總銷金額4588億 新北台中逾千億

建商推案信心爆棚，尤以新興重劃區更是燒滾滾，根據市調機構調查，全台第3季進場新案總銷及戶數季增2~3成，總銷金額達4588億元，其中新北、台中市分別推出1280、1001億元，為破千億元的大熱區。專家認為，業者看好新興重劃區的買氣而積極布局，除吸引剛性買盤外，也引來投資客大玩槓桿、換約等，拉抬熱度。

數字科技旗下591新建案調查，第3季主要都會區進場新案，包括建案數、總銷金額、總戶數及平均開價，皆較第2季正成長，議價率也在1成上下浮動，房價保持水準。網友點閱建案數也較去年同期漲3成，顯示買方關注度高。

全台總銷逾4588億元，以新北市1280億元、總戶數9112戶稱冠，包含板橋江翠、三重仁義及新店央北等重劃區，總戶數季增近3成，總銷也增近1成，最大量體是土城暫緩重劃區的「金城舞5-京都花園」，總銷180億元。

桃園台南季增逾7成
台中總銷達1001億元，幾乎較前季翻倍成長，戶數8485戶為全台亞軍，除南屯嶺東重劃區有總銷近60億元「菁科2MAX」外，在捷運綠線即將完工的利多下，有惠宇、精銳等建設將接連進場。

一向是北台灣推案亮點的桃園新案總銷約768億元與戶數7084戶皆季增逾7成，主要是桃園區小檜溪、中路重劃區及龜山區A7重劃區的案量加持，此3重劃區總銷合計逾400億元。

至於台北市推案量也有約607億元，新案平均開價每坪重返百萬元水準，591新建案總編輯李忠哲指出，主因是多在精華區，如中山大直、士林天母、台大商圈等，因素地稀少拉抬新案價格到百萬元以上，但因地段有一定支撐性，議價率略下滑1%左右，依舊吸引周邊有地緣性的高資產族群詢問。

南台灣2都總銷約280億元，其中台南戶數季增7成以上，新案集中在安平區，如總銷60億元「愛琴海」，戶數破700戶。

高雄總銷銳減近5成
高雄總銷銳減近5成，主因是推案多位仁武、鳳山區，房價在1~2字頭較親民。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，從各區重劃區來看，桃園、台中因為台商回流、產業投資熱、雙北輕移民，再加上交通建設、土地開發同時到成熟甜蜜點，土地漲幅短時間破2成，走勢難檔。

近期預售屋成為首購族首選，黃舒衛認為是因進場門檻變低，加上低利與負擔房貸本金的時間差，讓投資客紛紛出籠玩槓桿、換約來獲利，市場還出現不少工程期0付款等優惠方案，更是鼓勵投資客出手。

資金氾濫現象暫無停歇跡象，加上各類寬鬆貸款條件，確實助長買方進場情緒高昂，但黃舒衛提醒，未來資金收水、投資需求熄火、區域超大賣壓等利空條件浮現時，價格風險也不小，建議買方以自用角度審慎評估，不應對過高、過久的價格漲幅存在一廂情願的期待。

低利率助攻下，自住與投資買盤紛紛出籠，台中上周雙十連假有2案傳出完銷，沒買到的民眾上網抱怨引起議論。業者分析，大環境利空出盡，熱錢湧進下，「怕漲又怕買不到房」，推升買房及追價意願。

低利湧熱錢　促買房追價
今年資金熱錢鎖定台中傳統蛋白區，其中中科生活圈在利多牽動下，推案熱絡，如龍井區「精銳闊」成交價站上每坪3字頭，連假3天來客逾100組，每7組即1組成交。其中上周末開案的預售案「國聚之赫」，總銷約28億元，更創1天內預約轉定金的完銷紀錄。

「國聚之赫」專案經理賴義欽表示，台中人口紅利持續，尤圍繞在中科生活圈，首購買盤湧現市場，至少還有3000戶的胃納需求量，因此2個月前潛銷已有數百組人預約，「每1樓層都排到第3順位，雙十周末1日分上下午2場開賣，現場擠滿滿，全數完銷」，成交均價每坪32~35萬元，約4成購屋客是在中科工作，不乏一次購入2戶。

另位於南區的「惠宇謙仁」，成交均價每坪32至36萬元，傳出雙十周末開賣即完銷，遭沒買到的民眾上網抱怨，不過致電業者對此相對低調，不表示意見。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，上半年受疫情影響，房市交易出現短暫停滯或衰退，但目前台中買賣逐步回穩，市況確實不錯，提醒這波疫情「悶」錢帶動的房價走揚，疫情過後未必能維持熱度。

資金匯回造成高房價問題，引起立委高度關注，財長蘇建榮12日在立法院備詢時釋出風向球，除了允諾會掌握台商資金回台專法的自由資金動支去向並管控外，他也透露，政府已注意到高房價問題，但強調房價問題不單只有稅制，需跨部會合作，例如「選擇性信用管制」，或針對長期買房的特定購屋者限縮放款成數，並提高利率因應。

據悉，府院高層早已嗅出資金回流助漲高房價的警訊，已進行跨部會研商對策，一方面除研商打房對策外，另一方面要提出照顧年輕族群對策，避免高房價買不起或租不起，加重其生活負擔。但端出對策時機，政府內部歧見甚大，有的高層認為疫情尚未平穩，經濟未完全復甦。

綠委江永昌質疑，專法雖訂定五年內不能投資房市，但自由運用5％部分，已有15億元動支且去向不明，恐成炒熱房價幫凶。南部綠委莊瑞雄也說，包括高雄、南科等區域房價漲幅明顯，追問政府是否有應對措施？

蘇建榮表示，境外資金專法5％自由資金依規定五年內不得購買房地產，他允諾會追蹤控管，若發現涉及買房，國稅局可事後勾稽，取消優惠稅率，並要求台商適用基本稅負制20％稅率，須補繳稅負。非依資金專法匯回資金是否流入房市部分要跨部會檢討。

稅制部分，蘇建榮說，目前房屋稅條例已包含囤房稅機制，他強調，囤房稅等政策要有效，地方政府一定要配合，不然即使中央政府願意調高房屋稅稅率，地方政府不合理調整稅基，還是無法達成效果。

另地方在評定土地公告現值應合乎時宜，不能用30年前標準課稅。蘇建榮指出，經了解，目前確實有一部分企業在養地，要請地方政府在評定公告土地現值時，應符合市價，同時，在評定房屋現值時，新屋應用新價，不要再沿用30年來標準評定。

他並強調，房價問題不單只有稅制，還必須透過央行、內政部等部會，以跨部會合作方式進行，例如強化「選擇性信用管制」，拉高長期購屋者貸款利率、降低可貸款成數等。

會後媒體追問，針對選擇性信用管制，政府是否啟動跨部會討論？他則低調強調只是個人意見。但對照府院密集研商，及央行副總裁陳南光一再示警，蘇建榮答覆立委內容，應非僅止個人意見。

官員私下則表示，要管控高房價不能只靠稅制，囤房稅未必是好的手段，應朝資金流的政策工具管控，會比稅制更有效，像南韓課徵囤房稅的結果，反讓租金上漲，年輕人更住不起房。立委認為再不管控房價，我國全國房價所得比平均8.62倍，恐居高不下。

海外資金匯回專法上路1年多，截至9月底，共匯回金額達2,157億元，超出低標1,300億元，離中推估4,200多億元還有一段距離，蘇建榮表示，表現還可以，他強調專法兩年屆滿不會再延長，實施期滿後一年內會規劃反避稅措施「受控外國公司（CFC）」，報請行政院核定施行日期。

財政部國產署12日公告今年第二批國有土地招標設定地上權案，共有19件標的、總面積為9.5公頃、權利金底價合計約52億元，地上權存續期間皆為70年，預計12月14日開標。

今年第二批地上權標的，包括台北市3宗、台中市4宗、高雄市6宗，基隆市、宜蘭縣、彰化縣、台南市、屏東縣、澎湖縣各1宗，前三大案件為台南市裕永路案底價約10.5億元、台北市杭州南路案約6.4億元、台中市東區進德路案約5.6億元。

國產署副署長李政宗表示，本次19件標的中，有10件是首次公告，其餘9件舊案已依照市價調整。例如北市杭州南路案、台中市太平新光重劃區案、高雄市三民區光武路案等4案，皆降價約1％~10％。

而台中市東區進德路案、彰化縣員林市溝皂六街案、高雄市左營區海富路案等5案，則是參考市價、提高底價金額，但漲幅多在5％以下。

李政宗認為，未來一年國有土地招標設定地上權暫無大案，但小案也能積少成多、創造規模經濟，像是台中市干城車站附近有8宗標的、合計面積約3.76公頃，國產署配合台中大車站暨干城再生整體規劃，預計明年下半年將一口氣推出這8宗地上權案，投標業者可標下多筆案件、打造商圈聚落。

近三年來國有土地招標設定地上權案標脫率多為30％以上，甚至高達60％，相較過去10~20％成長許多，顯見房市回溫後、地上權案也搶手。國產署認為，租金合理化是重要因素，自2016年訂定地上權地租年息率分為兩部分，每年隨申報地價調整年息率為1.0％，剩下皆以決標年度地價計算。

以本次地上權標的而言，若在今年12月順利標脫，每年浮動地價年息率1％、剩下2.5％皆以2020年地價基準計算。李政宗表示，投標業者可有效計算投資報酬率，不用擔心地方政府大幅調漲公告地價影響。

橋頭科學園區帶動橋頭房市躍升成為高雄一級戰區和熱區，中鋼集團12日加入戰局，推出「欣橋之心」大樓建案，使該區目前共有三筆成屋、五筆預售案，正在銷售中，推案總戶數逼近6千戶，因銷售熱絡，新案房價半年來已調高10~20％，包括中欣的「欣橋之心」、京成建設「森遠」、以及鼎宇「森風景」等建案，開價已站上每坪20萬元。

高雄市房屋市場調查協會前任理事長謝俊正12日表示，近期在橋頭都會公園生活圈有多筆大樓建案正在銷售中，總銷戶數達5,462戶，如果再加上12日進場的中鋼集團「欣橋之心」，目前的總銷戶數約5,804戶。

受惠橋頭科學園區推動招商的效應、以及既有楠梓加工區的購屋能力，以首購為主的橋頭都會公園生活圈去化速度相當快速，也因此推升售價，各案在半年內平均每坪至少漲幅超過10~20％以上。以價格相對最低的雄崗「巴黎行旅」為例，該案2016年3月進場時，每坪最低售價約11.9萬元，雄崗表示，經過一路調漲，在今年9月15日調漲到每坪15.3萬元起跳之後，再從10月1日開始，上漲到15.8萬元起跳，正在交屋的雄崗「巴黎行旅」，等於四年來調漲了32.77％。

立永國際總經理朱建雄指出，「巴黎行旅」的售價代表橋頭都會公園生活圈四年來較低房價的變化，而鼎宇建設先後推出的「森之丘」、「森風景」，則代表相對高價區的銷售熱度和價格變化，五個月即完銷的成屋「森風景」，成交價與開價18~23萬元相近，讓利空間已縮水。

位於「森風景」隔壁、京城集團企業京成建設推出的「森遠」，目前每坪開價介於21.6~23.4萬元，京城集團發言人周敬恆指出，「森遠」仍以首購為主，目前已售出近70％。

隆大副總陳又齊表示，隆大第一個前進都會公園生活圈推出的建案「鳳凰時代」，每坪售價約14~16萬元，目前在結構銷售的「鳳凰冠」，在上調三次價格之後，目前每坪開價16~19萬元。他說隆大「鳳凰冠」的許多買家來自日月光員工，另有部份市區消費者，因為市區房價較高，轉進購買「鳳凰冠」，自住和置產都有。

591新建案統計，第三季在建商搶灘各大重劃區下，推出了近500筆、總戶數約3.6萬戶的新建案，新案房價季漲5％，推案增長最多的是台中市，超過百個、千億的案量釋出，平均開價更首度站上3字頭；房價漲勢最兇的則是桃園，第三季新案平均開價、預估成交價平均上漲15％、17％。

疫情緩和後房市大逆轉，第三季全台七大都會區共有491個新建案進場銷售，總銷金額達4,588億元，個案數、戶數、總銷金額分別較第二季成長了11％、24％、39％。

值得注意的是，比起第二季全台房價平均大漲5％，七大都會區除了新北、台南微幅下修，高雄下跌一成外，其餘都會區均有明顯漲勢，台北市第三季進場新案平均開價單坪重返百萬元水準，主因於推案多集中素地稀少的精華地區，如中山大直、士林天母、台大商圈等。

桃園房市在小檜溪、龜山A7、中路三大重劃區超過400億元的推案量，總銷季增逾七成；新竹房市今年一路「夯」，近期新案集中在縣治三期、高鐵特區等精華地段，如「竹風真好QMAX」、「竹科匯」預約時就創下百組來人的佳績，成交站穩3字頭。

台中房市上半年在疫情、建照推延下沉寂多時，第三季恢復水準，總銷較第二季幾乎翻倍成長，除了南屯嶺東重劃區有總銷近60億的「菁科2MAX」進場外，在捷運綠線即將完工的利多下，沿線推案百花齊放，在地建商惠宇、精銳接連進場，除自住買盤外，連投資客也看好紛紛搶進炒熱市場。

位於台中草悟道市民廣場旁的「草悟廣場基地」，鄰近異國餐廳、咖啡茶坊及文創小店林立，台中市觀光旅遊局12日表示，上月底公告「台中市草悟廣場暨附屬設施委託經營管理（OT）案」啟動招商，26日截標。

草悟廣場基地使用分區為園道用地，土地面積約6,781平方公尺，建築面積達1.42萬平方公尺，維護管理範圍包含地下一層商場空間，地下一層168格機車停車位，地下二層102格汽車停車位，地下三層123格汽車停車位，停管設備、水電設備，其他有關必要設備及設施，業者的營運許可年限為七年，經評估如營運績效良好，得繼續定約七年，合計14年。

台中市觀旅局指出，草悟道市民廣場大小活動不斷，是市民休閒散步、外地旅客朝聖的核心區域，該局上月底公告「台中市草悟廣場暨附屬設施委託經營管理案」啟動招商，10月26日前，歡迎優質企業主踴躍投標，搶進黃金地段。

信義代銷表示，利率低、台商回流，為房市添柴火，其中板橋江翠北側重劃區具有未來性、水岸景觀與舒適度，為最受矚目，且交易熱絡的區域之一，目前知名品牌新案皆已開價6字頭。

根據新北市民政局人口統計顯示，截至8月，新北市人口數以及戶數前三名分別為板橋、中和以及新莊區，其中板橋區戶數為21萬7,058戶，相較去年同期的21萬4,525戶增加了超過2,500戶，房市剛性需求明顯。

知名建商品牌看中板橋人口以及江翠未來性，紛在當地推出新產品，信義企業集團旗下信義開發於去年江翠北側推出信義「嘉和｣熱銷封盤後，今年928檔期再度推出信義｢嘉品｣，1~4樓規劃為商場，5樓公設，6~24樓為37~55坪的擎天建築。

信義代銷表示，以重劃區地理環境來看，要坐擁河岸第一排不難，但要坐擁水岸旁的藝文特區第一排則屬不易，嘉品擁有藝文特區第一排基地，開窗即可看到板橋435藝文特區，附近更有六座社區公園以及板橋國中校園。

信義代銷說，嘉品鄰近板橋雙黃金商圈，中正商圈散步轉個彎就到，新板特區更匯集大型商場、影城百貨，板橋江翠重劃區已是未來新北指標住宅區，潛在自住需求穩定，預料第四季傳統購屋旺季，將讓本來就已熱絡的房市更加升溫。

境外資金專法上路逾一年，藍綠立委皆擔憂，匯回資金5%可自由運用，將導致一波熱錢投入房市，恐推升房價。對此，財政部長蘇建榮昨（12）日澄清，依專法規定，即便是自由運用的資金也不能投入房市，若事後追蹤發現有購置不動產情形，將無法適用專法優稅，財政部會追回稅款。

國民黨立委賴士葆表示，9月房市交易量年增二成以上，匯回資金有5%可自由運用，換算規模約100多億元，是否會成為炒房幫凶？

民進黨立委江永昌也指出，截至今年9月10日止，實際匯回資金稅後為1,867億，其5%就是93億，據他了解，其中15億元已經動支，但尚未追蹤流向，後續還有78億元自由運用資金，若湧入房市，恐造成房價持續上揚。

對此蘇建榮表示，境外資金專法中已嚴格規定，個人及營利事業適用專法匯回境外資金，不可用於投資不動產及不動產證券化商品，即使是自由運用的5%也不例外，財政部會關注相關情形。

境外資金匯回專法明年8月屆期，蘇建榮昨日也重申專法施行期間不會再延長，希望台商把握兩年期間讓資金回台，除透過專法外，若境外資金非屬所得，也可選擇循解釋令讓資金回台。

民進黨立委高嘉瑜日前在立法院質詢時，為「實坪制」計價問題舌戰內政部長徐國勇。徐國勇甚至表明，無法承諾幾年內落實政策，引發網紅「館長」陳之漢不滿。針對這項爭議，內政部次長花敬群表示，既然社會上不少人認為虛坪太多，確實有些建案的虛坪有點離譜，該改善的，會認真檢討。

全台房價指數今年創歷史新高，卻被民眾質疑，實際買到的坪數被灌水，高嘉瑜呼籲推動實坪計價及廣告刊登應載明主建物坪數與公設坪數。但徐國勇表明，合約中已有實際坪數，內政部也有實際交易可查詢，實坪制登錄並不好實施，無法承諾幾年內可達成，「幾年內又不一定我在當部長」。

花敬群隨後在臉書發表長文說明，實坪與虛坪問題的本質不複雜，「複雜的是倡議者所想的到底是什麼？」他表示，虛坪比例較高的房子，「一般單價」就會低些，虛坪價格本來就已經是實坪價格的一定折扣，所以，「虛坪如何減少應該才是重點。」

花敬群說，如果是基於社區與建築基本使用需求，以及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，都需要仔細檢視合理性與適當性。他認為，如何減少虛坪才是檢討重點。

中央正式拋出“大禮包”，支援深圳建設先行示範區。10月11日晚間，新華社刊發《中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發<深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）>》。

除了涉及資本市場的改革舉措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成為外界關注的焦點。

業內人士向證券時報•e公司記者表示，中央對深圳的最新土地管理制度的深化探索，會對接下來整個深圳土地市場、房地產市場產生很大的影響。深圳已經進入了一個土地供應的瓶頸，現在要在存量土地上進行政策上的改革和突破，具備非常鮮明的政策引導性，以及深化改革釋放深度紅利的標誌性作用。

精准靶向施策 突破土地供應瓶頸

根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，將支持深圳在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

同時，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支援依託公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

對於上述政策出臺的背景，中國房地產資料研究院執行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟在接受e公司記者採訪時表示，這個是在中國經濟啟動以國內迴圈為主、國際國內互促雙迴圈發展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄準的是一些特大型的城市存在的土地管理制度問題。在已沒有增量土地空間的一些大城市上，通過土地空間的進一步改革來釋放紅利。深圳的此次制度探索，將進行相關領域的政策試點並實現突破。同時，在未來，相信會對北京、上海、廣州等城市形成積極的示範作用。

業內人士表示，就深圳過去土地市場而言，一直存在三個關鍵問題，第一個是地少、第二個是土地的用地結構不合理，第三個是很多的土地基本上已經建設完成，主要都是存量用地。

資料顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數第四。相比住宅用地，深圳在工業用地、商服用地上則要多出許多。資料顯示，過去十年深圳工業用地成交達到1147.78萬平，成交面積位居全國第82位；規劃建築面積3586萬平方米，位居全國第52位。商服用地成交達到394.42萬平方米，位居第67位；規劃建築面積1765.55萬平方米，位居第41位。

而毫無疑問，中央對深圳的最新土地管理新政，會對接下來整個深圳的土地市場、房地產市場產生很大的影響，相當於給予了深圳市在土地管理方面更大的自主權，從此，深圳可以在土地市場、房地產調控方面大膽探索一些新政策、新思路。

佳兆業集團副總裁，首席經濟學家劉策向e公司記者分析稱，總的來看，深圳土地管理制度的新探索，對推進整個深圳的產業結構，提高住宅比例，促進傳統工業用地的盤活等方面，都會帶來較為積極的影響。

“工改”業務有望成新機會點 深汕跨區域發展迎東風

隨著中央支持深圳在土地管理制度上不斷深化探索，深圳未來將會為全國試點出一條“存量、低效工業用地成功轉換及盤活”的創新道路，形成一個有效的土地供應源頭，促使整個存量土地、城市更新進入一個由地方政府主導審批的有序、良性迴圈中。

“此次提出的二三類用地混合，我覺得能夠更進一步的為後續的工改保、工改商等等方面，帶來更大的政策空間。此前如果是工改工，房地產開發商會因為投入時間長、資金佔用大等問題而積極性較低。現在存量工業用地能夠通過合理的規劃調整等等各種方式實現盤活，相信對於整個深圳用地的供給，我覺得應該會非常有幫助。”佳兆業集團副總裁劉策表示。

而對於深圳從事城市更新的房企來說，政策有助於加大市場土地供給，帶來新的發展機會，預計未來對業務有提振作用，除了傳統舊村改造，後續工改業務有望成為新的機會點，拓展新土儲來源，後續要更加關注政策實際落地和調整節奏，先知先覺的房企預計會加大工改項目拓展。

此外，上述深圳先行示範區實施方案提到，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。對此，中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，跨區域發展深汕合作區，通過區域都市圈外延、跨界土地供應的最新合作方式，可以使得深圳的發展有更多的有效空間，更多的發展動力，使之形成更多土地紅利支撐深圳整個區域城市發展的樣本。

相關標的：

天健集團(000090)：2019年底，深圳市國資委組建了國有獨資的深圳市特區建工集團有限公司（簡稱特區建工集團），以“先行示範”標準，全力打造深圳城市建設與服務的核心骨幹力量。按照深圳市委市政府要求，特區建工集團全面對標上海建工集團，力爭成為營收超1000億元的大型綜合性建工產業集團。此前，深圳市國資委將天健集團4.39億股股份無償劃轉至特區建工集團，成為天健控股股東。

佳兆業集團 (01638.HK)：截至2020年中，佳兆業城市更新集團擁有城市更新專案土地儲備超4200萬平方米，年土地供應量約80萬平方米。城市更新業務聚焦粵港澳大灣區、戰略佈局全國10餘個核心城市，業務涉及舊城鎮、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造，已成功打造深圳佳兆業中央廣場、北京佳兆業廣場、深圳佳兆業萬豪酒店等20余個城市更新項目。

深物業（000011）：深物業聚焦于高端產業園區物管細分賽道，大股東在產業園區方面資源優勢突出，為深物業在管面積的增長夯實基礎。截至2019年末，深物業在管面積超過2000萬方，其中優質產業園區管理面積近800萬平米。

深振業A(000006)：截至2019年末，公司總土地儲備為234.47萬方，其中33%位於惠州、20%位於長沙，13%位於河源；可出租物業建面為13.31萬方，90%位於深圳。公司在深汕合作區開發的振業時代花園專案一期已售罄。

沙河股份（000014）：聚焦地產領域，經營模式傳統，房地產銷售營收占比96%。深圳國資委系其第一大股東，通過深業集團持有公司34.02%的股權。

高庫存、高供應、價格橫盤等多重因素疊加下，去化週期觸及12月"警戒線"，武漢樓盤降價促銷的現象逐漸增多。

近日，武漢市住房保障和房屋管理局公佈《2020年第四季度全市預計達到銷售條件的商品房專案清單》：預計該市第四季度將有180個項目、839.45萬平方米商品房可達銷售條件。

據武漢房管局統計資料，截至今年8月末，武漢已批准預售尚未網簽的商品住房172308套，面積1986.21萬平方米，新房庫存再次刷新紀錄。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政對第一財經分析，加上即將入市的839.45萬平方米，預計到今年年底，武漢存量新房面積將突破2000萬平方米，按照目前的銷售速度，該市住宅市場去化週期將超過12個月，達到警戒線水準。

新房成交量同比跌三成

武漢房管局統計資料顯示，今年1~9月，武漢商品住房共成交101837套、1149.12萬平方米，分別較去年同期下降30.4%、29.66%，相當於去年同期的七成水準。

金九“趨冷”，“銀十”也未見好轉。10月1日~6日，武漢新房成交量為1697套，同比下跌31.07%。

成交動力明顯不足，導致庫存高企。截至今年8月末，武漢已批准預售尚未網簽的商品住房172308套，面積1986.21萬平方米。

進入第四季度，武漢又將有839.45萬平方米商品房入市。從各區域可售專案面積來看，主城區中可售面積前三的區域分別為：漢陽區（面積約為108.37萬平方米）、洪山區（面積約為102.84萬平方米）和東湖高新區（面積約為95.13萬平方米）。

不僅新房庫存突破17.2萬套，鏈家網平臺最新資料顯示，武漢二手房掛牌量也已經突破9.1萬套，由於近兩年來，武漢房價一直處於橫盤期，當地新房與二手房之間的價格倒掛現象已基本消失。

而在三年前，武漢新房庫存量曾一度跌至243萬平方米，去庫存週期降至1.6個月，去化週期在全國29城中墊底，日光碟、秒光碟頻現。

武漢樓市去化週期為何坐上過山車，從1.6個月一路飆升至超過12個月？李國政分析，去年受軍運會影響，武漢非重點專案的建築工地被要求暫停施工，一些新房項目由此積壓到計畫今年一季度入市，不料年初遇到新冠肺炎疫情，導致這些項目又繼續積壓了3個多月。復工複產後，武漢出臺一系列政策促進房地產行業復蘇，其中一條“放低預售標準”的政策，進一步增加了新房供應量，最終形成了今年四季度新房供應量集中釋放的現象。

加快去庫存，房企變相降價

中秋國慶長假期間，第一財經記者調查發現，為了吸引客戶，加快去庫存，武漢不少開發商通過各式促銷變相降價，但去化率依舊不盡理想。

漢口解放大道某豪宅專案，去年均價39000元/平方米，今年先是精裝改毛坯，均價直接降到35000元/平方米；然而“精改毛”之後依然不好賣，又改為總價優惠39萬元的限時一周促銷活動。一番操作之後，均價已由去年的39000元/平方米降為29000元/平方米，一周時間已過，促銷活動依舊在進行。

漢陽某紅極一時的樓盤，過去要交“茶水費”才有購房資格，如今直接92折促銷，價格一夜之間回到2年前。即便如此，簽約情況仍不盡如人意。

克而瑞武漢區域總經理吳洋預測，如果明年持續高供應，武漢到2021年底的新房存量將達到2700萬平方米，按照月去化15萬平方米的速度估算，需要賣20多個月。也就是說，2020~2021年，武漢樓市都將處於大庫存期，2021年下半年隨著土地供應的減少才會進入去化期。

戴德梁行武漢公司總經理及高級董事黃廣平認為，武漢今年住宅市場整體需求放緩、整體出清週期較去年末有所加長。但橫向對比其他城市來看，武漢上半年住宅市場出清週期仍處於中偏低的位置，去化壓力適中。預計隨著武漢市整體經濟的持續復蘇，住宅市場需求也將逐步回升。

一名接近天房發展的人士告訴時代週報記者，天房發展並不像其他房地產企業一樣積極拿地建房賣房，收割一波市場紅利後，天房發展目前似乎更熱衷於資金操作。

秋意漸濃，房企天房發展（600322.SH）似乎也伴隨著季節更替一起步入秋季。

“最近一段時間，天房發展的資金狀況並不理想，而這種情況與天房發展‘多出少進’有很大關係。”10月10日，一名接近天房發展的人士告訴時代週報記者，天房發展並不像其他房地產企業一樣積極拿地建房賣房，收割一波市場紅利後，天房發展目前似乎更熱衷於資金操作。

從天房發展發出的公告來看，其也正以一己之力牽動多家子公司資金周轉。

9月26日，天房發展發佈公告稱，公司擬為部分全資和控股子公司提供合計不超過40.10億元的擔保。公告顯示，2020年，天房發展已經為6家全資和控股子公司提供擔保。

國慶假期前，天房發展再次公告稱，10月13日公司將召開臨時股東大會，審議內容4項中有3項是關於為子公司提供擔保的議案，而僅剩一項則是核定2020年度擔保額度的議案。

就在10月12日，證監會副主席閻慶民指出，當前提高上市公司品質要大力解決股票質押、資本佔用、違規擔保等問題。

10月10日，記者多方嘗試聯繫天房發展核定企業擔保問題，均未得到有效回復。

擔保比例超出承擔範圍

8月28日，天房發展發佈2020年半年度報告，資料顯示截至2020年6月30日，天房發展對外擔保餘額約19.96億元，對子公司擔保餘額約為32.29億元，擔保總額達52.15億元，占公司淨資產比例的111.9%。

不難看出，天房發展的擔保比例已超出公司淨資產所能承擔的範圍。互聯網時評人孟超分析，過度擔保會成為上市公司的業績地雷，一旦踩中便會引爆。

天房發展公告顯示，截至2020年6月30日，天房發展與全資、控股子公司或全資、控股子公司相互間提供的擔保金額為82.79億元，占天房發展最近一個會計年度經審計的淨資產46.56億元的177.83%；天房發展及其控股子公司對全資及控股子公司以外的被擔保方提供的擔保累計金額為8.65億元（不含對按揭貸款客戶提供的階段性擔保），占本公司最近一個會計年度經審計淨資產46.56億元的18.59%。

從天房發展的總體財務狀況來看，截至2020年上半年，天房發展總資產為258.8億元，總負債為204.76億元，資產負債率高達79.12%。令人疑惑的是，天房發展並沒有加大銷售力度，以求回款周轉。

2020年上半年，天房發展（含全資、控股子公司、參股公司按權益計算）實現合同銷售面積11.25萬平方米，同比增長138.85%；合同銷售金額為25.19億元，同比增長123.91%，上半年，天房發展無新增土地儲備。

而開工面積方面，上半年，天房發展的施工面積為265.4萬平方米，比去年同期增長1.17%。報告期無新開工面積，去年同期無新開工面積。

上半年，天房發展實現營業收入12.06億元，較去年同期下滑六成；歸屬于母公司所有者淨利潤為429.7萬元，同比下滑98%；歸屬于母公司所有者淨資產為46.6億元。

10月10日，天津市房產仲介陳曉（化名）向時代週報記者坦言，天房發展曾經是天津的建房“一哥”，但最近鮮少看到天房發展動工破土。

有業內人士分析認為，天房發展本來背靠大樹好做事，但天房集團狀況也不理想，未來天房發展可能也得走定向轉增股份，用股份償債的路子。

天房集團債務違約

8月25日，天房集團的子公司天津房信在上交所公告稱，未能按時兌付“16房信01”利息及回售本金，涉及回售金額2億元，利息1580萬元。值得注意的是，“16房信01”由天房集團提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，擔保範圍包括本期債券本金及其利息、違約金、損害賠償金和實現債權費用。

10月10日，北京德昌律師事務所鄭律師告訴時代週報記者，在連帶責任保證的情況下，一旦主債務人到期不履行主合同債務，債權人既可以要求主債務人清償債務，也可以要求保證人承擔保證責任。

時隔半月，9月8日，天房集團因未能兌付回售本息，致使“16天房04”債券發生實質性違約。9月21日，“15天房PPN001”債券到期，天房集團再次違約，兩隻債券違約總金額超40億元，從企業預警通可見，截至目前，兩隻債券兌付進度仍為0。

根據Wind統計，截至2020年9月，天房集團當前債務餘額為143.82億元，其中142.42億元將於1年內到期。

不難發現，天房集團的資金鏈有些捉襟見肘，公司迫切需要自救。

低價賣地自救

其實，早在2017年，天房集團就傳出混改的消息，碧桂園、萬科、融創等多家頭部房企都曾有意天房集團。但是幾次混改均沉默收場。

混改未見成效後，天房集團開始賣資。

7月22日，天房集團的母公司天津津誠國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“津誠資本”）將天房發展13.21%的股份轉讓給了天津國有資本投資運營有限公司（以下簡稱“津投資本”），售價約5.96億元。

9月1日，天房集團15.7億元將位於天津市南開區迎水道北側的土地使用權成功拍出，相比競拍購買時價格，天房集團可說是在“半價處理”。

“為籌集資金，天房集團設定‘員工信託計畫’，並公開出售旗下近百億資產。為與企業共渡艱難，天房集團的高管可以說是零工資工作。”上述接近天房發展人士向時代週報記者表示，從2018年年底開始，天房集團就在內部縮減開支，2019年，部分高管的月工資甚至不足3000元。

10月9日，一位地產行業專家向時代週報記者表示，天房集團目前急需解決的：一是資金鏈緊張問題；二是過度擔保問題。若能專注本業，加速庫存轉化，天房集團在背靠國資的狀態下，仍可實現更長足的發展。

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶9日在一場線上形勢分析會上表示，9月份多地新房市場量價漲幅均有所放緩。

從房價來看，9月份百城新建住宅均價為每平方米15643元(人民幣，下同)，環比上漲0.24%，漲幅較8月收窄0.26個百分點。這是自今年3月份以來，百城房價漲幅出現的第二次收窄，上一次為調控政策頻出的7月份。

從商品住宅銷售資料來看，1至9月份，50城商品住宅月均成交面積約2820萬平方米，同比降幅已收窄至6%左右。

曹晶晶指出，總體而言，三季度市場恢復節奏加快，整體成交規模創2017年以來季度最高水準，同比增長約10%。但9月單月，隨著調控持續收緊，需求釋放動力減弱，樓市成交規模同比增幅明顯回落，且絕對規模不及7月至8月高位，“金九”成色不足。

這種態勢延續到了10月初。10月前7天，重點監測的11個城市商品住宅日均成交面積約12萬平方米，較2019年同期下降一成左右，樓市熱度不高。

克而瑞研究中心發佈的資料反映同樣的趨勢。該機構稱，雖然供應穩步放量，但是9月份月市場熱度有所回檔，在連番政策加碼後，杭州、寧波、南京等熱點城市房地產市場明顯降溫，成交轉升為降。9月30個重點城市成交總面積環比微跌4%，同比增長8%。

房地產市場是否就此轉冷？克而瑞研究中心分析認為，後續城市分化行情大概率將輪番演繹。一線城市市場需求依舊堅挺，在四季度供應持續放量的情況下，成交仍有望維持在較高水準。而在政策輪番加碼作用下，熱點二三線城市市場大概率將有所降溫，成交或將緩步下移。弱三線和四線城市市場供求關係趨於惡化，疊加市場購買力本就不強，疫情影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。

前9月，公司累計實現合同銷售金額1910.16億元，同比增長8.9%。

財經網訊 10月12日晚間，華潤置地發佈截至2020年9月30日止一個月未經審核營運資料。

9月，公司實現總合同銷售金額約290.1 億元，同比增長32%，環比增長6.58%；總合同銷售建築面積約 116.6萬平方米，同比下降 9.5%，環比下滑6.87%。

同期，公司實現權益合同銷售金額172.7 億元，同比增長12.6%，環比增長3%；權益合同銷售建築面積約86.95萬平方米，同比下降13.1%，環比增長18.5%。

前9月，公司累計實現合同銷售金額1910.16億元，同比增長8.9%；簽約面積987.25萬平方米，同比增長3.3%。

在投資物業方面，公司9月投資物業實現租金收入約12.2億元，同比增長11.8%，前9月投資物業累計實現租金收入約86.7億元，同比下降2.7%。

9月，公司在太原、大連及瀋陽收購了4幅地塊，總樓面面積約127.14萬平方米，土地收購應付的權益土地出讓金約為83.2億元。

在2019年中期業績會上，華潤置地公佈2020年的銷售目標為2620億元。若據此計算，公司前9月完成全年業績的72.9%。

按照綠地香港2020年銷售目標550億元計算，目前綠地香港完成年度目標的40.76%。

財經網訊 10月12日晚間，綠地香港發佈2020年1月至9月之未經審核運營統計數字。

公告顯示，2020年前9個月，綠地香港、其子公司及其聯屬公司的合約銷售額約224.16億元，同比下滑34.27%；已售合約總建築面積約173.17萬平方米，同比減少13.63%；相關平均售價約為12945 元/平方米，同比下滑23.9%。

財經網計算得出，9月單月，綠地香港合約銷售額約29億元，較2019年9月合約銷售約39.3億元同比下滑26.21%；已售合約總建築面積約47.82萬平方米，較2019年9月已售合約總建築面積39.94萬平方米，同比增長19.73%。

按照綠地香港2020年銷售目標550億元計算，目前綠地香港完成年度目標的40.76%。

萬城控股（０２８９２）公布，以約１﹒５９億元人民幣（約１﹒７９億港元）向龍光地產（０３３８０）收購惠州市一個項目３０％股權，以抵銷龍光欠付其貸款。

該集團指，所購物業發展項目位於惠州市仲愷高新區潼僑鎮，宗地總面積約３﹒８２萬平方米，藉交易與龍光地產合作開發該項目將增加其於惠州的土地儲備，且可受惠於對方於當地的市場情報及物業開發行業的專業知識。

佳兆業（０１６３８）公布，連同合營企業及聯營公司在內，９月１日至本月８日止共３８日期間銷售額約１６１﹒１９億元（人民幣．下同），建築面積約９７萬平方米，每平方米平均售價約１﹒６６萬元。該集團未有提供去年同期銷售額，而單是去年９月銷售額約１０８﹒３１億元。　　

該集團指，於今年１月１日至本月８日期間總合約銷售約７１０﹒４６億元，總建築面積約４１７﹒６６萬平方米，每平方米平均售價約１﹒７萬元。該集團未有提供去年同期銷售額，而單是去年首９個月銷售額約５５１﹒３１億元。

偉源控股（０１３４３）公布，斥９００萬元（新加坡元．下同）（約５１３０萬港元）收購新加坡物業。
　　
該集團指，物業位於１２３　Ｐｉｏｎｅｅｒ　Ｒｏａｄ　Ｓｉｎｇａｐｏｒｅ　６３９５９６　ｏｎ　Ｌｏｔ　２４４０Ｎ　ｏｆ　Ｍｕｋｉｍ　７，總面積約８０２８平方米，物業部分受兩項現有租約協議所限，每月租金分別為１﹒０４萬元（約５﹒９４萬港元）及１﹒６２萬元（約９﹒２３萬港元），租期分別至２０１６年６月３０日及２０２１年１１月３０日。物業租戶均為獨立第三方。該集團預計現有總部租約於２０２５年１２月３０日屆滿，且不可續租。

現時總部用作辦公室、倉庫及宿舍，而所購物業位於新加坡西部地區，周邊為商業物業，將為下一個總部。

中海物業（０２６６９）公布，於今日，公司全資附屬公司汕頭中海與中海宏洋汕頭訂立貸款協議，據此，汕頭中海同意向中海宏洋汕頭重續該貸款約７５００萬元人民幣（約８６３０萬港元），按年利率４﹒７５厘計息，貸款期由今年１０月１９日起至２０２３年１０月１８日（包括首尾兩日）止，為期３年。
　　
中建集團為中國海外的最終控股公司，而中國海外於公司及中國海外宏洋（０００８１）各自的已發行股本分別擁有約６１﹒１８％及３８﹒３２％權益，因此為其各自的控股股東。故此，中海宏洋汕頭（作為中國海外宏洋的附屬公司）為公司的關連人士，根據上市規則，訂立貸款協議及其項下擬進行的交易構成公司的關連交易。
　　
公司表示，考慮到現時的經濟不確定性及集團的未來現金需求，重續該貸款可為集團提供穩定的利息收入，以善用多出的現金資源。

珺瓏灣2期添123伙應市 搶600萬內客源

新世界（00017）及港鐵（00066）旗下沙田大圍站上蓋物業發展項目第1期柏傲莊I，過去周末收票氣勢如虹，入票不斷爆升，項目昨日再新增約3000票，總入票已彈升至逾1萬張，創下《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）於2013年4月底實施以來，收票最快突破1萬張紀錄的新盤，料日內加推。柏傲莊I收票強勁，但今批應市的單位欠缺600萬元以下供應，中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣2期看準形勢，昨日趁機加推123伙，折實售價全低於600萬元，並落實推出262個價單上的單位，於周五（16日）以先到先得形式發售，兩盤足以盡攬市場上絕大部分購買力。

柏傲莊問鼎今年票王 日內加推

柏傲莊I連日來入票持續激增，昨日雖非假期，但荃灣愉景新城售樓處外仍大排長龍。市場消息稱，項目昨日新增最少約3000票，累積入票已超過1萬張，以首張價單180伙計算，超購54.6倍。項目更成為一手新例實施以來首個新盤只需3天即能突破1萬票大關，勢必問鼎今年新盤票王寶座。

今年收票量最高的新盤為長實（01113）與港鐵合作發展的將軍澳日出康城SEA TO SKY，項目於6月進行首輪銷售，取得約1.29萬票，迄今仍為今年收票最高的新盤，相信紀錄不久便會改寫。大圍站上蓋發展項目分3期，共提供3090伙，第1期柏傲莊I提供783伙，實用面積278至1383方呎，預計2022年9月底入伙。項目暫發出首張180伙價單，折實平均呎價18921元，市場預計將於日內加推。

珺瓏灣呎價17243調升2.1%

柏傲莊I掀起入票熱潮，首張價單折實入場費628.9萬元，換言之，項目欠缺600萬元以下單位供應。中國恆大旗下主打細戶的屯門恆大．珺瓏灣2期，昨日隨即加推新一張5號價單，涉及123伙，以90天現金付款方法計算，折實平均呎價17243元，較上一張價單折實均價16892元，輕微調升2.1%。是次發展商主力推出細戶，123伙全為開放式及一房間隔，實用面積223至319方呎，定價由440.2萬至644.6萬元，以最高折扣計算折實售價全部在600萬元以下。

柏傲莊I及恆大．珺瓏灣2期將足以囊括市場上絕大部分購買力。

恆大．珺瓏灣2期昨天一併發出銷售安排，連同舊單位共推出262個價單單位，於周五以先到先得形式發售，並推出27伙於本月19日起標售。發展商表示，該27伙為首次推出的地下連花園特色戶，分布於第5座及5A座，實用面積201至438方呎，花園面積由58至362方呎，為開放式至2房間隔。

位於管翠路8號的恆大．珺瓏灣分兩期發展，共提供1982伙，是次主力推售的第2期佔1228伙，實用面積201至475方呎，預計明年8月中落成入伙。

市區主流屋苑樓價創新高，長沙灣昇悅居相隔逾6年再錄得附設內置樓梯直上天台的特色戶成交，造價高見2718萬元，呎價24355元，雙雙刷新「西九四小龍屋苑」（即泓景臺、碧海藍天、昇悅居及宇晴軒）新高紀錄。

利嘉閣地產分區董事余文偉透露，昇悅居2座頂層3房單位，享海景，實用面積1116方呎，連118方呎平台，並設內置樓梯通往894方呎天台，原業主以3500萬元放盤約一個半月，近日獲區內換樓客議價至2718萬元沽出，呎價24355元，樓價及呎價仍盡破「西九四小龍屋苑」紀錄。原業主2003年初以555.55萬元購入，轉手賬面大賺2162.45萬元，升值3.9倍。

昇悅居設有內置樓梯上天台的特色戶僅6伙，向來少買賣，對上一宗是逾6年前以1920萬元易手的3座頂層A室，最新單位較之「升價」798萬元或41.6%。

健威花園呎價1.88萬分層新高

屹立北角約41載的老牌屋苑健威花園呎價亦破頂，消息指出，C座高層3室，實用面積456方呎，2房間隔，遠眺海景，剛減價30萬元或3.4%，以860萬元易手，呎價18860元，刷新該屋苑標準分層戶呎價紀錄。原業主2015年以595萬元入市，賬面升值265萬元或44.5%。

健威花園至今最高呎價為19298元， 由逾兩年前以880萬元易手的同面積F座極低層3室連約220方呎平台戶創下，今次分層戶呎價較之僅低2.3%。

另外，上水天巒再錄蝕讓，利嘉閣地產助理分區經理林偉明透露，加倫大道一個單號屋，實用面積1587方呎3房戶，日前以1820萬元沽出，呎價11468元，不但較開價大減180萬元或9%，以原業主2010年10月入市價以2199.9萬元計，持貨10年賬面更蝕379.9萬元或17.3%。

新冠肺炎疫情緩和，投資市場氣氛回暖，投資者把握時機出貨。市場消息指出，年內接連推出物業放售的資深投資者「舖王」鄧成波，剛以約3.5億元賣出旺角基隆街一籃子舊樓物業，較最初叫價大減逾四成。

消息稱，鄧成波剛售出基隆街1、3、5及7號全幢及基隆街9至11號逾20%不可分割業權份數。該批物業早於今年中已在市場低調放售，當時叫價約6億元，及後在7月經代理行推出標售，物業市值已降至4.5億元。

而該批物業最新成交價有指約3.5億元，較年中叫價低2.5億元或41.7%。

較最初叫價低逾四成

上述一籃子物業現為多幢4至10層高唐樓，地盤面積約5654方呎，為住宅（甲類）用途，可以地積比率最高9倍重建，最高可建樓面面積約50888方呎。市場人士表示，新買家為一間近期多番購入市區舊樓物業的新晉發展商。

鄧成波收購上址多年，當中基隆街1、3號在2014年以1.6億元整幢購入，5號全幢在2011年斥資2820萬元買入；其餘個別單位透過買賣公司方式購入，購入作價不詳，估計是次鄧成波沽貨仍有一定利潤。

標售金巴利道80號全幢

此外，鄧成波亦委託仲量聯行標售尖沙咀金巴利道80號全幢，市場估值約3.88億元，截標日期為11月12日。

仲量聯行資本市場部董事潘靜儀表示，該物業現為一幢14層高商業大廈，現有建築面積約19923方呎，城市規劃為商業用途，地積比率最高為12倍，可建銀座式商廈及酒店，即重建最高可建樓面面積約23000方呎。

土地註冊處資料顯示，鄧成波於2018年4月以3.3億元購入上址，現市值較購入價高出5800萬元或17.6%。

自去年10月16日特首於《施政報告》中宣布為協助首次置業人士，放寬按揭保險計劃的樓價上限（放寬按保），措施實行至今近一周年。中原按揭董事總經理王美鳳表示，根據中原按揭客戶申請數字，去年第四季申請高成數按揭客戶比例曾高達46%，較第三季29.5%明顯上升；本月截至10月12日的第四季申請高成數按揭比例仍達40%，反映放寬按保釋放大量潛在需求。

放寬按保釋放大量需求

王美鳳稱，新冠肺炎疫情緩和，銀行僱員多已由家居工作回復上班，銀行除在按揭取態上轉積極，審批按揭的時間亦縮短，第三波疫情爆發後，按保審批時間可長達1個月甚至2個月，但最近部分銀行審批按保時間可短至2至3星期。用家在申請按揭時已準備入息證明文件同步交齊予銀行，也有助加快審批。

另外，根據經絡按揭轉介研究部內部資料顯示，客戶選用六成以上（高成數）按揭佔整體比例自去年10月後大幅上升，並於今年5月達到41%的新高；最新9月的六成以上按揭選用比例為34%，仍屬紀錄以來的偏高水平。在9月選用高成數按揭的批出個案中，有54%客戶購入600萬元以上至1000萬元的住宅單位，而買入300萬至600萬元的住宅單位佔比為42%，購入300萬元以下單位的比例為4%，反映大部分客戶受惠於放寬按保措施。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，自放寬按保後，選用按揭保險計劃的按揭貸款比例出現「爆炸性」增長，相信除計劃幫助上車客以較低的首期置業外，更促進換樓市場的交投，相信未來比例仍會維持，甚或呈輕微上升的趨勢。

再有發展商向政府捐地，新世界 （00017） 指，將提供兩幅位於元朗牛潭尾及上水粉錦公路地皮，用作興建過渡性房屋，提供約2,000個單位。

需處理污水排放 料建期較長

集團指將會提供兩幅地皮興建過渡性房屋，兩幅地皮佔地共逾30萬平方呎，預計合共可興建約2,000個單位，詳情有待規劃完成後適時公布。

據了解，新世界擬向城規會申請放寬地積比率至約1.5倍，以及建築物高度約4層，項目將以組合屋方式興建，設有廚房及廁所等配套，但由於兩地均要處理污水排放等基建，料建築期較一般過渡性房屋項目2至3年長。

是次亦非新世界首次捐地，去年9月份時，新世界已宣布捐出300萬平方呎農地予政府及社企及慈善團體，將興建公屋及發展社會房屋，最快2022年落成，其中便向社企「要有光」先撥出2.8萬呎鄰近天水圍港鐵站的3幅地皮，收取象徵式1元租金，興建社會房屋項目「光村」，幫助有小朋友的低收入家庭，料提供超過100間面積約300呎的單位。

恆地會德豐新地 亦曾捐地

其他發展商包括恆地 （00012） 、會德豐以及新地 （00016） ，早前亦曾向政府捐地，新地年初就宣布會借出元朗、古洞及錦田合共近40萬呎地皮，作為興建過渡性房屋，預計提供2,000伙，為期8年。

雖然政府放寬按保上車門檻，但二手市場續錄得不少納米單位造價破頂個案，例如大坑金樂居頂層連天台單位，呎價逾3萬元，媲美同區新樓呎價。

頂層連天台 490萬售

世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，大坑金樂居高層C室，實用面積159平方呎，屬於1房間隔，連天台約133平方呎，獲區外首置上車客以490萬元承接，實用面積呎價30,818元，創屋苑呎價新高紀錄。

原業主於2009年8月購入上述單位投資，當時作價155萬元，持貨11年至今將單位沽售，帳面獲利335萬元，期內升值2.2倍。

其次，灣仔聖佛蘭士街聖佛蘭士大廈高層B室，實用面積209平方呎，屬於開放式間隔，剛以470萬元易手，呎價22,488元，創該廈新高紀錄。原業主於2016年以430萬元購入，持貨4年帳面獲利40萬元。

另外，土地註冊處資料顯示，西營盤南里壹號低層5室，實用面積213平方呎，剛以593萬元易手，27,840元。原業主持貨6年帳面獲利約49萬元離場。

本地疫情逐漸緩和，工商舖市場「價跌量升」。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，9月份工商舖整體註冊宗數錄408宗（主要反映8月份市況、剔除10億元以上內部轉讓個案），按月升28.3%，創自2019年8月份以來1年新高。

該行認為，工商舖物業價格已累積一定跌幅，吸引部分投資者趁低吸納，令成交量上升，再加上預計第四季有工商廈新盤推售，相信會對大市交投帶來支持，所以第四季成交量料繼續上揚。

金額逾39億 按月升25.8%

9月份工商舖整體註冊宗數為408宗，按月增28.3%，金額約39.05億元，按月升25.8%。工商舖三板塊的註冊宗數全綫上升，其中工廈市場9月份錄218宗註冊登記，按月增加17.8%，創自2019年8月份以來新高，金額約15.55億元，微升1.1%。商舖註冊宗數上升約39%至122宗，創自2019年6月份以來新高，金額錄13.37億元，按月升18.9%。

商廈市場方面，9月份註冊宗數為68宗，按月升51.1%，同樣創逾一年新高，金額約10.14億元，較8月份大升129.6%，主要是由於9月份錄得3宗逾億元商廈註冊登記，當中包括金鐘力寶中心第2座2502、03及5A室，以1.05億元易手。

按金額劃分，9月份500萬元或以下的物業錄230宗註冊登記，較8月份增加36.9%，其中工廈、商廈及商舖分別錄133、31及66宗，按月升23.1%、93.8%及50%。500萬元以上物業的註冊宗數也錄升幅，不過增幅相對較小，9月份共錄178宗，按月上升18.7%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，美國大選臨近，中美關係有機會再度反覆，令投資市場增添不明朗因素。然而，工商舖業主的議價空間擴闊，相關物業價格已累積一定跌幅，吸引投資者入市「低吸」，令成交量上升。由於低息環境有望持續，市場資金仍然充裕，再加上預計第四季有工商廈新盤推售，相信會對大市成交帶來支持，預料第四季交投量繼續上揚。

疫情漸見緩和，樓市氣氛逐步回穩，永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖接受專訪表示，利淡及利好兩股因素在疫市期間互相角力，惟美國聯儲局「印銀紙效應」、資金量寬令「磚頭」持貨價值增加，抵銷不少樓市負面壓力，故後市不宜「睇得太淡」，料至今年底樓價波幅在5%內。

鍾志霖表示，在年初疫情爆發前，左右市場的多項因素包括社會運動、立法會選舉、中美關係惡化等情況，現時已有相當大的變化，其實，年初至今市場受不同因素衝擊，但整體樓價跌幅仍較輕微，中短期仍不應看多太淡。他表示，樓市現時的利淡因素，包括失業率仍具上調趨勢；此外，租金下跌壓力仍未停止，預料5%至10%調整屬合理，這樣必影響物業回報率，然而，他以最近其租樓經驗，認為租市仍具承接，「最近手上1個租盤，市價3.3萬，叫價3萬樓下，放盤3日即租出，顯示低市值租金10%即『湧住租』」。

同時，低息環境持續，住宅剛性需求仍強，加上房屋供應仍短缺，是支持樓價的關鍵因素，其中，「聯儲局『印銀錢』印到大家心慌，吸引不少Smart Money將資金投放在物業資產上，『印銀紙效應』正扺銷很多負面因素，故對後市不應看得太淡，不會出現崩堤式下跌，相反，預期短期內樓價波幅在上下5%，在這10%區間內走來走去」。

鍾氏表示，看好超級豪宅的表現，這類供應罕有的單位，在疫市期間交投轉靜，但當本地對外一通關，預期「會反彈得好厲害」，至於中價住宅，儘管中產人士在這波疫情下受到打擊，但在低息環境下，加按成本仍低，其沽售壓力不大，故這類樓價亦不會大跌，惟交投量將在低位徘徊；至於納米樓將按地區分布而有不同表現，市區迷你盤在上班客及收租客需求下，對樓價有支持，反而，郊區細價樓過往依靠年輕上車客，需求料將下跌，直接影響樓價。

至於新盤定價，鍾氏分析指，不少新盤首批開價略低於市價，加推往往提價，令最後一批單位定價往往高於市價數個百分點，料這種銷售策略仍為短期內新盤銷售的主流。

從政府地皮的入標情況，以8月推出的西貢細地為例，可建5.7萬方呎，就吸引達22財團競投，當中就不乏大型發展商，對細地仍趨之若鶩，亦反映發展商對後市睇得不太淡。而集團的投地策略，隨着旗下屯門3個新盤，成功拿揑年輕客源的需要，建立集團young line銷售定位，故未來投地方向，將會加強具這可塑性地皮，包括地價在15億至20億、可建30多萬方呎，興建300至500方呎單位的地皮。

南豐及豐資源合作發展的南區深水灣徑8號新錄成交，為2座5樓D室，面積2865方呎，以1.74億沽出，呎價6.1萬。

佳明發展的青衣明翹匯昨沽1伙，為1A座3樓C室，面積577方呎，3房間隔，成交價840.6萬，呎價14568元。

恆大發展的屯門恆大．珺瓏灣2期昨加推123伙，涵蓋開放式至1房，定價440萬至644萬，屬原價加推。同時亦上載銷售安排，將於本周五推出263伙發售，以及推出27伙地下連花園特色戶，於下周一起招標。

新地發展的將軍澳天晉IIIA及海天晉已屆現樓，新近上載銷售安排，合共推出3幢洋房招標。

麗展等發展的筲箕灣逸瑆，發展商為特定買家增添優惠。

恆基發展的旺角利奧坊．曦岸新錄撻訂，成交紀錄冊顯示，2座低層E室，面積257方呎，原於本月2日以604.011萬沽出，惟買家簽署臨約後，交易再未有進展，料遭發展商沒收約30.4萬訂金。

即使交投氣氛改善，惟個別豪宅屋苑仍接連錄得蝕讓，其中上水天巒單號屋以1820萬沽出，業主持貨10年帳面蝕讓379.9萬，貶值約17%，屋苑年內二手成交全為損手離場；另同區歌賦嶺銀杏徑雙號屋亦以1700萬作交，業主8年虧蝕近721萬，貶值幅度更近三成，呎價約9455元創項目新低。

利嘉閣助理分區經理林偉明透露，上水天巒加倫大道單號屋，面積約1587方呎，3房套間隔，原叫價2000萬，減價180萬，以1820萬獲承接，呎價約11468元。原業主於2010年10月以約2199.9萬買入，持貨約10年，現轉手帳面蝕讓約379.9萬，期內貶值約17%。資料顯示，屋苑本年至今最少錄得7宗轉售，全為蝕讓離場。

土地註冊處資料顯示，上水歌賦嶺銀杏徑雙號屋於上月29日以1700萬成交，面積1798方呎，呎價約9455元。原業主於2012年2月以2420.8萬購入，期間於2018年11月曾承造一筆涉資高達5000萬借貸，持貨8年帳面蝕讓720.8萬，期間貶值約3成。據代理指出，上述成交呎價料創屋苑紀錄新低。

世紀21北山高級客戶經理梁淑儀表示，天后維峯中層E室，486方呎，2房間隔，以約1130萬獲承接，呎價23251元。原業主為投資者，於2015年6月以1073萬購入單位，持貨5年至今，現沽出帳面獲利57萬離場，惟扣除雜費等開支料明賺實蝕。

中原高級分區經理霍健成透露，西營盤瑧璈中層G室，面積523方呎，以1300萬售出，呎價24857元。原業主於2016年5月以954萬買入單位，持貨4年，帳面獲利346萬，單位升值36%。

利嘉閣首席聯席董事潘立信指，紅磡海逸豪園7座低層F室，約863方呎，3房套連士多房間隔，以1348萬售出，呎價約15620元。原業主約於2010年7月，以約830萬購入上述單位，持貨約10年，現轉手帳面獲利約518萬，物業升值約62%。

中原高級分行經理劉喜燕表示，元朗錦綉花園D段3街雙號屋，面積848方呎，以1050萬連租約沽出，呎價12382元。單位現時月租26000元，新買家可享租金回報率約3厘。原業主於2011年以540萬買入，持貨約9年，帳面獲利510萬離場，期內升值94.4%。