上班族死薪水難圓買房夢，創業當網紅卻不一樣。在臉書粉絲頁有逾9萬名粉絲的攝影師網紅小賴，年收入逾百萬元，近期在台中7期重劃區買下1戶24坪小宅，總價約1000萬元。在地房仲觀察，近2年每50位購屋者就有1位是網紅，估計這類職業的買屋族還會再增加，可見網紅已成近年的「購屋新貴」。

現年33歲的小賴，在臉書粉絲頁上擁有超過9萬名粉絲人氣，1則PO文至少逾500人按讚，他本業是接案攝影師，業績最好時年收入約50萬元，5年前轉型在網路上教攝影，開啟他的網紅契機。
他提及自從有講師身分後，「話語權變大」，1年邀約、邀稿的業外收入就增加約20~30萬元，3年前他開始在自媒體經營下苦功，短時間粉絲頁人數衝破9萬人，第1年他的年收入已經達120萬元，第2年他就拿著存下約60萬元的購屋基金，下定台中西屯區7期重劃區的小宅預售屋。

已經備妥5年房貸錢

該戶總價約1100萬元，權狀24坪的格局屬1+1房。會買預售屋，小賴表示，主要是因為付款彈性，「以我手頭只有60萬元的狀況，怎麼算最多也只能買到總價300~400萬元的房子，但預售屋的好處是只要在交屋前湊齊頭期款，再利用這2~3年拼事業，以現在年收入超過200萬元來算，未來5年的房貸錢都準備好了。」

網紅經濟能如此蓬勃到買房輕而易舉，有個重點是「不用繳稅」。小賴表示，個體戶小網紅、小藝人，實賺實拿，要存到錢相對容易。他回憶當初剛全職當網紅，網路上以流量換來的廣告費都是實拿，加上本身接案也都是現金交易，並沒有「稅」的問題。不過2年後他人氣高後，大型公司行號邀稿會用個人名義填勞務報酬單，也曾歷經被檢舉報稅不實等問題，遭到國稅局追稅，之後便創立個人工作室。

「網紅錢真的來得太容易」，小賴舉例，IG粉絲人數1萬以上就可能有業者願付費做業配；有在直播平台賣東西的，業者找站台可能付10萬元。在中部的部落客，文章日流量5000以上就能長期找相關公司當旗下寫手，1篇價碼至少1000元；若以社群軟體為主的網紅，粉絲追蹤人數有2萬人，每篇文章也是千元起跳；直播平台的直播主則有公司簽約，以收到贊助金額來拆帳，月收入15~20萬元的大有人在。

房仲：未來還會增加

有巢氏房屋台中西屯亨隆加盟店副理彭育峰觀察，近2年以網紅身分來買房的購屋者，大概50件會有1件，估計未來有增多的趨勢，尤其近幾年科技產品發達，愈來愈多人「斜槓」當網紅，其中有些購屋民眾是深聊後才得知，對方除了正常工作外，另外還有網紅身分。

此外，彭育峰表示，最近房產業者也吹起一股「拍片帶看」的趨勢，比起過去用平面照片介紹，影片不但互動性高，還可將細節交代更清楚，除了能衝業者自身人氣，更能增加物件詢問度。
小賴小檔案

年齡：33歲
本業：攝影師轉型為內容型網紅
近期購入房產：台中市西屯區7期重劃區2房預售屋(含1平面車位)
房屋坪數：24坪
購屋總價：1100萬元
購屋建議：預售屋付款彈性，財務負擔較輕鬆
資料來源：小賴、《蘋果》採訪整理

台灣位亞熱帶地區，夏天燠熱難耐，都市的熱島效應也是高溫元凶之一。近年台中不少建案將降溫規劃納入設計，包括住家的隔熱玻璃、遮蔭，及公共空間的隔熱塗料、大面積綠化等，不但節能環保，也迎合永續建築的趨勢。

聯聚建設新案「聯聚瑞安大廈」利用建築工法達到遮陽、通風效果，如設計Double Layer Facade（雙層立面）外觀，藉由第2層疏密比例，調節舒適性，並通過複層陽台與垂直植栽，引入大片綠意。聯聚建設總經理王于娟表示，就像增加對抗氣候變遷的保護層，除確保視野及居住舒適度外，也為大樓外觀增添氣勢與優雅。該案位於7期市政路燙金地段，規劃55~65坪，總銷45億元，單價60~75萬元，每戶總價3800萬至5000萬元，目前市場詢問度高。

種植栽玻璃厚度升級

近年崇尚大面窗的結果，也伴隨日照、高溫問題，不少建商為此將窗戶玻璃升級，如台中美術館特區「天空樹」，全棟設計帷幕玻璃，但使用厚達32釐米的隔熱玻璃，當中除6+6釐米膠合玻璃，還有12釐米惰性氣體及8釐米玻璃，兼顧安全、防風與隔熱。5期重劃區「磐鈺雲華」則在外牆裝飾框架上搭配爬藤類植栽，形成遮蔭，達到節能綠建築理念。
大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮指出，許多建案設計深窗、大陽台、錯層大露台遮蔭，雖增加成本，但也為因應未來氣候轉變，符合台中市府推行的宜居建築，未來針對節能設計的建築規劃及建材應用會愈來愈普遍。

配合政府推動太陽光電政策，財政部國產署公告標租國有非公用土地設置太陽光電設備，今年第3批4宗土地日前開標，順利標脫其中3宗，合計標租20年，商機上看1.83億元。

國產署副署長游適銘表示，今年第3批推出4宗標的，面積合計約2.89公頃，其中，屏東里港案因面積最大、達1.29公頃，原本市場看好標脫，不過，因為台電認定當地建造饋線成本高，必須由業者共同負擔相關費用，因台電未註明負擔比例，業者難以計算投報率，因而未有業者來投標、無緣標脫。

其他3宗標的則都順利標脫，包括桃園觀音1.16公頃、苗栗竹南0.25公頃、台南歸仁0.19公頃，合計1.59公頃、合計3案每年售電收入約916萬元，標租20年商機約1.83億元。

游適銘表示，苗栗竹南案面積雖不大，但吸引2家廠商投標，回饋金比率喊到22.8％，投標業者設定裝置容量為289峰瓩、每年售電收入約143萬元以上。

至於桃園觀音、台南歸仁2宗標的各有1家廠商投標，其中，桃園觀音案以裝置容量1350峰瓩、回饋金比率18.1％標脫，預計每年售電收入約676萬元；台南歸仁案以裝置容量191峰瓩、回饋金比率18.6％標脫，每年售電收入約95.6萬元。

對於屏東里港案無緣標脫，游適銘表示，國產署將請台電註明負擔比率、讓民間業者能精準計算投資報酬率。

累計標脫12宗 逾16公頃
游適銘也提到，我國太陽光電土地標租案，已公告列標5批次、合計12宗土地標脫，面積合計16.57公頃，標脫率逾8成，今年最後一批預計10月公告，目前仍在持續篩選優質標的。

自從2016年房地合一稅制上路，對於外資採取最低35%的高稅率手段後，讓外資對台灣房地產更加觀望。商仲業者調查，持續的低租金收益率，又碰上肺炎疫情管制邊境，截至今年第2季為止，外資來台投資房地產金額連續五季「加零」。

外界也傳出，甚至有外資想要出脫在台房地產投資，希望能趕緊結清，據悉，一家在台投資房地產金額超過300億的外資私募基金，已委託商仲業者處分新竹市公道五路上的商用不動產，希望能獲利了結。

根據世邦魏理仕（CBRE）最新發布第二季季報，自2019年第1季之後，便沒有外資在台投資房地產，進一步觀察該商仲對於外資來台投資過去13年的統計資料，以2007年，外資來台投資房地產最為踴躍，該年度投資額近450億元。

即便正值金融海嘯衝擊，2008、2009年連續兩年外資來台投資房地產金額維持在200億元上下。不過，2010至2014年，連4個年度維持在僅100億元上下，直到2015年又拉一波買氣，該年度將近250億元。

不過，2016年房地合一稅制上路後，2016、2017年外資買進房地產年度總額均不到100億元，即便2018年勉強突破100億元，2019年又打回原形，僅有10億元上下。

房地合一上路 外資卻步
商仲業分析主因，是房地合一稅制針對外資課稅標準，持有一年內買賣，採取稅率40%，持有超過1年稅率35%，換句話說，一年內買賣，外資賺100元，便要繳40元的稅負，即便逾一年也要繳35元，商仲業者指出，目前房地產高檔盤整階段，要靠商用不動產大幅獲利有相當難度，加上租金收益率低於亞洲先進城市，外資始終處於只看不買觀望情形。

興富發建設集團總裁鄭欽天20日表示，超低利帶動小宅旋風，這波房市成長動能最主要是利率太低，頗有引爆房市的意味；興富發建設集團九大新案近一年已橫掃全台5,500戶，比往年同期翻倍，平均銷售率高達96％，為歷年之最，興富發上半年以來一天平均成交1.3億，也打破歷年紀錄！

鄭欽天昨日在接受本報專訪時指出，往年興富發集團一年賣出的房子約二千多戶、低的時候一千多戶， 近一年推出的捷仕堡、夢幻誠、華悅城等九大新案，至今年上半年止，累計就賣掉5,500戶。

上半年疫情一度影響房市，但興富發集團部分新案結案、部分新案開賣，累計也成交2,100多戶，平均一天賣掉1.3億元，相當於往年倍數成長。

鄭欽天表示，美聯準會無上限量化寬鬆（QE）、買回美國公債無上限，「利率看不到底，現在也還不是底！」在極低利率時代，租不如買，最近很多客戶也都是「先買再說」。

鄭欽天以台中七期最新開盤的大案「市政愛悅」為例，總銷150億元，潛銷短短10天就狂銷20億元，到7月20日，銷售率更挺進五成大關，買盤普遍看好七期未來黃金十年，至少20項重大建設逐步到位，包括8~10棟商辦、3~5棟百貨、興富發攜手日本大倉久和的「大倉新頤酒店」等國際觀光飯店等，都進場卡位，加上低利、低自備款，因此開出大紅盤。

鄭欽天指出，全球低利持續探底，股市看回不回，儲蓄險正消失中，以前把股市當提款機、把保險當儲蓄的時代，已經過去，國人每年投入6,000億元儲蓄險的游資已逐漸轉向，熱錢正在找出口，「敢買才是贏家！」。

鄭欽天認為，年輕人有閒錢要先買房，進入後疫情時期，未來2~3年，國內消費將提升，利率超低，工資上漲，地價稅和交易稅同步攀升，將使房屋租金每年上漲，年輕人如果買房，遠比放銀行生利息保值，且買房前3~5年還款只繳利息，比租金還便宜，5年後薪資漲了，負擔也逐年輕鬆，所以這是近來很多年輕人買房的原因。

未來10年股本將擴至2,500億 鄭欽天：重押只租不售不動產

興富發集團創辦40週年，該集團總裁鄭欽天20日表示，興富發建設看好未來房市將邁向黃金十年，目標在未來10年，股本將擴張至2,500億元，對於如何創造獲利、回饋股東，已有一套運營計畫，將重押只租不售的商用不動產，全台將「遍地開花」。

鄭欽天2017年率先指出台灣辦公市場將掀起一波「升級潮」，在大舉收購商辦大樓土地後，辦公市場多頭點火，多家建商、金融壽險業紛紛跟進卡位商辦市場。鄭欽天稍早並訂下10年蓋30棟商辦的計畫，台北市復興北路砸下51億元買下大同土地，將開發頂級豪辦，總銷至少百億，另，內湖安康段近二千坪土地，將興建辦公大樓，總銷51.5億元。

此外，台中七期也是鄭欽天重押的戰區。他表示，年初以83.76億元買下達新工業土地，將興建中台灣最高摩天建築，60層樓的辦公、百貨和飯店複合式大樓，同時評估銷售、只租不售兩種選項，未來身價將高達800~900億元！

至於台中另一塊以43.56億元買進的市政路帶照土地，則計畫推出48層樓、總銷150億元的商辦大樓。今年下半年，興富發即先行推出七期惠民段頂級商辦大樓，總銷高達120億元。

鄭欽天看好北中南辦公市場，因為推案空窗期實在太久，目前集團在高雄就有11棟辦公，由於取得基期低，以1棟租金報酬率達8~9％推估，一年就可以賺1棟。

他說，其實只租不售辦公大樓只是在房屋買賣之外的副產品，將來可同時坐擁不動產增值利益、及租金報酬率，量大到一定規模後，還可以伺機處分資產、發行REIRs、或處分給壽險公司和法人獲利，進可攻退可守。

挺過疫情，對降息和資金潮高度期待值，房市賣方信心爆棚，新建案、中古屋開價雙漲，據統計，全台六都6、7月待售住宅連續二個月減少，總量減少2.3萬戶，待售物件開價均價，自3月起也出現六都連續四個月同步上揚，五個月來已上漲逾5％。

據屋比房屋統計，六都網路待售住宅物件，2月至5月受疫情影響，一路從25.3萬件增至28.3萬件，但隨著疫情趨緩及降息、資金充沛產生的資產保值題材，一方面賣方惜售心態更濃、一方面房屋去化加速，7月待售物件大減至26萬件，短短二個月間待售住宅總量減少逾8％。

另方面，賣方開價也節節高升，全台六都平均開價在3月出現低點，不過各都同步出現開價「一個月比一個月貴」的情形，桃園、高雄五個月來平均開價上漲7％，台中、台南上漲逾5％，台北市、新北市也上漲2.7％、3.6％。

疫情打亂房市，房市卻反向出現「賣壓大減、開價攀高」的情形，近來各大房仲業者所作的購屋信心相關調查，均顯示買賣雙方對於房市後市看好程度，多處在自2016年房地合一稅實施之後的新高水位，中信房屋第三季房價展望顯示，僅17％認為房價有下跌可能，29％樂觀認為房價上漲。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，低利率使剛性買盤與投資置產買盤湧入房市，加上台商回流投資爆發與台幣升值熱錢流竄，民眾購屋信心走揚，房市炒作氛圍現蹤，依照歷史經驗，只要房價走揚，民眾追價意願更高，導致房價上漲機會增加。

中信房屋總經理張世宗表示，房市通過了疫情帶來的風險壓力測試，也彰顯房地產具有自住兼資產保值的效益，下半年疫情如能逐漸消彌，先前較為保守觀望的買盤將持續回流，具地段優勢與產品稀有性的高總價產品，有機會嶄露頭角。

台北市長柯文哲的社宅政策挨批跳票，轉而加強釋出空屋的力度，北市府今天舉行居住正義論壇，再度拋出政策牛肉，未來屋主加入包租代管，擬享房屋稅、地價稅折減40%，台北市地政局指出，相關草案將提送市議會審議，若順利盼明年元旦上路實施。
台北市房價居高不下，柯文哲曾開出「四年2萬戶、八年5萬戶」社宅支票，但數字卻多次下修，最後北市府承認，實際興建的社宅僅2萬餘戶，不足的戶數用多元方式填補，包括租金補貼、包租代管等。

北市府今天舉行居住正義論壇，並端出新政策，將修訂「台北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例」草案，若屋主加入包租代管，可享房屋稅、地價稅折減40%，而房屋稅每屋最高可免2萬。

台北市地政局長張治祥解釋，所謂包租代管，即屋主願意提供房子，交給專業合法的業者管理，讓租賃市場壯大、透明，現階段屋主加入包租代管，已享所得稅減免優惠，每月租金收入免稅額度最高1萬元。

張治祥又說，中央實施「租賃專法」的第18條，授權地方政府訂定自治條例，讓加入包租代管的屋主，能給予房屋稅、地價稅折減，目前全國僅台北市提出草案，研擬減徵40%，將送市議會審議，盼明年元旦上路。

另外，台北市政府副秘書長李得全說，為照顧弱勢族群，也建議中央修訂「住宅法」，即便是包租公、包租婆，若把房屋出租給弱勢者，應該所得稅全免。

買房請仲介談價格，除了要付原屋主的房價外，還需要多給房仲一筆服務費，不過有網友表示，他買房從斡旋價1080萬開始談，到最後仲介幫忙談成交價1188萬，不過屋主卻私底下跟原PO表明其實1180萬他就接受，多的8萬是他們的仲介費，導致原PO除了原本10萬服務費還需多付8萬，他認為仲介不誠實感覺非常差，文章一出，許多網友都回復認為買賣雙方的服務費都付不到1%，多了8萬也就2%屬於合理範圍，屋主不太厚道，「賣這間的仲介真是佛心來著」。

原PO在PTT上發文表示找仲介買房，談的過程就是從斡旋價1080萬開始談在慢慢往上加，最後加到1180萬的時候，仲介表示屋主還是不肯賣，要再最後一次加價幫原PO談談看，最後往上加到1188萬成交，之後原PO到屋主家中討論家具的事情，屋主卻偷偷跟原PO說，當初他們1180萬就沒問題，多的8萬其實是他們的仲介費，但他們只願意付給仲介當初說好的10萬，多的8萬就轉嫁到了原PO身上，讓原本已付10萬仲介費的原PO相當傻眼，認為仲介不是先誠實再成交，感覺很差。

而網友留言表示原本兩邊的服務費都不到1%，已經非常佛心，再加8萬也屬於正常範圍，「兩邊都付不到1%，加個八萬覺得還好」、「總傭28萬好佛」、「我怎麼覺得...這樣合理啊？」、「很佛心了，屋主實拿1170，底價單應該是要寫1218萬」、「關鍵應該是屋主給多少服務費，賣方一般給4%，這案子賣方才給個0.8%，還跟買方打小報告，只能說屋主真的不厚道」、「賣方只給10萬是真的蠻扯的，不知道怎麼談的就是了」。

學者表示，台灣在少子與高齡化之下，「極點社會」將成形，也就是人口將極端地集中在大都市。未來住宅消費性需求勢必減少，市郊的衰頹又會比市區來的明顯，政府不應該再過度擴張都市計劃區，政策也應該由鼓勵擁屋轉向提升居住品質。

政大商學院信義不動產研究發展中心鑑於台灣人口結構快速轉變，近日舉辦「人口與家庭變遷下的住宅市場」論壇，邀請專家探討人口與家庭結構變遷趨勢以及住宅產品的歷史演變。

中央研究院社會學研究所研究員楊文山指出，台灣家庭結構仍以夫婦與未婚子女的核心家庭最多，但近十年家戶規模逐漸縮小，缺乏照護人力的家庭型態包括夫婦、單親、隔代則是大幅增加。

他說，過去十年全球獨居人口增加了33%，台灣單身戶的比例也相當高，單身的住宅需求將形成一股浪潮。另外，台灣在少子與高齡化之下，極點社會將成形，也就是人口將極端地集中在大都市，未來的住宅社區以及都市規畫應該要留意此一趨勢。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，近10年人口淨遷入最多縣市，依序為桃園19.7萬人、台中7.4萬人、新北5.3萬人、金門4.87萬人、新竹縣4.07萬人、宜蘭2.65萬人、新竹市1.69萬人 ，不過也有不少區域人口呈現持續流出。

他表示，人口的減少與高齡化對於住宅需求將產生量變與質變。未來住宅的消費性需求勢必減少，而市郊的衰頹又會比市區來的明顯，因此不應該再過度擴張都市計劃區，政策也應該由鼓勵擁屋轉向提升居住品質。

面對高齡化的社會來襲，彭建文建議應積極調整移民與外勞政策，此外，高齡化社會更需要電梯設備、無障礙設施與強化日常生活照料等，國內高齡者住進安養機構意願偏低，在家老化是種趨勢，青銀共居也值得推廣。

另外三代同堂的趨勢可能變成三代同鄰，老人與子女可保持良好互動。楊文山則認為，隨老年人口教育程度提升，老年家戶也越來越注重個人隱私。在平衡生活隱私與親人照顧之下，兩代之間最理想的居住安排將是一碗湯的距離。

主計總處引用內政部統計指出，今（109）年前五月建築物所有權移轉登記較上年同期減少4.2%，但六都中，桃園市和台北市逆勢成長，各增加11.3％及0.7％，桃園市還出現兩位數的增幅。

主計總處指出，近十年建築物所有權移轉登記棟數於99年達53.0萬棟高點，105年降至37.9萬棟低點，108年45.6萬棟，較107年增9.0％，已連續三年上升。今年1-5月移轉17.6萬棟，則較上年同期減4.2％，減少7,659棟。

105年是房地合一稅開徵年，當年買進的不動產，以後出售都適用房地合一稅，因此當年度移動棟數較前一年大減5.9萬棟。相較之下，疫情對房市的影響並沒有房地合一稅大。

依移轉區域別觀察，今年1-5月六都移轉登記共計13.6萬棟(占全國比重約七成七)，較上年同期減4.9％。其中以新北市移轉3.5萬棟最多， 其次為台中市2.3萬棟及台北市2.2萬棟。

若就增幅來看，桃園市及台北市分別增11.3％及0.7％， 其餘四都則為負成長，其中新北市及高雄市減幅皆逾12％；六都以外其他縣市亦增減互見，合計減 1.8％

主計總處指出，觀察移轉登記原因，以買賣登記11.5萬棟（占六成五）為最大宗，較上年同期減2.2％，其次為繼承登記及贈與登記，依序為2.5萬棟（占14.0％）及2.0萬棟（占11.3％）， 分別增5.0％及減4.1％，而其他登記1.7萬棟，減少24.5％，主因信託登記減少0.5萬棟。

保利地産(600048)7月20日晚間披露業績快報，上半年營收737.05億元，同比增長3.6%；凈利潤101.21億元，同比增長1.66%；基本每股收益0.85元。

　　7月20日，中國證券報記者從萬科物業方面獲悉，萬科物業與成都軌道交通集團有限公司（以下簡稱“成都軌道集團”）成立成都軌道萬科物業有限公司後，將合力構建“TOD+物業”成都模式。

　　7月13日，萬科物業和成都軌道集團聯合成立了成都軌道萬科物業有限公司，雙方分別持股51%和49%。公司經營范圍包括房地産開發經營、人力資源服務、各類工程建設活動等，公司注冊資本為3000萬元。

　　萬科物業方面表示，後續雙方將充分發揮在品牌、資源、技術和管理等領域互補優勢，引入新技術、新模式和新管理，實現智慧化、多元化、精細化，全方位滿足居住、辦公、休閒等多種場景需求。

　　“當前國內TOD物業管理正逐漸萌芽並在細分市場延伸，針對性研究制定專業化物業公司，有利于打造TOD特色物業，助推成都TOD生活場景構建。”成都軌道集團方面稱，“引入萬科物業，是看好他們在品牌運營、空間管理、服務標準等方面成熟經驗。”

　　“萬科物業從社區服務到城市服務，始終堅持以技術支撐規模。與成都軌道集團合作，公司將以業主為中心，平臺會給予其技術賦能和全國資源支持。”萬科物業方面表示。

　　成都軌道集團方面稱，2020年成都軌道交通運營里程將突破500公里，從城市能級、城市戰略規劃等方面來看，成都已進入TOD綜合開發黃金時代。

某頭部仲介的客戶回測資料顯示，35%客戶不滿足落戶滿3年且社保滿3年的購房條件。該仲介相關負責人表示，6月以來，不少外地客戶因為看好深圳房產保值增值空間，打算落戶深圳買房，而新政精准打擊了這部分投機客戶。按6月以來的客戶資料看，新政將減少35%-50%的購房需求。

近日，深圳發佈“最嚴”樓市限購政策，明確深戶購房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年等條件，深圳住建局日前又發佈了房地產調控政策相關問題解答，進一步明確購房資格的認定、離婚購房記錄追溯、新老劃斷等問題。

中國證券報記者從某頭部地產仲介獲悉，據其客戶回測資料，35%客戶不滿足落戶滿3年且社保滿3年的購房條件，預計二手房成交量或降逾三成，回歸平穩水準。

限購政策收緊

深圳住建局15日聯合有關部門發佈通知明確，深戶購房需落戶滿3年且社保滿3年，非深戶需社保滿5年；在豪宅認定方面，增加總價750萬元限制；將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整至5年。

兩天后，深圳又發佈相關問答為限購政策打上“補丁”。限購細則明確，已在深圳市連續繳納社保或個稅滿5年但入深戶未滿3年的，具有購房資格。深戶已繳3年以上社保，因工作調動等原因導致社保斷繳，則不具備購房資格。

購房之日前3年內有一次以上離婚記錄的，其擁有的住房套數按購房之日前3年歷次離異時家庭總套數之和計算，即追溯3年內所有離婚記錄。夫妻雙方只有一個人符合購房條件的，購買的商品住房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨登記在不符合購房條件一方的名下。

7月15日前（不含7月15日），已支付購房定金、部分或全部購房款（不含現金支付），並能提供銀行、支付寶、微信等轉帳有效憑證的，視為已經辦理網簽。

對於貸款記錄和名下房產的地域認定問題，細則明確，家庭和個人在全國範圍內的住房貸款記錄都算，房產記錄限深圳市行政區域範圍內。

影響開始浮現

調控政策對樓市的影響已經開始浮現。

多位地產仲介表示，新政出來後，住宅帶看量明顯下降。“這幾天住宅市場明顯消停下來了，好多客戶突然失去購房資格，所以近兩個月成交量會非常少。”負責福田景田片區的鄭先生說。

某頭部仲介的客戶回測資料顯示，35%客戶不滿足落戶滿3年且社保滿3年的購房條件。該仲介相關負責人表示，6月以來，不少外地客戶因為看好深圳房產保值增值空間，打算落戶深圳買房，而新政精准打擊了這部分投機客戶。按6月以來的客戶資料看，新政將減少35%-50%的購房需求。

上述負責人表示，以二手房為例，近兩個月深圳二手房成交量在10000套左右，新政將使市場回到五六千套的水準。從歷史情況來看，二手房成交量在5000套-8000套時，市場情緒及價格比較平穩。

除影響成交量外，新政對購房者選擇也產生了較大影響。“這兩天看住宅的客戶少了一些，反而是公寓開始活躍，應該是沒有名額的客戶開始關注了。”寶安區某仲介徐小姐說。

價格方面則出現分化。“新政後部分交易稅費提高了，這幾天有些急賣的業主調低了掛牌價。”徐小姐表示，此前爆炒的寶安、南山等熱點片區降價情況比較明顯。

7月18日，剛剛大學畢業加入鏈家的山東女孩小李（化名）敲開了門頭溝高家園路某社區一處業主的門。與她同來的是在北京工作已經兩年多的租客小娜（化名）和《證券日報》記者，但這一場帶看，最終沒有成交。

“我剛來北京沒多久，第一步是做租房業務的經紀人，這個月接待了一些客戶，有些是在海澱工作的普通上班族，有些是跟我一樣剛來北京的畢業生。”小李告訴記者，“同事跟我說，這個月租房的人比以前多了，但是價格變化不太大，好在都可以議價，一般能簽合同的基本上要比業主報價低上一兩百元。”

疫情給北京的租房市場帶來重擊，消失的租客讓原本應該釋放的租賃需求“啞火”。不過，7月的第三個週末，《證券日報》記者通過實地走訪調查發現，市場逐步有了起色，雖然還沒有恢復到去年同期的水準，但傳統的6月份畢業租賃旺季延遲需求在7月份開始釋放，年輕租客的湧入讓北京的長租公寓運營商也稍微緩了口氣，交易量有所上行。

延遲租賃需求開始釋放

“租賃市場最近活躍有很多原因，比如最近有些業主賣房，讓這些房子原本的租客不得不重新租房，這類現象也存在。”在門頭溝一家本土仲介門店裡，某經紀人告訴《證券日報》記者，還有些租客合同到期，想換房也增加了一些新的需求，但主要還是疫情得到控制後，社區出入方便，流動人群返京等租房需求，讓這個市場開始出現回暖的跡象。

“我是因為合同到期，房東要賣房才換租的。”小娜告訴《證券日報》記者，“我在海澱上班，公司有班車，門頭溝有很多老社區，房租便宜，就選擇在這裡重新找房了。”7月18日和7月19日兩天，《證券日報》陪同小娜看了10來套房，有老社區、新社區，還有長租公寓，最終小娜選擇了某個老社區的一套房。但是，對她來說，房租一年漲了1200元。

據貝殼研究院資料，北京7月份上半月成交量相比6月份下半月上漲30%，成交均價相比6月份下半月上漲2.6%，相比去年同期下降5.8%。

“疫情得到有效控制後，租賃市場恢復較快。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，7月份是傳統的租賃旺季，由於北京疫情反彈的影響，6月份畢業租賃旺季推遲，在疫情得到控制後，延遲的租賃需求開始釋放，包括流動人群的租房需求、已租人群的換租需求、高校畢業生的租房需求等。

“總體來看，受疫情影響，租客與去年同期相比明顯減少，今年上半年房子不好租，成交週期也相對延長，導致整體房租水準下滑。”諸葛找房資料研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，隨著疫情逐步得到控制，這種情況將會逐漸好轉，北京的租賃市場需求依舊很大。

預計下半年將進入常態化

在《證券日報》記者陪著小娜租房的過程中，小娜看了兩套自如的房子，一套是租金價格無法承受，另一套原本因為打折出租而很中意，但是最後因為租期太短而放棄了。

近期，為了抓住畢業季的客戶，長租公寓企業自如以億元補貼的量級搞了一次普惠活動，北京等地區的租客，友家住一年免2個月租金，整租住一年最高免1.6個月租金。

“每年暑假推出優惠活動獲客是常規動作，今年的特點是以為畢業生6月份就來了，但實際上7月份才進入北京租房。”帶小娜看房的自如管家告訴《證券日報》記者，“不過最近租客確實多了起來，除了畢業生，還有其他租賃需求也有所活躍。”

“按照去年畢業生租賃旺季的情況，6月份十個租房的客戶中可能有七八個是畢業生，今年則只有兩三個，差距還是很大的。”

“租賃市場的回溫對長租公寓企業是利好，租賃成交量的上升，也會促進長租公寓的出租，降低空置率。”黃卉向《證券日報》記者表示，在此期間，長租公寓運營商要抓住機會，開展優惠活動拓展客戶。

“長租公寓市場在疫情的衝擊下仍面臨嚴峻考驗。”陳霄向《證券日報》記者表示，租賃市場交易冷淡，空置率上升，房租下降，不少業主收到長租公寓平臺的降價要求，解約風波沸沸揚揚等難題仍舊難破解。在長租公寓本身就面臨著虧損擴大的情況下，原本就脆弱的現金流狀況預計短期內難以恢復。

“隨著疫情得到有效和穩定的控制，預計7月份至8月份一線城市租賃市場將保持回溫狀態。”黃卉向《證券日報》記者表示，這對於長租公寓企業來說是提升出租率的重要時機，預計租賃市場下半年將進入常態化。

一家長租公寓運營商的管家告訴《證券日報》記者，“今年春節以來，我們就停止拿房了，目前出租的都是庫存房，有些與業主簽訂的租期即將到的，會打七折出租，希望降低空置率。不管怎樣，從7月份的表現來看，租客‘終於還是開始回來了’”。

今年以來，在疫情不斷肆虐的嚴峻形勢中，不少境內外投資者仍找到仲介機構，通過視頻商討投資北京辦公物業事宜。

房地產諮詢公司萊坊向《證券日報》提供的最新統計資料顯示，北京上半年大宗交易總額為310億元，受疫情影響同比下降24%，但二季度明顯開始活躍，寫字樓市場也傳出回暖信號。

2016年以來，運河CBD獨棟辦公物業成交額已超過200億元，晉升北京副中心5年的通州，迎來了邁向國際大都市的蛻變。

經《證券日報》記者走訪發現，北京通州辦公市場也熱了起來，二季度京杭廣場迎來股權合作，這是繼多家銀行進駐北京副中心後，大宗交易市場的再度重啟。

大宗辦公物業市場開始活躍

“比起因疫情受到短暫影響的零售及酒店等商業地產，辦公物業因相對較低的租賃風險及穩定的現金流，尤其是有明確產業定位、並受到政策支持的商務園研發辦公專案在疫情下對投資者的吸引力更大。”戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵向《證券日報》記者表示，隨著國內疫情的緩解，投資者的信心正逐步恢復，包括在國內設有辦事處或者分公司的外資機構也開始頻頻安排考察專案，法拍市場也逐漸活躍。

“今年上半年，單體專案LG交易金額超過80億元，此外出現的4宗自用買家交易，貢獻約23%的交易額，其中最高金額和最大簽約面積均為三峽集團簽約通州成大廣場專案。”劉兵向《證券日報》記者表示，“無論商業還是辦公類大宗資產在通州頻繁成交，意味著市場已經產生隨北京市政府的正式搬遷，而不斷對該區域看好的信心。”

大宗物業買家湧入通州

事實上，縱觀北京城市副中心近年來的變化可知，連接北京CBD投資129億元的廣渠路地下工程正如火如荼地修建，投資額約1000億元的全世界最大環球影城即將開園，投資約100億元的城市綠心已煥然一新。

寫字樓租賃市場傳出的回暖信號或將再度提升北京城市副中心大宗辦公物業市場的交易活躍度。據世邦魏理仕統計資料顯示，二季度北京成交的9筆大宗交易中5宗為10億元以下資產，其中境內地產基金成為最活躍買家，自用買家則依然保持旺盛的辦公置業需求。

“10億元以下辦公物業標的性價比高，且資產處置方式較為靈活，因此重新受到投資者或者企業關注。”有業內人士向《證券日報》記者稱，通州作為北京副中心，近期正推出部分獨棟寫字樓物業，單棟貨值在2億元－5億元之間。據記者在現場獲悉，目前該區域內在售獨棟辦公主力項目是由富華、世茂聯合開發的財富港，規劃為13棟定制商務獨棟，1座高階商業MALL。

“財富港位於運河商務核心區C位，城市副中心核心—五河交匯之處，承擔著構建‘總部經濟’＋‘財富管理’兩大產業集群重任。”世茂華北相關負責人向《證券日報》記者表示，周邊還有3500平方米公園，專案以企業資產的保值增值屬性和獨棟綠色生態辦公的品質，瞄準境內外高精尖企業巨頭，未來將成為與紐約曼哈頓、倫敦金融城、上海陸家嘴及東京新宿同級別同規格的世界極金融港，也是中國一線城市核心商務區升級為世界核心商務區的樣本。

從當前入駐企業陣營來看，北京城市副中心運河CBD核心區已經成為價值高達數億元的獨棟辦公物業聚集地。按照規劃，未來的副中心不僅僅具備行政功能，還具備商務、科技和文化功能，12平方千米的土地將誕生一個沒有大城市病的高科技國際都市群落。而運河CBD核心區將打造“金融＋總部”雙核經濟模式，國內外大型企業競相入駐，吸引總投資超過830億元。

“目前通州獨棟辦公物業買家主要以大型金融機構投資者為主。”萊坊董事及上海&北京研究及諮詢部主管楊悅晨向《證券日報》記者表示，目前加碼該區域物業也是對未來發展持有信心。

住宅樓面多市場估計1.5倍 呎價12萬

私人住宅供應地皮緊絀，近年屢現住宅地王。深圳鴻榮源集團賴氏家族2018年斥資約30億元購入的山頂白加道37號住宅地王，當年市場計算的每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）高達30萬元，貴絕全港；項目的發展方案最新曝光，今年5月獲屋宇署批准興建1幢分層住宅，總樓面面積近4萬方呎。此外，新地（00016）於2018年以逾251億元投得的九龍東啟德第1F區1號（下稱1F1）商住地皮，同月獲准興建5幢分層大廈。

賴氏家族持有的白加道37號，佔地約2萬方呎，該家族2018年入市時，市場曾估計該用地的可建樓面面積約1萬方呎，折合樓面呎價高達30萬元。經過約兩年時間，賴氏家族今年5月獲屋宇署批出建築圖則，可建1幢6層高的分層住宅，連3層低層地下（Lower Ground Floor）樓面，總樓面面積約39885方呎；其中住宅樓面24893方呎，較2018年約1萬方呎大增近1.5倍。以新建築圖則的可建樓面面積計算，白加道37號的樓面呎價約12.05萬元。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，該地皮的建築費估計約2.5億元，日後若發展商把住宅單位用作出售，估計呎價可達25萬至30萬元。資料顯示，山頂施勳道施勳別墅，2016年有單位的呎價高逾17萬元，當時已創亞洲分層住宅呎價新高，意味前述白加道37號日後若推售，有機會創下亞洲新紀錄。

啟德3盤批則 新地商住地起5廈

屋宇署資料顯示，今年5月批出19份建築圖則，除白加道37號由中資持有外，雅居樂（03383）或有關人士持有的鰂魚涌柏架山道10號至16號，亦在同月獲批興建10層高的分層單幢住宅，樓面面積約20910方呎。

另外，5月連錄3宗啟德地皮批則個案，總樓面面積約263萬方呎，其中新地2018年投得的1F1商住地王，鄰近港鐵啟德站，可興建5幢37層至42層的樓宇，提供商住樓面，以及政府、機構或社區等設施。餘下兩個項目位於跑道區，包括華懋等在去年5月投得的第4C區2號（4C2）地盤，涉及樓面面積約64.4萬方呎，其中近62萬方呎為住宅用途，可興建8幢分層住宅。至於高銀金融（00530）今年5月亦就啟德第4B區4號（4B4）用地，獲屋宇署批出建築圖則，包括2幢洋房和5幢分層住宅，總樓面面積約57.5萬方呎。值得留意的是，高銀金融同月宣布以初步代價70.4億元出售4B4地皮，新買家日後可重新提交建築圖則，意味該地皮的發展模式仍存變數。

非住宅項目方面，資本策略（00497）旗下中環威靈頓街92號至96號，獲准許興建1幢23層高商廈，涉及樓面面積約43197方呎。

首5月私樓萬伙落成 19年最多

屋宇署亦披露5月私人住宅動工（以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）和落成情況，5月有9個私人住宅項目動工，共提供2929伙，屬今年內新高。其中恆地（00012）粉嶺第18區馬適路項目規模最大，提供1723伙。屋宇署文件顯示，該項目涉及4幢分層住宅，其中1422伙的實用樓面面積（室內面積，未計入浴室和廚房等面積）不足215方呎，當中276伙的實用樓面面積僅約87方呎。

以首5個月計算，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，累計有5184伙動工，較去年同期的4378伙增加18.4%，估計全年約1.2萬伙。今年5月有9個樓盤落成，合計3754伙，首5個月合計10006伙竣工，料創2001年以來最少近19年同期落成量新高。

商舖蝕讓個案持續，曾盛極一時的潮流商場銅鑼灣記利佐治街銅鑼灣地帶，一個1樓舖位剛以低價500萬元沽出，原業主持貨逾7年勁蝕近1400萬元，幅度逾73%，成為該商場歷來蝕讓銀碼及蝕幅最大的舖位。

損手1400萬 商場歷來最大蝕讓

根據土地註冊處資料，記利佐治街2號銅鑼灣地帶1樓155號舖，建築面積244方呎，本月初由永潤投資有限公司以500萬元購入，呎價約2.05萬元。舖位曾由精品店以每月2.8萬元承租，租約至2022年，但該店近期已遷出，成為吉舖。

原業主2013年3月向華置（00127）一手購入舖位，當時作價1873.956萬元。代理透露，該舖過去3年一直以1400萬元放盤，未有主動調低叫價，現在突然大幅劈價900萬元或64.3%，至500萬元沽貨套現。舖位持貨逾7年，賬面勁蝕1373.956萬元，大幅貶值73.3%。

銅鑼灣地帶曾為區內著名潮流商場，華置把握舖市高位，在2013年把商場的商舖拆售，共售出近90個舖位，成交建築呎價高達7萬至9.4萬元。但之後舖市回落，商場拆售後空置率增加，月租大瀉至低於1萬元有交易。

資料顯示，商場自2013年拆售後，至今只錄得3宗轉售個案，全數蝕讓，但以最新的1樓155號舖蝕幅及蝕讓金額最勁。同層160號舖，建築面積約61方呎，今年5月以350萬元成交，呎價約5.74萬元，成交價較2013年購入價588萬元，低238萬元或40.5%。

迪卡儂80萬租四太娛樂行舖

此外，同區渣甸坊56號地下，建築面積約975方呎，成交價約2800萬元，呎價約2.87萬元。舖位處於渣甸坊的一列排檔後面，現租客為餐廳，月租約8萬元，回報約3.4厘。市場人士指出，上址去年中以4500萬元放售，原業主今年3月起出貨意欲增加，開始減價至3800萬元，本月更進一步劈到2980萬元，不足半年內大減1700萬元，最終以2800萬元售出，減幅達37.8%。原業主2012年2月斥資3100萬元入市，持貨逾8年，賬面虧損300萬元，物業貶值9.7%。

舖位租賃方面，由賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股持有的中環娛樂行地下連地庫舖位，建築面積約8547方呎，由運動服裝品牌迪卡儂（DECATHLON）以每月約80萬元承租，呎租約94元，較德國皮具店MCM原租300萬元，低73.3%。

疫情下，豪宅屋地獲承接。市場消息指，渣甸山軒德蓀道6號屋地，獲財團以約8億洽至尾聲，為新冠疫情今年初爆發以來最大額豪宅買賣。

資料顯示，由方濟會香港思高聖經學會會址的渣甸山軒德蓀道6號屋地，項目佔地16,587平方呎，現樓物業實用面積7,993平方呎，若以該地最高地積比0.6倍計，可重建9,952平方呎。

教會本月初推出市場招標，當時意向價約9億元，有指近日以8億元易手，即每平方呎樓面地價80,386元，若按現有物業樓面面積計，呎價高逾10萬）。

教會持有 48年升值591倍

而物業由天主教香港教區於1972年以135萬元購入，當年方濟會香港思高聖經學會已由堅尼地道70號搬入軒德蓀道6號，至2007年轉讓予香港天主教方濟會會長所持有，現時物業較48年前升值591倍。

中渝張松橋 持4號屋地

市場消息指，買家為中渝置地 （01224） 主席張松橋，惟消息未獲證實。事實上，張松橋現時手持軒德蓀道4號，地盤面積11,418平方呎，以地積比率0.6倍計算，可建樓面約6,851平方呎。惟現址已建有一幢洋房，實用面積9,345平方呎，兩個地盤相連可合併重建。

另一方面，中原地產九龍豪宅高級分區聯席董事余社朝表示，九龍塘牡丹路全幢物業成交，物業1座6伙，住宅總實用面積約11,696平方呎，最初曾開價2.8億元，最終以約2.2億元沽出，呎價18,919元。

新買家為香港人，曾居於又一村，鍾情區內居住環境舒適清靜，見物業兩面單邊，議價後決定入市，有意重建自住。

原業主為嘉頓公司家族成員張力正、張尚羽等，早於1973年僅以50萬元買入全幢物業，持貨47年物業升值441倍。

私樓動工量追落後，今年5月錄2,929伙，按月多2倍，創今年新高；累積首5個月只有5,184伙，惟較去年同期的4,378伙，增加18%，當中恆地 （00012） 粉嶺北馬適路項目，將建1,723伙，8成單位的實用樓面面積少於215平方呎。

據屋宇署公布，5月份全港共有9個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），合涉2,929伙，較4月份的960伙，按月增加2倍，屬於去年12月之後新高。

隨着5月份動工量追落後，今年首5個月的累錄動工量5,184伙，較去年同期的4,378伙增加18%。

恆地馬適路項目建1723伙

至於在5月份正式動工的項目，包括多個大型項目，規模最大為是恆地的馬適路項目，合共提供1,723伙，實用樓面面積（usable floor area，即扣除廚房、廁所及牆身後的面積）介乎87至615平方呎，超過8成的單位實用樓面面積少於215平方呎。

由此估計，項目將會以開放式及1房為主，由於是新界東北的新發展區，相信會主攻上車客客源。

另外，華懋投得的觀塘前安達臣道石礦場住宅地，亦獲准動工興建334伙，逾8成單位實用樓面面積多於323平方呎，估計將會以中小型單位為主。同時，除了私人住宅項目動工外，房協旗下的紅磡利工街資助房屋項目，亦獲動工興建312伙。

5月落成量3754伙 升5成

在落成量方面，屋宇署4月份數據顯示，5月份私人住宅落成量（以獲批佔用許可證為準）為3,754伙，按月再增1,246伙，升幅近5成，並為17個月最多。綜觀今年首5個月，累積落成量約10,006伙，佔全年預測20,854伙約48%。

香港國安立法 港人對樓市前景較之前樂觀

香港國安法下，港人有意置業人數上升。房地產平台Squarefoot昨日發布2020年第三季香港房地產市場前景調查結果，顯示近40%受訪者預期樓價將上升，預計平均升幅約9.4%，反映市民對樓市態度較上一季樂觀。但留意調查於6月底進行，於網上訪問500名香港市民，故有關數據尚未反映近日疫情第三波爆發之情況。

根據調查結果，39%受訪者認為本地住宅價格未來六個月將向上，預計平均升幅約9.4%，另有22%受訪者估計樓價將在期內下跌平均約11.2%。在前兩次調查（2019年12月及2020年4月）中，只有11%受訪者估計樓市將於未來半年上升，有過半數受訪者料樓價將下跌。數據顯示港人對樓市前景較之前更為樂觀。

此外，是次調查當中，認為本地樓價已在過去12個月見頂的受訪者，人數由上一次在4月份調查時佔47%降至34%。分析樓價有機會上升的原因，受訪者認為本地「住宅需求仍然高企」（65%）、「樓市長遠仍上升」（57%）及「疫情緩和、經濟開始復甦」（49%）為三大主要因素。

而有意在未來12個月購買住宅物業的受訪者比例達24%，過半數（52%）受訪者表示，政治環境對他們的置業決定有一定影響。

91%有意置業者曾上網睇樓

Squarefoot.com.hk總經理Kenneth Kent表示，調查進行時疫情有所緩和，雖然仍有83%受訪者認為本港樓價太高，但有39%人認為未來6個月樓價將上升，扭轉了此前兩次調查對樓市下跌的預期。

他續說，上半年本港樓價未有受疫情影響而出現大幅調整，或反映有意置業人士對後市的信心。另一方面，疫情下更多人上網搜尋樓市相關資訊， Squarefoot平台瀏覽量數據顯示，今年上半年的網站瀏覽量錄得增長，第二季的網站流量及樓盤查詢量分別按季增加了26%及42%。是次調查也發現，有意置業人士中，高達91%表示在疫情期間曾經上網睇樓。