資金浪潮加上低利環境，全台房市買氣增溫，根據永慶房屋第四季房產趨勢報告顯示，下半年全台房市轉熱，消費者對房價看法也打破六年空頭，首次反轉呈現轉多格局，統計資料顯示包括新竹縣市的七都中，桃園、新竹、台中、台南房價都漲破歷史高點，全台全年移轉量預估上修至30.9萬至31.5萬棟之間，交易量將創六年來新高。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，2020年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下，今年全球經濟呈現負成長，各國紛紛降息、無限量量化寬鬆政策來救市，且依全球經濟狀況來看，將進入長期低利時代。

永慶針對第3季房價表現統計，七大都會區房價均較上季上漲，漲幅在2.5%至5.2%之間，但若與房價歷史高點相比，除了台北、新北仍有8.1%與3.8%的跌幅之外，高雄平歷史高點紀錄，其餘四大都會區包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點，創史上新高紀錄。

葉凌棋分析，桃園市為全台工業科技大城，產業群聚；而新竹、台中、台南有科學園區加持，就業機會多，帶動居住需求強勁，加上多是人口淨遷入都會區，且不少重大建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持，多了不少投資開發題材，增添房市想像空間，造就都會區間的房市差異化表現。

葉凌棋認為，重大開發與投資、人口遷徙、產業進駐、工作機會、以及薪資水準提升等，都是讓四大都會區購屋需求穩定成長的主因，當需求大舉出籠，房價自然有撐。而以目前交易量推估，今年全年房市買賣移轉量將上修至30.9至31.5萬棟之間，將創六年新高。

至於消費者對房價的看法，根據永慶房屋2020第4季網路會員調查，看跌房價比例由疫情初爆發的55%，降至上季的35%，再陡降至本季的19%；認為房價看漲的比例，從第2季的15%升至上季的30%，第4季再大幅彈升至48%，顯示近五成消費者看漲房價。

深耕桃園近20年的區域品牌建商昭揚建築，今(24)日舉行「昭揚天御」公開記者會，昭揚建築總監呂雅蕙指出，「昭揚天御」潛銷三至四個月期間就被預約七成，顯示公司在桃園品牌實力受到客戶支持，「昭揚天御」熱銷七成也是繼「昭揚天滙」之後另一個熱銷新案。

總銷60億元「昭揚天御」，規劃66~80坪產品，呂雅蕙指出，由於該案位於「青溪特區（小檜溪重劃區）」第一排，該案每坪開價36萬元，每坪成交均價在34萬元；呂雅蕙表示，昭揚在桃園耕耘很久，已有品牌知名度，且有自身的品牌粉絲，因此總銷20億元的「昭揚天滙」不到三個月完銷，因此第二案「昭揚天御」在潛銷期間有不錯的買氣。

昭揚建築營業二處副總經理王祐乾表示，「昭揚天御」是水岸第一排面積最大的案子，因此規劃上比較的七成買方來自於區域客，且以換屋為主，少數是來自台北的投資客，全案戶數210戶，其中住宅194戶、店面16戶。

呂雅蕙指出，從2015到2020年五年間，昭揚推了總銷合計600億元的新案，目前有16個動工、施工中，未來將持續深耕桃園，包括龜山、中壢等區。

營建業龍頭老大哥國建（2501）副總經理林清樑24日透露，現在不只土地飆，工人缺，建材價格更是大幅波動，波及營建業完工交屋時程，可能延宕三至六個月，影響營建成本高達15％~20％，為降低經營風險，國建今後推案將考慮從現有「預售」制、改採「先建後售」，開出業界第一槍！

國建24日應邀召開法說會，國建副總經理林清樑表示，估計缺工、缺料引發的漲風，將導致營建總成本平均上漲15~20％。不過對於國建來說，由於已在預售屋買賣契約中有預留工期延宕彈性時間，因此並不致造成交屋違約，不過國建今天將不排除把全台預售新案改為「先建後售」，等全部完工、確定總成本後，再正式決定售價、對外銷售，以期把營建價格波動的風險降到零。

林清樑表示，國建今年預計會完工交屋的四筆新案，目前進度不變，包括100％完銷的國泰水秀（總銷12億元）、國泰禾（38億元）、國泰Plus（27億元）、已售75％的國泰O2（38億元），交屋量超越2019年。法人預估，國建全年營收可望站穩百億元之上。

展望明後年，國建九成以上已售在建工程都九成銷售率，明年將有三案共73億元完工，2022年有四案共102億元完工，2023年三案共80億元完工，業績成長動能十足。

林清樑表示，國建已與台灣三井不動產公司合資設立不動產開發公司，國建持股比例51％，未來會伺機跨國聯手推出大案，近期可望確定地點，北部、南部，將各有1筆會敲定。

不過今年預計推案計畫，則有調整。林清樑表示，原規劃今年將推出六筆新案，總計200億元，由於建照核發有延宕，可能會有有二案延到明年推出，因此明年國建推案量可能會有爆炸量，上看230億~260億元。

根據內政部統計資料顯示，台中市房屋稅籍住宅量為六都之冠，相較十年前更是增加近60萬戶，其中北屯區十年來激增26％，全區房屋稅籍住宅11.31萬戶，成為台中市房屋供給量最多的行政區。多年來，北屯區磁吸著建商搶進購地推案，近年來尤看好14期重劃區與水湳經貿園區。

根據內政部不動產資訊平台統計，今年全台房屋稅籍住宅為881萬119戶，較民國99年增加94.6萬戶；進一步觀察六都十年來房屋稅籍住宅量，台中市從44萬餘戶至今已達104萬餘戶，增幅高達134％。

其中，北屯區是台中市房屋供給爆量的大功臣，從民國99年的8.92萬戶至今已達11.31萬戶，增幅達26％。事實上，過去一直由西屯區稱冠，直到去年北屯區首度超車，成台中房屋供給量最多的行政區。

台中市北屯區近十年來隨著重大交通建設到位，加上區域內重劃區陸續規劃完成，建商對北屯區的關注度大幅提升；尤以台74號快速道路沿線的14期重劃區、水湳經貿園區，近年建商購地卡位心態濃厚，未來發展備受期待。

以14期重劃區來說，包括寶輝、國泰、雙橡園、陸府、惠宇、精銳等知名建商爭相購地卡位，帶動區域地價直線攀升。

例如今年初，國泰建設以每坪62萬元買下山西路二段2,446.3坪土地，而正對面的2,600坪建地，則由雙橡園開發以每坪63萬元買下；7月精銳建設以每坪63萬元買下仁平段1,199坪土地；8月元鈞建設以每坪70.3萬元購入1,444.6坪土地，14期重劃區土地成交價衝破7字頭，推估未來房價勢必站上4字頭。

低利及資金潮挹注，房市轉多態勢明確，房價信心出現打底六年來首次的「看漲高於看跌」；另第三季房價台七大都會齊漲，也是六年多來首見，其中，桃園、新竹、台中、台南四都房價信心、房價走勢雙雙爆棚走強，堪稱這波疫後房市表現最強四都。

永慶房屋24日發布第四季房市前瞻報告指出，看跌房價比率由疫情初爆發的55％，降至上季的35％，再陡降至本季的19％；看漲的比率則從第二季的15％升至上季的30％，第四季再大幅彈升至48％，隨著疫情控制得宜，看跌、看漲空多急劇逆轉，出現六年來首次轉多格局。

永慶房屋業務總經理葉凌棋表示，全球經濟負成長，長期低利環境確立，國內受惠於疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求不減，在全球大撒錢與低利環境帶動下，民眾購屋信心增加，以目前交易量推估，今年全年房市交易量將上修至30.9~31.5萬棟，成長3％~5％，交易量將創六年來新高。

以全台各大都會區房價信心來說，桃園、新竹、台中、台南房價看漲比例均逾五成，其中，台南看漲比例高達72％最高，這四大都會區房價也攀上歷史新高，與上波房市景氣高點相較，新竹還高出近9％、桃園高出近6％，台中、台南也突破破歷史高點；僅台北市、新北市距歷史高點還分別有8.1％、3.8％的差距。

葉凌棋表示，人口和產業兩大紅利，帶動桃、竹、中、南四都在這一波房市表現格外搶眼，桃園是全台工業科技大城，產業群聚；新竹、台中、台南則有科學園區加持，就業機會多，帶動居住需求強勁，不少重大公共建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持，多了不少投資開發題材，增添房市想像空間。

目前房貸利率降至歷史低檔，也成為促進消費者購屋意願的動能之一，永慶調查顯示，77％消費者認為房貸利率降低增加購屋意願；不過，值得注意的是房價居高不下，除雙北市以外各大都會區房價已攀上歷史新高，在房價高漲下，有39％的潛在購屋者預計房貸年限為30年，葉凌棋認為，未來30年房貸恐成為市場主流。

住展雜誌調查顯示，目前北台灣待售建案數約1,439筆，創下近8季最低紀錄，其中新北市更創10季最低；不過整體看來，熱銷、結案幾乎都是預售屋，反觀餘屋案還是面臨滯銷窘境。

住展雜誌調查，北台灣2020年第三季銷售中預售屋和新成屋個案為1,439個為近8季新低，比第二季大減81個、季減幅約5.4％，創下2013年以來單季減少建案量數最多紀錄。若與去年同期相比則減少61個，年減幅約4.1％。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年房市復甦力道出乎大家意料，尤其五月中疫情趨緩後，因低利、資金氾濫催生出新一波購屋熱，尤其投資客積極「掃」房，尤以預售新案最熱銷。

何世昌分析，2013年以來北台灣銷售中個案數量持續激增，2020年第二季更衝到1,520個，但隨疫情趨緩，五月中下旬房市快速回溫，建案數開始明顯下降。調查指出，目前預售新案以新北市數量減少最明顯，1季就少了31個，季減7.3％、年減8.7％；其次為桃園第三季降至374個，季減28個，季減7％、年減4.1％。

何世昌指出，在高房價的台北市，近年購屋「脫北者」紛紛外移，「類輕移民」的剛性需求買盤外溢到新北市、桃園，今年以來淨移出已達3萬餘人，相對的新北、桃園房市明顯受惠，尤其這波口袋較深的台北投資客，出手快、進場積極，使新北與桃園新案屢見紅盤，因此銷售中建案數明顯減少。

至於台北市第三季銷售中建案數量還有218個，只比上一季減少3個，季減幅僅1.4％，年減幅3.5％。儘管近期房市不錯，但因新推案量太大，創下近十年新高，以致於建案消化速度、數量不如新北與桃園。

何世昌指出，今年房市景氣回升力道超乎預期，買方考慮期縮短、出手意願快速上升，不過熱銷案多是投資客比重較高的預售屋，反觀自住性質較高、中高總價的新成屋案銷售緩慢。今年房市熱究竟是投資盤還是剛需盤？答案已昭然若揭。

明年起社會住宅興建進入高峰期，四年內力拚8萬戶。內政部政次花敬群24日宣布，明年中央優先推動全台19縣市、50案、1.5萬戶社宅興建，其中以新北市4,910戶最多，花敬群指出，政府預計八年興建12萬戶社宅，為減輕地方政府財政負擔，30年共由住宅基金補助700億元。

行政院會昨日聽取內政部報告「社會住宅推動成果」，花敬群在行政院會後記者會指出，12萬戶社宅共投入營造經費4、5千億元，帶動上下游相關產業產值高達1.5至2兆元。

政府分兩階段興建社會住宅，第一階段2017至2020年目標4萬戶，第二階段2021年至2024年目標8萬戶，其中，中央興建6.6萬戶、地方興建1.2萬戶。明年起社宅興建進入高峰期，內政部規劃，明年中央與地方共興建1.8萬戶，後年起至2024年中央與地方每年共興建2萬戶。

花敬群說，全國已盤點出209處170公頃適合興建用地，由於地方政府興建社宅量能確實不足，第二階段將由中央主導興辦，由國家住都中心、營建署建立社宅國家生產線加速推動，以確保2024年政府直接興建12萬戶總目標。

花敬群強調，目標朝人口5萬以上的鄉鎮市區都要有社宅。為減輕地方政府財政負擔，也成立融資服務平台，協助地方取得低率貸款，並補貼興建期間利息以及營運期間非自償性缺口，30年共由住宅基金補助700億元。此外，給予社宅免營業稅、地價稅、房屋稅等租稅優惠。

明年中央推動1.5萬戶中，北台灣超過半數達8,240戶，其次南台灣4,400戶，中台灣1,500戶，東台灣有860戶。北台灣中，新北有4,910戶全台第一，基隆市860戶、北市860戶、桃園市380戶、新竹縣230戶、新竹市1,000戶為全台第三多縣市。

中台灣中，苗栗縣80戶、台中市970戶、彰化縣250戶、雲林縣100戶、南投縣100戶。南台灣中，高雄市2,600戶是全台第二多縣市、嘉義縣450戶、嘉義市300戶、台南市750戶、屏東縣300戶。東台灣中，宜蘭縣260戶、花蓮縣400戶、台東縣200戶。

花敬群說，今年10月底可提前達成第一階段4萬戶目標，在中央與地方通力合作下，直接興建社會住宅第一階段已達成約3萬9千餘戶，達成率為98.6％，到今年底前，政府興建數將達4.2萬戶，達成率106％。

熱錢催出房市投資買盤，北台灣單季有81個新建案賣完，創統計以來去化最多建案紀錄。根據《住展》雜誌統計，北台灣第3季銷售中的新建案（包括新成屋案、預售案）1439個，較第2季大減81個。

買方考慮期縮短 出手快
北台灣銷售中建案，自2013年以來持續攀升，今年第2季更達1520個，為統計以來最多，主因武漢肺炎影響，4月磐石艦爆發群聚感染，民眾擔憂疫情復燃，房市買氣受到拖累，待售建案數一度衝高；但隨著疫情趨緩，5月中以後市況快速好轉，建案數開始明顯下降。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，今年房地產景氣上升力道超乎預期，買方考慮期縮短、出手意願快速上升，許多建案短時間就賣光光；不過，熱銷案多是投資性質較高的預售屋，自住性質較高的新成屋銷售緩慢，因此，今年房市熱絡究竟是投資盤還是剛性需求買盤，已相當明顯。

「脫北者」湧進新北、桃園
何世昌指出，台北人口大量外移，今年以來淨移出3萬餘人，「脫北者」大舉湧進新北、桃園；除了這類輕移民剛性需求買盤挹注外，還有口袋較深的台北投資客強勢進場，使得新北與桃園建案完銷速度加快，銷售中建案因此減少。

台北市減少的建案數則較少，第3季銷售中建案仍達218個，僅較第2季減少3個。何世昌指出，北市近期市況雖不錯，但因今年供給規模太大，創下近10年新高，導致建案減少數量低於新北與桃園。

目前台北市銷售中建案前三多的行政區，依序為北投區30個、中正區26個、中山區25個，《住展》雜誌指出，即使北投今年新開出的建案普遍順銷，但還是有不少陳年舊案動不了，這些舊案似乎沒沾到景氣復甦的光。

至於新北市銷售中建案前三多的行政區，依序為淡水區的56個、林口區的54個、新莊區的30個。桃園市則以桃園區最多，建案數達79個，主因新案源源不斷出籠，桃園區今年以來成交量價均上升，且建案數比第2季減少。

全球產業鏈重組，台商、外企陸續降低在中國投資比率，加碼投資台灣，帶動廠房、廠辦及工業地等工業地產需求。根據信義全球資產統計，今年前8月，上市櫃法人砸下1053億元買進商用不動產，屬於廠房、廠辦以及工業地等約653億元、占62.01%。

台商、外企加碼投資
各縣市中，上市櫃買進工業地產最多的是桃園市、達173億元，第二至五名依序為新北154億元、台南132億元、台中59億元及竹縣37億元。

信義全球資產總經理柯宏安表示，桃園除了擁有海、空聯運區位優勢外，桃園工業廠房與土地因取得成本相較雙北市划算，對於企業做為生產基地而言，也具價格優勢；加上許多台商回台設廠有生產的急迫性，多半會直接買進廠房加入生產；尤其台灣研發地位備受外企肯定，紛紛來台設立研發中心，甚至有意將台灣打造為高階製造中心，蘋果便選在龍潭區蓋新廠，研發新世代顯示器。

近幾年企業喜愛投資桃園市的工業區，包括龜山工業區、中壢工業區、華亞科技園區、桃園科技工業園區等，其中華亞科技園區因有捷運優勢，又靠近林口生活區，工業地價最高，每坪約42萬至45萬元，其次為龜山工業區每坪28萬至34萬元、中壢工業區每坪約20萬至32萬元，桃園科技工業園區每坪10萬至12萬元。

柯宏安也表示，受到國際大廠加碼投資以及台商回流等影響，台灣投資動能繼續提升，軌道經濟加上都市工業土地，使得大廠持續搶進桃園熱區，在廠商自用擴廠、建商買地建廠的情況下，今年上半年工業類核發建照面積桃園居六都之冠。

中信金控昨（24）日公告，子公司台灣人壽以總價近5.37億元、平均每建坪134萬餘元，買進台北市國父紀念館正對面的黃金店面。房仲業者透露，賣方之一為國內赫赫有名的房市炒手「劉媽媽」。

國內壽險業滿手新台幣資金，台灣人壽為提高收益率，用心尋找帶有長期租約的好標的。據了解，台壽昨日董事會通過取得的不動產標的，為國父紀念館對面，面對麥當勞左邊、與麥當勞同一排的黃金店面一樓與二樓。

那兩個樓層目前有路易莎咖啡、中醫、醫美等五、六家承租戶，租約至少還有十年，每年年化收益率將近3%。交易總金額新台幣5億3,688萬8,888元，土地面積約50.93坪、建物面積約400.30坪。

房仲業透露，賣方為兩名自然人，其中一位為以投資帝寶與炒樓聞名的房市大戶「劉媽媽」劉月娥；另外一位為社會名流，但用老婆的名字持有。

住商不動產企研室經理徐佳馨昨晚表示，從總價與收益來看，台灣人壽都買得「很甜」，5.3億餘元對壽險公司來講是九牛一毛，報酬率將近3%算是不錯。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，寶龍地產及CFO整體的財務成績平均分為78.75分，表現相對較差。寶龍地產現任首席財務官為廖明舜，2009年8月加盟寶龍地產，為公司副總裁，分管財務管理中心、資金管理中心、資產管理中心，負責本公司整體資本運作、融資、稅務及綜合財務管控。在加入寶龍地產前，其曾擔任福建省政府農辦及福建大世界企業集團有限公司董事、財務總監、財務公司總經理、福建東百集團(5.130, -0.03, -0.58%)股份有限公司獨立董事、福建省會計學會民營分會副秘書長等職務。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，寶龍地產有息負債規模合計為592.5億元，較2019年同期增長19.47%，其中短期有息負債占比為38.32%。截至6月末，公司貨幣資金為264.42億元，對短債的覆蓋係數為1.16倍，除掉受限制現金後，覆蓋係數為0.98倍，現金水準一般。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，寶龍地產的資產負債率為76.28%，而剔除預收款後的資產負債率為73.24%，觸及監管給出的“剔除預收後資產負債率不超70%”紅線。期末公司淨負債率為80%，分拆商業上市較大程度地降低了公司的杠杆率。此外，寶龍地產還有8.01億元的永續債，調整永續債後的資產負債率上升3個百分點至76.74%。

　　從明股實債等隱性債務來看。對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，並結合公司集資公司背後金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，寶龍地產對合營、聯營的投資為59.7億元，占比總資產僅3.45%。而當期公司的少數股東損益為12.45億元，占淨利潤的35.62%，若考慮房地產的兩年結算週期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為11.35%，與2020年H1的損益占比有一定的差距。通常來說，若少數股東損益與少數股東權益持續不匹配，明股實債的可能性會更大。但公司的少數股東權益增長較快，2020年上半年，公司的少數股東權益為77.04億元，占總權益的18.77%。

　　在債務對於利潤表的影響方面，截至2020年6月末，寶龍地產上半年的利息開支為19.8億元，占當期營業收入的11.53%，其中資本化金額為11.37億元，利息資本化率為57.42%。寶龍地產上半年的平均融資成本為6.22%，資金成本不算高。上半年淨資產收益率為6.9%，在與公司收入相鄰的幾家公司中，這一水準屬中等偏上。


　　最後，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，上半年，公司新增土儲237.6萬平方米，截至2020年6月末，公司的土地儲備為2860萬平方米，按2019年的銷售面積376.75萬平方米估算，土儲倍數約為7，比較充裕。Wind資料顯示，上半年寶龍地產的ROIC為1.6%。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，華僑城及CFO整體的財務成績平均分為80分，表現相對一般。Wind資料顯示，華僑城現任總會計師為馮文紅。其歷任深圳華僑城房地產有限公司財務部高級經理、副總監、成都天府華僑城實業發展有限公司財務總監，成都天府華僑城實業發展有限公司財務總監兼歡樂谷旅遊分公司副總經理等職務。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，華僑城的有息負債規模為1437.28億元，較2019年同期增長21.88%，其中短期有息負債占比為25.06%，而期末貨幣資金為384.68億元，現金短債比為1.06倍，除掉受限制資金的話，現金對短債的覆蓋係數並不高，現金流存在一定的壓力。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，華僑城資產負債率為77.16%，剔除預收款後的資產負債率為71.52%，淨負債率為111%，較2019年底大幅上升，且後兩項指標均踩紅線，超出監管給出的剔除預收款後的資產負債率不超70%及淨負債率不超100%。

　　從合作開發等情況來看，2020年上半年，華僑城的長期股權投資為149.51億元，占比總資產僅3.61%，聯營合營規模較小。而當期公司的少數股東損益為-0.82億元處於虧損，說明公司非全資子公司存在一定的虧損。


　　此外，在負債對利潤的影響方面，盈利方面，華僑城沒有披露具體的利息開支總額及當期資本化利息。上半年公司財務費用同比下滑了57%，除利息收入增加外，利息資本化增加應該是主因。公司上半年加權ROE僅3.19%，系近幾年最低水準。並且得益于國企身份，華僑城的融資成本一直都比較低，上半年為4.5%。


　　最後，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，截至上半年，公司的土儲建面為5283萬平方米，而2019年銷售面積為251.96萬平方米，土儲去化週期較長，若不加快去化，過度的囤地或給公司帶來較大的負擔。Wind資料顯示，2019年上半年，華僑城的ROIC僅為1.09%。

　　近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。

　　而房地產開發作為高杠杆、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。

　　截止今年上半年的財務資料，大悅城(4.790, -0.18, -3.62%)及CFO整體的財務成績平均分為81.25分，表現相對一般。大悅城現任財務總監為張建國，1994年6月進入公司，先後任子公司深圳鵬麗陶瓷有限公司財務總監、雲南寶雲化工有限公司董事總經理、公司審計部副總經理、財務部副總經理等職務。2020年1月起任總會計師。

　　首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，大悅城的有息負債規模為796.84億元，同比增長15.17%，其中短期有息負債占比為23.23%，現金短債比達到1.91倍，現金流較為安全。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，大悅城的資產負債率為78.53%，剔除預收款後的資產負債率為73.57%，淨負債率為105%，後兩項指標均觸及監管給出的不超70%、不超100%紅線。

　　從明股實債等隱性債務來看。對於部分房企通過合作拿地，其背後可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性瞭解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，並結合公司集資公司背後金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。

　　2020年上半年，大悅城的的長期股權投資為119.35億元，占比總資產僅6.05%。而當期公司的少數股東損益為3.99億元，占淨利潤的41.35%，若考慮房地產的兩年結算週期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為41.89%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數股東權益為234.04億元，占總權益的55.26%，少數股東權益占比較大。

　　在債務對於利潤表的影響方面，大悅城未披露詳細的財務支出及當期資本化利息。但盈利指標顯示，大悅城上半年的銷售毛利率同比下滑5個百分點情況下，銷售淨利率下滑了8個百分點，公司費用控制需進一步改善。Wind資料顯示，大悅城上半年加權ROE僅2.92%，表現較差。此外，上半年平均融資成本為5.14%，融資成本不算高。

　　最後，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，大悅城上半年拿地均價3712.96元/平方米，占當期銷售均價的14.72%，拿地成本不高。截至6月末，公司的土儲建面為2705.78萬平方米，2019年銷售面積為259.55萬平方米，以目前的去化水準，去化週期超10年。Wind資料顯示，截至2020年上半年，公司的ROIC僅1.13%，較2019年上半年的4.48%大幅下降。

　　近日成都高新區財政金融局當日向區內各金融機構下發通知，要求禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產重組提供幫助。

　　和記成都被認為是李嘉誠在地產上的重要抓手，2004年以21.35億元總價拿下成都市城南新區1036畝土地，拿地後李嘉誠開發並不積極。16年來南城都匯專案共規劃8期，只交付至6期，尚有部分樓盤未開售。

　　該項前6期銷售額超180億元，以大型房企10%~20%的權益銷售淨利潤率計算，該專案前期淨利潤大致為18億~36億元，如今又78.47億元出售剩餘土地資產，獲得收益約38.11億元。

　　這意味著和記成都累計獲益超50億元，讓市場驚歎李嘉誠的長袖善舞，你認為和記成都應該遭處罰嗎？

　　在周邊的深圳、東莞樓市逐步歸於平靜之際，廣州二手房房價環比漲幅連續兩月領跑全國。此際，是繼續給樓市鬆綁，還是跟隨其他城市加碼調控，成為廣州面臨的新課題。

　　市場消息顯示，廣州的花都區、南沙區又降低了購房門檻。多個樓盤案場銷售向第一財經證實，從17號開始已經得到消息，在廣州擁有兩套房、但在花都或者南沙沒有房的客戶，可再度購入第三套房，只是若有貸款記錄的客戶，無法獲得住房貸款。

　　但截至目前，無論花都還是南沙，均未有相關主管部門的正式檔出臺。

　　過去兩三個月，廣州局部房價的上漲，在時間點、區域分佈上有著明顯輪漲深圳、東莞，並承接灣區客源的特點。尤其投資客眼中“粵港澳大灣區中心”的南沙板塊，在成交量等多個方面，持續領跑廣州各區域板塊，成為深圳客押注的熱門區域。

　　不過放眼整個廣州，樓市存在明顯的冷熱不均，距離全面火爆仍有差距。與金九銀十相伴的是全國各地接二連三的樓市調控政策及房企融資“三道紅線”的緊箍咒，房企的態度依然謹慎，多數寄望趁熱出貨回籠現金，銷售策略上並無捂盤惜售想法。

　　領漲全國

　　國家統計局發佈資料顯示，8月，廣州二手房房價環比漲幅為1.7%，連續兩月領跑全國。

　　廣東中原地產專案部總經理黃韜認為，深圳於7月15日收緊樓市調控之後，部分投資購房需求加快流入廣州，拉動房價快速上行。

　　廣州的二手房需求量於7月起出現明顯上漲。據貝殼找房的資料顯示，2至6月，廣州二手房單月帶看次數平均為新增房源量的7.88倍；7月，廣州二手房帶看次數是新增房源量的12.1倍；8月，該數位進一步升至13.1。

　　有多位房產仲介人士直言，廣州這輪上漲有著明顯輪漲深圳、東莞的特點，而大灣區城市間的樓市聯動性較過去更為顯著。

　　深圳於7月15日升級樓市調控，8月一二手房成交量迅速回落。深圳房地產資訊系統顯示，8月，深圳共網簽成交一、二手住宅合計1.54萬套，環比下降8.81%。尤其是二手房成交環比下降15.55%。樂有家研究中心報告指出，深圳二手房方面近一兩個月整體平淡，與“7•15”新政調整普通住宅的認定標準、提高稅費交易成本有關。

　　東莞一直是臨深片區的熱門城市，承接大量來自深圳的購房需求。深圳“7•15”樓市調控新政後，7月25日，東莞也升級對外地戶籍的限購政策，拉高購房門檻。合富研究院（東莞）資料顯示，8月，東莞一、二手住宅網簽總面積為113.2萬平方米，環比下滑13.52%。

　　正是深莞住宅交易的趨冷，推動了購房需求向廣州轉移。“因為七月底之前東莞、深圳的樓價漲的很厲害，廣州相對比較平淡；七月份深圳、東莞調控之後，廣州才開始上漲。”廣州越秀區從事房屋仲介行業的人士趙苗指出。

　　“珠江新城品質好的次新房，七八月基本按照每月上漲50-100萬元左右的速度在遞增，低價的筍盤已經賣完了。”在天河區珠江新城從事房產仲介近十年的劉曉直言，七八月份成交量也明顯上漲，好地段的好社區基本放一套清一套，熱門樓盤整體上漲了兩成左右。

　　不過，市場並沒有全盤上漲，廣州各區仍存在冷熱不均。受今年大面積推進舊改、改善性需求旺盛、部分莞深客買入等因素影響，黃埔區、南沙區成為廣州這輪率先復蘇的區域。以8月為例，黃埔區成交升幅同比上升六成左右，南沙區成交升幅同比上升九成左右。

　　相較之下，中心區的海珠區、越秀區需求較穩，部分位置、價格好的熱盤成交活躍；中心區的天河區、荔灣區等一些配套較差或者老舊的社區甚至出現了陰跌。此外，北部的花都區、從化區部分專案仍在去庫存。

　　“廣州供應量大，新盤陸續有，不像深圳、東莞盤子小，易炒作。整體而言，廣州房價處於復蘇的階段，局部區域開始溫熱，但絕談不上火爆。”黃韜續稱。

　　成交上漲伴隨的是價格的跳漲。這輪率先復蘇的黃埔區，部分樓盤每平方米價格從“3”字頭站上了“4”字頭。而南沙區許多樓盤也從去年底的“2”字頭跳升至“3”字頭，部分高端盤出現“4”字頭。

　　深圳客攪局

　　樓市復蘇中，搶先行動的是投資客，廣州亦不例外。

　　去年年末，廣州放開了南沙、黃埔、花都三區的限購。以南沙為例，在南沙工作的本科及以上學歷或中級工以上人才，在該區範圍內購買首套房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。此外，港澳居民在南沙區購房，享受與廣州市戶籍居民同等待遇。黃埔區也於去年底放寬購房年限為連續工作半年以上的各類人才。而此前廣州於2017年3月升級樓市限購，規定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續繳納五年社保，僅增城區和從化區除外。

　　相比于黃埔市場得益於剛需改善支撐，南沙的投資需求更為旺盛。

　　“深圳、東莞7月相繼升級調控了，投資客7月下旬馬上就把目光轉移到了南沙。”有熟悉南沙當地樓市行情的一位深圳購房人士表示，考慮到深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件，不少仲介人士彼時都對外來投資群體提出，可用兩三千元代辦各類中級工證書以幫助買房投資。

　　一位元代理類似證書的南沙當地房產仲介人士也向第一財經記者證實，購房者提供身份證影本基本資料，並花費兩三千元，仲介機構負責辦妥一張中級工證書。“今年七月末八月初那會兒，基本每月要辦二三十單中級工證書，超過上半年之和，基本都是深圳客奔著南沙買房投資。”

　　外地投資客的湧入，使得南沙好地段或者好品質的樓盤價格，相較於去年底每平方米基本上漲了一萬元左右。

　　第一財經記者在多個樓盤現場瞭解到，去年底2.6-2.8萬/m²的專案，目前已上升到3.3-3.8萬/m²。

　　“南沙離市區開車一個多小時，本以為配套生活設施、交通等都還在完善中，漲幅比廣州市區樓盤還要猛。”這種意外幾乎是近期前來南沙看盤的人共同的感受。

　　南沙板塊的金州蕉門河、黃閣、靈山島板塊熱度持續提升。來自合富研究院的資料顯示，八月市場供需兩端均走熱。南沙區新增供應同比上升420%至30萬平方米，網簽同比上升91%至25萬平方米，均屬近年高位。

　　“配套成熟一些的合意樓盤七成左右都被深圳客買走了，反倒廣州人反應慢半拍。”一位前來看盤的廣州何先生唏噓道，基本是深圳客推著南沙漲了一波後，廣州城區的才陸續驅車前來。

　　對於南沙，廣州購房者跟外地投資客有著截然不同的看法。

　　多位元深圳客在接受第一財經記者採訪之際，幾乎都有提及“南沙處於深圳的斜對岸”、“深中通道在2024年將連接南沙萬頃沙”、“南沙未來將與深圳前海無縫連接”、“南沙金融產業聚集”、“醫療、教育資源正在兌現”等，更有投資客拿出“深圳前海均價已超10萬+/m²，橫琴5萬/m²左右”等類比，以說明南沙看得見的變現價值。

　　相較之下，前來看盤的廣州購房者則多會拿出相反的理由，比如“南沙現在部分樓盤4萬+/m²的價位，水分大”、“同樣單價在廣州市區能有各種好盤隨意挑”、“南沙升級為廣州唯一副中心還要等到2035年才看得見”、“目前價格太高窪地效應不再”等，以說明首選南沙樓盤的風險大。

　　而對於活躍在南沙的金科股份(9.540, -0.31, -3.15%)（000656.SZ）、華潤置地（01109.HK）、佳兆業（01638.HK）、中國金茂（00817.HK）等諸多房企來說，這個夏天南沙無疑是火熱的。有華潤置地專案人士向第一財經記者坦言，“南沙近一兩個月持續較熱，著實令人有些意外，每天售樓部基本都有客人來訪。”

　　令到投資客果斷入手南沙的還有不斷刷新的樓面價。8月，魯能突破限地價和最高配建，以搖號競得南沙灣宅地成交樓面價19117元/平方米+競配建7400平方米；深業突破限地價以搖號競得橫瀝島望海居住用地，成交樓面價19140元/平方米，競配建23200平方米，溢價率37%。

　　調控臨界點

　　與投資客篤定押注相比，少量順推基本是開發商普遍的銷售策略。

　　“不太敢捂盤，主要是這輪調控還在觀望，有貨就推而不是捂著漲價感覺比較穩妥。”南沙區中鐵建海悅國際項目一負責人告訴第一財經記者。

　　這種看法基本廣州熱銷樓盤的共同心態。

　　與深圳、東莞分別於上半年五六月份房價持續上行不同。廣州部分樓盤的熱銷，恰發生在調控政策接二連三落地的大背景下。

　　7月24日，住建部召集了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等十個城市政府部門相關負責人參會，基本上都是一線和新一線城市。8月26日，住建部召集了瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在省（自治區）住房和城鄉建設廳負責人。

　　截至當前已有超過十個省市出臺樓市調控政策。樓市調控邏輯更趨於明晰，政策層面仍然會延續“一城一策”的總體思路，過熱的城市或將出臺收緊政策是市場各方的共同看法。

　　進入9月，意味著樓市傳統的“金九銀十”的到來。與之相隨仍是各地收緊樓市調控的消息。

　　同時，涉房企融資端“三道紅線”壓力之下，房企債券融資規模明顯收縮。據貝殼研究院統計資料，按發行日期來看，8月20日-9月20日，房企境內外融資規模約992.7億元，比前一個月減少24.6%。

　　有中型券商地產行業分析人士向第一財經記者表示，“三道紅線”政策是否會由部分房企推及至全行業執行，大概還要等到明年初才能確定。但是目前，該政策已對部分房企在拿地、經營管理等層面產生影響。“至少‘三道紅線’對房企已經產生了威懾作用。”

　　上述南沙區中鐵建海悅國際專案負責人也向第一財經記者表示，對部分資金壓力大，上半年年度目標完成率不足40%的房企來說，除了放緩拿地計畫控制負債外，金九銀十期間以價換量促進資金回籠將是非常重要的工作，趁著廣州樓市升溫出貨，回籠現金是首要目標。

　　儘管消息面上，花都、南沙等區域進一步放鬆購房門檻，在市場人士看來，廣州目前正處於政策調控的臨界點，若市場繼續升溫，新一輪調控收緊會是大概率事件。

　　“近兩個月廣州環比上漲幅度均沒有超過5%，它主要是受高價新盤供應較多的結構性帶動影響，並非量價齊漲的過熱。”黃韜等多位人士都表達了類似看法，後續一旦新盤供應結構發生調整，房價環比漲幅就會隨之改變。

運動服店逆市擴充 原租客H&M租3層

疫情下個別行業逆市擴充，趁租金回調進駐核心區。消息指，運動服裝店Foot Locker以約200萬元，租旺角家樂坊地下1.8萬平方呎舖位，成今年最大手商舖租務個案。該店原由H&M租用，高峰期以900萬租用3層樓面，估算租金較當時跌逾半。

市場消息指，運動服裝店Foot Locker在逆市下進行擴充，預租旺角家樂坊商場舖位，開設大型分店。涉及物業地下全層，面積約1.8萬平方呎。物業位於西洋菜南街及登打士街交界，屬於區內人流旺段。

今年市場 最大手租務個案

據悉，是次月租涉及約200萬元，由於今年受疫情影響，零售成嚴重衝擊，逾百萬舖位租務成交個案極罕有，是次Foot Locker以200萬租舖，已屬今年市場上最大手租務個案。

該舖目前租客為H&M時裝，於2014年租用旺角家樂坊地庫至1樓，合共5.4萬平方呎樓面，月租高達900萬元，而相關樓面原由多個租客承租，適逢當時零售高峰期，品牌搶租旗艦店，業主決定把3層樓面商舖整合租予H&M，租金高逾1倍。

惟受疫情衝擊，零售市道慘淡，品牌決定縮減業務。早在一年前，已傳出品牌尋求頂租消息，惟未有新租客承接，合約至今年屆滿，消息指，品牌原租用3層樓面，僅保留1樓約1.8萬呎樓面，放棄地下及地庫。是次Foot Locker以200萬租用價值最高的地舖部分，估計較高峰期租金下跌至少逾半。

品牌回歸 230萬租北京道舖

Foot Locker為美國運動服裝店，主力售賣不同品牌的運動衫、波鞋，全球分店多達3,300間。品牌於90年代曾在港開業，其後撤出。直至2017年部署重返香港，以約230萬租用尖沙咀北京道裕華國際大廈多層複式舖，面積約2.7萬平方呎，作本港首間旗艦店，並於2018年開業。其後品牌再於沙田、九龍灣及元朗租用商場舖，如今大手租用旺角地舖，屬擴充業務。

環球疫情持續，整體零售商採保守態度，紛進行縮減業務放棄舖位。相比之下，體育用品店似乎較進取，最近市場上錄得租務成交，不少來自體育用品。

如中環娛樂行地庫原由德國名牌MCM租用多年，品牌將結束港業務，物業面積約8,500平方呎，早前以每月約80萬元租出，呎租約94元，新租客為運動用品店迪卡儂（DECATHLON），即將開業。MCM於2010年以200萬租舖，其後兩度續租，月租加至約300萬元，新近以約80萬租出，租金下跌約7成。

最後一期可建155萬呎 港鐵：下周招標

將軍澳日出康城最後一期的第13期項目，昨日截收意向書，接獲35份意向書，創區內歷來最多紀錄。當中多間中資財團，包括龍湖 （00960） 、旭輝 （00884） 等。港鐵 （00066） 方面稱，將於下周招標。

該項目位於港鐵康城站西北面，可建樓面154.7萬平方呎，屬於日出康城最後一期，再加上商場The LOHAS開幕，區內配套更加完備。

項目昨日截收意向書，合共接獲35份，打破去年12月康城12期接獲33份意向書紀錄，創康城各期新高，較港鐵黃竹坑站1期在2017年1月，接獲39份意向書的紀錄則少4份。

中資積極投地 涉龍湖等

今次有提交意向書的發展商，除了長實 （01113） 、恆地 （00012） 、新地 （00016） 、新世界 （00017） 等傳統大型發展商外，還有不少中小型發展商參與，包括遠東發展 （00035） 、其士國際 （00025） 、爪哇 （00251） 等。

另一方面，近期活躍投地的中資財團亦積極參與，包括龍湖、旭輝、碧桂園 （02007） 及中國海外 （00688） 等。

港鐵物業總監鄧智輝透露，康城第13期將於下周招標，今年10月底截標，因項目達2,550伙，平均實用面積500平方呎，料吸引發展商入標。鄧氏指，項目單位數量多，平均面積非特別大，較傾向上車盤單位，料受市場歡迎。被問及補地價會否因疫情而調低，鄧氏回應，補地價金額將會視市場情況，不過就指近期新盤開售情況理想，市場剛性需求龐大。

至於未來數月將會相繼推出黃竹坑5及6期，分別涉1,000及800伙，其餘港鐵項目，例如東涌變電站地段改劃以及將軍澳百勝角通風大樓改劃，仍在向城規會申請中。

萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文稱，各大發展商對香港樓市有信心，加上將軍澳區過去數年賣樓表現不錯，預計入意向書的發展商，當中或有不少中資希望了解項目分紅比例及發展限制，同區投得項目的發展商考慮到協同效應都會入標，預期最終有10間發展商正式入標。

項目位於港鐵康城站西北面，連接The LOHAS商場，可建總樓面約154.7萬平方呎，提供約2,550伙。市場估值約85.1億至139.2億港元，每平方呎樓面地價料5,500至9,000元。

港鐵（00066）將軍澳日出康城至今已經有5個樓盤入伙，合計約1萬個單位，港鐵為了滿足區內居民對購買日用品和食肆的需求，總樓面面積達48萬方呎的康城站上蓋商場「The LOHAS康城」首階段約7萬方呎已於今年8月下旬開業。

第二階段或11月開幕

港鐵物業總監鄧智輝指出，「The LOHAS康城」最新出租率接近八成，正部署今年11月第二階段約18萬方呎樓面開幕。

「The LOHAS康城」上月開幕的首階段，涉及13個舖位，共約7萬方呎，包括食肆、診所和大型超市等民生商舖。

鄧智輝稱，會維持商場今年底前全面投入服務的目標，其中第二階段可望於11月開業，屆時商場首兩個階段合計將有超過50個商戶經營，涉及的總樓面面積約達25萬方呎，即佔整個商場一半的樓面。

港鐵早前預告，「The LOHAS康城」將設有多項娛樂設施，包括提供逾800個座位的戲院，以及由香港冰球訓練學校營運的室內溜冰場。

鄧智輝表示，視乎裝修情況和申領相關牌照的進度，希望上述兩項設施可以納入該商場第三階段開業的一部分，今年聖誕節前可開始運作。

新冠肺炎疫情重挫本港零售業，他承認，港鐵大部分商戶受到影響，一直有因應情況為商戶提供可觀的租金減免，港鐵今年2月以來「從未停過減租」，例如7月下旬至8月便配合政府實施的食肆禁堂食等抗疫措施，中小型食肆租戶的租金獲得減半，現正檢視10月的安排。

8個新盤周六（26日）混戰，共推售726伙，新地（00016）天水圍濕地公園路發展項目第3期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 3期）昨天截票，共錄得逾2200個登記，以抽籤發售165伙計，超購12.3倍；連同今日截票的3個項目，4盤至昨日共收約4140票，凍結市場資金逾4.1億元。

Wetland 3期晒冷盡推192伙於周六發售，項目昨日截票，發展商稱核數仍在進行中，初步點算共錄得逾2200個登記。以抽籤發售165伙計算，超購約12.3倍，每13人爭購1伙。Wetland 3期提供318伙， 實用面積291至816方呎，預計明年11月底入伙。

SEA TO SKY暫錄逾900登記

市場稱，將軍澳日出康城SEA TO SKY截至昨日錄得逾900票，以周六發售285伙計，超購2.2倍。長實地產投資董事郭子威表示，滿意入票反應，今日下午3時截票，日出康城大型商場年底前有望全面開幕，將帶動區內造價及租金，料未來1年有10%的上升空間。項目提供1422伙，實用面積434至1077方呎，預期2022年2月底入伙。

恆地（00012）西營盤藝里坊．2號周六進行次輪銷售共72伙，發展商稱至昨日累收逾850票，超購10.8倍。位於忠正街1號的藝里坊．2號提供264伙，預計明年11月底入伙。

德祥地產（00199）與市區重建局合作發展的深水埗海珀亦於今天截票，市場稱截至昨日暫收約190票，以周六首輪銷售50伙計，超購2.8倍。位於海壇街205號的海珀提供76伙，實用面積262至474方呎，預期今年底入伙。上述4盤至昨天共收票約4140張，凍資逾4.1億元。

本港疫情緩和，加上金管局上月宣布將非住宅物業按揭成數上限放寬一成，發展商亦趁勢推出工商物業新盤。星星地產（01560）旗下大角咀工廈新盤雲之端部署短期內發售，市場流傳的價單顯示入場費74.7萬元，呎價由6920元起。

每層11戶 最細92呎

雲之端位於通州街111號，為28層高工廈，提供233個單位，全層建築面積約2807方呎，一層分間成11個細單位，建築面積由92至460方呎。

據市場流傳一張8樓的價單顯示，該層單位建築面積由108至460方呎，定價由74.736萬至407.56萬元，呎價6920至9340元。當中，有4個單位因不設窗戶，故呎價統一為6920元。市場人士指出，發展商推出多項付款計劃，包括即供及建期，其中採用即供可獲最高4%樓價折扣。而發展商亦安排特約銀行，可向買家承造五成按揭，息率為港元銀行同業拆息（HIBOR）加1.8厘，封頂息率P（5.25厘）減2.5厘。

資料顯示，項目鄰近的新式工廈宏創方今年錄3宗二手成交，售198萬至298萬元，呎價由6758至7483元，較2017年購入價賬面蝕9%至17%。