16家爭岡山千坪地　隆大5億得標

利率低檔加上資金滿溢，掀起建商購地熱。高雄市地政局昨進行土地標售，共12標14筆土地，收到70封標單，標脫率100%，溢價率35.44%。最受矚目的岡山區87期重劃區1006.5坪土地，吸引16家建商搶標，最終由隆大營建以逾5億元取得，將興建住宅，估計未來開價突破每坪25萬元。

此次12標土地總面積3993.6坪，總底價10億546萬元，最終全數標脫。87期重劃區有「岡山版農16特區」之稱，標售土地位鵬程路、鵬程東一路口，吸引包括隆大、藏信、皇苑、京城等16家建商搶標，最終隆大營建以5億2168萬元、換算每坪51.83萬元天價得標，高出底價逾1.8億元，溢價率高達57%。

未來開價每坪逾25萬
隆大營建副總經理陳又齊指出，該筆得標地將立即開發，規劃首購與首換型、約200戶地上15層住宅大樓，採先建後售，總銷20億元，開價將破每坪25萬元，但實際規劃仍要等公司內部討論。

台灣房屋岡山7+1特許加盟店店長林建豪指出，87期重劃區鄰近捷運南岡山站，周邊有達麗建設百貨開發案，與高醫岡山醫院等大型投資計劃，吸引高達16封標單並不意外，目前岡山區不少新屋房價已站上2字頭，未來該筆土地若推出大樓案，房價勢必創歷年新高，「區段地價已比橋頭、楠梓還貴，但未來仍有上揚空間」。

看好重劃區加價購地
小港區的孔鳳段孔宅1街與2街口住2土地，面積1113坪，則吸引4組人搶標，最終由許姓自然人以總價1億7219.8萬元、換算每坪15.47萬元標下，溢價11.43%。另外在楠梓區高雄大學特區則有2標土地釋出，其中大學17街、大學26街口的商3425.32坪土地，也吸引8家建商搶標，學院建設以1億9989.8萬元、換算每坪47.0萬元搶得，溢價56.24%。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，全台房市買氣提升，主因是低利率讓不少資金流入房市，建商亦有不少資金可加價購地。此次土地標售可見建商對於具競爭力的重劃區土地搶購企圖明顯，未來鳳山保成段、楠梓高雄大學特區與岡山87期重劃區的推案，房價應多站上2字頭。

備受矚目的「台北舊市議會」地上權案峰迴路轉！代銷天王海悅國際掏出2.12億元，透過台灣金服標售過程，買下金毓泰公司約45％股權，從5％小股東一躍成為持股50.23％的最大單一股東，再加計海悅廣告，集團持股達65％，可望取得台北舊市議會開發案絕對主導權。

海悅國際總經理王俊傑表示，集團充份展現打造西區新地標的決心，並力拚轉型打造高端收益型不動產。

老字號營造廠互助營造大股東廖年毓先前驚傳跳票，其豪昱營造、互立機電與海悅國際合資成立金毓泰公司，並得標「台北舊市議會」地上權開發案，由於豪昱和互立為持股85％的最大股東，因此全案慘遭波及，差一點胎死腹中；期間，坊間一度傳出金毓泰團隊找上寶佳集團少東林家宏金援，但後來不了了之。

如今「台北舊市議會」案大逆轉，由金毓泰原始股東之一、持股5％的海悅國際買下京城銀行抵押品－金毓泰股票5萬張，每股取得價格為4.25元，總計斥資2.125億元，累計持股也提高到50.23％，躍居為最大單一股東，也解除全案面臨夭折的窘境。

王俊傑表示，海悅國際再加上關係企業海悅廣告約14％股權，目前海悅集團持有金毓泰約65％股權。至於金毓泰另外三成多股權為福清營造持有，據悉是4、5月間向豪昱營造買進，將主導舊市議會旁BD地塊開發案。

2017年金毓泰公司得標「台北舊市議會」50年地上權土地，得標權利金為28.68億元，土地面積2,025坪，地點位於台北市中山南路、忠孝西路口，被視為台北「西區門戶計畫」的新地標。2018年金毓泰再度出手，以9.11億權利金成功得標緊鄰舊市議會的BD地塊521坪的50年地上權，進一步取得忠孝西路、中山南路、青島西路整個街廓開發權。

2019年初，金毓泰還簽下台企銀的45億元聯貸，將開發地上18樓、地下五層的飯店、商場、辦公和台北城博物館等複合式商業大樓，其中6~18樓已與日本三井不動產在台公司簽約，以租賃20年方式經營三井花園飯店，房間數約350間。整個開發案歷經一波三折後撥雲見日，可望在海悅國際主導下，開發為北市西區新地標，搭配規劃中的雙子星大樓開發案，未來可望再度翻轉台北市東西發展軸線。

台北居，大不易！在台北市買一間三房加車位動輒2,000萬以上，不過國宅總價低、CP值高，成為購屋熱門標的，根據台北市地政年報統計，台北市最熱門的電梯三房社區，前三大都是大型的千戶國宅社區，以內湖「基河國宅」去年成交26件最熱門，南港「花園社區」、萬華「青年新城」分居二、三名。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市建商規劃的標準三房加車位產品，總價動輒超過3,000萬元，要以總價2,000萬以內的預算，在台北市買一間標準三房加車位並不容易；相較之下，不少早年興建的國宅產品不用2,000萬就能入手，反而成為高CP值的產品。

近年台北市總價1,500~2,000萬元的熱門社區，幾乎都由國宅囊括，可預期未來幾年國宅仍是市場上熱銷的產品。以去年此一價位帶三房熱賣社區來說，第一名為內湖基河國宅，位置靠近內科與松山區，購屋客層包括內科上班族與跨橋到內湖購屋的台北客，平均單價每坪44.6萬元；交易量居次的南港花園社區因靠近信義區，平均單價每坪42.1萬元，吸引信義區與南港上班民眾，去年共交易24戶。此外，包含萬華區青年新城、中山區興安國宅、信義區永吉國宅等國宅，去年都有不少2,000萬內的三房交易。

建商踴躍推案，土地庫存嚴重不足，高雄市政府地政局16日標售土地12標，吸引高達70封標單競逐，最後全部脫標，其中，最熱門的岡山1,006.54坪「住三-1」土地，搶標者達16標，最後由隆大營建以總價5.21億元，溢價達56.78％勝出；此次標地另一大特色是，溢價超過50％、搶標到手的土地共有3筆。

高雄地政局長陳冠福16日表示，此次土地標售，計有70標封參與投標，共標出12標14筆土地，合計標售金額13.61億元，脫標率100％，這也是今年3月揮出全壘打以來的第二次。

他說，此次標地最受矚目的標的之一，就是位於捷運紅線南岡山站的87期重劃區1,006.54坪「住三-1」建地，每坪底價33.05萬元，總價約3.32億元，最後由隆大營建以每坪51.83萬元、總價5.21億元，脫穎而出，溢價率高達56.78％。

這個標號第八標的土地，這次為抵費地標售創下四個第一，創區域新高價、溢價最高、總價最高、以及投標參與的標封最多、達16標。

據指出，第八標的第二名投標者藏信建設，出的總價約5.05億元、每坪50.17萬元，與得標的隆大出價最接近，兩者只差1,600萬元總價，每坪只差1.66萬元。藏信這家來自台北的建商，與藏美、藏真和藏善建設的大股東有重疊，此次由郭姓人士代表出馬。

此次土地標售，競逐第8標可說是全台各地的精銳盡出，包括京成建設、台灣金聯資產管理公司、友友事業、三發地產、達麗、雄崗、利融、以及龍騰等。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐16日表示，由於今年整體自住買氣回溫，建商才會更瘋狂獵地，累計高雄地政局今年前三季抵費地標售總額，累計已達45.61億元，今年前二季分別標出17億元和15億元。

台灣房屋岡山7+1加盟店長林建豪說，隆大得標的信義段土地，是岡山新都心相當漂亮的一塊精華地，該基地不僅鄰近岡山文化中心、兆湘國小，周邊還有建設中的達麗購物百貨、高醫岡山醫院等大型開發案，絕佳的地理位置及商圈機能，才會吸引許多投資人競標，目前周邊二到三房新大樓建案，單價行情約20萬元左右，如今高價脫標，未來推案將再創高價。

台幣持續升值，熱錢不斷湧入房市，帶動房市買氣超夯，台中許多熱門預售案潛銷預約大爆滿！正因為新案爭相籌備進場、建照申請案已出現塞車，因此今年928檔期推案量僅約400~500億元，與去年同期持平。

台中市不動產開發公會指出，今年總推案量能否衝破3,000億元大關，就看壓軸大案能否如期於12月取得建照，單月有機會爆棚推案600億元、一舉超越928檔期推案量。

預計年底前進場的壓軸指標大案，包括豐邑機構東區新案，總銷180億元；寶輝建設西屯區福科路新案，總銷70億元；雙橡園開發位於單元2重劃區河南路與市政路口新案，總銷70億元；順天建設單元3永春東七路新案，總銷60億元；國泰建設七期「惠文路案」新案，總銷約35億元等，目前都在請領建照中。

台中市不動產開發公會市調委員會主委溫宗良表示，今年前八月總推案金額約達2,000億元，與去年同期同樣持平；至於928檔期，指的是9月與10月的總推案量，今年台中928檔期主要大案集中在南屯區、西屯區、南區、北區、北屯區、龍井區等區域。

其中，南屯區指標建案有「菁科城2 MAX」二期，產品規劃25、28至44坪的2至4房、總戶數552戶，總銷65億元；五期將進場的「長安大墩」，位於大墩路與大墩十七街口，推出47~57坪中坪數產品，總銷約16億元。

此外，北區麗寶建設「微笑之心」大樓案，產品規劃20~38坪，總銷67億元；南區「惠昇謙仁」總銷40億元，目前預約客戶已經排到中秋過後；南區勝興建設「文心大慶」案，總銷32億元。

精銳建設928檔期推出雙建案，包括北屯區單元12「精銳臻未來」與東海商圈遊園北路、近台灣大道口的「精銳闊」，總戶數266戶住家、12戶店面，接待中心尚未啟用預約已爆棚，總銷約40億元。

西屯區「富旺天際W ONE」產品規劃19~28坪，每坪開價43~48萬元，總銷23億元；國聚建設西屯區第三期新案「國聚之赫」，總銷28億元，目前預約客戶大爆滿。

夆典（3052）董事長郭國華昨（16）日在法說會上表示，公司今年在「理享國」交屋入帳下，營運表現不錯，明年將有嘉義馬稠後工業區開發工程後期土地開發之帳款分五年認列，營運持穩。

夆典第2季在總銷28億元「理享國」交屋入帳下，單季營收達18.6億元，較去年同期大增7.2倍，稅後純益達1.67億元，大幅優於去年同期虧損0.24億元，單季每股純益達0.84元；累計夆典上半年稅後純益達1.53億元，每股稅後純益為0.77元。夆典昨日股價以11.9元平盤作收。

夆典副總暨發言人范修文表示，規劃20坪起跳的「理享國」，位於新北市蘆洲中興街，共有220戶，該案已在今年1月完工，並在8月完銷。目前已交屋181戶，預計10月前完全交屋完畢，因此部分款項約4億多元將挹注第4季營運。

除了「理享國」外，夆典手中還有位於台北市羅斯福路四段的「台大寰宇堂」成屋約七戶待售、金額約5億元左右。該案規劃70坪，為樓高15樓、一層兩戶之住宅大樓，郭國華指出，該案本（9）月已有客戶訂走二戶。

夆典手中正有七、八塊土地洽談中，另外在嘉彰雲等區都有透天的危老或都更案洽談中。

新北市議會今年7月通過「新北市強制拆除違章建築收費自治條例」，新北工務局指出，今針對鶯歌區中正二路、淡水區英專路上的違建強制拆除，並向2件的行為人共收取119萬元，落實社會公平正義，相關費用將納入市庫統籌使用。

新北市強制拆除違章建築收費自治條，今年8月19日公告發布實施，優先針對違害公共安全、環境衛生、占用公有地等5類20項違章建築物，公告收費標準及收費對象進行強制拆除收費。

工務局表示，鶯歌區中正二路違章建築近期遭警方查獲有群聚施用三級毒品狀況，面積560平方公尺；淡水區英專路違章建築則是整幢違法套房出租，且高達93房69衛面積約1200平方公尺，2件都是強制拆除收費的第1類公共安全及社會治安類項目。

新北拆除大隊說，2案違建的所有人逾期仍未改善，鶯歌區中正二路違建屬於金屬構造，面積約為560平方公尺，拆除避免損害鄰房造成工時增加，將收取44萬的拆除費用。淡水區英專路整幢違法套房，預估拆除20至30天，將收取75萬元拆除費用。

新北拆除大隊表示，後續將針對違建行為人收取費用，減少使用納稅人的錢支付特定拆除費用，若逾期未繳納時，將依法移送行政強制執行，而收費主要是遏止違建產生，降低民眾以僥倖心態以不法行為從中獲利。

租屋合約目前並非印花稅課徵範圍，然而卻有例外情況，新北市政府稅捐處指出，如果租約不只是約定雙方權利義務，房東也在收款時簽章證明銀貨兩訖，那就會被視為「銀錢收據」，必須課徵千分之4印花稅。

官員表示，一般房屋租約通常不涉及印花稅，但如果房東或房客對於款項收付比較講究，希望在付款的時候，一併在租約上註記簽收，這就符合銀錢收據的性質，成為印花稅課徵範圍。

官員說，例如房客一開始簽約時，房東要求房客先拿出首月租金及押金，金額分別為2萬元及5萬元，在並於租約上簽章註明收訖。

對房東而言，簽約時收到7萬元，就該依千分之4稅率，貼上面額280元的印花稅票；對於房客而言，未來退租時拿回5萬元押金，也要在合約上依千分之4稅率，貼上面額200元的印花稅票。換句話說，只要合約兼作收據，雙方都可能會課到印花稅。

台北南港過去因為捷運加持，又有政府東區門戶計劃利多不斷，豪宅一間一間蓋，價格也超車，如今隨著市況反轉，買氣跟價格都不如以往，今年出現不少高價宅轉手賠售紀錄，有的竟然賠掉上千萬，相當於10台特斯拉。房仲專家指出砍價現象多，關鍵就是台北市的房屋稅天花板門檻，因為超過8千萬，房屋稅就會翻倍。

台北南港豪宅一間一間蓋，但是高價宅賠售紀錄也很多，像是經貿二路的兩側社區就堪稱南港的「賠售地雷」區。

經貿二路豪宅區出現不少待售、出租布條，這裡房子真的不好賣，因為轉手就跌價，看看這棟名豐時藝8樓屋主105年以8180萬買入，4年後出售就賠掉450萬，但賠慘的其實是這戶。

保全瞻前顧後，看得出隱密性高，大同璽苑17樓，民國99年屋主當時以9720萬購入，109年卻只以8400萬轉手，跌價1320萬元，等於賠掉一間房子，將近10台特斯拉車價，專家也點出總價門檻是關鍵。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐：「如果總價超過7千萬、8千萬，在貸款的過程中就會受到貸款金額的限制，也就是說呢，如果你是超過這樣的價格，你的貸款成數不得超過6成，一來一往的情況之下，你可能在自備款的總價價差就會達到1千多萬。」

8000萬就是買家心中隱形天花板，因為除了貸款成數有差別，房屋稅稅率也不同，以同棟社區面積300平方公尺大約100坪，路段率200%來計算，全年房屋稅大約是3萬6576元，但如果總價超過8000萬，稅率會加成，全年房屋稅破10萬元 ，比原本高出3倍。

另外還有南港過去因為捷運加持，又有政府東區門戶計劃撐腰，也讓房價超車，一夕之間漲太多，現在買氣降溫，價格不如以往，也讓經貿二路慘變「讓利一條路」。

房仲統計新北市資料指出，新北市人口成長近年由負轉正，今年前8月人口淨遷入達9,141人，林口淨遷入3,300多人最多，其次為淡水、汐止，五股、新莊，新店、三峽、蘆洲、土城。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，過去新北市房價飆漲，不少民眾認為房價過高，轉去桃園等房價較親民地區購屋，新北市人口因此呈現淨遷出。近年房價修正後，價格轉趨合理，加上大量重劃區的開發，以及重大建設陸續到位，形成一股強勁拉力，讓許多民眾再度回流，淨遷入人口終於由負轉正。

永慶房屋根據新北市政府民政局資料，統計104年以來新北市淨遷入人口，數據顯示，新北市104年至106年淨遷入呈現負成長狀態，從107年起，淨遷入人口由負轉正，並在108年達到近2萬的淨遷入人口。

今年前8月淨遷入已達9,141人，預估全年有機會突破13,000人，顯示新北市因就業、交通與生活機能優勢，仍有強大人口拉力。

根據資料，今年新北淨遷入人口排名前十名行政區，第一名為林口區，前八月達3,355人。

謝志傑表示，林口近幾年在機場捷運、三井OUTLET及量販店等建設陸續到位後，生活、交通機能逐漸成熟，再加上原先就有工業區提供就業機會，使人口逐漸增加，且還有國際媒體園區的計畫正在推動，未來前景看好，目前平均單價約每坪25.5萬左右。

淨遷入人口第二名行政區是淡水區。謝志傑表示，淡水區的移入人口多位於淡海新市鎮中，主要是因為淡海輕軌的通車，以及未來淡北道路、淡江大橋的完工，有助於改善淡海新市鎮最令人詬病的交通問題。

近年開幕的美麗新廣場提供居民的購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，再加上平均每坪22.3萬的親民房價，也吸引許多人口進駐，待未來淡海新市鎮二期開發後，區域發展將更加成熟。

汐止區以近2,000人的淨遷入人口排名第三。謝志傑分析，汐止區近年增加不少工作機會內，加上地理位置鄰近北市的內湖區與南港區，在就業機會與比價效應下，房價相對親民的汐止區，成為民眾購屋的熱門標的。

謝志傑表示，觀察人口淨遷入的行政區可以發現主要有三個優勢，一是交通捷運、二是重劃區、三是有題材、地段好的行政區，主要是台北與新北是共同生活圈，許多民眾都是台北、新北兩地通勤，因此交通便利程度便成為影響房價的關鍵因素。

在淨遷入人口排名前十行政區的房價，基本上可以分為三個部分，首先是新店、蘆洲、土城及新莊的3字頭房價，生活機能豐富，加上捷運線加持，交通便利，通勤時間多在半小時以內，吸引民眾進駐，其中以新店區房價每坪36.7萬奪冠。

其次是房價2字頭的林口、淡水、五股、汐止及三峽，除汐止區外，皆與北市距離較遠，通勤時間較長，房價也較為親民。

最後則是房價1字頭鶯歌區，謝志傑表示，以鶯歌區的地理位置來看，其實距離桃園反而比較接近，雖說未來有捷運線將開通，但通車後實際的通勤至台北市的時間，恐怕還是需約1小時以上，因此房價最親民。

　　疫情衝擊下，市場屢屢揣測房地產市場是否會再度鬆綁。但近幾個月來監管屢屢喊話和政策加碼，斷絕了樓市風雲再起的念想。

　　7月24日，房地產工作座談會召開，提出“實施好房地產金融審慎管理制度”。8月16日，中國銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中國人民銀行、住房城鄉建設部召開房企座談會，約談12家房企，明確了資金監測和融資管理規則——“三道紅線”。自9月1日起，正式在12家房地產企業試點施行融資“三道紅線”。

　　具體而言，“三道紅線”指：第一，房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；第二，房企的淨負債率不得大於100%；第三，房企的“現金短債比”小於1倍。

　　根據“三道紅線”的觸線情況，房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果三道紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

　　這是監管部門首次明確房企舉債標準，而“三道紅線”政策一旦開始嚴格實施，部分房企狂飆突進的高負債發展之路將難以為繼。

　　9月1日的試點已經開始，銀行是否有了具體落地政策？執行尺度又將如何？21世紀經濟報導記者摸底多家銀行相關業務人士發現，房企融資近兩年的趨勢都在朝著收緊方向發展，9月以來銀行暫未明確落地針對“三道紅線”的新規，對試點中已經踩線的房企，目前仍留有生機，並未出現停貸斷貸或終止合作的情況。

　　銀行謹慎制定後續政策

　　據21世紀經濟報導記者瞭解，已經執行試點的12家房企為碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城(7.930, 0.37, 4.89%)。

　　在12家房企中，處於綠檔的只有4家，為保利發展（600048.SH）、中海地產（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）、華僑城（000069.SZ）；黃檔3家，包括碧桂園（2007.HK）、萬科（000002.SZ）、新城控股(34.350, 0.15, 0.44%)（601155.SH）；橙檔1家，為陽光城（000671.SZ）。

　　紅檔有4家，為中國恆大（3333.HK）、融創中國（1918.HK）、綠地控股(7.040, 0.01, 0.14%)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）。其中剔除預收款後的資產負債率分別是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%；淨負債率分別是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%；貨幣資金與短期債務之比分別是0.52、0.57、0.67、0.70。優化資產負債的後續壓力不小。

　　對這些踩線的試點企業，銀行後續作何反應？

　　某西南大行分行的一位公司業務人士告訴21世紀經濟報導記者，在“房住不炒”政策的指引下，去年以來房企融資就開始明顯收緊。今年以來的政策一直是，必須嚴格按照總行要求，只做總行白名單裡的客戶，現在總餘額也不大，今年也沒有增量的指標。在區域選擇上，總行也有嚴格控制，只把省會城市作為房地產開發貸業務的主要方向。目前關於“三道紅線”的新政策還沒有具體下達，但分行每一筆專案都需要總行審批，放款也需要總行解鎖額度。總體對房地產開發貸的把關已經非常嚴格。所以在總行白名單政策的指導下，從分行層面看，目前“三道紅線”暫未成為選擇客戶和專案的主要影響因素。

　　“銀行對房地產的政策，基本上是一年一次，年初制定額度和政策，尤其對大行來說，朝令夕改是不太現實的。在總行白名單內，頭部房企多有涉及。‘三道紅線’的要求並非今年就有，從去年開始，很多負債率較高的頭部房企就已經開始優化資產負債，因此對這些房企的融資也開始收緊，項目審批會更嚴。但是一下子完全收緊，或者完全停貸，是不太可能的。”上述人士進一步表示。

　　另一股份行對公業務人士對21世紀經濟報導記者指出，基本上對頭部房企都由總行層面簽約，授信是給整體額度。對這些企業來說，銀行停貸斷貸對行業造成的衝擊更大，可能會導致現金流徹底斷裂，所以銀行對待後續政策的制定會更為謹慎。

　　授信規模或持續壓降

　　雖然銀行層面對房企融資收緊落地暫時保守應對，但預期在2021年這一政策將全面鋪開。銀行如何既令房企維持資金鏈運轉，保證企業正常發展，又遵循“三道紅線”政策，從外部推動房企降負債，還待後續政策進一步出臺。

　　據21世紀經濟報導記者瞭解，對踩線企業授信規模繼續壓降的可能性較大。“總行明年在做年度授信的時候，可能對踩線企業授信進一步壓降。尤其是幾個試點企業，總行將觀望其降負債的具體情況，再行制定政策。頭部企業整體授信規模通常在百億以上，一下子收掉不可能，只能逐步壓降。”前述大行公司業務人士指出。

　　21世紀經濟報導記者還瞭解到，在對房企整體授信政策框架下，不同區域的狀況差別較大。在房地產市場相對穩定、活躍的區域，踩線房企的不少項目今年銷售表現很好。而這類項目非但未受影響，還是銀行機構爭搶的熱門選擇。

　　“從本地情況看，四大行的整體尺度政策趨同，但為了爭奪專案，某家大行也頻頻使出低價策略。此外股份行和城商行尺度稍松，但房企融資整體收緊趨勢很難回頭。”上述大行人士進一步表示。

　8月底以來，房地產融資“三道紅線”壓頂，部分資金壓力大的房企已經充分行動起來了。

　　分拆上市、配股融資成了許多房企降低債務水準的方式，恆大、富力等已經啟動了相關動作。

　　目前，監管部門對房企“三道紅線”的指標設定了過渡期，不會一刀切，各大房企還有機會通過各種方式斡旋回轉，分拆上市和配股融資或將成為風潮。

　　但仍需注意的是，在房企融資“三道紅線”壓力下，部分中小規模房企將與頭部房企的差距進一步拉大，或許將擁有更多購地機遇，而兼併收購也將愈加激烈。

　　配股與分拆

　　時隔9個月後，富力地產再次宣佈配股融資。

　　9月15日晚間，富力公告，以每股9.82港元的價格配售2.57億股新H股，共募集24.98億港元。所得款項用於償還公司的境外債務性融資。

　　而在去年的12月19日，富力已經配售2.73億股新H股，配售價格為13.68港元/股，所得款項用途與本次配股一致，即償還負債。

　　相隔時間不長的兩次配股，都直接指向富力的資金壓力。富力2020年中報顯示，富力剔除預收款後的資產負債率約為78.16%，淨負債率為177%，現金短債比也遠小於1，都突破了融資新規“三道紅線”的底線。

　　配股之外，富力還擬分拆上市緩解債務壓力。9月10日有消息稱，富力地產擬在未來10個月內分拆酒店業務，以房地產信託基金（REITs）形式在新加坡上市，對此富力未予置評。

　　與富力類似的是，同踩“三道紅線”的恆大也在為降低負債進行各種努力，其中同樣包括配股和分拆。

　　恆大汽車9月15日發佈公告，將以配售新股的方式共募集約40億港元，配售股份占總股本約2.04%，或占擴大後總股本的2.00%。

　　配股所得款項主要用於新能源汽車業務發展，並彌補其虧損，還有助於改善恆大流動性和降低負債比率。

　　更早之前，8月13日，恆大集團就發出了拆分物業上市的公告，並引入戰投入股235億港元。恆大總裁夏海鈞表示，此舉預計降低恆大負債率19個百分點。

　　他指出，截至2020年6月底，恆大有息負債規模已較3月底減少了約400億元，預計全年降幅將在千億左右。另外，恆大將力爭2020年到2022年，公司的有息負債平均每年減少1500億元。

　　恆大、富力之外，還有一些房企通過引入戰投降低負債率。9月9日泰康保險通過協定受讓的方式，受讓陽光城(7.930, 0.37, 4.89%)13.53%的股份，成為第三大股東。

　　2020中報顯示，陽光城除預收款後的資產負債率為77.62%，淨負債率為115%，現金短債比為1.32，踩了兩條紅線，陽光城的債務結構，令其在短期內很難依靠自身降低負債率，引入戰投就成為迫切的選擇。

　　華南一家房企高管稱，各家公司近期都在研究如何調整債務結構，以及通過更多的資本運作等方式，以使得財務資料符合監管要求。

　　降負債成“新常態”

　　過去幾年的樓市大爆發和金融創新，令房地產融資規模猛增，對其他行業的貸款擠壓，自身累積的泡沫化風險也持續擴大。中國金融監管部門，就多次警示房地產的風險。

　　克而瑞研究顯示，截至2020年中，179家房企總有息負債規模為84165億元，較期初增長了6.64%。其中，76家重點房企總有息負債72913億元，較期初增長6.18%，淨負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%，結束了連續三年的下降趨勢，超過六成企業的淨負債率有所上升。

　　為了控制房企有息負債規模，防範房地產風險，監管部門祭出了融資新規，設置“三道紅線”，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔，據此控制有息負債規模的增速。

　　中原地產則認為，從上半年寬鬆到下半年收緊，政策的轉向與房地產市場恢復較好、部分城市市場熱度上漲過快，土地市場活躍、溢價率高不無關係。

　　中報資料顯示，本次新規之下，上半年76家房企中約有91%房企未能達標，尤其是剔除預收款後的資產負債率通過率僅達20%；觸及三條紅線的紅檔企業有16家。

　　多位業內人士指出，“三道紅線”對房企融資規模進行直接限制，可謂是對房地產行業融資模式的一種顛覆。這也意味著下半年，降負債將成為行業“新常態”。

　　9月14日，談及新規對行業的影響，央行副行長潘功勝表示，去年以來，部分房企已經開始對自身的經營策略和財務結構進行優化。在新規制定過程中，相關部門也充分考慮企業和市場的實際情況，設計了科學合理的過渡期安排。

　　方正證券(8.220, -0.05, -0.60%)認為，行業融資邊際收緊，預計未來將有更多房企將通過合作開發、上市拆分、配股融資和引入戰投等方式，達到“三道紅線”指標。

　　但這並不能真正地控制負債規模，未來房企的經營重點還得從加強銷售回款出發，更多地早銷、快銷，減少運營資本，積極拓展供應鏈金融、ABS、專案股權融資、與國企合作以及增加上下游話語權等策略，提高盈利水準，加強自身回血能力。

　　中原也指出，今年下半年，如果融資管道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要衝全年業績，回款能力將是房企持續經營的關鍵。

　　克而瑞預計，到2020年底多數房企都能順利達標。但對於橙檔或是紅檔房企而言，要在年前達標挑戰較大；這次新規的頒佈無疑將會進一步拉大行業差距，高杠杆高負債的運作模式將無法持續。

　　相反，對於那些財務健康、現金充足的房企而言，將擁有更多購地機遇，行業兼併收購也將愈加激烈。

今年被兩次約談後，成都出臺了“房產新政15條”，成為全國第24個發佈調控政策的城市。據中原地產研究中心統計資料顯示，從7月開始，已有超過24城發佈累計30次樓市調控政策。業內人士分析，本輪房地產調控大部分城市的政策力度有限，包括成都等房價明顯上漲城市，調控力度難以全面抑制市場上行，料“金九銀十”房價將繼續上漲，但漲幅放緩。

成都兩番被約談

多地增值稅“二改五”

9月14日，成都出臺《關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了15條舉措。其中，在土地市場調控方面，住宅用地占經營性用地的比重不低於60%，供需緊張區域不低於70%，優先確保保障性住房用地；在完善住房調控政策方面，嚴格執行住房限購政策，嚴打弄虛作假行為；發揮稅收調節作用，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這一政策對於成都房地產市場有積極作用，有助於防範“快進快出”的炒房行為。同時，增值稅政策也是今年各地調控的新動態。統計來看，目前深圳、無錫、瀋陽和成都已經調整了增值稅的政策，即從過去的“滿2”調整為“滿5”，“預計類似政策各地容易採納和模仿。”他稱。

值得注意的是，在這一輪調控背後，公開報導顯示，成都今年已被約談兩次。7月24日，房地產工作座談會召開，總結房地產長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作，北上廣深、成都等10城政府參會。8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府參會。

近一個多月以來，除了成都，常州、瀋陽、杭州、南京、寧波、深圳等多個城市相繼發佈穩定土地市場、升級房地產調控措施。中原地產首席分析師張大偉指出，這些地區多集中於長三角、珠三角地區，深圳、東莞等房價上漲過快的城市是此輪調控升級的典型城市。

中原地產研究中心統計資料顯示，從7月開始，已經有超過24個城市發佈30次調控收緊政策。“調控收緊已經難免，”張大偉直言，“2020年上半年房地產調控最寬鬆的時候過去了，7-8月調控政策風向轉變，出現收緊趨勢。預計後續最起碼有超過30個城市會出臺房地產收緊政策。”

此外，該機構資料顯示，8月全國房地產調控次數為32次，年內調控政策次數高達368次，與2019年1-8月份的367次基本持平。

今年以來，央行、住建部曾在多個場合提及“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，有業內人士曾指出，下半年房地產調控這根弦會時刻緊繃，樓市“三穩”會抓得更緊更及時。

收緊政策力度相對有限

“萬人搖”成本輪調控主因

打擊假離婚是最近監管部門重點“瞄準”的方向。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監會深圳監管局、深圳住建局聯合發文，將創新上線建立婚姻資訊查詢機制，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數，作為貸款審核依據，實行差別化房貸的辦理。

9月4日，杭州明確，30周歲以上未婚單身、離異單身且在限購範圍內無自有住房記錄的購房人，可認定為無房家庭。8月30日，無錫出臺新政，夫妻離異後2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前住房套數計算。7月23日，南京新政規定，夫妻離異後2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前總套數計算。

“8-9月各地收緊的調控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產調控的趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產市場的平穩，只要上漲過快必然會導致調控升級。”張大偉如是認為。

上半年疫情趨於穩定後，房地產市場加速復蘇，以杭州、深圳、南京、成都等為代表的城市新盤開盤銷售出現了“萬人搖”的現象。張大偉稱，部分新房因為人為限價，出現了明顯的套利空間，因為套利空間，放大了購房群體。這種情況下，大量的“假離婚”“假落戶”“假人才”出現。所以本輪政策的升級主要是為了打擊“萬人搖”。

“金九銀十”房價仍漲

漲幅或放緩

即將進入四季度，調控會越來越嚴嗎？“金九銀十”房價還會不會漲？嚴躍進對中新經緯記者表示，今年房地產市場依然是有放鬆的地方，不過確實有部分熱點城市收緊了購房政策，絕大多數的城市市場相對還是穩定的，處於復蘇的階段。從政策主流來說，更多的還是創造更好的營商環境。而一些政策收緊城市，與其房價上漲過快有關。

國家統計局14日公佈的70城房價資料顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅有所擴大，二三線城市同比漲幅回落或與上月相同。70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.6%，漲幅擴大；70城二手房環比漲幅為0.3%，漲幅保持持平。

從二手房的價格漲幅環比資料看，廣州成為漲幅最大的城市。而廣州目前已經連續兩個月二手房的價格漲幅排名第一。嚴躍進分析，受深圳調控的影響，部分購房需求確實加快進入到了廣州市場，部分恐慌性交易也是存在的。

嚴躍進預測，後續市場二手房市場不會過快上漲。尤其是今年“金九銀十”階段，各地新房的供應規模比較大，客觀上會使得二手房的買賣受到影響。所以二手房市場也有望保持價格的穩定。但部分學區好的房源，依然有可能被炒作。

張大偉也認為，本輪房地產調控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房價明顯上漲城市，調控力度難以全面抑制市場上行。從信貸政策看，市場依然處於相對寬鬆，從深圳、杭州等城市看，不停地微調加碼政策將成為本輪調控的主要特點。他認為，“金九銀十”房價將繼續上漲，但漲幅或放緩。(中新經緯APP)

仿佛是一夜之間，天津房價爭議被推上風口浪尖。不同於那些因漲而“紅”的城市，天津的“紅”是不想跌得太猛。

9月10日，天津市住建委公開表示，“今年疫情過後，天津市房地產市場呈現‘價升量穩’狀態，在合理區間運行”，房地產呈現持續平穩的發展態勢，以回應早前文章提到，天津房價在短時期出現大幅下跌。

“降價是不是賣得了不知道，但我在新區西青一套按市場價掛出的房子，已經過去16個月了，只有2次帶看，有價無市。”在天津房地產從業近20年，方照不禁一陣苦笑。

在方照看來，相較於房價走低，市場跌價，缺乏流動性和仍在增加的高庫存，才是天津市場的更嚴重的問題：“天津的房價不是一夜間跌下來，是3年多來多種因素疊加的結果。”

庫存“堰塞”

國家統計局今年9月公佈的《2020年8月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》顯示，7月天津二手房價格環比下跌0.8%，同比下跌4.5%。

如果把時間拉長一些就會發現，天津房價已經跌了很久這已經是統計局公佈的二手房價連續第14個月出現下降，累計跌幅達到4.7%。同比方面，則已經連續8個月下跌。

新房表現則稍顯樂觀，國家統計局資料顯示，8月天津新建商品房價格環比上漲0.3%，連續5個月出現上漲，同比漲幅0.9%。

58同城、安居客提供的資料顯示，今年以來，天津全市新房線上平均報價從年初的20235元/平方米，降至8月的19640元/平方米，降幅約3%。二手房掛牌均價則從1月份的20792元/平方米，降至8月的20103元/平方米，降幅約為3.3%。

從全市平均價格水準來看，今年天津市場相對平穩，只是略有下降。但根據365淘房公佈的資料來看，天津二手房從2018年8月開始就持續呈現環比下滑，只在2019年初和今年疫情恢復後出現短暫的反彈。在長達2年的統計週期裡，二手房環比下降的月份接近19個。

如果說平均降價並不明顯，那麼不斷上升的庫存量，則已經處於驚人的高位。

克而瑞研究院對全國30個重點城市商品房市場監控資料顯示，到今年8月，天津商品住宅庫存面積達到3632萬平方米，是包括北上廣深、長沙、重慶、廈門等一線及熱點二線城市中，庫存量最高、且唯一超過3000萬平方米庫存規模的城市。去化週期方面，則長達28.2個月，是全國新房去化週期僅次於大連的最長的城市。

天津2019年全年新房成交面積1393.7萬平方米，2018年成交面積1204萬平方米，在此之前5年年度平均成交面積1544萬平方米。這意味著，以目前的庫存量，在沒有新增量入場的情況下，即便以2018年之前較為積極的購房活躍度來看，天津市場新房2年都賣不完。

這還沒有算上龐大的二手房市場。明顯的供過於求，讓天津市場賣房方難有溢價權，不論開發商，還是二手房東。

惡性循環

方照還記得2016年天津市場最火爆的場面：“一個新盤入市，15分鐘銷售額就破億。房企在土地拍賣會上不要命的叫價，2000萬、5000萬的加價。”

當年，天津拍出了多幅“地王”地塊。金地以47.4億元拿下天津南開區地塊，住宅樓面地價約為5.6萬元/平方米，地價至今未被打破。市內六區及濱海新區出讓的多幅地塊樓面地價均超過3萬元/平方米，買家包括中冶、萬科、天房等房企。

“當時市場普遍認為，天津突破10萬元/平方米的‘天花板’價指日可待。”方照回憶。

資料顯示，2016年全年土地出讓面積2596.32萬平方米，出讓總金額1389億元，其中宅地出讓量807.96萬平方米，樓面地價15367萬元/平方米。

然而，10萬/平方米的“天花板”價沒等到，卻等來了史上最嚴的天津“330”樓市調控。

調控要求，自2017年4月1日起，非天津戶籍在天津有1套及以上，天津戶籍有2套及以上，包括未婚和離異在內的單身成年人士擁有1套及以上住房，暫停除濱海新區之外再次購房資格。非天津戶籍購房人在3年內的社保或個稅繳納需連續繳滿2年。

嚴格的限購政策讓一年前還熱火朝天的天津樓市迅速降溫。2017年天津新房成交12.71萬套，同比下降45.73%；二手房成交9.4萬套，同比下降50%。至2018年的新房成交套數再度降為10.95萬套，同比下滑13.78%。

與此同時，2016年、2017年出讓的地塊，在2018年陸續大量上市。克而瑞研究資料顯示，2018年，天津新建商品房供應量為1791萬平方米，供應規模創下過去10年新高，但成交量只有1204萬平方米，供過於求的局面開始形成。

到了2019年，上市供應量達到1653.8萬平方米，成交量只有1393.7萬平方米，新房庫存供應的“堰塞”情況經一步惡化。

事實上，相關部門不是沒有想過“曲線”拉動市場。2018年5月，天津加入全國熱點城市人才落戶大潮，推出了“海河英才”行動計畫，放寬人才引進落戶條件。資料顯示，到今年1月，通過“海河英才”落戶天津人數達到23.5萬人。

“不得不說，通過落戶政策加入天津戶籍的‘新天津人’，對於市場的成交量有一定推動，所以2019年後，天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照認為，這部分人群對於天津整體購房市場來說仍是“杯水車薪”。

王華玲是一家全國性房地產行銷公司的天津地區負責人，她認為 ，相較於深圳、杭州、蘇州通過產業、就業吸引人才進入不同，教育、醫療才是落戶天津的吸引力：“天津落戶政策吸引了不少在北京生活工作多年、但無法落戶的人群，他們在天津就近解決了戶口問題，但並不會帶著產業進來。”

另外，天津相對較好的教育資源和較高的高考錄取率頗具吸引力。事實上，有不少天津遠郊專案在北京核心地區均設有展點，賣點之一就是在天津落戶、買房、有學籍。

“但這批購房者大多傾向於購買距離北京更近的小面積新房，可以控制成本，甚至有些人只要戶口，並不打算在天津購房居住、工作，所以很少會選擇天津市區周邊，或是改善型、大戶型的房子。”王華玲解釋，這就形成一個“閉環”：“新落戶人口直奔周邊剛需市場買新房，本地人又沒法通過‘賣一買一’盤活手上的二手房，市場缺乏流動性，改善型的購房需求被嚴重壓抑。”

方照認同這一觀點：“如果不靠大幅降價，在天津賣出一套二手房的週期要按年計。”不僅他的房子乏人問津，周邊朋友曾將一套二手房掛牌價從400萬降至300萬：“即便如此，帶看量依然寥寥，朋友乾脆把房源下架不賣了。”

某全國性房企天津公司行銷經理鄭森坦言，天津的二手房存量很大，目前掛牌量去化週期接近3年：“通過二手房置換方式的置業者受到了影響，所以市內六區房價和成交量都上不來。”

由於新房難賣、虧損，新房項目對於銷售的管道依賴性更大，在天津則集中在了仲介的手上。

“正常情況下，專案上仲介作為管道占比超過30%就要重點監控了，傭金超過3%就是比較高的情況，但是在天津，仲介在整體市場的管道佔有率超過60%，傭金比例比例至少5%。”鄭森感到頗為無奈。

方照證實了這一說法：“天津仲介一方面能抓住置換人群，另一方面，大型仲介可以獲得外地來津落戶的客戶群體，這對於在售專案而言都是有效購買力。”

然而，高比例的管道傭金讓仲介把更多精力投入新房銷售上，二手房的交易活躍度和關注度進一步被拉低。“二手房成交量低，新房就更難賣，房企對仲介的依賴度就更高，成了惡性循環。”方照坦言。

“穩賠不賺”的市場

與此同時，近年來天津土地市場的出讓結構則發生較大變化。

中指研究院的資料顯示，2016年天津宅地出讓面積為807.96萬平方米，平均樓面地價15367元/平方米。出讓的98宗宅地中，10塊位於天津核心的市內六區，出讓面積為53.2萬平方米，占總出讓面積的7.15%。

到了2017年，全年出讓的97宗宅地中，市內六區只出讓了7宗地塊，出讓面積25.65萬平方米，只占總出讓面積的3.8%。環城四區、濱海新區總出讓總數總計42塊，成交面積270萬平方米。

2019年，區域間差異進一步拉大。市內宅地出讓量和之前基本持平，但全市宅地出讓總數達到155塊，成交面積1105萬平方米，市內出讓面積占比降至2.4%，僅環城四區和濱海新區出讓總數達到98塊，成交面積688萬平方米，比2017年全年出讓的宅地量還要多。

土地出讓量大，土地出讓均價則在下降。資料顯示，2016年天津全年土地出讓金額為1389億元，其中宅地平均樓面地價為15367元/平方米，到2019年，全市宅地平均樓面地價為11184元/平方米，4年均價下降27%。

方照認為，新區、遠郊地塊大批出讓，的確平抑了天津市早前高企的地價，上市專案的售價也更低，一定程度上讓天津高企的新房價格降了下來。

“但因為整體市場走低，並且市場上市量巨大，加上’限價’調控，早前核心區高價拿地的專案難以入市，上市後基本都在虧本。”方照解釋。

2016年金地拿下的南開“地王”，直到2019年才入市，這一定位豪宅的項目，實際上市均價為5.9萬/-6.4萬元/平方米。“高層每平方米最低售價只比地價高了3000元，房企穩賠不賺。”方照坦言。

同樣，中冶河北區“地王”，樓面地價33441元/平方米，目前精裝高層售價3.6萬元/平方米；萬科在青西區地塊樓面地價22628元/平方米，剛入市時洋房定價3.3萬元/平方米，精裝高層售價2.8萬元/平方米，但目前售價已經跌至2.3萬元/平方米和2萬元/平方米。

“在天津，不論新區還是核心區，相當一部分項目的售價低過地價，已經不是新鮮事了。”王華玲坦言。

接連虧損也影響了房企拿地的積極性，中指研究院資料顯示，到2018年，天津6個城區宅地出讓全年平均土地溢價率為0，全市平均土地溢價率低於10%。2019年略有好轉，但最熱門的兩個新區寶坻區和武清區全年土地溢價率也只有15%。

明大嘉和市場研發部和克而瑞的統計資料顯示，受到當地市場，房企融資收緊以及拿地視窗預期不斷延續等因素，2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地塊為24塊，到2019年多達39塊。

然而，天津城市對土地財政的依賴度則在逐年增加。國民經略統計顯示，2016年-2019年天津歷年土地出讓金額為1389億元、1231億元、1048億元和1356億元，城市土地財政依賴度分別為48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

另一方面，天津全市政府債務餘額也在逐漸擴大。根據天津市政府公佈的資料，2016年末-2019年末，全市政府債務餘額分別為2912.7億元、3424億元、4079億元、4959億元。4年間債務餘額增幅達到70%。

從今年年初公佈的《關於天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》顯示，預計2020年天津土地出讓收入預算1783億元，增長31%。報告稱，主要是區級土地出讓交易量預計增加較多。

“這意味著在土地溢價率上不去的情況下，政府要賣更多的土地，那現在市場上已經高企的庫存，很可能要進一步攀升。”天津地產行業人士表示。

根據2019年全國各城市公佈的GDP排名顯示，天津當年地區生產總值為14104.28億元，按可比價格計算，同比實際增長4.8%，但相較於2018年的初值，降幅高達25%，在全國十強城市中排名墊底。受到疫情等因素影響，公佈的2020年前六月天津地區生產總值為6309億元，同比下降3.9%。

“與其說是房價問題，倒不如說是天津城市運營存在系統性問題。”作為土生土長的天津人，王華玲頗為感慨：“或許有一天市場會有所好轉，但想要改變，絕非一朝一夕就能實現。”

中昌國際（００８５９）公布，建議行使有關德領全部權益之認沽期權，料錄收益約１﹒６７億元（人民幣．下同）（約１﹒８９億港元）。

該集團指，參考於６月底認沽期權貸款將約１﹒３８億元（約１﹒５５億港元），出售德領全部權益於６月底假設性代價將為約３﹒３３億元（約３﹒７６億港元），而出售所得將用於償還銀行貸款及一般營運資金。該集團指，德領主要持有鎮江市南山淺水灣上水苑第二期，已考慮其於６月底經調整資產淨值約１﹒６５億元，結欠上海愛建約５億元及項目最新建築進度等，決定行使認沽期權，而有關建議需待股東批准。

政府推出第三輪防疫抗疫基金後，昨天香港科技園公司及數碼港均加碼向租戶提供租金寬減措施。科技園公司宣布，為科學園、創新中心和大埔、元朗及將軍澳工業邨的現有租戶及培育公司，提供新一輪財務支援措施，由10月1日至明年3月底的6個月期間，租戶可獲最高75%的租金寬免，面積以5000方呎為上限。

屬新一輪措施 10月起生效

是次措施為科技園公司自去年10月起推出的第三輪紓困措施，重點支援中小型企業。相關租戶可在9月16日至10月15日申請租金寬免，受惠租戶包括夥伴企業、零售與食肆營運商，以及提供專業服務的公司。

所有參與科技園公司網動科技創業培育計劃（Incu-App）、科技創業培育計劃（Incu-Tech）、生物醫藥科技培育計劃（Incu-Bio）的培育公司，均可於10月1日至明年3月31日期間，獲得一筆過3.75萬元資金補助；合資格的公司在獲得此補貼後，仍可就租金餘額申請75%的寬免支援。

此外，數碼港宣布，自10月1日起向數碼港的商業租戶及初創公司，提供額外6個月租金寬減，以紓緩創科業界及初創企業因疫情持續而面對的經營壓力。數碼港園區的辦公室租戶、Smart-Space共用工作間用戶、零售與食肆營運商及荃灣Smart-Space共用工作間用戶，可獲75%租金寬減。每個租戶可享租金寬減的租用面積，以5000方呎為上限，預計約760家企業及初創公司可受惠，合資格租戶需向數碼港遞交相關申請。數碼港已於去年10月至今年3月減租五成，及於今年4月延長措施6個月並擴大寬減至100%。

本港疫情有緩和迹象，政府逐步放寬限聚令等社交距離限制，並重開一系列處所。擁有回購概念、強調派息不變及商場遍布全港的領展（00823），股價連日彈高，昨曾再升逾2%。領展收報65.15元，升1.3%。

9月以來回購逾300萬基金單位

領展自8月底公布收購倫敦辦公室物業25 Cabot Square後，便展開回購，9月以來累積回購約333.5萬個基金單位，成為股價的一大支持。美銀引述領展管理層指，領展希望在10月初進入禁售期（blackout）前，可以完成回購800萬個基金單位，但9月僅餘10個交易日，或不足以達成回購目標。領展將於11月公布中期業績後，再審視是否需要繼續回購更多基金單位。美銀予領展目標價74元，評級「買入」。

美銀認為，社交距離限制放寬下，領展是主要受惠者之一，相信領展於2021財年的本港續租租金情況會令人喜出望外，而目前零售市道恢復的利好因素，尚未反映在領展股價上。

美銀：未反映零售市道恢復利好

領展管理層指，隨疫情緩和，租戶情況有改善，現時要求減租的個案佔約三分一，數目較過去為多，但管理層仍希望於本財年可以有平穩甚至正面的續租租金調整率，較美銀估計的跌3%為佳。至於內地業務，領展內地物業組合的零售銷售額已回復至正常水平約80%至90%，預期年內續租租金調整率會有增長。

滙豐證券認為，雖然本港經濟仍陷衰退，疫情亦持續，但相信本港房地產市場可逐步復甦，下半年的盈利跌幅料低於上半年，故收租股中看好領展，評價「買入」，目標價82元。

滙證指，政府推出更多防疫基金，冀扶助本土經濟重回正軌，加上本土感染個案數目回穩，限聚令放寬，相信可助領展的民生商場組合業務更快出現改善。

大摩早前引述領展管理層指，有意維持全年每基金單位分派0.14元，紓緩部分投資者對未來股息政策不確定的憂慮，相信有助支持短期估值。大摩維持領展目標價70元及評級「與大市同步」。

據屋宇署公布，今年7月份私樓動工量錄600伙，按月增加1.5倍，但累積今年首7個月的動工量仍然只有6,022伙，創近6年同期新低，推算今年全年進度只有1.2萬至1.3萬伙動工。

7月4項目動工 合共600伙

屋宇署最新數據顯示，7月份有4個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及單位合共600伙，雖然較6月份只有238伙，回升1.5倍，但仍然低於一千伙關口。累積今年首7個月的私樓動工量只有6,022伙，較去年同期的6,492伙，則低7%，創近6年同期新低。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年動工步伐偏慢，7月份亦未有逾千伙的單一大型項目動工，連同新地 （00016） 屯門54區兆康（4,639伙）等有望於年內陸續開展的項目，估計全年動工量可達1.2萬至1.3萬伙。

當中規模最大為恆地 （00012） 西灣河太祥街2號重建項目，將會提供415個單位，超過9成單位、約389伙的實用樓面面積（即扣除牆身、廚房、廁所後的室內面積）少於155平方呎，料以納米單位主導。據恆地去年透露，項目鄰近太古城，間隔由開放式至2房，設有創新活動間隔，傾向在今年下半年推售。

今年首7個月全港合共29個項目動工，以新界區的施工伙數最多，涉及2,779伙，佔整體比例近46.2%，其次為港島區涉1,917伙，佔整體比率約31.8%。

多家公司入市 台資近年7700萬購10伙

市區項目重建價值備受看好，土地註冊處資料顯示，灣仔灣景中心大廈近期錄多宗公司名義入市個案，其中有台灣資金以7,700萬購入10個單位，相信正有財團對該廈進行併購。

土地註冊處資料顯示，灣仔灣景中心大廈B座高層7室，實用面積357平方呎，近日剛以858萬元易手，呎價24,034元，直逼同區銷售中新盤。登記買家為AURORA VOYAGE LIMITED屬於1間海外註冊公司，背景相當神秘。而該公司於2018年開始先後購入同屋苑3個單位，涉資約2,568萬元。

近日高層357呎 858萬元易手

事實上，除了上述財團外，市場尚有另外多家公司在併購單位，例如宇聯國際有限公司於2018年開始，先後購入10個單位，成交價介乎659萬至835萬元，涉資共7,700萬元。最新一宗為灣景中心大廈C座中層5室，今年5月以659萬元購入。公司註冊處資料顯示，公司董事包括林志明、林淑嬌，2人均持有台灣護照，故入市須支付買家印花稅稅額達2,310萬元。

兩年暫30買賣 大部分須付辣稅

灣景中心大廈二手買賣並不活躍，2018年至今約30宗買賣，但大部分由公司名義購入，全部須支付30%辣招稅。其中一間叫VANORA LIMITED的公司，2018年初以1,460萬元購入兩個單位，公司董事包燕飛，與華潤物業總經理同名。

資料顯示，灣景中心大廈於1979年落成，一共有3座大廈共936個單位，而A座由華潤集團持有現為木棉花公寓，屬於服務式住宅，而B、C座則由散業權持有，相信財團要花較長時間才能併購成功。

市況持續不景，多個投資者減持物業，其中不乏蝕讓放盤。第一太平戴維斯表示，獲委託放售尖沙咀柯士甸道132至134號太極大樓逾85%業權，原業主於2018年以約6.28億元向舖王鄧成波購入，按5.8億元意向價計，叫價較購入價低4,800萬元。

樓齡54年 意向價5.8億

第一太平戴維斯香港董事總經理及投資部主管袁志光表示，獲委託放售尖沙咀柯士甸道132至134號太極大樓逾85%業權。該物業正對九龍草地滾球會及九龍木球會。地盤淨面積約5,441方呎，最大可重建總樓面面積約65,292方呎。物業現為一幢樓齡54年之12層商住大廈，地下為商舖，1樓為寫字樓，2樓至11樓為住宅。是次出售的部分包括36個住宅單位、3個寫字樓單位及1個地舖，共佔全幢大廈逾85%業權。

據了解，項目現由一名澳門投資者持有，他於2018年以約6.28億元，向舖王鄧成波購入，按5.8億元意向價計，較購入價低4,800萬元放售。

黛麗斯2800萬售旺角工廈

上市公司亦趁機出貨止賺。黛麗斯國際（0333）公布，公司間接全資附屬公司黛麗斯胸圍製造廠與永卓國際訂立臨時買賣協議，出售九龍旺角弼街20號福照工廠大廈13樓連天台予永卓國際，總代價為2,800萬元。該物業於緊接出售事項前用作倉庫及辦公室之用途。

董事認為，出售事項是公司就其於該物業之投資取得合理回報之良機，出售事項所得款項將用作集團之一般營運資金。根據土地註冊處資料，該物業於1972年由TOP FORM BRASSIERE MANUFACTURING COMPANY LIMITED(黛麗斯胸圍製造廠有限公司)買入，當時買入價為52.1萬元，持貨48年至今賬面升值逾52倍。