不動產資金氾濫，資金湧向各類不動產開發市場淘金，無論住宅、商業及工業不動產，投資興建動能均為近年新高。今年前八月住宅建照核發量已達10.3萬戶，全年可望超過去年的14.8萬戶、創25年新高；工業倉儲、辦公服務與商業三類不動產建照核發，則分別創下有統計以來的20年、10年、3年同期新高。

住宅建照核發數量在新冠疫後飆出一波高峰，內政部統計資料顯示，7月全台住宅建照核發1.6萬戶，是本世紀以來的單月新高，8月1.4萬戶、也是20年來的單月第四高量。

由於建商對住宅市場後市信心大增，比過往更積極的推案信心激勵下，為近年原本已持續擴量的住宅供給，再添新動能，前八月全台住宅建照核發達10.3萬戶，年增8.6％，預計今年全年將達15萬餘戶，創25年新高。

住宅供給量增呈現全台遍地開花，六都中住宅投資興建動能最強的台中市，今年平均每個月建照核發達2,684戶，比起過去五年平均量高出七成以上；新北市平均每月2,207戶、桃園市每月1,921戶，也比過去幾年均量高出四至五成，房市規模較小的嘉義縣市、屏東、新竹縣市、南投等地，今年建照核發量也都比近年均量大增。

不僅住宅市場推案熱，各類工業及商業地產，在台商資金回流，大幅擴大辦公及生產據點需求增溫，特別是預期房產保值效益提高下，建商投入興建商辦、廠辦、廠房出售，企業也擴大建廠規模，帶動工業、商業地產的建照核發規模，均處於近年高水位。

以最夯的工業地產來說，近年全台每年約有170~240萬坪的工業倉儲建照核發，不過今年前八月已達211萬坪，年增30％，為近20年有統計以來新高。

工業投產也帶動辦公據點需求增加，辦公服務類今年前八月建照核發達52萬坪，年增41％，亦為近十年來同期新高；包含商店、旅館、遊樂場的商業類，前八月建照核發23.6萬坪，年增45％，為近三年來同期新高。

游資充沛，投資客回流房市，資金行情有湧入交通建設陸續到位的大型新興重劃區，據調查，北台灣七大重劃區，最近房價「漲」聲響起，在建商積極推案、客戶買單力道不弱之際，每坪開價可望再攀升。

住展雜誌調查顯示，北台灣都會區包括板橋江翠北側、新店央北、鶯歌鳳鳴、龜山機場捷運A7特區、桃園小檜溪、桃園青埔、新竹北區自辦重劃區等七大重劃區，近年房價開平走高，預期第四季在公共建設、交通優勢帶動下，可能會有再上層樓的機會。

住展雜誌指出，板橋江翠五年前從每坪三字頭崛起，目前區內開價漲勢凌人，DE區線上銷售中新案已有多筆衝上每坪六字頭，有些高樓層房型更已「見七」；新店央北則從四字頭，攀升至目前七字頭。

至於鶯歌鳳鳴，近五年從三字頭一度下修至二字頭，目前又重返三字頭。龜山A7一帶，近三年來快速爆紅，從三字頭開出，雖一度有寶佳體系新案下探至27~28萬元搶市，但今年不少新案又陸續重回三字頭。

桃園小檜溪則是去年開始躍居為一級戰區，原本寶佳體系新案一開始就成交在每坪27萬元以上價位，但今年開價已「坐三望四」，目前「國泰川青」每坪開到四字頭以上，堪稱指標。

至於青埔更是大熱門，近五年從四字頭、一度盤整到一字頭，待民間商業設施陸續開幕營運後，今年「冠德青璞匯」已站上四字頭成交價，令市場驚豔青埔的房價三溫暖走勢。

另外，新竹北區，或許受惠竹科新貴積極購屋置產的資金行情，鄰近市區的金雅一帶，已出現每坪30萬元以上新案，直逼新北市。

住展雜誌分析，這些指標重劃區近年房價都明顯飆漲，其原因不外是擁有公共建設題材，或有特定優勢的環境，例如新店央北、鶯歌鳳鳴、龜山A7等，有捷運加持，青埔則有多項公共建設和民間投資進駐，因此讓區域條件脫胎換骨，房價在這一波資金行情推波助瀾下，相對水漲船高。

善用化零為整 讓房價買得漂亮

花大把時間千挑萬選，好不容易看中喜歡的房子，接下來出價、議價便是另一場與賣方的「肉搏戰」。事先調查區域行情是基本功，再查內政部實價登錄的價格以利估價，等到正式出價時，善用化零為整等技巧，則可多省點，讓房價買得漂亮。

房子要成交，買賣雙方都不想吃虧。坊間流傳開價打6折說法，實際無法作為議價通則。「如果某地房價行情約1000萬元，但屋主喊價2000萬元，買方就算打6折，還是買貴了。」中信房屋新莊副都心加盟店長林家民提醒，出價不要淪於打折迷思。

剔除偏離行情案例
購屋要先擬預算，在能力範圍內按需求定條件。不只內政部有實價登錄資訊，各大房仲網站也都上架自家成交行情，可多加比對。在查詢房價時，可從一段時間內的房價判斷行情走勢，再聚焦所屬意路段和房型的價格。

查看實價時要留意房價是否扣除車位價格和坪數。消基會房屋委員會召集人張欣民表示，房屋總價若無扣除車位，換算出的單價會偏低。若發現實登價格偏離平均行情，可能是親友間交易，或刻意做高價錢的交易，要剔除過高或過低案例，避免行情失真。

待售屋可能有數次買方出價，可推斷屋主心中價格底線。林家民表示，買方要避免開出讓屋主覺得無誠意的價格，下對「定錨點」，可使價格有商量空間，雙方才有機會展開一來一往議價。

先砍單價再折總價
「先砍單價，再折總價。」張欣民舉例，以30坪開價1200萬元的房子，折算1坪40萬元，可先打8折、1坪32萬元，再算出總價960萬元，化零為整後再把60萬元尾數去掉，買方據此出價，等與賣方議價。

此外，沒有100分的房子，若房屋符合屬意條件的70、80分以上，就可以大膽出價。若賣方在實價登錄後購屋，買方可透過實價查詢當初購屋成本，或查閱謄本了解屋主名下貸款，回推房屋總價。如果屋主仍有貸款，可推斷其有資金需求，賣屋相對急切，若買方出價合理，容易成交。

「不二價」往往是銷售噱頭，比別人貴或較便宜，都意圖塑造一種氣氛和行情。買房資金龐大，當然要比較，絕對要議價。若買預售屋，可在建案公開前的潛銷期，或銷售達7、8成的銷售尾聲，價格鬆動時再去議價。在案量較多的區域，可利用比較法，拿其中一案的價格到另個案子去比價，業者為爭取買方，多少會給優惠。

房價高昂，購屋族想省荷包可能考慮乙工住宅，房價通常便宜2~3成，但這類產品地雷不少，例如房貸僅可貸到6~7成，若被檢舉或違建可能馬上報拆，且周邊環境通常較差且缺乏休閒設施，想住得有品質恐怕須增額外開銷。

乙工住宅是指蓋在乙種工業用地的住宅，規定只可興建工廠、廠房、宿舍，這些蓋在工業用地的房子雖然登記為一般事務所，實際上常被當住宅使用，由於房價便宜，買方多為資金有限的首購、小資族群。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，乙工住宅登記為一般事務所，稅賦與一般住宅並無差異，房屋稅、地價稅也可申請為自用住宅稅率，水電只要是自住無營業行為，亦可申請為一般住用。

房貸成數僅有6~7成
不過台灣房屋內科港墘特許加盟店店長劉建馳指出，乙工住宅除無法適用銀行提供的「青年購屋」等優惠貸款外，房貸成數也僅6~7成，故不要只貪圖總價低，忽略自備款多寡。

雖然乙工住宅單價略低於市價2~3成，但陳傑鳴提及，最大風險是如果使用分區有禁止住宅使用，或建物規劃與使用執照圖面不符，包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等二次施工，只要被檢舉都可能立即報拆。

加上乙工住宅地點多在工業區，周邊環境較差且缺乏休閒設施，工業區還容易會有噪音、空污等問題，陳傑鳴表示，想要維持生活品質，可能要加裝隔音窗或空氣清淨機，加總下來未必真的省錢，因此並不建議民眾購買。

資金潮轉戰不動產　銀彈集中北市

一向是房市堅實買盤的台商，今年在貿易戰及疫情雙重干擾下，紛紛留滯國內閒看屋。本周《地產王》來看看這群滿手資金的鮭魚派，朝向台北市那些精華區下手。

美中貿易戰加上今年的武漢肺炎衝擊，加速台商回流台灣，在史上利率新低的刺激下，不少資金流入不動產市場。台北市為台灣首都，更成銀彈充足的台商衣錦還鄉、證明身價的首選地點，其中南港、信義、中山及松山，便因地段精華、商業機能及未來建設潛力等優勢，吸引台商置產。

根據屋比房屋統計信義、南港、中山、松山區近5年平均房價，皆屬正成長，以南港區每坪61.8萬元增加到65.7萬元，增幅6.3%最多；信義區從每坪81萬元增加至85.9萬元，增幅達6%；中山區每坪72.3萬元成長至74.2萬元，增幅2.6%；松山區每坪73.8萬元漲至75.9萬元，增幅2.8%。

南港建設熱　信義皆豪宅
漲幅最多的南港區，屋比房屋總監陳傑鳴指出，該區因挾帶3鐵共構、經貿園區等建設話題，原本就是房市熱區，今年不少台商看中區域發展潛力，積極投資區內房地產，偏好中大坪豪宅或商辦，豪宅單價多不超過百萬元，商辦則有機會突破百萬元，主要集中在經貿園區、南港車站特定區與生技園區周邊。

一向為國際豪宅客聚焦地的信義區，《591新建案》總編李忠哲表示，該區今年有不少台商置產，成交量比去年同期成長1~2成，這些買家銀彈充足，認定蛋黃區房價增值空間較大，因此鎖定北市精華地段，購屋原因更與渴望衣錦還鄉有關，希望入手北市一線房地產，證明海外事業有成，由於資金充裕加上能證明身價的心態，多數偏好中大坪數產品。

中山機能佳 松山多商辦
中山區今年也是台商購屋熱區，由於許多傳統產業的起家厝都在該區，台商普遍又有區域情結，認為透過產業基礎可以加速融入生活圈，因此積極投資當地房產，主要鎖定中大坪數產品。此外，該區還有捷運淡水信義線、文湖線、中和新蘆線交會，交通機能便捷，強勁的購屋需求吸引建商搶進推案，市場選擇多元。

松山區原本就是台北重要金融商圈，設有機場，不僅貿易商辦機能性高，還能快速往返國內外，產業環境與交通的利多驅使台商積極置產，主要鎖定中大坪數豪宅或商辦，總價千萬元乃至破億元都有客群。

台商回流購屋 聚焦南港信義松山中山

成功的跨海企業主或海歸華僑，在這全球邁入大降息的時代，置產重點除了精華核心地段，通常也相當重視未來潛力發展與房價增值空間，以達到投資自住皆宜的目的。具備3鐵共構及產業優勢的南港區、匯集金融企業總部的信義區、傳產發源地的中山區與有機場方便往返的松山區，變成台商今年鎖定的購屋熱門區。

南港區　3鐵共構商辦每坪突破百萬
台商回流催生購屋熱區，其中具備多項產業建設的南港區，就是熱點之一。由於區內有台鐵南港站、高鐵南港站及捷運板南線與文湖線多站點，又有經貿園區、生技園區的建設話題，原本就是近期房市交易熱門區域，尤其中大坪數豪宅與商辦，更受企業主及台商注意，商辦行情因此出現突破每坪百萬元的交易。

今年台商受制疫情無法出國，遂將資金投資國內房地產，屋比房屋總監陳傑鳴指出，不少台商鎖定充滿建設話題的南港區，在台北市府推動東區門戶計劃下，坐享經貿園區、生技園區等建設紅利，向來被視為發展潛力熱區，進而擄獲許多台商芳心，需求以自住或企業設點為主，偏好豪宅或商辦，集中在經貿園區、南港車站特定區與生技園區周邊2~4房，住宅單價70~85萬元，商辦甚至有百萬元行情。

除了高總價豪宅、商辦，南港亦有不少低總價產品，例如廣宇建設在舊莊街推出的「閱讀中研」，主打智能親子宅，規劃親子主題式休閒設施，開價每坪62~68萬元，打造18~41坪2~3房產品；偉祥建設亦在研究院路二段推出「謙閤」，開價每坪55~61萬元，規劃均質77坪4房產品。

信義區　指標豪宅　房價衝天際線
台北市信義區擁有101大樓等知名建築，又是台灣豪宅指標區域，儘管房價直衝天際線，依舊受回流台商青睞，除因投資房產等待增值外，能風光入住台灣最具代表性的區域，展現海外事業成功的姿態也是原因。不過對於口袋不夠深的買方而言，想與高資產族買在同一行政區，專家建議可前往行政區交界的捷運麟光站、後山埤站周邊選擇。

今年許多企業主受制疫情無法出國，產生投資國內房地產意願，《591新建案》總編輯李忠哲指出，信義區今年有不少回流台商置產，成交量比去年同期成長1~2成，由於這類買方銀彈充足，又逢低利環境，認為蛋黃區房價更有機會增值，因而鎖定信義區。

預算略低者，多買在捷運麟光站周邊，偏好45坪以上3~4房，例如立築開發在和平東路三段463巷推出「宏築信義」，屬信義區罕見千坪建案，單價88~98萬元、總價2300~8000萬元，算是信義區入門款；資本稍雄厚點的台商，則偏好後山埤站周邊住宅，單價約120~130萬元，近期新案則集中在與松山車站交界處，如松隆路、松山路廣場角地「信松廣場」，直通信義計劃區又享大南港計劃潛力。

松山區　設有機場地利佳　吸引台幹青睞
松山區有機場，方便台商往返國門，又是台北市主要金融商圈，貿易商辦機能性高，企業主入住期間，洽談生意、出差各國都相當便捷，是最大房市利基。台商選購此區產品多偏好中大坪豪宅或商辦，主要集中在南京東路以北，到民生東路三段以南。

台商的置產需求以豪宅和商辦佔大宗，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，松山區雖然非台北市一級豪宅區，但因區內設有機場，有利企業主往返國門，加上敦化北路及南京東路一帶為台北主要金融商圈，商辦林立，有許多企業總部設立在此，因此備受企業主青睞。

台灣房屋敦北民生店副店長陳恆偉指出，今年農曆春節以來，松山看屋及交易量持續成長，不乏台幹或台商置產，資金中上的買家偏好民生社區30坪中古屋，總價2000~4000萬元。

或至南京東路以北到民生東路三段以南的2~4房，總價千萬元乃至破億元都有，例如南京東路五段「楓韻晴川」，規劃15~28坪1~2房，鄰近南京三民、松山雙捷運站。

中山區　商圈成熟　傳產業起家厝
中山區是台北市不少傳統產業的發跡地，宏普建設副總經理游武龍指出，回流台商有8成從事傳產，正好契合中山區特色，當地原本就是傳產重鎮，區內有不少傳產起家厝，這對台商是極大誘因，認為透過產業基礎能加速融入生活圈，連帶催生區域情結，需求多為自住，且多偏好60~80坪的中大坪數住家，總價約6000萬元至1億元都有，熱門區段主要集中在松江路以東。

中山區的商圈成熟、生活機能佳，是傳統台商極重視的條件，如中山北的晶華商圈、林森路的條通商圈以及南京西路百貨商圈等，有影城、國際精品店，晴光商圈更匯聚許多美食。交通機能也方便，新生北路、長春路口有新生高架道路交流道，全球居不動產總監陳炳辰也指出，交通與生活機能是中山區的優勢，擁有淡水信義線、文湖線、中和新蘆線交會，吸引建商搶進推案。

例如博元建設就在新生北路二段68巷推出「中山凱宴」，規劃20~32坪2~3房，訴求精品飯店宅，具有晶華商圈的繁榮機能，單價90~95萬元。東騰開發亦在撫順街推出「東騰界」，規劃12~28坪1~2房，主打民權西路站旁飯店宅。

【專家意見】疫情縮短台商購屋猶豫期

今年受疫情影響，滯台台商縮短整體買盤猶豫期，將房地產視為投資標的意願增加，催生國內多處購屋熱區，尤其6月後疫情趨緩，案場來客組數明顯上揚，考量重點除區域產業機能齊全外，還包含方便往返國門、交通便捷之處。　屋比房屋總監　陳傑鳴

遠東航空爆財務危機，去年底停飛，董事長張綱維涉嫌掏空公司資產，遭起訴羈押。近期遠航名下資產陸續遭法拍，先前高雄土地、台南店面脫標，台灣金服最新公告6筆物件，包括兩棟公寓、辦公室等，一拍底價約12.5億元，預計本月21日一拍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，這批遠東航空遭到拍賣的不動產，一拍底價都高於市場行情，如龍江街公寓，兩棟10戶總底價高達5.96億元，平均一戶近6000萬元，換算均價一坪要七、八十萬。預料要到三拍以後才有機會脫標。

根據台灣金服公告，遠航遭法拍的6筆不動產包括大安區儷園大廈、中山區美樂南京大樓、中山區龍江路公寓、中正區遠航大樓、車位，以及松山區三傑大廈等6筆物件。

其中龍江路公寓一口氣拍賣10戶，底價總價5.962億元最高，其他包括美樂南京大樓、中正區遠航大樓，以及松山區三傑大廈總價也都在一億元以上。位於台北市中正區館前路的遠航大樓1~3樓，底價2.4億元。

徐華辰表示，截至目前法院拍賣的都是遠航提供銀行的貸款擔保品，預料接下來還會有物件持續公告，不少位處精華，投資人關注，遠航董事長張綱維個人名下目前則尚未有資產公告法拍。

房子提供我們安心的住所，聯合報C落即日起推出「有房子」專題，從消費者角度出發，提供最新房地產資訊、專家解析、熱門區域、買房換房入門、最新居家裝潢新品與資訊等，更多新聞也可上網搜尋「有房子」。

房市景氣回溫，不少民眾又重燃購屋希望，但在很多房屋細節與購屋程序，都沒確認清楚前就衝動進場，碰上購屋糾紛的機會就會提高；專家分析，常見的購屋糾紛包括「建案廣告不實與公設打折」、「隱瞞重要資訊」、「交屋前發現價金過高反悔違約」、「房屋漏水問題」、及「施工瑕疵」等，建議衝動買屋前冷靜停看聽，避免成為購屋冤大頭。

1、建案廣告不實與公設打折
最常發生的糾紛，就是買賣雙方對於贈送的品項、設施有異議。如當初促銷答應贈送的家電縮水或降級，或交屋後發現建商當初承諾的各項社區休閒設施只做半套。消費者購屋除留存買賣交易文件資料外，最好保留最開始的媒體廣告文宣作為憑據，如果產生糾紛，可透過管委會共同爭取住戶權益，萬一上了法庭，也好替自己取得公道。

2、隱瞞重要資訊
買中古屋時，發現賣方隱瞞重要的缺失資訊。舉凡凶宅、海砂與輻射等狀況，都算是影響房價的重大瑕疵，因此如果事後買方發現，在時效內都可以透過司法途徑向賣方請求損害賠償。建議民眾買房時也不應全仰賴仲介，應該自行確認屋況、探訪鄰居、調閱謄本等，了解是否為凶宅或有海砂與輻射問題，否則容易被當冤大頭。

3、買方交屋前反悔違約
投資買房、最怕碰到房價跌。在房價波動時期，感覺自己買貴了臨時喊卡更要特別注意，當買方接受出價，斡旋金轉訂金時才反悔終止契約，就要面臨違約被沒收訂金的問題，糾紛也容易在此時發生。

4、交屋後發現漏水
買老房子最常碰到漏水問題，尤其是剛裝潢好的屋子，有些屋主會用裝潢包覆漏水部分，更要特別注意，並且利用颱風和大雨後的時間點看屋，了解房子抗颱防水的能力，避免買到瑕疵屋。

漏水問題若在購屋前發現或被明載在不動產說明書中，這部份的缺失可以壓低價金，但成交後買方須自行解決。若事後才發現，應第一時間拍照錄影存證，以民法當中的出售人應負物件瑕疵擔保責任，請房仲代為向賣方提出類似保固補償，返還部份價金。

5、施工瑕疵
結構工程這些看不見的地方往往需要入住好幾年、歷經颱風地震之後才能見真章。中古屋因為屋齡較老，透過詳細的看屋驗屋，至少可以降低碰上管線老舊堵塞、樓板梁柱傾斜等問題。買預售新成屋時，則有不少品牌建商在銷售預售案時提供交屋後3至10年不等的保固，也可作為民眾購屋時選擇的參考。

房價居高不下，不少人預算有限，只好挑相對便宜的建案，購買之前，還會上網查詢建商口碑，看到負評，常會告訴自己，那只是少數，是工班「不小心」造成的。房產學者表示，一分錢一分貨，買平價建商的產品，就要有品質差異的心理準備，不要心存僥倖。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，住宅的品質和營造成本有絕對關係，一個建案每坪營造成本15萬，一個9萬，15萬比9萬高了接近七成，品質一定天差地別。他說，現在網路的訊息很流通，某些平價建商產品小瑕疵不斷很多人都知道了，但許多消費者明知如此，仍然飛蛾撲火的衝上去買。消費者的心理容易理解，他們總是希望網上流傳的那些小瑕疵，是營造廠或工班「不小心」的，他們不會這麼倒楣。

事實上，這些小瑕疵經常是營造成本較低造成的，更麻煩的是，如果成本是省在看得到的地方，消費者以後容易處理，但成本若省在看不到的地方，消費者以後要處理就很困難了。

高雄橋頭科學園區議題發燒，使橋頭、楠梓發展熱度增溫，尤其產業模範生中鋼子公司中欣開發，在橋頭新市鎮強勢推出「欣橋之心」集合住宅大樓，333戶住家、九個店面，挾中鋼優質品質，以1字頭行情，對區域房價產生一錘定音效果，造成熱烈回響，附近區域獲隆大等口碑建商陸續進駐，吸引人口遷移，未來前景看旺。

中鋼集團高層說，橋頭建案中鋼會堅守1字頭房價不會炒作房地產，與中鋼集團善盡社會責任的方向一致，別的建商怎麼炒作是他家的事，即便可以賣得更高中鋼也不做，讓年輕人買到好房子是一種使命，保持橋頭房地產乾淨合理的行情，不要弄髒市場很重要。

業界預期中鋼的1字頭親和力房價，將促使「欣橋之心」再掀搶購風潮。

中欣開發總經理呂威璋表示，高雄橋頭科學園區是一處結合半導體、智慧機械與AI、航太、機器人等創新科技產業的科技特區，為未來即將大量進駐的科技新貴提供輕鬆成家的機會，將增加岡山、楠梓、橋頭等區域的住房及商業需求，區域房市前景可期。

目前中欣開發在橋頭「高雄新市鎮」興建的「欣橋之心」，鄰接20米橋新二路及10米新中三街路口，將提供首購族、換屋族和銀髮族購買。

其建案基地面積2,319坪，共興建五棟地上15層、地下3層的集合住宅大樓，採一層僅四戶或五戶與雙電梯設計規劃，全社區總戶數342戶，包含店面九戶及住家333戶，住家坪數為27至50坪，公設比僅有32%，全區完工對外公開銷售。

廣誠國際總經理董上裕表示，「高雄橋頭新市鎮」發展定位為綠色精緻生活圈，區域街廓完整，公共設施完善，擁有面積高達近100公頃高雄都會公園，提供民眾運動及假日休閒好地方，附近更有生活機能極強的德賢商圈，食衣住行樣樣俱全，並擁有捷運、鐵路、台一線等聯外完善的交通，高雄橋頭地檢署、高雄橋頭地方法院公部門已進駐，眾多建商陸續規劃住宅大樓推案，新市鎮整體發展規模正在逐漸形成當中；

資深建商表示，南科橋頭園區面積262公頃，規劃的產業專用區面積共約185公頃，其中將近21公頃為園區滯洪池、環保設施等公用設備用地，可提供產業用地約164公頃，預估創造年產值約1,000億至1,800億元，可提供7,500至1.1萬個就業機會，人口進駐成為房市最大利器。

資深建商表示，橋頭科學園區除了造就橋頭新市鎮開發外，與鄰近的楠梓加工區連成一氣，高雄科技走廊的概念成形，橋頭、楠梓房市都受到激勵。

目前高雄市區新成屋房價多落在2~3字頭，楠梓與橋頭屬於二環、三環地帶，位於市郊房價自然便宜，區域新屋成交多在每坪15~18萬元，總價400萬~800萬元的首購與首換宅有剛性需求，中鋼、隆大、京城等都有新建案登場，市況轉趨熱絡。

為了實現2020全年的銷售目標，大陸房企在9月~10月期間大力推動房市銷售業務。不過，在大陸房市調控措施持續收緊的背景下，無論是在9月的消費旺季，或是十一長假，大陸房地產整體表現並不出色。

新浪財經報導，恆大集團近日公布，該公司在9月1日~10月8日實現銷售人民幣（下同）1,416億元。據大陸房地產數據平台克爾瑞推算，恆大在十一期間預計銷售額為600億元左右，年增20％。

此外，加入「天貓好房」的富力地產在十一期間實現銷售額56億元，超過前九個月累計銷售額96億元的一半。同樣在十一長假期間方式銷售表現由明顯突破的還有陽光城，該房企銷售額為151億元。

不過，房地產整體在十一期間表現並不亮眼。據克爾瑞數據顯示，大陸37個重點城市在十一假期的商品住宅累計成交面積約為294.1萬平方公尺，年減3％。

值得注意的是，大陸房企進一步呈現分化格局。2020年前三季，大陸排名前三的房企銷售金額集中度達到13.7％，年增1.3％；排名11~20及排名31~50的房企銷售金額分別年增0.9和0.4個百分點，顯見大陸房企整體行業當前主要是向龍頭企業方向靠攏，小開發商經營較為艱困，預計行業集中度將進一步提高。

中國指數研究院市場研究總監曹晶晶指出，大陸房企整體銷量在第三季保持一定水準，7~8月房企積極銷售住宅，弱化淡季效應，成交面積快速增長。不過，9月房市調控持續收緊，以及官方設定房企融資新規等，房企要再大舉融資擴張建案不易。

曹晶晶稱，在房市調控收緊後，房企成交量維持在一定規模。但考慮到中央及熱點城市將繼續堅持嚴格調控導向，且秋冬仍有可能會發生疫情反彈的問題。第四季重點城市商品住宅成交規模料將在現有水準上保持相對穩定。

中南建設10月11日晚間公告披露，9月，公司房地産業務實現合同銷售額236.2億元，同比增長24.9%；銷售面積181.4萬平方米，同比增長18%。1月至9月，公司累計實現合同銷售額1430.9億元，同比增長10.1%；累計銷售面積1070.4萬平方米，同比增長4.5%。

公司9月新承接（中標）項目27個，預計合同總額24.9億元，同比減少24.8%。1月-9月新承接（中標）項目預計合同總額209.8億元，同比增加2.9%。

首開股份10月11日晚間公告披露，公司9月實現簽約面積27.11萬平方米，簽約額81.57億元。其中，公司及控股子公司實現簽約面積17.32萬平方米（含地下車庫等），簽約額47.98億元；公司合作項目實現簽約面積9.79萬平方米（含地下車庫等），簽約額33.59億元。

1月至9月，公司共實現簽約面積234.79萬平方米，同比下降2.74%；簽約額675.47 億元，同比下降2.29%。自8月以來，公司沒有新增土地儲備。

10月10日，綠地南潯城際空間站項目啟動，一期規劃用地面積約700畝，建築面積約100萬方，項目總體規劃佔地近千畝。滬蘇湖高鐵是長三角一體化發展的重大工程，而綠地南潯城際空間站作為滬蘇湖高鐵沿線首個落子的長三角標桿項目，標志著綠地長三角一體化核心區域佈局進入新的快車道。

綠地控股董事長、總裁張玉良指出，湖州南潯為國家級可持續發展實驗區、長三角最具投資價值區。綠地南潯城際空間站將打造成為南潯對外展示新形象的視窗、湖州對接上海的橋頭堡，有力助推浙江與上海、江蘇、安徽更加緊密合作。

今年6月，長三角地區主要領導座談會在湖州召開期間，滬蘇湖高鐵正式開工建設，連接上海、蘇州、湖州，是長三角城際軌道交通網中的骨幹線路，將構建起湖州20分鐘到上海的快捷交通網絡。

綠地南潯城際空間站項目位於南潯高鐵新城核心區，一期總建築面積約23萬平方米；以238米高的綠地南潯中心雙子樓為核心。同時，綠地還將在地塊周邊導入上海教育等資源，通過周邊區域配套的高標準打造，全面解決入駐企業及産業人群的衣食住行、娛教商辦醫等全面需求，全面提升高鐵站區域發展能級和輻射效應。

南潯城際空間站以新興産業內核全面提升高鐵新城智慧産業園發展，將成為綠地在長三角重要軌交樞紐及節點區域佈局的重要模式。張玉良表示，産業是區域發展的靈魂，也是長三角高質量一體化的核心動力。

金九銀十是房地產企業的傳統銷售旺季，在今年受到“疫情”黑天鵝的影響下，A股地產公司銷售業績如何？

10月11日晚間，萬科A(28.030, 0.01, 0.04%)、保利地產(16.060, 0.17, 1.07%)以及首開股份(6.800, 0.11, 1.64%)等多家A股地產公司披露9月份銷售簡報，整體來看，房企銷售多項資料呈現回暖趨勢，1~9月份的銷售面積和銷售金額均有不同程度增長。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受證券時報•e公司記者採訪時表示，A股房企本身代表了重點房企的表現，其增幅較大說明有較強的抗風險能力，而此類房企積極推盤和促銷有助於行業良好發展。

另一方面，從行業來看，9月份試行的房企融資“三道紅線”新規將對房企銷售節奏產生影響。在這樣的背景下，第四季度全國房企將會積極促銷以及去庫存成為業內普遍共識。

房企銷售整體回暖

10月11日晚間，多家A股地產公司披露9月銷售業績。保利地產公告稱，2020年9月，公司實現簽約面積347.43萬平方米，同比增加27.78%；實現簽約金額503.22億元，同比增加36.69%。1~9月，公司實現簽約面積2444.06萬平方米，同比增加6.55%；實現簽約金額3673.78億元，同比增加5.94%。

而萬科前9月的銷售面積和銷售金額也實現了不同程度的增長。萬科A公告稱，2020年9月份，公司實現合同銷售面積371.0萬平方米，合同銷售金額545.4億元，分別同比增長15.68%、10.65%；2020年1~9月份公司累計實現合同銷售面積3264.8萬平方米，合同銷售金額4927.6億元，分別同比增加6.64%、3.61%。

中南建設(9.300, 0.13, 1.42%)11日也公告稱，公司房地產業務2020年9月份合同銷售金額236.2億元，比上年同期增長24.9%；銷售面積181.4萬平方米，比上年同期增長18%。1~9月份累計合同銷售金額1430.9億元，比上年同期增長10.1%；累計銷售面積1070.4萬平方米，比上年同期增長4.5%。

不過，也有地產公司前三季度銷售業績有所下滑。首開股份10月11日晚間公告，1~9月，公司共實現簽約面積234.79萬平方米，同比下降2.74%；簽約額675.47億元，同比下降2.29%。自8月以來，公司沒有新增土地儲備。

單月來看，9月份，首開股份實現簽約面積27.11萬平方米，簽約額81.57億元。其中，公司及控股子公司實現簽約面積17.32萬平方米（含地下車庫等），簽約額47.98億元；公司合作專案實現簽約面積9.79萬平方米（含地下車庫等），簽約額33.59億元。

“類似銷售資料增幅較大，說明行業有進一步復蘇的可能，A股房企本身代表了重點房企的表現，其增幅較大，也說明有較強的抗風險能力。”嚴躍進認為，這和此類房企積極推盤和促銷等因素有關，有助於形成更好的發展態勢，能夠帶動全國其他房企積極向上。

實際上，若從行業來看，9月份房企銷售同比增速有所收窄。克而瑞研究中心發佈的月度研究報告顯示，2020年9月，TOP100房企實現銷售操盤金額11905.6億元，單月業績同比增長29%，增幅有所收窄。分季度來看，雖然第三季度的操盤銷售規模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復，但是9月規模房企的去化率水準卻呈下降趨勢。

四季度

房企去庫存有望加快

值得一提的是，今年9月份對於房地產企業而言並不一般。

8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資“三道紅線”。其中將對碧桂園、?大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城(7.130, -0.18, -2.46%)12家房企進行融資債務總規模的控制，自9月1日起在12家房地產企業試點施行。這被視為在房地產“長效機制”下，對房企有息債務規模進行精細化管控。

嚴躍進此前曾對證券時報•e公司記者表示，該政策核心就是“四檔管理”和“三道紅線”。“從四檔管理角度看，主要包括‘紅橙黃綠’四個模式。雖然此類管理的內容沒有提及，但實際上對房企本身是有啟發意義的，後續房企需要積極建立此類四檔管理模式，尤其是融資部門、投資部門和行銷部門需要密切配合。”

在這樣的背景下，房企拿地、開發、銷售節奏等都會受到較大的影響。在嚴躍進看來，三道紅線的約束，客觀上使得企業需要統籌銷售、財務和投資方面的關係，適當加快銷售有助於增強對此類地產金融政策的應對能力。

“此外，第四季度全國房企將會積極促銷以及去庫存。”嚴躍進稱。

10月11日消息，萬科A(28.030, 0.01, 0.04%)（000002）：2020 年 9 月份公司實現合同銷售面積 371.0 萬平方米，合同銷售金額 545.4 億元；2020年 1~9 月份公司累計實現合同銷售面積 3，264.8 萬平方米，合同銷售金額 4，927.6 億元。

“有首付低於80萬元的京郊新房……”國慶長假期間，記者每天都能接到好幾個這樣的促銷電話。每一個電話的背後，都折射出銷售員加班加點忙於賣房的焦急和房企強烈的出貨意願。

“今年‘十一’期間，集團位於北京南四環的專案開始蓄客，同時啟動了管道帶客策略，就是為了快點賣完。”某房企行銷負責人向《證券日報》記者表示，三季度是公司行銷戰中非常重要的節點，是搶收回款完成年度銷售任務的關鍵時機。

據貝殼研究院統計資料顯示，2020年黃金周（10月1日-8日）全國重點城市成交套數和麵積同比2019年黃金周（10月1日-7日）分別增長14%和12%。

對此，貝殼研究院分析師認為，2020年的黃金周成交量與往年相當。疫情防控常態化之下，總體市場恢復至往年同期成交量水準，其中同比增長較為快速的區域仍然主要集中在長三角和粵港澳區域。

“金九銀十”樓市以“溫”為主

“金九銀十”是樓市銷售的傳統旺季，2020年尤為明顯。上半年受疫情影響，多數城市樓市“歇”了許久，對房企的供貨系統造成巨大考驗。鑒於疫情的不確定性，不少房企將三季度樓市視為衝擊年度目標的重要戰場。

“‘金九銀十’是房地產企業重要的搶收期，今年受疫情影響的供給端將更加集中釋放，成為衝刺業績和去庫存的重要節點。”中指研究院企業研究總監李建橋向《證券日報》記者表示，相比往年，今年行銷活動啟動更早，持續時間更長，比如恆大打折賣房現象，可見行業的競爭進一步加劇。

“上半年受到疫情影響銷售遇阻，多數房企將六成任務設置到下半年完成。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，在房企中期財報季中，鮮有房企調整全年目標，而多數房企對於全年目標實現信心充足，源于房企為下半年準備了充足的貨量與對市場回暖的信心。

據中原地產研究中心統計資料顯示，今年9月份，30個熱點城市合計成交1820萬平方米商品房住宅，環比8月份上漲了4.8%，而比2019年同期上漲了25%。

“在過去的‘金九’市場中，重點城市樓市整體成交依然活躍。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，9月份以來，大部分城市成交量出現同比上漲現象，一線、二線城市樓市繼續維持穩中升溫的表現，國慶長假期間，這些城市則呈現“續溫”現象。

房企加大供貨搶回款

全國重點城市樓市“溫熱”的背後，不乏多數房企加大供貨，部分房企在全國範圍內啟動“以價換量”策略。10月9日早間，中國恆大披露今年9月1日至10月8日的未經審核營運資料，38天實現合約銷售金額1416.3億元，合約銷售面積1641.7萬平方米。

眾所周知，8月份以來，房地產市場再度收緊融資政策，根據“三條紅線”（剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%和現金短債比不得小於1倍）觸紅情況明確房企舉債標準後，房企的資金鏈壓力普遍加大，寄望於加快銷售回流資金的意願愈加強烈。

“‘三條紅線’對部分高周轉高杠杆企業的經營會產生一定的影響，抑制非理性投資衝動，降低資金鏈風險，同時也會促使企業加快銷售節奏和回款，部分專案或出現降價銷售情況。”李建橋向《證券日報》記者表示，以恆大打折賣房為例，其背後折射出三個變化，其一，市場價格進入高位，市場觀望情緒濃厚，消費者對降價存在一定預期；其二，融資端收緊，房企需要加快現金回流保障資金鏈安全；其三，行銷節點前置落袋為安，應對行業及疫情的不確定性。

“從當前的情況看，把握時機，積極搶佔三季度成為眾多房企的共識。”潘浩向《證券日報》記者表示，迫於業績壓力與債務壓力所影響的資本市場投資預期，房企將使用包括加大供貨、“以價換量”等各種行銷手段確保完成年度銷售目標。

據貝殼研究院監測，從北京市場看，國慶長假前7天新發佈住宅項目預售證7個，新增供應面積42萬平方米，為去年同期的2.1倍。由此可見，房企在當前融資及債務壓力較大的情況下，“十一”期間出貨意願強烈。對此，潘浩預計大部分房企達成全年目標可期，少數上半年達成率低於三成的房企承壓。

對於後續房地產市場，張大偉表示，疫情對房地產市場的影響已經過去，後續市場將繼續升溫。但調控政策的頻繁出現，讓漲幅維持在“溫”的程度。

潘浩也稱，從市場層面來看，在當前全國新房市場供需兩端逐漸走穩，購房需求穩定的情況下，降價並不能創造大量需求，只能短期消耗現有市場。在買賣雙方趨於理性的情況下，市場出現大範圍降價潮的概率較小。

高銀金融（００５３０）公告，於上周三（７日）自百慕達代理人收到郵件，隨件附上德意志信託（香港）於８月７日向百慕達最高法院提呈針對集團的清盤呈請副本，答辯日期定為１０月９日。集團稱並無充足時間充分理解該呈請之影響，已指示百慕達法律顧問就該呈請提供意見，而呈請聆訊已押後至１０月３０日。百慕達高等法院首席大法官亦頒令雙方須於下一次聆訊前的特定日期提交證據。集團將就該呈請作出抗辯。

另外，於１０月８日，集團接獲德意志信託（通知，已委任共同接管人予集團兩間直接全資附屬Ｃｈｅｎｇ　Ｍｅｉ　Ｈｏｌｄｉｎｇｓ　Ｌｉｍｉｔｅｄ及Ｇｏａｌ　Ｅａｇｌｅ　Ｌｉｍｉｔｅｄ。兩間公司為一間名為Ｓｍａｒｔ　Ｅｄｇｅ　Ｌｉｍｉｔｅｄ的公司的唯一兩名股東，其擁有高銀金融國際中心。
　　
集團正就接管的影響徵詢法律意見，並將於百慕達法律顧問提供進一步資料及意見時，將向股東及潛在投資者知會該呈請進展。

和泓服務（０６０９３）公布，以２５５０萬元（人民幣．下同）收購物業管理公司貴州星際物業服務５１％股權。
　　
該集團指，向獨立第三方所購貴州星際物業服務在貴州持有９個物業管理項目，建築面積約２６０萬平方米，截至８月３１日止８個月溢利約５１６萬元，去年度盈利約３５４萬元，於８月底止資產淨值約９７１萬元。該集團指收購擴張於該省業務及帶來額外收入來源。

該集團指，收購完成後，總建築面積增加至約２０００萬平方米，較年初增加約１﹒４４倍，而總在管建築面積增至約１５８０萬平方米，較年初升約９２﹒７％。

弘陽地產（０１９９６）公布，連同附屬公司及聯營公司在內，９月銷售金額為８７﹒９３億元（人民幣．下同），按年增長約８９﹒５５％，銷售面積為約５８﹒１７萬平方米，每平方米平均銷售價格約１﹒５１萬元。
　　
該集團指，今年首９個月累計銷售金額為５６８億元，比去年同期增加約２９﹒８％，累計銷售面積為約３９６﹒９６萬平方米，每平方米平均銷售價格為約１﹒４３萬元。

市傳物管新股世茂服務即將啟動招股，擬集資78億元。滙豐報告表示，有來自母公司世茂集團（00813）、兩名戰略投資者騰訊（00700）及紅杉資本的強力支持，加上世茂服務71%在管項目位處一線及二線城市，毛利率領先行業，故給予其估值為374億至476億元，相當於明年預測市盈率27倍至34倍，高於行業平均24倍。

騰訊投資利數碼化

報告指出，世茂服務有母企支持及併購能力，預測2019年至2022年總在管建築面積的年複合增長率為73%，而兩名戰略投資者騰訊及紅杉資本的支持，將提升公司的增值服務及數碼化能力，增加在智慧城市及市政服務上的優勢。

該行續稱，相較於同行的收入主要靠母公司及其合資公司推動，世茂服務的第三方及併購項目比例較高，預期總在管建築面積增長可由去年的26%提升至2022年的73%，加上增值服務的深化所推動，估計2019年至2022年收入的年複合增長率為77%。

一手例後最勁 睇示位要等8小時

新世界（00017）與港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋項目柏傲莊I，引發今年最旺場的周末睇樓氣氛，項目過去首個周末（10日至11日）開放示範單位供市民參觀，幾乎人龍處處，不單逼爆售樓廠，人龍長逾400米，更延至行人天橋及商場外，最長要輪候約8小時。由於參觀情況出乎預料，發展商昨天罕有地未到正午已宣布截龍，並首度開設快速登記處供毋須參觀的準買家直接入票。市傳項目兩天計已勁收逾7000票，成為2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來兩天收票最多新盤，以首批180計，超額近38倍，約39人爭1伙。

挾鐵路雙線滙聚優勢的柏傲莊I，過去周六（10日）首度開放設於荃灣愉景新城商場的示範單位供準買家參觀，儘管疫情未穩定並實施限聚令，仍吸引大批市民到場，首天輪候人龍已由售樓處延至行人天橋，人龍長達逾400米，隊尾須輪候6小時。由於現場人數眾多並逼爆商場，更一度驚動警方到場了解，據報當天電台節目主持車淑梅亦在場。

參觀人龍逾400米

項目昨天繼續開放示範單位，氣氛更高漲，發展商更罕有地於上午11時半已宣布當天參觀名額已滿並火速截龍。據發展商豎立的告示牌顯示，昨日預計最長須等候時間長達8小時，為求加快買家入票流程，發展商首度開設分流措施，於商場地下（L1層）特設快速登記處供毋須參觀的準買家直接入票，惟據記者昨日下午約3時半觀察，該處仍然出現人龍，平均須輪候約5至10分鐘方可入內。

新世界發展營業及市務部總監黃浩賢指出，項目屬「世界盤」，港島、九龍及新界均有大量登記，以家庭客為主。項目周六首天收逾2000票，成為今年單日收票最多的票王，截至昨天下午3時累積登記增至約4000票，集團冀望最快周內加推，有機會加價。

據傳，該盤昨晚9時已累收逾7000票，票量較首日大增，以兩天計創2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來的新盤收票新高，火速超額近38倍，平均約39人爭1伙。柏傲莊I提供783伙，實用面積278至1383方呎，預計2022年9月底入伙。

SEA TO SKY兩天賣61伙冠新盤

中國中冶（01618）旗下中冶置業發展的深井青龍頭逸璟．龍灣，相隔近兩年再展開加推，過去周六推出新一批20伙，全為2座的1房戶，實用面積300至429方呎，當中13伙可享最高12%折扣，餘下7伙最高折扣為8%，折實平均呎價16196元，折實售價477.1萬至701萬元。

長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY過去周六再大規模推售285伙，即日沽60戶，兩天共錄61宗成交，為過去周末售出最多單位的新盤，佔周末一手98宗成交約62.2%，令過去兩天一手成交較前一個周末的33宗多近兩倍。此外，會德豐地產將軍澳日出康城MALIBU昨天重推6伙，吸引47組客出席，單位即日被極速掃清，套現逾6900萬元；據悉，項目至今累售1593伙，套現逾149.4億元。

全城聚焦沙田大圍站上蓋新盤柏傲莊I收票，二手交投轉慢，上車屋苑沙田第一城更即時陷入冰封。

四大代理行統計的十大屋苑過去周末兩天（10日至11日）交投量一致報跌，中原統計兩天共有12宗買賣，較前周末（3日至4日）的15宗，減少3宗或20%，當中由該行統計的沙田第一城更自今年5月底以來相隔19個周末首度出現零成交。

該行亞太區副主席陳永傑表示，柏傲莊I開價相當克制，排隊參觀人流眾多，搶去大量二手客源，特別是中價物業，導致沙田第一城成交即時冰封。

此外，二手業主叫價與準買家睇法仍存落差，形成買賣雙方持續拉鋸，令二手交投放緩。

四大代理交投一致報跌

美聯物業統計的十大屋苑同期成交量亦縮減，由前周末錄得18宗，跌至過去兩天的12宗，大減6宗或33.3%。

當中新界4個統計屋苑跌幅最大，按周勁跌42.9%，僅錄得共4宗，沙田第一城同樣未聞成交。該行住宅部行政總裁布少明說，柏傲莊I凍結不少購買力，對各區的二手成交都帶來一定影響。

香港置業統計的十大屋苑兩天成交量更低至4宗成交，較前周末12宗，暴減8宗或66.7%。

利嘉閣地產分行網絡數據顯示，同期十大屋苑成交亦由前周末的14宗，跌至過去兩天僅10宗，下跌4宗或28.6%，險守雙位數。

特首林鄭月娥將於周三（14日）發表新一份《施政報告》，運輸及房屋局局長陳帆發表網誌指出，照顧不同收入家庭的置業訴求是政府房屋政策的重點之一，計劃未來數月推售約4700個「出售綠表置居計劃」（綠置居）單位及640個租置屋邨的回收單位。

陳帆說，政府會繼續透過出售居屋、綠置居和39個租置屋邨回收單位，滿足公屋租戶的置業訴求。剛結束申請的「出售居者有其屋計劃單位2020」提供7065伙，當中四成將預留予主要為公屋租戶的綠表人士。

政府計劃未來數月推售約4700個綠置居單位；同時，截至今年9月底，在39個租置屋邨已回收約640個租置單位，以便日後出售，希望照顧公屋租戶的置業訴求。

重啟租置勢延長公屋輪候

由於目前仍有很多市民輪候公屋，今年6月底，一般公屋申請約有15.58萬宗，平均輪候時間為5.5年，足見公屋供應仍然嚴重不足。陳帆稱，由於可供新建公屋的土地有限，若大規模重推租置計劃，對公屋供應及公屋申請者將造成沉重而深遠的影響，令公屋申請者的輪候時間愈來愈長。

10載首涉足住宅 料明年底應市

近年不少中小型發展商轉型，10年來主攻工商物業發展的星星地產（01560），亦首度涉足住宅市場，將投資逾20億元發展元朗宏業西街項目成單幢式商住大廈，提供逾300個住宅單位，1房戶佔半數，預計明年底推出市場。星星地產主席及首席執行官陳文輝認為，新冠肺炎疫情對樓市影響甚大，但相信已離底不遠，或會迎來大反彈。

每呎補價估計逾3000元

星星地產及其前身過往以興建全新工商物業為主，包括葵涌工廈天際中心、星星中心，以及元朗工廈活化成商廈項目虹方，現時發展中項目有大角咀工廈雲之端。陳文輝透露，旗下元朗宏業西街21號，前身屬工廈，已完成規劃程序，將補地價興建一幢商住物業，總樓面逾15萬方呎。現時已向政府遞交補地價申請，預期項目每方呎補地價金額逾3000元，估計投資額逾20億元，有機會明年底開始賣樓花。

陳文輝指出，項目提供超過300伙，有一半單位為1房戶，實用面積約330方呎；逾一成為實用面積220至250方呎的開放式單位，餘下包括2房至3房戶。他表示，元朗有逾60萬人口，對住宅需求大，而且配套充足，發展潛力甚高，故開則上多元化，適合上車及換樓客。據觀察及市場分析，現時市場需求以1至2房單位為主。

另一個項目則位於觀塘偉業街107號（前新昌中心），原為工廈物業，現已清拆，將轉作商廈發展，明年會向政府申請補地價。

陳文輝稱，集團一直希望發展不同類型物業，但初期因應公司規模關係，故集中投資額10億元以內的工商物業發展，待累積一定資本後，才逐步進軍住宅市場。因住宅要最少有2000至3000方呎地盤才適合發展，投資額20億元以上，投資門檻較高。

他透露，「無論住宅、商廈同工廈，而家都會留意，視乎地皮有冇潛質」。集團近年亦有競投個別住宅及商廈官地，日後會循私人市場作整幢收購及競投政府官地增加土儲，惟舊樓併購涉及時間太長，暫無意參與。

虹方地舖減租超過10%

對於樓市看法，陳文輝認為，自社會事件及新冠肺炎疫情後，「個市已經差咗超過一年」，工商舖物業造價跌幅不少，現時已處於低位，而近期成交量增加，反映離見底不遠。市況雖然差，「但香港地少人多無法改變」，當疫情穩定，將有望出現大反彈。

各物業板塊中，陳文輝指市場對工廈物業需求仍強，而且新供應少，不少中小型公司、創新科技行業及藝術行業都需求甚殷；疫情亦令網購發展一日千里，需要倉儲設施。住宅市場需求仍殷，故此樓價未有大跌。

至於商廈及商舖市場所受打擊最沉重，租售價普遍下跌20%至40%。集團發展的元朗虹方，現持有地舖收租，目前都因應疫情變化，向租戶減租10%至20%。

受新冠肺炎疫情大爆發及政治環境不穩等負面因素影響，經濟持續疲弱，市場對核心區甲級商廈需求大減。美聯工商舖（00459）資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，9月中環甲級商廈空置率急升至7.2%，創2008年金融海嘯後新高。

根據報告，因證券及期貨事務監察委員會（證監會）9月正式由中環遷至港島東，市場增加逾10萬方呎的交吉寫字樓樓面，令中環甲級商廈空置率升至7.2%，創下金融海嘯後新高。現時中環個別由發展商持有的甲級商廈，空置率罕見地逼近20%，情況屬多年來首見；全港整體甲級商廈空置率亦升至7.9%。

租金年內急挫23.8%

由於整體空置率持續上升，分散業權甲級商廈租金更見下調壓力，9月指標甲級商廈租金按月下挫0.1%，連跌15個月，今年首9個月累積跌19.7%。因空置率急升，本年至今中環租金已累積下跌23.8%，跑輸大市，最新平均呎租僅約63.7元。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為，本港經濟持續疲弱，加上政治環境不明朗，企業對寫字樓的需求減少。中環因租金高昂，近年一直有不少企業「去中環化」以節省成本，令到該區空置率急升，拖累租金不斷向下。

由於經濟環境仍未轉好，加上中環陸續有甲級商廈租戶的租約屆滿，相信短期內中區空置率仍會上升，租金表現較疲弱。

再有內房計劃分拆物管業務來港上市。市場消息指，深圳上市的內地房地產發展商陽光城（深：000671）計劃分拆物管業務來港上市，消息人士透露，公司已委聘2家投行籌備上市，初步計劃集資最少2億美元（約15.6億港元）。另外，本周最少有3隻新股招股，合共集資逾76億元。

消息人士續指，該房企已聘請華泰及招銀作上市負責行，公司最快於明年來港上市，不過集資額及上市時間表仍存在變數。截至今年上半年，陽光城淨利潤按年增17.5%至17億元（人民幣，下同）；收入按年增7.2%至241.2億元。淨負債率為115%，按年減少23.2%。

第一服務今招股 入場費6212元

本周再有多隻新股進行招股。物管股第一服務（02107）（新上編號）將於本周一起至周四招股，公司計劃發行2.5億股，招股價介乎1.86港元至2.46港元，集資最多6.15億港元，一手（2,500股）入場費6,212港元，預料10月22日掛牌，獨家保薦人為海通。卓越商企服務（06989）（新上市編號）將於今日截止招股。

擬於在本周內招股的內房金輝及內地生物化學製藥集團先聲藥業，合共集資9億美元（約70.2億港元）。市場消息指，金輝於上周結束投資者路演，計劃於本周後期招股，計劃集資約4億美元（約31.2億港元），聯席保薦人為農銀、中信証券及海通。

集團收入主要來自住宅物業及商業物業的開發及銷售。截至今年首4個月，公司盈利按年跌66%至1.82億元；收入按年跌34.2%至29.3億元。公司集資所得用於物業開發項目的建設撥資、償還項目開發的部分現有信託貸款及於一般業務運營及運營資金。

至於最快於本周招股的先聲藥業，則計劃集資5億美元（約39億港元），其業務為藥品研發、生產和商業化，聯席保薦人為摩根士丹利及中金。集團曾於2007年在美國紐交所上市，後於2013年退市。

集團收入主要來自銷售藥品。截至去年底，公司純利按年增36.8%至10億元。

新一期居屋剛於上星期截止申請，部分準買家轉投二手居屋，天水圍連錄2宗居二成交，天頌苑套3房以居二價418萬沽出。

新居屋剛截止申請，天水圍居屋連環錄居二成交，天頌苑套3房以居二價418萬元易手。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天頌苑E座低層4室，實用面積650平方呎，套3房間隔，原本叫價450萬元（居二價），數度調低叫價，終以418萬元沽出，減價32萬元，減幅約7%，實用呎價6,431元。原業主早年以85.6萬元購入，單位升值近4倍。

天祐苑減價44萬轉手

另外，天祐苑B座高層9室，實用面積640平方呎，單位原本叫價430萬元（居二價），累減至385.6萬元沽出，減價44.4萬元，實用呎價6,025元。

其次，市場人士指出，將軍澳欣明苑A座欣松閣中層9室，實用面積554平方呎，3房間隔，以自由市場價640萬元沽出，實用呎價11,552元。

疫市下「現金為王」，有投資老手轉變策略沽貨，資深投資者羅守輝旗下的Toyomall連環拆售旗下住宅，短短三個月內套現近九億，最新再接力，推售旗下西貢豪宅洋房。

今年以來淡市似無了期，投資者期望增持現金，以應對未來不確定的環境，部分老手更高調放售工商鋪物業，惟在疫市下，收租物業反應難如理想。

有見住宅剛性需求仍在，Toyomall鎖定賣住宅，多個月以來，低調拆售位處葵芳的葵芳匯，以及位處深井的海雲軒，分別有89伙及25伙，合共114伙，至今全部售罄。

Toyomall物業經理楊雪瑩回應本報查詢：「兩項目分別套現約5.6億及約3億，數月前拆售時，疫情仍然緊張，市況比現在差，幸好當時是新盤真空期，葵芳匯部分單位成交呎價更高逾2萬，若果現時賣，在眾多新盤競爭下，亦未必有此成績。」

她強調，集團策略穩健，向來保持居安思危心態，沽貨部分非核心物業套現，以應付未來不明朗的後市，屆時再吼準合適的盤源。她續說，近期焦點盤紛出籠，豪宅市場未有動作，集團亦趁此空檔拆售西貢區洋房。

值得一提的是，Toyomall持有葵芳匯僅4年，前身龍騰大廈，2016年以4.38億購入，呎價約7400元，目前，集團仍持有基座商場收租。

該廈樓齡亦有46年，作終極打造及翻新，加固樁柱，拆走及重新外牆及內櫳，令外觀像新盤。有測量師指做法聰明，新樓建築成本每呎約4000至4500元，葵芳匯省卻起地基費，估算建築成本每呎約1500至2000元，按此計算，成本每呎約9000元，以售價每呎約1.8萬計算，獲利一倍。況且，翻新項目不受「一手銷售條例」監管，賣樓具彈性，成本較低。

葵芳匯單位面積由301方呎至545方呎，500萬可「上車」，力吸上車客，惟該盤亦錄大手掃貨，涉及5樓全層連平台特色戶（4伙總面積1722方呎，另平台2130方呎），作價3430萬。

疫情持續發酵，市場觀望氣氛仍濃，惟藍籌屋苑仍備受追捧，當中不乏以高價承接。祥益區域董事蕭嘉偉指，天水圍嘉湖山莊麗湖居頂層複式單位，1280方呎，另461方呎天台，4房1套連工人房間隔，以1280萬沽出，創該屋苑今年以來成交價新高，呎價1萬，買家為區外用家。

中原資深區域營業董事趙鴻運稱，鰂魚涌太古城耀星閣極低層H室，591方呎，2房間隔，連公用平台，以950萬售，呎價約16074元，屬市價，買家為用家。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇指，北角和富中心4座中層C室，703方呎，3房間隔，獲區外換樓客以約1128萬承接，呎價約16046元，屬市價。

利嘉閣高級分區市務經理彭錦添表示，青衣灝景灣10座低層B室，約499方呎，2房間隔，以908萬成交，呎價約18196元。

中原區域營業經理胡耀祖稱，馬鞍山翠擁華庭10座中層B室，765方呎，以975萬售，呎價12745元。

世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示，大埔太湖花園7座中層G室，355方呎，2房間隔，獲用家以532萬承接，呎價14986元。

另一方面，綜合市場消息指出，十大屋苑於過去周末錄約12宗成交，較上周的18宗，按周回落約33%。美聯住宅部行政總裁布少明表示，近期多個一手新盤接連登場，搶佔市場焦點，令二手購買力步入「冰封」狀態，對各區二手交投有一定影響。

科技榮景曾推升舊金山辦公室租金漲至美國全國之冠。如今受疫情重創，這些辦公大樓租金不但跌的最慘，而且迄今看不出觸底跡象。

疫情肆虐促使部分大型科技企業正尋求搬遷到較便宜的都市，有些則乾脆實行在家辦公政策，這也預告此地辦公室租金下滑恐將還會持續一段時間。

根據CoStar集團的最新統計，從3月底到9月底這段期間，舊金山辦公室租金已下滑4％，是美國其他都市跌幅的逾兩倍。今年第三季舊金山辦公大樓業主僅簽下70萬平方英尺面積的新交易，與去年同期相比更是銳減81％。

與全美其他多數都市相比，舊金山商業重啟速度相對緩慢。自從非必要辦公室員工開始在6月重返職場後，一個月後由於感染新冠病毒人數激增，又迫使這些員工回家辦公。

不動產服務公司指出，上月舊金山辦公室使用率為15％，低於全美的平均25％。在舊金山負責JLL房產仲介團隊的羅德（Chris Roeder）說：「這裡的交易活動已完全陷入停滯。」

商辦不動產分析公司Green Street更悲觀表示，此地的辦公室租金預估還將再跌兩成。

缺乏員工在辦公室辦公，也讓整個都市的經濟陷入癱瘓，導致支撐該地商業的數千個工作機會因而遭到裁減。金門大橋餐飲協會的執行董事湯姆斯（Laurie Thomas）表示，受疫情重創，舊金山約3,900家餐廳中約有半數已經關門。

過去十年由於多家新創科技公司相繼在舊金山落腳，曾推升此地辦公室租金一路狂飆。但最近幾年，包括奧斯汀、德州與丹佛等都市企圖藉由低租金與較便宜的生活成本等優勢，吸引舊金山科技公司前往進駐。例如Bechtel公司最近就決定把總部從舊金山搬遷到維吉尼亞州的里斯頓（Reston）。