六都的7月建物買賣移轉棟數出爐，合計逾2.3萬棟，月增幅19.3%，與去年同期也小增2.8%，其中以台北、桃園及高雄表現較強勁。專家分析，市場逐漸回溫、游資滿溢，房市交易愈趨熱絡，具話題性的區域除自用買盤外，投資置產型買方也積極出手。

各都地政局公布今年7月建物買賣移轉棟數，延續前2月氣勢，量能持續走揚，六都合計2萬3588棟，月增19.3%，年增2.8%。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，因房市交易至登記時間差約1個月左右，所以7月反映的是6月市況，當時台灣正式解封，民眾回歸正常生活步調，延遲購屋買方逐漸回籠，使交易量成長。

前7月累計 桃園年增13%

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，雖然上半年數據不佳，但疫情趨緩，市場也逐漸復甦，尤其低利、游資充沛，海外回流資金及產業鏈布局態勢明顯，不動產市場後市可期。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐補充，在房貸低利助攻下，具建設、重劃或機能等題材的蛋白概念區吸引不少買方進場，且股市在6月站穩萬點，市場投資信心增溫，股票族也將部分獲利了結轉進不動產。

再看各都表現，台北市2892棟月增26.5%、年增0.6%；新北市6142棟月增19.4%、年增2.6%；桃園市4615棟月增20.3%、年增13.8%；台中市4059棟月增11.2%但年減10.6%；台南市2246棟月增17%、年減0.3%；高雄市3634棟月增23.6%、年增12.1%，以台北、桃園及高雄表現亮眼。

北北桃買氣不俗，月增最多的台北市，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，高資產資金回歸、資金動能強勁，使台北市物件頗受青睞。郎美囡也指出，桃園從機捷沿線到航空城議題熱度不減，價格親民具競爭力，加速建案去化。
張旭嵐則進一步觀察六都前7個月的累計移轉量，發現桃園年增13.2%最多。張旭嵐分析，桃園受惠航空城計劃、亞洲矽谷計劃、高鐵特區開發及鐵路地下化等利多，IKEA旗艦店、橫濱八景島分館也於中壢開幕，軌道建設、商業投資，使近年桃園掀起移民潮，不管租賃或買賣都熱絡。

高雄谷底反彈 議價熱絡

月增與年增也不遜色的高雄市，7月移轉棟數僅低於2013年的4428棟，為近7年新高。龍悅廣告協理吳季濃指出，3~4月疫情較嚴重時的建案看屋人數大幅減少，隨著疫情趨緩，5月母親節檔期後看屋人數至少增5成，交易量集中在鳳山、楠梓、仁武等蛋白區外，市區中小坪數買氣亦有增加。

郎美囡則認為，高雄買氣沉寂後終於谷底反彈，因科技產業到南部布局，帶動就業機會，吸引買氣進駐。徐佳馨補充，高雄房市先前買氣不熱，因此屋主議價狀況比台南好，促使交易量提升。

台中近年在中科及精密機械園區加持下，不只房市買氣佳，豪宅租屋市場需求也強烈。觀察台中豪宅承租狀況，多集中在西屯區七期重劃區，其中前10高租金中，「鄉林皇居」即包辦5名。

受惠中科與精密機械園區開發，大立光、台積電等大廠進駐，提供台中許多工作機會，也吸引不少外商人員因派駐而推升豪宅租金。七期房仲廖香婷表示，台中7期豪宅租金行情從每月4萬元起跳，很多都是外商或高科技業因有公司租金補貼而承租，另種則作招待會所。

統計今年上半年豪宅租金行情落在每月5~12萬元，集中在7期重劃區，不過去年月租金最高價為「總太觀鼎」面積225坪的19萬元，今年則未見創新高租金，其中前10高租金中，屋齡約10年的「鄉林皇居」包辦5名，租金行情達5至9萬元。

租金前10 鄉林皇居包5名

「鄉林皇居」原即高階主管租屋熱門社區，中庭設計水景，並導入涵碧樓氛圍，規劃鏡面水池、棕櫚樹等，基地總面積達3000坪，總戶數達435戶，近年成交主力單價介於26萬元上下，總價2000多萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，該社區附近有新光三越、國家歌劇院，且位正台灣大道上，交通便利，加上公設齊全，因此受豪宅客青睞，「總價2000多萬元的房價，卻有5萬元以上的租賃行情算可接受範圍，不過通常要附裝潢、家具及家電，且要打入外商租屋鏈並非易事」。

資金狂潮擋不住，房市交易也瘋狂！國內房市在資金氾濫、低利率雙引擎助攻下，六都地政局3日公布7月建物買賣移轉棟數，合計為2.36萬棟，月增19.3％，與去年7月同期的超高基期相較，也成長了2.8％，創下2016年1月房地合一實施四年半以來的單月新高紀錄。

這波房市交易熱度，完全不受疫情影響，從台股回穩後的5月起開始逐步加溫，先前住展雜誌調查已發現，北台灣今年前七月完銷個案數已達69個，全年完銷建案數量可一舉突破百件；建物買賣移轉棟數也持續增溫，5月六都買賣移轉為1.72萬棟、6月為1.98萬棟，7月更進一步大幅擴增至2.36萬棟，新屋、中古屋雙雙大爆發。

去年7月六都買賣移轉2.29萬棟，是房地合一稅實施以來的單月新高，反映當時趕在農曆7月前的交屋潮和市場熱絡，不過今年7月在疫後剛性自住買盤遞延回籠、置產資金挹注房市下，帶動交易量更上一層樓。

六都7月買賣移轉棟數普遍較上月增加11.2~26.5％，其中台北、桃園及高雄月增均逾二成，與去年同期相較，桃園及高雄年增均逾一成，六都中台北市2,892棟、新北6,142棟、桃園4,615棟，都創房地合一稅實施四年多來的單月新高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近二個月來無論一手、二手市場買氣都很熱絡，

尤其台北以外房價單價1、2、3字頭區段的首購型產品更夯，台北市高端住宅也有回溫跡象。今年前七月六都交易量雖仍較去年同期微幅衰退1.2％，但以近期買氣旺盛推估，全年仍有機會挑戰30萬棟。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，台灣6月解封後，民眾回歸正常生活步調，原本預計於3、4月購屋的民眾也逐漸回籠，成為遞延性買盤，使6、7月連續兩個月的交易量皆較上月成長。

不過，第二季GDP負成長、國外疫情確診人數持續創高、中美衝突加深，未來局勢仍充滿高度不確定性，房市並不宜過度樂觀看待。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，上半年遞延性買氣釋放，加上房貸低利助攻，具有建設、重劃　或機能等題材的蛋白概念區，吸引買方進場，股市創新高也提振投資信心，股票族荷包滿滿，部分獲利了結，轉進　不動產等資金配置。

降息後的超低利率環境，與游資滿溢下尋求保值的資金湧向房地產，兩大動能帶起房市量價出現一波「疫外」高潮，不僅7月房市交易量攀高，大台北以外都會區房價也漲翻天。

最新公布的信義房價指數顯示，全國第二季都會區房價季增1.87％、年增2.77％，台北市、新北市第二季房價年增率分別為1.2％、0.7％，不過大台北以外的各都會區房價漲幅達4.3~9％，顯示不只大台北房價回漲，往高點步步進逼，大台北以外都會區近年房價更是漲勢未歇，幾乎都創下歷史新高水位，包括桃園、新竹、台中、高雄等地，平均單價陸續站上2字頭關卡。

大台北以外都會區平均房價約在每坪20多萬元，購屋壓力相對不如雙北市高，旺盛的剛性需求進駐有題材、有潛力的區段，帶動整體房價上揚，而目前房貸利率水準已跌破1.4％，總價約在千萬元左右的一般自住產品，「租不如買」效應浮現。

降息後帶動民眾對房市信心和購屋意願回升，也是疫後房市出現一波高潮的主因，根據第一銀行和台灣房屋的「2020房貸大調查」結果顯示，降息後有51.8％的人因此增加購屋或換屋意願，其中包括22％的民眾人已有房，但仍然想再買一間。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行降息加上行政院祭出的振興方案，若在公股銀行貸款，以1,000萬元房貸，現有房貸戶每月約可以省下2,000多元，一年減少約2.5萬元的利息。政府政鼓勵自住購屋的房市政策，整體氛圍對於原本計劃購屋者多少有助攻之效，隨著疫情過去，下半年買氣穩定成長。

地上權土地愈來愈夯，上半年成交額就近600億元大關，下半年還有多件大案將密集決標，包括高鐵新竹站特定專用區、台北市北士科園區產專區等大案，將於9、10月密集決標；台北南港轉運站、台北市啤酒文化園區，也是潛在買家討論度高的指標案。

今年上半年土地成交金額大爆發，達1,650億元左右，其中地上權就占近四成，包括「台北世貿三館」420億元、「國泰營區」97.8億元、新北市「林口國際媒體園區」95億元、麗寶建設「大南港」旁玉成段7.89億元等，都是令市場津津樂道的指標大案。

進入下半年，交通部鐵道局「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區（二）開發經營案」，已舉辦招商說明會，9月29日下午5時截止申請。據第一太平戴維斯表示，該案為50年地上權案，折現後權利金底價合計為7.58億元，位於高鐵竹北站第一排，面積5,252坪，有機會成為第三季的亮點。

第一太平戴維斯表示，該招商案土地使用分區為高鐵車站專用區，容積率為298％，樓地板面積1.57萬坪，可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場及辦公大樓，使用彈性多元。預期將吸引保險業者、大型開發商、竹科園區廠商評估。

據調查，竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓，出租情況表現出色，平均出租率在8成~9成，每坪月租約900元~1,000元，部分指標辦公大樓租金單價已站上1,300元。

接著第四季，曾在3月流標的北士科園區產專區地上權捲土重來重新招標，預計10月15日截止投標。

此案占地8.38公頃，地上權年限從50年延長到70年，權利金底價約98億元，繳交方式已由一次繳交改為分八期繳納。市府希望引進智慧健康關聯產業進駐園區。

市場關注度高的還有另外兩大地上權案，包括南港轉運站、啤酒文化園區，雖然尚未對外公告招標進度，但由於地點都位於台北市精華地段，因此招商進度受業者矚目。

六都7月房屋買賣移轉棟數較上月大增，而若僅就年增率來看，六都7月的房市交易量稱王的城市，仍舊是桃園市。

桃園市7月房屋買賣移轉棟數，以年增13.8%居六都之冠，若累計前七月表現，桃園市仍然繼續封王，以2.46萬棟，年增13.2%、增幅仍穩坐第一。房仲業者分析，桃園市受惠建設利多，今年僅1月及5月的單月表現略較去年同期減少外，買氣可說是「逆疫而行」，成為今年房市最大亮點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，與去年同期相比，北台灣三都全數呈現年增，而在建設、就業及房價親民等優勢下，桃園依然是北北桃三都中的房市「優等生」，其中又以桃園區及八德區交易年增22.8%、27.5%最為熱絡。

第一銀行和台灣房屋聯合進行「2020房貸大調查」，民眾挑選房貸，近九成表示最在意房貸利率低，其次為房貸成數高，約五成第三是手續費低。今年降息後，51％表示因此增加購屋或換屋意願，其中包括22%的民眾人已有房，但仍想再買一間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行降息加行政院祭出的振興方案，若在公股銀行貸款，以1,000萬元房貸，現有房貸戶每月約可以省下2,000多元，一年減少約2.5萬元的利息。

相較房價，降息省下來的錢雖然有限，不過以當前鼓勵自住購屋的房市政策，整體氛圍對於原本就要買房的人而言，多少有助攻之效，而隨著疫情過去，國人看屋意願更加明顯，下半年的買氣將會穩定成長。

房貸大調查另針對購屋族貸款經驗進行了解，有51%的人對於申貸過程中各銀行房貸專案比價感到最困擾，其次覺得利率太高，約占四成，有二成八表示對可貸的金額不滿意。

房貸族中，有七成以上年收入在百萬以內，不過僅45%的申貸者，房貸月繳金額控制在月收入的三成之內，而還是有超過11%的人月繳金額超過收入的一半以上。

進一步交叉分析，房貸月繳金額超過收入一半以上的以年薪51至100萬元的占最多。

張旭嵐指出，房價所得比仍高，小資族想買房，若非靠爸，多半得結婚後夫妻雙薪一起規劃，建議首購族購屋不求一次到位，可以十年內的財務能力和家庭需求為優先考量，先求有再求好，先買小再換大，先住遠再搬近，讓自己在購屋目標上有個一緩衝的空間，也能依能力階段性調整購屋條件。

台北房市從 5 月中旬就因「股市回穩、加零發酵」甩疫情，搭上低利與全球量化寬鬆資金行情，買氣加速升溫。台北市中坪數、超級蛋黃區外圍第一環，將是下半年波換屋市場大黑馬。遠雄預計 9 月正式公開的文山區木柵路三段新案「遠雄晴川」，5 月底接待中心才剛完成，詢問熱度就爆表，都是來自台北市中心的換屋族和文山當地客群。

房市專家指出，後疫情時代「房價凍漲，利率卻直直落」，創造出絕佳購屋時機，換屋族和置產型購屋者動起來，讓中坪數新案買氣急速升溫，訴求換屋的中坪數案頻創熱銷、秒殺話題。而這波換屋需求，買家追求的是資產升級，所以環境要舒適、基地要夠大、公設要豐富、物管要全天候、建商品牌要 A 咖，地段 CP 要高，無怪乎遠雄睽違 13 年重返文山區推出的 3-4 房換屋產品「遠雄晴川」能在台北房市脫穎而出。

「遠雄晴川」將於 8 月初開放預約選戶，僅此一次的早鳥優惠吸引不少北市客換屋族紛紛出籠。十多年前買中大坪數案或買在台北市中心的民眾，家庭已經隨著人口結構改變出現新的換屋需求，進入空巢期的換屋族開始規劃想原本在北市蛋黃區的舊屋賣掉，換到綠地環境更舒適的文山區買新大樓，賣房子多餘的錢還可以拿來過退休生活、享受人生。又或者像遠雄 10 多前在文山區推出「遠雄秀明」、「遠雄日光」兩件大坪數案買主，孩子都長大結婚成家有第三代了，為下一代置產，買中坪數的需求也因運而生。

「遠雄晴川」位於木柵路三段生活圈核心，斜對面就是文山行政中心與規劃中捷運 Y2A 站點，與「遠雄日光」和木柵國小為鄰。「遠雄晴川」全案共計 168 戶，在木柵路三段上有難得的三面臨路、黃金角地 748 坪大基地條件，24 小時全天候飯店式管理，以規劃凌空百米 29 層、黃金綠建築的預售新秀之姿，導入雅緻人文風情，日式和洋精工設計，星空品茗室、頂樓城市農夫廣場、人文閱覽室… 等多元公設，豐富的公共空間將是線上預售新案少有的最大賣點。

國泰房地產指數近日發布今年第二季調查結果，調查顯示，雖有疫情，但各地房價大多上漲，其中台中大樓住宅單季上漲13%，新竹也上漲12%。房地產學者章定煊表示，這數字很驚人，本來是幾年的累積漲幅，卻在一季中爆發出來。

他說，今年各地第二季新推案市場，可用「狂熱推案」、「又貴又硬」、「置產客熱情捧場、自住客含淚買單」形容。這種追買追捧力道，已經不是剛性需求所能辦到，應該是置產客大量進場導致。

章定煊指出，第二季推案，除了高雄市交易上偏好成屋交易，推案量無法快速擴增外，桃園持平，其餘地區的推案量均是暴增。

價格方面，除了新北開價小跌外，其餘地區持穩或上漲，其中台中開價暴漲25%最多。

不少人也許會認為只是建商亂開價而已，但觀察各地大廈可能成交價，台中單季大漲13.1%，新竹上漲12.4%，桃園漲8.6%、台南也漲了6.8%，台北市、高雄市則是分別上漲2.4%、1.7%。僅新北因為外圍推案增加，平均房價小跌2%。

另外看議價空間，也是全面縮減。議價空間指數值均低於100，表示比基期低。第二季桃園市指數只有56.76、新竹57.66，表示這兩個區域的議價空間不到基期的六成。連一向議價空間比較大的台中，議價空間也創下2015年以來的新低。

推案價格飆高，議價空間又縮小，簡單說，就是又貴又硬。

章宣煊表示，第二季的30天銷售率是很值得關注的重點，過去幾年國泰房地產指數，市場以剛性需求為主，市場買氣固定，所以只要推案量增加，銷售率就會被稀釋。

但這一季可能是置產客被貨幣熱潮刺激到，銷售率不但沒有被價格嚇到、也沒有被推案潮稀釋，除了台北市因為某大銷售率不佳個案導致銷售率下滑外，其他都走升。

價格上揚，銷售率仍全面上揚，只能說第二季在置產客熱情進場，推升房價下，自住客只好含淚買單。

章定煊表示，雖然置產客明顯進場，但第二季國泰指數新增高價宅銷售率。台北市高價宅的30天銷售率，去年Q4有個小高潮，這兩季都賣得不太好，上季就只有6%，這季更低到4%，顯示高總價的案子非市場主流，進場還是要審慎。

台北市稅捐稽徵處為落實房屋稅稽徵工作，健全房屋稅籍、維護租稅公平，持續運用水電資料查核自住房屋使用情形，作業期間自2020年7月1日起至2020年11月30日止。

該處表示，依財政部訂頒「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，自住房屋必須是供所有權人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，房屋適用自住稅率1.2%就是要有實際居住的事實，依一般經驗法則，房屋如有居住，理應有用水用電需求。因此，已蒐集水電資料，對低度用水用電的自住房屋，如查無實際居住事實，將改按所應適用稅率課徵房屋稅。該處提醒民眾，房屋使用情形如有變更，請記得在30日內向房屋所在稅捐分處申報變更使用。

該處進一步說明，為落實房屋稅籍清查，將會派員至現場勘查，且清查人員都會配帶職員識別證，執行作業期間請民眾配合，若仍有疑問，可洽房屋所在稅捐分處詢問。

　　8月3日，北京出讓2宗義莊經濟開發區不限價地塊，總起始價為133.93億元，最終2宗地塊賣出了145.93億元的價格。

　　其中，編號為京土整儲掛（開）[2020]028號的地塊吸引了中國金茂、合生創展、建發、保利+中交、華潤+城建和中海地產的參與，最終中海地產以79億元的價格競得，溢價率23.44%，成交樓面價39211元/平方米。

　　資料顯示，該地塊為北京經濟技術開發區河西區X46R1、X46R2地塊R2二類居住用地、A334，位於北京經濟技術開發區河西區，建設用地面積8.51萬平方米，規劃建築面積20.147萬平方米，用地性質為R2二類居住用地，容積率2.5，限高80米。其中商品住宅19.61萬平方米，無償代建幼稚園5339.5平方米。起始價64億元，起始樓面價32767元/平方米。

　　根據北京市住房和城鄉建設委員會的資料顯示，地塊周邊2公里範圍內，在2013-2014年集中成交一批地塊，目前多數轉為成熟社區，存在二手住宅交易，近五年內成交住宅用地3宗，新房在售項目僅為7個。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，這塊河西宗地位於以南海子公園為核心的住宅集中區，距離南海子公園約2千米，周邊居住氛圍較好。同時，該宗地所處區域為近十年逐漸發展的居住區，城市面貌較好，該宗地臨近亦莊實驗中學，周邊配套較為完善,因此，開發商爭奪較為激烈。

　　北京中原地產統計資料顯示，目前地塊周邊中高端住宅專案銷售單價在60000元/平方米左右，諸如亦莊金茂府63998元/平方米、金茂逸墅61021元/平方米。中原地產首席分析師張大偉則表示，按照當前的市場環境和周邊的產品售價，該地塊未來售價不會超過70000元/平方米，應該是在60000元/平方米左右。

　　值得一提的是，該地塊的成交價也是北京目前年內成交總價最高的地塊，也是中海今年在北京拿下的第四宗地塊。

　　1月份，中海以36.5億元拿下石景山古城南街不限價地塊；4月份，中海和首開組成的聯合體以46億元拿下朝陽區金盞鄉地塊；7月份，中海再次以40億元競得房山稻田站地塊。

　　今年以來，北京總共成交了三宗總價超過70億元的地塊，一宗是今年2月份，華潤+北科建+中交聯合體76億元拿下的海澱區西本旺地塊，另一宗是5月份合生創展以72.2億元拿下的豐台區分鐘寺地塊。

　　8月3日，陸家嘴（600663.SH）發佈公告，公司與關聯方、控股股東——上海陸家嘴（集團）有限公司（以下簡稱“陸家嘴集團”）按持股比例共同對上海佳章置業有限公司（以下簡稱“佳章置業”）以現金方式進行增資。

　　其中，陸家嘴持有佳章置業70%股權，出資35.37億元；陸家嘴集團持有佳章置業30%股權，出資15.16億元。增資完成後，佳章置業的註冊資本金將由500萬元增加到50.58億元，股東雙方持股比例不變。

　　此前的7月29日，佳章置業經過100輪競價，擊敗閩系房企融信中國（03301.HK）以49.11億元總價競得上海市浦東新區前灘地區Z000801單元54-01住宅地塊，溢價率為34.58%，成交樓板價為57201元/平方米。

　　出讓檔顯示，該地塊位於前灘國際商務區，東至耀龍路，南至春眺路，西至晴雪路，北至高青西路，規劃為教育、辦公和普通商品房用地。地塊出讓面積為25782.3平方米，容積率為3.33。

　　地塊對辦公樓引入行業進行了引導規劃：引進至少一家經浦東新區認定的總部型企業入駐，稅收落地浦東；根據前灘地區總體功能佈局，該辦公設施須引入金融、服務及高端製造類為主導的總部型企業。

　　前灘國際商務區規劃有“總部商務、文化傳媒、體育休閒”三大核心功能，目標建設成為全球城市中央活動區的示範區、世界級濱水區的樣板區、黃浦江核心段的標誌區。

　　公告稱，該地塊的開發有助於公司進一步參與前灘國際商務區的開發建設，符合公司堅持深耕浦東的發展目標，也是公司持續提升城市中心和城市副中心開發、建設和營運能力的積極舉措，有助於提升公司專案儲備，推進公司主營業務發展。

　　陸家嘴集團的職責之一則是主導前灘國際商務區的開發建設。陸家嘴集團成立於1990年，是上海市政府批准組建並重點扶持的大型國有企業集團之一。成立初期，陸家嘴集團主要負責陸家嘴金融貿易區的開發建設，開發建設有小陸家嘴中心區、竹園商貿區、陸家嘴軟體園、世紀大道中段、新國際博覽中心等核心功能區域；完成區域內各類“七通一平”基礎設施投資建設，如世紀大道、浦東濱江大道、陸家嘴中心綠地等重大市政基礎設施的投資建設。

　　近年來，陸家嘴集團全面實施主營業務戰略轉型，逐步形成了1個投資中樞（集團本部）+4個產業板塊（商業地產、區域開發、金融服務、政府功能性）發展格局。

　　前灘國際商務區位于黃浦江南延伸段，北面世博後灘拓展區和耀華地塊、西臨黃浦江，與徐匯濱江隔江相望，沿黃浦江岸線長約2.3公里，距離人民廣場僅20分鐘車程，並有3條軌道交通穿越其中，區位優勢突出、交通條件優越、景觀資源豐富。

　　前灘總占地面積2.83平方公里，規劃建築面積約350萬平方米，集總部商務、文化傳媒、體育休閒等功能於一身，將打造全球城市中央活動區的示範區、世界級濱水區的樣板區、黃浦江核心段的標誌區。

　　根據已公示的《上海市浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》草案，世博-前灘已與陸家嘴一併列入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區，承載著上海建設全球城市的核心功能的任務。

　　7月31日，珠江實業(3.740, 0.09, 2.47%)發佈二季度經營情況簡報，二季度實現銷售面積2.58萬平方米，同比下降43%；實現銷售金額4.63億元，同比下降30%。

　　整體來看，上半年珠江實業實現銷售額7.31億元，同比下滑近14%。這是繼2019年銷售額下滑近19%之後的再次下滑。

　　從2019年開始，珠江實業經營活動現金流開始轉負，當年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。上半年公司無新增房地產項目，已停止拿地。

　　在手項目少 長沙項目毛利率較低

　　珠江實業是一家小型房企，目前在售房地產項目較少，主要集中在廣東、湖南、安徽等地。廣東項目大部分已經處在尾盤銷售階段，合肥項目少且銷售進展不及預期，主力銷售區域只剩長沙。

　　從毛利率來看，長沙項目明顯低於廣州珠江項目。2019年四個在售的長沙項目毛利率最高為43%，最低為-3.47%，而四個廣州項目毛利率均超過60%。

　　公司解釋稱，廣東專案大多是十餘年前獲取的地塊，拿地、開發時間較早，地價較低，因此結轉的銷售成本較低。其中兩個項目珠江璟園與禦東雅軒均為高端定位產品，整體售價較高。

　　相比之下，長沙專案受政府限價政策、拿地成本、以及專案處於不同開發建設階段等因素影響，毛利率低於廣東，且差異較大。

　　2020年計畫竣工的2個專案均位於長沙，隨著廣東項目的售罄，珠江實業的毛利率及去化速度會否面臨考驗？

　　隨著銷售的大幅下滑，公司的現金流和債務都將面臨考驗。從2019年開始，珠江實業經營活動現金流開始轉負，當年流出1.23億元，今年一季度再度流出8446萬元。

　　最近幾年公司的負債率在不斷走高，2017年資產負債率突破70%，2019年突破80%達到82%。截至2019年底，其融資總額達到90.73億元。2019年利息費用達到3.82億元，相比前一年增加2.47億元，已超過淨利潤。

　　截至2019年底，珠江實業土儲規劃計容建築面積為61.75萬平方米。今年上半年無新增房地產項目。

　　對外拆借資金繼續增加

　　在披露經營簡報的同時，珠江實業還披露了截至上半年的資金拆借進展公告。今年5月份，上交所向珠江實業發出年報問詢函，對公司的對外拆借曾提出問詢。

　　截至2019年末，珠江實業對外拆借資金高達15.04億元，此外還有合計15.53億元的委託貸款。物件大部分是關聯公司。

　　截至2019年底有3.91億元資金占用費未收回，截至2020年3月31日，資金占用費已經上升到4.79億元。而公司對天晨公司的 2.28 億元拆借資金將於2020年7月到期，天晨公司2019年底帳面現金僅687.96萬元。

　　上交所問詢函中提到的天晨公司，是珠江實業持股49%的合營公司，開發珠江天晨專案，專案地塊位於廣州市海珠區昌崗東路。公司在5月份的回復中稱“拆借給天晨公司的資金是用於專案日常經營需要，並辦理了相關抵押或擔保措施”。截至6月底，拆借給天晨公司的借款額仍達3.7億元，年利率12%，投資期限則從2020年變為2021年。

　　根據這次的披露，截至6月30日，珠江實業對外拆借資金高達32億元，比一季末增加0.64億元。未收回資金占用費5.7億元，比一季末增加0.91億元。

在連續4個月的“加速”反彈之後，百城房價環比增速出現階段性回檔。

　　中指研究院3日發佈的資料顯示，2020年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米15528元人民幣，環比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.10個百分點。這是百城房價環比資料自3月份實現“負轉正”以來，首次出現漲幅收窄。

　　從漲跌城市個數看，當月，100個城市中，80個城市房價環比上漲，19個城市環比下跌，1個城市與上月持平。同比來看，7月百城新房平均價格較去年同期上漲3.21%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。

　　長三角樓市熱度集中。百城中，1-7月份累計房價上漲幅度最大的6個城市分別為：紹興、溫州、杭州、寧波、常州和無錫，漲幅均超過4%，且均為長三角城市。前7個月，長三角城市群新房價格累計上漲3.21%，也為各個區域中漲幅最大的。

　　值得注意的是，7月份樓市調控風向有所轉向。當月，東莞、杭州、深圳、寧波、南京等8個城市陸續收緊樓市調控，這與疫情下以紓困等扶持政策為主的調控基調有所不同。

　　中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，政策轉向對樓市預期產生一定影響，整體來說房價走勢更加平穩。當月該機構統計的百城二手房價也出現環比漲幅收窄的情形。

　　從成交資料來看，5月份50個城市商品住宅成交量“轉正”之後，6月份和7月份成交量繼續回升，7月份成交同比漲幅升至10%。不過，從更加靈敏的周度成交資料來看，7月初的高點以來，重點城市周度成交出現小幅回落。

　　克而瑞研究中心發佈的一份研究報告也認為，在6月份的年中放量之後，7月，樓市供求環比均出現階段性回檔，不過，供求同比已由負轉正，樓市延續復蘇態勢。其中，一線城市供不應求，上海、廣州需求相對堅挺；二三線漲跌參半，既有寧波、東莞調控加碼下成交依舊維持高位，也有重慶、昆明、長春等需求透支後回檔顯著。

寶龍地產（０１２３８）公布，發行２億美元優先票據，集資所得用於為其１年內到期的現有中長期離岸債務進行再融資。
該集團指，有關票據認購價將為本金額的９９﹒１３２％，年息６﹒２５％，將於２０２４年到期，並設有選擇性贖回機制。

一直為全港住宅車位造價最高的何文田天鑄，作價再次破頂。屋苑一個車位以660萬元易手，把今年初的舊紀錄推升22萬元。

夠買兩個新盤住宅單位

根據土地註冊處資料，天鑄1期1樓單號車位，上月8日以660萬元登記售出，較1期2樓單號車位今年1月638萬元的成交更高，再締造全港最貴住宅車位新紀錄，並把舊紀錄推高3.4%。該屋苑車位市值月租1.1萬至1.2萬元，若新買家作出租，回報只有2厘至2.2厘。

據了解，上述車位在2018年11月首度以475萬元一手售出，已三度轉手，包括在一手買入3個月後即以573萬元售出，短時間內獲利98萬元或20.6%。上一手業主去年4月以600萬元購入，持貨逾一年獲利60萬元，升值一成。連同今次成交在內，車位在不足兩年升值185萬元，幅度達38.9%。資料顯示，天鑄近年一直高踞全港住宅最貴車位的寶座，不過一手成交價只由540萬至570萬元，與二手仍有差距，例如同屬1期的1樓雙號車位，上月24日由發展商新地（00016）以550萬元售出。

是次天鑄車位造價創新高，金額足夠購買屯門青山公路青山灣段新盤帝御．金灣兩個開放式單位，或入市沙田指標屋苑沙田第一城的兩房連天台特色戶。

商舖市場疲弱，元朗安寧路一個地舖，曾八度向財務公司借貸，今年曾獲貸款3600萬元，舖位最新以3200萬元售出，成交價較今年的借貸額還要少400萬元。

元朗安寧路21號至35號鴻運樓地下7號舖，建築面積約1000方呎，成交價3200萬元，呎價約32000元。舖位現時月租9萬元，回報約3.4厘。

較今年借貸額低「四球」

根據土地註冊處資料，舖位在1970年以26.67萬元購入，1983年以送贈契形式轉讓予上手業主。資料顯示，舖位2008年開始向財務公司承造一按或二按，至今年3月第八度作出借貸，獲易提款財務貸款3600萬元。

不過，舖位最新只以3200萬元售出，較5個月前貸款額還要低400萬元或11.1%；最新成交價則較1970年的購入價高3173.33萬元或119倍。

黃竹坑W50蝕15%沽

另外，西環皇后大道西427號至437號生昌大廈地下D舖，建築面積約950方呎，以3350萬元易手，呎價約35263元；舖位月租7.66萬元，回報約2.7厘。原業主於1968年以14萬元購入，近年由遺產執行人繼承，物業52年賬面升值3336萬元或238倍。

商廈方面，黃竹坑W50 18樓6室，建築面積約568方呎，以約648萬元售出，呎價11408元。原業主於2014年8月以759.7萬元購入，賬面虧損約111.7萬元，蝕約14.7%離場。

人數近4萬創18月高 6人搶1單

受新冠肺炎第三波爆發衝擊，本港整體失業率最新報6.2%，創15年高位。不過，地產代理行業則逆市擴張，個人牌照、公司牌及分行牌照數目全面上升，反映地產代理行業承受疫情影響相對較細。

上月共7018分行 7個月高

據地產代理監管局的數字顯示，7月份持牌代理人數報39,945人，按月增加221人，創近18個月高位。資料顯示，地產代理個人牌照，無論大牌（E牌）或細牌（S牌）均錄得正增長，相信整體行業均在增聘人手。不過，根據美聯網頁資料顯示，截至7月31日，住宅連工商舖（不計車位）共有6,725宗註冊登記，若以同期的地產代理計，平均6人搶1單買賣。

至於地產代理分行數目方面，7月份營業詳情說明書報7,018個，較6月份的6,989個，按月增加29間，是近7個月以來重上7,000分店關口。

地產代理公司牌照報3,856個，較6月的3,830按月多26間，反映地產代理行業承受新冠肺炎疫情影響相對較細。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，雖然疫情爆第三波，但樓市剛需仍然強勁，一手成交連續3個月創逾千伙水平，故上月該行仍有多達60間逾百萬元業績分行誕生，高於今年首季每個月份。

可見無限量寬下，市民擔心銀紙貶值，磚頭續成投資避險工具，故繼續吸引有興趣人士入行，而且早前疫情有所緩和，故帶動持牌人數上升。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑坦言，在疫情影響下，不少零售行業均推出裁員瘦身行動，但地產代理行業上半年一、二手買賣數量仍可接受，加上地產代理從業員有固定底薪，故吸引不少人投身代理行業。

舖租跌 代理行趁機換舖

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑坦言，在疫情影響下，不至於分店數目方面，陳永傑坦言飲食、零售行業面臨倒閉潮，近月商舖租金明顯回落，是地產代理行業換舖、租舖的時機。

以該公司為例，過去兩個月新租約10個舖點，主要是新盤供應多的地區，例如大埔達運路分店，舊租客為食肆，近日由地產代理搶租。

疫情爆發第三波，加上政府進一步收緊防疫措施，樓市氣氛轉趨觀望，二手成交量放緩，問盤及睇樓量均下挫，樓價呈回落，亦引致銀行估價由升轉跌。本報追蹤20個大型屋苑、於過去1個月銀行估值變化，其中7月底最新估值，相較6月有多達14個屋苑估價回落，按月下滑介乎0.6%至8%，當中以新港城的估值跌幅最急，按月下跌8%。

　　肺炎疫情續升溫，市民均減少外出，睇樓及問盤量回軟，部分業主亦開始面對現實提高議價空間，令屋苑紛現減價及低市價成交，拖累屋苑估價回調。據本報統計，20大屋苑過去1個月銀行估價變化，其中7月底的估價，相較6月時，有14個屋苑估價按月回落，跌幅由0.6%至8%。

　　其中以新港城跌勢最急，屋苑D座中層2室，面積332方呎，6月估價612萬，7月底估價為566萬，按月下跌8%。

　　其次為將軍澳南豐廣場，其估價亦錄得顯著跌幅，屋苑6座低層A室，面積697方呎，7月底估價為877萬，較6月所錄得909萬，按月回落4%；另一大型屋苑紅磡黃埔花園，7月估價亦隨之調整，其中11期1座中層A室，面積508方呎，7月估價831萬，較6月估價852萬，按月跌3%。

　　此外，天水圍嘉湖山莊估價亦回落，其中景湖居13座中低層A室，面積651方呎，7月估價為614萬，相較6月估價627萬，按月回落2%。九龍灣德福花園A座低層1室，面積557方呎，其7月估價789萬，較6月估價801萬，下滑2%。

　　至於有3個屋苑的銀行估價則維持不變，包括藍籌屋苑鴨脷洲海怡半島，28座高層H室，面積736方呎，估價按月維持1402萬。

　　另一方面，有3個位於新界區的上車屋苑估價卻錄得按月回升，當中荃灣中心杭州樓高層D室，單位面積324方呎，7月估價463萬，較6月的458萬輕微回升約1%。

　　美聯高級分區營業經理鍾家豪指，雖然屋苑7月成交量現放緩，但個別單位錄得高價承接，包括6座高層E室，面積324方呎，以488萬成交，呎價15062元，成交呎價創屋苑年內新高。

　　港置行政總裁李志成認為，近期疫情再度升溫，問盤及睇樓量明顯大跌，部分急於沽貨的業主亦提高議價空間，令低市價成交及蝕讓個案頻現，相信待疫情穩定後，購買力將再次釋放，無論成交量及樓價均會回升。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，目前疫情嚴峻，買家入市態度轉趨觀望，使成交量下跌，預期大部分買家會待疫情緩和後，才重拾置業意欲。

疫情升溫，二手再錄低市價成交。美聯高級分區營業經理李貫甡指，青衣灝景灣1座低層A室，面積666方呎，3房套間隔，以1000萬成交，呎價15015元，低市價約8%，造價創屋苑同類單位逾1年新低。

　　中原分行經理胡鴻洲表示，九龍站漾日居2座中層B室，面積931方呎，3房套連貯物房間隔，以1950萬沽，呎價20945元，低市價約5%。

　　美聯營業經理黃永財表示，南昌站匯璽2A座低層C室，面積534方呎，2房間隔，以1298萬沽，呎價24307元。原業主於17年4月以約1241萬購入，持貨逾3年，現轉手帳面獲利57萬，惟計使費，料明賺暗蝕。

　　利嘉閣高級經理黃育華稱，紅磡環海．東岸1B座高層E室，面積約363方呎，1房連貯物房間隔，以755萬沽，呎價約20799元。

　　世紀21奇豐區域經理趙詠欣表示，馬鞍山富寶花園3座頂層戶，面積583方呎，以自由市場價680萬易手，呎價11664元。

　　美聯區域聯席董事殷勒麟表示，紅磡都會軒2座中層22室，面積473方呎，原則2房，以980萬成交，呎價約20718元，創同類單位年內新高。

　　港置區域董事文啟光表示，長沙灣泓景臺5座高層F室，面積約663方呎，3房套間隔，以約1200萬成交，呎價約18100元。

　　另外，屬失守屋苑之一的沙田第一城，美聯助理聯席董事黃錦瀚表示，肺炎疫情後，屋苑睇樓量較以往大跌逾五成，成交量亦見下滑。近日亦再錄成交，為44座中層G室，面積304方呎，2房間隔，新近以545萬易手，呎價約17928元。