新北市土城區近期建設紛紛有了進展，包括7月22日土城醫院正式營運，藏壽司、Uniqulo及日月光廣場進駐，捷運萬大線2期也已動工，機能大躍進，建案銷售狀況佳，如「大同莊園Ⅱ」打出萬坪造鎮計劃，3座公園環繞，「台信樂晴市」則規劃6期，目前銷售樂多區，主打2+1及大3房高坪效產品。

【大同莊園Ⅱ 3座公園環繞萬坪造鎮案】

尚志資產開發的萬坪造鎮案第2期「大同莊園Ⅱ」，位於土城最熱鬧的捷運海山站生活圈，綠化程度高，有3座公園環繞外觀由日本建築師光井純操刀，規劃地上19樓建築，5~10樓裝設新日鐵制震壁，防水保固拉長到4年，規劃22~43坪2~3房，單層挑高3.4米，開價每坪47~52萬元。

位屬海山站生活圈

海山站生活圈以中央路及裕民路商圈為主，該案步行約5分鐘就可抵達，土城日月光、秀泰影城及新營運的土城醫院也都在車程約5分鐘的距離，基地周邊更有面積加總達4100坪的3座公園，小環境佳。
該案副理盧毅倫表示，本案基地面積約1141坪，位於12米的莊園街，側邊是10米的計劃道路，緊鄰749坪的兒童公園，1樓設施有接待大廳、沙發區、交誼廳、健身房及KTV室，大樓外牆全棟施作防水膜外，再外層再加作隔熱沙漿，窗戶為6+6+6mm複層Low-E玻璃，防水及隔熱性佳，排水系統使用防疫建材吸氣閥，避免病媒蚊經由管線竄流。

基本資料

單價：每坪47~52萬元
坪數/格局：22~43坪/2~3房
樓層：地上19樓、地下4樓
完工日：預計2023年
基地/戶數：1141坪/177戶
公設比：32.89%
停車位售價：平面車位200~240萬元
資料來源：海悅國際開發
【台信樂晴市-樂多區 近清水家樂福商圈】

台信建設機構深耕大台北30年，此次在土城區推出旗艦造鎮「台信樂晴市」，塑造大基地、大規劃、大街廓的整體開發，總共規劃6期，第1期「樂郡區」即將完銷，第2期「樂多區」銷售達5成，規劃28~39坪2+1~3房，提供5年防水保固、定簽10%、工程零付款的優惠付款方案。
該案位於青雲路，屬於土城暫緩發展區，專案經理關智謙指出，本案鄰近清水家樂福商圈，車程3~5分鐘即可抵達，周邊還有德霖科大學區，公園綠地生活機都能滿足。

屬土城暫緩發展區

「台信樂晴市-樂多區」基地約500坪，分為2棟，單層4戶，共88戶，其中4戶是店面，1樓挑高4.2米，大廳更挑高7.4米，有交誼廳、閱覽室、健身房、兒童遊戲室等，頂樓設有BBQ區、星光賞星平台、曬被區。
建材等級佳，室內採用杜拜帆船飯店御用的義大利RAK磁磚，廚具配備林內3機、櫻花微波烤箱，衛浴為HCG品牌，搭配HCG智慧型超級馬桶，還有中華鋁門窗、3合1電子門鎖、e-HOME智慧宅系統等。

基本資料

單價：每坪40萬元
坪數/格局：28~39坪/2+1~3房
樓層：地上12樓、地下4樓
完工日：預計2022年底
基地/戶數：500坪/88戶
公設比：32%
停車位售價：平面車位180~220萬元
資料來源：台信樂晴市

低利率時代，資金狂潮湧進建案市場，北台灣今年以來完銷建案數已達69件，以新竹最多、桃園其次，估計全年完銷案可增至130件，為5年來再度重返百件大關。但專家表示，個案銷況表現極端，8成完銷案來自預售，顯示自住買方仍較保守，導致「預售案吃飽，成屋案吃土」的現象。

根據《住展》雜誌統計今年截至7月20日的北台灣完銷案數，共達69件，最多為新竹縣市19件、桃園市17件居次、台北市有14件、新北市達12件，另宜蘭縣市也有7件，僅基隆市暫無完銷紀錄。《住展》雜誌研發長何世昌預估，全年完銷案可增至130件，較去年84件成長近5成，也是繼2014年約140件後，再達逾百件完銷案的1年。

資金湧自住客保守

何世昌補充，完銷案量的增減反映出房市景氣好壞，今年件數增加主因是全球進入低利率時代，市場湧現資金行情推升投資、置產需求，房市連帶受惠。科達機構董事長賴建程分析，隨防疫措施陸續解封，建商推案量能再度啟動，除台商、資金回流分配注入房市，不少屬剛性買盤、原本觀望的自住客，因擔憂疫情過後房價將上漲，也激出大量看屋人潮搶房，使短期內熱銷、完銷建案大增，不乏公開即售罄個案。

不過何世昌發現，今年房市表現雖不錯，但個案銷售狀況差異極大，超過8成完銷案為預售案，顯示自住客仍較保守，導致新成屋銷售較鈍，投資性質較高的預售案卻相當搶手，呈現「預售案吃飽，成屋案吃土」的極端現象。

新竹桃園買氣最熱

以區域來看，桃竹地區表現佳，新竹熱區集中在竹北，又以縣治3期、高鐵特區買氣最活絡，其中「富宇淳瀞」、「惠宇謙和」、「坤山安境」等案不到1個月就完銷；桃園完銷指標案如桃園區「遠雄青溪」、「昭揚天滙」，但數量最多為觀音區，以工業區投資型套房及低總價電梯公寓最搶手。

台北市指標完銷案如大同區的「宏國大道城」D區、信義區的「信義文華」，整體集中在蛋白區，以內湖區、大同區較多，何世昌指出，其中大同區受惠西區門戶計劃、雙子星開發案，有助強化買家信心，加上接收買不起市中心的自住客買盤，連帶提升銷售速度；內湖則靠電子科技業支撐買盤，以1000萬元左右的1~2房最受歡迎。

新莊掀報復搶購潮

新北市指標完銷案有中和區「寶亞南山公館」、新店區「鐫画」等，雖略少於台北，但何世昌表示，近完銷的建案很多，預期下半年完銷案將大增，目前以新莊最多，且今年推案量與成交量呈量、價齊揚，後市值得期待。
賴建程補充，今年新莊區市況相當活躍，不少建商大舉推案，無論舊市區、重劃區都掀起一股報復性搶購潮，如成屋案「璽園」已在6月底完銷，其他銷售速度快的如新泰路預售案「新泰陽」已達8成，「新莊海悅花園」公開7周就售75成，銷況確實火熱。

去年美中貿易戰延燒之餘，今年上半年疫情更加速台商回流步伐，為台中產業鏈帶來新契機，不只投資金額表現亮眼，連高端豪宅價格也走揚，且銷況不俗。專家分析，鮭魚返鄉的資金加上低利環境下的避險需求，從去年底起就不斷有買方詢問豪宅資訊，成交速度明顯加快。

吸指標性廠商進駐

隨著疫情趨緩，企業投資也明顯回溫，台中也吸引許多指標性廠商進駐，經發局說明，如華邦電子、惠特科技、橋椿金屬、達運精密、煜益鋁業、燁村鋼鐵、九灃興業及晟寶鑄造等，投資力道強勁；民間投資還有三井OUTLET二期、東區LaLaport、勤美之森暨洲際酒店，以及德商博世集團電動自行車系統亞太區總部等；另有中華電信雲端中心及ISUZU環保商用車基地也將到位，帶動就業及房市發展。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，土地仍最保值，因此這波熱錢回流，不管廠房土地、建地成交都很熱，尤其台中科技產業走廊到烏日高鐵站一帶，因房地價基期低、尚未到「收割期」，詢問都熱烈。

資金也湧進住宅市場並加速豪宅銷售速度，統計實價資訊今年1~5月西屯區總價逾4000萬元大樓，交易共19筆，每坪均價49.72萬元，較去年同期漲15.8%，「寶輝秋紅谷」、「寶輝花園廣場」、「宝格」等案成交價站穩每坪60~78萬元，住商不動產七期南屯店協理黃權銘表示，這波豪宅去化速度快，尤以精華區品牌建商物件的指名度最高。

高貴不貴輕豪宅

房價居高點，少數建案具備優異區位、價格條件，仍吸引不少自住及置產客目光。本周《地產王》蒐羅市區、郊區指標建案，價格門檻不高，卻都有獨具的「輕豪宅」特色。

「輕豪宅」訴求配備升級、高貴不貴，同時具有小而美、高CP特質，成為市場銷售新寵兒。近期台中市從市區延燒至郊區，推案清一色主力坪數在35坪以下，最低總價帶控制在千萬元內，鎖定渴望提升居住品質的中產階級。

過去台中房市動輒可見80坪以上大坪數產品，但隨著市場氛圍丕變、家庭人口減少，加上房價居高不下，建案規劃也產生質變。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，房市剛性買盤都是以單身新貴族、白領階級及置產客為主，「建案除了比地段、比品牌，還要有性價比，才能打動購屋者的心。」

中島料理台進口廚衛

其中最特別的是在台中市郊區建案，以往因土地便宜，都以透天別墅居多，幾乎不會跟「輕豪宅」沾上邊，但黃昭閔指出，近年許多建商轉型推大樓案，配備則不斷升級，「給得更多、也更敢給」，像是特殊結構系統、中島料理台、游泳池、進口廚具衛浴、防空汙設備等，這些過去都只會在頂級規格住宅看到的設備，現在成為郊區輕豪宅的標準配備。
例如龍井交流道旁指標大樓案「大尺之間」，不惜成本採用台中唯一的「板牆結構系統」，以無柱工法興建，再搭配挑高3.6米，空間規劃更具彈性，只需輕裝修即可入住，標配豪宅進口等級建材。屏仕建設特助蔡又豪強調：「親民的首購價格，創造宜人又具質感的居家氛圍，外觀或室內特色，都將成為地標作品。」

含裝潢608萬親民價

還有像是南太平區成屋案「大鑫大心」，附贈高檔廚具、中島料理台，含裝潢總價608萬元起，為台74沿線外圍最親民的輕豪宅個案；大里區台中軟體園區預售大樓案「詠丞悅幸福」近期正式公開，規劃24至33.8坪的2~3房產品，詠丞建設執行長吳典融表示，此案附贈市價10萬元的北歐風格家具、採結構期零付款，「減輕購屋負擔，成為區域市場指標。」

而舊市區土地整合非常不易，導致新屋供給相對稀少，近期西屯區預售大樓案「市政愛悅」總銷達150億元，屬造鎮1244戶大案，基地臨台灣大道，最多退縮40米，繞著建物種植櫸木、樟樹、落羽松及楓樹等，打造森林系建築，3樓還設置空中Villa游泳池，住宅規劃23至27坪2房、28至36坪3房，總價900~1500萬元，為目前市區最指標且價格最親民的輕豪宅案。

【專家意見】近大學或舊市區佳

近期市場買氣熱絡，具特殊規劃及配備的小宅很受歡迎，地段建議鄰近大學或舊市區，因為原本既有流動租客就不少，出租效益也很高，對購屋族來說是進可攻、退可守的好產品。

房地產「代銷天王」海悅國際（2348）首度「錢」進南台灣，正式插旗台南購地，砸下5億元，收購台南市福益實業位於中西區的670坪土地，為揮軍台南的第一筆自地自建自售案。海悅國際總經理王俊傑表示，未來將開發總銷逾20億元的自住型產品，並伺機擴大在台南的企業版圖。

海悅國際近日以5億元向福益實業買下台南市中西區府前段51~63及70~84地號等28筆土地，面積共669.83坪，每坪取得價格為74.64萬元，購地總價為5億元。

王俊傑表示，海悅集團以往是由旗下子公司曾在台南與其他股東合作購地推案，不過對於海悅國際來說，這次是首度自行揮軍台南購地，計畫未來推出總銷20億元的住宅大樓。

至於在代銷案方面，海悅國際自2018年起，開始布局台南，攻城略地，並在高雄設立辦公據點，計劃擴大深耕南台灣的版圖，包括代銷案和自地自建自售案。

相中台南有南科園區、台積電等穩定龐大的就業人口基本盤，加上剛性需求穩定，房價基期低，因此海悅國際十分看好，去年海悅旗下希華建設，以每坪25萬元、總價2.85億元，買下九份子重劃區1,143坪住四土地，為海悅首度插旗南台灣的自地自建案；此外，海悅再度加碼，砸5億元買下中西區土地，展現企圖心。

王俊傑表示，海悅國際和整個集團經營策略是「三隻腳」，第一隻是代銷本業，為核心事業，第二隻腳是與其他業主建商合作，跨足自地自建自售領域；第三隻腳則是透過旗下多家子公司，借力使力，「錢」進台北市、新北市、台中和台南、高雄等都會區，購地推案，以擴張企業版圖，爭取股東權益。

海悅國際今年上半年營收達11.92億元，年增1.67倍，已連續四年持續成長，更創下18年同期新高，近期股價也攀升至80元以上，7月31日以86.2元收盤。法人估計，第一季EPS達2.03元，預期上半年財報可望報喜，EPS上看4.5元，優於去年同期。

今年房市資金潮加速各類房地產產品的投資興建，今年上半年住宅建照核發戶數達7.25萬戶，比起創下25年新高的2019年，同期還成長了6.2％；此外，辦公服務類、商業類均年增八成以上，工業倉儲類年增36.5％，資金全面湧入四大類房地產。

房市回溫，建商信心高漲、購地金額大增，加上危老條例助攻，2019年全年住宅建照核發14.8萬戶，創下25年以來新高，即便今年新冠疫情一度全球股災衝擊，導致房價過高、供給過剩的隱憂仍存，不過住宅建照核發戶數持續飆高，今年上半年已達7.25萬戶，還高於去年同期水準6.2％。

就各縣市來看，桃園及台中分別年增33％、20％，為六都中成長最多的直轄市，尤其台中住宅建照核發戶數成長動能最強，2015全年僅約1.27萬戶，逐年成長至去年2.9萬戶，今年上半年持續擴量達1.55萬戶，是全台住宅潛在供給量最大的縣市。

近年受惠都會區房市外溢效應，非六都推案量成長可觀，新竹縣、新竹市建照量成長均逾一倍，南投縣也年增近九成。

相對於近年住宅類投資興建持續高檔，商業不動產也有爆炸性成長的表現，代表辦公室的「辦公服務類」今年上半年建照核發41.1萬坪，年增97.1％；包含商店、旅館、遊樂場的「商業類」建照面積81.2萬坪、年增81.2％，商用不動產在低利時代具有收益和保值效益。

後疫情時期，新建案紛紛傳出熱銷捷報，建商砸錢購地不手軟，地主與公部門打鐵趁熱、爭相將精華地拿出來公開標售！繼北屯區14期「地王」公開標售後，中市府也推出區段徵收配餘地標售案，聚焦在北屯機捷特區，預計將釋出總面積2.33萬坪、總底價近180億元，土地標售規模創台中單一重劃區之最，成為建商競逐焦點。

不過，14期「地王」公開標售案，戴德梁行日前突然登報指出，鑒於「台中大巨蛋」孵化成功、14期重劃區即將領回土地，將調整標售相關事宜，原訂今（8/3）日開標，將延至重劃完成取得土地所有權狀後再行開標；至於標售土地面積約4,989坪，標售底價32.88億元，維持不變。

由於該筆土地位處台中大巨蛋多功能綜合商場與漢神洲際娛樂商城之間，不僅地點佳，且土地完整，還可開發為商場。據悉，在標售案公開後，有意投標者不少，標售案卻宣布延後開標，讓開發商傻眼。

另外，備受建商矚目的中市府區段徵收配餘地標售案，這次標售的精華區土地，大都集中在北屯機廠捷運特區，共釋出多達13筆標號，幾乎都是商業用地；其中，最高價的碧柳段253、262、265地號，三塊土地合併面積達3,155坪，總底價28億元，換算每坪開價約88.9萬元，續創區域新高價。

北屯機捷特區松竹路兩筆合計2,067坪的「商二」土地，去年公開標售時，由富宇集團旗下的富宇地產與富宇建設、合計砸下17.6億元取得，換算單價每坪高達85萬元，當時已創下區域新高價！富宇建設今年趁熱進場推出「峰景」案，目前熱銷中。

隨著台中捷運綠線年底將通車，以及「COSTCO好市多」北屯分店年底將開幕，包括惠宇、登陽、華太、富宇、鉅陞、達麗、大漁等20多家建商爭相搶進推案，且案案熱銷。不過，北屯機捷特區土地飆高價，許多建商依然勇敢進場購地推案，卻也有部分建商打退堂鼓。

以鉅陞建設為例，去年進軍台中首案就在北屯機捷特區推出「鉅陞敦富花園」，因為產品規劃獲得購屋者青睞、新案銷售速度很快，但眼看區域土地持續飆漲，鉅陞已轉往台中成熟商圈另闢戰場。

由於新冠肺炎疫情因素，今年房市旺季延至五月才「開跑」，以往七月就會進入淡季，但今年七月交易量維持熱絡，平均年增兩、三成。不過，目前國際疫情仍嚴峻，民眾也高度關注國內相關案例，對房市是否投下變數？房仲業者認為，關鍵就看是否比上半年疫情緊張時間還長、有無嚴重影響經濟。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，以目前台灣疫情狀況評估，業者抱持下半年將「量增價穩」的看法。

近日疫情可能出現變數，衛福部長陳時中提醒民眾不可鬆懈，前副總統陳建仁也認為今年秋冬肺炎恐和流感同時爆發，籲年底前備足三個月口罩。業界擔心，疫情對於好不容易看似好轉的房市，又帶來打擊。對此，謝志傑認為，由於台灣已經度過一波疫情緊張期，對於「再經歷一次」已有心理準備、不至於恐慌。

他說，假如與上半年情況雷同，民眾可能會有一、兩個月時間再次不出門看房，但都不至於劇烈影響房市。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，目前國內置產型的買盤確實已出籠，全球疫情未受控，經濟短期內也不容易回到正軌，建議民眾購屋時手上還是要留有足夠應急的資金，以面對未來的不確定性。

「除非下一波疫情時間更長、影響經濟」，謝志傑說，若出現超乎預期的疫情情況，可能影響購屋民眾觀望心態增、出價保守，連帶讓屋主出現壓力、緊張而降價，就會讓房市的價量開始下滑。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，七月受惠於股市熱錢湧現，市場投資信心增溫，不僅自住族買氣旺，連置產投資族群也明顯增加，不少股票族將部分獲利了結，轉買不動產當包租公，近期套房、隔套透天等出租型產品帶看率大增，只要符合投報百分之二，置產族出手都很積極。

曾敬德表示，二〇一五年到二〇一八年買賣移轉棟數都不到三十萬棟，市場累積了一股遞延買盤能量，原本今年第一季市場就要持續復甦，但受疫情干擾，這股遞延又遞延的買盤壓縮到五至七月出籠；同時，大環境量化寬鬆與低利盛行、黃金金價上漲，都激勵置產型的買盤出籠。

後疫情時代，消費者外出看房意願增加，但因擔心病毒捲土重來，通風日照良好、有完善物管、棟距寬以及公園綠地量大的「健康宅」概念受到重視。房仲業者表示，國人購屋開始注重健康概念，包括要求了解管線、大樓排放細節，也讓購屋民眾的成本估算中，必須增加一項考量，考驗換屋族、首購族的選屋條件取捨。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，疫情讓國人對於住宅的「防疫條件」有更多認識，後疫情時代的購屋民眾也更加重視這類條件。

張旭嵐表示，「健康宅」又分為客觀與主觀兩類型，客觀包括通風採光、公園綠地等，主觀則是例如物管嚴謹與否、出入住戶是否複雜等，另外與過去明顯有變化的，是民眾對於「有沒有管線更新」和「是不是單層排放」的關心程度。

張旭嵐說，近年新建案幾乎都可以滿足上述「健康宅」的所有條件，但價格也水漲船高，四十、五十歲，有經濟實力的「換屋族」較有能力購買；而「首購族」由於經濟能力限制，大多必須妥協於「老屋新裝」，對於「健康宅」條件心有餘力不足。在成本考量下，桃園地區的磁吸效應就非常強，除了議題多，後市看好以外，房價親切、交通方便，建案沒有雙北那麼密集，都非常吸引首購族。

國內疫情穩定後，法拍屋市場連帶升溫。根據各地政局統計，今年上半年六都法拍屋移轉量，新北市逆勢大增三成，而台北市則是千萬元以下物件占比突破四成，雙北為房市指標，顯示下半年法拍屋市場轉熱。

在指標方面，法拍業者指出，今年前七月法拍屋市場中，單一戶搶標人數超過20組的不少，其中，又以雙北市的狀況較為明顯，而在疫情趨緩後的6月起，眾多人搶標的情況更多，除了「持分」案件外，顯示投資客也開始進場。
新北市法拍屋市場方面，進一步統計拍定金額占比發現，不僅總價千萬元以下的占比過半數，總價1,000萬~5,000萬元的占比也有提升，顯見自住與換屋族需求強勁，連法拍屋市場也轉熱。

根據新北地政局資料顯示，今年上半年新北市拍賣移轉量達到535棟，較去年同期的411棟，大增三成，且是六都唯一年成長的地區。

寬頻房訊統計今年以來新北市拍定金額的總價帶占比發現，總價千萬元以下雖達56%，仍呈現略減，反倒是總價1,000萬至3,000萬元，從過去的31%~35%左右成長至37.1%，而總價3,000萬至5,000萬元也從過去的2%占比，略增至近4%。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，新北市法拍屋量逆勢升溫，且從總價帶變化來看，中價位的總價帶有成長趨勢，主要是近年新北仍以自住需求為主力買盤，而過去新北又有不少建案落入法拍屋市場，投資人若有自住或換屋需求，則陸續進入法拍屋市場揀貨。

至於台北市地政局資料顯示，上半年拍賣移轉量落在340棟，與去年同期相比則是減少12.1%，不過根據統計，今年來北市拍定數量中，總價千萬元以下占比成長最多，從過去的三成多一點，一舉站穩四成的比率。

徐華辰指出，北市總價帶千萬元以下分為兩種狀況，其一是近年不少繼承案件屬共同持分，因此有部分持分案件，因個人財務狀況落入法拍屋市場，而共同持分者則到法拍屋市場投標。

另外，套房型產品拍定量也成長，由於目前利率來到歷史新低，租金指數仍處高水準，只要有投報率不錯標的，投資客也願意出手。

隨著國內疫情穩定後，不僅全台買氣升溫，投資人也開始想在法拍屋市場「撿便宜」。徐華辰認為，下半年投資人進場的意願可能提升，六都拍賣移轉量都有機會成長，法拍屋市場拍定的比率也可望連帶升高。

　　因營業收入和淨利潤下滑，寧波市第一家房地產上市公司榮安地產(2.600, 0.01, 0.39%)股份有限公司（000517.SZ，以下簡稱“榮安地產”）剝離了物業服務平臺。

　　近日，榮安地產發佈公告，該公司、寧波榮安房地產開發有限公司擬與寧波香安企業管理有限公司（以下簡稱“香安企管”）簽訂協定，將寧波榮安物業服務有限公司（以下簡稱“榮安物業”）的100%股權轉讓給香安企管，交易價為3127萬元。交易雙方都是榮安地產董事長王久芳控制的企業，構成關聯交易。

　　克而瑞資料顯示，2019年，榮安地產以操盤金額164.5億元排在全國前200強房企中第119位。屬於中小型區域房企。

　　王久芳此番“左手倒右手”的買賣，與今年業績震盪不無關係。財報顯示，今年前三個月，榮安物業淨虧損約600萬元，榮安地產淨利潤也下滑96.64%。《中國經營報》記者在走訪寧波房地產市場期間還發現，榮安地產樓盤銷售人員稱可以介紹辦理房屋抵押經營貸款用於購房。

　　針對上述問題，記者多次致電致函榮安地產，公司品牌管理中心一名負責人表示，公司所有樓盤是以案場公示的規則合法合規開展銷售，按照政府部門規定的標準執行，不允許信貸資金違規進入房地產，對於置業顧問的具體行為，自己並不清楚。

　　拆分物業板塊

　　根據7月17日發佈的公告，榮安物業將與上市公司榮安地產切割，劃到註冊僅一個月的香安企管旗下。

　　香安企管成立於2020年6月19日，實際控制人王久芳持有榮安集團股份有限公司（以下簡稱“榮安集團”）50%股權，持有榮安地產股份9.45億股，王久芳持有香安企管51%的股權且擔任香安企管執行董事及法定代表人，公司董事、總經理王叢瑋持有香安企管49%的股權。香安企管為榮安地產的關聯方。

　　目前，榮安物業主要從事物業管理服務，涉及保安、保潔、綠化、物業維修及保養等多項服務，為榮安地產提供服務的專案有星空裡、勸學裡、溫嶺東宸華庭、海尚 望府、林語春風、柳岸潮鳴、海上明月、新悅府和桐鄉榮安府等。

　　榮安地產方面表示，榮安物業屬於勞動力密集型行業，勞動用工風險日益加大，且榮安物業管理規模相對較小，未形成規模效應，仍需投入較多的人力、物力等資源。截至 2019 年末，榮安物業員工共計835人，占上市公司員工總數的 52.35%。本次股權轉讓有利於上市公司精簡人員，提升人均效能，集中資源專注發展房地產主業。

　　公告顯示，2017~2019年，榮安物業淨利潤分別為497.33萬元、899.33萬元、2784.52萬元。但今年一季度淨利潤急轉之下，跌至-577.35萬元。截至今年一季度末，榮安物業帳面淨資產為 117.59 萬元。受此影響，2020年一季度榮安地產的淨利潤也出現了96.64%的跌幅，為1970.99萬元。

　　“對比綠城、濱江和南都物業(26.990, 0.34, 1.28%)，榮安此舉不排除是為日後物業公司獨立上市做準備。”資深地產觀察家、地產杭州客創始人李永生認為，榮安物業獨立之後，不僅可以繼續為榮安地產的專案提供服務，還方便接其他品牌專案的訂單，擴大公司的盈利面。

　　物業服務公司一直被房地產業內吐槽是賠本賺吆喝，今年卻出現了紮堆上市的熱潮。在金科智慧服務、世茂服務向港交所遞交招股書後，上半年分拆物業上市的申請數量增至12家，僅6月份就有5家，遠超去年同期水準。

　　不過，參照上市物業公司的業績水準，榮安物業還相差甚遠。截至2019年末，碧桂園服務、綠城服務、保利物業和雅生活服務營收排在行業前列，以保利物業為例，營業收入60億元，淨利潤5億元。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，拆分物業平臺上市是近兩年房地產行業的趨勢之一，但考慮到榮安物業的盈利能力，並不符合這一特徵。

　　業績“過山車”

　　“上半年，中小型房企的銷售業績受影響較大，復工複產之後，企業的工作效率追趕不及時，工程達不到要求，就沒法取得預售證形成銷售。不排除是因為物業公司業績差，剔除之後，讓上市公司的財報美化好看。”對於榮安地產的資產騰挪行為，盧文曦分析認為。

　　榮安地產的年報顯示，2017~2019年，公司營業收入分別為42.64億元、39.68億元、66.63億元，淨利潤分別為5.42億元、6.08億元、18.89億元。2020年一季度，榮安地產營收和淨利潤雙雙下跌，降幅分別達到73.28%、96.64%，錄得4.99億元、1970.99萬元。

　　若從銷售規模來看，榮安地產近三年增長趨勢明顯。2017~2019年，公司的權益住宅簽約收入從53億元上漲至201億元，權益銷售回款從52億元上漲至170億元。

　　由於大手筆拿地擴張，榮安地產的資金狀況並不算樂觀。2017年，榮安地產在土地市場上的投入明顯加大，當年拿地數量為15宗，同比增加近一倍。2018年新增土地繼續增加至20宗，2019年略有減少，為16宗。

　　2017~2018年，榮安地產經營活動產生的現金流淨額一直為負，而且跌幅非常大。其中，2017年為-2.62億元，同比跌244.2%；2018年為-27.16億元，同比暴跌937.44%。2019年公司現金流逐漸回正，為4.68億元。2020年一季度，榮安地產經營活動產生的現金流淨額又同比下跌27.78%至-3.46億元。

　　值得注意的是，榮安地產的負債規模也在持續攀升。年報顯示，2017年榮安地產負債總額為89.57億元，2018年增加至195.47億元，同比增長118.2%，2019年再增加70.17%至332.64億元。資產負債率也從67.9%增加至2019年的83.1%。

　　由於榮安地產至今未披露半年度業績報告及業績預告，對公司業績發展狀況和戰略規劃，上述榮安地產品牌管理中心的負責人表示，具體以公司披露的公告為准，自己不方便回復。

　　對此，盧文曦置評，在目前階段，中小型房企切忌“撒胡椒麵”，只能用有限的資金進行精准投放，擇機在三、四線城市拿地，有意向地把控開發節奏，控制負債率和財務杠杆。最好能夠聯手第一梯隊的房企合作開發，爭取與大型房企報團取暖的機會。

　　案場的“隱秘操作”

　　公開資料顯示，榮安地產的前身可追溯到創建於1965年的寧波機床總廠，是寧波第一家上市企業，經過多次資產重組，退出製造業轉而進軍房地產經營與開發，開發項目主要分佈在長三角地區。

　　7月中旬的一個工作日，記者走訪寧波房地產市場。在鄞州區堇山中路與錢湖南路交叉口的榮安江南潤園、江楓曉月售樓處，一名置業顧問介紹，兩個樓盤於6月底開盤，還有部分房源在售。若是看中房源，可以幫忙聯繫中國民生銀行(5.540, 0.00, 0.00%)的“老師”辦理房屋抵押經營貸款，解決購房時資金周轉問題。

　　“項目快賣完了，只剩一套精裝房，付完定金就可以直接買。”據該名置業顧問介紹，榮安江南潤園5、6、7號樓125平方米的房源售罄，只剩4號6樓一套150平方米的房源在售，總價602萬元，江楓曉月也只有西邊一套220平方米的房源，其他都已賣完。

　　7月31日，記者從寧波市房產交易資訊服務網查詢發現，榮安江南潤園（備案名：望江南潤園）於6月19日取得預售許可證，7幢樓236套房源，備案均價為39920.2元/平方米，已售93套房源，仍剩下143套待售。江楓曉月（備案名：江楓曉月府）於6月24日取得預售許可證，7幢樓共139套房源，已售住宅56套，剩下76套住宅在售。

　　該名置業顧問還透露，可以用親戚的房子抵押貸款來購房，如果對方的房屋沒有貸過款，抵押後的貸款額度更高。“抵押貸款幾十萬，問題不大。最近抵押貸款做得很快，我聯繫銀行一個老師，兩三個星期就能放款。”其宣稱，抵押經營貸款辦理之後，可以選擇先還利息，兩年後再還本金。比如說貸款70萬元，本金一年還一次，還的時候可以周轉一下，先還進去再借出來，“都是正常的國有銀行或者商業銀行，比如民生銀行等。”

　　盧文曦指出，房地產抵押申請的消費貸和經營貸流入樓市是銀監會明令禁止的行為，雖然對開發企業來說影響不大，卻擾亂了市場秩序，將風險轉嫁到購房者的頭上。後期若房價上漲，購房者收益，債務可以覆蓋；若房價下跌過多，購房者一旦投資受損，扛不住就會拋售，損失都是由消費者自己承擔，或者是銀行處理，小範圍裡只是個人投資失敗，如果地區多個樓盤都辦理該項業務，會有金融風險的可能性。

　　“公司旗下所有的樓盤，都是以案場公示的規則進行銷售，按照政府有關部門規定的標準來執行，信貸資金不能違規進入房地產，置業顧問個人的具體行為，我也不清楚。”榮安地產品牌管理中心一名負責人對記者表示。

　高速擴張帶來的負債隱憂正成為懸掛在中小房企頭頂的一柄“達摩克利斯之劍”。

　　日前，阿裡司法拍賣網顯示，由於不能清償到期債務並明顯缺乏清償能力，江蘇華僑房地產開發有限公司（以下簡稱“華僑房地產”）名下一批房源即將拍賣。值得注意的是，這些房源已不是首次拍賣，此前房源頻頻遭遇流拍。

　　華僑房地產的遭遇也折射出當前環境下中小房企的境遇。《中國經營報》記者日前在採訪中瞭解到，由於債務的不斷攀升，不少房企不得不多次高息發債甚至採用永續債的形式融資。而為了使得財務報告更加好看，上市房企中“誰操盤誰並表”“明股實債”等債務“化妝術”亦屢見不鮮。

　　對於負債及企業擴張相關問題，7月22日~23日，記者先後致函融僑集團、冠城大通(3.630, -0.01, -0.27%)（600067.SH）等企業進行採訪。7月23日，融僑集團回復記者採訪表示，公司債務規模增長較快，主要系公司為擴大業務規模、增加土地儲備、購買原材料等短期營運資金需求和補充項目建設等長期營運資金需求增長較快所致。

　　現金流“續命”

　　天眼查顯示，華僑房地產成立于1994年，註冊資本為460萬美元，法人代表為朱乃焰。值得一提的是，朱乃焰從2014年11月才變更為公司法人代表，在此之前，華僑房地產法人代表為楊曉青。

　　記者獲取的一份南京市鼓樓區人民法院發佈的《民事裁定書》顯示：2014年2月23日，王建華與華僑房地產簽訂《抵押借款合同》，由華僑房地產向王建華借款1000萬元，期限6個月，月息1.5%，按月付息。

　　2014年2月24日、25日，王建華分兩次將總金額為1000萬元的銀行本票交給華僑房地產，華僑房地產出具相應借據並將款項入帳。2014年7月15日，楊曉青因故死亡。

　　2016年5月3日，王建華以華僑房地產不能清償到期債務，並明顯缺乏清償能力為由，申請法院對華僑房地產進行破產清算。據統計，時至今日，該公司旗下還有200多套房源沒有售出。

　　另據克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的資料，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。

　　負債壓力攀升的情況下，不少房地產企業選擇“借新還舊”的方式通過高息發債緩解即將到期的兌付壓力。

　　7月13日，據上海證券交易所消息，冠城大通2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期），票面利率為7.00%，發行規模不超過17.3億元，期限為2年。募集資金扣除發行費用後，擬用於償還已發行的公司債券。

　　6月17日，據上交所資訊披露，融僑集團擬發行20億元公司債券。此次債券募集資金將用於償還公司已發行的債券，或用於證監會和交易所允許的其他用途。

　　7月23日，融僑集團相關負責人回應記者採訪表示，公司的融資結構目前主要是以銀行開發貸為主，占比大約為70%。短期債務方面，公司短期借款和一年內到期的非流動負債總和為125.27億元，佔有息債務比例為26.77%。2019年末公司短期借款較年初減少34.61億元，降幅為42.72%，“目前短期融資已經進行了有序償還，公司短期負債佔有息負債規模比例較低，集中兌付的風險相對可控”。

　　債務調節“財技”

　　儘管負債規模不斷攀升，記者研究發現，不少上市房企選擇通過增加權益等財務手法，使負債率保持穩定甚至呈現下降的假像。

　　財報顯示，截至2019年末，正榮地產負債總額1381.6億元，較2018年末1169.2億元增加18.2%。其中，流動負債964.46億元，占負債總額比例為69.8%，約為營收規模的三倍。與負債總額高速增長相對應，公司2019年淨負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。據《經濟參考報》報導，負責正榮地產財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的“爆發式”增長密不可分。

　　通過增加權益美化業績的上述企業是否存在“明股實債”之嫌，令人深思。

　　一位元財務領域的業內人士告訴記者，明股實債是指投資方以股權形式進行投資，但以回購、協力廠商收購、對賭、定期分紅等形式獲得固定收益，以與融資方約定投資資本金遠期有效退出和約定利息（固定）收益的剛性實現為要件。

　　“簡單來說，就是雖然看起來是股權投資，但是有明確的到期日期，要還本付息，掛羊頭賣狗肉。”上述財務人士表示，明股實債最大的風險就是企業杠杆不清，存在到期兌付的壓力，會影響公司的長期穩健經營甚至引發流動性風險。

　　此外，房企還通過“利息資本化”的方式來調節利潤和負債。克而瑞資料顯示，在70家行業典型上市房企的年報中，有64家企業披露了2019年利息費用的資本化規模。其中，超7成房企的利息資本化率在70%以上，13家房企利息資本化率高於90%，15家房企利息資本化率在80%~90%之間。從典型房企的利息資本化情況來看，房地產行業整體的借款利息資本化率相對較高，64家企業利息資本化率的中位數達77%。

　　克而瑞研究指出，利息資本化將開發成本後置，有助於減少當期財務費用、提升企業當期利潤表現，同時也提高了存貨的帳面價值。

　　擴張力度不減

　　南京市房地產學會副會長李子墨在接受記者採訪時表示，當前環境下，對於房地產企業來說，正確的拿地策略顯得尤為重要。

　　記者研究發現，儘管負債壓力增大，今年以來，不少房企依舊選擇了較為積極的拿地策略。克而瑞資料顯示，2020年前6個月德信中國新增土地貨值357.7億元，位列第34位。

　　6月4日，經過188輪“廝殺”，德信中國擊敗近20家房企、以7.25億元摘得2020-4號徐運新河東D地塊，溢價率高達135.39%。

　　5月29日，德信中國以14.18億元競得杭州蕭山一幅住宅用地。而此前一天，德信中國剛剛以12.28億元拿下成都公開出讓天府新區一商住地，1.73萬元/平方米的樓面價，溢價率80%。5月19日，德信中國斥資22.53億元獲得寧波鄞州一幅住宅用地，樓面價2.2萬元/平方米，溢價率達45.7%。而在5月7日，德信中國以17.7億元拍得杭州數位商貿城單元地塊後，還在當天聯手杭州西投置業以2.6億元拿下西湖區浮山單元一幅土地。2月12日，德信中國更是經歷9小時鏖戰、455輪競價拿下溫州甌北城市新區商住地塊。

　　“廝殺拿地”戲碼屢屢上演。據報導，1月10日，融僑地產集團以8.99億元競得福州閩侯一宗優質地塊（宗地2019-29號）。除了福州大本營之外，融僑地產集團鄭州滎陽閩台文創小鎮也在近日拿下滎政儲（2019）57-2-1號、滎政儲（2019）57-2-2號兩塊優質地塊。

　　對於發展相關問題，融僑地產集團方面表示，公司始終秉持“為居者著想，為後代留鑒”的經營理念，堅持聚焦收斂、精耕細作，注重效益勝於規模，追求有品質的可持續性發展。

　　克而瑞研究指出，綠城、中梁、德信等投資金額較去年同期漲幅較大，綠城上半年投資金額近778億元，位列新增土地金額榜第三，同比漲幅164%，延續了去年以來投資加碼、沖規模的態勢。而近三年拿地保持快節奏的中梁，上半年拿地銷售比達0.8，投資意願和力度均較大。

　　易居克而瑞諮詢業務事業部城市發展部副總經理繆萌向記者表示，對於任何房地產企業來說，企業要生存，地是必須要拿的。只是幾個方面要注意：要謹慎進入去化週期慢、庫存大、人口淨流出的城市，同時也要謹慎進入不熟悉的業態（商業、辦公、產業等）。對於地塊的情況必須做好細緻的調研工作，特別是要排除隱藏的暗傷（如採礦區等）。拿地的週期也很重要，最好是當年拿地當年回現。產品上不但要做好做精，還要有自己的特色，有自己的標籤。在規模有限的情況下，現金流是生命線。

　　作為“混改樣板”實現整體上市5年後，7月26日，停牌一周後的綠地控股(8.170, 0.01, 0.12%)集團股份有限公司（600606.SH，以下簡稱“綠地控股”）發佈了其新一輪深度混改的公告。

　　根據公告，為進一步深化國資國企改革，優化國資佈局結構調整，完善綠地控股股權結構，上海地產（集團）有限公司（簡稱“上海地產”）及上海城投（集團）有限公司（簡稱“上海城投”）擬通過公開徵集受讓方的方式協定轉讓所持有的公司部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地控股總股本的17.5%。

　　本次擬聘請中金公司作為其股份轉讓的財務顧問，後續將進一步研究制定股份轉讓的具體方案。

　　《中國經營報》記者採訪獲悉，本次股份轉讓完成後，預計綠地控股仍無控股股東及實際控制人，但控制權結構可能發生較大變化。根據上海證券交易所的有關規定，經公司申請，綠地控股股票於2020年7月27日開市起複牌。

　　涉及金額不低於145億元

　　根據《上市公司國有股權監督管理辦法》的規定，綠地控股本次擬轉讓股份的價格不低於下列兩者之中的較高者：（一）提示性公告日（2020 年 7 月 27 日）前30個交易日的每日加權平均價格的算術平均值；（二）最近一個會計年度公司經審計的每股淨資產值。

　　來自華西證券(12.750, 0.33, 2.66%)的研報顯示，公司近30個交易日的加權平均股價為6.78元，根據公司報表，2019年公司每股淨資產值約6.34元低於6.78元，根據不低於6.78元計算，此次轉讓股權涉及金額將不低於145億元。

　　另據瞭解，截至2020年一季度末，上海地產和上海城投分別持有綠地控股25.82%和20.55%的股份。公開資料顯示，上海地產、上海城投均為上海市國資委全資持有的重要國資企業集團。也就是說，此次股權轉讓前，上海市國資委合計持有綠地控股46.37%的股份。若轉讓 17.50%股份，上海市國資委合計仍將持有28.87%股份，略低於公司員工持股平臺格林蘭持有的29.13%股份。

　　綠地控股董事長、總裁張玉良表示，這是上海按照黨中央要求，推進國資國企綜合性改革、加速新一階段國資國企改革的重要舉措，充分顯示了因地制宜、量體裁衣的改革新思路。

　　張玉良說，綠地將再度扮演國資國企改革先行者、排頭兵的角色，作為“混改樣板”實現整體上市5年後，在今年全國國資國企改革提速、上海改革步入深水區背景下，率先啟動新一輪深度混改。下一步，綠地將以此作為進軍世界一流企業的全新起點，釋放新動能，加速發展，以此次引入實力戰略股東為新起點，將進一步深化體制機制創新改革，再樹深化國資混改新標杆。

　　7月16日，在國務院新聞發佈會上，國資委負責人表示，下半年國資國企改革將全面發力，不斷激發企業市場主體活力，切實提升改革成效，有力對沖經濟下行壓力。上海國資國企改革一直領跑全國，5年前，上海全力推動綠地混改實現整體上市，“綠地混改模式”已成為近幾年全國改革的重要範本。

　　“綠地混改樣板”

　　揭開新一輪深度混改的序幕的綠地，正在步入自創立以來體制機制改革的第五個階段。而在不同的歷史階段，其先後進行了多輪體制改革。

　　公開資料顯示，綠地誕生於我國市場經濟改革大規模啟動的1992年，是中國市場經濟改革大潮中湧現出的具有代表性的企業之一。不斷推進體制改革和機制創新，正是綠地鮮明的“性格特徵”。

　　1992~1997年，綠地在純國有體制下按照市場化規則運行。雖然處於純國有體制條件下，但“市場化”的基因自成立之初就深植其中——綠地自成立起，即在當時主管部門的大力支持下，在用人、分配、投資審批等方面實行了全面的市場化運作。

　　1997~2013年，綠地按照現代企業制度要求，成功完成了改制，形成了國有控股、職工持股的股權結構。與此同時，綠地也堅持對部分子公司不斷進行體制改革，通過改制將企業與經營者群體利益掛鉤，增強企業適應市場競爭的能力與活力。

　　時針撥回到2013年，在上海市委市政府的關心支持下，綠地貫徹十八屆三中全會精神，抓住發展混合所有制、推動國資國企改革的政策契機，果斷推動增資擴股、引進戰略投資者工作，引進平安、鼎暉等5家戰略投資者，引入資金117.3億元。

　　在上海市委市政府的高度重視和上海市國資委的直接牽頭下，綠地堅定不移推動企業資本化、公眾化，通過重組金豐投資，實現企業整體上市。2015年8月18日，“綠地控股”正式登陸上交所，成為一家公眾公司。

　　在自身不斷推進和深化混合所有制改革的同時，綠地也積極參與央企和地方國資國企改革。據悉，其先後通過混改，投資入股了原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工、河南公路工程公司以及東航物流、上航國旅等國企。

　　張玉良表示，綠地過去的快速發展，得益於“與改革同步” “與時代同行”，善於抓住每個歷史階段中結構性、趨勢性的機遇。雖然綠地每次體制機制改革所面臨的環境不同，但總的趨勢是不斷深化混合所有制內涵，推動企業股權更加多元化，體制機制更加市場化、公眾化、國際化。

　　滬國企龍頭求變

　　公開資料顯示，綠地已形成了“房地產、基建兩大主業並駕齊驅，金融、消費、健康等協同產業雙向賦能”的經營格局。

　　7月21日，綠地控股2020年半年度業績快報顯示，上半年，公司營業總收入為2099.25億元，比上年同期增長4.14%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為80.17億元，逐季提升，降幅較一季度收窄6個百分點。

　　綠地控股表示，下半年，綠地有信心保持年初目標不變、指標不減，力爭保持核心業績平穩增長，持續推進高品質發展。

　　儘管各項指標逐季改善、趨勢向好，但對於投資者來說，綠地市值偏低仍然是一個無法回避的問題。7月29日，Wind資料顯示，綠地的總市值僅為915億元。相較于最高點時的3000億元，市值蒸發超過2/3。

　　對於公司股價偏低的問題，張玉良曾在今年1月回應媒體採訪時坦言，對綠地資本市場的股價，公司被嚴重低估。他表示，“究其原因，除了與地產行業總體估值偏低有關，也是綠地的流動性不足所致。”如今，啟動二次混改，綠地又一次站在了開啟新一輪高品質發展的起點上，相應地，綠地市值等資本市場的表現，也將迎來新的契機。

　　在張玉良看來，儘管我國國資國企改革已經取得了輝煌的成就，但是國有企業仍存在不少問題，比如效率問題。同行業相比，保守估計，國有企業的資產回報率要比民營企業低2~5個百分點。從長期來說，這可能是國有企業在市場經濟條件下面臨的最嚴峻的問題。其次是動力問題。特別是在激勵機制方面，國有企業與民營企業、外資企業相比，還有不少需要提高和改進的地方。這些問題，都需要靠不斷的改革來加以解決。

　　“縱觀1978年以來的改革進程可以發現，我國國資國企改革的基本方向，是與我國國民經濟從高度集中的計劃經濟體制向開放多元的市場經濟體制轉型相一致的。而且，總體呈現了從‘管企業’到‘管資產’再到‘管資本’的重心轉移。”在此前“國資混改的經驗與前景”為主題的主旨演講中，張玉良如是說。

　　7月28日，開啟新一輪混改後，權威評級機構對此表示樂觀，綠地獲標普給出將繼續維持評級展望為正面，長期信用評級為BB。

　　標普表示，上海市政府擬出售綠地控股的股份有望使該公司的股權結構更加平衡多元，從而提升公司運營的商業化程度。因此，將此次交易視為該中國房地產開發商在混合所有制改革進程中向前邁進的又一重要步伐。

　　陸家嘴(12.570, -0.01, -0.08%)於7月28日盤後披露了2020年半年報。

　　財報顯示，公司實現營業收入66.27億元，同比下降19.07%，實現歸母淨利潤16.78億元，同比下降18.01%。這也是公司近8年以來，首次中報業績出現下滑。

　　上半年受到疫情影響，陸家嘴第二季度業績較第一季度相比進一步走弱。資料顯示，陸家嘴第一季度實現營收41.54億元，同比增長7.78%，實現歸母淨利潤7.61億元，同比下降12.70%。第二季度公司實現營收24.73億元、歸母淨利潤9.17億元，同比分別下降42.92%和21.94%。

　　房地產銷售大幅下降，金融業營收增4成

　　財報顯示，2020年上半年陸家嘴的營收及利潤來源主要由房產銷售、房產租賃、金融業務組成。

　　2020上半年公司房產銷售業務實現營收24.94億元，同比下降48.84%，占總營收的37.63%。房地產租賃和金融業分別實現營收15.69億元和14.30億元，較上年同期分別增長4.31%和40.29%。


　　圖1：2017-2020上半年陸家嘴營收構成

　　由於受到新冠肺炎疫情影響，公司房地產銷售2020年上半年出現大幅下降。具體的業務來看，陸家嘴實現各類房產銷售收入及現金流合計3.69億元，主要來自于天津海上花苑二期、蘇州15地塊二期、上海及天津存量房、存量車位的銷售。

　　2020上半年公司累計住宅物業合同銷售面積1.17萬平方米，與2019年同期銷售面積持平，但合同金額腰斬。資料顯示，2020上半年公司合同金額為3.10億元，而2019年同期則是6.16億元。在售項目的整體去化率為47%。

　　物業租賃收入方面，陸家嘴合併報表範圍內長期在營物業租金收入（現金流入）合計17.64億元，較上年同期減少1.83億元，同比下降10.37%。公司主要租賃業務均出現不同程度下降，其中商業物業和酒店物業同比出現較快下降。


　　圖2：2020上半年物業租賃收入情況

　　除此之外，2020年上半年，公司實現6.59億元物業管理收入（現金流入），較2019年同期減少12.13%。金融業收入則是公司主營業務中增長較快的業務，該業務實現營收約14.30億元，同比增長超40%，占總營收的21.58%。

　　有息負債444.25億元，淨負債率明顯上升

　　財報顯示，截至2020年6月末，陸家嘴合併報表範圍內有息負債餘額為444.25億元，占 2020年上半年公司總資產的47.38%，較上年末380.53億增加16.75%。

　　其中，短期貸款（含一年內到期的長期貸款）為161.12億元，長期貸款為125.38億元，中期票據為40億元，應付債券（公司債）50億元，短期融資券43億元，其他有息負債為24.75億元（華寶信託-安心投資20號集合資金信託計畫）。

　　截至2020年6月末，公司的資產負債率為68.49%，較上年末基本持平，但淨負債率較上年末出現明顯升高。


　　圖3：2015-2020H1陸家嘴資產負債率及淨負債率

　　資料顯示，截至2020年6月末，陸家嘴淨負債率為132.93%，較上年末相比增長了14.38個百分點。

　　49.11億元拿下前灘地塊，下半年建設及前期準備專案共計25個

　　半年報發佈次日，陸家嘴發佈競得土地使用權的公告，公司控股子公司上海佳章置業有限公司以49.11億元競得位於上海市浦東新區的前灘地塊，溢價率為34.59%。

　　公告顯示：該地塊位於前灘國際商務區，該地塊的開發有助於公司進一步參與前灘國際商務區的開發建設，有助於提升公司項目儲備，推進公司主營業務發展。

　　值得注意的是，雖然該地塊地理位置較好，但出讓要求較高。根據出讓預合同：競得者應當按出讓年限自持建築面積不低於15%的住宅物業，且須用於租賃。自持部分套均面積不大於50平方米；競得者須100%自持辦公樓，年限為20年。另外，競得者需引進至少一家經浦東新區認定的總部型企業入駐，稅收落地浦東；根據前灘地區總體功能佈局，該辦公設施須引入金融、服務及高端製造類為主導的總部型企業。除此之外，地塊還需配建幼稚園，用地面積不小於0.5公頃，建築面積不小於0.5萬平方米。

　　除新拍下的地塊以外，財報顯示，2020年下半年，陸家嘴的建設項目（含新開工、竣工及續建）及前期準備專案共有25個，總建築面積279萬平方米，項目儲備較為豐富。

深圳市規劃和自然資源局上周五晚（３１日）於官網發布相關通知指出，在全市範圍（含深汕特別合作區）停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批。規劃已經市規劃主管部門和各區政府（新區管委會）審議通過或建設用地規劃許可已經市規劃主管部門派出機構審批通過的商務公寓項目，可按原規定繼續辦理後續審批手續。
對於已批規劃尚未簽訂合同（不含招拍掛出讓情形）的商務公寓項目，在滿足學校等公共配套要求、開發企業自願的基礎上，鼓勵轉為可售型人才住房。開發企業可向市住建部門申請納入住房發展年度實施計劃，並按程序向市規劃主管部門派出機構和各區城市更新和土地整備部門申請修改規劃。同時，優化城市主副中心和組團中心內各功能用地規劃布局，減少商業用地比例，增加居住及配套用地比例。

＊鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房＊

業內人士解讀上述通知指出，深圳市將通過適當提高居住用地比例、鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房兩方面繼續加大住宅用地供應，保障市民安居需求。
在規劃層面，將適當壓縮商業用地規模，提高居住和公共服務設施用地比例。在用地供應層面，深圳從今年起加大了居住用地供應力度，今年計劃供應居住用地２９３﹒２公頃，佔全年建設用地供應總量約２５％，較去年計劃的１５０公頃增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長。

新界劈價成風 映灣園兩房失守六球

二手住宅樓市再陷低迷，十大屋苑交投急凍。四大代理行統計的十大屋苑過去周末（8月1日至2日）交投量全告失守雙位數，創約半年來最差周末紀錄。上車屋苑集中的新界區在淡風吹襲下率先掀劈價潮，東涌映灣園一個兩房戶跌穿「六球」關沽出，低見589萬元，創屋苑近一年新低。馬鞍山居屋富寶花園有之前吊高賣的業主反過來削價求售，將已補地價3房戶削至682萬元易手，較上月另一組買家洽購價賣平18萬元（2.6%）。

四代理行統計全屬個位數

二手樓頹勢畢現，中原地產統計，過去兩天十大屋苑僅錄5宗買賣，創今年2月首個周末錄3宗成交以來約半年最淡，較前一個周末（7月25日至26日）的8宗，少37.5%。

美聯物業統計同期十大屋苑交投量，亦終止自今年2月中起連續24個周末企穩雙位數走勢，兩天低見5宗成交，對比前一個周末的10宗急插五成。利嘉閣地產及香港置業統計同期十大屋苑買賣也各只有7宗及2宗，同為約半年來最靜。

大市氣氛急凍，多個新界屋苑業主率先跪低減價求售。中原地產分區營業經理陳旭明稱，映灣園3座低層F室，實用面積470方呎兩房間隔，剛以589萬元售出，呎價12532元，撇除內部轉讓，是次售價創該屋苑去年9月後新低。

據知，原業主今年4月下旬以660萬元放售，及後多次調整叫價，至日前減幅擴大，由620萬進一步勁削5%，至589萬元沽出，累降71萬元或10.8%，但按原業主2008年入市價199萬元計，賬面仍賺390萬元（2倍）。

映灣園上月錄得18宗成交，兩房單位佔8宗，造價全部企穩「六球」樓上，介乎642萬至695萬元。

美聯物業助理區域經理方吉和直言，本港爆發第三波新冠肺炎疫情前，映灣園以至區內屋苑不乏睇樓客，「業主呢個唔啱價好快就有下一個嚟睇，心態唔會急」，但近期睇樓氣氛插水，部分業主叫價已同步軟化，以映灣園兩房單位為例，當下已有兩個叫價貼近600萬元邊緣，如實用面積518方呎的3座低層E室兩房戶，原叫價620萬元，近日已減至610萬元，計及業主進一步議價空間，恐屋苑售價短期內有機會再失守「六球」。

中原地產高級區域聯席董事藍浩然稱，粉嶺碧湖花園亦有業主受疫情及二手氣氛轉靜影響，面對現實減價，7座高層C室，實用面積400方呎兩房間隔，本叫價540萬元，終減至525萬元易手，呎價13125元，較市價低約3%。原業主2017年斥430萬元買入，賬面賺95萬元或22.1%。

富寶業主企硬變削價沽

樓市走勢不如預期，馬鞍山居屋富寶花園更有之前吊高賣的業主反過來低市價求售。美聯物業高級分區營業經理陳少鴻稱，3座頂層D室原則3房優質海景戶，實用面積583方呎，叫價730萬元，「一個月前有人畀市價700萬但業主拒絕」，但近期樓市氣氛轉差，原業主終心淡反過來削價求售，剛以682萬元已補地價售出，呎價11698元，較之前的買家出價反賣平18萬元（2.6%）。原業主2009年斥200萬元已補地價購入，賬面賺482萬元或2.4倍。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，現時二手市場面臨三面夾擊，包括疫情嚴峻、限聚令阻礙睇樓及新盤搶客，令交投急劇轉慢，當中過去兩天整體二手市場成交量插至僅約50至60宗，為今年3月以來最少一個周末，較上月初第三波疫情爆發前的一個周末大跌約五成；倘疫情持續，相信二手市場將面臨新一波減價潮。

在部分業主願意擴大議價空間下，7月指標甲級商廈成交量回升。美聯工商舖（00459）資料研究部及美聯商業數據顯示，7月50大指標甲級商廈錄得5宗買賣，較6月略為增加1宗。

數據顯示，7月的甲廈買賣中，港島及九龍區各錄2宗，新界區則有1宗。相關的成交都是於新一輪新冠肺炎疫情爆發後才錄得，反映疫症推動業主減價，並帶挈成交量略為回升。

首7月39宗縮逾六成

上月錄得買賣的甲廈包括上環信德中心、中環美國銀行中心及葵涌新都會廣場等。此外，7月共有45座甲級商廈錄得零成交個案，較6月的46座略減。不過，今年首7個月，50大甲級商廈合共僅錄得39宗買賣，較去年同期的106宗大幅減少63.2%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，市場游資充裕，利率亦低，購買力一直存在，不少實力投資者靜候機會以低價入市撈底，適逢本港近期爆發新一輪疫情，令到部分看淡後市的業主擴大議價空間沽貨，個別寫字樓單位的成交價更打破多年來的新低紀錄，料下半年租售價先跌後升。

佐敦同昌5.1億沽 降價近半

另外，市場消息指出，佐敦彌敦道221至221A號同昌商業大廈全幢，為16層高商廈，總樓面約34178方呎，以5.1億元售出，呎價14922元，項目兩年前放售叫價近10億元，是次大幅降價近五成。原業主2004年2月以1.82億元購入，賬面獲利3.28億元，升值1.8倍。

本地新冠肺炎第三波疫情來勢洶洶，政府再推多項防疫措施，投資市場續受牽連，工商舖成交價量齊挫。據中原（工商舖）資料顯示，7月截至30日共錄得約265宗買賣，總成交金額約42.33億元，較6月錄得的304宗及56.16億元分別跌12.8%及24.6%。但若單計商舖，期內錄得58宗買賣，較6月逆市上升45%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，自從7月初新冠疫情急劇惡化，市場投資活動幾近冰封，買家入市步伐放緩，整體成交宗數下跌，主要因為工廈買賣個案減幅顯著，由6月約230宗下跌至7月約174宗，減幅約24.3%，相信由於工業物業減價幅度有限，在疫情反覆的情況下令買家入市意欲下降。

反觀舖位交投量逆市而行，7月錄得約58宗買賣，對比6月約40宗上升約45%；但7月舖位總成交金額約11.85億元，較6月約13.78億元減少約14%，或因業主減價空間擴大，尤其飲食舖減幅較大，在回報率遞增下，吸引部分買家趁低吸納，帶動交投量上升。

舖位58宗易手逆市增

潘志明指出，由於減價盤源有限，不論業主或買家大多都持觀望態度，相信8月疫情暫未見有好轉跡象，預料工商舖交投量難有起色。

本地第三波疫情繼續蔓延，零售業繼續受壓，而租金將是決定商戶存亡的一大關鍵。中小企零售業界坦言，租金是零售商的致命傷，期望政府能出面代為與業主洽談減租。

冀再派一筆過補貼 資助電費

香港中小企促進聯會會長林國雄受訪時直指，租金是零售商的死穴，起碼佔整體經營成本約35%。由於目前大型發展商減租幅度參差，普遍減幅為2成，僅小量達到5成水平，他認為減租情況仍然不理想，故期望政府除了呼籲減租外，可親身出面代為與業主洽談。

他稱，中小企零售商手上儲備資金已非常緊絀，料不少業者僅可再支撑多2至3個月，最壞情況下將有三分之一面臨倒閉。業界正憧憬第二輪保就業計劃繼續「吊命」，他亦希望政府能再派發一筆過補貼，並補貼電費。他亦提到，較早前的「零售業資助計劃」未能惠及於百貨公司專櫃銷售的零售商，期望當局可擴大資助涵蓋範圍。

批發及零售界立法會議員邵家輝亦指，業界最大訴求是期望業主減租。他坦言若政府能推出租金補貼固然好，但所涉及款項及需承擔多少等問題，則應開放公眾討論。而大型發展商有責任履行社會責任，故大力呼籲業主再次主動減租，亦可參考房委會早前向轄下零售和工廠大廈單位減租之做法及幅度。

至於小型業主方面，邵稱理解部分業主或也有自身難處，故他上星期已去信財政司司長，建議優化期限將至的「還息不還本」安排，將措施再延長半年，同時呼籲銀行現階段勿「落雨收遮」收緊按揭審查。

事實上，香港零售管理協會較早前亦透露，有近一半受訪會員反映收到來自業主的律師信，部分更來自大型發展商；且僅得不足5%獲得租金寬減。該會亦已公開呼籲商舖業主暫停採取任何法律手段或收回店舖，以及按營業額收取分成租金。

疫情嚴峻，二手市場睇樓量下降，部分業主亦選擇暫時封盤，近期錄得確診個案的奧運站帝柏海灣，7月暫未錄得成交，而確診第5座目前約有15個放盤，最平中層2房戶，叫價1,250萬元。

柏景灣海景戶1930萬易手

帝柏海灣7月零成交，反觀同系柏景灣，則已有4宗交投，其中優質戶海景大單位，更於近日以1,930萬元易手，造價較今年初未有疫情時約2,100萬元低8%。

中原奧海城分行首席分區營業經理黃家全表示，柏景灣6座中層B室，實用848平方呎，由於位置佳，可享角度最闊的海景，原業主7月中叫價1,950萬元。由於屬偏低水平，加上放盤罕有，故數天後即吸引買家議價，最終以1,930萬元易手，呎價22,759元。現時市場同面積單位，10座中層B室，海景角度不及6座廣闊，放盤叫價約1,950萬元。

就全區而言，奧運站7月約錄34宗成交，與6月全月的32宗相若，而帝柏海灣及柏景灣交投量雖然持平，但實用呎價由6月2.42萬元調低至2.25萬元水平。

受疫情影響，近日有不少睇樓預約也被取消，部分業主亦表示暫時封盤，一來怕病菌傳播，二來不想低價沽貨。而市場普遍議價空間約2至3%。

現時帝柏海灣及柏景灣放盤量合共130個左右，最平放盤為柏景灣8座低層466平方呎，叫價998萬元；而3房最平叫價約為1,400萬元。