買房是人生大事，多數人存夠自備款後，剩下的款項則是向銀行申請貸款融資，據統計資料顯示，六都有近1.2成的貸款可以超過80％，而最高區域則落在桃園中壢區的85.24%。房貸專員分析，目前貸款最高約8成，而超過8成的貸款有可能是加入裝潢貸等其他貸款，「房屋本身鑑價的價值、借款人財力及信用狀況都會影響貸款成數。」

根據財團法人金融聯合徵信中心統計資料顯示，使用4分位差將極端值剔除後，得出六都共54970筆樣本，分布在各區路段共2560筆資料，其中篩選出貸款超過80%的樣本有298筆，等於六都有近1.2成的貸款可以超過80％，而房貸最高區域則落在桃園中壢區的85.24%。

以房屋價值為依據

房貸可以貸款幾成，是購屋人評估的重點之一，以房價1000萬元為例，7成700萬元、7.5成750萬元、8成800萬元，那可能是幾10萬元到百萬元之間的差距。房貸專員表示，首先是外在條件，也就是房屋本身鑑價的價值，通常是依照買賣價格、區域地段、屋況、格局去評斷，現階段實價登錄系統的平均值更是參考依據。

他舉例說明，自己曾經承接過買賣成交1坪25萬元、總價750萬元的房子，但實價登錄周邊行情平均為20萬∼22萬元，消費者提出該屋有裝潢所以價格較高等因素導致單價較高，但最終鑑價師以行情最高的22萬元評估下來僅660萬元，「即便消費者貸款成數達8成可貸528萬元，也與原先預計可貸款600萬元，有72萬元的落差。」

此外，目前銀行給各種房型的貸款成數不一，如預售屋最高能貸8成、套房約5∼6成、新成屋7∼8成、中古屋5∼8成，房貸專員提醒，在買房前，除了做好區域行情的功課外，因各銀行放款策略不一，可以多找幾間銀行鑑價。

財力信用影響評分

他進一步補充，當鑑價完成，可以貸到幾成，就端看貸款人的內在條件，「重點就在借款人財力及信用狀況，現在信用評核機制第一關都是電腦初判，所以信用小白（無使用信用卡、無借貸或是無銀行往來資金）因為沒有分數，反而評分不高。」

值得注意的是，聯徵中心評估消費者信用狀況以1年為單位，但重點會放在近6個月的銀行往來，若有使用信用卡的循環利息、無擔保品的信用貸款等，都會影響信用評等。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，雖然目前房貸利率穩定偏低，但如果沒有其他投資項目，總計下來仍會是一筆不小的開銷，像是首購族若貸款3、4百萬元，以30年本金加利息攤還，還是使用青年安心方案的低利計算，整體利息也會來到150萬∼200萬元，對於小資族來說並非小數目，仍建議如果日常能有多餘存款，又非精準投資族群，能提早還款還是有益於人生資產。

隨著 30 年期的房貸逐漸盛行，國人購屋貸款的期限也逐年拉長，根據統計顯示，台灣10年來平均還款年限多了6.5年，專家分析，主要有3原因造成環款年限拉長，包括低利率、寬限期、銀行年限放寬，加上房價所得比上升，促使許多購屋族選擇更長期的年限。

根據內政部不動產資訊平台資訊統計，10年來還款年限最低的時間點落在2010年，全國平均還款年限為15.83年，對比去年同期創下新高的22.33年硬生生多了6.5年。台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，近年銀行對首購族放貸條件寬鬆，年限也可以拉長至最高40年，再加上房貸利率頻頻創新低，且近幾年房價所得比未下降還上升，也促使許多購屋族選擇更長期的年限。

大部分寬限期為3年

另外，陳炳辰提到，有不少首購族會使用寬限期，來減低初期購屋的資金壓力，這也是拉長還款年限的原因之一，而大部分寬限期為3年，期間只需繳利息不還本，看似輕鬆付款，但第4年開始每月還款金額將飆升至原本的3倍。
房貸專員也建議，有房貸需求的首購族，須多比較各家房貸的相關規定，如注意是否有提前清償需支付違約金的相關條件，或是特別規定在2年內不得清償完畢、不能提前塗銷或不可賣屋等條件，也須注意貸款和收入平衡，以免遭到斷頭。

小宅當道，不過和十年前相較，住宅平均面積卻「長大」不少！根據房屋稅籍資料，全國住宅平均面積今年第一季增為40.4坪，十年來約增加1.5坪；其中，台南十年來住宅平均增加3坪，另台中也增加2.4坪、65坪以上占總存量更高達近二成。

根據內政部不動產資訊平台統計，全台稅籍住宅總量從2010年第一季的784萬戶，增加至今年第一季的855.6萬戶，十年來增加超過71萬戶，住宅平均面積也增加了1.5坪，又以房價基期較低的中南部都會區增加幅度更為明顯。統計這十年來新建大坪數住宅相當多，台中、台南、高雄十年來面積65坪以上住宅分別增加4.2萬戶、3.3萬戶、2.9萬戶，對地台北市及新北市則僅各增加約1萬餘戶。

以全台各縣市來看，住宅平均面積最大的三個縣市均為位於大台中都會區外圍縣市，分別為彰化51.9坪、苗栗51.7坪、南投49.9坪；六都中則以台南48.4坪最大、台中44.8坪次之。至於全台平均住宅面積最小的並非台北市，而是新北市的29.8坪，是全台唯一不到30坪的縣市。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近年雖然都會區小宅產品當道，不過中南部都會區房價相對低，大坪數新建案供給不少，使這十年來都會區住宅平均面積仍增加。

台南最多透天產品，不僅土地持分大，使用空間也大，有利三代同堂是長輩們的最愛，加上台南房價相對較低，小宅需求度不高，六都以台南人最能享受寬闊舒適的居家空間。

相較之下，台北15坪以下的住宅占比高達12.7％，15~25坪的占27％，合計25坪以下小宅共39.7％，新北市25坪以下產品則占43.7％，雙北房屋有四成都是不到25坪的小宅。

台中積極建構國際門戶，吸引國際飯店爭相插旗精華地段，七期新市政中心市政路最熱，包括萬豪、喜來登等知名大飯店皆已蓄勢待發，一線建商寶輝、聯聚看好商機，積極進場推出指標新案，下半年大案齊發，區域房市再起高峰。

看好台中飯店市場，一線建商紛紛攜手國際連鎖飯店品牌進軍七期，其中市政路沿線，除了指標性的日月千禧酒店外，豐邑機構及台中商銀於市政路上的新建總部，據了解也分別計畫引進喜來登大飯店、萬豪酒店，新力旺也和知名國際酒店合作，插旗市政路、惠來路口，市政路儼然國際飯店大道。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘指出，五大國際飯店集團進駐下，市政路房市連帶效應已浮現，「寶輝Sky Tower」近期率先公開，聯聚、雙橡園也預計第三季進場，目前新案開價站穩6字頭，由於近二年建商購地頻創新高，預料房價將持續攀升。

「寶輝Sky Tower位於市政路、惠文路口採SC鋼骨結構建造，並再度攜手洛杉磯知名建築師Scott Johnson，設計玻璃帷幕外觀。有別以往，此次規劃70-90坪精品宅邸，為寶輝於七期首件採標配銷售建案，因產品極具稀有性，吸引二代企業主關注。

總銷百億的「白朗峰」，基地位在市政路接近文心路，與台北信義區知名豪宅「大陸琢白」系出同門，由白派建築大師Richard Meier操刀設計，以單梯核心筒結構，連接不同高度的南、北塔樓，矗立七期豪宅群中。

雙橡園開發繼「雙橡園1812」、「雙橡園S1特區」之後，下半年推出「市政河南路新案」，產品規劃45、60、90坪。聯聚建設將推出的聯聚瑞安大廈，基地座落在市政路近河南路口，規劃均質60坪含標配產品、每坪開價60萬元起。

三倍券7月即將上路，全台各地建案也搭上順風車，促銷手段衝買氣。有高雄代銷公司，最高可用1000元券折抵10萬元房價；而台北的建案甚至最高可折抵40萬元，預計帶動下半年銷售能回升4成。

萬丈高樓平地起，但我們就是買不起！建案代銷專案經理葉鑑儀VS.看屋客人說：「可以看到這是用人造石的檯面。」為了衝一發，現在賣房不只好言相勸，還能用上三倍券，台北有建案推出，一戶5700萬三房型，你用三千元3倍券房價抵30萬，四房型四千元3倍券抵40萬，約讓利0.5%。

建案代銷專案經理葉鑑儀說：「(買氣回升預計)有三到四成部分，以這部分來講，這一波有年底應該有換屋的需求。」高雄讓利也當仁不讓，有建案推出一戶總價約500萬，一戶限用1000元三倍券優惠10萬讓利2%，希望你有感，看買房能不能更勇敢，建案代銷總經理施棟瀝說：「一千塊可以放大一百倍，其實現在是微利時代，所以建商特別推出優惠讓利配套，已經算是非常非常大方。」

要說有感，白花花的鈔票最有感，三倍券回饋拿現金是真的，行政院規劃非紙本的數位消費滿3000，接獲通知，可拿金融卡到ATM領回2000元現金，目前預計近40家金融機構提款卡，可能透過三家銀行，領回饋金，最終方案還在討論中。

新冠肺炎爆發後，2020 年開年不到 3 個月，全球市場受此波傳染病影響如海嘯席捲無一倖免，從製造業到服務業都受到不同程度影響。商仲 CBRE 世邦魏理仕最新發布最新調查顯示，不分業種約 38% 的亞太區零售業者計畫今年底前專注增加線上銷售，另有 37% 業者預期將減少實體銷售據點。

CBRE 世邦魏理仕調查顯示，六成預料零售業認為恢復疫情前營收水至少需 6 個月，「拓展電商通路」及「整合實體店面」將是零售業未來半年內將產生的兩大變革。

CBRE 世邦魏理仕新冠疫情阻斷了人際活動及實體店面消費行為，人力集中的零售業成為此波衝擊的前線產業，為減緩新冠疫情對銷售額所帶來的衝擊，零售業者紛紛祭出相應策略以維持營運不中斷

據 CBRE 世邦魏理仕最新發布的「2020 年亞太零售業即時意向調查」顯示，不分業種約 38% 的亞太區零售業者計畫在今年底前專注於增加線上銷售量能，另有 37% 的業者預期將減少實體銷售據點。預料「拓展電商通路」及「整合實體店面」將是零售業未來 6 個月內將產生的兩大變革。

此一於 2020 年 4 月 28 日至 2020 年 5 月 21 日期間進行，針對位於亞太區市場包括中國大陸、台灣、香港、澳洲、新加坡、日本、南韓、印度、泰國等的零售業種如餐飲、流行服飾、生活風格、超市雜貨、娛樂零售、美妝保養、精品業等進行調查，總樣本數計 179 份。

新冠疫情爆發期間，商業活動面臨中斷，許多零售業者選擇延遲擴張計畫，甚或暫停展店開幕籌備作業。調查結果數據顯示，有 58% 的亞太區受訪者表示在疫情影響之下，公司對於租賃需求採取更嚴格的評估流程，暗示未來整體零售市場的新增租賃活動將減緩。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，疫情下各地政府祭出嚴格的出入境管制，使得許多國際品牌於年初已安排來台的實地訪察行程受迫延期，展店計畫也因整體經濟走軟而暫時無限期遞延。以台灣零售業者為例，有超過七成的業者針對租賃計畫採取更嚴格的評估流程，顯示出新冠疫情對於租賃決策的影響之劇，將可能影響未來租賃需求。

調查結果數據顯示，亞太區受訪者中，50% 的餐飲業者表示將縮減店面數量或面積，另有 31% 則計畫增加線上銷售通路。在台灣，高達 80% 的餐飲業者預計將持續強化線上銷售管道，顯示新冠疫情以來，餐點外送及冷凍熟食宅配的龐大商機已引起業者注意，並可能成為未來常態性的販售模式。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，不同零售業種面臨新冠疫情衝擊程度不一，關鍵在於工作人力需求及互動體驗模式。以餐飲業、美妝保健等情境體驗為尊的產業而言，專注整合實體店面將是未來的主要策略；而早在疫情前已吹起的全通路零售業種包括食品雜貨、服飾、生活型態專門店，在疫情期間更是養兵千日用在一時，線上消費力道強勁，再再顯示導入數位工具如運用社群媒體行銷、電子商務銷售等為長期發展的關鍵營運策略。

內政部推行之「都市危險及老舊建築物加速重建條例」邁入第4年，新竹縣至2020年1月，共核准竹東鎮、湖口鄉共2件危老重建申請案，另有3案正在審議中。此外，為協助縣民提出申請，縣府產發處已於2019年成立「危老輔導團」，並辦畢3場教育訓練，吸引50多位相關專業領域之建築師、地政士、不動產經紀人、土木技師、都市計畫技師等參加，並預計2020年下半年將不定期推出教育訓練或線上影音，歡迎有興趣的民眾密切關注新竹縣府產業發展處網站，踴躍報名！透過翻轉危險、老舊房屋，提昇居住品質，讓城市的樣貌更美好！

新竹縣產發處表示，危老重建計畫申請期限到2027年5月31日，前3年時程獎勵為基準容積10％，第4年為8％，接著會逐年遞減到1％。適用對象為都市計畫範圍內非文化局指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建物，且符合上開條例所規範之危險、老舊建築物條件者，如屋齡達30年以上、經建築主管機關依法通知限期拆除或經結構安全性能評估未達最低等級者等為法定要件。

申請程序如下：確認適用危老條例規定之危險及老舊建築物￫取得全體土地及合法建築物所有權人同意￫起造人向新竹縣政府產業發展處都市設計審議科申請重建計畫核准￫申請建造執照￫領得使用執照￫申請減徵地價稅、房屋稅。除網路資訊，縣府產發處正同步印製宣導折頁，協助民眾透過多元管道了解危老重建申請方式。

產發處表示，都市更新行政程序冗長、基地面積須達一定規模、整合相對困難，危老重建程序相對簡便、僅需單棟建築之房屋及土地所有權人100％同意即可申請，並有多項容積獎勵、稅賦減免等配套措施，對符合資格者實為一大利多。

工務處並爭取營建署660萬經費執行「2020年度都市危險及老舊建築物補助結構物安全性能評估計畫」，初評補助名額為180件(單件補助最高金額1萬5,000元)，詳評6件(單件補助最高金額40萬元)，歡迎民眾踴躍提出申請。詳情請上「新竹縣產業發展處」網站查詢。或電洽新竹縣政府產業發展處都市設計審議科。

住宅區內常見噪音、空氣污染工廠，為維護住宅區居住環境，並禁止妨礙居住之寧靜、安全及衛生等行為，即使已於住宅區土地作工廠登記，仍須符合面積、樓層及作業類別限制等相關法令規定。

依據都市計畫法新北市施行細則第14條規定，作業廠房樓地板面積不得超過100平方公尺且只限於使用建築物之第一層及地下一層，另外以「使用動力從事金屬之乾磨」為最常見的違規類別。如果經市府聯合稽查小組查獲確有違反都市計畫土地使用分區管制規定之事實，城鄉局將依都市計畫法相關規定裁處違規人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，同時通知屋主應善盡建物合法使用之法律義務，若連續查獲並無改善者，屋主得當心被連帶處分。

因此，新北市政府特別呼籲，作業廠房於設立時應先查明其所在位址屬何種使用分區，是否符合都市計畫土地使用分區管制規定，否則一旦投入資金後又被依違反都市計畫法之規定受罰，將會得不償失。

歷經兩年多的施工，桃園市的八德一號社會住宅，就快完工，總共分為三棟，都高達18層，從一房到三房，共有10種不同房型，以最小的15坪一房的房型，要是月收入不到15280，房租就只要4600元，讓許多社會新鮮人相當心動，不過申請當然也有限制，必須設籍在桃園，或是在這就學、就業，月平均所得也必須在53484元以下才行。

明亮採光加上方正格局，搭配簡單傢俱讓小房間也相當溫馨，桃園的八德一號社會住宅就快完工，讓許多人都心動想申請。桃園市政府住宅發展處處長莊敬權說：「總共可以提供410多戶的住宅單元，目前已經先公告受理的資格。」

只要年滿18歲，戶籍在桃園市滿1年或在這就學、就業，家庭成員在基隆雙北桃園新竹等地沒有自有住宅，月平均所得在53484元以下，不動產總價值在540萬元以下，也沒申請社會住宅.租金補貼、包租代管的人就能來報名。

從1房到3房總共有10種房型從15坪到50坪不等，房租費用也依年收入而定，以最小的一房房型來看，要是月收入不到15280元房租只要4600元，要是收入破5萬那房租則要6500元。捷運綠線簡介影片說：「包括六個地下車站。」未來捷運綠線G01站以及中央大學八德分校預定地都在附近，讓生活機能更全面預定7月1日起開放申請。

新鮮人初入社會工作，大多沒有能力買房，不是住家裡就是在外租屋，但工作時間久了，難免會產生「該繼續幫房東繳房貸嗎？」的疑慮，但動輒百萬、千萬的房價，往往又令首購族擔心是否負擔得起房貸。

一名網友在PTT發文，表示自己目前在新竹園區附近租屋，租金7000元，從出社會到現在也租了快10年，自己年薪只有65萬元，存款50萬元，每月可存2.5萬元，不知以這樣的條件，若向家人籌借頭期款，能否買下2房總價大約750萬的房子？還是得繼續租屋？

文章一貼出，不少網友紛紛認為原PO房價設定過高，根本是「越級打怪」，直言「10年只存了50萬，你借到頭期，房貸很可能也還不起」、「這個財力買750萬太硬了，你應該考量的是買400萬老公寓或是租房子，建議先繼續租就好」、「建議下修3、400萬含車位的。地點屋齡不要堅持一定有。目前存款不夠，買方還有很多額外支出，不是只有頭期款」。 也

有網友認為，以原PO財力狀況，年薪不夠高加上未來變動機率高，而目前房價也在高點，還有修正空間，若沒有強大剛需，不如再租一陣子，甚至有人直言「750萬可以讓你租90年，考慮通膨大概150年」認為沒有買屋的必要。

像原PO有類似困擾的首購族不少，最好的方式，其實可以先評估「租金機會成本」與「房貸所得比」兩條件，再來決定該買房還是租屋。 「租金機會成本」指的是租金大於房貸利息可考慮買房，租金遠低於房貸利息可考慮租房。以原PO租金7000元，若買750萬房子，房貸每月20277元（貸款600萬，期限30年，利率1.31％）其中利息為每月3611元，每月租金遠大於房貸利息，就該考慮買房。

「房貸所得比」則是每月房貸佔總收入比率，一般大多建議不要超過總收入3成。以原PO薪資估算，每月薪資約5.4萬，房貸每月20277元，已佔總收入近38％，若想按照原計畫購買750萬房子，就必須想辦法增加收入，或是選擇降低買房預算，以免房貸所得比過高造成生活品質不佳，甚至引來斷頭危機。

　　6月7日晚間，招商蛇口（001979）發布公告稱，將于2020年6月8日（星期一）開市起復牌。

　　根據其6月1日披露的停牌公告，招商蛇口籌劃以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式向深圳國資委旗下深圳市投資控股有限公司購買其持有的公司深圳市南油(集團)有限公司24%股權並募集配套資金，平安資産管理有限責任公司接受中國平安人壽保險股份有限公司委托，擬以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份。

　　6月5日，招商蛇口召開第二屆董事會2020年第九次臨時會議，審議通過了《關于<招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份、可轉換公司債及支付現金並募集配套資金預案>及其摘要的議案》等相關議案。

　　前海片區布局再加碼

　　2019年12月，招商蛇口完成前海合資合作事項，進一步明確了在前海區域的土地權益，標志著招商局與深圳市深入政企合作的前海土地整備項目完美收官。本次交易標的南油集團位于深圳市前海蛇口自貿區，間接享有前海自貿投資的權益進而享有在前海片區的開發收益，具有較高的長期股權投資價值。

　　本次交易完成前，招商蛇口持有南油集團76%股權，深投控持有南油集團24%股權；本次交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，有利于增加招商蛇口對前海自貿投資的權益比例，以及其享有的前海片區資源價值。

　　攜手平安實現共贏

　　值得關注的是，本次交易招商蛇口還引入了“平安係”企業作為戰略投資者。平安人壽成立于2002年，注冊資本為338億元，是“平安係”的重要成員。

　　通過本次交易，招商蛇口和平安人壽將在園區、寫字樓、綜合體、商業、健康、養老等業務領域建立全面、深入的戰略合作關係，通過充分調動各方優質産業資源及創新技術，助力招商蛇口實現産品與服務升級和業務擴張發展。

　　招商蛇口是深圳改革開放的重要樣本企業，平安人壽是目前國內最大的壽險公司之一。本次牽手雙方將充分發揮各自優勢，實現合作共贏，在公司治理、智慧園區、智慧康養、智慧建築、保險保障、投融資等各方面深化合作，共同推動招商蛇口在城市和園區綜合開發運營領域的發展壯大。

　　結合可轉債　靈活支付方式

　　本次交易標的資産交易價格尚未最終確定，預計不會達到《重組管理辦法》規定的重大資産重組標準，預計不構成招商蛇口重大資産重組。

　　在定價層面，招商蛇口充分考慮了二級市場行情和交易各方訴求，由交易各方協商採用合理的支付工具作為本次交易的支付方式，並予以合理定價。根據重組預案顯示，本次交易普通股發行價格為16.58元/股，為定價基準日前20個交易日上市公司股票交易均價，未予折價。

　　自2019年以來，資本市場中使用可轉債作為支付方式的交易案例有所增加。可轉債的引入使得交易雙方在交易方式、發行定價等多方面都變得更加靈活。招商蛇口本次擬發行的可轉債初始轉股價格為17.41元/股，在普通股發行價格的基礎上溢價5%，體現了可轉債作為市場化重組支付工具的靈活性。

　　自停牌公告發布以來，市場對招商蛇口本次交易的進展情況也較為關注。天風證券研報點評：“招商蛇口本次的交易，一方面通過定增引入平安資管資金，有助于補充公司經營所需的低成本資金；另一方面作為央企地産公司積極引入險資，參考市場類比案例來看，此次合作或符合當前“地産-險資”合作發展模式，為地産補充低成本資金，也為險資提供高分紅、高股息的投資渠道。雙方合作加大，後續值得期待。”

　　冰封多日的房企境外債發行在5月份破冰後，於6月首周開始反超境內融資。

　　貝殼研究院資料顯示，6月1日至6月7日，房企共發行6筆境外美元債，融資約15.1億美元，占同期整體發債規模的52.4%，是連續12周被境內發債超越後的首次反超。

　　“境外債發行取決於全球市場，目前很多房地產公司都有美元債的指標，但美元今年波動較大，現在債券投資人很謹慎，預計再有一兩個月左右境外債的發行會好起來。”陽光城(6.860, 0.11, 1.63%)集團執行副總裁吳建斌告訴財聯社記者。

　　“銷售放緩帶來的資金壓力將越來越大，房企最近在增加一些融資手段，並儘量大額度來進行融資。未來無論成本高低，融資將全面井噴，包括長短期債、境內外債。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　據貝殼研究院統計，2020年1-5月房企境內外債券融資累計約5627億元，全年融資規模有望超越2019年。

　　境外債市出現復蘇

　　房企海外發債曾在今年3月進入停滯狀態，隨著4月底境外美元債市場震盪得到緩解，加之美元債到期壓力，房企在境外發債逐漸復蘇。

　　4月24日，時代中國（01233.HK）宣佈，擬發行利率為6%的2億美元債，標誌著冰封超50天的房企境外債發行開始“解凍”，而後正榮地產、碧桂園以及力高集團也陸續發行境外美元債。

　　克而瑞研究中心研究報告顯示，5月95家典型房企的融資總額為905.15億元，同比下降6.9%；其中境外債權融資127.80億元，同比上升85.6%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，受疫情影響的境外債市，在經濟秩序恢復正常後，具有較大的發債空間。

　　儘管境外發債出現復蘇，但房企5月境外融資規模仍處於18個月內較低水準。據貝殼研究院統計，從發債結構分析，5月境外債券占比有所拉升但仍不及2019年同期水準，今年1-5月海外債券金額占比較去年同期下降11個百分點。

　　“境外債的發行，重要的是看債權投資人的態度，像美國、歐洲的投資人，受疫情影響比較大，上一波美國股市熔斷之後，很多人虧了錢，因此現在還在等時機，與融資的成本高低沒太大關係。”吳建斌指出。

　　房企加快融資步伐

　　據克爾瑞和億翰公佈的2020年1-5月銷售業績排行榜資料顯示，前100強房企操盤口徑銷售金額達32167億元，同比下滑7.8%；權益金額為26882億元，同比下滑 9.5%。

　　多位受訪的業內人士認為，受疫情影響，今年前五個月房企銷售放緩，現金流回籠受阻，導致償債壓力變大。

　　“房企的融資環境已經有所鬆動。現在經濟壓力比較大，對房企融資不像去年那麼嚴，雖然政策方面沒有放鬆，但在執行以及操作層面有一些鬆動。”一家上市房企的高管告訴財聯社記者。

　　在此情況下，房企紛紛加快了融資步伐。貝殼資料顯示，今年5月，房企境內外債券融資總額約617億元，同比上升31%。

　　“從近期房企的發債成本來看，融資成本明顯改善，我們認為隨著內外流動性的寬鬆，房企或迎來近幾年融資最寬鬆的時間視窗。”銀河證券房地產行業分析師潘瑋表示。

　　5月25日，央行、銀保監會等六部門聯合下發《關於進一步規範信貸融資收費降低企業融資綜合成本的通知》，進一步降低企業融資成本。

　　貝殼研究院報告指出，在融資環境相對寬鬆下，整體票面利率呈下降趨勢。其中5月境內債券票面利率“5%-7%”占比大幅提升14個百分點，成為票面利率主力區間。

　　與此同時，近期有部分房企擬下調已發行債券的票面利率。其中，萬科擬下調五年期“17萬科01”公司債券票面利率，在存續期的第3年末，調整存續期後2年的票面利率為1.90%；華夏幸福(22.730, 0.37, 1.65%)擬將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%降至4.4%。

　　香頌資本執行董事沈萌對記者表示，“目前監管層對再融資限制明顯放寬，這對於企業發債形成更有利的條件。部分企業有能力去下調回報率，因為很容易以相同甚至更低成本去融資來置換這些債務。”

　　融資成本分化加劇

　　“目前在疫情影響下，央行釋放了較多的流動性，房企的融資環境有所改善，但融資成本出現了明顯的分化。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者。

　　他進一步表示，頭部企業的融資條件改善較大，但是中小企業資金面偏緊、融資困難局面並沒有得到明顯改善，這迫使不少中小企業到境外上市和發債。

　　“頭部企業基本都是上市公司，可以利用上市公司平臺擴展，較少依賴銀行信貸，但是非上市房企就很難有更多融資方法。”沈萌如是說。

　　一位上市房企財務負責人指出，目前發債利率主要看評級，評級高的房企在融資利率上肯定有一些優勢。對於中小房企來說，融資向來都比較難，成本也比較高。

　　對於後市，柏文喜表示，“如果整體經濟恢復較快，則地方財政收入對房地產行業的依賴會下降，房企融資環境或將很快收緊；如果整體經濟恢復較慢，則地方財政收入對房地產行業的依賴難以下降，房企相對寬鬆的融資環境可能會持續下去。”

　　《海南自由貿易港建設總體方案》6月1日出爐，但與房地產幾乎無關。

　　關於房地產，《方案》只有一句話，即“支持住房租賃金融業務創新和規範發展，支援發展房地產投資信託基金（REITs）”。

　　這與持續逾兩年的限購政策而陷入“冰封”下的海南樓市幾近相仿。以建設自貿港為契機，兩年來，海南憑藉“壯士斷腕”的決心，正經歷一場去地產化運動。今年一季度，海南全省非房地產投資同比增長14.8%，非房地產投資占全省總投資的比重為62.2%，自2011年以來占比首次超過60%。

　　6月8日，海南省委書記劉賜貴談及海南嚴格執行房地產調控政策時表示，將嚴格控制房地產，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，成為房地產的加工廠。土地是有限的，而且歷史上也有過教訓，所以在構建現代化產業體系方面不能是單一的。

　　一位元海南地區TOP5的地產專案銷售負責人對證券時報•e公司記者透露，自貿港政策出臺後，本地剛需居民感受到了海南的潛力，前來看房的人數確實增長；而非海南居民則開始諮詢未限購的寫字樓等商業地產，密切關注未來升值的空間。

　　限購加碼

　　6月6日，證券時報•e公司記者來到海口市政府所在的西海岸區域，簇新的樓盤層層疊疊，規劃規整的馬路上卻行人罕見，車輛稀疏。除了區域中心的遠大城購物中心還有些人氣，其餘街道頗顯冷清。

　　經過十年發展，海口西海岸片區仍然有待聚攏人氣，這既有交通較遠、就業機會不足的因素，也有房地產被候鳥型投資者主導的癥結。據市場分析調查，養老度假客戶和投資客佔據65-70%購房人群，這導致西海岸片區樓盤亮燈率極低。

　　海南房地產過去超高速發展留下的陣痛，仍歷歷在目。但從2018年4月起，島外投資客入瓊的路徑被直接封死。2018年4月22日，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯合下發《關於進一步穩定房地產市場的通知》，對海南房地產實施全域限購。

　　在疫情期間，今年3月海南更推行“現房銷售”政策。3月8日起，嚴格執行本地居民多套住房限購政策，對在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居房與商品房。

　　在調控的不斷加碼下，市場穩步降溫。“尤其是今年3月海南全國首推現房銷售的政策，這是在疫情期間，業內反應比較大，這顯示了海南政府調控房價的決心。”海口市房地產業協會秘書長王路表示。

　　2017年，海南省商品房銷售額刷新歷史紀錄至2713.7億元，同比漲幅高達82.1%；但2018年，這一指標急劇下降23.2%；到了2019年，海南商品房銷售額同比繼續下降38.8%；今年前4個月，海南商品房銷售額再度萎縮45.1%至224.91億元。銷售額的同比降幅逐年擴大。

　　回顧海南對房地產調控的歷程，海南省委書記劉賜貴6月8日表示，“從2015年開始，我們對房地產提出了‘兩個暫停’，一個是暫停批地，一個是有地的房地產商暫停批建。因為當時房地產商手頭上掌握了幾十萬畝可以用於建設商品房的土地資源。當時在海南有2萬多家房地產商，很多市縣是靠房地產賣地建房取得稅收、取得固定資產投資，後來在2/3的市縣取消了固定資產投資考核和財政收入考核，實際上也是對各市縣房地產產業進行了根本的限制，是為了落實好‘房子是用來住的、不是用來炒的’理念。”

　　海南大學政治與管理學院研究員夏鋒認為，歷史證明，任何一個地區或城市，如果完全依靠房地產發展是不可持續的，堅持“房住不炒”是為海南自貿港建設發展定調，擺脫房地產依賴。

　　冰封狀態

　　“全域限購後，其他市縣的新盤市場上，幾乎沒有多少符合條件的購房者，銷售量和銷售額萎縮至不到以前的30%。”一位元海南地區TOP5的地產專案銷售負責人談到。

　　走在海口街頭，往日密集的仲介鋪面已大部分不再營業，部分開門營業的店內空無一人。海口多個在售樓盤，偌大的行銷中心空蕩蕩。“限購政策讓島內外的投資客都沒有空間，只有部分海南本地剛需客會來看房，但這類需求畢竟有限。”前述專案銷售負責人表示。

　　海南省統計局的資料顯示，2020年前4個月，19個市縣中，銷售面積不足1萬平方米的有9個市縣；銷售額不足億元的有8個市縣，大部分都集中在海南中部和西部地區。

　　在海南樓市的重鎮海口，雖然限購加碼，但本地供需客和改善型的本地需求仍然強勁。6月6日，在海口比鄰江東新區的一個樓盤新推一棟現房，當日上午基本已經售罄。“只要地段足夠好，有區位優勢，在海口和三亞仍然不愁賣。”

　　2019年，海口市全年銷售面積達到440.56萬平方米，同比上漲12%；銷售額約677.8億元，同比上漲30.2%。前述專案銷售負責人表示，由於存在一手樓限價，地段好的新盤仍然有海南本地剛需客入手。

　　但類似的“筍盤”畢竟是少數，更多中小地產商面臨限購後的去化壓力。

　　購房者減少外，這兩年海南的新增商品住房供地非常少。如是金融研究院報告指出，2019年海口、三亞商品住宅用地一共只供應了790畝，平均去化週期下降到11個月，如果沒有新增供給，按目前的庫存只能支撐不到一年半的銷售。王路透露，目前海口新房存量已經見底，庫存在5個月左右。

　　更多的土地，改為產業用地。根據《海南省2020年重點項目投資計畫》，2020年海南共安排省重點項目105個，總投資3772億元，年度計畫投資677億元。可以預見的是，未來海南產業園區建設必將提速。

　　此外，自貿港總體方案在文旅方面給予了很大的政策傾斜，方案中明確要大力發展旅遊業，支持建設文化旅遊產業園，發展特色旅遊產業集群，培育旅遊新業態新模式，創建全域旅遊示範省，並對有穩定現金流的優質旅遊資產，推動開展證券化試點。支援住房租賃金融業務創新和規範發展，支援發展房地產投資信託基金（REITs）。

　　“自貿港是為吸引更多的企業進駐，會堅決走房住不炒的道路。”王路表示，未來，海南將增加產業用地及商業物業用地供應規模，住宅用地供應隨之減少。海南將走上“去住宅”的道路，主賽道也將由住宅地產切換為商用物業、產業物業。

　　未來紅利

　　“海南的房地產行業和雄安類似，海南可能會遵循雄安的發展規律。最近兩年，海南對房價控制得比較得當，預計海南會維持現在的房地產態度——房住不炒，並不會因為海南的特殊性而去掉這個紅線。”浙商證券(9.980, -0.14, -1.38%)陳昊認為，之所以這次方案中沒有強調關於海南房價的問題，主要在於近兩年海南控制房價上面取得的成效顯著，維持現在控制力度比較合適。

　　隨著近日《海南自由貿易港建設總體方案》公佈，海南的地產銷售又活躍起來。“《方案》帶來的紅利是看得到的，海南未來人口和經濟總量都會穩步增長，這是樓市升值的潛力。”前述海南房地產項目銷售負責人表示。

　　自貿港政策出臺後，海口部分熱點樓盤的看盤人流在增加。前述海南房地產專案銷售負責人表示，海南本地剛需居民已經感受到了海南的潛力，前來看房的人數確實增長；而非海南居民則開始諮詢未限購的寫字樓等商業地產，密切關注未來升值的空間。

　　“自由貿易港的建設需要大量的基礎和城市建設方面的投入和發展，這都離不開房地產，它包括了商業樓宇，包括了寫字樓，金融大廈等設施。”廣東省房地產研究會執行會長韓世同對證券時報•e公司記者表示，海南自貿港方案提出後，如果又轉化成新一波的房地產開發熱潮，那方案就肯定是失敗的。

　　持續兩年的限購，限制土地開發供應，2017年還永久停止了中部生態綠心的對外房產供應，限制海岸線開發。未來海南新增供給不會太多，現有存量土地的價值或將重估。

　　“我認為不應對2025年之前自貿港建設期望過高，但也不宜對未來期望過低。”王路表示，2025年前的自貿港處在制度建設期，更多是試錯；5年後的自貿港隨著制度落地成熟，海南將會迎來制度紅利的巨大發展變化。

“中小房企都希望通過上市融到一筆錢，通過上市公司平臺繼續融資，借新還舊，擴大規模，以此來穿越行業週期。”6月5日，蘇甯金融研究院研究員陳嘉甯向時代週報記者表示。

2020年正處盛夏，中小房企卻感覺寒意陣陣。

記者統計人民法院公告網，截至2020年6月8日，今年房地產企業的破產數量已經達210家，平均每天都有1.3家房企申請破產。從目前來看，宣佈破產的房企主要以三四線的中小型房企為主。

市場的轉向，以及行業的競爭，讓一些中小房企站在了生死邊緣，上市是關鍵一戰。

“中小房企都希望通過上市融到一筆錢，通過上市公司平臺繼續融資，借新還舊，擴大規模，以此來穿越行業週期。”6月5日，蘇甯金融研究院研究員陳嘉甯向時代週報記者表示。

6月3日晚間，唯一未上市的千億企業祥生控股向港交所提交上市申請。

今年2月底以來，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐地產等10家內地房企遞表申請在港上市。

日均破產1.3家 中小房企赴港上市求生


除上述已向港交所遞表的房企，安徽文一地產與成都合能集團也傳出正在做赴港上市準備工作的消息。

對於這些中小房企而言，成功上市，決定了公司能否實現龍門一躍。

赴港上市波折路

面對市場的種種挑戰，港交所中小房企上市之路越發波折。

5月31日，在首次遞表失效的第三天，大唐地產迅速二次遞表。

繼4月22日屆滿6個月，申請失效後，5月12日，港龍地產更新招股書，再度發起IPO衝刺。

4月27日，安徽房企三巽控股在首次遞交的招股書失效10天后，重新向聯交所遞表。

此前二度遞表的海倫堡、奧山控股在去年底招股書再次失效後，尚未三度征戰港股；成名于安徽的萬創國際，過去3年四度衝擊IPO未果，上市計畫宣告終止。

據時代週報記者統計，2020年前5個月，僅有東莞小房企匯景控股一家在港上市。而2018年與2019年兩年，在香港上市的房企達18家。

6月6日，匯生國際融資總裁黃立沖向時代週報記者表示，上市申請受到很多因素影響，其中大量工作是需要面對面開展。

黃立沖舉例，如投行或保薦人要到現場對他的供應商、客戶以及相關利益人，進行面對面的訪談和謹慎調查，而會計師則要到業務現場對客戶進行審計，疫情讓以上這些工作都很難推進。

同日，一家香港上市房企首席財務官告訴時代週報記者，未能在港上市可能是公司經營層面或者內部管理存在問題，也有可能是提交的資料不完善。

在他看來，赴港上市核心的步驟是經歷港交所的審閱和質詢。問題主要涉及公司演變及業務概況、股本結構、公司治理結構、財務狀況與經營業績等，拿到“無異議函”才可能推進下一步工作。

據該人士分析，按照以往慣例，幾輪問題後如果出現時間延誤，經常會再補充審計，從提交資料到上市敲鐘，基本一年左右。

“目前上市推進緩慢的房企，主要原因可能還是自身業務發展問題或者是體量太小。”該人士稱。

資本市場也在發生轉變，房地產公司的吸引力正在減弱。

4月29日，港交所表示，自2018年4月上市新規實施以來，84家新經濟公司在香港上市，共募集3023億港元，新經濟公司融資額占同期香港整個新股市場的50.8%。

6月6日，一名長期關注香港內房股的券商人士向時代週報記者指出：“資本市場的資源是有限的，市場沒有擴容背景下，資金更偏好更具發展前景的新經濟公司。目前地產行業進入下行週期，疊加疫情影響，香港資本市場對房企興趣寥寥。”

上述券商人士表示，失效也不一定是件壞事，如果企業能在失效後及時提交一份成績更好的招股書，銷售情況和資金成本有所改善，也能在資本市場換取更高估值。

時代週報記者發現，大唐地產更新後的招股書顯示，淨負債率得到改善，從2019年中期的185.6%降至2019年年末的119.2%。

體量小、負債高

今年以來，排隊上市的房企中，只有祥生一家步入千億元銷售陣營。

2020年1月末，安徽合肥起家的三巽控股擁有36個專案，總土地儲備僅396.43萬平方米，安徽占比高達89%；領地集團高度倚賴四川大本營，90個專案中57個位於四川省內。

鵬潤控股被視作是“蠅量級房企”，專案僅有9個，其專案和土地儲備均在白溝新城和高碑店這兩個城市。

截至2019年11月30日，該公司僅擁有建築面積77.67萬平方米的土地儲備，對大房企而言，這個面積或許只是一個大盤項目體量。

除體量小，高負債也是今年赴港上市房企的共同點之一。

以三巽集團為例，2017―2019年3年間，其資產負債率由132.6%上升至204%，未償還借款總額從5.14億元翻了約3倍，達到17.57億元；借款總額的加權平均實際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%，遠超6%―7%的行業平均水準。

與三巽集團面臨同樣問題的還有港龍地產。

據招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；其2019年年底銀行及其他借款加權平均實際利率為8.8%，債務壓力不小。

小體量高負債外，中小房企上市房企還面臨高昂成本。

上述熟悉香港內房股的市場券商人士告訴時代週報記者，企業發行上市成本包括三部分，即仲介機構費用、發行與交易所費用和推廣輔助費用。

上述三項費用中，仲介機構費用較大，在整個上市過程裡，券商會收取高昂的費用，基本都在幾千萬元，有些房企光是上市費用就花費了將近上億元。

融資環境倒逼

事實上，中小房企融資變得更加困難。

上述香港上市房企首席財務官向時代週報記者表示，今年上半年，融資環境較為友好，各家上市房企都採用多種融資管道，包括美元債、公司債、中期票據、超短期融資券以及資產證券化，但未上市的中小房企，則無法通過這些方式融資。

他補充道，中小房企融資手段匱乏，較多中小房企選擇香港上市，通常上市6個月之後，上市發行人就可以進行新股融資。

對於中小房企而言，上市融到更多的錢只是第一步，更重要的是，能拓展低成本融資管道，將利息較高的融資兌出去，從而優化債務結構。

上述券商人士則表示，中小房企融資通管道有限，多數依靠信託融資以及銀行貸款。銀行貸款雖然利息低，但會優先規模房企，申請難度較大；至於銀行信託，成本往往更高，利率通常都在10%以上，高的可達15%。

在海倫堡使用的各種融資方式中，信託資管融資占比較高。

招股書顯示，截至2019年2月底，海倫堡信託及資管融資未償還總額為177.96億元，占總借款總額的58.6%，融資成本在9.5%―13%。

標普在2018年12月的一份評級報告提到，海倫堡逾60%的債務為信託貸款和其他非標融資，政策收緊可能會使該公司比其他同行業企業受到的影響更大。

大唐地產的融資管道也依賴高成本的信託。

最新的招股書顯示，大唐地產有7筆信託融資尚未履行，到期日在2020―2021年，金額總計28.86億元，最高一筆年利率達到了14%。

事實上，即使上市也面臨如估值偏低、認購不足與跌破發行價等困難。

於1月16日在港交所敲鐘上市的匯景控股，公開發售部分未獲足額認購，配售部分也僅獲得輕微超額認購，最終以每股1.93港元的下限定價發售。上市後，匯景控股的股價也長期徘徊在1.9港元/股―2港元/股，最低價為1.85港元/股。

“流血上市不是阻礙。”房企審計人士表示，目前對於一些中小房企而言，最重要的是先獲得進入香港資本市場的入場券。

內房繼續配股抽水，今年以來累升72%的物管股佳兆業美好（02168）昨天配股，據銷售文件顯示，該公司擬按每股32.5至33.45元，配售1400萬股，集資4.55億至4.68億元。該股昨天收報36.15元，跌近4%，成交額約3010萬元；配股價較收市價折讓7.5%至10.1%。

旭輝獲富瑞唱好看8.5元

旭輝（00884）日前宣布以每股6.28元配售1.85億股，集資11.62億元。配售價較該股6月5日收市價折讓約1.26%。該股昨天高見6.76元，收報6.74元，升5.98%，成交額2.58億元。

富瑞發表報告，認為旭輝配股可收「一石三鳥」之效，由於該公司配股規模細，且只呈輕微折讓，相信配股主要是改善公司股東結構多於實際資本需要，估計交易可降低淨負債比率約3個百分點，而且配股將消除投資者對股價近期急升後，公司短期股本融資的疑慮。該行維持旭輝買入評級，目標價由8.08元上調至8.5元，並列為行業首選。

五礦地產（00230）昨日宣布，現正與控股股東中國五礦商討收購交易，涉及的資產為內地多個城市的住宅及商業項目。

2008年至2010年間，五礦地產通過4次母公司注資，增加了3個在手項目與投資物業、土儲共計逾150萬方米，涉及資產價值約30億元。2016年3月，五礦地產與中國五礦簽署委託管理服務協定，託管經營母公司的房地產開發與建設業務的非上市資產。截至去年底止，五礦地產淨資產（不含非控股股東權益及永久資本工具）約91.9 億元，持有現金及銀行存款約38.9億元，尚未動用的銀行信貸額61.3億元。淨負債對股東權益比率79.1%。每股淨資產值（不含非控股股東權益及永久資本工具）2.75元。公司土地儲備約435萬方米，分布於13個城市的27個項目，以貨值計，約70%的土地儲備位於一線及核心二線城市。

平均售978萬 拋離亞軍新貴慕尼黑25%

本港住宅樓市於2019年下半年受社會事件等因素困擾，惟全年樓價仍能在全球最貴排名蟬聯冠軍。世邦魏理仕指出，去年香港住宅平均樓價達125.44萬美元（約978萬港元），按年漲4.7%，拋離第二位德國慕尼黑約25.4%。學者認為，雖然本港今年受經濟下滑和新冠肺炎疫情等影響，全年樓價仍可望錄得輕微升幅，有望「冧莊」繼續貴絕全球。

世邦魏理仕近日公布《2020全球生活報告》（下稱報告），追蹤全球39個城市於2019年的住宅樓價、租金及其他生活相關的支出走勢，屬於該行第六年發布同類報告。

39個城市中，有31個樓價按年錄得升幅，但平均漲幅只是2018年的一半；全球樓價最貴的10個城市中，亞洲區佔5個席位，包括排名首位的香港、第三的新加坡，上海、深圳和北京則排第四至六名。樓價最貴第二位竟然由首次納入調查的慕尼黑以平均樓價100萬美元（約780萬港元）奪得，慕尼黑的平均樓價較排第三的新加坡91.56萬美元（約714萬港元）高約9.2%。

呎價1.55萬 較巴黎高近九成

若以呎價計算，香港住宅的平均呎價高達1987美元（約1.55萬港元），較排第二的新加坡1214美元（約9469港元）高約63.7%；法國巴黎的呎價以1048美元（8174港元）排名第三，香港的住宅呎價高巴黎近九成。

報告亦有統計各地的平均住宅單位面積，以世邦魏理仕成功取得面積數據的28個城市作比較，去年泰國曼谷的單位面積平均僅300方呎最小，其次是巴黎的614方呎；香港則以631方呎排名第三，較2018年的591方呎增加6.8%，但是相比新加坡的721方呎小約12.5%，可見港人生活空間狹窄仍在全球前列。

根據前述報告，香港住宅平均樓價逼近1000萬元，參考近月本港二手市場成交，約1000萬元足以在大型屋苑購入三房單位，惟涉及單位的面積則視地區而定，例如熱門上車天堂之一的沙田第一城，13座低層A室，實用面積819方呎，5月以1000萬元轉手，呎價約12210元；惟同等金額上月於鰂魚涌康怡花園只能購入一個實用面積596方呎的三房單位，涉及F座低層4室，呎價16779元。

平均月租2.09萬 低紐約6.6%

住宅租金方面，本港以平均月租2682美元（約2.09萬港元）位列全球第三，較榜首美國紐約2870美元（約2.24萬港元）低約6.6%。

值得留意的是，前述報告尚未反映今年新冠肺炎對環球經濟及各地樓市的影響。世邦魏理仕總部的住宅研究部主管Jennet Siebrits指出，對於新冠肺炎會否對環球住宅市場造成影響，現時言之尚早；惟該行認為，整體而言今年樓價增長料進一步放緩。

本港樓市受多項不明朗因素影響，中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量說，本港失業率高企，金融市場資金「未返嚟」，但反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）仍能在疫情之下，於上周創今年高位，相信未來隨着本港重新「開關」等，經濟逐步好轉，估計年底前樓價可再升約5%；相比之下，海外部分城市疫情嚴重，失業率處於高位，估計2020年香港樓價很大機會可繼續穩坐全球一哥寶座。

近月住宅市場交投氣氛好轉，嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生認為，本港住宅供應未能跟上市場需求，加上準買家在疫情嚴峻時期「餓咗一輪冇出嚟買嘢」，料近月的小陽春可持續一段時間。不過，由於經濟前景仍欠理想，失業率上揚，本港樓價估計全年有約5%下調壓力。

學者料小陽春短期持續

此外，前述報告亦有調查一些日常消費數據，例如於香港買一杯咖啡的平均價格約4.63美元（約36.1港元），位列全球「最貴咖啡榜」第四位；排名第一是阿聯酋杜拜，平均每杯咖啡為4.98美元（約38.8港元）。

新界東資助房屋承接樓市升勢，單日錄得兩宗破頂成交。沙田公屋博康邨有未補地價單位呎價升穿8000元，把該屋邨的呎價歷史高位大幅推高8.5%。

萬方地產高級客戶經理葉搏麟指出，博康邨8座博智樓高層9室，實用面積381方呎，原則2房間隔，向西南望開揚園景，原業主本月以未補地價320萬元放售，剛以一口價沽出，呎價高見8399元，呎價屬該公屋未補地價市場首度升穿8000元。原業主2002年以未補地價16.08萬元入市，轉手賬面賺303.92萬元或18.9倍。

博康邨對上未補地價呎價高位錄7743元，由去年7月以未補地價295萬元易手的7座博泰樓同面積單位創下，意味紀錄保持近一年終被推高8.5%。

馬鞍山居屋錦豐苑樓價亦急速反彈，代理稱，H座錦荷閣中層10室，實用面積428方呎，原則開放式，以650萬元放盤約3個月，剛減至已補地價624萬元售出，呎價14579元，終打破該居屋2018年5月以每方呎14269元創下的歷史呎價高位。原業主2016年以已補地價410萬元買入，是次沽貨賬面賺214萬元，升值52.2%。

灣仔匯星壹號1420萬開齋

二線上車盤追落後，利嘉閣地產分行經理劉玉華透露，上水顯峯中層E室3房戶，實用面積560方呎，新近獲買家斥702.5萬元承接，呎價12545元，是次售價創該單幢住宅標準分層戶新高。上址原業主於2016年10月斥540萬元買入，近4年賬面賺162.5萬元或30.1%。

冰封長約半年的灣仔星街匯星壹號亦開齋，美聯物業首席高級營業經理張煒磯指出，一個高層D室2房單位，實用面積511方呎，昨天以1420萬元易手，呎價27789元，為該單幢住宅今年以來首宗成交。原業主2000年透過公司名義斥312.9萬元買入，沽貨賬面賺1107.1萬元或3.5倍。

樓市復甦，市區大碼矚目豪宅新盤亦愈戰愈勇。由資本策略（00497）旗下尚家生活地產及泛海國際（00129）等合作發展的渣甸山皇第，今年初登場以來已累沽6伙，過去不足一個月更火速連賣4伙，令項目推售僅半年累積套現金額激增至約11.8億元。泛海國際執行董事關堡林接受本報訪問時揚言，集團今年集中火力推售皇第，有信心項目呎價可締造全港住宅新紀錄。長實（01113）將軍澳日出康城8期SEA TO SKY推售亦漸見眉目，發展商今天舉行項目啟動儀式及公布最新部署。

皇第全盤僅設16伙，今年開賣以來累沽6伙，套現約11.8億元，5月18日以來不足一個月已佔4伙，其中5樓及6樓B室複式戶，實用面積2849方呎，昨天連雙車位以1.72億元招標售出，呎價60372元。關堡林表示，集團今年將集中火力推售皇第，「剩低啲單位會善價而沽，個價一定會（向上）調整，當前已為部分單位內部裝修，希望執靚仔啲畀買家」，有信心項目成交呎價可創全港住宅新高。

他又稱，「其實市場上一直有啲咁嘅（豪宅）買家，買嘢要睇經濟環境，宜家香港疫情同社會事件都控制到，佢哋覺得樓價會向上，所以出返晒嚟」，儘管個人難定論當下樓市是否處轉角市，但觀察近期一手成交熾熱，足以反映買家重拾入市信心。他相信今年全年樓價將與年初相若，尤其看好豪宅表現，因供應緊絀。

SEA TO SKY公布最新部署

另邊廂，單位數目達1422伙的SEA TO SKY已蓄勢待發，長實今日會就項目舉行啟動儀式及公布最新部署。市場傳聞日前指該盤有機會本周上載樓書，月中開價及同月底推售。

其他新盤方面，萬科香港屯門上源公布新銷售安排，下周二（16日）連招標推售共251伙，當中161伙以先到先得方式發售。

　　新冠肺炎困擾全球經濟，本地樓市前景陰霾未散。五礦地產營銷及市務總監方俊接受本報專訪時稱，疫情肆虐下，令失業率持續攀升，惟本港經濟根基穩健，住屋需求殷切，加上低息環境，對樓價構成支持，環顧近期疫情已緩和，料樓市已「築底」，預計發展商將「報復式」提速推盤，並以貼市價開售吸客，並預料今年年底樓價將上升約一成。

　　受疫情等負面因素窒礙，本港經濟備受壓力。方俊指出，於過去數月樓市雖存在不明朗因素，惟回顧今年以來樓價跌幅不大，反映本港經濟基礎穩健，隨疫情近期已逐步緩和，料樓市已「築底」，環顧近期一手交投暢旺，加上二手市場頻錄新高成交，足見本港住屋需求殷切，本港土地供應長期不足，上述因素均對樓價具支持作用，料今年年底樓價將上升約一成。

　　方俊續指出，雖然本港失業率飆升，但環球經濟持續處於低息水平，令市場資金相當充裕，加上各路父母客及新香港人支持，造就樓價於「疫市」下仍有力靠穩。早前部分發展商因受疫情及「限聚令」影響，令一手推盤步代明顯「滯後」，惟近期疫情已明顯放緩、「限聚令」亦得以放寬，故他相信，發展商於下半年提速推盤「追落後」，並以貼市價策略開售，以力吸各路客源。

　　當被問及新冠肺炎與當年「沙士」疫情相比時，方俊指出，當年市況較現今嚴峻得多，回想當時本港金融體制遠比現時為差，不少買家採高成數按揭入市，加上當年息口正處高水平，買家供樓負擔沉重；但今時今日，現時業主經濟實力遠比當年雄厚，持貨力強，雖然自去年年中起，社會運動萌芽發酵，市場觀望氣氛濃厚，惟樓市於過去多年長處升軌，於累積大量升幅下，部分業主沽貨亦只是止賺離場，足見本港樓市根基穩健。

　　另一方面，就近期市場有聲音希望政府可撤銷「辣招」，方俊指出，政府對樓市實施辣稅，原意為打擊炒賣活動，惟時至今日，市場交投已為用家主導，當中，買家印花稅 （BSD）主要涉及超級豪宅市場，與本港上車盤相關不大，同時，方俊亦認為，本港作為國際大都會，該稅項有針對海外買家之嫌，故希望政府當局可考慮撤銷。

　　至於從價印花稅（DSD），方俊認為，該稅項令買家購買第二伙物意欲銳減外，更封死二手市場的「換樓鍵」，令市場供求進一步失衡，間接推高二手樓價，故希望政府當局可考慮調低該項稅率，以迎合市場需求。

　　當被問及近期有發展商將現樓餘貨由售轉租，方俊認為，集團於本港待售單位不多，加上集團一向採「貨如輪轉」的銷售策略，未有將現樓餘貨單位由賣轉租，故認為空置率亦沒有實施的必要。

　　對於集團投地方針，方俊指出，若競投政府用地發展，需時較長，涉及的管理風險亦較高，故集團會傾向舊樓收購作主要土地供應，當中以交通配套完套的市區項目為主，同時，位處鐵路沿線的新界區項目，集團亦會積極考慮。