台北市素地開發殆盡，多數得靠都更或危老整合出新建案。市調單位統計台北市今年截至7月的案量，都更與危老案即佔65%，且有8個行政區建案的佔比過半，尤以松山區100%皆為都更危老案。業者指出，即使都更宅成主流推案，但因整合耗時，不建議民眾將老屋視為投資標的。

根據《住展》雜誌統計，台北市今年新建案量累計達1898億元，其中都更、危老案達1242億元，佔比65.4%，連續3年走高。《住展》雜誌研發長何世昌指出，除因素地供給少外，還受國有土地禁止標售政策影響，因國有地須採設定地上權方式招標，得標者又多規劃自用或只租不售的商辦，老屋都更遂成為推案主流，預估未來都更危老建案比重將持續超過50%，「買家即使不喜歡也沒太多選擇。」

松山區佔100%最高

過去買方較在意都更案有地主戶，易有住戶素質參差不齊的疑慮。不過創意家行銷公關陸宜表示，平均來說，買方對於屋主戶佔總戶數3成內的建案接受度較高，所以多數建商會將開發的都更案控制在此比例內，且都更宅的地段較精華，保值性佳，建商也較願花時間整合成更大規模的基地，提供更多元公設及更具制度的社區管理，反而成為優勢。

而台北市12個行政區中，都更危老案佔比超過5成的就有8個行政區，分別是中山、松山、大安、萬華、南港、士林、內湖與南港，又以松山區佔比100%最高。何世昌解釋，松山區素地原本就偏少，推案集中在敦化南北路，共約10件，且多規劃為大坪數建案或豪宅，如「華固名鑄」便有不少名人住戶，包含力晶集團創辦人黃崇仁家族、台塑集團王家等。

買老屋等都更增值

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，松山區因有松山機場、小巨蛋和百貨商圈，商辦及金融機構密集，地段含金量高，住宅單價不亞於蛋黃區，因素地有限，不僅新案難求，且房價每坪多要百萬元以上。

面對都更案將成推案主流，可能會吸引民眾購買老屋等待都更增值，何世昌提醒，由於都更整合時間冗長，且無法保證未來增值空間，台北市光屋齡逾30年的老屋就有37萬棟，拼都更翻身的機率不高，還可能因轉手不易而被套牢，建議挑選有申請通過政府審核的都更案老屋，比較有機會透過都更谷底翻身。

須先評估整合進度

張旭嵐認為，的確有不少人透過買老屋方式，先自住、邊等都更整合，藉此卡位台北市門牌，尤其都更與危老條例在獎勵容積制度下，更成一大誘因，不過因仍需要時間整合住戶同意，若打著都更念頭購屋，須先評估整合時程和進度，再進行購屋規劃，才不會都更夢碎影響自身居住規劃。

陸宜則提及，都更建案受青睞的另一原因，還有原本在該區居住30~40年的老屋主，因等不到自家老屋都更，見到附近難得有新建大樓案，索性乾脆換屋購入。

彰化銀行響應政府推動都更及危老改建政策，加速自有資產活化，繼北門分行都市更新案於去年年底開工興建後，天津街都更案於13日舉行開工動土典禮。

彰銀天津街都更案建築物原為員工宿舍，屋齡逾50年，為活化資產，提高資產使用效益，於2011年同意參與由大陸建設擔任實施者之都市更新案，歷時近8年，在2019年7月權利變換計畫經台北市政府核定公告，並於同年12月取得建造執照，預計將於2023年底完工。

本都更案基地占地531坪，彰銀占比近三成為最大地主，土地使用分區為第三種商業區，全案獲得容積獎勵額度19.31％，由「PGA周簡建築師事務所」周夢龍建築師負責規劃設計，將興建地下5層~地上23層之鋼筋混凝土造建物，作為住商大樓使用，總樓地板坪數近6,500坪，設計規格將以取得綠建築銀級標章為目標。

本都更案預期完工後，除為天津街老舊市容增添新風貌外，將藉由建築量體退縮6公尺，留設安全人行空間，以改善天津街街道狹窄及人車爭道的問題，進而提升防救災機能，建構舒適的都市環境。

彰銀未來預計將可分回之建物1、2樓規劃作為金融科技分行，其餘部分則為自用或出租，以增裕營收。

彰銀因歷史悠久，老舊行舍眾多，為提升銀行資產使用效益及配合政府推動都更、危老改建政策，將活化資產列為年度重點工作，積極重建部分老舊行舍，並以自有房地參與改建，目前除了「北門分行行舍」及「天津街宿舍」外，還有兄弟飯店附近的「城東分行」及位於新北市的「板橋府中路」都更案正在進行，以及台北市「延平南路」房舍亦規劃整合中。另在危老改建方面，還有南京西路的「建成大樓」一案。

彰銀未來將持續推動都更、危老，藉由容積獎勵措施，提高更新後不動產之利益，達到資產使用最大化效益，進而共創都市及產業新風貌。


彰銀推動都更 加速活化自有資產
經濟日報

彰化銀行響應政府推動都更及危老改建政策，加速自有資產活化，繼北門分行都市更新案於去年年底開工興建後，天津街都市更新案於昨（13）日舉行開工動土典禮。

彰化銀行天津街都更案建築物原為員工宿舍，屋齡逾50年，為活化資產，提高資產使用效益，於2011年同意參與由「大陸建設股份有限公司」擔任實施者之都市更新案，歷時近八年，在去年7月權利變換計畫經台北市政府核定公告，並於同年12月取得建造執照，預計將於2023年底完工。

本都更案基地占地531坪，彰化銀行占比近三成為最大地主，土地使用分區為第三種商業區，全案獲得容積獎勵額度19.31％，由「PGA周簡建築師事務所」周夢龍建築師負責規劃設計，將興建地下五層、地上23層的鋼筋混凝土造建物，作為住商大樓使用，總樓地板坪數近6,500坪，設計規格將以取得綠建築銀級標章為目標。

彰銀表示，本都更案預期完工後，除為天津街老舊市容增添新風貌外，將藉由建築量體退縮6公尺，留設安全人行空間，以改善天津街街道狹窄及人車爭道的問題，進而提升防救災機能，建構舒適的都市環境。彰銀未來預計將可分回之建物一、二樓規劃作為金融科技分行，其餘部分則為自用或出租，以增裕營收。

彰銀因歷史悠久，老舊行舍眾多，為提升銀行資產使用效益及配合政府推動都更、危老改建政策，將活化資產列為年度重點工作，積極重建部分老舊行舍，並以自有房地參與改建，目前除了「北門分行行舍」及「天津街宿舍」外，還有兄弟飯店附近的「城東分行」及位於新北市的「板橋府中路」都更案正在進行，以及台北市「延平南路」房舍亦規劃整合中。另在危老改建方面，還有南京西路的「建成大樓」一案。

彰銀表示，未來將持續推動都更、危老，藉由容積獎勵措施，提高更新後不動產之利益，達到資產使用最大化效益，進而共創都市及產業新風貌。

桃園各大熱門重劃區地價飆漲，建商加碼搶地，實價登錄顯示，台北建商新總陽建設以23.4億買下中路特區2,536.8坪土地，總價創中路歷年新高，也是今年大桃園最大手筆的購地案；而不僅中路，包含青埔、小檜溪等重劃區建商高價搶地頻傳，對桃園後勢信心高漲。

新總陽建設今年3月以23.4億元買下中路特區大興西路住宅區大面積土地，單價每坪92.2萬元；此外，近來話題最夯的青埔特區，桃園高鐵站前商業區帶照土地行情直奔每坪130萬元；而去年才啟動開發的小檜溪重劃區，住宅區土地也直逼9字頭。

桃園具有題材的重劃區土地價格經過回檔修正後，隨著近期房市好轉，中小坪數產品推案熱銷，土地市場行情往上攀升，甚至都直逼前波高點、甚至超越。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，以實價登錄統計，中路特區土地市場在2014年時曾有近190億元交易規模，有多達52件億元土地交易，當時大面積土地也曾創下每坪120萬元高價；不過隨房市反轉，近年中路土地交易沉寂下來。

繼去年台北建商凱越建設在桃園市政府的土地標售中，以15.9億元標下中路土地後，新總陽建設再以中路歷年來最大手筆，買下大興西路凌志汽車營業所旁的土地。台灣房屋中正藝文直營店店長郭榛溱表示，中路重劃區開發面積約104公頃，緊鄰桃園市核心市區，近期推案轉熱且房價水漲船高。

興富發建設（2542）董事長鄭志隆昨（13）日表示，因應房市缺工潮，集團出招因應，像是改變營建工法，採用鋁模板，降低板模工人需求；另外送冷氣、木地板讓客戶自行安裝，來縮短交屋期；另外，中南部房市買氣續熱，集團將持續加碼獵地。

鄭志隆指出，去年至今，雖然原物料上漲推升營造成本上升，不過「跟動輒倍數上漲的土地相比，土地飆漲才是推升建商調漲房價的主因，營建成本增加、反映在房價上，了不起最多就加個10%，但土地飆漲就讓建商難以控制」。

興富發昨日股價收在43.75元、上漲1.2元。

除了地價才是推升房價的主因外，鄭志隆強調，近期房市缺工問題嚴重，讓集團交屋期至少拖了半年，入帳時間也拉長。

為落實蔡總統對住宅政策的承諾，讓年輕人住的起、住的好，台南市府積極推動公營住宅政策，協助辦理台南市老舊眷村、營區土地資產活化作業，前於2020年初陸續招商完成二空新村A區及精忠二村等二案，今接續辦理東區平實段2、3、5、6地號與仁德區二空新村B區軍方營眷改土地都市更新開發招商案，自2020年8月11日起公告公開閱覽，分別至8月24日、25日截止。

市府都發局莊德樑局長表示，東區平實段2、3、5、6地號營區都更招商案採「權利變換」方式開發，得標廠商完成都更後，可依照其投入的都市更新總成本取回等價的房地，剩餘的房地則交還給國產署，透過都更容積獎勵方式市府可取得至少300戶的公營住宅；仁德區二空新村都更招商案則採「附款式標售」方式開發，透過都更容積獎勵方式，由得標廠商協助提供區內公設開闢經費，市府也可取得至少60戶的公營住宅，以滿足公辦都更之公益性政策目標。此招商策略將可創造地區發展、公部門與投資者等多方共贏效益。

市府都發局指出，平實段2、3、5、6地號基地位於小東路、後甲二路、平實二街及憲兵隊所圍地區，現況為市地重劃完成之後可建築之素地，土地面積合計約為2.8公頃。本案基地座落於台南市東區與永康區之交界，且鄰近「南紡購物中心商圈」及「國賓商圈」兩大商圈，配合已開通之大灣交流道與區內交通轉運公共設施、中央百米景觀公園(平實公園)，具打造東台南副都心之潛力。二空新村B區基地位於台南市仁德區保仁路以南，土地附款式標售面積約為3.9公頃，土地使用分區皆為住宅區，基地範圍北側鄰近東區南台南站副都心，其周圍可發展之腹地極具有建構新興發展核心地區之條件。

本次兩軍方營眷改都市更新招商案於2020年8月11日正式公告公開閱覽招標文件草案，有關本招商文件草案之投標資格及各階段開標方式等詳細投標資訊與內容，敬請洽市府都發局及公共工程委員會政府電子採購網站詳閱，後續將隨即辦理正式公告公開招標，屆時歡迎各位業界先進踴躍投標，達到公私合作共創都市發展新機的目標。

房市哪裡熱，從數字看端倪。根據最新買賣移轉資料統計，2020年1到7月六都各行政區依舊以桃園市桃園區累計的買賣移轉量最多，不過台北市、新北市、台中市與高雄市等地的第一名熱區卻有變化。中信房屋研展室副理張漢超認為，交易熱區改變可以看出買方對區域利多的看法、信心與需求，從市場均衡發展的角度而言，熱區寶座的輪替也算是件好事。

中信房屋統計六都建物所有權買賣移轉資料，2020年1到7月行政區累計買賣交易量各都第一名分別是，台北市中山區、新北市新莊區、桃園市桃園區、台中市北屯區、台南市永康區、高雄市三民區，其中桃園市桃園區和台南市永康區與2019年相同，連年奪下該都第一名寶座，台北市中山區、台中市北屯區、高雄市三民區則是由2019年該都第二竄升至第一；至於2019年新北市第三名的新莊區，2020年不僅超越第二名板橋區，甚至把2019年第一名的淡水區擠落至第三名，箇中變化耐人尋味。

由各區域累積買賣移轉量來觀察，桃園區又為六都整體交易量最大的行政區，買賣移轉量亦占桃園全市整體26.54％，量體比重驚人。張漢超表示，桃園區房市長期以來交易穩定，過往買方多以自住自用為主，但2020年以來，投資型買方有增加的趨勢，區域內買氣得以更加穩固，因而也奠定該區交易比重占全市最大的佳績。


至於新北市的部分，受惠於輕軌通車與房產高CP值的話題，2019年淡水區交易人氣急速躍升，一舉奪下2019年新北市交易熱區第一名，2020年新莊區因有捷運環狀線開通的加持，交易表現反而更勝淡水。張漢超指出，以往新莊南北各有機場捷運和新莊捷運線，在捷運環狀線串連兩條路線後，捷運路網得以互通貫穿新莊，讓區域交通大大加分，頭前、副都心等重劃區也再次找回話題性，民眾對於不動產詢問度與買氣都大幅攀升。

張漢超分析，房地產交易熱區良性的輪動，有助於各區域間的平衡發展，因此各都熱區交易量的變化只要沒有出現巨幅的消長，其實都毋須擔心市場過熱的可能。

台灣房價高漲，政府為落實居住正義，在各縣市興建社會住宅，用較市價低的租金租給符合條件的國民。早年政府建了出售型的國民住宅，價錢同樣較親民，有網友提問國宅入手成本低，為何政府在20年前就停建了？
一名網友在PTT發文，他指政府過去常常推出售型的國宅，這種房子品質好、管理費低廉、公設比也不高，是許多資金不足首購族的首選。但台灣從1999年之後就不興建國宅了，後來改成出租式的社會住宅，但人民還是有住的需求，為什麼不再興建國宅？

網友表示：「國有地有限，蓋來賣只會被投資客買去炒房」、「有些人因國宅變暴發戶，圖利特定的人」、「人頭抽籤亂象多、投機風氣太盛」、「為什麼一定要買？租的房不能住嗎？只租不賣的社會住宅才能給真正需要的人」、「改成地上權或禁止出租轉售，這樣的國宅可行」。

為何1999年後停建國宅？是因從1976年開始為期14年的「國宅計畫」大量推動國宅興建，但由於資金運用困難、土地取得困難等因素，使國宅興建緩慢，數量不如預期、國宅政策與房屋市場供需無法配合、價格相較同等級昂貴等，導致1990年代國宅大量滯銷，社會抗議政府濫用社會資源，為了平息民怨，政府於1999年底停止興辦國民住宅。

華建在新團隊進駐，昨（13）日公告跟公司實質關係人林家宏取得在桃園青埔、龜山A7、機場捷運A10山鼻站等共約3,355坪土地，加速布局後，將全力衝刺業績。

今年華建在寶佳少東林家宏團隊入主後，公司營運定於一尊，6月底新任董事長、總經理職位分別由寶佳提名的董事人選鄭斯聰，以及鴻築建設董事長吳裕國擔任。

在新團隊進駐後，華建積極衝刺營運，昨天公告跟林家宏與自然人分別以3.16億元、4.99億元、8.75億元，相繼取得桃園青埔581.59坪地、龜山A7重劃區945.83坪地，以及機場捷運A10山鼻站周邊1827.03坪地，總計共砸16.9億元、拿下約3,355坪地。

華建指出，今明兩年公司因無新案完工入帳，營運將處空窗，不過在購入三筆土地後，接下來將積極規劃、推案，預計2022~2024年三大案將相繼完工，可望挹注營運。

華建表示，位於機場捷運A10山鼻站周邊的千坪土地時程較快，預計明年首季拿到建照後就同步銷售和開工，規劃2022年完工入帳。另外位青埔、A7重劃區兩大案也將在明年第2季前拿到建照後推出並同時開工；三大案將瞄準首購族，規劃低總價產品。

華建強調，今年4月推出總銷4.6億元的「大華榮芯」已完銷，預計明年底拿使照，2022年3、4月交屋、挹注公司營運。

苗栗縣政府招商引資創造3萬多個工作機會，也成功帶進買房人潮，有鑑於不肖業者恐擾亂市場機制，政府與民間合力打擊非法業者，避免房價哄抬。

苗栗縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長羅美蓮指出，苗栗慢活的生活步調以及浪漫台3線等度假休閒優勢，吸引許多人到苗栗置產享受退休生活，而近年廠商進駐與工業區林立，讓不少竹北、台中大甲工業區的科技新貴，選擇在苗栗買房。

苑裡透天厝價格翻倍

羅美蓮觀察，頭份竹南地區未來將有台積電進駐，以及五楊高架的延伸，房價抗跌，依照地段與都市計畫區域而定，1棟透天可賣到1000多萬元，若店面型可售至2000萬元，華廈、公寓則多以600萬到700萬元售出。

而苑裡地區因靠近台中大甲與銅鑼工業區，就業機會的增加帶動購屋需求，過去在苑裡500多萬元可成交的透天建築，現在可以賣到1000多萬元，雖房價提升不少，但仍比鄰近縣市房價較低，因此吸引不少新竹、台中民眾選擇到苗栗買房通勤。

購屋需求增加引來非法業者從中哄抬房價，羅美蓮指出，近期在大埔地區發現，1棟600萬元的透天被非法業者聲稱無收取服務費，並以700萬元售出，擾亂市場價格，並涉嫌逃漏稅謀取暴利，因此上任公會理事長以來加強取締非法，維護合法仲介的權益，避免出現嚴重炒房的現象。

去年接獲12件檢舉案

苗栗縣政府地政處指出，若查獲為非法業者可依照不動產經紀業管理條例開罰10萬元到30萬元，光去年就接獲12件檢舉，其中開罰8件，今年則有10件檢舉，目前正審理調查中。

地政處長陳錦珠說明，仲介業者需申請許可認證，若有非法業者將依法開罰，呼籲買房民眾務必認明仲介公司的營業許可標章，買屋才有保障。

軌道經濟是房地產的趨勢，隨著頂級辦公需求強勁，捷運商用大樓因交通機能完善、大樓新穎等特性，吸引企業搶著進駐設立據點，連帶帶動周邊商業活動群聚效益，也改變以往住宅居多的規劃，改向商場加辦公的複合建案開發，租金更是逐年增長。

信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產公司總經理柯宏安表示，隨著捷運路網越來越密集，台北市整體辦公商圈及零售市場都產生變化。觀察台北市捷運商用大樓中，如國泰置地廣場、潤泰松山車站大樓、聯邦佳佳大樓等，整體空間配比是以辦公為主，輔以零售商場的複合式商辦大樓，因交通樞紐便利性、加上大樓新穎，對企業進駐有很高吸引力，租金行情有明顯超過 10% 的漲幅。

其中，位於市政府捷運站的「國泰置地廣場」來說，從實價登錄揭露 2015 年最高租金每坪 3590 元，到 2019 年最高租金來到每坪 4569 元，四年期間漲幅約近 30%，進駐公司以外商、大型企業居多。

未來台北市陸續會有此類以商業使用為主的複合式大樓，例如台北車站 C1D1、捷運士林站、劍潭站等，以開發量體最大的 C1D1 來說，將規劃商場 + 旅館 + 頂級辦公的複合式雙塔，釋出辦公面積高達 5.6 萬坪，可望挑戰目前頂級大樓租金。

柯宏安表示，這種以大眾運輸樞紐、車站為核心，結合商場、辦公、飯店等產品業種規劃，進而成商業活動集中區域的 TOD 發展概念，已成為趨勢。

當捷運商用大樓朝向複合式辦公大樓開發，在低樓層設置商場，滿足樓上辦公大樓企業戶的商業機能、甚至休閒娛樂等消費需求，同時也服務捷運往來人潮需求，為商場快速帶來營業額，互補效益能創造雙贏，不只能受企業青睞進駐，也可帶動各商圈商業機能更加聚集。

　　8月13日，貝殼找房正式登陸紐交所，股票代碼為BEKE。貝殼找房IPO發行價定為20美元。此次IPO將發行1.06億股ADS。華興資本、高盛、摩根士丹利、中金公司等在此次交易中擔任承銷商。

　　招股書資訊顯示，騰訊、高瓴、紅杉、富達等均表示有意願以首次公開募股價格參與認購貝殼此次IPO。其中，騰訊認購至少2億美元的ADS，高瓴和紅杉則分別認購至少1億美元的ADS，富達基金及其相關實體意願認購至少4億美元的ADS。

　　貝殼找房於8月8日正式啟動美國首次公開發行的全球路演。融資金額將用於研發投入、拓展新房交易服務、發展多元化服務產品以及一般企業用途。2019年貝殼找房平臺成交總額(GTV)達2.13萬億元。截至2020年6月30日，貝殼平臺進駐了全國103個城市，連接了265個新經紀品牌的超過45.6萬經紀人和4.2萬家經紀門店，移動端月活達3900萬人。

　　華興資本指出，作為貝殼找房的長期資本市場合作夥伴，本次專案中，華興資本擔任主承銷商為貝殼引入大量優質的長倉、對沖基金投資人。

近日，市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%； 紅線2：淨負債率大於100%； 紅線3：現金短債比小於1倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過15%。

具體的指標計算方法如下：

紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率 =（總負債-預收）/（總資產-預收）

紅線2指標：淨負債率 =（有息負債-貨幣資金）/股東權益合計

紅線3指標：現金短債比 = 非受限現金 /短期債務

此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量淨額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

為此，記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體檔。有券商投行部人士稱：“地產融資的政策一向這樣，也有可能是視窗指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。”

不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。

也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠杆率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。

在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。

今年7月份，房企融資創新高。資料顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。

與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市“輸血”行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏“數罪並罰”的百萬元級罰單。

比如，平安銀行北京分行因涉及“採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定”等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因“同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發”等10余項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。

銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營捲土重來。

上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？

鼎諾投資根據wind資料，統計了全市場有2019年報資料的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了“歸母淨負債率”指標，歸母淨負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為： 歸母淨負債率 =（有息負債-貨幣資金+少數股東權益）/歸母權益。

　　深圳成外來人口購房占比最多的城市：八成房源被外地客戶買走

　　自2017年以來，城市之間的人才爭奪戰進行的如火如荼，尤其是今年各地人才政策發佈呈現“井噴”之勢，截至6月上旬已有百餘城發佈了人才政策，且其中超過80城發佈的政策涉及購房補貼。而吸引人只是第一步，留下人才是城市的終極目的，哪些城市能夠真正留住人呢？人口長期遷徙定居的趨勢是怎樣的？

　　近日，貝殼研究院根據2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例，經標準化處理後，得到“移民”指數（指數越高，說明外來購房客戶占比越高），用以比較不同城市新定居居民的特點。

分城市看，深圳、東莞、廈門的移民指數分別居一線、新一線、二線城市首位。其中，深圳憑藉大灣區規劃利好、經濟發展活力強、相對寬鬆的落戶條件等優勢，對人口表現出強大吸引力，2019年常住人口與戶籍人口比值達到2.72，成為外來人口購房占比最多的城市，近八成的成交房源被外地客戶買走了。

　　而東莞承接深圳產業外溢，製造業較為發達，外來流入人口大，2019年常住人口戶籍比達到3.37，在樣本城市中居於首位。廈門作為旅遊型城市，吸引大量省內客戶前來購房。

　　值得注意的是，一線城市中北京和上海常住戶籍比並不低，但是移民指數排名相對靠後。與新一線城市相比，北京、上海居住負擔與落戶門檻高，外來客戶購房較為困難。

　　貝殼找房公佈的資料顯示，都市圈核心城市佔據絕對優勢，對外地人口具有高能吸納能力。深圳、北京、上海作為粵港澳、京津冀、長三角三大城市群的核心城市，對省（市）外的人口虹吸效應大，購房人群中外地客戶占比較高，尤其是深圳，近八成的成交房源被外地客戶買走了。

　　核心城市外溢，周邊城市強勢崛起，吸引人口遷入的勢力範圍外擴。毗鄰於都市圈核心城市，杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市憑藉獨特優勢承接外溢的產業與人口，對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴張。其中，杭州的購房人群中，省外購房客戶已經撐起了半邊天，占比達到53%，主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業。

　　同時，省會光環效應也較為顯著，鄭州、合肥等城市對省內客群具有更強吸引力。得益於省會中心城市戰略地位、人才優惠政策等優勢，中西部省份可謂是舉全省之力重點發展省會城市，鄭州、合肥、長沙、武漢、成都等城市對省內人口表現出強大的虹吸效應，省內購房客群占比達到八成以上，省內非本地購房人群占比也超過五成。以鄭州為例，作為人口大省河南的省會，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內購房客戶占比達到93.4%，也即是每10個購房客戶中，至少有9個都是河南老鄉。

　　相較於其他城市群，粵港澳大灣區重點城市並非“一極獨大”，而是呈現多極化趨勢發展，深圳、廣州、東莞、佛山、珠海等城市均對外來人口表現出較大的吸引力，成為人口遷徙定居的重要目的地。

　　同為灣區內城市，五個重點城市購房客戶來源表現出不一樣的特質。廣佛對省內人口的吸引力更強，購房客群中省內客戶均超五成；珠海次之，省內客戶占比超四成。而深莞省內購房尚未超過三成。與同為一線城市的深圳相比，廣州平均不超3萬的房價對購房客戶更為友好；佛山不超過1.5萬的房價，在灣區重點城市中屬於房價窪地。

　　具體從城市來源看，廣州、佛山、珠海對省內人口的吸納呈現較為類似的勢力範圍，購房客戶來源地TOP15中基本上被省內地級市所承包。深圳和東莞省內購房客群略有差別，深圳新定居居民中多以潮汕民系為主，而東莞省內購房客群中廣府民系占比較高。

值得注意的是，廣州人喜歡去佛山買房，佛山購房客群中除本城市戶籍居民外，廣州人占比最高，為5.1%，這主要是因為隨著廣佛一體化的推進，地鐵軌道交通拉近了廣佛之間的時空距離，且佛山的房價僅為廣州的一半左右。

　　此外，貝殼研究院資料顯示，湖南、湖北、江西、河南正成為粵港澳大灣區重點城市新定居居民的輸送大省，其中深圳購房客群中來自這四個省份的客戶占比為41.6%，東莞購房客戶中占比45.1%。不可忽視的是，空間上的距離始終無法阻擋人們到灣區買房置業的決心，其餘省份居民同樣佔據一席之地，其中黑龍江人跨越3000多公里前往灣區購房，且所占比例並不低。

　　貝殼研究院認為，當前的粵港澳大灣區已成為中國最具移民活力的城市群，灣內重點城市對省內外人口具有較大的吸引力。都市圈核心城市如北京、上海等，仍然佔據絕對的人口吸納優勢；都市圈周邊城市如杭州、天津承接產業和人口外溢，吸引人口的勢力範圍向省外擴張；中西部省會城市如鄭州、武漢等，新定居居民以省內客戶占主導。未來經濟發展不再是單個城市之間的比拼，而是承載區域發展的“圈群”之間的PK，都市圈應加強內部融合，由點到面，打造出區域協同、高品質發展的空間格局。

報告期內，集團錄得收益約65.51億港元，同比下降約12.77%；股東應占溢利約10.29億港元，同比下降88.53%。

財經網訊 8月13日，太古地產公佈2020年中期業績。

報告期內，集團錄得收益約65.51億港元，同比下降約12.77%；股東應占溢利約10.29億港元，同比下降88.53%。每股盈利0.18港元；每股中期息0.3港元。

太古地產在半年報中表示，2020年上半年，來自物業投資的經常性基本溢利輕微上升，主要由於營運成本及財務支出減少。而租金收入總額下跌4%至61.01億港元，這主要反映香港及中國內地零售物業租金收入下降，原因為2019冠狀病毒病疫情引致零售銷售額減少以及所提供的租金支援。此外毛利率略有改善，反映中國內地營運成本下降。

酒店業務方面，由於入住率和收入均受到2019冠狀病毒病疫情的嚴重衝擊，太古地產酒店業務在2020年上半年錄得虧損，而2019年上半年則為盈利。

報告期內集團財務支出淨額為1.33億港元，去年同期為3.23億港元。財報顯示該下降反映香港的借款淨額減少、借款成本下降以及美國一項非控股權益擁有者的認沽期權的公平值下降。計入投資物業的相關遞延稅項後，集團於報告期內的應占投資物業估值虧損淨額為27.15億港元，而去年同期收益淨額為35.69億港元。

截至2020年6月30日，太古地產債務淨額為169.86億港元，資本淨負債比率由2019年12月31日的5.3%上升至5.9%。派發股息及繳付稅款令債務淨額上升，但部分被來自營運的現金所抵銷。報告期末，集團現金及未動用已承擔融資合共為204.79億港元，而於去年底則為250.68億港元。

　　全國人大常委會會議１１日表決通過了城市維護建設稅法、契稅法，進一步推進中國「稅收法定」進程。《契稅法》將於明年９月１日起施行，取代１９９７年７月７日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，契稅是房產交易中佔比較大的稅種，故對交易層面有較大影響，而課稅稅率並沒有變化，提醒市場不用過度解讀。

　　盧文曦指，中國現時執行的是９７年的契稅暫行條例，稅率是３－５％。但是各個城市之間有不同的補貼政策，例如上海對於首套房給予契稅１﹒５％的政策補貼，所以實際繳納只要１﹒５％。對於首次購買９０平方米以內普通住房的契稅是１％，也就是說地方政府補貼了２％。這次《契稅法》的表述來看，稅率依舊是３－５％。

　　盧文曦預料，明年購買首套房仍將有補貼，各地方還是極大可能保留當前的補貼措施。他指，從以往慣例來看，會維持市場穩定，預計不用多久，地方補貼措施會公布。其次，當前樓市處於敏感時期，如果稅率出現較大幅度變動，不利於樓市穩定運行，而剛需是組成樓市運行的基石，更何況今年和明年經濟運行有壓力，房地產更要維持穩定。

太古地產（01972）上半年純利10.29億元，按年倒退88.53%；撇除投資物業估值變動後，基本溢利則為37.53億元，下跌79.83%，主要因缺乏去年同期出售香港投資物業所得的可觀溢利。

盈利挫89% 微增派息

倘不計及去年出售物業收益，經常性基本溢利則僅跌8.57%，表現穩健。期內每股盈利0.18元，並增加派息，第一次中期息由去年同期的每股0.29元升至每股0.3元。

行政總裁白德利表示，逐步增加派息是既定政策，中期股息上升，反映管理層對業務表現有信心，預計中港業務均會有新增長。惟他料下半年業績表現不會較上半年明顯改善，因市況未有反彈跡象。

期內，太地總收入65.51億元，按年減少12.77%。其中，物業投資佔61.47億元，跌4.13%；物業買賣佔1.3億元，銳減66.84%；酒店收入2.74億元，急挫61.19%。

白德利認為，香港零售及酒店業依賴外來旅客，難言下半年會復甦；對上半年香港寫字樓業務表現滿意，但下半年需求偏軟，反映經濟市道疲弱。在香港的寫字樓租約中，下半年只有小部分到期；太古坊及太古廣場寫字樓出租率仍較高，對香港中長期寫字樓市況仍感到樂觀。

他續稱，內地市場上半年復甦趨勢強勁，料下半年可持續，但預期下半年北京、廣州及上海寫字樓樓面的需求疲弱，將會對寫字樓租金構成壓力，預計空置率亦會上升。

白德利對整體地產業務仍充滿信心，手頭上三四個住宅新項目將於未來三四年體現，包括下半年推出的首個新加坡項目及明年推出的印尼雅加達項目。此外，太古地產去年8月向零售租戶提供租金支援至今，下半年仍會繼續相關支援。

華人置業（00127）公布截至6月底止中期業績，股東應佔溢利7.86億元，按年下跌6.98%，如撇除主要非現金項目虧損淨額4.61億元，核心溢利12.47億元，增長3.62%。每股盈利0.412元；維持派中期息每股1仙。期內收入2.23億元，減少17.49%，主要由於英國投資物業一位主要租戶於期內退租，拖累租金收入總額減少19.21%。

華置表示，未來環球經濟增長應難以迅速反彈，該公司將密切注視潛在的政治局勢及本地疫情狀況，在作出任何投資決定時審時度勢，並會在低息環境下把握投資機遇。期內，證券投資及財資產品確認的收益為10.63億元，減少7.2%；其中包括上市股本投資收益13.33億元，以及通過損益以反映公平值的投資及財資產品虧損2.7億元。

出售上市投資的已變現收益300萬元；出售債券的已變現虧損3.6億元，主要包括內房債券的已變現虧損5920萬元及海外金融機構行業債券已變現損失2.57億元；結構性產品已變現虧損120萬元。

內地學生絕跡 業主削價求客

新冠肺炎疫情爆發，扭轉本港樓市生態，過去曾獲出手豪爽內地學生高價搶租而成為「皇帝女」的屋苑，現因內地生租客銷聲匿跡而「跌回凡間」，眼見市場租盤大增令競爭加劇，個別業主不惜瘋狂減價，務求盡快租出單位。高峰時內地生租客佔比約一半的沙田第一城，屋苑本月以來租務成交全由本地客支撐，平均呎租亦插穿40元關口，較去年8月全月平均呎租急瀉12.6%，當中一個2房單位月租剛更被狠劈至9000元租出，創屋苑約4年新低。

疫情肆虐，內地生來港升學計劃受阻，令多個屋苑租客客源大幅萎縮。中原地產營業經理侯惠良說，沙田第一城40座高層A室，實用面積284方呎2房戶，業主以每月1.15萬元招租，但見後市陰霾密布，內地生來港租樓需求減少，狠心劈租求客，剛勁減至9000元租出，呎租31.7元，不但較該單位2018年對上一份租約1.3萬元月租，急跌4000元或30.8%，更創該屋苑自2016年4月後月租新低。

盤源50個 呎租挫至38.2元

促成該宗成交的中原地產鄭應強透露，今次單位已交吉，業主開價屬市價，但因單位「吉咗真係好想快啲租出」，見有本地客洽租，數天內不惜勁劈21.7%租出，惟鄭應強稱有關成交是個別例子。

美聯物業首席助理聯席董事黃錦瀚坦言，是次租金「平到唔合理」，相信屬個別成交，對整體租賃市場衝擊不大，但近期內地生租客減少，確實對沙田區租金構成壓力。以沙田第一城為例，去年6月社會運動爆發後，內地生承租個案已開始走下坡，由2018年8月佔屋苑整體租賃約三成，跌至去年8月僅兩成；今年在疫情衝擊下，本月有關個案更插水至零宗，「用絕跡嚟形容都唔誇張」。

事實上，內地生過往不時以高價搶租，成為不少屋苑租金爆升的原因之一，但隨着近年內地學生承租個案減少，部分屋苑租金已出現疲態。以沙田第一城為例，據代理提供資料，2018年8月平均呎租高達44.9元，但去年8月內地生承租比例降至兩成，當月平均呎租相應跌至43.7元；目前內地生承租已絕跡，今年8月平均呎租更挫至38.2元，較去年8月全月平均呎租再挫12.6%。

黃錦瀚直言，內地生減少亦重擊沙田第一城的租賃需求，令租盤盤源大增，「（沙田第一城）以前去到7、8月份基本上係缺盤」，但目前竟有多達約50個單位待租，為近年同期最多，單是鎖匙盤已有約40個，較去年同期約10個鎖匙盤激增3倍。

分租房業主還原單位

另一方面，分租房單位更完全失去市場，「得返本地人，揀都會揀完整單位」，所以已有個別業主索性把分租房單位還原招租。

其他內地生過往為承租主力的區份，近來亦出現冧租情況。世紀21奇豐經理黎樹森透露，曾作為內地生租樓天堂的粉嶺，因本港爆發疫情導致不少內地生打消來港念頭，令上月及本月內地生佔區內租賃交投比例縮至僅約10%，較去年同期35%佔比大降。

重災區粉嶺冧租

他稱，內地生近乎絕跡，「令區內唔少單位租唔出」。以粉嶺區牽晴間、花都廣場等5個主要屋苑租盤量為例，現時急增至126個，匙盤約50個，比去年同期10個飆升4倍，部分屋苑租金因而受挫。例如牽晴間8座低層E室，實用面積385方呎2房戶，業主開價每月1.15萬元，因不想繼續丟空單位，減至1.05萬元租出，呎租27.3元，較日前11座低層E室同類單位月租1.2萬元，短時間急挫1500元或12.5%，重返今年4月水平。

樓市存在隱憂，有意減磅的業主與日俱增，薄扶林貝沙灣有早年入市的長情客毅然把手持的2伙全數放售，部署離場，其中一個全海景3房戶，放盤三天即勁劈至3700萬元連車位售出，較上月同類單位造價賣平近一成。

中原地產分行經理高鵬表示，貝沙灣1期6座高層A室3房單位，實用面積1365方呎，享全海景，原業主早於2004年斥資1260萬元買入，本周初突以4100萬元連車位推出放售，基於睇淡後市，放售僅3天即速減至3700萬元離場，呎價27106元，賬面賺2440萬元或1.9倍。

3700萬易手 一個月賣平9%

據了解，貝沙灣2期6座中層A室全海景3房戶，面積相同，上月中連車位以4065萬元易主，即是次單位售價較之短短一個月回落365萬元或9%。

高鵬透露，該業主目前尚持有1期6座一個高層A室同類3房戶，早於2009年以1280萬元買入，惟目前亦選擇放售，不連車位開價3900萬元。

海怡逾400放盤 創疫情頂

鴨脷洲海怡半島再度爆發肺疫確診個案，小業主離場意欲大增。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，該屋苑目前放盤量高見402個，屬約一年最多，相對本港爆發首波及第二波新冠肺炎疫情時的放盤量各330個及360個再次增加，當中為數不少屬有意減磅的業主，如1座高層A室及B室相連戶，實用面積共1260方呎，原業主2011年斥共1438萬元購入，首波及第二波疫情爆發時均無意沽貨，惟至本月初原業主突因「睇唔通後市」選擇以2300萬元放售，剛剛更削至2000萬元易主，呎價15873元，較市價賣平約兩成，但對比較當年入市價仍高562萬元或39.1%。

新界方面，美聯物業首席高級營業經理黃家樂透露，馬鞍山迎海．星灣御17座高層D室2房戶，實用面積499方呎，原業主屬收租客，為減磅不惜降價至786.5萬元沽出，呎價15762元，較同類單位造價約半個月下降23.5萬元或2.9%。原業主2015年斥704.342萬元購入，賬面升值82.158萬元或11.7%。

業主9000元租出 減幅22%

大量新盤於租務旺季入伙，加上缺乏內地生租樓支持，二手屋苑租金受壓，沙田第一城2房單位以9,000元租出，重回4年前低位。

中原地產分區營業經理侯惠良表示，暑假原本為租賃旺季，但近期疫情肆虐，不少內地生來港升學計劃受影響，租盤紛紛減價，租金有下調走勢。沙田第一城8月暫錄約15宗租賃成交，其中40座中層A室，實用面積284平方呎，兩房間隔，原本以11,500元放租，業主見後市不明朗因素較多，近期亦少有內地生來港租樓，決定減價以加快租出單位，議價後以9,000元租出，呎租31.7元，減幅達22%，屬2016年4月後之新低價。

據了解，原業主則於1992年以121萬元購入單位，租金回報仍有8.9厘。不過，若同類單位市價510萬元計，市值租金回報約2.1厘。

屯門麗寶大廈低層 租7500

其次，屯門弦海短期收樓入伙，提供不少月租1萬元以納米租盤，拖低同區舊樓租金。美聯區域聯席董事梁浩文透露，屯門清河坊麗寶大廈低層A室，實用面積239平方呎，業主原本叫價8,500元放盤，議價後以7,500元租出，減幅逾1成。梁氏指，同區多幢單幢舊樓月租紛紛調低至8,000元以下。

另一方面，美聯「租金走勢圖」7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.27元，按月續升約0.8%，連升兩個月，累積上升約1.9%，並創5個月新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然7月份租金創5個月新高，但以今年首7個月累計仍跌約3.4%。隨着第三波疫情爆發，樓價輕微調整，料租金升勢或會有所放慢。