全台最大KTV求售！台南市安南區科技工業區內的庭園式KTV「可樂那歌の部落格」，近期開價8.6億元出售，園區佔地4226坪，分為KTV包廂60間及汽車旅館房45間兩區塊，堪稱全台面積最大KTV。業者表示，變賣後想買40甲地興建廟宇園區，改作公益事業。

以超大包廂和庭園造景著稱的台南「可樂那歌の部落格」，每小時收費僅200、300元，在當地相當知名，基地位在科技公園大道，土地面積4226坪，建坪3985坪，規劃地上2樓與地下1樓建物，有60間KTV包廂與45間汽車旅館房間，其中KTV園區面寬超過200米，正對科工區中央軸帶公園，鄰近台江國家公園與四草綠色隧道，目前開價8.6億元出售。
負責人洪世元表示，15年前看到市場需求，認為「錢櫃」、「好樂迪」等多在市區，經營模式缺乏差異化且易被複製，因此在台南市科工區打造「可樂那歌の部落格」，最大特色是綠覆率高，「KTV走高CP值路線，收費方式比外面便宜至少3成。」

該KTV營業超過13年，包含興建工期已15年，洪世元指出，興建成本花逾3億元，當初透過經濟部的「工業區土地租金優惠調整措施」承租，尚有5年租期，目前土地雖屬國有，但於租賃期屆滿前提出承購申請即可，且承租期間所繳土地租金得抵繳承購土地價款。

擬買40甲地蓋廟宇園區

至於出售原因，洪世元提及，他早期開工廠賺1億多元，但投資證券公司倒光資本，又另背1億多元債務，「每月光利息要繳90多萬元」，每天追錢的日子長達12年，直到第13年才接到大單而鹹魚翻身，他認為是宗教給予力量，才平安度過困窘人生。

「人有了錢容易走心，把太多錢給子女，也會影響他們價值觀。」洪世元因此決定出售該KTV，及另外的2500坪工廠、約700坪農地，「現在要將心力回饋社會做公益，將資金投入買40甲土地興建廟宇園區，提供一處幫貧困者遮風避雨的休憩地。」計劃開設課程讓弱勢者上課與住宿，免費供3餐、住宿與各式課程。

高於市場行情不易脫手

永慶不動產台南小東南紡加盟店副理施宏澤分析，近年南科產業鏈快速發展，加上土地價格逐年上揚，如果扣除該建物超過3億元的興建成本，1坪土地以現值8~10萬元來換算大約4億元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，科工區有許多上市櫃公司，就業人口多，未來產業發展佳，近期區內不動產市場亦表現熱絡，1年半來有20多筆交易，不過查詢實價土地行情每坪僅約5~6萬元，即使扣除建物成本，該物件土地開價也高達10多萬元，高於市場行情，估計接受度不高，因為自用型買方不會花太多錢、投資型買方也會認為能創造的獲利太低。
可樂那歌の部落格

位置：台南市安南區科工區科技公園大道
持有人：洪世元
面積：地坪4226坪，建坪3985坪
樓層：地上2樓，地下1樓
產品規劃：60間KTV包廂，45間汽車旅館房間
售價：總價8.6億元
特色：全台佔地面積最大KTV
資料來源：《蘋果》採訪整理

迎接報復性消費 享溫馨KTV將拓點

武漢肺炎重創全球經濟，影響娛樂產業，然而從南部起家的「享溫馨KTV」，已有12家門市，下半年還將再拓展「岡山館」與「花蓮館」，業者認為，隨著疫情趨緩，消費民眾有增加趨勢，甚至感受到報復性消費增加，盼下半年業績可大幅成長。

疫情後家庭客變多

全台共有12家門市的「享溫馨KTV」，其中大寮館、台東館與高雄建國館設有喜宴會館，享溫馨總經理李奇霖指出，目前業績在KTV與宴會廳各佔一半，過去每年營業額約13億元，今年因疫情大受影響，2~5月宴會廳共被退4000~5000桌，營業額少5000~6000萬元，「最慘時宴會廳營業額少9成，KTV少30~40%。」

「還好隨著疫情趨緩來人有增加趨勢，整體業績已有提升」，李奇霖表示，若沒疫情干擾，原先設定今年營業額要突破16億元，近期已慢慢感受到報復性消費增加，盼下半年業績可大幅成長。

原本預計上半年開幕、花費4億元打造有宴會廳的岡山館，因疫情延至9月開幕。李奇霖指出，每間KTV都有6~8位廚師，將台菜融入KTV，打造宴會廳是將辦桌文化提升至餐廳內，走高CP值路線，每桌價格約1萬元，做出市場差異。
李奇霖直言，「唱歌跟看電影都不會退流行，唱歌更需要舞台與觀眾，武漢肺炎後，發現家庭客變多」，並發現早上有近5成消費者屬長青族，可見許多人把唱歌當娛樂與運動。

新冠疫情趨緩，太子建設（2511）下半年房產銷售火力全開，包括台中「太子欣世界」、台南「太子峰雲」、高雄「太子城」、「太子雲E區」等先建後售案陸續進場，總銷合計達126億元。

太子建設總經理謝明汎表示，看屋人潮再度湧現，包括「太子欣世界」、「太子峰雲」及「太子城」等案，每周來客都超過200組；其中「太子欣世界」銷售已破五成，另外兩案也逼近三成。

太子自結6月營收6.57億元，月減10.0%、年減32.8%；累計上半年營收47.58億元、年減21.4%。

太子第1季因疫情衝擊，導致飯店及餐飲虧損，但目前已逐步回升，以台中金典酒店為例，周六住房滿房，周五及周日也超過七成；另外，先建後售案近期陸續進場銷售，市場反應熱絡。法人估，太子第2季應可轉虧為盈。

對於下半年全台房市展望，謝明汎認為，北部將呈「價量持平」，中部為「量增價微升」，而南部則是「量穩價升（補漲）」格局。

後疫情階段，購屋信心轉強勁，根據房仲業第3季購屋意向調查，看漲、看跌比率維持3成上下，看跌僅比看漲多3個百分點，為近7年調查以來表現最佳的一次。

看漲看跌僅差3% 7年最佳
信義房屋針對官網會員進行購屋意向調查，回收近1300份問卷，對於未來房價看漲比率約29%、看跌比率約32%，另有39%認為房價持平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，受到疫情與股災等衝擊，第2季看跌房價比率則高達67%，但是隨著疫情控制得宜，加上央行降息、全球量化寬鬆，第3季看跌比率縮小至3成，房市重新回到復甦軌道。

另外，有62%受訪者認為，降息之後買比租划算。信義房屋表示，網路調查會員因為潛在買盤比率較高，調查意願就相較偏向購屋；目前5大公股銀行房貸利率僅1.38%，創史上新低，低利環境下，高達52%受訪者認為將會增加購屋意願。

6成認降息後 買比租划算
曾敬德指出，這次調查時間正值全球受到武漢肺炎疫情影響，幸好國內因應得當，疫情受到控制；因此，調查結果顯示，有38%受訪者認為疫情對房價持平沒影響，另有34%認為房價受影響下跌。他表示，民眾對房市看法從悲觀轉趨樂觀，因此5、6月交易量回升，在自住買盤回流與降息的助益下，下半年房市交易量有機會持續復甦。

全球低利率，造成近來看房人數大增，房市轉趨熱絡，不過並未影響不動產授信品質，金管會昨（14）日公布最新不動產逾放比率，今年5月底房貸逾放比率0.16%、建築貸款逾放比率0.1%，均較4月低及持平。

金管會官員先前分析，新冠肺炎疫情衝擊經濟，無薪假人數雖然增加，但因政府提供紓困措施，使房貸及建築貸款逾放未跟著提高。5月以後隨著國內各地陸續解封，近來看房人數也增加，再加上政府提供的紓困貸款措施，包括房貸在內，本金及利息都可以緩繳，就不會增加逾放比，因此5月房貸及建築貸款餘額變化，都未見受到疫情的影響。

金管會銀行局昨天表示，截至今年5月底，購置住宅貸款的逾放金額120億元，較4月減少4億元，逾放比率0.16%，跟去年底持平。在建築貸款方面，今年5月底止，建築貸款的逾放金額有24.8億元，略高於4月2,000萬元，但逾放比率0.1%，高於去年底的21億元、逾放比率0.09%。

金管會官員說，5月底不動產逾放比都低於本國銀行的逾放比率0.24%，顯示出不動產授信資產品質都很穩定與健全。

移居桃園成風潮！2019年至2020年6月間，新北有2.7萬人、台北市有1.4萬人遷入桃園，過去一年半來雙北合計超過4萬人移居桃園，北北桃的房價落差、較低的購屋負擔，加上桃園建設產業快速成長，使桃園成為「脫北者」首選。

根據內政部統計，桃園從2019年至今年6月的一年半以來，淨遷入（遷入人口減遷出人口）人口達2.4萬人，而從全台各地的遷入桃園的人口來看，除了雙北市外，台中市有4,544人居第三，新竹縣及高雄市各有3,000多人，台南、苗栗、彰化也都超過2,000人。

台灣房屋趨勢研究中心經理江怡慧表示，房價落差是北客南移桃園的主因，桃園平均房價每坪約19萬元，約僅是台北市的三成、新北市的六成，相同的總價預算在台北地區和桃園購屋，台北可能只能選擇小宅或舊公寓，桃園卻能選擇較新大樓、標準三房加車位。

從房價負擔來看，桃園的房價所得比7.26，遠低於低於台北的13.94、新北的11.72和台中的9.8，甚至低於全台的平均值8.58；桃園不到30％的貸款負擔率，在六都中與台南、高雄相當，也遠低於台北市的57％、新北的48％、台中的40％，顯示比起雙北及台中的高房價負擔，桃園房價負擔相對輕鬆，不僅吸引雙北人移居，也吸引台中人移居。

江怡慧表示，大台北地區房價居高不下，「台北居、大不易」促使近年台北移居桃園風潮不停歇，隨著交通便利與「北北桃生活圈」的成形，到台北市的通勤時間大幅縮減，這股移居潮未來會更加明顯。

在少子化趨勢下，台灣人口成長率逐年遞減，不過桃園人口成長亮眼，總人口數已達225.8萬人。除了相對親民的房價、合宜的居住環境，產業發展與就業機會也提供桃園人口成長持續高檔的動能，據統計，一年半來桃園公司家數增加6.2萬家，占了全台增加家數的38％。

第三~四季完工交屋旺季來臨，國建（2501）、太設（2506）、潤隆（1808）、冠德（2520）、遠雄建（5522），上半年業績尚未起飛，不過下半年都有新案密集完工交屋，可望催出一波入帳行情，營收獲利可望出現大躍進，衝出一波入帳高峰。

國建第一季EPS小虧0.15元，第二季只有總銷40億元的「O2馥建築」完工交屋，累計上半年營收29.18億元、年衰退44％；不過下半年至少有三大案會交屋貢獻，包括桃園總銷12億元「國泰水秀」、台中27億元「國泰PLUS」、新竹38億元「國泰禾」等，完工量約77億元，下半年營收和獲利可望快速起飛。

太設上半年營收3.57億元、年減4.5％；下半年主力「太平洋之森」可望10月完工交屋，該案於2016年房市景氣低迷預售時，曾創下32天100％完銷的「秒殺」紀錄；2019年底已完工並取得使照，由於是屬於都更案，原本都更戶將先行交屋，之後再辦理太設分回的32億元交屋入帳，屆時將是衝高今年業績的重頭戲。

潤隆上半年主要靠桃園新案「市政潤隆」衝業績，總銷20.94億元，先建後售，已售三成；加計新成屋銷售，上半年營收20.71億元、年成長16％。進入下半年，將有板橋總銷18.75億元「柏克萊公園」、高雄總銷29.83億元「悅誠」、台南21.24億元「潤隆（真愛NO.2）完工交屋，總計今年完工交屋量達90億元，全年業績可望超越2019年。

冠德上半年主力大案為桃園「青璞匯」，總銷85億、已售九成；上半年營收90.67億元、年增46.8％。進入第三季，總銷70億元的先建後售案「泰極」、已售35％，第四季總銷21億元「泰景」已售75％，年底新店已售95％「創新殿」完工交屋，有機會先入帳20~30億元。

遠雄建上半年只有總銷17億元「遠雄新源邸」交屋，累計營收站上百億大關、達102.05億元，年增13.86％。第三季將有總銷14.5億元「遠雄常御」完工，第四季46億元「遠雄CASA」、40億元「遠雄之星6」、18億元「遠雄新苑」將陸續完工，全年五大案入帳，業績續旺。

台中鐵路高架化後，房價有甚麼變化？根據台灣房屋統計，2015年通車前後，「台中車站」、「潭子站」、「松竹站」周邊房價皆上揚17％?20％不等。優美地產企研室分析師林哲緯表示，顯見交通建設確實就是房市明燈，不管自住、投資幾乎都是不敗保證。

根據台灣房屋統計，台中高架化鐵路2015年通車後，各站房價變化，「台中車站」年漲幅20％，每坪從12.2萬至14.7萬奪冠；其次則由「潭子站」漲幅19％拿下，從13.4萬來到16萬；第三名的「松竹站」則上漲17％，從16.1萬漲到18.9萬。

林哲緯分析，「台中車站」相較「潭子站」、「松竹站」歷史悠久，雖然漲幅最高，但其實房價也是三站中最便宜的區域，主因是「台中車站」周邊屋齡多數在15年以上，加上住商混雜，造成房價上揚力道有限。

不過，由於機能成熟、人潮洶湧，加上建設利多仍未停歇，未來將有捷運藍線共構，及日商三井加碼的百億地上權案進駐，持續為當地博得重生的籌碼。

台灣房屋雅豐潭子特許加盟店店東紀政宇也表示，「潭子站」、「松竹站」除了現有商圈機能外，重劃區、工作機會等利多，也將讓兩站持續走揚。

「潭子站」鄰近北屯區，隨著北屯房價飆漲帶動，加上擁台中加工出口、矽品等就業動能，相對北屯親民的1字頭房價，近年吸引不少首購族移入，加上國4台中環線豐潭段、運動中心、聚興產業園區等建設率續到位，串聯北屯形成「北台中生活圈」，在供需劇增下，房價自然走強。

位於北屯區的「松竹站」，除了擁有台鐵、捷運綠線的共構優勢外，鄰近車站的單元十二重劃區也進入交屋階段，成交都有2字頭水準，對中古屋房價拉抬力極強，加上北屯也是捷運綠線起點所在，尚有捷運機廠、洲際棒球場等生活圈支撐，因此每坪18.9萬也是三站中最高，待年底綠捷通車後，預計將迎來一波房價攻勢。

國內新冠肺炎疫情穩定後，房市買氣增溫，信義房屋針對網友進行2020年第3季購屋意向調查，受訪者對於未來房價看跌比例大幅收斂，短短一季時間看壞比例從67%腰斬至32%，且房價看好的比例上升至29%，整體看好與看壞差距僅剩3個百分點，是近七年調查以來購屋信心最佳的一次。

以過去第3季同期來看，信義房屋統計資料顯示，過去幾年房價看漲比例多半不超過16個百分點，房價看跌的比例甚至達四至六成，但針對2020年第3季，看漲比例逼近三成，看跌比例也至三成多，雖然對於房價看漲看跌的比例相當，但相較過去明顯看出購屋信心上升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年房市交易量復甦到30萬棟，今年本應維持在復甦軌道上，但受到疫情與第1季發生股災的衝擊，第1季看壞比例跳升到67%，在降息、量化寬鬆與疫情控制良好狀況下，對第3季看壞比例收斂到三成左右，顯示房市漸回到復甦軌道。

另外，調查也針對受訪者中潛在購屋族群的輪廓進行統計，有53%屬於首購族最多，其次有29%屬於換屋族群，12%是投資置產。至於對想要購屋區域的房價感受部分，49%受訪者認為過去半年房價持平，22%認為上漲超過3%，29%認為下跌超過3%。

信義房屋表示，本季調查時間正值全球受疫情影響，惟國內疫情受控，調查也顯示有38%受訪者認為疫情對房價持平沒影響，但也有34%認為房價受影響下跌。

而全球央行推動貨幣寬鬆政策與低利救市，國內房貸利率下降後民眾有感，調查顯示，有62%受訪者認為，降息過後購置房產買比租房子划算。此外，由於國內央行3月中降息1碼，連帶五大房貸利率創下新低1.38%，因次在本次調查中，有52%受訪者認為會增加購屋意願。

汛期已至，為確保新北市建築物內之透水保水、雨水貯留設施正常運作、發揮貯留雨水的防汛功能，以應對梅雨鋒面等強降雨侵襲，新北市持續進行各建築基地透水保水設施維護管理情形抽查作業，並針對違法擅自拆除透水保水設施的建案，祭出新台幣3萬元之首例罰鍰，並要求限期改善，宣示維護透水城市的決心。

新北市自2011年開始，陸續發布「新北市都市計畫規定設置雨水貯留及涵養水分再利用相關設施申請作業規範」、「新北市政府辦理建築基地保水指標執行要點」及「新北市政府辦理公共設施用地開發透水保水實施要點」，要求在新建或增建的建築基地中設置透水保水設施，並要求於颱風暴雨來臨前先將雨水貯留池排空，以增加蓄水容量、減緩暴雨災害。截至目前為止新北市內共計透水保水量已達142萬噸，相當於設置570座游泳池來儲留雨水，大幅度增強都市地區防洪減災能量、降低積淹水風險。

2016、2017年新北市進一步發布「新北市透水保水自治條例」及「新北市透水保水技術規則」，明文規範透水保水義務人(建築基地使用人、所有人)的維護管理責任及相關罰則，本局更自2019年起擴大規模執行透水保水設施抽查作業，經查常見缺失為「基地內排水溝與集水井淤積堵塞或逕自增設連外排水路」、「雨水貯集滯洪池蓋板無法開啟(過重或需特殊工具)」及「基地排水溝型式變更，無法截流」，均要求違法者限期改善，並於2020年祭出首例罰鍰3萬元，宣示維護透水城市的決心。

新北市府亦將於2020年下半年度再進行120件透水保水設施抽查作業，請新北市設置透水保水設施之各建築基地依據「新北市透水保水自治條例」第8條規範，於每年汛期前及暴雨來臨前做好檢查、維護作業，並應注意上述常見缺失之改善及確認雨水貯留池是否排空，才能確保透保水設施發揮防汛功能，共創安居樂業的新北韌性城市。

蔡總統推動八年20萬戶社會住宅政策，國家住都中心13日表示，自即日起公告啟動首批位在新北市四處基地統包工程招標，並於8月24日截標。這四處基地分別位於新北市三重區兩處、板橋區兩處，預計2024年完工，合計將興建500戶以上社宅。

國家住都中心指出，這次四處基地共將興建500戶以上社宅，房型分為套房或一房型、二房型、三房型及無障礙房，可滿足老、中、青及弱勢族群就學、就業及退休階段的居住需求。

而為帶動地區發展並提供周邊居住服務，將視各基地條件在一樓設有商業出租空間、托嬰中心或幼兒園，戶外也規劃綠地休憩空間，帶給周邊民眾舒適生活品質。

　　地產行業遭遇新冠肺炎疫情的這半年，房企錢袋子受到了什麼影響？從多家房企近日披露的半年業績預告看，現實比想像中更嚴峻。

　　7月13日，招商蛇口(18.990, -0.81, -4.09%)（001979.SZ）公告稱，上半年公司經營業績將同比下降，歸母淨利潤下跌79.59%~83.67%。同為央企的大悅城(6.340, 0.05, 0.79%)控股（000031.SZ）日子也不好過，預期上半年淨利潤為4.5億~6.5億元，同比下降65%~76%。

　　儘管樓市正穩步復蘇，但房企半年盈利直接腰斬，還是讓投資者大跌眼鏡。不僅如此，多家規模房企上半年銷售“亮紅燈”，同比跌幅在兩位元數以上，年度目標達成率不到四成，行業排名也直線下滑。

　　“大部分房企下半年業績承壓，頭部房企抗風險能力較強，而對於中小房企來說生存環境更加艱難，預計短期內難以扭轉頹勢，行業整體盈利狀況承壓。”諸葛找房資料研究中心分析師陳霄認為。

　　疫情衝擊房企盈利

　　與有“注水”空間的銷售資料不同，中報披露期來臨之際，房企半年盈利情況被赤裸裸地放到聚光燈下。

　　最先亮出底牌的有招商蛇口、大悅城、南山控股(4.590, -0.41, -8.20%)（002314.SZ）、中南建設(10.500, -0.10, -0.94%)（000961.SZ）、天健集團(9.270, -0.21, -2.22%)（000090.SZ）、粵宏遠A(2.970, -0.08, -2.62%)（000573.SZ）、津濱發展(2.550, 0.00, 0.00%)（000897.SZ）等企業。

　　小房企南山控股業績跌幅最為驚人。上半年，該公司預期歸屬于上市公司股東的淨虧損為1.45億~2.89億元，下降幅度高達193.22%~285.79%，基本每股收益-0.11~-0.05元。

　　東莞房企粵宏遠A同樣如此，期內歸屬于上市公司股東預計淨虧損750萬~1500萬元，同比變動115.53%~131.06%；基本每股虧損0.0231~0.0116元，而去年同期每股盈利為0.0776元。

　　疫情衝擊下，小房企生存環境確實不容樂觀。而規模房企業績也大露頹勢，給即將到來的地產中報期蒙上一絲陰影。

　　據招商蛇口官方資料，報告期內，該集團預期歸屬于上市公司股東的淨利潤將同比下降79.59%~83.67%，錄得8億~10億元；基本每股收益將錄得約0.04~0.06元，而去年同期為0.60元。

　　“自年初新冠肺炎疫情暴發以來，公司採取減租免租、暫緩開工等措施，經營業務受到不同程度的影響，營業收入和投資收益較預期減少。”招商蛇口解釋稱。此外，受結轉專案地區結構影響，毛利率同比下降。

　　實際上，過去三年，招商蛇口各項盈利指標增速已逐年下滑，其中歸母淨利潤增速依次為28.06%、20.42%、5.20%，逐步創下歷年新低。去年該公司毛利率約34.65%，同樣為近三年最低水準。

　　值得注意的是，去年同期，招商蛇口通過增資擴股轉讓子公司股權，產生稅後淨收益22.26億元，這也導致今年歸母淨利潤預計同比下降較多。

　　同為央企但規模不如前者的大悅城，也陷入盈利困境。上半年，大悅城預期淨利潤為4.5億~6.5億元，同比下降65%~76%；基本每股盈利約0.1~0.15元。

　　受疫情影響，上半年購物中心客流量、出租率雙雙下降，直接導致其租金收入減少；酒店客房入住率大幅下降，收入也同比減少；在最重要的地產板塊上，期內公司達到收入結算條件的商品房資源同比減少，加上結算產品結構變動，導致商品房銷售收入同比下降。

　　與招商蛇口類似，大悅城的盈利能力早已出現滑坡。去年，該公司淨利潤等指標增速較前兩年有所放緩，第三、四季度甚至由盈轉虧，導致大悅城全年扣非淨利潤較上年增長不到一個百分點。

　　陳霄分析稱，疫情對房地產行業的衝擊較為明顯，一季度房企業績受影響嚴重，二季度隨著疫情退去，市場逐漸復蘇，房企銷售業績也開始顯著提升，但上半年整體還是與去年同期相比下滑明顯。

　　可喜的是，疫情下仍有企業實現正增長。其中，中南建設預計上半年歸母淨利潤同比增50%~70%；因專案結轉，天健集團料半年盈利將翻番至12億~13億；津濱發展也扭虧為盈，歸母淨利潤為盈利1.4億~2億元。

　　年度銷售目標承壓

　　從先期指標銷售資料看，今年業績承壓的房企名單遠不止此。

　　據克而瑞資料測算，上半年保利發展（600048.SH）銷售業績同比下跌13.31%，融創中國（01918.HK）同比下跌8.98%，綠地控股(8.490, -0.34, -3.85%)（600606.SH）同比下跌20.82%，新城控股(34.300, -0.78, -2.22%)（601155.SH）跌出行業前十，銷售額同比減少21.76%。

　　除此之外，華夏幸福(19.180, -0.64, -3.23%)（600340.SH）、遠洋集團（03377.HK）、泰禾集團(6.540, 0.00, 0.00%)（000732.SZ）、藍光發展(5.820, -0.08, -1.36%)（600466.SH）、首創置業（02868.HK）銷售額跌幅均在兩位數以上，行業排名也出現不同程度的下滑。

　　頭部房企融創一改去年高增態勢，上半年合同銷售金額1952.70億元，同比下滑8.82%，合同銷售面積、銷售均價同比分別下滑4.66%、4.37%。最低迷的2月份，融創銷售金額僅122億元，同比減少33.17%。

　　若以年度6000億元銷售目標計算，融創上半年完成率僅33%。中金公司預計，融創上半年結算毛利率將同比下降6個百分點，但處置金科股權有望帶來約17億元收益，為上半年業績提供額外支撐。

　　從銷售目標完成度看，今年上半年，36家房企中近半數目標完成率不及40%。融創之外，遠洋集團、富力地產（02777.HK）目標完成率也低於35%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，今年行業整體盈利承壓。在今年發佈業績目標的30家頭部房企中，上半年平均業績達成率為41%，根據行業傳統上下半年“四六開”的業績占比，房企目標達成尚符合預期，但對於半年目標達成率偏低的企業下半年銷售壓力仍然較大。

　　銷售業績承壓，房企紛紛抓緊視窗期發債融資。僅7月份以來，便有廈門建發、上實發展(6.110, 0.01, 0.16%)（600748.SH）、世聯行(3.330, -0.04, -1.19%)（002285.SZ）、陸家嘴(13.560, -0.44, -3.14%)（600663.SH）、招商蛇口、華髮集團發行超短期融資券，用來置換債務儲糧“過冬”。

　　華髮股份(7.540, -0.14, -1.82%)（600325.SH）擬設立融資額不超50億元的租賃住房自查支持專項計畫，融資期限高達18年。該公司還為控股股東華髮集團供應鏈ABS及供應鏈ABN提供反擔保，總融資規模不超過200億元。

　　房企隱形利潤“黑洞”永續債也重出江湖。其中，華夏幸福（600340.SH）擬向平安資管進行永續債融資，金額不超過60億元；華僑城（000069.SZ）也擬發行5億美元4.50%優先擔保永續資本證券。

　　“疫情衝擊下，房企銷售回款承壓，加之當前融資環境較為樂觀，為緩解資金壓力，發債現象較為頻繁。”陳霄稱。以華髮股份為例，截至一季度末，該公司淨負債率較去年底下降11個百分點，但仍高達197%。

　　不過陳霄認為，為迅速恢復疫情後的市場，當下貨幣環境相對寬鬆，隨著疫情影響逐漸退去，市場恢復正常，政策也會適時調整，金融杠杆短期內會有所反彈，但只是暫時現象

　　在上海徐匯區，一套房齡達90年、沒有獨立廚衛、面積僅11平方米的“迷你”老舊房子，在名校學區的加持下，如今價格竟然賣到了近24萬元/平方米。

　　“姐，你來晚了，這套房已經賣掉了。”當記者打聽一套太原路199弄、對口建襄小學的學區房時，仲介崔建軍遺憾地表示，“類似的房子也有，但是單價要30萬了，差不多價格的您得等等看，最近沒有。”

　　崔建軍告訴記者，由於劃片體量小、學區穩固，太原路片區每次有二手房掛牌都會迅速成交。

　　隨著2020年“幼升小”“小升初”錄取工作結束，上海的民辦小學、初中生源“掐尖”時代已告結束，民辦學校將不再具備挑選生源的權利，大批“牛娃”開始向公辦學校回流。隨之而來的，是“學區房”的又一輪狂歡，學區房價格也再度成為市場上與居住價值最不相符的產品。

　　百年歷史的老舊“蝸居”

　　為尋找更多房源資訊，記者近日來到太原路199弄，欲一睹最“迷你”豪宅的真容。

　　太原路原名拉斯脫路，全長0.99公里，北起汾陽路，南至肇嘉浜路，1918年開工建設，有著百年歷史，沿路佈滿了老上海著名的高級住宅。一路走來記者看到，太原路與汾陽路160號“太原別墅”，原是馬歇爾公館；太原路200號為湯恩伯故居，50弄1-2號、56弄1-4號、64弄1-4號的並立式花園住宅均是上海市優秀歷史建築。

　　值得一提的是，為保留歷史風貌，2010年後，太原路已經成為上海市“永不拓寬”的64條道路中的一條。而這套“迷你”豪宅所在的太原路199弄，本身也是上海市優秀建築。如今這一帶居住的“72家房客”中，既有出生於此的老上海人，也有慕名而來體驗老上海生活的外國人，還有因租金低廉租住於此的外來務工人員。

　　雖然這套“迷你”豪宅建造於1930年，沒有獨立廚衛，面積也僅11平方米，但這樣的“使用權房”在著名小學學區的加持下，如今已經是實打實的“搶手貨”。幾年前，這一帶的房價還在20萬~25萬元/平方米徘徊，今年已經飆升到25萬~30萬元/平方米。

　　雖然這套“迷你”學區房已經成交，但崔建軍告訴記者，他手裡還有類似的房源，不過單價要30萬元。

　　記者在太原路附近一家房屋仲介店的房源資訊板上看到，一套位於太原路的房源，面積僅10平方米，總價達305萬元，折合單價30.5萬元。

　　在走訪中記者發現，太原路、復興西路一帶，隨處可見這類極具歷史感的“新裡洋房”，浪漫風景的背後，是逼仄條件下的“蝸居”。在這片新裡洋房，廚房、衛生間仍然需要幾家人合用，不少一樓居民淘米摘菜都在廚房門外進行，而近幾年部分房屋經過自行改造，才實現了衛生間的半獨立。

　　“迷你”學區房單價30萬

　　這樣的老房子也不是突然成為“香餑餑”的。儘管上海已經努力多年辦好“家門口的好學校”，但聲名在外的“徐匯區四大公辦”在家長們心目中仍如雷貫耳。為了能進入建襄小學、高安路一小、向陽小學和匯師小學中的任何一所，家長們使出渾身解數爭搶為數不多的老牌學區房。

　　一位小學在讀的家長告訴《每日經濟新聞》記者，上海搖號新政公佈後一個月內，自己就迅速買好了初中學區房，這幾年學位排序特別嚴格，越早入手越安心。

　　但找到中意的學區房有多難？學校要好、交通要便利、總價要承受得住……在房價本來就居高不下的上海，學區房的價格更是令人望而卻步，特別是在集中了優質公辦教育資源的徐匯區、黃浦區，總上千萬元的二手房比比皆是。於是，聰明的爸媽們摸索出了“小面積學區房掛戶口+出租”的“最具性價比”操作。

　　為了讓孩子進入優質公辦小學就讀，要根據不同小學規定的年限前完成買房和戶口遷移，更熱門的小學甚至只有“報出生”——即出生時戶口落在這套房屋內，才能確保孩子進入對口小學。但這種操作也讓部分學區房價格飆漲。記者瞭解到，對口建襄小學的“迷你”學區房，單價已經飆至25萬~30萬元/平方米，遠遠超過上海市中心各大豪宅項目的價格。

　　如上述仲介掛出的10平方米“迷你”學區房，總價達到約305萬元，不過卻絕對無法滿足一家三口（包括一個學齡兒童）的居住需求。於是，“裝修一下出租”是購買此類學區房的標準操作。

　　“姐，你改造一下，裝個衛生間，租出去2800到3000塊沒問題，再大一點能租到3500塊。”崔建軍指了指自己頭頂的二樓對記者說，“她們就是自己不住，改裝了出租的，不愁沒人租。”

　　買一套小房子掛戶口，是家長們緩解孩子就讀名校焦慮的無奈之舉，而此舉也讓對口學校的入學排序規則逐年收緊。有家長戲稱，這就是“互相傷害”。

香港疫情出現反彈！

7月13日，特區政府衛生署通報，截至下午4時，全港新增52例新冠確診病例，其中本土感染41例，創下單日新高。當日，行政長官林鄭月娥宣佈再度收緊防控措施，包括限聚令和停業令等。可以預見的是，疫情的升級，會使得剛剛有點起色的餐飲業、零售業等行業再次被打入穀底。說好的8月通關，大概率也會被延期。

疫情再次襲港，特首連夜出招

新冠病毒疫情在香港暴發超過5個月，至今累計確診病例突破1500宗，3月曾為高峰期，隨後疫情緩和，但自上週二開始情況急轉直下，本地感染個案不斷增加。7月6日至13日，短短8天，新增的本地感染及輸入確診個案達到253宗，平均每日新增超過30宗。涉及範圍包括茶餐廳、粥面店、的士司機、飯堂、老人院、商場等。

7月13日，香港公佈新增52宗確診個案，其中41宗為本地感染個案，包括20宗個案源頭不明，創單日新增個案新高。另據港媒報導，14日新增至少50宗確診個案，不過具體資料港府還未對外公開。

原定週二早上的行政會議提早於週一下午舉行，特首林鄭月娥在週一會議結束後於晚上8點召開緊急記者會，宣佈自週三（15日）起收緊“限聚令”，禁止公眾地方群組聚集的“限聚令”人數上限將由50人降至4人，餐飲業每日下午6點至翌日上午5點不准設堂食，只能提供外賣。此外，加強邊境檢疫，要求從高風險地區來港人士必須在登機前出示健康證明，證明病毒檢測呈陰性。兩間主題樂團——迪士尼樂園和海洋公園亦需要關閉。

新措施還包括乘坐公共交通人士必須佩戴口罩，違者最高罰款5000港元，在保持社交距離方面，浴室、健身中心、美容院等場所再次關閉，以7天為期限。

“疫情反復無可避免，社會大眾不用過分恐慌”，林鄭月娥表示，“但最近無源頭個案大增，我的態度是（防控）甯緊莫松。”

香港餐飲聯業協會會長黃家和表示，這次社區暴發難以預測將持續多久，料餐飲等行業生意在這一、兩個星期會大受打擊，生意甚至可能會跌回3-4月的穀底。他指出，3至4月餐飲業大受打擊，生意跌了40-60%，即使外賣增加也不足以彌補損失。此次疫情來勢洶洶，可能會相繼有餐飲店解雇員工，選擇關店。

雖然港府已加快發放第二輪基金來紓困，但在持續反復的新冠肺炎疫情打擊下，香港各大商業區人流大減，零售業更是進入“冰河期”。

香港政府發佈的資料顯示，5月零售銷售額同比下降32.8%至268億港元，連續16個月下降。零售業的下滑對香港本地零售公司造成明顯的影響，尤其是香港本地化妝品龍頭股莎莎國際業績陷入低谷。

7月13日晚間，莎莎國際公佈2020年4月1日至6月30日止第一季度未經審核的最新銷售資料顯示，一季度營業額為5.9億港元，同比大幅下滑67.9%，按地區來看，香港及澳門特區營業額為4.06億港元，同比下降74.3%。

受業績拖累，公司股價走勢低迷，在今年3月份還一度走出近10年歷史低位至1.06港元，今日花旗發佈報告稱，莎莎國際2020財年第一季度業績持續疲軟，其中內地遊客消費減少，港澳地區的銷售額下降了74%，門店銷售下降72%。受近期公共衛生事件影響，花旗將莎莎國際目標價由1港元下調至0.96港元，維持“沽售”評級。

野村發表研究報告指，疫情反復之香港零售業無明顯復蘇，維持莎莎國際“減持”評級，以及目標價1.08港元，相較現價1.25港元，依然還有14%的跌幅。

為自救，莎莎國際積極推動電商發展，而微信小程式於去年10月試行，以曾到訪香港及澳門特區零售店的內地客為目標客群。此外，集團還於今年5月下旬起試行利用社交媒體與香港特區的顧客進行互動及線上產品銷售，還有直播也是公司購物宣傳策略。

“我認為莎莎已經在低谷，中長期很難回到疫情前水準。莎莎國際面對國內及跨境電商競爭，以前靠個人遊拉動的增長已失去。加上海南自貿港的發展，免稅購物額將提升到10萬元，也吸引了本來到香港購物的旅客轉至海南。而且疫情加速網上購物的發展，相信未來香港商業地產及零售也難有起色。”中泰國際策略分析師顏招駿表示。

核心商區現空鋪潮

在香港傳統旅遊旺區，無論是商場裡還是街道上，都顯得冷冷清清，市民顏先生向記者表示，“我從沒看到過這麼蕭條的尖沙咀，以前的尖沙咀一到週末就是人擠人，從內地來的遊客拖著大大小小的行李箱過來購物。海港城廣東道的奢侈品店都是要排隊進入的。”

生意蕭條，許多店鋪選擇暫停營業或者直接關門結業，據記者獲悉，海港城商場3樓空鋪至少有20間，包括鐘錶店、時裝店。位於尖沙咀1881 Heritage商場內的另一大牌店鋪TIFFANY & CO.旗艦店，面積近4000平方呎，已於3月底租約期滿時結業，未行使優先續租權，將正式結束該店在港11年的營運。

為了挽留不斷離去的客戶，諸多購物中心紛紛減租，海港城母公司九龍倉置業向租戶減租50%，新鴻基地產、新世界集團、恆隆地產和太古地產有限公司也加入減免租金大軍。

旺角，地處香港九龍半島西部，從行政區劃上，與毗鄰的油麻地、尖沙咀共同構成油尖旺區。如果說中環代表香港最現代繁華的一面，旺角就是這座城市最市井的一面。如今旺角遭遇史上罕見“空鋪潮”，在旺角經營一家電子產品的阿秀向記者表示，旺角西洋菜街出現多達20家空鋪，“疫情期間，每天都有人關店。生意不好做，我現在的生意是之前的三分之一，但門店面積小，暫時還能勉強經營下去。”

美聯工商鋪數字顯示，今年底四大核心區（銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角）租金會大幅下調約40%，相當於重返2006、2007年水準。該區7503間街鋪中有689間空鋪，空置率達9.2%，為2016年以來最高，尖沙咀加連威老道及銅鑼灣謝斐道更分別出現29間及23間空鋪。非核心區則下跌10%至20%，並出現商鋪退租潮及空鋪潮。

美聯工商鋪預計商鋪市場會進入超大型調整期，今年第三季空鋪數目或升至900間，空置率約11.5%至12.5%。

香港出入境旅客流量統計資料顯示，今年7月份內地訪港旅客同比去年同期416萬下跌99%。訪港旅客人數的減少不止影響到餐飲零售，酒店旅遊業也同樣受到嚴重衝擊。

據記者獲悉，目前香港各大星級酒店都在推出大力度優惠政策吸引顧客，比如港島某五星級酒店推出海景客房套票優惠，房價990港元起，還包含800港元餐飲額；房價1490港元起就可以入Club Lounge兼送1300港元餐飲額。而平時旺季，此酒店一晚房價平均高達3000港元。

自3月以來，深圳二手房市場進入復蘇快車道。據國家統計局資料，3―5月份，深圳二手房價格漲幅領跑全國，環比漲幅均在1.6%左右，同比漲幅從9.7%攀升至12.0%，均位於70城市前5。

深圳樓市熱度不減，調控的靴子被業內認為即將落地。

“可以預計調控政策的出臺已經進入倒計時，最近深圳樓市的確有點過熱，寧波、杭州、東莞等地都已經推出一些調控政策，深圳應該快了。” 7月10日，一家前三十強房企的執行董事告訴時代週報記者。

近日，深圳一些新盤持續火熱，比如位於深圳光明區的金融街華髮•融禦華府，預售394套住宅房源，最終8998人認籌，中簽率錄得4.37%，這一認籌數刷新了深圳的搖號紀錄。

樂有家研究中心資料顯示，2020年6月深圳二手住宅過戶10594套，成交均價66034元/平方米，上一次深圳二手住宅月度過戶量破萬套是2016年3月。

深圳樓市懸念：調控何時來？房價如何走？


自3月以來，深圳二手房市場進入復蘇快車道。據國家統計局資料，3―5月份，深圳二手房價格漲幅領跑全國，環比漲幅均在1.6%左右，同比漲幅從9.7%攀升至12.0%，均位於70城市前5。

同時，伴隨著市場的火熱，深圳樓市“喝茶費”“捂盤惜售”“業主加價”等現象開始出現。

“深圳樓市的這一輪火爆，投機炒作起到導火索的作用，最主要是影響了預期。”7月11日，提及近期深圳樓市的表現，易居企業集團CEO丁祖昱向時代週報記者表示。

持續多日的火熱局面，毫無疑問引起了監管部門的注意。

時代週報記者獲取的一份會議記錄顯示，7月4日，住房和城鄉建設部副部長倪虹赴深圳調研，舉行座談會，參會的有萬科、華潤、貝殼等開發商和仲介機構，討論了上半年深圳房地產市場運行情況及存在的問題。

隨後，關於深圳樓市調控即將收緊的傳聞在坊間熱議，7月7日，參與了此次會議的專家向時代週報記者表示，這場會議僅是調研，調控的事情並沒有官方消息。

深圳市住建局隨後回應稱，暫未接到相關通知，一切以官方公示為准。

雖然調控收緊的傳聞尚未正式落地，但此次調研被外界看做是監管部門的重視，這也讓一些房企焦慮。

7月11日，一家國有房企的華南區域投資負責人告訴時代週報記者，他們光明區的新專案將在10月開盤，目前還在跟相關部門協商備案價格，希望能將均價提到6萬元/平方米以上，比周邊項目要貴1萬元/平方米。

“如果政府現在出臺調控措施，勢必會對我們的項目造成影響。”該人士表示。

深圳樓市又行至方向選擇的關鍵節點。

樓市火熱引發關注

90後的付剛（化名），是一名典型的“剛改客”，即有著剛性改善住房需求的一類人群。他在龍崗布吉擁有一套近90平方米的小三居，今年4月初，他以360萬元左右的價格賣掉，希望購置一套位於寶安區或者光明區內480萬元左右的三房。

這樣的總價使得他的選擇範圍比較窄，僅有兩個新盤符合，其中位於寶安區西向的天福華府所剩無幾。光明區的金融街華髮融御花園成為付剛重點關注的樓盤，然而4.37%的中簽率讓付剛落選認籌名單。

金融街華髮融御花園不過是深圳樓市新房火爆的一個縮影。6月20日深夜，另一樓盤新錦安海納公館發佈5套房的誠意登記客戶名單顯示，認籌人數共計1171批，中簽率更是低至僅0.4%。

今年上半年，儘管各地樓市受到疫情不同程度的影響，但深圳依然走出了獨立特性的行情。

樂有家研究中心資料顯示，2月結束，深圳樓市迅速回到了年前的狀態，3―6月，深圳一手住宅月度成交穩定在3000套以上，最高峰在4月的3446套，二手住宅的成交更為亮眼，在6月更是時隔4年再次破萬套，市場復蘇勢頭迅猛。

市場熱度正向上漲輪空以及遠郊的羅湖和龍崗區域傳導，輪動效應明顯。

位於龍崗阪田街道的新樓盤大族雲峰在經歷了去年的冷凍期後，在今年成為購房者心中的“香餑餑”。

“去年初，該項目的進價為5.4萬元/平方米，我們當時還啟動了二三級聯動，但仍然還賣不動，而現在，單價已經漲至5.9萬元/平方米，並且不需要任何仲介代理，不少朋友托我買都沒有買到。”7月11日，該專案的行銷人員告訴時代週報記者。

7月10日，一直專注新盤市場的仲介也向時代週報記者透露，寶安、坪山、光明等熱門區域的新盤自主消化能力非常強，幾乎不給仲介代理，而他也開始轉戰二手房市場。

事實上，二手房市場的火熱程度遠超過一手房。

在新房市場失意的付剛也開始將目光瞄準二手房市場，然而他發現二手房市場的漲幅已超過他的認知。

6月21日至今，付剛已經看過20多套房子，但滿意的房子總會在第二天就被人搶走，而且每套都比前那一套賣得更貴，甚至還遭遇業主臨時加價40萬元。

深圳樓市懸念：調控何時來？房價如何走？


樂有家研究中心資料顯示，上半年二手住宅成交均價為65435元/平方米，環比上漲5%，同比上漲8%。

全國矚目的火爆行情引發了監管層的關注。7月4日下午，住房和城鄉建設部副部長倪虹赴深調研房地產的情況，引發了外界對於深圳調控政策的猜想。

就在第二天，7月5日，付剛收到了仲介發來的微信，是一則關於“深圳馬上要出臺調控政策”的傳言。

深圳樓市要出手調控的消息，在網上引發猜測，大致內容主要有兩點，一是，即使有深圳戶籍，需要滿足2年或5年的社保才能購房；二是調高二手房交易稅費。

突如其來的調控傳言很快傳導到市場的每一個環節。

付剛向時代週報記者無奈地表示，近期購房的人明顯增多，在幾次看房過程中，他遇到了不同仲介帶來的10余個看房人，儼然是一個小型現場拍賣會。

而他只能將預算增加30萬元，希望能儘快在7月內選定。

投機導火索

近日，多位樓市觀察分析人士認為，投資炒房是近期刺激深圳樓市的一大因素。

據深圳中原資料，3月以來，市場中的投資需求比例逼近40%，幾乎達到了2015―2016年的水準。

7月12日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代週報記者，去年底，豪宅稅的調整降低了二手房交易成本，對於投資客而言是巨大利好，再加上今年上半年貨幣寬鬆，大家的買房欲望不斷爆發出來，深圳樓市逐漸被投資所主導。

貨幣政策方面，上半年，國內三次降准，全面降准與定向降准結合，釋放大量流動性。

“留什麼在手上都比留現金好。”7月10日，深圳某房企的行銷總經理向時代週報記者表示，深圳對資金放鬆非常敏感，貨幣放鬆後，有不少親戚都在向他打探深圳樓市的資訊，他也替幾位無暇親力親為的朋友投資深圳房產，而他負責的樓盤專案有20%―30%屬於投資性購買。

7月11日，克而瑞深圳區域總經理陳洪海向時代週報記者表示，3月初，二手房價開始上升，在資金開始流入一手市場後，新房去化也在提速。

同日，易居研究院副院長楊紅旭告訴時代週報記者，深圳先行示範區的建設、前海蛇口自貿片區“雙擴區”、豪宅稅減免等政策，都為市場注入樂觀情緒。

但在中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來，背後的核心原因是嚴重的供需失衡問題，主要問題是，不認真解決供給側的問題，深圳樓市的所有問題都無法破解。

7月12日，宋丁向時代週報記者表示，深圳是全國城市中，潛在需求最旺盛的城市，人口淨增量為全國最多的城市之一，2019年淨增常住人口41.22萬人。

除此之外，本外幣存款以每年平均淨增7000億元的幅度實現快速增長，目前已達到8.4萬億元的規模，名列全國第3。

另一方面，深圳樓市的供給側問題長期存在。根據宋丁提供的資料，深圳市域面積始終不到2000平方公里，其中將近1000平方公里生態控制線，剩下1000平方公里用於開發建設，目前已基本開發完畢。

而產業用地的供應和占比都比較大，例如工業用地，目前仍保留30%的紅線範圍。

其次，城市更新的大量專案都是高科技研發、金融、物流等大型產業用地或城市綜合體項目，深圳住宅用地占建設用地的比例僅有18%，遠遠低於全國平均約33%的水準，更低於國際上40%以上的水準。

樂有家研究中心資料顯示，2020年上半年，全市一手住宅預售不足81萬平方米，是近年來最低值；銷售面積165.86萬平方米，環比下滑17%，同比下滑4%；庫存面積205.05萬平方米，也是近年來最低點。

下半年走勢

2020年下半年，深圳樓市會怎麼走？成為外界最為關注的話題。

儘管深圳市住建局對外表示，暫未收到關於新政的通知，一切以官方公示為准。但在行業人士看來，樓市調控已箭在弦上。

陳洪海向時代週報記者表示，目前深圳市政府正在考慮進一步調控。

“住建局發佈了土地、金融、預售等放鬆政策，加大新房供應，二手房預計會由3年限售變5年，同時會出二手指導價格，嚴控銀行高評高貸。除此之外，深戶籍可能需入戶滿一年或者新深戶連續繳交社保12個月。”陳洪海表示。

“東莞和深圳還是存在著聯動性，今年上半年深圳樓市火爆，也帶動了東莞樓市，此輪東莞收緊是一個前瞻信號。此前金融街萬人搖號的新聞也帶來較大影響，業內開玩笑說，因為金融街引起了住建部的關注。”前述前30強房企執行董事認為，對深圳市場仍然非常看好，下半年估計受調控影響降溫，但基本面在，房價後期還會上漲。

宋丁指出，無論有沒有調控政策，深圳樓市下半年都不可能像5月、6月這樣一路上揚，無論是市場還是政策方面，都可能會有一個卡頓，讓市場不要走得太猛，儘量平穩一些。

“很難達到平衡，成交量和價格上，我們都希望價格不動，成交量一直上，但是有時候恰恰是成交量剛剛上一點，價格就跳上去了，這對於深圳這樣全國房價比較高的城市而言是比較敏感的，市場方也應該相當警覺，避免出現階段性的損失。”宋丁表示。

7月11日，同策諮詢研究部總監張宏偉表示，下半年，深圳樓市肯定還是繼續漲，至於漲幅多少，視情況而定，但從大趨勢來看，市場處於供不應求狀態，資金寬裕的基本面也沒變，所以整體來看還是保持上漲態勢。如果加上調控，應該是在穩定的情況下有小幅上漲。

楊紅旭則認為，從目前來看，政府的調控對樓市影響比較小，因為調控並不嚴厲，只是表態，主要還是以整頓市場秩序為主，這樣起到的作用並不明顯，對市場影響有限。目前市場正在往上走，除非出臺比較嚴厲的政策，比如升級限售限購方面的政策，市場才會逐漸恢復穩定。

“調控加碼”的預警並不能阻擋房企在深圳佈局的步伐。

上述國有房企的華南區域投資負責人向時代週報記者表示，調控嚴格說明市場情況、基本面較好，反而值得花精力去深耕。

在他看來，下半年深圳樓市將穩中有升，而其所在區域公司也會持續佈局。

“一二手房價倒掛的現狀，促使深圳的新盤去化速度高於其他區域，現金回籠速度也因此加快。目前我們在深項目不多，除了在公開市場拿地，也在跟深圳本地房企合作城市更新專案，爭取儘快能推出新的專案。”該人士表示。

從市場表現來看，租賃需求大幅縮減，使得不少房源的空置期延長，近兩個月的成交週期已是常態。在這一過程中，雖然疫情是導火索，但在經過此前的快速擴張後，租賃市場的深度調整似乎也已到來。

又到一年續租時，租住在北京市朝陽區芍藥居的小劉驚訝地發現，當她在6月末續簽租賃合同時，房東和仲介居然“罕見”地未提漲價要求。過去三年，小劉一直租住在該社區的一間一居室內，租金“每年一漲”。

經紀人告訴小劉，這是因為最近市場不好。在同一社區內，此前曾有房主上調租金，並導致原有租客流失。在房屋空置了近兩個月後，房主又不得不降價租出，租金甚至低於漲價前。

貝殼研究院發佈的一組資料顯示，今年6月，北京市平均租金為84.4元/平方米•月，比去年同期下跌5.0%。

北京並不是市場最慘澹的城市。前述機構發佈的資料顯示，今年6月，18個重點城市的租賃交易量普遍下滑，平均租金水準同比下降10.9%。近期，我愛我家研究院，58同城、安居客平臺等機構做出的監測，也得出了類似的結論。

從市場表現來看，租賃需求大幅縮減，使得不少房源的空置期延長，近兩個月的成交週期已是常態。在這一過程中，雖然疫情是導火索，但在經過此前的快速擴張後，租賃市場的深度調整似乎也已到來。

市場“寒冬”

最近幾年，熱點城市租賃房源的供應規模總體保持穩定，租賃需求亦穩步上漲。其中，春節後務工人員返城、暑期高校畢業生就業兩個時點，是租賃需求集中釋放的階段。

由於疫情影響，今年的首個傳統租賃旺季並未在2月如期出現。此後雖然疫情得到控制，復工複產有序啟動，但租賃需求仍未恢復到往年的水準。

在此情況下，空置期延長、交易量下降，成為最直接的市場表現。

我愛我家研究院的資料顯示，今年上半年，12個熱點城市租賃成交總量比上年同期下降近三成。其中，北京約下降23%，武漢、杭州兩城降幅則達到6成以上。受此影響，熱點城市租金價格有不同程度的下滑。

在交易環節，很多房屋的空置期明顯延長。貝殼研究院指出，今年2月和3月，熱點城市的租賃房源成交週期超過60天，此後雖然有所下降，但到6月，這一週期仍然接近50天，比去年6月延長了12天左右。

事實上，今年以來，不少熱點城市發佈了人才新政，並給予落戶名額和租房補貼。但和疫情影響帶來的缺口相比，差距仍然明顯。

諸葛找房資料研究中心指出，雖然各大企業都在積極復工複產，但受疫情影響，企業“縮編人才、降低成本”呈常態，失業率呈現上升跡象，這也導致租賃市場的活躍度並不高漲。

我愛我家在一季報中指出另一個趨勢——疫情會促使“部分租房需求向置業需求轉化”。

近期，北京多家經紀機構和業主向21世紀經濟報導感慨“客戶流失”。今年以來，由於“工作變化”“未返京”等原因造成的未續租情況，要明顯高於往年。

因市場降溫，一些機構開始“反向操作”。近幾個月來，自如、蛋殼、相寓等大型機構與部分業主展開協商，試圖下調房源委託價格，從而降低成本。其中，個別房源的委託租金降幅接近30%。由於很多房源尚在委託期內，此舉引發了大量合同糾紛。同時，這些機構在部分區域暫停拿房，明顯放緩了擴張步伐。

貝殼研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式長租公寓品牌新開門店93家，新開店率為8.2%，低於去年全年71.8%的水準。部分知名長租公寓品牌門店數量負增長，部分門店關停。一些尾部公司甚至出現資金鏈斷裂、倒閉等情況。

同時，房企進軍租賃市場的熱情也大大降低。據統計，截至2019年底已有44家大型開發商開展長租公寓業務，而今年上半年沒有開發商新進入長租公寓領域。

回歸常態？

由高校畢業生推動的第二個傳統租賃旺季，通常出現在每年6月到8月。但從市場表現來看，開局並不順利。

事實上，這部分需求降溫的端倪早已出現。我愛我家研究院的統計顯示，今年上半年，12個熱點城市中，20-25歲年齡層的租賃需求占比為17.7%，明顯下滑，這是由於疫情導致大部分大中專畢業生就業時間延後，租賃需求也有所縮水。

該機構認為，7月為畢業季，預計租賃市場或較6月有所好轉。但鑒於目前多數城市新增市場需求持續收緊，經濟也尚在恢復中，疊加全國疫情存在的不確定因素，租賃市場很難大幅升溫。

在價格端，由於新增需求的持續收緊，供需矛盾加劇，各城市租金上漲的可能性減小，加上地方政府對價格的嚴格把控，租金波動不會很大。

貝殼研究院也指出，視疫情影響的不同，下半年不同城市的租賃市場會維持“低溫”或“中溫”態勢。雖然市場供需關係會趨於緩和，但租客仍然掌握更多的主動權和議價空間，因此價格也不會大幅上漲。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，即使不考慮疫情因素，市場也會出現自發調整。

他向21世紀經濟報導表示，2017年到2018年，長租公寓運營機構進入高速擴張期，一些機構以明顯高出市場價格的水準獲取房源。受此影響，熱點城市的租金水準一度出現明顯上漲。

但在消費端，租房者對價格的忍耐力相對有限，過高的價格會對需求產生擠出效應。因此，在經過此前的非理性發展後，未來一到兩年，租賃市場會告別高增長，價格也將回歸穩定。在此過程中，熱點城市陸續推出的公租房、集體土地租賃房等租賃品類，也會起到平抑市場租金水準的作用。

歷史資料顯示，多年來，熱點城市的租金一直維持上漲態勢，部分年份上漲明顯。但從去年下半年開始，價格明顯下降。

以北京為例，根據貝殼研究院的資料，2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米•月，2020年6月為84.4元/平方米•月，八年半的時間裡，租金上漲了64.7%。這期間，北京經歷了兩次增速超10%的租金快速上漲期，一是2013年，二是2016年-2018年。但從2019年8月至今，北京的租金水準一直同比負增長。

新都城呎價失守1.6萬 第一城五連升斷纜

本港新冠肺炎疫情惡化，打窒樓價升勢。7月首兩周二手十大藍籌屋苑，有近半屋苑樓價按月下滑，兩大新界屋苑將軍澳新都城及沙田第一城更齊齊重傷。新都城在市況轉差兼新盤連月搶客夾擊下，本月首兩周平均呎價已挫至僅15720元，按月大跌6.7%，為屋苑今年3月以來首度同期均價失守1.6萬元關。

沙田第一城樓價連月升勢亦告斷纜，同期平均呎價急走下坡，低見17333元，按月回落2.9%，終止自今年2月起同期連續5個月上揚的走勢。

疫情急惡化 業主有商量

綜合代理及市場消息，本月首兩周十大屋苑合計錄得126宗成交，雖扭轉上月同期跌勢，較上月首兩周共118宗，略為增加8宗或6.8%，惟升跌屋苑參半，個別屋苑更出現價量齊跌的情況。

其中，新都城的樓價跌幅居首，本月截至昨天暫錄得11宗買賣，相對6月同期13宗，減少15.4%；同期平均呎價更由6月的16854元急插6.7%，至最新低見15720元，屬該屋苑今年3月同期錄得15992元之後，相隔僅約4個月平均呎價再度失守1.6萬元關。

美聯物業營業經理陳贊強直言，自本港肺炎疫情惡化，新都城陸續有個別業主擴大減價幅度，「雖然唔係主動減，但埋身傾都好傾咗」，以本月成交的個案為例，大多數個案的造價較原業主底價再擴闊約3%至4%，減幅明顯高於上月同期的不足1%；加上新都城銀碼與同區新盤SEA TO SKY類近，兩者形成競爭，亦間接加劇該屋苑樓價下調壓力。

事實上，在疫情急劇轉差下，據代理資料顯示，新都城過去一周僅錄得2宗買賣，包括3期1座中層C室2房戶，實用面積406方呎，於本月10日以680萬元易手，呎價16749元。上月同期該屋苑2期2座低層F室，屬實用面積363方呎2房單位，售價亦高見679萬元，呎價達18705元。

此外，屋苑個別較低層數單位以低價易手，亦拖低該屋苑平均呎價，例如2期5座極低層A室3房單位，實用面積646方呎，本月初僅以868萬元易手，呎價低見13437元，創該屋苑今年3月以來呎價新低。上月1期5座極低層A室3房戶，實用面積526方呎，以825萬元易手，呎價仍達15684元。

另一邊廂，沙田第一城上月首兩周成交險守雙位數，合計僅錄得10宗成交，本月首兩周交投終迎來反彈，按月急增七成至17宗，惟樓價卻未跟上。資料顯示，該屋苑本月首兩周平均呎價僅17333元，較上月同期17846元，急跌2.9%，終止自今年2月起步的同期樓價升勢，跌幅僅遜新都城。

麗港城逆市價量齊揚

相反，觀塘麗港城卻反過來受惠新盤KOKO HILLS推出，本月價量齊揚。香港置業市務經理許嘉揚透露，由於KOKO HILLS定價較麗港城有明顯溢價，因此不少買家睇中該屋苑樓價有上漲水位而追入，當中更不乏投資者，令該屋苑截至昨天成交量按月大增64.3%至23宗，而上月同期則只有14宗；平均呎價也由上月同期的13674元，急彈4.7%至14322元。

受新冠肺炎疫情影響，地產市場出現波動，高力國際發布季度報告稱，上半年商舖租金累跌17%，由於近日疫情反彈，零售商擴充將更加謹慎，料全年租金下跌33%，舖市最快明年中才會見底。

高力國際數據顯示，整體商舖租金指數第二季按季跌9.3%。四大核心零售區以中環跌勢最急，達14%；銅鑼灣及尖沙咀分別下跌8.6%及8.4%；旺角挫7.7%。

高力國際香港商舖服務高級董事吳凱寧指出，上半年市場由超級市場及家居用品店行業帶動，但7月初本港出現第三波疫情，限聚令再度收緊，令整體市道需要更長時間才能回復正常，零售商下半年謹慎擴充業務。由於出入境關口解封無期、經濟衰弱，個別租用核心區大樓面舖位的商戶或會放棄舖位，預料全年商舖租金跌33%，相信到明年中才有機會復甦。

金鐘甲廈空置率返海嘯期

寫字樓方面，高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢表示，第二季甲級寫字樓整體空置率攀升至8.1%，當中中環及金鐘的空置率約6.1%，回復至2009年水平。上半年中環及金鐘甲級寫字樓租金下跌9.4%，至每呎116.9元，全年更料挫18%。

高力國際亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江認為，疫情持續下，住宅樓價仍企穩，因現時低息環境，未來供應少，加上辣招令交易成本高，業主出售壓力較細，料全年樓價跌幅在5%內。

另外，第一太平戴維斯發布第二季住宅銷售研究報告指出，本港豪宅買賣市場氣氛回升，第二季錄131宗成交，按季增19%，但樓價已較高位下跌10%。因入境限制等措施持續，將影響內地及本港富裕人士入市意欲，下半年豪宅成交量或將回落。

本港第三波新冠肺炎疫情爆發，政府收緊抗疫措施，零售市道料再度受創，盛滙商舖基金為旗下舖位租戶提供減租及補貼，最高減幅達五成，與租戶共渡時艱。

盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興表示，因應疫情加劇，即時為部分租戶作出減租安排，降低其負擔。另一方面，資助租戶送出他們的產品，希望租戶能促成更多生意，長遠增加收入。

大坑地舖回報削半至1.7厘

當中，大坑銅鑼灣道168號至174號百成唐樓地下C舖，建築面積1000方呎，原由便利店以每月6萬元租用，由於鄰近酒店變成中央駐港國安公署，加上附近學校已放暑假，故減租一半至3萬元。該舖上月才以2100萬元完成交易購入，回報由原先3.4厘，降至1.7厘。

紅磡馬頭圍道88號海青閣地下F舖，建築面積300方呎，由月租2.8萬元減租三成至約2萬元，兼補貼外賣平台的「買一送一」優惠。李根興指出，做法等同減租約五成。

中原地產資深營業董事何兆棠指出，今年上半年山頂及南區共錄得77宗二手豪宅買賣，較去年上半年的75宗輕微增加兩宗（2.7%）；總成交金額約76.6億元，較去年同期約114.45億元挫33.1%。何兆棠表示，近日二手豪宅放盤量增加，貼地價放盤比例微增，加上各國推出量寬措施，可望吸引用家和投資者購買豪宅物業。

他預計，下半年二手豪宅交投量可較今年上半年增加30%至40%；樓價則受疫情等影響，料有5%至8%波幅。

業界料二手樓市 短期呈量跌價穩

突然而來的第3波新冠肺炎疫情，令二手市場有所降溫，加上月內有多個焦點新盤開售，10大屋苑上半月交投按月減少約6%，但同期呎價依然硬淨，升幅介乎0.3至4.5%不等，業界預期短期二手樓市將呈量跌價穩的趨勢。

據本報統計的10大屋苑，7月上半月累錄約100宗成交，力保百宗水平，僅較6月同期約106宗成交，減少6%，而半數屋苑按月成交上升4至7成不等，當中以鰂魚涌太古城升幅達7成。

康怡量增4成 價升2%

太古城本月暫錄17宗成交，近半數成交於近日促成，而且不乏連租約易手，最新成交為海星閣高層C室，實用面積662平方呎，屬東南園景3房，成交價1,390萬元，實用呎價20,997元。

區內代理指出，盡管近日疫情升溫，但區內的睇樓氣氛仍算穩定，而準買家不再憧憬疫症會出現大幅減價的情況，反而見樓價合理，業主較易傾價而入市。事實上，本月成交中，實呎均價逾2萬元者佔10宗，連租約亦達5宗，整體均價較上月同期增幅達4成。至於同區康怡花園，雖然暫只有7宗成交，但因錄有新高價成交，量、價均較上月同期分別上升4成及2%。

而天水圍嘉湖山莊本月成交量與上月相若，惟疫情下近日睇樓量明顯減少，個別業主亦借勢減價沽貨。

一城新都城呎價跌

而10大屋苑中僅沙田第一城及將軍澳新都城平均呎價按月下滑，其中，沙田第一城因為佔半數成交屬3房戶，令呎價被拖低，按月回落達4%，而其餘8個屋苑實呎均價按月上揚0.3至4.5%。

10大屋苑中以鴨脷洲海怡半島呎價增幅最顯著，按月上升5%，至實用呎價約17,524元，呎價高企與月內多促成多宗新高價有關，最新易手的4房頭排海景戶，實用呎價約2.1萬元，創屋苑今年以來新高。區內代理指，海怡半島近期放盤量有所增多，而新放盤單位叫價較市價略高，盡管業主有議價空間，但只限1%、2%，此亦導致買家入市步伐較慢。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，疫情急轉直下，近日所見二手睇樓量大幅減少3成，買家雖憂慮疫情擴散，但對樓市仍有信心，始終低息、量化寬鬆環境持續，買磚頭既可自用又可保值，至於下半月走勢，需取決於確診個案是否增加，預料二手交投因而受阻。