資金回流　麗格、寶璽天睿交易飆新高

近期實價登錄揭露多筆台中市7期指標豪宅的交易案，且不少皆屬億元級行情，如「寶璽天睿」今年5月有2筆逾億元的交易紀錄，各位13、25樓戶，買主皆為台中本地富豪；「麗格」也出現1筆2016年預售時的1.52億元交易紀錄，位30、31樓中樓戶，為手搖飲女王、「50嵐」中區董座馬雅芬買入，成為該社區單、總價最高紀錄。

市場游資充沛，挹注頂級豪宅買氣。市場傳言50嵐中區董座馬雅芬購買台中市7期重劃區的大陸建設豪宅「麗格」，該筆交易紀錄終於在近期實價揭露，資料顯示，交易時間為2016年預售時，30、31樓中樓戶總坪數218.54坪，包含3車位，總價1.52億元，拆算單價73.9萬元，為該社區單、總價最高。

50嵐中區董座買入
買方是英屬維京群島商冠盈投資控股，負責人即為馬雅芬，也是50嵐台南創辦人馬瑞東的妹妹。馬雅芬除管理中區50嵐外，還創立海外市場的KOI The品牌，也是主攻珍奶手搖飲，另還持有雅嵐公司等，共9間公司行號，資本額500~3500萬元不等，身家相當不凡。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，「麗格」於今年1月完工交屋，高樓層穩居6字頭行情，由於30樓為高樓層，又是樓中樓戶型，特殊性高，故能創下該社區新高單價。

實價也揭露「寶璽天睿」今年5月有2筆億級交易紀錄，分別為13樓、25樓戶，總價各為1.19億、1.22億元，單價分別為67.5、68.2萬元。該社區目前所累積揭露的實價紀錄，每戶總價均破億元，每坪價格落在60.92至82.75萬元之間。寶璽建設總經理周白琇表示，「銷售率已逾6成，每坪均價為67.2萬元，其中一次購買2戶的買家便有4組，以傳產老闆居多，另外有1組以近5億元買進3戶。」

平均單價約68萬元
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，「寶璽天睿」周邊中古豪宅平均單價多數在3、4字頭，該案緊鄰市政公園，有大片綠地景觀，平均交易單價約68萬元，近年台中市豪宅市場受到資金回流帶動，買方對高價位產品接受度提高，位於指標地段的豪宅更是備受青睞。

受惠台商回流台灣，高總價市場近期屢創亮點交易，台中豪宅市場也風起雲湧，張旭嵐補充，「寶璽天睿」頂樓戶今年也創下每坪82.1萬元的高價，總價更高達2.46億元，不亞於台北豪宅價格，這也凸顯了市場資金豐沛，估計台中豪宅市場仍有不錯表現。

桃園新興重劃區崛起，三大重劃區中路、青埔、小檜土地行情近二年漲幅分別達37％、53％、44％，青埔、小檜溪隨著土地價漲，新案價格已站上4字頭，中路近年也有多筆億級土地交易，支撐房價補漲態勢強勁。

根據實價登錄統計，桃園中路、青埔、小檜溪三大重劃區自2018年以來年來交易價格變化，中路重劃區今年上半年土地均價達每坪90.8萬元，二年來漲幅36.9％；桃園青埔高鐵特區均價每坪74.7萬元、二年漲幅51.2％；小檜溪重劃區均價則高達每坪96.4萬元、二年漲幅44.1％。

房仲業者指出，土地市場反映房價表現，青埔地區前波推案量集中高鐵站周邊，過去價格一度跌破3字頭；近年大型商業設施陸續進駐，帶動房市成長，近期指標案「冠德青璞匯」、「日勝新京站」成交價已站上4字頭，新案「威均晶鑽」、「京懋敦和」等開價皆破每坪40萬大關。

小檜溪重劃區緊鄰藝文、中正、站前、大有商圈，生活機能完善，吸引國泰、亞昕、遠雄等建商搶地激烈，拉抬土地價格逼近百萬；今年「檜樂集」、「遠雄青溪」、「亞昕向陽」、「國泰川青」等大案齊發，每坪開價也從去年的3字頭，來到4字頭。

中路則以中路一段最火熱，自2014年來揭露多達52筆億級交易，包括中悦、國泰、京澄接連插旗，形成新興「富人區」。中悦設機構業務部經理邱淳惠表示，中路特區規劃純住宅區、具高綠覆率優勢，居住品質高，且往返機場、高鐵便捷，近期躍成雙北高端客、台商及在地退休大戶置產首選。

此外，目前區域指標豪宅「中悦美樹花園」成交均價為39萬元，為三大重劃區區中性價比最高，加上正處開發階段，未來房價補漲有撐，有望成桃園房市黑馬。

高雄房市動能無虞，但目前購屋主力26歲到50歲的人口，未來15年將大減26.5％，因此，房市專家提醒建商，未來推案時，考量購屋人口減少導致的產品改變，將是另一個重要課題。

高雄市不動產開發公會31日舉行2020房屋市場研討會，邀請曜群廣告總經理邵泓、以及龍悅廣告協理吳季濃，分別就「2020高雄房地市場報告」、以及「高雄樓市用數據測未來」為題，對會員建商發表專題演講。

邵泓表示，26歲到50歲的人口是房市的購屋主力，很不幸的是，台灣這個年齡層的人口數，將從2010年到2035年之間，大幅減少26.5％；而51歲到60歲的人口數，則將上升16.5％，代表只需小坪數的獨居人口，將越來越多。

邵泓表示，這一減一增，顯示未來的房市購屋主力族群，將產生很大的變化，因此，為了滿足市場的需求，建商推案時的產品規劃，應要重新思考。

吳季濃定調今年迄今的高雄房市，屬於「房市回春，迎向萬花齊放時代」，因台灣疫情控制得宜，高雄第二季反彈之後，各區都開出紅盤，但買盤引爆的同時，因國內經濟成長面臨下修壓力以及營建成本上揚，導致房價居高不下。

吳季濃指出，近年來，由於建商已無太多的成屋可供銷售，因此，建商為了搶市，大推預售，使得預售屋的數量一路竄升，2018年1到7月約14,885戶，2019年同期增至18,754戶，2020年同期更達28,682戶，年增達53％，預售量增加，代表房市景氣屬近年最熱絡的一年。

吳季濃認為，由於建商仍然看好未來房市，將會積極購地，並續推預售案，消費者的購屋習性，也將從成屋市場的喜好，轉向付款時間較充裕、較彈性的預售屋，整體而言，房市尚未看到反轉訊號，未來如無政策干擾，可望持續走旺。

房市超旺！即使8月步入民俗月淡季，但房市買氣延續疫後出量熱絡表現，第三季買氣遠強於傳統旺季的第二季情形更是往年少見，多家房仲業8月交易量均為今年單月最佳，較去年同期普遍成長33~58％。

今年2~5月房市交易低迷，不過自5月底起回溫，遞延買盤大舉出籠，使房仲業者6~8月交易逐月增溫。根據五大房仲業者自結8月門市交易量顯示，與房市爆量演出的7月相較，普遍波動在一成以內，永慶房產集團、住商機構、台灣房屋等業者8月全台門市交易量，均是今年單月新高。

房仲業者觀察，這波房市買氣以首購及一般換屋自住買盤為主，不過長期投資、置產比重也有增加的趨勢，顯示全球貨幣寬鬆下，提高民眾長期置產的意願，台商回流也帶動近期台商購屋的比例攀高。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，目前自住買盤約占市場交易六至七成，但長期投資、置產比重也有增加的趨勢，近期回到二成左右的水準，今夏因沒有颱風攪局，民眾積極看屋，8月詢價、付斡意願均較7月成長，買賣雙方價格認知逐漸達成共識，有助於成交。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，過去幾年觀望的遞延買盤持續回籠，疫情也讓民眾留在國內有多點時間處理買賣屋的相關事宜，雖然8月正值民俗月，但房市交易並未轉淡，台北市首購與一般換屋的自住型買氣穩定，新北市因為較受自住客歡迎的標準型產品去化加快，導致短期待售物件減少，交易量較上月略減。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這波房市買盤除了首購及換屋族為大宗之外，台商也占了15％以上的交易，來到歷史新高，不過買氣增溫導致屋主出現惜售心態，讓價幅度減小，一般自住族群無力追高，後續市場表現能否維持這幾個月力道，值得觀察。

適逢民俗月，8月中古屋交易卻不淡，根據各大商仲業者統計數據顯示，全台8月中古屋交易量，較去年同期呈現有感增加，以信義房屋統計自家銷售概況為例，8月中古屋交易量年增逾三成，堪稱淡季卻轉旺。


信義（9940）、永慶、台灣、中信、住商等各大商仲業者統計顯示，8月中古屋確實淡季不淡，同步呈現年增格局。信義統計數字顯示，雖7月中古屋交易大爆發、基期較高，但8月交易量僅月減8%，卻年增33%，由於8月中旬進入華人買房禁忌的民俗月，有此交易表現，確實令人意外。

房仲業者認為，今年淡季維持交易熱度，主要包括遞延的買盤持續回籠，雖在民俗月仍有如此買氣，顯示買盤將有延續性。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第2季以來的買盤復甦，一方面受到全球貨幣寬鬆救市與低利盛行刺激，另一方面則是過去三到四年的觀望遞延買盤回籠，讓市場買氣持續復甦，加上今年並未受到民眾出國與颱風干擾，因此交易狀況呈現淡季不淡的表現。

六都交易統計顯示，相較上個月表現台北市月增近一成最多，台中市則略增3%，其餘包括新北市、桃園市、台南市則月減10%~15%左右，高雄市則月減34%最多。

但若與去年同期相較，台中市年增49%最多，台北市以年增43%居次，新北市年增36%，桃園市與台南市年增三成，僅高雄市年減7%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，今年沒有颱風攪局加上普遍民眾認為下半年是購屋好時機，因此積極看屋、詢價。

根據永慶內部統計，8月看屋量較7月大幅成長二成以上，而出價、付斡旋金意願也較7月增加，買賣雙方價格認知逐漸達成共識，有助於成交，讓8月房市交易熱度增溫，尤其是雙北地區，8月表現是今年以來單月最佳。

房市交易量數月加溫，中信房屋總經理張世宗表示，以目前的財經局勢來看，房貸利率仍在低檔、市場資金未見消退，房市基本盤仍在，成交量與價格並無反轉疑慮，後續走勢仍屬穩中透強。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡也認為，隨著疫情逐漸趨緩，加上熱錢湧現，低利環境讓自用及資產布局的需求仍大，建議買方可以積極看屋及出價，商用不動產近期熱度高，也必須注意供需走勢及物件條件，以避免買到貴到。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘表示，以往七期豪宅以在地客為主，近期北部豪客看屋的比例相比去年同期，大增約六成，幾乎鎖定在新市政中心的大型綠地周圍，尤其偏愛國際大師設計的頂級產品。

其中指標案「大陸宝格」、「寶璽天睿」、「國泰層峰」等案，近來都傳出不少一次購入兩戶以上的案例，可看出台中已成為北部資金匯聚的重要據點，未來發展備受期待。

黃權銘表示，美中貿易戰白熱化，布局全球的製造業、科技業積極將產能移回台灣，國人資金大量回流，加上全球QE，利率頻創歷史新低，迫使金字塔頂端的富豪、企業主進行資產重新布局，其中台中房價相對低，尤其受到青睞。

看好此一趨勢，不少北部開發商南下搶地，興富發即以每坪350萬元天價購入的市政北七路、惠中路口角地；中悅建設也以總價26.78億元，換算單坪255萬元購入的千坪素地，顯示北部開發商對具開發潛力的稀有土地毫不手軟。

市調統計指出，台中土建融案的案量，截至八月，占指標大行案量4分之1以上，為全國最亮眼地區。以不動產放款龍頭土銀為例，實際放款額度約4,300億元，台中就佔1,100億元，相較新北約670億的，多出64%，相比台北350億元，更多出3倍以上。

業界人士分析，北部精華區土地難求，且都逼近天價，使開發商望之卻步，目光紛紛轉向台中，預料台中房市仍會持續升溫。

桃園部分地方人士憂心桃園機場第三跑道計畫期程可能影響居民搬遷權益，交通部民用航空局今天強調，「先建後遷」是航空城計畫與第三跑道闢建計畫的大前提，相關規劃會同步進行，但絕對會在「先建後遷」的原則下辦理。

民航局表示，「先建後遷」為桃園航空城計畫安置主軸，目前規劃於2024年完成地上物搬遷，中央與地方都以協助民眾安置搬遷為前提，民航局與桃園市政府一定會在兼顧民眾居住權及提升國家競爭力前提下，於用地取得作業階段，給予民眾合理搬遷時間。

航空城計畫包括民航局負責辦理的機場園區特定區與桃園市府辦理之附近地區特定區，桃機第三跑道亦在此範圍內。民航局表示，部分地區因需配合計畫內優先工程必須先搬遷，目前規劃於2021年10月完成搬遷，其餘用地一定會落實先建後遷，在此原則下完成用地取得，才會辦理後續工程。

為儘早達成「先建後遷」目標，民航局指出，已經於2020年7月協調桃園市府代辦機場園區安置住宅興建事宜，預計2024年3月完工，提供居民入住。

有關拆遷獎勵措施與安置方式，民航局表示，將與桃園市政府研商，原則上，兩區將採一致作法。而部分民眾訴求「先建後遷」與「自願先遷」雙軌並行，民航局與桃園市府將繼續研議，以貼近民眾需求為目標。

民航局表示，各項用地取得作業積極進行期間，桃機第三跑道工程相關規劃也均同步進行中，桃機公司規劃設計等先期作業，並提報建設計畫，未來建設期間是否有所調整，均視「先建後遷」原則下辦理的用地取得進度而定，政府會妥適規劃推動。

新北市政府近年積極推動都市計劃與都市更新，淡水為重點推動區域之一，像是淡海輕軌興建、沙崙園區的招商與規劃…等；而大家知道嗎？淡水有個「滬尾藝文休閒園區」，為財政部國產署與新北市政府合作順利的招商案例之一，國產署提供2.02公頃（約6,100坪）遊憩區土地，新北市府則負責招商及引進休閒遊憩設施，創造經濟效益、工作機會，並達成多贏局面。

新北市政府積極規劃淡海輕軌，路網分二期興建，第一期包括已經通車的綠山線紅樹林站至崁頂站，以及藍海線淡水漁人碼頭站到台北海洋大學站；第二期則為藍海線淡水站至淡水漁人碼頭站。其中第二期工程近日決定朝「河岸路線」行駛來推動，並須再報給中央審查核定；而淡水漁人碼頭站到台北海洋大學站工程則預計今年底通車。

新北市府希望透過便捷的捷運輕軌運輸，以及淡江大橋計劃期程預計4年後（2024年）完工，加上今年初已通過環評大會的淡北道路工程，希望更便利的交通往結合淡水的在地特色、景觀、人文與歷史，來推動地方發展。

滬尾藝文休閒園區為新北市府與國產署合作，不但招商順利也引進包括文創、藝術市集、設計旅館等多元設施，並結合知名酒店、商場、花園綠地、美食餐飲，以及在地景觀、歷史與人文，打造出多元的休閒園區。

新北市經濟發展局表示，滬尾藝文休閒園區估計可創造總收益10.58億元、吸引民間投資7.28億元，並可提供474個就業機會，為國內外旅觀增添值得去的吸睛景點，創造中央與地方、投資者及消費者多贏局面。

新北市與國產署合作案多達14 件，居全國之冠，預估可吸引民間投資279.5億元、創造137.98 億元總收益，可提供8,524個就業機會，並已順利完成「林口三井outlet」、「樹林秀泰影城」、「滬尾藝文休閒園區」、「林口機一A、B、C、D」開發案。近期新北市府將推出「八里龍形市場」、「淡水望高樓文創區及停車場」、「汐止長安乙種工業區」合作開發案，且另有4處國有土地正在洽商合作細節。

全球仍身陷新冠肺炎衝擊之下，不過台灣防疫控制得宜，在疫情趨緩後，房地產具有的保值效益被突顯，加上利率持續探底、美中衝突加深加速台商資回流推波助瀾，房市重新回到投資市場的焦點，資金狂潮紛紛湧進精華地段、具收益或增值效益、擁有特殊性、稀有性的產品，保值效應帶動一波置產熱潮。

匯泰機構近期在中山區建國北路、長春路口角地推出「匯泰鴻」，吸引不少置產客進駐，由於地段特殊，不少買家都是希望能在市中心、交通便利處有個能夠擺放或展示收藏品、休憇或招待友人的空間，資金潮下多金貴客出籠，加速了精品小宅的銷售，推出二個多月來已有六成銷售率。

台北市中山區以松江路劃分東西兩側，西側的中山北路早期為官道，屬於第一代實業家青睞的區塊；而松江路東側近年來在各大企業、壽險公司及開發商加碼進駐下，如台北學苑舊址興建中壽總部大樓、台塑總部大樓都更重建、富邦入手王朝飯店等，至少有十個以上大型都更開發林立，帶動中山區商圈發展向東位移。

未來在東區翻轉下，預計近 14 個都更案推動，總金額約 2800 億，預料將提供上萬個就業機會，在台商回流、外資投台、辦公都更、以及企業總部再造的條件下，具有自用或置產效益的精華地區房產特別吸啨。建國南北路串聯中山高及北二高，是台北市南北交通的核心樞紐，不少買主看好建國北、長春路口，位處東區 2800 億開發中心的交通便利與地段價值，匯泰鴻勢必成為最受矚目的核心指標建案。

「匯泰鴻」基地位於建國北路、長春路角地，面大同高中永久綠園，規劃地上 13 層、地下 3 層，15?31 坪小坪數產品，買家不乏紅酒、黑膠唱片、公仔的收藏家、頂級音響的愛好者，就是希望在市中心有一個能擺放收藏品、或招待友人的空間；也有不少是公司業務在市區、居住外縣市月的自營商，尋找商務應酬後不用往返外縣市、且能方便接待友賓下榻鄰近飯店聚落的標的。

負責銷售的甲桂林廣告副總經理劉吉祥表示，這一波資金潮確實帶動房市買氣，國際局勢未明，造成股市波動加劇， 以「匯泰鴻」來說，除了很多傳產、金融、科技、醫生自用買盤外，14 坪住宅總價約 1,550 萬元，月租金估計能達 4?4.5 萬元，租金收益率 3% 以上對於高資產族群的資金配置，也具吸引力。

今年7月創下69年來首度沒有颱風紀錄，天氣晴朗炎熱，民眾購屋意願也跟著沸騰。

根據永慶房屋民調統計，有46％的民眾表示2020年下半年是最佳購屋時機。加上沒有颱風擾局，民眾積極看屋、詢價，根據統計資料，8月看屋量較7月大幅成長2成以上，而出價、付斡意願也較7月增加，買賣雙方價格認知逐漸達成共識，有助於成交，讓8月房市交易熱度增溫，尤其是雙北地區，8月表現是今年以來單月最佳。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，若與去年同期相比，全台交易量較去年同期大幅成長58％，新竹、台中甚至超過6成，增幅分別為66％與67％，台北增加59％，新北成長58％，桃園量增57％，台南與高雄則分別成長51％與55％，可見後疫情時代房市交易持續增溫，遞延性買盤持續出籠，完全打破暑假與民俗月交易清淡的既定印象，若國內疫情沒有太大變化，那麼，可以預見今年第三季房市表現將優於去年同期。

不過他也提醒，雖然國內疫情趨緩，但近期陸續出現國人出境在其他國家確診的案例，台灣社區仍有感染風險，防疫新生活應持續落實，疫情後續發展仍有不確定性；而中美關係緊張、全球經濟仍深陷疫情衝擊，台灣與國際經濟連動性強，勢必也會受到影響，且國內無薪假人數續創高，目前還沒有改善跡象，民眾購屋能力恐降低，對於房市而言是一大變數，仍需審慎看待。

　　56平米住房僅售2萬元，近日，遼寧阜新“白菜價”房子受到關注。

　　從去年黑龍江鶴崗到如今的阜新，一個地級市的房子僅需幾萬塊，究竟是為什麼？我國低房價的城市主要在哪裡呢？

　　第一財經記者梳理了中國房價行情平臺7月份的資料，並結合安居客平臺的資料後發現，目前我國低房價的城市主要集中在東北、西北和西南地區。其中東北最為密集，鶴崗和雙鴨山位居房價最低地級市前兩位。

　　需要說明的是，一個城市的房價資料受供給量、供應結構等因素影響，往往會存在一定範圍的偏差。比如，一些地方的二手房、棚改回遷房數量較大，就會影響城市的整體房價。因此，這裡的低房價城市也是相對的概念，不排除部分城市內也有一些新房房價較高。

　　東北多個收縮型城市現“白菜價”房子

　　根據中國房價行情平臺7月資料，目前共有30個地市州房價低於每平方米4500元，共有14個城市低於每平方米4000元。其中，最低的10個地市州分別是鶴崗、雙鴨山、石嘴山、七台河、張掖、朔州、海西、博州、佳木斯、阜新。

　　其中，鶴崗以每平方米2392元成為房價最便宜的地市。去年4月，鶴崗憑藉一套單價幾百元的“白菜價”房子上了熱搜，也引發了外界對收縮型城市的廣泛關注。第一財經記者瞭解到，當地的很多房子都是棚改房，建設標準比較低，這類房子價格一般都在1000元/平方米左右。

　　根據2010年第六次全國人口普查，鶴崗有常住人口105.8萬人，但到2017年，該市統計公報顯示，年末總人口為100.9萬人。考慮到鶴崗這類城市的常住人口一般會少於年末總人口，因此目前鶴崗的常住人口很可能已經跌破100萬大關。


　　鶴崗的白菜價房子

　　鶴崗之後，同樣來自黑龍江的雙鴨山位居房價第二低。雙鴨山來自黑龍江東北部，與鶴崗一樣，也是一座資源枯竭型城市。根據雙鴨山2019年統計公報，全年煤炭、電力、鋼鐵、糧加工、煤化工、建材、新能源七大主導產業增加值同比增長6.1%，占規模以上工業的92.7%。可見，能源、重工業發展仍佔據主導地位。在人口方面，2010年六普時，雙鴨山常住人口為146.26萬人，到2019年戶籍總人口為140.7萬人，也呈現明顯收縮的態勢。

　　總體上，東北地區是低房價地市最密集的區域，前十名中就占了5席，包括鶴崗、雙鴨山、七台河、佳木斯和阜新，均屬於典型的收縮型城市。

　　事實上，不僅是鶴崗和阜新，包括七台河、雙鴨山等地也出現了“白菜價”房源。安居客網站的資料顯示，七台河總價低於10萬的房子位數不少，其中一套位於北岸新城的48平方米的小兩房，總價僅為5萬元。雙鴨山的情況也較為相似，總價10萬以內的二手房源不少。

　　低房價的房源有相當一部分來自棚改房、回遷房。吉林大學東北亞研究院教授衣保中對第一財經記者分析，新世紀以後，隨著東北老工業基地振興實施，資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區進行了連片改造，建的房子特別多。由於補貼力度很大，當時這些連片區的職工拿到回遷房的成本很低，這在東北是非常普遍的現象，因此他們要賣房時，價格也比較便宜。

　　以阜新為例，2013年12月，《遼寧日報》發表的標題為《“新”字經濟彰顯遼寧阜新城市(57.990, -2.01, -3.35%)轉型的煥然巨變》文章中提到：“從2002年開始，阜新開始了大規模、高標準實施採煤沉陷區治理工程，累計完成投資14.4億元，新建居民住宅110萬平方米。”“從2005年開始，阜新又啟動了全省面積最大、任務最重、困難最突出的棚戶區改造工程，先後籌集資金110億元，新建住房735萬平方米，41萬工礦棚戶居民生活環境、條件得到極大改善。城鎮居民人均居住面積由過去的7.6平方米提高到22.5平方米。”

　　相比商品房講究位置、社區配套等，回遷房一般只要符合基本的建築標準就行，房子的造價比較低。衣保中分析，後來有不少煤礦停工停產，職工轉到其他地方去就業，就會把房子賣掉，價格也比較低。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經記者分析，儘管我國現有的住房存量已經比較大，但人與房子在空間上是不匹配的，一些人口流出地區供大於求，人口淨流入地區住房緊張，“因此僅僅算中國住房的存量與人口之比是沒有意義的，因為房子不可能由人來背著走”。

　　西部多城房價低

　　房價最低的30個地市州中，除了東北地區外，其他城市主要來自西部，包括西北地方的甘肅、新疆、青海以及西南地區的廣西、貴州等地。

　　這些西部城市中，一部分城市也屬於資源枯竭型城市，比如寧夏的石嘴山、陝西的銅川、甘肅的金昌等。與東北的資源枯竭型城市相似，這類西部城市近年來也面臨著經濟發展放緩的問題。以銅川為例，該市的主要工業產品是原煤、水泥、火力發電等，主要是能源產業。資料顯示，2014年銅川的GDP為340.42億元，2019年為354.72億元，相差無幾。

　　在安居客平臺上，銅川也有一些房子低於10萬元，比如芳草堤社區一套46平方米的兩室一廳房子，總價為4.8萬元。

　　除了資源枯竭型城市外，西部地區房價低的地級市較多，主要還是與經濟發展水準、消費習慣等因素有關。廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經記者分析，西部不少省份經濟發展的客觀條件比較差，如平原少、山地高原多、土地貧瘠、交通基礎設施比較落後等。這些客觀條件在很大程度上影響了西部地區的發展，總體上西部地區的城鄉收入差距要遠大於東部，因此也對不少地區農民進城置業形成了制約。

　　以廣西河池為例，2019年河池全市實現地區生產總值878.10億元，按常住人口計算，全年人均地區生產總值為24703元，僅為全國平均水準的34.8%，是全國經濟發展最為滯後的地區之一。也因此，儘管去年末全市戶籍總人口達433.80萬人，但常住人口僅為356.36萬人，淨流出達77多萬。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經記者分析，西部地區不少省份都是單核城市，公共資源主要集中在省會城市，資金、購買力也主要向省會城市集中，相比之下，下面的地市州發展較為一般，產業基礎、經濟基礎較為薄弱，房價也比較低。

　　另外，消費習慣也在一定程度上了影響了區域的房價。總體上看，東南沿海的浙江、廣東、福建等地，有投資房地產的傳統，投資置業的氛圍最濃。相比之下，西南等地居民的消費熱情更高，消費氛圍更濃，生活更為休閒，投資置業的氛圍則要淡不少。

　　8月31日，58同城、安居客發佈2020年《8月國民安居指數報告》顯示，2020年8月全國重點監測67個城市新增二手房掛牌房源量環比下跌4.8%，一線城市北京和深圳出現一定程度的環比下跌情況，其中深圳新增掛牌房源量環比下降最為明顯，達到13.9%。

　　此外，報告顯示，2020年8月全國重點監測67城新房線上均價16481元/平方米，環比上漲0.14%，其中33城新房線上均價環比上漲。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，在7月多地出臺調控之後，樓市熱度快速上升的態勢有所放緩，包括深圳、杭州在內的城市都不同程度出現降溫。8月底住建部在北京召開部分城市房地產工作會，成都、銀川、唐山等城市參加，則顯示出當下調控會更注重及時性特點，在全面落實城市政府主體責任的基礎上，發現問題會快速反應，並及時採取有針對性的政策措施。另外，值得關注的是房企降負債將是下半年的重要調控方向，降杠杆、保穩定層面會有更多政策體現。預計9月市場熱度整體會保持和8月類似態勢，部分房價上漲過快城市或將迎來一波新的調控小高潮。

　　新房市場：8月找房熱度環比上漲4.3%，購房者信心指數環比上漲1.9%

　　58同城、安居客《8月國民安居指數報告》顯示，8月67城新房線上均價為16481元/平方米，環比上漲0.14%，在67城中有33城新房線上均價環比上漲。主力城市中深圳相比上月略微下降，新房線上均價為50421元/平方米。北京、上海新房均價分別以46876元/平方米和46788元/平方米排名第二和第三。廣州、南京新房線上均價均在2萬元/平方米水準之上，新一線城市中的杭州新房線上均價則達到31401元/平方米，天津跌出2萬元/平方米行列，為19640元/平方米。

城市房價環比漲幅TOP5的城市分別為無錫、呼和浩特、漳州、西安和九江，其中無錫環比增幅最高達到8.3%，呼和浩特和漳州環比漲幅也都超過7%。
58安居客房產研究院監測資料顯示，從使用者行為指數來看，8月份全國找房熱度穩中有升，環比上漲4.3%，一二線城市找房熱度環比微漲，三四線城市找房熱度環比上漲7.2%。衡水、昆山、保定找房熱度環比漲幅均超9%。
　　監測資料顯示，找房活躍城市排行TOP6分別為衡水、昆山、保定、惠州、徐州和銀川，其中衡水找房熱度環比上漲最高為13.2%。值得一提的是，雖然8月全國城市來電量環比下跌1.6%，惠州來電量卻環比上漲5成表現最為突出。8月全國主動微聊用戶數環比上漲3.3%，惠州的表現依舊可圈可點，惠州微聊用戶數環比上漲29.2%，領先其他城市。

除了在房價指數和用戶行為方面，58同城、安居客《8月國民安居指數報告》還統計分析了全國用戶在新房市場上的找房行為偏好。在戶型選擇上，8月份3居室找房熱度占比持續小幅上漲，占比47.0%；1居室、2居室找房熱度占比下降。根據58同城、安居客購房者行為資訊顯示，2020年8月份購房者信心指數為111.7，環比上漲1.9%。

　　二手房市場：48城二手房掛牌均價環比上漲，上海和廣州市場供應環比均上漲超過7%

　　《8月國民安居指數報告》統計顯示，8月全國67個主要城市二手房掛牌均價為15683元/平方米，環比上漲0.55%，有48城二手房掛牌均價環比上漲。其中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價均穩定在5萬元/平方米以上，其中北京57956元/平方米的水準依舊位列第一，深圳和上海分別以56139元/平方米和51741元/平方米緊跟其後。

　　東莞、南通、寧波、三亞和臨沂的二手房掛牌均價環比漲幅最快，成為全國二手房環比漲幅top5。其中，增幅最快的東莞達到3.5%。


　　市場供應方面，報告顯示全國新增掛牌房源量環比下跌4.8%。一線城市北京和深圳出現一定程度的環比下跌情況，其中深圳新增掛牌房源量環比下降最為明顯，為-13.9%；上海和廣州新增掛牌房源量環比上漲均超過7%。從全國範圍來看，南寧、九江、常州、三亞和廣東環比上漲形勢備受矚目，其中南寧以13.5%的環比漲幅排名最高。


　　根據58同城、安居客平臺慧眼系統跟蹤資料顯示一線城市中，北京、廣州二手房熱門板塊持續向周邊郊區聚攏，北京密雲、北七家、良鄉、懷柔、長陽等區域及廣州新區、金洲、新塘、舊區、花都西等周邊區域關注度高。上海二手房熱門板塊中浦江鎮、南橋、川沙、世博和陸家嘴(12.450, -0.12, -0.95%)備受青睞；深圳的龍崗中心城、丹竹頭、西鄉、大運和沙井是焦點板塊。

　　從二手房市場變化感知最明顯的經紀人角度出發，通過對微聊資料分析發現，8月份保定、徐州、惠州等地購房者更願意與經紀人溝通，其中保定微聊資料環比上漲17.2%。吉林、濟寧、常州等城市經紀人更樂於解答房產問題，經紀人問答資料環比均出現環比30%左右的漲幅。

對於目前二手房市場，58同城、安居客《8月國民安居指數報告》資料顯示，經紀人信心指數為102.9，環比微跌0.2%，認為政府會繼續出臺政策穩定房價的經紀人比例持續上升，36.6%的經紀人認為今年二手房價格同比基本持平。此外，認為2020年二手房市場房源掛牌量上漲的經紀人占比為61.8%，認為漲幅超過10%的占比為42.2%。

7月份以來，部分熱點城市紛紛出臺房地產約束性調控政策。

8月30日，江蘇省無錫市正式發佈《市政府辦公室關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。從《通知》內容看，此次政策主要包含五個方面，包括加強土地市場管控、支持居民合理自住需求、堅決遏制投機炒房、整頓規範房地產市場秩序、加強房地產市場監測分析。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，無錫的調控升級主要是因為房價明顯上漲，根據國家統計局發佈的7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，7月無錫新建住宅環比上漲1.3%，位列第四；二手房環比上漲1.2%，位列第五。

從土地市場看，2020年前8月，無錫市場賣地全國第16，賣地金額530億，同比上漲了91%。

無錫市政府官網上的一篇對此次《通知》的解讀文提到，無錫市房地產調控領導小組相關負責人表示，近年來，無錫城市競爭力、吸引力持續增強，新增人口逐年增多，居民購房需求不斷增加。近期土地市場呈現偏熱狀態，地價上漲較快，房價上漲預期增強。

此次無錫發佈的《通知》提出，完善商品住房限購政策，夫妻離異後2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭在本市市區範圍內擁有住房套數計算。發揮稅收調控作用，將市區（不含棚戶區改造重點地區）個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

前述無錫市房地產調控領導小組相關負責人表示，在離異之日起2年內，離異前家庭名下在本市市區有1套商品住房，在市區限購區域內可購買1套新建商品住房；離異前家庭名下在本市市區有2套商品住房，離異後任一方在市區限購區域內均不得購買新建商品住房。在滿足合理住房需求的同時，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年，這一條政策和此前深圳的政策是有類似的。也符合7月24日國務院房地產工作座談會的精神，即“要發揮財稅政策作用，有效調節住房需求”。預計這一調控後續被全國其他城市借鑒的可能性較大，也是相關住房交易所需要注意的內容。

此外，政策還提到，要全面落實住房價格申報制度，探索合同備案價、貸款核定價、納稅申報價“三價合一”的核查機制。停止執行疫情期間商品房預售許可及資金監管方面的紓困政策。

嚴躍進分析，“停止執行疫情期間商品房預售許可及資金監管方面的紓困政策”，這句表述在全國近期各地樓市政策中是比較少見的。在今年2月12日，無錫市發佈了《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》中提到了降低預售許可條件等內容，此次也是對疫情期間的扶持政策所進行的明顯調整。

無錫官方表示，疫情期間，無錫市出臺了對房地產企業的相關紓困政策，目前市場供應已趨於穩定，因此，無錫市將停止執行相關政策措施，恢復申請預售許可的形象進度和銷售規模的要求，停止受理跨節點撥付重點監管資金的申請。

張大偉說，疫情期間各地出臺了各種扶持樓市的政策，但現在國內的疫情控制得比較好，一些城市樓市已經出現過熱的問題，因此需要把疫情期間的一些扶持政策進行調整。疫情期間主要是扶持樓市，下半年主要是穩樓市。

就房地產市場問題，中央高層和相關部委近期連續召開三場會議，三度重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，但也強調堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題。這三場會議涉及至少央行、住建部、銀保監會、證監會等六大部委，還包括京滬廣深在內的十幾個熱點城市以及多家大型房地產企業。

在地方，自7月以來，包括東莞、杭州、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛發佈樓市調控收緊的政策，政策內容大部分都是針對購買多套房的假離婚、假落戶等增加調控。張大偉預計，在無錫之後，接下來仍將有多個城市會收緊樓市調控政策，預計這一波調控收緊的城市將達到30個左右。

“總體來說，這一波樓市發展是很不均衡的，區域分化十分明顯，樓市過熱需要收緊調控的城市主要是一二線城市和部分熱點三線城市。”張大偉說。

作為中國改革開放的前沿城市，深圳的房價和改革舉動一樣受人關注。

在“7•15”樓市調控政策發佈一個半月後，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡關於深圳住房要學習“新加坡模式”的講話，再次引發深圳下一步樓市調控方向的熱議。

8月28日，張學凡在深圳房地產盛典暨行業綜合評價發佈會（下稱“發佈會”）上有個演講，提出新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

為此，深圳提出一個大規模建房行動。張學凡表示，大規模建房行動包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發展目標，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，以此穩定房地產市場，讓市民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

張學凡介紹，深圳還有一個目標就是在“十四五”期間人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。

張學凡透露的資訊，在業界引起熱烈討論。今年是深圳經濟特區建立40周年，也是深圳獲批中國特色社會主義先行示範區一周年。業界認為，深圳房地產市場走向有風向標意義，這意味著深圳樓市格局會面臨巨變。

如何學習“新加坡模式”

新加坡從1964年開始推行“居者有其屋”計畫，鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋，建立起與多數發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高達82%的公民居住在組屋裡，住房自有率和組屋自有率均在90%以上。

過去40年間，深圳GDP（國內生產總值）從1.69億元增長至2.69萬億元，猛增超萬倍。

2019年，深圳城鎮居民人均可支配收入6.25萬元，居各經濟特區之首。常住人口約1344萬，40年來，常住人口增長約42倍。同期，北上廣人口增長在1-2.5倍之間。

但與此不協調的是，深圳人均居住面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線，主要原因就是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。

另外，根據深圳市住建局今年4月發佈的《住房發展2020年度實施計畫》，深圳居住用地占全市總建設用地的22.6%，低於國家相關標準中25%?40%的下限。

一方面是人口和經濟的迅速增長，另一方面是用地受到很大限制，於是，深圳成為中國諸多城市中，新房供應和人口增長最為尖銳的城市之一，這導致深圳房價一直高居不下。

據中指研究院資料，2019年,深圳市商品住宅成交均價為55821元/㎡，是2014年的23973元/㎡的2.3倍多。目前均價在6.5萬/㎡左右波動。

為了從根本上解決這一矛盾，深圳在不斷嘗試解決途徑。

加大供應是途徑之一。2019年，深圳房地產投資額達到3059億元，是2014年1069億元的2.86倍。2019年全年深圳房地產增加值達到2285億元，比2014年的1324億元增長73%。

張學凡在此次發佈會上指出，“房住不炒”定位是建立房地產市場長效機制的根本遵循。堅持“房住不炒”定位，使住房回歸民生屬性，體現了以人民為中心的發展思想，是建設民生幸福標杆城市的必要前提。

“長效機制可以有很多條措施，其中最重要的是建立起覆蓋全社會的穩定住房供應體系。”張學凡表示，這個體系的核心是大力發展公共住房。我們的目標是讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個長遠目標。“新加坡模式”對建立房地產健康發展長效機制具有借鑒作用。

資深地產評論人朱羅紀對第一財經記者表示，“新加坡模式”的頂層設計理念是很不錯的，我們學習的方向應在“神”不在“形”，更多的應該學的是新加坡在住房問題方面的解決思想，應真正是把住房當做民生用品看待，不能讓住房市場轉化為金融市場。

“深圳學習新加坡模式，並不意味著照搬。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對第一財經記者表示，如果我們導入新加坡模式，會在很大程度上解決深圳的這個不均衡發展問題。但新加坡模式需要試驗，要盡可能解決這個新模式帶來的新問題，減少新問題帶給市場的震動。

途徑：提高城市居住用地比例

我國房地產業經過幾十年的發展，國內住房模式也經歷過幾個不同時期。

90年代末，東南亞金融風暴給我國經濟造成了巨大的衝擊，再加上住房條件改善的需要，成為房地產業走向市場化的一個契機。

“從1998年房改之後，中國的住房模式實際上走向了‘GDP模式’、‘經濟驅動模式’。”朱羅紀認為，在“GDP模式”下帶來的房價過高、人均住房面積不足等問題，合理的解決辦法是通過提高重點城市居住用地比例，增加商品房供應量，同時配以需求管制，以此來穩定房地產價格。

宋丁也對第一財經記者表達了相似的看法，他認為，深圳過去20年更多的是市場化模式，在大大促進房地產發展的同時，也帶來了一些弊病，比如，房價不斷高漲、供需結構性失衡等。

“而目前深圳市場上仍需要有更多品種、更多形式的住房，特別是保障住房。”宋丁表示，類似於深圳這樣的大城市，大量人口進入，在住房供應方面不能完全滿足市場需要。通過這樣一些模式來保證房地產行業的平穩健康發展，堅持房住不炒，本著這樣一個大的原則，各類有利的探索都是可以展開的。

張學凡在上述發佈會上表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應上會做一些調整，住宅用地占建設用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。

未來深圳房價：均價走低，單價保持

深圳學習“新加坡模式”，保障性住房比例增多，商品房比例減少，深圳房價未來將會何去何從？

新加坡目前已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。

同時，“新加坡模式”中，規定申請組屋必須要提交真實合法的材料，如有弄虛作假會被罰款甚至監禁6個月。此外，該類房產還要求5年內不允許出售，即使5年之後流入市場交易，還需當地政府部門審核批准，只能賣給有購買組屋資質的購房者，此類規定基本上杜絕了炒房的可能性。

“未來大量的保障性住房入市，該類房產包括人才住房、安居商品房等，其價格肯定是低於市場商品房價格，甚至一半都不到。由此可以預判，未來深圳房產均價會出現明顯下降，但是這並不代表商品房市場的價格會下跌。”宋丁對此表示，供給側和需求側都在擠壓深圳商品房市場，實際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場不會出現大的下跌的情況，反而在經濟發展向好的情況下，可能還會緩慢上漲。

與此同時，在“新加坡模式”下，房地產開發商需要注意哪些方面？

宋丁表示，在該趨勢下，未來房企在商品房這塊的操作空間將會收窄，保障性住房的任務將增加。但同時，政府對於介入保障性住房建設的房企也有一定要求，由於保障性住房公益成分多一些，收益隨之將會收窄，對於小型房企來說承建該類項目壓力較大，未來可能國有房企或者一些超大型、使命感較強的房企會積極進入。

“但這也會使得參與深圳未來商品房建設的房企可能面臨更加激烈的競爭。”宋丁認為，“目前全國房企都積極湧入深圳市場，但隨著保障性住房比例增大，商品房比例便會縮小，也意味著一些企業可能要被淘汰出局。

內地疫情高峰過後房地產銷售回升，各地產商均希望能追回第一季售樓處停業造成的損失。穆迪發表報告稱，把房地產板塊的展望由「負面」調整至「穩定」，以反映地產商的合同銷售恢復增長、庫存保持穩定水平，以及財務實力強勁的房地產開發商境內外融資管道順暢。

穆迪4個半月前預計今年內房銷售額下跌，惟現時對內房前景信心加大，預期未來6至12個月，內地房企的銷售額將按年增長零至5%；預期全國範圍內的房地產銷售將可以緩慢地增長，這主要是因為去年同期的低基數、年初以來一些被遏抑的需求，以及二線和主要三四線城市的銷售增長，可抵消一線城市的下跌。

預期銷售額緩慢增長

穆迪認為，隨着內地政府持續實施監管措施，防止價格上漲，並促進市場長遠穩定發展，樓價將略為上升；預計融資情況大致保持穩定，監管部門避免房地產行業過熱，相信銀行向大城市提供的信貸增長將放緩。同時，獲評級的地產商受惠於自身品牌優勢、土地儲備及銷售執行能力，其表現料續優於大市，而且有望提升市佔率。

穆迪今年4月中鑑於經營環境充滿挑戰，把房地產板塊展望由「穩定」降至「負面」，為近5年來首次下調房地產板塊評級展望，該行當時認為，疫情及經濟疲弱拖累房地產需求，預料全年銷售額跌5%至10%。

藝里坊．2號主打1房 Wetland Seasons Park料頭炮

疫情有緩和迹象，發展商提速推盤，9月份5盤共1,619伙可推，均主打中小型單位，料主攻1,000萬內用家市場，天水圍Wetland Seasons Park第3期有望成為本月頭炮，將爆發新一輪新盤戰。

本報記者統計，本月有機會推售的新盤共5個，涉1,619伙，較8月份預計可推出的1,037伙，多出約56%。當中以中小型單位為主，大多項目主打1、2房戶，配合用家市場。

新地 （00016） 天水圍Wetland Seasons Park第3期，共318伙，已獲批預售樓花同意書。新地副董事總經理雷霆透露，項目最快可於9月份推售，有機會成為本月頭炮新盤。

同樣有機會於月內推售的，還有恆地 （00012） 旗下西營盤藝里坊．2號，項目早前正式命名，由於屬舊契項目，故待準備工作完成後可立即推出。項目共提供264個單位，間隔涵蓋開放式至2房，當中主打1房戶，佔全盤逾7成。

新世界大圍站 規模最大

而最大規模的項目屬新世界 （00017） 的大圍站上蓋項目第1期，共783個單位，戶型介乎1房至4房。項目現時仍然待批預售樓花同意書。由於區內已多年未有大型新盤推出，加上屬鐵路站上蓋項目，將成為市場的焦點。

事實上，項目1期由今年3月份申請預售樓花同意書以來，至今已5個月，仍未獲批出售樓紙，推售消息亦一直「只聞樓梯響」，故是否可於月內推出，仍屬未知之數。

至於俊和及萊蒙 （03688） 旗下的何文田128 WATERLOO，只有110伙，主打500餘呎的兩房單位。另一新盤為其士 （00025） 的旺角傲寓，則提供144伙，主打開放式及1房戶，現時仍然待批售樓紙。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚相信，隨疫情漸緩和，發展商會加快進度推盤，以追回之前因疫情受影響的進度。張氏指，8月份推出的全新盤及餘貨項目，成績均見理想，反映市況未受疫情影響太大。預計發展商以推售主攻中小型單位為主，攻用家市場，定價方面亦會較為克制，望可於年內追回推盤進度。

中小戶及大型單位樓價 同告回落

第三波疫情爆發，令樓市調整更明顯，差餉物業估價署昨公布，7月份整體住宅樓價指數按月下跌0.5%，屬近5個月最大跌幅，中小型及大型單位樓價同告回落。

差估署資料顯示，今年7月份私人住宅樓價指數報384.8點，較6月份指數386.7點，按月下跌0.5%，中小型單位及大型單位樓價分別按月挫0.49%及0.52%。

如以5類單位劃分，則有3類單位下跌，1個持平及1個上升，其中D類單位（1,076至1,721平方呎）、A類單位（430平方呎以下）及C類單位（753至1,076平方呎），分別按月下跌1.1%、0.8%及0.2%。

此外，香港置業於8月透過問卷形式進行第三季「客戶置業意向調查」，成功收回398份有效問卷，最多受訪者認為未來12個月香港樓價走勢平穩，比例達28.1%，按季升2.2個百分點；其次有20.4%認為下跌5至10%，認為下跌5%以內的有17.8%，認為下跌10%以上的佔約14.5%，看好後市的則佔19.2%。

港置：42%人計劃入市

調查亦顯示，有42%受訪者計劃未來12個月入市，按季升2.1個百分點，兼創10季新高。香港置業營運總監姚偉南指，不少市民對樓市「抗疫力」有信心，對樓市投下信心一票。

而香港置業行政總裁李志成表示，雖然樓價按月輕微回落，但今年樓價仍累升約1.5%，料全年樓價會有5%波幅。受惠於放寬按保措施，今年首3季中小型單位表現理想，因此特別看好1,000萬元以下物業。並建議政府逐步放寬樓價1,000萬以上按保成數。

租金指數連升兩月

另外，萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文認為，樓價跌幅已比預期小，主要是大單位表現較佳，但相信調整仍然持續，現時最重要因素是本港經濟及中美關係，但相信樓市不會大跌，同時難出現反彈，料住宅樓價下調幅度約5%。

不過，租金就呈現不一樣走勢，最新指數報181.1點，按月升0.6%，並已是連升兩個月；中小型單位及大型單位租金同樣錄得升幅，分別按月漲0.6%及0.7%。如果細分5類單位，則有4升1跌，升幅最大為C類單位，按月增1.9%。

新冠肺炎疫情持續，本港關口重開無期，內地旅客跌至近零，主打自由行的零售商戶陸續撤退。一直是本港主要零售街道的銅鑼灣羅素街形勢急轉直下，今年以來已有7個地舖商戶撤出，最新為英皇鐘錶珠寶（00887）向母公司英皇國際（00163）承租近13年、作為勞力士（Rolex）專門店的銅鑼灣羅素街近3400方呎地舖剛結束營業，現以每月150萬元放租，租金下跌約21%，同時接受租客洽短租。

叫價150萬 較高峰低兩球

英皇國際持有的羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下1及2號舖，建築面積3367方呎，原由同系英皇鐘錶珠寶租用作勞力士專門店，月租190萬元，呎租564元。舖位半年前已推出市場放租，叫租150萬元，較原租金低40萬元或21%，但租約到期前仍無法租出，英皇鐘錶珠寶已於近日遷出，令羅素街增添一間吉舖。據了解，是次租戶遷出，暫未拆除舖內裝修，希望令新租客毋須投放太多裝修成本，較易出租；舖位亦接受短租客洽租。

資料顯示，英皇鐘錶珠寶自2007年9月起以每月105萬元向英皇國際承租上址，2008年2月起營業。受惠內地自由行帶旺，羅素街租金飆升，舖位在2015年月租一度高達350萬元，較最初租用時增加2.3倍。不過，當年零售市況突然急轉直下，業主罕有將餘下兩年租期的租金減三成至245萬元；至2017年再續租時，月租進一步減至190萬元。

雖然舖位由同系英皇國際持有，但在社會事件及新冠肺炎疫情連番打擊下，內地客劇減，依賴遊客生意的零售行業雪上加霜，英皇鐘錶珠寶惟有減舖節省開支。

LA PERLA旗艦店棄租

同街同由英皇國際持有的羅素街22至24號全幢舖位，樓高4層，總樓面面積約8892方呎，現由意大利高級內衣品牌LA PERLA租用作為本港旗艦店，現月租500萬元，租約9月到期，但LA PERLA並無打算續租，意味羅素街將再多一個巨型吉舖。業主已把上址推出市場放租，不設意向價，由租客出價。

羅素街全街共有25個街舖，在2018至2019年期間一直零空置，但去年下半年起零售市道逆轉，加上今年初新冠肺炎來襲，零售業慘淡，Prada在今年2月率先關閉羅素街2至4號Plaza 2000的旗艦店，為街內退租潮揭開序幕。

今年以來，羅素街已有多達7個地舖原租戶租約期滿離場或提早撤退，佔整條街28%商舖，若連同即將約滿的LA PERLA舖位在內，意味將有8個舖位原租戶撤出。不過，由於有短租客支撐，未有租客的吉舖目前只有4個。其中羅素街60號地下B舖，建築面積約1000方呎，藥妝店原以每月100萬元承租，去年11月已租約期滿，其後以逐月租用方式繼續經營，直至8月終支撐不住結業；惟該舖位近日以每月10萬元獲短租，為期3個月，租金僅為舊租10%。據悉，該舖位現正以每月40萬元放長租，較舊租劈六成。

　　第三波疫情反覆，部分看淡後市的業主亦提高減幅，整體屋苑造價回落，帶動銀行估價回調。本報追蹤20大屋苑、於過去1個月的估價變化，反映有八成屋苑估價按月下跌，跌幅介乎0.2至6%，並以中小型屋苑跌幅最為顯著。

　　二手交投放緩，業主亦面對現實提高議幅，減價盤源增加，屋苑近期以減價及低價成交主導，更不乏蝕讓沽售個案，拖累屋苑估價下挫。據本報統計，20大屋苑過去1個月銀行估價變化，當中有八成屋苑銀行估值按月下跌，下滑幅度介乎0.2%至6%，並以主打中小型單位的屋苑跌幅最為顯著。

　　其中以將軍澳南豐廣場的跌勢最急，6座低層A室，面積697方呎，上月底估價823萬，較7月的877萬按月回落6%。利嘉閣分行經理黃金欽指，屋苑上月錄得約7宗成交，平均呎價約14182元，已較7月的15381元按月回落約8%，由於業主紛擴闊議幅，造就近期湧現減價成交。

　　此外，深受上車客歡迎，主打中小型單位的荃灣中心，估價亦錄得明顯跌幅，天津樓高層B室，460方呎，7月估值613萬，上月底估583萬，按月下跌5%。

　　至於兩個位於九龍區著名上車屋苑的估值跌勢相同，其中紅磡黃埔花園11期1座中層A室，面積508方呎，上月底估價810萬，較7月的831萬、按月回落3%；另九龍灣德福花園A座低層1室，面積557方呎，最新估價764萬，按月下滑3%。

　　另一方面，馬鞍山新港城估價早前錄得跌幅後，上月底成交價靠穩，甚至按月回升，屋苑A座低層5室，面積579方呎，7月估價766萬，上月底最新估價777萬，按月微升1%。

　　亦有3個屋苑的估價則按月維持不變，包括藍田滙景花園，1座低層F室，面積626方呎，估價按月維持967萬。

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，本港經濟轉差，失業率高企，樓價亦難免出現調整，帶動估價回調，但由於剛需強勁，市民重拾入市步伐後，今年樓價仍可有約3%升幅。

　　由美國政府持有的南區壽山村道37號豪宅，原先於8月底開標，負責招標的世邦魏理仕稱，目前將延遲1至2周再公布，並已通知入標財團。有知情人士認為，由於有發展商只出價每方呎樓面地價約5萬入標，涉資逾20億，出價較保守，令業主須更多時間作考慮。

　　壽山村道37號項目原於7月底截標，跟據招標條款，須於1個月內、即約8月底告知已入標的財團，是否成功購得項目。但負責是次招標的世邦魏理仕發言人稱，將延遲1至2周再開標，而截遲開標的消息，亦已通知入標財團。本報昨日向已入標的長實作進一步查詢，但截稿前尚未獲得回覆。

　　據知情人士指出，在中美關係緊張之際，是次入標增加政治風險，加上疫情影響，本地發展商出價不高，相信中資財團更未有入標，同時有發展商只出價樓面呎價約5萬入標，涉資只有逾20億，在出價偏低下，業主亦須更多時間作考慮，甚至與入標財團磋商價錢。

　　同時亦有測量師指出，項目雖位處傳統豪宅地段的南區，但由於本港經濟前景不明朗，價格難免受壓，難以與2年前華潤置地以樓面呎價約8.6萬，購入毗鄰的壽山村道39號相提並論。

　　項目地盤約9.4萬多方呎，現有建築樓面47328方呎，可以地積比率達0.5倍重建，可建約47398方呎。另外，亦可以補地價形式，把地積比率增至0.75倍，屆時樓面將增至7.1萬多方呎。

　　物業現址於83年落成，為6幢3層高的低密度住宅，提供26個單位，以及52個車位。