自2018年中美貿易戰、2019年台商鮭魚回流、2020年放款利率創新低，一波波資金行情利多，使建商、傳產業及金控壽險業等相繼投入大把資金搶當土地公，帶起近年全台土地交易熱，去年總售額3112億元更創歷史新高，尤以商用不動產、工業用地受矚目。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，去年全台上市櫃及政府土地標售案，總銷售價格突破3112億元創新高，今年上半年已達1651億元，其中台北市也達846億元新高，貢獻六都土地交易量逾5成，其中信義區世貿3館地上權案313億元，由南山人壽取得、大南港案283億元被富邦人壽拿下，這些指標案一舉推升交易金額。

金控壽險鎖定北部

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台北市因鮭魚返鄉、陸客來台旅遊等議題，掀起2008年房市熱潮，交易多聚焦在住宅、豪宅、旅館等，但2014年後房市向下修正，商用不動產轉而受到重視，從近3年土地標售案中的單總價屢創新紀錄，顯見市場熱絡。

尤其北市一地難求，一有大面積土地釋出，金控壽險業者多不會放棄穩定收益機會，黃舒衛解釋，金控壽險業者因大筆資金配置，不得不選擇穩定收益型標的，進行中長期經營，發揮集團綜效的投資效益，因此紛紛搶進公有指標大案，且多做企業總部自用。

傳產業者卡位中部

中部市場則多見傳產業者積極搶進土地市場，不具名傳產二代認為，現在土地融資利率低，「現金放銀行不如放在土地，只要眼光精準，買賣1塊地就能抵公司1年甚至10年營收。」他提及，傳統產業毛利微薄，要創高收益普遍得靠「業外收入」，買賣土地即其中一種，卻是最賺錢又最保守的。

至於南2都的土地交易狀況，根據地政局資訊，去年總交易數逾11萬筆，較2018年成長13.2%，為近5年新高；再據富住通商用不動產統計建地成交總額，去年達1643.7億元，較2018年成長22.47%，工業與廠房土地成交總額為175.1億元，年增幅16.5%。

國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，近年因中國稅制改革與兩岸關係問題，導致台商生存空間被壓縮，所以熱錢回台轉向土地，而台商選購的土地多屬於工業地，對於較具規模的企業購地，目的是先卡位，方便未來擴廠，而中小型企業購地則是準備設廠，「從去年開始至今，工業地平均漲幅2~3成」。

仁武工業區也熱門

賴碧瑩補充，北部因工業地價格基期高，例如新北市五股區工業地喊到每坪70~80萬元、甚至百萬元，因此業者往中南部積極購地，如高雄市大寮區和發產業園區、仁武工業區等，皆是熱門購地目標。
至於建商搶建地的狀況，賴碧瑩認為，建商買建地使地價上漲，但若房價賣不上去，地價也不可能持續上升，雖建商搶地範圍多因該區有購屋需求，「但整體力道不足，多為社會遷移產生的住宅需求」。

央行今年因應疫情衝擊全球經濟而降息，低利讓企業及開發商大舉獵地，回顧過去5年，全台各地從精華地段到偏鄉區域，土地交易頻創新高價，熱錢膨脹土地變「天價」，也顯見業者搶地毫不手軟。

回顧近年大型土地交易案，2018~2020年最高價交易皆由北市商用不動產拿下，分別為大安區空軍官兵活動中心地上權案82億元、松山區京華城372億元及信義區世貿3館地上權案313億元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，北市最受大型財團鎖定，這波資金行情接連有大案標脫，不管量價都創史上新高，且搶地效應外擴到其他五都，特別是重劃區、捷運沿線等精華地，一釋出就被建商搶標。

七期每坪衝破320萬

如去年新北市新店央北重劃區精華土地，其中1塊由漢皇集團以每坪165萬元買下，締造區域新高。今年桃園市位處偏僻地段的機場捷運A10站1塊商業地，以近8億元總價、單價約53.5 萬元標脫，也創區域最高價。

台中也不乏建商、金控壽險業者出手獵地，主要熱區七期重劃區每坪地價已達200萬元水準，甚至屢破300萬元關卡。如今年2月興富發搶下達新工業名下商業土地，總價近84億元，換算單價322.96萬元，刷新台中土地最高總價紀錄。

台南市九份子重劃區近年推案火熱，許多建商搶進購地，去年無論住4、住6與住8土地均創新高紀錄。高雄市今年則有城揚建設集團以單價約92萬元取得三民區住4角地，展奇建設以每坪70.5萬元購入住3用地，皆創當地新高價；高市地政局第2季土地標售中，福熙建設也以每坪45萬元區域新高價，標下楠梓區商3用地。

據市調機構統計，近三年危老建案推案量呈現年年創新高的態勢，今年上半年危老建案數達 16 件、推案總銷量 162 億元；建案數量比去年大增 45%，推案量則比去年增幅達 70%。住展研發長何世昌表示，危老已成業界最熱烈追逐的開發模式。

危老推案風潮誘因在於，重建可獲取高額容積獎勵，且毋需經過都審，成為業界最熱烈追逐的開發模式，未來推案建數與案量有機會超越都更，成推案風潮新主流。

住展統計，今年北台灣上半年危老建案總推案量已達 162 億元，下半年還會有不少指標案將陸續推出，如位於南京東路五段「大陸建設馥敦飯店危老案」、新店「合環建設永新街危老案」等，預計北台灣今年開賣的危老建案數量應可達 30 個，全年總案量超過 300 億元，案量將比去年全年暴增逾 2 倍以上，增幅十分驚人。

北台灣上半年開賣的危老建案中，以台北市案量達 132.5 億元案量最多，其次為新北市 28 億元，新竹市僅約 1.7 億元，桃園等其他縣市則暫時掛零。由於台北市危老核定案數量持續飆高，未來推案量繼續擴增已是既定趨勢。

危老推案火熱，買氣也同步發燒。統計資料顯示，今年已公開的危老建案平均銷售率高達 55%，遠高於一般建案。其次，上半年完銷的危老建案數共有 5 個，包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」、三重「盛河八方」，完銷比率逾三成，亦高於一般建案平均值。至於量體較大的危老指標案，銷售成績也不俗，如中山區「合矩青山」因生活機能完善，短時間大賣逾 7 成。

何世昌分析，與一般建案相比，危老建案銷售成績更為亮眼原因有二，一是危老建案多位在都會鬧區，區段條件優良。像這種位在菁華地段的建案，基地周邊人口稠密，除了擁有在地豐沛的自用買盤外，還有堅實的投資置產需求，再加上菁華區新房子供給量原本就少，因而成為熱銷的保證。

二來是危老建案的地主分回戶比例較高，建商的可售戶數略少，通常都只有幾十戶，極少超過百戶，不像重劃區一個建案可售戶數動輒數百戶到上千戶，所以跑到完銷終點線的速度更快。

何世昌認為，因危老開發變數低、容積獎勵項目明確，以及開發時程較短而獲利可以快速入袋，堪稱房地產最強煉金術，不管是老屋的所有權人或開發商，都難以拒絕如此優渥的條件。預計接下來幾年，危老建案推案量年年飆新高應是不變的趨勢。

台中市政府繼今年3月初祭出「都市型」工業區立體化方案後，9日率全國之先，正式公告開放受理「非都市計畫」工業區立體化申請，鼓勵廠商立體化升級，及翻新廠房，未來包括神岡豐洲科技工業園區、潭子聚興產業園區、太平產業園區、仁化工業區及霧峰工業區，都可提出容積獎勵申請，更祭出園區首家廠商申請減免優惠。

台中市經發局指出，有關容積獎勵項目，包括「新增投資」、「能源管理」、「捐贈產業空間或繳納回饋金」三項。

其中，廠商「新增投資」達平均每公頃4.5億元投資門檻（不含土地價款），平均每公頃再增加投資1,000萬元，增加容積率1％，最高給予容積獎勵15％。

「能源管理」最高容積獎勵5％，廠商先取得「ISO 50001能源管理系統」證書，給予容積獎勵2％後，如設置太陽光電發電設備，在廠房屋頂範圍50％以上者，再給予容積獎勵3％。此外，廠商也可透過「捐贈產業空間或繳納回饋金」再取得容積，最高獎勵30％。

住展雜誌最新統計指出，北台灣上半年危老建案總推案量已達162億，下半年還會有不少指標案陸續推出，預計北台灣全年開賣的危老建案數量上看30個，全年總案量可望超過300億，較去年增逾兩倍。

銷售率明顯高於一般建案

住展雜誌研發長何世昌表示，危老建案熱賣有兩個參考指標，第一，今年已公開的危老建案平均銷售率達55％，遠高於一般建案；第二、完銷比率超過三成也高於一般建案平均值。由於多數危老建案位在都會鬧區，區段條件優良，且由於地主分回戶比例較高，建商相對可售戶數較少，完銷速度也較快。

住展認為，危老開發變數低、容積獎勵項目明確、開發時程較短等優勢，預期危老建案推案量將一路增長。根據住展統計，近三年危老推案量年年創高，今年上半年危老建案達16個、總金額約162億，建案數量比去年激增45％，推案量則比去年增加67億、增幅近七成。

何世昌表示，危老重建因給予最高40％的高額容積獎勵，又毋需經過都審，開發時程較短，獲利也可望快速入袋，堪稱房地產最強煉金術，對老屋所有權人、開發商都具吸引力，已成為建商積極投入的開發模式，未來推案數與案量甚至有機會超越都更，躍居為推案的新主流。

號稱房地產最強煉金術

住展調查，北台灣上半年開賣的危老建案以台北市達132.5億元最多，其次為新北市28億，新竹市約1.7億，桃園則暫時掛「蛋」。在銷售表現上，危老案普遍「叫好又叫座」，平均銷售率55％高於一般建案，光是完銷的危老案就有五個，包括大同「三豐長安匯」、中山「連雲台北學」、大安「在壹起」、內湖「大道東」、三重「盛河八方」，完銷比率逾三成，高於一般建案平均值。

進入下半年，不少危老指標案將陸續登場，包括南京東路五段「大陸建設馥敦飯店危老案」、新店「合環建設永新街危老案」等，預計今年開賣的新案將有30個，全年總案量超過300億，成長幅度可觀。

中華民國商業總會理事長賴正鎰9日表示，受資金行情發威、超低利率環境、海外資金回流的激勵，房市上半年並未受疫情衝擊，六都預售市場推案戶數已達預估值的42％，建商、金融壽險業更大舉獵地，顯示房市對疫情「幾乎完全免疫」，全年推案量將上看1兆大關。

賴正鎰表示，上半年雖有疫情影響，但建商在228、520檔期已延推，六月起看屋人數回籠、成交比提高，已回復去年下半年水準，預估全年推案量有機會突破1兆大關。

賴正鎰表示，金融行庫五、六月以來陸續推出超低利率房貸，甚至降至1.349％搶客，許多有購屋及置產計畫的國人看好疫情平穩，利率減輕房貸負擔，六月起各預售建案接待中心看屋人潮明顯增加。他指出，未來幾年利率不可能會有太大變化，加上全球QE、游資回流，下半年起房市應該會呈現「價量齊揚」的局面。

達麗建設董座謝志長今（9）日直言，雖然今年房市遇疫情亂流干擾，不過在各國政府祭出低利、印鈔救市引發資金氾濫，加上台灣上市櫃企業現金殖利率居於全球前段班之下，市場上就出現「低利、資金潮、現金股利滿手」三股力量匯集，讓現在房市的買氣跟天氣一樣「都很熱」，後疫情時代甚至優於疫情前的表現，讓人大感意外。

謝志長分析，這三股力量聚在一起時，逼出手中資金寬裕的自住客、投資買方進入房市購屋，而這些買方會「錢進不動產」就是基於保值考量，首選標的就是具有地段優勢、產品規劃強等的特殊性建案或是危老建案。

謝志常舉例，像是總銷45億元的「陽明大苑」毎坪成交價在95~100多萬元，高樓層甚至每坪近110萬元，新案價格已經創區域新高價，且該案總價甚至上看7,000萬元，不過五月開案至今的兩個月時間，竟賣了八成，自己也大感意外、甚至自我懷疑「是不是賣太便宜了？」；不過，該案銷售開紅盤也讓新案提早開工，預計2023年完工。

不過，謝志長直言，不是所有建案銷售都奏凱歌，像是基地面積小的建案，或是位置太偏的新案，還是呈現賣了一、二年都乏人問津的情況，因此建案立地條件、產品規劃是否到位，這兩大原因還是建案能否異軍突起的關鍵。在他看來，整體房地產市場還是有賣得好和賣不好的案子，「不是大家都一起受惠、只能算個案表現」，

除了「陽明大苑」外，達麗建設今年下半年還將在中南部推出逾100億元新案，包括8、9月在台南三井outlet旁推出總銷37億元的新案，每坪推案價在19~20萬元。10月則將推出台中西屯區的廣明案、總銷約15億元。11月預計在台中北屯區創研段推出總銷53億元新案，台中兩大案每坪推案在3字頭。

交通建設縮短城市通勤時間，幾個捷運站的距離、房價就會有 2-5 成，甚至更高的差距，以新北市新莊復都心、5 至 6 字頭房價為例，透過機場捷運線 3 站、12 分鐘車程，進入 A7 體育大學站、房價只要 2 至 3 字頭，讓很多聰明買家，把置產焦點移到 A7 站重劃區。
專家建議，交通建設越來越發達之後，用通勤時間換取更好的居住條件已經成為置產的必然趨勢，而在建案選擇上，挑有知名度的好建商，獲得更高的建築保證，也成為聰明消費者的普遍認知。「富宇哈佛苑」同時符合達人置產「順暢交通、優質建商」兩大條件，值得買家注意。
擁有相同「輕鬆移民」概念的買家，還包括板橋區、三重區、樹林區的居民，根據 A7 重劃區內「富宇哈佛苑」建案現場銷售統計來客分析，近月銷售過程中，板橋、新莊、三重、樹林的來客比率約達 6 成，林口、龜山約 4 成，客戶對於 A7 重劃區的體認是「通勤方便、房價實在、增值潛力」而對於「富宇哈佛苑」鄰近雙語文青國中小預定地，則更認為是加分的條件，所以，成交速度也快速提升中，平均是 5 組成交 1 組。
「富宇哈佛苑」基地面積 2155 坪，規劃 3 棟地上 24 層，地下 4 層建築，格局坪數規劃 2-4 房，總戶數 491 戶，排列成 L 型的 3 棟主建築。3 房、4 房戶型均為邊間、3 面採光，衛浴開窗，而 27 坪、2+1 房則塑造出玄關衣帽間、獨立廚房、前後陽台，訴求高坪效高機能。每棟 2-3 座電梯及獨立梯廳，方便社區住戶進出，提供較高生活隱私。採樑柱對稱、雙跨距設計，營造方正格局、超強坪效室內空間。擁前後陽台、自然採光通風、衛浴開窗，提供最舒適生活感，滿足多元化的生活品味。前棟大門面對雙語文青國中小預定地，後棟大門面文桃路中郵商城購物中心和約 2000 坪的天幕親子公園，具有「購物、休憩」雙享受，雙向都擁有大棟距無敵景觀。

台北市政府地政局土地開發總隊自即日起至2020年8月4日止公告標售士林區福林段二小段598地號土地，並訂於2020年8月5日(星期三)上午10時整於該總隊第一會議室(地址：台北市信義區莊敬路391巷11弄2號4樓)開標。

本次辦理公開標售之土地按現狀標售及點交，投標人請於投標前逕向相關機關查閱土地之使用管制、地籍等資料，並自行前往標售土地實地查勘(詳台北市政府地政局土地開發總隊公告)。

至本案相關投標資料可於公告之日起，在辦公時間內，逕向土地開發總隊區段徵收科(地址：台北市信義區莊敬路391巷11弄2號3樓)免費領取投標資料(每人以1份為限)，或自行至台北市政府地政局土地開發總隊網站查詢下載；歡迎有意投標且符合投標資格的民眾、法人(含公司)踴躍參與投標。

全台六大都會區上半年建物買賣移轉棟數統計結果，六都移轉量下滑 2.1%，但是中桃園移轉棟數 2 萬棟，占整體六都比重 18.55%，且較去年同期成長 13.1% ，增加幅度最大，房仲業者分析， 桃園市區域買氣最強勁，家戶購屋比 2.4%，是六都中唯一跟去年同期相比成長的區域。
此現象主要原因在於桃園市新增重劃區多，加上人口紅利因素，成為今年交易熱門都會區。
住商機構企劃研究室依據六都地方政府資料，統計六都近 5 年上半年的家戶購屋比，今年六都上半年家戶購屋比 1.72%，跟去年同期相比下滑 0.08 個百分點，其中桃園市區域買氣最強勁，家戶購屋比 2.4%，是六都中唯一跟去年同期相比成長的區域，平均每 100 戶就有 2.4 戶買房。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年前 4 個月受疫情影響讓買方轉為觀望，不過自用買盤支撐及高端資金布局，5、6 月房市買氣回溫，其中桃園市話題多、具人口紅利優勢，且房價低於雙北，區域買氣居冠六都。
家戶購屋比是統計評估區域買氣的指標之一，家戶購屋比越高，代表該區域的家庭購屋意願越強，今年六都上半年家戶購屋比最高者為桃園市的 2.4%，台中市 2.03%、新北市 1.7%、台南市及高雄市皆 1.50%，平均房價最高的台北市 1.27% 敬陪末座。
郎美囡分析，桃園市人口正向成長，除了政策獲民心，各重劃區不僅房價親民，建設更是亮點，造就在桃園市成家購屋者相對多，高雄市及台南市在去年上半年表現佳，惟今年缺乏利多話題，加上疫情等干擾因素，因此買氣緊縮。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，從各項數據可觀察到目前不動產市場買氣處於緩步增加的趨勢，尤其國內疫情受控，加上銀行銀根寬鬆與低利環境推波助瀾，不動產市場在多方挹注下，今年下半年交易量穩中求進。

7月9日消息，招商蛇口(19.130, 0.57, 3.07%)晚間公告，2020年6月，公司實現簽約銷售面積161.51萬平方米，同比增加8.94%；實現簽約銷售金額325.72億元，同比增加15.06%。2020年1-6月，公司累計實現簽約銷售面積497.30萬平方米，同比減少3.48%；累計實現簽約銷售金額1，107.13億元，同比增加9.41%。

近日，金融街(7.840, 0.09, 1.16%)物業在港股掛牌上市，作為以商業物業管理為主要收入來源的物管公司，在行業中有著自己特有的一席之地。金融街物業成立於1994年，早期于北京金融街提供物業管理服務，自2008年期先後在華北、西南、東北、華南及華東市場展開全國化佈局。但截至目前，金融街物業依然存在嚴重依賴金融街控股、北京地區以及商業物業的偏科情況，加之金融街控股近幾年在地產業務的發展相對遲緩，這也嚴重限制金融街物業的想像空間。

　　偏科1：嚴重依賴北京

　　招股書顯示，金融街物業目前在管專案共計144個，在管面積約19.86百萬平米。儘管管理面積在已上市物管企業中並不算大，但憑藉金融街控股多年在北京的區位優勢，金融街物業還是分到了北京商業管理領域最肥的一塊肉。

　　儘管金融街物業十多年就開始了全國化佈局，但北京金融街專案穩定的業績也讓公司的收入過於依賴北京地區。截止去年底，金融街物業在北京的管理面積達到69個，占公司所有管理專案的半壁江山，管理面積達到8.1百萬平平，占比高達40.8%。而在收入方面則體現的更明顯，華北占比達到72.7%，其中北京占比高達63.1%，而全國其餘地區的占比總和則不超過30%。

　　偏科2：嚴重依賴金融街控股

　　物業管理公司多為從地產母公司分拆而來，從關聯地產公司接手項目也是行業普遍現象，但是過於依賴關聯方，則一定程度從側面反應了物管公司的市場競爭力偏弱。

　　金融街物業就存在這樣的情況，來自于關聯方的專案收入在2017/2018/2019三年的營收占比分別達到83.5%、83.4%、81.1%。

　　更值得注意的是，金融街物業來關聯方集團的物管面積占比分別為72.5%、69.1%和66.4%，而收入占比則明顯高出在管面積占比，可見，金融街物業外拓的項目盈利能力明顯要低於關聯方“照顧”的項目。

　　偏科3：盈利嚴重依賴商業物業

　　截止2019年底，金融街物業的商業物業在管面積約為8百萬平方米，其中辦公物業在管面積為6.4百萬平方米。商務物業在管面積占比為40.3%，而收入占比則達到了64.8%，加上公共物業、醫院物業及餐飲服務等非住宅物業收入，占比高達78.7%。


　　相比之下，住宅物業的在管面積高達8.88百萬平米，超過了商務物業管理面積，但創造的收入占比僅為22.3%。此外，商業與住宅物業，在盈利方面的反差更為明顯。2019年，金融街管理商務物業的毛利率達到24.6%，而非商業物業的毛利率僅為10.5%，可見公司的盈利對於商務物業的依賴更為嚴重。

　　這主要是由於商業物業可以獲得遠高於住宅物業的管理費水準。這種商務物業的獨特優勢也讓金融股街物業在以住宅物業居多的港股物業板塊，顯得較為獨特。

　　2019年，金融街物業在管項目的年平均每平方米純利為5.7元，體現出較強的盈利能力。這其中，金融街物業的商務物業平均物業費在為12.66元/每平米/月，而同期公司管理的非商務物業（主要為住宅）的的物業費為2.11元/每平米/月，兩類物業的物業費的差距達到了6倍。

　　偏科4：嚴重依賴基礎物業管理

　　由於金融街物業在住宅物業板塊的盈利能力明顯偏差，反映出公司對於社區流量的把握及變現能力較為一般，這也是公司增值服務占比一直提不高的主要原因之一。

　　招股書顯示，金融街物業我的增值服務占比近三年未有明顯突破，在19%左右徘徊，基礎物業占主導的業務格局、住宅物業毛利率僅有10%窘境，導致了金融街物業整體毛利率明顯偏低。


　　2019年，與當前已上市的物管公司相比，金融街物業19.2%的毛利率水準只能排在末尾。相比之下，寶龍商業的的毛利率也達到了26.42%，奧園健康、碧桂園等的毛利率更是接近40%的水準。


　　發展遲緩想像空間不足

　　過去三年，金融街物業的發展速度較慢。其中，在管建築面積從2017年的13.2百萬平米增長至2018年16.4百萬平米、2019年的19.9百萬平米，同比增速僅為24.24%、21.34%。相較於此前幾年地產大牛市而言，明顯偏低，同期即將上市的世茂服務在今年前五個月的合約面積較上年末就增長24%。

　　此外，公司的收入由2017年的7.57億元增長至2018年的8.75億元，並進一步增長至2019年的9.97億元，增速分別為15.59%、13.94%，不僅低於其他主要上市物管公司，也低於公司在管面積的增速。而淨利潤由2017年的0.827億元，增值2018年的0.915億元，2019年的1.134億元，同比增速為10.64%、23.93%。

　　此外，不同於其他港股上市物管公司既披露在管面積同時也披露合約面積，金融街物業僅披露在管面積，而合約面積的多寡成為預測公司未來業績的主要參考依據，金融街物業的業績增速確定性相對更差些。

　　從關聯方地產公司看，截至2019年底，金融街控股已進入五大城市群中的16個重點城市，總土儲約1750萬平方米（對應權益規劃建面約1400萬平米）。2019年金融街控股銷售簽約額約319億元，銷售簽約面積118萬平米。其中，住宅專案銷售簽約額約266億元，銷售面積約104萬平米，商務項目銷售簽約額約53億元，銷售面積約14萬平米。

　　可見，無論是住宅還是商務項目，金融街控股可能輸送的項目對於金融街物業當前19.9百萬平方米的管理體量來說，都是較小的，況其中盈利能力明顯更差的住宅物業占絕大多數。即使參考金融街控股所有的土地儲備面積，按照5年的週期全部開發結轉後移交給金融街物業，平均每年的新增管理面積僅為3.5百萬平米，增速依然不容樂觀。

　　未來業績的想像空間，相對于金融街物業當前達到PE（TTM）為29倍的市盈率來說，明顯是不對稱的。

　　去年年中，有市場消息稱，閩系房企陽光城(7.650, -0.01, -0.13%)集團（以下簡稱“陽光城”）求購廣州本土開發商力誠集團旗下的茶滘村舊改專案，雖然陽光城方面對此消息曾一度否認，不過靴子終於在近日落地。

　　新浪財經獲悉，陽光城已正式成為廣州茶滘城中村改造項目的投資方之一。該專案總面積相當於5個廣州楊箕村、3個多冼村的大小，因此也被業界稱作是當地的舊改“巨無霸”。

　　陽光城廣州區域相關負責人對新浪財經表示，合作之後，茶滘舊改專案仍將按原來的改造方案由各投資主體共同推進。

　　實際上，除了陽光城外，近年來，不管是已經深耕多年的富力、保利、時代中國等粵系房企，抑或是中國金茂、新世界(13.180, 1.20, 10.02%)中國等外地房企，均爭相搶灘廣州舊改市場，使得舊改公示的頻率以及合作的金額一直被不斷刷新。

　　靴子落地 陽光城殺入“巨無霸”舊改項目

　　茶滘城中村地處廣佛同城化的樞紐地帶，是廣州“西聯”佛山的橋頭堡。2009年6月，茶滘城中村改造方案獲得通過。根據相關審批檔，茶滘村專案總面積為58公頃，約相當於5個楊箕村、3個多冼村的大小，因此在業內也被稱為廣州舊改“巨無霸”。

　　在廣佛同城化的規劃體系內，茶滘村被定位為白鵝潭中央商務區的次級商業中心。按照此前的規劃，茶滘村改造將分為三期進行，計畫用時6-8年。改造後，茶滘村將被打造為荔灣新城，其中包括高層住宅、商業辦公樓以及酒店等多種業態。值得一提的是，此前萬科斥資551億元獲得的廣信資產包中，花地灣地塊專案就在茶滘村的旁邊。

　　茶滘村舊改的項目公司為“廣州市茶滘置業發展有限公司”。天眼查資料顯示，該公司由廣州市荔灣區茶滘街茶滘股份合作經濟聯合社（以下簡稱“茶滘聯社”）持股75%，廣州市茶滘城中村改造管理有限公司（以下簡稱“茶滘改造公司”）持股25%。

　　陽光城正是通過控制力誠集團旗下的廣東富堅房地產投資集團有限公司（以下簡稱“富堅房地產”），間接獲得茶滘改造公司股權。股權穿透後，陽光城最終間接持有項目公司12.7%股權，雖然只是持有少部分權益，但陽光城卻是實實在在正式成為茶滘村舊改項目的投資方之一。


　　新浪財經注意到，陽光城的身影最早是在去年10月出現在富堅房地產的新增股東名單中。這意味著陽光城早在去年年底前就入股了茶滘村專案，今年5月陽光城再次增持富堅房地產股權，持股比例從36.5%上升至目前的63.5%。

　　談及後續各方在茶滘村專案中的分工，陽光城廣州區域相關負責人沒有正面透露過多資訊，只是對新浪財經表示，仍將按原來的改造方案由各投資主體共同推進。

　　媒體曾公開報導，根據此前合作模式，茶滘舊改專案方原有公司架構、團隊人員不變，負責推進舊村改造；陽光城則負責二級市場開發，包括相關地塊的熟化與開發。若以該合作模式推進，陽光城方面的開發阻力也將大大降低，以確保其熟悉的開發節奏。

　　實際上，陽光城參與茶滘舊改專案的消息，在去年年中早已在業內流傳，隨即卻遭到陽光城內部人士的否認。去年8月，陽光城執行董事長朱榮斌在業績發佈會上“鬆口”表示，“廣州的專案都在推進之中，從談專案到確權，過程很複雜，“但現在也是沒有不漏風的牆，市場上的一些聲音也給我們的推進帶來一定困擾。”

　　近幾年來，陽光城加大了在舊改市場上的投入，公司方面也曾公開透露其在選擇舊改項目時的標準。朱榮斌曾介紹稱，陽光城重點選擇相對成熟的專案，在專案的中後期介入，爭取項目能夠短期內確權，一年內能實現施工。通過這樣的方式，2019年陽光城重點選定19個城市進行嘗試，並成功在廣州、深圳、昆明、貴陽等地確權多宗舊改專案。

　　市場提速 房企激戰搶灘廣州舊改

　　陽光城入股茶滘村項目的一個行業背景，是近年來廣州舊改市場的不斷提速。

　　不管是已經深耕市場多年的富力、保利、時代中國等粵系房企，抑或是陽光城、中國金茂、新世界中國等外地房企均爭相搶灘，使得無論是舊改公示的頻率還是合作的金額一直被不斷刷新。資料顯示，僅2020年上半年，廣州28個舊改專案已經尋得合作企業，其數量與2019年全年持平。

　　在粵系房企中，未曾在廣州舊改公開招標中亮相的?大，今年6月初在廣州奪得首個舊改項目，成為增城區荔城街逕嚇村第二、三、四、六經濟合作社舊村的合作房企。

　　6月13日，“舊改之王”佳兆業獲廣州增城中新鎮霞逕村舊改項目，總建築面積達23.58萬平方米，改造成本約23億元。6月28日，佳兆業又以26.4億元競得廣州南沙一宗舊改商住地。

　　而在近期廣州眾多舊改專案中，廣州海珠赤沙村毫無疑問是其中的明星專案之一，改造成本為88.10億元。6月28日，赤沙舊村舉辦改造合作意向協議簽約儀式，富力和保利聯合(7.110, 0.00, 0.00%)體成為赤沙村舊改意向合作企業。至此，由富力開始、保利中途介入的舊改爭奪戰才畫上了句號。

　　外地房企搶灘則更是積極，其中還不乏首次進入廣州舊改市場的房企。于福建起步、在鄭州發跡，有著“舊改網紅”之稱的升龍，在5月23日與珠江聯合摘得廣州增城區長崗村改造專案。這是繼5月拿下黃埔穗東街南灣社區後，升龍獲得的又一個舊村改造項目，也是其在廣州拿下的第7個舊改專案。

　　6月8日，新世界中國正式成為廣州增城區荔城街夏街村舊改項目的合作意向企業，預期投資總額超200億元；6月9日，中國金茂與福星惠譽舉行廣州城市更新戰略合作簽約儀式，共同拓展廣州城中村改造項目……

　　越來越多的外地房企之所以出現在廣州舊改市場，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析稱，一方面是因為房企看好廣州市場，但是苦於招拍掛市場競爭激烈，缺乏好的拿地機會，所以改道主攻舊改。另一方面也是因為近年廣州各區的舊改步伐有所加快，透明度增加，給這些外地房企提供了介入的機會。

　　“這算是外地房企進擊一線城市的手段，只能通過拆舊換新來盤活土地資源”，一位龍頭房企負責城市更新業務的人士指出，舊改潛力大，在傳統賣房利潤逐漸走低的趨勢下，城市更新由於拿地成本低，可以為企業帶來更可觀的利潤。

　　據瞭解，外地房企參與廣州舊改的合作模式主要分為三種，一是房企直接投資並自己操盤，二是與合作方合作共同操盤，三是純入股合作方不操盤。而舊改相對于傳統拿地模式來說，變現週期會拉長，短則5-6年，長則8-10年。

　　前述房企人士表示，外地房企缺乏當地政府和市場資源，因此多數會選擇第二種模式，也就是和合作方共同操盤的模式進行舊改專案的開發，等積累了幾年經驗後，才會調整合作模式，“保留合作方，但是變為自己主導”。

　　該人士介紹稱，“這裡的合作方是指本土的一些中小公司，擁有專案，擁有本地資源。外地房企很少自己直接就能跟村裡拿項目，都是先全資或部分收購一個專案，然後通過本土的公司來操作。”

　　根據今年6月廣州市發改委發佈的《廣州市2020年重點建設項目計畫》，今年廣州重點建設的城市更新專案有33個，其中老舊社區微改造有10個，舊村改造項目17個，舊廠改造6個，總投資超1664億元。其中，17個舊村改造總投資超1602億元，年度計畫投資91.35億元。

　　《佳兆業2019年-2020年房地產行業白皮書》分析認為：即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將變軌迎來一個新的十萬億元量級的黃金大賽道。

這已是北京名都房地產第6次被公開掛牌，此前其曾在2019年8月、9月、11月、2020年3月、6月分別被掛牌轉讓，最初轉讓價為1.3億元。

北京產權交易所資訊顯示，北京名都房地產開發有限公司100%股權將公開掛牌出售，轉讓底價6624.475萬元，較上一次掛牌降價1324.865萬元。該標的轉讓方為鵬源發展(越秀)有限公司TOP SPRING DEVELOPMENT (YUEXIU) LIMITED，法定代表人為周政，主管部門是中糧集團有限公司，批准單位則是大悅城控股集團股份有限公司。

這已是北京名都房地產第6次被公開掛牌，此前其曾在2019年8月、9月、11月、2020年3月、6月分別被掛牌轉讓，最初轉讓價為1.3億元，後續逐次降低直至目前降為6624萬元。

資料顯示，北京名都房地產的經營範圍為建設、銷售、管理名都園別墅住宅。截止2020年05月31日財務報表顯示，其期末營業收入為56.55萬元，營業利潤-68.31萬元，淨利潤-68.31萬元，資產總計1495.73萬元，負責總計52.2萬元，所有者權益1443.53萬元。

北京名都房地產的主要資產為名都園社區配套會所，該房屋位於名都園社區內部中心位置，為商業性質。根據北京名都房地產開發有限公司提供的《不動產權證書》，證載順義區後沙峪鄉白辛莊村名都園會所房產與名都園住宅共有宗地面積約25.14萬平方米，用途為城鎮住宅用地/會所，為共有面積用地，未嚴格區分列示不同用途土地，使用權截至日為2034年5月17日。

弘陽地產（０１９９６）公布，６月銷售額１０９﹒３１億元（人民幣．下同），按年升１０﹒３％，銷售面積約６９﹒９３萬平方米，每平方米平均銷售價格約１﹒５６萬元。
該集團指，今年首６個月銷售額３１５﹒７３億元，按年升約４﹒３６％，累計銷售面積為２１５﹒６３萬平方米，每平方米平均銷售價格約１﹒４６萬元。

房屋委員會（下稱房委會）2018年推出的「出售居者有其屋計劃單位2018」（下稱2018年居屋），提供4431伙，屬於首批改以申請人負擔能力定價居屋，共收到逾26.2萬份申請，去年2月起以市價五二折發售，同年5月沽清。房委會最新發布相關的統計數字，發現約44%買家為40歲以下，而已申請按揭買家中有約24%首期獲得父母金錢資助。

2018年居屋包括長沙灣凱樂苑、九龍東啟德啟朗苑和東涌裕泰苑，房委會指出，全部4431伙買家的平均年齡為46歲，當中有2292伙（約52%）由綠表客購入，其平均年齡為53歲；其餘2139名（約48%）白表買家，平均年齡46歲。

24%客首期靠父母資助

數據顯示，40歲或以下的買家，佔總數約44%，其中白表買家有66%為40歲以下，綠表買家則有24%屬於此類別；綠表買家以60歲以上的人士居多，佔37%，白表客中只有11%買家屬此年齡組別。整體居屋買家的家庭月入息中位數為3萬元，但有17%綠表買家的家庭月入超過5萬元。

房委會進行該調查時，有95%買家已決定承造按揭，當中有24%坦言首期獲得父母協助支付，而單計白表買家，獲父母資助首期的比例更達33%。另外，全部單位中約2%買家，決定以一筆過形式支付樓價，毋須申請按揭；有3%買家則在統計調查時表示未決定會否承造按揭。

有財團新近向土地審裁處一口氣提出兩宗強拍申請，包括西營盤水街8至10A號和第三街155號，財團已持有逾八成業權，佔地約3008.5方呎，測量師估值約1.78億元；該集團亦就鄰近的第三街145至149號申請強拍，地盤面積約3491方呎，估值約1.56億元，兩批舊樓的總估值約3.34億元。市場盛傳該兩宗申請由新世界發展（00017）或有關人士提出。

物管股近日回勇，富瑞發表研究報告指，板塊於進入7月中旬迎來充滿盈喜預告的季節。

迎盈喜季節 首選新城悅

富瑞預期，該行追蹤的股票中期盈利將平均按年增長30%至40%，帶動物管股起舞，首選為新城悅服務（01755）。

富瑞表示，預期整體物管股的中期業績造好，其中，料碧桂園服務（06098）、新城悅服務及永升（01995）的盈利增長超過40%至60%，雅生活（03319）及中海物業（02669）則預期增長約30%。

伺機吸納高增長股

該行又指，未來兩個月物管板塊將變得活躍，短期內出現買入高增長股票的機會。但要留意是，隨多間優質物管公司即將來港上市，包括世茂（00813）旗下的世茂服務、合景泰富（01813）旗下的合景悠活、融創（01918）旗下的融創服務、金科智慧服務，行業估值會趨正常化。

多隻物管股繼續走強，鑫苑服務（01895）漲10.8%，銀城生活服務（01922）升7.2%，濱江服務（03316）升5%，永升生活升2%。

本港新冠肺炎爆發第三波疫情，不少業主情願大幅度減價先行止賺套現，美聯物業吳志輝表示，曼克頓山近日錄劈價成交，有4房單位劈價19%，連車位以3,568萬元沽出，較今年初同類單位低1成。成交單位為曼克頓山2座高層A室，實用面積1,588方呎，屬4房雙套間隔，望維港海景，連1車位，近日以3,568萬元成交，較原叫價約4,380萬元，大減約19%或812萬，折合實用呎價約22,469元。

資料顯示，上址原業主於2007年10月斥資1,998.8萬元購入，是次轉手賬面獲利1,569.2萬元，升值約79%。

海逸豪園三房劈200萬易手

另一中產屋苑同樣錄得減價成交。海逸豪園高層三房套劈價200萬元沽2,100萬元，據利嘉閣地產潘立信表示，市場新近錄得紅磡海逸豪園12A座高層B室的二手成交個案，單位實用面積約1,103方呎，建築面積約1,384方呎，採三房套連工人套間隔，外望享全海景。單位原開價2,300萬元放售，大幅減價200萬或約9%，最終日前獲買家以2,100萬元以交吉形式承接，折合實用面積呎價約19,039元，建築面積呎價約15,173元。

市區地皮罕有，近期不少財團加快申請強拍。其中，新世界新近向土地審裁處申請、強拍西營盤2個舊樓項目，料將會整合發展。據土審處資料顯示，其中西營盤水街8、8A、10、10A號及第三街155號舊樓，地盤面積約3008方呎，目前集齊最少80%業權，新近申請強拍統一發展，項目估值1.782億。

　　毗鄰的第三街第145、147及149號亦獲該財團申請強拍，目前集齊最少80%業權，項目估值1.5551億，該地盤面積約3491方呎。而該兩個項目現劃為「住宅（甲類）」用途，地積比最高以9倍發展，即2可項目共提供約5.8萬方呎樓面。而連同是次項目今年以來共錄得18宗強拍申請。

　　上述2個項目申請人為采天控股公司、禧智公司及Courage Investments Limited等，公司董事為潘耀文、李雅慧，為新世界旗下附屬公司董事。

　　另外，尖沙嘴僑業大廈亦錄4宗收購，涉及金額約4536萬，據土地註冊處資料顯示，登記買家為萬星公司，公司董事為曾珠璇。