手崇德路211坪 精華地單價逾百萬

台中市精華區土地交易頻傳，有多筆出現在北屯區的崇德路商圈，短短3個月內已知包含寶成集團旗下寶元紀公司、遠雄及冠德建設等共已砸逾60億元重金購地。最新實價再揭露，崇德路三段7月有筆總價近2.14億元土地成交，買方為彰化頗負盛名的貢丸大王賴勝雄家族。

最新實價登錄揭露一筆台中市北屯區崇德路三段的2.14億元無貸款交易，地上物目前為「雙龍汽車」，土地面積共211.48坪，換算土地單價達101萬元。查詢謄本發現買方為2位賴姓自然人與翔豪實業、巨豐富實業共同持有，經查為冷凍食品霸主、彰化「貢丸大王」的賴勝雄家族所有。

隔壁加油站添抗性
有彰化貢丸大王之稱的圓寶冷凍食品，1986年在彰化縣伸港鄉創立，由總經理賴勝雄、副總經理賴勝煌兄弟倆人打造，從事生產貢丸等冷凍產品，全台市佔率達一半，今年6月才斥資15億元在秀水鄉興建面積7000坪的新廠，7月又入手台中市精華區土地，隱形冠軍財力不可言喻。

傳產業者購地趨勢銳不可擋，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，現在土地交易熱，購地已經不是建商的專利，在傳統產業本業獲利沒這麼高的情況之下，土地會是另一種獲利來源。

而該塊土地隔壁為加油站，未來若要是自地自建自售，具有一定抗性，黃昭閔表示，地主也可能找尋與建商合作的機會，但由於土地僅200多坪，在台中推案比較不具吸引力，加上緊鄰加油站，除非有計劃性一併整合加油站，身價才可能待價而沽。

事實上，崇德路商圈近期土地交易火熱，先有寶成集團前董事長蔡其建的寶元紀，於6月以總價逾23億元買下寶麗金餐廳崇德店土地，7月再有遠雄建設豪砸23.3億元，購入崇德一路的愛子幼兒園與人人伊藤萬游泳學校的土地與建物；冠德建設8月也公告以14.8億元取得崇德路、崇德三路口，原裕毛屋超市958.62坪土地，等於3個月內交易逾60億元。

冠德建設總經理洪錦欽曾針對該筆交易表示，台中房市熱，外圍重劃區長期具潛力，房市量價都呈現上揚跡象，「現在不買未來恐怕更貴，因此先入手為安」。

交易熱絡未來看漲
全球居不動產情報室總監陳炳辰評估，全台資金熱錢多、房市又穩步向上，崇德路近期交易熱絡，應是旁邊的14期重劃區吸引大量一線建商及傳產卡位，地價暴衝上漲，每坪達5至7字頭，推案也上看4字頭，因此緊鄰的崇德路商圈，機能健全，自然沒有理由被低估，追價效應尤其明顯。

南台灣最大地主、估計曾持有12萬坪土地的南和興產，創辦人為高雄前市長陳啟川，後因外資入主後大量販售土地，因此近年不斷上演陳家後代陸續買回祖產的戲碼。近期實價揭露三民區十全商圈青島街透天店面交易，總價3.3億元，買方即為陳家人所持有的高雄醫學大學。

向南和興產購地
去年高雄醫學大學以近19.7億元買下原由南和興產持有的家樂福十全店舊址，當時購地說法是為了擴充教學、研究與臨床服務空間使用；今年5月該店舊址旁的青島街透天店面，地坪373.59坪、建坪1251.91坪，目前規劃為機車停車場，地主同樣為南和興產，也以總價3億3285萬元售出，換算每坪89.09萬元，買方同為高醫大。

原屬陳啟川家族擁有的南和興產，近年因外資亞太置地入主，大量販售土地，又以三民區後驛高醫商圈周邊土地釋出最多，因此陳家人透過高醫大學向南和興產購地並不意外。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，該筆土地位於精華區，緊鄰家樂福十全店舊址，每坪地價89萬元符合區段行情，推估2筆土地將一同開發。

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示，南和興產所擁有的土地都屬市區精華地段，且不少單筆面積達上千坪，近年高雄處於缺地潮，若釋出土地開價合理，往往成為建商購地目標。

工業地好夯，台積電竹南廠旁的萬坪土地喊賣。高力國際23日表示，受託辦理公開標售竹科竹南園區稀有萬坪工業土地，面積約1萬1,888坪，使用分區為園區事業專用區，有別於科學園區內土地屬租賃權，此筆為難得大面積、擁有所有權的土地，標售底價約21.39億元，預訂11月12日公開標售。

高力國際分析，今年土地交易爆量，除建商大舉獵地儲備案源外，工業型地產交易也相當活絡，光台積電就在南科大手筆斥資上百億買進廠房，同時在竹科寶山、竹南基地都有布局計畫；另外，甚至連流標數十次的高鐵苗栗站特區土地8月標售時，麗寶集團一口氣砸下37.16億掃進11筆、近2萬坪土地。

高力國際統計，截至7月底全台工業不動產交易金額315億，占商用不動產交易總額超過五成，主要受惠於台商回流、企業積極擴廠，加上產業鏈重組，國際科技業大廠加碼投資台灣，造成產業園區與周邊土地及廠房需求增溫，尤其竹科、中科與南科等幾個主要產業聚落，周邊工業土地炙手可熱。

其中距竹科最近、位於北苗栗的竹南園區，是最熱門的竹科衛星園區，吸引半導體、光電、能源、LED等進駐，進駐率達100％，殷切的設廠需求向周邊土地擴張。高力調查，台積電、嬌聯等已在緊鄰竹南園區旁購地建廠，其中台積電位於科專一路之先進封測廠日前已動工，料將吸引其上下游產業鏈相關廠商搶進竹南園區及周邊產業用地。

台開（2841）位於花蓮洄瀾灣特區的「相五」產業用地近日委託普華不動產公司公開標售，面積10,449坪，容積率300%，建蔽率70%，總開發樓地板面積31,146坪，預計11月16日截標，17日開標。

台開表示，該土地除適合養生村等相關產業開發，也是花蓮規劃最好的養生村地點，可規劃健康中心、智慧型養生中心、劇場、4D影院等用途。該地位於花蓮洄瀾灣特區內，毗鄰熱門觀光景區「新天堂樂園」。

台開集團董事長邱復生指出，台開十年前開發花蓮洄瀾灣特區，面積共80公頃，目標打造「生產、生活、生態」三生一體之共生產業，包括冠全台的花蓮有機農業、生技業、健康養生、休閒產業等。

台南和高雄房市熱銷，達麗和清景麟23日分別在台南高鐵站和南台南新都心重劃區推案，雖然每坪開價已超過22萬和25萬元，但同樣在台南推案的華友聯認為，目前建案售價太低，正在銷售的建案「全面封盤」停售，原本預期推出的新案則暫緩三個月，等到明年第一季，再以新價格推出。

達麗建設23日高鐵台南站旁總銷45億元的「國家強棒」，舉辦開工動土典禮，該案為達麗在去年5月砸17.7億元，每坪達22.7萬元、創區域新高，取得的台南歸仁高鐵特區商業地。

達麗董事長謝志長表示，這塊地堪稱地王，新重劃區首發案就屬這塊商業區，目前潛銷階段就被預約600多戶，預計24日正式開案，2023年底完工。產品坪數從21坪到38坪，每坪開價介於22萬元到25萬元之間，平均成交價約20萬元，鎖定全台各地的首購客和部份首換族群。

謝志長認為，國際熱錢、台商游資紛紛回流，產業鏈重組升級，支撐起台灣經濟，再加上低利率將持續好幾年，房地產成為民眾保值的投資工具，預期台灣房地產「未來三~五年找不到悲觀的理由，甚至不太可能出現衰退期。」

清景麟建築團隊位於台南市東區的大樓建案「清景麟巴克禮」，23日也正式開賣，董事長林聰麟表示，「南台南新都心重劃區」是台南20多年來在市區的大型重劃區，因地價、營建成本上揚，因此，原本預估每坪開價介於23.5到25萬元的「清景麟巴克禮」，將上調到每坪25到29萬元之間。

他強調，台南因有南科這個強力引擎，帶來超過10萬個員工，相同條件的台南房價跟高雄房價，目前已接近黃金交叉，預估明年台南房價將超越高雄。

推案重心也在台南的華友聯開發董事長陸炤廷指出，達麗和清景麟的二個新建案，雖然每坪開價已超過22萬和25萬元，但以產業熱度、土地飆漲和缺工的問題來看，價格都嫌太低了，因此，華友聯在台南86特區銷售的建案「森自然」，儘管才在20日從每坪18.5萬元調高到19.5萬元，但仍決定將封盤不再銷售。

陸炤廷表示，位於高雄的「果貿二期」原本今年底要推出，現在將延後三個月，到明年第一季再調高售價開賣，至於華友聯在台南高鐵站土地，「5年內都先不推案」。

皇鼎建設（5533）耕耘多年的新北市汐止廠辦園區「亞太科技園區」處分土地案，再度奏捷，23日公告其中3,740坪的工業區土地，以10.1億元順利脫手，買家為欣鎰立投資開發公司。

皇鼎處分新北市汐止「亞太科技園區」土地大有斬獲，位於新北市汐止區保安段389-8地號等九筆土地，土地面積約3740.78坪，以每坪土地單價27萬元，交易總金額約10.1億元，成功處分，預計處分利益約為總交易額的2.02％。

皇鼎在汐止保安段的「亞太科技園區」廠辦造鎮案，全區原本有2萬多坪土地，原本打算自己規畫，但因獨力開發，整體開發時程相對較慢、估計將可能耗時20年，因此為加速整體科技園區開發案效益，2017年迄今已陸續處分四筆。

其中分別出售給匯豐汽車、坤昌物業、裕賀食品、及欣鎰立投資開發；另採預售房地方式處分廠辦大樓「金聯汐止大樓」給台灣金聯，價格為12.15億元，預計今年完工交屋入帳。

此外，皇鼎今年完工交屋個案有五筆，包括總銷5.5億元「東湖麗園」、4.8億元「富貴名邸」、7.6億元「皇鼎富邑」，及15.1億元「環球科技大樓」、汐止14億元「環宇科技大樓」、完工量近47億元。

看好產業需求大增，高力國際近日也受託辦理公開標售，位於竹科竹南園區稀有逾萬坪所有權工業土地釋出，使用分區為「園區事業專用區」，標售底價落在21.39億元，預計11月12日正式開標。

據悉，上述土地面積約11,888坪，臨科學路、科專路面寬達240米，有別於科學園區內土地屬租賃權，委託者是在地企業。市場認為，大面積所有權土地如今「難得、稀有」。因此此標售案消息一出，即獲不少科技大廠洽詢，展現極高興趣。

高力國際指出，竹南園區是熱門的竹科衛星園區，吸引半導體、光電、能源、LED等科技產業進駐，包括台積電、嬌聯等大廠已在緊鄰竹南園區旁購買土地建廠使用，其中台積電位於科專一路之先進封測廠日前正式動工，未來勢必將吸引其上下游產業鏈相關廠商，搶進竹南園區及周邊產業用地。

因全球的外貿轉單及國內擴廠需求升溫，加上台商、外資對台灣科技業的投資比重持續增加，高力國際認為，工業型地產未來幾年將躍升為土地交易熱門標的。

根據高力國際統計，今年前八月土地累積交易總額已逾2,100億元，全年有機會突破去年的2,765億元，2020年有機會再寫土地交易新高紀錄。商仲業者分析，今年受惠於產業需求大增，工業地產交易熱絡，建商也積極獵地，兩大主因推升土地交易金額維持高檔。

延續去年大手筆獵地的力度，今年建商出手依舊不容小覷，甚至連流標數十次的高鐵苗栗站特區土地，8月標售時由麗寶集團一口氣砸下37.16億餘元，直接掃進11筆、將近2萬坪土地。

受惠台積電進駐南科帶動，台南房市表現火熱；達麗建設（6177）董座謝志長昨（23）日表示，公司首筆插旗台南新案「國家強棒」是高鐵特區首案且戶數達583戶，首批先拿出182戶試水溫，但預約已破600戶，在目前預約熱絡下，對11月正式銷售有信心、目標半年完銷。

謝志長昨在台南「國家強棒」動土典禮中指出，台南房市在台積電進駐南科後，市場極速升溫，以南科附近受惠最大的是新市、善化區，再來是生活機能成熟、屬於市中心的中西區、東區，其次則是外圍的高鐵特區、安南、永康等區。

謝志長表示，台南房市表現火熱，以公司在台南首筆新案「國家強棒」來說，總銷達45億元，共有560戶住宅、23戶店面，是區域內唯一商業區，將興建樓高15樓、地下二樓的六大棟大樓，近期啟動潛銷182戶試水溫，但預約已破600戶，顯示買方看好區域未來發展，因此買氣不錯。

「國家強棒」首批182戶產品將擁有1字頭的早鳥價，預計11月初接待中心完工後正式開案銷售，推案價每坪將在2字頭。該案專案經理陳世勳表示，該案預訂買方有二成為南科客戶，以全案預約熱度來看，目標新案正式開賣後力拚半年完銷；該案預計2023年10月完工挹注公司營運。

除了「國家強棒」外，達麗建設在該區還擁有二期土地，目前正規劃中，另外台南東區也有新都心段土地。謝志長表示，集團位於高雄岡山商場也準備開幕，該案將有街邊店面以及與秀泰合作影城的商場，目標該案年貢獻營收約20億元。

達麗建設規劃10月在台中水湳推出總銷約15億元的「達麗J12」，11月同樣在台中水湳推出總銷高達80億元的「達麗創世紀」，總計至今年底達麗建設推案將逾百億元。

台南高鐵特區在達麗建設搶先推出第一筆個案後，接下來包括三發、寶佳、遠雄及清景麟建設等建商，未來一年也會在該區推新案，初估區域新推案量將破130億元、戶數超過1,500戶。

全球的外貿轉單及國內擴廠需求持續升溫，加上台商、外資對於台灣科技業的投資比重持續增加，全國土地交易持續熱絡，根據商仲高力國際統計，今年前8月土地累積交易總額已逾2100億元，全年有機會突破去年的2765億元；業者預期「工業型地產」未來幾年將躍升為土地交易熱門標的。
高力國際進一步分析，今年土地交易爆量，除建商大舉獵地儲備案源外，工業型地產交易也相當活絡，光是台積電便在南科花上百億元買進廠房，同時在竹科寶山、竹南基地都有布局計畫。

高力統計，截至7月底工業不動產交易金額為315億元，佔整體商用不動產交易總額超過五成，主要受惠於台商回流以及國內企業積極擴廠，加上產業鏈重組，國際科技業大廠紛紛加碼投資台灣，造成產業園區與周邊土地及廠房需求增溫，尤其是竹科、中科與南科等幾個主要產業聚落，周邊工業土地炙手可熱。

其中竹科是台灣最早發展的科技園區，園區腹地開發率相當高，導致廠商要往外尋求更多設廠地點，包括竹南、銅鑼、龍潭等衛星園區都是受到青睞的地點。

其中距離竹科最近、位於北苗栗的竹南園區，為其中最熱門的竹科衛星園區，吸引半導體、光電、能源、LED…等科技產業進駐，進駐率很早就達成100%，殷切的設廠需求向周邊土地擴張，台積電、嬌聯等大廠已在緊鄰竹南園區旁購買土地建廠使用，其中台積電位於科專一路之先進封測廠日前已正式動工，料將吸引其上下游產業鏈相關廠商搶進竹南園區及周邊產業用地。

北市土地稀缺，建商瞄準危老重建商機，積極整合老舊房屋。據最新實價登錄揭露，文山區與士林區共有兩筆透天成交，總價達5.2億、3.5億元。房仲業者認為，近年危老政策推動順利，加上今年房市買氣升溫，建商願意大手筆斥資整合。

根據北市最新實價登錄資料顯示，文山區保儀路有棟透天厝成交金額達5.23億元，該筆土地高達381.54坪，換算單坪土地金額成交約每坪137萬元。經查謄本資料，買方為僑府興建設、桃園五十甲建設開發公司。

士林忠誠路二段166巷也有透天交易，面積88.94坪，買方是力瑋國際開發與力麒建設相關。此外，光復北路也有透天成交8,000萬元的紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老政策推動順利，加上近期房市復甦，房價維持相對高檔，都讓一些舊透天的交易動起來，尤其市中心二、三樓高的平房與透天，屋齡大都符合危老申請條件，且面積具備一定規模，若是所有權人單純，更有利推動改建，因此近期實價交易可發現有些透天高價成交的訊息。

樓市風向標深圳，正在發生深刻的變化，主要表現在二手房市場。

7.15新政後，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月網簽成交量跌至冰點，而在近期政策又要對二手房市場進行管控，加劇了二手市場的下滑。

此前，由於深圳新房限價，和二手房價格形成倒掛，帶來了炒作的空間。借著去年底的豪宅稅取消，不少社區業主聯合炒作控盤漲價，以獲得更多利潤，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上漲行情。

但現在，隨著限購升級和監督管控二手房的聯動調控，切斷了深圳炒房的鏈條，新房到二手房的價格傳導失效，二手房流通性變差，市場炒作的氛圍降溫了。

深圳業內人士認為，隨著需求端萎縮，而新房和存量供應提升，預計深圳樓市的供求關係將得到緩解，這有利於房價的長期穩定。

二手房市場速凍

7.15新政後，深圳樓市最直觀的表現，就是二手房成交量“斷崖”式下跌。

根據深房中協發佈的網簽走勢圖發現，新政後一周，二手房單日網簽量最高僅359套，最低55套。網簽量環比新政前一周平均下降79.8%，帶看量也遭遇“腰斬”。

8、9月，二手房網簽量繼續冷卻，上周（9.14-9.20）二手房網簽量為1467套，跌至新政以來網簽量的最低點。相比于一手房動輒“日光碟”，二手房已經進入速凍狀態。

深房中協認為，這主要是因為，部分房源購房成本上升及新房供應增加的雙重作用。新政以後，購買二手房的稅費成本增加，“豪宅稅”重啟和轉讓增值稅從2年免征更改為5年免征，讓部分人難免會有賣房後買不到房或者不滿5年賣不出“好價錢”的擔憂，導致二手房新增放盤量大幅度減少，再加上新房供應充足，二手房成交量急劇下滑。

之前上漲幅度較大的區域比如南山、寶安尤為低迷。

深房中協資料顯示，8月份龍崗、羅湖網簽量占比不斷上升，分別達到29%與17%，占全市二手房網簽量近“半壁江山”，與此形成鮮明對比的則是南山、寶安為代表的西部片區網簽量占比下滑明顯，分別占14%與16%。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》公開徵求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度。

二手房價格引導機制的建立，是希望改變深圳此前的價格倒掛現象，降低二手房價格炒作空間。

據多名仲介人士表示，二手房管控機制能在一定程度上抑制二手房價過熱現象。但目前市場上，仍有不少業主依然採取不同方式予以規避。比如，暫停銷售價格較高的住宅或者減少掛盤數量，這也就變相成為二手房的“捂盤惜售”。

不過，隨著二手房持續低迷，買賣雙方膠著太久，不排除更多的業主會隨行就市，以合適的價格掛牌促進成交。

炒房客消失？

深圳二手房指導價格機制傳言已久，原因在於深圳成了近年來炒房客最集中的城市。

在過去幾年尤其是今年上半年，深圳樓市是全國唯一長期房價高企、沒有調整的重點城市，7月份的二手房均價高達7萬?平方米，其中，深戶落戶容易、限購寬鬆，而供應量又較少，供需關係不平衡，是深圳樓市房價高居不下的根本原因。

炒房客們看到了這一點，也加入了市場，真實需求疊加炒房需求，從新房到二手房，深圳的炒房客們打造了成熟的炒房鏈條。

他們通過“打新”買入新房，同時炒高周邊二手房房價，拉大套利空間。去年11月11日，深圳豪宅稅取消，稅費大降，直接點燃了市場情緒，二手房掀起了新的漲價狂潮，當月二手房成交超過8000套，均價突破6萬/平方米，秒殺北上廣，成為全國房價最貴的城市。而購房者也擔心後續房價繼續上漲，而選擇積極入市買房。追漲的熱情被進一步催化。

從去年底開始到今年3月，深圳不少社區的二手房業主們開始自主地調控自家房價，位於南山的恆裕檳城業主抱團開啟了“控盤漲價”，率先將二期掛牌價提高到將近20萬?平方米、甚至27萬?平方米。

隨後，從前海、寶中，到碧海、龍華，10幾個社區業主群開始謀劃“漲價”。鳳凰裡花苑裡業主發帖，要求鄰居們以5.5萬元?平方米作為最低掛牌價。

深房中協指出，據業內龍頭企業回饋，全市範圍內的確存在部分業主（甚至聯合）將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”方式，通過經營抵押貸款（經營貸利率相比房貸利率低），或轉按揭的方式予以高位套現。

隨後，鳳凰裡社區被深圳市住建局約談，恆裕濱城也被住建局點名了。12月，深圳市住建局對部分集體惡意炒作房價的社區暫停辦理二手房網簽手續。

今年以來，仍有不少社區業主大幅提高掛牌價，炒作本社區房價。寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤等部分二手房掛牌價格虛高。5月22日，深圳市住建局又會同寶安區住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產仲介機構進行現場檢查，部分掛牌價明顯高於近期真實成交價的房源全部下架。

炒作風盛行，全國關注，深圳市終於出手。從7.15開始，深圳啟動了一系列的調控，9月份再推出婚姻資訊查詢機制，封堵"假離婚"炒房漏洞，後又推出二手房價格引導機制。

在深圳一位大型開發商人士看來，深圳的樓市調控導向發生了明顯變化，從之前的鼓勵變成抑制。限購升級以及新房供應量增加，從供需兩端調控市場，大量供應的新房分流了二手房的需求；與此同時，二手房的稅費等購買成本升高，對購房者的吸引力減少，導致流通性變差，大大衝擊了二手房市場的“信心”，二手房價明顯降溫，調控政策進一步顯效。

隨著時間的推移，在限購升級和監督管控二手房的聯動調控下，從新房到二手房的傳導效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房鏈條幾已斷裂。一名炒房客告訴記者，他們的圈子最近已經轉戰廣州、東莞、佛山等地看房。

儘管深圳人目前仍熱衷於“打新”，但若未來買了新房也不能在二手市場賣出或者賣不出“好價錢”，就可能會面臨一個長期的有價無市的狀況。甚至在政府嚴控之下，二手房還會出現下跌，那麼打新的動力也就會相應減弱。

長期來看，前述開發商人士認為，深圳也會學北京、長沙等地，貫徹房住不炒。而在一名資深券商人士看來，深圳要徹底切斷炒房之根源，還是要與周邊區域聯動，擴大土地供應。

9月22日，長沙一宗土地因23家房企爭相競拍觸發熔斷。公開信息顯示，該地塊最高競價為9.67億元，溢價率達23%。土地拍賣熔斷是指當地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效。觸發熔斷後，該地塊將於9月29日9：30在長沙市公共資源交易中心通過搖號方式抽取最終競得人。

“長沙房價是中部省會城市的價格窪地，性價比較高的地塊通常都會引來很多開發商角逐，這塊地本身價格不高，多家房企搶籌觸發熔斷並不稀奇。”一位業內人士對《證券日報》記者說。

“對於地產商競拍長沙的某個地塊，需要根據市場的實際情況來衡量，如果該地塊區位好，交通便利，周邊配套或環境完善，而熔斷價低於市場價，那地產商爭搶這塊地無可厚非。”上海立信會計金融學院孫文華博士在接受《證券日報》記者採訪時表示。

  23家房企角逐優質地塊

公開信息顯示，觸發熔斷的地塊為[2020]望城區019號地塊，出讓面積為13.51萬平方米，屬於居住用地，毛坯住宅最高銷售均價限價8500元/平方米，居住用地內配套的商業服務性建築不得超過總計容建築面積的3%。

同時，該地塊對公園配套以及教育配套均有著較高的要求。競拍條件顯示，競得人須投資建設宗地南側淨面積約24.02畝公園，投資額不得低於800萬元。教育設施配建成本為260元/平方米（建築面積），作為宗地掛牌出讓的加掛費用，不列入起始價。

“這塊地所處地段和周邊配套比較有競爭力，所以搶的房企比較多。”上述業內人士說。據悉，該地塊截至當天上午9：30已有23筆報價，競價階段正式開始後僅2輪便達到熔斷價。

公開信息顯示，該地塊最高競價為9.67億元，折合樓面價為3200元/平方米，溢價23%。上述業內人士認為：“樓面價和溢價率都不高，而且地塊周邊配套較為完善，因此開發商對這塊地興趣比較大。”

值得一提的是，當天另一拍賣地塊競爭也非常激烈。公開信息顯示，[2020]長沙縣057號地塊共競價41筆，最終由長沙力都商務置業有限公司摘牌，成交價為7.98億元，溢價41.99%，折合樓面價為4285元/平方米。

  價格窪地現虹吸效應

近年來，隨著長沙基礎配套設施以及商業旅遊的不斷完善，越來越多的年輕人將長沙作為必打卡的網紅城市之一。事實上，長沙的快速發展與低房價不無關係。

今年上半年各大城市GDP排名顯示，長沙GDP總量為5621億元。在17個萬億元GDP城市增速排行榜中，長沙GDP增速為2.2%，一舉超過北京、廣州、重慶、成都等城市。

另一方面，長沙的人均收入也不低。2019年，長沙城鎮居民人均可支配收入為55211元，在全國17個經濟規模過萬億元城市中居第11位。據上海易居房地產研究院發佈的《2019年全國50個典型城市房價收入比》顯示，50城中深圳房價收入比最高，長沙最低，長沙房價收入比僅僅為6.4。

孫文華表示：“合理的房價是市民平均年收入的3~6倍，作為湖南的省會城市，長沙集聚著周邊城市所無法擁有的公共資源，如果要炒房價，相對簡單。但長沙市政府一直是以人民為核心，穩定房價，防止房價出現過熱的情況。”

根據最新資料，長沙房價均價約1.1萬元/平方米，在武漢、長沙、合肥、鄭州、太原、南昌這6個中部地區的省會城市中，長沙的經濟實力排名第二，但房價卻是其中最低的。

湖南一家高科技上市公司董事長對《證券日報》記者表示：“希望長沙保持省會城市的房價優勢，這對我們吸引科技人才有著重要的意義。”

在長沙創業的找廣網CEO歐陽宇在接受《證券日報》記者採訪時也認為，長沙的低房價對互聯網人才的吸引較為顯著。

長沙作為中部省會城市中的價格窪地，對各地州市以及一線城市回鄉創業的人才產生了虹吸效應。特別在今年的疫情防控期間，不少原本在北上廣深工作的人都萌生了回鄉創業安家的想法。長沙某樓盤置業顧問對《證券日報》記者表示：“近期積蓄的意向客戶很多是地州市以及從一線城市回鄉置業的人群。”

在此背景下，多家開發商角逐長沙優質地塊也就不足為奇了。值得一提的是，根據國家統計局發佈的7月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數來看，長沙新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.5%，同比上漲5.7%，漲幅波動並不大。

長沙市自然資源和規劃局在市長信箱中也回應稱，長沙市住宅用地地價2020年一季度、二季度增長環比漲幅分別為0.43%和0.82%，監測成果資料顯示，長沙市地價水準和地價變動情況符合國家宏觀調控政策要求。

日前，阿裡聯手易居推出“天貓好房”，萬科鬱亮、碧桂園莫斌、富力李思廉、旭輝林中等多家頭部房企的核心高管均出席發佈會為之月臺。實際上，作為主角的阿裡並非首次“觸房”，引發業內如此高關注度，一方面是房企面臨行業下半場的不確定因素，都在尋求突破口；另一方面，數位化轉型是行業趨勢，業內頭部企業均已加大了數位化轉型力度。

那麼，數位化轉型能否給房企下半場減壓？

對此，同策研究院資深分析師肖雲祥指出，房企數位化轉型的趨勢愈來愈強烈，因為市場在發生變化。市場從增量市場進入存量市場，客戶需求從被動向主動、多元化需求發展，行業去杠杆趨勢明瞭，面對行業的變化，房地產企業需要尋找新的業務增長動力，並積極推動業務創新，以實現轉型升級。積極擁抱新技術，推進數位化轉型，是房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。

去庫存壓力大

克而瑞資料顯示，65家披露了2020年上半年存貨明細的房企中，現房庫存總量為1.3萬億元，占比進一步下降0.4個百分點至11.3%。

隨著政策對融資和債務管控的加強，在新的政策框架下，部分債務壓力較大房企或將加強庫存去化，同時縮減投資力度。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，以TOP30房企為分界線，TOP30以外的房企庫存占比均值出現了明顯的上漲，從10%跳到了14%-16%，這說明儘管TOP30的規模房企依然通過招拍掛、收並購等方式積極補充庫存，但憑藉其存貨周轉次數的提高，區域結構的優化，有效消化了較多的現房，更加明顯地減緩了庫存壓力。如，2019年現房庫存占比高於重點監測房企均值的旭輝在2020年上半年庫存消化明顯，現房庫存總量較期初下降28.8%，現房占比下降至均值之下。

來自克而瑞一份研報顯示，就2015-2019年的趨勢來看，39家典型房企2019年存貨總量規模上同比增長25%，但已竣工存貨總量僅同比上升12%，遠小於存貨總量增幅。與此同時，房企已竣工存貨占比作為衡量存貨積壓程度的核心指標，已經取得4年連降，由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%，並且近兩年也能保持勻速下降的趨勢。具體來看，有20家房企在2019年優化了已竣工存貨占比指標，其中有9家連續3年去滯重卓見成效。德信的已竣工存貨占比最低，為1.6%，越秀表現最為突出，四年內已竣工存貨占比未見反彈。

克而瑞研究中心指出，儘管當前市場受到疫情持續影響，但從規模房企2020年的供貨安排及目標去化率情況來看，房企對市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態度。多數房企貨值目標去化率在60%左右，與2019年基本持平。從存貨積壓指數和去化能力指數兩項指標來看，39家典型上市房企2019年的存貨周轉次數為0.33次，長期呈現下降趨勢，相比2016年的0.38下降了0.05次，但與2018年基本持平。

不少房企庫存壓力較大，去化能力弱的同時，也有不少房企庫存暫時積壓，謹慎運營或將改善局面。這也從側面反映了房地產市場趨穩的走勢。

前述39家典型房企中，有21家房企存貨周轉次數同比上升，6家房企實現了兩年連升，說明大部分房企在使用資金效率上有所改善。房企當中朗詩2019年的存貨周轉次數最高，達到了0.7次。

事實上，存貨周轉率單個指標並不能完全反映去化能力，企業本身的規模、專案城市佈局甚至產品客群都會影響周轉能力。房企為了提升去化速度，開始從盈利能力和利潤空間入手。與此同時，鑒於特殊的預售制度，已竣工未售存貨通常被視為銷售困難，房企仍需持續關注這部分存貨的轉化，以更快獲得現金流來抵抗融資持續收緊帶來的資金壓力。

數位化轉型成救命稻草？

面對已竣工未售存貨，房企下半年要面對的就是這些貨值的變現轉化，以更快獲得現金流來抵抗融資持續收緊帶來的資金壓力。

肖雲祥指出，從房企數位化發展來看，大致分為三個階段：第一階段，建立房企內部管理資訊化，特別是一些大型房企組織架構龐大，業務體系複雜，內部管理資訊化可為管理、協作、決策提供支撐，根本上提升了內部運作的效率。從行業來看，萬科、龍湖等房企走得比較早；第二階段，是業務的線上化，即內部運營中的不同價值鏈可以實現交互，同時實現內部和外部供應商、終端客戶之間的交互，如招采系統、工地管理、客戶管理等。價值在於內外部固定模式下協同效率的提升，提升客研能力，創新行銷模式等；第三階段，就是當前關注度較高的AI、大資料轉型，其價值在於通過對大量資料的分析，對企業經營提供決策支持。例如在拿地定位、客戶研究、行銷策略的制定，甚至延伸至客戶服務等均可利用大資料分析，來對策略的制定提供支撐。

結合目前行業情況來看，目前大部分企業處於內部管理資訊化階段，為數不多的房企進入了業務線上階段，而當前只有很小的一部分房企在數位化的階段進行實踐和探索，這些大多為頭部企業，如萬科、碧桂園、恆大等。

從實現路徑來看，需要經歷幾個步驟，企業文化和經營理念的調整，從過去生產型企業文化向互聯網思維轉化，只有在底層思維上發生變化，數位化轉型才能有生長的土壤；組織架構和頂層設計等機制的調整，要營造公司數位化發展的空間和氛圍；要能忍受漫長的培育期，也就意味著成本的投入，包括戰略資源成本、人力成本、硬體成本等等，最終實現數字賦能業務，提升企業競爭力。

從經營決策的角度來看，人還是第一要素，數位化的運用只是提升效率及為經營決策提供支撐，核心的決策還是由人來完成。

旭輝控股董事長林中表示，地產開始進入競爭的新時代，數位化轉型和賦能就會成為企業發展的動力，從傳統的產業到地產+生態，一直到地產+科技，科技地產以及數位化的地產。在他看來，數位化會成為未來新的生產力。所以未來他們全方位能力的提升和變革，主要涉及決策模式、運營模式、協作模式、組織模式等四個方面。

9月23日，一份《關於禁止和記黃埔有限公司地產(成都)有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》的檔在網上流傳。這份流傳的函件顯示是由成都市高新區財政金融局向轄區內金融機構發出。

一位成都高新區財政金融局人士向第一財經記者證實，該局確實發過上述函件。

函件指稱，和記黃埔地產(成都)有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，經研究，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產(成都)有限公司及項目提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產(成都)有限公司進行重大資產重組提供幫助。


目前，和記黃埔（成都）專案只有位於成都高新區的南城都匯項目。2004年，長實集團以21.35億元總價拿下，成交樓面價1030元/平米，這個占地面積達到1036畝的超級大盤計畫分8期來建設，目前為止，南城都匯只推出過6期產品。

7月23日晚，李嘉誠的長實集團(01113.HK)發佈公告，出售成都南城都匯專案50%股權，作價約78.47億元。

買方為一家名為RZ3262019 Limited的公司，股東分別為禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司，各占股50%。

也就是說，在這個交易中，長實集團子公司將所持有的成都南城都匯專案估價約為78.47億元港幣，賣給了由禹州集團和成都瑞卓置業分別持有50%股權的受讓方。通過出售該專案，長實集團未經審核利潤為港幣38.11億元。


因此，此次被政府部門禁止和記黃埔融資貸款，受影響的是接手方禹州集團和成都瑞卓置業。

不過，禹洲集團相關人士回應媒體時表示，這則處罰是針對原來股東，也只面向成都高新區內的金融機構，對公司收購的項目沒有影響，他們正在爭取項目儘快入市。。

其實，據第一財經瞭解，接手方在進入南城都匯專案之後，已經遇到諸多歷史遺留問題。

現在接盤的是禹州集團和成都瑞卓，他們準備在收購以後按照新專案來核定預售價格，擬提高售價，但是相關部門認為交易是股權轉讓不能認定為新專案，只能按照續建項目核定價格，只能按照續建項目核定價格，就是說不能超過上一批次備案價或者是預售價。

國銀租賃（０１６０６）公布，以約１１﹒５億元（人民幣．下同）訂融資租賃協議，向太原市龍城北部置業收購山西省太原市的保障性住房地下停車位後，再租回給對方，有關租賃利息約４０８５萬元。
　　
該集團指，有關租賃為期６０個月，而有關租賃物評估值約１２﹒９８億元。該集團指，有關協議有助於增加融資租賃業務收入。

康怡3房呎價逾1.8萬 海怡4房1638萬售

各區續有新盤開售，帶動樓市氣氛轉好，二手藍籌屋苑優質單位再現理想價易手，鰂魚涌康怡花園本月已超越上月總成交量，按月成交升2成，當中優質3房戶以實用呎價逾1.8萬元易手，為近月理想價；而久未有海景4房戶成交的鴨脷洲海怡半島，亦以1,638萬元售。

而10大屋苑中，暫以康怡花園率先超越8月全月成交量，暫錄11宗，按月升2成，而實呎均價較上月微升0.5%，近日連錄兩宗呎價逾1.8萬元理想價成交。

中原首席分區經理楊文傑表示，康怡花園L座高層09室，實用面積646平方呎，3房，3個月前以約1,220萬元放售，現以1,193萬元沽出，實用呎價18,467元，為近期理想呎價。而同類型單位目前叫價介乎1,250萬至1,280萬元。另外，N座中層1室，實用面積490平方呎，屬2房則王戶，累減68萬元以890萬元易手，呎價18,163元。

嘉湖2房呎價12220 近兩月高

至於同屬港島區藍籌屋苑的海怡半島，暫錄19宗成交，僅與8月份相差2宗，但呎價已按月高出約1%，而久未有成交的4房海景戶，新近以1,638萬元沽出。中原首席分區營業經理盧鏡豪指，海怡半島18座中層G室，實用面積888平方呎，屬4房套房間隔，坐擁園池海景，為同類優質單位，上址兩個月前以1,780萬元放售，累減至1,638萬元易手，實用呎價18,446元，屬屋苑近月理想呎價。

另外天水圍嘉湖山莊2房出現近兩個月以來呎價新高。市場消息指，嘉湖山莊7期9座高層E室，實用面積446平方呎，2房，成交價545萬元，實用呎價12,220元，為同類2房近月新高。而本月至今，嘉湖山莊暫錄29宗成交，交投量已較上月同期多出5成。

至於二綫屋苑業主減幅隨疫情緩和而收窄，其中，本月暫錄逾116宗成交的元朗區，區內采葉庭單日連錄2宗成交，為3座中層E室，實用面積460平方呎，2房，微減2萬元獲年輕上車客以603萬元承接，呎價13,109元。

麥明詩兄放菁雋 買家撻訂

香港置業首席聯席董事胡耀才指，土瓜灣喜點中低層F室，實用面積255平方呎，剛以480萬元成交，呎價18,824元，原業主去年3月以486萬元購入，轉手帳面蝕6萬元，但單位持貨不足3年，若連額外印花稅及其他雜項支出計，料實質蝕讓約70萬元。

而市場消息指，十優港姐麥明詩兄長日前以265萬元沽出屯門菁雋中層33室，實用面積134平方呎，惟買方購入單位後，因景觀及方向問題，最終撻訂損失5萬元離場，單位隨即重新以275萬元再放售。

大圍豐盛苑屬區內首批居屋之一，由3座Y型設計的物業組成，每層24伙。單位面積只有兩類，分別為實用面積381及490平方呎，前者可以作2房之用，後者大多間為3房大單位。

盡管屋苑已屆35年樓齡，但由於門檻低，而且大部分單位屬自由市場放售，不乏區內分支家庭客青睞，即使近日有確診出現，區內代理直言因為交投不多，所以暫未見有影響。

利嘉閣分行經理邱皓文指，豐盛苑屬區內居屋筍盤，入場門檻約460萬元起，與大圍區部分上車私樓樓價相近，所以區內買家，尤其是鄰近屋苑的分支家庭客最為鍾愛。但礙於放盤單位不算多，所以平均每月成交只有2、3宗，而8月市場只有2宗成交。

低層381呎445萬售 呎價11680

而本月至今，市場同樣暫錄2宗成交，其中為C座低層24室，實用面積381平方呎，向東南，望內園景，以自由市場價445萬元易手，實用呎價11,680元，屬於理想價。因為相比上月份，同面積單位，C座高層11室，實用面積381平方呎，放盤半個月減價25萬元以460萬元於自由市場沽出，實用呎價12,073元，新近成交的單位屬低層，造價相差15萬元。

至於A座（榮盛閣）新近出現確診個案，邱氏直言，睇樓客與放盤業主對此的敏感度不大，反而着重有無「筍盤」，而現時市場上有約15個放盤，主要為已補地價可於自由市場放售的單位，叫價介乎460萬元至大單位叫價逼近600萬元不等。

將軍澳日出康城項目最後一期的日出康城第13期項目，將於今天截收意向，項目將提供2,550伙，亦是過去15年來同區規模最大的一期。

港鐵 （00066） 日前公布，就日出康城第13期物業發展項目，邀請有興趣的發展商及或財團提交發展意向書。截止招收發展意向書日期為9月24日。

市場估值90億至106億

據港鐵透露，項目位於港鐵康城站之西北面，面向將軍澳海灣，並連接The LOHAS康城商場，其住宅樓面面積上限為154.7萬平方呎，預計可提供約2,550伙，是2005年推出康城第2期之後規模最大的一期。市場估計，估值約90.4億至105.5億元，每呎樓面地價6,000至7,000元。由於項目估值高達百億元，預計除了一些大型發展商會獨資競投外，其他發展商都會傾向組合財團爭奪。

對上一次第12期由會德豐地產投得；第11期由信置 （00083） 、嘉華 （00173） 及招商局置地 （00978） 組成財團；而第10期由南豐奪得。

內地傳媒報道，市場流傳一份成都市高新區財政金融局發布的通知，要求禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產重組提供幫助，理由是該公司涉及「捂地、捂盤不良行為」，意即囤地及囤盤多時未有發售。長實集團（01113）回應稱，和記黃埔地產（成都）有限公司現時並非長實的附屬公司，亦不是由集團控制。

7月售予禹洲等 不由集團控制

長實強調，公司所有發展項目都嚴格按照國家法規進行，並不存在囤地之情況；作為地產開發商，主要業務為房地產買賣，集團一直按計劃完成發展及出售項目；旗下所有開發專案，均與地方政府保持緊密溝通，配合當地規劃及要求進行專案發展。長實今年7月已把所持的上述成都公司股權售予禹洲集團（01628）及成都瑞卓置業，並已在港交所刊發有關公告。

財聯社引述成都市財政局回應稱：「不清楚該文件」。禹州地產回覆樂居財經稱，對於是次收購項目沒有影響，只針對高新區內的金融機構。

《第一財經》此前報道，有接近成都市高新區財政金融局的人士證實有發出上述函件，禹洲相關人士則說，有關處罰是針對原有股東，只對成都高新區內的金融機構有影響，項目本身不受影響，會爭取盡快把項目推出市場。報道指出，禹洲及成都瑞卓準備按照新項目標準來核定預售價格，以提高售價，惟相關部門認為交易是股權轉讓，可能認定為新項目，因此只可按照續建項目核定價格。

物業拍賣不時掀起龍爭虎鬥，忠誠拍賣行昨推出17項物業拍賣，其中土瓜灣石塘街9號一個無契舊樓單位，引來兩大投資者「凶宅大王」伍冠流及環亞拍賣行執行董事區蘊聰相隔逾十年再度交手，最終由後者以4萬元之差、出價702萬元搶贏，較開價搶高142萬元或25.4%，料作等待收購用途。

相隔逾十年再交手 702萬奪標

據忠誠拍賣行資料，該石塘街9號低層單位，實用面積805方呎，屬無契物業，昨承法院令開價560萬元拍賣，吸引共5組買家出價競逐，其中有份「參戰」的伍冠流回覆本報稱，該單位「一開頭每口價8萬，叫到600萬元改為每口價3萬，後來1萬」，最後承幾十口價才拍出，而自己出價達698萬元，未及對手的702萬元，因而未能購入單位，但直言因為「頂樓嗰層冧咗落嚟，維修好重皮」，故最終卻步。

至於搶贏該物業的區蘊聰則回覆本報指出，今次單位由家父負責舉手競投，「本身我哋屋企人係嗰區都有物業收緊租，今次買埋（呢間）方便管理」，預計日後斥約40萬至50萬元作翻新及改裝，有機會改成4至5間房出租，回報料3至4厘，長線則等待收購，相信區內具收購重建潛力。他又坦言，自己早於「零幾年」與伍冠流競逐物業，認為大家屬良性競爭，並非大家睇到「咁大件事」。翻查土地註冊處資料，上述物業由原業主於1961年斥6萬元購入，即最新售價較當年高696萬元或116倍。

美國房市近日呈現兩樣情！受惠於房貸利率跌至歷史新低、民眾擔憂感染肺炎趕緊從擁擠城市搬至郊區，使得自用住宅市場交易熱絡。相較之下，新冠疫情促使遠距上班普及，導致辦公室與購物中心等商辦市場慘遭重創。

全美不動產經紀人協會（NAR）數據顯示，8月成屋銷售經季調後的年率為600萬戶，創下2006年12月以來的14年新高，月增2.4％、年增10.5％。

8月成屋銷售價格中位數為310,600美元寫下新高，較去年同期大漲11.4％，當時價格中位數為278,800美元。此為連續102個月價格成長，全美各地房價皆攀升。

NAR首席經濟學家楊恩（Lawrence Yun）指出，美國自用住宅市場似乎顯現「V型復甦」跡象。

楊恩表示：「成屋銷售數據持續令我們感到驚艷。在房貸利率徘徊3％低點與就業持續復甦的加持下，此趨勢可望持續至年底。」

但他也指出，成屋市場最大挑戰在於供不應求，而這恐怕影響成屋銷售成績。NAR數據顯示，8月每間成屋銷售僅花費22天，與7月相同，但低於去年同期的31天。其中，高達69％的成屋不到一個月便賣掉。

相較於自用住宅市場火紅，商辦市場卻陷入困境。在視訊會議軟體Zoom與通訊軟體Slack等工具幫助下，民眾疫情期間在家工作變得更容易，加上越來越多人傾向以網購取代逛街，導致企業對於商辦的需求下降。

而這正是商辦巨擘Brookfield Property Partners日前宣布裁員零售部門2,000人兩成人力的主因，此部門擁有泰森廣場（Tysons Galleria）與大運河購物中心（Grand Canal Shoppes）。

Ivy投資管理公司全球經濟學家漢米爾頓（Derek Hamilton）表示：「線上購物與遠距辦公兩大趨勢崛起，可能對於商辦市場帶來傷害。」