「代銷說好貸款、全社區都這樣」　可求刑3年

房價高漲成民怨，卻有高雄民眾向《蘋果》獨家爆料，日前花500餘萬元買鳳山區新建案，事後查實價登錄卻發現遭建商以簽「折讓單」方式灌水至近600萬元，高出約1成，怒斥：「這會導致想買房的年輕人要多付很多錢！」內政部指出，若查核後屬實，依法將處罰3~15萬元罰鍰，且涉及《刑法》使公務員登載不實罪，可處3年以下有期徒刑。

民眾投訴，購買高雄鳳山區華鳳特區某新建案，當初建商開價每坪19萬元，看中的2房總價近600萬元，議價後以每坪17萬多、總價500餘萬元成交，但簽約總價仍近600萬，建商另寫張符合雙方談妥金額的「折讓單」告知「這是公司的作業方式」，沒細想就答應了，直到實價登錄出來才發現被灌水，讓他憤怒「房價一下子就被炒高了！」

代銷建商：照合約價登錄
「大家都不敢惹事，我覺得我很勇敢跟你們講」，該民眾強調，「投資客要炒房的話，（實價）故意登那麼高，會導致想買房的年輕人要多付很多錢！」因此決定站出來，避免社會淪為「有房人以高價欺壓無殼年輕人。」

對此，該案代銷和建商都否認，「我們沒有灌水，都是照合約價格登錄，客人也是照合約金額去貸款。」並反駁，不知其中有什麼誤會，「這是不是客人的行為也不好說。」

《蘋果》追查發現實登灌水情況很常見，有購屋者透露，年初在高雄美術特區購買品牌建商屋齡1年的新成屋，「代銷要求實價登錄做高一點」，把每坪24~25萬元、總價約1800萬元的戶別，灌水到每坪30萬元、總價約2200萬元，價差400多萬元，原因是「代銷說實登做高一點貸款成數就可以增加」，且「代銷說全社區都這麼做，每1戶都要照他們的要求」。

美術館特區另1社區住戶也爆料，4年前買某案2房，總價約550萬元，但建商要求簽技術合約，灌水到650萬元。不具名建商坦言，早期實價灌水很常見，「常態是加1成」，不過今年7月1日開始實價登錄新制上路，買賣雙方都有責任，「現在比較不敢了。」

律師：寫折讓單仍是違法
義理法律事務所律師莊勝榮指出，建商做「技術合約」，另外又寫折讓單，仍屬墊高房價的不實行為，這叫「欺騙合約」，同樣違法。內政部對此表示，折讓單屬買賣契約的一部分，買賣雙方應依完整契約內容，按折價後金額核實申報，若仍以折讓前的高價申報，即為申報不實，依法將處罰3萬至15萬元罰鍰，且涉及《刑法》第214條使公務員登載不實罪，可處3年以下有期徒刑，並將斟酌個案違法情節，主動移送檢調偵辦。

內政部補充，高雄市政府已將該案下架，並進行查核，提醒買賣當事人若知悉有申報不實的情形，可向當地縣市政府檢舉。

拆解灌價4招 購屋當心淪共犯

民眾買賣房屋都會參考實價登錄行情，但過去實登造假時有所聞，真實性一直引發外界質疑。房市專家公開實價登錄灌水花招，包含技術合約、寫折讓單未如實申報、送裝潢和家電、停車位作價等，提醒民眾買房時避免因一時疏忽或貪念，成為共犯而遭判刑。

簽AB約、瞞折讓金都違法
許多民眾抱存僥倖心理，認為實登不實抓到頂多罰款，但其實恐觸犯《刑法》第210條「偽造文書罪」、第215條「業務上登載不實罪」、第214條「使公務員登載不實罪」甚至第339-4條「加重詐欺罪」等，最高可處7年以下有期徒刑。

圖片來源 : 蘋果新聞網
屋比房屋總經理葉國華表示，會出現「虛價」，主因不脫為屋主有「貸款需求」、「未來售屋時房地合一節稅需求」，以及建商有「固價需求」。常見的實價灌水手法有以「買方自備款不足，建商合意作價」為由，雙方配合拉高成交總價簽訂「A、B約」，買方因此可向銀行爭取更多貸款；或運用協議書、折讓單等其他方式折讓價金，藉此把實價申報登錄金額作高，但折讓金和折讓內容並未在備註欄寫清楚，提醒此兩類做法都屬違法行為。

另如「送裝潢、家電來保價」，建商為避免讓買方知道房價下跌，因此採送裝潢、家電及傢俱等方式，甚至讓民眾拿家電發票來退款，來鞏固房價沒跌的假象。「停車位作價」則是將實價登錄上的車位單價調降，雖總價不變，卻能灌進房屋單價中，操作出高行情。

財長蘇建榮19日在立院備詢表示，政府已注意到高房價問題，若有必要時機成熟會適時出手，跨部會合作制訂方案，因應高房價措施才會有效，他透露，財政部最近已發文地方政府合理評定稅基，呼籲中央地方聯手合作抑制高房價。

蘇建榮說，採用選擇性信用管制、適度提高房屋評定現值、提高非自住者持有三戶以上房屋稅率等工具都是相關配套，而房地合一稅有抑制短期炒房效果，財政部不會廢除。

朝野立委19日持續關注高房價議題，國民黨立委曾銘宗提到，央行總裁楊金龍認為，目前是不是打房時機，政府後續要不要打房？蘇建榮表示，政府是一體，財政部、央行、內政部還是要跨部會合作，因應高房價措施才會有效，行政院已注意到房價蠢蠢欲動的問題。

蘇建榮說，財政部過去就針對炒房設計房地合一稅，一年內炒作買賣，稅率高達45％、二年以內35％，持有第三到第十年則課20％，上路初期房價有趨緩現象，已有抑制短期炒房作用。有人主張要取消房地合一稅，但基於避免短期投機炒作，「財政部堅持要保留。」

蘇建榮說，未來打房將針對投機行為及資金行情造成房價上漲情況，基於政府一體，要從選擇性信用管制、地方政府主管的房屋與地價稅基（房屋評定現值、土地公告地價），還有地方囤房稅等同時著手，搭配現有房地合一稅，才能對症下藥。

立委建議中央直接提高房屋稅，蘇建榮認為，打房要針對投機性炒作、有多戶房地產者，國內自住比例逾八成以上，貿然提高所有住戶房屋稅率，可能造成自住負擔加重，就像南韓日前大幅提高房屋稅負打房，最後反而讓租屋族租不起房子、以失敗收場；為避免南韓悲劇重演，財政部暫不考慮該措施。

至於囤房稅政策，蘇建榮表示，地方政府依現行房屋稅條例已可實施囤房稅，個人（本人、配偶及未成年子女）持有三戶內可適用自住房屋稅率1.2％，第四戶起即可課徵1.5~3.6％房屋稅率。但迄今僅台北市、宜蘭縣及連江縣真正落實囤房稅精神，訂定差別稅率。

蘇建榮說，稅負包括稅率與稅基，抑制高房價有賴地方合理評定稅基，呼籲「中央地方應攜手合作。」他說，各縣市房地產價格不同，地方應針對房地產評定現值，及有三戶以上非自住房屋採取適當稅率，財政部最近已再度發文地方政府要求落實，減少投機性炒作。

為鼓勵地方政府調整房屋評定現值、土地的公告地價，以貼近市價趨勢，財政部在財劃法的「財政績效」指標訂有獎勵，尤以統籌分配稅款作為獎賞手段。

紐約市商辦向來是全美商業不動產市場的指標，但近來商業不動產抵押證券（CMBS）價格出現跳水，許多專家將此解讀為全美商業不動產市場走弱的一大警訊。

儘管美股仍維持多頭格局，目前仍處於歷史高檔，但身為美國旅遊和文化樞紐的紐約市卻飽受新冠肺炎疫情的衝擊，以飯店和商店做為擔保品所發行的債券價格連連下跌，銀行新承做的貸款放緩，銀行與房地產業者首當其衝。

投資人之所以緊盯紐約市的情勢是因為華爾街業者將這類貸款切割後包裝成債券，然後再賣給全球的退休年金基金和資產管理公司。

紐約市頂級商辦抵押證券價格出現崩跌後，許多人認為這可能為全美總規模超過5,000億美元的CMBS市場敲響警鐘。

事實上，近來相關指標也透露一樣的警訊，其中較低信評的CMBS價格近幾周已經下跌，根據數據業者Trepp的資料，上周四美國BB級CMBS的殖利率已較美國10年期公債殖利率多出近20個百分點，利差創下2008年金融危機以來新高。

由於疫情關係，美國人沒事都會留在家中，買東西也是以網購為主，此一趨勢導致全美商辦空盪盪，許多飯店和零售門市的住房率與來客量大幅下滑，不但衝擊營收，也拖累不動產價格大跌。富國銀行針對美國100多棟營運出現困境的商辦大樓所做的研究報告顯示，這些商辦價格平均大跌27％。

由於經濟復甦又面臨諸多不確定性，尤其是大都市的景氣，部份投資專家因此認為商辦行情還會進一步下探低點。

MP Securitized Credit Partners投資公司的負責人麥克納馬拉（Daniel McNamara）表示，「2008年引爆金融危機的亂源是住宅抵押證券，2015年則是能源，而2021年將會是商業不動產以及連結相關標的證券。」

第二、三季為房市交易由黑翻紅的轉折點，六都主要行政區在二個季度間，近九成交易擴量，多由二、三線城鎮交易吹起反攻號角，投入房市的資金在低價區活蹦亂跳，包括北市南港區、新北市鶯歌區、桃園市觀音區、台中市大肚區、台南市鹽水區、高雄市鹽埕區等，分別為六都房市交易量季增幅最高行政區。

在這波疫後房市的大爆發中，統計顯示，傳統淡季的第三季六都買賣移轉棟數直逼7萬棟，較傳統旺季的第二季成長28％，在第三季迅速加熱的由黑翻紅過程中，六都季交易量超過百件的99個主要行政區交易量，共有86個增加、只有13個減少，幾乎呈現全面擴量。

這波購屋熱潮交易擴量，以台中季增四成最高，新北約三成、桃園27％次之，其餘三都均約在二成左右。不過，六都各行區季增幅較大者，幾乎清一色為該都會區中非傳統房市熱區，以台北市來說，季增幅最高的前三名南港、士林、北投均非市中心價高蛋黃區段；另新北市鶯歌、林口，以及桃園觀音，台中大肚、烏日，台南鹽水、佳里，高雄林園等行政區，均為該都會區中的相對低價區段。

由於投資風氣重燃、與平價重劃區交屋暢旺等因素，帶動了蛋白區、蛋殼區的交易爆量，近幾個月來交易動能成長遠大於蛋黃區。大家房屋企研室主任郎美囡表示，近來資金大舉湧入不動產市場，不乏投資置產性買盤，由於期待未來價值有成長空間，資金多布局在價格尚在低點的區域，尤其蛋白區新成屋價格低於蛋黃區，在整體都市擴張、或產業帶動下，拉抬力道往往較強勁，且房屋總價不高，讓手握大筆資金的買方可多元配置，推動二、三線城鎮的交易量。

中鋼「欣橋之心」住宅案順利完銷，中鋼兼中欣開發董事長翁朝棟19日表示，原本中欣規劃11/1日起為公開展售期，將改為舉辦「感恩嘉年華」活動感謝客戶支持，對於26億總銷金額，希望年底前能全部入帳挹注母公司中鋼。

翁朝棟透露，高雄銀行董事長董瑞斌19日下午到中鋼總部拜會中欣開發，並表示將辦理40年期首次購屋低利貸款給年輕人，每戶最高可貸600萬元，以減輕年輕人的負擔。

中鋼百分之百轉投資的中欣開發，之前在中鋼總部大樓旁推出「欣灣時代」住宅大樓，共386戶，其中對外銷售的164戶於2018年12月開賣後很快被搶光，若包括員工住宅222戶，估計總銷金額超過70億，當時對中鋼貢獻度頗大。中欣這次於橋頭推出「欣橋之心」案只花四天就銷售一空，讓中欣開發董座翁朝棟、總經理呂威璋均感到相當振奮。為感謝客戶大力支持，中欣將於11月1日舉辦「感恩嘉年華會」，取代原本規劃的正式銷售期。

展望未來，中欣開發下一個推案目標將鎖定台南南科附近的九份子重劃區，因中鴻有一塊土地位於區內，面積約1.1萬坪，規模是橋頭「欣橋之心」五倍大，但因中鴻是上市公司，將和中鴻研究後再洽談合作事宜。

疫後房市遞延買盤出籠，桃園從小宅到豪宅產品房價向上攀升，今年創史無前例新高的20多個社區，單戶最高成交單價站上每坪40萬元，小宅「京懋会」最高單價更衝破5字頭，其中「麗晶花園廣場」等七件豪宅最高單價站上4字頭。

桃園今年前八月桃園買賣移轉棟數年增逾15％，買氣熱絡、交屋暢旺，冠居六都，成為全台房市最熱的都會區之一，帶動精華區從小宅、標準住宅，以及大坪數豪宅，「從小到大」各類產品，都有單戶最高單價站上40萬的成交案例，六大精華區遍地開花，包含桃園的藝文、中路、站前，蘆竹下南崁、龜山長庚商圈，以及中壢高鐵特區等地。

以豪宅產品來說，今年迄今以藝文特區新案「麗晶花園廣場」20樓每坪達44.6萬元最高；蘆竹下南崁水岸第一排指標案「光明鼎」也有含裝潢家具的戶別，最高成交價達每坪44.3萬；位於經國路上的「昭揚縱橫」最高成交價每坪達44.1萬元。

藝文特區的「中悦麗舍花園-悦軒」、「中悦一品」、「嘉璟華爾道夫」、「葛里法五世」均有單戶站上4字頭的成交，中路特區也有多件中悦、京澄等豪宅案成交價逼近4字頭。

不僅豪宅社區，更有11件精華地段的小宅、以及標準坪數社區，最高成交價站上每坪40萬元，藝文特區中的小宅「京懋会」13樓今年5月以每坪51.5萬元成交，睽違多年來桃園再有房價站上5字頭。

此外，還包括桃園站前的「建城京璽」、「國泰賦都」，長庚商圈「紐約時上」，青埔的「實德璞園的家」、「禾林RICH ONE」、「國際金融雙星」、「寶徠花園」、「冠德青璞匯」等案，都有單戶成交價站上4字頭的案例。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧表示，過去桃園房市房價能站上4字頭的交易，幾乎清一色屬於大坪數豪宅，近年豪宅供給減少，不少建商朝向坪數縮小迎合市場，不過不少土地資源有限的舊市區，如桃園站前商圈，以及具發展潛力的重劃區精華地段，如中路、青埔，愈來愈多小坪數或標準住宅產品，單價創價能力已不輸豪宅。

受惠東區門戶計畫，南港區近年快速發展，高力國際資本市場服務部董事洪煥哲表示，南港未來的發展趨勢類似內科，但在交通上、重大建設部分都比內科要來得有競爭力，發展時程也會比內科過往的歷程還是短。

洪煥哲指出，東區門戶計畫推動前，南港在老台北心中就是工廠散布的黑鄉印象，不過，2015年計畫推動後，各項建設到位，加上大型都更案紛紛啟動，現已華麗轉身，成為新興產業、科技，甚至傳產的企業總部首選區域。

他說，南港從去年世界明珠商辦預售案每坪價格站上百萬元後，便已超車內湖、大直等蛋白區同類產品。今年富邦人壽以282億天價標得大南港土地，以及台鐵公告玉成段都更招商案，顯示南港高端商辦每坪單價破百萬、租金單價兩千元未來將是常態。

高力國際指出，相較於內湖科技園區，南港除了完善公路系統、四鐵共構南港車站，可大幅提升員工南來北返的會議效率，涵蓋生技產業、軟體及會展產業、交通運轉樞紐、流行音樂及新創產業等五大發展中心的東區門戶計畫落實，也已吸引國內外各產業之龍頭企業進駐，並引領民間企業紛紛進行商用不動產開發計畫。

現階段南港整體發展仍屬成長階段，世界明珠辦公大樓交易單價站上百萬元後，讓投資人對於南港未來辦公市場發展充滿期待，若比照過往內科發展模式來看，南港辦公產品在東區門戶計畫建設到位、產業群聚效應發酵後，將擁有更佳的投資潛力。

欣陸投控（3703）子公司-大陸建設七期雙豪宅「寶格」與「麗格」，均締造銷售佳績！為了趁勝追擊，大陸建設董事長張良吉宣布，看好台中豪宅買氣暢旺，明年全部重押台中、將一口氣推出七期市政北七路「惠國101」地號案，以及大坑風景區的頂級豪墅開發案，總銷合計達120億元。

其中，七期地號「惠國101」豪宅新案，1~5樓、總價10億元的黃金店面，已經賣給了日本三宅一生品牌台灣代理商，住宅產品48~65坪，每坪單價上看7字頭，總銷60億元。

至於大坑頂級豪墅案第一期，土地面積達1萬坪，僅規劃總戶數87戶的豪墅，每戶建坪在90~200坪，總銷約60億元，預計明年第三季進場。

大陸「寶格」總戶數僅67戶，總銷90億元，目前銷售已超過九成；大陸「麗格」產品規劃72~125坪，每坪單價60~75萬元，總戶數165戶，總銷120億元（寶格屬合建案，大陸建設可分回90億元），目前銷售逾六成。

值得一提的是，大陸建設「麗格」案與義大利頂級家具品牌B＆B Italia攜手合作，推出全台首創「B＆B HOUSE」。

張良吉表示，B＆B Italia以「麗格」的空間進行規劃，加上全套的B＆B室內傢俱、傢飾、配備，不僅擁有超過市值組合的價值，因為是全球首度推出，有錢也不一定買得到，更何況是B＆B Italia原廠獨家規劃與設計。

「B＆B HOUSE」呈現百分百義式經典設計，市價逾2,000萬元，「麗格」推出加價購1,200萬元，僅限量20戶。

除了首度曝光的「B＆B HOUSE」外，大陸建設「麗格」也同步公開耗資6,000萬元重金打造、全新落成的接待中心及專屬獨立物管服務。

張良吉表示，由於資金回流、低利率走勢，將更有助房市發展，大陸建設今年含興建中、餘屋與新推案，總銷金額達280億元；其中，四個新案總銷近150億元，地點集中在雙北，包括新北市新店央北案「鐫（畫）」總銷、北市天母案「鐫月」、南京東路五段「馥敦飯店」危老合建案及天津街都更案等。

媒體報導民眾在高雄市購屋時，被要求於買賣契約外另簽定「折讓單」，並以折讓前較高價格辦理不動產買賣申報，使價格灌水。內政部今天表示，折讓單亦屬買賣契約的一部分，買賣雙方應依完整契約內容，按折價後金額核實申報。
若仍以折讓前的高價申報，即為申報價格不實，依法將處罰3萬元至15萬元罰鍰，且涉及「刑法」第214條使公務員登載不實文書罪，可處三年以下有期徒刑。

內政部表示，為確保成交價格資料的正確性，內政部持續要求各縣市政府對於申報交易價格異常案件進行查核。買賣雙方如有申報價格不實情形，依規定將按次處3萬元至15萬元罰鍰，至完成改正為止，並將斟酌個案違法情節，主動移送檢調偵辦。特別提醒買賣雙方申報時務必如實申報，以避免觸法受罰。

內政部指出，民眾檢舉高雄市申報不實個案，高雄市政府已將案件下架，並進行查核。提醒買賣當事人若知悉有申報不實的情形，可向當地縣市政府檢舉，以維護自身權益及交易市場資訊透明正確。

國內疫情趨緩後，全台房市買氣快速升溫，根據六都地政局資料統計發現，各都交易量季增最多的前三大行政區，多半屬於在地的蛋白區，由於買盤進駐，也讓這些蛋白區的房價開始蠢動。

六都今年前三季房屋交易量統計中，台北市以南港量增56.1%為首，新北成長最多是鶯歌的91.9%，桃園市落在觀音區，季增48.4%。

房仲業者分析，資金大舉湧入不動產市場後，買方考量到長期持有的增值空間，開始往價格尚在低點的區域布局，推動蛋白區交易量。

今年房市受惠低利與資金熱潮，讓第3季傳統淡季表現不淡，相比第2季疫情期間的移轉量，北市季增幅度依序為南港區56.1%、士林區37.6%及北投區35.2%。

招商蛇口(001979)10月19日晚披露三季報，公司前三季度營業收入501.18億元，同比增長96.21%；淨利潤21.92億元，同比下滑56.96%。其中，第三季度淨利潤12.78億元，同比增長557.14%。淨利潤同比減少原因包括：上年同期公司轉讓子公司股權產生稅後淨收益22.26億元。

中國恆大公告，恆大地產集團有限公司發行不超過人民幣143億元公司債券已獲得中國證監會核准。

10月19日，國家統計局公佈前九月全國房地產開發投資和銷售情況。資料顯示，我國房地產行業各項指標穩中向上，開發投資額同比增速穩定在正區間，商品房銷售持續回暖，房價與地價也呈現同比上漲態勢。

從商品房銷售情況看，1~9月份，全國商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1~8月份收窄1.5個百分點；商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。

東部地區整體表現最為強韌，前九月商品房銷售額64424億元，增長8.9%，增速提高2.3個百分點；中部地區與東北地區商品房銷售額同比變動仍為負值；西部地區銷售額24286億元，增長2.1%，增速提高1.8個百分點。

“全國商品房銷售資料持續回暖，充分說明購房需求還是比較強勁。今年全球市場都有類似特點，即疫情下購房市場不降反升，購房勢頭明顯好於預期，也說明房地產資產在居民家庭中地位比較高。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

據上述銷售金額和銷售面積計算，1~9月全國商品房均價為9878元/平方米，同比漲幅為5.6%。嚴躍進表示，房價走勢已走出過冷區間，同時略有升溫，另外從單月資料看，全國房價已經連續三個月突破萬元水準。

據貝殼研究院統計，7月起全國共61個省市109次推出房地產相關政策，常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深圳等地均發佈有關規範房地產市場發展的政策，防範市場過熱，進一步深入打擊投資需求，抑制房價上漲預期。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，隨著年底臨近，房企出貨意願依然強烈，百強房企1~9月累計銷售同比增長9.4%，預計其中至少有75%將超越去年業績。預計未來成交量降幅將持續收窄，成交價格增速將保持穩定。

與此同時，前九月房企到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速比1~8月份提高1.4個百分點。其中，國內貸款增長4.0%，利用外資下降9.5%，自籌資金增長5.9%，定金及預收款增長2.9%，個人按揭貸款增長9.5%。

在嚴躍進看來，上述指標已出現連續三個月為正的良好態勢，雖然當前從房企角度看，三道紅線是一個約束，但企業若是可以把握好負債資料，那麼還是可以享受相對寬鬆的外部金融環境的。

但潘浩認為，從國內貸款年內資料來看，8月單月為年度最高值，這與當月網傳房企融資的“三條紅線”政策有關，房企融資規模受到一定影響，未來房企將通過加速去化的方式降低負債。

已開始試點的融資“三條紅線”確實已顯露出影響。同策研究院監測資料顯示，9月40家典型房企融資總額腰斬，合計為402.14億元，環比降幅達到51.41%，房企新增債務規模有所減少。

從房地產開發投資來看，1~9月增速為5.6%，增速自7月起放緩；1~9月土地購置面積增速為-2.9%，受供地結構影響，自7月起下行。潘浩認為，受“三條紅線”影響，銀行對房企的放款將愈加謹慎，房企投資也將更加慎重，未來短期內房地產開發投資增速或將持續放緩。

嚴躍進也認為，開發投資資料呈現穩中向上的良好勢頭，而且穿過了5%的數值，說明已經走出過冷的區間；但相比很多指標，土地購置面積資料並沒有如預期的快速轉正，大規模供地是受限制的，各地依然有把控。

不過，據土地購置面積和土地成交價款計算，1~9月份全國土地均價為6206元/平方米，同比漲幅為17.2%，從地價來看，漲幅又有所擴大。嚴躍進表示，各地後續依然需要積極穩地價，防範地價泡沫擴大。

美聯集團（０１２００）公布，以實物分派方式宣派中期股息，按每持２０００股可獲美聯工商舖（００４５９）１７００股，涉派美聯工商舖約６﹒１１億股，佔約３３﹒８４％股權，實物分派後不再持有美聯工商舖股份。
　　
美聯集團指，經參考本月１６日美聯工商舖股份收市價每股０﹒０９６元，將予分派股份市值總額約５８７０萬元，即每股約０﹒０８２元，而美聯工商舖昨天收報０﹒０９６元，無升跌。

該集團指，實物分派有助明確區分兩個上市集團，並為股東提供投資靈活性，可持有美聯工商舖股份或將其變現。

在新冠疫情逐步緩和後，中國房地產市場正在以驚人的速度迎來全面復蘇。“金九”房企降價促銷效果立竿見影，9月單月全國商品房銷售額與銷售面積均創下同期新高。此外，全國房價自7月起已連續3個月突破萬元水準，業內人士普遍認為，今年全國商品房銷售額有望再次刷新紀錄突破16萬億元。

根據國家統計局今日發佈的資料顯示，1-9月，全國商品房銷售面積為11.71萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降16.5%，商業營業用房銷售面積下降15.3%。

商品房銷售額方面，1-9月累計實現11.56萬億元，同比增長3.7%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長6.2%，辦公樓銷售額下降15.7%，商業營業用房銷售額下降17.1%。

在銷售面積下跌的情況下，銷售金額卻出現增長，背後的推動因素來自於全國房價的同比走高。根據國家統計局的資料可以推算，1-9月，全國商品房銷售均價為9878元/平方米，同比漲幅為5.6%。

值得注意的是，7-9月，全國商品房銷售均價分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米，已經連續三個月突破了萬元水準。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從走勢來看，目前房價已走出了過冷區間，同時略有升溫。從單月資料看，全國房價已經連續三個月突破了萬元水準，基本上可以認為全國房價已經步入了“萬元時代”。

實際上，無論從銷售面積還是銷售金額來看，9月的房地產市場均創先了同期歷史紀錄。根據國家統計局資料顯示，9月單月房地產銷售面積為1.85億平米，同比上漲7.25%，環比上漲25%，銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%，環比上漲20.5%。

諸葛找房資料研究中心分析師王小嬙分析認為，9月銷售熱度提升主要是因為在“三條紅線”高壓之下，房企借助傳統的“金九”銷售旺季採取降價跑量的策略，加速去化，降負債並衝刺全年業績。

下半年以來，監管部門多次釋放房地產融資政策“由松變緊”的信號。8月底，監管部門提出“三條紅線”新規，具體指：指房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，現金短債比不小於1。此外，監管層將根據“越線”的數量，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，並以此決定房企有息負債規模的年增速上限。據瞭解，新規自9月起已在首批12家房企試點實施。

在“三條紅線”的壓力之下，房企融資不斷承壓。為了穩定現金流、降低負債，房企在9月加快向房管部門申請預售許可證，加快推盤和促銷，以應對“三道紅線”所帶來的壓力。

一個可以證明的資料是，根據上海易居房地產研究院發佈的《全國百城住宅庫存報告》，9月100個城市新建商品住宅供應量為7529萬平方米，對比歷史資料來看，新增供應創下了近10年的月度新高。

據瞭解，包括恆大、碧桂園、萬科、富力、陽光城(7.130, 0.03, 0.42%)在內的多家企業在近期均開展了各類行銷活動。以恆大為例，9月初，恆大召開行銷大會，並正式下達“金九銀十”銷售2000億元、單月銷售1000億元的的行銷目標，同時還宣佈全國619個樓盤全線7折優惠。

根據不完全的統計，截至目前，已有超過30家上市房企披露“金九”的銷售資料。整體來看，其中8-9成房企9月單月以及前9月累計的銷售金額均呈現同比正向增長。克而瑞資料顯示，9月單月銷售超百億的房企數量為44家，較上年同期增加10家。

嚴躍進進一步指出，1-9月，全國商品房銷售面積同比增速為-1.8%，該資料繼續表現出回暖的態勢，充分說明購房需求仍然比較強勁，疫情下購房市場不降反升，購房勢頭明顯好於預期。

王小嬙則表示，10月份仍是房地產傳統的行銷旺季，預計房企促銷手段會延續，全國商品房銷售面積同比有望進入正值。

而如果在“金九銀十”後全國商品房銷售均價、銷售面積均繼續保持同比增長的勢頭，那麼，業內普遍觀點認為，2020年中國房地產市場銷售額則有望再次刷新歷史紀錄，突破16萬億元甚者達到17萬億元的新高。

根據歷史資料，全國商品房銷售額在2016年首次突破10萬億元，在2018年達到約15萬億元，並且在2019年再次刷新紀錄達到近16萬億元。

近日，記者獲悉，隨著房地產金融監管政策加強，深圳等地有國有大行已于近期收緊房地經營貸的貸款條件，額度也有所收緊。

有大行人士表示，近期該行已經提高個人經營性貸款合規審核門檻，抵押率有所收緊，穿透審查企業資金流水。其中，住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

另一大行人士表示，近期各大銀行對涉房貸款有所收緊。房地產類貸款資金流向是檢查重點，“之前已經檢查了一遍，現在又要檢查第二遍，各條線都要查，房地產業務中的物業抵押貸是檢查重點。”

“房抵”已成為小微企業貸款重要的風險緩釋手段之一。加之大資料風控手段，一些銀行將房抵貸進行了線上化，規模迅速增加。根據銀行半年度報告，截至6月末，工行、農行個人經營性貸款增長25.8%、24.4%，建行普惠金融貸款較上年末增加2957.54億元，中行普惠型小微企業貸款同比增長39%。

合規要求提高

對於個人經營性貸款收緊的原因，業內人士指出，一方面，監管對房抵貸等業務的合規要求繼續提高；另一方面，三季度後的銀行信貸投放節奏即已放緩，信貸投放高峰集中在一二季度。

近年來，以個人名下房產為抵押，成為小微企業貸款的風險環視手段之一。在政策層面要求加快小微貸款投放，支援實體經濟的要求下，房抵貸業務在各大銀行迅速推廣。銀行房抵貸業務大多為大多是個人經營性貸款或小微企業法人抵押經營貸款。目前，國有大行、股份制銀行均有房抵貸業務，部分股份行甚至在去年以來小幅度放開二次房抵貸。

有業內人士表示，深圳等一線城市的房地產市場金融化程度比較高，交易量活躍。若企業資金流緊張，很多小微企業主會把房產抵押給銀行以獲取資金。近幾年銀行加大金融科技投入後，通過線上方式以個人名下的住房提供抵押擔保，向銀行申請用於個人消費、經營等用途的人民幣貸款規模也迅速增加。

不過，在房貸規模快速擴張後，房抵貸被指有部分資金流入樓市，而受到監管和市場關注。今年4月，多地監管部門下發通知，排查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

例如，深圳銀保監局聯合深圳人行要求，要加強對房產抵押經營貸的資金用途監控，不得違規流入房地產領域。要求各行迅速開展全面排查，對於排查發現信貸資金違規挪用於房地產領域的貸款要限期收回。四川銀保監局在摸底轄內銀行“房抵貸”、個人消費貸、經營貸違規流入房地產市場的情況，要求部分銀行提供案例和詳實資料，特別是疫情以來房地產抵押貸款流入房地產市場的情況。

銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企也在銀行業保險業一季度運行發展情況發佈會上回應深圳“房抵貸”問題時表示，如果通過房產抵押申請的貸款，不管是按揭還是經營貸款，要求銀行監控資金流向，確保資金流向申請時的標的上，如果流向房地產市場要堅決糾正。

隨後，今年7月15日，深圳房地產調控政策升級。其中包括，房屋抵押合同應通過房地產資訊平臺進行網簽。9月份再推出婚姻資訊查詢機制，封堵“假離婚”炒房漏洞。在嚴厲調控下，深圳等地二手房市場速凍。根據深圳中原資料，9月份，深圳二手住宅成交套數為8577套，環比下滑24.2%。

有深圳大行人士表示，目前房抵貸業務需穿透去看企業資金流水，核查最終資金流向，房抵貸要求比以往更為嚴格。

抵押貸款迅速增長

由於房產交易的複雜性，可向銀行抵押的房產類型包括住宅、商鋪、公寓等，貸款流向則主要為小微企業經營和個人消費。

近期深圳部分大行收緊房抵貸中，有的大行住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

房抵貸政策變化頻繁。例如今年6月，受“深高南學位之爭”影響，深圳坊間流傳一份股份行單身公寓類風險樓盤清單，包括有96個樓盤，相關銀行表示要“密切關注此類專案價格波動情況，審慎進行房款抵押貸款”。

近年來，銀行房抵經營貸增長迅速，成為小微企業貸款增加的重要方式之一。一些銀行將房抵貸進行了線上化。

根據銀行半年度報告，四大行中，截至6月末，工商銀行個人經營性貸款增加892.63億元，增長25.8%，主要是經營快貸、e抵快貸等普惠領域線上貸款產品快速增長所致。建設銀行到6月末普惠金融貸款餘額12589.09億元，較上年末增加2957.54億元。中國銀行普惠型小微企業貸款餘額5254億元，同比增長39%。農行個人經營貸款較上年末增長24.4%。

工行官網顯示，該行經營快貸為小微客戶提供線上融資，單戶貸款額度最高500萬元，通過提供抵押、質押等增信措施的，最高可至1000萬元，申請管道包括手機銀行、海關單一視窗平臺、國家電網電費網銀等。e抵快貸以名單准入城市房產抵押的單戶貸款額度最高不超過500萬元，其中以北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、杭州、蘇州、東莞、重慶、鄭州等城市房產抵押單戶貸款額度最高不超過1000萬元。

中行網站顯示，該行“個人經營貸款”既可用於專案運營，也可用於資金周轉，金額一般不超過500萬元，期限最長不超過5年，支持房產抵押、有價權利質押、保證擔保、信用等擔保方式。此外，“個人商業用房貸款”額度最高為所購商業用房全部價款（個人二手商業用房執行評估價格與交易價格孰低原則）的50%，個人商業用房貸款期限最長為10年。

富力地產、紅星美凱龍、中海地產、寶龍地產等企業均表現不俗，位列前十。其中紅星美凱龍、華潤置地、新城控股旗下品牌商場分別為87個、61個、69個，富力地產、寶龍地產、世茂集團旗下品牌酒店分別為90個、19個、27個，富力地產、中海地產、陸家嘴旗下寫字樓分別為47個、80個、22個。

10月20日，作為時代傳媒2020中國地產時代百強榜的子榜，《2020中國商業地產20強》（以下簡稱“榜單”）重磅出爐。

該榜單以商業地產切入，通過對房企商業地產板塊的品牌商場/綜合體、品牌酒店、寫字樓以及2020年上半年的商業營收進行綜合評分排名。

商業地產危中有機 房企期盼REITs儘快落地


榜單顯示，截至報告期末，萬達集團旗下的品牌商場（綜合體）達336個，品牌酒店達82個，商業營收達172.75億元，高居榜首。綠地控股與保利地產分列第二、第三名，其旗下品牌商場分別為96個、17個，寫字樓分別為10個、110個，商業營收分別為26.1億元、30.84億元。

富力地產、紅星美凱龍、中海地產、寶龍地產等企業均表現不俗，位列前十。其中紅星美凱龍、華潤置地、新城控股旗下品牌商場分別為87個、61個、69個，富力地產、寶龍地產、世茂集團旗下品牌酒店分別為90個、19個、27個，富力地產、中海地產、陸家嘴旗下寫字樓分別為47個、80個、22個。

七成商企營收同比下滑

過去半年，由於新冠肺炎疫情的衝擊，多家商業地產運營商都受到了不同程度的影響。

根據克而瑞統計的47家商業地產運營商財報顯示，上述企業總運營收入達591.68億元，同比下降12.93%。

從具體收入結構來看，酒店物業受到影響最大，同比下降了47%至73.86億元；而以購物中心、寫字樓為主體的租金收入無疑更加抗壓，同比僅下降3%，至495.24億元。

從不同體量的房企運營商來看，上半年運營收入規模在10億元以上的17家企業，運營規模達到了478.97億元，同比下降了約11%；而剩餘30家企業的總運營收入則為112.72億元，同比下滑約21%，增加了10個百分點。

可見，商業體量更大的房企運營商或在疫情中表現更好。

但值得注意的是，仍有14家房企運營收入同比為正增長，其中上半年突破10億元的有5家，分別是龍湖、萬科、新城、中海和寶龍；尤其是前三者的同比增速達到了20%以上。

以龍湖為例，今年上半年，龍湖商場錄得收入超過26億元，管理層對該業務充滿信心，稱每年收入將保持30%的增長速度，今年收入將達到60億元。

“商業運營是龍湖未來非常可期待的增長力量，會為整個集團帶來穩定的利潤貢獻。”今年中期業績會上，龍湖管理層表示。

中海也不逞多讓，作為中國內地最大單一業權寫字樓及開發商，在商業地產方面，中海地產投資持有並已投入運營的商業物業總建築面積450萬平方米，可租面積320萬平方米，包括45棟甲級寫字樓、14家購物中心、12家星級酒店、2家長租公寓。

期內，其商業資產總營收為20.3億元，實現增長1.1%。

數日前簽約蘇州高新區星韻寶龍廣場的寶龍商業，同樣表現不俗。

截至2020年6月30日，寶龍商業總收入為8.69億元，同比增長16%，歸屬母公司股東利潤為1.45億元，同比增長66.4%；在管面積為698萬平方米，物業管理面積為1165萬平方米。

“我們今年定下一個很大的願景，就是要通過20年努力成為全球前10的商業地產商。”寶龍商業管理層在今年中期業績會上表示，未來5年第一是要保持行業前5的江湖地位。其次，要在長三角範圍內開超過150個購物中心，自持超過100個，這是未來5年的一個重要指標。

業內呼籲REITs儘快落地

在新冠肺炎疫情背景下，商業地產企業資金缺口增大，“類REITs（房地產信託投資基金）”等資產證券化模式受到商業地產企業更多的關注。

今年5月，朗詩集團宣佈，成功設立合作型長租公寓儲架式REITs“平安匯通－平安不動產朗詩租賃住房2期資產支持專項計畫”。基礎資產方面，標的物業位於南京市雨花臺區安德門大街38號的朗詩寓南京天隆寺地鐵站店專案。

7月9日，招商財富―華泰―虹橋世界中心資產支持專項計畫成功設立，總規模10.65億元。

資料顯示，“虹橋世界中心”坐落於上海虹橋商務區核心區，項目總體量約80萬平方米，涵蓋總部辦公、鉑瑞酒店和鉑瑞公寓，以及約11.5萬平方米一站式商業中心。

“我們希望REITs儘快在中國落地，分類分級分城市地展開。這次疫情是一個契機。”一家千億級商企高管告訴時代週報記者。

據悉，REITs落地前，中國的商業地產大都依靠“借錢融資”的模式發展。

“在它融資的過程中，需要通過商場開業以後獲取的經營性現金流，來覆蓋融資成本，其實就是借債。既然是借債就要還利息，利息成本目前非常高。另外，商業地產目前的融資管道單一，要麼是銀行借貸，要麼通過‘明股實債’，這在一定程度上限制了企業的發展。”上述高管表示。

該高管認為，REITs一旦落地，公司就可以把持有的商業物業打包發行，公開向社會公眾募集資金。融資管道拓寬之後，企業的融資成本也會隨之大幅降低。

“在具體推進過程中，一方面要借鑒國外市場的成熟經驗，另一方面也要考慮國內市場的基礎情況。”中國指數研究院相關報告也表示，資產證券化是大勢所趨，REITs作為地產領域投融資工具之一，其以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，對於商業地產企業的發展具有重要意義。

百盛集團（０３３６８）公布，其間接全資附屬上海盛蕤與鴻翔房地產將成立合資公司，雙方於昨日（１９日）成功競得位於浙江省嘉興市東至慶豐路綠化帶、南至廣澤路、西至云東路及北至 *李路綠化帶的地塊的土地使用權，總出讓面積約為１３萬平
方米，將用作商業及住宅用途。

合資公司將於該等土地資源上進行未來開發及建設物業，包括開發及建設商業及住宅綜合體；及商業及零售用途，包括開發及建設商業購物中心。

佳兆業健康（００８７６）公布，與金鼎湖巨龍旅遊開發（北京）及中糧信託訂立一份合作框架協議，以共同發展及經營位於北京市的密雲金鼎湖項目。

密雲金鼎湖項目位於北京市密雲區金鼎湖，為結集農村發展、康養業以及金融信託業的康養項目，旨在將該地區轉型為京津冀地區的農村振興示範區及高端康養度假區。金鼎湖旅遊開發已獲金鼎湖水域約１５５萬平方米的獨家開發權以及完成徵收土地約２２８﹒６畝，亦通過合約租賃等方式完成金鼎湖周邊農村集體用地轉讓約１萬畝。
　　
該集團指，擬負責就該項目與當地政府部門聯繫以及提供項目的康養概念設計、開發、營運以及管理，而投資細節將視乎與金鼎湖旅遊開發所訂股權合作協議而定。

雅居樂（０３３８３）公布，間接全資附屬廣州番禺雅居樂房地產開發已於昨日向內地合資格機構投資者發行１５億元人民幣的非公開境內公司債券。
　　
該集團指，有關債券年度票面利率為６﹒２％及期限為２年，牽頭主承銷商及受託管理人為國泰君安證券，而聯席主承銷商則是中國國際金融股份。有關境內債券於上海證券交易所掛牌，而發行所得淨款將用作債務再融資。

內地物業管理股一隻接一隻展開IPO，今天有世茂服務（00873）開始招股，計劃發售約5.88億股，招股價每股14.8元至17.2元，集資101.2億元，其中約40%為大股東世茂集團（00813）出售的舊股，套現約40.5億元。若不計及舊股出售部分，世茂服務集資最多60.7億元，每手1000股，入場費17373.32元，預計10月30日掛牌。

合景悠活孖展未算熱

近期物管股氣氛低沉，昨天更幾乎全線下跌，其中龍頭碧桂園服務（06098）及雅生活（03319）分別跌6%及7.3%。昨首日招股的合景悠活（03913）認購反應未算熾熱，暫獲7間券商合共借出約74.6億元孖展額，相當於公開發售集資額超購近23倍，而國際配售首日則獲數倍超購。

至於昨天掛牌的卓越商企（06989）收市僅升3%，報11元，不計手續費，每手賬面賺320元，而每張「頂頭槌飛」則蝕逾2.8萬元。

信誠證券聯席董事張智威坦言，物管股IPO已近乎散水，卓越商企首日表現不如預期，建議目前最好以現金認購，估計合景悠活最終僅超購逾100倍，市場焦點放在接下來招股的藥明巨諾。

輝立證券企業融資經理陳英傑指出，合景泰富（01813）股東每2股獲派1股合景悠活，市場憂慮派貨太多，上市時沽壓過重，故不敢認購；至於世茂服務出售舊股，雖令投資者有戒心，但始終管理面積規模較大，建議可透過現金入飛。

路透旗下IFR報道，藥明巨諾昨天已展開上市前推介，並於明天結束，計劃集資3億至3.5億美元（約23.4億至27.3億港元），據悉藥明巨諾將於周四開始招股。

早前遭高等法院拒絕私有化計劃的聯合地產（00056），宣布已於10月19日向上訴庭提出上訴，申請頒令撤回此前高等法院的判決書，以及有關駁回聯合地產呈請書之命令，並批准公司的呈請和確認削減計劃中所涉及之股本。聯合地產將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

高等法院於10月9日發下判決書，拒絕認許聯合地產的私有化計劃，主要基於多項理由，包括私有化計劃的說明函件及聯合地產獨立財務顧問的函件中，並無列出私有化代價與聯合地產股價表現之價值比較，以及在計劃不獲實施的情況下，有關特別股息的其他情況。此外，高等法院亦就法院會議上之票數是否獲妥善計算，以及是否符合人數驗證（headcount test）規定而提出關注。

市建局公布，向九龍城啟德道/沙埔道重建項目（下稱啟德道項目）受影響業主發出收購建議，合資格的自住業主以「7年樓齡」機制訂下之每方呎（實用面積．下同）收購價為17698元，屬於收購價歷來第三高的市建局九龍區項目。

九龍區重建歷來第三高

該局宣布，按照沿用的機制，經公開抽籤委託7家獨立顧問公司，評估啟德道項目的假設單位呎價，有關評估於10月9日進行，並已獲市建局轄下的土地、安置及補償委員會批准。

啟德道項目的「7年樓齡」每方呎收購價17698元，屬於九龍區重建項目的收購價歷來第三高。對上一個公布收購價的九龍區重建計劃是土瓜灣榮光街/崇安街重建項目，去年5月公布的收購呎價為17917元，是九龍區重建項目歷來次高，意味啟德道項目的收購價較其低約1.2%。至於市建局近年啟動的港島區項目，收購呎價動輒超過2萬元，例如去年8月公布收購價的西營盤皇后大道西/賢居里項目，收購呎價高達24051元，破盡市建局重建項目的紀錄。

以前述收購價假設，啟德道項目一個實用面積500方呎的單位，自住業主可獲的「7年樓齡」收購價約884.9萬元，參考同區的二手屋苑，樓齡約14年的豪門，一個實用面積約568方呎的單位，近月造價約870萬元。

受影響自住業主可選擇日後購買原址或九龍東啟德煥然壹居的「樓換樓」單位，市建局並更新煥然壹居的價單，其中25伙減價約2%至5%，同時發出銷售安排，安排該批單位於明年4月29日供啟德道項目的合資格業主選購。

預留舖位優先租予泰式餐館

啟德道項目位於沙浦道31至49號和55至73號，以及啟德道24至82號，佔地約6.58萬方呎，市建局於去年2月開展重建計劃，涉及約460個業權。根據市建局的初步構思，該項目的商住樓面面積合共約51.85萬方呎，另預留約8611方呎樓面面積作政府、機構或社區用途，並設有一個面積約1.08萬方呎的分層地下廣場，連接政府的行人隧道至九龍東啟德新發展區，預期2030至2031年完成。

市建局並公布，推出保留地區特色的特別安排，預留新發展項目內部分商舖，供現時於受影響範圍內經營泰國餐館及歷史悠久食肆的地舖，以及為泰國社群及潮州社群提供服務的地區組織和機構等優先租用。

曾登上全港呎價最貴未補地價公屋寶座的上水太平邨，有原則開放式戶以未補地價355萬元易手，售價創新界北區未補地價公屋次高。

消息指出，太平邨A座平治樓高層2室，實用面積572方呎，原則開放式，放盤約4個月，近期接連減價累降45萬元或11.3%，終以未補地價355萬元易手，呎價6206元，樓價及呎價同刷新該屋邨未補地價紀錄外，造價更創新界北區未補地價公屋次高。原業主2011年斥未補地價109萬元入市，賬面賺246萬元或2.3倍。

新界北區未補地價公屋售價高位至今仍由去年7月以360萬元易手的粉嶺華明邨3座康明樓高層6室保持，今次太平邨單位僅較之低5萬元或1.4%。值得一提的是，由4座組成的太平邨屬少有曾登上全港公屋王寶座的新界公屋，2013年C座平熙樓極高層9室，實用面積428方呎，未補地價售220萬元，呎價5140元一度盡破全港未補地價公屋紀錄。

雅景臺828萬沽 三個月平6.8%

不過，馬鞍山夾屋雅景臺遭遇冧價，世紀21奇豐區域經理莊瑞生透露，1座極高層D室，實用面積656方呎，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層原則3房，剛以已補地價828萬元售出，呎價12622元，未計樓層因素，已較3個月前同座中層C室的售價888萬元，賣平60萬元或6.8%。

據知，原業主以980萬元放盤約半年，雖累減152萬元或15.5%沽貨，惟按2003年已補地價入市金額175萬元計，仍較當年高653萬元或3.7倍。

戴德梁行：未來3年租金跌近4成

疫情衝擊寫字樓需求，戴德梁行報告指，環球寫字樓市場需時復原，而香港因未來有較多新供應，料中環租金未來3年跌近4成，要待2024年才見底。

戴德梁行發布《全球寫字樓市場影響洞察》研究報告，預測全球寫字樓租賃基本面將受到新冠肺炎疫情導致的經濟衰退，以及在家工作趨勢的顯著影響，但2022年市場將逐漸好轉，並於2025年全面復甦。

報告估計2022年第一季度經濟和就業情況將全面復甦，寫字樓空間需求將增加，空置率轉趨下降，租金開始上升。至2025年，料全球寫字樓空置率將回歸到疫情前的水平，大約為11%，同時租金也將恢復到疫情前的最高水平。

甲廈淨吸納量 後年回復正數

香港寫字樓市場上，據該行統計指，今年中環甲廈租金已跌近17%，每呎約108.4元。戴德梁行香港執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰（Keith Hemshall）表示，香港寫字樓供應短期內將由企業以節約成本為由的搬遷需求所帶動，預計新冠肺炎疫苗將於2021年中推出，市場將於明年下半年恢復積極，勢頭開始漸趨活躍。租賃活動將主要由一些新寫字樓項目推動，包括鰂魚涌太古坊二座、啟德站AIRSIDE發展項目等，估計本港甲廈淨吸納量將於2022年回復正數水平，合共約110萬平方呎。

該行預料2022年市場將有約380萬平方呎的新寫字樓供應，為歷來新高，預期為寫字樓租金帶來一定的壓力。戴德梁行研究部助理董事莊承傑表示，縱然市場淨吸納量於2022及2023年將出現正面吸納情況，部分業主或因市場出現的大型新寫字樓發展項目而備受壓力。預計今年第三季至2023年第四季之間，各區整體及中區平均租金將分別下調25至30%和32至37%，並將於2024年見底。

由今年5月開始接受申請的土地共享先導計劃，陸續有發展商提交申請，有指新地 （00016） 擬就錦田PARK YOHO鄰近一幅農地參與計劃，有望新增3,000至4,000伙，當中7成作公營房屋。

料建3000至4000伙 7成公營屋

據報道指出，屬於新界大地主之一的新地，旗下PARK YOHO系列項目附近一帶的錦田用地，已有一定基建配套，料有機會通過計劃加快釋出有關土地；一旦成功獲批，料可新增3,000至4,000伙，當中七成撥予政府作公營房屋或首置上車盤。

資料顯示，新地在PARK YOHO一帶的沙埔村收購不少農地部署發展，當中沙埔村第2期一幅逾80萬平方呎的農地，在今年初獲准放寬密度及增加高度限制，可建單位逾1,100伙，在今年5月獲城規會批出；另一幅長春新村的168萬平方呎的棕地，則在去年申請建3,891個住宅單位。

另一間發展商會德豐地產，亦透露暫時有一至兩個項目可與政府合作，並已經與政府「初步摸底」。

據接近政府方面消息，兩間發展商現時只是初步跟局方接觸，表達意願，尚未正式收到申請文件。

土地共享計劃為期3年，至2023年5月5日止，獲批申請涉及的私人土地上限為150公頃。計劃將維持7成新增樓面作公營房屋，成立土地共享辦事處專責處理。

舖市陷低迷，昔日遊客旺區已人跡罕至，吉舖情況嚴重。市場消息指，尖沙咀海防道38至40號中達大廈地下A及B舖，建築面積約2,100方呎，以短租形式每月20.8萬元租出，新租客為Mask Factory口罩工廠，租約期半年。今次短租租金較今年初由時裝店以30萬元承租，再平逾三成。舖位曾由粵港澳湛周生生承租，2013年舖市高峰期月租高達280萬元，2017年續租月租約130萬元。目前租金對比上一份長約，減少109.2萬元或84%。

口罩工廠創辦人之一唐家輝表示，店舖名為MF Living概念體驗店，由線上向線下發展是反其道而行，「舖市死晒」是一個機會可以在旺點租舖。他補充，目前仍在物色3至5個地舖開設類似體驗店，每間舖位目標月租約10萬元。

添好運老闆買北角地舖

另有市場消息指，尖沙咀海防道53至55號海防大廈地下雙號舖連入則閣樓，地下面積約450方呎，剛以每月僅25萬元租出，呎租逾500元。據悉，該舖舊租戶為外國品牌鐘錶店，月租金高達60萬元，呎租逾1,300元，目前月租大跌約58%。

此外，據土地及公司註冊處資料，北角書局街1至21及25號的美輪大廈地下12、12A及14號地舖，舖位面積約1,800方呎，以7,600萬元易手，買家為新輝煌有限公司，公司董事為梁輝強。與本港點心店添好運老闆之一同名。據悉業主為強記飯店，已自用舖位多年，曾叫價1.3億元，最終大劈價逾4成售出。原業主於1995年以2,180萬元購入，是次易手賬面獲利5,420萬元，賺幅約2.5倍。

新冠肺炎疫情未散，仍有本地老牌家族付巨額辣稅入市。根據土地註冊處資料，以中建許氏家族成員許晉廉、許晉義等為公司董事的輪寶投資有限公司，上月購入灣仔會景閣低層單位，造價2,550萬元，並須支付765萬元辣稅。

2550萬買會景閣

土地註冊處資料顯示，灣仔會景閣低層16室，實用面積978方呎，上月以2,550萬元售出，折合呎價26,074元，新買家以輪寶投資有限公司(TREASURE MILL INVESTMENT LIMITED)作登記，公司董事包括許晉廉(HUI, CHUN LIM WILLIAM)、許晉義(HUI, CHUNG YEE RICHARD)等，為中建許氏家族成員。

由於今次以公司名義入市，需付樓價三成、即765萬元辣稅。原業主則是於2008年以約1,247萬元入市，持貨12年，賬面獲利約1,303萬元或超過一倍。

此外，近期也有非本地客支付巨額辣稅入市。利嘉閣地產黃國然透露，上月錄得堅尼地城浚峰低層D室成交，實用面積約464方呎，為2房間隔。單位於2018年原叫價1,350萬元，日前最終以1,010萬元易手，劈價340萬元或約25%，折合呎價約21,767元。據了解，原業主在2014年9月，以約862.5萬元買入上述單位，持貨約6年，現沽出轉手賬面獲利約147.5萬元，賺價約17%。

市區物業有價有市，有財團向土地審裁處入紙就黃大仙飛鳳街45號天虹之家申請強制拍賣。項目佔地約6,532方呎，現時為一幢樓高10層物業，落成於1968年，樓齡約52年。資料顯示，申請人持有項目約94.51%業權，而整個項目未重建前估值約3.8125億元。

申請人為厚威有限公司(Hopway Limited)公司董事李名揚，資料顯示亦正收購毗鄰的飛鳳街31至41號正鳳樓，估計會作合併發展。地盤現時位於「住宅(甲類)1」用途地帶，日後可以9倍地積比率發展，可建樓面約58,788方呎。

疫情緩和下，焦點盤連環起動，其中九肚新盤名日．九肚山，目前亦加入戰團，已獲批預售，並將於短期內搶攻；至於屯門新盤帝御．星濤，消息指，最快於本周開價，並趕及於本月內開售。

新盤銷售氣氛回勇，焦點盤紛加快推售，長實發展的九肚新盤名日．九肚山，據長實發言人稱，項目已獲批預售樓花同意書，並將於短期內開價，並推出發售，而項目將於今日進一步公布推盤部署。

據區內代理指，該盤將於短期內上載樓書，同時發展商將於今日約見代理，公布最新銷售計畫，同時亦一併介紹項目的賣點，可望短期內推售。

項目提供266伙，當中244伙為分層戶，另設22幢洋房，分層戶面積470至1220方呎，戶型涵蓋2至4房，主打3至4房大單位，佔總伙數逾七成，該盤原先預計關鍵日期為2022年12月底，但發展商已向地政總署申請延期至2023年3月底。

發展商早前曾指出，由於該盤單位可望山景外，更擁吐露港一帶海景，預期售價會參考同區優質項目。此外，有區內代理指，近年九肚麗坪路一帶，已成為新晉豪宅區，加上區內項目位處半山，景致開揚，故吸引不少豪客選購，市場亦已接獲多宗查詢個案。

另外，香港小輪及帝國集團合作、恆基負責銷售的屯門青山公路帝御．星濤，早前已獲批預售，消息指，項目近日加快推盤部署，可望於周內開價，以及開放示範單位，同時並積極約見代理，公布項目的賣點，以及了解市場最新形勢。

恆基營業（一）部總經理林達民稱，項目將於月內開售，雖然近期接連有新盤推出，但市場累積不少購買力，對項目銷情具信心。

項目由2座住宅物業組成，涉614伙，間隔包括開放式至4房，另設特色戶，面積186至1374方呎，當中3房連衣帽間及4房單位，佔整個帝御項目僅約2%，屬罕有供應。

發展商曾指出，項目定價將參考1期帝御．金灣，以及近期新盤售價，但由於2期較1期更為優越，故不排除有提價空間。

區內代理指出，早前第1期開售時，尚有不少買家未能成功選購單位，故市場上有不少向隅客，相信是次發售將吸引該批人士注意，同時亦有不少用家，尤其是首置客，在項目批出售樓紙，已作出查詢，主要看中入場價較低的細單位。

此外，隨著區內一帶交通配套越見成熟，亦引來部分投資者感興趣，有意待正式開售時，購入單位作長線投資。