新北市政府於今（3）日公告，劃定板橋區府中段周邊為更新地區並訂定更新計畫，共11筆土地，面積約1,348坪。新北市府表示，預計下半年啟動公辦都更的招商，促進公有土地活化利用，建設地方所需公益設施，帶動地區整體發展。

新北市說明，更新地區位於新板特區及府中商圈周邊，附近有板橋高中、板橋國小、新北市立體育場、林家花園等，交通及生活機能佳；因範圍內建築物老舊、巷道狹窄、停車困難等，成為地區再發展課題，實有更新必要，故新北市市府劃定府中段472地號等11筆土地為更新地區，面積約4,456平方公尺（約1,348坪）。

新北市指出，更新計畫將引導公有土地活化再利用及因應TOD留設友善人空間，以退縮建築、集中留設開放空間的規劃方式，創造舒適沿街人行步道及地面活動空間，並結合「板橋府中美學示範基地」專案，期透過翻轉舊城區，改善周邊區域環境品質及活絡商業機能。

此外，新北市府表示，本案預計下半年度由新北財政局啟動本案的公辦都更招商作業，並整合週邊私有土地，其中部分樓層將與地方討論做為公益服務性設施，以增進都市更新公益性。

股市高點有人賺有人賠，房市也相同。依據實價登錄資料，位於台北市西門町的大世界商業大樓，今年4月10樓套房轉手，屋主2016年買進價格雖不便宜，但出場仍有30萬元獲利。

統計大世界商業大樓實價登錄資料共有10筆轉手交易，其中8筆賺、2筆賠，其中，轉手獲利的入場時間點大多是在2013年至2014年間，也就是房市高點入手，但轉手依然有獲利，獲利金額最高為7樓戶，達160萬元。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，多數人認為入手價位比市價低，獲得絕對便宜的價格，才是獲利關鍵，但實價顯示，即使入手價格沒有比較低，但因區域需求強、建設題材等因素，價格若持續上漲，即便大環境不好，仍有獲利空間。

郎美囡表示，大世界商業大樓位於成都路上，樓下為KTV，樓上住宅，以套房為主。雖然複雜，但當地套房需求大，出租容易，即使房市盤整期間，房價仍穩定上揚。

觀察實價資料西門町歷年套房交易行情，2013~2014年平均套房單價約每坪50萬至53萬元之間，大世界商業大樓套房獲利交易案，入手價格多為當時平均行情，有的甚至略高，但轉手仍多有數十萬，甚至上百萬獲利。

第一代「十大名宅」即使屋齡多已坐3望4，靠著地段優勢，在市場眾多新豪宅輩出下仍能吸引買盤，例如國內首座鋼骨住宅大樓「仁愛鳳翔」睽違七年多無交易，今年4月頂樓樓中樓以總價1.2億元、每坪90.6萬元成交，是七年前的六折價。這些當年曾名譟一時的老名宅，近年不少價單價跌破百萬以下，幾乎是同區段新豪宅打對折，仍吸引傳統高資產族出手。

根據實價登錄，自2013年後一直未有交易的「鳳翔」，21、22層樓中樓日前交易，新買主銘揚投資，負責人沈中鴻為太設集團關係企業的董事。相較於「鳳翔」9樓戶七年前交易單價達每坪156萬元，隨著整體高總價市場下修，以不到百萬價格入手仁愛路名宅，對高資產族群仍深具吸引力。

過去台北第一代十大名宅，景氣最熱絡時多有每坪120-150萬元身價，仁愛路四段上的「天廈」2016年時2樓戶甚至達每坪172萬元。這一波豪宅市場下修，加上有些名宅社區受法拍屋波及，包括「仁愛鴻禧」、「東帝士花園廣場」成交價跌到百萬以下，另廣豐實業持有的「僑福花園廣場」頂樓樓中樓委託商仲標售，去年6月更僅以每坪63.5萬元破盤價成交。

不過也有30年老名宅身價維持不錯，如逸仙路上「翠亨村」6樓交易，去年12月交易單價仍有133.5萬的高水準，買家就是社區老住戶加購。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北第一代名宅多座落在仁愛路官道、敦南林蔭大道和信義路上，是老台北人眼中真正的Ａ級豪宅區，多一住就一、二十年，30多年前每坪單價不到20萬元，隨著房價起漲、土地增值和通膨，如今身價已翻近十倍，即使屋齡已達都更門檻，單價仍有近百萬水準，顯見精華區老豪宅的價值。

此外，儘管近年新豪宅輩出，不過老名宅公設比僅約13?16％，房屋稅又低，是資深富豪們心中的「好宅」，不乏老住戶陸續買下多戶為家人置產的案例。此外，未來一旦啟動都更，土地價值更是不凡。

信義計劃區豪宅「冠德信義」又有新交易，最新實價登錄顯示，「冠德信義」10樓戶3月以總價3.7億元、單價每坪205.4萬元成交，為該社區實價第二筆單價破200萬元的交易，買方李姓自然人以現金購屋，顯示市場資金充沛，具保值效益的高端房地產仍吸引富豪青睞。

「冠德信義」位於信義計劃區巷內，共有B、C、F三棟，均為單層單戶規劃，合計41戶，自2017年11月完工迄今約二年多，目前實價登錄揭露5筆交易，每戶總價均逾3億元，其中12樓和10樓戶交易單價都破每坪200萬元，12樓戶別每坪216.7萬至今為該社區最高單價，其餘低樓層3、4、5樓，成交單價也都維持每坪190萬元水準。值得一提的是，「冠德信義」不僅10樓戶新買主以現金購屋，今年1月交易的5樓戶也是3.32億元現金購入。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，在國際經濟局勢多變的情況下，台灣豪宅市場反成為一個穩定的避風港，因此吸引台商持續回流，甚至一些高資產族將海外投資獲利了結或停損換現金，改投向國內不動產，讓高總價住宅市場交易動能暢旺，近年包括「信義聯勤」、「聯合大於」和「信義帝寶」，都有高資產客戶以現金買豪宅的交易。

危老政策持續帶動北市透天出現高價的交易，根據最新實價資料顯示，北市萬華區康定路上有筆地坪65.64坪的商業區透天厝，出現2.04億元的高價行情；另外長安東路上的商業區透天厝，也分別成交9,450萬元與9,170萬元；中山區遼寧街也有老宅2樓，土地持分成交1,950萬元，備註則載明危老改建案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老可免於走都更流程，的確讓市中心一些老舊住宅有重生機會，不過礙於開發效益與整合難易度，還是以大土地持分的舊透天、平房與商業區的土地效益最高。實價資料顯示，北市康定路141?150號透天厝成交2.04億元，是實價以來康定路成交第二高價，由於該區不是西門町最熱鬧的商圈，買方可能看好商業區的高容積與危老改建效應，因此高價購入65.64坪地坪的舊透天。

另兩筆商業區舊透天面積約40.84坪、39.63坪，分別成交9,450萬、9,170萬元，是同路段的長安東路一段91-100號，研判買方也是著眼於土地的開發效益，兩筆透天合計土地有80坪，且該路段屬北市市中心，具備開發改建效應。

曾敬德表示，危老改建的時程獎勵落日前，市場的確出現一波整合潮希望可以搶到資格，尤其是有些整合差臨門一腳的，不過目前還是以透天與三層樓以下的建物較為受惠，一般四五層樓公寓難度仍相當高。

台商回流潮帶動台中商辦市場持續升溫，豐邑機構昨（3）日宣布，位於七期市政路、河南路口及市政路惠中路口的兩件大型商辦暨商場開發案，都將在明年進場，總銷金額合計逾400億元。
另外，中悅建設在七期秋紅谷旁也有商辦結合住宅大樓的產品將於明年推出，總銷金額超過百億。台中豪宅一哥聯聚建設在朝富路、林酒店旁的「聯聚中匯」，也訂明年進場，樓高38層、主力坪數約100坪，每坪單價55萬至70萬元，總銷125億元。
豐邑看好台商鮭魚返鄉的商機，以及台中市為中部七縣市消費重鎮前景，選定七期市政路主幹道啟動大型商辦、飯店及商場投資計畫。
其中在市政路、河南路口的2,493坪角地，預計推出地上51樓、地下10層的商辦產品，不但將是台中最高商辦大樓，總銷金額200億元，也將是台中商辦市場最大案。市場推估，未來每坪單價上看55萬元。
位於市政路、惠中路口3,100坪基地，原規劃推出萬豪集團最頂級飯店產品，但考量新冠肺炎疫情衝擊飯店市場，豐邑調整產品比例，擬規劃推出二棟地上40樓、地下10層，結合商場、商辦及飯店的大型開發案，總銷200多億元。
台中七期新市政中心是中台灣七縣市的消費重鎮，台中新光三越及大遠百去年兩家業績成長約4%，合計創造335億元營收。
台商回流投資踴躍，也造成商辦市場熱度急升，在七期新市政中心的聯聚「中雍大廈」，據實價登錄顯示，成交單價已站上6字頭。

疫情讓世界經濟出現前所未見的難題，連股神巴菲特都判斷錯誤認賠出場、投資屢賺暴利的軟銀集團社長孫正義也踢到鐵板，財信傳媒董事長謝金河用「金融市場的超限戰：不知道的恐懼」來形容後市，原因一是油價暴跌，原因二是聯準會前主席葛林斯班預告美國會出現負利率。金融市場如此混亂，「買什麼最保值」已成為市場關心的焦點。
為了拯救景氣，美國不斷印鈔票，表示民眾手上的錢越來越薄。謝金河表示，這是算總帳的年代，資金洪水有如大浪襲來，能乘風破浪的不多，滅頂的人可能比比皆是。房市專家建議，想不被滅頂，就要把錢投資在保值的不動產上，避免財富縮水。
根據永慶房產集團統計，今年 2 至 4 月透過網路看屋來電量與去年同期相比則成長約 25％，顯示民眾雖減少外出的意願，但仍會透過其他方式看屋、詢問，潛在買氣仍維持一定熱度。
另一方面，降息讓「租不如買」的議題重新浮現，自然也有一群學派，持反對意見，主張「買不如租」。但真是如此嗎？最現實首要面對的，就是租金不若想像中便宜，日前行政院主計總處公布最新的全國房租指數，從 2011 年起至今年 4 月止，已連 110 個月上漲，即是最好的佐證。
過去十年「租不如買」的擁護者都賺到大錢，景文科技大學財務金融系副教授章定煊直言，近十年台灣房價上漲逾一倍，早買房者，報酬率不是 100％，而是 500％，才會吸引大家踴躍進場。房市專家指出，政府打房後，儘管如今房市的增值空間不若過往，但不諱言買對房，不只可以存房賺租金，未來還能增值避通膨。
或許也有不少人在等待疫情後的房市降價空間，可許多建商直言，土地價格一直漲；水泥、鋼筋等原料、工資又不斷漲價；造價跟著墊高，房價根本降無可降。
在後疫情時代，「買對房、保資產」成為新的投資顯學。鉅陞建設嗅到市場風向，在台中台灣大道與公益路商圈推出「東方博舍」，定位為「家與飯店之間的行旅居所」，規劃 17?28 坪、1?2 房的精品宅，總戶數僅 131 戶，是草悟道生活圈十年首見的小豪宅案。
鉅陞建設總經理褚學忠表示，「東方博舍」位處的公益路商圈以草悟道為市中心亮點，緊臨綠園道、誠品生活圈、科博館、國家美術館，被視為台中市是最佳生活環境。為不辜負地段，鉅陞建築規劃團隊特別前往四川取經，借鏡亞洲剛得到最佳設計酒店大獎的國際精品飯店—成都「博舍」。力求「東方博舍」結合東方人文古蹟及現代新建築意象外觀，成為城市歷史人文與未來當代最美建築。

內政部推動之租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼，於2020年度有重大突破。依據行政院於2020年5月6日核定之「整合住宅補貼資源實施方案」，及內政部修正發布之「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」、「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」，重大變革包括：查調財稅之對象不再列計「申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶」、申請資格不限婚姻或設籍情形、租屋地與戶籍地可不同縣市，此外，租金補貼之計畫戶數再創新高，將有12萬個家庭受惠，並增加一次申請的機會。

戶數增加 條件放寬

營建署表示，為落實擴大辦理租金補貼之政策，2020年度租金補貼戶數已由現行6萬多戶調高至12萬戶，以往列入查調財稅資料之家庭成員包含「申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶」，自2020年度起，不再列計；以往限制未滿40歲申請人須已結婚或與直系親屬同一戶籍之限制，2020年度亦予以刪除。

受理彈性 便民利民

考量以往租金補貼受理期間僅限於每年7至8月，來不及申請者要到等次年7至8月才能申請，因此，2020年度租金補貼提供兩次受理機會，分別訂於2020年8月4日至8月31日，及2021年1月18日至2月5日。此外，申請租金補貼之住宅，不再限制須與戶籍在同一縣市，申請人可就近向租賃住宅所在地之縣市政府提出申請。至於申請自購或修繕住宅貸款利息補貼者，則仍維持一年一次及向戶籍地縣市政府申請之規定。

線上申請 減少群聚

內政部營建署呼籲，配合防疫措施，受理期間可盡量採取線上申請方式，避免至各地方政府臨櫃送件，以落實個人衛生防護，減少疾病傳染的風險。有補貼需求之申請人，敬請持續留意營建署及地方政府的公告，或到內政部不動產資訊平台的住宅補貼專區瀏覽查詢相關資訊。

老牌紡纖廠宜進（1457）今（3）日公告出售台南新市舊廠的不動產，交易金額3.14億元，估可獲約1.6億元的處分利益，預計8月底前陸續入帳，換算每股獲利貢獻度約0.47元。

宜進台南廠最早是接手東和紡織的舊廠，由於國內紡織業經營不易，其假撚廠前幾年就已經停掉，另外加工絲部門也於今年元旦正式停產。閒置土地部分，先前已經陸續處理掉2萬坪和8,000坪的土地，包括去年7月出售部分土地給富邦媒蓋物流中心。

至於今天處分為最後一部分，包括土地約3,932坪，建物569坪。由於交易相對人為自然人，且非關係人，宜進並未透露。此次宜進處分台南廠的交易金額3.14億元，估計處分利益約1.6億，將分成簽約款、完稅款、和點交完成等三階段入帳，預計8月底走完。

值得注意的是，近年積極轉型當包租公的宜進，去年連續敲進汐止、內湖地區不少商辦，布局不動產收租。不過今年碰到疫情關係，宜進態度似乎轉趨保守，除了今天出售台南舊廠土地建物，上月中也宣布處分位在忠孝東路四段精華地段的不動產，予航運商萬海，交易金額5.34億元，宜進獲得約2,500萬元處分利益入袋。

宜進兩筆交易的處分目的，皆為活化資產，並保留更多現金以因應新冠肺炎對經濟的衝擊。

受到新冠疫情影響，宜進今年第1季稅後淨損4,351萬元，比起去年同期因為有出售土地的利益挹注大賺2.46億元，「由盈轉虧」，換算每股淨損0.19元，為連續第2季虧損。

隨著疫情穩定，建商加快推案腳步，興富發建設、豐邑機構均宣布，第三季將在台中分別推出總戶數破千戶、總銷均逾百億的超級大案！

其中，興富發在七期生活圈將推出兩?三房的小宅產品，總戶數1,244戶，總銷150億元，尚未公開已掀起預約賞屋熱潮；豐邑機構則押寶東區台糖湖濱生態園區，將推出辦公室與住宅產品，總戶數同樣高達1,252戶，總銷181億元。

值得一提的是，「獵地王」興富發、豐邑機構持續看好台中的發展潛力，未來都將大舉投資布局。其中，興富發規劃在未來十年內，預計在台中七期惠國段、惠明段、惠順段、西屯段與台灣大道上，陸續推出包括住宅、商辦與飯店、商場等產品，總推案量直逼800億元。

興富發表示，未來推案集中在七期生活圈，看好的正是七期作為市政、商務、購物核心，在財團千億投資下，吸引全球精英人才湧進，未來黃金十年，預計有十多項建設陸續到位，包含六至八棟商辦聚落成型、三至五棟百貨與飯店陸續開幕等，總投資金額高達數千億元。

看準台中未來發展，爭搶七期商用地，今年最大標案就位在大遠百、新光三越之間2,593坪的七期地王，由興富發以最高總價83.7億元標下，未來將規劃為百貨、飯店與商辦結合的綜合開發案。

此外，興富發深耕七期商辦產品，擁有多棟指標性商辦，如潤隆NTC、鼎盛BHW及銷售中的TOP1等。

另，興富發下半年將於台灣大道黃金角地、七期市政生活圈，推出泳池飯店宅「黃金搶案」，規劃23?36坪、兩?三房產品，兩房總價888萬元、三房總價1,188萬元起，兩房自備58萬、三房自備78萬起，以低總價、低自備為訴求，潛銷期間吸引大批置產族與首購族、爭相預約賞屋，還有投資客一口氣要買五?十戶置產。

此外，豐邑機構台中推案則集中在七期與東區，產品包括住宅、商辦、飯店與百貨商場。單是今、明兩年，豐邑機構在七期惠中路的百貨商場與商辦投資案、河南路與市政路的商辦投資案，以及東區台糖湖濱生態園區等三個超級大案，總推案量預估就超過600億元。

6月3日晚間，正榮地産發布5月銷售簡報。

　　2020年5月，公司累計合約銷售金額約為124.89億元，合約銷售建築面積約為83.11萬平方米，合約平均售價約為每平方米1.5萬元。

　　2020年前5月，合約銷售金額約為408.84億元，累計合約銷售建築面積約為267.79萬平方米及合約平均售價約為每平方米1.53萬元。

6月3日晚，金地集團發布2020年前5月銷售簡報。

　　2020年5月，公司實現簽約面積100.4萬平方米，同比上升32.80%；實現簽約金額228.1億元，同比上升56.88%。

　　2020年1月-5月，公司累計實現簽約面積311.1萬平方米，同比下降2.81%；累計實現簽約金額678.0億元，同比上升4.84%。

　　港交所對內地中小房企IPO的態度正處於糾結之中，這使得一大批房企的赴港上市進程徘徊不前，尤其是那些淨負債率偏高、企業穩定性差的房企。

　　在上一份招股書期滿失效三天后，大唐集團控股有限公司（以下簡稱大唐地產）再次向港交所遞表，並更新了部分資料。

　　相較上一份招股書，大唐地產在淨負債率、土儲等指標上又做了優化，但是借款總額仍在上漲，短債壓頂的情況更嚴重了。

　　在去年披露的資料中，大唐地產一度高達1087.9%的淨資產負債率令人震驚，儘管到2019年上半年其淨負債率降至185.6%，但仍處於危險高位。

　　而且上一份招股書中的綜合權益變動表顯示，為了做低超過1000%的淨負債率，大唐地產玩了一手股東注資增加權益——2018年-2019年其總權益不斷受到公司股東注資和非控股權益注資，總計達到了6.54億元。

　　在最新的招股書中，大唐地產將經營資料從截至2019年9月30日更新為截至2020年2月29日。

　　其中披露，截至2019年12月30日，其淨負債比率進一步降低至119.2%，相比2019年中期又降低了約66個百分點。

　　儘管大唐地產的淨負債率看上降低了，但是它的借款實質並沒有降。去年中期大唐地產借款總額是76億元，截至去年末增長到79.27億元。

　　大唐地產招股書中給出了其淨負債比率計算公式——長期及短期計息銀行及其他借款的總和減去現金及銀行存款，再除以權益總額，乘以100%。

　　既然分子中的借款總額不降反漲，大唐地產又是如何再一次實現淨負債率資料的大幅優化？

　　除了在手現金小幅增加之外，這一次，大唐地產淨負債率大幅降低的奧妙仍在“分母”權益總額裡，相比上一份招股書披露的2019年中期權益總額22.9億元，大唐地產2019年年末的權益總額又升高了7.9億元，達到30.84億元。根據綜合權益變動表，僅2019年公司股東注資了2.66億元，非控股權益注資了3.08億元。

　　不斷注資導致了大唐地產的股本回報率逐年大跌。招股書披露，其股本回報率由2017年的98%降至2018年的67.1%，並於2019年12月31日進一步下降至33.3%。

　　截至2019年年末，大唐地產一年內到期借款24.32億元、一至兩年內到期借款31.51億元，而年末現金及現金等價物為22.14億元，顯然無法覆蓋短期借款。

　　招股書中表示，大唐地產維持大量借款以為經營提供資金。其中，借款總額中的三成都來自于中國民生銀行(5.5, 0.04, 0.73%)。

　　招股書披露，大唐地產的關聯方福信集團，是中國民生銀行的股東。截至2019年12月31日，大唐地產于中國民生銀行尚未償還的本金結餘總額達到25.06億元人民幣，占到截至同日借款總額的32.3%。而這筆貸款則有大唐地產執行董事吳迪提供個人擔保，吳迪同時也是福信集團提名的中國民生銀行董事。

　　據瞭解，大唐地產的實控人黃晞及董事長吳迪同為福信集團大股東，分別持有福信集團51.03%、11.74%股權。

　　公開資料顯示，福信集團是民生銀行、興業銀行等多家金融機構的股東。民生銀行自2000年底上市後，黃晞開始出現在胡潤富豪榜上，曾有廈門女首富之稱。2005年，黃晞以8億元財富排在胡潤富豪榜金融富豪第9位，2007年後胡潤富豪榜上“黃曦家族”取代黃晞作為福信集團的代表，2019年“黃曦家族”以95億財富位列胡潤百富榜第427位。

　　招股書還顯示，大唐地產有總計金額達28.86億元的7筆信託融資尚未履行，到期日在2020年至2021年間。未償還信託融資金額占總借款比重為36.4%，這一資料和上一份招股書中的33.8%差不多。

　　儘管短債壓頂，大唐地產沒有放慢擴儲的步伐，於2020年2月之後又陸續斥資34.4億元在江蘇南通、浙江台州等城市拿下了逾30萬平方米地塊。

　　由此可見，大唐地產仍在努力想要講好一個小房企攻城掠地、逆勢擴張的資本故事。在去年遞交招股書前夕，大唐地產就曾在約6個月的時間裡，一舉拿下16幅地塊，共花了40.2億元。

　　招股書披露，截至2020年2月29日，其開發中物業及持作未來開發物業總建築面積分別為560萬平方米及270萬平方米。

　　2019年，大唐地產曾提出“今年500億，3年1000億+，進入全國房企50強”，不過招股書中大唐地產沒有明確給出近年來的銷售額。

　　根據相關榜單統計，2016年-2018年期間，大唐地產在撬動杠杆後，銷售規模曾有大幅躍升，流量銷售金額從86.1億元升至308.6億元，從2019年起，受到市場大環境影響，逐漸增長乏力。

　　在億翰智庫榜單中，大唐地產2019年的全年銷售310.0億元，排名86位；在克而瑞榜單中，大唐地產全口徑銷售金額為339.5億元，排名第81。綜合對比2018年的銷售額數據，增速已大幅減緩，距離千億目標差距很大。

　　算上2008年那次籌備上市，這已經是大唐地產第三次衝擊IPO了。

　　12年前意圖上市的大唐地產遭遇資金鏈斷裂後，命運徹底扭轉，2009年被福信集團收購，福信集團董事、控股股東黃晞成為大唐地產實控人。

　　這次，大唐地產選擇的時機也不佳，除了它之外，還有約10家房企在共同排隊等待，部分房企已經招股書失效2-3次。

　　“一直以來，港交所其實都比較偏愛房地產類股票，鼓勵房地產類股票上市是港交所的特點。另一方面，港交所對於內地中小房企持糾結態度，畢竟中小房企問題多，上市審核因此更加嚴格，這是一個比較矛盾的心態。”盤古智庫高級研究員江瀚表示。

　　一家正在經歷IPO排隊的房企內部人士告訴介面新聞記者，港交所確實曾表示疫情後將有快速通道處理一些房企的上市審批，但目前來看仍然耗時較長，需要耐心等待。

　　上述人士表示，等到連招股書都失效，對房企來說是相當麻煩的事情，需要重新審計、提交更新的財務資料，還要另外花上一大筆錢。

　　盤古智庫高級研究員江瀚表示，目前港交所的顧慮還是聚焦在中小房企的盈利能力、資訊披露能力和企業的穩定性方面。

北京二手房市場在剛剛過去的5月成交量急劇上升。

由西城區教改新規引發的學區房熱，傳導至整個北京市場的二手房交易量大幅提升，將5月二手房成交量提升至三年來的最高水準，同時也拉高了成交均價。

貝殼研究院最新資料顯示，截至5月31日，5月北京全市二手房網簽量約1.61萬套，成交量環比增加22.5%，同比增長17.2%，實際成交量高於網簽數量，創下自2017年3•17調控後的最高水準。

北京二手房市場回春，背後疊加了諸多因素，如流動性寬鬆，房貸利率進一步下調，購房者入市積極等。疫情積壓的剛需逐步釋放，樓市小陽春延後，五一黃金周行情走高。

西城區在4月30日公佈的教改新規，直接刺激了北京市場接下來的五一黃金周。

黃金周第一天，房產仲介公司21世紀不動產總裁盧航，在朋友圈用文字實況轉播當天二手房成交量。

由於受疫情影響，樓市小陽春延後，內業人士原本就對五一黃金周的成交充滿期待。21世紀不動產制定了多級目標規劃，一級挑戰121單、二級目標210單、三級大佬目標321單，四級戰神目標421單。

最後的成交結果令人頗為驚喜，超過他們定下的四級目標。五一當天21世紀不動產整體成交428單，其中北京市場佔據四分之一，達到121單。

“北京市場很不錯。”沉浸仲介行業多年的盧航告訴介面新聞，最終五一期間5天，北京共成交了635單，超過他們4月份在北京市場二手房整體成交1036單的一半。

成交量創新高，不僅限於21世紀不動產，同樣對北京二手房市場看好的也不僅限於盧航。

五一期間，北京石景山中海一個新盤，蓄客量也超預期。樓市整體向好的行情下，中海地產北京新城公司銷售負責人李建軍也對北京整體樓市看高。

他對介面新聞總結稱，以他在房地產沉浸多年的經驗來看，不管是從資金端還是供需端來看，今年北京樓市不管是新房還是二手房走勢應該是穩中有升。

五一假期結束後的第一周，北京二手房市場依然保持著向好態勢。當時我愛我家董事長謝勇對介面新聞說：“北京二手房現在成交量達到2016年、2017年時巔峰。”

這些駐守在行業前線多年老將的判斷最終成為現實。

中原地產資料顯示，截至5月28日，5月北京二手住宅網簽14708套、128.9萬平方米，成交套數環比上漲28%，同比上漲29%。二手房市場成交量連續3個月上漲，預計5月份整體成交量將達1.6萬套，創年內新高。

事實上，今年3月，北京二手房就在低位復蘇，成交量已經恢復到去年3月小陽春水準的44%。在市場預期低迷疊加成交區位外移的影響，3月北京二手房成交均價為56137元/平，比去年同比下跌8.6%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴介面新聞，3月北京市場復蘇原因，一是隨著復工穩步推進，因疫情而積壓的剛性需求在3月開始逐漸釋放；二是流動性寬鬆背景下，房貸利率有進一步下調趨勢，市場預期有所改善，客戶入市積極性提升。

市場交易真實狀況也確實如此。

一場突如其來的疫情，讓劉寧（化名）滋生了購買房屋品質更好的房子。加上今年以來，北京多個區域整體成交都在上升，客源多，這讓劉甯心理狀態發生變化，他生怕買不到房子，很快就下了決心買房。

劉寧看中了東四環北路某高端社區，該社區今年的房價走勢穩中略漲。他的意向房源最初報價3000萬。他第一次砍價至2500萬，業主未同意，第二次博弈依舊沒有談攏。

但很快，賣房業主需要置換的房子不斷漲價，劉甯的競爭客戶又比較多，迫于現實狀況，雙方急於成交，最終劉甯用高於預期的2700萬買下了這套房子。

5月北京二手房市場成交量超預期，除了市場持續回暖、前期需求復蘇、市場利率下調外，北京鏈家研究院認為，最主要的是學區房政策調整帶動西城及全市需求的提前集中入市。

4月最後一天，北京市西城區教委發佈了關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見,西城區將會實行多校劃片的入學政策。

這一紙政策調整，讓無數家長和仲介都忙了起來。

學區房新政有三個月緩衝期，買賣雙方都要趕在7月31日前完成交易。賣方為了最大限制壓縮學區房貶值空間，第一時間在仲介門店掛出了出售房源。焦慮的家長們，為了給孩子拿到一張通往名校的入場券，第一時間湧向了西城。一時間，西城區熱度躥升。

西城區首屈一指的名校北京第二實驗小學東北邊是西長安街，東邊是克勤郡王府。

在靜謐的新文化街和佟麟閣路交叉路口，鏈家的經紀人選了一處陰涼處蹲守。過去一月間，馮國強（化名）遇到不少在北京第二實驗小學附近走動的家長，他總能如期搭上話，為其推薦北京第二實驗小學對應的學區房。

新政前，北京第二實驗小學對應的社區新文化街共有6棟，價格在15萬至20萬每平方米之間浮動。一套49平左右的一居室，報價在1060萬左右。這套超過20萬美方米的房子，受制於規定鏈家外網上沒有掛出。

價格高昂，但依然阻擋不了家長購房的熱情。新政落地，買賣雙方都更希望儘快達成交易。這促使掛牌房源多，溢價空間大。

馮國強說，現在新文化街學區房售價已經逐步走低，2016年巔峰時期，一套二居室可以賣到1500萬左右，現在1300萬左右就能成交。

過去一個月，千萬級別的學區房，馮國強一人便成交2套。這在以往很少能夠實現，因為掛牌房源或許就只有1套或者2套。

一位鏈家經紀人說，在新政之前，學區房緊俏且升值空間極大，大部分家長都選擇握在手中等待升值。一般情況下，新文化街能掛出2套房源已經很理想了，而在不斷有成交的狀況下，還能有五六套掛牌房源。

火熱的行情都實實在在落在了成交數字上。

學區房政策的調整，疊加五一假期，使得西城成交量大幅增長。來自鏈家研究院資料顯示，5月西城區成交量環比和同比增速均超過120%，尤其是金融街和德勝片區成交活躍度更高。

具體來看，學區房政策發佈後一周，西城區掛牌量和成交量均出現快速增長。掛牌量超過4月整月總量，一周內成交量相當於4月成交量70%。

以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區的成交量分別環比增長316%、134%，尤其是小戶型的交易量更加活躍。

價格方面，以成交活躍的豐匯園社區、新風南裡、裕中西裡為例，價格保持相對穩定的水準。同社區同戶型房源5月成交價格較上月環比增幅基本在2%以內。

西城區成交的增長還帶動換房鏈條上的其他交易主體入市，促進全市成交量和價格大幅增長。

資料顯示，西城區成交量在全市的比重從7%增長到12%。5月北京二手房成交均價為62609元/平，環比明顯上漲，也主要是由於高單價的西城區成交占比大幅提升。

如果剔除西城區因素，5月北京二手房成交均價上漲3%左右。

不過，學區房政策對西城區二手房市場的影響不會太長。北京鏈家研究院預計，7月之後成交量將明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。

因為，對比東城區、海澱區政策後的成交歷史資料來看，政策發佈後執行前，區域成交量價出現集中增長，而在政策執行後，將會出現半年左右的連續下跌，結合西城區的供需情況，731後半年西城區價格會持續小幅下跌，預計累計下跌半年，跌幅在5到10個點。

從更長的時間來看，北京的優質教育資源依舊十分稀缺。從出生人口來看，北京及西城區出生人口波動趨勢相近，出生人口總量在2016年達到峰值，按6年成長週期計算，學區房需求峰值將出現在2022年。

此外，6年一學位的政策一定程度上也減少了供應，因此多校劃片政策並不會讓學區房價格大幅下跌，但是確實會有效阻止學區房炒作，促進市場的健康發展。

整體來看，隨著學區房政策影響開始走弱，市場情緒平穩，北京二手房成交量大漲狀況也不會持續太久。

北京鏈家研究院稱，預計6月北京二手房成交量會自然回落，幅度在15%左右，預計同比依舊會增長50%左右，推算全市交易量在1.5萬套左右。價格上，整體還是會穩中有漲，漲幅在2%以內。

2020年流動性的寬鬆帶來債券市場的火爆，房企的債券利率也紛紛下調。6月1日，萬科擬將30億元“17萬科01”的票面利率由4.5%調降至1.9%。

在萬科之前，陽光城、華夏幸福等房企的債券利率已經進行了調降，其中“18華夏01”利率由6.8%降至5%，無人回售。

當前融資環境寬鬆，債市開閘放水也有不少流入了房地產行業。但整體利率普跌之下，房企的融資利率嚴重分化，昭示著後市的隱憂。

萬科擬調至2%以內

萬科這次調降利率如果成功，將成為今年第一個將存量債券利率調降至2%以內的房企。

公告顯示，5年期、融資30億元的“17萬科01”發行於2017年7月，今年7月18日面臨回售。

實際上，除了萬科，華夏幸福、陽光城最近兩個月也加入了調降潮。如4月28日，華夏幸福將融資規模24.75億元的“18華夏01”利率，由6.8%降至5%，5月26日，又擬將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%降至4.4%。

多家房企調降背後是融資政策寬鬆、境內融資井噴的大環境。中原地產研究中心統計資料顯示，房企4月單月融資高達971億，創近年新高。截至5月27日，年內融資合計3076億，達去年全年的53.03%。去年全年，也只有5800億。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析，萬科債券利率下調，說明最近企業發債環境在變化。整體上來講，當前，境內流動性寬鬆，LPR等一些利率都在下調，對房企債券利率起到了影響，近期不少龍頭房企的發債利率已觸及歷史低點。

中原地產首席分析師張大偉也表示：“房企不僅最近債券發行暴漲，定價利率也持續下調。”

值得注意的是，開閘放水，並不是每個房企都受益其中。當前房企融資成本分化嚴重，優質房企融資成本大幅走低，甚至2字頭利率的債券頻出。今年境內發行了60億規模債券的金地，融資成本最低為2.6%；招商蛇口10億元超短融利率僅2.2%，華潤置地8億元3年期票據利率僅2.65%；3月發債量最高的世茂房地產融資成本在4%以下。

同時，也有部分企業發行了高息債券。華夏幸福、陽光城最近發行的公司債，利率分別為7.7%、7.3%。

6月1日，年初剛發了一筆2.2億美元、15%利率的明發集團，又計畫發行1.76億、22%利率的美元債券，更令人驚訝的是，明發承諾若不能按時償債，這筆債券利率將疊加利率至32%。

此外，當代置業在今年初發行了規模總額3.5億美元的兩筆優先票據，利率在11.8%-11.95%。華南城也發行了規模總額4.25億美元，利率11.5%-10.875%的優先票據。

在冰火兩重天的背景下，像萬科這種不缺錢、不愁借錢的優質房企，調降融資利率並不奇怪。萬科今年的發債利率較去年有小幅下降。今年，萬科新發行債券4只，規模50億元，票面利率在2.56%-3.45%區間。顯然“17萬科01”的利率相對居高。

不過，用低利率融資替換掉以前的高利率融資，不得不說金地、萬科的如意算盤打得很好，然而是否會面臨投資者的信任危機？下調利率後，投資者是否會選擇“退票”？

有資訊顯示，由於一些債券票面利率調整幅度過大，確實出現了投資人部分或全部回售的情況。

未來融資將收緊？

針對萬科調降的影響，上海易居房地產研究院總監嚴躍進預測，“如果調降成功，對萬科後續一些融資肯定會有點影響的，投資者觀察將更加謹慎。”

公開信息顯示，萬科現存29只境內債券、規模385.5億元，大部分利率都在4.6%以下，如果後續調降，將明顯改善房企的融資成本支出，以及當期的財務費用。反映到財報上，淨利潤將顯著提升。

去年末，萬科淨利潤率為10.57%。今年一季度，實現淨利潤12.5億元，同比增長11.49%。同時，現金流更加充裕，萬科在手現金1732.7億元，比去年末增長4.26%，短期借款和一年內到期有息負債總和897.8億元，下降4.38%。

一位長期持有萬科債券的投資者支持調降：“利率能調一點是一點，節省成本才是最重要的。”

甚至另一位投資者認為，調降將成為一種行業大勢：“目前資金面非常寬鬆，大多數房企融資利率都得往下調。”

華泰證券研究報告指出，目前優質房企融資環境堪比2015-2016年。據此估算，財務盤面穩健、業績良好的房企將處於賣方市場，2017年以後發行、今年可回售的高融資成本的債券將處於調降的優勢地位。

嚴躍進表示，萬科具有行業的標杆導向性，如果下調成功，對於其他優質房企的相似債券會有影響，存在一種跟風調降的可能性。

但是，這一階段資金充裕、利率下調的情況會否持續？中原地產首席分析師張大偉認為，4月份由於疫情，海外資本市場的動盪，基本封死了內地房企海外融資的可能性，當月幾乎沒有境外融資，5月雖然放開了，但預計對於部分房企非常重要的海外融資，將在未來一段時間接近歸零，少數融資也可能面臨高價的可能性。

房企加快發債的背後，更多是未雨綢繆，抓緊當下的融資視窗期，現金為王。因銷售壓力增大，擔憂銷售回款無法及時“回血”，以及即將到期的償債壓力。

2020年是融資債券的償債高峰。統計資料顯示，今年房地產的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。

疊加疫情影響，部分資金鏈困難、杠杆率較高的房企則面臨更大的融資壓力。房企融資井噴的大環境下，它們只能繼續選擇以高額的利息換取投資者的青睞，防止後續出現資金鏈斷裂。

穆迪4月份的報告，將中國房地產板塊展望由“穩定”降至“負面”，但大多數受評級的開發商要“強於整體行業”，其認為“大多數高收益開發商可以在未來12個月內解決債券到期問題”。

新冠肺炎疫情未過，社會運動亦有捲土重來之勢，香港樓價走向備受關注。瑞銀指出，本地住宅樓價或已見底，預料全年跌5%，但目前出現大規模負資產風險不高。寫字樓市場前景則相對負面，因疫情及宏觀經濟前景打擊投資者信心，估計空置率持續上揚，不排除租金回落10%。

瑞銀投資研究部香港及中國房地產研究主管林鎮鴻表示，香港雖受疫情衝擊，但二手住宅樓價只較年初跌2%，主要由於利率低企和內地人來港讀書或工作等因素，帶動需求，估計未來一年市場需要6萬個單位，但根據政府的房屋規劃，未來一年只能提供4萬伙，在供應緊張下，樓市未來仍會向好。

商廈空置率揚 租金瀉10%

寫字樓前景方面，他認為需求主要基於企業對未來發展的信心，惟疫情未知會否出現第二波，加上社會事件衝擊，以及居家工作模式成為新常態，寫字樓需求減少，預計今年租金跌10%，空置率持續上升。此外，「港區國安法」現時仍未公布細節，一旦美國宣布制裁香港，日後或出現大規模資金撤出，拖累本地物業市場發展。

至於零售市道，林鎮鴻形容承受較大衝擊，訪港旅客絕跡，零售業收入大減，且受到社會事件困擾和網購日漸普及，零售市道復甦不確定性增加，預料日後商戶傾向簽署短期租約，並採取浮動租金安排，令租金受壓。

九龍表現佳 麗港城2房估價726萬

港區國安法設立對樓市影響輕微，銀行對二手樓市仍具信心，本報追蹤10個私人屋苑估價變化，多個屋苑的估價均較5月中時有所上升，最大升幅約4%，當中以九龍區的屋苑表現最佳。

新冠肺炎疫情自4月中開始放緩，二手購買力釋放，樓市成交急增，部分屋苑連續兩個月出現量價齊升局面。由於氣氛暢旺，買家入市意慾高漲，及至5月下旬港區國安法設立，近兩個星期樓市所受影響不大。連帶銀行估價亦有上升趨勢，本報追蹤10個私人屋苑5月中及近日滙豐與中銀 （02388） 網上估價走勢，發現大部分有所調升，最大升幅達4%，當中九龍區屋苑多個單位均有上升。

藍田麗港城4、5月分別錄得26及19宗成交，實用呎價由1.41萬元升至5月的1.46萬元，銀行對單位估價亦有所提升。如5座中層C室，實用面積517平方呎2房戶，中銀估價726萬元，較上月中升3.57%；滙豐估價797萬元，升幅4.05%。在估價單位中，2間銀行對該室估價升幅最大。

美孚507呎 估價較5月中升3%

其實一眾九龍屋苑的單位估價均較5月中有所上升，如美孚新邨3期百老滙街單位，實用面積507平方呎，中銀及滙豐的估價分別為765萬及743萬元，較上月中各升3.1%及1.92%。屋苑於4月以中小戶型成交居多，但5月市場換樓鏈啟動，不乏大單位易手，部分買家為早前沽出2房戶的業主，於5月入市3房單位；由於市場持續暢旺，買家類別不再局限上車首置人士，目前更多了租客、新盤向隅客入市。

麗港城、美孚新邨均屬市區樓價低水之選，前者實用呎價約1.4萬元，後者則企穩1.3萬元水平，因而成為不少買家，尤其要求單位空間較大的用家入市之選，成交趨增，樓價上升，連帶銀行亦提高估價吸引買家借貸。

雖然港區國安法或會令部分業主沽貨移民，但目前用家入市意慾高漲，暫時未見對二手成交有明顯影響，銀行對物業的估價仍保持正面。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，銀行估價回升主要是因為過去兩個月二手樓價回升。其實，近日銀行對於樓按市場並不算進取，上月底先後有大型銀行削減按揭優惠，因為部分銀行將資源調配至回報較高的投資項目。

另外，她又提醒置業人士，雖然疫情緩和，銀行員工上班人數增加，但是批核按揭進度仍未完全回復正常，所以置業人士仍要預留足夠時間等待銀行批核，例如申請高成數按揭人士，最好預留3個月成交期。

樓市氣氛回暖，市場極罕有物業亦傳出成。據了解，清水灣岩頭沙的隱世海景大屋，市場稱剛以約1.5億元成交，而這名德國業主售出物業後，據悉將返回德國居住。

佔地萬呎 建兩幢屋

在網上不少經紀以「清水灣小島」作為物業放售的宣傳，雖然物業並非位於獨立的島上，不過位於臨海邊陲，而地圖上確實像一個小島。除了今次成交的大屋外，比鄰只有一名鄰居，碰巧該名鄰居亦是名人，為已故遠東集團創辦人邱德根女兒邱美琪。

至於今次成交的物業，佔地約1萬平方呎，該地建有兩幢屋，一幢約900平方呎，另一幢約2,100平方呎，物業總面積約3,000平方呎。以成交價約1.5億元計算，呎價約5萬元。該地由一名德國籍人士持有，在港做物流生意，物業早於1988年以450萬元購入，業主一直自用。據悉今次售出物業後，便會回德國居住。今次以1.5億元轉售，帳面勁賺超過1.45億元，升幅逾30倍。

據網上的一些圖片所見，單位內籠有靚裝修，極具心思。屋地有游泳池，大屋周邊亦被綠樹包圍，兼有超開揚海景。事實上，這幢物業在香港亦甚罕見，成交價難以找參考。

雖然物業周邊環境看似隱世，但從位置上來說，又並非遺世獨立，如果駕車大概15分鐘能去到將軍澳市中心，不過沿路的有一段車路較為狹窄，駕駛上不算方便。

隨?疫情好轉，街市零售生意不斷上升，民生區街市舖位更備受投資者追捧。市場消息指，粉嶺聯安街的舖位新近以2,950萬元售出，如以230呎實用面積計，實用呎價高達13萬元。舖市專家李根興指，該舖人流十足，可能是香港史上最貴的街市舖位呎價，惟舖位門口大部分貨品違規阻街，如遇上食環署嚴厲執法，舖位價值將會大減，料新買家要「博一博」。

市場消息指， 粉嶺聯安街17號地下A舖錄得高價售出，該舖建築面積380方呎，實用面積僅得230方呎，門闊約16呎，深16呎，原業主叫價3,600萬元，其後議價至2,950萬元成交，建築呎價77,632元。據悉，租客為新界仔菜檔，租金約11萬元，租約期至2022年2月，以成交價計，租務回報4.4%。原業主於2012年10月以1,200萬元買入，持貨八年大賺146%。

有被控阻街風險

盛?商舖基金創辦人李根興表示，舖面對面為巴士總站，也面向大型屋苑帝庭軒、綠悠軒、御庭軒、逸峰、 榮輝中心等，人流的確十足，可惜間舖本身「好細間」，而且實用面積只得230呎，即每呎實用近13萬元， 連支「頂心柱」，超貴！ 他認為，如果食環署嚴厲執行阻街法例，這間舖馬上不值錢，因此新買家要博一博，而阻街定額罰款是每次1,500元，可能當交租。

春秧街街市舖4700萬易手

另外，「富貴街市」北角春秧街，最近亦有舖位成交。市場消息指，春秧街91H舖，建築面積1,200方呎， 舖闊約20呎，深約57呎，剛以4,700萬元成交，較原開價4,800萬元略減2.1%，建築呎價39,167元。據悉，租客是魚蛋及雜貨店，並且剛續租，租金約12.5萬元，租務回報3.2%。原業主已經持貨多年，於1965年用21.15萬元買入，持貨55年至今賺221倍。李根興稱，今時今日好多人喜歡買上述位置的舖位，是春映街中心最旺的位置，該成交平市值約5%。

香港多日未有錄得本地確診個案，市民外出用餐及消費信心增加，加上舖位租金處於調整期，個別舖位已回落至一定水平，部分餐飲商戶趁勢以實惠租金進駐優質地段。宏安地產眼見疫情漸受控，個別餐飲及零售品牌對舖位亦具租賃需求。其中包括旺角彌敦道575號的全新銀座式商廈，業主提供靈活性高的優惠條款及特惠租金作招徠，期望吸引更多商戶創業或擴充業務，開闢新天地。

中原(工商舖)商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵表示，今次招租物業位處核心區及民生消費區舖位，項目位處旺角彌敦道575號的全新銀座式商廈，一梯一伙，每層建築面積約1,237平方呎；物業採無柱設計，樓面承重達5kPa，個別樓層更設3.5米特高樓底，空間感十足，而且每層都備有獨立洗手間及冷氣，具高私隱度。另大廈設有3部升降機，有助疏通人流，減少輪候時間。何氏續表示，彌敦道575號項目地理位置優越，對面即為人流極旺的登打士街，且物業外牆有大型LED廣告屏幕，盡收宣傳效益。

另外，馬鞍山餐飲需求逆市向上，因而吸引不少餐飲行業有意進駐該區，今次招租項目正位於馬鞍山西沙路599號銀湖．天峰基座商舖，舖位實用面積約139至425平方呎，意向月租約4萬至10萬元。隨?舖租回調，不少租戶對租舖開業意慾上升，且近期疫情緩和，料市民抑壓已久的消費力將會陸續爆發。