實登證實 張清芳2.24億購豪宅 信義區「聯合大於」與蔡宏圖等富豪為鄰

日前傳出女星張清芳持有台北市信義區豪宅「聯合大於」，為前夫宋學仁贈送的離婚分手禮，且已在進行裝潢中。最新實價資訊證實，今年6月張清芳確實以總價2.24億元取得該社區22樓戶，並於7月底登記入住，與多名商業鉅子包含前首富國泰金控董事長蔡宏圖、台南幫侯家等為鄰居。

有「樂壇東方不敗」之稱的張清芳今年6月證實已與「香港投資教父」宋學仁離婚，而早在2月就傳出宋學仁買下「聯合大於」，就是送給張清芳的分手禮。不過實價登錄揭露，成交日期為6月，22樓戶總坪數112.90坪，含2車位，交易總價2.24億元，拆算單價212.29萬元。調閱謄本，為張姓女子購入，戶籍地即宋學仁位中山區「帝景水花園2期」8樓戶，確認買主為張清芳。

「聯合大於」樓高30樓、共117戶，高樓層規劃為豪宅，中低樓層則規劃商辦，緊鄰台北大巨蛋和信義計劃區。原址為聯合報辦公室舊址，2011年配合台北市府「台北好好看」政策都更改建，興建商辦結合住宅的「聯合大於」與純住宅「聯合大哲」，屋齡1年。

近大巨蛋南眺台北101

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，該社區23樓以上的景觀可俯瞰國父紀念館、松菸巨蛋園區，迥異於信義計劃區豪宅，且基地北眺陽明山，南望台北101、南山廣場等地標，無論從文化價值、區位、環境、個人家庭需求來看，都是極佳選擇。

觀察「聯合大於」實價揭露至今的資訊，全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，總價均在2億元以上，單價均逾200萬元以上，且最高單價為228萬元，而張清芳此次每坪212萬元的交易，算是買在行情之中，可見該社區身價早已站穩200萬元俱樂部。不乏企業家一次購置多戶，除名人齊聚添身價外，台北大巨蛋動工的利多也讓未來抗跌增值空間加大。

社區站穩200萬俱樂部

目前「聯合大於」買方，包含25樓的貝里斯商傑冠公司、27樓的香港商研超公司與光全實業；26樓戶有譽誠興業與茂將投資公司，其中譽誠興業公司與進口法國翡馬酒莊紅酒的翡馬貿易為同一位負責人，而茂將負責人則為環球水泥集團侯家的侯博裕，且侯家也在隔壁「聯合大哲」持有3戶。前首富、國泰金控董事長蔡宏圖投資的同記實業，也持有29樓2戶。

黃舒衛表示，「聯合大於」中低樓層為高級商辦，建築設計又出自名家之手，對於重視隱私的低調富豪是難得產品。陳炳辰認為，由於該社區具備豪宅地段、高知名度的要素，加上隱密性高，建材規劃設計高檔，不論是長期持有、或趁房價盤整期置產，皆可期待未來的投資價值，吸引高資產族群入手。

【張清芳成交戶小檔案】

社區名稱：聯合大於
位置：台北市信義區忠孝東路四段555號(聯合報辦公室舊址)
屋齡：1年
總戶數：117戶
交易時間：2020年6月
交易樓層：22樓/30樓
坪數：112.90坪
總價：2.24億元
拆算單價：每坪212.29萬元
資料來源：實價登錄網站、《蘋果》採訪整理

標售改議價 信託權利人移轉2法人

李方酒店集團持續賣樓變現，原本5月開價逾7億元標售的北市信義區「天勝商務樓」確定易主；根據內政部最新實價揭露，5月時以7.17億元將信託權利人由皇家季節酒店改為唯一資產開發、群豐開發等2法人。

根據實價網最新揭露，5月時北市信義區忠孝東路五段15巷內，揭露1筆總價7.17億元實價，經查證地籍資料，該筆就是4月傳出李方酒店集團要標售的「天勝商務樓」，原本開標時間訂在5月中，但開標前改為議價，沒想到5月經由信託權利人轉變的模式移轉。

該建物為2001年2月興建完成，為地上9層、地下2層，基地約188坪、建物面積約988.25坪（包括87個機械車位）。

地價每坪約381萬元
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，拆算價格後，1樓每坪約150萬元，2樓以上每坪約66萬元，機械車位每個約150萬元；若單純僅用土地價值，每坪約381萬元，土地使用分區為第3種住宅區，因鄰近信義計畫區、更靠近板南線市府站出口，周邊小環境以住宅為主，未來若走重建，新建案可規劃輕豪宅類型。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示，受疫情影響，不同產業、不同企業間經營環境差異大，有的本業遭逢前所未有的挑戰及不確定性，被迫縮減投資、處分資產。

租金投報率 上看2.5%
該資產為信義區少數單一產權的商用大樓，過去號稱每月能創造120~150萬元租金收入，這次以7.17億元成交，租金投報率最高上看2.5%。

內湖豪宅「長虹天璽」近日實價揭露二筆交易，2012年預售時入手的屋主，近期各以1.54億、1.56億轉手出售，分別有4,372萬、3,500萬元獲利，與八年前預售買價相較增值三至四成，也是今年台北豪宅市場少見轉售高額獲利的案例。

根據最新實價登錄，「長虹天璽」5樓戶今年4月以約1.54億出售，屋主轉手獲利4,372萬元；7樓戶以1.56億出售，屋主獲利3,500萬元，兩戶的新買主都是以現金、無貸款購屋。屋齡3年的「長虹天璽」是內湖指標豪宅之一，規劃54戶135~160坪住宅，包括藝人林瑞陽、張庭夫婦，以及歌手林俊傑等，住戶名單星光閃閃，相較於預售時期房價約每坪80~90萬元，近年高樓層單價普遍都突破百萬元，最高單價為28樓頂樓戶於2012年的交易每坪127.8萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前「長虹天璽」共揭露共51筆交易，其中僅三筆為轉手交易，且「每賣必賺」，除了近日轉售這兩件，2018年也有23樓屋主僅持有約半年，以1.96億轉售，短期持有也有2,156萬元獲利，但須負擔高額稅賦。

除了高總價市場景氣回春之外，電塔拆遷是一大主要因素。「長虹天璽」原本鄰近電塔，對於高資產族而言多少形成阻力，而近年電塔正式拆遷，身價明顯翻漲，轉手戶大賺一筆。

聯聚建設持續專注台中七期的發展，目前已有多案同時規畫進行中，無論是頂級商辦或是豪宅案，都將聚焦在七期這個中部政經中心。聯聚建設總經理王于娟指出，「聯聚重點發展的地理位置不會改變，但建築語彙將會隨城市發展迭代」！

王于娟舉例說，產品規畫169~338坪、總戶數僅50戶、總銷120億元的「聯聚瑞和大廈」，目前正在進行拆架，最近就有許多眼尖的市民發現，以往聯聚經典的新古典風格有了轉變，因為聯聚瑞和正對秋紅谷綠地，大面透明玻璃窗讓43層樓的建築外觀看起來更為現代化，「相信聯聚瑞和的落成，將為台中七期豪宅市場帶來另一波高潮！」

談到8月8日正式進場的七期市政路林蔭大道上新案「聯聚瑞安大廈」時，王于娟開心地指出，「聯聚瑞安大廈」轉變到簡約俐落的新現代，產品規畫55~65坪，每戶總價3,800萬~5,000萬元，總銷45億元，潛銷預約期間就受企業二代、重視生活品質的專業人士、獨立自主的專業女性等族群青睞。

王于娟強調，聯聚將承襲過去20多年來的輝煌，並開創新的現代系列作品，將聯聚最強luxury品味融入新現代系列，「其中的變與不變，值得期待！」

堪稱台中CP值最高的勞工合宜宅！由新業建設與台中市政府攜手合作，位於南屯區精密科技園區內的勞工合宜住宅「新業宜家」，當年開放符合資格的台中工業區、台中精密科技園區與中科園區的勞工參與抽籤，曾締造30天完銷520戶的銷售紀錄！由於當年每坪均價僅13萬元，今年初完工後，周邊新成屋單價都已站上2字頭，可說是買到賺到！

新業建設董事長卓勝隆表示，適逢暑假期間住戶紛紛交屋入住，15日將舉辦「新業盛夏市集」，是「新業宜家」與「新業誠家」兩座社區的專屬活動，新業提供每戶300元購物券，邀集文創手作、美食飲物、友善小農等52個攤位進駐擺攤，現場還有氣球互動、音樂展演、美味餐車，在美麗的綠意中，開始住戶「家」入新業的美好旅程。

首件由新北市政府主辦的新北環狀線秀朗橋站捷運聯合開發案8月7日舉辦簽約，由新北市長侯友宜、冠德建設公司董事長馬志綱共同主持，正式啟動共構開發計畫，將打造地上20層、地下5層的商辦大樓，預計2025年完工。

新北市長侯友宜表示，秀朗橋站開發案為新北市府首件自行辦理的捷運土地開發案，透過捷運場站開發，創造就業機會，帶動捷運沿線區域經濟發展，打造安居樂業的新北捷運生活圈。

冠德建設董事長馬志綱表示，冠德企業長期致力於發展軌道經濟，累積豐碩的捷運聯開案經驗與成果，其中更有多個位於新北市。

看準中和、新店產業聚落以及不斷移入的人口，期待秀朗橋站聯開案透過商辦大樓的興建，引入企業及就業人潮，活絡商業活動，推動都市發展。

秀朗橋站聯開案總樓地板面積約13,700坪，將打造地上20層、地下5層的商辦大樓，規劃一般辦公室共246戶、面積為30-90坪可彈性合併使用，並規劃七戶店面，預計2025年完工。

國家住宅及都巿更新中心為實現居住正義，規畫在雙北打造12處、1900戶社會住宅，其中，選址於北市內湖區的東湖社宅以及松山延吉社宅引發居民強烈反彈，國民黨議員徐巧芯、李明賢質疑兩處，地方交通壅塞、停車位不足、沒有公園綠地等問題，蓋社宅只會讓原本問題「黑上加黑」。

李明賢表示，住都中心在東湖蓋東宅會引發爭議，是因距離基地750公尺外，北市也要蓋一棟290戶的公宅，2個公宅同時動工，對當地交通衝擊非常大，若真要蓋，建議要增加停車位。

一名東湖當地李姓居民表示，開第一次說明會前就提出交通問題及建議，但第二次說明會中央卻沒有提出任何解套方案，「說明會根本淪為過場形式」。他自己送小孩去學校光車程就要半小時，現如今還要面臨400多戶、1000餘人的社宅居民，「北市府不能柿子挑軟的吃」，屆時動工恐讓東湖原壅塞交通情況「黑上加黑」。

針對延吉社宅，徐巧芯表示，該公宅也面臨單行道、交通阻塞問題，其基地原為國軍用地，里民租借打造成「幸福農場」經營8年，里民都很珍惜這塊里上唯一綠地。如今卻要改為一棟僅175戶社宅，不但無法發揮效益，還會造成交通混亂。

松山復建里民指出，本里為北市少數沒有公園綠地的地方，原本里民希望將幸福農場用地規畫成公園綠地，沒想到如今公園要變公宅，憂心在百年內里內都不會有綠地，盼中央把綠地還給民眾。

民進黨台北市議員許淑華則表示，對於松山延吉社宅大家都很期待，當地居民反彈聲音也不大，部分居民爭取綠地，住都中心也予以保留，並由民眾決定未來要做公園還是菜園，還有公托、活動中心規畫。

許淑華說，地方都有溝通，不解為何還要開記者會，「希望不要為了做政治動作，看到中央政府一定要打」。她也表示，該社宅旁還有設定地上權50年的建案，質疑反對方當時為何不要求當地立委爭取不要蓋？

對此，國家住都中心表示，針對東湖民眾反應的交通問題將會研擬對策，並配合市府交通策略，針對綠運輸及智慧運輸去擬定，也會思考設置停車位。另外，此公宅原訂明年10月動工，因民眾反彈將延後施工。

松山區部分則已充分了解居民保留綠地的意見，目前採低建蔽率預留開放空間，交通問題也會研擬策略，但社宅與居民共融共好。

北市交通局則表示，依照法規，若停車位規畫150格以上，須由開發者提送交通影響評估送審，以上2處公宅交通流量大，須估算對周邊交通需求及擬定措施。

根據財政部統計資料庫的資料顯示，今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元，較去年同期的22.4億元，年增94%，同時也是房地合一稅制上路以來的新高。

以六都來看，六都納稅金額最高的是台中市，房地合一稅收為10.6億元，年增幅度高達164%，光台中市的房地合一稅收就超越雙北市的總和，顯見在台中市2016年以後買進的不動產，今年上半年轉手出售時，不少交易都有明顯獲利。

2020年上半年房地合一個人稅收第2高的是高雄市，高雄市2020年上半年房地合一稅收達7.5億元，台南市則是4.2億元；反觀房價水準最高的台北市，房地合一稅收在六都中排名末段班，為3.6億元，甚至比台南市還低迷。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，今年上半年台北市房地合一稅收在六都中排名較低，主因雖然區域房價止跌回穩，但與中南部房市活絡的交易表現來看，短期內的上漲空間有限，且可能成屋市場多是自用買方進場，因此較少短期買賣的動作。

曾敬德表示，今年上半年的房地合一稅收增加，主要課稅對象都是2016年1月1號以後取得的房屋，並在今年售屋時有所獲利的屋主或地主，按照法規，目前持有房屋不到一年就出售，賣屋所得需課45%房地合一稅，持有一到二年出售則課35%，持有二到10年課20%，10年以上則課15%房地合一稅。

從統計資料來看，可以看出雙北市以外的市場，過去四年多的房價呈現上揚走勢，因此今年上半年繳交的房地合一稅也明顯多於雙北市，稅收數據也顯示，2016年以後取得房屋，同時在今年出售房屋並有獲利所得被課稅的都會區中，以台中、高雄排名前二名，顯示區域內五年內短線持有的買方眾多。

曾敬德指出，房地合一稅收的增加，一方面反應新制上路後的不動產價格有所增值，一方面可能也反應出短期交易的狀況增加，尤其是雙北市以外的區域，近年的房價漲勢明顯，若是房價漲勢太快且投資過多的話，可能不利於長期的房市發展。

根據財政部統計資料庫資料顯示，今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元，較去年同期22.4億元增幅高達94%，是2016年房地合一稅制上路以來新高紀錄，也反映2016年以後買進不動產的屋主，在短期持有後，今年轉售有一定的獲利空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年房地合一稅收增加，主要課稅對象是2016年以來取得房屋，並在今年轉售後有獲利的屋主或地主。

統計資料來看，雙北市以外市場過去四年多房價呈現上揚走勢，因此今年上半年雙北以外的房地合一稅收明顯成長。

上半年房地合一稅收台北市以3.6億元墊底，新北市為4.2億元，桃園市5.5億元，台中市是六都稅收之冠，上半年高達10.6億元。

個人出售房屋要小心，就算有繳房地合一稅，規模性買賣還可能再拉高課稅負擔，高雄國稅局表示，凡是符合有架網站、有店面、有掛招牌、有聘員工等各類情況任何一種，就可能被國稅局視為專業賣家，須設營業登記、繳營業稅及營所稅。

最近有位高雄陳先生向國稅局詢問，電話裡提到，他本人出售自己購買的不動產，明明已經依法申報房地合一稅，為何仍被國稅局要求要辦稅籍登記？官員指出，會作出這樣的要求，是因為國稅局發現，這位陳先生不僅頻繁出售名下多筆不動產，甚至還將某個空間設為營業場所，聘雇員工處理出售事宜，明顯屬於營業稅課稅範圍。

官員表示，根據財政部過去發布的函釋，有三類狀況只要符合其中之一，跟經常性銷售房屋一樣，會被國稅局要求設立稅籍、課徵營業稅及營所稅。首先，第一種情況是設有固定營業場所，而且包括但不限於實體店面，就算只是架設網站、加入拍賣網站賣房，國稅局查到也算數。

第二種情況，則是具備營業牌號，官員表示，合法設立營業登記當然會課稅，但就算是私下掛起招牌，沒申請營業登記，國稅局依然會要求補辦稅籍登記。

第三種情況是有聘雇員工，幫忙打點房屋銷售事宜，對國稅局而言，這也算是專業賣家的認定標準之一。以上三類狀況並不用全部符合，就算只符合其中一項，就須課徵營業稅，除非持有房屋達六年以上、建屋前持有土地達十年以上。

如果被國稅局要求補設稅籍，由於已經有應稅營業額了，為避免重複課稅的問題，屋主可以向國稅局申請註銷原本已申報的個人房地合一稅，再把原本售屋所得，合併到營所稅進行計算。

　　8月12日，工行、建行、農行、中行和郵儲銀行(4.630, -0.02, -0.43%)五家國有大行同時公告，將自8月25日起對批量轉換範圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR（貸款市場報價利率）定價方式。公告同時明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關管道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

　　央行此前公告，為進一步深化LPR改革，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

　　根據個人住房貸款定價基準的轉換規則，轉換後的定價基準有兩個選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人與銀行協商確定。但借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水準由借貸雙方協商確定，其中，商業性個人住房貸款轉換後利率水準應等於原合同最近的執行利率水準。存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。這條同樣是要保證個人住房貸款利率在合同切換前後的水準不變。

　　此次存量商業個人住房按揭貸款定價基準切換為LPR後，對個人利息支出而言，至少未來一年並無變化。但需要注意的是，新發放的住房貸款利率可以每年有一次根據最新LPR報價的調整機會。不少分析指出，長期看，全球低利率環境將在未來長期持續，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

8月12日午間，國家稅務總局官方消息發佈，《中華人民共和國契稅法》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議於2020年8月11日通過，現予公佈，自2021年9月1日起施行。

屆時，國務院1997年7月7日發佈的《中華人民共和國契稅暫行條例》將廢止。

圖片來源：國家稅務總局官網

其中，第三條明確，契稅稅率為3%至5%，引發市場熱議。

網路上有聲音認為，目前各地首套房契稅稅率均為1%-1.5%，而明年契稅法實施之後，將增加購房成本。

不過，亦有不少反對意見。

根據契稅法第三條補充內容：省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程式對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

不難看出，各地的具體實施稅率並非固定不變，不一定會增加購房成本。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴觀察者網，目前各地執行的是《中華人民共和國契稅暫行條例》，規定稅率同樣為3%-5%，不同的只是從過去的“暫行條例”上升為“法律”，對於後續規範和指導住房等交易有更強的約束性，但內容上並無過多改變，也不涉及稅率調整。

因此，他猜測，不少聲稱契稅稅率上調，將大幅增加購房成本的人，可能只是想借機慫恿購房者加快住房交易。

另外，上海中原地產資深分析師盧文曦向觀察者網介紹稱，因為各地都有契稅補貼的存在，實際稅率都在1%-3%之間。

以上海為例，目前執行稅率為3%，但首套房扣除補貼後，90平以下普通住宅稅率為1%，90平以上普通住宅稅率為1.5%，而非普通住宅或二套房稅率為3%。

盧文曦認為，目前各個城市都有自己的一個補貼標準，大概率今後還是會順延下去，所以即使明年契稅法正式實施以後，也不太可能提升契稅實際繳納稅率，具體的實施細則，相信各地地方政府也會很快出臺。

為達到守住耕地保護紅線，維護國家糧食安全的目的，近日大陸自然資源部、農業農村部聯合下發《關於農村亂占耕地建房「八不准」的通知》、《關於保障農村村民住宅建設合理用地的通知》，藉由設立「八不准」負面清單增加耕地保障制度，聚焦8類亂占耕地建房典型情形，並將不准占用永久基本農田建房擺在首位。

據《中國自然資源報》報導，從十九大以來，各地各部門共同展開「大棚房」、「違建別墅」等專項整治，起到一定作用；但農村亂占耕地建房現象仍在持續，違法占用耕地建房問題從局部地區向全大陸範圍、從普通房屋向樓房別墅、從農民自住向非法出售，從單家獨戶向有組織的實施蔓延。

對此，大陸自然資源部相關負責人強調，要從源頭防止亂占耕地建房問題，一方面保障村民住宅建設合理用地，另一方面要嚴格保護耕地，防止耕地「非農化」，兩者不可偏廢。

而保護耕地不減少外，從加強供給面看，大陸農機裝備產業也出現回暖跡象，為農業豐收提供支持。從數據來看，大陸前5月大型拖拉機產量年增21.9%、銷量年增20.3%；水稻插秧機產量年增16.5%、銷量年增3.7%；另外前5月全大陸1586家規模以上農機企業主營業務收入869.3億元（人民幣，下同），利潤總額43.7億元、年增30%。

此外，截至7月31日大陸中央財政農機購置補貼資金實施114.8億元、實施進度67.5%，扶持121萬農戶補貼購置各類農機具141萬台套；並安排16億元支持東北四省（區）展開保護性耕作，實施面積達4600多萬畝。

　　一度沉寂數月的境外美元債融資市場開始活躍。近一個多月以來，房企紮堆拋出發行美元債的計畫或者成功籌得美元融資。從當前資金鏈狀況來看，房企仍在利用一切可以利用的融資工具，儘量大額度融資，多用於“借新還舊”，避免造成債務違約而導致陷入“多米諾骨牌效應”。

　　據中原地產研究中心提供給的資料顯示，2020年以來，房企海外美元債合計142筆總金額為452億美元，與2019年同期的163筆543億美元相比，下滑了16.7%。另據貝殼研究院統計整理資料顯示，今年7月份境外融資72.1億美元，環比增長30%，同比減少2%，尚未達到上年同期水準。但進入8月份以來，就當前資料統計，海外債市呈加速增長趨勢，8月1日至8月9日，海外融資規模24.3億美元，同比大幅增長80%。

　　“償債需求是主因，部分房企已經出現債務違約的現象。”同策研究院研究總監宋紅衛向記者表示，今年下半年是房企償債高峰期。同時，7月份又是傳統的銷售淡季，銷售回款乏力之下，只能加快外部融資動作。

　　中小房企融資管道少

　　低成本資金，一直是以高杠杆模式運營的房地產企業重要的生存砝碼，也是搶佔市場份額的利器。

　　過去10年，依靠國內外融資平臺和靈活利用融資視窗期，讓一些開發商成長為如今的頭部房企，在一定程度上緩解了壓力，但對一些缺乏低成本融資管道的中小房企來說，境外高息美元債是其目前最優的保持企業運轉的輸血管道之一。

　　“疫情之下，海外債市受到嚴重影響，4月份“零發債”，5月份-6月份逐漸復蘇，到7月份持續增長。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受記者採訪時表示，海外融資的加速增長，主要是來自房企自身償債壓力、銷售回款壓力以及外部金融環境趨緊的壓力。

　　“疫情影響下，房企境內融資環境有所鬆動，頭部房企，尤其是央企或者國企背景融資成本較低，今年3月份萬科發行的25億元債，最低利率僅2.6%。”宋紅衛向記者表示。

　　“在融資需求大增的當下，中小房企在融資層面相對被動。境內融資對房地產板塊估值高而利率相對較低，是大多數房企的首選管道，但對房企的要求和限制越來越多，個別機構要求是50強房企或百強房企以及信用資質在AAA以上等。”潘浩向《證券日報》記者表示，如此一來，就將多數中小房企拒之門外，不得已選擇利率更高而估值更低的境外融資管道。

　　三成融資成本超10%紅線

　　實際上，借道海外發債融資高潮始於2016年。據公開資料顯示，近幾年中國房企海外融資利率水準總體有升高趨勢，從2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

　　“2020年以來，一季度的前兩個月，房企海外融資動作頻繁，但融資成本分化明顯。”有業內分析人士向《證券日報》記者直言，頭部房企海外融資成本一般在5%左右，但負債率高評級較差的中小房企則會超過10%，或者在9%-12%之間徘徊。

　　據記者根據中原地產研究提供的資料梳理發現，在年內總計142筆美元債融資中，44筆融資成本超過10%。該44筆融資合計為135.5億美元，占房企年內美元融資總額的30%，且其發行主體多是中小房企，或者是於近兩年剛剛登陸H股的房企。

　　從大環境來看，“境外融資利率長期高於境內融資利率。而中小房企由於業務規模和信用等級等原因，融資利率普遍高於規模型房企。”潘浩向記者表示，更重要的是，今年由於疫情影響疊加嚴峻的國際關係考驗，中小房企的抗風險能力受到極大挑戰，融資利率隨風險等級提升而增加。

　　“高息境外發債融資的背後，一方面是在行業毛利率處在下行通道背景下對利潤的再度侵蝕；另一方面則要面對匯率風險，畢竟其變化存在很大不確定性。”上述業內人士向本報記者直言，回溯兩年之前，匯兌損失已經發生，如當代置業2018年匯兌淨虧損為2.05億元，導致當年淨利潤僅為6.62億元，較2017年同比下降19.88%。不過，長期來看，由於多數房企短期內美元債到期壓力不大，匯率出現短時波動對房企的影響仍可控。

　　資金鏈平穩是下半年重要目標

　　“疫情打亂了房企持續改善的資產負債率結構，整體上，下半年房企資金鏈健康度以保持平穩為目標。”潘浩對《證券日報》記者表示，在資金鏈方面，不同類型的房企分化嚴重。

　　“目前來看，大型房企的資金鏈狀況要好于中小房企，其中，大型房企中有央企或者國企背景的資金鏈狀況要好於民營房企。”宋紅衛向記者表示，佈局集中在中東部區域三大核心經濟圈的中小房企，資金鏈要好于佈局主要集中在中西部地區的房企。

　　“大部分房企為了應對未來可能的市場變化，用遍融資工具，加快資金儲備。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，杠杆率較高的企業最近融資壓力有所增加，但其在加快下半年銷售回款速度。

　　“從前7個月的銷售情況看，百強房企業累計銷售同比增幅今年首次轉正，7月單月業績增速呈年內最大增幅，市場持續復蘇態勢強勁。”潘浩向《證券日報》記者表示，對房企而言，銷售回款壓力疊加償債高峰，預計下半年將加大供貨，也不排除採用“以價換量”的策略搶佔客戶資源。

　　宋紅衛也認為，“金九銀十”將會成為房企集中搶銷售回款階段，這時市場會經歷一波小高峰，四季度則會衝擊全年度業績，可能會利用價格調整策略來刺激銷售。不過，宋紅衛也向記者強調，“但也不能盲目樂觀，一般來講，隨著銷售逐漸回暖，銀行信貸額度會吃緊，這在一定程度會影響貸款的發放進度，對於房企融資仍會有一定影響。”

新世界發展（00017）宣布，成功以41.11億元人民幣投得上海黃浦區淮海中路商業辦公用地，將發展成集團在長三角內第四個K11商業綜合體項目。是次新世界投得的地皮佔地約1.71萬方米，總開發面積12.86萬方米，位於淮海中路商圈核心位置，緊鄰地鐵1號線和14號線黃陂南路站，是20多年來淮海路一線推出的第一幅土地。

打造長三角第四個K11

集團稱，項目將會打造成為藝術性與現代感兼備的高端商業綜合體，是其在長三角地區第四個K11商業綜合體，並與周邊多個商圈聯動共融，以及與此前的上海K11協同發展。

新世界指出，這次是繼2013年內地首個K11購物藝術中心進駐上海後再度入滬，進一步完善K11在華東戰略布局。執行副主席兼行政總裁鄭志剛說，將繼續帶領團隊，以突破跨界方式把藝術與文化融入城市，豐富人們的生活，並以顛覆性創新來推動商業發展，實現「創造共享價值」的理念，提升大眾生活體驗，並為社會長遠發展提供動力。

受新型冠狀病毒疫情持續影響，消費市道受挫，再有零售商關閉店舖。本地連鎖時裝品牌G2000位於尖沙咀海港城的分店，突貼出告示指該店舖已被執達吏接管須暫停營業，又批評業主未有體恤苦況，並向消費者致歉。

田北辰：2月起拖欠一半租金

據G2000網頁顯示，該集團在港澳共有42間店舖。本地媒體報道，海港城G2000分店貼出告示，表示該分店已被執達吏接管，須暫停營業，並解釋由於去年持續的社會運動，該店舖的生意已嚴重受損，但業主仍沒有絲毫體恤；今年緊接的疫情更令集團雪上加霜，儘管租金有所寬減，可惜依然入不敷支，呼籲消費者可選擇到其他分店光顧，並就引起不便向消費者致歉。

G2000集團主席田北辰說，位於海港城分店已被執達吏接管，主要因2月起拖欠一半租金，並指分店的告示由員工所寫，目的是希望向消費者解釋暫停營業的原因。他稱，自去年社會運動開始至今年疫情，集團生意下跌約50%至60%，曾與海港城業主商討減租但不果，故自2月起只交一半租金，因此依據合約，業主九龍倉置業（01997）要追回海港城G2000分店拖欠的另一半租金。

報道引述海港城方面表示，今年上半年為租戶提供超過10億元的現金紓緩，與個別租戶均有簽訂保密協議，所有的洽談內容和合約安排則未能對外透露。

零售市道疲弱，作為全港一線零售街道吉舖最多的旺角西洋菜南街，業主大幅擴闊議租空間，務求把吉舖盡快租出。位於西洋菜南街頭段、兆萬中心對面一個地舖，剛以每月26萬元獲本地時裝品牌包浩斯Bauhaus（00483）承租3年，租金較叫租大減接近一半，除較舊租約大跌68%外，租金甚至較22年前更低。

據悉包浩斯剛承租西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下1及2號舖，建築面積約1020方呎，月租26萬元，呎租約255元，租約為期3年，至2023年。

舖位前租戶為南韓化妝品品牌NATURE REPUBLIC，該品牌於2013年底以月租86萬元承租，呎租高達843元，較舊租金60萬元上升約43%，並成為香港首間獨立門市。該品牌於2016年續租，租金下跌6萬元或7%，至月租80萬元。租戶已於去年底約滿後退租，並全線撤出香港市場。

新租金平過22年前

舖位自去年底丟空後，叫租已調低至每月50萬元，較原租金低30萬元或37.5%，但仍無人問津；至今年5月，意向租金續調低至40萬元。隨着新冠肺炎疫情反覆惡化，西洋菜南街今年內吉舖數目突破雙位數字，業主亦擴闊議租空間，冀吸引租客。

前述舖位最終以26萬元租出，較去年底叫租低48%，同時較NATURE REPUBLIC舊租80萬元低67.5%。翻查資料顯示，此舖在1998年獲味千拉麵租用，當年月租高達32萬元，即最新月租較22年前還要低6萬元或18.8%。

一線街跌租 吸引商戶回流

新租客包浩斯近年業績不振，更接連關店收縮規模，不少街舖分店已相繼結業。過去兩年包浩斯的街舖分店，都以短租形式經營特賣場，並非簽署長租約，目前4間街舖分店俱以短租形式經營。

至於新租的舖位以長租經營，反映一線零售街道租金大幅回落後，亦吸引個別連鎖零售商戶回流開業。

另外，上址附近的西洋菜南街1A至1K號百寶利商業中心13至15號舖，建築面積1531方呎，丟空逾3個月，剛以每月約25萬元獲承租，呎租約163元，新租戶為手機零售店。此舖原租戶為電器零售連鎖店香港蘇寧，在2014年起租用，月租曾達110萬元，3年前已減至90萬元，至今年4月約滿撤出，最新租金較之跌72.2%。

二手樓市氣氛向下，藍籌屋苑身價跟隨萎縮。繼日前天水圍嘉湖山莊有3房單位身價相隔一個多月急跌11.8%後，另一上車屋苑沙田第一城也有2房單位以510萬元售出，身價相對上月同類貨單月急瀉11.3%。中價樓鰂魚涌康怡花園也未能幸免，有3房戶險守1000萬元易主，造價幾乎重返近3年前同類貨水平。

美聯物業聯席區域經理翁凱傑透露，沙田第一城48座高層A室，實用面積284方呎2房單位，原業主開價530萬元，但因睇淡後市務求盡快套現，不惜減價20萬元或3.8%，以510萬元沽出，呎價17958元，對比上月8日以575萬元易手的39座高層A室同類戶，是次造價相隔僅一個多月卻賣平65萬元或11.3%。原業主2014年斥323萬元入市，賬面仍賺187萬元或57.9%。

港島康怡花園表現亦不濟，本月暫錄得一宗成交，中原地產首席分區營業經理楊文傑說，N座低層5室，實用面積616方呎，3房間隔，兩周前開價1050萬元，新近減至1000萬元易手，呎價16234元，較市價低一成。按原業主2007年入市價388萬元，單位升值612萬元或1.6倍。

根據資料，同座一個中層16室同面積戶，早於2017年11月以1084.8萬元售出，計及樓層及景觀因素，前述單位售價幾乎重返近3年前同類貨水平。

滙景花園平5%掟貨

另外，一內地客持有東涌兩個住宅，近日相繼被債權人推出放售，繼影岸．紅B座頂層C室日前以2100萬元轉售後，中原地產分行經理曾顯業稱，該內地客名下的藍天海岸4期水藍．天岸3座高層D室3房戶，實用面積749方呎，剛也被債權人掟至低市價4%的960萬元售出，呎價12817元。上址由該內地客於2011年斥資683萬元買入，最新售價較當年高277萬元或40.6%。香港置業市務經理許嘉揚謂，藍田滙景花園5座低層F室，實用面積612方呎3房戶，斷斷續續放盤逾一年，近來終減至950萬元易手，呎價15523元，較市價賣平5%。新買家屬投資者，按該單位現時市月租約2萬至2.2萬元計，回報最高約2.8厘。原業主於2007年斥380萬元買入，賬面升值570萬元或1.5倍。

　　疫情持續下，仍無阻發展商籌備新盤推售步伐，並紛紛加快申請預售樓花，現時待批售樓涉逾1.5萬伙，當中沙田及啟德為供應庫，兩區共涉近7200伙，佔總數48%，涉及戶型以中小型單位為主，可望短期內接連推出。

　　不少發展商密密部署新一輪推盤，據地政總署資料顯示，截至上月底，待批伙數約15136伙，累積的單位數量創出22個月新高。若以地區劃分，以啟德、沙田兩區為主，其中沙田區佔伙數最多，涉及3995伙，佔整體約26%。

　　區內眾多新盤中，以新世界旗下大圍站項目1期及2期最為矚目，合共涉2198伙，其中1期提供783伙，據了解，該盤可望短期內批出預售，並隨即推出應市，而銷售工作、示範單位及樓書特亦已經準備就緒，相信獲批預售後可隨即出擊。

　　至於區內另一大型項目，為中洲發展的坳背灣街項目，提供1335伙，由4幢住宅大樓組成，並設有住客會所及購物商場，戶型以1至3房戶為主，並有少量特色單位。

　　中洲置業回覆查詢時表示，該盤最快下半年推出，為公司在港推出首個新盤，正積極為開售作準備。

　　啟德區為另一個新盤重鎮，待批涉約3197伙供應，佔總數約21%；當中以中國海外發展的維港1號最為矚目，涉1059伙，標準單位由1至4房，另有少量特色單位。預計於2023年第一季落成。發展商指最快明年首季推售。

　　另由會德豐地產發展的沐泰街12號1及2期，共提供646伙，提供1至3房戶型，可望於第3季登場；而同系沐泰街10號，涉約461伙，則於明年上半年推出。

　　泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚表示，未來新供應集中沙田及啟德區，當中沙田以大圍站項目為主，由於戶型多元，屬該區罕有新供應，加上鄰近沙中線，即使在目前市況下，料以市價推。另外，啟德區近年有不少新盤推出，在供應量多的情況下，料未來定價會相對克制，屆時或會增加優惠吸客。

　　在賣地表中位置優越的中環海濱3號商業地王，料快將落實推出招標，有機會成本港身價最高的商業用地。該地一改以往價高者得方式，採以「雙信封制」招標，即並非僅考慮標價，亦考慮項目設計質素，比重各佔一半，兩部分合共最高分者中標。

　　華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，該地屬中環最後一幅商業地王，除價錢外，亦以整體設計比勝負，在參與競投者重金獎賞下，設計方案必然是各大建築設計高手之間的比拼，誰也難在設計方案分數上大幅拋離對手，他認為地王最終將取決於發展商出價，而非設計方案。

　　梁沛泓續指，據早前的「雙信封制」招標計分方式及《政府採購的招標程序》，認為發展商出價最高，可取得價格比重得分的滿分50分。即使另一發展商設計得分最高，出價第二高也未能中標。由此預計，是次商業用地王最終將取決於發展商的出價，而非設計方案。

　　他指，是次中環地皮的投資額巨大，回報期長，屬長期投資，料會吸引4至5家發展商及財團入標；同時，他認為有實力參與的發展商一定會夥拍頂級的建築師、規劃師及園景師為項目設計，相信首3名設計方案最終得分相距亦不會很大。

　　此外，以目前商業市場前景未明，商廈空置率持續攀升，料發展商對商業用地的投資估算差異極大，加上參與的發展商數目不多，預計出價相距甚大。

　　該地皮面積約51.6萬方呎，可建逾184萬方呎，提供161萬方呎商業樓面，將安排於今年第3季推出招標，綜合市場指，該地皮估值約400億至520億，樓面呎價約21000至28000元。

　　另外地皮除提供商廈及零售樓面外，並要提供大型公眾休憩用地，同時亦須設有行人園景平台，方便往來中區海濱。