國內防疫有成，房市也進入後疫情時代，不過這波疫情衝擊下，房市並沒有明顯受到干擾，尤其位於新店的央北重劃區，吸引不少重量級品牌建商如潤泰、大陸、國泰等建商插旗，其中區域最受注目的新案「潤泰央北」潛銷期即售3成，每週來人約200組，成為區域內熱銷的指標案之一。

潤泰創新董事長簡滄圳表示，後疫情時代的經濟環境有利房市，尤其具備優勢條件的區域更能夠凸顯買氣，加上現在買盤重視建案品質，舉凡品質建案一推出，基本上在這波疫情期間不僅不受衝擊，買氣及價格甚至溫和的上漲。

簡滄圳指出，疫情爆發後全球經濟停擺，各國相繼實施貨幣寬鬆政策，貨幣也因此貶值，投資人開始尋找能夠保值的產品，且在利率下調後，房地產更受到矚目，今年房市預期將溫和成長，5月銷售中建案的成交量，還較預期好個一至兩成。

除了國內經濟環境有利房市，簡滄圳也指出，這波疫情下顯示全球各國無一能倖免，但也凸顯台灣防疫優異，且醫療設施及健保制度在全球都名列前茅，因此台灣除了有望吸引台商回流及投資機會外，全球的華人也會在此之際，考量到台灣置產或定居的可能。此外，在香港政經議題延燒後，台灣也成為港人移居的熱門選擇之一。
簡滄圳認為，今年除了主力在中小坪數成屋產品、低總價新案，加上台商回流，換屋置產族陸續進場，中大坪數、高端豪宅今年也可望去化;至於自用需求的市場，交通便利、生活機能完善的重劃區也成為購屋首選。

針對目前買方的購屋選擇，簡滄圳指出，目前市面上以自住置產客為主，故5年內剛性需求住宅產品非常大，且雙北30年以上老屋多，在安全、健康、便利等因素下，促使換屋需求龐大，特別是此次疫情下帶動的宅經濟，加上隨著時代變遷人口老化等問題，都讓有完善物管、電梯大樓、豐富公設等設備成為現下住宅的配備。

能在央北重劃區成為指標，簡滄圳對自家建案「潤泰央北」具有信心。他指出，自住需求讓購屋者更注重產品的安全及品質，所以建商的品牌、品質、形象、售服，都會成為主要選擇因素，而潤泰向來追求在更好的生活機能及便利的地段推案，並提供防水20年保固及一輩子的售後服務，讓購買潤泰房子的人，住的安心、住的舒適，享受居住真正的使用價值。

簡滄圳強調，潤泰秉持著「房子是要照顧居住者，而不是買入房子後，再花大錢維修照護房子」的理念，不僅注重安全的基礎，也具備堅固的結構、精緻的外觀，超強建築結構與工法，絕對都是業界一時之選，且潤泰集團除了擁有606項專利，更極為重視安全、消防、防水、管道、隔熱、隔音等設備，因此讓「潤泰央北」成為區域好房首選。

桃園八德「廣豐新天地」近日傳出確認處分消息；為求營運轉型、活化資產並充實長期轉型之營運資金，廣豐公司於5月27日股東會決議通過處分廣豐新天地購物中心，預料將成為2020年北台灣百貨零售商場成功交易的最大案例之一。

「廣豐新天地」為廣豐實業旗下所持有，為營業面積逾1萬6千坪中大型商場(建築總面積近3萬2千坪)，以量販店、主題餐飲及娛樂設施為主體的區域型商場，自2017年開幕以來，已成為桃園七大商圈指標性的商場之一。全案已於6月16日由董事會決議公告，以底價新台幣48.6億元，委託CBRE世邦魏理仕辦理公開標售程序。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「『廣豐新天地』開幕三年以來已成為桃園八德市及鄰近社區居民高度仰賴的生活娛樂中心，持續挹注廣豐公司獲利表現，更象徵集團多角化經營的重要戰略意義。三月初傳出擬以處分的消息曝光後已引發產業圈一陣騷動；商場具備人潮磁吸力，租客穩定下收益豐厚更令市場蠢蠢欲動，已成投資人眼中穩賺不賠的金雞母。」

根據世邦魏理仕研究部統計，觀察2019年大型交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購入核心資產，此外，值得一提的是，保險業者積極搶進商用地產，包括工業地產、倉儲物流、商辦以及零售商場，也因台北市中心房東惜售投資標的稀少，部分壽險公司已將目光轉往台北以外的投資機會，積極佈局程度由交易單價屢創新高便能窺知一二。

華友聯（1436）去年每股盈餘2.45元，18日股東常會通過配發2.5元現金股息，董事長陸炤廷表示，今年預售完銷案「IN H」近12億元，可望交屋入帳，力拚全年營收20億元；2022年因有「i世界」等大案入帳，營收高峰將會落在後年，金額粗估介於44億到45億元左右。

陸炤廷指出，由於總銷金額近12億元的「IN H」大樓已完銷，並取得使用執照，可望從6月到7月陸續交屋入帳，部份「森粼」新成屋，也是營收來源，雖然今年前五月營收落後，但今年全年營收要力拚20億元。

陸炤廷表示，原本可望在今年8月到10月也開始入帳的「EGO」，雖然預售餘屋只剩個位數，因營建業目前嚴重缺工，此總銷約15億元的建案，恐怕要到2021年才能交屋入帳；另外，總銷約11.5億元的「秋紅谷」，雖已預售完銷，最快也要2021年第一季才能交屋入帳。

他說，根據華友聯的推案計劃，2022年將是入帳的高峰期，粗估將有44億到45億元左右，主要是總銷達36億元、銷售逾九成的「i世界」、以及迄今已售六成的「H Time」，都將在2022年完工交屋。

陸炤廷指出，目前土地庫存還有將近1.2萬坪，為了後續的營收來源，規劃今年9月先推出總銷約22億元的「大山466」大樓預售，並在今年底推出總銷約45億元的「果貿二期」。

他強調，南台灣房市仍以首購市場為主，未來推案仍將以二到三房的首購宅為主力，只有在高雄五塊厝的基地，規劃50坪到70坪的換屋宅，但無論首購或換屋，基於台灣人口老化的問題，未來推案都將把樂齡住宅納入考量。

長虹建設表示，民眾對都更接受度雖然逐漸提高，但現階段房市呈現「供需相互拉扯市況」，加上後續新增供給量很恐怖，未來都更案能否引領房價持續走揚，有待長期觀察。

住展雜誌研發長何世昌表示，雙北市都更新推案因地段多在相對不錯的位置，加上建商給予屋主不錯條件、墊高整合成本之下，讓有些都更新推案成為挑戰區域天價的房價領頭羊。

對此，長虹建設董座李文造日前指出，現在雙北市精華區土地一直在漲，所以目前建商買地心臟要很強才行，主要是因為地主惜售，加上建商搶購，帶動地價一直漲，而土地又是建商的原料，如果不買土地，就是要去做都更。

李文造分析，台北市老房子因採光不足、耐震不夠，加上現在很多民眾對都更意願提高，認為未來都更會變多，比如說現在有100件都更案進行，未來可能會有1,000件，所以接下來都更案會一直成長、供給量會持續擴大。

面對房價高升情形，李文造直言，目前市場是因為缺工缺料的關係，造成建案價格緩漲，未來房價要再創歷史新高，他個人覺得「很難」。

李文造說：「主要是因為房市後續新增供給量很恐怖，我是不會，也不敢追高。」除非土地、原料價格漲到讓建商受不了，房價才有可能會再創高。

高雄在地建商郡都，與台北甲山林、海悅廣告三強聯手，在高雄合資成立都山林開發，首案推出的「繽海」住宅大樓，18日正式公開，規劃18坪、28坪與38坪的小宅產品，訴求每坪售價低於30萬元、總價千萬元以內，就可讓首購族進駐高雄亞灣特區。

郡都總經理唐承指出，隨著亞灣區重大建設相繼完工，下一個崛起的高雄新核心就在亞洲新灣區，包括高雄展覽館、高雄市立總圖書館、輕軌第一階段、高雄流行音樂中心、港埠旅運中心等五大建設，2020年將全數完工。

他說，亞灣重大基礎工程的落成，吸引國內外企業總投資超過500多億元，龐大的人流、金流，帶動商業及觀光動能，未來，迪卡儂、大倉久和飯店、遠雄洲際飯店都即將開幕，增值效應持續發酵，後續發展非常值得期待。

唐承表示，此次與台北甲山林、海悅廣告三強聯手，在高雄合資成立的「都山林開發」，首度推案就是總銷高達70億的「繽海」，選擇的地點就是亞灣特區住宅大樓，它的發展模式，也將如台北的南港和信義計畫區一樣，相當具有潛力。

甲山林機構董事長祝文宇指出，甲山林與郡都合資成立「都山林開發」，就是要傳承二代，此次首度在高雄推出第一個建案「繽海」，就是一個好的開始，因為，亞灣除了公共建設越來越完備，也具未來發展的腹地，可望成為高雄未來的發展核心。

祝文字表示，高雄亞灣如同20到30年前的台北信義計劃區，目前的房價大約介於每坪40到50萬元之間，且大都屬於中大坪數，為了讓高雄在地的年輕族群，可以不到1,000萬元的總價進駐高雄亞灣，「繽海」每坪售價還不到3字頭。

他說，「繽海」除了在地年輕客層，另一銷售主力則鎖定北部置產客，提供三年包租，每年投資報酬5％的誘因，等於房價打八五折出售，如果以兩地的房價和租金來看，在高雄置產的投報率，應比台北好很多。

台灣豪宅攜手國際團隊漸成趨勢，桃園豪宅建商中悦建設機構邁出30年來第一步，首次與頂級廚具品牌「ARMANI DaDa」合作，中悦成為其今年全球第二大客戶。因應豪宅購屋年輕化，中悦轉型將與國際接軌，未來青埔、台中七期等案也邀請國際團隊HLA擔綱設計。

中悦建設機構總經理陳再河18日表示，十多年來豪宅購屋客層年齡不斷下降，購屋客層不少已降至40歲左右，為了能夠更符合市場需求，中悦將跳脫以往以新古典為主的設計思維，改走現代風格，桃園中路的「中悦美樹花園」作為中悦接軌國際里程碑，為義大利頂級精品廚具品牌「ARMANI Dada」首件在台合作的豪宅案。

「ARMANI Dada」為義大利國寶設計師GIORGIO ARMANI聯手義大利Molteni Group家具品牌Dada共同打造，過去多為私人招待所使用，F1巨星舒馬克、巴西足球員羅納迪諾都是愛用者，每組零售要價500~1,000萬元，香港新鴻基集團每坪要價800萬的豪宅建案是其最大客戶。

陳再河表示，即使近年小坪數市場相當活耀，中悦深耕大坪數豪宅市場，坪數及價格定位並不會隨著市場和景氣波動而調整，不過未來會增加商辦推案比重，商辦推案不排除尋求「一組客戶」的整棟銷售模式，購地策略上鎖定交通便利的重點區域，個案維持1000~2000坪的大面積開發。

寶徠建設 (1805-TW) 去年連續第三年虧損，今年底將和璞園合推第一案敦化北路案，估總銷金額約 22 億元，另一方面也積極洽談土地，今年起將加大推案力道，可望在整備後轉盈。

新建案方面，寶徠與璞園第一個共同投資興建的「雙品牌」建案，將於 109 年底正式推出，基地位於敦化北路 145 巷，面積 340 坪，預估總銷金額約 22 億元。

寶徠表示, 因應市場回溫, 未來將加大推案力道，此外，近期商辦及廠辦市場需求持續增高，寶徠看好並積極評估跨足廠辦及商辦個案可能，正與合作方洽談合作方案中。

寶徠建設的「青埔寶徠花園」住宅去年全數完銷，寶徠建設去年營收 1.27 億元，年增 59.21%，稅後虧損 7299 萬元，每股虧損 0.91 元，今 (18) 日並由股東會承認財務報表。

同時，寶徠建設的「康橋旭」在自住及置產需求客增多狀況下，銷售持續升溫，位於信義區松勇路的「信義案」已於今年 3 月份動工興建，預計 2023 年完工，目前正評估是否進行預售；鄰近中山北路、民權東路口的「永靜公園案」，已完成都更整合，目前進行都更事業計劃核備程序中。

寶徠今天股東會完成董事全面改選，改選 9 位董事，其中有 2 位新成員，第 1 位為廖俞鑫，鎢鋼大王廖萬隆的公子；英國牛津大學碩士；現任春保鎢鋼集團執行董事。第 2 位為郭雨新董事，南加州大學電機碩士，現任大億集團董事。寶徠期望借重其專業增加公司未來發展動能。同時，會後的新一屆董事會並推選鍾喜吉續任董事長。

不只建商，就連企業集團也大手筆獵地！金錢豹創辦人袁昶平名下的寶麗金台中崇德店1,674坪土地，原委託戴德梁行公開標售，就在18日截標日前，傳出已由寶成集團前董座蔡其建創立的寶元紀公司，私下以逾23.1億元高價買下土地，每坪預估單價超過138萬元，創下區域新高價；而買家非建商，也跌破業界的眼鏡。

據悉，袁昶平當年以每坪單價約73萬元、總金額約10.95億元，買下寶麗金崇德店土地，如今一轉手獲利預估超過10億元。

戴德梁行原訂18日截標的這塊黃金角地，地點位於北屯區崇德路、崇德五路及河北東街，擁有三面臨路、超大面寬、基地方整等優勢，可說是11期重劃區的精華區段，總面積1,674坪的「商一」土地含容移（約35.37％），標售底價23.1億元，換算每坪單價約138萬元。

在標售案消息於5月傳開後，吸引了壽險業、上市櫃建商等10多組買家表達興趣。不料，在截標前夕卻殺出程咬金，被寶元紀從中攔胡。不過，雙方基於保密條款，都不願透露最後成交總價與單價，只能確定總價超出底價23.1億元。

台中市不動產開發公會市調委員會私下推估，寶麗金崇德店若以每坪單價138萬元來推算，未來房價每坪要45萬元起跳，無論地價與房價均創下區域新高價。台中某營建集團高層私下說，會用高價買地的、一定是北部建商，還推測可能是興富發建設買的，怎麼也沒想到會是泛寶成集團出手買地。

本身也是葳格教育體系創辦人的袁昶平，近幾年把重心放在教育事業上，逐漸淡出酒店事業。據悉，袁昶平計畫將寶麗金崇德店的賣地資金、轉進彰化鹿港成立葳格分校。而鹿港出身的蔡其建得知袁昶平的設校計畫後、決定大力支持，促成了這次的土地交易案。

據悉，袁昶平當年以高價出售大陸「金錢豹」連鎖百匯餐飲事業後，口袋飽飽，不僅將獲利挹注在購買台中多筆土地上，2013年並成立寶麗金餐飲集團，目前旗下包含寶麗金婚宴會館七期市政店、寶麗金台中崇德店，以及台中十期葳格國際會議中心。

其中，寶麗金崇德店受到這波疫情的衝擊、業績腰斬，袁昶平為了活化資產，決定處理寶麗金崇德店的土地資產。如今土地已順利出售，寶麗金崇德店也確定營業至9月底收攤。

蔡其建長子蔡明倫扮操盤手

金錢豹集團旗下寶麗金台中崇德店土地，18日確定由前寶成工業董事長蔡其建所創立的「寶元紀企業」，以逾23.1億元買下，震驚台中不動產業界，而此次買地的實際操盤人，竟然是蔡其建長子、63年次的寶元紀總經理蔡明倫，更讓外界跌破眼鏡！

蔡其建自寶成董座退休後，投資15億元，在台中市單元一重劃區，興建寶元紀企業總部大樓，去年底落成啟用。寶元紀2015年5月20日以僑外資的名義在台中設立，公司股本2億元，負責人蔡其建。

蔡明倫是在該土地公告標售後，短短一個月內，就下定決心買下，凸顯蔡其建家族的資金實力。他今年4月1日分別辭去寶成法人董事，及寶成旗下裕元工業執行董事等職，專心協助父親經營寶元紀企業。

接近蔡明倫人士透露，他目前還在思考詳細開發內容，預定下周將邀集包括房地產、寶元紀規劃設計團隊、運動產業，及熟悉公關運作相關業者等，一起討論未來開發方向，並結合志同道合的團隊共同規劃開發。

蔡明倫頂著台灣大學學士及美國哈佛大學碩士的光環，主修專案管理，過去曾任寶成國際集團執行長辦公室，擔任副總職務，也曾接觸集團旗下YY Sports概念店規劃，對運動產業結合相關產業，頗有見解。但他對父親蔡其建酷愛收藏與推廣普洱茶的休閒產業，並沒有很大的興趣。

寶元紀高階主管透露，蔡其建退休後，位於「國道一」三義交流道旁，砸大錢陸續買下共計約11公頃土地，其中，第一期工程土地1公頃，規劃一千多建坪的「金達摩茶文化會館」，目前已取得使用執照，將在內部裝潢後啟用，除了作為金達摩基金會的會館外，也會出租給相關業者經營相關產品，收取場地租金。園區3公頃多的二期土地，將作為休閒農場；三期土地1公頃，將規劃作為生活會館。

由於蔡明倫個性謙虛、沉穩務實，行事風格，嚴謹低調，外界很難一眼就看出他對事業擘劃的動作。他過去在寶成任內，主要承接董事會政策指示，對重大計畫或專案推展，並不陌生，這將有助於這次買下土地的後續推動與規劃。

住展雜誌18日公布最新統計，「天價」都更案將陸續湧現，2020年雙北市都更案可售金額將挑戰1,500億元史上爆炸量；展望明年，三圓建設正義國宅都更大案「Diamond Towers」，可望於4月完工，預期每坪單價將挑戰最貴都更「樓王」寶座。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年前五月，大台北都更案推案量累計已有870億元，已達去年全年都更案量的71％，顯示都更推案力道十分強勁，而且開價是一案比一案貴。

何世昌指出，目前已對外銷售的都更案，最貴單價是中興電工敦南和市民大道口的「敦南御所」，每坪平均約250萬元；2021年將有三圓建設「Diamond Towers」，挑戰信義計畫區價位、最貴將逼近300萬元。

房市持續復甦，都更推案力道更為強勁，加上去年有些都更案因總統大選而延推，使2020年都更推案爆出大量。

何世昌表示，自6月起，雙北市將出現不少都更案，包括士林「全陽豐會」、文山「遠雄晴川」、大同「宏國大道城」、信義「信義The One」、新店「合環LAND MARK」等。估計全年都更案量將突破1,500億元，挑戰史上最大量。

據調查，今年台北市都更案量已推出768億元，新北市只有102億元，主要戰區，集中在中山、士林兩區，各有3筆都更案。

何世昌指出，今年大台北都更建案，最大特色是開價都貴鬆鬆，至少有10筆都更案，開價已創下區段天價紀錄。

以中正區「永陞林語堂」來說，每坪開價平均達95萬元，追平牯嶺街最高價；信義區「松德長虹」平均開價150萬元，刷新信義計畫區外松德路段新天價；中山區「中山松悅」，平均開價145萬元，創長安西路最高價。

中山區「忠泰繪」平均開價100萬元，為德惠街新高價；士林區「圓山帝寶」平均開價100萬，改寫承德路四段新紀錄；士林區「士林一品」平均開價95萬，為大南路新高價。

何世昌指出，都更案勇於開高價，主因是房市景氣好轉，加上都更案地段普遍不錯，建商整合成本高，因此讓建商紛紛挑戰天價。

行政院會18日拍板未來六年投入60億元，推動「城鎮風貌及創生環境營造計畫」，協助全台鄉鎮改善空間環境，結合綠地與當地特色文化，打造「小而美」地方景觀特色，目標選出20處亮點，串連20處社區微旅行，串連地方創生產業、景觀、生活、生態等帶狀旅遊環境，打造宜居小鎮，吸引青年回鄉。

內政部昨天在行政院會報告「城鎮風貌及創生環境營造計畫」，2021年到2026年的六年間，將編列60億元經費，協助鄉鎮改善空間環境，打造具在地特色的魅力城鎮。內政部營建署長吳欣修表示，該計畫以綠意、文化、美質為景觀改造重點，希望盡量減少水泥化的設施，讓自然生態與地方文化結合，展現地方景觀環境特色。

內政部指出，這是競爭型計畫，由各地方政府提案，再進行評選，以具發展潛力且完成跨域整合的案件為優先，即先由直轄市、縣（市）政府或鄉鎮市公所自組跨域合作團隊，盤點在地資源，提出地方整體發展願景及行動方案。


吳欣修指出，改造計畫將由社區規劃師與景觀總顧問輔導，掌控品質，評選指標包括能否增加綠地、是否使用生態工法、是否跟在地文化充分結合等；改造計畫是否把綠意跟文化結合，是最重要的重點，過去會出現的意象型指標建設或大型停車場，這些都是「反指標」。

過去前瞻基礎建設的城鎮之心計畫，做法偏向大型亮點，且結合其他公共建設。吳欣修指出，這次回頭專注在「小而美」的案件，這些案件經費通常不會超過1億元，都在幾千萬的額度，要走向整體性社區營造環境，避免過去比較華而不實的建設。

他表示，計畫要與地方社區結合，提供符合在地需求的景觀改造計畫，分為三階段，第一是初階型計畫，用來帶動地方，先在比較破落地方先做初步改造，在點狀型空間做綠美化改善；進階型計畫要跟社區居民、團隊或大專院校合作改造；最終是結合地方創生跟青年返鄉，成為駐地型計畫，讓更多年輕人回鄉創業，帶動地方創生。

　6月18日，產業新城運營商華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福600340.SH）公告了兩筆15億元無固定期限的永續債，總金額30億元，用於其產業新城原材料採購、運營維護，以及安徽省合肥市長豐產業新城PPP專案的開發建設。自4月正式復工以來，華夏幸福在境內外市場融資已超過62億元。

　　同時，華夏幸福公告，第三季度，該公司擬用260億元購買經營性用地。今年以來，華夏幸福已花費161.68億元，獲取182.92萬平方米土地面積，在黑龍江省哈爾濱，河北省廊坊市固安縣、石家莊市元氏縣、大廠回族自治縣，河南省焦作市武陟縣，湖北省武漢市，江蘇省南京市，浙江省嘉興市嘉善縣、湖州市德清縣，安徽省六安市舒城縣等地佈局。

　　此次兩家參與融資的金融機構分別是陝西煤業(7.250, 0.20, 2.84%)化工集團有限責任公司旗下的陝西省國際信託股份有限公司和經緯紡織機械股份有限公司旗下的中融國際信託有限公司。

　　根據公告，兩筆融資第一年的利率均為8.5%/年；一年期屆滿和每個延續投資期限屆滿後的次日起（含當日），利率即應按照約定發生重置，每次重置後的年化利率應在前一個投資期限內最後一個核算期所適用的年利率的基礎上增加200個基點（即2%），至多重置三次，即最高14.5%。

　　華夏幸福表示，此次擬實施的兩筆交易沒有明確投資期限並設置發行人贖回選擇權，除非發生各方約定的強制支付事件，華夏幸福可將當期的利息以及已經遞延的利息及複利遞延支付，且不受任何遞延支付次數的限制，也就是說，此次交易華夏幸福不存在交付現金或其他金融資產給其他方，或在潛在不利條件下與其他方交換金融資產或金融負債的合同義務。此外，當前永續債發行主體均為華夏幸福，永續債利息以稅後利潤分配的形式進行處理，不會對利潤造成影響。

　　華夏幸福與中融國際的合作，是近兩個月以來的第二次。5月15日，華夏幸福擬與中融國際信託有限公司簽署不超過11億元的無固定期限永續債，用於河南省鄭州市新鄭產業新城PPP項目的開發建設。第一年利率為8.5%，可重置3次，每次增加2%，即最高14.5%。

　　在境外市場，6月17日，華夏幸福境外間接全資子公司CFLD （CAYMAN） INVESTMENT LTD．在新加坡交易所上市發行3億美元（約合21.25億元人民幣）的高級無抵押定息債券。此次發行的債券為華夏幸福提供無條件及不可撤銷的跨境連帶責任保證擔保，票面利率為6.92%，期限為2年。

　　截至6月18日，華夏幸福收於22.27元，微漲1.97%。

　　5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。

　　其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。

　　而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些專案的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高位拿地”系列報導。

　　陽光城是一家銷售規模超過2000億的大型房企，在克而瑞2019年全口徑榜單上，排名第13位。

　　相比同規模的房企，陽光城盈利能力偏弱，淨利率始終處在6%左右，遠低於同規模的金地集團、招商蛇口、龍湖集團和華潤置地等房企。盈利能力偏弱的原因之一就是近年來大規模拿地導致土儲快速攀升，占售價的比重較高所致。

　　今年前五個月陽光城繼續大力度拿地，有些項目樓面價已經超過周邊平均售價的70%。在土儲成本迅速攀升的同時，售價卻在下降。

　　陽光城逆市納儲：土儲成本增長23% 售價反降4%

　　根據Wind資料，今年前五個月，陽光城新增土地建面563.58萬平方米，土地總價則達到390.06億元。新增建面比2019年同期增長17%；拿地總價則比2019年同期增3%。由於前五個月累計銷售額同比下降，陽光城前5月拿地力度達到61.78%（拿地金額/銷售額），較去年同期的56.37%增加5.41個百分點。

　　2017年以來，陽光城就在納儲之路上狂奔。2017年新增土儲建面2021.63萬平方米，比前一年增長107%。2018年與2019年新增建面則分別達到1333萬平方米、1268萬平方米。

　　大規模納儲最直接的影響就是推升了公司的土儲成本。2017年陽光城平均土儲成本為3252元每平方米，2019年已經增至4356元，增長34%。2020年前五月達到5353元每平方米，較2019年均價又增長了23%。



　　與此同時，公司的平均售價則出現下降，2019年其銷售均價為12317元，2020年前五月則為11404元，降幅為7.41%，土儲成本與售價的比值達到47%。

　　土儲成本迅速升高，而售價下降，勢必削弱公司的盈利能力。

　　近幾年陽光城毛利率在25%左右，淨利率則一直處在6%左右的水準，遠低於同規模的金地集團、招商蛇口、龍湖集團和華潤置地。

　　屢次出手高溢價拿地 兩年內789.97億元債務到期

　　從城市分佈來看，陽光城前五個月新增土儲主要集中在瀋陽、大連、長沙、東莞等二三線城市。不少項目是以較高的溢價獲得。

　　2020年4月23日，陽光城以總價17.05億元競得東莞市大朗鎮長塘社區地塊，折合樓面價20907元每平方米。而今年3月大朗鎮總共成交50套，平均價格27751元/平方米。樓面價占到售價的75%。

　　6月初，陽光城以37.55億元競得佛山順德區陳村宅地，成交樓面價13720元每平方米，溢價率高達100.37%。周邊二手盤成交價在1.8-1.9萬之間。樓面價同樣占到周邊項目成交價的70%以上。

　　高溢價地塊後續盈利前景堪憂。

　　陽光城持續大力度納儲跟公司的土儲池子偏小有關。2017年大力度拿地後，陽光城總土儲增長到3796萬平方米，按照當年銷售面積估算，僅夠三年開發。2018年銷售面積與新增建面持平，2019年銷售1713.27萬平方米，新增僅1268萬平方米，導致總土儲由上年的4417.77萬平方米下滑到4101.2萬平方減少。目前4101萬平方米，也僅夠兩年左右開發。

　　在2019年業績說明會上，公司管理層提到2020年2000億元銷售目標不變。目前可售面積4523萬平方米，可售貨值6324億元，在這個基礎上今年計畫新增約3000-5000億元貨值儲備。這意味著，陽光城下半年還將積極拿地。

　　目前公司資產負債率處在83%的高位，淨負債率更是高達138%。截至2019年底，陽光城有息負債規模為1123.21億元，整體融資成本為7.71%，2019年資本化利息高達75.9億元。

　　從其融資期限來看，一年內到期的金額為335.49億元，1至2年到期的為454.48億元，這也就意味著兩年內將有789.97億元的債務到期。

昨天上午，近期最受矚目的一套法拍房、位於西城區西四北四條的一套後改建的“四合院”，最終因無人競買以流拍收場。

這套起拍價為2.55億元的宅院位於西城區西四北四條31號，是一套1000平方米的獨門獨院。記者近日對這套院落進行實地探訪發現，雖然地上建築全部為房主重新設計、建造，卻保留了很多傳統元素和細節，可見著實花了一番心思。

這套宅院是個四進院，一進大門，廊頂是“和璽彩畫”，鑲嵌著金箔。穿過正房，走過遊廊，映入眼簾的是一個精緻的園林，水聲潺潺，湖中有魚兒遊弋。園林的東西兩側分別是水榭和靠山亭，供人休憩，觀賞日出和日落。穿過園林，進入窄長的第四進院，裡面則是兩間閨房。

記者瞭解到，房主因為身陷債務糾紛不得已將宅院拿出進行司法拍賣。這套宅院在拍賣平臺上掛出後，已有不少人進行了實地看房，但始終無人繳納5000萬元的保證金參與報名。

從6月17日10時開拍到昨天10時結束，有5.8萬餘人線上圍觀這套宅院，327人設置了關注提醒，但由於遲遲無人報名競拍，宅院最終未逃過流拍的命運。不過，記者瞭解到，這套宅院很快會進入二拍程式。有業內人士推測，在北京這樣的獨門獨院實屬難得，不排除有競買者在靜候二拍，因為多數情況下一拍流拍後，二拍的起拍價會適當下調。

記者還注意到，根據拍賣公告，該套院落房本與土地證與房屋實際建築存在差異。院落所涉及的土地測繪備案、土地出讓、規劃審批等一切與房屋、土地過戶相關的手續，需由購買人按照相關部門的要求自行辦理，法院會協助出具相關證明材料。

歷經“最難畢業季”的應屆生們前腳剛剛拿到畢業證，下一秒又要面臨租房難題。

教育部資料顯示，2020年全國普通高校畢業生規模預計將達到874萬人，再創下歷史新高。各大城市租賃市場因此催生一波租房熱潮。據貝殼研究院對6月8日-14日資料分析，在中國18個城市，即北京、長沙、成都、大連、廣州、杭州、合肥、濟南、廊坊、南京、青島、上海、深圳、天津、武漢、西安、煙臺、重慶，租賃市場成交量相比6月第一周環比上漲7.1%，平均租金水準為42.1元/平米，環比上周下降0.5%，同比去年下降9.9%。

抗疫進入常態化後，一線及新一線城市的租房市場走勢如何？6月17日，貝殼研究院高級分析師黃卉在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，租房對於畢業生來說是剛需，疫情對畢業生租房的需求影響有限。“疫情對畢業生租房市場格局可能造成影響的原因是畢業季縮短，租賃需求可能更為集中爆發。但疫情造成租賃交易流程不便，對於找房可能造成一定困難。同時，疫情影響下2020年以來租金持續下降會帶動租房成本下降。”

事實上，應屆生租房需求並未有本質的變化，依舊是安心居住、品質生活，只是多了更多層面的考量。由於疫情對各大行業的影響，就業競爭加劇，今年的應屆生對價格將更加的敏感，會考慮性價比,還會關注防疫安全問題。

租房痛點

何立（化名）是武漢某高校2020年應屆畢業生，好不容易在疫情期間通過線上面試找到工作的他並沒因此鬆口氣。

“租房對我來說是一筆很大的開銷，也因為還沒正式入職，手頭不寬裕。為了找到合適的房子，我現在加了好多個QQ群、微信群，在小紅書、抖音上也關注了不少會發佈租房相關資訊的網紅，希望這樣可以不踏入黑仲介和二房東的坑裡。”

貝殼研究院2020年畢業季租房洞察報告調研資料顯示，51.4%受訪者回饋，虛假房源資訊是最大的租賃痛點，其次是安全隱患及工作不穩定導致更換住處。“剛走出象牙塔的畢業生由於沒有租房經驗，在人生地不熟又囊中羞澀的情況下，在租房過程中往往容易受到不法人員的欺騙。尤其是女性青年，安全隱患更是需要關注的痛點。”

何立當前的計畫是選個地理位置相對好的房源暫租一個月。“位置越好的房源意味著越高的租金，但是我又確實不想每天在路上消耗兩三個小時。現在先找個離單位比較近的合租房，我就租其中一間單間，工作一個月以後根據實際情況再決定續租或者換地方。”

事實上，疫情對大學生畢業租房偏好、痛點及租金收入比的影響不大。“調研顯示，雖受疫情侵擾，但2020屆畢業生的整體就業情況和畢業收入並未受到較大影響，畢業生的租房選擇與去年情形相似。”黃卉如是說道。

交通便利性成為畢業青年首先考慮的因素，地鐵是他們首選的通勤方式，其次是公交及步行方式。針對通勤時間，約46.7%的受訪者表示可接受的通勤時長在1小時，其次是半小時，即約70%的受訪者表示可接受的通勤時長在1小時範圍內。

租金緊隨交通便利度，是次要關注的因素。資料顯示，無論是一線城市，還是新一線城市，1000-2000元均是主要的價格範圍。在房租收入比上，20%也成為關鍵的點。如果與性別進行交叉分析，會發現，女性在房屋室內設施、居住室友及租金方面更敏感，而男性在租金支付方式及周邊配套方面更敏感。

城市選擇

與往年相比，一線城市“北上廣深”仍是畢業青年首選的就業城市，但變化比較明顯的是，武漢、南京、鄭州及杭州等新一線及二線城市正在受更多畢業生的青睞。

以武漢為例，黃卉分析稱：“武漢高校教育資源豐富，彙聚武大、華科等八十多所大學，在校大學生人數居全國首位，城市基本面向好吸引畢業生留漢；其次，城市就業機會多，包括烽火科技、長江存儲在內的高新技術產業快速發展，以小米、科大訊飛、華為等為代表的互聯網公司紛紛落戶武漢，為畢業生提供了更多的就業機會；加上政府人才引進政策給力，圍繞落戶放鬆、租購房補貼、人才公寓等為主的優惠政策吸引畢業青年留漢。”

調研資料顯示，看好城市發展成為畢業青年在選擇就業城市時首先考慮的因素，其次才是優質的工作機會。“所謂的城市發展，是指城市在一定地域內的地位與作用及其吸引力、輻射力的變化增長過程，良好的城市發展會為畢業青年帶來更多的就業機會、更舒適的居住條件和更便捷的生活，而優秀的人才不僅帶來了新的居住需求，更成為城市發展的核心動力，人才的湧入與城市的利好發展可以形成有效的正迴圈。這也是近年來新一線城市出臺人才優惠政策、吸引人才的原因之一。”

2020年3月，教育部發佈了《關於應對新冠肺炎做好2020屆全國普通高等學校畢業生就業創業工作的通知》檔，通知指出要創新推進網上就業服務，拓寬畢業生就業和升學管道，關愛和幫扶就業重點群體等。6月份，成都、四川、河北、內蒙、寧夏等多地都推出了促進畢業生就業的相關政策。主要政策方向一方面擴大國有企業、事業單位等崗位供給，給小微企業發放招聘補貼；另一方面重點幫扶湖北等疫情嚴重地區的畢業生，進行“雲招聘”。

黃卉指出：“政策旨在解決地方性大學生就業問題，而畢業生選擇工作要綜合考慮各地經濟發展水準、就業市場情況、生活成本等，各地的就業政策能夠給想要去當地工作的大學生提供一定便利。”

對於意向城市的人才優惠政策，貝殼研究院調研資料顯示，約71.7%的受訪者表示只是瞭解一些相關的政策，而過六成是通過政府等官方網站獲取，47.9%的受訪者表示是通過新聞媒體瞭解。

“對於人才政策的宣傳，我希望有關部門能考慮更多管道傳播，以達到更好的傳播效果，讓更多有租賃需求的畢業生瞭解到相關優惠政策以做出更利於自己的選擇。”何立表示。

作為全國小產權房存量最多的城市之一，深圳過半房屋屬於小產權房。隨著深圳商品房市場再度火熱，小產權房這一不被法律允許的隱形交易市場也隨之活躍。

在新冠肺炎疫情風險逐步散去的四五月份，深圳的小產權房市場快速回暖。一些市場參與人士告訴第一財經記者，每套小產權房自四月份以來，每週售價上漲十萬元左右。即便是常年趨於穩定的房屋過戶費也趨於上行。

有交易人士表示，最好賣的時候一天賣出二十多套，市場意料之外的火爆。購買客群已不拘泥於剛需群體，身份越來越高端化。

由於小產權房價格遠低於同區域的商品房，使得這些購買者普遍選擇無視小產權房的違法身份、難確權、反價毀約等風險，對這一市場抱以極大熱忱。而深圳持續推動舊改、棚改等政策，也助長了小產權房投資中“短期靠收租，長期博拆遷”的套利心理。

隔周每套跳漲十萬

深圳小產權房交易的火爆程度超出了房屋仲介們的預期。

按通常理解，小產權房一般特指經批准在集體土地上建設的合法村民住宅。深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，原特區內、外的農村集體土地已全部轉為國有，農業戶口已全部轉為城市戶口。

基於這種特殊原因，深圳官方認為，農村城市化歷史遺留違法建築在占地性質方面與“小產權房”存在著本質區別，全國通行的“小產權房”概念並不適用於深圳。但囿於歷史遺留、舊改進程遲滯等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中，小產權房的說法被廣泛流傳於世。

小產權房包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建築，以及村民用宅基地合作自建的農民房。

深圳作為全國小產權房存量最多的城市，體量龐大。據深圳相關部門公佈的資料顯示，深圳市的違法建築數量約40萬棟，建築面積高達4.2億平方米，占深圳總建築面積的49.27%。直到現在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產權房中。

寶安區沙井片區是深圳小產權房最為密集的區域之一。整個片區90%以上的房屋屬於小產權房。周圍小學、商超、公園、地鐵等生活配套設施完善，很多配帶空中花園、露臺的房屋，從外觀上看與商品房幾無差異，實則卻是當地村委與開發商合作蓋起來的小產權房，或冠以裕盛華庭、名豪麗城等類似于商品房的樓盤名稱，居住體驗絲毫不遜色於商品房。

即便是獨立成棟的別墅，也少屬於商品房。用當地人的話來說就是“目光所及之處幾乎都是小產權房。”有意尋覓小產權房的購買者基本都會選擇去沙井看看。

受疫情衝擊，小產權房交易直到三月底仍趨於冷淡。但此後，小產權房交易快速回暖。

在沙井從事小產權房買賣交易五年的劉浩告訴第一財經記者，“買家普遍是買漲不買跌的心理，今年四月份以來，每套小產權房差不多每週要跳漲十萬元左右。”

當地一位元王姓房屋仲介告訴第一財經記者，即使是甚少價格發生變動的過戶費都受益于小產權房交易的回暖而有所上行，“上個月一套75平方米的小產權房過戶費是500元，現在是600元。”該仲介人士直言，看中了基本都要交一千多元誠意金鎖定，要不然下周來基本就被買走了。

這種緊俏的行情也進一步帶動小產權房價格上行。當地有多位從事小產權房的人告訴第一財經記者，在2015年之前，市面上在售的小產權房單價從6000-8000元不等；但隨著2015-2016年行情大熱，小產權房單價持續上漲，現在已經漲到1.5萬-3萬/㎡。

行情穩中上行，市場熱度不減，購買客群也隨之變化。

在2016年之前，買小產權房的絕大部分是低收入群體。

“我們沙井這邊工業區多，很多外地務工人員到年齡要成家又不想回老家發展，花費七八十萬能買到戶型好、裝修很不錯的兩房。住幾年之後，再拋出去能賺二三十萬，再騰挪換大的商品房。”當地多位仲介人士表示。

如今，深圳小產權房的購買群體越來越高端化。“深圳南山區、寶安區等投資客很多週末開車過來沙井看小產權房；一些香港客戶也會過來，都是整層樓買。”當地多位人士表示。

有價有市的灰色市場

小產權房交易活躍與這類房屋低總價低上車門檻的核心優勢密不可分。

以沙井為例，一套70平米兩房的小產權房售價僅100萬左右，而附近的商品房每平米單價5-6萬。同樣居住品質只是沒有房產證的小產權房套價僅為商品房的三分之一左右。如果是小產權新盤，購房者只需要跟開發商或者村委簽約，首付五成左右，剩下的款項基本都可以向銀行貸款，三到五年內還清貸款即可。除此之外，到律師處公證產生的律師費由買家付款，一般在1500元左右。

不得不說，相比於深圳商品房購買者首付款達數百萬元還要背負三十年還貸壓力而言，小產權房的高性價比對於剛需低收入群體來說很有吸引力。

另一方面，小產權房不佔用購房名額，短期靠收租、長期博拆遷是吸引投資客的主要原因。

第一財經記者接觸到的投資客們表示，圈內有兩種主流“打法”。

一種是在鄰近地鐵口等處拿下幾套房源用以出租。“只要房源看准，很少會有賠付的風險。”一位有類似操盤經驗的張姓人士告訴第一財經記者，儘量買村委統建、地鐵口的優質房源，年回報率超過20%。

另一種是三四個人合夥湊足千萬元本金，但凡有優質房源放出來就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利潤回報更豐厚。

香港人羅兵是比較早就嘗到小產權房投資甜頭的那撥人。

他于2013年以1000萬元的資金從沙井當地村委手中買下一棟統建樓，用以放租。至今，僅以房屋總價來看，該樓已升值到4000萬元左右。

“1000萬的話在香港只能入手一兩套普通商品房，回報率遠跟不上這邊300%的漲幅。小產權房每個月放租的租金收入也近百萬。”他坦言,若是再遇上拆遷補償，房屋的收益無疑將會是倍數級躍升。

近兩年，深圳拆遷進程有所加快，隨著白石洲、上沙、下沙這些深圳人耳熟能詳的城中村相繼被納入拆遷，一棟棟農民樓、村委統建樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富，身家過億元的各類傳說。這令不少小產權房投資客欣羡神往。

在不少小產權購買者看來，深圳近年持續上漲的商品房房價也直接促進了小產權房交易市場的繁榮。

以寶安區熱盤金域豪庭為例，十年間房價由1萬元/㎡上漲到如今的6.5萬元/㎡。周邊福永片區的小產權房縱然每平米單價從3000元左右也上漲到2字頭，但上車門檻也僅處於100萬元左右。對於遲遲難以購買商品房的剛需群體來說，小產權房也就成了時下的最優選擇。

“即使能勉強湊夠買房的首付，每月七八千甚至上萬的月供壓力也讓人吃不消。在居住屬性上與普通商品房上無多大差異，價格卻便宜一半的村委統建樓，仲介費用和過戶費用等相關稅費相對比普通二手房交易少一半，買起來壓力不大。”一位以105萬全款入手了沙井榮泰園兩室小產權房的人士表達了自身沒有選擇商品房的主要原因。

農民自建房、村委統建房等小產權房氾濫的原動力也與這個市場更高的利益補償機制有關。

沙井片區的多位農民自建房人士告訴第一財經記者，在房地產開發過程當中，土地增值部分收益只有5-10%到農民手上，地方政府拿走20-30%，地產開發商則拿走土地增值收益的大頭。然而，農民通過出售、出租小產權房所獲的收益，遠高於政府徵收土地的補償金額。這被認為是小產權房氾濫的核心動力。

買方的強需求、賣方尋求更高回報的強動機、越來越高的商品房上車門檻等因素綜合作用，小產權房這個隱形市場便被注入了源源不斷的動力，不竭地生長。

銷售環節監管不足

巨大的隱形市場持續運轉，深圳的小產權房交易已經形成了較為完整的地下房地產市場銷售鏈條。

深圳的小產權房在銷售環節上，有組團看房、現場銷售、律師見證下的合同簽訂，甚至部分專案還具有分期付款的金融服務，已形成較為完整的鏈條和操作程式。

沙井片區的多位元人士告訴第一財經記者，當地主要有兩種購買方式，一種是村集體股份公司統建後委託房屋仲介銷售；一種是違法建築的開發商直接對外銷售。這差不多也是深圳小產權房的主要交易方式。購房體驗與商品房幾無差別。

儘管，深圳近年來也在強調加大對小產權房的整治和查處力度，但多位當地人士告訴第一財經記者，政府的監管力量主要集中在建設環節，注重查違建；銷售環節基本處於放任不管模式。

多位當地房屋仲介人士直言，比起以前小產權房售賣者四處散發銷售廣告單、仲介門店大肆張貼銷售小產權房紅條幅等，小產權房行銷近幾年只是更為隱秘低調而已。“預設還是正常交易，只是動作沒以前那麼高調，不清楚具體哪個部門在監管銷售環節。”

所謂“深圳小產權房門戶網站”、銷售深圳小產權房的微信群及遍佈地鐵口附近的銷售小產權房的仲介門店隨處可見。

此前，沙井當地街道辦、規劃監察人員、市場監督人員也曾有表示村委統建房、農民自建房等不允許外售。但由於當地房屋基本都屬於村集體股份公司所有，出租或是售賣收益均屬於村委，主管相關部門便對這一市場選擇睜隻眼閉隻眼。

當地多位元人士告訴第一財經記者，在2015年“330”新政出臺，深圳商品房價格快速從3字頭跳至5字頭，當地的小產權房價格也迅速從每平米千元跳至萬元；同時，近年深圳寶安沙井片區大量工業企業搬遷至東莞、惠州等臨深片區之後，搬遷走的廠區隨即迅速變身為小產權房。這些外溢性因素愈發促進了深圳小產權房市場的壯大和交易的活躍。

“之前可能主管部門還能通過建設、銷售環節嚴格行政管控讓小產權房市場‘降降溫’；2015年之後，這個市場的勢頭就不是政府的手能夠管控住的，供需旺支配市場運行，想降溫基本不大可能。”當地一家工業園的莫姓負責人士見證了這四五年間工業退位居住用地的過程，有些無奈地感慨道。

看得見的回報也驅使更多人將農民自建房裝修用以出租或出售、村委統建樓也由早年的十餘層變身為裝修越來越考究的二三十層高層住宅；公寓、住宅、別墅等匹配不同層次人需求的各類小產權房也如雨後春筍般湧現。

當地多位仲介人士介紹，業主過戶、律師公證，以及村委蓋章，房價一次性付清，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協議》、《房屋轉讓協議》，基本沒有後顧之憂。

更簡易快捷的交易程式、品質上不輸給商品房的居住體驗、市場參與方預設的交易市場機制、監管環節存漏洞，也讓小產權房二手房購買者敢於“接盤”。

還未拋出的接盤者們也多會拿出“買小產權法不責眾”、“2000年這裡房價才3000元，到現在已經2萬+”的資料和故事，一邊居住，一邊等待拋盤撈金時機。

確權難及反價毀約風險

龐大的市場能成長壯大並不意味著小產權房交易就不存在問題。它價格低的主要原因恰是它存在風險。

早在2007年，住建部就曾發出風險提示，小產權房不受法律保護。這種房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產權證也並非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。

第一財經記者瞭解到，所謂的《律師見證書》這一操作並沒有律所蓋章背書，只是律師個人蓋私章見證。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律師對小產權房做見證。這也意味著交易雙方在律師面前簽訂的系列合同均屬於無效合同。一旦賣方毀約，買方很難保障自身權益，多數只能自認倒楣。

在深圳投資小產權房的群體不少都抱持一種博拆遷賠償的暴富心態。實際中，利字面前翻臉不認人，投資人竹籃子打水一場空的案例比比皆是。

“購買納入舊改/棚改的小產權房基本可以視為買方在下注賭博：一賭，房屋是否會拆；二賭，業主是否毀約反價。”羅兵告訴第一財經記者，伴隨深圳城市更新進程的推進步驟加快，納入舊改的房屋村民反悔，和投資方、購房者搶房的現象也越來越多，“當然，賭贏了就搖身一變為白石洲那樣的億萬富翁了。”

除了以價格作為賣點外，小產權房推銷還有另一大殺手鐧：日後有可能轉正。

但是實際中，不少歷史遺留違法建築申報和舊改房的申報者系原村民，即便購房者所購買的小產權房轉正了，其房產證上也是申報人的名字，與購房者沒有任何關係。確權難引發各類糾紛，法律不承認小產權房購買者行為合法，都會使購買方的資金打水漂。

對於小產權房的這些風險，小產權房的購買者們並非不瞭解。相反，大多數購房者都知道該類房屋交易屬於違法行為。

不少購買了村委統建樓的購房者均向第一財經記者表示，村委統建樓比普通村民自建房有保障；深圳過半土地屬於像沙井這樣的小產權房聚集區，拆起來難度大，至少數以萬計人的安置問題，政府一時間難以協調。購買者們對風險普遍選擇無視。

深圳相關主管部門近年對小產權房也始終保持高壓態度，嚴查違建。

相較于東莞、廣州等部分區鎮小產權房屬於農業用地/集體用地，主管部門可採取一刀切的方式，出臺明文，嚴禁小產權買賣，且拆除不賠。深圳的小產權房由於已全部實現了集體土地的國有化，具備轉正的基礎條件，處理起來也要複雜得多。

正是因為小產權房處理起來棘手，業內也有反復強調，強拆並非唯一出路。對於合理合法建設的小產權房，在補辦相關手續和費用後應該給予相應的正式產權，或者政府通過收購等方式將這些小產權房轉變成經濟適用房或者回遷房，存量增量應區別對待。


此前的5月，國土資源部發佈通知，做好小產權房的產權歸屬登記工作。這也令部分業內人士再度聚焦至小產權房的風險。但是多位熟悉深圳小產權房的業內人士在接受第一財經記者採訪之際，都有直言，深圳近兩年在處理小產權房上並未有實質性突破。

“最核心的小產權房土地確權登記至今都沒什麼方案拿出來。”一位深圳規劃專家人士表示。

深圳市規劃和自然資源局相關人士在接受第一財經記者採訪之際也坦言，“小產權房體量大，涉及面廣，情況複雜，我們也一直在探索處理歷史遺留違建的方式，想在既能尊重歷史事實又能厘清法律邊界的基礎上，找到具人性化又合法的解決路徑，但這個處理起來的確難度係數比較高。”

今年首個逾千伙大型新盤項目，由長實（01113）發展的將軍澳日出康城第8期SEA TO SKY昨日開價。項目首批285個單位，以最高20%至22%折扣計算，折實入場費642.8萬元，平均呎價15823元，已超越同區南豐牽頭發展的LP6於2018年公布首批折實平均呎價15304元，貴絕日出康城。不過，業界表示，SEA TO SKY比對近期同區售出的一手單位造價，實際有逾5%折讓，定價甚具競爭力，屬貼市價推售，料掀起入票潮。

兩房折實入場費642.8萬

SEA TO SKY為長實今年首個登場的全新樓盤，首批285伙分布於1及2座，兩房至四房間隔，實用面積介乎434至1077方呎，是次兩房戶最高折扣為20%；三及四房則有最多22%折扣。首批售價最平為1座5樓G室兩房戶，實用面積471方呎，折實入場費642.8萬元，呎價13648元。

趙國雄：項目臨海有5%折讓

以SEA TO SKY首張價單而言，折實平均呎價15823元，屬區內一手項目歷來新高，較今年3月會德豐地產推售的OCEAN MARINI首批折實平均呎價14688元貴7.7%，較2018年8月LP6首張價單折實平均呎價15304元，仍高3.4%。

雖然如此，區內對上一個樓盤OCEAN MARINI，今年3月中加推51伙折實平均呎價已升至15988元，至本月初發售的最後一批單位呎價更達16825元，較SEA TO SKY首批貴1%至6.3%，故SEA TO SKY實屬貼市價推盤。

長實執行董事趙國雄表示，SEA TO SKY屬臨海項目，看不到區內有相同質素樓盤可比較，形容首批以「實得價」推出，對銷情充滿信心，集團一向以較優惠推出首張價單，是次比同區有約5%折讓，希望「搞番好市場氣氛」，加推一定提價。

長實地產投資董事郭子威指出，今次付款方法特別作出配合，除了為康城區居民提供210天付款方法，180天即供及建築期付款亦可分階段繳付樓價。集團另為三四房買家提供財務安排，包括最高樓價85%一按及最高30%二按。項目今日開放示範單位，同步進行收票。SEA TO SKY合共提供1422伙，實用面積434至1077方呎，預計2022年2月底入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑估計，首批均價較同區有5%至10%折讓，海景單位更有15%至20%折讓，同區兩房已難找到600多萬元售價，料首批可一Q清枱；美聯住宅部行政總裁布少明認為，項目首批較同區折讓5%至10%，甚具競爭力，將搶去市場購買力，料掀入票潮，可達1萬票以上。

SEA TO SKY開價後，同區新盤未有大動作，會德豐地產旗下MARINI系項目，夥拍代理香港置業推父親節優惠，首5名買家每位可獲2萬元購物禮券；新地（00016）晉海II則加推8伙特色戶下周一（22日）起標售。

康城8期補價曾創紀錄
長實（01113）將軍澳日出康城矚目大盤SEA TO SKY昨天以貼市價登場，折實平均呎價15823元，並提供多種付款辦法供買家選擇。該地皮由長實於2015年投得，補地價金額逾29.55億元，以可建樓面面積約104.41萬方呎計算的每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）約2830元，曾創日出康城純住宅地皮樓面補價新高。

2015年投得 每呎補2830元

2014年4月至2016年3月是港鐵（00066）推出日出康城住宅地的高峰期，期內成功批出第4期至第10期合共7個地盤，第7期為商住項目，其餘6個期數均屬純住宅用途。本身已經有日出康城3個期數發展經驗的長實，於2015年10月擊敗新地（00016）和會德豐地產等5個財團，再下一城，奪得SEA TO SKY所在的第8期地皮。

地政總署5年前就日出康城第8期批出的樓面補價約2830元，一度創區內住宅地（即第1至6期，以及第8期）的樓面補價新高；較商住地盤第7期的樓面補價3147元，則低約10.1%。日出康城至今累積批出12個期數，樓面補價最高的是去年4月批出的純住宅地盤第11期，達3194元。

值得留意的是中標發展商投得日出康城地盤時，除須向地政總署補地價，亦視乎不同期數訂下招標條款，向港鐵分紅，以第8期為例，當年港鐵要求發展商自行提出分紅建議，惟分紅比例不得少於15%，意味長實發售SEA TO SKY可得的利潤，難以透過補地價、建築費和住宅單位售價等作推算。

受新冠肺炎和社會運動等因素影響，萊坊認為，今年全年本港住宅樓價將有5%至10%跌幅，而發展商投地出價亦較審慎，估計地價將跌10%至15%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，多項因素影響本港樓市走勢，預期肺炎疫情減褪後，社會運動仍會為本港樓市增添不穩定因素，但相信住宅樓價不會大跌，料全年僅有約5%至10%跌幅。

近年本港地價有回調跡象，林浩文表示，發展商仍有興趣競投住宅地，惟受社會環境影響加上政府擬推出一手住宅空置稅，發展商在考慮賣樓速度等因素後，投地時出價料趨保守，其中住宅地的地價料跌10%至15%，大型商業地更將難以售出。他估計，2020/21財政年度的地價收入約900億至1100億元，將是2015/16年度以來的5年低位。

高力國際最新發表的《疫後世界：香港寫字樓市場新趨勢》報告指出，本港中環和金鐘等核心商業區（下稱核心區）的甲級寫字樓（下稱甲廈）租金，與非核心區的租金差距，收窄至不足七成。該行預計，核心區甲廈的租金今年將大跌18%，較2019年的6%跌幅大增12個百分點。

金鐘與港島東租金差距收窄

高力國際香港商業物業服務主管顏慧萍說，綜觀全球，香港寫字樓租賃市場波動較大，去年核心區甲廈租金跌約6%，今年受新冠肺炎衝擊，估計全年將跌約18%。

該報告亦指出，核心區和非核心區甲廈的差距，目前不足70%，如以中環金鐘區與港島東作比較，兩區的甲廈租金差距由2003年9月沙士後僅約19元，逐步升至2008年金融海嘯前約87元，至今年5月差距則收窄至63元。高力國際認為，寫字樓租務市場處於整固階段，相信核心區租金跌幅將較非核心區顯著，估計至2022年兩區的租金差距進一步縮窄至53元。

顏慧萍認為，市場調整將為部分租戶帶來機遇，例如某些租戶可以趁機節省成本；至於較進取的租戶則可重建品牌，並且進駐以往租金門檻較高的地區。

以本港零售物業為主的領展 （00823） 近年積極趨向多元化發展，除了開始進軍內地及海外物業，亦計劃擴大投資範圍，可投資住宅、酒店或服務式公寓等物業。此舉令領展未來投資選擇更靈活，料可補足現時領展的發展策略。

事實上，領展一直從多方面拓展業務，多年來的發展反映管理層有很強執行能力，新策略加強了選擇投資物業的靈活性，料有利集團往後發展。

本地零售物業收入 維持穩定

領展的核心業務為本港零售物業，靠穩定的租金收入，令領展於2005年上市以來，能維持每年增派息，由2007至2020年度，每股派息增加了3倍。領展主要以兩招維持提升租金回報，一方面是轉換物業組合，多年來多次出售回報偏低的非核心物業，並購入較高回報的投資物業，以優化集團物業組合。另方面，集團定期為旗下商場進行資產提升計劃，每年都有多個商場進行翻新工程，物業升級後可提升租金收入。

受去年起的社會運動加上疫情的拖累，導致物業估值下跌令領展上年度業績見紅，為上市以來首次。盡管領展旗下商場的租金及出租率暫未受嚴重影響，惟領展股價率先受壓，現價較去年7月高位累跌逾3成。領展若想業績及股價回到以前的強勢，加速多元化發展，料是未來的發展方向。

在多元發展方面，領展與南豐於2015年聯手以58.6億元投得觀塘海濱道商業用地，其後建成的商廈海濱匯亦於去年落成。現時海濱匯辦公室部分約80%已落實出租，料未來將為領展提供穩定的額外租金收入。

內地收入佔比 增至逾1成

除了本港市場，領展於2015年起進軍內地，隨着多年發展，內地的收益由2016年度的4億元，提升至2020年度的14.48億元，而佔總收益的比例，亦由5%大幅提升至13.5%。

另外，領展去年宣布以6.83億澳元收購澳洲悉尼商廈100 Market Street，為集團於大中華以外的第一個海外物業，交易於今年4月完成，租金回報相等於4厘。日前有傳領展以約39億元洽購位於英國倫敦商業區金絲雀碼頭的一幢甲級商廈，反映領展外闖步伐未停。

綜合多年來的多元發展，領展展示穩定的執行能力，維持投資回報增長。現時領展擬擴大投資範圍，令集團策略更靈活，料可獲更多投資機會、增加租金收入，並可穩定派息。領展多元策略可借鑑新加坡房託（REITs）市場，當地的房託發展比本港成熟，當地的房託股涉足不同地方的物業，而且業物的類別亦較多。

本港新冠肺炎疫情放緩，鰂魚涌太古城6月至今累錄15宗成交，平均實用呎價2.02萬元，單日錄2宗成交，一個套3房戶以1,800萬元沽出，售價較同座同室低幾層平近百萬。

3房1800萬沽 較2年前平98萬

中原地產太古城區資深區域營業董事趙鴻運透露，太古城紫樺閣高層E室，實用面積922平方呎，套3房間隔，單位於今年5月以1,880萬元放盤，累減80萬元以1,800萬元沽出，實用呎價19,522元。原業主於2011年以1,030萬元購入，持貨9年帳面獲利770萬元，單位升值約75%。據悉，同座同室低幾層單位於2018年以1,898萬元沽出，故是次售價足足平了98萬元。

另外，利嘉閣豪廷峰二行高級聯席董事吳子漢表示，北角半山豪廷峯1座中層B室，實用面積約859平方呎，3房套連工人套間隔，享部分海景。單位放盤約6個月，原業主開價2,100萬元，經議價後減價167萬元，以1,933萬元獲本地用家承接，實用面積呎價22,503元。原業主於2009年12月以約1,080萬元購入，持貨逾10年帳面獲利約853萬元。

美孚新邨3房 11年升值1.4倍

同時，美聯物業美孚高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨本月暫錄18宗買賣成交，平均實用呎價約14,066元。其中2期百老滙街35號中層A室，實用面積694平方呎，套3房間隔，望內園，吸引用家斥資918萬元承接，實用呎價13,228元。原業主於2009年4月斥375萬元購入，持貨11年帳面獲利543萬元，單位升值1.4倍。