五都表現不如7月 年增率仍逾16%

淡季變旺季！六都今年8月建物買賣移轉棟數出爐，共逾2萬棟，雖因傳統鬼月使表現不如7月，仍較去年同期大增24.6%，且六都皆正成長，年增幅16.9~33.5%。其中台中市是唯一較7月增加者，並創今年單月新高。專家分析，台中在人口紅利及捷運建設話題下，買盤強勁得以支撐房市。

根據六都地政局資料顯示，今年8月建物移轉棟數合計2萬1686棟，月減8.1%，年增24.6%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，8月移轉反映的是7月交易量，今年6月恰逢疫情趨緩，房市湧現遞延性買盤，不過7月後購屋族回歸理性，不願追價導致交易趨緩，但仍較去年成長約2成。

今年全國可望逾30萬棟
永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為，今年受疫情干擾，累計交易量一度呈年減狀態，如今受低利率環境、資金潮影響，房市逐漸回溫，直到8月累計年增率由負轉正。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，8月正逢鬼月，部分民眾忌諱而避開交屋，加以工作天數較少，使移轉棟數呈月減，然從7月全國移轉棟數創55個月新高、8月仍延續2成以上年增率的市況來看，預料9月買賣移轉棟數會維持相對高檔，全年可望超過去年的30萬棟，挑戰近6年新高。

各都中表現，台北市月減14.3%，年增16.9%；新北市月減7.3%，年增22.1%；桃園市月減9.5%，年增28.5%；台南市月減11.8%，年增23.2%；高雄市月減11.4%，年增33.5%；僅台中市月增、年增皆正成長，各為1.9%及23.7%。

北桃南高近年同期高點
大家房屋企研室主任郎美囡指出，台中8月買賣移轉棟數除為今年單月最高外，與台北皆是6年來同期新高，桃園則屬10年以來同期新高，台南、高雄更為14年以來同期最高。

台中月增幅表現突出，郎美囡分析，原因是高端資金動能強勁使買盤湧現，且具人口紅利，自用買盤穩固，加上綠線等軌道經濟、科技園區就業機會的話題帶動，置產投資比例也升高。

台灣房屋復興特許加盟店店東賴明達則提及，台中市大里區受惠軟體園區、捷運橘線等開發前景，近年湧現不少建案，在交屋潮助攻下，月增幅達31.1%，年增幅更高達142.9%。

年增33.5%最多的高雄市，台灣房屋澄清覺民加盟店店長江清木提到，儘管因市長補選使買氣一度下滑，但市場游資豐沛、利率低，使剛性買盤穩定。

桃市交易集中重劃區
至於年增28.5%居次的桃園市，台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧則指出，交易主要集中在重劃區，如A7重劃區有蓬勃發展的產業吸引購屋族，高鐵桃園站青埔特區亦因不少建設如商場、影城及水族館等進駐，加速新興區域機能成形，吸引許多自住及置產客進駐，拉抬交易量。

活化資產，增加收益，炎洲（4306）公告與毓軒建設簽訂林口土地買賣合約，處分新北市林口區建林段60、75及76地號土地，此土地近三井Outlet商圈，因土地購入時點早，成本較低，推估處分利益7.79億元，每股獲利貢獻約1.4元，預計今年第四季或明年第一季認列入帳。

炎洲表示，近年積極砍掉虧損單位、活化資產，寧波薄膜廠上半年交易價款已全數收足，估計過戶程序完成後於今年第三季可認列處分利益，每股獲利貢獻約1.5元；如今已簽約完成之林口土地處分案，合計大幅貢獻每股獲利約2.9元。

另已規劃將處分的上海廠及福州廠，現有多組買家洽談中，其中上海廠同樣成本低，亦有較大之潛在獲利。

炎洲指出，本業膠帶業務自Q2起營運大幅回升，包材通路獲利亦可大幅成長，另持續進行的房地產三個預售推案，銷售狀況超出預期，銷售率都超過六成，預估很快即可完銷，營運、獲利持續攀揚。

炎洲旗下旺洲開發林口推出預售案「旺洲逸品」，總銷30億元；新莊「炎洲旺年匯」及「炎洲THE ONE」預售案，總銷分別為10億及18億元，預計2022~2023年陸續交屋認列。

此外，越南近期經由國會通過歐盟越南自由貿易協定協商，另在東協架構下有紐澳、印度、大陸等地貿易協定，炎洲規畫在越南建置二至三條PVC膠帶產線。

看好台商回流、商辦升級和擴廠的大錢潮，中華工程大手筆砸下136億元開發「土城AI智慧園區」，未來總銷將逾300億元，2023年完工搶市，可望成為新北市下波規模最大廠辦造鎮案。此外，長虹、潤泰新、宏盛、華固、興富發、宏普等，手中也都有總銷百億以上大型商辦造鎮案，上述七大天王同步躋身「百億俱樂部」。

在台北市方面，以潤泰新「南港之心」未來商辦的開發規模最大，可望刷新台北市商辦總銷最高紀錄，總坪數達5.23萬坪，依目前南港行情估計，未來總銷可能挑戰400~500億元。

上述「百億俱樂部」商辦七大天王中，中工大手筆在土城5.3公頃基地打造四大棟科技廠辦大樓，總樓地板面積10.5萬坪，規劃全台首座立體式AI科技廠辦，並配備有5G專網、雲端、物聯網、大數據管理分析等軟硬服務；每單位坪數從150坪~2,000坪，可彈性配置廠辦空間。

中工表示，全案於今年2月取得建照，8月正式動工，預計2023年完工，將投資136億元興建，未來總銷規模將上看300億元，除部分為集團自用外，其餘將對外招商、租賃，目前已有不少上市櫃公司洽詢。

另外，長虹也將展開百億級廠辦造鎮計畫，7月才砸下61.39億買進黎智英的香港商查德威、香港商盛至的土城近1萬坪土地和舊工廠，計劃興建辦公大樓，總銷至少百億，可望是長虹創辦以來規模最大的商辦開發案。

至於潤泰新正積極開發「南港之心」公辦都更案，光是辦公室面積就規劃5.23萬坪，規模相當於「台北101」辦公大樓的半棟之譜，未來總銷上看500億元，有可能會是台北市規模最大的商辦造鎮案。

此外，宏盛建設也和地主在南港路進行商辦造鎮計畫，基地規模達四千多坪，為台北市少見的大面積土地，總銷可望站上200億元以上。

至於華固建設也正進行新店正大尼龍廠都更案，全案占地1.3萬多坪，總銷高達550億元，規劃都更完成後，將開發為住宅、辦公各五成，華固將分回住宅，總銷約230~260億元，正大則分回辦公。另外，興富發則在復興北路規劃總銷百億的頂級辦公開發案；宏普則在大直規劃商辦和住宅複合開發案，未來總銷也破百億。

六都地政局1日公布8月建物買賣移轉棟數，六都合計2.17萬棟，月減8％、年增25％，在近期房市買氣爆發下，帶動今年前八月房市交易量年增率首度轉正，依目前買氣未見退燒來看，今年全台房市交易量有機會挑戰連二年30萬棟。

8月六都買賣移轉棟數與上月相較，除台中小幅增加約2％外，其餘各都約有7~14％的衰退，不過仍比起去年同期成長17~33％，也因為6月起房市交易量大幅加溫，前八月六都累計移轉量15.32萬棟、年增近2％，年增率正式由負轉正。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，有些民眾因8月民俗月忌諱而避開交屋，加上8月工作天數較7月少，移轉登記呈現月減，不過7月全台移轉棟數創下55個月新高，8月也維持二成以上的年增率，預期9月移轉棟數仍維持相對高檔。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，今年因疫情影響市場，淡旺季節奏與往年不同，資金潮及低利帶動，房市交易依然亮眼，8月六都的交易量，台北、新北、台中均為六年來同期新高，桃園創下10年來同期新高，台南、高雄則創下14年來同期新高。

以六都前八月買賣移轉棟數來觀察，桃園在各大重劃區交屋暢旺、相對低房價吸引大台北首購客層移居轉進帶動之下，年增率達15.2％，成長動能居六都之冠；雙北市及台中市均微幅超越去年同期；去年曾有一波熱潮的南台灣，回歸基本面，台南及高雄分別衰退4.4％、7.2％。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，下半年若能延續近期的交易熱度，全年交易量有望勝過去年，不過國外疫情依舊未見減緩，美國大選逼近，中美雙方衝突擴大，未來全球充滿著高度不確定性，國內實施無薪假公司家數增加，國內房市發展仍應審慎看待。

永康街老店高記因樓層違規使用遭罰，決定收店，讓違建問題再成熱門話題。屋比房屋彙整內政部營建署資料指出，雖然政府一再宣示嚴查違建，但截至今年6月底，全國違建量達68.8萬件，從2007年以來至今，大增逾23萬件，增幅高達53%。

觀察2007年至今違建量增加最多區域，新北、桃園、台中、台南、高雄等直轄市違建量都增加逾萬件，台中市甚至狂增6.1萬件、增幅高達200%，成為台灣新違建大戶。全台遍地違建已是目前各縣市政府亟需面對的課題。

對此，屋比房屋總經理葉國華表示，全台房價持續走高，高房價以及大量居住需求，導致違建產品在寸土寸金的都會區格外盛行，以房價最高的雙北市來說，違建量就高達26.8萬件，占全國違建量39%，數量非常驚人。

另外，近年人口不斷增加桃園及台中，不僅區域房價攀升，違建量也明顯走揚，2007年至今違建量增加幅度甚至高100~200%。

葉國華指出，近年除雙北市不斷宣示要拆違建外，其他地方政府受限於經費不足、民眾抗爭等因素，導致違建拆除效率不彰，也讓不少民眾存著僥倖的心理。

他表示，雖然違建可以增加使用面積、帶來出租收益，但終屬違法，遲早都有被拆的可能。以雙北市來說，目前新違建都是即報即拆，舊違建若有公安問題一樣會立即拆，民眾最好避開這類產品，若要購買，也要事先了解相關規範。

北市最難都更案更進一步，繼斯文里三期整宅都更案順利推動後，二期也完成事業及權利變換計畫報核，正式進入法定審議階段，重建後打造1棟地上13樓、地下3樓、共252戶住商混合大樓，總經費約28億，北市更新處表示，目前還有1成民眾還在溝通當中，預計最快明年底動工。

市府自2015年起投入資源協助蘭州斯文里整宅都更，2016年2月2日成立「蘭州斯文里公辦都更專案工作站」，駐點深耕整合4處更新單元。斯文里同意比例達9成後，隨即啟動計畫內容彙整作業，其事業及權利變換計畫案於8月31日進入法定審議程序。

更新處指出，斯文里二期總樓地板面積高達約11386坪（37640.81平方公尺）未來規畫斥資28億興建1棟地上13層、地下3層、共252戶的住商混合大樓，其中有100餘戶為市府分回的公共住宅。1樓規畫34家店面、2樓以上為集合住宅，最快明年底開始動工。

另外，為讓斯文里二期揮別過去窳陋的生活環境及狹窄的社區動線，更新後的建物基地也會退過退縮，營造友善人行空間，並連接基地外開放空間建立完善防災救災系統，解決原建物耐震設計、消防設備不完善等問題。

更新處表示，待事業計畫及權利變換計畫報核後，陸續將進行公開展覽、公辦公聽會、幹事會、聽證會及審議會審議等法定程序。

金管會1日公布信託2.0計畫，二年內將推動12項措施，包括研議發展專營信託公司，可由金控設立信託子公司，或由建商等非金融業設立信託公司，並協調強化預售屋信託機制的落實，加強買賣雙方交易全安，避免一屋二賣、無法交屋等糾紛。

金管會主委黃天牧表示，信託是最能實現普惠金融的商品，但信託業通過後20年來，信託業務仍以金錢信託居大宗，希望信託2.0計畫能引導信託業提升信託功能，發展符合民眾生活各面向需求的全方位信託業務。

信託2.0計畫初期將在二年內短期內採12項措施，重點包括第一，協調強化預售屋信託機制的落實。透過對建商、受託銀行的管理，加強買賣雙方交易全安，避免一屋二賣、無法交屋等糾紛。

金管會銀行局長莊琇媛表示，預售屋買賣依內政部規範，都要做價金信託，因買賣雙方是建商跟買主，錢要進銀行信託，偶而會發生建商可能有其他資金需要，告訴買方匯入其他戶頭，房屋買價會給折扣，因價金未放入信託帳戶，信託銀行無法好好監管，若無法交屋、或發生一屋二賣情況，因價金未進信託帳戶無法獲保障，所以會跟內政部討論，如何進一步強化保障消費者。

包括需要請內政部幫忙，對建商管理如何再加強，及信託揭露機制，對受託銀行管理，加強買賣雙方交易全安。

第二，研議發展專營信託公司可行性。莊琇媛表示，目前信託業務都是由銀行設立信託部門兼營，信託部門又跟財管業務結合，使得信託部門變成基金、財管商品下單部門，而不是業務管理部門，公會將研議，若能成立專營的信託公司，對發展全方位信託商品應有助益。

現行規定設立專營信託公司資本額20億元，經營的業務項目跟銀行兼營相同，金管會會研議是否降低資本額門檻，業務項目也會檢討專營跟現行兼營是否需作區隔，預計明年底前研議完成。

第三，引導業者逐步提升信託部門職能及組織架構，黃天牧說，等於「雙管齊下」，一方面柔性方式讓銀行思考從組織著手，另一方面可設立單獨的信託公司，發展信託業務。

第四，放寬共同行銷推廣信託業務的限制。目前金控共同行銷及非金控的業務合作推廣項目中，都沒有信託業務，未來將納入。

例如金控旗下保險公司業務員在客戶領取保險金後，無法對客戶介紹信託商品，未來開放後就可以。

營建署表示，109年住宅補貼受理期間至8月31日截止，線上申請系統開放至8月31日當日晚上11時59分，但31日晚間7點後即陸續有伺服器負載偏高的情形，晚上10點左右出現異常，經系統廠商及該署緊急處理後恢復運作，惟系統仍有服務不穩定的情況。

為因應住宅補貼109年8月31日申請最後1日截止前數小時線上申請系統異常影響民眾申請權益，營建署致歉並表示，8月31日當天在晚上11時59分前有申請紀錄但未成功申辦的受影響民眾可補申請。

營建署表示，31日系統出現異常，研判可能是因8月24日及8月31日，營建署皆有針對線上申請未完成民眾進行簡訊提醒，民眾收到簡訊後，於申辦前數小時突然湧入申請人數並同時上傳文件，以及每日利用離峰時間查詢戶政資料及轉入線上申請案件作業等因素導致系統不穩。

營建署表示，8月31日當天在晚上11時59分前有申請紀錄但未成功申辦的受影響民眾，可補申請，相關名單營建署將整理後以email及簡訊通知民眾及地方政府。

營建署提醒，雖提供補申請機會，但仍需經地方政府審查，審查時間為受理申請截止日後2至4個月，不論是否有無通過，地方政府皆會公文通知民眾。相關規定可參考該署首頁右側─重要政策─住宅補貼專區查詢。

六都8月買賣移轉棟數合計逾2.1萬棟，較去年同期年增25%，前八月六都移轉量，達15.3萬棟，較去年同期增加1.8%，是今年來累計的移轉棟數數據與去年同期相比後，首度出現「由負轉正」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，下半年房市若穩定回溫，全年移轉棟數可望超過去年的30萬棟，將挑戰近六年交易量新高紀錄。

累計今年前八月移轉棟數表現，台北市年增3.5%，新北市年增0.8%，桃園市年增15.2%，台中市年增1.4%，台南市年減4.4%，高雄市年減7.2%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，今年房市受到疫情干擾，累計交易量一度呈現年減的狀態，但受到低利率環境、資金潮影響，近期房市逐漸回溫，直到8月累計年增率由負轉正，下半年若延續交易熱度，全年交易量有望勝過去年。

展望下半年房市，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，國內疫情趨緩，市場逐漸復甦，尤其自用及資產布局需求仍大，吸引買方趁低利入手，也讓不動產市場交易將穩中求進，不過低利之外，價格仍是關鍵，若短期價格漲太兇，買盤也會受影響。

大台北捷運路網如火如荼建設中，新北板橋、三重、新店、中永和等地區重劃區房價至少 5 字頭起跳；而過去房價最高 6 字頭、一度下修至 40 初頭萬的新莊副都心，隨著宏匯廣場開幕、補足區段的商業機能後，房價先蹲後跳， 尤其新莊副都心住宅區 2020 新建案堪稱炙手可熱， 如今已站穩 46 萬元以上，相較年初漲幅達 1 成以上。

卓悦家廣告執行副總黃天奇表示，新莊副都心中央路的商業區一帶，過去推出不少豪宅建案，主打機場捷運、新莊合署辦公大樓等建設議題， 行情最高從 6 字頭，一路修正最低至 42 萬左右。「2019 年環狀線捷運通車議題、帶動頭前重劃區住宅區建案增溫，新莊副都心則在宏匯廣場議題下，住宅區建案同樣受到關注」他分析，包括「雅朵花園」、「風華」、「勝旺興」、「旺年匯」等建案開價全部在 50 萬元以上，但相較於新北其他區段重劃區而言，新莊副都心仍有價格上的優勢。

再者，「Au 商城」、「凱悅嘉軒酒店」、「ITOWER 宏匯思源」等商業建築陸續完工、下架，引起消費者「眼見為憑」的信心；加上疫情在台灣受到良好控制，新莊副都心買氣不受影響，5 月後建案一開直接反彈、買氣熱絡。預售案「築億築藝」開價 52 至 55 萬元、2 個月賣 6 成，銷況之熱可見一斑。

產品規劃也是「築億築藝」的重點之一；相較於周邊同類型產品，單層多為 6 至 7 併以上格局，該案包括 26 坪 2 房、38 坪 3 房兩種戶型，單層 4 併、戶戶邊間規劃、衛浴均開窗等，都算是十分少見。加上基地面對昌平國小，該樓層景觀可眺望塭仔底濕地公園，並鄰近雙語學校昌平國小、非營利昌平幼兒園，還有吉的堡美語幼兒園以及頭前國中，文教氛圍濃厚。

建材部分，除了配備 STUDOR 排水通氣防疫系統、當層排氣工法、日本原裝進口 Panasonic 全自動智慧馬桶、杜拜八星級酒店同品牌 RAK 磁磚、德國精品廚具、衛浴，以及德國木地板。

黃天奇認為，「築億築藝」賣的好的原因，在於精準切中客戶需求；「以新莊副都心的價位來看，買得起的消費者要的是好的產品，我們主打『 好地段兼具好格局、好建材、好採光』，單坪至少貴區域行情 2 萬元，以銷況來看這樣的路線十分正確。」

　上半年，上市物業公司業績整體亮眼。在統計的29家上市物業公司中，有25家公司營收、淨利潤同比均實現兩位數增長，占比逾八成；不少公司管理面積實現大幅增長，持續擴展在管項目業態。

　　業績增速亮眼

　　和泓服務半年報顯示，上半年公司實現營收1.60億元，同比增長32.5%；歸屬股東淨利潤為2102萬元，同比增長599.27%；毛利率為34.1%，同比增加2.6個百分點。公司稱，上半年營收、淨利潤增加，是因為業務規模擴大、管理專案數量增加以及計入收購新公司的溢利。

　　碧桂園服務上半年實現營業收入62.71億元，同比增長78.4%；淨利潤為13.35億元，同比增長61.6%。分業務來看，上半年公司持續擴展業態，外擴項目穩步增長，在管面積大幅增加。社區增值服務方面，家政服務、拎包入住服務、社區傳媒服務等業務收入均大幅增長，其中拎包入住服務業務上半年營收同比增長213.5%。截至報告期，公司“三供一業”業務外的物業服務收費面積為3.2億平方米，合同管理面積為7.46億平方米。

　　綠城服務上半年實現營收44億元，同比增長20.1%；淨利潤為3.74億元，同比增長59.4%；現金及現金等價物同比增長108.7%。針對業績增長，公司解釋稱，今年1-3月，公司得到業主和政府的認可，價值得以回饋；4-6月，公司加快了專案擴展速度。

　　上半年上市的不少物業公司業績同樣亮眼。如7月在港交所上市的正榮服務，上半年實現營業收入4.44億元，同比增長50.1%；淨利潤為5958.3萬元，同比增長106%。上半年，公司物業管理合約建築面積同比增長16.2%。

　　克而瑞證券統計資料顯示，上半年29家上市物業公司僅有3家公司營收或淨利潤同比下降，25家公司營收、淨利潤同比實現兩位數增長，占比86.2%。

　　分拆物業上市降負債

　　在物業公司上半年業績表現亮眼的同時，房企分拆物業上市熱情不減。

　　8月26日上午，禹洲集團、華潤置地同時公告稱，正考慮可能分拆物業管理服務業務及商業運營服務業務在港獨立上市。

　　華潤置地方面稱，早在2005年，公司就進行了第一次轉型，啟動“住宅+商業”的雙輪驅動戰略，從單一的房地產開發商轉型為綜合性發展商。2016年華潤置地確定“開發物業+投資物業+X”的新商業模式。8月31日晚，華潤萬象生活在港交所遞交招股書。

　　此前，融創服務8月6日在港遞交招股書。7月底，中國恆大曾公告稱，公司正考慮可能分拆集團物業管理服務及相關增值服務業務於港交所獨立上市。8月13日，中國恆大為分拆物業物件金碧物業引入235億港元的戰略投資。

　　今年以來，房企分拆物業上市熱情高漲。如6月24日就有3家物業公司在港交所遞交招股書，1家物業公司擬分拆物業上市獲受理。

　　探究其主要原因，除物業公司受資本市場認可、獲得高估值以及通過融資迅速擴展市場份額外，快速、有效降低關聯房企淨負債率也是一大因素。

　　中國恆大董事局副主席、總裁夏海鈞在中國恆大中期業績會上介紹了3條具體的降負債措施，其中就包括分拆優質資產上市。他表示，金碧物業引入戰略投資，預計將降低淨負債率19個百分點。

　　華潤置地管理層在中期業績會上表示，公司考慮將物業和商業一起打包上市，有強化華潤置地資產負債表的考量。

　　物業股表現也不凡。如銀城生活服務上半年漲幅超200%，寶龍商業上半年漲幅超80%，中海物業上半年漲幅超60%。大部分物業公司上半年股價漲幅超過關聯房企，綠城服務市值更是超關聯房企綠城中國。

　　非住宅物管行業發展潛力大

　　下半年以來，物業公司非住宅物業管理類動作較頻繁，涉及城市物業服務、景區物業服務等領域。

　　如南都物業(25.880, -0.45, -1.71%)與景德鎮市國信城市運營發展有限公司（簡稱“合作方”）成立合資公司，旨在賦能合作方各專業服務場景，實現“投資+管理”精細化全流程管理，擴大公司城市空間管理規模，進一步夯實公司“城市空間運營+智慧場景服務”的物業服務品牌發展戰略。榮萬家和北影集團就“城市綜合體+產城”新型非居住業態項目達成合作。

　　非住宅物管業態範圍廣泛，包括商業、辦公、產業園區、醫院、車站、政府大樓等細分業態，服務內容、專業性、盈利水準等方面差別較大。

　　《2019物業服務企業發展指數測評報告》顯示，2018年500強物管公司非住宅業務實現基礎物管收入1182億元，占基礎服務收入的52.4%，占物管行業總收入的41.8%。其中，93%的物管公司涉足辦公樓，占比最高。

　　國信證券(13.990, -0.02, -0.14%)指出，商業、寫字樓等業態更加市場化、品質要求高、具有較高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本較低。非住宅物管盈利能力高於住宅物管。

　　國信證券研報稱，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。2018年500強物業公司非住宅物業管理的基礎物業收入占基礎服務收入的52.4%，按照該比例計算，2030年非住宅物管行業空間有望達到13129億元。

　　疫情的影響正在逐步褪去。8月31日，克而瑞發佈百強房企8月銷售榜單，資料顯示，TOP100房企8月單月操盤銷售金額較7月環比增長4%；單月同比提升至30.7%；累計業績增速自7月首次回正後繼續增長至6.2%。截至8月末，有近7成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。

　　在銷售有所提速的同時，房企頭上“三道紅線”的緊箍咒正在越收越緊，預計下半年房企還將以回款為主旋律，並伴隨大規模去杠杆。

　　克而瑞資料顯示，8月，TOP100房企實現銷售金額9761.7億元，環比7月增長4%。從單月來看，8月漲幅進一步提升至30.7%。從累計操盤銷售來看，百強房企1-8月整體業績同比增長6.2%，累計業績增速自7月首次回正後繼續提升。

　　整體業績有所回升的背後，是將近8成的房企實現單月業績同比提升。其中，碧桂園實現單月全口徑業績規模810億元，同比增長32.8%；萬科單月實現全口徑業績規模590億元，同比增長33.7%；保利實現單月全口徑業績413.5億元，同比增長36.5%；招商蛇口(16.440, -0.26, -1.56%)實現單月全口徑業績267.5億元，同比增長48.2%，是增幅最大的房企。此外，8月單月，世茂和華潤的增幅也較為可觀，分別同比增長37.3%和24.1%。

　　而綠地則表現欠佳，8月全口徑銷售金額200.7億元，同比下降33.1%，其1-8月業績也堪憂，累計實現1693億元成交規模，同比下降24.3%，混改帶給綠地的負面效應還在不斷加劇中。

　　銷售回暖的同時，行業分化依然在加速。根據克而瑞的這份榜單可看出，1-8月百強各梯隊房企整體保持了一定的分化格局。克而瑞分析師表示，一方面，8月TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長12.5%至1345億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了3.3%和1.5%，規模房企競爭優勢凸顯。另一方面，截至8月末TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻同比下降2.4%至122.1億元，行業分化持續。

　　下半年，鑒於“三道紅線”對融資端的限制有所增加，房企會把握目前的銷售視窗期，加緊供貨、積極行銷、搶收業績，通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。

　　8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

　　此前，有媒體報導稱，此次討論的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，主要以“三條紅線”為標準，具體為：

　　紅線1：剔除預收款後的資產負債率不超70%；

　　紅線2：淨負債率不超100%；

　　紅線3：現金短債比不小於1倍。

　　事實上，多數房企作為高杠杆經營的主體，在上市後相關財務指標的披露也更加專業、透明，上述三條紅線早已成為資本市場、信貸市場對於房企主體信用考察的關鍵指標，直接決定了各房企的融資成本。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企進行梳理，資料顯示規模房企中有不少系“三條紅線”全部觸及，接下來需加大降杠杆力度，否則將對其後續融資活動產生較大不利影響。

　　陽光100中國連踩3條紅線

　　就陽光100中國來說，據公司2020年中期業績報告資料，其剔除預收款後的資產負債率為76.41%，淨負債率為182.11%，現金短債比僅0.38，踩了3條紅線。

　　從剔除預收款後的資產負債率不大於70%這條紅線來看，截止半年報數據，陽光100中國帳面“合同負債+預收賬款”合計80.96億元，剔除預收款後負債總規模為388.63億元，資產負債率達到76.41%，而70%的紅線對應的總負債規模約為437億元。因此，陽光100中國在該紅線下需要減少負債規模約為32.6億元。

　　其次，從淨負債率不大於100%這條紅線來看，截止6月底，陽光100中國的淨負債率達到182.11%，其中長期及短期債務規模合計264.23億元，股東權益119.98億元，需要不踩100%紅線，總體債務規模需要減少至166.01億元，減少有息負債約98.52億元。

　　而從現金短債比大於1倍來看，截止上半年，陽光100中國帳面“貨幣資金+受限制現金”合計46.03億元，而公司短期債務達到122.12億元，現金短債比為0.38。相比而言，在此條紅線之下，陽光100中國需要降低76.09億元規模的短期債務才能達標。

　　總體來看，陽光100中國三條紅線中踩了3條，其中紅線2下的降負債規模最大，達到98.52億元，因此，最嚴房企融資新規來襲的情況下，陽光100中國需縮減債務規模近百億元。

　　近日，中南建設(9.600, -0.14, -1.44%)（000961，SZ）披露了2020年半年報，上半年實現營業收入296.9億元，同比增長27.32%；實現歸母淨利潤20.5億元，同比增長56.2%。

　　銷售額也實現正增長，5 ~7月銷售額均錄得雙位數高增長，表明公司已從疫情影響中快速恢復。

　　目前中南建設財務狀況穩健，負債率持續下滑，現金短債比為1.19倍。在保持財務穩健的基礎上，公司在積極拿地，以期保持未來三年的高增長。

　　中南建設營收增長27% 待結算收入達1247.5億元

　　中南建設主營業務為“房地產開發+建築施工”雙主業，兩項業務均取得了高速增長。

　　上半年公司結算面積大增使得結轉收入大增，帶動房地產開發業務增長35%至208.3億元。截至2020年6月30日，已售出未結算合同銷售額達到1247.5億元，這是未來業績持續增長的強勁保證。

　　建築業務表現也不俗，據半年報披露，新承接（中標）專案合同總金額 148.3 億元，同比增長18.4%。疫情結束後公司積極復工，2020 年上半年建築業務實現營業收入96.8億元，同比增長22%。其中第二季度營業收入69.4億元，同比增長 47.3%。此外，公司的酒店及其他業務也大增54.0%至16.8億元。

　　銷售額及主營業務的增長帶動經營活動現金流淨額增長41.8%至20.3億元，創出近年來的新高，貨幣資金則持續增加。

　　費用控制也在持續改善，上半年銷售費用率2.36%，同比下降1.19個百分點，管理費用率4.59%，同比下降1.07 個百分點。權益淨利潤率 6.90%，同比提高1.28個百分點。

　　從總體來看，中南建設待結算收入豐沛，主業增長強勁，業績持續增長可以期待。

　　積極拿地“未來三年還要繼續保持高增長”

　　2020年前6個月，中南建設實現合同銷售面積609.1萬平方米，銷售金額813.9億元，在克而瑞發佈的2020年上半年中國房地產企業銷售排行榜中，排名第17，較2019年同期排名上升3位。銷售金額同比增長0.2%，是為數不多上半年銷售額仍在增長的房企。

　　從近三個月的銷售來看，中南建設疫情後恢復迅速，5~7月，銷售額分別同比增長17%、34.5%、20.9%。從銷售區域來看，一二線銷售金額占比達到43%。

　　在25日的業績會上，中南建設領導層表示，中南是一家成長型的企業，在未來三年還要繼續保持高增長。希望在保證經營安全和品質的前提下，2020年實現15%的銷售額增長目標。

　　基於保持高增長的經營目標，中南建設上半年積極拿地，總計新增項目45個，拿地金額303.8億元，拿地力度（拿地金額/銷售額）達到0.37，2019年全年則為0.26。

　　在加大拿地力度的同時，中南建設比較注重成本控制，新增項目平均地價約4400 元/平方米，比2019年全年約 5200 元/平方米的水準明顯下降。目前公司平均售價已經達到13360元/平方米，較2019年增加635元。近幾年公司的銷售均價一直在提升，拿地均價的下滑為公司留下了充足的利潤空間。

　　在業績會上中南建設管理層透露了公司的拿地策略，上半年投資城市主要分佈在長三角、珠三角以及內地核心城市。而在長三角主要深入三四線城市，中西部聚焦核心主城市。在高能級城市，則會選擇回避高地價和熱點區域。

　　截至2020年6月末，中南建設共有 418 個項目，在建專案規劃建築面積合計約3144萬平方米，未開工專案規劃建築面積合計約 1267 萬平方米。在全部專案4411萬平方米可竣工資源中，一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約 65%，土儲充足。

　　負債率持續下滑 負債結構持續優化

　　2020年上半年，中南建設經營活動現金流淨額為20.34億元，比上年同期增加5.99億元。這與公司提升運營效率、保證回款的戰略有關。事實上，2018年以來公司經營活動現金流一直保持著持續淨流入。

　　針對2020年下半年可能出現的行業變化，中南建設一方面努力提升運營效率，儘快結算收入，保證回款；另一方面優化資產負債表，調整融資結構，提升抗風險能力。

　　截至2020年6月底，中南建設總負債率為89.48%，比2019年底下降1.29個百分點。有息負債（含報告期末應付利息）781.4 億元，絕對金額在同規模房企中保持低位。

　　公司淨負債率在2019年下降超25個百分點後，今年上半年繼續下降21個百分點。管理層在業績會上表示，“隨著未來利潤的逐步結算，淨資產不斷增加，淨負債率將會持續下降。”

　　目前有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債237.0億元，占全部有息負債的30.33%，較2019年末下降3.98個百分比。從結構來看，票據、債券等債務融資工具占比由2019年底的18%提高到30%，非銀行金融機構負債由2019年年底的28%下降到22.5%。負債結構進一步優化。

　　現金餘額281.5億元，現金短債比為1.19，比2019年末增加13.3%，短債償還能力進一步提升。

　　截至6月底，中南建設共獲得各類銀行授信額度1618 億元，其中已使用授信額度為370億元，剩餘授信額度為1248 億元，融資額度充足。

　　副總經理辛琦在業績會上表示，中南建設並不依賴高有息負債尋求增長，而是希望用高周轉策略應對成長需求。

　　管理層還透露了下半年中南建設兩大關鍵任務，一是15%的銷售增長和70億元的結利，為此將加快新增土儲的供貨速度，加大三季度衝刺力度。二是積極拿地，為未來發展夯實基礎。

疫情之下，房地產表現超預期。

8月及前8月，主流房企銷售快速回暖，已追平或超過去年同期水準，部分城市和區域，房價出現明顯上漲。

與此同時，8月以來樓市調控政策再度收緊，包括一些城市限購力度加大、融資設“三道紅線”等，都讓開發商和市場感受到了來自政策面的涼意。

炎夏過去，秋天已至。樓市傳統的金九銀十也已經來臨，“三道紅線”壓頂，硬性的指標約束對房企形成威懾。大部分房企為了降負債，必須加緊銷售沖業績，回籠資金。恆大、融創、富力等資金壓力較大的開發商，不排除將發起一輪降價促銷。

復蘇市場下的隱憂

8月，盛夏。延續首開銷售12多億元的熱度，前半月鄭州恆大林溪郡銷售額達到近2億元，繼續坐實鄭州網紅盤的名頭。

不只是鄭州。深圳、廣州、上海等地，新房市場都出現了局部的火爆，深圳幾個新盤一推出即售罄。

重點城市樓市成交面積繼續走高。克而瑞資料顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳、濟南等30個重點監測城市整體成交面積同比增長22%，環比增長5%。

8月份，四個一線城市成交面積同比增長39%，環比增長16%。北京、上海、廣州市場同比漲幅均超過30%，深圳同比大增56%，單月成交創年內新高。

百城房價也總體上漲。中指院資料顯示，8月份，百城新房均價為15605元/平方米，同比上漲3.34%，環比上漲0.50%；百城二手房均價為15331元/平方米，同比上漲2.00%，環比上漲0.18%。

跟隨市場的腳步，8月龍頭房企的銷售業績也迎來新一輪增長。

克而瑞資料顯示，2020年8月份，100強房企實現全口徑銷售額11174.7億元，同比增長29.2%，環比增長2.8%。其中，有近8成實現單月業績同比提升。

值得注意的是，頭部房企優勢凸顯，業績增長較快。克而瑞資料顯示，8月份，十強房企中，除綠地同比下滑33.1%外，其他9家房企的全口徑銷售額都實現同比增長，業績不斷走高。

其中，招商蛇口增幅最大，8月份同比增長48.2%。世茂、保利、萬科、碧桂園位於增幅第二梯隊，增幅在32.8%-37.3%之間。華潤置地、融創緊隨其後，增幅分別為24.8%、24.1%。中海、恆大的業績增長溫和，增幅分別為12.5%、6.6%。

不過從上半年資料來看，受疫情影響，多數房企上半年錄得銷售額同比下滑，或者增速放緩，完成年度銷售目標難度加大。

更大的隱憂和不確定性，來自於政策。在8月份銷售市場欣欣向榮背後，調控之手已經揮動。

8月末，無錫出臺調控新政，從嚴打炒作學區房、二套房首付不低於60%等方面入手，避免樓市過熱。此前7-8月，已經有深圳、東莞、杭州、寧波等10多個城市出臺調控收緊政策。

對房企影響最大的還要屬融資新規。8月20日，住建部、央行召集萬科、恆大、碧桂園、中海等12家房企舉行座談會，研究重點房企的資金監測和融資管理規則，市場傳言新規即為“三道紅線”。

中原地產首席分析師張大偉表示，房地產調控較為寬鬆的2020年上半年過去了，調控收緊已經難免，多地樓市收緊的趨勢已經出現，預計將有超30個城市會在9月發佈出臺調控收緊政策，房價很難再大幅上漲。

一面是溫熱的當下市場行情，一面是趨冷的樓市收緊政策，開發商就在這樣喜憂參半的大環境下，走向了未來四個月的銷售戰場。

四季度將加快去化

在剛剛過去的中期業績會上，多數開發商都已經清楚明瞭“房住不炒”是必須要堅持的，企業所有的戰略、動作都要基於此設計、執行。

收緊的政策和融資之下，傳統的“金九銀十”或許是今年最大的銷售視窗，將成為房企決勝2020年的重頭戲。

張大偉認為，2020年最大的風險依然是疫情反復。所以，對於大部分開發商來說，更應該抓緊入市週期，將任務集中在9-10月，避免年末衝刺。

方正證券研究所則表示，在“三道紅線”融資新規的持續發酵下，預計房企接下來的經營重點將放在去杠杆、改善融資成本、合理控制地貨比、加強現金流管理、促銷售回款上。

易居企業集團CEO丁祖昱也提醒，對於暫被劃定為紅檔、橙檔的房企來說，要更積極把握當前的銷售視窗期，加緊供貨、積極行銷、搶收業績，以便增加銷售回款從而改善資產負債表。

以恆大為例，雖然前8個月銷售額完成年目標的56.27%，但最近恆大依然開啟了新一輪行銷活動來刺激銷售額，推出住宅8.3折、免收3年物業費等優惠。

“每一天都是賣樓的好日子。”萬科總裁祝九勝也說，四季度萬科仍將堅持快速去化的策略，認真賣房子；融創、富力等房企也均表示，將加快供貨節奏，加大銷售力度。

今年定下千億目標的佳兆業，下半年也將加快供貨推貨。管理層介紹，“下半年整體可售資源為1200億元，可售面積660萬平方米，保持正常去化就可以達成目標。”

貝殼研究院預測，“金九銀十”將如約而至，房企這兩個月的銷售或進一步提升。

國盛證券則認為，地產銷售預計將延續上半年的修復態勢，但受制於政策收緊等因素，未來四個月，房企總體銷售增速或將逐步放緩。

事實上，上半年受疫情影響，供貨節奏放緩，各家房企整體業績受到較大的衝擊。隨著市場復蘇，銷售提升，但由於大家都集中在下半年推貨，這意味著市場競爭將非常激烈，不排除發生新一輪降價促銷。

比如恆大，今年內部目標是需要衝刺8000億元銷售額，因此下半年鋪排了更多貨量。管理層稱，下半年有約9000萬平方米的可銷售貨量將推出市場。

綠城中國董事會主席張亞東也透露，綠城下半年還有2700多億元的貨值，按照近70%的轉化率，大概有1900億合同銷售金額。

加快銷售回款的同時，方正證券建議，為了應對“三道紅線”，從融資方面考慮，房企應積極拓展供應鏈金融、ABS、專案股權融資、增強對上下游的話語權；靈活運用企業體系內的非房業務載體融資，減少運營資本佔用，減少預付和應收賬款，增加非現金的支付比重。

綠表公屋呎價天與地 華貴邨兩年低

新冠肺炎疫情衝擊下，買家入市取態現分歧，公屋王屋苑亦頻見高低兩極價成交。偶有天價成交的深水埗李鄭屋邨，在疫情下有單位成功登頂，一個未補地價鳳凰樓層戶（頂樓對下一層）成交呎價高見9173元，呎價貴絕九龍未補地價公屋。不過，一向有力問鼎全港公屋王寶座的香港仔華貴邨，卻有未補地價單位呎價跌至屋苑兩年新低的5824元，較高峰大瀉近三成。

8月未補價資助房成交挫53%

據房屋委員會（房委會）資料，8月全港共錄得80宗未補地價資助房屋成交，較今年7月共170宗，大跌90宗或52.9%，惟數字屬臨時性質，日後大有機會再作上調。期內成交雖少，但驚喜不絕，包括李鄭屋邨一個高層單位，實用面積532方呎，以未補地價488萬元易手，呎價高見9173元，不但把去年9月由黃大仙東頭邨以每方呎9129元創下的九龍未補地價公屋呎價紀錄推高0.5%，亦力逼現時由鴨脷洲利東邨以每方呎9184元所保持的全港同類公屋呎價高位。

據代理指出，今次李鄭屋邨公屋王單位為7座和睦樓極高層11室，原則開放式改3房，由於向西南加上屬鳳凰樓層戶，兼且有企理裝修，故以500萬元放售僅約一個月，即獲一名外區公屋客斥488萬元購入，以原業主2000年入市價28.59萬元計，沽貨賬面大賺459.41萬元或16.1倍。

香港置業區域董事方文偉謂，李鄭屋邨放盤一向不多，未補地價盤源更加緊絀，目前只有1伙，屬同座高層14室，實用面積377方呎，業主正索價300萬元，意向呎價7958元。

相反，樓價至今仍屬港島未補地價公屋王保持者的華貴邨，「身價」卻離奇大縮水。據房委會資料及市場消息，該屋邨1座華禮樓低層1室，實用面積443方呎，原則開放式，於8月以未補地價258萬元轉手，呎價僅5824元，創該屋邨2018年8月後的兩年呎價新低。

事實上，華貴邨過往不時登上全港公屋王寶座，例如同座一個低層7室，實用面積544方呎，2018年9月以未補地價450萬元易手，樓價一度創全港未補地價公屋新高，雖然紀錄隨後被打破，但至今屬港島未補地價公屋售價高位，同時呎價8272元亦屬該公屋目前的未補地價高位，以呎價比較，亦即前述單位較之大瀉29.6%。不過，原業主2014年入市金額為198萬元，是次仍較當年漲60萬元或30.3%。

綠置居景泰苑呎賣12730新高

另一邊廂，多個入伙不足4年的資助房屋樓價連環跑出，新蒲崗綠置居項目景泰苑呎價更一連3個月破頂。綜合房委會及市場消息，一個高層17室原則開放式，實用面積293方呎，於8月以未補地價373萬元易手，呎價12730元，呎價繼今年6月及7月後，再度寫下該物業新一頁。原業主2017年以171.13萬元入市，短短逾3年賬面速賺201.87萬元，升幅達1.2倍。

世紀21富山聯席董事劉倩彤指出，景泰苑樓齡新且悉數未補地價放盤單位可承造至少九成按揭，客路較廣，令項目樓價近月持續逆市飆升。

此外，2017年中入伙的荃灣尚翠苑，亦有實用面積438方呎高層戶以568.8萬元易手，呎價12986元，亦屬該居屋3個月內第三度衝破屋苑未補地價售價及呎價高位。

政府在8月宣布放寬非住宅物業按揭成數，刺激舖市交投，但蝕讓個案頻仍。綜合市場資訊，九龍區近日錄得4宗舖位買賣，全部成交價俱較購入價為低，當中銀碼最大的旺角百利達廣場地舖，售4000萬元，原業主持貨8年虧損600萬元。

消息指出，旺角廣華街3號百利達廣場地下3號舖，建築面積約967方呎，原以5800萬元放售，終減至4000萬元售出，呎價約4.14萬元。現時該舖由咖啡店以每月7萬元承租，回報約2.1厘。土地註冊處資料顯示，原業主在2012年8月斥資4600萬元買入，現轉售賬面蝕600萬元，貶值13%。

佐敦銀主舖售640萬 跌價五成

另一宗蝕讓為深水埗荔枝角道238號地下1B號舖，建築面積約340方呎，原業主於2014年7月以800萬元購入，今年中以原價放售，最終以675萬元成交，呎價約1.99萬元，持貨6年賬面蝕125萬元或15.6%。現時月租2萬元，回報約3.6厘。

此外，市場亦錄得兩宗銀主地舖成交，市場指出，佐敦吳松街53號地下53F號舖連閣樓，地下建築面積約192方呎，閣樓建築面積約692方呎，合共884方呎，原業主在2013年2月斥資1280萬元購入，但2014至2016年間先後向銀行及財務公司承造一按及二按，最終無力償還貸款，淪為銀主盤。

據了解，銀主原以1180萬元開價放售，但近一個月積極調低意向價，市場人士表示，該舖剛以640萬元易手，呎價7240元，最新成交價較7年前購入價低640萬元，舖價大跌五成。

鄰區油麻地廟街26號雅達商業大廈4B號舖，亦剛由銀主以496萬元交吉售出，舖位地下建築面積約200方呎，閣樓建築面積約200方呎，合共400方呎，呎價約1.24萬元。原業主在2012年2月以850萬元入市，之後有兩次按揭紀錄，今年淪為銀主盤，最新成交價較購入價低354萬元或41.6%。

雖然政府於8月中宣布放寬非住宅物業按揭成數，但寫字樓市場未有明顯受惠。綜合美聯工商舖（00459）資料研究部及美聯商業數據顯示，8月50大指標甲級商廈只錄得4宗買賣，較7月的5宗略為減少1宗。

數據顯示，8月的指標甲級商廈買賣，以3000萬元以下的細銀碼物業主導，九龍區佔3宗，另外1宗為新界區，反觀港島核心區未有成交。總計今年首8個月，指標甲級商廈僅錄得43宗買賣，較去年同期大挫逾六成。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，本港經濟前景仍然疲弱，令到寫字樓租售價持續下跌，雖然本港疫情已經放緩，加上政府放寬工商舖辣招，但商廈市場交投量未見明顯受惠。不過，他認為目前市場游資充裕，相信寫字樓租售價再大跌空間有限，並認為下半年走勢將先跌後穩。

隨著主打旅客消費的高檔品牌陸續退租核心區商舖，部分較為平民化的行業趁租金下調落戶優質地段。近日銅鑼灣利園山道就錄得兩宗舖位租賃個案，新租客分別為蛋糕店及餅店，成交月租同樣僅約10餘萬元，租金跌幅由30%起。

中原（工商舖）黃新宇表示，銅鑼灣利園山道近期錄得兩宗舖位租賃成交，位於利園山道29至33號麗園大廈地下H號舖，面積約850方呎（未核實），以月租約12萬元租出，呎租約141元，新租客為近期興起的古早味蛋糕店。資料顯示，舖位舊租金約35萬元，即是次新租金大跌約65%。黃氏續指，該舖於今年新年期間曾短租予利是封店，短租租金約15萬元，業主當時叫價約33萬元招長租，惟新冠疫情來襲，最近意向月租已減至約18.8萬元，最終累減約63%才租出，同時亦比大半年前短租價更低。

奇華14萬租同街地舖

黃氏續稱，另一宗為利園山道29至33號麗園大廈地下I號舖，面積約600方呎（未核實），獲奇華餅家以每月約14萬元進駐，平均呎租約233元；較舊月租約20萬元下調約三成。資料指出，奇華餅家原租用鄰近的白沙道2號部分地舖，涉及面積約500方呎（未核實），今次搬遷店舖面積較之前為大。

黃埔花園挫9% 料仍有跌1成空間

暑期租務旺季效應消退，大型屋苑租務市場價量齊跌，10大藍籌屋苑8月份租金表現失色，當中9個租金下跌，當中黃埔花園按月急跌8.6%。由於失業率持續高企，租務需求下降，預期租金仍有近1成下跌空間。

第一城月錄65宗 2年最活躍

根據中原地產前綫分行統計資料顯示，8月10大藍籌屋苑錄得365租務成交，較7月的381宗按月下跌4%。當中以沙田第一城租務交投最活躍，單月錄得65宗租務，是近2年最活躍月份。其次，天水圍嘉湖山莊也錄得51宗租務。

美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑指出，由於缺乏內地學生搶租，沙田第一城今年的租金相對合理，不少過去被迫租住二綫屋苑的小家庭，重回沙田第一城租樓，始終屋苑有大型商場及港鐵站，社區設施相對吸引。

至於租金方面，10個屋苑中有9個屋苑呎租錄按月回調，當中跌幅最大明顯是黃埔花園，上月呎租報37元，比7月的40.5元跌8.6%。太陽物業分行經理宏惠強指出，在大量新入伙樓盤搶客下，黃埔花園租務交投不算活躍，容易受個別低價租盤拖低，例如4期5座中層F室，實用面積814平方呎，業主原本叫價2.9萬放盤，惟單位質素不理想，最終減價7,000元，以2.2萬元租出，呎租僅27元，拖低屋苑租金。

僅太古城呎租 企穩40元以上

宏氏坦言，面對其他入伙盤搶客，紅磡區多個屋苑租金回調，以海濱南岸為例，現時3房單位月租跌穿2.1萬元，比高峰期的2.9萬元，下跌接近3成。另外，長實 （01113） 旗下「海灣軒」及「海韻軒」兩大酒店，近日以震撼月租價1.6萬元起，限量推出維港海景套房優惠，也搶走二手屋苑不少客源。

事實上，在缺乏內地大學生搶租帶動下，8月份多個屋苑的租務表現未如理想，沙田第一城連錄3宗跌穿1萬元的租務成交，連帶同區二綫屋苑租金也被拖低，例如河畔花園B座低層7室，實用面積242平方呎，以月租9,000元租出，呎租僅37元，屬屋苑近1年低位。

現時10大屋苑中，僅鰂魚涌太古城呎租穩企40元以上，其他屋苑均跌穿40元關口。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，受疫情第三波影響，二手屋苑議價空間擴闊，買賣價格有所回調，相信租金也會跟隨回落；加上下半年仍有近萬伙新盤相繼收樓，相信愈到年底租金跌勢更明顯，預期租金仍有5%至10%下跌幅度。