低利時代，催化滿手現金的建商積極購地，不斷在各區創造新地王。台中今年以來，不只有興富發建設在7期砸重金寫下總價、單價雙地王紀錄，包含舊市區、新興重劃區也頻有建商豪氣購地，出現區域新高單價的交易。專家直言，養地成本來到歷史新低，「囤麵包(房)不如囤麵粉(土地)」。

興富發建設繼年初以83.7億元標下七期惠中路與台灣大道、遠百旁的2593.47坪角地，一舉刷新台中土地最高總價紀錄後，近日再以總價32.2億元，購入該地後方、惠中路與市政北七路920坪土地，現況是惠宇建設接待中心，原地主則是惠宇建設家族成員持有，換算每坪350萬元，亦創新高單價。

興富發擬蓋頂級摩天樓

興富發透露，目前開發未定案，兩塊地合併或單獨開發都可以，若合併開發，將會規劃總銷逾300億元的頂級摩天辦公大案。業界人士分析，由於遠百旁土地僅單面臨台灣大道，以合併開發效益較佳，但關鍵是旁邊一塊現經營「歡樂星球」的角地，若能再整合，新地標街廓儼然成形。

細數今年以來建商大手筆購置台中土地案例不斷，且不少突破區域新高單價，舊市區如總太地產以7.46億元買南區736.89坪土地，單價突破101萬元；新重劃區也有月初的登陽建設以30.02億元拿下北屯機廠特區3155坪土地，單價逾95萬元；總太地產上月再砸15.25億元購入西屯水湳經貿園區649坪土地，單價高達235萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，美中貿易戰、資金回流帶動的地產投資議題，已在土地、商辦、廠辦市場發酵，台中產業特殊條件更同時使3大市場大放光彩，帶動創紀錄的交易不斷。尤其低利環境下，具企圖心的建商勢必借力使力，挑戰高端物件，立下長遠經營基礎，不再以產品賣斷為單一獲利手段，而是可傳世的地標作品，因此土地價格將持續創新高。

搶地像買菜有3大原因

「建商搶地像買菜，可分3大原因」，天時地利不動產顧問總經理張欣民解釋，首先從歷史來看，不論SARS或這次疫情，當市場恐懼時，更是儲備土地好時機，若再來個10年多頭行情，眼下「土地搶到就賺到」。其2是土地就是麵粉、房子就是麵包，麵粉愈囤愈賺錢，不受供需影響，但麵包有折舊問題及稅負、管理成本。最後是利率創歷史新低，意味著養地成本也來到歷史新低，對於習慣高毛利率、高槓桿操作的建商而言，現金存銀行不如養地。

黃舒衛也認為，利率低催化建商搶地、拼周轉率，尤其自住、投資需求因為外部因素刺激，使得土地買氣超旺。「庫存愈多，建商愈有籌碼運用資金」，且購入土地後短期不見得要開發，等待時機再推案、風向轉變再售出，顯見土地是進可攻、退可守的一項投資。

後疫情時期，剛性需求買盤大舉出籠，帶動即將成為絕響的台中1字頭預售新案，近期接連開出紅盤！

如台中港區「遠雄之星8」兩周締造1.2億業績，北屯區「總太聚作」來客數增長三成；此外，包括高鐵特區「和築青風」、太平區「晴川硯」、東勢區「惠來上景2」等，因低單價優勢吸引大批首購族搶進，個案均創下平均六至九成的銷售佳績。

台中市建築經營協會理事長邱名仕分析，受到土地及營建成本上漲影響，房價跟著上漲，甚至包括潭子、大里等蛋白區，新案皆站穩2至3字頭，台中1字頭預售新案即將成絕響，雖然低價促使個案銷況不錯，但隨著振興話題帶動，銷售必然再衝一波。

緊鄰台中港三井OUTLET PARK的「遠雄之星」系列造鎮案，最新「遠雄之星8」近期推出振興優惠活動，即日起搭配振興三倍券並完成訂簽約，可現折3萬元購屋金。振興優惠方案推出以來，不僅來客量增加近三成，短短兩周更創下1.2億元銷售業績，成功帶動買氣。

「遠雄之星8」主打台中港區唯一度假式運動宅，擁有多項豐富運動公設，包括25米室內標準泳池、親子體適能區、溜冰場、桌撞球室、果嶺推桿區等，還規畫少見的室內籃球場，產品規畫25?50坪，每坪開價16萬元起，1字頭房價磁吸首購族搶進。

此外，近幾年發展快速的北屯區，外圍的（廓）子重劃區為目前舊台中市僅存1字頭房價區域，指標建案「總太聚作」自振興券推出以來，話題確實帶動剛需購屋，兩周內來客量提升三成，成交量大增。

「總太聚作」基地面積廣達6,000坪，結合周邊5,000坪麗園公園，規畫2,000坪景觀公設，包括露營區、香草花園等，社區更引進購物商場，滿足生活機能；產品規畫26?38坪、每坪單價17萬元起，1字頭優勢加上具體落實實價銷售策略，銷售量已破七成，可望在第三季末完銷。另第三、四期預計最快年底進場銷售。

住展風向球7月分數6日最新出爐，單月衝上34.4分，連五紅並創今年新高，尤其來客量部分在2月疫情爆發初期一度創20個月新低，未料7月竟飆上20個月最高點。住展預期，「房價就像變了心的女友、回不去了」，展望下半年，在資金行情助攻下房市可望持續活絡。

代表北台灣預售新屋市場溫度的住展風向球，7月分數為34.4分，比6月的33.7上升0.7分，連續五個月攀升，對應燈號為連續三個月黃藍燈。風向球六大構成項目中，看屋來客組數上揚，其他五項分數則持平。

住展雜誌研發長何世昌表示，最近預售新屋市場因買氣穩定，建商推案量能居高不下，再加上不少指標建案趁暑期推出銷售活動，成功吸引人氣，使風向球分數持續往上攀升。

在來人組數方面，指標案平均來人組數續升至每周34.7組，比6月的29.5組增加5.2組，再創今年來最高點。何世昌表示，來人組數持續升高除房市景氣看好，近期不少指標建案舉辦銷售活動，尤其暑期較風行的親子活動，也有效提升民眾出門看屋意願。

買氣方面，指標案成交組數升至每周平均2.2組，比6月2.1組微幅增加0.1組，表現十分穩健。不過，由於新案市況強強滾，議價率持續縮小，代表消費者的砍價空間更小，同時也意味著新案價格正在緩慢上漲當中。

何世昌指出，今年房市可謂風雲變幻莫測，像極了愛情，在疫情爆發當下，多數買方還期待房價下跌、或想大幅殺價，但未料短短幾個月，不僅大幅殺價沒機會，還因投資需求出籠帶動房價上揚，「房價就像變了心的女友、回不去了。」

近年各大商場轉型零售、餐飲、娛樂的複合性型態，帶動人潮與發展，儼然成為區域房市訴求的重點之一，房仲業者調查，全台15大購物中心周邊房價，近二年漲幅前四強就有三個位於桃竹地區。

其中，中壢大江購物中心二年漲幅逾四成，同屬青埔商圈的華泰名品城漲幅12％居第三名，足見桃園青埔房市擺脫「鬼城」、房價回漲迅速。

台灣房屋根據全台15大購物中心以其周邊房價調查顯示，中壢大江購物中心、新北板橋車站環球購物中心、華泰名品城周邊房價分別以上漲41％、17％、12％分居前三名；此外，新竹巨城、台南南紡、高雄夢時代等也都有6?9％漲幅，反映出近年房價回升，特別在消費力強的桃園、新竹，以及房價基期較低台南、高雄，重劃區或消費力旺的商圈，力道更強。

尤其，青埔地區近年隨著近年各項建設發展漸趨成熟，包含「華泰名品城3期」、「IKEA青埔旗艦店」、「國泰置地桃園」等各大型商業設施在過去一年多來陸續投入營運，青埔已躍升為南桃園商業及娛樂中樞，更帶動周邊的房價快速上漲。

鄰近青埔的中壢大江購物中心周邊房價從2018年每坪18萬元，上漲至今年每坪25.4萬元，二年來漲幅遙遙領先各大購物中心。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，大江購物中心與青埔特區只有一橋之隔，愈來愈多人選擇在青埔周邊置產，成交多以中壢工業區、南園二路與忠褔商圈一帶中古屋為主，今年則有不少3字頭以上新成屋交屋，推升房價。

不過，相較於桃竹、南部等各大購物中心周邊房價大漲，台北市區的寶麗廣場、微風廣場、美麗華百樂園等坐落於台北市精華商圈或豪宅聚落的商場，房價普遍不如二年前，也反映近幾年來全台房價「台北盤整、台北以外強勢上漲」的格局。

住展雜誌調查，由於投資需求出籠，7月北台灣預售推案量維持約700億元高水準，新成屋推案增至800戶，也在相對高水位；新屋推案動能強勁，各大案場平均來人組數月增近二成，成交組數表現也穩健。房產專家指出，各國政府撒幣政策不變，低利環境不變，預料下半年國內新屋市場動能仍然不錯。

住展研發長何世昌表示，今年5月起在投資需求出籠之下，新屋市場轉售風潮再起，不僅帶動新屋市場房價上漲，也強化建商推案信心，讓7月預售屋推案量能強勁、約有700億元，略低於520檔期約750億元的高水準。

代表北台灣新建案市場概況的住展風向球昨（6）日出爐，7月分數為34.4分，比6月的33.7分略增0.7分，是今年以來新高，且連五個月上揚。對應燈號連續三個月站穩黃藍燈。風向球六大構成項目中，看屋來客組數上揚，其他如議價率等五項分數持平。

住展雜誌研發長何世昌指出，新建案市場因買氣穩定，建商推案量能居高不下，加上不少指標建案趁暑期推出銷售活動，成功吸引大量人氣，使風向球分數持續攀升。

北台灣7月新成屋推案略增至800戶，維持6月的市況；不僅建商推案量維持高水位，預售、新成屋一手市場來人、買氣也不錯，其中7月指標新案平均來人組數續升至每周約34.7組，較6月平均每周29.5組增加17.6%，來人組數再創今年以來高點。

何世昌指出，看屋來人組數升高，除房市景氣轉好外，近期不少指標建案舉辦銷售活動，尤其暑假期間較夯的親子活動，也有效提升民眾出門看屋意願。在買氣方面，7月指標案平均成交組數升至2.2組，比6月2.1組微增5%，顯示新建案買氣穩健。何世昌表示，加上今年底前國內央行不會收緊資金，預料下半年國內新屋房市動能仍將持續，新建案價格緩慢上漲趨勢不變。

資金浪潮與低利環境催化下，全台預售市場急速升溫，代銷產業龍頭海悅（2348）今（6）日公告，2020年7月合併營收3.6億元，創單月歷史新高紀錄，累計今年1至7月合併營收15.52億元，與去年同期相較成長167.65％。

海悅7月營收一舉拚上3.6億元，創下歷史單月新高紀錄，光是與上月相比就成長34%，較去年同期相比更是年增168.46%；累計前7月合併營收高達15.52億元，不僅年大增167.65％，也直逼去年全年17.34億元的水準。

海悅表示，今年全台建案買氣持續開出紅盤，包括台北「瑞安信義」、新北「永陞聯合公園」與「大同莊園2期」、桃園「昭揚天匯」、「禾悅花園」與「日勝新京站」、台中「皇普莊園」以及台南「聯上康橋」、高雄「美術白天鵝」等熱銷建案挹注，激勵7月合併營收快速成長，寫下單月新高表現。

海悅認為，合理總價的首購、換屋市場依然熱絡，尤其在低利率時代，租不如買的購屋誘因強烈，是推升業績穩健成長的主因。

至於海悅下半年陸續進場銷售的建案，包括台北市「敦南御所」、「宏璟帝璟苑」、「川騰仰士林」、新北市「合環新店案」、「新潤心城」、「新潤莫內花園」、桃園市「麗晶花園廣場」、新竹「建林工業-新竹之森」、「竹科匯」、台南市「達麗國家強棒」以及高雄市「和陸寓邸」等建案，眼下全台建案買氣穩健，全年營運展望正向。

展望下半年，海悅認為全台買氣應將延續，並持續整合線上線下資源，公司今年全台預計推案量高達1000億元，至目前為止已銷售約400億元。海悅今年第1季每股稅後純益已達2.03元，法人預估上半年EPS將能上看5元，全年營運表現有望再寫新高紀錄。

吉家網董事長、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮今（6）日表示，不少人認為房市二丶三年後才會有較大行情，事實上，房市回升已是現在進行式，市場緩升二丶三年是必然的，反而二丶三年後會有較大的變數，可能因房價過熱，提早結束榮景。

李同榮表示，受惠全球QE抗疫大作戰，在資金多與利率低的環境下，股市丶房市同步活絡。然而，資金與利率雖可以撼動短期市場，長期終究還是須審慎評估經濟成長的同步表現與市場供需的變化。

他表示，利息升降雖與房價雖有連動關係，但並非絕對因素，過去也曾經重貼現利率高到5%以上，房市仍然火熱，一直到13%情況，房市才逐漸熄火。利率走勢與經濟基本面較具直接關係，對房市影響乃間接因素，不能視為房市漲跌的唯一指標。

坊間有不少專家與業者提出「稅制不改，投資不入」的說法，事實上，稅制限制的只是針對短線投資而言，市場越來越多閒置資金開始轉入中期投資，並非不入。

他表示，不少業者希望政府鬆綁房地合一稅，除非政府頭殼壞了，否則在房市溫熱的狀態下，稅制只會趨緊不會放鬆，不過，政府也不用指望加徵囤房稅就能降低房價，稅制抵擋不了市場機制。

李同榮表示，不少人認為房市二丶三年後才會有較大行情，但二丶三年後反而會有較大的變數。主要是經濟下滑的灰犀牛終究抵擋不過「資金泛濫」與「利率偏低」兩大禿鷹，未來房價勢必會有過熱現象，與經濟成長基本面乖離太大時，將提早結束榮景。

大型購物中設立為生活帶來便利，依內政部實價登錄最新統計，全台主要 15 大購物中心周邊房價 2 年來漲幅，整體平均房價上升 5.2%，其中桃園「大江國際購物中心」周邊漲幅達 41% 最高，其次為「新北板橋車站環球購物中心」漲幅 17%，及桃園青埔的「華泰名品城」漲幅 12%。

房仲業者表示，中壢區近大園區交界的「大江國際購物中心」結合影城，加上前年增設許多熱門餐廳招商得利，帶動許多人來朝聖，成南桃園最受歡迎的購物首選區。該區位處市郊，但距離中壢市區車程均在 15 分的優勢，且與青埔特區僅有一橋之隔的距離，讓「大江國際購物中心」周邊房市一舉從市郊變熱區，越來越多人選擇在青埔周邊置產，房價從 2 年前的每坪 18 萬元，在今年站上 25 萬元大關，漲幅高達 41%，表現亮眼。

房仲業者指出，大江購物中心周邊漲幅達四成，主因大江距 A18 站住宅區僅一橋之距，且今年多數 3 字頭以上新成屋交屋推升房價，加上 2018 年成交住宅多以中壢工業區、南園二路與忠褔商圈一帶中古屋為主，使得單價拉大的關係。

台灣房屋不動產趨勢中心經理江怡慧指出，三鐵共構的板橋車站，進出人口僅次於台北車站的火車站，「新北環球板橋車站環球購物中心」結合車站且位於新板特區中心，周邊還有其他商場及影城，一旁的市民廣場已成為板橋重要的活動舉辦場地，交通便利又生活機能豐富，房價一直是新北第一高價區，雖曾經歷過價格起伏，但整體平均價格向來穩定上升，兩年前特區均價每坪 42.4 萬元，待今年環狀線通車後已漲至每坪 49.6 萬元，漲幅近 17%，相較於其他雙北的「新北林口 A9 環球購物中心」、內湖「台北美麗華百樂園」周邊的下跌，新板特區周邊的房價實力還是相當堅強。

名列漲幅第三的購物中心「桃園華泰名品城」，是最早進駐桃園高鐵的大型商業中心，和「大江國際購物中心」同屬青埔發展房價受益區域。房仲業者指出，從高鐵通車到機場捷運開通，又受惠航空城計劃、亞洲矽谷計劃等國家級的建設，區內鄰近國道具南來北的絕佳優勢，交通便捷性，青埔話題不斷，近來 IKEA、置地廣場與新光影城、XPARK 水族館插旗，刺激來踩點打卡消費者，帶著振興券出門逛街，車潮與看屋人潮皆有大幅提升，在生活機能持續增加同時，更能吸納自住及置產客買盤上升。

房仲指出，目前均價已從 2 年前的每坪 26.５萬元，來到現階段每坪 29.7 萬元，逼近 3 字頭，漲幅約 12%，與 2014 年每坪房價 28~32 萬元時相較，房價更破了當時高點難回到過去，預售新成屋開價都在 3 字頭以上的現況下，建議想入住青埔的民眾不妨可考慮選擇還有 2 字頭的新古屋。

依此統計顯示，美麗華周邊單價降溫最多，達 10.2%，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，美麗華商圈因近內科，又有大直水岸，吸引不少豪宅買家，2018 年則有 26 筆西華富邦交易，今年僅 4 筆，因此拉高該年平均，排除高端豪宅，一般住宅市場價格穩定。

受南科加持以及新興重劃區發展，安南、永康房價近年交易熱絡。也因為如此，在地房仲觀察，前幾年北區買氣被安南九份子、永康大橋重劃區吸走不少，但近期當地中古屋市場有回溫跡象，推測是相鄰區域房價一直漲，更顯北區中古屋高CP值特色，因此受到購屋族青睞。

台南市地政局統計7月份交易移轉棟數，北區7月移轉量262棟，較去年同期145棟，年增率高達80%；與上個月相較186棟相較，月增率也有40%，是台南各主要行政區中交易表現最亮眼。住商不動產台南成功加盟店總經理賴俊良指出，調閱資料發現，北區新成屋過戶筆數並未特別多，可見是中古屋市場熱絡。

賴俊良分析，北區前幾年中古屋交易量較停滯，主要是鄰近的安南九份子重劃區、永康大橋重劃區都在發展中，買氣被吸引過去，但近期兩重劃區房價節節攀升，因此購屋族開始將眼光轉回北區，並鎖定高CP值的中古屋，使交易量跟著提升。

根據信義房屋企研室統計各區住宅單價，今年第一季北區與永康的住宅單價都是16.6萬，若是5年內住宅單價，北區16.8萬，永康則已站上2字頭，達22萬。

賴俊良舉例，北區擁有屋齡10年以上，甚至20年的大樓，中古大樓的優勢就在於公設比低，不像新興重劃區新推案公設比都在33%、34%左右；也就是說，若想要室內實坪30坪，新大樓可能得買到權狀50坪，但中古大樓只需買到40坪左右，總價相對低。

信義房屋海安文元店店長劉啓印則分析，過去從北區鄭仔寮到南科，走國道8號車程約30分鐘，尖峰時間還會塞車，但北外環道正在施工，未來從鄰近鄭仔寮的海安路三段可直接上北外環道，到南科約只需15至20分鐘，因此，近期有不少南科工作族群到北區看屋、購屋，因為交通距離縮短，擁有高綠覆率、完善生活機能的北區，頗獲這類族群青睞。目前當地10年左右透天約1500至2000萬，5年內大樓實際成交價格則約22至24萬。

新北市環狀線「秀朗橋站」土地開發案由冠德建設（2520）投資22億元得標，明（7）日將舉行合作簽約儀式，規劃建設地上20層、地下五層的共構商辦大樓，預計2025年啟用。

新北市政府表示，新北環狀線已在今年初正式通車，除了交通利多，還兼具土地開發效益，全線14座車站共有十站規劃辦理土地開發。

其中「秀朗橋站土地開發案」為新北市首件自行辦理之捷運土地開發案，經資格、規格及價格三階段評選程序後，由冠德建設股份有限公司獲選為最優申請人，規劃本站為地上20層、地下五層，總樓地板面積約13,700坪之捷運共構商辦大樓。

新北市捷運局表示，冠德建設在秀朗橋站土開案投資金額約為22億元，將挹注新北市捷運建設自償性經費約4億元，預計2025年啟用後為地區帶來商業效益。

內房企融創中國（01918）公布，於昨天向港交所（00388）遞交上市表格，申請把融創服務於主板掛牌，聯交所已確認可進行建議分拆。融創中國持有融創服務100%權益，在分拆及上市完成後，預期將擁有融創服務不少於50%權益，而融創服務將仍為融創中國的附屬公司。

掛牌後持逾五成權益

融創中國將通過合併融創服務的財務報表及收取的股息分紅，從融創服務的未來發展中繼續受益。為顧及股東利益，融創中國董事會擬向股東派發小量融創服務股份，該公司指出，分拆將使融創服務擁有獨立的融資平台，以及通過全球發售建立廣泛的投資者基礎，為未來發展提供資金，進一步促進業務發展，提高盈利能力。

融創服務主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。2019年營業收入28.3億元人民幣，按年增長53.5%；淨利潤2.7億元人民幣，多賺174.6%。管理規模逐年增長，在管面積5296.3萬方米，按年增加85.5%，目前已形成以住宅物業為主，非住宅物業為補充的多業態物業服務產品結構。

越秀房産基金（00405.HK）8月6日晚發布2020年半年報。報告顯示，今年上半年，越秀房産基金實現經營收入8.31億元，實現物業收入凈額6.54億元，資産總額維持362.76億元，同比基本持平。截至6月30日，每個基金單位的基金單位持有人之應佔資産凈值為4.38元。每個基金單位分派為0.0990元，約等于0.1098港元，按基金單位于6月30日的收市價3.53港元計算，按年計算的分派收益率為6.22%。

　　越秀房地産基金表示，上半年面對新冠肺炎疫情，越秀房産基金展現出較強的抗風險、跨越經濟周期能力，與其優質資産組合的基本盤密不可分。上半年，基金物業整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長1.6個百分點。其中，廣州國際金融中心等成熟型物業出租率94.5%，武漢財富中心等成長型物業出租率86.7%。整體物業相關稅項較2019年中期期間下降41%，經營開支總額同比下降34.5%。

　　越秀房産基金主席、執行董事及行政總裁林德良表示，上半年，越秀房産基金因應疫情後的市場變化及不同行業租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，與租戶同舟共濟，同時制定更為合理且具針對性的租賃政策，有效化解疫情帶來的運營風險，各項經營指標逐步企穩回升。

　　展望下半年，越秀房産基金表示，全球量化寬松政策持續，REITs産品將受惠于減息周期，預期存量融資成本及再融資成本均下降。伴隨著市場消費復蘇，越秀房産基金將繼續沉著應對市場變化，通過多項管理和措施，實現物業保值增值，推動經營持續復蘇。

　　據介紹，越秀房産基金于2005年在香港聯交所上市，為全球首只投資于中國內地物業的上市房地産投資信托基金。越秀房産基金目前擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、上海越秀大廈、武漢物業（包括武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若幹停車位）及杭州維多利，共8個優質物業，物業總産權面積約97.3萬平方米。

8月5日晚間，世茂集團（0813.HK）披露2020年7月未經審核營運數據，公司7月份合約銷售額為289.67億元，較去年同期上漲45%；合約銷售面積163.73萬平方米，同比增長45%；平均銷售價格為17692元/平方米。據克而瑞研究中心《2020年1-7月中國房地産企業銷售榜TOP100》顯示，世茂集團在全口徑銷售金額榜及權益金額榜中均位居第8位。

　　公告同時披露，今年前七個月集團的累計合約銷售總額約為人民幣1394.4億元，累計合約銷售總面積為793.5萬平方米，較去年同期分別上漲16%及19%。截至2020年7月31日止七個月的平均銷售價格為每平方米人民幣17573元。

　繼8月6日早間，禹洲集團、新城發展、建業地產先後披露了共計8.5億美元的融資計畫之後，時代中國控股在下午加入了發債隊伍。

　　據時代中國控股發佈的公告，其成功發行本金總額為5億元的境內債券，票面年利率5.68%，為期4年，在第兩年末附發行人調整票面利率選擇權，投資者擁有回售境內債券的選擇權。

　　對資金需求持續維持在高位的背後，是房地產行業下半年要面對的償債高峰。貝殼研究院的報告稱，下半年房企境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。

　　億翰智庫認為，隨著2020年下半年以來融資收緊信號的逐步釋放，房企抓緊時機加速融資，一方面積極發行短期融資券借新還舊；另一方面也為後續經營活動進行資金儲備。

　　7月境內融資規模大增

　　貝殼研究院發佈的7月融資報告顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，融資規模較上年同期下降7%；整體融資規模占2019年全年的62.5%。

　　具體到7月單月，報告顯示，境內外債券融資共發行109筆，較上月增加26筆，發行規模折合人民幣約1234億元，環比上升41%，環比增速保持兩個月超40%，同比上升6%。

　　其中，境內發債佔據主力，7月共發行82筆債券融資，較上月增加20筆，融資規模達到728億元，環比增長50%；融資成本也有所上漲，平均票面利率為5.1%，較6月上升13%，境內融資利率近3個月持續走高，增幅呈擴大趨勢。

　　億翰智庫表示，7月融資成本明顯增加主要源于發行金額較高的公司債與中期票據的融資成本較6月均有明顯上漲，整體上拉高了7月的平均融資成本。

　　境外融資方面，貝殼研究院資料顯示，7月融資規模達到505億元，環比增長29%；融資平均票面利率為8.38%，較6月下降3%。

　　對融資需求強烈的背後是即將到來的債務高峰。貝殼研究院此前發佈的報告顯示，下半年房企境內外融資債券到期規模約為5588億元，同比增長58%。

　　據國金證券(15.180, 0.46, 3.12%)梳理，2020年8-12月，房地產信用債到期總量為1765.77億元，另有1724.07億元債券進入回售期，到期規模與進入回售期的債券規模基本相當。與前期相比，地產債到期回售規模有所增加，下半年償債壓力較大。

　　另據海通國際資料，2020年下半年到期的存量中資地產債券共計169.45億美元；2021年到期的存量中資地產債券則高達435.52億美元。

　　貝殼研究院認為，隨著三四季度償債高峰下房企發債需求的增長，境內利率或將持續上升。

　　億翰智庫也表示，監管層近來頻繁重申房住不炒，並強調嚴禁資金違規流入房地產等，其認為，2020年上半年為緩解企業在疫情衝擊下的現金流壓力，融資環境出現寬鬆，但是隨著疫情得到有效控制，經濟發展逐漸平穩，房地產融資相對收緊將成為必然。

　　8月融資渴求仍強烈

　　這樣的背景下，房企8月份延續著對資金的渴求。僅8月6日一天，就有新城發展、禹洲集團、建業地產、華南城等多家房企先後發佈了融資計畫。

　　其中，禹洲集團擬發行2026年到期的3億美元綠色優先票據；新城發展擬發行2024年到期的2.5億美元票據；建業地產發佈的美元融資計畫顯示，其擬發行2024年到期的3億美元優先票據；華南城披露，其擬發行於2021年到期的2億美元優先票據。

　　四家企業的所得款項淨額皆主要為償還若干其境外債務。

　　8月首周，還有榮盛發展(8.260, -0.02, -0.24%)、中國奧園、龍湖、匯景控股等多家房企披露融資計畫，其中榮盛發展、奧園、龍湖皆為境內融資。

　　房企發債利率也延續著此前分化的特徵。

　　8月6日發佈融資計畫的上述4家房企中，禹洲集團的年利率為7.85%；新城發展的為6%；建業地產的為票面利率為7.25%，整體保持在行業平均水準。

　　規模較小的華南城所發佈的上述優先票據年利率則高達11.5%；8月3日宣佈發行美元優先票據的匯景控股，其發行票面利率更是達到了12.5%，同時發行金額也較低，為1.1億美元，於2021年到期。

　　億翰智庫認為，2020年下半年以來融資收緊信號的逐步釋放，房企將抓緊時機加速融資，一方面積極發行短期融資券，借新還舊；另一方面也為後續經營活動進行資金儲備。

　　值得一提的是，儘管下半年調控收緊，上半年流動性充足情況下爆發的債券票面利率“下調潮”或有持續的可能。

　　國金證券研報顯示，受債券市場融資環境寬鬆的影響，多隻債券在回售時選擇下調票面利率，截至2020年5月，發行人在債券進入回售期時選擇下調票面利率共有480次。其中，回售下調票面債券的行業中，房地產行業占比達9.38%，位列各行業第二位，僅次於城投平臺。

　　包括萬科、華夏幸福(17.580, -0.09, -0.51%)、金融街(6.900, -0.01, -0.14%)等多家房企在進入回售期時選擇了下調票面利率。

　　國金證券固收首席分析師周岳分析，發行人下調票面利率的原因是債券市場融資環境整體向好，債券發行時票面利率大幅高於當時同類型債券融資利率，發行人出於降低融資成本考慮下調票面利率。

　　“發行人主體資質較好，現金流較為充裕，發行人為降低杠杆率大幅降低票面利率以促使投資人行使回售權，減少有息負債。”周嶽表示。事實上，“17萬科01”在票面利率由4.5%調整為1.90%後，回售率達99.36%；而票面利率從4.54%調整至2.30%的“17萬科02”，最終則僅3張未回售。

　　不過，也有地產行業資深分析師向記者表示，儘管對地產的融資收緊趨勢明顯，但下半年大環境若還是偏松的話，“只要企業資質好，房企發的產品下半年也還是有下調利率的可能。”

　　8月5日，綠城房地產集團有限公司發佈了“15綠城03”票面利率調整的公告，決定下調本期債券票面利率，在債券存續期後2年票面利率從5.16%下調至3.80%。

　8月5日，融創中國（01918.HK）發佈最新營運資料，今年1~7月累計實現合同銷售金額約2475.2億元，較去年同期微跌3%；累計合同銷售面積約1776.2萬平方米，較去年同期增長1.5%。

　　年初業績會上，融創中國行政總裁汪孟德曾表示，集團一季度受疫情影響較大，但正努力在二、三季度追回銷售量。今年融創可售貨值約8200億元，銷售目標6000億元，至此已完成全年目標的41.25%。

　　儘管已基本追平去年業績，但在龍頭房企中，融創目前“回血”程度最低。位於其前的碧桂園（02007.HK）、中國?大（03333.HK）、萬科A(27.380, 0.03, 0.11%) （000002.SZ）、保利地產(15.900, 0.11, 0.70%)（600048.SH），同期業績變動幅度分別為-0.98%、23.9%、-0.9%、-2.4%。

　　“宇宙房企”碧桂園經歷半年業績低谷後，終於在7月實現權益銷售金額542.8億元，同比增長27.52%，系今年來單月最高增幅。上半年，碧桂園單月同比增速為-0.44%、-49.97%、4.23%、3.76%、3.29%、0.93%。

　　冠軍寶座來得並不輕鬆。受疫情影響，今年碧桂園曾一度跌落至行業第三，直至5月搶收後才重回銷冠，目前累計權益銷售額3212.3億元。按9066億可售貨值及67%目標去化率計算，碧桂園已完成年度銷售目標的53%。

　　因牽手泰禾賺足眼球的萬科，也終於隨著疫情消退追回業績。據其8月4日發佈的運營資料，前七月該集團合同銷售面積2471萬平方米，合同銷售金額3795億元，較去年同期的3821.9億元僅一步之遙。

　　今年2~4月，萬科銷售業績顯示均為下降，直到五月份才錄得正增長。最近三個月，萬科銷售額同比增速分別為5.7%、10.5%、22.47%，隨著線下售樓處逐漸開放，萬科積極推貨，業績上漲勢頭不斷拉大。

　　與其他龍頭的畫風截然不同，?大今年銷售攻勢極為迅猛。截至前7個月，?大合約銷售金額約3991.4億元，較去年同期增長約23.9%；累計合約銷售面積4401.9萬平方米，較去年同期增長約46.6%。

　　全國樓盤75折特大優惠、最低價購房、無理由退房，一系列行銷措施讓?大在低溫的2月便實現同比107.8%的漲幅，此後銷售漲幅始終保持在兩位數。按該集團內部目標8000億計算，?大目標完成率達49.89%。

　　?大業績的高增長，一定程度上以犧牲利潤為代價。今年7月份，?大銷售均價錄得9337.29元/平方米，而在2017年~2019年同期，這一資料分別為10048元/平方米、10813元/平方米、10543元/平方米。

　　不僅是?大，今年以來，五大龍頭房企銷售均價集體下跌。以碧桂園為例，截至7月底，該集團銷售均價錄得8404.76元/平方米，較去年同期下降597元/平方米；萬科同期銷售均價15358元/平方米，較去年下降155元/平方米。

　　保利還未公佈7月運營資料，但據國盛證券研報統計，上半年該集團銷售均價15047元/平方米，較去年同期下跌2.5%；融創前七月合同銷售均價約13940元/平方米，也較去年同期下跌4.5%。

　　對此，合碩機構首席分析師郭毅認為，銷售均價下滑源自幾個維度的因素：一些房企的城市戰略佈局發生變化，三四線以下城市占比較多，城市市場分化帶來的結構性差異，會拉低整體銷售均價。其次，從項目類型看，除去傳統意義上的住宅地產，一些房企銷售中文旅地產、產業地產、商業地產等占比較多，也可能因一些投資回報率低、價值相對不高的專案產品，拉低整體結構性的成交均價。

　　與此同時，受今年疫情影響，高周轉房企資金壓力較大，對專案銷售和資金回款要求高，因此會採取一系列降價促銷策略。典型如?大，從春節前的常規性促銷持續至春節後的非常規促銷，銷售借此實現高增長。

　　“其它房企雖然未像?大這樣全國性促銷，但在局部市場上會有相應的促銷動作。”郭毅認為，基於房企滾動開發對專案公司的業績要求，專案很可能會在疫情影響下以價換量，最終導致整體合約銷售均價下滑。

差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，今年6月共有1365個私人住宅單位落成，較5月的3754伙急瀉63.6%，但已經是連續5個月落成量超過1000伙。以今年首6個月合計，共有11371伙落成，相當於差估署全年落成量預測20854伙約54.5%。

差估署公布的《香港物業報告每月補編》顯示，今年6月共有1365伙落成，其中1095個單位來自新界區，比例高達80.2%，港島區有216伙落成，九龍區則佔54伙。以單位面積作分類，實用面積不足431方呎的A類單位6月共有470伙落成，佔約34.4%，而港島和九龍區於6月落成的單位，更全部是A類單位。

新界區共9561單位佔84%

以今年首6個月計算，總落成量11371伙，較去年同期約5734伙，急漲98.3%，亦已達2019年全年落成量13643伙約83.3%。其中新界區自今年2月起連續5個月落成量均破千伙，帶動該區上半年建成的單位多達9561伙，佔總落成量約84.1%，港島區今年累積落成量亦於6月突破1000伙，報1005個單位，九龍區上半年則有805伙竣工。

內地客疑撲水 兩月掟九龍3伙

地產市道受新冠肺炎疫情衝擊，加上經濟轉差，有近年大手入市九龍多個住宅單位的內地收租客，疑資金鏈斷裂須變賣單位套現，過去兩個月連掟3伙，其中大角咀君滙港一個2房單位，剛削價30萬元，以920萬元沽出，較市價平7.8%。

近期屢有投資者大手出貨，較為人知為莎莎國際（00178）主席郭少明或相關人士，今年3月至6月連沽跑馬地禮頓山及西半山瑧環共6伙，套現1.2075億元，較當年總入市價6680.19萬元，賬面獲利5394.81萬元或80.8%離場。

香港置業高級營業董事及高級項目總監馬泰陽透露，君滙港也有大手客出貨，6座中層H室，實用面積482方呎2房戶，原業主本持有收租，直至近月以950萬元放售，並剛減至920萬元易主，呎價19087元，對比上月同座一個高7層的H室售價998萬元，低7.8%。原業主2011年以588萬元買入，賬面獲利332萬元或56.5%。

據了解，上述君滙港業主為內地客，2010年6月至2011年9月共斥2159.9萬元購入君滙港2伙、同區凱帆軒1伙及長沙灣昇悅居1個單位收租，當中連同前述君滙港單位在內的3伙，於2011年9月以共1661.9萬元購入，但3個單位均於去年6月綑綁式向英皇財務有限公司進行二按押借，並獲批出1200萬元貸款，至近期疑受經濟轉差拖累須套現，該內地客今年初將該3伙推出放售，當中1伙君滙港及昇悅居單位率先於6月以980萬及830萬元售出，連同是次再沽出的君滙港單位共套現2730萬元，較3伙合計買入價高1068.1萬元或64.3%。

天鑄投資者蝕195萬放售

該內地客尚持有凱帆軒1座高層A室2房戶，因單位未有押借，故未聞放售。港置首席聯席董事曾家輝稱，疫情惡化對投資者影響漸浮現，若疫情持續，未來或有更多長線收租投資者加入賣樓行列。

消息指出，一組投資者2016年4月至2017年6月擲約1.839億元掃入何文田天鑄1座、6座及7座共4伙，實用面積900至1576方呎，涉2房至4房，惟持貨至近月全數放售，叫價2700萬至6900萬元，總意向價1.84億元，當中有3伙叫價低於購入價，如天鑄1座中層D室3房戶，叫價2700萬元，若成功售出，較當年入市價低194.9萬元。

大市轉差，居屋樓王亦變跌價王，鰂魚涌康山花園樓價罕有跌穿600萬元關。代理稱，2座低層D室，實用面積484方呎2房單位，剛削至未補地價550萬元售出，呎價11364元，創該居屋去年7月以來逾一年售價新低，但按原業主2000年入市價150萬元計，賬面仍獲利400萬元或2.7倍。

新冠肺炎重創餐飲業，曾獲美食指南《米芝蓮》推介、以雲吞麵馳名的港式粥麵店池記，其位於中環華商會所大廈的多層舖位，曾是品牌最大分店，在今年第二季結業，舖位剛以每月約45萬元租出，較前月租下跌約36%。

池記原中環分店位於干諾道中21至22號華商會所大廈地庫、地下及1樓，地庫建築面積約1070方呎，地舖及1樓分別約2942及約2048方呎，合共約6060方呎，池記在2012年起租用，成為該品牌面積最大的分店。

最初池記租用上址時，月租為60萬元，較原租客快餐店KFC的月租39.1萬元，大幅增加53.5%搶租。而舖位在3年前加租10萬元續約，以每月70萬元承租至今年6月。由於疫情影響生意，池記不欲續租，並提早在今年4月遷出並交還舖位。

據了解，該舖一直以原價70萬元放租，丟空4個月後獲連鎖食肆承租，但月租只得45萬元，呎租約74元，較池記舊租低35.7%，亦較池記2012年進駐該舖時的租值低25%。

加連威老道舖15萬招短租

而同區擺花街21號SOHO Square地下至4樓，實用面積6909方呎，英國護膚品牌LUSH於2015年起承租5年，為該公司亞洲最大門市。資料顯示，舖位首年月租125萬元，其後每年加租5%，至今年每月約152萬元。由於租約本月到期，LUSH亦放棄續租，舖位已丟空。代理表示，舖位目前以每月150萬元放租，較舊租僅低2萬元或1.3%。

此外，中原（工商舖）商舖部分區營業董事梁偉傑表示，尖沙咀加連威老道30A號地舖，建築面積約1000方呎，以每月約15萬元招短租，呎租約150元。舖位前租客為南韓化妝品店，舊租金約43.5萬元，已遷出一段時間，現減租逾65%招客。

管理局行政總裁栢志高：明智決定

疫情導致全球旅遊及酒店陷入冰河時期，連西九文化區商業項目的招標亦受阻。項目原定在今年底截標，不過因招標反應不理想，西九文化區管理局決定煞停招標工作，令預計投資額過百億元商業項目延緩推出。

有測量師估計，疫情下商業市道不會一時三刻轉好，項目至少會延遲至明年才有條件再推出。

該幅ACE（藝術、商業、展覽）用地位於西隧出口上方，比鄰故宮博物館，總樓面約145萬平方呎，計劃在故宮博物館的北面興建一個50萬平方呎的展覽中心，以及在西隧上方興建一個U形的酒店及辦公室，涉及87.3萬平方呎樓面，以及7.4萬平方呎的零售及餐飲樓面。

評估不同選項 再定下一步方案

項目在去年展開意向書的招收程序，西九管理局當時形容是市場反應熱烈，市傳新世界 （00017） 、會德豐等在同區擁有收租項目的發展商都有興趣參與。及至新冠肺炎疫情在今年1月底爆發，但西九管理局仍然維持在今年4月開始招標，將於在今年底截標。不過，西九文化區管理局董事局昨日開會後，決定暫停ACE項目的招標工作。

西九管理局行政總裁栢志高形容，這個是深思熟慮，以及仔細評估市場狀況後的明智的決定。他指出，項目在收取意向書階段反應熱烈，但市況及經濟前景不明朗，招標反應遜於預期是預料之內，管理局會謹慎地審視情況和評估不同選項，再決定下一步方案。

至於ACE項目以外的其他西九文化區藝術文化及商業發展項目，栢志高就指會密切留意市場情況，適時推展有關項目。

業界：「食正」疫情最重創行業

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，項目以商場、酒店及展覽元素為主，「食正」今次疫情最重創的行業，現時招標市場入標的機會亦不會理想，「延期不會只延2至3個月，相信最快要明年才會招標」，同時預計同區其他商業項目，亦難以在短期內推出。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指，西九管理局的決定不奇怪，認為項目在市場招標的反應不太好，甚至在市場知名度亦不算太高，認為除了商場市道之外，項目的招標宣傳及推廣亦是招標失敗的「死因」之一。

由於項目採用「建造、營運及移交」（BOT）形式招標，營運期只有30年，再加上現時疫情下各地旅遊幾乎停頓，張翹楚估計，地皮的估值至少較疫情前跌一半，只有44億至58億元，每呎樓面地價僅3,000至4,000元左右。

疫情持續，私樓落成量亦有所下滑，差估署數據顯示，6月私樓落量為1365伙，按月下跌63%，但回顧今年上半年，私樓落成量共11371伙，較去年同期約5734伙，上升約98.3%。

　　差估署數據顯示，6月私樓落成量為1365伙，較5月的3754伙，按月下滑約63.6%。至於以今年上半年計，私樓落成量共11371伙，較去年同期約5734伙，上升約98.3%。若對比今年全年預測數字20854伙，暫已達標約54.5%。

　　而上半年落成量最多的單位，為面積431呎以下的細戶，涉及5219伙，佔總數其45%，其次為面積431至752方呎的中小型單位，涉及4039伙，佔總數35.5%。

　　萊坊執行董事估價及諮詢部主管林浩文表示，疫情持續反復，令近期工程進度緩慢，發展商除了考慮新盤交投量之外，同時要兼顧疫情所帶來的負面因素，再加上整體經濟活動尚未恢復，政府於6月亦未完全放寬防疫措施，令私樓落成量下跌。同時，上月疫情轉趨嚴峻，新盤銷售情況亦按月回落，相信發展商目前不急於落成新盤。