隱藏700位億萬富翁　新屋行情飆33萬

中小型企業老闆匯聚的彰化縣員林市，近年在員林大道開通及184重劃區開發的議題下，吸引許多台中建商爭相進場布局，3年來房價飛漲，建案開價每坪27~28萬元，甚至有新成屋高樓層以每坪33萬元成交，幾乎可比擬台中市南屯區價格，堪稱「超彰趕中」。

實價揭露員林市去年12月有筆萬年路二段交易，完工僅4個月的10層高大樓9樓戶，以總價880萬元成交，面積26.3坪，換算每坪含車位單價高達33.5萬元，高出台中市南屯區平均每坪27萬元的成交價。

184重劃區　農地變建地
彰化不動產仲介公會副理事長翁偉賢指出，近年184重劃區開發，使農地變建地，產生上百位身價億元的「田僑仔」，「路邊騎腳踏車的阿伯，可能隨便都是億萬富翁等級的」；彰化銀行公會統計資料更顯示，員林市每人平均存款近240萬元，存款上億元的就有700多位，「相當於每178個員林人，就有1位億萬富翁」，強大購買力，是帶動近年員林房市直線走高的主因。

進一步觀察近3年員林市房價走勢，透天自2018年的每坪19.2萬元，上漲到今年上半年每坪20萬元，漲幅達4.2%，大樓從每坪15.4萬元至今年上漲6.5%達每坪16.4萬元。而位在員林大道一至六段的184重劃區，房價更是高於整個員林市平均，透天從每坪22.1萬元，漲至今年每坪25.1萬元，漲幅高達13.6%，大樓則漲了3.5%，從每坪17萬元漲至17.6萬元。

此外，員林人口數近3年從12.4萬人增至12.5萬人，為全彰化縣第2高，房市交易規模也達26.3億元，僅次於彰化市，乃因周邊鄉鎮年輕人看好該區有新興重劃區、住宅普遍新穎，社區規劃且道路等公共設施完整，而選擇定居員林市。

看好184重劃區的剛需買盤，不少台中建商如七碩、允將等皆到此推出大樓新案，目前開價皆站上2字頭。代銷業者透露，買方約有6成7來自彰化其他區域，以及鄰近的南投縣草屯鎮、台中市霧峰區的自住客，剩下約3成為中彰投地區的投資客群，因房價與機能CP值高，生活條件甚至優於台中海線。目前區內建案成交均價坐1望2，總價約在700萬元內，每案平均10個月完銷。

員林大道周邊　長線看好
翁偉賢補充，除184重劃區的開發議題外，員林大道周邊機能也慢慢形成，包含彰化縣政府斥資4.7億元打造的「彰南國民運動中心」，是南彰化第一座運動中心，設施包含室內綜合球場、標準游泳池、體適能中心、羽球場等，預計年底落成開幕，可望為周邊房市注入新動能；另有不少知名連鎖餐飲業者陸續進駐，「預期員林大道周邊房市仍將持續是員林市的目光焦點，長線依然相當看好」。

低調企業主捧場　消費力爆發

彰化縣員林市在近年184重劃區開發下，員林大道沿線除建案林立外，也逐漸形成商圈，尤其近期包含詩肯柚木、赤鬼牛排、異人館等連鎖知名品牌都陸續進駐設點，業者直言，員林企業主雖低調，但很願意重複消費，「是具有消費能力的城市」。

店面開價平均漲6%
根據屋比房屋彙整近3年員林大道的網路待售店面平均開價，目前均價每坪34.5萬元，漲幅達6%。彰化不動產仲介公會副理事長翁偉賢指出，主因是員林大道的開通，交通流量大增，「從原有省道旁的店面，躍身成為員林大道的三角窗店面」，因此吸引許多知名品牌進駐。

如詩肯柚木近期打造佔地280坪、4層樓高的中部最大旗艦店，月租金上看15~16萬元；餐飲品牌赤鬼牛排、異人館也在此開設新點。異人館行銷企劃協理林恩爾指出，這並非首次在員林設點，早在2002年就曾於員林國小對面開過店，只是數年前因租約到期不得不結束營業，「在員林經營了十幾年，知道員林是具有消費能力的城市，那時就打算等員林大道開闢完成後，再重新回到員林經營」。

「外環與停車便利性是我們的首選」，林恩爾表示，開闢完成的員林大道，不僅路寬景觀佳，更規劃有公園與公有停車場，離人口密集的舊市區也不遠，容易引導住戶來消費，當地更有不少低調的企業主，願意到店重複消費，「看好員大店開幕後，可達到年營收4000萬元、12萬人次來客量的業績」。

新北環狀捷運線將有10站辦理車站場站開發，將捷建設21日簽下環狀線景平站共構案，首度加入新北市捷運聯開案行列，計劃開發12樓住商大樓，未來總銷約11.7億元；若加上先前的中原站、中和站，以及冠德建設得標的秀朗站來看，新北環狀已成為建商角力新戰場。

新北環狀有14站，其中10站將辦理車站場站開發，目前有4站完成招商，板橋站預計近期公開招商，2021年則有十四張站、橋和站、板新站、新埔民生、新北產業園區站5站招商，可望吸引求地若渴的建商搶進。

新北市府21日舉辦景平站土地開發案簽約儀式，由新北市副市長陳純敬、將捷建設公司董事長林莉婷共同簽署投資契約，以捷運線上天空之城為理念，為新北市打造地標性的捷運聯開案建築，規劃為12樓高住商大樓，預計2024年完工啟用。

陳純敬表示，新北環狀線10站土地開發總投資將達525億元，分回不動產預估可挹注捷運建設自償性經費約80億元，創造6,500個就業機會。景平站總樓地板面積約2,200坪，為住商大樓，預估投資金額3.8億元，可挹注捷運建設自償性經費約7,600萬元。

景平站土地開發案為新北市府繼秀朗橋站之後，今年度第2件自行辦理的捷運土地開發案，經由資格、規格及價格共3階段評選程序，將捷建設為最優申請人，於景平站出入口規劃住商混合的捷運共構大樓。

林莉婷表示，全案基地353坪，總樓地板面積約2,500坪，將捷將1樓規劃為沿街式店面，滿足住戶及捷運族多元消費需求與便利性，地上6~12樓為集合住宅，規劃15~30坪兩房格局，共67戶，提供中和地區交通區位更為便捷的居住選擇。

據悉，該區附近未來每坪售價，可望接近50萬元左右。

今年北台灣房市主戰場在新北市，最大亮點則在三重！據鄉林建設21日公布最新調查，三重累計前8月在土地成交筆數、建物買賣移轉棟數獲得「雙冠王」。隨著新北市將啟動第二階段捷運環狀線，吸引國泰、潤泰、冠德、鄉林、達麗、皇鼎、新濠等多家建商插旗推案。

據新北地政局統計，今年前8月土地交易移轉筆數達5萬8,635筆，創下2016年房地合一稅施行以來的五年新高紀錄，包括三重、中和、新莊、板橋、淡水、汐止、新店等七區，前8月都在4,000筆以上，其中三重達5,594筆，年增率29％居全市冠軍。

另內政部統計，三重今年以來建物買賣移轉棟數年增率達18.6％，也高居全市榜首。

鄉林不動產研究室表示，新北市政府計畫在三重、二重重畫區設置「第二行政中心」，且三重坐收地利之便，離台北市僅一橋之遙，包括三花棉業、群光電子、藍天電腦等數十家上市櫃公司，都在此設立集團總部，形成「總部經濟」的產業聚落，也磁吸建商搶地推案，包括國泰、潤泰、冠德、達麗、皇鼎、新濠等，紛紛插旗圈地。

鄉林指出，新北環狀線第一階段（西環線）今年初已通車，接著第二階段（北環線），將行經三重、蘆洲，坐收軌道經濟與人口紅利，預期通車前的幾年內，該區房價可能會有一~兩成的上漲空間。

住展雜誌統計，三重去年新推案戶數逾2,800戶，創近10年最大量；今年熱度升溫，迄今逾2,000戶，改寫近十年來的第二大量，尤其二重、仁義重劃區，貢獻度最大，推案戶數佔三重達75％，逾9成都是小2房、小3房，銷售屢開紅盤。估計今年，三重推案量將上衝3,000戶史上最大量。

新竹房市發燒，再現秒殺案！新竹金雅重劃區56戶新案「竹慶金宴」19日潛銷接受預訂，創造半日封盤成績，這是新竹房市今年以來繼竹北高鐵特區「惠宇謙和」、金雅重劃區「鴻柏掬光」等案後，再傳秒殺的建案。

竹慶建設金雅三期「金宴」單層四併規劃，主力坪數為35坪三房格局，據了解，該案成交主力單價每坪約27萬元，19日未對外公開、僅接受轉介客戶、VIP客戶預訂，僅半天銷售完畢。市場人士指出，該案去化快速宛如928檔期新竹房市的縮影，因為建商惜售、928檔期整體市場供給量縮，不過追價買盤依然強勁，以致「秒殺」個案頻傳。

金雅重劃區緊鄰湳雅商圈，屬於純住宅型環境，房價較新竹蛋黃區如新竹市關埔重劃區、巨城商圈、竹北高鐵等蛋黃區約低一成，受在地首購、換屋客青睞，目前新推案房價約每坪26~32萬元，較去年每坪上漲1萬~1.5萬元，包括寶佳、竹慶、鴻柏與新家華等建商，都握有不少可推案土地。

新竹住宅週報社長陸敬民指出，近期新竹房市秒殺個案頻傳，觀察這類快速完銷個案，多為位於蛋黃區或周邊，規劃戶數百戶以內，坪數28~36坪二至三房，總價約在900~1,200萬，具建商品牌、訂價相對低於行情，消費者覺得有潛在套利空間，易於創造快速完銷個案。

未來將登場的竹北高鐵特區寶佳機構二大指標案，包括鴻築建設「竹科滙」、合新建設「璞遇」，二案均為步行至竹北高鐵站3分鐘左右、總戶數約330多戶的大型個案。消息透露，上述二案平均單價直逼3字頭，也受市場關注。

中華郵政資產活化一波接一波！台中敦化路郵局21日開幕，除自用外，二、三樓共計七間套房將進行招租。無獨有偶，彰化光復路郵局新建工程招標案，昌吉營造與母公司夆典科技開發，最近以逾4.55億元得標，預定今年底前動工；另中壢郵局新建工程，預定今年底前公開招標，完工後的光復路及中壢等兩處郵局，除自用外，國賓影城都將進駐營業。

台中敦化路郵局前身為台中中清路郵局，為提升服務品質，並配合地方發展需要，斥資逾7,100萬元，興建地上三層、地下一層的台中敦化路郵局，總建築面積逾540坪，21日正式落成啟用。該郵局除1樓自用，及二樓一間房間當作庫房使用外，其餘二至三樓共計七間套房，將對外招租。

中華郵政董事長吳宏謀21日出席台中敦化路郵局開幕典禮時表示，全國有郵局地方都發展比較快，因為郵局是在地物流與金融中心，尤其，郵局除負責郵務、儲匯及壽險等業務外，也扶助弱勢家庭及幫助青農的行銷服務，善盡企業社會責任。

至於彰化光復路郵局新建工程招標案，昌吉營造與母公司夆典科技開發，以逾4.55億元得標，預定今年底前動工興建地下三樓、地上六樓建物，預估2023年3月完工。

同樣地，中壢郵局新建工程已取得建照，預定今年底前招標，徵求營造廠興建地上九層、地下四層，完工後，除自用外，國賓影城也進駐營業。

至於新建的台中嶺東郵局，基地476坪，土建與水電工程總發包金額約1.84億元，預定今年11月完工，除自用外，附屬的88間套房，擬一次出租委外經營。

台中市惠國段惠中路一段與市政北一路521坪土地，也計劃興建地上13樓及地下四樓建築物，作為旅館使用，目前已取得建照，預定今年底上網公告評選營造廠，完工後，先由平雲開發承租，再委由天成飯店經營。

此外，中華郵政位於桃園市龜山區鄰近機場捷運A7站基地，規劃郵政物流園區，總占地17.14公頃。

新北市已宣示翻轉塭仔圳區域，並啟動開發計畫，看好這區域將成為雙北地區近十年最大面積開發案，包括華固、潤泰新、寶佳、茂德等至少七大家建商已提前插旗，搶進布局土地。

塭仔圳市地重劃案腹地近400公頃，較新莊副都心大四倍，比頭前重劃區大八倍、是央北區段徵收案的十倍，也是繼新北淡海新市鎮、桃園青埔後，北台灣第三大開發區。


新北市政府指出，新泰塭仔圳市地重劃區土地使用現況大多做工業使用，部分住宅、農業使用，地籍零亂不整；重劃完成後，可使各宗土地劃為大小適宜、形狀方整、均直接臨路且立即可供建築使用之土地，擴大土地使用效率，提升土地價值。

在新北市長侯友宜喊出「翻轉塭仔圳勢在必行」下，這塊連結新莊副都心、五股、泰山的北台灣第三大重劃區，有龐大產業人口、又有機場捷運加持，不僅高度吸引市場關注，更有眾多不動產開發商摩拳擦掌已提前搶進。

9月中，華固建設公告砸下9.9億元買下新北市泰山1,126.51坪地，最快明年第4季推出25~45坪純住宅大樓產品；獵地眼光精準的，還有優質工程品質的潤泰新，在7月底公告斥資17.2億元購入新北市新莊區建國段239等地號、總計約6,142.19坪地。

兩大指標開發商不約而同出手，就是看好新北市府力推的塭仔圳重劃區；華固建設表示，塭仔圳重劃區不僅是新北市翻轉市容的代表重劃區之一，該區約400公頃整體性棋盤式規劃，又有機場捷運線通過，且有龐大產業人口加持，目前區域房價在3、4字頭，適合首購、首換族，決議搶先布局。

此外，指標建商如寶佳在重劃區至少有九塊基地，新潤、茂德、海悅自建案也布局此區，當地建商如碧瑤也插旗此區，總計至少有七家建商已「超前部署」。

「塭仔圳重劃區」以中正路為界、共分為二區，第一區面積為276公頃，9月開始進行搬遷作業，規劃2021年10月施工，2026年6月辦理土地點交。第二區面積約121公頃，總計重劃區全區面積近400公頃；該重劃區擁多項重大建設，包括2017年9月底啟用的輔大醫院醫療專區，另外更擁有機場捷運線A5、A6站，加上環狀線第一階段通車、「宏匯廣場」開幕，已帶起新莊副都心、新北產業園區發展。

國家住都中心興辦首批社會住宅統包工程，由新亞建設（2516）及宏昇營造順利得標，預計將於新北市三重、板橋提供共計508戶社會住宅，預計2024年初完工。

國家住都中心21日表示，此次決標共四處基地，分別位於三重及板橋。三重兩處基地分別位於重陽重劃區及二重左岸重劃區先嗇宮附近，興建戶數307戶，預計於2024年初完工；板橋兩處基地皆位於江翠重劃區，興建戶數201戶，預計於2024年初完工。

國家住都中心指出，此次統包工程案除為新北市增加508戶的社會住宅外，更配合在地需求，規劃相關社會福利設施，如托嬰中心及幼兒園等，以服務社宅住戶及周邊居民。

國家住都中心表示，從5月中旬完成專案管理及監造廠商發包，到9月統包工程順利決標，在目前營建市場因缺工情形嚴重、建材原物料上漲等艱困情形下，仍能順利完成決標，展現國家興建社會住宅的決心及效率，後續也將陸續推出更多案件，歡迎優秀且經驗豐富的廠商一起加入社宅國家隊行列。

許多人買房後都會覺得日子被房貸壓得喘不過去，不過有一名網友卻在臉書社團爆廢公社發文，表示自己花了七年的時間繳完房貸，羨煞底下一片留言的網友們，不過他也講述還房貸的心路歷程，真的要犧牲很多事情。

發文的這名網友說，雖然他還完了房貸，但還款期間「人生全黑了」，因為他把菸、酒都戒了，15元以上的飲料戒了，看電視也不能看購物台，逛街只能逛全聯或小北，去鹽酥雞攤只能買一塊雞排，吃陽春麵只能配滷蛋不能配滷肉，另外跟老婆嘿咻也只能在家裡，不能去汽車旅館了。

他還問大家說，「這樣的代價你們能體會嗎？」底下則有不少網友看到他以這樣的速度很快就還完房貸，紛紛留言表示相當羨慕。有人認為「無貸一身輕，犧牲很多但很值得」、「人生都變彩色了」、「七年好強，我還要繳37年」、「熬過來了，真的不簡單」。

不過也有人好奇問說「房貸多少」，甚至還有人猜測po文的網友年薪至少200萬才能還得這麼快，更有人感嘆表示「就算七年不吃不喝，我也買不起啊！」

另方面，有網友覺得背負房貸壓力不見得是件壞事，因為可以學習節儉及克制自己過去隨便愛亂花錢的個性，而且還能像po文的網友一樣，把抽菸、喝酒的習慣改掉，換來健康的身體。

不少建案為促銷，推出買屋送裝潢方案，但經常有專家提醒這類房子最好不要碰。房產學者章定煊在臉書舉了幾個例子，包括維修孔、收納空間、板材等，讓不少人恍然大悟。

章定煊表示，裝潢有四項指標，就是中看、實用、耐用、安全。這四項指標其實經常會彼此衝突。然而在裝潢預算之下，如果是自己找的設計師，除非是業主特別的要求，會以實用為主，然後其他三項為輔。

畢竟很難用，代表日後很難住，行業的信譽就差了。然而買房送裝潢，就會以中看為主，其他三個為輔。

舉例來說，如果自用的裝潢，就會留維修孔。做維修孔不好看，又耗工，建商送的裝潢經常不留這個，整面牆光光亮亮的多好看，但過幾年隨便動個冷氣管線、處理個小漏水，就得拆牆就難過了。

自用的裝潢會設法利用每一處空間，比如柱間的空間通常會做成鞋櫃之類的收納空間；建商送的就直接做個假門就了事了。

自用的裝潢會充分的考慮收納，收納做得多，成本高且佔空間；建商裝潢經常能省則省，收納做得少，反而空間看起來寬敞明亮。建商常廣告一卡皮箱即可入住，完全正確，因為收納只夠收一卡皮箱，多了沒地方放。

耐用的部分問題更大，台灣地區高溫潮濕，廉價的板材不防潮，用沒幾年，牆跟地板就膨脹起來甚至腐爛，就得重新裝潢了。鋪木地板下方通常會再一層夾層再施作上去，那建商送的裝潢那一層看不到的夾層會是什麼？

章定煊說，買房送裝潢這件事，除了裝潢費用滾入房價，變相可以貸款以及墊高實價登錄價格外，對購屋者沒什麼好處。

先前有人PO網表示，想用200萬元買台北市鬧區套房，網友一片訕笑，「來亂的嗎」、「凶宅都買不到」、「200萬買廁所還差不多」。實價資料，今年3月，北市中山區一間約4.8坪套房以每坪41.5萬交易，總價200萬元。

這間市區200萬套房，位於新生北路二段，社區名為百年中山大廈，屋齡已41年，為7樓電梯。實價資料，該社區近年易總價多在330萬到440萬之間，此次交易總價200萬，是百年中山大廈5年來最低總價的套房。

優美地產企研室主任林哲緯指出，套房權狀4.8坪，扣除公設，室內面積大約只有三個到四個雙人床大小，扣除衛浴設備，活動空間很有限，住戶幾乎只能坐在床上看電視。

台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯指出，該社區近高架橋、加油站，對自住客有抗性，不過，周邊生活機能成熟，有南京東路、松江路及林森商圈等上班族，走路到雙連站約10分鐘，仍吸引資金有限的小資族，或是尋求高投報的置產族。

目前當地這類套房租金約8,000至10,000元/月，以此間套房來算，投報可在4.8%~6%，推測買家應是看上投報收益，買來當包租公。

林哲緯表示，雖然200萬套房可遇不可求，但北市500萬以套房其實不少。台灣房屋趨勢中心統計實價資料，今年至今台北市總價500萬以下住宅交易，扣除特殊交易共計275筆，中山區87件最多，萬華區64件第二，北投區63件第三。

這三區的熱門交易產品，多半是屋齡30年以上的公寓、套房。

林哲緯分析，雖然在台北市仍有低總小宅可買，不過要注意這類低價宅本身屋況，以及周邊環境安全問題，若屋況較老舊，建議另外準備約總價1成的現金，因應日後裝潢、家電等支出。

此外，中古公寓、套房物件雖然總價較低，但坪數小、屋齡高，可能會影響房貸條件，許多銀行甚至不承作小於15坪的物件，因此要提高自備款門檻。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，華髮股份(7.150, -0.03, -0.42%)及CFO整體的財務成績平均分為72.31分，表現相對較差。華髮股份現任首席財務官為周優芬，幾天前剛剛上任。9月14日，據深交所消息，華髮股份免去張葵紅原董事、財務總監職務，由現任董事周優芬同志接任財務總監一職，並新委任葉玉宏、黃建斌同志擔任公司董事職務。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，華髮股份的有息負債規模為1075.49億元，較2019年同期增長15.59%，其中短期有息負債占比29.95%。截至6月末，公司貨幣資金為316.98億元，現金短債比約0.98倍，若是除掉受限制現金，這一比例會更低，觸及監管給出的“現金短債比不低於1倍”紅線。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，華髮股份的資產負債率為81.03%，剔除預收後的資產負債率為76.83%，淨負債率為151%，剔除預收後的資產負債率和淨負債率兩項指標均觸監管紅線。同時公司還有78.7億元永續債計入權益，永續調整後的資產負債率為84%。

　　從明股實債等隱性債務來看。對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，並結合公司集資公司背後金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，華髮股份的的長期股權投資為86.51億元，占比總資產僅3.26%。當期公司的少數股東損益為0.31億元，占淨利潤的2.07%，若考慮房地產的兩年結算週期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為4.44%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數股東權益為276.01億元，占總權益的54.83%。

　　Wind資料顯示，近兩年華髮股份少數股東權益持續走高，2020年上半年已超過歸母權益，但其損益近年來卻變動不大，少數股東權益與損益的變動並不匹配，需警惕隱藏負債的存在。此外，隨著少數股東權益的激增，公司的淨負債率在降低，這也是房企慣用的“美化”淨負債率指標的手法之一。但目前公司的淨負債率仍然處於100%以上的較高水準。


　　截至2020年6月末，wind資料顯示，華髮股份的加權ROE為9.49%，較2019年上半年的11.1%小幅下降。

　　最後，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，據中金資料，華髮股份上半年拿地金額為291億元，公司公告披露上半年新增200.65萬平方米，上半年拿地均價約14502.87元/平方米，占當期銷售均價24983元/平方米的58.01%，地價較高，未來或進一步影響公司的盈利水準。Wind資料顯示，上半年，華髮股份的毛利率由2019年同期的34.97%大幅下滑至24.6%。此外，上半年公司的ROIC僅為1.43%。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠杆率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款後的資產負債率；

　　淨負債率；

　　永續債調整後的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠杆後，債務對於利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化週期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標無公開資料可查，則剔除該指標並對餘下指標做權重調整。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，越秀地產及CFO整體的財務成績平均分為80分，表現一般。越秀地產現任首席財務官為陳靜，2017年獲委任為執行董事，兼任財務總監。陳女士亦出任越秀金控(18.000, -0.50, -2.70%)、創興銀行非執行董事及越秀交通執行董事。陳靜於2004年7月加入廣州越秀，曾擔任監察（審計）室副總經理、審計部總經理等職務及越秀證券控股有限公司董事長。陳女士先後參與廣州越秀重大風險體系及財務系統建設專案。陳靜在加入廣州越秀前，曾在湖北大學商學院及海信科龍電器股份有限公司工作。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，越秀地產的有息負債規模為714.27億元，較2019年同期增長9.84%，短期有息負債占比為14.91%，負債結構相對合理。截至6月末，公司的現金及現金等價物+受限制現金合計301.61億元，現金短債比為2.83倍，現金較為充裕。

　　而在杠杆率方面， 截至6月末，越秀地產的資產負債率為79.41%，剔除預收後的資產負債率為70.69%，略超70%的監管紅線，淨負債率為71%，杠杆風險相對較小。

　　從明股實債等隱性債務來看。對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，並結合公司集資公司背後金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，越秀地產對合營、聯營的投資分別為64.98億元、119.84億元，占比總資產僅7.86%。而當期公司的少數股東損益為3.02億元，占淨利潤的13.15%，若考慮房地產的兩年結算週期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為21.65%，與2020年H1的損益占比有一定的差距。2020年上半年，公司的少數股東權益為161.05億元，占總權益的27.8%，較2019年上半年同比增長27.17%。


　　在債務對於利潤表的影響方面，今年上半年，越秀地產的利息開支為21.81億元，占營業收入的比例為9.2%，當期資本化的利息為16.76億元，利息資本化率76.85%，較上一年度同期的65.3%增長了10多個百分點。上半年公司的平均融資成本為4.71%，具有一定的資金優勢。Wind資料顯示，上半年公司的ROE為4.83%，較上一年度同期的5.07%有所下降。

　　最後，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，今年上半年越秀地產新增土儲110萬平方米，而據越秀地產業績發佈會透露，其上半年拿地投入了70多億元，據此推算，其上半年的拿地成本在6363.64元/平方米~7181.82元/平方米，而當期的銷售均價為24700元/平方米，地價/售價在0.26~0.29，拿地成本相對不算高。截至6月末，公司擁有土儲建面2363萬平方米，約是2019年銷售面積的6.77倍，土儲充足。Wind資料顯示，其ROIC為1.4%，資本回報率較低。

　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠杆率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款後的資產負債率；

　　淨負債率；

　　永續債調整後的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠杆後，債務對於利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化週期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。若上述單項指標無公開資料可查，則剔除該指標並對餘下指標做權重調整。

　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，富力地產及CFO張詩賢整體的財務成績得分78分，整體表現相對一般。張詩賢於2007年加入富力地產，現為公司財務總監，負責公司的會計及財務管理職能。

　　首先，從債務規模及結構來看。

　　據Wind資料顯示（下同），今年上半年，富力地產的短期債務達到814.9億元，長期債務達1129.37億元，總債務規模相較於去年同期增略有下降0.55%，債務規模得到控制，但其中的短期債務占比達到42%的較高水準，債務結構有一定的改進空間。

　　而期末公司帳面的貨幣資金及受限制現金合計達359.96億元，超過3百億的資金儲備仍不足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為0.44，有明顯的短期償債壓力。此外帳面資金中有180.94億元為受限制資金，這更加凸顯了富力的短期債務壓力。在現金短債比這一指標方面，富力地產是大幅差於此前“重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線”中關於現金短債比為1的紅線。

　　其次，從房企杠杆率方面來看。

　　富力地產的資產負債率為80.37%，而在剔除444.32億元合同負債及預收款後，其資產負債率仍高達78.16%，超過70%的紅線。而在淨負債率方面，今年上半年達到184.45%的水準，大幅超出於100%的紅線。

　　富力地產上半年的財務資料連踩3條紅線，整體高杠杆率較高，風險較大。此外，Wind資料顯示，公司當前的永續債規模為0，經過調整永續債後的資產負債率為80.37%，沒有變化。

　　再次，從或有的隱性債務方面來看。

　　對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比，與2年前少數股東權益占比，進行比較，權益比與收益比的差別，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　今年上半年，富力地產的少數股東權益占比僅2.9%的水準，而上半年少數股東損益達到1.25億元，占淨利潤39.17億元的3.19%。這一占比超過2018年中的少數股東權益占比，少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比，為1.8，可以在相當程度上減少“明股實債”的可能性。

　　此外，富力地產帳面對合、聯營公司的股權投資分別為104.44億元、14.95億元，合計119.39億元，占總資產的2.73%。

　　而從債務對於利潤表的影響來看。

　　平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現，能夠綜合的反應CFO的工作成果。富力地產的平均融資成本不低，達到7.2%。上半年富力地產的財務費用率達到10.1%的高水準，但值得注意的是。報告期內利息支出70.76億元，其中資本化利息48.65億元，資本化比例為68.75%。

　　不過，由於較高的財務費用、資本化率低等緣故，富力地產上半年的盈利能力表現一般，加權ROE為4.72%，在行業處於中下游水平。

　　最後，從量入為出的拿地政策來看。

　　富力地產的土儲權益貨值達到5683萬平方米，相較於2019年銷售來說，可以滿足未來4年左右的銷售，土儲相對合理。其中處於一二線城市的土地儲備占比約為65%。

　　此外，今年上半年受疫情影響，房企之間土地政策出現了明顯的分化。富力地產上半年的拿地均價為2469.14元/平米，銷售均價為11970元/平米，地價與房價之比為0.2，處在合理水準。不過，公司上半年的ROIC（投資回報率）僅有0.93%的低水準，這對於CFO專案投資的財務測算提出了更高的要求。





　　附注：房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

　　對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效，可以分別從有息負債的規模及結構、房企杠杆率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

　　其中，房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面，包含以下二級指標：

　　有息負債規模增速；

　　現金短債比；

　　短債占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指標：

　　資產負債率；

　　剔除預收款後的資產負債率；

　　淨負債率；

　　永續債調整後的資產負債率。

　　此外，房企還有包括明股實債等隱性債務，需要從以下指標加以定性觀察：

　　少數股東權益占比；

　　對合聯營企業投資/總資產；

　　少數股東損益占比/2年前少數股東權益占比。

　　在評測債務規模及杠杆後，債務對於利潤表的影響，主要從以下幾個方面進行評價：

　　平均融資成本；

　　財務費用率；

　　利息資本化率；

　　ROE；

　　從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況，主要可以從以下幾個方面來進行比較：

　　地價/房價；

　　一二線土儲占比；

　　土儲去化週期；

　　ROIC。

　　針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重，對各房企CFO的工作成果進行打分，試圖為CFO更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素提供些許建議。

如果以“三道紅線”標準來考量，根據2019年年末資料表現來看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線。資金監測和融資管理規則之下，財務穩健以及堅持長期主義的企業，無疑會是最大受益者。

房企融資監管正在不斷收緊。

近期，“三道紅線”的新規正在不斷清晰，監管部門將對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，並根據房地產企業所處檔位控制其有息負債規模的增長。據媒體報導，“三道紅線”已在此前參與央行、住建部座談會的12家房企試點實施。

相關研報顯示，如果以“三道紅線”標準來考量，根據2019年年末資料表現來看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線。資金監測和融資管理規則之下，財務穩健以及堅持長期主義的企業，無疑會是最大受益者。

9月21日，作為時代傳媒2020中國地產時代百強榜的子榜，《2020中國地產融資能力榜20強》（以下簡稱“榜單”）重磅出爐。

“三道紅線”新規試點 房企多管齊下降杠杆


該榜單以房企2020年新發企業債（包括美元債）、2020年年中報短期借款、長期借款以及總負債進行綜合打分，全方位衡量房企的融資和可持續發展能力。

榜單顯示，中國恆大、融創中國、碧桂園、首開股份、佳兆業的綜合評分均在93分以上，分列前五。

其中，中國恆大、碧桂園、首開股份2020年新發企業債（包括美元債）分別為420億元、178.08億元以及221億元。

“融資和土地是房企發展的兩個重要基礎，必須做好融資工作。”9月19日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，“三條紅線”客觀上要求相關企業積極做好管控，大力拓展融資資源。

恆大融資能力居首

近日，房地產圈內出現一個新的熱門話題：“三道紅線”。

“三道紅線”是指監管部門將對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，並設置“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。同時踩中三條紅線的企業將被標記為紅檔，以此類推。

房地產本質上是資金密集型行業，現金流就是生命力。

嚴躍進告訴時代週報記者，類似三道紅線制度的建立，目的是讓房企的融資更加透明，有助於監管精細化。

以恆大為例，今年年初，恆大提出降低2020―2022年有息負債總額的計畫。

資料顯示，截至2020年6月底，恆大有息負債規模已較3月底減少了約400億元，預計全年降幅將在千億元左右。

另據榜單顯示，恆大2020年新發企業債420億元，短期借款、長期借款、總負債分別為3956.87億元、4397.84億元、19826.42億元，綜合評分高達99.3分，位居榜單首位。

除了通過增加銷售回款、控制土儲規模外，恆大還提出通過分拆優質資產上市，以達到降負債的目標。

“目前恆大正就物業分拆工作與監管部門及港交所等積極溝通，希望能儘快完成上市，並力爭今年內實現上市。未來恆大也會審慎考慮其他資產的分拆上市，在為股東帶來更大收益的同時，也可以大幅降低公司負債率。”恆大總裁夏海鈞表示。

再看融創，2020年上半年，融創中國資產負債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點，淨負債率為149%，大幅下降23個百分點。截至報告期末，公司擁有現金餘額（包括受限制現金）為1208.6億元。

另據榜單顯示，融創2020年新發企業債142.8億元，短期借款、長期借款、總負債分別為1406.23億元、1797.1億元、8625.21億元，綜合評分高達98.1分，位居榜單第2位。

“今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的。”融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌在中期業績會上表示，集團上半年抓住了市場的視窗，不斷降低負債，調整了融資結構和融資成本。

房企回歸到理性

除恆大、融創外，碧桂園2020年新發企業債178.08億元，短期借款、長期借款、總負債分別為691.64億元、2362.23億元、17282.73億元，綜合評分高達97.8分，位居榜單第3位。

從年報資料上看，截至今年6月底，碧桂園有息負債總額下降至3420.4億元，同比下降了7.5%。加權平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個基點。

“目前碧桂園財務指標處於比較良性的狀態，淨借貸比58%，現金短債比為1.9倍，資產負債率會進一步下降，2019年年底為83%，到今年中期是81.6%。”碧桂園首席財務官伍碧君在中期業績會上表示。

榜單中，以招商蛇口、保利發展、中國海外發展（下稱“中海”）為代表的國資背景企業，同樣表現不俗。

其中招商蛇口2020年新發企業債146.5億元，短期借款、長期借款、總負債分別為286.24億元、649.3億元、4456.78億元，綜合評分達92.5分，位居榜單第6位。從年報資料看，招商蛇口上半年綜合資金成本為4.78%，先後發行了五期超短期融資券，發行金額合計66.5億元，利率最低為2.20%；完成了2020年度第一期中期票據發行，合計發行額20億元、發行利率最低為3.00%。

保利發展2020年新發企業債85億元，短期借款、長期借款、總負債分別為38.78億元、2088.3億元、8505.05億元，位居榜單第15位。截至上半年末，保利發展帳面有息負債3021億元，有息負債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個百分點，貨幣資金達1257億元，為短期借款及一年內到期債務的1.96倍。

再看利潤王中海。

中海2020年新發企業債70億元，短期借款、長期借款、總負債分別為210.3億元、1751.75億元、4566.37億元，位居榜單第19位。截至6月末，中海的資產負債率為59.77%，扣除預售賬款後的淨負債率為57.8%，淨負債比率為32.7%，流動比率為2.3倍。

中海董事會主席顏建國在中期業績會上稱：“在金融政策方面，針對房地產企業精准施策、一城一策，公司認為有利於行業健康發展，尤其是今年國際形勢下，這項政策的出臺具有十分重大的意義。”

據大公國際的研報顯示，根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線，包括中梁控股、珠海華髮、首都開發、榮盛、金科地產和藍光發展等。

大公國際表示，長期來看，融資政策的邊際收緊將抑制部分房企的拿地意願，降低房企盲目擴張和多元化動力，迫使房企回歸到理性、高品質和健康的擴張與發展路徑。

高銀金融（００５３０）早前落實蝕本約２７﹒５億元向內地商人陳壯榮轉售啟德跑道區第４Ｂ區４號地皮，據本地傳媒報道，持有啟德地皮的迅富國際新董事張淑儀為內房股百仕達（０１１６８）副總監，而百仕達創辦人兼大股東更是眾安在綫
（０６０６０）董事長歐亞平，不排除歐亞平或以私人投資形式首度涉足香港地產住宅項目。高銀回覆本通訊指，不評論市場傳聞。

《明報》報道，迅富於９月披露多份人事變動文件，其中高銀多名高層已辭任董事及秘書職位，而張淑儀及一間境外註冊公司Ｖｅｎｔｕｒｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ　Ｌｉｍｉｔｅｄ等人則獲委任為其新董事。

事實上，高銀出售啟德地皮一波三折，在５月時以７０﹒４億元向Ｔｏｐ　Ｆａｍｉｌｙ出售地皮，惟到７月時宣布以現金加貸款合共涉資６０﹒６７億元的方式，將地皮轉售予Ｓｉｎｏ　Ｓｈｉｅｌｄ，然而時隔５日後再度取消出售地皮交易，改以３４﹒７７億元向陳壯榮出售項目，並達成出售單位及停車場所得的若干溢利三七分帳機制。

「鐵約」銀行爆棄租潮 新北江商場失守

經濟持續下滑，連一向被視為「鐵約」的銀行，都因應租金問題終止續租舖位，令租金大幅下滑。原由中銀香港（02388）承租長達18年的天水圍嘉湖新北江商場地舖，剛決定放棄再續租，舖位並以每月32萬元租出，令民生地段舖租罕有大跌29%之餘，租金更低過15年前。

街市租戶32萬承接 平過2005年

中銀香港自2002年起租用天水圍天湖路1號嘉湖新北江商場地下A189舖，建築面積約3000方呎，舖位向街兼面向輕鐵樂湖站，人流不俗，初時月租19萬元，在2005年加租至33萬元，之後每3年加租續約一次；直到3年前月租由44萬元，調升2.5%至45.1萬元，呎租150元，已為近年加租幅度最小的一次。

據悉，該舖租約在本月到期，中銀香港決定不再續租離場。舖位隨即在市場放租，由於舖位為區內罕有大面積街舖，因此於短時間內獲得另一商戶以每月32萬元承接，呎租約107元，新租戶為街市相關行業。

由於銀行的承租能力一向較高，加上每次續約租金都有穩定加幅，令上址租金已達高水平，所以銀行一旦棄租，租金難免調整。

雖然天水圍新北江商場屬民生消費地段，舖位又由近一年生意不俗的街市相關行業頂上，但最新月租仍較3年前大減13.1萬元，下滑29%，更較2005年的水平低1萬元。以一份租約為期3年計算，業主少收471.6萬元租金。

此外，滙豐銀行在2014年起承租的銅鑼灣禮頓道26號凱基商業大廈地下及1樓，建築面積約5280方呎，月租為65萬元，呎租123元，租約剛到期。據了解，滙豐銀行已決定放棄再租用上址，舖位將成吉舖。由於近期租市回落，而且上址面積逾5000方呎，較難覓得租客，故業主已把叫租大減至38萬元，由於租客已準備交還舖位，最新叫租再減2萬元，至36萬元，呎租約68元，較滙豐銀行的租金低29萬元，跌幅高達44.6%。

禮頓道滙豐離場 業主嗌低45%

另一放租個案為元朗大馬路239至247號萬昌樓地下B號舖連1樓，地舖建築面積約600方呎，1樓建築面積約4000方呎，總樓面約4600方呎，渣打銀行已租用10年，將於10月放棄續租。現時業主意向月租約34萬元，呎租約74元，較舊租36萬元低5.6%。

化妝品零售商莎莎（00178）近年因應生意轉差，整合主要零售區的舖位，過去一年在銅鑼灣區便有3個地舖分店結業，近日終租回區內一線地段啟超道一個複式舖位，月租約60萬元。

消息指出，莎莎剛以每月60萬元租用啟超道12號地下、1及2樓共3層舖位，建築面積共約4600方呎，呎租約130元。舖位已丟空約3個月，原先以98萬元放租，終降價38.8%租出。

降價39% 四太尚嘉持有

據了解，啟超道12號地下至4樓全幢由賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股持有，珠寶金行粵港澳湛周生生1994年承租地下及1樓舖位，2010年曾以每月150萬元承租全幢，該珠寶金行在今年6月不再續租，結束經營26年的分店。

莎莎去年底開始積極減少位處旅遊區的分店，以銅鑼灣為例，去年底結束月租21萬元的怡和街60至62號地下連閣樓舖，今年4月則結束月租65萬元的恩平道50號地下連1樓分店，6月更放棄月租達102.5萬元的波斯富街72至74號地下及1樓舖位。

莎莎結束上述3個銅鑼灣區內二線地段舖位，合共節省月租188.5萬元，現重新租回一線地段啟超道複式舖位，租金支出亦可每月大為節省128.5萬元。

碧桂園（2007）公告發行2020年第三期公司債券，擬自9月23日起發行20億元（人民幣，下同）公司債，期限5年，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，利率詢價區間為3.8%-4.8%。

募集資金扣除發行費用後，擬用於償還控股股東碧桂園控股的兩隻到期公司債，包括今年9月2日到期的31.1億元公司債「16碧園04」，和2021年3月2日到期的37.75億元的「16碧園01」。

債券牽頭主承銷商/簿記管理人/債券受託管理人為中信建投證券，聯席主承銷商為申港證券。據悉，截至8月底，碧桂園在境內公開發行公司債券餘額為105.6億元；該期債券全額發行完畢後，其累計境內公開發行債券餘額不超過125.6億元。

　　本港疫情緩和，加上政府逐步放寬限聚令下，整體樓市氣氛漸改善，吸引不少睇樓客頻頻出動睇樓，二手市場上低價盤源近日屢錄成交。星島地產網以「二手低價盤源減，交投較上月底會否大幅回落？」為題進行民意調查。

　　是次的民意調查當中，接受訪問的共涉228名受訪者，當中有120人，即約53%的受訪者認為，雖然住屋需求殷切，多年來房屋供不應求，但本港疫情反覆，加上環球經濟轉差及失業率持續上升，不少人擔心未來樓市走勢而暫緩入市，認為二手成交量難以大幅上升，預料會在低位徘徊。

　　同時則有18%的受訪者，即約40名人士持相反意見，在整體疫情放緩及放寬限聚令下，不少用家會重返市場尋覓「筍盤」，近日睇樓量及問盤亦回升，當中以中細價樓的單位最受歡迎，料二手交投量對比上月底亦有所回升。

　　另一方面，有35名人士，約15%的受訪者表示，目前樓市受不同因素影響，如外圍經濟環境會否進一步惡化、按揭息口、用家負擔能力等，再者現時不少二手業主並不願大幅減價沽貨故對該問題先抱觀望態度，現階段亦難以估計。

　　除此之外，亦有14%的受訪者，即共33人認為，近月以來樓市整體氣氛已漸改善，不排除部分用家重新入市，加上未來房屋供應不足，後市如何發展及二手平盤是否增加或收窄，仍需時間觀察。

　　屋苑連錄低市價成交，中原高級區域營業董事張光耀透露，鰂魚涌太古城太湖閣高層D室，583方呎，990萬售出，呎價16981元，低市價約3%。港置助理分區經理鄧惠豪指，鴨脷洲海怡半島6座低層D室，721方呎，1098萬沽出，呎價15229元，低市價3%。

　　美聯區域聯席董事彭文浩表示，尖沙嘴AVA 62中層C室，173方呎開放式，以390萬成交，呎價約22543元。新買家購入收租。據了解，原業主於16年1月以409.3萬購入，持貨4年多，帳面虧蝕19.3萬，貶值4.7%。

　　中原副分區營業經理鍾宏遠表示，屯門豫豐花園5座中層B室，450方呎，上月底原以528萬沽出，其後遭買家撻訂，新近以518萬獲承接，較原先造價低10萬，呎價11511元。

　　世紀21富山聯席董事劉倩彤稱，黃大仙鑽嶺高層D室，338方呎，2房間隔，以603萬成交，呎價17840元。

　　屬「失守（確診屋苑）」之一的九龍灣淘大花園錄得成交，利嘉閣高級聯席董事鮑允中透露，N座中層7室，面積約368方呎，2房間隔，以628萬易主，呎價約17065元。