台灣央行今 (27) 日公布 6 月消費者購屋貸款和建築貸款餘額統計，其中，購屋貸款餘額較上月續增 454.65 億元至 7 兆 6138 億元，而建築貸款餘額也月增 374.03 億元至 2 兆 2461 萬元，雙雙續創新高，顯示在低利環境下，房市呈現一定熱度。

央行指出，6 月六都買賣移轉棟數增加，部分銀行整批分戶貸款增加，儘管房貸利率略上揚 0.01 個百分點至 1.359%，仍處在歷史低檔，較上月差異不大，但未能說利率已落底。

房仲業者進一步說明，6 月買賣移轉棟數反映的是 5 月市況，隨著解封，民眾陸續出門消費，購售屋的意願也相對提升；若與去年同期相比，6 月交易量差不多已回到去年同期的水準，甚至部分都會區小幅成長，房市正逐漸回歸正常軌道，呈現緩步成長的狀態。

而根據台灣經濟研究院最新公布，6 月營建業營業氣候測驗點攀上今年高點，主要是因工程採購招標案量增加和新案開工改善帶動，台經院認為，營建業景氣溫和成長，未來半年能見度逐漸明朗。

「林口媒體園區」是新北市近期招商金額最高的公有土地招商案，由台灣三井不動產、東森國際及三立影城投資240億元，預計將可創造1.5萬個就業機會，預計5年內，2025年全區將完成開發；三家企業將與市府共同攜手把新商業、新娛樂、新媒體與新科技四大元素鏈結在媒體園區內。

「林口媒體園區」上周五以「新北影視盛典」方式揭曉三家得獎廠商規劃內容，除新北市長侯友宜，重量級貴賓包含台灣三井不動產下町一朗董事長、東森國際集團王令麟總裁、三立影城集團張榮華董事長、財政部國產署曾國基署長等，現場還有三立知名主播李文儀擔任主持人，更邀請「聲林之王」學員鄭可強、劉學甫與蕭名棻開場表演。

「林口媒體園區」是新北市政府和國有財產署合作推動的公有土地招商案，基地緊鄰機場捷運A9林口站及林口交流道，是國際商務及旅客進出大台北最重要的門戶，除將在該園區發展影視產業外，未來更將透過三家企業與市府共同攜手把新商業、新娛樂、新媒體與新科技四大元素鏈結在媒體園區內。

新北市長侯友宜表示，全球正值疫情之際，對各行各業都帶來挑戰，新北在防疫上超前部署獲得國際肯定，吸引各國企業回台投資，市府偕同民間企業能量，強化投資信心，合作推動「信心經濟」，林口媒體園區招商案是一件超過240億元的巨額投資，也在疫情期間招商完成，除要感謝三家公司投資新北外，也代表新北具備強大的投資優勢。

侯友宜強調，影視產業是國家文化的體現，也是國家重要戰略產業，台灣影視產業產值一年高達1,646億元，每年提供3萬人次的就業機會，推動影視產業發展，正如今天「聲林之王」學員們帶來的開場表演曲一樣是「勢在必行」，市府將集結經發局、新聞局、文化局等相關局處軟硬體資源，及本次的招商案未來興建完成的設施，期盼能夠將台灣深厚文化底蘊、動人風景行銷國際，增加國家競爭力及培育人才。

因新冠肺炎疫情關係，「宅經濟」衍伸的居家娛樂產業應用，及AR、VR與雲端遊戲等新娛樂型態成為重點，大家的生活習慣改變，在家追劇的人變多了，代表影視產業文化的輸出與國際接軌的重要性也更提升。

「林口媒體園區」將是一個「夢工廠」，台灣三井不動產引進國際級親子數位娛樂、多媒體互動體適能等複合式商業設施，提供該地區娛樂休閒衍伸之生活化需求；東森集團結合東森新聞雲、聲林之王等數位媒體優勢，導入人工智慧（AI）、物聯網（IOT）新科技之軟實力與硬體設施，創造影視音重要生活圈；三立集團結合影視製作、體驗、學院與娛樂購物，打造超級攝影棚。

新北市政府則是「影視造夢者」，三家企業就是「夢的實踐者」，透過三家企業的努力深根林口，「Link All of You」(Link-o-u)，用音樂、影視、媒體、娛樂連結每一個人，預計5年內，2025年全區將完成開發，屆時林口將成為新北市AI影視娛樂園區實踐場域，也是國內最多閃耀星光、追星築夢的重要影視觀光勝地。

信義計畫區範圍達46萬餘坪（153公頃），但實際可供開發商業、住宅區土地面積僅21萬坪出頭（70公頃），光是富邦、南山、宏泰、國泰與新光五大集團就掌握超過1/4土地的開發主導權，將近5.5萬坪；而富邦集團加計蔡明忠家族持有的「最貴菜園」，主導土地面積高達逾1.4萬坪，已超越宏泰及國泰集團，可說是信義計畫區的新地王。

主導開發逾1.4萬坪 擠下宏泰與國泰
商仲業者指出，目前信義計畫區前兩大法人地主，都是該計畫區已經開發到中後期才搶進，持有土地最多的法人是富邦集團與蔡明忠家族，目前握有新光三越A8、A11以及「最貴菜園」等所有權土地，若再加計微風松高、A25等兩筆地上權案，土地面積合計逾1.4萬坪。

持有所有權土地 國泰還是最多
第二名為南山人壽，所有權部分僅有南山人壽總部，其餘像是南山廣場、信義行政中心與世貿三館案均為地上權，兩者合計面積逾1.3萬坪；但若是僅統計土地所有權面積，還是國泰集團、宏泰集團持有比較多，分別以近1.15萬坪、近1.12萬坪分居信義計畫區所有權第一、二名。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，信義計畫區土地開發率已達95%，近幾年要插旗，絕大多數是透過公部門釋出的地上權案，像是南山人壽去年與今年連續兩年出手分別以159億元取得信義行政中心，及以312億元取得世貿三館。

反觀計畫區內的所有權土地更是稀少，僅有去年元利建設以超過112億元拍得「最貴停車場」約1552坪土地，以及外資私募基金子樂開發以151億元買下中信金松壽舊總部。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示，全球資金行情帶動全球股市，但「紙上富貴」最終還是要轉進硬資產，對滿手現金卻又面對利差損風險的壽險業來說，如何把籌碼穩穩押進能產生穩定成長的收益型不動產，是現階段最重要的課題。

他認為，短期來看，因辦公室新增供給不足、舊庫存短少，供不應求現象勢必拉抬辦公室租金上揚趨勢；中長期來看，無論是升級後的新大樓供給，可創造租金新行情，或是比價行情推升舊樓價格，壽險業才集中重押辦公商圈，且同一商圈的投資量越多，加乘的循環效益也最大。

最貴菜園整合 創單坪930萬天價

「最貴菜園」可說是北市信義計畫區產權最波折的土地，最早是僑泰建設進行整合，無奈碰到1997年亞洲金融風暴，隔年引爆本土型金融風暴，倒掉一大堆大型集團，10多年前富邦集團開始介入整合，起初從每坪土地整合價100萬出頭，到最高時砸下每坪近930萬元吃下持分地，至今仍然是信義計畫區實價揭露最高土地單價紀錄。

僑泰建設起頭整合 富邦集團收割
富邦集團在整合期間，因一次與十餘位地主談價，擔心地主看到實價揭露資訊後抬高地價，乾脆選擇不申報實價，寧可被罰錢；根據內政部公告，總共被罰超過15次，且當時延遲申報的地價從每坪800萬到超過1100萬元都有，但單價破千萬元的實價並沒有公開揭露。

該塊地也因整合進度緩慢，一度淪為附近居民種菜施肥的菜園，一把幾十元的青菜就直接種在每坪數百萬元的燙金土地裡頭，形成相當奇特的都市景象；但經過北市環保局多次要求地主富邦集團改善環境，2012年的某一天，一夜之間絕大多數菜園直接被剷平。

剷平後光禿禿的土地部分打上水泥當作臨時停車場，還有一部分則在隔年由知名運動品牌愛迪達租用，興建為開放式籃球場，更成為當時在美國職籃NBA颳起「林來瘋」話題的球星林書豪，首次來台宣傳的場地，又有著「最貴籃球場」的封號。

最貴菜園剷平後 變成最貴籃球場
不過，2年前該塊地的主導權又出現變化，最初是由富邦人壽旗下的富邦資產、蔡明忠家族主導的富邦建設分進合擊進行整合；不過，2018年富邦資產委託台灣金服公開標售該塊地上約近790坪土地，最終吸引一封標單，由盈保發展出價35.5億元標得，僅加價5000萬元，盈保發展背後所代表的法人就是富邦建設。

房地產業者表示，該土地在環評時就由富邦建設主導，當時標售只是講求「程序正義」，讓主導權完整落在富邦建設手上，也就是讓「最貴菜園」從富邦集團轉變為蔡明忠家族主導的開發案。

最貴菜園華麗變身 富邦要蓋飯店式豪宅

富邦集團蔡明忠家族整合全國「最貴菜園」長達10餘年，總算進入實質開發階段，去年5月取得建照後，建案規劃近來曝光，將打造地上37層複合式建案，9樓以下為國際知名奢華飯店連鎖體系的瑰麗酒店，10樓以上為百坪內的精品豪宅，將是信義計畫區首個結合高檔飯店服務的複合開發案，推估每坪開價有機會挑戰300萬元。

地上37層複合建案 瑰麗酒店進駐

「最貴菜園」小檔案

根據建照資訊，2014年10月就掛照，耗時近4年，首次發照是去年5月21日，起造人為明東實業、道盈實業兩家法人，負責人均為富邦集團董事長蔡明忠，基地坐落北市信義路五段、莊敬路口角地，面積近1562坪，現況為「愛迪達籃球場」（最貴籃球場）及停車場，預計兩棟將打造地上37層、地下4層超高樓鋼骨建物、總戶數為235戶，外觀擬採取玻璃帷幕。

檢視建照內容，該建案1至9樓用途為一般旅館業，也就是瑰麗酒店、游泳池在3樓；10至37樓的用途為集合住宅，將打造為可銷售的精品豪宅。

同側最貴停車場 也要蓋飯店
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該案處在珍貴、稀有路段，為創造最高開發價值，勢必引進產品定位能與高級住宅匹配的商用不動產；以目前台灣豪宅走向精緻高端物管的趨勢來看，高檔飯店是功能互補，之前較著名的建案是「文華苑」。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，信義路五段同一側的「最貴停車場」D3街廓的大部分土地，去年4月被元利建設以逾112億元拍得，原計畫打造頂級辦公大樓，但近期已改弦易轍，與四季酒店集團簽署備忘錄，計畫打造超奢華酒店；目前信義計畫區內頂級酒店市況，仍由W hotel及寒舍艾美稱霸，且在疫情之前每晚平均房價超過8500元，住房率超過8成，遠優於同業表現。

國內房市近兩年都更和危老案紛紛開花結果，最近新上市開賣的都更案也愈來愈多，由於取得成本高，每坪百萬都更案時代儼然來臨，最近台北市不少指標都更案，紛紛領銜創下區域新高價。市場人士預期，由於台北市建地供給短缺，未來每坪百萬都更案可能是常態。

在政府積極推動都更、危老重建政策後，近年核准案件逐步放量，並取得建照推出對外銷售。據調查，多筆台北市、新北市都更案，屢創區域新高單價，其中不乏每坪破百萬大關的高價都更案陸續登場。

一度鬧得沸沸揚揚的忠孝東路「永春都更案」，最近改建為「森業詠春」的結構體，已呼之欲出，對外售價每坪開到138萬元，已改寫區域新天價。

此外，士林天母巷內都更案「璞園天玉」，每坪開價9字頭起跳，甚至已突破100萬元，也刷新區域最高價。

甲山林集團今年將陸續推出多筆自地自建案，最近正式開賣的「圓山帝寶」，每坪開價也是至少9字頭起，部分樓層上看100萬元，挑戰承德路新紀錄。

另外，積極耕耘台北市都更案的長虹建設，兩年前曾成功整合都更案「忠孝詠吉」後，今年最新都更案為「松德長虹」，每坪開價平均破150萬元，訴求只要信義計畫區一半價，在品牌磁吸力撐腰下，叫好又叫座。

甲山林集團董事長祝文宇表示，台北市土地已經沒有了，近期台股大好，許多賺到股市的錢之後，游資又轉進房市，只要地點好、價格合理，買盤就認同。以「圓山帝寶」來說，每坪成交價約9字頭，已售五成，成績亮眼，沒受到疫情影響。

長虹建設董事長李文造表示，以前在台北市要整合都更是非常困難的，一個案子搞十幾年都不一定有結果，現在社會大眾慢慢能認知、接受都更的重要，釘子戶也少一點，所以預期將來北市都更案供給量會慢慢放大，甚至會變成全民運動，遍地開花，屋齡屆滿30年即可申請辦理都更。

李文造表示，未來長虹手中將會保持每年在手都更案，在至少三筆以上，估計每平均三年會完成一筆。接下來，台北市都更大案最高單價的指標，應要觀察忠孝東路「正義國宅」都更案－三圓建設「Diamond Towers」，由創意家行銷團隊代銷，據悉每坪均價可能開到「坐2望3」，高樓層目標要看齊信義計畫區，挑戰每坪300萬大關。

在房市回溫、疫後房市旺季帶動資金湧入下，台北房價已重回五年前房地合一稅實施前的水準，信義房屋大台北6月房價月指數為130.17，月增0.7％、年增1％，攀上60個月以來的新高，台北房價溫和緩漲態勢明顯。

根據信義大台北房價月指數顯示，6月台北市房價指數124.51，月增0.61％、年增1.77％；新北市房價指數138.74，月增0.82％、年減0.04％，先前大台北房價在回檔修正後，目前已緩漲至2015年7月時的水準。信義房屋6月內部成交資料顯示，台北市平均房價每坪62.7萬元、新北市為每坪35.7萬元。

長期來看台北房價走勢，大台北地區房價在2015年4月達到歷史高點，隨即由急跌轉為緩跌，直至2017年9月觸底，波段跌幅約12％，近年以每年約2％多左右的幅度緩漲，今年以來3、4月新冠肺炎疫情及全球股災對台北房價影響有限，5、6月間疫情趨緩後、房價動能持續，這一波大台北地區房價自低點起算，近三年來漲幅已經達到9％。

這一波全台房價上漲，相對於大台北以外多數都會區如新竹、台中、台南等地房價陸續攀上歷史高點，前波房市修正跌最深的大台北地區房價，特別是台北市，距離歷史高點，則尚有一段差距。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，如果以每年30萬棟為房市交易量的「基本盤」，自2016年房地合一稅實施以來，多年交易量未達30萬棟，直至去年才達到約30萬棟門檻，這段期間累積了不少原本保守觀望、不敢出手的買盤，隨著近年房市緩步回溫，對房市的信心逐漸由悲觀轉向樂觀，降息後低利更提高了自住客進場誘因，資金潮也使房地產置產價值浮現，均帶動房價持續溫和回升。

高雄重劃區超過百個，因建商推案引進更多人口，創造不少新的住宅型商圈，驅動區域店面買氣提升，2019年迄今，高雄總價3,000萬元以內的店面成交404戶，交易前三名售中在三民、楠梓、鳳山等三大熱區，無論價格多少的店面，三民區都排名第一，躍升店面成交王。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，高雄近年成交的店面，不乏老透天店面產品，一樓店面坪數雖不大，但是二、三樓仍有樓店、住家、辦公室或倉庫等多重效益，對於目前宅經濟發燒，這類透天店面的營業和出租，更顯得彈性。

且這些成交的店面，多半位於住宅型商圈，或進入人口成長期的新興重劃區，屬於低風險又高成長型的投資商品，吸引退休公務員將定存資金轉買透天，改當包租公。

即便近年高總店面交易不多，但仍有企業集團或建商，大手筆買下精華區大坪數店面，購地意圖明顯，她說，例如去年7月，高雄醫學大學以總價19億元購入高醫商圈十全一路，土地達1240坪家樂福十全店舊址店面；京城集團則以10.9億元購入美術館特區，土地面積590坪百世幼兒園；另興富發集團則以超過9億購入華王飯店，多半都是看重精華區土地價值及未來的開發效益。

張旭嵐表示，高雄包括住四、住五或是商三到商五土地，因屬高容積與建蔽率，在這波建商搶地過程中，成為焦點，而目前市區商業地，若臨大路，單坪地價成交往往突破百萬元，當中，若是屬於整排透天店面長期空租或待售，建商收購整合興建大樓意願高。

她指出，根據實價登錄揭露資料，從2019年迄今，高雄店面交易476筆，其中，總價3,000萬元內的店面，成交404戶，占總交易量的85％，低總店面熱區以三民、楠梓、鳳山區交易最多。

台灣房屋愛河之心特許加盟店店長林家福表示，買家卡位重劃區主因為房價屬低基期，店面價格不如蛋黃區昂貴，而多半購屋屬投資客，購入後轉租給便利商店、全聯超市與各類服務業。

大型綠地向來是房市指標之一，不但能提供重要生活機能，也因具備調節氣溫與空氣品質的功能深獲購屋族青睞；其中都會區的開發密度過於密集，更使具備視野的住宅產品具備不俗的稀有性與保值性，包括寶輝、慶仁、富邦、忠泰、璞真等一級建商紛紛卡位綠地首排推案，備受矚目。

根據內政部實價登錄資訊統計，目前台中均價最高的「寶璽天睿」坐落於府會園道 1 號，二三名的「大陸宝格」、「由鉅大恆」也分別位於夏綠地園道及美術館第一排，文心森林公園首排的「雙橡園 1617」也成功締造區域新猷，甚至是全台受豪宅貸款限制的個案中，唯一預售時期完銷的個案，此外，創下每坪 97.2 萬驚人天價的「寶輝秋紅谷」同樣面對整座秋紅谷生態公園，顯見綠地景觀具有一定賣點，若再有建商的品牌力與細膩規劃加持，更能有效為房價提供強勁撐盤動能。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘分析，總價帶 4000 萬以上的客層，通常都具有多筆房產，而這些企業主打拚了一輩子就是希望居住環境有極佳生活品質，且多半會指定公園 300 公尺內的物件，尤其具有大棟距優勢的產品詢問度更是熱絡，也因較具稀有性，相似物件選擇少，日後脫手也相對容易，為保值增值的首選標的。

大陸建設台中國際豪宅的二號作品「格」近期落成，建築體由金屬玻璃打造出的琥珀色澤蜂巢格窗，極為搶眼，一露臉就驚豔七期天際線，吸引了很多台中人的目光。據悉，欣陸投控（3703）近年跨出台北豪宅圈，接連在台中七期蓋豪宅、A辦，又在高雄亞洲新灣區打造大倉久和飯店宅，深耕布局中南部高端住宅開發的策略明確！

大陸建設董事長張良吉提及，公司自101年購入市政北五路土地後，為了展示決心一次押進大陸建設、大陸工程兩大子公司長期設點。大陸建設明年更加速加碼在台中端出130億案量，包括七期遠百旁全新國際精品住宅案，以及移植台北新店華城「青山鎮」經驗，在大坑風景區推出前所未見的超豪墅造鎮。而大陸工程除自家建案外，將在「富邦新市政」後持續在台中承攬各家建商的豪宅營造業務。

大陸建設透露將在台中繼續覓地的企圖心，董事長張良吉表示，由於台北腹地有限，看好台中龐大腹地，可開發的空間更大，甚至已在物色三、四千坪以上土地做全方位產品開發。張良吉說：「未來的建築業，必須把自己當作設計產業來經營，擺脫製造業思維。」

張良吉指出，大陸建設針對每塊基地特性，尋找不同定位，導入國際團隊一起激盪，像是信義計劃區「琢白」找來白派建築宗師Richard Meier、松江南京飯店寓邸「琢豐」結合愛馬仕御用法國RDAI團隊創出區域雙倍價位、欣陸控股總部敦南大樓延請世界超高層建築權威KPF設計「格」，「格」讓義大利鬼才Antonio Citterio驚豔台中七期豪宅圈、新板特區「謙岳」有世界十大最有影響力的建築師Cesar Pelli加持、紐約建築師Gary Handel規劃新店央北「鐫月」三個月完銷、Wallpaper年度設計師Neri&Hu如恩設計研究室規劃「鐫月」讓眼光極高的天母客排隊搶訂，案案都是獨一無二的產品。

繼歌劇院旁夏綠地園道首排菱格藝術地標「格」創下台中豪宅實價登錄均價紀錄，底定大陸建設在台中豪宅圈的市場王位後，「格」又再一次帶來如潮佳評。即使同為義大利國寶建築師Antonio Citterio設計，兩幢建築卻擁有截然不同的風貌，市場預估「丽格」成交單價將快速爬升躋身台中十大豪宅榜，這是大陸建設繼「宝格」、「中信金控台中金融大樓」之後在台中的第三件地標作品，已造成台中豪宅客搶進購買。

資金潮打破所有房市慣性原則，房產專家認為，這股「錢太多」的資金行情，至少維持整個下半年都沒問題。
但房市專家提醒，應注意的是雖然房市轉熱，但非全部新建案銷售大好，市場依舊是「個案表現」，還是有很多陳年舊案或地段、規劃不佳等的新案銷售碰壁。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市就是「投資盤」支撐，而投資需求湧現關鍵，就是低利、貨幣寬鬆所催生出的資金行情，認為這股「錢太多」的資金行情已打破所有房市慣性原則，至少目前看來市場熱度維持整個下半年都沒問題。

後疫情時代房市投資需求信心轉強，尤其520檔期有不少建案以區域新高價面市，像是「昇陽樹也」不僅賣破九成，且每坪成交價近70萬元，相對之前區域行情才60初頭萬元，該案價格已改寫區域新高價。

另外，新北市新興重劃區房價的表現持續創區域新高，像是江翠、央北兩大指標重劃區，房價從原先4字頭上漲現在5字頭，央北部分新案價格更飆漲至6字頭，讓今年以來兩大重劃區房價至少大漲10$~15%。

雖然現階段房市買氣不錯，不過「還沒到全部大好的大噴發階段」；佳元建設總經理蔡錫全強調，在市場資金氾濫下，房市雖出現一波疫情後的買氣，不過「客戶還是要買好東西，所以市場上還是有很多產品規劃差、地段或地形不佳的建案賣不好，因此整體來說，房市還是以個案表現為主。」

房產專家表示，在大賣建案頻頻出現後，「賣不好的新案跟著打蛇隨棍上」，實際上，很多陳年舊案賣了一、二年，甚至三、四年的大有人在，檯面下普遍一坪降價1萬到2萬元或是2%~3%給買方，更甚者還搭配送裝潢、家電等促銷，所以消費者還是要實地去走訪案場觀察，不要被業者片面說法或消息給矇了。

為促進老舊廠房外觀更新、提升園區整體美學，加工出口區管理處今年核定台中園區的佳凌科技、楠梓園區的台灣福雷電子及華泰電子，以及高雄園區的台灣松尾及台糖高雄分公司等5家公司，符合加工處推動自主更新的政策，共補助350萬元的整建維護經費，進行老舊廠房換新裝，更吸引廠商投入1,977萬元整建維護，更新美化區內老舊廠房面積達9,200平方公尺。

加工處表示，由於高雄、楠梓和台中等三處加工區，建區至今已超過50年，部分廠房老舊亟待整建更新與美化，加工處從104年即以公、私部門共同協力的方式推動，公部門除了進行區內公共設施更新外，5年來亦補助私部門廠商廠房進行風貌形塑，補助總金額已達1,250萬元，至今已補助25家廠商，美化廠房面積合計逾33,000平方公尺，並吸引廠商投入近1億元進行整建，成果豐碩。

今年台中園區佳凌科技公司位於園區主要道路，完成廠房立面修繕及空地綠美化，大規模改善公司廠房外觀及園區風貌；楠梓園區台灣福雷電子公司及華泰電子公司亦完成廠房建築外觀整修，以建立企業形象；高雄園區亦有台灣松尾公司及台糖公司高雄分公司施作廠房外觀及周邊種植樹木綠美化，形成園區亮點。

加工處表示，雖然老舊廠房更新相當困難，卻是園區脫胎換骨的契機，加工處已決定將園區建築景觀及風貌型塑改善列為長期工作， 每年編列預算持續推動老舊廠房風貌形塑的補助計畫，並公告受理廠商申請，同時持續推動園區基盤設施更新與功能提升，以公、私協力方式打造永續優質的園區環境與幸福園區。

　　今年上半年房地產市場面臨各類衝擊，市場相關指標紛紛降溫。但是，房價降溫空間有限，部分城市甚至出現過熱現象。27日，易居房地產研究院公佈的全國100個大中城市住宅價格報告顯示，上半年，全國百城新建商品住宅成交均價為15595元/平方米，同比上漲10.9%。

　　從不同類型城市來看，上半年，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價為46515元/平方米，同比上漲8.1%。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15372元/平方米，同比上漲9.6%。總體上看，此類二線城市漲幅和2019年的水準總體相當。此外，受監測的64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11984元/平方米，同比上漲9.7%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析表示，上半年一線城市樓市交易好於預期，甚至出現了豪宅熱、部分樓盤認籌熱度較高等現象，這都客觀上促使房價漲幅曲線有所抬升。

　　從二線城市來看，部分二線城市房價上漲幅度較大。尤其是一些出現“萬人搖號”現象的城市，包括杭州、南京和成都等，資料顯示上半年這三個城市房價同比漲幅分別為11%、10%和21%。

　　嚴躍進分析認為，從信貸政策角度看，當前要防範各類違規資金進入部分重點三四線城市，相關穩房價工作也依然需要堅持。

　　嚴躍進分析指出，上半年部分城市房價漲幅較大，原因在於：首先，今年各地預售證發放明顯降低了要求，高端項目較多入市，客觀上影響了成交結構。其次，今年以來在理財收益較低、股票價格波動較大等情況下，居民家庭的資金配置更加偏好房地產，進而容易帶動房價上漲。

　　嚴躍進分析認為，二季度開始房價累計同比漲幅曲線開始下行，這也和房企積極降價促銷去庫存有關。“可以預計，下半年如果部分城市房價漲幅依然過大，那麼地方政府調控政策收緊的概率也會加大，進而促進房價回歸平穩健康的水準。”

58同城、安居客6月份重點城市租房趨勢報告顯示，一線城市租房市場熱度降溫明顯，其中上海和深圳租賃市場6月份整體租房熱度環比下跌9.1%和12.4%。業內分析認為，租賃市場遇冷背後不僅是供需關係的博弈，也透露出部分中小公司經營困難、工薪階級支付能力下滑的現狀。

近四分之三城市住宅

租金開始回升

專家表示，隨著疫情逐步控制，畢業生及其他流動人群租賃需求逐步釋放，預計7、8月份國內住房租賃市場有望企穩回升。中國城市發展中心研究員馮奎表示，在疫情之後，越來越多的人可能會考慮採取單獨居住這樣的方式，而不是以前的合租，這有利於未來租賃市場進一步釋放市場潛力。

中國房價行情平臺資料顯示，住宅、辦公、商鋪三個領域的租金水平均已出現回升態勢。城市住宅水準的變化與身處一二線城市的上班族息息相關，那麼城市住宅租金有哪些變化？

資料顯示，全國300多個城市中，有近75%的城市6月城市住宅租金價格出現同比上漲，德宏、婁底、烏海、雅安、撫順、衡陽、佳木斯、楚雄、臨夏等9座城市住宅租金同比漲幅超過20%，這些均為非省會城市。防城港、雙鴨山、大同等3座城市住宅租金同比下降10%以上，同樣也是非省會城市。

省會城市中，同比漲幅最大的是武漢，6月份城市住宅租金價格同比增長13.92%。隨著疫情逐漸褪去，租賃市場慢慢復蘇，租金進入平穩增長期。

環比來看，約67%的城市6月城市住宅租金價格較5月份環比上漲。迪慶、烏海、朝陽、七台河4座城市環比漲幅超過10%。北京、上海、深圳、廣州等四大一線城市房租價格環比均出現上漲，其中深圳環比漲幅5.69%，其餘3座一線城市環比漲幅在1%左右。

物業租賃公司

上半年業績受衝擊

房租價格的波動對A股物業租賃公司也產生了一定影響。證券時報•資料寶統計顯示，南山控股、泛海控股、陽光股份、皇庭國際、招商蛇口、金融街等有物業出租業務的公司上半年淨利潤預計出現下滑。

以金融街為例，受新冠肺炎疫情影響，公司房產開發專案銷售、工程進度不及預期，專案結算收入和利潤出現下滑。同時公司持有經營項目客流量和銷售額明顯下滑，公司對中小微公司客戶減免租金，導致收入和利潤下滑，預計上半年淨利潤約2.1億元~3.16億元，同比下滑約70%~80%。

主營業務為線上房產經紀業務的公司，也受到了衝擊。我愛我家受疫情影響，因社區封閉等原因導致部分客戶選擇延後交易，對上半年的房產經紀業務產生了一定影響。公司預計上半年淨利潤為0.3億元~0.45億元，同比下滑88.19%~92.12%。公司還表示，報告期內重點佈局線上VR看房、線上簽約等新模式以服務儲備客戶。4月初，需求快速釋放，市場出現反彈，至6月末，始終延續較好的成交態勢，上述被抑制的需求有望在後續月份逐步釋放。

另一家地產仲介公司世聯行也遭遇類似情況，公司在上半年業績預告中提到，3月份後國內各地售樓處陸續開放，公司在疫情期間主動推進線上看房和智慧案場等服務來儲備客戶，交易服務業務逐步改善，因收入確認需時較長，本期交易服務業務收入趨於上年同期水準。公司2020年第二季度淨利潤為正，上半年虧損幅度收窄。預計上半年淨利潤虧損0.65億元~0.84億元。

　　實地地產5月下旬向港交所提交了IPO申請，目前的狀態為正在處理中。實地地產的創始人、實控人張量是富力地產聯席董事長張力的獨子。不僅如此，實地地產還在近兩年大肆招兵買馬，招攬了不少地產業“明星”人士。

　　然而，實地地產近兩年並沒有像張量期望的那樣“騰飛”，銷售規模距離千億尚遠，甚至在2019年歸母淨利還出現了下滑。財務費用、人力成本等對公司盈利能力造成了較大的拖累，淨利率大幅下滑。對於房地產開發商來說至關重要的現金流也出現了大幅下降，經營活動現金流大幅下降的同時，公司的融資活動也舉步維艱。以這樣的業績來試圖敲開資本市場大門，勝算有幾分？

　　2019年歸母淨利潤下滑11.6%

　　從2017年1月，“前百度太子”李明遠的高調出任總裁一職開始，原金輝集團總裁馬立強、原碧桂園副總裁劉森峰、泰禾原CFO李斌、泰禾原總裁助理李朝陽、泰禾北京分公司原副總燕百勇紛紛加盟，分別擔任實地地產的總經理、總裁、首席財務官、副總裁、助理總裁職務。2020年，這個“豪華”高管團隊還在擴容。3月，中海系副總裁劉軍出任公司副總裁一職。

　　伴隨著明星高管團隊的組建，張量也提出了其對實地地產的規模“野心”。2016年銷售額突破百億之際，張量將2017年的銷售目標定為400億，2018年欲衝擊千億。最終，2017年銷售額僅218億。

　　之後張量再提了千億目標，而2018年、2019年，據中指研究院資料，實地地產的銷售額分別為275億元、300.4億元，與千億相差甚遠，增速也在大幅放緩。

　　而在銷售這個業績的先導指標下滑之前，實地地產的淨利便已經出現了下滑。2019年，實地地產的的收入增長30.63%至83.24億元、毛利增長60.32%至25.7億元，但歸母淨利卻下滑了11.65%至7.27億元，非控股股東淨利則增長了27.05%至2914.4萬元。

　　2019年實地地產的淨利率由上一年度的13.3%下降至9.1%，淨利率水準較低。實地地產的費用管控較差，除了因負債帶來的財務費用壓力外，這個全明星陣容的高管團隊想必也給公司增添了不少的費用壓力。

　　經營活動和融資活動現金流明顯惡化

　　而從現金端來看，實地地產的表現更加不樂觀。2017年-2019年，投資活動連續三年大幅大幅淨流出，三年合計淨流出105億元。而經營活動現金流已經連續兩年大幅下滑，2019年僅2億元出頭。一般來說，不少地產公司在自身造血能力不佳時，往往靠大規模融資來補充現金流。但實地地產卻並非如此，其融資活動現金流量淨額也已經連續兩年下滑，2019年直接降為負數，但事實上2019年借款仍在增長，但新借的不如還的多。



2017年-2019年融資活動明細2017年-2019年融資活動明細

　　三項都不給力的情況下，實地地產2019年末的現金及現金等價物餘額較上一年度腰斬至20.39億元。而截至2019年末，公司一年內到期的計息銀行及其他借款便超35億元，還債壓力可想而知。



　　按張量近來招兵買馬的動作以及對外所表現的規模野心來看，主動放緩發展速度似乎不太可能。連續大幅下降的融資，是出於降杠杆的考量，亦或是融資面臨一定的困難？

　　從實地地產的財務狀況來看，除了上述說的淨利率一般以外，實地地產的杠杆率也不是一般的高。2017年-2019年，公司的淨負債率分別高達3809%、533%和225%，雖然在快速下降，但是也還是遠遠高於行業平均水準。

　　為了IPO降杠杆率是客觀需求，但種種資料表明，實力地產借錢相當不易。

　　信託融資利率最高達24% 多筆於年內到期

　　實地地產的對外融資主要來自於銀行借款、信託及其他非銀金融機構。值得注意的是，後者的占比相對不低，並且成本極高。

　　招股書顯示，截至2019年12月31日及2020年3月31日，實地地產有多項信託融資及其他非銀行融資安排，借款餘額分別為人民幣31.13億元及23.98億元，分別占公司當期借款總額的24.6%及18.5%。

　　在招股書披露的公司尚未償還的信託及其他非銀金融機構16筆貸款中，利率均超10%，最高的達到24%，其次還有19.4%、17.5%等，融資代價可謂相當高。


　　並且，這些貸款大多伴有資產抵押、擔保等，富力地產張力也給予了一定的幫助。招股書顯示，2017年12月，張量、張力共同擔保了兩筆金額為27億元、23.45億元的借款。2018年12月，張量、張力又共同擔保了一筆28.50億元的借款。

　　2019年，實地地產的借款加權平均利率由6.67%上升至8.37%，上升較快。融資成本的高企加重了實地地產的財務成本壓力。2019年，其借款成本總額達到21.73億元，約占當年營業收入的26.11%，而利息資本化率也由上一年度的90.61%近一步上升到了94.49%。但如上所述，在這一操作的緩衝下，其淨利率依舊大幅下滑了4.2個百分點至10%以下，如果沒有這一“美化”，淨利率下滑或會更加嚴重。



　　從往常破產的小房企來看，大部分都是因為資金鏈斷裂，對於資金密集的房地產行業來說，令公司最先崩潰的不是業務不賺錢、賣不出去房，而是借不到錢、借不起錢去開展業務，這也是中小房企的最大痛點。

　　融資端的不暢直接影響拿地，影響土地儲備。截至2020年3月末，公司的土地儲備面積為1016.93萬平方米，據中指研究院的資料，2019年公司的銷售面積為229.4萬平方米，目前的土地儲備約可滿足4年左右銷售。但目前已竣工的僅55.44萬平，開發中624.2萬平，還有337.29萬平待開發。竣工面積不多，開發中和待開發物業占比較大，未來需要用作專案開發的資金需求也不小。

　　在國資國企改革提速的背景下，綠地控股(7.510, -0.18, -2.34%)（下稱“綠地”，600606.SH）再次沖到“排頭兵”的位置，謀劃新一輪深度混改。

　　7月26日，連續停牌5個交易日的綠地發佈複牌公告，並初步披露國有股東轉讓公司股份事項。據公告，上海地產及上海城投擬通過公開徵集受讓方的方式轉讓所持有的公司部分股份，轉讓比例合計不超過公司總股本的17.50%。

　　五年前，綠地作為上海市國資委混改試點，在引入社會資本、機構投資者後借殼上市。如今，為進一步深化國資國企改革，優化國資佈局結構調整，完善公司股權結構，綠地開啟二度混改。

　　作為曾沖到過行業第二的老牌房企，綠地在後起之秀的趕超下，漸漸顯露出增長疲態。去年，綠地未實現4000億銷售目標，今年上半年銷售額也同比下降20.7%。在急需追回江湖地位之際，混改或成為綠地提速的新機會。

　　推動企業股權多元化

　　在綠地目前的股權結構中，上海地產持有31.42億股，持股比例25.82%，為第二大股東；上海城投持有25億股，占比20.55%，為第三大股東；第一大股東為上海格林蘭投資企業（有限合夥），持股比例29.13%。

　　上海地產、上海城投均由上海市國資委100%控股，這意味著，上海市國資委通過上海城投和上海地產持有綠地的股權比例達46.37%，遠超第一大股東。

　　引入新的戰略股東，可推動企業提高市場化程度，提升經營管理自由度，加速改革活力釋放。“新一輪混改是推進國資國企綜合性改革的重要舉措。”綠地董事長、總裁張玉良表示。

　　據公告，本次擬轉讓股份的價格不低於下列兩者之中的較高者：提示性公告日前30個交易日的每日加權平均價格的算術平均值、最近一個會計年度公司經審計的每股淨資產值。

　　目前，新戰投仍無定論，但按公告資訊計算，要拿下混改標的需支付近140億元資金。綠地方面表示，股份轉讓完成後，預計公司仍無控股股東及實際控制人，但控制權結構可能發生較大變化。

　　自1992年創立以來，綠地已進行過多次體制機制改革。

　　1992年~1997年，綠地在純國有體制下按市場化規則運行；1997年~2013年，建立並不斷完善國有控股、職工持股的股份制；2013年~2015年，引進戰略投資者，形成國有及非公有資本交叉持股、相互融合的混合所有制；2015年至今，整體上市，成為公眾公司。

　　作為“混改樣板”，綠地在積累改革經驗後，還先後參與了央企和地方國資國企改革，投資入股原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工以及東航物流、上航國旅等國企。

　　“雖然綠地每次體制機制改革面臨的環境不同，但總趨勢是不斷深化混合所有制內涵，推動企業股權更加多元化，體制機制更加市場化、公眾化、國際化。”張玉良稱。

　　今年以來，國資改革全面提速。在7月16日召開的國新辦新聞發佈會上，國資委秘書長、新聞發言人彭華崗稱，國企改革到今天剩下的都是比較難啃的硬骨頭，下半年要切實提升國資國企改革成效，有力對沖經濟下行壓力。

　　一直以來，上海在國資改革領域中保持探路者(4.520, 0.23, 5.36%)的角色。去年9月出臺《上海市開展區域性國資國企綜合改革試驗的實施方案》後，上海國資混改步入深水區，急需在二次混改階段找到新標杆。

　　業內認為，此次綠地啟動新一輪深度混改，可推動公司股權結構更加完善，在繼續保有國資核心財務投資者支持的同時，進一步增強資本實力，提升市場化程度，最大限度發揮體制機制優勢。

　　重回高光時刻的焦慮

　　目前來看，綠地的混改方案與格力類似。去年12月，急需以改革釋放活力的格力引入高瓴資本，格力集團退居小股東。當下的綠地，同樣面臨業績發展有待提振的局面。

　　過去一年，綠地沒有邁過4000億銷售門檻，位居行業第六。而當年借殼上市時，綠地銷售規模僅次於萬科，居於行業第二。

　　今年上半年，綠地業績再受疫情衝擊，實現合同銷售金額1330億元，同比下降20.7%。

　　據7月21日發佈的業績預告，綠地上半年實現營業總收入2099億元，同比增加4.14%；實現利潤總額153億元，同比減少7.66%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤80億元，同比減少10.79%。

　　中信建投(46.260, 0.43, 0.94%)分析指出，綠地上半年增收不增利的主要原因在於，公司上半年營業利潤率較去年同期下滑1個百分點，進而帶動公司歸母淨利潤率較去年下滑0.6個百分點。

　　自上市之初，綠地便致力於推動地產業務向重盈利、重開發運營等轉變，並逐漸形成以地產和基建為主業，金融、消費、健康協同發展的產業格局。經過多年發展，大基建已成為與房開並駕齊驅的主要收入來源。

　　但因基建業務前期資金投入多、項目回款週期長、利潤率低等特點，綠地整體的盈利品質受到影響。過去三年，綠地的綜合毛利率分別為14.34%、15.35%、15.46%，其中大基建板塊去年毛利率僅4.31%。

　　此外，截至今年一季度末，綠地長期債務達到1955.98億元，短期債務1087.61億元，帳面資金僅781.41億元。財務狀況較為吃緊的情況下，綠地迫切需要加快增長步伐，在安全線內找到新的業績刺激點。

　　上半年，綠地大基建集團新簽合同2673億元，同比增長49%；貿易港集團實現營業收入45億元，同比增長52%，有望成長為新的利潤增長點；金融產業、酒店旅遊產業、健康產業也在同步推進中。

　　與此同時，綠地著重在業務回款上發力。上半年，綠地控股實現回款1257億元，回款率達到95%，同比上升近15個百分點；其中住宅產品銷售金額占比超七成，回款率達106%。

　　“下半年雖依舊處於疫情防控常態化的環境下，但形勢總體好於上半年。綠地有信心保持年初目標不變、指標不減，持續推進高品質發展。”張玉良稱，綠地也有望借二度混改，迎來業績發展新轉機。

上海樓市成交在連續兩周調整後迎來反彈。上海中原地產最新公布的數據顯示，上周（７月２０日－２６日）上海新建商品住宅成交面積２２﹒１萬平方米，環比增加４１﹒５％。
從成交產品來看，單價在３－６萬元人民幣每平方米的首次改善產品成交活躍，但高價房項目出現明顯縮水，因此上周上海新房均價為每平方米５﹒１５萬元人民幣，環比下跌６﹒９％。供應方面，上周僅２個項目入市，供應總面積也下滑到５﹒７萬平方米。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示：７月歷來是年中成交最低時期，上周在前期供應推動下出現衝高走勢，而且超過了２０萬平方米的標準線，顯示出市場有較強活力。
此外，最近土地市場持續走熱，逐漸抬高的溢價率也為保持市場溫度創造條件。所以短期成交會隨供應波動而出現頓挫，但市場情緒不會受到多大影響，在充分蓄水後市場將迎來下一輪行情。

二手交投放緩，部分上車屋苑業主減價吸客，大圍金獅花園一個原則一房改兩房戶減價逾一成，以430萬元易手，造價較兩個月前低兩層單位賣平4.4%。

市場消息指出，金獅花園本月暫錄得3宗買賣成交，最新一宗為1期D座低層5室，實用面積270方呎，原則一房改兩房，原業主開價480萬元，因應市況轉淡，一周內三度降價，終減至430萬元易手，呎價15926元，對比今年5月樓下低兩層同室售價450萬元，是次賣平20萬元，回落4.4%。原業主2007年僅以94萬元買入，轉手賬面仍獲利336萬元，升值3.6倍。

主打一房單位的西營盤曉譽，亦有業主減價出貨，據消息指出，該單幢住宅一個中層E室，實用面積293方呎，一房間隔，剛以640萬元售出，呎價21843元，不但較原業主開價低60萬元（8.6%），造價更創該廈自2017年3月以來新低。翻查資料，上述單位樓下低一層E室，去年3月以740萬元易手，反映相隔逾一年，樓上單位反較樓下戶賣平100萬元（13.5%）。原業主2012年斥512.6萬元買入，沽貨賬面賺127.4萬元（24.8%）。

連鎖茶餐廳翠華（01314）旗下位於佐敦白加士街的分店，原於去年底被破壞後提早超過一年退租離場。不過，該舖丟空逾半年後，近日有消息指由翠華重新租用，月租由40萬元大減42.5%至23萬元，較1996年首度進駐的月租還低3萬元。

白加士街店僅租23萬

上址為白加士街77至81號地下連閣樓，建築面積共約3700方呎，翠華早於1996年已租用作分店，舖位在2017年以每月40萬元續租至2021年4月，呎租約108元。

不過，舖位於去年11月社會運動期間遭破壞，翠華未有重新裝修並放棄再租用，業主以「現狀」放租，叫租減至35萬元，較原租金低12.5%。惟由於市道疲弱，加上舖位未有清空，故放租逾半年仍未能成功租出。

消息指出，該舖將由翠華重新租用，月租大減至23萬元，呎租跌至約62元，較原先月租40萬元低17萬元（42.5%）。資料顯示，翠華在1996年首次租用此舖時，月租為26萬元，最新租金較24年前還低11.5%，成為翠華租用該舖至今月租最低的一份租約。

中原（工商舖）商舖部高級區域營業董事何潔釵表示，因新冠肺炎疫情加劇，商舖業主陸續面對現實減租應市，旺角先達廣場地下G20及G21號舖，建築面積約750方呎，6月時月租叫價約25萬元，最新下調至約13萬元，叫價於一個月內調低約48%。

另一宗減價放租為銅鑼灣軒尼詩道482號地下一個建築面積約1130方呎舖位，現每月約12萬元放租，呎租約106元。舖位於2016年高峰期時曾叫租約60萬元，現時叫價已較高位大幅回落八成。

港鐵藍田站上蓋的匯景花園，雖然疫廈名單榜上有名，但對其二手市場未有太大衝擊，只因限聚令升級而睇樓氣氛轉靜。

放盤業主未有主動減價，目前出現確診個案的第2座只有1個2房戶放盤，叫價760萬元，同時為屋苑最平放盤叫價。

本月暫8成交 未見大幅減價

美林物業滙景分行高級客戶經理林小燕表示，屋苑7月暫錄8宗成交，交投量持平，主要因為4至6月期間，市場已吸納不少盤源，目前合理價位的放盤不多，可供睇樓的單位亦少，準買家無選擇之下，窒礙交投量。

現時普遍放盤業主都未有因為有確診個案而主動減價，而一般議價空間約3至4%。屋苑最新整體實用呎價約1.55萬元。最新成交為7座高層連天台單位，實用面積537平方呎，連天台以876萬元成交，呎價16,313元。

高層連天台876萬沽 議幅2%

據悉，原業主於6月時放盤叫價逾900萬元，7月調低至898萬元，及至近日有買家議價而再減22萬元，議幅2%。

目前放盤則約有80個，最平入場費760萬元，屬於2座低層A室，實用面積537平方呎，呎價14,153元。滙景花園2房實用面積500餘平方呎，目前成交價一般在800萬元左右；而3房及套3房分別約為610及720餘平方呎，若叫價在1,000萬元以內承接力較強，因買家可承造高達8成樓按。

豪宅紛錄承接，美聯高級區域營業董事陳天賜表示，九龍站君臨天下1座中低層E室，面積743方呎，屬兩房連士多房間隔，望園景，間隔企理，獲用家斥資2138萬承接，呎價28775元。據了解，原業主於19年8月以約1395萬購入，是次轉手帳面獲利743萬，升值約53%。

　　中原區域營業董事黎宗文表示，大圍名城2期盛薈1座低層ND室，面積657方呎，3房連套房間隔，以1140萬易手，呎價17352元。據了解，原業主則於12年以875萬購入，是次沽出單位帳面獲利約265萬離場，升值約30.3%。

　　世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢大網仔黃麖地雙號屋全幢，建築面積1800方呎，4房間隔，望山景及海景，連天台約600方呎，原先叫價1700萬，目前累減648萬，以1052萬成交，呎價5844元。據了解，原業主於91年以200萬購入，帳面獲利852萬，升值4.3倍。

　　美聯高級營業經理陳靜雯表示，九龍塘又一居9座低層D室，面積450方呎，屬兩房間隔，向西，望樓景，吸引用家承接，成交價903萬，呎價20067元。據悉，原業主於14年7月以623.8萬購入，是次轉手帳面獲利279.2萬，升值約45%。

由於本港疫情嚴峻，並且持續升溫，每天都錄得過百宗確診。市場氣氛冷淡，令賣家或會降價吸引只求出售，買家則或從中議價希望減輕壓力，星島地產網以「疫情續升溫，二手議價空間會否擴大?」為題進行民意調查。

　　是次民意調查當中，接受訪問的共涉206名受訪者，當中有155人、即約75%的受訪者認為疫情嚴峻，二手議價空間亦自然下降，加上回復中的經濟再次被停止經濟活動，使經濟陷入困局，故賣家或於議價和定價時考慮大多買家的經濟能力和市場氣氛，存在議價空間。

　　同時亦有31人、即約15%則認為不會，近期新盤雖以貼市價開售為主，不但帶動一手市場交投氣氛好轉，甚至部分二手市場的買家或轉去一手市場覓盤，但他們相信以貼市價推盤為賣點的一手樓盤依然比二手市場的選擇少，若貿然擴大議價空間或會「做爛市」，對原本正在負增長發展的經濟再受打擊。