「綠地」、「捷運」對房價加值效果如何？根據樂居網統計顯示，台北市同時兼具萬坪公園、鄰近捷運的房子，成交單價比周邊行情高出24％，如果是面對公園第一排，成交行情更高出區域房價68％。

樂居網創辦人李奕農表示，公園在都市中價值高，如紐約中央公園和倫敦海德公園，而在台北購屋，最重要的兩大要件就是公園和捷運站，綠地面積愈大對房產創價功能性愈彰顯，而台北市有1,136個大大小小的已開闢綠地，真正被台北市政府劃定為公園的有682座，面積達1萬坪以上的有36個。

另外台北市有72個捷運站，而同時兼有萬坪綠地及鄰近捷運條件的僅有九個，在稀有性加持下，房價較高、保值性也較好。

鄰近捷運的九個大型萬坪綠地中，住宅大樓房價最高的是國父紀念館，周邊生活圈每坪130萬元，其次為象山公園每坪120萬元；大安森林公園則以每坪近百萬排名第三。

不過若以面公園社區來看，房價充滿創造性，若為高端豪宅規劃則能創造最高超過180％的房價，以台北市主要大型綠地來看，植物園周邊因有豪宅「松濤苑」，面公園社區高出區域行情183％。

大安森林公園則有「頂高麗景」、「安峰」、「勤美璞真」等豪宅，面公園社區也高出區域行情94％；碧湖公園則因「碧湖畔」、「樸山水澗」等豪宅，面公園社區高出區域行情84％。

台中最大城區開發案首見中科！豪宅建商寶輝建設攜手美、日國際團隊插旗中科特區，移植七期國際建築規格、打造台中最大城區複合開發新案「寶輝Village」，總開發面積8,000坪，將分成三期推出，總銷金額高達200億元；其中，第一、二期開發案，規劃50至70坪換屋型產品，尚未正式進場詢問度已經爆棚。

「寶輝Village」不同於單一住宅建案，寶輝建設以三個巨型街廓為基地，打造新都會世代複合多元功能，包括結合社交體驗、娛樂享受、休閒生活、綠色健康等等，讓每個族群都能找到屬於自我的生活方式，堪稱是近幾年來，台中難得一見的超大型城區開發案。

事實上，寶輝插旗中科特區，從購地動作開始就已在區域傳了開來，備受潛在客戶期待。長年深耕七期豪宅市場的寶輝建設，從改造台中天際線為創舉，引進國際建築團隊，以綠色思維改造環境，以一次一街區改造七期，例如「寶輝秋紅谷」豪宅新成屋，近年來屢創成交新高價！隨著寶輝跨出七期、首度進軍中科特區，如何打造「中科國際城區」備受矚目。

寶輝建設表示，近年觀察國際都市的蛻變與進化，洞察下一個世代的生活需求，寶輝特別攜手有日本東京城區規劃經驗的頂尖設計團隊，以前所未見的「三大街廓四面臨路」整合思考，跳脫一般建商的單點地段與集合住宅模式，而是以國際都市聚落思維、結合多元機能生活，為中台灣打造具國際能見度的大城區開發案。

寶輝強調，在國際化趨勢下，單一住宅開發已無法滿足民眾的期待，大城區聚落更符合未來生活的多元嚮往。「寶輝Village」提供的是一種全新的生活型態，在三個完整巨型街廓近8,000坪的國際城區裡，規劃全方位的都會機能，「讓每個世代族群都能在城區找到屬於自我的生活方式，民眾需要的不僅止於住居體驗，更需結合社交生活、娛樂享受、綠色健康的聚落思考」。

寶輝進一步指出，全球進入後疫情時代，因為社交距離的關係，改變了大家對健康與綠色景觀的定義，城市裡更需要隱密卻遼闊的自然空間、更渴望健康思考的生活機能，寶輝宏觀的看待民眾需要的聚落生活、內心期盼的健康氛圍與社交體驗，「這正是寶輝攜手美、日國際團隊，在中科特區推動大城區複合開發案的主因！」

高雄漢神巨蛋百貨年營收超過140億元，驅動商圈集客能量，統計實價登錄資料顯示，高雄今年店面租金最高前三名，都落在此一區域，包括6月以每坪租金約2,531元、月租總額約37萬元，進駐博愛路的3C通路業者，另有二家業者分別以每坪月租2,966元、及2,059元，承租兩間店面和辦公室。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐29日表示，高租金總價的大店面，過去多半仰賴大型餐飲、連鎖品牌等業種支撐，而今年受疫情影響，許多商圈都受到衝擊，出租率下降，整體租金讓利明顯，許多知名品牌的拓展腳步也放緩。

不過，近年因為國民運動風行，讓連鎖健身品牌也不斷擴大展店，另外就是高單價的3C電子產品，對於產品需要高度解說和試用的產業，仍有實體店需求，因此，燦坤2020年也在高雄河堤社區大舉展店，也為店面租賃市場帶來一點曙光。

張旭嵐指出，根據台灣房屋趨勢中心觀察實價資料，今年店面最高租金紀錄，左營區的漢神巨蛋商圈囊括前三名，第一名是位於博愛路巨蛋商圈的146坪店面，以月租總額37萬元拿下、每坪月租金約2,531元；第二名為忠言路三角窗店面，月租28.4萬元、每坪2,059萬元；第三名是位於裕誠路上的67坪店面（改辦公使用），每月租金20萬元，並以單坪2,966元，名列2020年高雄目前單坪租金最高的店面。

她說，2019年的前三名排行榜，冠軍是由連鎖健身房業者以每月76萬，租下位於鳳山文衡路771坪店面，創下最高租金紀錄，經營33年的和春戲院於2019年4月熄燈，同年8月由錢櫃接手承租，每月租金44萬元排名第二，第三名為位於新崛江商圈的193坪連鎖服飾店面，每月租金35萬元。

行政特區向來是城市發展的核心樞紐，吸引一線建商靠攏推案，六都市政府周邊近二年房價漲勢明顯有撐，唯獨台北市微幅下滑1.7％，桃園市房價則在短期內飆破三成，成六都最大黑馬。

房地產業者根據近二年實價登錄資料統計，六都市政府周邊1公里、屋齡十年內新大樓成交均價，桃園市以漲幅35.2％稱冠，其次依序是台中市14.3％、台南市7.6％、高雄市4％、新北市2.08％，幾乎出現走高趨勢，僅有台北市下滑1.7％，從每坪167萬元，小跌至164萬元。

除了雙北及台中市府所在地的信義計畫區、新板特區、七期重劃區均屬於區域最高房價指標外，其餘三都桃園、台南、高雄市府所在地周邊房價行情僅約2字頭。

其中，桃園市政府連結中正藝文、經國、中路三大熱門重劃區，房市交易熱度高，中悦建設機構業務部經理邱淳惠指出，司法園區啟動帶來大規模商業需求，計畫區變更商業用地後，主要規劃商辦及大型量販店，形成更完善的生活圈；而位處核心的中路重劃區，目前已近40案正值交屋階段，磁吸大量住宅人口進駐，未來發展潛力大。

以中路重劃區來看，司法園區周邊生活水平高，成品牌建商卡位重點，包括在地指標中悦建設一舉推出「中悦美樹花園」、「中悦學府公園」、「中悦中央公園」三大豪宅案，因房價較雙北親民，吸引不少北客搶進置產，銷況最高破八成。

興富發建設近日則砸下24.9億元買進約2,300坪土地，刷新區域土地高價，預計明年推出中大坪數產品，總銷達50億。

而台北市政府坐落於信義計畫區內，鄰近豪宅包括「皇翔御琚」、「信義富邦」等，由於多為屋齡十年以上成屋，近二年成交均價稍微下滑不過周邊高端豪宅林立，陸續完工交屋，可望挹注價漲動能。

根據戴德梁行昨（29）日發布統計報告，第3季土地市場交易量638億元，雖中斷連五單季破800億元之紀錄，但2020年前三季交易量仍輕易越過2,000億元大關，來到2,279億元。

戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，第4季目前尚無指標性土地標案跡象，去年3,140億元的紀錄，今年恐難突破。儘管如此，2020年土地交易量仍篤定登上史上第二高。

楊長達表示，另一值得注意的是，土地價格飆漲，本季長虹買下的土城土地，一坪約65萬元，在幾年前不過35萬至40萬間，另外台中、台南也都有同樣情況，都是漲勢驚人。

第3季土地主戰場轉移至台中，交易量170億元，已占全台總交易量三成 ，地價則持續創新高。

新北市近期買氣熱絡，以重劃區因產品選擇多而受青睞。根據屋比房屋彙整5大重劃區時價資訊，今年上半年房價漲幅約4~13%，以新莊副都心從每坪40萬元漲到45.3萬元漲最多，專家分析，該區受惠機捷、宏匯廣場購物中心開幕等題材，持續吸引買氣，帶動房價成長。

屋比房屋彙整新北市5處重劃區實價登錄資訊，今年1~6月間，新莊副都心漲幅13%居冠，接下來依序為板橋江翠北側重劃區11%、淡海新市鎮9%，五股洲子洋及林口新市鎮均為4%。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，新莊副都心在2014年房市反轉前，房價炒得火熱，甚至有建案開價每坪近百萬元，之後隨房市下修，賠售、套牢案頻傳，但近3年全台房市復甦，又有機捷通車、宏匯廣場營運、知識產業園區等題材帶動，吸引買氣進駐，房價也跟漲。

價格平實 應觀察空屋率
江翠北側重劃區平均單價45.9萬元，因與台北市一橋之隔的地利優勢，又具備板橋舊商圈、水岸題材，吸引大量買盤搶進，近期有新案開價7字頭，帶動區域房價快速走高。至於淡海新市鎮、洲子洋重劃區及林口新市鎮，陳傑鳴表示，因距北市中心較遠，房價漲幅較緩，但仍呈穩步墊高態勢，目前熱錢持續湧入房市，各大重劃區房價應持續走揚。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒，重劃區多半發展15~20年機能才成形，部分重劃區因機能欠佳，價格較平實，民眾應觀察人口進駐狀況，若高空屋率持續過久，將影響後續重劃區整體發展。

各界關注的高房價議題，有立委昨（29）日質詢問及「實價登錄2.0」修法是否為行政院要持續推動的政策？行政院長蘇貞昌明確表示「對，而且要做優先法案。」至於修法時程，蘇揆也允諾可在本會期送出修法草案。
時代力量立法院黨團總召邱顯智日前表示盼持續推動囤房稅、實價登錄2.0等修法，他昨日也就此在立法院會質詢表示，他注意到「實價登錄2.0」未列在行政院110年度施政方針中，「實價登錄2.0」是否仍為行政院要持續推動的政策？蘇揆簡潔回答：「對。」

邱顯智再問，《平均地權條例》修正草案是行政院待處理修法案，是否仍會推動？蘇揆也表示「對，而且要做優先法案。」邱顯智最後確認問道，所以「門牌全揭露、預售屋即時登載」，應可承諾在本會期或何時送出？蘇揆也明確回答「好，可以。」

內政部地政司官員表示，詳細門牌揭露、預售屋即時申報等條文，去年因仍有財產安全及交易糾紛等疑慮，最後未三讀通過，後遇「屆期不續審」退回行政院，當時行政院有指示內政部再多蒐集各界意見。

官員指出，目前內政部已將平均地權條例修正草案送進行政院，但主要是修正地評會組成規定，既然行政院希望納入實價登錄相關條文併同修法，內政部會配合政院，並尊重立法院審議。

針對「實價登錄2.0」修法，政委張景森表示尚未看到此案，若有接到且由他審查，會盡快處理；行政院發言人丁怡銘表示，蘇揆有特別交代內政部長徐國勇此事，因還沒看見草案內容，方向也還沒決定，但他強調政院本會期有機會送出草案。

對於政府將持續推動「實價登錄2.0」將「門牌揭露」、「預售屋即時登錄」納入，建商表示，預售屋價格透明化政策，本質是好的，但需把相關規範、配套措施訂清楚，有助提升公部門和企業、消費者三方之間的信任感。

建商私下指出，目前預售屋實際登錄出來的行情依舊是「粉飾後的價格」，主因現在預售屋實價登錄規定是建案完銷後30日內必須登錄行情，到實價行情揭露時，大多數行情都是二、三年前預售時的高點，與現階段實際成交價出現一段落差；尤其前一波房市下跌或盤整期時最明顯，預售行情在成屋後面臨實價揭露程序，不肖同業為守住行情、避免客戶退屋，因此出現「送裝潢、現金返還」等作帳行情，說穿了就是「怕政府查金流、追稅，以及怕價格太透明、建案不好賣罷了」。

建商表示，政府若要落實預售屋實價登錄制度，建商非常願意配合，因為預售行情透明化，更能縮短買賣雙方對價格的疑慮。

內政部營建署今年6月預告危老容積獎勵辦法修正，針對面積200平方公尺（約60.5坪）以下，客觀條件已無法整合更大面積的小規模基地，提供額外2%容積獎勵，鼓勵小基地加速重建。據了解，地方政府對修法方向大多贊同，但對於何謂「客觀條件」，希望營建署可再明確界定，以利實務操作。
營建署官員表示，為把遊戲規則訂清楚，已規定小基地周遭建築屋齡都必須是30年以下的年輕建物，才能獲得2%額外容獎；若周遭有超過30年的老舊建築物，表示實際上仍有整合更大面積可能，因此不會給予2%額外容獎，鼓勵這些基地再去擴大規模。

官員表示，建商或地主遞案申請危老重建時，原本就須附基地及鄰近基地資料，對民眾而言，新作法不會造成任何負擔；地方政府對新規也樂觀其成，可加速小規模基地重建。目前獎勵辦法修正已通過內政部法規會，後續還要經過部務會報通過，預計最快11月才上路。

根據內政部營建署統計，自危老條例上路累計至今年8月底，全台已受理1,462件申請案，其中光是今年前八月就有956件，交出亮眼成績單，全年突破千案指日可待。

危老條例今年修法通過後，10%時程獎勵屆期，改為採取時程、規模雙軌制。時程獎勵方面，危老條例施行第四年起逐年依序採8%、6%、4%、2%、1%，直到施行第九年歸零；規模獎勵則是針對達200平方公尺以上基地可得2%，每增加100平方公尺再加碼0.5%基準容積。且時程加規模不超過10%。

未來除了時程、規模獎勵外，營建署再納入小基地2%獎勵，不過必須符合客觀條件，並非所有面積低於200平方公尺的基地都能適用。

根據營建署統計，約三成的危老重建申請案面積未達200平方公尺，平均可取得的容積獎勵僅16%，為鼓勵這些小基地也能加速重建，因此修訂容積獎勵辦法。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（29）日表示，疫後房市到處傳出秒殺、買爆，投資客大掃貨，但目前房市買氣回溫，這個市場不是那麼樣的熱，主要是剛性需求買盤，房市沒有好到可以再熱三年。

顏炳立昨日一席話，指出房市投資人或需「戒急用忍」，在整體房市「緩漲難跌」格局中尋求機會。
至於未來房價，顏炳立認為，房價已緩跌四年，疫情在加速測底後，貨幣寬鬆政策全球撒錢，加上目前土地漲幅確立，房價走跌不易，但資金不會想要追逐僅有2.5%收益的產品，因此未來房價也不容易大漲。

對於房市過熱說法，顏炳立一反市場的說法指出，當前房市投資「依舊沒有明天」，他個人認為，現在如果買一坪100萬元的預售屋，三年後交屋可能賣不到100萬。顏炳立說，不相信他的話沒關係，買一次就知道了，他「也想知道答案，看看預測準不準」。

戴德梁行昨日發布第3季不動產市場調查 ，顏炳立指出，現在不斷有訊息指出房市很熱，有人說銷售增加一倍，有人說二倍。事實是，3月疫情嚴重時，房子都賣不出去，3月如果只賣一戶，現在賣十戶，就是十倍，賣50戶就是50倍。

顏炳立說，有訊息稱銷售多好幾倍，也許是真實的，但是不是真相，值得探究。他曾看過一個報導指稱「房市熱到不行」，但報導中拍了一張「一長排發財車賣房子」的照片，另外搭配「建案現場看屋人潮」，不過經他仔細一看，原來賣的是「龜山A7」附近的建案，並不代表整個房地產市場。

顏炳立表示，疫後房市是「雞飛狗跳，忘了我是誰」，以品牌服飾為例，Hang Ten的消費市場，被說成LV買家也搶購，平民的消費，卻講成貴婦已大買，路邊攤的市場，說成餐廳生意好的不得了。

顏炳立話鋒一轉指出，雖房市沒有想像中的那麼熱，不過房價已緩跌四年，疫情加速落底，房價再跌難。

房地產貸款再次收緊，如何理解政策意圖，房地產沒有翻盤機會了嗎？十四五規劃將至，可能會出現哪些機會，個人投資者如何提前佈局？來新浪理財大學，聽《董小姐解讀財經新聞》，帶你讀懂新聞背後的邏輯！

2020年第三季度，中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，結果顯示：

一

收入感受指數

本季收入感受指數為49.3%，比上季上升3.2個百分點。其中，15.8%的居民認為收入“增加”，比上季上升2個百分點，67.1%的居民認為收入“基本不變”，比上季上升2.6個百分點，17.1%的居民認為收入“減少”，比上季下降4.6個百分點。收入信心指數為49.2%，比上季上升1.3個百分點。

二

就業感受指數

本季就業感受指數為39.7%，比上季上升2.2個百分點。其中，12.2%的居民認為“形勢較好，就業容易”，48.3%的居民認為“一般”，39.5%的居民認為“形勢嚴峻，就業難”或“看不准”。就業預期指數為50.4%，比上季上升0.3個百分點。

三

物價和房價預期

對下季度，物價預期指數為62.2%，比上季上升3.9個百分點。其中，29.7%的居民預期下季物價將“上升”，50.3%的居民預期“基本不變”，8.3%的居民預期“下降”，11.7%的居民“看不准”。

對下季房價，25.1%的居民預期“上漲”，51.2%的居民預期“基本不變”，11.0%的居民預期“下降”，12.7%的居民“看不准”。

四

消費、儲蓄和投資意願

傾向於“更多消費”的居民占23.5%，比上季上升0.2個百分點；傾向於“更多儲蓄”的居民占50.4%，比上季下降2.5個百分點；傾向於“更多投資”的居民占26.1%，比上季上升2.3個百分點。居民偏愛的前三位元投資方式依次為：“銀行、證券、保險公司理財產品”、“基金信託產品”和“股票”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為47.5%、24.4%和16.9%。

被問及未來3個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：教育（30.9%）、醫療保健 （28.1%）、旅遊（21.6%）、購房（20.1%）、大額商品（18.9%）、社交文化和娛樂（17.5%）、保險（15.0%）。

編制說明：

城鎮儲戶問卷調查是中國人民銀行1999年起建立的一項季度調查制度。每季在全國50個（大、中、小）調查城市、400個銀行網點各隨機抽取50名儲戶，全國共20000名儲戶作為調查對象。調查內容包括儲戶對經濟運行的總體判斷、儲蓄及負債情況、消費情況、儲戶基本情況等四個方面。城鎮儲戶問卷調查報告中的指數採用擴散指數法進行計算，即計算各選項占比，並分別賦予各選項不同的權重（賦予“好/增長”選項權重為1，賦予“一般/不變”選項權重為0.5，賦予“差/下降”選項權重為0），將各選項的占比乘以相應的權重，再相加計算出最終的指數。所有指數取值範圍在0~100%之間。指數在50%以上，反映該項指標處於向好或擴張狀態；低於50%，反映該項指標處於變差或收縮狀態。

主要指數計算方法簡單介紹如下：

1．物價預期指數：反映居民對下季物價判斷的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣除選擇“看不准”的居民數，然後分別計算認為下季物價“上升”與“基本不變”的居民占比，再分別賦予權重1和0.5後求和得出。

2．收入感受指數：反映居民對當期收入的擴散指數。該指數的計算方法是，先分別計算認為本季收入“增加”與“基本不變”的居民占比，再分別賦予權重1和0.5後求和得出。

3．收入信心指數：反映居民對未來收入信心的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣除選擇“難以預計”的居民數，然後分別計算認為下季收入“增加”與“基本不變”的居民占比，再分別賦予權重1和0.5後求和得出。

4．就業感受指數：反映居民對當前就業情況感受的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣除選擇“看不准”的居民數，然後分別計算認為本季就業“增加”與“基本不變”的居民占比，再分別賦予權重1和0.5後求和得出。

5．就業預期指數：反映居民對未來就業預期的擴散指數。該指數的計算方法是，先扣除選擇“看不准”的居民數，然後分別計算預計下季就業“好”與“一般”的居民占比，再分別賦予權重1和0.5後求和得出。

在融資新規提出對房企有息負債規模進行精細化管控的背景下，近期房企降負債、回籠資金的動作較頻繁。“踩線”房企多尋求出售負債較高項目或非地產主業標的。同時，緊抓融資機會，調整債務結構，並在“金九銀十”進行促銷。

專家表示，出售資產行為短期或延續。長期來看，房企需擴大精細化管理廣度和深度，尋求合理穩健的發展路徑。

出售資產案例較多

近期，房企出售資產進行“瘦身”的案例較多，表現為兩大特徵：一是多為“踩線”房企；二是出售標的經營情況、財務表現多數欠佳或非地產主業。

北京產權交易所9月27日披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業管理（重慶）有限公司，擬轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權。截至2020年8月31日，貴陽黔茂房地產開發有限公司營業收入為0元，營業虧損1077.37萬元，淨虧損805.21萬元；總資產25.68億元，負債合計8.56億元，所有者權益17.11億元。

中國金茂附屬公司福州興茂房地產有限公司，擬掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權。後者經營範圍涉及房地產開發經營、房地產資訊諮詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業收入為0元，營業虧損688.54萬元，淨虧損687.7萬元；總資產為39.77億元，總負債達32.84億元，所有者權益為6.93億元。

招商蛇口擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司（簡稱“招盛閣置業”）100%股權。招盛閣置業經營範圍為自有物業租賃、物業管理。截至2020年7月31日，招盛閣置業營業收入為1142.13萬元，營業利潤為742.5萬元，淨利潤為556.88萬元，資產總額1.56億元，負債總計1.40億元，所有者權益1651.11萬元。值得注意的是，近期招商蛇口發佈了多個股權轉讓公告。

中南建設日前公告，擬轉讓南通中南穀投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日，南通中南穀經審計的資產總額為954.02萬元，總負債為786.25萬元，1-6月淨虧損133.73萬元。中南建設表示，該交易完成後，公司將進一步聚焦主業。

國泰君安統計資料顯示，上述房企均有“踩線”情況。“三道紅線”包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。根據“踩線”的分檔，將對房企有息債務規模進行差異化管控。

“出售部分專案，房企可以儘快回籠資金，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱或非地產類項目，可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，聚焦地產主業。”中指研究院企業研究副總監劉水表示。

諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙表示，“三道紅線”對激進擴張的房企影響較大，降負債成為亟需解決的問題。“短期‘踩線’房企出售資產行為或延續。有的房企則抓住視窗期融資，加快調整債務結構。”

抓融資 促銷售

部分房企則繼續融資，“以新換舊”調整債務結構。

華僑城集團有限公司9月24日公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第一期）品種一的發行規模為20億元，票面利率4.38%。公告披露，募資將用於償還債務和補充流動性。

9月25日，金科股份80億元公司債券發行獲深交所通過。該公司債首期發行金額不超過40億元（含），期限不超過7年，募資擬用於償債。

根據克而瑞研報，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%-4%之間。如中國中鐵35億元公司債的票面利率為3.95%，美的置業30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%。

整體看，今年以來房企新發的人民幣債券票面利率低於往年。

貝殼研究院指出，就三季度情況看，8月、9月房企發債額環比有所下降。四季度融資規模大概率保持環比下降，房企銷售端壓力加大。為衝擊年度目標，房企或多採用促銷政策，對沖融資端壓力。

9月23日，中國奧園推出“奧園挑房節•限時88折起”活動，覆蓋北京、廣州、深圳、東莞、南寧、成都等20座城市。9月7日，中國恆大首先打響“金九銀十”促銷。全國樓盤全線7折，並提出“金九銀十”兩個月單月銷售額衝刺1000億元，“金九銀十”期間推盤40多個項目。

中原地產研究中心統計資料顯示，9月1日至9月20日，全國30大中城市商品房合計成交1215萬平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。

看重“管理紅利”

“長期看，好的產品和服務才是房企長遠穩健發展的核心驅動力。”劉水表示，房企需要在精細化管控方面擴大深度和廣度。

萬科董事會主席郁亮日前表示，以“三道紅線”為代表的行業政策影響深遠，其影響力不亞於2002年的土地“招拍掛”制度。這是行業重大遊戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰。

鬱亮指出，房地產行業的土地紅利和金融紅利已經遠去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業應該聚焦好產品、好服務，實施長期主義。

萬科南方區域事業集團首席執行官孫嘉稱，萬科南方區域要聚焦產品和服務，鞏固和提升基本盤，進一步完善業務和管理架構。孫嘉將萬科南方區域新業務管理架構稱為“一體、兩翼、雙核”。其中“一體”是指整個南方區一盤棋，把整個區域的精力、資源通過協作方式凝聚起來，更高效地服務客戶，滿足客戶各方面需求。

著手產品和服務端成為眾多房企的共識。融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德日前接受中國證券報記者採訪時稱，公司重視且堅持創新引領高品質的產品與服務。“這是公司主要的競爭力。”

中國恆大董事局副主席、總裁夏海鈞在2020年中期業績會上稱，房地產增量部分減少，未來發展主要在存量上，地產商將更注重科技含量的住宅，企業將通過智慧社區、綠色建築、裝配式住宅提升產品競爭力。

“長期看，房企要加強自身內增長、精細化運營，尋求合理穩健的發展路徑。精細化運營要求房企注重主業，包括去化速度、回款能力、財務指標是否穩健等。”王小嬙表示。

9月29日，杭州進行了9月的最後一場土拍，主城區出讓3宗宅地，其中，兩宗位於西湖區轉塘，另外一宗宅地位於江幹區筧橋。

轉塘的兩宗宅地位於中國美術學院象山校區正南面，距離地鐵6號線美院象山站直線約300米。轉塘杭政儲出[2020]63號地塊地塊體量偏小，出讓面積13587平方米，容積率1.01，可建面積13724平方米，起價19074.6元/平方米。

未來該項目毛坯銷售均價不高於32400元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於35640元/平方米，精裝標準不高於3000元/平方米，未來新房精裝限價為35400元/平方米。

轉塘杭政儲出[2020]64號地塊體量較大，出讓面積54049平方米，容積率1.7，可建面積91883.3平方米，起價15548元/平方米，需配建10572平方米公租房。

未來該項目毛坯銷售均價不高於27900元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於30690元/平方米，精裝標準不高於3500元/平方米，未來新房精裝限價為31400元/平方米。

這兩宗地設置了嚴苛的排他條件，要求競買人具備軌道交通線路建設和運營技術能力，且不接受聯合競買報名。

最終，杭州地鐵以底價競得轉塘兩宗宅地，63號地塊總價2.61億，64號地塊總價14.28億。

筧橋地塊是今日土拍的重磅地塊，出讓面積53756平方米，容積率2.1，可建面積112887.6平方米，起價21149元/平方米，需配建11288.76平方米公租房。未來，項目毛坯銷售均價不高於36800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於40480元/平方米，裝修價格不高於4000元/平方米。

也就是說，未來新房精裝限價為40800元/平方米，與目前板塊在售樓盤春來曉園、龍湖大家九龍倉•璟宸府等價格保持了一致，筧橋板塊限價一分未漲。

該地塊吸引了約20家房企參與，杭州最優質的兩個開發商綠城和濱江都參與了競拍，最終競拍了42輪，綠城以29.97億總價、25.55%的溢價率競得，平均樓面價26553元/平方米。

除了今天獲得的筧橋專案，在城東板塊，綠城曾開發了城東重點項目楊柳郡，目前在售的專案還有綠城春來曉園，目前已經開售，限價為4.08萬/平方米。

9月的杭州土拍市場表現平淡，但從出讓地塊的拍賣情況看，開發商們對杭州持續看好，即便土拍沒有拍到封頂，從最終溢價率看，開發商們競爭也很激烈。

據不完全統計，今年前9月杭州土地出讓金額已達2065億，僅次於上海的2150.71億。

土地市場大賣外，杭州的樓市也同樣保持熱度。為此，9月4日，杭州發佈了新的樓市調整政策，堵上了提前交契稅和父母投靠落戶的漏洞，同時放寬無房戶的要求，將30歲以上的未婚單身看作無房家庭參與新房搖號，要求熱點專案傾斜給無房家庭80%房源，代價是限售5年。

政策調整背後是杭州樓市房價和成交量的一路高漲。

根據統計局，8月杭州新房環比上漲0.4%，同比漲5.3%。杭州二手房銷售價格環比漲0.7%，同比漲5.4%，這是杭州自今年3月開始，新房、二手房價格連續第6個月上漲。

成交方面，8月，杭州新房賣出1.45萬套，比去年同期9267套增長了58%；杭州二手房賣出1.01萬套，比去年同期6739套暴漲51%，是杭州連續第5個月突破1萬套。

新政後，杭州房管局一口氣放出了萬科天空之城、德信大家運河雲莊、萬科前宸、陽光城興耀花漾裡、遠洋西溪公館和大華西溪風情6個熱門專案專供人才和無房戶搖號。在改善市場，又陸續放出建發養雲靜舍、融創金成杭源裡、濱江君品和嘉品4個項目。

從最後的搖號登記量和結果來看，無論是熱盤還是非熱盤，杭州熱盤暫別萬人搖號，更多的無房家庭上車買到房子。改善項目總體上熱度沒有降低，但新政分流下還是有一定效果。

新政後一大波熱盤和非熱盤的試水中，鑽空子重複報名的購房者仍然存在。為此，房管局發佈通報對重複報名的524戶家庭採取取消其重複報名專案的意向登記，予以提醒告誡並做違規記錄。

通報還稱，以後凡在商品住房公證搖號公開銷售登記報名中經核查存在重複報名違規行為的登記家庭，一律按“惡意干擾公證搖號銷售”處理，一年內不再受理其限購查檔申請。

近期陷入風波的恆大集團迎來實質性利好，恆大地產1300億戰投中的863億已經轉為普通股，破解了最大難題。

中國恆大（3333.HK）9月29日晚間公告，公司近日與持有恆大地產總額1300億人民幣的戰略投資者進行商談。已於29日與持有恆大地產總額863億人民幣的戰略投資者簽訂補充協定。補充協議明確戰略投資者已同意不要求進行回購並繼續持有恆大地產權益，且在恆大地產的股權比例保持不變。公司已與持有恆大地產總額155億人民幣的戰略投資者商談完畢，該等戰略投資者正在辦理審批手續。

中國恆大還表示，公司正與剩餘持有恆大地產總額282億人民幣的戰略投資者進行商談。

據瞭解，恆大29日與戰投舉行了《恆大地產集團增資協定》補充協定簽字儀式，恆大集團董事局主席許家印與蘇甯控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、安信信託董事長邵明安、嘉寓集團董事長田家玉等全體1300億元戰略投資者高管出席簽字儀式。

回顧這一輪風波，先是一份恆大地產重組情況的檔在網路流傳，中國恆大隨即發佈《嚴正聲明》，稱“近日，網上流傳有關恆大地產重組情況的謠言，相關檔和截圖憑空捏造、純屬誹謗， 對我公司造成嚴重的商譽損害。我公司強烈譴責，已向公安機關報案，堅決用法律武器維護公司合法權益。”

恆大的堅決闢謠並未能阻止事件的進一步發酵，隨後恆大遭遇股債雙殺，中國恆大、恆大汽車、恆騰網路連續大跌，“19恆大02”、“19恆大01”等債券跌幅巨大。直到近兩日，在恆大頻發利好，國際大行積極唱多之下，恆大股債有所反彈。

風波事件的核心便是恆大地產這1300億元戰投。

2016年10月，恆大地產宣佈擬借殼深深房。根據當時披露的公告，深深房擬以發行A股股份及支付現金的方式購買恆大地產100%股權，交易完成後，凱隆置業將成為深深房的控股股東。各方同時約定，在正式協定簽署前，恆大地產可引入總額約300億元的戰略投資者，凱隆置業也做出了高額的業績承諾。

最終，恆大地產在2017年1月至11月完成了三輪、共計1300億元的戰投投資，股東數量增加至26名，凱隆置業持股降低至63.46%，蘇甯旗下南京潤恆持股4.7%位列第二，其他股東還包括山東高速集團、正威集團等。

恆大地產引入戰投之時做出了多項承諾，一是每一個財政年度將淨利潤的最少68%分派予各股東，二是若擬進行的建議重組（即“回A借殼深深房”）於2021年1月31日尚未完成，戰投有權於有關限期屆滿前兩個月向凱隆置業提出回購或補償要求，具體包括：以原有投資成本回購戰投所持股權，或以戰投所持股權的50%作為補償。

如今，恆大地產1300億戰投中的863億轉為普通股，不再附加重組上市期限對賭條款，對恆大來說無疑是重大利好。有分析認為，恆大在這麼短的時間內完成1018億戰投的協議簽署及商談，也說明瞭戰投對恆大發展的信心。

房企的融資環境日趨收緊。9月28日，相關媒體報導稱，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。

證券時報記者就此向多位元大行人士求證，有大行分行人士稱，並未收到相關發文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。

房企開發貸已收緊

個人按揭影響不大

隨著近日監管部門出臺房企融資新規，設置“三道紅線”控制房企有息債務的增長，這一新政開始逐步在銀行機構中得到落實。

東部地區一大行高管對記者表示，銀行總行通常會按月確定各地方分支行的新增涉房貸款規模。雖然目前沒有收到總行或者監管部門明確的控制新增涉房貸款的通知，但從近期總行分配給的新增房貸規模看有所壓縮。不過，這也可能是總行在內部各分支行之間的調配變動。

華北地區一大行人士則對記者表示，該行近期壓縮了房地產開發貸款的投放規模，但個人按揭貸款政策並未調整，此輪房地產金融政策的收緊主要針對房企，對個人申請房貸影響不大。

“一般情況下，如果壓縮房地產開發貸款，銀行與房企合作新樓盤的個人按揭貸款或會受影響；但如果是二手房申請個人按揭貸款，則影響不大。總體看，目前我們的個人按揭貸款規模仍很充足，利率水準、放貸時長等並未出現明顯調整。”上述華北地區大行人士對證券時報記者說。

不過，不同地區、不同銀行的情況會略有差異。據相關媒體報導，由於部分銀行信貸額度緊張，在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。

另有大行人士對記者表示，該行年初通常會對各省分支行制定綜合經營計畫，其中包含個人按揭貸款的投放規模目標，由於今年個別城市樓市回暖，某地區分支行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

針對監管端收緊銀行涉房貸款規模，貝殼研究院首席分析師許小樂認為，銀行涉房貸款規模占比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端“三道紅線”降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款週期均將更加嚴格，放款週期將繼續延長。而對於媒體報導的多家銀行表示新增涉房貸款占比將降至30％以下，他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

實際上，今年以來，監管部門持續嚴格落實房地產金融政策。銀保監會近日表示，“房住不炒”政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠杆率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對“首付貸”、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支援棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

三季度發債規模超預期

四季度融資規模或下降

受融資新規影響，近期房企債券融資超預期發行。貝殼研究院資料顯示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，三季度發債規模刷新歷史記錄。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從三季度結構來看，8~9月連續兩月環比發債規模下降，且降幅逐步擴大，融資監管影響已初步顯現。

而從9月中上旬的融資資料看，全國房企境內外融資全面井噴。中原地產研究中心的資料顯示，9月中上旬，全國房企境內債券發行超過605億，同比上漲了44%，同時，美元融資也超過60億美元。

中原地產首席分析師張大偉認為，市場傳聞房企融資收緊，所以大量房企在井噴融資，過去幾個月海外資本市場的動盪，基本封死了內地房企海外融資的可能性，對部分房企具有重要意義的海外融資明顯減少，少數融資也面臨高價的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內房地產市場的平穩，融資視窗再開，房企大額海外融資再次發佈。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，近期加快儲備資金。對於杠杆率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

“8月住建部與央行約談重點房企後，再次向房企釋放‘降負債’信號，並下發《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》涉及資產負債率等8項指標，其中涵蓋之前網傳‘三條紅線’指標項。預計四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房企融資高度承壓。”潘浩說。

對於融資收緊的影響，標普全球預計，受惠於銷售市場的穩定化，多數受評開發商應有能力應對政策收緊。預計銀行間市場的再融資額度減少（減至開發商即將到期債券存量的70%~90%）對受評開發商的影響較小。但如果上交所的公司債券發行額度也嚴格削減，則政策收緊對開發商的衝擊會更大。

潘浩表示，四季度融資規模大概率保持環比下降，因此將進一步加大房企銷售端壓力，房企為衝擊年度目標，搶佔“中秋十一”雙節假期市場，或多採取促銷政策，用回款對沖融資端壓力。

今年大陸「金九」樓市不見火熱反而透出涼意，據中原地產研究中心統計數據顯示，今年1到8月全大陸的房地產調控政策次數高達368次，與2019年前8月的367次基本持平。

房地產專家觀察，由於各地城市沒有以往的政策刺激，加上房地產開發端的金融監管也在趨緊，要再看到10月市場升溫的可能性也不大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從具體的城市數量看，房價過熱城市即漲幅超過20%的城市正在減少，這充分說明，7到8月的調控是有效的；尤其是各類炒房需求被剔除，政策在穩定價格的同時也穩定市場預期和交易秩序。

據《時代週報》引述克而瑞數據顯示，上半年大陸40家上市房企中，有18家企業的累計銷售金額低於去年同期；例如萬科上半年累計實現合約銷售金額3204.8億元（人民幣，下同）、年減4%；融創上半年銷售金額1952.7億元、年減幅8.8%。

一位在寧波的房產置業顧問說，今年「金九銀十」與以往的氛圍稍顯不一樣，寧波調控力道比往年大，外地的購房客大多是觀望態度，「往年9月業績幾乎不用發愁，今年業績目標怕是有點危險了」。

而在房企目標完成率方面，36家公布銷售目標的房企中，有17家房企目標完成率不足40%，表明這些企業下半年要完成超過60%的銷售目標。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，行業上半年受到疫情影響，房企蓄勢待發衝擊下半年，將導致市場競爭將更為激烈，在自身壓力以及恆大率先高調打折促銷之下，將會有房企選擇「以價換量」策略來搶客戶。

據《路透》就中國房地產行業前景對分析機構進行調查，預估今年住宅均價從持平至升９％不等，預估中值為上漲４﹒８％，高於前次調查的３﹒７５％，至於２０２１年上半年的樓價預估中值為上漲３％，與前次調查一致。
　　
對於推高房價的因素，分析機構都認為中國經濟呈現向好之勢，貨幣政策適度寬鬆，土地市場回暖地價上升，且一二線城市成交增多而三四線城市成交減少；但機構又認為，今年下半年中國對房企融資的政策收緊，地方調控加碼，將限制樓價漲幅。
　　
調查顯示，機構對今年樓市成交量看法不一，但普遍認為變動幅度不大。
　　
至於房地產投資方面，分析機構對今年同比增速預測中值為６％，高於前次調查的５％，原因是融資環境較寬鬆和銷售有所恢復，不過機構擔心下半年房企融資環境明顯收緊，房企拿地節奏將有所放緩，土地購置對投資的帶動有所減弱，但房企會在現有樓盤推進施工。

中國中鐵（００３９０）（滬６０１３９０）公布，擬分拆所屬子公司中鐵高鐵電氣裝備至上海科創板上市，發行不逾９４１０萬股Ａ股，連同超額配售的發行Ａ股升至約１﹒０８億股，不低於２５％股權。
　　
該集團指，分拆的子公司將集資所得用於高速鐵路接觸網裝備智能製造項目、軌道交通供電裝備智慧產業園建設、研發中心建設及補充流動資金。至於該公司過去３個年度均錄盈利，截至６月底中期盈利約８３３８萬元人民幣，於６月底淨資產約６﹒２８億元人民幣。

敏捷控股（００１８６）公布，以約１﹒９９億元人民幣（約２﹒２４億港元）收購廣東省住宅地皮。
　　
該集團指，所購地皮位於廣東省陽江市陽東區廣雅路南邊及規八路西邊，佔地面積約６﹒２１萬平方米，並用作住宅用途，代價將由內部資源及外部借款提供資金。該集團指，經考慮該土地位於廣東省，交通便利及周邊配套相對完善，其具有發展住宅物業龐大潛力、土地收購事項將進一步擴大物業發展業務覆蓋範圍及將擴大土地儲備。

廣州富力地產（０２７７７）公布，於８月１０日與Ｔｈｅ　Ｂｌａｃｋｓｔｏｎｅ　Ｇｒｏｕｐ　Ｉｎｃ﹒關聯方簽訂一份無約束力意向書。根據意向書，該集團擬出售廣州富力國際空港綜合物流園７０％權益。
　　
該集團指，與買方將繼續商討擬議交易最終條款，且於昨日擬議交易已有重大進展。意向書未必致使訂約方就擬議交易簽訂正式及具法律約束力協議。如擬議交易落實，可能構成須予披露交易。

港九全線升 麗港城康怡飆1.3倍省鏡

新冠肺炎疫情好轉，十大屋苑交投隨即回暖，本月截至昨天共錄得245宗成交，按月大增逾一成，終止此前連跌3個月頹勢。當中，港島及九龍區6個屋苑自今年1月以來首度全面報升，觀塘麗港城與鰂魚涌康怡花園齊齊按月急飆1.3倍，交投反彈力度最勁。至於龍頭屋苑鰂魚涌太古城樓價連跌3個月後亦終於反彈，本月平均呎價按月回升0.6%，報18796元，惟按季仍挫9%，跌幅為十大屋苑中最傷。

十大屋苑9月成交宗數對比上月同期的220宗，增加25宗或11.4%，以港島及九龍較標青，全線屋苑交投上揚，按月漲16.7%至1.3倍。彈幅最強屋苑之一的麗港城延續波動式走勢，成交宗數一度由7月錄28宗，按月急插71.4%，至8月低見8宗，本月再拗腰反彈1.3倍至18宗，與康怡花園齊並肩成為期內成交反彈最強屋苑。

香港置業市務經理許嘉揚透露，麗港城交投氣氛早於今年7月上旬已開始復甦，當月上半月買賣多達23宗，惟其後被第三波疫情打窒，下半月成交無以為繼，上月更插至谷底。隨着本月疫情再次好轉，屋苑睇樓氣氛回暖，估計下月成交量得以維持，但受制不少業主睇淡後市配合減價，樓價暫時仍難重拾升軌。

嘉湖成交挫17.5%最淡

雖然多個屋苑本月成交量反彈，但始終未能追回此前兩月因第三波疫情大爆發導致的失地，十大屋苑總結今年第三季合計僅錄701宗成交，較今年第二季948宗，減少247宗或26.1%。當中以東涌映灣園按季跌幅削近半最大，由第二季共105宗，大降46.7%至第三季僅錄56宗。

至於上車屋苑天水圍嘉湖山莊第三季成交量也險守百宗，報102宗，屬去年第三季錄得97宗以來4個季度新低，與今年第二季錄得121宗相比，按季則跌19宗或15.7%。

事實上，除疫情因素，嘉湖山莊本月同時面對區內新盤濕地公園路發展項目第3期Wetland Seasons Park（下稱Wetland 3期）發動兩輪搶客攻勢影響，令9月交投插至僅33宗，較8月同期40宗大減17.5%，當選本月成交跌幅最大屋苑。

中原地產高級區域營業經理文家輝相信，隨着Wetland 3期銷售暫告一段落，向隅客或回流區內二手市場，加上屋苑目前滾存的活躍盤量增至逾120個，較一個多月前約80個大增約五成，而且不乏貼市價放盤，預料有助帶動屋苑下月成交量回升。

康怡呎價17776元跑贏

樓價方面，十大屋苑本月表現較分歧，6個屋苑平均呎價按月錄得升幅，其餘報跌。上升屋苑中，以本月交投爆升的康怡花園最突出，平均呎價由上月錄17216元，急升3.3%至本月17776元，不但創屋苑自6月錄17939元以來3個月同期新高，按季升0.9%亦屬十大屋苑中最理想。

同區太古城樓價連跌3個月後，首度止跌回升， 本月平均呎價18796元，較上月同期18685元回升0.6%，惟與6月平均呎價20650元相比，按季仍插9%，跌幅遠超次席、按季挫5.2%的紅磡黃埔花園。

新界一線屋苑接連跑輸市區樓，近期頹勢仍未止。將軍澳新都城有大則3房單位樓價險守千萬元關口易主，較同類貨售價不足兩個月挫13.8%。

消息指出，新都城2期4座中層H室，實用面積735方呎，屬屋苑面積最大3房單位，望內園景，剛僅以1000萬元易手，呎價13605元。原業主2008年僅以405萬元入市，持貨逾12年沽貨，賬面賺595萬元或1.5倍。

翻查近期成交，同座低兩層的中層E室3房，實用面積721方呎，上月初售價達1160萬元，即相隔不足兩個月同類單位「身價」大縮160萬元或13.8%。至於面積「細一個碼」的同期5座中層A室3房戶，實用面積646方呎，上月中曾以1000萬元易手，呎價達15480元。

映灣園580萬破一年低位

東涌映灣園樓價亦跌破一年低位，美聯物業首席高級營業經理張少勛指出，1座低層F室2房戶，實用面積470方呎，原業主一周前開價605萬元放售，雖然先後吸引多組買家還價，「但啲客個個拎住失業率高等因素去鋤價扑儍瓜，全部都還得好低（價）」，出手最低一個更還價至550萬元，最終由一名外區客以580萬元拍板購入，呎價12340元，撇除內部轉讓，是次造價創屋苑去年9月後新低。

映灣園3座低層F室一個同面積戶，上月初曾以589萬元易手，一度創下屋苑當時近一年售價新低，今次單位較之跌價9萬元或1.5%，再度破底；但原業主2001年以159.9萬元購入單位，離場賬面仍賺420.1萬元或2.6倍。

據土地註冊處資料，方濟會香港思高聖經學會持有的渣甸山軒德蓀道6號屋地，落實以8.3億元售出，地盤面積16587方呎，以地積比0.6倍計，最高可建樓面9952.2方呎，每方呎樓價地價達83399元。

近年積極於市區收購舊樓的樂風集團，近期再下一城，已成功收購佐敦南京街11號及13號兩幢舊樓逾八成業權，預算收購全部業權共耗資2.95億元。

中原（工商舖）工商部分區營業董事黎紹賢表示，樂風集團收購的南京街11號及13號為兩個獨立地段，涉及兩幢6層高舊樓。樂風集團創辦人及主席周佩賢指出，集團已成功收購南京街11號的83.3%業權及13號的90%業權，收購100%業權總計預算約2.95億元。

擬斥5.5億重建甲廈

該地段現時已劃為「商業」用途，地盤面積約2758方呎，最高地積比率12倍，可建樓面面積約33096方呎，以預算收購價2.95億元計，每方呎樓面地價約8913元。

周佩賢指若餘下單位未能收購，集團有意向土地審裁處入稟申請強拍統一業權。由於項目位處市區中心地段，加上同區已有超過12年未有全新的商廈項目落成，集團將打造項目成甲級商廈，整個項目的總投資額約5.5億元。

商廈租售價回落，發展商亦降價出售商廈一手餘貨。九龍灣全新商廈富臨中心剛錄近一年首宗一手成交，中層單位以約4200萬元沽出，呎價僅約1.3萬元，較去年初售出低一層單位平約17%。

根據土地註冊處資料，偉業街38號富臨中心21樓A室，建築面積3222方呎，本月11日以4204.71萬元售出，呎價約13050元。

富臨中心由億京、信置（00083）及資本策略（00497）發展，2018年初開售，去年7月入伙，至今售出逾半樓面。資料顯示，該廈已有一年時間未有錄得任何一手成交。

是次成交呎價較之前下調不少，低一層的20樓A室，面積相同，去年4月以5061.2萬元售出，呎價15708元，相隔逾一年低16.9%。

常悅道恩浩2550萬蝕讓

此外，同區常悅道1號恩浩國際中心高層E室，建築面積約2122方呎，早前以意向價約2600萬元放售，為整幢大廈唯一願意蝕讓的放盤，最終以2550萬元售出，呎價約12017元。項目連租約出售，現月租收入約4萬元，回報約1.9厘。

原業主去年2月斥資2838萬元買入單位，逾一年半，賬面虧損288萬元或10.1%；若計及印花稅及代理佣金等入市成本，料實蝕逾580萬元。

將軍澳日出康城最後一期的康城13期昨日開始招標，據了解，補地價高達55.68億元，每呎補地價達3,600元，創康城區內新高，1年地價上升27%，將於10月29日截標。

補價金額55.7億 下月底截標

據消息人士透露，第13期的補地價金額高達55.68億元，以可建樓面約154.7萬平方呎計算，每呎補地價高達3,600元，屬於日出康城歷來最貴，較去年底招標的第12期項目，每呎2,835元補地價高出27%，亦較上一個地價紀錄每呎3,194元（第11期）高出13%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，政府要求的補地價較預期為高，認為跟項目海景景觀較多，及商業配套開始趨成熟有關。作為區內最後一期項目，日後開售價亦很可能是區內最貴，認為發展商仍然會積極競投。

有參與提交意向書的麗新 （00488） 高級副總裁潘銳民則指，地皮具質素，但規模比較大，出價需要考慮市場不明朗因素。

至於其他招標條款方面，港鐵 （00066） 維持分紅比例至少15%，由發展商提供前期費用作競投，最低要5億元，由於今次涉及的地價投資較大，故此港鐵亦容許發展商分兩期繳交前期費用。以整幅地皮地價計算，市場估值介乎85億至108億元，每呎樓面地價介乎5,500至7,000元。地皮早前接獲35份發展意向書，創區內歷來最多紀錄。

疫情見放緩，二手回暖，減價1成有承接，將軍澳海翩滙2房減價1成，以922萬元獲買家無睇樓下承接；另西營盤瑧璈1房放盤1年，減135萬元易手，賣方明賺實蝕。

利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，海翩滙6座中層J室，實用面積521平方呎，2房望開揚海景，無睇樓情況下獲準買家議價，由叫1,028萬元減至922萬元沽出，減價106萬元，實用呎價17,697元。

原業主於2016年9月以613萬元買入，持貨4年帳面賺309萬元，單位升值約50%。

海翩滙本月暫錄約3宗二手個案，平均實用呎價17,061元。

瑧璈825萬售 明賺實蝕

另外，西營盤瑧璈高層D室，實用面積約346平方呎，1房間隔，外望享城市景觀。單位放售至今有17個月，原叫價960萬元，終以825萬元連租約易手，累積減價135萬元，實用呎價23,844元。

原業主在2016年5月以807.6萬元買入，持貨4年帳面微賺約17.4萬元，但連同釐印費約30萬元及代理佣金等，明賺實蝕，要損失約20萬元。

政府在去年《財政預算案》中建議，撥款200億元購置60個物業，以提供設立超過130項社福設施。社會福利署昨宣布，昨日起展開第一階段購置私人處所以提供福利設施計劃，業主如持有可能合適及可供出售的非住宅物業，可向產業署提交放售建議，首批將於10月27日截止。資料顯示，第一階段購置工商物業涉資約89.26億元，總樓面面積約234,530方呎。

首批涉及11項物業

據產業署資料，第一階段擬購置作福利設施分布在全港18區，涉及55項物業，面積介乎1,378至8,288方呎，總樓面約234,530方呎。當中，首批擬購買作福利設施分布於油尖旺區、中西區及北區，涉及11項物業，面積介乎1,463至6,738方呎，用作長者鄰舍中心、長者地區中心、展能中心、綜合職業康復服務中心、特殊幼兒中心、殘疾人士地區支援中心及綜合家庭服務中心。

社署發言人表示，該署將在2021至23年前分三期購置處所，以在全港18區設置約160個福利設施，擬購置處所包括商業樓宇、寫字樓或活化工廈樓宇。第一批物業在2021年以89.26億元購入，最後一批則將於2023年購置，最早能在2024至25年投入服務。

李根興：「送錢給業主」

盛匯商舖基金創辦人李根興指，政府第一階段購舖呎價超過3.8萬元，較一般舖位呎價偏貴，因即使金鐘力寶中心呎價只是2萬元。又認為，90億元相等於1個月的商舖市場成交額，對市場有正面刺激作用，料舖價跌幅將收窄，形容此舉有如「送錢給業主」。

雖然政府出手購舖，但李根興相信舖市不會止跌， 只會跌少點。現在有很多蝕讓的放盤未有承接，大市依然受中美貿易戰、社運及疫情影響，負面力量遠遠大過政府的入市。加上許多業主「急用錢」低價沽舖，料10月至11月的蝕讓個案會更多，並預期舖市售價在年底前會再跌多大約5至10%，核心位約15%，民生位則較平穩。

他認為，舖市價格要等到下年農曆新年後才會有反彈，屆時政府公布中標，正式落實業主收到錢，到時會是更大的刺激作用，才有真正的觸底回升。

市區新盤推售潮方興未艾，何文田新盤128 WATERLOO昨開價，首批50伙，提供最高15%折扣優惠，折實平均呎價約27676元，入場價782.8萬，並於今日起收票吸客。

萊蒙國際與俊和發展的128 WATERLOO，萊蒙國際銷售及市場總監蘇誦豪形容，首批以「起動價」推出，認為開價屬合理水平，且區內二手供應樓齡約20至30年，樓齡較高不能直接比較；而項目昨隨即開放示範參觀，並於今日起收票，下月開售；客源方面，料以區內外分支家庭客為主。

蘇誦豪指，疫情雖持續發酵，惟豪宅供應較少，且區內新盤供應不多，若項目具質素及價格合理，市場仍具承接力，集團對銷情有信心，未來會視乎銷情決定加價空間，料有5%至10%加幅。

該盤首批50伙，介乎331至579方呎，均屬1至2房。價單定價由920.9萬至2090.5萬，同時發展商提供最高15%折扣優惠，折實售價約782.8萬至1777萬，折實呎價約22338至32249元。

入場單位為3樓C室，342方呎，定價920.9萬，扣除折扣優惠後，折實售價782.8萬，折實呎價22888元。最高為11樓F室，551方呎，折實售價約1776.9萬，折實呎價約32249元。

該期首批單位折實平均呎價約27676元，對比同區新盤晟林，在去年7月時開價，首批30伙折實呎價31271元，低約一成，惟發展商在去年11月增加優惠重推，而同區二手屋苑皓畋目前平均呎價約20800元。

疫情之下，豪宅市場仍有價有市，其中由天主教方濟會會長持有的渣甸山軒德蓀道屋地，於本月初以8.3億沽出，每呎樓面地價8.34萬，而新買家以公司名義購入，需付樓價30%辣稅，料及2.49億。

據土地註冊處資料，軒德蓀道雙號屋地，於本月初以8.3億易手，新買家為緯裕發展有限公司（WELL UNIQUE DEVELOPMENT LIMITED），公司董事包括張瑞芳，以及其他兩間海外註冊公司。

由於新買家以公司名義購入，需支付達樓價30%辣稅，涉約2.49億，地皮現址為一幢2層高的建築物，該地盤面積16587方呎，可用0.6倍地積比發展，可建樓面9952方呎，每方呎樓面地價83400元。

原業主為天主教香港教區，於1972年以135萬購入，及後於2007年轉讓予香港天主教方濟會會長持有，現轉手帳面獲利逾8.28億，升值614倍。

此外，土地註冊處資料，大潭紅山半島松柏徑雙號屋，於本月初以2.06億成交，新買家為趙劍橋（ZHAO JANE QIAO），代理指，該大屋面積5353方呎，連3929方呎花園，呎價約38483元，造價創屋苑新高紀錄。原業主於99年以4400萬購入，其間於2019年間已先後承造4次按揭，屬多按盤，現沽出帳面獲利1.62億，期內升值3.6倍。

市場指，深水灣文禮苑單號屋，面積3160方呎，成交價1.4億，呎價44304元。

美聯首席高級營業經理蕭永鏗表示，西半山寶翠園1座中層B室，面積772方呎，2房套間隔，以1905萬成交，呎價約24676元。原業主於2002年6月以約450萬購入上述物業，現沽出獲利1455萬，物業升值約323%。

中原高級分區聯席董事伍國俊指，何文田嘉豪軒高層B室，面積956方呎，3房套連工人房間隔，以1900萬連車位沽出，呎價19874元。原業主於2013年10月以1290萬連車位購入，持貨7年，現易手帳面獲利610萬離場，單位期間升值約47%。

受疫情影響，市場觀望氣氛揮之不去，長情業主亦加入沽貨行列。富誠地產客戶主任周文卓指出，鑽石山宏景花園（見圖）低層單號車位以118萬成交，原業主於1999年以一手價38萬購入，持貨21年帳面獲利80萬，期間升值約2.1倍。周文卓續指出，上述成交價貼近市價水平，該屋苑現時僅餘數個車位放售，叫價約125萬。