房市寰宇

名人集郵式購買豪宅案例又添1筆！最新實價揭露台北市博愛特區指標豪宅元大建設的「一品苑」12樓戶，前年以總價2.6億元成交，拆算車位後單價約167.7萬元，成為該社區實價以來新高。買方為華邦電子董娘靳蓉，其實她於2013年已持有6樓戶，若再加上靳蓉夫家、華新麗華焦家成員所持有的17樓戶，家族至少入手3戶。

屋齡10年的「一品苑」，位於中正區愛國西路，屬博愛特區知名豪宅，樓高23層，規劃坪數75~250坪，總戶數55戶，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，該豪宅後方為行政院主計處，周邊無緊鄰的大樓，能鳥瞰總統府及中正紀念堂，為具有視野及治安極佳的區域。

位博愛特區治安極佳

2007年「一品苑」預售時為市場罕見開價每坪逾100萬元豪宅案，2010年完工時成交均價每坪約80萬元，當時第一手購入的住戶包含藝人周杰倫、中鋼前董座林文淵、名媛吳麗玲等人，且曾因爆出前總統夫人吳淑珍以林文淵人頭買2戶的爭議而名噪一時。

也因該豪宅鄰近總統府，興建時亦爭議不斷，台灣房屋大直特許加盟店店東卓偉程表示，「一品苑」樓高23層，離總統府中興寓所僅260公尺，一度被國安局視為可能威脅總統安危，讓台北市政府打算擴大博愛特區範圍，最後該案改將15樓以上戶別的窗戶做「封閉式」設計，市府才發給使用執照。

此次新揭露的12樓戶，其實是在2018年8月成交，總價約2.6億元，總坪數165.38坪含1車位，拆算車位後單價約167.7萬元，是該社區有實價以來的新高單價。根據謄本顯示，買方為華邦電子董娘靳蓉，她在2013年也以總價1.31億元、換算每坪162.1萬元買下6樓戶，當時也是該社區最高價。

另外華邦電子董座焦佑鈞家族、華新麗華焦家唯一女兒焦佑慧，也持有「一品苑」17樓戶，等於該家族擁有同社區至少3戶。其他名人住戶還包含維他露董事長邵瑋霖，持有該社區至少2戶。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，該社區目前單價行情約在150萬元，不過早先名媛吳麗玲的18樓戶因詐騙案而流入法拍，一度光環失色，如今出現社區高價交易，除因整體房市止跌復甦，也因近年政經環境不佳，始終無法讓富人找到投資標的，豪宅不但相較穩定，亦多傳投資獲利消息，加上可去化手上現金，都令富人踴躍購置。

中古豪宅仍魅力不減

即使近年台北市有許多新興豪宅爭搶富人青睞，不少坐落精華地段的中古豪宅仍魅力不減，郎美囡分析，台北市許多中古豪宅所處地段優越，且早期住宅設計上的公設比較低、實際使用坪數較大，以及房屋標準單價適用舊制，每年房屋稅跟新豪宅相比低許多，另一方面是住戶多政商名流且釋出戶稀少，因此吸引許多金字塔頂端的買方入手。
至於富豪持有多戶同社區豪宅的狀況，並不少見，例如大安區「帝寶」、松山區「文華苑」、大直地區「西華富邦」、信義區「信義富邦」、「昇陽國寶」等知名豪宅，皆有富豪買下多戶的案例。陳炳辰說明，因居住舒適度佳、隱密安全性高，加上豪宅聚集地帶能彰顯身分，屋主若長期持有、或是在房價盤整期購入，皆具備未來獲利的投資價值，在長期習於定居該處後，自然會下手多戶。

元大一品苑小檔案

位置：台北市中正區愛國西路30號
樓層：地上23樓、地下5樓
建商：元大建設
坪數：80~250坪
屋齡：約10年
戶數：55戶
最新實價交易：2018年8月12樓戶，約165坪，總價2.6億元
名人住戶：藝人周杰倫、維他露董事長邵瑋霖、華邦電子的董娘靳蓉、華新麗華焦家等
資料來源：《蘋果》採訪整理

隨著疫情趨緩，民眾購屋信心回溫，市調單位統計北台灣5月新建案市況，總銷約600億元，新成屋戶數逾1100戶為今年單月最高，且土城暫緩發展區、竹北高鐵特區都出現秒殺建案，專家指出，低利環境催生出來的投資買盤表現踴躍。

疫情解封日在即，房市表現相當亮眼，代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，5月分數則來到33.2分，整體分數較4月增加2.2分，分數連3個月上揚，應對燈號也轉為注意性的黃藍燈，中止代表低迷的連續5個藍燈。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，積壓已久的換屋族需求，以及極低利環境催生出來的投資客、置產客等買盤表現相對踴躍，支撐整體房市，「因市場買氣穩定，再加上近期營造缺工與成本上揚，導致業者賣價再度轉硬，5月議價空間縮小，議價率分數因而走高。」

新釋成屋逾1100戶

北台灣5月推案量湧現，《住展》統計，新建案總銷擴張至約600億元，尤其新釋出的新成屋戶數逾1100戶，供給量為今年單月最高。值得關注的是，包括新北市土城區的土城暫緩發展區、新竹縣的竹北高鐵特定區都出現秒殺案，建案在開賣首日就收訂額滿。

此外，代銷業者也開始積極推出自建案，包括海悅國際的「新莊海悅花園」、甲桂林廣告的「信松廣場」，以及甲山林「圓山帝寶」、「海上皇宮」等案，案量總計達290億元，其中又以淡水區「海上皇宮」案量最大，達140億元。
民眾看屋意願也有上升趨勢，5月追蹤的指標案平均來人組數升至每周25.4組，較4月增加3.4組，來到今年最高點。同期平均成交組數約為1.9組，與4月水準相當。

創意家公關陸宜分析，剛性買盤的總成交戶數相較於4月上漲38%，而小宅投資客的看屋數也比4月多出1成，應是看準低總價加上低利環境，因此表現相當踴躍。

現非房價上漲時機

不過對於房價有再度轉硬的跡象，台灣房屋智庫經理陳炳辰則持不同看法，他認為現在並非對房價上漲有力的時空背景，處於後疫情時代，房市沒有過熱，也不是投資熱潮時期，即使建築材料上漲，仍不足以說明房價有持續上漲空間，「建商會站在保守和合乎市場價格的方向銷售，不太可能因原物料居高不下而反映在房價上。」

無畏疫情，房仲業展店更積極！根據房仲公會全聯會會員家數統計，至5月底全台為5,847家，今年五個月來再增加134家，幾乎以一天一家的速度增加，房市最熱絡的桃園、台中，今年各增52、30家，為房仲展店速度最快的兩大都會。

根據房仲公會全聯會統計，房仲家數在2014年時有近6,200家的規模，經過上波房仲倒店潮，2017年底全台會員家數衰退至5,394家，不過近年隨著房市交易擴量，房仲家數反彈回升，2018年全年淨增加88家，2019年淨增加231家，等於平均每月增加約19家，今年來雖然疫情增添後市變數，不過平均每月淨增加近27家，擴增速度勝去年。

以各縣市公會房仲家數來看，桃園、台中增加家數最多，這一波房市回溫，桃園、台中均增加逾百家房仲公司，今年來桃園增加52家、台中增加30家，這兩個都會區合計新增家數即占全台六成以上；另近年房市熱絡的台南、高雄也各增加十餘家，至於過去房仲主戰場雙北市則各僅增加個位數。

房仲業規模消長與當地交易量的波動及前景息息相關，過去最高曾有千家規模的新北市、800多家規模的台北市，經過倒店潮洗禮後，目前僅700多家；近年房市熱絡的中南部都會區外圍如彰化、雲林、屏東等地，幾乎未受景氣影響，家數逐年成長，目前多為歷年新高。

房仲業者指出，房仲加盟品牌為搶占市占率，不少品牌業者以加盟優惠條件搶客，也吸引舊有經營者重回市場、再開分店，過去房仲經營者大部分以住宅、店面、辦公室等市場主流產品為主要經營領域，也有更多專精分眾市場如工業地、法拍屋、租屋等業者進入市場，大幅推升房仲業規模。

內政部次長花敬群3日拜會台北市副市長彭振聲，強調未來4年將在台北市運用46處基地再興建1萬1,500戶社宅，而國家住都中心今年將在北市興辦5處社宅，年底前完成統包工程發包，興建成本約42.7億元。

花敬群日前拜會新北市長侯友宜，宣示4年內要在新北市蓋3萬戶社宅；未來4年台北市再增加1萬4,000戶社會住宅，其中1萬1,500戶將由中央主辦。內政部表示，國家住都中心將興辦松山延吉、內湖東湖、萬華華江等五處社會住宅，預定年底前完成發包，由住都中心融資興建。

內政部最新統計，2019年核發住宅類建築物建造執照計14萬8,566宅、開工11萬6,521宅，分別較2018年增加22.1％、14％，皆為近10年新高。今年1到4月，累計四個月建照申請4萬7334宅，較去年同期4萬5198宅增加4.7％，建物開工數量前四月為3萬6,999宅，較去年同期3萬3,471宅增加10％。

後疫情時代，台中市政府全力拚經濟！台灣三井不動產集團董事長下町一朗，日前率團拜會台中市長盧秀燕，共同宣布三井Outlet Park台中港二期，及三井LaLaport購物商城兩座大型購物商城正式落戶台中。

台中市政府4日表示，3日三井東區LaLaport建照已正式核准，預計今年6月底動工，111年秋天完工，開幕可望為舊城經濟再注入活水。

台中市經發局說，三井對於投資台中相當有信心，去年3月三井與台糖簽訂土地合約後，市府隨即為東區LaLaport投資案，成立跨局處專案小組，在為期一年多的作業下，協力通過都市設計審議、交通影響評估、防火避難綜合檢討等多項行政程序。

台中市經發局長張峯源表示，台中投資狀況，在盧市長上任後十分活絡，包含民間投資累計4,430億元，累計台商回流38家，共計1,360億元、108年促進民間參與投資84億元等，均表現亮眼，特別是去年，日商投資台中件數就有24件，投資總金額約達1.87億元，相較於去年成長超過一倍。經發局說，三井Outlet Park台中港開幕近兩年來，業績超乎預期，也是三井集團看好台中消費市場及經濟發展潛能，加速投資腳步的原因。

經統計，三井LaLaport購物商城及三井台中港Outlet Park二期兩大投資案，總投資額高達150億元，是今年非製造業最大外商投資案，未來可為台中帶來超過3,500個就業機會，更可持續活絡舊城東區及海線地區商業機能。

5月住展風向球出爐，整體分數來到33.2分，月增2.2分，對應燈號則轉為黃藍燈，中止連五藍，顯示預售新案市況正逐漸好轉。在疫情緩和下，換屋族、投資客需求紛紛出籠，房市也罕見重見「秒殺案」，包括新北市土城暫緩區「馥華城真」、新竹竹北高鐵特定區「惠宇謙和」，最近都出現開賣第一天就收訂額滿的好成績。市場預期，房市買氣可望延續到下半年。

住展雜誌研發長何世昌表示，北台灣房市持續穩健復甦，超低利環境更逼出越來越多的投資置產客，使5月預售新案成交量維持在相對高點，也推升建商推案與開高價的信心。

在預售新屋推案量方面，5月已放量到600多億，新成屋釋出戶數則超越1,100戶，供給量為今年單月最高。何世昌表示，疫情趨緩、房市穩定，代銷業更是春江水暖鴨先知，旗下自建案紛紛登場，包括海悅國際「新莊海悅花園」、甲桂林廣告關係企業大隱開發的「信松廣場」，及甲山林「圓山帝寶」、「海上皇宮」等都率先公開，總案量達290億元；其中以「海上皇宮」總銷達140億案量最大，「信松廣場」也有70億元，為甲桂林睽違台北市十年後的重返代表作，賣座優於預期。

來人組數方面升至每周25.4組，月增3.4組，顯示客戶看屋意願上升，也創下今年最高點。至於成交組數，每周平均約1.9組，維持4月水準。

何世昌表示，最近首購族買盤持續微幅下滑，所幸壓抑已久的換屋、投資需求相對踴躍，支撐起整體房市。在換屋產品中，以40~60坪房型表現較好；至於投資置產族則較偏好30坪以下的小宅。何世昌也指出，全台解封在即，民眾購屋信心已有感回溫，有一陣子沒見到的「秒殺案」重現江湖，這種狀況會不會擴大值得觀察。

此外，房市買氣穩定，加上缺工及營建成本上揚，業者開價再度轉硬，讓利成為曇花一現，5月議價空間縮小，議價率分數因而走高。何世昌認為，近期不論小宅、換屋、豪宅等銷售表現都不差。唯需留意的是國內就業市場趨於惡化，已明顯削弱首購族的購屋能力，這種現象恐怕會延續到下半年，業者不宜過度樂觀。

連戰、庾澄慶為其中住戶

屋齡逾40年、每坪單價仍站穩百萬以上的老名宅「國泰一品大廈」，也是國民黨榮譽主席連戰的住所，近期竟罕見出現法拍屋。根據司法院法拍屋公告，遭法拍樓層為7樓其中一戶，一拍底價1億1772萬元，不拆算車位每坪逾110萬元，預計7月17日執行法拍。

預計7月17日執行
寬頻房訊指出，該老名宅住戶非富即貴，不僅有連戰、藝人於庾澄慶等名人，甚至因屋齡已達都更年限，吸引富邦人壽於2015年4月砸6.74億元向霖園集團大阿哥蔡辰男買進5戶。

「國泰一品大廈」此次出現法拍屋與厚生集團徐家的家族爭議有關，法拍屋債務人為厚生玻璃董事長徐正青，聲請執行法拍程序的債權人則是姊姊徐美榮。根據地籍資料，遭法拍戶從2008年起便不斷出現查封、假扣押與塗銷等登記事項。

遭法拍的戶別門牌為9號7樓之1、坪數105.75坪，該社區1978年3月興建完成，屋齡逾42年，目前累積至少10筆實價資訊，以2019年7月揭露的3筆為例，11、13、14樓的每坪落在95至98萬元，每坪單價最高的是2014年11月揭露的3樓，每坪近130萬元；此外，10筆實價中，至少6筆總價超過1億元。

根據法拍公告，該法拍去年2月查封時，查有租戶，且該租戶自2010年開始承租，並無約定租期，直到承租人不願承租為止；該戶並發現房間、廁所每逢下雨必漏水，當時正在進行整修，不確定現況是否還有漏水情形。

市調機構調查，5月房市買氣穩定，又碰上缺工與營造成本問題，新建案讓利空間小，價格轉硬；不過，後續須觀察就業市場惡化問題，可能影響首購族的購屋需求。

缺工、原物料價漲
《住展》雜誌研發長何世昌表示，近期房市脫離武漢肺炎（新型冠狀病毒病，COVID-19﹚疫情陰霾後穩定復甦，不管小宅、換屋、豪宅等買氣都不差；但須留意國內就業市場惡化問題，已明顯削弱首購族的購屋需求，這種狀況恐怕會延續到下半年。

根據《住展》雜誌調查，5月北台灣新建案市況，6大統計項目中，議價率、看屋組數與新成屋供給量等3項分數上揚，預售屋供給量、廣告量及成交組數則持平。

至於5月北台灣新建案市況燈號則轉為「黃藍燈」，不僅中止「連5藍」，更是今年以來第一顆黃藍燈，代表新建案市況正逐漸好轉中；5月開賣的新預售案擴張至約600億元、新釋出成屋戶數逾1100戶，供給量為今年最高。

由於疫情趨緩與市況穩定，5月推案潮湧現，連代銷業者的自建案也多了起來；包括海悅國際、甲桂林廣告等代銷都推出自建案。

5月風向球追蹤的指標建案平均看屋組數單週為25.4組，較4月22組增加3.4組，顯示民眾看屋意願上升，5月看屋組數來到今年最高點，平均成交組數則約為1.9組，與4月相當。

何世昌指出，剛性需求中的首購族買盤微幅下滑現象並未改變，所幸積壓已久的換屋族需求以及極低利環境催生出來的投資客、置產客等買盤表現相對踴躍，支撐整體房市市況；換屋產品中，以40至60坪的房型成交表現較好，投資置產族則偏好30坪以下的小宅。

隨著南港重大建設到位，東區門戶計畫啟動，包括國家生技園區、南港展覽館二館及流行音樂中心陸續啟用、完工，吸引壽險業、傳產業、建築開發商近來大舉獵地、搶進布局，據調查，未來 6 年內至少將有 2000 億案量在南港發動，特色為土地面積大、開發規模大，帶動龐大的企業總部、豪宅聚落成形，產業聚落有機會超越信義計畫區。

專家分析，屬於工業聚落的南港，大型土地多由台鐵、南港輪胎、台肥、國產等傳產業者擁有，近 10 年陸續完成土地重劃區，因此有較多待開發的大型土地。這些大型開發案大多規畫商用，包括國泰、三商、華泰合資為主的南港調車場 BR1，以及台灣人壽取得的台肥 C3 地上權、潤泰創新取得的南港商三特公辦都更案，便屬於前三大確定投資興建的開發案。

另外包括富邦人壽取得的大南港案、國產實業 BR-2 開發案，以及宏盛、遠雄、國建等建商陸續投入、將啟動廠辦、商辦、豪宅、飯店、商城的開發案總計超過 20 件、開發案量超過 2 千億，樓地板預估將再增加 60 萬坪以上。

再者，2019 年底、由南港輪胎自行投入興建的「世界明珠」佔地便達 9453 坪，規劃包括 2 棟辦公大樓、商場，6 棟豪宅大樓，為東區門戶計畫自辦都更第一案，總銷金額 1000 億元，土地大、規模大程度可見一斑。

專家直言，南港擁有高鐵、台鐵與捷運交通優勢，目前南港浮上檯面的開發案，鎖定跨國企業、國際化定位，南港因東區門戶計畫升格為國際盤，6 年後不僅超越信義計畫區，更將成為台北市最大頂級商辦、企業總部聚落，勢必循信義計畫區住宅發展模式，帶動高端住宅需求。

甲山林集團透露，「世界明珠」在聯強斥資 50.87 億，以每坪 100 萬元買下商辦棟 12 個樓層及 80 個停車位後，百坪豪宅規劃的住宅，也傳出 3 成銷售率，且每坪均價 150 萬元；5 月由壽險業者、財團得標的 2 筆土地，再次炒熱當地行情，更帶動住宅市場升溫。

根據彰化縣2020年公告土地現值，全縣最高地價區段仍是開化寺前民族路兩側，中華路及太平街間的地段蟬聯，公告土地現值為每平方公尺16.1萬元，但近年來鄰近的永樂商圈沒落，加上受疫情衝擊，周遭店面招租旗幟多，地價與當地消費力不成正比。

彰化市「地王」向來在民族路和中華路地段，彰化蔡姓房仲業者說，地主不缺錢，也沒有售地動機，不願低價賣出，即便「地王」連續4年凍漲，但也不可能跌價。

但該地段長期停車空間不足，近來商圈發展也從民族路轉移到和民族路交叉口的曉陽路和大埔商圈，加上新冠肺炎疫情波及，許多店家撐不下去；若以長遠來看，彰化沒有完善的都市計畫，民間感受不到具有發展前瞻性，也影響商圈發展。

彰化縣府地政處說，2020年地價調查作業期間（2018年9月2日至2019年9月1日），全縣不動產實價登錄買賣案件交易量與前期相當，成交價格及地價調查結果，也有微幅上漲，整體而言不動產市場呈現「量價平穩」趨勢。

彰化交易較熱絡區域包括彰化縣彰化市南興國小、精誠中學附近新建案及後火車站區域、金馬路、都市計畫外東區彰南路附近區域、員林市184市地重劃區範圍、鹿港鎮都市計畫內邊緣區、和美鎮自辦市地重劃區等及計畫道路陸續完工通車帶動沿線鄉鎮市區域。

　　6月3日，香港聯交所正式披露祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱“祥生”）招股書。此次祥生赴港IPO的聯席保薦人為建銀國際和農銀國際。如果祥生能夠成功登陸資本市場，或將成為2020年赴港上市的資産規模最大的內房房企。

　　招股書顯示，祥生總部位于上海，深耕浙江，經過逾20年的發展已成長為一家全國性的綜合類地産開發商，目前位于中國房地産百強房企TOP27。

　　招股書顯示，得益于向消費者提供優質産品的承諾及市場的高度認可，祥生近三年增速穩定。2017年、2018年、2019年收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復合年增長率為137.6%。

　　由于對一線及強二線城市的深耕以及産品在當地良好的口碑，祥生毛利率增長較為穩定，2017年-2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%和23.9%。招股書稱，毛利率上漲的主要原因之一為每平方米平均售價上漲。

　　有數據顯示，祥生已交付建築面積2017年約83.83萬平方米，到2018年增至約142.26萬平方米，截止到2019年已達到約348.84萬平方米，已確認每平方米平均售價在2017至2019年期間提升37.9%。

　　招股書數據顯示，祥生2019年實現凈資産收益率（ROE）50.1%，同比增長33.5個百分點，ROE水平遠高于行業及同規模房企。2019年全年，祥生實現凈利潤32.09億元。同時，公司2019年毛利率為23.9%，同比增加2.8個百分點。

　　6月4日晚間，世茂房地産公告稱，公司5月的合約銷售額約為220.2億元，同比增長37%；合約銷售面積約為126.0萬平方米，同比增長41%，5月的平均銷售價格為每平方米人民幣17469元。1月-5月，公司累計合約銷售總額約為802.7億元，同比增長12%；累計合約銷售總面積約為458.2萬平方米，同比增長14%，前5個月的平均銷售價格為每平方米17518元。

　　此前，在2019年業績溝通會上，世茂房地産董事局副主席兼總裁許世壇表示，受疫情影響，2020年世茂房地産銷售目標為3000億元，這是一個“謹慎的預測”。

　　4日早間，萬科企業股份有限公司于港交所發布公告，公司與配售代理就配售3.16億股新H股訂立配售協議，配售價為每股25港元。

　　據公告，假設配售股份全數配售，配售所得款項總額預計約為78.90億港元，配售所得款項凈額預計約為78.65億港元。配售股份分別佔公司于公告日全部現有已發行H股及全部現有已發行股本約20%及2.79%，且分別佔公司經配發及發行配售股份擴大後全部已發行H股及全部已發行股本約16.67%及2.72%。

　　有投行人士表示，H股上市企業發出包含定價的配售協議公告，實際上是已完成了發行簿記，即可以理解為投資者已完成認購，只是等待交割。

　　萬科此次配售定價25港元，較6月3日收盤價僅折讓4.76%，較30日成交均價僅折讓0.01%。據統計，本次交易是有史以來國內地産公司H股規模最大和折扣最小的新股配售項目，也是2019年以來香港市場5億美金以上發行折價最小的新股配售項目。

　　上述投行人士認為，在當前的市場環境下，能夠以歷史新低的折扣價實現認購，説明了H股機構投資者對萬科價值的認可。

　　根據萬科公告，此次融資將全部用于補充營運資金，擬具體用于償還境外債務性融資，不會用于境內住宅開發業務。

深高南8社區學位維權事件有了新進展。

被降級的5個社區的業主均收到一條系統短信，稱業主的房產已確認為歸為第三類特殊房產，並要求業主按此重新提報學位申請。

6月4日，從深高南招生辦瞭解到，經過6月3日與業主的溝通後，福田區教育局給深高南發函，表示泰安軒、泰康軒與竹園社區屬於住宅性質，入學仍然按一類招生標準；而泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華社區因為土地性質屬於非居住用地，只能按特殊性質房產申報，也就是基礎分降為三類。

對此結果存在異議的業主，已經以集體或個人名義向教育局提交材料提出申訴。目前教育局的答覆可能並非最終結果。

一日推翻的學位房

此次事件的討論已經刷爆各類微信群。

具體緣由是，據深圳福田區車公廟泰然社區一名業主講，他5月29日一大早就收到自己孩子學位申請初審不通過消息。網站給出原因是“第一類要求住宅用途商品房，請出示住宅用途商品房相關證明”。近20年來延續的泰然社區房產屬一類，屬於深高學位房政策竟被一日推翻。在沒有任何通知公告的前提下，高級中學臨時更改積分入學政策，深高南校區將泰安軒、泰康軒、竹園社區、財富廣場、泰然公寓、安華社區、杭鋼大廈、有色大廈8個社區由第一類（80分）降至成第三類（70分），造成這些社區的積分變低，影響上萬居民權益，所有8個社區業主小孩受到影響。

29日18時是初審的最終截止時間。該業主在反復撥打福田區教育局的諮詢電話無果後，和其他業主一起奔走土地局、高級中學諮詢，在沒有取得任何明確的答覆，最後和其他業主彙集到了福田區教育局，希望教育局給個說法。經過所有業主溝通，得到教育局的答覆是所有學位申請暫由初審不通過改為待審核，3號再給明確答覆。

類似深圳高級中學這種名校，學位供求關係極其緊張。從去年公佈的報名及計畫招生人數來看，矛盾依舊突出，報名1060人，計畫錄取僅為540人，超出計畫520人。據瞭解，去年深高初一學位申請積分為98.7分，深房深戶加上社保滿分都需要至少提前3年多以上購買學區房，今年情況更加嚴峻。

買學位房之憂

深高南事件，核心的問題還是深圳優質學位的嚴重供不應求。

供應不夠，需求卻持續上升，深圳優質教育資源缺口始終存在。就深高南來說，儘管2016年後擴容了，周邊社區都享受到了優質教育，但隨著近兩年新盤入市，需求也持續增多，就導致很多家長們以前租個房就能上學，現在買個學位房要提前3年才有所保障。

這次維權的幾個社區，多多少少條件都有點“瑕疵”，更多的質疑皆因房子的用途屬性而起。“房子明明是限購限貸買來的70年產權住宅，因為房屋用途寫了單身公寓就沒有學位了？”房產證上寫的用途為“公寓”，而公寓又不完全代表屬於R3類入學積分等級的商務公寓。涉事業主認為，教育部門不能單憑房屋用途來劃分入學積分等級，應當看其是否是實際上的住宅，居住屬性也不應該由面積決定。有律師認為，只有國土部門，才是認定房屋和土地性質的唯一合法裁定方，學校或者教育局的一紙公文，不能隨意改變住宅等各方面性質。

有地產業界人士表示，深圳積分入學，深戶+學區房是最保險的。一方面是因為深圳學位緊張，小學初中學位不足，學位緊張的區域會面臨著被分流的風險。一方面是深圳中考錄取率低，大概50%左右。如果這8個社區維權失敗，深圳單身宿舍/公寓的命運將被改寫，未來，依附在房產上的學區價值被大大削減，將引發深圳學位房大地震。

“我正考慮買附近寶能公館V-HOUSE呢，對外宣傳是其教育資源是竹園小學、深圳高級中學初中部。我看中的就是深高學位，但這個新盤是40年產權的公寓，會不會？”有朋友在微信群裡問，話都不敢說完，擔心不言而喻。有人就回復：“公寓樓盤，學區學位什麼的，就不要想了，深圳明確規定商住性質的樓盤是不帶學區學位的，小孩上學得另想辦法。”

學位，始終是家長們買房的心頭痛。

分校蹭熱度

近年來，深圳也在大力發展引入外地的名校資源，支持開辦各種附屬學校，比如中山大學深圳附屬學校、南科大附屬中學等等，但是，仍然滿足不了每年大量新增的入學需求。深圳正通過名校的集團化辦學模式，讓一些非名校納入名校集團，統一管理，來增加名校的學位供應。

前段時間，深圳福田水圍小學剛剛正式成為荔園外國語水圍分校，周邊樓盤應聲上漲。“周邊沒有房源可賣了，水圍小學掛牌荔園外國語分校後，這周邊的樓盤單價直接上漲了一兩萬，之前放盤的業主也不賣了，繼續看漲。“近日，記者走訪深圳皇崗村附近樓盤時，Q房網地產一名銷售員稱，兩個月前就有傳聞這裡的房價將會很快上漲，掛牌後，房東的報價兩個小時內開始瘋漲：“水圍小學更名前，房價一直漲不動，去年單價六七萬的房子都很容易找，現在七八萬的都不多。上周，我有個客戶等到半夜一點多，最後業主還是沒有出現來簽合同。更別說有業主約談的時候坐地起價，多次調整價格，業主的心態是一路飆升，現在放賣的房源基本沒有。但租房沒問題，不僅是這附近，整個深圳這兩個月的住宅租賃市場都是這樣，空房多，租客少。疫情前，這附近靠近口岸，交通便利，租金相對其他片區偏低，空房基本放出來兩三天就會消化，現在，空房越來越多，租客慢慢挑，基本一壓價，房東都會答應。”

一校多址、分校區的概念並不是第一次提出，初衷是出於對學校教學品質的保障，現在卻被當做提高房價的手段。可見，學區在房價的推動上面一直是重要因素。一直以來，學區和房價，緊緊的捆在一起，因為優質教育資源，在城市空間分佈，很難均衡。都說，買房交通、商業、開發商、教育你至少要占一樣，不然連普通漲幅都達不到。然而交通、商業、開發商很早就定型，只有教育還能期待一下，這才有了每年六月，小升初、中考放榜，仲介比家長更操心的奇怪場景。

房地產資金鏈缺口，正被努力填補。

近日，上市房企陸續發佈2020年5月銷售業績。隨著新冠肺炎疫情影響逐漸減弱，房企5月的銷售規模繼續攀升，甚至超過去年同期。在此過程中，以價換量的現象較為普遍，凸顯出房企為促進銷售而做出了主動調整。

頭部房企中，萬科、恆大、碧桂園的銷售規模都高於去年同期。其中，恆大已連續三個月銷售規模突破600億。但恆大的讓利力度也不小，今年前5月，恆大的銷售均價為9069元/平方米，同比下降15.6%。

不過，大部分房企前5月的累計銷售規模仍低於去年同期。

銷售回款是房企現金流的主要來源之一。某20強房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，近一段時間雖然市場有所升溫，但房企對外投資的力度也在加大，很多企業的現金流警報並未解除。加之市場走勢仍然存在不確定性，未來一段時間，加大銷售、保衛現金流仍將是企業的戰略重心。

犧牲利潤率

為對沖新冠肺炎疫情的影響，恆大從今年2月開始就大力推動網上銷售，並實施了廣泛的價格優惠。今年2月至5月，恆大的月度合約銷售額分別為447.3億元、621億元、652億元、602億元。

今年前5月，恆大累計合約銷售金額2727.9億元，同比增長約17.8%；累計合約銷售面積3007.9萬平方米，同比增長四成。

今年前5月，萬科累計實現合同銷售面積1575.5萬平方米，合同銷售金額2471.1億元，均比去年同期有所下滑。但5月單月，萬科的合同銷售金額為612.8億元，同比增長5.67%。

碧桂園在今年1-5月共計實現權益合約銷售額2059.9億元，同比下降7.03%。但5月單月的權益銷售額為561.1億元，同比增長3.29%。

上述房企在5月普遍實現銷售增長，與市場的恢復密不可分。由於疫情推遲了需求釋放、五一小長假和房貸利率下滑等原因，多個城市的房地產成交量明顯升溫，杭州、成都、南京的部分專案，一度出現“萬人搖號”的盛況。

與此同時，在已經發佈銷售簡報的房企中，價格讓步較為普遍，這也被認為是刺激交易的另一個原因。

除恆大、碧桂園等頭部房企外，佳兆業在5月的平均售價約為15005元/平方米，同比下降約22.2%。今年前5月，佳兆業的平均售價同比下降約14.8%。

今年前5月，旭輝的合同銷售均價約為16600元/平方米，比去年全年的16700元/平方米略有下降。正榮在前5月的銷售均價為15300元/平方米，略低於去年全年的15500元/平方米。此外，合景泰富、富力的銷售價格，均低於去年年末的水準。

分析人士普遍認為，價格讓步有助於刺激銷售，但會使房企的利潤率繼續下滑。Wind的統計顯示，2020年第一季度，申萬房地產板塊整體銷售淨利潤率為8.73%，同比下降4.40個百分點。

但總體來看，房企的銷售缺口仍然存在。

易居克而瑞的統計顯示，今年5月，TOP100房企單月實現銷售金額（全口徑）10915.4億元，環比增長21.3%，同比增長12.2%。但累計來看，2020年1-5月，TOP100房企的銷售規模仍比去年同期下降了7.9%。

促回款仍是首選

“與其說是抓銷售，不如說是抓回款。”前述房企人士表示，近幾個月，房企採用各種方式刺激銷售，首要目的並非完成銷售目標，而是維持現金流。

據悉，近幾個月由於銷售受阻，房企的資金鏈普遍受到影響。為此，企業普遍收縮了投資規模，各別房企還通過降薪、裁員等舉措來縮減內部開支。4月以來，市場逐漸升溫，但由於前期的銷售缺口較大，企業的資金鏈警報仍未完全解除。

國家統計局的資料顯示，今年1-4月份，房地產開發企業到位資金47004億元，同比下降10.4%。其中，占資金來源四成以上的定金及預收款、個人按揭貸款兩項，分別下降18.9%和5.4%。

前述房企人士稱，他所在的公司，將回款率目標定在85%以上，而且是必須完成的“硬指標”。據21世紀經濟報導記者瞭解，目前多數房企對回款率的要求在80%以上。

實際上，降價銷售的目的之一，也是實現資金的快速到賬。21世紀經濟報導瞭解到，“簽約優惠”、“首付優惠”等促銷，在近期被大量使用。主要表現為，簽約時間越短，折扣力度越大；首付比例越高，折扣力度越大，全款支付的優惠力度最大。

“這段時間，因為價格有優勢，很多項目上的全款支付比例確實在增加。”該人士表示。

進入5月，優質地塊頻繁推出，刺激土地市場迅速升溫。雖然房企的對外投資依舊謹慎，但其現金流壓力正不斷增大。

易居克而瑞指出，在市場銷售轉暖、融資環境略放鬆、熱點城市土地供應放量等多因素影響下，5月成為房企拿地的小高峰，TOP50房企中近半數投資金額超過50億元。其中，碧桂園、中海、世茂、旭輝等企業，5月單月拿地金額幾乎接近前四月之和。

“投資強度在逐步加碼。”易居克而瑞認為，“為了保證資金安全，抓銷售、促回款，彌補銷售空缺仍是房企未來一到兩個季度的首選任務。”

對於房企來說，近期的市場雖然火熱，但機會可能稍縱即逝。國信證券認為，近期的銷售升溫，既有供給增加的驅動，又有填補疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環境不發生改變，市場面對的仍然是銷售“下坡”。

該機構表示，4月和5月的銷售的確明顯好轉，但這並不改變銷售下行週期的方向，預計今年的（全國商品房）銷售規模仍將有10%的降幅。

禹洲地產（01628）高級副總裁、首席財務官兼公司秘書邱于賡昨日於股東會後表示，集團本年首5個月合約銷售額為307.4億元（人民幣．下同），按年增長44.39%，有信心完成全年1000億元的銷售目標，暫時無意加快推盤速度。

邱于賡指出，雖然今年銷售受到新冠肺炎疫情影響，但由於集團於2月開展網上營銷，加上市場一直對房地產有需求，因此在內地一二線城市的物業仍然大受歡迎，可是三四線城市的購買力則明顯受壓，呈現分化現象。他續說，鑑於中央堅持「房住不炒」方針，儘管內地融資政策上稍有放寬，惟要強求樓價高速增長並不太現實，預料未來一兩年樓市將趨於平穩。

斥標普降級不公撤合作

因應疫情衝擊，邱于賡透露，集團上半年買地比較審慎，只購入數幅地，原本計劃以合約銷售目標五成（500億元）資金買地的目標亦下調。他又提到，集團現時無意與競爭對手強拚買地，除「招拍掛」外，集團也會以其他方式購入地塊，如併購項目等，將會適時公布。

評級機構標普4月曾把禹洲地產信貸評級由「BB-」降至「B+」，並列入負面觀察名單。至上月底，標普應發行人要求，撒銷長期發行人信用評級，邱于賡稱，集團去年已致力去槓桿，不過在跟相近財務狀況的內房評價時遭差別對待，故決定中止與標普的合作。他強調，集團目前流動性沒有問題，評級下調不會對融資造成太大打擊。

私人住宅落成量連續3個月錄得逾1000伙，差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，今年4月私宅落成量達2508伙，按月急增77%，數量並創去年9月錄得3635伙以來的7個月新高。今年首4個月合計有6252伙竣工，相當於全年落成量預測20854伙約三成，較去年同期僅2516伙比較，更飆升近1.5倍。

根據差估署最新公布《香港物業報告每月補編》，今年4月有2508伙落成，已接近去年首4個月合計的2516伙，按月比較則較3月的1413伙增加77%。其中新界區落成量持續領先，該區4月有2450伙落成，佔全月總落成量約98%。

首4月共6252戶 佔全年預測三成

以今年首4個月計，新界區完成建築工程的新盤共5537伙，佔同期全港總落成量6252伙約89%；港島區有390伙竣工，其餘325伙位處九龍區。

今年首4個月落成量較去年同期增近1.5倍，相當於去年全年落成量13643伙約46%，已達今年全年落成量目標約三成。如以面積分類，中小型單位的落成量較接近差估署估算，例如署方預計全年有2761伙落成的C類單位（實用面積753至1075方呎），首4個月實際落成量為923伙，已是全年目標約33%。

至於實用面積不足431方呎的A類單位，首4個月累積有2870伙落成，屬於最多單位竣工的類別，相當於差估署預測全年落成量8846伙約32%。

永泰地產（00369）旗下屯門青山公路大欖段OMA by the Sea，昨天以2558萬元招標售出1座17樓頂層A1室連天台4房特色戶，實用面積1288方呎，設163方呎平台及有私人樓梯直達1288方呎天台，呎價19860元，樓價及呎價同創項目新高。

Wetland 2期第三輪超購23倍

此外，新地（00016）天水圍濕地公園路發展項目第2期Wetland Seasons Park，將於周六（6日）第三輪發售209伙，項目昨天截票，據消息稱，初步點算已收到逾5000個登記，超額約23倍。

會德豐地產九龍東啟德OASIS KAI TAK公布新銷售安排，下周一（8日）及周四（11日）分兩階段招標4伙。同系將軍澳MONTEREY亦推出3伙在下周一及周四招標。

資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山皇第，下周一也推出5樓及6樓B室複式戶進行為時一小時招標，單位實用面積2849方呎。

信置（00083）大埔白石角逸瓏灣8本月首錄成交，昨天招標售出2座8樓C室，實用面積701方呎，成交價999.2萬元，呎價14254元。

同區嘉華國際（00173）的嘉熙同日以923.6萬元售出9座20樓E室，實用面積453方呎，呎價20389元。

投資者大手放售車位，中原地產資深區域營業董事陳家鴻稱，一名活躍於物業市場的投資者，周三（3日）悉數放售北角海天峰45個車位，每個車位作價225萬元，料市值共1.0125億元。

據了解，截至昨天下午該批車位已售出約10個，套現2250萬元，其中最大手買家擲450萬元掃入2個車位，以目前該屋苑車位月租4700元計，租金回報約2.5厘。

根據資料，白花油（00239）執行董事顏福偉2016年曾斥175萬元購入屋苑5樓一個雙號車位，即該屋苑車位最新造價較4年前高50萬元或28.6%。

灝景灣車位價年內反彈12%

另一邊廂，美聯物業助理區域經理譚振聲表示，青衣灝景灣2樓單號車位，近日獲一名區內投資客斥238萬元承接，相比今年初4樓一個雙號車位的售價213萬元，回升25萬元或11.7%。現時該屋苑車位月租約5000元，意味該投資者享約2.5厘回報。原業主2014年斥128萬元入市，沽貨賬面賺110萬元或85.9%。

藍田站兩大私人屋苑，2房月租動輒要1.6萬元，今期推介靠近港鐵站出口的啟田大廈，對外交通及起居生活絕不遜色，其2房租盤月租則由1.5萬元起。

面積469呎 實用率近9成

介紹單位為B座中層6室，屬屋苑細2房戶型，實用面積469平方呎，目前月租叫價1.5萬元，為屋苑最平單位。租金相宜不等於無質素，單位內籠備有企理裝修，而且外望開揚景致。值得留意的是，物業由合和發展，樓齡41年，實用率高，接近9成，兩廳呈呂字形，區間清晰，睡房方正，而全屋窗戶不設窗台。

世紀21聯誠董事謝寶昭表示，屋苑現時租盤數量不多，只有數個，上址租金叫價暫為最低，其餘2房租盤叫價由1.6萬元起。

至於同區的兩個私人大型屋苑，以麗港城單位數量較多，2房實用面積約517平方呎，目前月租由極低層的1.58萬元起；而位置貼近港鐵藍田站的滙景花園，2房面積約537平方呎，月租叫價由1.78萬元起。

啟田大廈可算是藍田區首個建成的私人屋苑。分A、B兩座，樓高32層，住宅由2樓開始，主供2房戶。住客進入屋苑位於啟田道的閘口後，需先經過小巷，抵達保安室再分別進入左右兩座的升降機大堂。屋苑基座設有商舖、食肆、銀行等，對面馬路為啟田商場、街市，為區內人流最旺的地點，購買生活所需以至解決一日三餐極為方便；步行1、2分鐘便可抵達港鐵站，經觀塘綫往返港島北角站非常快捷。