業者澄清尚未開賣 仍趕不走人群

新竹房市到底有多熱？被稱為秒殺案祖師爺的椰林建設，傳出竹北新案將於今日開賣，前日(15日)銷售中心出現估近300名漏夜排隊的人潮，但該案其實尚未開賣，業者雖請民眾離開，昨日仍有民眾持續來排隊。專家表示，排隊「買板凳」行情10萬元起跳，成屋後轉手也有百萬元獲利空間，樂得投資客先搶先贏。

近日新竹市場傳言椰林建設將於本月17日推出竹北新案，15日晚間便吸引大批人馬搬板凳到椰林竹北總部的銷售中心排隊。接待中心人員表示，人潮估計有200~300人，但一早已告知民眾「目前只有推案計劃，尚未開始預約。」但《蘋果》昨直擊，仍陸續有人排隊。一名排隊的工程師許先生說：「在網路上看到消息，聽說椰林建設房子評價很好，建材用料不錯，才過來排隊。」

椰林建設口碑佳秒殺
據悉椰林建設預計在竹北華興重劃區推新案，基地約477.8坪，規劃15層、61戶，但尚未有案名，規劃細節與銷售計劃也未定案，遑論於今日公開銷售。

然而每推案必秒殺的椰林建設，《住宅週報》社長陸敬民分析，主要和訂價策略有關，雖非走低價路線，但用較好的建材，售價卻比同地段、同等級建材的建案略低1成，加上口碑好售服佳，成當地品牌建商之一。

掮客下訂賺20~30萬元
台灣房屋竹北文化直營店店長陳熒竺表示，椰林建設深耕竹北多年，是品質代表，主要規劃3、4房產品，與現在流行的小宅案有市場區隔，且室內規劃、動線都不錯，CP值高，在中古屋市場的出售率僅1成，顯示住戶相對惜售。

至於排隊搶購熱況，陸敬民評估，以椰林新案來說，61戶中有21戶是關係戶不能賣，現場只釋出40戶，若排隊逾100組，只能依順序登記，「物以稀為貴，才會有買板凳、走路工價碼出現」。

陸敬民強調，現在竹北建商都禁止換紅單（即預售屋預購單），所以這次傳出很多掮客帶投資客的身分證來下訂，再收取20~30萬元現金，因為完工交屋後轉售仍有50~100萬元的獲利空間，因此投資客仍樂意買板凳、委託走路工，先搶先贏。

針對近日頻傳秒殺建案的現象，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監認為，品牌建商在蛋黃區推案就像蘋果手機SE版，對欽慕已久的預算型果粉，7折價買精品光環，勢必形成話題；而低價區會有預期「建設在跑、房價在飆」、「現場不買、回家後悔」等恐慌購買心態，排隊搶購毫不意外；投資客也抓住這股超乎理性的剛性買氣，深知轉售商機大，進場搶紅單來換約獲利的企圖心強烈。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，因不少優惠房貸方案瞄準資產偏低的族群，這波房市熱潮便集中在中低價位產品，使雙北以外容易看到秒殺案，而雙北建案也出現追價現象，買方踴躍進場，已有不少建商發出「看不懂市場在熱什麼」的驚嘆！

台北市地政雲揭露，大安區豪宅「頂高麗景」有一筆出租交易，8樓戶221坪以每個月25萬元出租，進一步比對，該戶為即為壹傳媒集團創辦人黎智英，以香港商羚越所持有的戶別，過去曾一度開價4.2億元求售，如今轉為出租。

「頂高麗景」8樓戶以25萬元出租，換算每坪租金落在1,126元，而根據實價登錄以來「頂高麗景」的出租資料發現，2014年每坪租金為1,111元、總租金為17萬元，2017年也有以每坪1,142元出租，及2018年每坪1,537元的租金紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，「頂高麗景」8樓戶總租金雖最高，但因兩戶打通達221.97坪所致，因該戶買入時並無揭露資料，但若該案當初開出的售價相較，這次租金投報率根本連1%都不到，以豪宅屋主的財力應該不缺這些租金收入，不排除屋主透過出租爭取潛在買家接手。

至於大安森林公園周邊豪宅交易，除了「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」近年受到買方青睞外，豪宅交易其實並不多，連租賃紀錄也相當有限，信義路三段的「安峰」，已經算是大安森林公園周邊最多出租紀錄的豪宅，今年6月安峰低樓層有以20萬出租的紀錄，單坪約1,382元。

房仲業者分析，由於今年疫情影響下，讓外商高階主管難來往，因此豪宅高價出租紀錄較少，目前尚有「文華苑」以每月總租金55萬元待租，另外還有「帝寶」、「台北信義」、「冠德遠見」等待租紀錄。

根據實價登錄統計，台北豪宅租金以「文華苑」曾創下單戶52萬月租金為最高記錄，「台北信義」、「台北花園」也都有超過40萬元的記錄，「天母傑仕堡」也有近40萬元的租金實價，台北多數指標豪宅月租金均約在30多萬元，顯見今年豪宅出租狀況較冷清。

新北3大重劃區 建設題材多　買氣加溫

房市買氣強強滾，首購族、置產族通通出籠來搶房，不想買貴又想未來有增值空間，新北市淡水、土城、林口3地，皆有具潛力的重劃區，區內機能逐步發展中，成為備受期待的房價補漲指標區。

後疫情時代，資金行情加上超低利率，報復性買盤席捲全台，房市呈現多頭氣勢，房價一路向上衝，不少人擔心現在進場購屋會買貴，或未來漲不動。觀察新北市各行政區，淡水、土城及林口區，為近年推案熱絡的重劃區，但房價相對穩紮穩打，在未來建設題材繼續發酵下，增值性強。

根據實價登錄資訊顯示，近5年新北市淡水區平均房價維持在每坪約22~23萬元間，僅2016年略低至21.4萬元，近幾年皆逐步回升，距離5年前最高的23.7萬元尚有追價空間。近1年的建物買賣移轉棟數也維持在高點，僅今年1月、5月低於400棟，其他月份交易量皆高，最高是去年9月的581棟，顯示該區購屋需求極高。

淡水交通問題改善
淡水交易穩定的原因，除因有淡海新市鎮提供選擇外，也因建設利多吸引民眾前往購屋，包含力拼今年通車的淡海輕軌第1期藍海線，即淡水漁人碼頭站至台北海洋大學站，可望推動沙崙文創園區開發，又有2024年預計完工的淡海大橋，以及已通過環評的淡北道路，將建立淡水與台北市北投區之間的快速路廊，盼能改善淡水交通問題，讓台北往返淡水更加便利。

土城有三鶯線加持
近年因土城暫緩重劃區的發展而成房市熱區的土城，近5年實價登錄的平均單價維持在31~33萬元間，今年平均達每坪33.8萬元，漲勢明顯，且較5年前高點的33.4萬元還漲1.1%。交易量亦穩定，僅今年初受疫情影響，月移轉量不到200棟外，近期在土城醫院開幕等利多帶動下，回溫相當明顯。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，土城過去因無重劃區而受忽視，近年區內的暫緩重劃區有建商競相推案，改善過去環境凌亂印象，並提升區域質感，慢慢帶動房市熱度。加以該區有捷運三鶯線延伸線議題，將銜接捷運板南線頂埔站，使土城形成雙捷運站點，是未來最大補漲題材，預期三鶯線通車後成新大利多。

林口新市鎮發展多年，目前已成為商圈成熟、人口眾多的住宅區，房價經歷多年高低起伏上沖下洗的震盪後，回歸淡定狀態，近5年平均房價在每坪27~28萬元間擺盪，屬於成熟穩健的市場。交易量同樣走穩定風格，即使今年遇疫情干擾，仍不見暴跌遽少的情況。

林口生活機能充足
林口區之所以能成為新北房市淡定哥，主因是有機場捷運、多家大型商場包含昕境廣場、三井Outlet、環球購物中心等，生活機能完整，受不少「輕移民」青睞，近期還有媒體園區開發等題材，帶動就業人口，將成娛樂產業重鎮，為區域房市未來補漲的亮點。

何世昌認為，林口過去房市趨於平淡，今年有加溫跡象，原因是鄰近的桃園龜山A7重劃區價格衝太快，加上林口機能相對成熟，購屋回流紅利之下，讓林口房市逐漸發酵。

先有捷運後開發 房價凹陷2字頭

桃園市龜山區A7重劃區是少數捷運先到位再開發的重劃區，不僅有交通優勢，A7科技園區及中華郵政物流園區都將帶來大量的就業人口，2字頭親民房價，且較捷運前後站便宜，屬於房價凹陷區，買氣十分熱絡。專家認為，這波購屋熱潮及房價漲勢將持續到明年。

許多重劃區都要經歷漫長的等待，才有捷運、機能及交流道等陸續到位，但A7重劃區得天獨厚，機場捷運先行通車外，緊鄰機捷A8站長庚醫院生活圈，享有豐富的醫療資源，及豐沛的採買機能，加上A9站的林口新市鎮有三井Outlet、環球購物中心及昕境廣場等百貨商場、電影院等，不用到台北市也能就近滿足逛街消費樂趣。

科技與郵政園區發展中
現今的A7重劃區雖然房子都還沒蓋好，但眾多公共建設已在進行當中，除現有的樂善國小外，桃園市政府已經積極在興建文青國中小，預計2023年度開始招收小一及國一學生，也在規劃評估大崗國中，及籌備龜山國民運動中心，公共建設先行，讓生活機能可快速成長。

重劃區要有良好的發展，除了便利的交通，產業更是最根本能帶來人口的利基點，A7科技園區面積22.23公頃，由禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發，預計創造逾2300個就業機會，現在順達電子總部已進駐，致茂、禾聯碩總部也在興建中，與重劃區同步發展，沒有產業發展的等待期。

此外，中華郵政物流園區也正在興建當中，物流中心將採分期興建，預計創造6000個就業機會，最快明年就會完工運行。現在周邊已有華亞科技園區、林口新市鎮的影視旗艦區，遠程則還有華亞科技園區2期，都將帶來大量的人口就業紅利。

前後站房價皆已3字頭
桃園代銷公會理事長黃正忠表示，A7重劃區最大的利基點在於捷運、交流道，還有房價剛好在凹陷區，前一站泰山站跟後一站長庚醫院站都是3字頭房價，A7重劃區的均價還在每坪25萬元，以雙北市國道１號沿線來看，要找每坪均價25萬元房價的區域已經難見，因此攔截許多南下覓屋的台北客。

由於A7重劃區正在發展初期，恰好遇到這波全球印鈔票、房市漲幅潮，不管是成交量或漲幅都非常熱絡，房價漲幅達1成，黃正忠預計，房價還有往上漲的空間，這波銷售熱潮將持續到明年。

施工品質 售後服務 居民互動

建築產業微利化、房地價波動劇烈下，建築業者深知轉型困境，最終仍得走品牌之路才能永續經營。台中上市櫃建商近年愈來愈重視客戶關係及拉高附加價值，讓購屋族「買前安心、買後揪甘心」，也成功打出品牌效益。

過去大部分建商銷售建案時，多是強調地段、建材及公設，然而隨著近年民眾消費意識抬頭，市場口碑行銷興起，現在的建商從營造「硬實力」到著重「售後」滿意度，再延伸到「軟實力」，開始有大大小小的品牌活動，長久下來除了增進住戶黏著度，樂於被圈粉外，也逐漸奠定品牌建商的形象。

全台房市歷經921地震、金融風暴，至今能存活的建商，通常已看盡大風大浪，對於風險管控、施工品質及售後服務自然更加精進，但要能深得購屋族的「心」仍不容易，何況光是台中市登記營業的建設公司就高達1000多家，最後可能不到百分之一的建商擁有品牌「高指名度」。

看不見的細節做出差異
台中市不動產公會理事長林正雄認為，台中推案雨後春筍，競爭激烈，買方也更顯挑剔，所以比起講「地段」的台北市，台中建商更著重「建築品質」與「售後服務」，這兩點也成為購屋族心中認定是否為優質建商的關鍵。

以營造施工為例，許多建設公司在「看不見的細節」加碼，例如綁筋方式、防水完備度、耐震翼牆、深窗設計、電動車預留管路等施工規劃，會列為SOP施工標配，也早別人先一步做出施工差異性。

不過建築畢竟一磚一瓦是由手工打造，小瑕疵在所難免，於是近年來的建商流行延長保固條件，主力著重「售後服務」，而且必備一個特點，就是快速且即時專線服務，最慢1周就要解決住戶的問題，甚至拉長戰線，打出「認房不認人」的服務，意即就算已是轉手過的建商中古屋，依舊可提供諮詢修繕服務，也因此品牌建商的房子相對惜售，在市面上流通率並不高。

還有不少建商會提供年度社區健檢、居家健檢等項目；甚至有豪宅建商不僅每年免費清洗住戶的水塔，還成立「綠海養護」團隊，由專業師傅提供園藝諮詢及社區植栽免費養護，讓住戶買完後還能受到完善的服務照料。

認房不認人轉手續服務
除了硬體打造、售後服務之外，品牌建商之路不免要進一步提供軟性服務、舉辦活動等，主動拉近公司和客戶的關係，甚至產生號召力，每年可舉辦上千人集會活動，還為此設置服務會館，有建商私下說：「賣的已經不是房子，而是公司的理念，創造更多的居民互動，提高生活質感。」這也成為品牌建商必備的第3個條件。

資金狂潮來襲，不僅房價上漲，現在連停車位也悄悄喊上天價！最近預售新案停車位價格出現連續調漲三次的現象，甚至台北市精華地段的頂級豪宅停車位，一格身價也超過870萬元，尚未完工的頂級豪宅，更醞釀開到900萬元，相當於一棟小宅售價。

以台北市信義計畫區、大安區的頂級豪宅來說，一個停車位價格，400萬元算是一般門檻，500~600萬元是常態，700~800萬元已經不算稀奇。

根據內政部實價登錄資訊，北市信義計畫區「信義文山」停車位約600~700萬元；「皇翔御琚」停車位要價600萬起跳，最高已站上「8字頭」、達870萬元，創停車位最貴紀錄。

至於大安區「帝寶」，實價登錄行情停車位約在310~400萬元；「元利信義聯勤ONE PARK TAIPEI」普遍在500~550萬元，最高達600萬元；松山區指標豪宅「文華苑」，最高則有500萬元；「華固名鑄」則在400多萬元至580萬元。

台北市地政局住宅年報統計，依據2018年實價登錄資訊來分析，台北市坡道平面車位均價達240萬元、機械車位均價約147萬元，雙雙創下2013年統計以來新高。

房地產業者指出，台北市停車位的平均價格相當於一輛賓士，甚至可買到一間3.7坪的臥室。

最近新冠肺炎疫情後房市大炒資金行情，不但預售屋賣到快缺貨，「一案二漲」、「一案三漲」的調漲售價愈來愈普遍，連停車位也悄悄吹出飆風，挑戰史上區域天價。

住展雜誌研發長何世昌表示，房價有人殺，但停車位向來鮮少有人殺，甚至「不二價」，不少預售案邊賣邊調高停車位售價，新北市郊區甚至已有預售新案開出200萬元一個停車位的行情；甚至桃園青埔重劃區，竟出現一個停車位要價220萬元，幾乎要追上台北市、新北市。

據悉，最近有預售新案，一次調漲停車位20~30萬元，甚至有建商連續調漲三次。業者透露，在競爭較激烈的新興重劃區，用調漲車位價回補房價的情況，較為普遍。

至於台北市精華地段，最近市場傳出，信義計畫區有尚未完工的頂級豪宅「信義首席公館」，停車位可能要叩關900萬元，未來房價的每坪單價，更受矚目。

都會區停車位行情 重演日本經驗

「估價權威」大華不動產估價師事務所所長、大華資產管理顧問公司董事長張義權表示，停車位價格的漲跌，沒有什麼合理不合理價格，完全看市場供需，目前是「易漲難跌！」

張義權指出，台北都會區停車位行情正在走「日本經驗」之路，20年前日本停車位價格跟著房價趨勢一起走，年輕人買不起房就買車，導致停車位價格飆升速度比房價還快；台灣目前在台北都會區已有類似趨勢，主要有四大原因。

一來買不起房的投資人轉進停車位市場，二來疫情爆發後國旅、自駕旅遊蓬勃發展，更帶動車市超夯，在停車位數量供不應求之際，停車位租金、價格雙雙飆升。

第三，張義權表示，台北都會區停車位愈來愈搶手，現在精華地段停車位租金報酬率，甚至飆到3~5％，因此吸引游資搶進。以台北市大安區來說，早期買進的停車位大約200萬元，但月租已攀升至7千~8千元，換算每年租金報酬率已站上5％大關，遠比買房要優。

第四，張義權分析，停車位租金收益財政部國稅局並沒有在課稅，停車位承租人通常也不會申報租金扣抵綜合所得稅，在租金報酬率優渥下，頗吸引小資族、投資客把游資轉戰停車位市場，造成停車位多年來一漲不回頭。

至於台北市精華地段豪宅停車位，是否真的可能出現一格900萬元的行情，張義權認為，依台北市寸土寸金、精華地段停車位一位難求的趨勢，極有可能。

台中市政府推動附屬設施的委託經營管理（OT）、興建營運移轉（BOT），及設定地上權等案，將一波接一波！其中，秋紅谷附屬設施OT案，由魚可國際文創得標，今年12月26日對外營運；緊接著，草悟廣場基地OT案，將於27日開標。

至於巨蛋體育館的主場館、副場館、附屬設施，及停車場OT案，今年底辦理公告上網招商，可望帶動民間投資熱。

無獨有偶，台中市西屯區經貿段6地號、8地號設定地上權招商案，位於水湳經貿園區第二種經貿專用區土地3.8公頃，鄰近興建中的水湳國際會展中心，欲引進大型國際型飯店、複合式商業設施、觀光旅館及購物中心，預計今年底至2021年第一季正式公告。

另外，台中市西屯區逢大段7地號、9地號設定地上權招商案，設定地上權70年，位於水湳經貿園區第一種創新研發專用區，土地2.79公頃，欲引進企業營運總部、研發中心及文化創意產業等項目，可強化產業或商業機能。

台中市豐原區豐富專案產業專用區一心段1130地號，設定地上權50年，土地1.96公頃，欲引進運動相關產業、企業營運總部，以及研發中心等項目，全案招商作業規劃中。

台中市經發局表示，秋紅谷附屬設施OT期限為9年11個月，位於台灣大道二段、朝富路口，為一棟地上一層及地下一層建築物，使用面積為744.32平方公尺，投資金額約2,500萬元，由魚可國際文創公司得標，預計今年12月26日式對外營運。

另由台中觀旅局推動台中市草悟廣場暨附屬設施委託經營管理案招商案，26日截標，27日開標。

台中巨蛋由市府投入總經費65億元，在第14期市地重劃區「文中小6」用地，將興建可容納1.55萬觀眾席以上的多功能體育館，可提供籃球、排球、羽球、網球、五人制足球、擊劍、角力及武術的場地。

台中巨蛋包括主場館、副場館、附屬設施及停車場，未來委外經營年限50年，可再優先定約一次20年，合計長達70年。其中巨蛋體育館的「主體事業」，屬於OT案，業者期初投資額，不得少於2億元（含稅，但不含土地租金及權利金）。

至於台中巨蛋的「附屬事業」，屬於BOT案，業者期初投資金額，不得低於50億元（含稅，但不含土地租金及權利金）。市府透露，台中巨蛋OT與BOT案，已分別吸引包括統一企業集團、陸府建設、國介企業、誠品生活、凱格大巨蛋、午資開發公司，及朝馬國民運動中心等單位的高度關注。

仁武因鄰近高雄榮總商圈，加上房市基期較低，成為近來推案熱區，全誠「遠見星誠」新成屋開價破20萬元，名發700多戶預售也蓄勢待發，在建商陸續進駐推案之後，3年來，大樓住宅房價上漲超過30％左右，土地也因奇貨可居，3年來至少上漲40％。

全誠建設行銷執行長董家安指出，在與城揚合作的「「大麗城」和「可麗都」之後，全誠自行推出的「遠見星誠」住宅大樓新屋，是目前仁武澄德重劃區最新的建案，總銷約20億，仍以2和3房的首購和部份首換為主。

董家安表示，全誠建設算是率先前進澄德重劃區推案的建商，2013年開始推出第一個「遠見微笑」住宅大樓時，平均房價大約是13萬元到14萬元之間，目前的「遠見星誠」，則是每坪開價介於20萬到23萬元，正式突破20萬大關。

相當熟悉仁武房市的高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，以全誠的「遠見星誠」和「遠見微笑」這個同一公司、最早和最近的建案做比較，7年來上漲幅度介於53％到64％，起漲速度加快的階段，大約3年前開始明顯。

戴嘉聖表示，澄德重劃區3年前的大樓平均房價約為15萬元，城揚建設和全誠建設合作推出「大麗城」大樓預售的時候，每坪平均售價已經達16.3萬元左右，2019年9月再推「可麗都」預售的時候，每坪售價17.5萬元，陸續調高到18.5萬元左右。

也就是說，以「遠見星誠」每坪開價介於20萬到23萬元來看，仁武的大樓房價，在3年的時間，上漲幅度大約33％到53％之間。

相對地，土地價格也水漲船高，戴嘉聖指出，仁武重劃區週遭，3年前的土地價格，平均在22萬到23萬元之間，最近有一筆1000多坪土地成交，每坪約32.5萬元，地價因需求熱絡，在3年內上漲41％到47％，由於土地奇貨可居，現在有「住三」的透天用地，開價已超過每坪40萬元。

業界指出，仁武澄德重劃區最近將進場的建案，是名發建設規劃的700多戶大樓住宅，該案基地取得價格約每坪29.3萬元，但包括全誠建設、日宇建設、閎堡建設等建商，買進的價格都超過37萬元，因此，未來如果再推大樓建案，售價也很難再低於20萬元。

台中房市買氣大噴發，預售新案無論是北屯區、西屯區、南屯區、甚至龍井區，可說是案案熱銷，包括總太（3056）、順天（5525）、櫻花建（2539）、豐謙（5523）等上市櫃建商，在台中新案紛紛傳出熱銷捷報後，近期競相在台中市獵地囤貨，為日後推案蓄積能量與貨源。

其中，總太地產目前在北屯區太原段擁有逾1萬坪的大面積土地，最快年底將推出第三期新案；此外，總太今年7/21以總價15.25億元、每坪單價235萬元，購入台中水湳經貿園區649坪土地後，7/29再以總價7.39億元、每坪破百萬高價，購入南區樹子腳段近730坪土地，創南區土地新高價。

此外，順天建設單是9月就砸下近30億元購地！包括9月底以總價20.54億元、每坪單價53萬元，取得台中市南屯區單元三重劃區永春段永春東七路3,877坪土地；此外，順天9月初以8.89億元、每坪單價55萬元，購入北屯區敦和段3筆土地，合計1,616坪。

其中，順天位於單元三永春東七路的預售新案，預計第四季末進場，產品包括33戶豪墅，每戶總價7,500萬至2億元，以及總戶數98戶的高級住宅大樓，鎖定60至70坪換屋型產品，每坪開價48-55萬元，總銷金額60億元。

中鋼集團橋頭建案三天完銷驚艷市場，下個目標將進取台南房市，經查詢發現，子公司中鴻鋼鐵（2014）在台南九份子重劃區有超過1.1萬坪建地，土地是橋頭案的五倍大，台南九份子目前房價又比高雄橋頭高出許多，「地多價揚」的前提下，投資圈驚嘆原來中鴻是「超級資產股」。

中鋼董事長翁朝棟證實，中鴻台南九份子重劃區土地約1.1萬坪，主要位於九份子大道與永續路交叉路口。

目前隨著區域外環道路興建中，落成後從台南科學園區到九份子重劃區約15分鐘路程，可以吸引南科園區的科技新貴前來，有望再掀起一波購屋潮。

中欣總經理呂威璋說，下一步台南九份子推案將與中鴻共同開發興建，如此可以創造中鴻與中欣最大利益，當下全案才剛剛討論，預計到明年下半年開始執行，第4季成案的可能性高。

法人指出，隨著中鋼以及中鴻連續數月調漲鋼價，中鴻營運獲利進入高潮，基本面轉強，如今又喜傳將開發台南大面積土地，「超級資產股」護體，中鴻的中長期投資價值令人垂涎。

上市建商主管表示，當前台南九份子重劃區內最重要的建商是來自高雄的泰嘉開發，總經理呂金發不僅專業更有眼光與企圖心，深耕九份子多年成果豐碩，首場大樓案「水舞川」半年內完銷，後續「水雲川」、華廈案「水岸青」與今年首季新案「水律川」都有優異表現，是九份子重要推手，若能與中鴻合作，或許能夠創造「強強聯手」效益。

從去年“8•18”深圳先行示範區的利好消息，到今年“7•15”“史上最嚴”調控新政，政策對深圳樓市的影響，從去年和今年的國慶黃金周表現，可以明顯感知。

據貝殼研究院統計資料顯示，相比去年黃金周，深圳今年國慶期間二手房成交量下降47%，腰斬近一半。

值得留意的是，相較于二手房市場明顯遇冷的狀態，今年國慶的新房市場卻穩中有升。10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，較去年同期的358套上漲15%。

業內專家在接受記者採訪時表示，一方面是“金九銀十”以來新房入市猛增，分流了部分潛在二手房客，另一方面是“7•15”新政對二手房市場的限制，將買家推到新房市場，這些都造成了黃金周新房和二手房的表現迥異。

記者在國慶期間以購房者身份，走訪了龍華區、龍崗區、寶安區多個樓盤，整個市場並沒有出現購房者預期中的普遍降價促銷，但有樓盤通過違規“贈送面積”為行銷噱頭，吸引購房者。有專家向記者分析，今年樓市黃金周效應有所衰減，建議房企在最後三個月供應量井噴的市場環境下抓緊出貨；而對購房者來說，接下來三個月或許是今年買房的最佳時機。

“打新”族的春天

“新房買到就是賺到，我國慶沒別的安排，就看新盤。”9月份已經陪跑兩個盤的陸先生告訴記者，想看看國慶能不能遇上打折優惠，說完馬不停蹄走進了龍華某樓盤銷售中心。

實際上，早在國慶前夕，已有不少新盤搶灘黃金周。據深圳房地產資訊網公佈，國慶前一周就有8個新盤獲預售，9月30日至10月6日，又有4個項目入市，為“打新”一族提供貨量。

陸先生所看的樓盤位於龍華區，均價在55000元每平方米，比周邊市場價低2萬元左右。記者走訪發現，該樓盤附近為工業區，離地鐵站1.6公里，配套欠佳。但由於政府限價，價格優勢明顯，10月2日開盤當日一早，銷售中心外排起長隊等待入場。10月7日，樓盤銷售告訴記者，目前已經在清盤，僅剩幾套低樓層戶型。

從資料來看，國慶假期新房樓市整體穩中有升。據中原地產研究中心統計，深圳10月1日至7日新建住宅成交411套，較2019年同期的358套同比上漲15%。國慶期間深圳日均銷售面積為0.58萬平方米，同比上升16.4%。

雖然黃金周成交量較去年同期表現亮眼，但環比表現卻不盡如人意。9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套，環比下降41.7%。

事實上，這是由於深圳的“金九”新房市場表現尤為突出，成交4871套，創下近7年來9月份成交新高，出現不少“日光”盤。民軒攬翠台9月28日開盤，249套住宅當日售罄，認籌359批；金融街(6.710, 0.02, 0.30%)華髮融禦華府9月27日開盤，390套房源9小時售罄；東部新盤碧桂園觀麓開盤當天，352套房500多人認籌。

一知名房產仲介商告訴記者，新盤專案熱銷背後主要原因在於，“7•15”新政後，無房優先的選房規則使得市場中簽率提升，不少剛需加入到了打新的隊伍。以光明網紅盤金融街華髮融禦華府為例，新政出臺後，雖然認籌人數仍然不少，但相比一期394套房，認籌數高達8998批，中簽率僅2.6%來說，金融街二期390套房，認籌數2814批，中簽率已明顯提升。

“‘7•15’新政的一個核心內容就是鼓勵加大供應，而成交量與供應量息息相關，市場回升在情理之中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析，再加上對二手房增值稅免征期從兩年改到五年等對二手房的限制，也將不少二手買家推到新房市場。

9月30日，深圳市住房和建設局發佈的資料顯示，截至2020年9月，本年內深圳市計畫入市的住宅及商務公寓專案64個，預計供應房源35881套。即10月~12月，深圳還有3.5萬套左右的新增供應，加上目前新房庫存的房源數量，總共有超過8.9萬套房源可供購房者選擇。

值得留意的是， 2020年計畫供應的新房總面積約為523.55萬平方米，相較於去年，上漲了19.5%，是深圳近五年來最高的新房供應。

對此，李宇嘉認為，雖然供給量出現井噴，但深圳樓市的供需失衡狀態依然嚴重。他建議，房企在最後三個月供應量井噴的市場環境下應抓緊出貨；而對購房者來說，接下來或許是今年買房的最佳時機。

二手房的“涼秋”

相較於新房市場的熱度高漲，二手房市場則將“7•15”新政以來“賣的不賣、買的不買”的觀望態勢，延續到了國慶黃金周。

南山區某房產仲介林先生入行已有6年，他告訴記者，往年的國慶黃金周是自己最忙的時候，每天穿梭於各社區帶看，不會有時間在門店坐著。但今年受政策調控影響，從1號到3號，總共帶看2批，“房東出手的意願不強，買家也猶猶豫豫。”

房產仲介帶客戶看房的批量，是衡量樓市熱度的重要指標。據貝殼找房發佈的2020年城市“十一”找房熱度統計，一線城市中，深圳總帶看熱度指數為67.37，在四個一線城市中排在最後；總帶看量同比僅增長10.5%，帶看增幅排在18個重點城市最後。

除了帶看量，從掛牌價、網簽量、成交量等指標來看，國慶期間深圳的二手房已絕對降溫。交易量同比下降47%，腰斬近半，排在18個重點城市最末；成交均價比九月份低4%；新增掛牌量同比減少20%，同樣位居最後；但業主調價中漲價占比，深圳排在18個城市第一，為42%，可見房東強烈的觀望態度和漲價預期。

“國慶前一天，一位業主把自己三居室的房子價格上調了60萬，我給他算了下，按照新政房屋增值稅及附加稅的一般稅率5.6%，他上浮的價格剛好覆蓋掉稅費。”林先生告訴記者，國慶前將二手房價上調50萬~100萬元的不在少數，不著急出售的賣家都暫時不願向市場妥協。

國慶樓市亂象頻出

國慶期間，為了吸引購房者，記者發現深圳有樓盤悄悄將“買房送面積”的手段，作為國慶的行銷賣點。記者以購房者身份，走訪了龍華區一個項目。銷售人員稱，雖然國慶沒有打折，但可以通過某種方式給記者優惠十多萬元。在前往樣板房的電梯門口，保安和售樓人員要求記者把手機暫存在一旁的儲物櫃中，稱要看的樣板間禁止拍照，所以不能帶手機。

進電梯後，銷售人員告訴記者，B座的02、03戶型贈送了半個陽臺的面積，等於為購房者優惠了15萬元，但不要對外聲張。來到樣板間，售樓人員所稱的陽臺劃了一條黃線標記，面積有約10平方米。“到時陽臺可以自行改，轉化為套內可使用面積。”記者在隨後的戶型圖上看到的陽臺遠沒有10平方米。銷售人員表示，這部分贈送面積也不會寫在購房合同中。

隨後，一起帶看的仲介向記者解釋，開發商將一部分實用面積以陽臺名義來報建，政府規定陽臺面積只算一半到報建面積中，這樣開發商就可以少繳稅。“所以不讓拍照，擔心外傳被查處。”

就此操作，記者諮詢了北京法學會不動產法研究會理事王玉臣律師。他告訴記者，對於購房者而言，所謂的贈送面積無法受到法律的有效保護。再者，送陽臺的房屋均價，往往比不送陽臺的要貴，所以房款中實際上包括了這部分費用。

他補充說，這種“偷面積”往往是涉嫌違規多建、超建，沒有按照建設工程規劃許可證的規劃條件去建設，是法律明令禁止的。後續一旦被相關部門處罰或拆除，除非贈送面積寫入了合同中，否則往往難以索賠。甚至就算寫入了合同，因為名義上是贈送，也很難得到合適的賠償或補償，損失的還是業主。

除了違規“贈送面積”，還有仲介告訴記者，如果想要搶網紅盤可以付一筆“喝茶費”進行內部鎖定房源。

實際上，上半年深圳寶安區就帶頭開展了打擊房地產開發企業、仲介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的專項行動，引發廣泛關注。當時涉案的新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤，全部暫停了房源網簽許可權。

進入四季度以來，房企開啟了降價促銷拼業績的節奏，有多家房企以集團層面統籌促銷活動，以恆大、碧桂園、富力等為代表的企業在十一期間舉行了大規模的行銷活動，折扣讓利、造節行銷、借力平臺管道等活動方式多樣，以期衝刺全年業績。

房企開啟花樣促銷季：三道紅線下拼業績搶回款

進入四季度以來，房企開啟了降價促銷拼業績的節奏，有多家房企以集團層面統籌促銷活動，以恆大、碧桂園、富力等為代表的企業在十一期間舉行了大規模的行銷活動，折扣讓利、造節行銷、借力平臺管道等活動方式多樣，以期衝刺全年業績。

有專家分析，業績完成率在70%以上的企業相對壓力較小，目前房企達到這一標準的並不多，四季度的銷售壓力較大。三道紅線限制房企的融資規模，倒逼企業加速去化降負債，未來房企的行銷手段將會更加豐富，不排除更大規模的促銷活動。

房企花式促銷

恆大率先打響了房企促銷的第一槍，近期恆大全國樓盤全部7折出售，在現有樓盤打折的情況下，加大了推新貨的力度，確保40多個新項目按時開盤。10月8日，恆大在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等全國各城市，一口氣推出9個新項目，其官方資料顯示，截至下午1:30，半天的銷售額超80億元。

碧桂園啟動了“金秋購房節”，9.9元最高可抵10萬元，線上秒殺一口價，總價最高減30萬元，熱盤總價最低25萬起，全國有眾多項目參與活動。世茂推出了“世茂海峽光碟節”，62個專案聯合發力，該活動在國慶8天時間裡累計成交金額超43億元，成交房源達3583套。

富力集團與“天貓好房”平臺合作，參加了百億補貼購房活動，全國7大區域、32個地區、235個樓盤加入其中，貨值達500億元，部分專案也給出了讓利空間。

弘陽地產也加入了促銷行列，其長三角都市圈、成渝都市圈、中原都市圈、華中都市圈、廣佛都市圈、環渤海都市圈等6大都市圈百盤聯動，推出了“慶雙節，爆弘利”2020弘利黃金周活動，南京區域10盤聯動118套優惠房源，蘇南區域18盤聯動50套特價房，推出老帶新推薦客戶成交獎勵，西南區域推現金直降1000元/平米優惠，每天推特價房。

四季度開局，房企就醞釀了一大波活動，那麼近期房地產市場表現如何呢？諸葛找房資料研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者，今年十一部分房企銷售業績表現亮眼，但從整體市場來看，長假期間客戶更關注旅遊，對樓市的關注熱度減弱，整體十一期間銷售表現平平。但預計今年10月的成交水準高於去年同期，因為上半年的需求受疫情影響積壓，需要在下半年市場逐步釋放。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，從安居線上的使用者資料來看，今年十一期的的流量同比去年有一定增長，一線城市中上海、廣州的用戶找房熱度有明顯增加，二線城市中西安、重慶、成都、長沙、合肥、天津在內的新房找房熱度亦有增長。整體來看十月銷量增加可期，今年金九銀十的成色大概率會超過去年同期水準。

未來促銷力度或加強

由於疫情的因素，今年一季度房企的業績欠佳，隨後在二三季度，房地產市場逐漸好轉，業績逐步恢復，但全年房企的銷售額難免受到影響。億翰智庫統計資料顯示，截至2020年9月末，典型房企銷售業績目標完成率為70%。三十家典型房企中，半數目標完成度仍未達70%，這部分房企在四季度存在一定搶跑壓力。

張波分析，全年過去了三個季度，從以往年情況來看，業績完成率在70%以上的企業相對壓力較小，目前房企達到這一標準的並不多，四季度的銷售壓力較大。值得注意的是，今年雖然受到疫情影響，但企業保持原定目標或適度微調占主流，調低銷售目標的房企極少。今年房企的業績壓力集中到了四季度，房企之間搶收的節奏可能會加快。

近期，房地產資管新規三條紅線啟動試行，融資環境進一步收緊，房企在現金流上不得不更加倚重銷售回款，銷售和回款備受重視。陳霄分析，三道紅線限制房企的融資規模，鼓勵企業加速去化，加強自身的內增長，倒逼企業加速去化降負債，未來房企的行銷手段將會更加豐富，不排除更大規模的促銷活動。

張波分析，從近期的政策表現來看，房企境內融資的壓力已經明顯加大，倒逼房企加快在10月的出貨量，這也是推動近期市場成交量提升的重要因素。今年雖然市場上整體銷售受疫情影響明顯小於預期，但房企的壓力難言減小，四季度完成業績目標依然是短期內的重點。未來，房企加快去化速度，提升單個專案的利潤水準是大趨勢，企業會大力度強化自身銷售能力，以降低對於管道依賴，提升企業的利潤率。

克而瑞研究中心分析，當前房企面臨市場和監管的雙重壓力，三道紅線政策壓頂，房企需時刻關注現金流。為解決當前銷售和資金壓力，四季度房企促銷力度不會下降，甚至隨著年終大考的來臨，參與促銷的房企數量和促銷力度均會較十一期間有所擴大。

在輕資產的道路上，萬達酒店發展（以下簡稱“萬達酒店”）越走越遠。10月16日，萬達酒店發佈公告稱，在當日舉行的股東特別大會上，以投票表決方式獲正式通過有關出售芝加哥物業專案權益議案。這意味著，萬達酒店將出售其最後一個海外項目。事實上，從2017年萬達將77家酒店及13個文旅項目以630多億元出售給富力和融創後，萬達酒店似乎就按下了輕資產化的“快進鍵”。從之前的“買買買”到如今的“賣賣賣”，萬達酒店還剩什麼，又能否在輕資產化的道路上如願以償，都是業內關注的焦點。

最後一個海外項目

隨著旗下資產芝加哥物業項目獲得股東投票通過，萬達酒店最後一個海外專案也被擺上貨架。

根據萬達酒店發佈的公告，關於芝加哥物業項目權益出售表決，萬達酒店股東投票數總數為3384121675，其中贊成票為3333998675，占比為98.52%；反對票為50123000，占比為1.48%。由於超過50%的票數贊成以上普通決議案，因此載于股東特別大會通告的提呈決議案獲正式通過。

對於萬達酒店出售芝加哥物業一事，北京商報記者也聯繫了萬達集團方面相關負責人，該負責人表示“以相關公告為准”。

北京商報記者瞭解到，萬達酒店在今年7月30日就公告稱，將以2.7億美元（相當於約20.925億港元）出售芝加哥物業項目90%的權益。後又於8月17日發佈公告稱，有關非常重大出售事項及關連交易出售芝加哥物業專案權益的進度，將買賣雙方完成條款磋商延期至8月21日。

公開資料顯示，芝加哥大廈由萬達酒店與Magellan Parcel C/DLLC於2014年共同開發，前者持有90%的權益，該專案緊鄰芝加哥CBD，專案規劃總建築面積約為17.6萬平方米，計畫建設一座361米、高101層的五星級酒店（預計建造超過200套客房）及高檔公寓項目，建成後將成為芝加哥第三高建築。其中，高檔公寓部分已於2015年9月開始預售，截至2017年12月底，已累計預售約56%的可銷售總面積。目前正在進行主體結構施工，預計將於2020年完成開發。

對於出售芝加哥物業一事，萬達酒店此前曾發佈公告稱，預計此次出售將為萬達酒店帶來9400萬港元的收益。同時，萬達酒店方面還表示，出售該專案與公司去杠杆化及改善現金流量的策略一致。此外，萬達酒店將得以調配其資源至更專注發展酒店管理及營運服務、酒店設計、酒店建設管理及相關諮詢服務等業務上。

知名地產分析師嚴躍進表示，萬達酒店出售芝加哥物業專案，更多還是出於回收現金流的考慮。根據萬達酒店此前發佈的財報顯示，截至2019年底，萬達酒店近三年經營現金流淨額分別為-15.09億港元、-4.87億港元及-8.18億港元，連續三年呈淨流出態勢。而債務方面，截至2019年底，萬達酒店的債務及借款總額為51.61億港元，同比增長39.4%。由此看來，萬達酒店希望出售物業，改善公司現金流，同時並降低負債。

“賣賣賣”之路

事實上，在出售芝加哥物業之前，萬達酒店就已經開啟了“賣賣賣”之路，這與多年前的“買買買”形成了鮮明對比。

2014年前後，正值中國房地產企業“出海熱”，而作為萬達集團的創辦人兼董事長，王健林也趕上了這輪熱潮，先後在英國倫敦、西班牙馬德里、澳大利亞悉尼以及美國芝加哥等地收購新的項目。

彼時，在王健林的設想中，未來8-10年，萬達將在境外10個主要城市建立萬達酒店。據悉，僅在2014年，萬達酒店發展就以2.65億歐元的代價收購了西班牙大廈項目。

然而，到了2017年，由於貸款的收緊以及海外資產監管趨嚴等因素影響，萬達酒店不得不開始清理“資產”，由此，發展路徑也由之前的“買買買”變成此後的“賣賣賣”。

2016年6月，萬達酒店以2.72億歐元（按目前匯率約20.81億元人民幣）的代價出售了僅僅買入兩年的西班牙大廈，對比2014年2.65億歐元（按2014年匯率約22億元人民幣）的買入價格，這樣一進一出，萬達酒店損失了逾1億元人民幣。

到了2018年1月，萬達酒店又接連售出了倫敦和澳洲項目，如今僅剩的芝加哥項目也被擺上貨架。

一邊不斷出售海外資產，另一邊，萬達集團在國內也不斷出售酒店資產和文旅項目，由此看來，萬達勢必將酒店輕資產化進行到底。

2017年7月，萬達與富力、融創達成協議，萬達商業將北京萬達嘉華等77家酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，並將西雙版納萬達文旅專案、南昌萬達文旅專案等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創，兩項交易總金額達637.5億元。如今，雖然萬達在酒店領域不斷擴容，但是其旗下酒店大部分資產均已轉讓。

在星碩酒店管理公司首席諮詢官袁學婭看來，萬達酒店不斷拋售海外資產，主要還是為回籠資金，至於之後的發展路徑，肯定是要繼續輕資產化，但是最終能否脫穎而出，還需要市場進一步檢驗。

輕資產化的必然

在清空海外資產後，萬達酒店還剩什麼，其在酒店領域又將如何發展，這都成為業界持續關注的焦點。

北京商報記者從萬達酒店及度假村官網瞭解到，起步於1996年的萬達酒店及度假村，涵蓋酒店設計、酒店建設、酒店管理三大核心板塊。目前，萬達酒店及度假村旗下擁有奢華酒店-萬達瑞華、豪華酒店-萬達文華、高端酒店-萬達嘉華等七大酒店品牌。

根據萬達酒店發展發佈的2020年上半年財報顯示，其主要從事酒店管理和營運業務，以及酒店設計，酒店建設管理等相關顧問及其他附屬業務。財報還顯示，截至2020年6月30日，萬達酒管管理共85間已開業酒店，已簽約管理115間在建中但尚未開業酒店。

嚴躍進指出，實際上，在2017年萬達將77家酒店資產打包賣給了富力之後，其輕資產發展的策略也越發明顯。根據萬達酒店及度假村官網最新資料顯示，萬達目前擁有已開業酒店100餘家、籌建及待開業酒店180餘家，覆蓋全球160餘座城市。

袁學婭認為，雖然近年來萬達在酒店領域的發展相對迅猛，數量上也不斷擴容，不過就其輕資產化發展而言，仍然還有不少地方需要補足。袁學婭還進一步表示，如果同向對比，相比其他房地產企業，萬達的轉型可謂走在前列，不過，要從國內酒店行業整體發展來看，其在酒店管理方面的還有不少功課要做。

同時，今年以來面對新冠疫情，萬達酒店也遭遇了不小的影響。根據萬達酒店財報指出，今年上半年，公司實現收益2.46億港元，同比下滑37%，其中來自酒店營運及管理服務的收益約1.13億港元， 較2019年上半年減少約48.9%。財報也指出，收益的減少，主要是由於在2020年一季度受疫情影響所致。

袁學婭表示，酒店集團輕資產化是必然的，但是如何進一步提高酒店收益，則仍然需要探討。北京商報記者 關子辰

繼九月份諸多城市限購政策升級之後，十月以來，又有紹興、徐州兩個城市出臺了房地產調控政策，採取多方面的措施來“穩房價、穩地價”，有專家表示，房價調控作為今年調控的重要方向沒有發生改變，十月預計仍會有城市不斷出臺調控政策。

紹興、徐州兩城接力樓市調控 加強價格源頭管控

繼九月份諸多城市限購政策升級之後，十月以來，又有紹興、徐州兩個城市出臺了房地產調控政策，採取多方面的措施來“穩房價、穩地價”，有專家表示，房價調控作為今年調控的重要方向沒有發生改變，十月預計仍會有城市不斷出臺調控政策。

兩城調控升級

紹興、徐州的調控新政均明確指向了“穩房價、穩地價”。

紹興市在10月9日發佈了《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》，檔提到，紹興市區新建商品住房備案價格實行“雙備案”制度，須經區聯席會議審議通過後提交市聯席會議審議確定。新開盤專案價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或“地價+成本”等因素，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。

除此之外，紹興還提出要嚴格分期銷售管理，對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的，要在十日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，不得高於申報價格對外銷售。

10月10日，徐州市出臺的《關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》規定，要加強商品房價格備案管理，新備案商品住房專案宗地建築面積在10萬平方米以下的，實行一次性價格備案；宗地建築面積高於10萬平方米的項目，可分期進行價格備案，每次備案不低於10萬平方米；最後一期不足10萬平方米的，據實備案。備案價格一年內不得調整。

在土地市場方面，紹興市規定，進一步加強土地供應管控，建立房價、地價聯動機制，加大土地供應力度，實行差別化供地。嚴格執行“限地價、競配建”政策，嚴格控制溢價率和樓面地價。徐州市則提出，科學控制土地供應規模、結構和時序，堅持“一區一策”精准調控，針對交易熱點地區精准投放，加大住宅用地供應量，優先滿足剛需，穩定市場預期。

對此，諸葛找房資料研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者，徐州、紹興今年以來土拍熱度較高，房價上漲明顯，促使調控政策的出臺。紹興市規定加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格，徐州規定備案價格一年內不得調整。對於價格的備案管理，政策的目的在於穩地價、穩房價，抑制房價的非理性上漲，並不是阻止房價上漲，未來房價的上漲將會逐漸回歸到理性區間。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，從調控的目標直指房價和地價，通過限售以及嚴控資金非正常管道流入房地產，著力打擊房地產市場投擊性需求。通過行政手段直接幹預新房市場，尤其是直接限定新房價格，在一定程度上會對當地房價上漲產生明顯的抑制作用。但一個城市房價的變化，一方面會受到政策影響，另一方面也會受市場因素影響。作為有著千萬人口基數的徐州以及對外來人口有著一定吸引力的紹興，未來中長期城市的經濟水準以及人口流入是決定房價是否上漲的內在推動力。以現有發展趨勢來看，這兩個城市長期房價的支撐力依然存在。

在兩城調控新政的背後，是房價上漲壓力。貝殼研究院高級分析師潘浩分析，根據國家統計局資料，2020年8月，徐州新建商品住宅銷售價格同比去年同期增長11.6%，房價增長過快成為本次出臺政策的主要原因，為穩定房價，徐州本次通過加強價格管理，強力穩定價格，預期後市徐州房價增速逐漸穩定。紹興新房成交均價在同比去年同期增長13.1%，且自4月以來環比持續增長，此次調控力度的加強，穩房價是主要目標。

後續調控不斷檔

嚴控房價和地價上漲是近期調控的重點。從7月深圳調控開始，全國熱點城市調控收緊的腳步就沒有停止過，此前包括瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市，均在9月份出臺了樓市調控新政，國慶長假剛過，徐州、紹興也加入了調控隊伍。

一二三線城市均在房地產政策方面進行了升級。陳霄表示，這些城市接連出臺調控政策，反映了當前樓市調控的覆蓋面之廣，調控收緊大勢所趨，傳遞了堅定不移落實“房住不炒”，保證房地產市場健康穩定發展的信號。

張波分析，房價調控作為今年調控的重要方向沒有發生改變，房價上漲過快城市將無一例外迎來調控落地，土地市場作為房地產市場的晴雨錶也是調控重點，以長效化保障樓市穩定發展。用限售的方式調控起到的作用偏小，但和金融調控相結合就會對投機性需求產生明顯影響，有利於熱度較高城市有序降溫，保持市場平穩理性。

未來是否會有更多城市加入樓市調控大軍，陳霄認為，自7月份以來，全國已經有二十多個城市相繼出臺了調控政策，為過熱的樓市降溫，其他樓市熱度過高、房價上漲過快的城市不排除接下來會繼續跟進調控。

張波也認為，調控加碼會是四季度樓市的主要特點，十月預計仍會有城市不斷出臺調控政策。今年以來，國內房地產在疫情影響下，市場熱度在很多城市和區域都好於預期，同比銷售金額增長，這是調控從緊背景因素，也是各地調控仍將從嚴的“底氣”所在。當然調控從嚴本身也並不會一刀切，部分已經降溫的城市例如天津、石家莊、濟南、青島等城市不會出臺更為嚴格的政策，並且不排除部分城市會因城施策對政策進行適度放鬆。

“中秋國慶”雙節已經過去近一周，行銷“喜報”不斷刷屏，但關於鄭州樓市未來似乎蒙上了一層陰影。

清冷貫穿於市場中之中。

上半年受疫情影響，鄭州多數房企銷售情況並不理想，加之金融監管“三條紅線”等新規落定，來自方方面面的壓力一重高過一重。

重壓之下，“金九銀十”的8天長假被鄭州房企視為近年來最為重要的“黃金周”，每家房企都推出多重優惠策略搶收市場；節後，也有不少房企放出“喜報”慶祝營收，但真實情況並不理想。

“假期期間，到訪量比平常上漲4-6倍，但成交情況並不理想。定房客戶基本都是之前的，沖著優惠才定的房。”在鄭州中原區上班的置業顧問小趙告訴近期走訪市場的中國房地產網鄭州，客戶從看房到購房週期基本在3個月以上。

為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”行銷，包括降價促銷。

二手房市場亦是如此，據中國房地產網鄭州走訪瞭解，二手房價格已壓縮至3年來最低，目前存量消化週期仍在1年以上，處於歷史高位。

“中秋國慶”雙節已經過去近一周，行銷“喜報”不斷刷屏，但關於鄭州樓市未來似乎蒙上了一層陰影。

降價搶收

據不完全統計，剛剛過去的2020年9月份，鄭州市新建商品房成交19080套，比8月份下降15.4%；二手房成交7654套，比上月的7701套也略有下降。

位於鄭州經開區濱河國際新城的某售樓部也是類似情況。“10月我們項目推出了多重優惠，買一套110平方米房子算下來能比之前省8萬元左右，來看房的客戶確實比之前多了，每天都忙得腳不沾地。”該項目置業顧問張成國表示，“成交情況確實有所上升，但並沒有達到預期，不少客戶處於觀望狀態。

這樣的情形基本上是長假期間購房者集中畫像。

為了促成成交，一些售樓部重啟了“零首付”行銷。

“南龍湖在售項目達到30個以上，大小開發商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位元南龍湖區域的分銷經理告訴中國房地產網鄭州，區域均價目前基本已經跌至7000元/—9000元/平方米。

中國房地產網鄭州發現，本土房企浩創集團旗下多個南龍湖項目採用了零首付、首付分期等方式售房。在致電位於鄭新快速路的浩創某項目時得知，可以“零首付”購房，專案置業顧問表示，“具體細節可以來售樓部詳聊，電話裡說不清楚。”

“這種違規銷售導致買房完全沒有門檻，風險全部轉嫁給客戶和銀行。凡是敢做‘零首付’的開發商都極度缺錢，因為這種做法對品牌傷害很大，開發商為保證利潤率，難免會減配房屋品質。”該分銷經理透露。

實際上，在鄭州樓市大火的2016年、2017年，位於南四環外的南龍湖區域出盡了風頭，樓盤均價一度飆到11000元/平方米，當時市場人士甚至認為南龍湖將漲至13000元/平方米以上。

如今的南龍湖，房價已經普遍不足10000元/平方米，主要承接城市剛需客戶，購房門檻很低，價格戰激烈。

除了“零首付”，降價也成為吸引市場客流的主要方式。

雖然9月的“不帶頭降價”閉門會議話音未落，但從市場給出的反映來看，依然是降者居多。

節前，位於北龍湖“地王窩”的碧源榮府專案對外釋放資訊，核心區低密洋房，全款最低26800元/平方米，標準層28800元/平方米，刷新了該區域近5年銷售最低價格紀錄。

鄭州二七區南三環某商業公寓，之前售價10000元/平方米左右，國慶期間價格“腰斬”，直接降到5800元/平方米起。

無獨有偶，高新區萬達廣場旁邊某樓盤，借高新萬達開業人氣火爆，直接推出12500元/平方米房源；管南片區南四環附近某大盤，在13000元/平方米基礎上也推出10900元/平方米精裝房源；南港某住宅性質樓盤直接以“抄底”價5XXX元/㎡公開銷售，把航空港區價位拉到5字頭；位於金水北區的和昌優地，近期3號樓精裝改毛坯，18500元/平方米價格回落到15500元/平方米，直接降價3000元/平方米。

隨著上市房企年底財務考核期來臨，降價仍將繼續，但無奈鄭州庫存量過大。按照行業商品房庫存消化週期計算，超過12月即為不健康狀態。

貝殼研究院市場監控資料顯示，截至8月底，大鄭州範圍內12個區域中僅有高新區、經開區及中牟三地住宅庫存進入健康週期。

此外，南龍湖所在的新鄭片區，住宅庫存量最高，達到274萬平方米，主城區中原區也達到175萬平方米，按照過去12個月的銷售去化平均速度，這兩個區域的庫存出清週期分別高達26個月、16.2個月。

二手房降價25萬無人問津

鄭州市民小彭給中國房地產網鄭州講了他的購房故事。

2016年，小彭家裡賣了兩套房，均位於鄭州西郊某家屬院，第一套于當年6月出售，兩天漲了10萬元，簽約前仲介幫忙臨時加價到5萬元，依然有人搶。最終房子還是被加價的人買走了。

同一個社區其他房子也是如此，坐地起價、違約、繼續漲價，依然不愁賣。“感覺市場都瘋狂了，每個人都跟中了彩票一樣買房，只要看中了房子，就一個字，‘買’。”

今年7月，小彭又掛出去一套北區109平方米三房，報價145萬元，略低於市場價。但3個月過去了，除了3家仲介打過電話核實房源資訊，再沒有一個人問過。

小彭的境遇並不是個例。

2017年4月，劉女士在南龍湖金立方社區買了一套62平方米二手房，作為投資用，房東報價52萬元，當時南龍湖新房均價在10000元/平方米左右。

“買房時地鐵城郊線已經開通，且還有另一個客戶等著簽約，他想出50萬元，這個房價我和家人都覺得撿漏了，所以就沒還價，結果現在砸手裡了。”劉女士說，這個房子目前在出租，租金每月900元，“每次租期結束後，至少空租倆月以上。”

中國房地產網鄭州瞭解到，該社區目前同等戶型二手房成交總價在38萬-43萬元。

今年6月底，老楊準備將自住的二裡崗地鐵口附近88平方米兩房出售，換一套離兒子近點的房子，剛開始報價160萬元，無人問津；8月中旬報價改為145萬元，降價15萬元，無人問；9月中旬，再次降價至135萬元，終於有了兩次帶看，但意向都不強烈。3個月降價25萬元，至今還沒賣出去。

“這種情況現在太常見了。”鏈家某門店工作人員阿華告訴中國房地產網鄭州。

阿華從事二手房買賣已有5年時間。他表示，從2018年夏季開始，市場就開始走下坡路，今年尤甚。“現在我們這個店周邊的兩個社區今年下半年每一套出售房源，成交價至少比賣家掛出的起始價格低10萬元，最高一套降了22萬元。”

二手房量漲價跌已成定局

“同事們都出去外拓了，現在主要做新房業務，如果你在網上有看中的二手房，我可以帶你去看。”對於來訪的客戶，鄭汴路上一家二手房門店工作人員表示，“二手房現在的確難賣，主要問題是買方和賣方都在觀望，只要賣方能讓價，買房的其實也有。”

據他介紹，他們店裡“銷冠”僅10月之後就成交3套。“都是價格讓步之後買方立刻決定簽約。”

位於農業南路附近的一家21世紀不動產店長也表示，“店面周邊社區去年9月份二手房成交價在21000元/平方米左右，今年掛牌均價19500元/平方米，成交價格還要再低一些。”

成交價格低、週期長，二手房市場的現狀從資料上也可見一斑。

據諸葛找房資料統計，2020年9月鄭州二手房均價為14532元/平方米，房價同比去年每平方米下降343元，已經連降24個月。

其中較上個月房價來看，惠濟區跌幅最大，環比下降0.16%；經開區以及金水區位居第二、第三位，環比下降0.12%和0.1%；高新區、鄭東新區以及中原區二手房價較上期有些許上調。

同時，鄭州目前二手房供應量相當龐大，掛牌總量為101827套；9月份，鄭州二手房去化總量為7654套，8月為7701套，目前存量消化週期仍在1年以上，處於歷史高位。

其中金水區仍為二手房供應大戶，以27308套二手房掛牌量穩居各城區榜首；其次為中原區及二七區，二手房掛牌量分別為12549套、12467套。

另一方面，鄭州二手房市場呈現明顯量漲價跌狀況。

在價格方面，二手房降價空間已壓縮至3年來最低。

“從與新房價格對比來看，鄭州二手房價格基本上掉至2017年以來最低值。”鄭東新區某二手房仲介機構負責人表示，“目前降價銷售的賣家已經成為大多數，市面上二手房價格與其周邊新房相比基本不存在倒掛情況。”

上述鄭東新區某二手房仲介機構負責人分析稱：“二手房市場就是樓市走向的‘晴雨錶’。房價暴漲時，購房者恐慌情緒重，二手房成交快；當前新房市場都在降價促銷，在選擇房源時，購房者就會理性比較，這就導致了二手房降價、成交慢的現象。雖然價格在降，但成交價基本都在合理範圍，沒有出現過於誇張的‘跳樓價格’。”

一位來自券商研究機構的房地產行業分析師認為二手房市場冷卻有三方面原因：一是市場整體導向影響，導致觀望情緒加重；二是稅費政策，尤其是不滿五年差額稅，導致購買二手房成本增加；三是限購原因，很多家庭不再具備購買資格。

“從目前用戶選擇戶型和價格段的情況來看，房子本身實用價值越來越被看重，住房需求逐漸回歸居住屬性，有利於推動房地產市場更趨理性。”中國商業經濟學會副會長宋向清認為，在限購政策沒有放鬆、整個房地產市場趨冷的大背景下，鄭州二手房市場的冷卻並不顯得突兀。

在他看來，鄭州作為中原城市群龍頭城市又是省會城市，旺盛需求一直存在，房價會保持健康穩定態勢，二手房也不會有太大波動；對購房者而言，因為配套成熟和明顯位置優勢，品牌房企二手房社區也不失為一個好的選擇。

“生存”二字，在疫情衝擊後加大加粗，懸于中小房企頭頂。當年的地產黑馬恆盛地產風光一時，如今也到了不得不變賣資產謀求生路的時刻。

有媒體消息稱，恆盛地產計畫將尚海灣豪庭（以下簡稱“尚海灣”）餘下專案，包括住宅部分及停工中的陽光大廈雙子辦公樓，全部打包賣給泰康人壽。

若消息屬實，尚海灣將結束在恆盛地產的十年。

介面記者嘗試聯繫恆盛地產，但一直沒得到回復。

“尚海灣項目的收益基本可以算恆盛地產的淨收益了，在掃尾的關鍵時刻賣掉，我覺得不太合算。”上海中原首席分析師盧文曦告訴介面記者。

尚海灣項目最早可追溯至2007年，2011年歸回至恆盛地產旗下。當時，恆盛地產從中國木材華東公司收購取得尚海灣項目的土地，總成本9.46億元，樓面價僅1506元/平方米。該專案除了規劃有高端住宅外，還有5A級寫字樓、商業街等業態。

尚海灣所在的徐匯濱江早年還是上海舊工業集聚地。但隨著2010年世博會的舉辦，以及浦江兩岸的開發，徐匯濱江成為上海新熱土，尚海灣也跟著沾光，變得炙手可熱。

短短幾年，尚海灣的平均售價就從2字頭攀升至8字頭。此後，2015年推出的11、12號樓一度刷新了徐匯區銷售單價的紀錄——兩棟樓均價在15萬元/平方米，最高報價甚至超過20萬元/平方米。

今年5月，尚海灣迎來最新開盤，推出15號樓的290套房源，戶型從62平方米至129平方米不等，均價12.5萬元/平方米。開盤當天，現場受到563組有效認籌，認籌率接近200%。真正出售時，去化217套，去化率在75%左右。

坐落于黃浦江邊，又在快速發展的徐匯濱江板塊內，尚海灣的位置得天獨厚。“賣掉尚海灣絕對是非常可惜的，賣了這種地以後可能永遠買不進來了。如果恆盛地產決心要賣掉這類專案，可見公司的資金壓力已經比較大了。”盧文曦表示。

受到開發商恆盛地產的經營影響，尚海灣也惹來不少負面事件。2015年，在籌資開發尚海灣二期的時候，一期的部分樓盤延遲交付把尚海灣推上輿論浪潮中。2019年，尚海灣再次引來爭議，起因是有業主投訴合同規定好的交付時間一拖再拖，精裝房依然處於毛坯狀態。

從2007年2020年，尚海灣輾轉13年，從盛極一時到爭議不斷，現在還剩下最後一棟16號樓。這十幾年間，恆盛地產也浮浮沉沉，地產界黑馬不在，低潮從2012年持續至今。

20年前，憑藉建築材料貿易和建築外包業務起家的張志熔在上海組建了上海陽光投資集團，2009年陽光地產在港交所上市，後更名為恆盛。除了地產，張志熔還控股著熔盛重工，以造船、海洋工程、動力工程為主營方向，在2010年赴港交所上市。

當時，張志熔手中的地產和造船業務各自成為行業內黑馬，恆盛地產上市三年後銷售突破百億。他本人也坐擁200億元財富，位列2011年福布斯中國富豪榜前30位。

轉折從2012年開始。

當年，張志熔辭任恆盛地產和熔盛重工董事會主席。恆盛地產拿地從百億驟降至零，幾乎從土拍市場消失了。也從是年起，公司多個專案傳出停工、開發緩慢等問題，銷售業務走上下坡路。

此後，恆盛地產兩次提出私有化申請，但都以失敗告終。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類私有化模式說明企業上升後融資能力表現一般，同時企業經營表現不好帶來很多壓力，本身也是對此前上市角色的不認可。

2014年開始，公司經營出現虧損，直到2018年短暫扭虧為盈，隨後又陷入泥沼。

去年，恆盛地產實現58.06億元的綜合銷售收入，同比下降42.5%；實現房地產銷售金額67.32億元，同比下降9.7%；公司擁有人應占溢利淨虧損9.57億元。

公司資金吃緊，尚海灣勢必受其影響，恆盛地產只能借錢開發。

2013年至2015年兩年內，就有約6家信託公司，2家資管公司為恆盛地產項目融資。包括中海信託、四川信託及中融信託等設立了相關專項資產管理或資金信託計畫，恆盛地產募資約62億元支援專案二期開發。

去年10月，南京銀行與恆盛旗下全資子公司上海鵬暉置業訂立借款合同，獲得人民幣5億元的銀行借款，期限十年。

不斷借錢也將恆盛地產推向債務高峰。今年上半年，恆盛地產借款總額231.9億元，現金及現金等價物只有3.47元。

從2015年至2019年，恆盛地產的資本負債比率危如累卵，分別為182.2%、283.4%、393.4%、317.8%及399.7%。

私有化沒成，恆盛地產錯失黃金發展年代，市場節奏也亂了。二十幾年，恆盛地產由盛轉衰，同時也投射出當下中小房企的發展困境。

疫情衝擊後，有一批中小房企仍在尋求上市擴張，例如今年赴港IPO的大唐地產、港龍地產、海倫堡、三巽控股等等，而這些房企多多少少都經歷了招股書失效的狀況。

有一批中小房企則面臨淘汰，行業洗牌再次來襲。據人民法院公告網顯示，今年前三季度，全國共有290家房地產企業宣告破產。

還有一部分則主動變賣資產，以謀生路，例如當下的恆盛地產，還有此前出售資產無果的上置集團等。

“年底是償債高峰，部分中小房企清理一些不良資產來緩和現金流緊張問題，確實能讓其暫時活下來。但如果項目本身或是對價不具備吸引力，轉讓失敗的案例也有不少。”盧文曦表示。

活下來只是第一步，倘若後續拿地開發跟不上，未來發展依然處處困難。據悉，年初至今，恆盛地產低價拿下長春、大連、哈爾濱、北京、上海、蘇州及合肥共計11幅地塊。

“如果恆大、碧桂園這類頭部房企下沉到市縣級市場，光開一個大盤就能消耗掉市場的基本購買力。這時候中小房企再與其去競爭，難度就很高了。”盧文曦分析道。

嚴躍進則認為，中小房企機會還是有的，關鍵還是要尋找到性價比較高的地塊，尤其是類似2億左右的地塊。“此類地塊若是一年可以獲得5宗以上，企業還是有機會成長，否則中小企業確實也會面臨甩賣資產的風險。”

對於恆盛地產來說，尚海灣是難以割捨的優質底牌， 也是活下來最大的籌碼。假如真的出售，恆盛地產能否拿著這筆錢重新出發也不好說。

深圳銀保監披露，建設銀行（００９３９）（滬：６０１９３９）深圳分行因違規發放房地產開發貸款，十罪併罰，共罰款７３１萬元（人民幣．下同），沒收違法所得１２１萬元，該行兩名直接責任人分別被罰１０萬元。中國監管機構對多家一線房企提出「三道紅線」，要求收緊負債規模，這張巨額罰單或反映監管在銀行端加強監管，避免銀行向房企違規發放槓桿資金。
　　
當局共列出建行深圳分行１０項主要違法違規事實，包括向證件不齊備的房地產開發項目發放貸款；住房租賃貸款資金被用於房地產開發；理財非標並購融資變相用於支付土地交易價款；利用擔保類表外業務變更延緩風險暴露；五級分類不準確等。

恆盛地產（００８４５）公布，注意到近日有內地網上媒體新聞報道指，該集團計劃將上海地產發展項目「恆盛．尚海灣」項目餘下物業，包括住宅部分及辦公樓出售予第三方。該集團澄清，有關計劃出售的報道與事實不符，毫無根據及實屬謠言。
　　
該集團指，目前並沒有計劃與任何第三方洽談出售該項目，而該項目仍有序開發和運營。對於一切不實報道，該集團特此作出澄清，並將保留進一步追究相關媒體法律責任的權利。

中交建（０１８００）（滬：６０１８００）公布，為共同投資巴西巴伊亞州薩爾瓦多－伊塔帕利卡跨海大橋及配套公路項目，與中交南美區域公司及中國鐵建（０１１８６）（滬：６０１１８６）旗下中鐵二十局成立項目公司，註冊資本為３﹒５５億元（雷亞爾．下同）（約４﹒８９億港元）。
　　
該集團指，與中交南美區域公司及中鐵二十局將分別出資約１﹒３３億元、４４３７﹒５萬元及１﹒７８億元（分別約１﹒８３億港元、６１１５萬港元及２﹒４５億港元）分佔項目公司註冊資本總額的３７﹒５％、１２﹒５％及５０％。該集團指，中交南美區域公司為其附屬公司，控股股東中交集團則持有中交南美區域公司２５﹒７９％權益。
　　
該集團指，巴西是南美第一大國，市場體量大，基礎設施市場前景廣闊，且該項目規模較大，有利於進一步開拓拉美市場。

瀋陽公用發展（００７４７）公布，以３５００萬元（人民幣．下同）（約４０３３萬港元）收購兩幅湖北省地皮６０％股權及相關債務。該集團計劃於未來３年以其內部資源投資約２﹒８億元於該物業，但不排除於必要時探索其他集資選項可能性。
　　
該集團指，所購兩幅毗鄰土地的總面積約３﹒５５萬平方米，位於湖北省神農架林區大九湖坪阡古鎮作度假酒店服務用途。酒店建議名稱為神農架大九湖賓館，總建築面積約４﹒８８萬平方米，其中酒店面積約２﹒９４萬平方米及商業面積約４６４６平方米等，物業有５６７間房間，其中５３１間酒店客房及３６間員工宿舍。
　　
該集團指，政府政策大力支持將有助於該物業完工及在將來營銷，以及推動旅遊業及酒店業發展。鑑於該物業位於湖北省國家濕地公園黃金地段，故認為收購有助多元化收入來源。

＊１８４８萬人幣蝕讓潮農行股權＊

另外，該集團指，以約１８４８萬元出售潮州農商銀行約０﹒４８％股權，料虧損約５３萬元，而交易後，仍然持有潮州農商銀行０﹒９％股權。該集團指，股份出售事項乃按公允價值價格進行，並可讓其變現投資。由於新冠狀病毒疫情持續影響全球經濟及金融市場，認為出售股份可加強現金狀況，而套現用於一般營運資金。

隨着本港新冠肺炎疫情稍為平穩，樓市購買力迅即爆發，今年第四季首個開售的全新大型樓盤，由新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業住宅項目第1期柏傲莊I，於過去周末（17日至18日）首輪發售391伙，錄得沽清的佳績，更吸引不少購買兩伙或以上的買家（下稱大手買家）入市，兩天合計有67組大手買家共購入242伙，佔首批售出單位62%。

豪客逾半億購4個三房戶

柏傲莊I首輪收票逾2.27萬張，膺「九七後新盤票王」，於過去周末發售391伙，分兩天揀樓，成為全城焦點。柏傲莊I兩天沽清391伙後，發展商成功吸金逾42.7億元。該盤同時帶動整體一手市場於過去周六及周日錄逾460宗成交，按周大升逾3.6倍。新世界預告將於短期內加推，最快本周末次輪銷售。

柏傲莊I於過去的周六進行大手組別認購程序，共234伙可供當日選購，本來一舉沽清，惟其後有兩伙買家「甩單」放棄，最終單日售出232伙，佔推出單位391伙的近60%，據市場消息，最大額買家連購4個三房單位，共涉資5748.8萬元。

該項目周日進行B組揀樓程序，共有159伙待售，每組買家可購1至2伙。發展商跟足限聚令要求，安排準買家分為多個時段揀樓，故未有出現以往票王新盤常見的萬人空巷盛況，現場秩序良好。

日內加推 擬提價周末發售

新世界營業及市務部總監黃浩賢昨透露，集團將與合作夥伴商議，料日內加推，明言有加價空間，預計最快本周末展開次輪銷售。他表示，上周六單日錄得62組大手買家入市，情況為近年罕見，當中不少買家為家庭客，有父母大手購貨贈予子女，亦有整個家族入市，打算遷入居住，形容該盤是「慈父慈母盤」。他又說，上周六大手組別揀樓過程中，因要釐清買家的家族成員關係，每組需時15至20分鐘處理。黃浩賢相信，由於柏傲莊項目位處港鐵上蓋，而且設大型商場，兩大因素符合兩代人要求，令家庭客眾多。

用家佔八成 5組掃兩單位

至於周日B組揀樓，黃浩賢指首1小時已售出逾40伙，市場消息稱，昨天黃昏前所有待售單位已告沽清，即首輪兩天內成功賣出391個單位，約六成買家來自新界區，九龍區佔三成，餘下一成為港島區買家；據悉，全數買家中約八成是用家；投資客佔兩成。

政府自2017年限制「一約多伙」買家須付高達15%的從價印花稅（DSD）後，新盤大手購貨情況收斂，「一約多伙」現象不單幾乎絕跡，連以首置名義大手購貨情況亦大減，近一年新盤往往只有不足10%的單位由大手買家承接。不過，柏傲莊I首兩天共有約67組大手客入市，涉及約242伙，佔首輪售出的單位總數391伙達62%。

柏傲莊I首輪沽391伙，是自今年6月下旬長實（01113）將軍澳日出康城SEA TO SKY首輪沽456伙以來，近4個月開售時賣出單位最多的新盤。柏傲莊I設於荃灣愉景新城的售樓處經過首輪銷售後，新世界表示今日暫停開放展銷廳及示範單位，將全面清潔及消毒。柏傲莊I共提供783伙，實用面積278至1383方呎，預計2022年9月底落成入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，柏傲莊I銷情熾熱，相信隨即展開第二輪銷售，本月新盤成交料可達1300至1500宗。以此計算，10月新盤交投量可望較9月全月約940宗，大升約38%至60%。

零售消費市道受疫情打擊，裁員及結業此起彼落，惟超級市場等民生消費品需求殷切，不少超市逆市擴張。承包領展（00823）三成街市的外判商建華集團近期新開超市品牌「FRESH 新鮮生活」，繼首間2萬方呎店舖8月登陸將軍澳日出康城後，據悉集團已租用恆隆地產（00101）旗下鰂魚涌康怡廣場原本由百佳租用的舖位，未來數月開設第二間分店。

恆隆回應稱，作為優質社區商場，康怡廣場一直致力優化商戶組合，為區內的客戶帶來富新鮮感的購物體驗並迎合其需要，公司很高興租戶選址進駐旗下物業。基於與租戶簽訂的保密協定，恕未能提供個別租戶的詳情。

驚安之殿堂連環拓展

此外，日式超市雜貨店驚安之殿堂（Don Don Donki）去年7月進軍本港後大受歡迎，除分別於尖沙咀美麗華廣場、荃灣海之戀、銅鑼灣名珠城，以及本月中於中環100QRC開設分店外，位於將軍澳澳南海岸及小西灣藍灣半島的兩間新店將於今年11月及明年2月開張。

中資華潤集團品牌「U購Select」過去一年未有受社會運動及疫情衝擊，並已大舉開設17間新分店，總店舖數目已近70間，除6月於柴灣康翠臺及7月於尖沙咀開店， 《蘋果日報》引述代理消息稱，「U購Select」分支品牌「Select Food」已租用中環the L.place地下大堂的3972方呎舖位，月租約27萬元，平均呎租僅68元，租金較高峰期回落約29%。

今年四大核心零售區中較知名街道唯一一宗超市承租個案是「U購Select」以每月30萬元租用尖沙咀加連威老道38至40號華暉大廈地下B舖，建築面積約5000方呎，呎租約60元，較前租低逾57%。

核心區空置恐難紓緩

疫情期間僅超市銷售額連續多月錄得升幅，仲量聯行今年第一季零售商調查顯示，約10%的零售商則會維持原定擴張計劃，而超市是其中一個會擴張或開舖意欲最大的行業。踏入第四季，多位業界都表示，超市的開舖意欲至今未有減退。

有業內人士分析，超市普遍需要單層面積1萬方呎或以上大型舖位，而且可負擔呎租為100元以下，就算希望擴充，都集中在民生消費穩定地區；四大核心零售區吉舖選擇多，但較少具有如此大樓面，加上就算大幅減租後，租金很難符合超市預算，因此未必能夠減輕核心零售區的吉舖情況。

月租百萬難捱 放棄聖誕檔期

新冠肺炎疫情雖然放緩，但仍有零星確診個案，本港暫未能恢復通關，零售商亦看淡聖誕節傳統旺季的市道，相繼提早退租舖位。運動服裝品牌FILA在兩年前租用的銅鑼灣香港大廈地舖，月租高達100萬元，卻在近期提早半年退租，放棄聖誕檔期。同區由連鎖護膚品牌Kiehl's以每月70萬元承租的羅素街地舖，也提早5個月撤退。

降價20%恐仍未能搵新客

FILA在2018年5月斥資每月100萬元租用銅鑼灣怡和街1A至1L號香港大廈地下S及X舖連閣樓，舖面位處記利佐治街及百德新街的交界單邊，建築面積共1640方呎，呎租約610元。

據了解，該舖位的租期原本至明年4月底，但突然已於本月結業，放棄聖誕及農曆新年兩大零售黃金檔期，提早約半年離場。

據悉，是次退租，商戶須向業主賠償餘下部分租約的租金。舖位現以每月約80萬元重新招租，較前租金調低兩成，但以目前市況計，料有機會需要進一步降價才有望租出。

資料顯示，當年該舖位原由美國鐘錶及服飾品牌Fossil租用，月租達150萬元，疑因生意未如預期，在2018年推出舖位頂租，以換取提早離場，最終由FILA接手，簽訂3年租約，並讓Fossil較原租約提早10個月離場。不過，FILA亦未能完成整份租約，即舖位連續兩個商戶都提早結業收場。

長情Kiehl's撤出羅素街地舖

同區一線地段羅素街再有商戶提早撤出，為羅素街28號地下，建築面積約1000方呎，護膚品牌Kiehl's原以每月70萬元租用，呎租約700元，租期至明年2月底。但Kiehl's在今年9月初開始已長期拉閘無營業，並在9月底確認提早5個月退租。

Kiehl's可謂是該舖的長情租客，早於2004年已開始承租，並曾經於2014年以每月145萬元續租，呎租約達1450元，成為該舖歷來租金新高。近年零售市況不及全盛時水平，Kiehl's的租金都較高位減逾一半，惟在疫情重創下，都決定放棄繼續經營。

代理表示，該舖位的業主在租客遷出後，已將舖位重新推出市場招租，每月叫租為50萬元，較Kiehl's承租時的租金低20萬元或28.6%。

但由於市道疲弱，大型品牌均無意在現階段租用舖位，故只好暫時以每月10萬元短租予手機配件店，直至有長租客承接為止。以目前短租的租金計，較舊租低85.7%。

業內人士指出，由於本港短期內未有通關計劃，就算香港能提早通關，參照澳門恢復內地自由行後，人流亦不似預期，不少零售業已看淡聖誕及農曆新年的市道，「生意額夠交租，亦未必可以抵消營運開支及人工等」，所以個別商戶不欲再維持虧蝕狀態，決心提早放棄舖位。

新盤搶去市場焦點，部分二手物業須低價才能沽出，其中土瓜灣翔龍灣兩房海景戶，僅以646萬元易手，造價低市價約10%，呎售約1.8萬元，成交價及呎價更重返該屋苑逾兩年前水平。

中原地產分行經理吳子麟表示，翔龍灣3座低層A室，實用面積360方呎，兩房間隔，原業主開價710萬元放盤約半個月，惟銀行估價不足，近日經議價後以646萬元獲同區客承接，呎價約17944元，造價和呎價都是該屋苑2018年6月以來逾兩年新低。原業主2008年以246萬元購入物業，賬面獲利400萬元，單位升值1.6倍。

康怡千萬易手 半月跌21%

另外，市場消息指出，鰂魚涌康怡花園E座低層16室，實用面積685方呎，3房間隔，以1050萬元放盤僅兩天，近日減價50萬（約4.8%），以1000萬元易手，呎價約14599元，成交價對比本月初以1270萬元售出的F座中層16室同面積單位，低約21.3%。

該單位原業主早於1999年以350萬元以聯名形式購入，賬面升值650萬元（約1.9倍），其中一位業主今年以來曾三度向財務公司加按，其中5月借貸涉及50萬元，據代理透露「財仔就收樓」，故以低價沽出。

中原地產副區域營業經理林家傑說，荔枝角美孚新邨5期蘭秀道7號中層B室，實用面積509方呎兩房戶，以751.8萬元沽出，造價低市價約6%；呎價約14770元。原業主2002年以166萬元購入上址，賬面勁賺585.8萬元（逾3.5倍）。

將軍澳日出康城4A期晉海則錄得該屋苑首宗辣稅鬆綁貨成交，中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，1B座低層F室一房戶，實用面積340方呎，本月初叫價700萬元放盤，議價後以630萬成交，呎價約18529元。原業主於2017年10月以498.69萬購入，賬面獲利131.31萬元（約26.3%）。

另一邊廂，鴨脷洲深灣軒則錄得高價成交，香港置業首席高級營業經理胡志軒稱，深灣軒3座中層H室海景戶，實用面積743方呎，3房間隔，原業主原以1650萬元放盤，經議價後累減22萬元或1.3%，以1628萬元沽出，成交價創該屋苑近兩年新高；呎價約21911元。原業主2015年以1368萬入市，賬面賺260萬元或19%。

新世界（00017）及港鐵（00066）旗下沙田大圍站上蓋物業發展項目第1期柏傲莊I過去周末（17日至18日）進行首輪銷售，並於兩日沽清全數391伙，其他新盤力推貨尾單位，銷情亦不俗，令新盤市場由前周末（10日至11日）僅約100宗成交，按周大升逾3.6倍，至逾460伙。

過去周末除柏傲莊I進行首輪銷售，鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤亦進行新一輪銷售共55伙，過去兩天共售出14伙，成為柏傲莊I以外成交最多的新盤；中國恆大（03333）屯門掃管笏恆大．珺瓏灣2期，過去兩天亦售出約10伙。

中國中冶（01618）旗下中冶置業發展的深井青龍頭逸璟．龍灣周六（17日）進行該樓盤取得滿意紙後首輪銷售，推出54伙，兩天共售出8伙；會德豐地產旗下將軍澳日出康城MARINI系列項目，過去兩天亦連沽2伙，套現逾2200萬元，連同其他新盤，過去周末整體新盤市場共錄得逾460宗成交，較前周約100宗，按周大升逾3.6倍。

EIGHT KWAI FONG趕今加推

此外，由遠中集團持有的跑馬地EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY於上周開價，市場消息指出，過去兩天共有逾300組準買家參觀示範單位，當中不乏焦點新盤向隅客，並考慮入票認購，該樓盤已獲足額認購，發展商最快今日加推單位，料本周內進行首輪銷售。

經濟環境欠佳，近期各區豪宅交投下跌，連帶拍賣場亦有不少豪宅叫價即時回落，本周共有3場拍賣會，合共推出75項物業拍賣，包括5個開價逾2000萬或以上的住宅物業，涉及3個銀主盤，其中尖沙咀九龍站天璽一個高層戶銀主盤，開價3600萬元，較估價低約19.5%。

忠誠拍賣行周三（21日）推拍19項物業，包括5個銀主盤，當中最少3個屬豪宅物業，其中天璽皇鑽璽21座高層D室，以開拍價低估值約872萬元作招徠，該單位實用面積1070方呎，銀主開拍價3600萬，呎價約33645元，對比滙豐銀行網上估價系統的估值約4472萬元，低出約19.5%。同場亦有中半山威豪閣低層D室，實用面積1288方呎，連車位叫價2800萬元，呎價約21739元；該單位滙豐銀行的估值約3189萬元，意味拍賣開價低約12.2%。

另外，中半山豪宅地利根德閣1座高層B室罕有複式戶，實用面積4679方呎，另連1104方呎天台，業主叫價1.38億元推拍，呎價約29493元；對比滙豐銀行估值約1.419億元，低約390萬元或2.7%。該單位將於周二（20日）在環亞拍賣會承拍，同日有40項物業拍賣，為本周最多物業拍賣的一場。

太古城低層削50萬重推

除豪宅單位外，亦有不少中小型單位推拍，黃開基拍賣行周三亦推出16項物業，部分屬減價「翻拍」樓盤，其中鰂魚涌太古城雅蓮閣低層E室，本月上旬曾經以開價1230萬元推出惟未能售出，新近減價50萬元（約4%）至1180萬元重推，以實用面積922方呎計，呎價約12798元，對比滙豐銀行對該戶的估值約1654萬元，低約28.7%。

沙田大圍站大型新盤柏傲莊I過去兩天（17日至18日）分批賣樓，雖然搶盡樓市焦點，惟十大屋苑二手交投量未見顯著受影響。中原地產統計的十大屋苑，兩天錄得11宗成交，較前周末（10日至11日）微減1宗；美聯物業統計的十大屋苑更按周持平，共有12宗交易。

樓市氣氛佳 向隅客回流

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，大圍站新盤周末開售，銷情報捷，帶動樓市交投氣氛向好，部分向隅客率先流入二手市場，令睇樓量得以保持，過去兩天十大屋苑錄得11宗買賣，交投平穩，相信樓市未來發展將如今年5、6月新冠肺炎第二輪疫情放緩時一樣，交投會反彈。

美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天錄12宗成交，屬於連續11個周末維持雙位數水平，零成交屋苑有2個，按周數量不變。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，新盤氣氛暢旺，可見市場剛性需求強勁，資金追捧磚頭，待新盤熱賣過後，向隅客或將陸續回流二手市場，二手交投仍會穩中向好。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，該行統計的十大屋苑過去兩天有13宗成交，按周增加3宗。他認為新盤入票反應熱烈，部分準買家見競爭激烈回流二手市場尋寶，由於低價盤源有限，準買家擔心遲買更貴而加快入市，帶動二手交投回升。

業界料向隅客回流 將帶旺本月交投

大圍站上蓋新盤柏傲莊I熱銷，拖累周六、日二手屋苑成交，10大屋苑按周成交量減少約8%，僅錄11宗成交。不過，業界預期新盤向隅客回流將帶旺本月二手交投氣氛。

於剛過去的周六、日，受焦點新盤搶客，二手交投量持續放緩。據中原統計，10大屋苑於周六、日錄有約11宗成交，較前周12宗減少約8%，而美聯統計的10大屋苑錄有12宗，交投持平，至於利嘉閣及香港置業分別錄13宗及5宗成交（註：4大代理挑選屋苑各有不同）。

康怡高層放盤2小時 860萬售

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，大圍站新盤於上周末開售，銷情報捷，帶動樓市交投氣氛向好，項目早前超額認購逾57倍，大量向隅客未能成功入市，部分率先流入二手市場，令二手睇樓量得以保持，交投平穩。美聯住宅部行政總裁布少明稱，大圍票王新盤柏傲莊I首輪發售反應空前理想，亦刺激二手買家入市意慾，待新盤熱賣過後，向隅客或將陸續回流二手市場，二手交投仍會穩中向好。

10大屋苑中以港島區受新盤影響的程度較輕微，3大指標屋苑於周六、日均有成交。中原首席分區經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園於周六、日錄有2宗成交，較對上一周多出1宗，其中，康怡花園P座高層2室，實用面積466平方呎，業主原開價875萬元，放盤僅2小時，獲收租客議價15萬元以860萬元承接，實用呎價18,455元。以上址市場月租約2萬元計，租金回報可達2.8厘。

另外，市場消息指康怡花園E座極低層16室，實用面積685平方呎，3房套房間隔，剛以1,000萬元易手，實用呎價14,599元，為屋苑近期新低成交呎價。而同區太古城，新近錄得南天閣高層A室，實用面積597平方呎，以市價1,168萬元易手，實用呎價19,564元。據悉業主於今年2月已放盤，開價1,388萬元，3度落價，累減220萬元。

筲箕灣東興大廈 呎價13303

除了指標屋苑外，港島東細價筍盤亦火速獲買家承接。美聯助理區域經理周永業指，筲箕灣東興大廈中層B室，實用面積330平方呎，獲同區租客以439萬元承接，實用呎價13,303元，屬區內超平筍盤，而繼上址沽出後，區內樓齡47年的鴻利大廈有低層戶，實用面積283平方呎，現以438萬元放售。

至於新界區方面，受柏傲莊I正面衝擊的沙田第一城暫只有1宗成交，而天水圍嘉湖山莊亦因新盤搶去部分客源，加上居屋早前截止申請亦鎖起部分購買力，周六、日市場暫只有3宗成交。

焦點盤開售帶動下，新盤市場於周末兩日沽逾450伙，並獲用家及投資客齊追捧。其中，大圍站柏傲莊撐起大市，首輪391伙悉數售罄，並將於日內加推添食。

過去周末兩日，一手市場沽逾450伙，較對上一周的96伙，按周上升約3.68倍。其中，新世界發展的柏傲莊支撐大市，於周末兩日作首輪銷售，而繼過去周六首日銷情報捷後，項目接力於昨日推售159伙。消息指，該批單位並全獲承接，即首輪開售的391伙售罄，套現逾42.7億；據代理指出，該項目昨日開售中，以2房單位率先售罄，尾籌號碼為255號。

新世界營業及市務總監黃浩賢指出，將與合作夥伴研究，並盡快加推單位應市，料有一定提價空間。

他再指，項目於首日開售中，錄逾60組大手客連環掃貨，當中多為家族父母客，佔約八成，為近年市場罕見，並形容項目為「慈父、慈母」盤，項目昨日接力銷售，首小時約40伙已迅速獲認購，當中不乏大手客連購2伙，至於買家出席率約九成，當中以2房單位最受捧。買家中約八成為用家，其餘兩成則為投資者。

該盤昨早11時再作銷售，於項目設於荃灣商場的售樓處所見，不少準買家於開售前已陸續到場輪候登記，當中以家庭客為主，同時亦有年輕家庭客，發展商亦有派員於現場維持秩序，及確保每4人為一組，並保持1.5米社交距離，秩序井然。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，該項目銷情理想，用家比例佔約七成，該行亦頻錄大手客連購2伙作投資用途，其中一組買家以1890萬連購2伙，另一組則以1350萬連購2伙；中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，新盤交投不俗，帶動本月一手成交加快，發展商加快推盤步伐，加上疫情緩和，有利市場交投，料本月可達1300至1500宗一手，可較9月上升五成。

另一方面，其餘貨尾新盤亦頻錄承接，其中，由長實發展的將軍澳日出康城SEA TO SKY昨連沽2伙，其中，3座低層C室，面積763方呎，價單定價1448.8萬，呎價約18988元；另3座高層H室，面積753方呎，價單定價1621.5萬，呎價約21534元。

嘉華發展的啟德嘉峯匯昨日連沽4伙，其中，1B座高層A室，面積293方呎，價單定價928.2萬，呎價約31679元；另1座低層B室，面積453方呎，價單定價1192萬，呎價約26313元。

消息指，由遠中集團發展的跑馬地EIGHT KWAI FONG HAPPY VALLEY近日收票穩定，已錄足額認購，發展商最快今日加推，有機會於本周開售。

自啟德站啟用至今，區內發展愈趨成熟，其中由會德豐地產發展的啟德OASIS KAI TAK早前已入伙，項目提供648伙，面積275方呎起，據市場消息指，該盤目前平均呎租40元，入場月租約1.35萬，租金回報率約2.1厘。

中原分行經理施嘉倫表示，目前屋苑約有22個放租盤，當中包括1座中層C室，面積294方呎，屬開放式，坐向西北方，目前業主叫租約1.4萬，呎租約47.6元；而1座高層D室，面積486方呎，屬2房單位，業主以2萬推出放租，呎租約41.2元。

施嘉倫透露，本月錄得2宗租賃個案，其中5座高層A室，面積508方呎，屬2房單位，以2.1萬承租，呎租約41.3元；據了解，業主於17年9月以約1102萬購入，可享約2.3厘租金回報。

另外，1座低層E室，面積360方呎，屬1房戶單位，業主以1.55萬租出，呎租約43元；據了解，業主於18年2月以約781萬購入單位，現將單位租出可享約2.4厘租金回報。

香港置業首席聯席董事胡耀才表示，屋苑入場單位月租約1.35萬，為3座中層C室，坐向西北方，面積275方呎，呎租約49元。

新近放租單位方面，他表示，由於港鐵啟德站通車後，頻錄準租客查詢，部分業主趁勢推出單位放租，當中包括1座中層C室，面積294方呎，目前業主叫租1.4萬，呎租約47.6元；3座高層D室，面積494方呎，業主以2萬推出放租，呎租約40.5元。

他透露，新近錄5宗租賃個案，以大單位為主，平均呎租約40元，其中1座低層E室，面積360方呎，月租1.5萬，呎租約41.7元，據悉，業主18年5月以約912萬購入，現享1.9厘租金回報。

此外，1座低層D室，面積486方呎，屬2房間隔，坐向西北方，目前以2萬租出，呎租約41.2元。據了解，業主於18年5月以約1132萬購入單位，現將單位租出可享約2.1厘租金回報。

OASIS KAI TAK由4幢高座大廈，以及4幢低座住宅大樓組成，涉及648伙，單位面積由275至1502方呎，提供開放式至4房，另設特色戶，間隔多元。