房市回溫 雙北推案2位數勁揚 上半年北台灣增5.5% 全年上看1.15兆

儘管今年上半年房市有總統大選、武漢肺炎干擾，但市調單位統計北台灣各縣市推案量，仍比去年同期增加近300億元總銷案量，年增幅5.5%。專家分析，隨著疫情趨緩、全球大降息，建商重拾推案信心，若買氣維持穩定復甦，看好下半年推案量有望達5800億元、全年達1.15兆元。

年初在疫情衝擊下，北台灣推案市況曾一度急凍，根據《住展》雜誌統計北台灣今年上半年推案量，僅雙北市推案量上揚，其中台北市案量1618.58億元，較去年同期增18.1%，新北市案量2219億元，年增幅14.7%，其他地區推案量皆下滑，以基隆年減81.6%最多。

基隆年減81.6%最多

從整體看來，雖然第2季案量較去年同期減少455億元、年減約13.6%，但觀察整個上半年推案量達5652.32億元，仍較去年成長近300億元，年增幅約5.5%。《住展》雜誌研發長何世昌指出，北台灣上半年推案呈現開高走低再拉高，是受到總統大選和疫情影響，推案量暫時下滑，尤其3、4月表現最低迷，但5、6月疫情趨緩拉抬買氣，建商重拾推案信心，案量得以回升，且主要以雙北市在撐盤。

「台北市新建案主要來自都更、危老，推案蜂擁入市。」何世昌表示，加上市場買氣熱絡，有助拉抬建商推案信心。台北市雖為受疫情衝擊最劇烈的地區，建案買氣略有下滑，但房價不跌反漲，主因是第1季釋出的建案價格多數偏高，且建商多半惜售，房價受惠低利率與貨幣寬鬆利多，進而推高整體房價。

新北集中新興重劃區

新北市推案主要集中在新興重劃區，如新莊的副都心、頭前與塭仔圳重劃區建案推陳出新，以2~4房大樓為主，隨著防疫陸續解禁、市場湧現報復性消費，吸引原本持觀望態度的買家上門。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，今年上半年全球經濟市場大受疫情影響，但內需型企業老闆反而賺了意外之財，轉將獲利資金投資不動產市場，也有不少購屋族看好受疫情影響而出現利空的物件，搶買高CP值產品，特別是新北市過去賣壓偏大的重劃區，近期已出清不少物件。

至於基隆推案量縮嚴重，何世昌直言，基隆房價從去年第2季突破每坪2字頭後，對台北客及本地人的吸引力降低，「同樣價格，台北買家也許會選擇淡海新市鎮等更有建設題材的地區。」受買氣低落影響，建商推案意願也下滑。

外圍縣市易受到忽略

陳炳辰也說明，因為購屋族搶進雙北房市，外圍縣市就容易受到忽略，以基隆來說，原本就非交易熱區，以內需市場為主，原本具鄰近雙北的地緣性優勢，如安樂、信義、七堵等區建案都來到單價3字頭，已相當於不少新北市熱區的中古屋，買方自然容易轉向，都是當地新案量能走低因素。

台灣大道是台中市知名度最高的道路，因具捷運藍線開發潛力，成為開發商購地卡位的熱門路段，今年沿線至少將有6案推出，包含鉅陞建設、大通地產及聯聚建設旗下品牌皆有插旗，備受矚目。

近1年推案上看300億

原本就具全國知名度的台灣大道，近日在台中市府舉辦「台中捷運藍線綜合規劃公聽會」後，更具話題性，不少開發商摩拳擦掌搶進，因沿線素地少，多靠整合產權或危老建築，近1年推案總銷上看300億元。

今年下半年台灣大道就有「理仁柏舍」、大通地產台灣大道案2大危老案出動，前者由聯聚建設旗下理仁建設推出的平價宅，規劃45坪，預計928檔期公開；擅長整合的大通地產則於今年4月取得台灣大道、五權路口危老建築審核，將興建地上22層住宅大樓，規劃28至39坪，開價每坪40~46萬元。

上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔分析，台灣大道沿線40坪以下產品選擇少，「大通案」總價壓在1500萬元內，加上西區地段無可取代，「到哪裡都四通八達，吸引在地客入手。」

鉅陞建設也在西區推出「東方博舍」，規劃17~28坪，總價1800萬元內，鉅陞建設總經理褚學忠說：「台灣大道行經最具代表性的地點，是台中真正的市中心，讓房市行情燙金未來可期。」其他還有國雄建設新案、「市政愛悅」、「W ONE」等30坪內小宅案，總價控制在千萬元。

涉嫌詐貸472億元的潤寅集團，旗下子公司不動產先後落入法拍市場，昨（16）日開標的台北市文山區公寓，以無人投標收場。此外，台北地院最新公告中，又有四筆潤寅集團旗下房產慘遭法拍，合計目前有六筆不動產遭查封，一拍累計底價近3億元。法拍業者指出，由於一拍底價都高於市場行情，預計要到三拍才有望吸引投資人進場。

老牌貿易商潤寅集團負責人楊文虎、王音之夫妻，涉嫌長年偽造不實交易文件，向12家銀行詐貸472億元，創下台灣史上最高詐貸紀錄，集團旗下不動產也相繼遭到查封。

根據台北地院公告，位於萬華區的建案「有富正旺」有三戶遭法拍，債務人皆為潤寅旗下的易京揚實業，一拍底價落在2,000萬~5,000萬元不等，預計10月6日執行一拍。此外位於中正區的「宏綺首相」也有一戶遭法拍，債務人也是潤寅旗下潤琦實業，一拍底價在1.05億元，預計8月13日執行法拍。

無獨有偶，同樣為潤琦實業持有的文山區公寓，一拍底價落在1,910萬元，昨日執行一拍卻以無人投標收場，後續拍次尚未公告。

王音之名下位於台中市西屯區的豪宅「鄉林皇居」，今年初傳出23樓戶遭法拍，目前已兩次流標，第一拍今年6月初以5,500萬流標後，7月初進入第二拍4,400萬也流標收場，本月底第三拍底價3,520萬元，雖與第一拍相比減價1,980萬元，但仍與市場行情相近，對投資人吸引力不大。

房市發展向來以重劃區為主的桃竹地區，舊市區可建地稀有，近年政府投入軌道建設，如桃園鐵路地下化、捷運綠線、新竹大車站計畫，桃竹二個發展成熟的火車站站前商圈推案，成交價「坐3望4」，日前交屋的桃園「建城京璽」、新竹東門圓環的「東城100」，今年均有單價站上40萬的交易。

台鐵火車站長年都扮演各縣市門面的角色，桃園及新竹火車站站前商圈的精華地，更長年蟬連該縣市「地王」，不過因發展早、高商業密度的市容老舊，站前商圈發展受限，近年桃園捷運綠線動工、桃園鐵路地下化啟動，新竹大車站計畫也已進入規畫階段，為桃園、新竹二個火車站前商圈投入再造生機。

桃、竹二個火車站的站前商圈，挾著地段精華、商業成熟、新供給稀有的優勢，近年最高房價單價站上4字頭，以桃園站前來說，根據最新實價登錄顯示，日前完工的大同路小坪數住宅案「建城京璽」，平均房價站上每坪40萬，最高單價達每坪42.2萬，此外，如「國泰賦都」、「濟弘皇璽」過去預售最高也都曾有4字頭的成交價。

新竹火車站前的東門圓環，除了去年交屋、豪宅規畫的「磐龍壹號樓」實價揭露房價普遍站上4字頭，高樓層最高單價達每坪45.9萬外，豐邑機構投資興建、在東門圓環旁的「東城100」，今年也有高樓層戶站上每坪40萬元。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，近年桃竹房市發展以重劃區為主，由於土地供給充裕、建案基地規模大，加上未來建設及遠景題材，使房價具創造性，包桃園的藝文、青埔、中路以及新竹的關埔、竹北高鐵特區、水岸區，精華地段的大坪數優質推案，不少最高房價都已站上4字頭。

過去相對欠缺題材的桃、竹站火車站前商圈，近來小宅需求強，商業成熟的舊市區，在都心再造、投入交通建設改善下，反而成為創價優勢。

國產署16日標售高雄捷運R5前鎮高中站五筆土地、共2,316.21坪，吸引七家建商競標，結果由在地的福懋建設「全掃」，京城建設集團也全數參與競標，其中，標號10的建地，京城比得標的福懋建設，只差了67.9萬元，飲恨落敗，也顯示競爭的激烈。

財政部國產署16日標售的土地雖然全部脫標，入帳總額達13.89億元，但市場人士也指點其中的奧妙之處，此次標售的土地，每筆都小於500坪的「分割標售」，因為中央政府規定500坪以上的土地，不可出售。

國產署這批位於高雄捷運R5前鎮高中站生活圈的土地，過去就是建商的最愛，2017年12月標售時，永信也曾出手得標，當時得標價每坪46.3萬元，此次國產署的脫標價格，則從每坪53.35萬元到71.87萬元，三年之間，土地上漲了15.23％到55.23％。

受疫情影響，上半年房市推案量呈「開高走低再拉高」格局，展望全年，市場估計若第四季旋轉豪宅「陶朱隱園」、「Diamond Towers」兩大指標豪宅加入開賣，北台灣全年案量將再加碼1千億，今年有機會挑戰1.3兆，直逼2013年1.34兆的史上最大推案量紀錄。

住展雜誌16日調查，上半年北台灣預售和新成屋推案量比去年同期攀升5.5％至5,600多億，預期下半年將再噴出、估達5,800億元，全年上看1.15兆元。

住展雜誌研發長何世昌表示，上半年干擾因素多，經歷總統大選、新冠肺炎輪番轟炸，但在超低利率與資金行情支撐下，房市卻展現強大韌性，讓建商推案信心大增，全年推案量可望進一步攻高。他指出，若「陶朱隱園」、「Diamond Tower」兩大豪宅案年底前開賣，全年推案量可衝高至1.25兆~1.3兆元，量能十分可觀。

何世昌分析，上半年推案呈現「開高走低再拉高」格局，像洗三溫暖一般，總統大選後原預估上半年推案量可能有6千多億，但疫情爆發後推案瞬間急凍，至5~6月遞延案量再度湧現，建商更重拾推案信心。

住展統計，上半年台北市推案量激增18％傲視北台灣，新案突破1,600億元，主要動力是都更、危老推案躍增。至於新北市案量也逾2,200億，年增近15％，主要戰區在新店、新莊、三重、淡水等地新興重劃區，尤以新莊比去年同期暴增近200多億最驚人，包括副都心、頭前與塭仔圳重劃區，新建案源源不絕登場開賣。

相對地基隆市萎縮逾八成，上半年推案量僅23億元；宜蘭推案量約85億，較去年衰退約18％；新竹推案量近500億，比去年減少約15％量體；桃園衰退幅度較小，比去年略減約2％。

房地合一稅上路後，不時傳出民眾繼承有房貸的房子，轉賣雖有賺，但是房地合一稅一扣，反而要倒賠。財政部15日發布解釋函令，繼承房屋轉賣可扣除房貸部分，再計算獲利，專家說，令許多人喊痛的房地合一bug，可望部分解套。

高源估價師事務所所長陳碧源表示，財政部解釋令確實可解決繼承有房貸房子，繼承人不想背債，把房子賣掉，沒拿到半毛錢，反而要繳交房地合一稅的問題。

不過，解釋令對高額貸款有利，如果長輩省一點，不想貸太多，或是窮一點，沒辦法貸太多，若貸款金額低於房地公告價值，並不適用，可能還是得面對房子賣掉沒錢拿，反而得繳稅窘境。

房地合一稅規定繼承取得的房產，繼承人若出售，獲利金額以實際出售價價格，減掉土地公告現值、房屋評定現值計算，然後再依持有年限，將獲利金額乘以45%、35%、20%等稅率，計算稅額。

之前有民眾表示，媽媽買了一間總價1,000萬元房子，貸款750萬元，持有一年後，他繼承持有一年後想以原價1,000萬賣掉，結果代書跟他說，市值1,000萬-公告價值250萬=獲利750萬。750萬元再乘以35%稅率，賣房必須繳房地合一稅262萬。

但他以1,000萬元賣掉房子，還給銀行750萬元，手上只剩250萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，分文拿不到，還得倒賠12萬元。

這問題過去幾年一直被提起，市場形容這是「房地合一的bug」，法令不改，問題不能解決。

歷經多時，財政部昨天首度針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅，發布最新解釋函。

解釋函全文為：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。」

「嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

陳碧源表示，全文意思簡單說，出售繼承的房屋，如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

不過財政部也設下了幾個條件：

一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，向民間二胎借的就不適用。

三、繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用。

四、售後後，貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

陳碧源表示，其中規定債務餘額必須大於房地的公告土地現值及房屋評定現值合計額，有點不公平，因為長輩如果省一點，不想貸那麼多錢，或是窮一點，沒辦法貸到較高額度，就不能用，反而長輩若貸好貸滿，就可受惠。

陳碧源指出，為何被繼承人留下債務餘額小於公告現值，該債務反而不能抵扣？函令並未說明，財政部的解釋令雖解決房地合一稅Bug問題，但是似乎也會引導大家多貸款買房。另外，此一解釋函只適合自然人，不適用法人，是否會影響有錢人現今大多以公司法人置產的思維，有待觀察。

房產專家表示，房市在低利、資金潮支撐下已呈現「無基之彈」，像是指標新興重劃區江翠、央北房價漲幅超過10%~15%，只要低利環境不改、資金潮未退、政府不打房，過多資金追逐資產狀況將會持續下去。
住展雜誌研發長何世昌表示，今年這波房市買氣轉強，其實年初就悄悄開始，主因低利環境，加上不少短線投資客認為疫情短期內將結束，過年前就開始布局，就是「睹」短期內低利環境不會改變。

之後，新冠疫情爆發，雖干擾3、4月房市，但各國隨即做出降息、貨幣寬鬆政策，推升5、6月以來投資買盤大舉搶進房市。

另外，台商回流、資金特赦條款也是市場回暖助力之一，導致去年至今新台幣持續升值，且受疫情影響，每年有固定資金會投資海外不動產的壽險，在人出不去、錢也出不去下，資金又倒在國內房地產，加上銀行資金寬裕，民間投資方借錢容易，過多資金追逐，造成這一波房市買盤湧現。

何世昌強調，只要低利環境不改、資金潮未退、政府不打房，這三大政策沒有調整，市場過多資金就會持續追逐資產，房市脫離基本面的「無基之彈」狀況將會持續下去。

廠辦需求帶動新北土城工業地產交易活絡，長虹建設近日砸下61.39億元買進土城區9,524.67坪土地，中工的「土城AI智慧園區」也預計下月開工，未來還有國泰人壽及華南金擬興建的三棟廠辦，後續四年內廠辦將供給逾12萬坪。商仲業者認為，土城工業區機能成熟、需求強勁，確實是目前工業投資瞄準熱區。

除了長虹近日砸逾61億買地，德恩建設3月中也以38億元購入土城工業廠房，合計投資額已超過百億規模。

第一太平戴維斯統計也發現，過去土城大型工業地產投資並不亮眼，除了2018年無大型交易紀錄，2016年僅43.27億元，2017、2019年也只有10.5億元左右的投資金額，不過今年大幅成長，投資金額躍升到104.08億元，顯見區域發展值得期待。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，土城工業區發展成熟，除受惠捷運藍線通過，該區域內廠辦多半針對樓高、載重等都有規劃，因此吸引有生產需求的產業聚集，且承租成本也較北市低，未來工業地產需求十分看好。

此外，目前土城擬興建廠辦的指標案，包括中工8月要動工的「土城AI產業園區」，占地高達1.6萬坪，國泰人壽也有7,000多坪土地擬興建一棟產辦，華南金土城都更案基地面積也有2,000多坪，合計三案未來供給量就超過12萬坪。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，土城區內有土城編定工業區、頂埔科學區，目前有鴻海、正崴、億光等知名廠商，過去多以金屬、機械、電子零組件製造業廠商為主，近年則因產業升級需求、需求外溢等利多加持，成為工業投資瞄準的熱區。

黃舒衛分析，土城工業區開發超過40年，但建物更新、產業升級需求更具急迫，包括中工、國泰人壽、安澤建設、華南資產及勝仁針織案都啟動都更程序。

除了產業升級需求，黃舒衛指出，從國壽廠辦預計做智慧物流倉，華南金擬做資訊科技大樓使用，可預見未來有機會進駐土城的產業，與過去的產業別截然不同。

近年辦公室市場供不應求，在雙北商辦、廠辦搶蓋風潮下，建商依舊積極獵地布局廠辦市場。

商仲業者指出，由於近年企業總部化需求十分強烈，加上這些有總部化需求的產業，仍有部分低度生產活動，讓建商看好廠辦商機，相繼獵地往客製化方式興建與銷售。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，近年企業總部化需求強勁，且各產業別需求也截然不同，因此過往建商先建後售方式，在近年轉變為客製化興建模式，建商透過前期預售給企業，再按照需求興建。

金隅集團(601992)7月16日晚間披露業績預告，上半年預計盈利12億元至16.5億元，同比下滑46%至61%。受新冠肺炎疫情影響，房地産結轉項目中，保障房佔比增加較多，且報告期商品房結轉項目毛利率較低，導致房地産板塊營業收入及毛利水平同比降幅較大。受疫情影響，水泥企業下遊客戶復産較晚，水泥業務營業收入和利潤水平同比降低。

　　目前，大多數房企均已披露5月經營簡報。根據各公司公告及克而瑞資料整理顯示，2020年6月，34家千億規模房企合同銷售（全口徑）合計約為9904.53億元，較5月的7481.23億元環比增長32.39%，較2019年6月增長13.62%。截至6月31日，房企上半年銷售收官，2020年1-6月，34家千億規模房企合同銷售額合計達36477.65億元，較上一年度同期的37400.74億元同比下降2.47。1-3月新冠疫情給房企的銷售帶來重創，幾乎5成房企前兩月銷售額同比下滑超50%，4-6月以來，房企銷售逐步開始恢復正常，但值得注意的是，此次疫情後的反彈並不是集體回升，銷售的分化更為顯著。

　　6月8家銷售額同比下滑 遠洋集團同比跌近40%

　　6月，34家千億規模房企合同銷售合計約為9904.53億元，較5月的7481.23億元環比增長32.39%，較2019年6月也實現了13.62%的增長。環比5月，6月僅有4家房企銷售額下滑，碧桂園環比降幅最大，為23.61%，祥生地產和美的置業分別下跌11.43%、5.49%，佳兆業微跌0.89%。

資料來源：公司公告、克而瑞 製錶：大眼樓管資料來源：公司公告、克而瑞 製錶：大眼樓管
　　對比2019年6月來看，34家中有8家銷售額呈同比下降，遠洋集團同比跌幅近40%，碧桂園、藍光發展(5.570, -0.19, -3.30%)、華夏幸福(17.900, -0.95, -5.04%)則跌超20%，新城控股(32.400, -0.99, -2.96%)和綠地控股(8.190, 0.10, 1.24%)跌10%左右，而祥生地產跌幅相對較小，不到1%。

　　此外，還有26家房企6月銷售額呈同比增長，其中，綠城中國增長幅度最大，達到100.49%，融信中國、中梁控股份列第二、第三，漲幅分別為95.7%，81.89%。

　　值得注意的是，6月銷售額呈同比增長的房企，其銷售均價不少都出現了不同程度的下滑，同5月一樣，存“降價保量”，雖銷售額取得了增長，但將對利潤率造成一定的影響。中國恆大6月均價同比下滑幅度達到17.75%，雅居樂、中海地產、旭輝控股、華潤置地下滑幅度也均超10%。佳兆業表現較為優異，均價單月增幅超4成。

　　疫情後房企銷售分紅更顯示出，強者恆強，未來兩極分化或會進一步加劇，房地產行業在政策調控、競爭加劇等因素影響下，量價齊升愈發不易，房企的利潤率或也難以再續往日“輝煌”。

　　銷售目標達成率大部分在40%左右

　　1-3月由於疫情對房企的銷售帶來重創，但4-6月隨著疫情漸漸褪去，銷售出現明顯分化，部分房企近兩個月銷售額快速反彈，恢復正增長，但部分房企卻持續承壓，競爭不力拖累了上半年的整體銷售成績，如遠洋集團、新城控股等。

資料來源：公司公告、克而瑞 製錶：大眼樓管資料來源：公司公告、克而瑞 製錶：大眼樓管
　　2020年1-6月，34家千億規模房企合同銷售額合計達36477.65億元，較上一年度同期的37400.74億元同比下降2.47。在5-6月的奮力降價搶收下，整體上半年的銷售成績要比預期中好一些。

　　其中，34家千億房企中有20家上半年合同銷售額呈同比下降，華夏幸福跌幅最大，達38.28%，遠洋集團次之，為30.36%，其次中國鐵建(8.990, -0.15, -1.64%)、綠地控股和新城控股的下滑幅度也均超20%，藍光發展、富力地產、中海地產、保利地產(16.140, -0.31, -1.88%)等則跌10%多。

　　並且，遠洋集團、新城控股、保利地產、融創中國、正榮地產、旭輝集團、萬科和雅居樂都系量價齊跌，尤其是遠洋集團在銷售均價下滑9.17%的情況下，銷售面積大幅下滑了23.33%。


　　另外還有14家1-6月合同銷售額同比上升，綠城中國同比增長35.76%，同比增幅最大，中國金茂和中國恆大分居第二、第三，分別為31.12%、23.79%。

　　從全年銷售目標完成率來看，上述34家千億房企中有10家暫未透露或未設定全面銷售目標，在其餘24家設定了銷售目前的房企中，1-6月完成率超50%的僅有三家，濱江集團(4.850, -0.19, -3.77%)、中國恆大和中國金茂，8家完成率在40%-50%，12家在30%-40%，綠城中國半年完成率僅26.91%。總體來看，下半年銷售壓力不算小。

　　（注：統計口徑均為全口徑銷售，資料優先取自各家公告披露，若未披露全口徑資料或截至發稿暫未披露6月銷售簡報則取克而瑞資料。）

　　大悅城(5.830, -0.26, -4.27%)披露半年度業績預告，預計2020年上半年盈利4.5億元至6.5億元，上年同期為18.69億元，同比下滑65%-76%。

　　上半年的疫情對“持有物業+地產開發”雙輪驅動的大悅城來說，影響要遠大于一般房企。3月底業績會上，管理層曾透露，一季度大悅城商業已經造成的損失約4個億，占到全年租金收入的10%-15%。雪上加霜的是，上半年住宅物業銷售也不理想，權益銷售額同比下滑了31%。諸多因素加起來，導致一季度經營活動現金流大幅流出25億，而上年同期為流入2.37億。

　　對剛剛經歷資產重組，負債激增的大悅城來說，下半年很重要！

　　業績下滑超60% 權益銷售額下滑31%

　　大悅城披露業績下滑主要原因是：（1）購物中心運營受新型冠狀病毒肺炎疫情影響顯著，客流量、出租率下降，同時為共同應對疫情，公司積極履行央企社會責任，對租戶推出租金減免政策以減輕其經營壓力，致購物中心租金收入同比減少；（2）疫情導致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店業務收入同比減少；（3）本期達到收入結算條件的商品房資源同比減少，以及結算產品結構變動，商品房銷售收入同比下降。

　　大悅城旗下港股上市公司大悅城地產近期也發佈公告稱，上半年綜合溢利同比下滑70%至85%。

　　對“持有物業+地產開發”雙輪驅動的大悅城來說，疫情影響要遠大于一般房企。2019年公司合計337.87億元營收中，來自商品房銷售和一級土地開發的收入占比近80%，投資物業、酒店經營及物業管理業務占比達到近20%，是重要收入來源。

　　一季度淨利潤同比下滑74%，考慮到上半年整體下滑幅度為65%-76%，可以推測二季度經營情況並沒有明顯好轉。如果下半年繼續受疫情影響，全年業績或許要承受較大壓力。

　　從一季度情況來看，引起大悅城業績“撲街”的原因較多。除了結算項目減少，投資物業租金大幅降低之外，也包括表外項目虧損，以及少數股東損益占比的大幅提升。

　　一季末投資淨收益為-4151萬元，上年同期為1.25億，相當於減少了1.67億。與此同時，大悅城少數股東損益達到2.72億元，占當期淨利潤比重為59%。而2019年一季度，少數股東損益占比為34%，這說明公司結算項目權益占比在迅速下降。

　　根據克而瑞榜單，上半年大悅城集團全口徑銷售額311.3億元，同比下滑14%；權益銷售額161.9億元，同比下滑31%。權益銷售占比僅為52%，相比2019年，下滑了13個百分點。

　　大悅城2019年初完成重組，當年管理層提出了發展目標——三年簽約銷售破千億。2019年其全口徑銷售額為619.9億元，距離千億目標尚有380億。

　　為了達到這個目標，大悅城近年來在積極擴儲。2019年全年拿地總價179.57億元，規劃建面340.1萬平方米（Wind統計資料，權益口徑），拿地力度達到44.78%（拿地金額/銷售額）。今年上半年拿地金額64億元，新增建築面積273.48萬平方米，同比增165%。

　　由於資產重組及大手筆拿地，大悅城負債激增。截至2019年末，有息負債為691.16億元，較上年大幅增加。而截至2020年3月31日，累計新增借款金額約100.21億元，占2019年末淨資產比例為23.56%，期末借款餘額增至791.37億元。

　　截至一季末，大悅城帳面貨幣資金337.82億元，短期借款加一年內到期的非流動負債為168.51億元。現金雖然足夠覆蓋短債，但是龐大的利息費用也是不小的負擔，2019年產生的利息費用高達25.59億元。

　　持有性物業收入占比近20% 上半年損失慘重

　　大悅城是中糧集團旗下唯一的地產平臺。2017年大悅城開始A股與H股的資產重組，最終形成“A控紅籌”的架構，港股大悅城地產成為A股大悅城子公司，後者持有其64.18%的股份。

　　整合完成後，大悅城形成持有物業和住宅開發雙輪驅動的業務模式。持有型物業主要以大悅城綜合體為主，春風裡和祥雲小鎮兩條產品線為輔助。

　　2019年公司合計337.87億元營收中，來自商品房銷售和一級土地開發的收入占比近80%，投資物業、酒店經營及物業管理業務占比近20%。

　　關於持有性物業，2019年4月，大悅城副總經理姚長林曾提到，未來 3-5 年持有性項目將超過 50 個。目前包括大悅城、寫字樓和酒店公司已經擁有20個商業項目，在建9個商業項目。

　　過去幾年，租金增長主要來自面積擴張和商戶銷售額的增長。根據2019年年報，大悅城已經開業的專案包含13家購物中心、5處寫字樓及多個酒店，2019 年在建擬建的購物中心專案還有 12 個，覆蓋中國大部分一二線核心城市。

　　上半年疫情影響最嚴重的就是購物中心和酒店，大悅城稱“隨著全國疫情得到有效控制，自 2020 年 5 月起公司購物中心、酒店的運營情況及住宅銷售情況已有所改善。在做好疫情防控的情況下，公司通過嚴控費用、 開展產品創新、整合線上行銷等多項舉措力爭追回業績”。

　　在3月底召開的2019年業績會上，管理層透露，“截至3月23日，大悅城商業整體銷售額下滑80%，已經造成的損失約4個億，占到全年租金收入的10%-15%。”，“對於全年來講，將要通過多方面回追損失，目標是在營收上回追5%-10%，把租金損失控制在5%-10%，並力保淨利潤不受損失。”

　　疫情影響下，實體商業會加速分化，大悅城即將開業的專案也勢必會受到影響。雪上加霜的是，公司的住宅物業銷售，尤其是權益銷售額也出現大幅下滑。上半年經營活動現金流淨額為-25.38億元，比上年同期減少27.75億元。下半年如果不出現好轉，全年將面臨很大壓力。

一石激起千層浪。深圳樓市“7.15新政”重磅落地後，炒房團很快出現一波明顯降溫。

據悉，當天政策公佈後，不少樓盤掛牌價出現了明顯的調整，遭遇打擊最快的當屬領漲深圳樓市一網紅盤。有仲介在微信群透露稱：“之前該樓盤業主底氣十足要價1150萬；新政一出，掛盤價直接跌到900萬”。一口氣，直接砍掉了250萬！

從二手房仲介平臺上不難看到，此前被炒房資金熱捧的深圳南山、寶安等區域多個社區均出現集體降價潮，降價幅度從20萬到400萬不等。

不過，有業內人士指出，由於受益此前幾輪漲價行情，不少樓盤價格回檔後仍高於市場平均價。“新政主要為了摁住深圳樓市的瘋漲。”同時，也有網友討論稱，新政“一刀切”，部分可能誤傷剛需盤，建議後續出臺相關細則，給政策打上補丁。

深圳樓市出臺“最嚴限購令”

限制房票、限制假離婚買房

號稱“最嚴深圳樓市調控政策”重磅落地，“7.15新政”成為這兩天各大微信群討論最火熱的話題之一。

7月15日上午，深圳市住房和建設局發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，調整商品住房限購年限。

上述通知，圍繞買房資格、增值稅免征門檻、貸款年限等各方面均有明確規定，也被業內稱為最嚴限購令。

其中，政策明確提及的內容主要包括以下幾點：

1，提高深圳購房門檻。從原先的深戶或連續繳納社保滿五年，提高到在本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。

2，提高貸款買房首付成數。購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%。

3、限制假離婚買房。離婚未滿3年買房，按婚內住房套數計算。

4、“豪宅稅”免征條件增添實際成交總價低於750（含本數）萬元的限價要求。

5、二手房增值稅免征門檻2年變5年。

同時，圍繞近期熱點樓盤炒作銷售的情況，深圳住建局也表示，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。同時，樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。

據市場分析指出，此次政策調控落地後，購房門檻明顯拔高，房票瞬間少了。打擊炒房客意圖明顯，既堵住了外地客落戶炒房之路，也堵住了假離婚買房的方式。

10年10倍網紅盤直降250萬

多區域二手房掛牌集體降價

樓市新政一出，業主炒房團情緒也迅速降溫，更有網紅盤出現了一夜猛跌的情況。

據深圳樂居報導，有仲介在微信群透露稱，深圳前海一網紅盤諾德假日花園“已經變天了！”，樓盤掛盤價出現了快速的下調，調整幅度驚人。

“前一天，業主連面都不見，開價1150萬。今天早上消息一出，直接跌到了900萬！”換句話說，短短一天，該業主主動降價了250萬。



資料顯示，從2007年開盤至今，諾德假日花園頻頻沾上優質學區房、大前海等熱炒概念，開盤價1.2萬元左右到如今最高12萬元，10年時間裡，價格整整漲了10倍。



由於價格猛漲，諾德假日花園樓盤一直受資金追捧熱炒，甚至有不少外地客落戶炒作，這也導致業主心態膨脹，但樓市新政後，網紅盤掛盤價直線跳水，這也意味著樓市調控政策效應明顯。

除了網紅盤之外，大戶型樓盤的降價幅度也非常迅速。有仲介發出消息稱，有樓盤二手房業主火速降價105萬，並稱交易考慮時間只有一天。據悉，新政後，該業主擔心賣房壓力，可能考慮暫時先不賣。

南山、寶安等多個區域熱門社區的大戶型二手房房源均出現了降價的情況。據諸葛找房網資料顯示，不少總價較高的大戶型出現了集體降價，最大降幅高達400萬。



有仲介稱，由於增值稅要求改變，很多房源掛牌價不得不考慮買家的購房成本，這也造成了部分掛牌價跳水的情況。

據寶安某仲介透露稱：由於新政落地，很多業主主動降價，在豪宅線上徘徊的都開始出現了明顯鬆動，寶安就有一業主願意直接降價70萬，快速賣掉房源。“很多業主急於將自己手上的房子出手。在他們看來，稅費也是影響房價的主要因素，政策一出許多房子的稅費突然暴增，的確會影響交易，估計下半年交易量會出現明顯的降溫。”

業內普遍認為，由於新增750“豪宅線”，稅費增加、首付成本太高，相比過去，這類房源的流動性將會大大降低，議價空間也會大大增加。

剛需盤被誤傷？

網友建議：給政策打補丁

值得注意的是，儘管新政發佈後，炒房情緒被迅速降溫，但也有不少人熱議，部分新政條款內容可能存在誤傷剛需的情況。

根據新政內容，豪宅線調整至750萬，並且首付比例調整至6-8成，直接提高購房門檻；並且還要承擔一筆額外的“豪宅稅”。同時，首付成數也發生調整，改善型剛需購房成本大大提高。

比如，以總價1000萬的房源來看，目前首付為300萬，而新政後有貸款記錄的，購買非普通住宅首付要600萬，而二套房的首付要800萬。

在微博等社交平臺，也有網友掛出了類似的誤傷案例。

有網友表示，目前深圳房價總體處於高位，改善家庭現在隨便置換一套大戶型總價都會超過750萬，這將對改善型需求會有所衝擊。

與此同時，此次新政規定的入戶條件門檻提高，也出現了打擊部分剛需的情況。美聯物業全國研究中心指出，從目前政策的字眼來看，很可能會誤傷部分已經在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的購房群體。

比如有網友問：“深戶家庭，社保滿5年，落戶不滿3年”，但根據政策要求，這類條件實際上仍然不能馬上購房。

有網友調侃建議：“戶口遷出深圳可能可以。”



此外，新規中沒有規定“離婚套數倒追”是否溯及過往離婚，有律師指出，如果有存在真實離婚將兩套房屋全部給予前配偶的情況，若溯及過往，則會存在“誤傷”。

從目前討論情況來看，網友圍繞新規集中討論了有關最高社保時長、退休老人、深二代等購房資格問題，有市場人士建議：“政策有誤傷，細節執行上也存在爭議，建議後續出臺相關細則，給政策打好補丁。”

深圳二手房漲幅驚人

業主聯手漲價或成歷史

實際上，深圳這次最嚴限購令火速出臺，核心也是為了打擊樓市過度炒作的情況，漲幅過快的深圳二手房樓價，也將有可能迎來一波迅速的降溫。

7月16日，國家統計局發佈了《2020年6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》，資料顯示6月份70個大中城市房地產市場運行總體平穩，價格微漲。

從二手住宅銷售價格上看，6月份環比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，深圳仍為4個一線城市中漲幅最高的城市，二手房價格上漲1.9%。另據資料顯示，深圳二手住房上周成交面積環比大增25%至24.7萬平方米，同比增77%，單月漲幅驚人。



今年4月以來，深圳市房地產市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區熱點樓盤出現新房搶購、二手房掛牌價虛高等現象，引起廣泛關注。不少剛需購房者反應，深圳樓市給人的普遍印象是“房子不愁賣，業主動不動就漲”。

上述仲介也指出，從端午節過後，二手房成交火爆，成交速度有加快，不過簽單卻在下降“。主要是業主反價增多，大部分漲價5-10%。不過，並不是所有買家都買單，造成了買賣雙方對成交價格僵持不下。”

而從去年11月份開始，深圳樓市這波漲價就已經開始啟動。據悉，深圳部分業主集體控盤、坐莊抬價，造成部分樓盤房價大漲，一夜跳漲30萬、半月暴漲300萬的情況頻頻出現。對此，深圳市住建局此前也發佈通告，表示將嚴厲打擊捏造虛假事實、散佈虛假言論、哄抬房價、惡意炒作等行為。

如今，深圳出臺最嚴樓市調控政策無疑也將打擊部分樓盤過度炒作、二手房價格虛高的情況，更有人指出“業主抱團漲價聯盟”可能也會就此瓦解。

新政落實“房住不炒”

專家：官方意在平穩房價

對於此次深圳樓市的影響，不少專家也明確指出：新政旨在平穩樓市，尤其是二手房市場的價格；表明了“房住不炒”的監管意圖，打擊了一大波炒房客，對樓市健康運行有積極意義。

易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海表示，這次深圳新政調控主要效果或在於對於二手房市場（尤其是豪宅市場）的嚴控。“史上最嚴新政，首先就是對於購房資格和購房門檻的提升。其次，是對於豪宅市場的管控。再者，嚴控二手房市場。”

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，“這個政策是過去六年來力度最大。在接下來七、八月成交的量價資料上就會呈現出來，都會下降。上半年出現這樣異動有2015年的感覺，引發了上層的關注，這個時候出政策是及時的。”

宋丁表示，官方希望樓市活躍來支撐經濟的發展，但是房價跳得太猛不得不出來壓制，預計下半年樓市將進入到相對平穩的格局裡。

平安證券研究指出，上半年樓市熱度較高的杭州、東莞等近期先後加大調控力度，此次深圳升級調控措施，旨在更好地落實“房住不炒”及“三穩”定位，符合預期。購房門檻及交易成本的大幅抬升短期或將對市場需求形成較大衝擊，預計市場成交熱度有望逐步回落，

不過也有人指出，此次新政並未觸及深圳樓市根本問題。陳洪海表示，此次新政並未解決深圳市場的根本直接誤傷剛性需求深圳最大痛點，即教育等城市資源極度稀缺，土地稀缺、供應矛盾均未觸及。

克而瑞研究表示，短期內，受限於調控政策進一步升級，預計下半年深圳房地產市場或將明顯降溫，成交大概率將有所下滑，但並不會顯著失速。長期來看，深圳人口虹吸效應顯著，高素質人才大量湧入，且普遍有著較強購買力，房地產市場仍有強勁需求支撐。

平安證券研究也表示，本次深圳新政依舊從需求端出發，中長期來看行政調控無法扭轉深圳整體供不應求的格局，未來仍需關注供給端的政策走向。

隨著疫後復甦，上海的房市也一路穩步前行，在4月之後更是迎接了遲來的小陽春。在這銷售潮中，新房市場在豪宅的引領下，量穩價升，而二手房市場也同樣在迅速復甦，整體量價較為穩定。業內人士預估，上海房市金九銀十仍會出現，隨著成交量走穩，下半年房價將小幅上揚。

在產品類型上，今年豪宅項目最為搶眼。舉例來說，上海綠地外灘中心的住宅部分「綠地海珀外灘」在3月24日開盤後，平均售價達每平方公尺13.8萬元（人民幣，下同），最高銷售總額達1.15億元，而當日的銷售率達到85%。

此外，4月供應潮開啟後，上海豪宅幾乎一開賣就被全數預訂，尤其是熱點區域的項目。據先前報導，4月底位於前灘的東方惠禮推出411套房源，共計吸引2284組有效預訂，預訂率超550%。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，這次疫情催生一部分改善客群入市，同時也催生部分資產配置需求；從歷史表現來看，越是核心地段房產抗跌能力越強，何況新房多少還受到限價影響，入市價格比預期稍低；因此，今年豪宅成為市場最為突出的產品。

除了豪宅外，上海二手房市場也相當熱絡。上海中原地產數據顯示，1、2月受到傳統淡季及疫情影響，上海二手房成交墜入谷底；但隨著3月陸續恢復正常，二手房市場成交快速反彈；到4、5月，成交進一步擴大；尤其是5月，成交攀升到2.8萬套，達到2016年10月以來的新高；在此基礎上，6月雖然市場有所降溫，但交易量仍達到了2.7萬套。

對於二手房市場，業內人士表示，因疫情延後的購房需求目前可能仍未全部釋放完畢，預測在7、8月，成交量仍不會低於去年同期；下半年上海會保持相對穩定的市場成交與價格，整體房地產市場處於良性發展階段。

新界北綠表每呎首破9000 景盛苑締紀錄

資助房屋樓價表現氣勢如虹，樓王寶座頻頻閃電易位。筲箕灣居屋東濤苑有高層海景戶以748萬元售出，呎價高見14496元，極速取代上月登上港島未補地價最貴呎價居屋王寶座的香港仔雅濤閣。粉嶺居屋景盛苑一個未補地價單位新近由業主透過自讓方式易主，呎價9238元，成為新界北區歷來首個呎價衝破9000元大關的未補地價居屋樓王。

擊敗雅濤閣 呎價全港次高

房屋委員會昨天修訂上月全港未補地價資助房屋成交數字，由上月的初步統計122宗，大幅上調99.2%至243宗，不少樓王成交隨之「現形」。其中東濤苑一個高層戶，實用面積516方呎，以748萬元沽出，呎價14496元，不但晉身港島未補地價居屋呎價樓王，更屬全港未補價居屋呎價第二貴。有代理指出，上址為D座映濤閣高層4室，原則2房，因享有海景及同類單位較少放盤，因而較搶手。

翻查資料，港島最貴呎價未補地價居屋王寶座，上月由雅濤閣1座中層F室以每方呎14455元搶閘佔據，換言之，最新曝光的東濤苑單位極速取代雅濤閣，並把呎價紀錄再推高0.3%。

此外，新界北區再誕新晉居屋樓王，據房委會資料，粉嶺景盛苑一個高層戶，實用面積433方呎，於6月由業主以自讓形式易手，作價400萬元，呎價9238元，呎價盡破新界北區未補地價居屋紀錄。代理指出，雖然上址屬自讓且不經代理完成交易，但並不等同內部轉讓，因一般出現於房委會每月成交紀錄中的買賣，均屬真實市場交易。

值得一提是在景盛苑樓王曝光之前，同區亦一度誕生居屋樓王，為雍盛苑A座雍薈閣中層14室，實用面積432方呎，原則開放式，本月以未補地價每方呎8750元易手，一度搶在景盛苑樓王曝光之前，登上新界北區史上呎價最貴未補地價居屋王寶座。

荃灣尚翠苑560萬易手雙破頂

另一邊廂，房委會同時公布本月上半月全港未補地價資助房屋買賣，共錄32宗，較上月同期26宗，增加6宗或23.1%。高價居屋成交不絕，如荃灣居屋尚翠苑自今年初完成5年「禁售期」後，先後湧現轉讓成交，當中包括C座翠庭閣極高層5室鳳凰樓層戶（頂樓對下一層），實用面積443方呎，以560萬元易手，呎價12641元，樓價及呎價同創該居屋未補地價新高。原業主2015年以288.52萬元入市，賬面賺271.48萬元或94.1%。

將軍澳居屋顯明苑一個高層戶，實用面積425方呎，以433.8萬元易手，呎價10207元，呎價屬該居屋未補地價新指標。鴨脷洲公屋利東邨一個中層戶，實用面積490方呎，以440萬元售出，呎價8980元，樓價屬該公屋未補地價售價第二高成交，僅次去年4月歷史高位450萬元。

其他成交方面，鰂魚涌居屋康山花園樓價再逼千萬元，利嘉閣地產分行經理陳家豪說，4座中層F室，實用面積592方呎原則3房戶，以已補地價988萬元易手，樓價創該居屋史上第三高，呎價16689元。原業主2009年以已補地價360萬元購入，賬面賺628萬元或1.7倍。

世紀21奇豐區域經理莊瑞生謂，馬鞍山居屋錦禧苑A座錦歡閣中層2室，實用面積645方呎原則3房戶，以已補地價750萬元售轉手，追平該居屋今年3月歷史售價高位，呎價11628元。

原業主2011年以已補地價310萬元買入，賬面賺440萬元或1.4倍。

本港新冠肺炎疫情惡化，二手住宅交投應聲萎縮。上車屋苑集中的沙田區二手成交量最多急挫約八成，日均僅約2至3宗，為5個月以來最淡。其中河畔區8個屋苑過去周日（12日）起連日冰封，一向撐起區內交投半邊天的沙田第一城，本月雖暫錄20宗買賣，惟過去三天卻未聞成交。市況急速轉淡之際，指標屋苑鰂魚涌太古城業主終見軟化，單計過去一周已有近100個放盤業主願擴闊議價空間。

沙田第一城過去3天零成交

沙田區成交以剛性需求主導，尤其沙田第一城是衡量區內交投興衰的指標。代理資料顯示，該屋苑本月截至昨天暫錄20宗成交，表現雖未算不濟，惟自本月10日之後交投已明顯減速，合計僅有6宗買賣，當中過去三天更出現零成交。

另一上車焦點河畔區，交投也連日冰封。美聯物業高級分區營業經理陸學恩說，疫情拖累下，河畔區包括河畔花園及翠華花園等8個屋苑買賣兩閒，準買家入市意欲大不如前，「好多都借勢觀望，睇吓個價會唔會跌返先考慮」。以他接觸所得，過去一周至少有兩組客打退堂鼓，「原本傾緊都暫時擱置」，令該區過去五天交投陷停頓，未聞成交。

中原地產高級資深區域營業董事李冠超直言，　政府早前放寬限聚令，令沙田區睇樓量一度大增，但礙於近日疫情惡化，區內睇樓量及交投應聲大插，由疫情惡化前日均成交約10宗，急降至過去一周的日均僅2至3宗，屬今年2月後最淡。

他稱，疫情來襲，「唔單止有啲業主唔畀睇樓，連準買家對睇樓都好避忌」，加上很多買家趁機大膽還價，較銀行網上估價低10%至15%，較疫情惡化前還要低約2%至3%，以致買賣雙方拉鋸。

太古城各戶型議幅擴闊

另一邊廂，中產屋苑太古城在市況再起波瀾下出現減價潮。中原地產資深區域營業董事趙鴻運稱，太古城業主近日叫價有所軟化，以全屋苑約490個放盤計，過去一周有20%（約98個）擴闊議幅，「埋身傾之前畀1%到2%議價，而家擴到3%至4%」，各戶型業主均有類似情況。

豪宅亦不遑多讓，美聯物業高級營業經理鄭桂鈺透露，何文田及九龍塘過去一周的日均睇樓量較以往大跌約六成，以該行8個同事為例，「之前每日加埋有5至6組睇樓客，而家跌到每日1枱都忟水」，其接觸3個準買家已先後「縮沙」，包括一個曾參觀何文田ONE HOMANTIN 2座高層E室2房單位，業主近日把叫價調低7.8%，至市價1180萬元，但客戶一周前還價後，至近日仍未有下文。

被視為區內新貴的長沙灣喜雅，近日1座錄得新冠肺炎確診個案。屋苑以用家主導，交吉盤寥寥可數，交投疏落，2房入場價約830萬元，可承造最高8成按揭。

據悉，物業大部分單位屬連租約和無樓睇，故即使錄確診個案，未見造成任何影響。

共20放盤 確診1座佔65%

中原地產西九龍長沙灣元州街分行經理溫志聰表示，目前喜雅約20個放盤，叫價由830萬至特色戶1,800萬元；其中1座佔13間，佔整體盤源約65%，1座放盤中9成屬2房戶，2房叫價介乎850萬元至960萬元。

物業約7年樓，用家主導，且大部分單位連租約，故交投較為疏落。今年以來暫錄5宗轉售個案，涉及銀碼由750萬至1,000萬元，包括4宗2房和1宗3房，均可承造高成數按揭。

最新一個成交為1座中層B室，實用面積493平方呎，2房間隔，於5月以865萬元易手，實用呎價17,546元。原業主於2012年以454萬元購入，持貨8年帳面獲利411萬元，單位升值9成。今年2房最高售價為1座中層C室，實用面積456平方呎，作價870萬元，實用呎價19,079元。

至於租值方面，單位呎租約38至40元，實用面積493平方呎2房單位，市值租金約1.8萬至1.9萬元。

房協發展的喜雅屬雙幢式設計，提供327個單位，實用面積介乎457至1,440餘平方呎，備有分層戶、相連戶和複式戶，設有室外泳池、健身室和多用途球場。

由於白居二購買證期限將屆滿，推動白居二合資格人士加速入市。根據房委會成交紀錄顯示，2020年6月份未補地價公、居屋共錄243宗買賣，屬於近3個月最旺。個別屋苑造價續創新高。

東濤苑呎價14496 港島綠表最貴

資料顯示，筲箕灣東濤苑D座高層單位，實用面積516平方呎，原則屬於2房間隔，上月以748萬元（未補地價）成交，呎價14,496元，呎價創港島區未補價居屋新高。對上舊紀錄為香港仔雅濤閣1座中層F室，實用面積422平方呎，同樣在上月以610萬元成交，呎價14,455元，是次成交呎價將紀錄推高41元或0.3%。

利東邨未補價440萬沽 今年高

其次，公屋市場錄高價成交，鴨脷洲利東邨中層單位，實用面積490平方呎，本月以440萬元（未補地價）售出，呎價8,980元，樓價及呎價均創屋苑今年居二市場新高。

另一方面，荃灣尚翠苑錄得第4宗二手買賣，C座極高層05室，實用面積443平方呎，以560萬元成交，呎價12,641元。原業主於2015年6月以288.52萬元購入單位，剛過5年「禁售期」，帳面獲利271.48萬離場。

新冠疫情大爆發後首個新盤開價依然進取。新地旗下屯門海皇路御海灣昨公布首張價單共88伙，扣除最高22%折扣，折實平均實呎17,377元，不但貴絕屯門新盤首批折實平均呎價外，亦比今年5月萬科香港於長沙灣The Campton首推折實16,411元還要高約6%，相比貼鄰樓齡約20年的南浪海灣二手呎價1.2萬元更高出44%，261方呎開放式折實入場468.88萬元。該盤於明日起對外開放示範單位及收票、最快下周發售。

折實呎價逾1.7萬 468萬入場

新地代理業務部總經理張卓秀敏形容，御海灣首張價單價錢為「臨海靚價」，由於鄰近物業樓齡達18年至30年，難以相比，但與同系御半山現時售出單位呎價相若，屬貼市價。她認為，本港樓市剛性需求仍好強，不擔心疫情會影響銷情，並指香港樓市好具彈性，料下半年樓市會平穩發展。

御海灣首張價單88伙，包括21伙開放式，43伙一房及24伙兩房，實用面積261至437方呎，折實價468.88萬至714.32萬元，折實呎價14,992至19,592元，入場單位為2座3樓B室開放戶，定價601.13萬元，折實價468.88萬元，折實實呎17,965元。而折實呎價最平單位為第2座3樓H室，實用面積424方呎，兩房戶，定價814.98萬元，折實價635.69萬元，折實呎價14,992元，整批單位折實市值逾5億元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，御海灣屬第3波疫情下首個開價的新盤，發展商以試探性質推盤，訂價貼市，雖然首批呎價較進取，但入場單位折實價500萬元有找仍然吸引，現時全港一手新盤少有相若銀碼選擇，目前1,000萬元以下單位的剛性需求強勁。他認為，疫情下市民買樓意慾不減，加上物業可投資保值，相信御海灣首批單位可一Q清。

筲箕灣都匯東推9伙招租

另一邊廂，裕泰興旗下筲箕灣都匯東透過獨家美聯推出首批9伙招租，月租折實2.68至3萬元，包含差餉及管理費，裕泰興銷售部物業經理鄧培佳表示，都匯東開價貼市，相信疫情對租務不會有太大影響，又指都匯東過去一周接獲近50名客戶查詢。然而，鄧培佳估計買賣成交會減慢，預料可能會因疫情調整約半成。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，都匯東共有20伙，一梯一伙，首批9伙為7樓至27樓的單數樓層，全數三房戶，實用面積632方呎，月租2.78萬至3.1萬元，若果租客8月1日前簽署合約會有500元折扣；8月15日前簽署會再有500元折扣，即8月1日前簽署合約會共獲得1,000元折扣，月租為2.68萬元至3萬元，呎租約42至47元。

屯門御海灣首張價單

單位數目：88伙

實用面積：261至437方呎

最高折扣：22%

折實價：468.88萬至714.32萬元

折實平均呎價：17,377元