竹科漲6.2%最多　台積設廠帶旺周邊

科技產業一向旺房市，根據房仲業者統計全台6大科學園區周邊房市熱區，僅台北內湖科技園區房價較2018年跌價，其餘包括竹科、中科及南科皆呈正成長，尤以有台積電設廠的園區最明顯，如竹科的關埔重劃區漲6.2%最多、中科水掘頭商圈及竹南園區的尚順商圈漲逾4%。

根據台灣房屋彙整內湖科技園區、新竹科學園區、竹科竹南園區、中部科學園區、南科台南園區及高雄園區周邊，共12處房市熱區的近3年房價，多呈漲價態勢，漲最多的是竹科關埔重劃區，目前平均行情每坪25.8萬元，漲幅6.2%；同樣受惠竹科就業人口居住需求的竹北市高鐵新竹站特區，房價每坪26.2萬元，漲幅也有4%。

買氣加持竹科推案熱
台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，新竹拿下科學園區房市漲幅冠軍，主要與台積電設廠有關，由於竹科是台積電的起家厝，其科技產業發展的聚落效應，帶動房市買氣，造成關埔重劃區房價走升。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，除因近年建商積極推案，不乏豪宅建案開價偏高，而推升區域均價，再者竹科員工平均薪資高，對區域高價位建案接受度相對高，致使平均單價向上拉抬，且企業在竹科設置總部或擴建的議題不斷，還有大新竹環狀輕軌的建設話題，更助攻在地買氣。

海量房市需求吸引不少知名建商推案，台灣房屋關埔直營店店長甘坤鑫表示，包括興富發「竹科悅揚」、「竹科潤隆」、富宇「富春居」等案，近期介壽路重劃區建案單價31~37萬元，也是竹科人的購屋熱區。

竹科竹南園區也有不錯漲幅，其中頭份鎮的尚順商圈因機能相對建全，房價每坪15.4萬元，漲幅4.1%。江怡慧表示，該區已有60家廠商進駐，成功複製竹科的成功模式，等到台積電新廠區完竣啟用，就業人口挹注將催生大量購屋需求，預料竹南、頭份房價會有新一波漲勢。

劍南路站旁跌近1成
漲價第2名的中科水掘頭商圈，房價每坪22.1萬元．漲幅4.7%，另外中科購物廣場也有3.9%漲幅。台灣房屋嶺東園區加盟店店東陳裕方說明，水掘頭商圈鄰近中科、東海大學與澄清以及台中榮總兩大醫院，購屋主力為工程師、教師和醫師。

至於唯一跌價的內湖科技園區，劍南路站房價每坪64.5萬元、港墘站每坪56.5萬元，跌幅各為9.3%和6.3%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐解釋，劍南路站所屬的大直美麗華生活圈，周邊高價豪宅林立，其中不乏商業住宅，由於存在違規使用爭議，連帶造成近年單價下跌，不過台北市府計劃讓住戶繳回饋金後就地合法，周邊房市可望回歸正常。

至於港墘站的市況，張旭嵐表示，因周邊新案偏少，優質的中古大樓多半惜售狀態，區內以公寓交易較多，連帶拉低區域平均房價，不過整體房價仍屬於穩定成長態勢。

華固今天公告斥資新台幣9.91億元，取得新北市泰山區逾千坪土地。華固指出，這是首次插旗泰山，將規劃為住宅建案，不過實際推案時程未定。

華固發布重大訊息指出，取得新北市泰山區土地，以每坪88萬元購入，交易面積達3723.99平方公尺、約1126.51坪，交易總金額9.91億元。

華固主管說明，台北市土地稀缺，華固因而將目光移至新北市泰山，這也是華固首度插旗，主要看準當地交通建設便捷與未來發展潛力。

他說，將推出住宅商品，不過實際推案時程未定，建案初步規劃成2至3房產品。

「護國神山」台積電不僅帶動台股突破歷史新高，台積電設廠同樣帶旺周邊房市。台灣房屋針對全台六個主要科學園區周邊房市調查，台積電設廠的三個科學園區－竹科、中科和竹科竹南園區，近三年房價都有明顯漲幅，其中，以鄰近竹科的關埔重劃區房價最威，漲幅達6.2％；其次為中科水掘頭商圈漲幅4.7％，頭份尚順商圈漲幅4.1％排第三。

全台六大科學園區中，除了內科周邊下跌，南科台南園區持平外，其餘包括竹科新竹園區、竹科竹南園區、中科台中園區、南科高雄園區，周邊商圈房價近三年都有明顯漲幅。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，台積電每一廠區都創造許多高所得就業人口，也成為周邊房市的重要推手。以其起家厝竹科來說，關埔重劃區是最靠近新竹科學園區的重劃區，目前平均房價已上漲至每坪25.8萬元，創下歷史新高水位，三年來漲幅6.2％；另新興的介壽段重劃區推案目前每坪在31~37萬元間，也是竹科人購屋熱選區。

中科水掘頭商圈近三年房價漲幅4.7％，位居第二，台灣房屋嶺東園區加盟店店東陳裕方表示，水掘頭商圈以西屯路三段與永褔路為主，屋齡20年左右大樓最多，每坪房價在18~22萬元間，屋齡十年內平均房價在25~30萬元，因鄰近中科、東海大學與澄清、台中榮總兩大醫院，工程師、教師及醫師三師聚集，成為主力購屋族群。

竹科竹南園區目前已有60家廠商進駐，從業員工1.18萬人，發展也複製竹科模式，在群創、環球晶、中美晶等大廠帶動下，台積電新廠區完竣啟用後，大量就業人口進駐，對頭份、竹南房市注入強心針，目前頭份尚順商圈房價每坪15.4萬元，近年漲幅達4.1％。

此外，台積電在南科大舉加碼投資，供應鏈也連帶受惠，聯袂拉抬南科周邊房市，目前附近建地行情達每坪18~25萬元，且後市看俏。

上市營建股「股王」華固建設近幾年獲利大豐收，今年最大功臣是北市大直「國票金控大樓」，總銷近80億元近日銷售一空，實價登錄揭露一樓店面換算每坪單價達150萬元，直逼豪宅身價，可望再創區域新高價。

最新完工落成的「國票金控大樓」，華固分回金額近80億元，15日最新揭露一樓店面二戶以總價近3.5億成交，交易日期為6月和7月，每坪實價150萬元直逼豪宅價， 據側面了解，買家為從事藝術產業的知名李姓大戶家族，頗受藝文界矚目，未來可能會作為大型藝術中心之用。

華固總經理洪嘉昇表示，「國票金控大樓」原本為「亞太置地」辦公大樓，後來國票金買下部分樓層後，全棟改名為「國票金控大樓」，華固分回總銷金額約80億元，最近已全部銷售一空，其中一樓店面有6個單位，目前也全數完銷。洪嘉昇透露，目前一樓店面成交價最高約160萬元，還未對外揭露實價資訊；華固建設副總劉若梅表示，「國票金控大樓」自4月開始入帳迄今已近尾聲，目標在9月底前全數認列。受惠「國票金控大樓」第二季開始交屋，上半年也繳出亮眼成績單，稅後純益達17.8億元，EPS達6.48元。

而隨著華固滿手現金，今年也大舉獵地補庫存，15日砸下近10億買下新北市泰山1,126坪土地，平均每坪價格88萬元。洪嘉昇表示，這塊地位於近年房市熱區溫仔圳，這也是華固首度揮軍泰山區。劉若梅指出，華固近年開始轉向新北市擁有交通優勢、遠景的區域，泰山這塊土地擁有雙捷運，包括機場捷運泰山站及中和新蘆線的輔大站，應可創造不錯的銷售成績。

遠雄企業團15日表示，「小宅」已連續7季交易占比破4成，站穩房市主流，今年來包括國泰、華固、長虹、忠泰、文心、潤泰新、遠雄、吉美、大隱、東騰等建商都向30坪以下「小宅」靠攏，爭取剛性需求與投資買盤青睞。

遠雄集團公共事務室副總楊舜欽指出，因應台灣高齡、少子化趨勢，家庭人口結構改變，中小型坪數房型成主流；此外，近來游資氾濫、利率探底，也吸引不少投資買盤進場，都讓小宅產品更加搶手。

根據內政部不動產資訊平台資料，過去10年六都住宅房屋稅籍數量增加近90萬戶，增幅達11.3％，每戶人口則減至2.7人。傳真機構表示，現在是「小宅崛起」時代，主要原因有三，包括單身人口增加、家庭結構改變、超高齡時代來臨。台灣30年前家戶人口數還有5.81人，現在只有2.67人；全台單身族也飆升到600萬人，一個人的世界已成普遍現象，也帶動建商產品規劃大轉向。

楊舜欽表示，小宅交易熱銷，以去年第4季內政部統計資料，25坪以下小宅交易占比高達41.67％，連續7季占比達4成以上，其中又以雙北市銷售居冠。他指出，因應市場需求轉變，以往小坪數建案多以投資客為主，近年自住需求增加，吸引更多建商改推2~3房小宅商品。

楊舜欽分析，因都會區房價高，年輕人渴望脫離無殼蝸牛、但又能保有生活品質，小坪數房型經濟負擔相對輕鬆，又可圓夢買房；加上少子化及單身貴族增多，家庭人口簡單，小坪數房型比大戶更容易轉手或出租，保值性相對高。

低利時代、資金回流，帶動商辦成為企業投資置產熱門標的，桃園受惠於不動產價格基期低，經國重劃區同時擁有雙交流道、捷運、轉運站，在北台灣同樣具有交通樞鈕條件的商辦聚落中，價格僅約台北市港湖地區的一半、新北新莊的七折，經國重劃區成為不動產投資者眼中性價比最高的區段。

大台北地區同時擁有高速公路交流道、捷運規劃的熱門商辦聚落中，南港、內湖商辦、廠辦，單價多站上6字頭，新莊逼近5字頭；然而，目前行情僅每坪3字頭的桃園經國重劃區，是桃園唯一以商辦為主的重劃區，大型建商投入商辦開發造鎮，挾著鄰近南崁交流道、已動工興建的桃捷綠線，以及日前營運的經國轉運站三大交通優勢，吸引遠雄、中壽等壽險業布局。

近年土地價格攀升，顯見各界對其未來潛力看好，實價登錄顯示，桃園經國重劃區2015至2018年間，住宅區土地每坪50多萬元，近二年來已上漲至每坪約65萬元。當地業者表示，經國一筆土地才短短九個月內，從每坪60萬漲至78萬元，不少看好未來潛力的地主，開價每坪70多萬元待價而沽，區段好的商業區土地更不乏站上每坪百萬的成交案例。

與經國重劃區相鄰的南崁新市鎮，總面積超過600公頃，沿桃捷綠線G12、G13、G13a站打造產業和住宅為主的新市鎮聚落，也將陸續啟動開發，隨著航空城計劃推動與桃捷綠線興建，南崁新市鎮將成為桃園房市另一個明日之星，近期新市鎮產專區土地交易，以未來配地後價格回推，都已站上每坪50萬元。

桃園豪宅建商中悦建設機構近年即在經國重劃區布局近萬坪土地，規劃推出五棟商辦、二棟豪宅，打造金融中心造鎮計畫，其中「商貿中心CBD」近期即將完工，規劃地下4層、地上13層，整層440坪商辦，鎖定企業自用或置產需求，每坪單價站穩3字頭。

中悦表示，交通優勢將是商辦聚落發展及成長的關鍵因素，經國重劃區是桃園唯一擁有雙交流道的重劃區，捷運綠線 G12站幸福橋完工通車，聯結未來南崁新市鎮的開發計劃，這些交通優勢，均使經國重劃區有利發展成為桃園企業總部核心。

台中各區域隨著地價續創新高，加上營建業大缺工、導致建案交屋平均延後半年以上，營建成本大增一成以上，越來越多建商乾脆採取先建後售或是邊建邊售因應，部分預售新案調漲售價反映成本。因此，去年還能維持1字頭房價的五大蛋白區，今年新建案均已站穩2字頭！

根據最新實價登錄資料顯示，包括東區、潭子區、大雅區、烏日區、太平區等台中五大蛋白區，新案每坪均價已達20~22萬元，近一年來最高漲幅逼近一成，其中又以烏日區、太平區成交量最多；目前僅海線區域的沙鹿區、梧棲區、清水區及后里區等區域，每坪均價還落在12~17萬元。

由於市區房價高漲，在外溢效應下，台中蛋白區吸引建商爭相插旗推案，除因土地成本提高之外，如東區，受惠三井lalaPort百貨商場開發案等重大建設利多加持，第四季將進場的新案，每坪開價已到3字頭。

而房價走高引爆的人口外移效應，則帶動大雅區、潭子區等外圍房市愈趨熱絡，短短一年來成交均價紛紛站上2字頭，台中今年1字頭熱區大洗牌。

話題不斷的東區造鎮案「美好莊園」，一期每坪開價19萬元起，三期「美好莊園NO.3夏卡爾」來到22~26萬元；深耕大雅區的藍鵲建設，「藍鵲生活家」單價18~19萬元，新案「藍鵲首席」開價26~29萬元；豐原區熱銷案「同學匯2」較一期單價漲幅逾一成；太平區「曙光之旅」一期單價17萬元起，「曙光之旅2」已來到24~27萬元。

位於北屯區廍子段的「總太聚作」，每坪開價17.5萬元起。總太地產董事長翁毓羚表示，為了讓年輕首購族輕鬆購屋，目前盡可能固守最後1字頭防線，但推案速度不及地價飆漲速度，總太地產最快第四季將於廍子段推出新建案，每坪單價將站上2字頭。

至於現階段1字頭熱區以海線地區為主，指標建案包括「遠雄之星8」、「聯悅馥」、「長虹天擎」，每坪開價16~17萬元起；另大甲、后里、東勢近兩年也首見大樓推案熱潮，每坪開價也還在1字頭。

宏普建設（2536）15日受邀參與元大證券舉辦的產業座談會中指出，宏普最新完工的「和苑三井花園飯店」已加入貢獻行列，展望未來，宏普在手商辦和住宅開發案存量多達450億元、總計九筆，未來業績成長無虞；未來不排除到中南部物色適當標的。

宏普15日在法說會時表示，目前宏普在台北市的「AMAX」總銷35億元，去年底之前已認列21.79億元，其餘今年力拼持續銷售認列；另外士林德行西路「宏普世貿」辦公大樓，已全部出租和出售，為宏普帶來穩定而長期的租金收益。至於宏普首度與日本三井不動產合作的「和苑三井花園飯店」，採長期租賃20年模式來經營，上月也正式開幕營運。

遠雄集團表示，適逢利率低檔、市場游資多，加上因應台灣高齡、少子化，家庭人口結構改變，近年建案多主打「小宅」房型，吸引不少投資客、首購族出手，小宅投資、自住兩相宜，已穩站房市主流。

遠雄指出，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，過去10年六都住宅房屋稅籍數量增加近90萬戶，增幅達11.3%，戶量則遞減至2.7人，其中，又以2人以下家戶占比最高，且比率逐年上升。

小坪數需求增加，造成小宅交易熱銷，以去年全台第4季來看，25坪以下小宅交易占比即高達41.67%，已連續7季占比四成以上，其中又以雙北市銷售居冠，顯示新增房屋的量體可觀，以及家戶型態的樣貌改變。

因應市場需求轉變，過去小坪數建案多以投資客為主，近年房市反轉，自住需求增加，讓不少建商改推2-3房小宅商品搶市。

遠雄集團公共事務室副總經理楊舜欽分析，都會區房價高，年輕人渴望脫離無殼蝸牛、但又能保有生活品質，小坪數房型經濟負擔相對輕鬆，又可圓夢買房入住市中心，打掃起來也較容易，加上少子化時代、單身貴族增多、家庭人口簡單，若未來人口增多，小坪數房型的房子比大戶更容易轉手或出租，保值性相對高。

楊舜欽表示，小宅成為現今高房價必備的產品與趨勢，但購屋需求仍與空間需求、手上資金有密切關聯，除了考量總價，交通便利條件、扣除公設比後室內坪數也應一併參考，如希望一次到位，直上3房產品較符合居住習慣。

今年房貸利率探低，增加買方購屋意願，住商機構依據金融聯徵中心資料，統計上半年男性及女性在各年齡層的購屋貸款條件，其中二十至二十九歲女性的平均貸款條件最佳，貸款成數百分之七十四點三四、貸款利率百分之一點五六，完勝男女各年齡層，不僅如此，在五十歲以前女性貸款的成數都高於同齡層的男性。

房產業者分析表示，六到八年級生皆處於職場中流柢柱，不少小資女、上班族皆會存錢買房子，且通常女性定期還款能力較穩定，銀行給予女性的貸款成數、利率也會相對較男性佳。科達機構房產研究中心經理曹鈞富野指出，全台女性購屋族已逐年增多，尤其以經濟規模集中的雙北市表現最明顯。

少子化、不婚及女性經濟獨立等因素，也提升了女性的購屋意願及購買力，而過去小坪數建案多以投資客為主，近年房市反轉，自住需求增加，「小宅」穩站房市主流。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，尤其年輕女性偏好較新的住宅大樓，也會影響貸款條件；至於男性及女性年齡愈高、利率愈高，應與銀行的風險控管有關。

綜觀今年上半年男性及女性貸款條件統計表，未滿四十歲男性及女性的平均貸款利率都不到百分之一點六；四十歲以上年齡愈高、貸款利率愈高，在貸款成數則是年紀愈輕、貸款成數愈高。

郎美囡指出，許多父母願意為兒女出資自備款，由兒女繳房貸，因此年輕男女購屋對於貸款成數有高度需求，平均成數自然也提高，此外，大齡男女在購屋時多數資金準備較充裕，其中有許多是換屋族，因此自備款較多，也讓平均貸款成數相對較低。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，貸款條件多少與年齡有關，不過金融機構評估貸款條件，除了房屋因素外，貸款人收入、信用狀況、存款等條件也是影響貸款成數及利率的主因。

　中南建設(000961)9月15日晚間公告，公司持股均為75%的江蘇錦時和江蘇錦滔分別作為A類有限合夥人、C類有限合夥人，各出資4.1億元、7270萬元，與獨立第三方金茂嘉和、金茂投資合作設立蘇州景茂壹號股權投資合夥企業（有限合夥），進行房地産業務投資。

　　“錦旗風波”令萬科物業站到了業主的對立面。

　　9月5日，寧波中梁首府社區幾位業主駕車將社區車行出入口堵死，隨後幾位業主將印有“幹啥啥不行，收錢第一名”的錦旗帶到社區物業服務中心遞交，並拍照、傳播。隨之而來的是，寧波萬科物業服務有限公司（下稱“寧波萬科物業”）擬退出中梁首府社區物業服務工作。

　　互不相讓的局面只是近年物業企業與業主“交戰”的冰山一角。在服務品質、營收規模、利潤等數方面引領行業的萬科物業近年也多次陷入與業主的矛盾糾紛中。有物業人士業建議，業主和物業公司應充分溝通、換位思考，沒必要因此關係決裂。

　　在房企融資監管“三條紅線”出臺的背景下，不少機構人士認為，物業企業的上市進程會更趨於加快。儘管，萬科董事會主席郁亮多次提及“獨立上市還沒有時間計畫表”。但是，在物業企業更趨於同質化的業務組合面前，暫時不選擇借助資本推手的萬科物業，也必須學會更好地平衡好成本管控與服務品質提升之間的關係。

　　“申請退出”：萬科物業正面還擊

　　9月13日，寧波萬科物業于寧波中梁首府社區公告欄張貼公告：“一面‘錦旗’把行業放到放大鏡下，嬉笑怒駡，看客各自歡騰。而此時，新冠疫情尚未走遠，送水、送菜、送包裹的物業小哥沒人提了，朋友圈一日三萬步、堅守在客戶服務的第一線的員工被遺忘了。”

　　寧波萬科物業隨後做出了向街道與社區業主大會提出申請啟動退出中梁首府社區物業服務工作的程式。

　　寧波中梁首府社區於2019年10月25日交付，在社區交付前期，開發商已向寧波市鎮海區物價部門備案停車收費標準，人防車位在住宅社區內，停放服務收費實行市場調節價。

　　中梁首府社區交付後，物業將社區人防車位元停放服務收費定價為240元/車位/月。

　　遞交錦旗業主的訴求是，將車位租賃費價格下降至150元至180元之間。但萬科物業認為，240元的定價操作合規、合情且合理。

　　錦旗風波一出，討論進一步升級。有觀點認為，物業服務眾口難調，業主有吹毛求疵之嫌；也有觀點支持業主，認為物業唯利是圖，服務漫不經心。

　　該社區此前也出現物業與業主糾紛事宜。

　　根據寧波市網路民生服務平臺及媒體報導資訊，中梁首府屋頂搭建因違建被綜合行政執法部門強拆1處、整改7處。舉報人質疑萬科物業組織居民對屋頂露臺是否搭建進行投票表決，存在包庇違法搭建的行為。

　　這並非萬科物業首度陷入信任危機。

　　今年6月，萬科2019年度股東大會上，一名聲稱是深圳萬科金色家園業主的股東直接在會上質問鬱亮，“我今天過來就是為了批評一下萬科物業服務，我們社區的垃圾分類被管理處搞得怨聲載道，用了很久時間才幫助我們解決。”

　　今年5月，受強降雨天氣影響，廣州黃埔區萬科金色夢想社區停放在地下車庫的200多輛車被淹，社區裡的部分單元樓出現了停水、停用電梯的狀況。該社區曾有多位元業主向第一財經記者表示，萬科物業在事件警示提醒、對地下車庫積水進行處理、幫助居民社區進行水電恢復等各個方面存在滯後和不到位。

　　據廣州萬科物業內部人士向第一財經記者介紹，自黃埔區氣象臺發佈暴雨紅色預警信號，物業人員就投入到應急工作中。

　　“就是怕業主損失擴大，廣州萬科物業還抽調了約60名員工進行現場支援，工作人員幾乎是連軸轉，事後還協同保險機構給業主補償，期望能將損失降到最低。”該人士無奈表示，好的物業服務品質難度不遜色於國外的星級酒店管理，強調客戶至上的服務理念，但囿於實際中人手不足、應急措施難以兼顧到方方面面、業主期望值過高、物業費收繳率不高等，充斥著很多摩擦和不滿。

　　“管家”的難題：如何降本增效

　　縱觀整個物業行業，物業從業人員叫苦“不被理解”、心有委屈，業主對物業服務滿意度不高，幾乎是物業企業都遇到的情況。

　　中國消費者協會資料顯示，房屋裝修及物業服務類投訴2017年為8647件，2018年這一資料增長至17352件。2019年，這一資料雖小幅下滑至15507件，但仍屬於近年高位。

　　在今年中期業績會上，彩生活（01778.HK）首席執行官黃瑋就直言，“行業面臨多個痛點，如鄰里之間的交集少，業主對物業存在信任危機，導致我們在服務過程中阻力較大、服務效率低，使得物業費在收繳上和提高上存在很大的困難。”

　　在物業近幾年快速發展的過程中，一方面，隨著時代變革，物業行業核心價值觀已步入對人服務的新階段，但不少物業企業還停留於對物的管理階段；另一方面，行業的上市、並購整合等資本運作正呈加速趨勢。

　　截至2019年末，已有24家物業企業在A股或港股上市，僅2019年新上市的企業就多達12家，處近年高位。2019年的物業大型收並購案多達19宗，與2017年相比數量增加了3宗，但交易金額卻提升了2倍左右。

　　近日，在地產行業涉房企融資新規“三條紅線”的作用下，中國恆大（03333.HK）旗下的金碧物業、華潤置地（01109.HK）旗下的“物管+商業”輕資產平臺、龍光集團（03380.HK）旗下的龍光物業等均傳出確鑿的上市消息。

　　華東中型券商機構一位不願意透露姓名的地產行業首席分析師在接受第一財經記者採訪之際直言，地產融資監管趨於一企一策精准調控的新環境下，物業企業上市步伐加快是大概率事件。“物業上市一方面裨益關聯房企現金流、淨負債率等各項財務指標，另一方面也會進一步加劇物業企業間的競爭。”

　　在行業前赴後繼忙於上市之際，萬科物業用鬱亮的話來說就是“獨立上市還沒有時間計畫表”。

　　物業管理服務業務的鞏固提升是萬科物業當下致力推進的事情。今年5月，萬科物業由住宅商企“兩翼齊飛”升級為“三駕馬車”的發展戰略：CS社區空間、BS商企空間、US城市空間。截至今年7月底，萬科物業新探索的業務物業城市已經陸續拓展了7處。

　　據萬科2020年半年報，截至2020年上半年，萬科物業累計簽約建築面積6.8億平方米，已經接管面積5.2億平方米，營業收入錄得66.98億元，營業利潤率錄得14.37%，各涉規模、收入等指標位元列行業前列。

　　但這並不意味著萬科物業就徹底擺脫了成本控制瓶頸。回望萬科物業自2015年全面開啟市場化之路以來，營業利潤率整體維持在17%左右，但營業收入增速整體滯後于營業成本增速。

　　截至2020年上半年，萬科物業營業收入增速錄得26.8%，營業成本增速錄得27.58%，營業利潤率同比下降了0.16個百分點。這其中與萬科物業在住宅物業、商企物業之外，探索物業城市（注：指物業企業參與城市治理）有直接關係。

　　這並非個案。在今年中期業績會上，彩生活、佳兆業美好（02168.HK）等多個物業企業高層幾乎都有提到物業企業降本增效的重要性和必要性。調整和清理平臺性的輸出、對外投資，降低債務，精細化管控分銷開支、行政開支、融資成本等成為不少物業企業的應對舉措。

　　據中指院物業百強報告，受制於物業企業的第一大支出人工成本的上漲，以及目前智慧化投入還未見成效等因素影響，百強企業營業成本率2019年錄得75.98%，僅下降0.46個百分點。

　　上述券商人士在接受第一財經記者採訪之際直言，對於萬科物業來說，如何平衡成本管控與物業城市、增值服務等業務投入之間的關係，關乎物業品質提升。

　　不同於前幾年，當下物業企業上市、並購等資本運作正在加速推進，物業企業愈加趨同的業務組合，也要求物業企業們拿出更多的耐心，做好最基本的物業服務。

　　9月15日，國家統計局發佈資料顯示，今年1-8月，全國房地產銷售額96943億元，同比增長1.6%，今年以來增速首次“轉正”。

　　這得益於近幾個月來良好的市場走勢，5月到8月，全國房地產銷售面積和銷售額連續四個月同比增長。其中，8月的銷售額漲幅達到27%，銷售面積增長13.7%。

　　房地產是從疫情中恢復最快的行業之一。在投資端，從今年6月開始，全國房地產投資累計增速就已“回正”。前8月的房地產投資增速升至4.6%，而同期的固定資產投資（不含農戶）增速為-0.3%。

　　寬鬆的貨幣環境，對疫情壓抑的需求釋放形成刺激，被認為是市場回暖的主因，這也使得房地產業的多個指標向好。但近期以來，不少城市出臺樓市調控政策，對投資需求進行抑制，以“三條紅線”為主的融資管理政策，也將給企業決策帶來影響。已經到來的“金九銀十”，似乎又將面臨一絲不確定性。

　　多項樓市指標向好

　　今年前8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，雖然同比下降3.3%。但與年初39.9%的降幅相比，已大幅收窄。

　　由於價格提升，前8月全國房地產銷售額仍然增長了1.6%。根據國家統計局此前發佈的資料，今年二季度以來，全國70個大中城市的新房和二手房價格呈現整體上漲態勢。其中，東部地區的市場銷售恢復較快，也在一定程度上提升了整體交易均價。

　　國家統計局新聞發言人付淩暉表示，近期房地產市場的回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也有金融增加對實體經濟支援力度的原因，引導了市場利率下行，中長期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負擔，這也有利於整個房地產市場的恢復。

　　但付淩暉也指出，“總的來看，無論投資還是銷售狀況來講，仍然處於比較低的水準，並沒有恢復到正常的狀態。”

　　儘管如此，近幾個月來，一些區域市場仍然出現了過熱現象。在部分二三線城市，因供應不足、（一二手房）價格倒掛等原因，市場出現搶購現象，並推動部分城市房價過快上漲。

　　8月26日，住房和城鄉建設部在北京召開部分城市房地產工作會商會，瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治區）住房和城鄉建設廳負責人參加會商。根據統計局的資料，這些城市的房價漲幅相對較大。

　　由於疫情發生後央行多次向市場釋放流動性，資金成本走低，今年上半年的融資環境相對寬鬆，加之銷售回暖帶來的利好，房企的資金狀況有所改善，今年1-8月份，房地產開發企業到位資金117092億元。

　　但在土地市場上，房企仍然維持著謹慎的態度。今年前8月，房地產開發企業土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴大1.4個百分點；土地成交價款7088億元，增長11.2%，增速回落1.0個百分點。

　　由於多項指標走勢向好，8月的房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.33，連續兩個月位於100點的合適景氣水準之上。

　　“三條紅線”連鎖反應

　　房地產市場保持平穩運行，還有賴於政策層面的及時調整。

　　據貝殼研究院統計，7月以來，全國共44個省市61次推出房地產相關政策。其中，常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都共10城發佈了有關規範房地產市場發展的限售、限購政策，並提高貸款和房產轉賣門檻，防範市場過熱，進一步深入抑制投資需求。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報導記者表示，這一輪操作對於全國其他城市也將起到警示作用，或將在一定程度上減緩成交量的恢復以及價格上漲的速度。

　　但對於房企來說，真正的問題是對融資審慎管理帶來的一系列連鎖反應。

　　8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產企業座談會，12家房地產企業負責人參加會議，形成了“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”，即“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，相應實施差異化債務規模管理。

　　21世紀經濟報導瞭解到，9月，這一措施已在部分房企中啟動試點，未來還將逐漸推廣至全行業。

　　按照國泰君安(18.410, 0.06, 0.33%)的統計，上市房企中有超過四成位於紅檔和橙檔，這部分企業的去杠杆壓力較大。因此，通過降價促銷的方式回籠現金，應是不少企業的短期選擇。

　　9月初，恆大啟動大範圍降價。雖然恆大有在“金九銀十”實施促銷的慣例，但此舉仍然引發了關於“去杠杆”的討論。北京某房企人士向21世紀經濟報導記者透露，出於衝擊年度業績的目的，公司通常會在四季度實施促銷，但今年可能會提前，因為“下半年融資環境明顯收緊了”。

　　該人士認為，與往年相比，融資政策的變化使房企更有降價促銷的動力，但由於需求端也頗受政策影響，因此今年的“金九銀十”雖可期待，但也不會過於火爆。

　　與此同時，企業的擴張步伐也有可能放緩。多位元受訪者認為，將融資規模與負債率、現金流掛鉤，意味著借助高杠杆進行快速擴張的時代將徹底終結。因此，未來的拿地和並購行為都將降溫。

　　潘浩指出，新政將可能帶來一系列的連鎖反應，並影響未來房地產的資料表現。在銷售端，房企出貨意願依然強烈，成交量有望繼續提升，但價格會保持穩定；在融資端，政策的收緊將使得房企的到位資金增速有所放緩；在投資端，房地產開發投資增速、新開工面積增速以及土地購置面積增速或將持續放緩或下行。

　　9月14日，中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組、緯房指數研究小組發佈《2018年以來全國城市房價漲跌排名》，其中，福州以72.97%的漲幅位列排行榜首位。

　　位於福建省的福州，經濟發展水準、人口規模等在全國範圍內並未處在一線行列，也多次發佈住房調控政策，為何3年來的房價漲幅“遙遙領先”？

　　漲幅遠超北上廣深

　　據悉，《2018年以來全國城市房價漲跌排名》統計了全國154個城市（剔除資料缺失城市），截至2020年7月，位列漲幅榜前三位的分別是福州（72.98%）、昆明（69.79%）、南陽（60.58%）。而傳統的熱點城市北京、上海、廣州基本保持穩定，漲幅分別僅為0.78%、-0.78%、-0.36%，只有深圳稍高，漲幅為26.64%。

　　國家統計局9月14日公佈的資料顯示，2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格中，福州比2015年上漲了48.8%；二手住宅銷售價格中，福州比2015年上漲了31.4%。

　　從資料看，福州5年來的漲幅並不在全國前列，但近3年漲幅驚人。

　　有網友提出疑問，從全國範圍看，福州的GDP總量、人均GDP、人口流入、科技產業、交通基礎設施配套、教育醫療等並不是很突出，為何房價的漲幅卻如此突出？

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國經濟週刊》記者採訪時分析說，福州周邊一些城市的購買力較強，在福州買房的人很多，加之福州的人才新政力度很大，吸引了全省的優秀人才往福州方面集中，購買力在較短時間內爆發。同時，福州已經放棄過去大規模供應土地的模式，而是採取有節奏地供應土地指標，這種情況下會形成供不應求的這種局面。近年來福州地價上升得非常迅速，也是房價上漲的原因之一。

　　“另外，福州本地換房的改善性需求比較集中，大戶型、高品質住宅的成交比例較大，在一定程度上拉高了房價。福州的金融機構給個人住房貸款支持力度也較高，尤其是2018年以來，個人住房貸款占到福州新增人民幣貸款的比例是高於全國的，福州房價和較為寬鬆的金融貨幣信貸政策也有關聯。”謝逸楓認為，從2018年到現在，福州樓市的調控政策並不是非常嚴格，較別的省市相對更寬鬆一點，房價的快速上漲與當地政策也有關係。

　　多次調控，效果不明顯

　　2016年9月，福州市人民政府辦公廳發佈“榕七條”，要求商品房同一專案下一批次備案預售價格原則上不得高於上一批次同類型房屋銷售價格的10%。同年11月，“限價令”升級，要求五城區內所有樓盤備案價格上漲幅度調整為“零增長”。

　　上述要求發佈後，福州房價暴漲的勢頭和預期被遏制，但距離“零增長”還有一定距離。

　　2017年3月，福州市人民政府辦公廳發佈的《關於進一步加強房地產市場調控的通知》再次強調，要嚴格執行榕政辦〔2016〕221號檔（編者注：即要求樓盤備案價“零增長”檔）。

　　彼時，有媒體提出，為何會專門要求“嚴格執行”相關檔。福州市住房保障和房產管理局相關負責人回應稱，這是為進一步做好商品住宅控價工作，實現商品住宅銷售價格“零增長”的總體控價目標，繼續保持房地產市場穩定發展。

　　而在2017年福州市出臺的放寬落戶政策中，不僅高校畢業生、職業院校畢業生、技術工人等均可落戶，在市轄區住滿3年（含租房）、有3年勞動合同、繳納社保3年，也可落戶。而在福州市轄區之外的縣（市）城區和建制鎮，只要有合法穩定住所（含租賃），即可落戶。

　　有業內人士認為，福州的落戶條件，使得此前頒佈的限購令等政策的效果大打折扣。

　　謝逸楓對《中國經濟週刊》記者說，福州調控房價政策效果不明顯的原因，主要有四點：“第一，福州正在進行大規模的基礎設施配套建設，需要大量的資金來源，調控政策不能太緊；第二，福州的出臺調控政策時，樓市庫存較多，為了儘快去庫存，同時為了避免‘一刀切’誤傷剛需，調控的力度相對較小；第三，福州房地產市場以本地的購買力為主，一旦調控過度，可能會威脅到當地金融系統的穩定性；第四，地方政府可能也要從GDP、稅收、經濟發展等整體考量，因此政策較為溫和。”

　　進入2020年後，福州的房價基本趨於穩定。緯房指數顯示，福州房價（中位數）在2020年3月突破2萬元/㎡後，在4月快速回落至1.7萬元/㎡以下，在隨後的5月至7月，基本穩定在1.75萬元/㎡左右。

　　謝逸楓分析，未來三到五年內，像福州這種二線省會城市，房價出現大跌的可能性不是很大，穩中有升的可能性最大。“從這個城鎮化率來看，還會有更多人口流入福州；從供求關係看，未來供應量可能會逐漸下降，但需求不斷增長；調控政策方面，福州可能還會採取相對溫和的措施。未來整體上可能還是穩中有升。”

銀城國際（０１９０２）透過間接全資附屬杭州澤洲企業管理斥資１１﹒９７億元（人民幣．下同）向頤和地產及華虹方收購杭州青城房地產開發全數股權及合共１﹒６９億元債務。代價將由集團內部資源及杭州鴻鈺源借款撥付，完成後，集團將結欠杭州鴻鈺源最多９﹒９億元，該計息貸款金額應於２０２３年９月９日或之前償還予杭州鴻鈺源。
　
目標公司為於中國成立的有限公司及主要從事物業開發及物業管理。該公司持有位於浙江省杭州市臨安區青山民主村的地塊，總面積約８０﹒５９萬平方米。截至去年１２月底止年度，除稅後虧損淨額為２０３９﹒９萬元，於今年５月３１日的未經審核淨負債約２﹒９５億元。

鑒於目標項目的發展潛力及集團擴大其於長三角都市群的現有房地產開發業務的業務策略，集團計劃將項目的未開發部分開發為商業住宅項目並繼續銷售目標項目已開發部分的未售住宅物業。

同時，鑒於杭州澤洲企業管理及其股東的財務狀況，須進行相關的債務重組以籌備收購事項。目標公司結欠昆侖信託的昆侖債務為３﹒５９億元及分別結欠頤和地產及華虹方債務１﹒２７億元及４１３６﹒０９億元。而杭州鴻鈺源最初成立的唯一目的是為便於收購昆侖債務並向買方提供財務資助以結算代價。集團間接全資附屬銀澤鴻及資產管理方將各自向杭州鴻鈺源注資１﹒５億元及１１﹒５億元。　
　　
收購框架協議予以訂立，以載明收購事項的條款及條件，償還頤和地產集團欠負頤和債權人的債務，以解除對目標公司６７％股權實施的凍結措施；及於收購事項完成前，解除頤和地塊某些部分土地使用權的抵押。為於收購事項完成前解除以昆侖信託為受益人抵押的面積２８﹒５萬平方米頤和地塊的土地使用權，買方將委託浙商資產管理與昆侖信託訂立債務轉讓協議，以按３﹒０５億元的代價收購昆侖債務。

內地樓市進入旺季，加上地產商加大促銷力度散貨套現，商品房銷售額止跌回升。國家統計局公布，今年首8個月，商品房銷售額9.69萬億元（人民幣．下同），按年增長1.6%，扭轉首7個月的2.1%跌幅。其中，住宅銷售額增長4.1%，辦公樓銷售額跌18%，商業營業用房銷售額挫19.9%。

昨天內房股普遍造好，龍湖（00960）、世茂（00813）、融創（01918）及碧桂園（02007）分別漲4.5%、3.8%、2.8%及2.5%。

國統局發言人付凌暉表示，隨着經濟恢復，房地產回暖，首8個月商品房銷售額已經回復增長，銷售面積跌幅也在收窄；但無論投資還是銷售狀況仍然處於比較低水平，並未恢復到正常狀態。

國統局：堅守房住不炒

關於房地產政策，付凌暉指出，今年以來面對疫情衝擊，政府沒有把房地產作為短期刺激經濟的手段，仍然堅持房住不炒的定位。

首8個月商品房銷售面積9.85億方米，下滑3.3%，跌幅較首7個月收窄2.5個百分點。其中，住宅銷售面積減少2.5%，辦公樓銷售面積挫19.5%，商業營業用房銷售面積少17%。截至8月底，商品房待售面積5.01億方米，較7月底減少639萬方米。

首8個月全國房地產開發投資8.85萬億元，增長4.6%；住宅投資佔6.85萬億元，多5.3%、房屋新開工面積13.99億方米，下跌3.6%；住宅佔10.25億方米，減少4.3%。房屋竣工面積3.71億方米，跌10.8%；住宅佔2.65億方米，下滑9.7%。

富力地產（02777）公布，按每股配售價9.82元，配售2.57億股新H股，集資25.24億元。配售股份佔擴大後已發行H股總數及已發行股份總數約16.63%及6.85%；配售價較該股昨天收報9.95元，折讓1.31%。

富力地產指出，擬把配股所得款項淨額，用於償還境外債務性融資。該公司可根據實際及到期情況以自籌資金償還該等債務，並在募集資金到位後予以置換。

共945間飆近倍 美聯估未來半年續升

新冠肺炎疫情爆發超過半年，重創零售業及舖市，美聯工商舖（00459）在今年7月至8月統計銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四大核心零售區的街舖，驚見吉舖數量逼近1000個，共有945個舖位丟空，較半年前增37%，按年更勁飆96%。而四大核心區空置率由半年前不足一成，增至最新12.6%，創2015年有統計以來歷史新高。該行估計，現時全港料已有超過4000間吉舖，未來半年舖市仍未見底，空置率有繼續上升空間，核心區會有最高14%街舖空置。

西洋菜南街20吉舖差絕

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，最新統計顯示，四大核心區共有7525間街舖，今年7月至8月共錄945間吉舖，整體空置率12.6%，創下有紀錄以來新高。吉舖數量較今年1月至2月同類調查的689間激增37%，而按年更大增96%。四區中以銅鑼灣空置率最高，達18%。尖沙咀吉舖數量最多，共有257個，空置率為16.9%；中環及旺角分別有16.2%及7.4%舖位空置。而是次調查亦首度加入元朗區，最新共有206間吉舖，空置率7.6%，因民生消費元素較高，空置情況明顯較核心區少。

四區的主要街道中，銅鑼灣謝斐道以35.2%的空置率冠絕核心區，其次為尖沙咀加連威老道的34.6%。而一線街道以旺角西洋菜南街有多達20間吉舖最多，中環皇后大道中亦有10個。尖沙咀廣東道罕有地錄得7間吉舖，較年初的2間大增2.5倍；銅鑼灣羅素街則有4個舖位待租。

美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示，核心區主要依賴遊客生意，受疫情影響，飲食業及旅遊相關行業收縮情況嚴重，相關商戶數目大減。四大核心區飲食業商戶最新錄得1740間，半年間淨減少84間，較去年同期1886間大減146間，是各行業之中表現最差。衣服、鞋履及皮具類的店舖數目亦半年淨減少67間，至最新775間。

明春恐見14% 銅鑼灣最傷

美聯旺舖董事盧展豪認為，未來半年舖市「超大型調整期」仍然持續，雖然本港第三波疫情緩和，市場也憧憬本港稍後可望局部恢復通關，但旅遊業能否復甦，要視乎全球疫情發展，相信未來半年國際訪港旅客仍然會處於低水平。另外，網購盛行也遏抑實體店的需求，加上經濟轉差，市場仍有大量吉舖需要消化，長遠舖市難以回復昔日高峰。

他預計，明年初核心區街舖空置率將升至13%至14%，銅鑼灣依然會是空置率最高的一區，或會高見兩成。至於舖位租售價，維持今年全年跌40%至50%的預測，料最快明年才會有轉機，但相信已離見底不遠。

黃漢成稱，舖市今非昔比，建議商場業主對現有租戶全數減免收底租，只收營業額分成，為期半年，同時增加商場的推廣及推出刺激消費方案；街舖業主向現有租戶下調三至五成租金，為期半年，或效法商場只收分成，締造業主租戶共贏局面，避免大量商戶結業拖垮經濟。

發展商收購舊樓步伐並未受到新冠肺炎疫情影響，近年開始轉戰重建項目市場的樂風集團，預算斥資1.35億元收購大角咀界限街2C至2D號全幢住宅物業，現已收購逾八成業權。

界限街2C至2D號現為一幢6層高、樓齡65年的住宅物業，地段現時劃入為「住宅（甲類）」用途，地盤面積約2800方呎，以最高地積比率9倍計算，可重建樓面面積約25200方呎。樂風集團創辦人及主席周佩賢表示，預算整個收購將斥資約1.35億元，即每方呎樓面地價約5357元，計劃興建一幢22層高的商住物業。

擁八成業權 或申強拍

據了解，上述項目涉及12個單位，目前餘下2個單位尚未收購，如業主提出的開價過高或交易條件不理想，發展商將有機會向土地審裁處入稟申請強拍出售。

第一太平戴維斯香港副董事總經理暨九龍工業及商業銷售主管蕭兆新指出，樂風集團接連收購數個油尖旺區潛力重建項目，包括今年6月以3.1億元收購旺角洗衣街181至183號全幢物業，將重建為商住項目。而大角咀必發道100至114號工業大廈，擬重建成商廈。

另外，中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事許榮偉稱，九龍灣商廈恩浩國際中心高層E室，建築面積約2122方呎，業主現以意向價約2600萬元放售，呎價約12253元，較一年半前購入價低約8%，冀盡快套現離場。

新冠肺炎疫情緩和，刺激市場購買力，鰂魚涌太古城9月上半月暫錄22宗成交，一個放盤逾1年套3房以市價1,408萬元易手；天水圍嘉湖山莊複式連天台單位減117萬，983萬元沽出；

太古城9月上半個月暫錄22宗成交，平均實用呎價約1.91萬元。中原地產東山閣資深區域營業董事趙鴻運表示，夏宮閣高層H室，實用面積702平方呎，3房間隔，單位於去年7月以1,700萬元放盤，至今年2月疫情肆虐，叫價調低至1,500萬元，至9月再輾轉減至1,460萬元，終以1,408萬元沽出，累減292萬元，實用呎價20,057元。新買家為外區用家。原業主於1979年以約30萬購入，持貨41年帳面賺1,378萬元。

嘉湖複式連天台 減117萬

其次，祥益地產高級經理林家倫指出，嘉湖山莊景湖居複式連天台特色戶，實用面積986平方呎，原業主3月初以1,100萬元放售，因不斷受外圍因素影響而調整價格，9月初降價至988萬元，近日疫情有緩和迹象及限聚令放寬，最終獲區內客即睇即場傾價，業主見客人有誠意再減5萬元，以983萬元即時成交，累減117萬元，實用呎價9,970元。

另外，紅磡黃埔花園3房賣1,000萬元，可造8成按揭。屋苑5期8座低層B室，實用面積680平方呎，最初開價1,030萬元，以1,000萬元沽出，呎價14,706元。原業主持貨24年帳面獲利654萬元。