全台邁入後疫情時代，由於海外資金回流、熱錢亂竄，連傳產業者也加入搶土地風潮。台中近期先是寶成二代的寶元紀公司，買下金錢豹旗下位北屯區的寶麗金餐廳崇德店近1700坪土地，換算每坪價格至少138萬元，震撼業界；近日又傳出西屯美食聖地「大隆黃昏市場」易主消息，佔地393坪，亦由傳產業者以4億元購入。

台中市西屯區的「大隆黃昏市場」位於5期重劃區，正對東興國小，佔地規模雖然不大，卻因有知名排隊壽司、各式台式熟食料理小吃，每到下午3、4時開市時間，門口擠滿準備採買的汽機車，還得由管理員在外指揮交通，是在地20年的美食聖地。

單價102萬屬相對高價

據了解，該市場土地4年前由曾姓家族二代繼承後，常傳出售消息，但因其屬住2分區且基地面積僅393坪，開發商最多只願出到單坪90萬元，與地主期待價有落差，遲遲無法順利成交。

近期則傳出有傳產業者相中該土地，以單價102萬元出手，總價約4億元，屬相對高價。不過《蘋果》實地走訪市場，詢問攤販該土地易手消息，多稱不知此事，市場人士推測，新買家應做長期置產養地，短期內不會有所更動。

此外，金錢豹旗下寶麗金餐廳崇德店因受疫情影響將於今年9月停業，佔地約1674坪土地，日前由寶成二代的寶元紀公司以超過標售底價23.1億元買下，換算單價超過138萬元，預估創區域最高價。

該餐廳土地3面臨路，其中1面位公園第1排，21世紀不動產七期河南加盟店沈政興分析，土地本身的開發強度很高，目前周邊預售建案開價每坪約32萬∼34萬元，但推算土地價格，「如果只蓋住宅，1坪房價上看40萬元，市場接受度恐怕不高」，認為業者應該複製南港車站經驗，規劃為複合式商場住宅案，將有機會拉抬周圍的人口聚焦力。

長期置產考量先養地

不具名土地開發業者表示，「傳產公司滿手現金，搶地最兇！」由於近年海外資金回流、熱錢氾濫亂竄，持續不斷湧入房地產，很多買方甚至都以現金購入，即便貸款，因低利率時代，資金成本頂多1%多，長期置產保值效果不錯，尤其蛋黃區土地物以稀為貴，指名度愈高的土地，愈不會太早開發。

大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮補充，建商購地大多是即買即推案，開發時間頂多3、5年，還要計算開發成本及市場房價，有其天花板限制，資金成本也較高，購地考量層面較多，相較之下，傳產業者多屬置產考量，反而在新闢重劃區買得更快更猛，成為近年不動產市場強而有力的買盤。

東元（1504）、聲寶（1604）、三洋電（1614）及大同（2371）四家成軍超過半世紀以上的老牌家電大廠，均擁有豐厚的土地資產，近期都加速活化土地資產腳步。其中，大同資產最豐厚，引來市場覬覦；聲寶表現最積極，計畫開發土城廠及林口廠外，也打算出售林口廠對面倉庫土地。

大同巔峰時期，全台土地曾多達40萬坪，近年陸續處分及開發，其中新北市板橋土城舊廠開發為大同莊園，三期土地去年售出，一期綠建築住宅今年陸續交屋，二期住宅案去年10月開賣。

此外，大同企業總部土地開發市值超過千億元，迭遭市場覬覦；大同表示，公司10多年前，就規畫與大同大學聯手辦都更開發。不過，財政部認為，大同集團總裁林挺生生前以大同董事長名義捐地給大同大學，未經董事會通過，捐地不合法，教育部以民國60年代，政府鼓勵企業捐地興學，捐助合法，兩部會不同調，造成大同企業總部土地遲遲無法開發。

聲寶集團總裁陳盛沺指出，3月董事會通過出售林口廠對面物流倉庫六千坪土地，地目屬於乙種工業用地，預估每坪售價28~30萬元，已有多組企業洽談。土城廠開發已獲得新北市政府核准變更地目為住宅，預計今年將動工興建兩棟一般住宅、一棟銀髮住宅，2022年完工。聲寶台南廠預計8月底取得使用執照，林口廠陸續搬遷，待完成山坡地解編後進行開發。

三洋電指出，泰山廠2014年著手推動工業區用地變更為住商綜合區，進展不順利，新北市政府去年8月公布都更三箭，泰山廠適用重要幹道沿線基準容積加給及增額容積規定，容積率從現行300％可倍增至最高600％。三洋電擬將地目變更為特定專用區，涵蓋購物中心、商辦大樓及住宅。

東元表示，新莊舊廠占地37,263平方米，廢除變更地目為住商綜合區計畫，新莊廠未來將開發為科技廠區及辦公大樓，未來科技廠房占七成，聚焦在科技、ICT及AI等產業，商業辦公大樓三成，總計六棟廠辦及一棟23層樓商辦大樓。

東元松江路大樓基地827平方米，東元持分57％，將依危老建築開發為21層樓商業辦公大樓，東元總樓板面積預估可增加40％~50％，兩案得等東元100％投資的東安資產董事會通過才能進行。

遠雄建設（5522）下半年將邁入交屋高峰，估計全年將有五大案約165億元完工入帳，加計廠辦處分的獲利貢獻，全年業績可望維持高檔；看好台商回流、擴廠需求趨勢，遠雄建未來商辦的推案占比，將拉高到三成

遠雄建去年繳交出亮眼的好成績，營收達206.73億元，稅後淨利31.39億元，年增率56.64％，EPS達3.89元，創下近三年高點，每股現金股利達3.5元，近期現金殖利率題材被市場期待。

依遠雄建上周五19日收盤價43.6元計，殖利率達8％，惟遠雄建尚未公布除息日。

展望2020年，遠雄建設總經理湯佳峯表示，受到疫情影響，經濟成長恐會下降，惟中美貿易戰、台商回流加持，遠雄謹慎布局商辦、廠辦兩大產品需求，並持續進行六都開發，提升土地開發量，以期挹注營運、獲利穩健。

湯佳峯表示，遠雄建去年起陸續在南港、桃園、中和、士北科園區購置土地，目標將廠辦推案比將提升至三成左右，並擴大開發大型客戶或客制化廠辦產品。

遠雄建累計有六筆廠辦和商辦案在手，估計可售金額上看300億元；包括「遠雄U-TOWN」廠辦、規劃下半年推出的南港玉成段總銷約20億元、桃園龜山64億元，及北士科、新莊、中和等廠辦和商辦案。

湯佳峯表示，遠雄建今年預計推案量約270億元，至於完工入帳業績來源，至少五筆新案。

除第二季已有台南「新源邸」，總銷約17億元，5月開始認列營收外，下半年將有總銷約14.5億元內湖「遠雄常御」、中和75億元大案「遠雄CASA」、竹南18億元「遠雄新苑」、台中40億元「遠雄之星6」等四案，會陸續完工交屋。總計全年完工交屋量，達165億元。

至於2021年，遠雄建完工交屋量將衝高到251億元、2022年約160億元。市場預期，未來三年遠雄建業績將可望維持水準以上。

一場新冠肺炎疫情，加速全台各都會區店面市場崩跌！今年以來全台七都店面租金單價全面走低，其中，台北市及新竹地區六年來下跌約25％最多。

值得注意的是，過去除了雙北以外的五大都會區，店租均價均在每坪千元以上，今年以來已全面摔落千元關卡。

疫情大幅衝擊街邊店營運和新租需求，據永慶房產集團以實價店面租金統計，過去最高單價曾有每坪3,160元水準的台北市，租金逐年下跌，今年已跌至每坪2,380元；新北市跌幅雖較小，但也從最高每坪1,548元，跌至目前不到每坪1,400元。

大台北以外的桃竹中南高五大都會區，過去幾年平均店面租金最高多有千元以上水準，北台灣的桃園、新竹地區，多在2015年達歷史高點，較晚起漲的中南部都會區則在過去三、四來陸續漲至歷史高點，不過今年以來，則是全面跌至千元以下。

過去幾年，台北市店租行情因觀光不振、電商興起等因素，熱門商圈空置提高，四年前整體店租率先下跌，不過台北市以外都會區，大多具相對低基期、公共建設擴充、商圈成長題材，原本穩定成長的店租行情，在這一波疫情衝擊下，也全面下挫。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，受到疫情的衝擊，因為社交距離限制，民眾外出聚會、購物意願降低，今年2~4月整體零售業營業額年減5％，除了超市、便利商店與量販業因日常用品採購、自煮風潮興起成長之外，外燴、餐飲等業種都大幅衰退，連帶衝擊店面買賣以及租賃需求，今年前四月全台店面交易量腰斬，永慶內部統計的待租店面數量也增加了四成。

葉凌棋表示，外送服務使消費者消費型態改變，預期外送服務與自煮風潮將持續，衝擊餐廳與零售店面需求，預期提供特色體驗、社交與人際交流場域的店面需求恐再縮減，日常生活服務型店面則面臨汰弱留強局面，在疫情影響下實體街邊店影響仍大，預期後續店面租金仍是趨跌。

國泰建設將轉型為控股公司，掌握未來台商回流的置產潮，可望帶來未來商用不動產的黃金十年，將加碼商用不動產，「惜售」心態也轉趨濃厚，旗下商用不動產將採只租不售策略。

國泰建設副總林清樑表示，國泰建設將朝控股公司轉型，不會只靠推案挹注營收和獲利來經營，未來將加碼商用不動產，並採取「只租不售」策略。以台北市南港利百代正辦理都更改建的商辦大樓來說，就決定全棟持續，僅對外出租、不會銷售。

國泰利百代都更案位於台北市南港區南港路，距捷運昆陽站約550公尺，預計改建為2棟廠辦大樓，國建可分回其中1棟，為地上18層樓、地下三層大樓，可望是國建第一次跨入廠辦的領域。

國泰建設擁有的「只租不售」商用不動產，除了早年已在台中市的既有辦公大樓，持續收取長期穩定的租金之外，目前手中最主要為台北市中心的三大商用不動產。

包括國建與國壽合作開發的台北市規模最大都更案「台北國泰萬怡酒店」和「國泰民生建國大樓」；另外，國建還有敦化北路236號「國泰世華銀行」都更案，去年已與日本三井不動產簽約，採出租20年方式，雙方合作開發為商務飯店，預計2025年完工，初步規畫185間房，作為未來長期收益的來源。至於台北市第三棟，則是進行都更程序中的南港利百代大樓。

林清樑表示，國建已朝向控股公司轉型，除房地產本業持續購地推案之外，目前已陸續轉投資持股100％的國泰建經、持股85％的國泰健康管理和產後護理之家、持股100％的國泰商旅、持股85％的國泰飯店管理顧問事業等公司，將來伺機再擴大拓點機會、或新事業版圖。

新冠肺炎疫情衝擊下，店面的委售及待租量雙雙持續走升，根據永慶房產集團最新統計，今年前五月，七大都會區都店面委售量，兩年間增加13.2%，待租量更狂升逾四成。

此外，近年店面受到電商崛起影響，統計2015年租金高點以來，台北市租金下修24.7%、新竹縣市租金也有25.8%跌幅，房仲業者認為，結構性改變將使租金持續趨跌走勢。


永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，受到疫情影響消費者減少外出、維持安全社交距離，讓店面首當其衝，根據永慶房仲網統計，近兩年1-5月店面委售量發現，七大都會區委售量全面增加，平均增幅13.2%，其中以台中增幅26.7%最高。

除了委售量兩年間攀升，根據網路店面待租量統計，七大都會區今年1至5月的待租量，兩年間也增長41.9%，顯示店面空置問題較去年更為嚴重，其中新北、新竹、台中與台南店面待租量均增加四成以上。

根據經濟部統計，受疫情衝擊，今年2至4月整體零售業營業額較去年同期少5.0%，受到社交距離限制，民眾外出聚會、購物意願降低，百貨公司、服飾、家電用品零售業均呈衰退；而日常生活所需、自煮風潮興起，超市、便利商店與量販業則不受影響，營業額逆勢成長。

實價登錄統計，2020年前四月七大都會區店面買賣交易量較去年同期大幅減少52.8%，尤其以新竹縣市衰退73.7%最多，其次則為台中量縮61.4%，店面買賣大減。

除疫情衝擊，近年店面也因電商崛起讓租金走跌，與2015年高點比，新竹縣市租金水準下跌25.8％最多。其次是北市修正24.7%，其餘五都也有一成左右修正。

富宇集團旗下的富宇地產總經理鍾堯明表示，台灣防疫有成，加上超低房貸利率、游資豐沛，加強消費者購屋信心，今年將維持原定計畫推案，鎖定以首購、自住為目標客群，預估下半年房市成長穩健。

富宇地產今年一口氣推出北屯區「峰景」、沙鹿區「凡爾賽」、清水區「西雅圖」及南投縣草屯鎮「中山臻邸」四個建案，總銷金額上看65億元；其中，沙鹿區「凡爾賽」案已於上半年推出。

近期強打的北屯區捷運機廠特區新案「峰景」，總銷約27億元，產品規劃25-35坪、2-3房的菁英首購宅，周遭有北屯COSTCO正在興建中，還有雙語學區及南興公園等綠地，再加上捷運通車的便利性，吸引不少自住客詢問。

富宇地產第三季將公開的草屯鎮新案「中山臻邸」，位於草屯鎮中山街上，總銷約18億元，預計規劃24-42坪、每坪開價24萬元的2-3房菁英宅。

富宇集團（不含富宇地產）今年推案腳步也遍布台中與新竹，陸續推出台中南屯區「世界花園」、北屯區「松禾苑」與「沐曦」，以及新竹東區「擎天」、竹北案與新竹縣「新豐案」等六個建案，總銷超過160億元。

鍾堯明表示，富宇集團看好南屯區的房市潛力，目前線上最受矚目的銷售案、就是總銷65.5億元的南屯區嶺東特區「富宇世界花園」案，主打七星級全齡公設、私家千坪泳池雙花園，638萬元起即可入住，強吸台中精機園區與中科的上班族。

雙北住宅租金漲勢煞不住。根據統計，二○一五年第一季到二○二○年第一季，六年來六都公寓整層住家租金以新北市漲幅最大、近三成，台北市次之、也逾二十七％；假設六年前每月租屋負擔一萬元，今年新北市要多負擔三千元、北市得多支出二七○○元。

根據五九一租屋網統計，二○一五年第一季北市公寓整層住家每月每坪租金約八八九元，到今年第一季上漲至一一三一元，不但租金單價突破千元、漲幅更逾二十七％；新北市從二○一五年首季每月每坪約五九二元漲到今年第一季約七六七元、漲幅近三成。其餘四都公寓整層住家租金漲幅為桃園的二十四％、台中市約二十四％、台南市約二十一％、高雄市約十九％，幾乎都兩成漲幅。再觀察大樓整層住家租金漲幅，六年來六都漲幅均超過一成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主計總處租金統計趨勢也是長年走升，只是幅度因全國統計數字的關係而拉平，但都會區租金上升明顯，雖然政府有租金補貼，因許多民眾礙於房東報稅等問題，也難以申請。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台北市以外的多數都會區租屋族偏好租賃公寓類型的獨立套房，統計顯示公寓類型獨立套房租金漲幅趨緩，若以年平均率來看，都在二％以下，顯示市場付租意願已到頂，包租公恐怕連抗通膨的期待都難達成。

黃舒衛提醒包租公，若房租還是漲不停，將有越來越多房客選擇「租不如買」；舉例來說，若每坪貸款五十萬元，貸款期限三十年、利率約一．六％，每月每坪房貸還款金額約一七五○元，比租房還划算，對於已有自備款的首購族來說，轉進郊區或新北市購屋是綽綽有餘。

曾經備受矚目的「實價登錄2.0版」（地政三法修法），去年七月三讀時大轉彎，原擬修法的「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」等都被內政部自行下架，僅通過登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」的修正內容，造成七月一日將上路的實價登錄新制，被業者及學界質疑只是「半透明」。

清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚指出，住宅政策最重要是健全房市及解決租屋黑市，這些都不要花大錢，而政府將資源集中在社宅興建、包租代管等，最基本的資訊透明卻不願碰觸，成效當然不如預期。張金鶚說，預售屋是房市領先指標，若能夠即時揭露，可讓整體房市資訊更加透明。

房仲業界認為，目前實價即時同步的速度相對不足，若辦理買賣移轉也能同步將實價登錄作業一併完成，才會更即時；此外，實價登錄查核制度也相當重要，才能夠進一步把「哄抬」、「假交易」等手法揪出來，讓實價更貼近真實。

後疫情時期高雄房市剛性需求不墜，上市建商隆大（5519）鴨子划水積極購地，建地存量上達1.2萬坪，未來五年推案無虞，當前建案能量逾200億元以上，單周穩定銷售20戶以上，短中長期前景看旺。

法人指出，高雄房市近期喜訊頻傳，隆大、聯上、浤圃等殷實建商表現傑出。

19日隆大收盤15.3元，跌0.05元。

隆大董事長陳武聰說，當前建案能量逾200億元已經上膛，伴隨市場剛性需求穩定進場，「購屋者跑出來了」，近期每周成交量提升到20戶以上，今年房市前景看旺，隆大土地庫存可滿足2024年前的推案，有信心創造更好佳績。

陳武聰表示，新冠肺炎疫情爆發，早在2月初就執行最高警戒，參考台美斷交、SARS到2008國際金融海嘯等危機時的經驗，把全公司組織起來，認為這麼大、這麼長的疫情，可能有一場硬仗要打。

日前，合景泰富（1813.HK）發布2019年業績，公司取得861億元的銷售規模，核心利潤同比增長36.8%至52.1億元，增幅創近5年新高。

　　業內人士指出，今年以來，新冠肺炎疫情給全球經濟帶來了很大的不確定性，房地産市場機遇與挑戰並存。作為最早一批赴港上市的房企之一，合景泰富近10年來的毛利潤率維持在30%以上水平，是疫情影響下房企破局的重要參照者之一。中金公司在近期發布的研報中表示，合景泰富銷售額率先重拾增勢，物業管理業務邁入快車道，維持合景泰富盈利預測和“跑贏大市”評級。此外，今年3月以來，包括花旗、大和、富瑞、野村、高盛、匯豐、摩根士丹利等多家機構對公司給出了正面評級。

　　億翰智庫指出，合景泰富核心利潤較高主要有三方面原因：一是優質的土儲布局和成本管理拓展了企業的盈利空間；二是投資性業務進入收成期，為集團提供穩定現金流保障；三是城市更新全面推進，進一步助力集團未來規模增長及盈利增長。

　　從合景泰富今年的戰略目標來看，公司2020年計劃推貨1700億元，全年銷售目標為人民幣1030億元。除了在公開市場和收並購方面堅持深耕外，合景泰富近年來在城市更新方面也有所突破。截至2019年12月底，合景泰富在廣州、深圳、佛山三個城市共已簽約26個舊改項目，預計總可售建築面積約1373萬平方米，可售貨值約5850億元。

　　此外，作為行業內較早涉獵投資物業的房企，合景泰富近年來投資物業種類不斷豐富，規模不斷提升。公司披露，截至2019年底，公司已在大灣區、長三角、重慶、成都等核心地區開發多個商業項目，其中商場8個，寫字樓8個，酒店17個。其2019年權益持續性經營收入為24.3億元，同比增長49%。

　　 大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴後繼 “碧恆萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價專案遭業主維權 拿地面臨利潤與品質的兩難

　　3、龍光地產開年不懼疫情勇猛拿地 盈利能力埋下隱憂

　　4、榮盛發展高溢價拿地風險陡增 短期償債壓力較大

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些專案的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價拿地”系列報導。

　　克而瑞資料顯示，今年前5個月，綠城中國憑藉著高達1370億元的新增貨值超過保利、中海、華潤等，位列行業第4位，而在拿地金額方面更是憑藉著565元的金額位列行業第一，風格激進。近期房企融資環境相對寬鬆，融資成本保持低位，5月國內債券發行額同比增長24.2%，平均利率為4.29%。包括綠城中國在內的不少房企冒著高溢價拿地的風險大舉進入土地市場，而杭州曉風印月專案遭遇業務因產品品質維權的窘境，則給綠城中國的激進拿地蒙上了一層不確定性。

　　拿地急先鋒 今年目標新增2500億貨值

　　在6月12日的綠城中國2020年股東大會上，張亞東表示，“開年至今我們已經拿了39塊地，已完成1500億投資，今年新增2500億貨值非常有信心”。由於前5個月新增貨值達到1370億元，預計綠城在下半年的拿地依然將維持與上半年相當的力度。

　　綠城執行總裁郭佳峰稱，“截至6月12日公司已確權總貨值是1370億，銷售淨利率能有10%以上，土拍拿地低一些約9.5%，並購項目稍高，接近11%”。而事實上，綠城今年溢價拿地的項目淨利潤率要達到9.5%的難度很大的，甚至從2014年以來，綠城服務的淨利潤率就沒有超過8%。


　　相比之下，綠城今年前5個月合同銷售金額約425億元，同比增長14.86%，而含有五一勞動節的5月銷售金額約為人民幣122億元，環比卻減少14.7%。銷售成績距離全年2500億的目標還有很長的距離，而拿地資金甚至超過了銷售額，將考驗綠城中國本就緊張的資金面。

　　綠城今年來的拿地力度（拿地金額/銷售金額）達到1.33的高水準，而時機的選擇並不是很明智。5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。


　　而在此背景下，綠城的拿地溢價明顯，此前在2月裡不到一周的時間內，綠城在北京以144億元連拿三幅地塊，其中昌平東小口項目溢價30%、大興舊宮項目溢價34%、通州台湖項目溢價50%。僅2月綠城新增土儲建面為182.8萬平，土地成交總價270.8億元，新增土儲貨值502.6億元，環比增速均超5倍。

　　總體來看，綠城前5月的拿地均價為9232元/平米，較2019全年拿地均價5591元/平米上升65%，而前5月的銷售均價為2.57萬/平米，相較於2019年全年的銷售均價2.59萬/平米有所下滑。這一增一降之間，綠城服務9.5%的淨利潤率恐有難度，而在本就微薄的利潤空間裡，更加考驗綠城在產品品質與專案利潤率的把握。

　　杭州項目遭遇維權 低利率下的品質面臨嚴峻考驗

　　此前4月，綠城在杭州的高端產品曉風印月由於限房價的原因，出現了與周邊二手房價格倒掛的情況，最終錄得12%的中簽率。而此後，該專案業主代表便對產品的品質提出了質疑並期望維權。

　　綠城的曉風印月項目的拿地時間為2018年6月，項目的樓面價為33625元/平方米，溢價率達到40%。去年10月項目開盤，均價48100元/平方米，與周邊二手房存在大約2萬元/平方米的價格倒掛空間。

　　對於綠城來說，從業主期初的追捧變成最後的維權，似乎一開始就已經註定。曉風印月專案地價與政府限定的售價之間，兩者僅1萬多元/平方米，考慮項目的建安成本、銷售及財務等費用，項目的盈利空間不大。

　　“賠本賺吆喝”與“減配提利潤”之間，這是綠城必須要做出的選擇，而這樣的選擇今年綠城又做了一次。

　　綠城的品牌力面臨低利潤率的考驗

　　今年2月，綠城接連拿下昌平東小口限競地塊和通州台湖、大興舊宮兩宗不限價地塊的綠城。其中東小口的限競地塊專案的規劃建築面積為17萬平方米，樓面價為37407元/平米，溢價30%，限價政策規定項目商品住房銷售均價不超過58858元/平方米。


　　項目的樓面價與限售價之間的差額在2萬元左右，樓面價占售價的64%，加上北京住宅專案的建安成本相對要更高，而通常建造成本、財務管理費用、行銷費用、各項稅費等支出大概占到房屋售價的30%，綠城的利潤空間將被大大壓縮。

　　而綠城在大興以67億總價斬獲舊宮不限價地塊，溢價率34%，樓面價達到35632元/平米，而鄰近南海子公園周邊二手房項目有德茂社區、德茂佳苑等，均價僅在3.7萬元/平米。

　　截止2019年底，綠城共有土地儲備項目142個（包括在建及待建），總建築面積約3873萬平方米，總可售貨值約5960億元，相較於今年計畫的2500億元的銷售目標而言，不算特別充足。因此張亞東在股東大會上特別強調了今年的新增土地計畫，因為只有新增了足夠的土地儲備，才能有充足的可售貨值去完成2500億元的銷售目標。

　　一旦目標立起來了，補充土地儲備則成了綠城的緊要任務之一，而綠城本就微弱的淨利潤率，在土地市場升溫的環境下高溢價拿地，愈發考驗公司在產品品質和公司利潤兩端的平衡力。

　 大眼樓管“聚焦房企高溢價拿地風險”系列：

　　1、房企高溢價拿地前赴後繼 “碧?萬融”卻反而謹慎

　　2、綠城中國限價專案遭業主維權 拿地面臨利潤與品質的兩難

　　3、龍光地產開年不懼疫情勇猛拿地 盈利能力埋下隱憂

　　4、榮盛發展2020年銷售目標1210億元 今年以來拿地均價4053.72元/平方米

　　5、金科股份舉債擴張路漫漫：拿地成本上升 多項目盈利堪憂

　　6、陽光城逆市拿地：盈利偏弱 土儲成本增長售價反降

　　5月份土地市場交易景氣持續回升，成交面積創下年內新高，溢價率增至16.2%，實現2020年以來的五連漲。其中，一、二線城市溢價率環比上行，平均溢價率升至14.9%，三四線城市溢價率則出現回落，但仍高達16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出現了明顯的分化，一些房企選擇謹慎等待伺機而動，而部分房企則選擇高溢價加倉，這其中有些專案的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風險。新浪財經大眼樓管特推出“疫情之下土地市場升溫，誰在高價拿地”系列報導。　　

　　近日，龍光地產公告稱，公司股東大會已通過更改公司名稱及LOGO等事項，公司的中文股份簡稱由“龍光地產”更改為“龍光集團”，於6月18日生效。同日，龍光還公告了向員工授出556.5萬份購股權，購股權的行使價為每股13.08港元，與前一日收盤價幾乎相同。購股權自授出日期起十年內有效，此次購股權設定了業績目標及考核條件，需完成若干既定目標後，方可行使購股權。

　　從“地產”到“集團”，從家族企業到股權激勵，作為從汕頭出發的區域房企，龍光在即將邁入千億規模之際，恰逢經濟面臨挑戰，行業深度調整。謀求多元化的集團經營，設定業績目標的購股權，以及一如既往的強勢拿地，龍光地產焦慮不言而喻。

　　售價持續在低位 地價卻接連攀升

　　今年前5月，龍光地產的權益合約銷售額約為372.5億元，合約銷售面積約241.7萬平方米，折合銷售均價為15412元/平米。由於5月份銷售均價有所回升拉高了前五個月的均價水準，而事實上，龍光今年的銷售均價依然處在公司近幾年的較低水準，低於2017年的17897元/平米、2018年的16318元/平米，比2019年的13232.10元/平方米有所回升。

　　過去幾年連續降低的售價，必然將陸續反應在結轉均價及專案利潤率之中，並拉低龍光聲名在外的“出色的盈利能力”。物業賣不上價是一方面，令龍光更加焦慮的是，土地價格越來越貴，至少在龍光紮根的大深圳地區甚至大灣區是這樣的。

　　克而瑞資料顯示，今年前五個月龍光地產新增土地價值300.3億元，新增土地面積為228.9萬平方米，土地均價達到13119元/平米的水準。這一土地價格已經直逼前五個月的銷售均價，若行業調整週期長期化，龍光地產的項目毛利率必然面臨考驗。


　　名稱集團化 多元化轉型道路仍漫長

　　在紀海鵬的定位裡，龍光的主營業務已涵蓋住宅開發、城市更新、商業運營、產業運營四大領域，並能協同發展教育、健康、養老、文化、體育、度假等配套服務。而借著公司名稱更改，進一步打造公司已邁入了多業態協同發展、打造城市綜合服務商的新階段。

　　但實際上龍光2019年收入構成中，物業銷售和建築及裝飾收入的占比仍然高達92%，而投資物業及租金收入僅1.3億元，占比只有0.2%。教育、健康、文化、體育等業務占比更小。城市更新項目週期長、不確定性多，商業物業資產達到266.04億元的規模除了通過公允價值變動做大利潤外，仍未能貢獻客觀的租金收入，而產業運營更是以概念為主。

　　龍光的集團化道路仍然漫長！甚至連合營、聯營公司的也持續處在虧損之中。


　　公司年報顯示，龍光地產在聯營公司的收益過去兩年均為虧損，而在合營公司的收益連續4年均為虧損。而截至2019年底，龍光地產在合營及聯營公司的投資規模則達到了174億元的規模，這部分資產的收益率是堪憂的。

　　深圳前海專案盈利前景堪憂

　　按照公司官網顯示，截至2019年12月31日，龍光的土地儲備貨值超8000億，相當於公司2019年銷售的9倍。看上去龍光並不缺項目，但克而瑞資料顯示龍光前五個月就拿了300億元的土地，價格也大幅上升。

　　其中，5月15日，龍光地產以最高限價115.97億元競得深圳前海T102-0346地塊，另外還需要配建40760平方米只租不售的人才住房，溢價率高達45%。該地塊為地鐵5號線前灣公園站地鐵上蓋，規劃總建築面積18.36萬平方米，是龍光在深圳的第15個“軌道+地產”專案，可售樓面價約為8.6萬元/㎡。


　　該地塊採用“雙限雙競”的方法以掛牌方式出讓，專案建成後，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米，目前前海地區的二手房掛牌均價在98000元/平方米。每平米不足2萬的空間，對於在深圳這個區位來說，扣除建安成本和銷售及財務成本，最後的盈利空間堪憂，尤其是相對於一直保持30%以上毛利的龍光地產來說，這是拖後腿的。

　　憑藉著在深圳“地鐵+物業”模式的經驗，龍光的才得以最高限價拿下這利潤空間有限的項目，而在成都、佛山等地，龍光地產只能憑藉著高溢價拿地。

　　4月15日，龍光以50%的溢價率拿下天府新區地塊，同樣在4月8日，98輪競價之後，龍光以31.52億元的價格斬獲禪城區地塊，折合樓面價1.58萬元/平米，溢價率58.22%。3月30日，同樣在佛山禪城出讓的一宗涉宅用地，買家同樣是龍光，成交價為4.15億元，溢價率30.92%。甚至在新冠疫情較為嚴重的2月，龍光以8.83億元代價拿了佛山南海一宗商住地，溢價率達27.5%。

　　今年以來，疫情並沒有干擾龍光高溢價拿地的熱情，這家曾經四次斬落深圳地王的潮汕房企，看起來勇猛依舊。但在高土儲的情況下依然誇張拿地的背後，如此冒進的策略將必然考驗龍光地產“引以為傲”的盈利能力。

　　6月18日晚間，華夏幸福（600340.SH）公告稱進行永續債融資。

　　根據披露，華夏幸福擬向兩家金融機構進行永續債融資。一個是陝西國際信託，該融資交易擬由陝西國際信託設立信託計畫，並通過信託計畫項下的信託資金向公司進行永續債權投資，金額為不超過15億元人民幣，投資期限為無固定期限。

　　另一個則是中融信託，該融資交易擬由中融信託設立信託計畫，並通過信託計畫項下的信託資金向公司進行永續債權投資，金額為不超過15億元人民幣，投資期限為無固定期限。

　　兩筆永續債權投資期限為無固定期限，初始投資期限為1年，初始投資期限屆滿後每1年為一個延續投資期限。在初始投資期限內的利率均為8.5%/年；在初始投資期限和每個延續投資期限屆滿後的次日起（含當日），利率即應按照約定發生重置。

　　“本次發行永續債，用於公司產業新城的開發建設，為公司經營發展提供足額資金支援，有助於加速公司產業新城建設佈局和配套完善，為後續發展打下堅實基礎。今年以來，公司持續穩健發展，財務狀況穩定，融資成本持續下降。本次永續債產品利率與去年相比進一步下降，初始利率處於公司當前合理的融資價格區間。此外，當前永續債發行主體為華夏幸福基業股份有限公司，永續債利息以稅後利潤分配的形式進行處理，不會對利潤造成影響。”華夏幸福方面回應表示。

　　早前在6月17日，華夏幸福境外間接全資子公司CFLD （CAYMAN） INVESTMENT LTD．還在新加坡交易所上市發行3億美元（約合21.25億元人民幣）的高級無抵押定息債券。此次發行的債券為華夏幸福提供無條件及不可撤銷的跨境連帶責任保證擔保，票面利率為6.92%，期限為2年。

　　當前房企融資持續活躍。萬科、?大、碧桂園等多家大型房企均有發行新債。

　　方正證券(7.040, 0.11, 1.59%)研究指出，2020年以來，房地產行業信用債發行火熱。

　　一方面，房地產行業由於銷售回款困難，存在大量借新還舊的需求；另一方面，貨幣寬鬆，以及其所帶來的融資成本下降，為債券發行提供了有利條件，房企紛紛加速信用債發行。

　　資料顯示，2020年3月房企信用債總發行量、淨融資額分別為883.71、 644.79億元，總發行量較去年同期增長62.22%，且4、5月份發行量增速較往期一直維持較高水準。

　近日，有研究機構的資料顯示，5月北京租賃市場總體成交量同環比大幅上漲，租金水準觸底回升，預計6月畢業季市場仍將持續增長。那麼，北京租賃市場真的全面復蘇了嗎？日前北京疫情又有了新變化，又給市場帶來了哪些影響？

　　證券時報記者從北京多個區域的租賃仲介、租客及業主處瞭解到，北京租賃市場真實情況並沒有報告中那麼樂觀，部分區域大量房源空置，有的最長已經空置超200天，現在的租金價格比疫情前下降4%左右；多個長租公寓在部分區域已經停止收房，並且在跟部分房東協商降價甚至解約；租賃仲介6月份的優惠力度比前幾個月更大，最高免租3個月。

　　部分長租公寓停止收房

　　近日，李先生告訴證券時報記者，自如管家給他打電話協商降價的事，說經過財務部門的測算，他委託的這套房子運營處於虧損狀態，希望他能夠降點租金。

　　李先生的房子在北京東城區，是一套一居室，目前按合同約定，自如每月付他的租金是6000元。證券時報記者從該片區的一位自如出房管家處瞭解到，目前附近的一居室，自如對外出租的價格在6800元左右。

　　隨後，證券時報記者又以業主身份找到東城區的一位自如收房管家小劉，他說他所在片區現在停止收房了，因為有大量房子空著租不出去，他自己名下就有100多間房空置，空置時間最長的超過200天。

　　對於停止收房的原因，小劉對證券時報記者說：“過完年就停收了，因為疫情影響，租金價格降了，裝修也沒法進行，現在疫情又有新變化，後面裝修也是受影響，收上來房子也租不出去，公司公告說先停收，消化庫存。”他說。

　　當問到是否有跟業主談降價的事，小劉告訴證券時報記者，目前有少數房源是在跟業主協商降價，不全是疫情原因，可能公司承擔虧損有一年左右時間了，再加上疫情影響。“我們也不是強制要求降價，如果談不妥，公司核算繼續經營下去會持續虧損太多的話，也會主動解約，但會按照合同約定承擔相應的違約責任。”他說。

　　證券時報記者瞭解到，不只自如，蛋殼也有一部分房源在跟業主協商降價。

　　針對部分企業存在讓業主降租金的情況，一位元知情人士對證券時報記者表示，一方面，受疫情對大環境的影響，疫情下房屋租賃也受到較大衝擊，特別是租房平均成交週期驟升至70天以上，導致業主租金收入降低。很多業主也積極適應市場變化，降低租金、調整租金價格，以實現快速出租降低損失。另一方面，處於疫情中的長租公寓各項成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高於市場平均水準。一些租賃平臺因之前收房時的評估價較高，隨著疫情影響經濟下行、城市規劃變更、商圈發展遷移等因素，原有定價與現在價格存在較大落差，會出現極小部分根據當前市場情況綜合評估後，與業主溝通協商調整優化個別房源合同的現象。

　　租金比疫情前下降

　　小王上周剛剛搬家，因為在網上找到了房租更低的房子，寧可給之前的房東一個月的違約金。她對證券時報記者說，現在租的房子是一套300多平方米的複式裡的一間次臥，朝南，房間比之前的更大，房子裝修更好更乾淨，社區環境更好，但月租金卻比之前要便宜650元。

　　小王新租的房子在北京朝陽區東四環附近，比之前的房子向東一站地，雖然距離上班地點遠了一些，但勝在“物美價廉”。她告訴證券時報記者，這套複式是最近業主新掛出來直租的，之前都沒有對外出租過，因為疫情對其生意有一些影響，手頭沒之前那麼寬裕了，所以才對外出租了，報價也相對低一點。

　　帶小王看房的仲介表示，通常來講，6月份是租賃旺季，租金是要漲價的，但今年一直都沒有漲價。因為好多比較好的房子雖然有掛出來，但是也租不出去。小王的一個住望京的朋友想轉租自己的房子然後搬去順義，但是掛出來半個多月仍沒租出去。

　　“現在好多房子租不出去，可能價格定得高，但有的業主心裡價位很高，有的空了一個月了，最多空了兩個月了，仍不想降價。”北京豐台區某商圈的鏈家經紀人小方對證券時報記者說，現在有客戶來了，她們會努力勸業主降價，網上顯示的月租金，有的還能談下來一二百元，有的就硬扛著不能談，這個還要看房子和業主。

　　小方還告訴證券時報記者，南三環附近有個兩居室月租金很便宜，因為房東特別著急出租，一開始標價5300元，後來降到5000元，又降到4800元，現在已經降到了4600元了，一個月內降價3次，還沒租出去呢，主要因為房子比較舊、社區環境不太好。

　　不僅普租市場的租金下調了，多家長租公寓的租金也有調整。

　　自如東城區某片區的收房管家小張告訴證券時報記者，現在網上顯示的價格已經比疫情前降了大概4%~5%。“其實去年下半年租金開始回落，到年底降至兩年前水準，如今疫情更加劇了供需關係的變化，以前是10個人搶四五套房，現在反過來了，四五個人租房，有10套房在租，人口外流比較嚴重。”他說。

　　租金優惠力度更大

　　證券時報記者注意到，雖然5月份市場的確有所恢復，看房人多了不少，但多家長租公寓在6月傳統旺季推出的租金優惠力度比4月份、5月份更大。

　　證券時報記者以租客身份諮詢現在租房有何優惠活動時，自如某出房管家表示，5月開始到年底有“海燕計畫”，包括畢業生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利，6月還有個分期免押金活動，相當於免1個月的房租。

　　蛋殼一出房管家也對證券時報記者表示，現在優惠力度挺大，除了每年的“椋鳥計畫”給畢業生首月0押金、送半年內免費換租外，6月還有個“安居計畫”，最高可以獲得3個月免租。

　　對於多家長租公寓大力度的優惠活動，接受證券時報記者採訪的業內人士認為，疫情對租賃市場影響確實挺大，住房需求沒有上來，畢業季不像往年那樣大批量租房，現在出租率不是很樂觀，6月多家長租公寓的優惠力度比4月份、5月份更大，雖不是價格下降，但從側面看，他們在通過這種方式促進市場成交，減少空置率，提高出租水準。

　　此外，談到近日北京疫情的影響，上述蛋殼管家說：“雖然最近看房的人挺多的，但市場離正常水準還差點，這兩天疫情有了新變化，社區又不能帶看了，會有一些影響。”

各大商場紛紛推出消費優惠折扣以刺激人流，新地（00016）旗下商場為迎接政府一萬元現金發放計劃，旗下6個商場於父親節及端午節期間加碼推優惠。新地商場發言人表示，6月份新冠疫情緩和，限聚令放寬，加上父親節及端午節氣氛帶動，相信商場人流有增長，新地12大商場共有逾23項節日優惠，預計6月人流按月可升10%至15%，帶動商戶生意按月增長10%。

新地發言人指出，政府派發一萬元有助刺激市民消費，相信很多市民為慶祝父親節會外出用膳，或趁端午節假期自製長周末staycation（宅假期）等，預計能帶動商場人流及消費額，而旗下商場亦設有不同主題，其中將軍澳中心的父親節限定優惠以健康產品為主打，將軍澳東港城則推出珠寶、電子產品消費優惠等。

海港城時代廣場優惠延至8月

另外，九龍倉置業（01997）旗下尖沙咀海港城及銅鑼灣時代廣場早於5月已推出消費券，現更把優惠活動延至8月底，由6月至8月底期間，在海港城消費的客人可獲最高回贈50%購物及美食優惠券，包括消費每1000元可獲150元購物及美食優惠券，消費每5000元可額外獲500元優惠券一張，每逢周二及周日消費可享雙倍獎賞，參與的商戶逾250個；客人在食肆消費每100元，可使用50元優惠券一張，共50間食肆參與。

至於太古地產（01972）旗下金鐘太古廣場，由6月5日起至8月30日推出餐飲及電影禮券，於下午4時後在太古廣場指定餐廳即日消費滿680元或以上，可換領價值130元電影禮券一張。

拉夏貝爾（06116）宣布，以7.25億元人民幣出售江蘇物業。目標物業位於江蘇省太倉市廣州東路116號，4幢樓宇面積合共12.82萬方米，2幅地塊土地使用權面積合共佔12.69萬方米，其中一幅地塊用作倉儲土地，另一幅作工業用地。該公司預期出售事項將產生收入約3.37億元人民幣，出售所得款項將用於為主要業務發展、償還債務及一般營運資金。

慕容控股（01575）宣布，以9570萬元（人民幣．下同）向浙江海寧經編產業園區開發有限公司出售浙江省海寧市海寧經編產業園區、面積為98231方米的工業用出讓土地及在建工程。該公司於2019年2月取得該幅土地，原計劃興建生產中心以提高本集團的產能，但新冠疫情爆發後，集團對資金使用情況、產能與銷量預測進行了仔細審視後，決定暫緩擴張計劃與資本開支，以保留內部資產，渡過中美貿易摩擦持續升級帶來的不確定期，以及應對疫情導致的消費收縮模式，並在今年5月已暫停地皮建設。

住宅新盤雖再度成為樓市焦點，卻無損二手住宅買賣氣氛。上水名都有特色單位放盤不足一個月，業主心雄提價，昨更以一口價771萬元沽出單位，不論樓價或呎價俱盡破該屋苑歷來新高紀錄。黃大仙現崇山樓價亦隨大市回暖而上升，一個中層2房單位售價直逼1000萬元沽出，反較日前易手的樓上高層單位賣貴12萬元或1.2%。

市場消息指出，上水名都4座頂層A室，實用面積492方呎，2房間隔，附276方呎平台及375方呎天台，原業主本月初原以750萬元放售，惟見樓市氣氛轉旺，日前突然調高意向價至771萬元，儘管加價仍無礙賣樓進度，昨獲買家一口價771萬元承接，呎價15671元，樓價及呎價同創該屋苑新高。

現崇山中層990萬勝高層

原業主1999年2月以210萬元購入，入市價較其前一任業主1994年入市金額292.5687萬元，低82.5687萬元或28.2%，是次持貨逾21年沽出，賬面賺561萬元，升值約2.7倍。

市區屋苑樓價逐步回升，中原地產高級分行經理李浩洋表示，現崇山5A座中層B室，實用面積570方呎2房戶，剛獲買家以990萬元承接，呎價17368元，是次售價相比日前以978萬元沽出的樓上高層B室，反而賣貴12萬元或1.2%。原業主2011年以745.6萬元入市，賬面賺244.4萬元或32.8%。

同屋苑2座中層D室3房，實用面積963方呎，新近也以1880萬元易手，呎價19522元，樓價及呎價更屬該屋苑今年以來新高。上址原業主2011年以1641.505萬元買入，最新售價較當年升值238.495萬元或約14.5%。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，鴨脷洲海怡半島26座極高層C室2房鳳凰樓層（頂層對落一層）單位，實用面積516方呎，剛以909萬元沽出，呎價17616元，與2月以816萬元易手的樓上頂層D室同類2房比較，今次售價亦反彈93萬元或11.4%。原業主2011年斥458萬元買入，賬面升值451萬元或約98.5%。

下季賣地市場焦點放在幾幅商業地，當中以中環新海濱3號用地（賣地表內稱為中環新海濱民耀街用地）為焦點中的焦點。猶記得今年2月底時，普縉集團對地皮估值為920億元，每呎樓面地價5萬元，但近日記者向該行查詢，最新估值已調低至552.8億元，為目前市場估值較低的測量師，調低了367億元，減幅足足有4成。

「雙信封」招標 考慮設計因素

事實上，政府今年推出中環商業地王可能是勢成騎虎。翻查資料，由於多輪紓困措施加大財政赤字，政府預計本財年財赤會大幅增至約2,800億元或更多，而香港賣地收入佔去年庫房收入四分之一，屬最大收入來源，能否穩定地價收入無可避免成為政府減赤選項之一，當中最值錢的中環商業地王是今年庫房收入的關鍵。現時中環商業地王可謂生不逢時，未知能否完成政府減赤任務。

翻查資料，這幅中環核心區商業地位於皇后像廣場以北，鄰近國金2期，佔地達51.6萬方呎，將分為3A及3B兩期發展，總樓面逾184萬方呎。今次地皮將採用「雙信封」式招標，除標價外，技術細節及設計亦會考慮在內。

不過，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，相比中環海濱地，啟德商業地流標風險更大。現時東九龍空置率高企雙位數，近期觀塘One Harbour Square全層呎租只是22元，以3厘回報計算，如果出售的話呎價不用1萬元，按此推算，張翹楚料啟德商業地估值僅約每呎樓面地價5,200元，或創該區商業地價新低。

張翹楚表示，一般而言，貴重地皮多數會在經濟較好時期出售以增加庫房收入，經濟下滑時則要「留一手」，待適當時機再賣。尤其最近受疫情影響，大家正改變商業辦公概念之際，在家工作或會成為常態，對共享辦公室、寫字樓需求都減少，政府更應該重新審視寫字樓需求量，現時推出多幅大型商業地並不是適當時候，尤其價值極高昂的中環商業地。

辦公模式轉變 商廈需求減

其餘兩幅商業地位於東涌及啟德，其中東涌商業地規模較大，位於迎東?的東面，可建樓面近126萬方呎，為東涌新填海區推出的首幅地皮，並將會成為區內最大型商廈，估值由37.7億至54.1億元。而啟德商業地位於富豪東方酒店對面，由兩幅地皮組成，可建樓面分別約41.75萬及44.54萬方呎，總樓面約86.2萬方呎，估值44.9億至51.8億元。

張翹楚表示，東涌商業地雖然有東涌東站效應，但東涌東站預計2023年動工、2029年落成通車，投資時間較長，有一定風險存在，加上近年商業樓面需求下降，普縉執行董事及企業發展部總監張聖典相信，地皮主要吸引區內有發展項目之發展商。