房市熱，平價宅的申購也創紀錄！台灣金聯資產管理公司今年釋出100間平價住宅，價格普遍低於實價85~95折，申購登記進入倒數1周，初步統計銷售率已達74%，打破歷年同期、平均銷售率紀錄，業者預估，最後的整體銷售率可望打破9成。

台灣金聯以投標法拍屋、不良債券所得，經修繕整理後，推出平價住宅銷售，今年釋出100間，普遍低於近1年實價登錄價格85~95折，其中86%物件位於六都，且北北桃佔55%，單價從3~63萬元、總價95~2618萬元，其中以總價501~1000萬元區間共有53件最多，單價20萬元以下則達55件。

部分中籤率不到5%
單價最便宜為南投縣草屯鎮自由街的159.01坪毛胚屋，總價578萬元，換算單價僅約3萬元；總價最低為高雄市旗山區大衛營18.95坪套房，總價95萬元，換算單價約5萬元，其4戶套房已全數受理登記。北部最低總價是新北市三峽區白雞山莊41.39坪公寓，總價僅246萬元；中部最低總價為南投縣竹山鎮38.8坪公寓，總價198萬元。

截至昨日共有322人次、62戶完成登記，另有12戶網路登記正補辦手續，銷售率74%，已打破前9年平均銷售率71.7%。其中有50戶有2人以上登記，將於11月5日抽籤決定。熱門物件包括台南市東區700多萬元華廈、新北市汐止區1000多萬元華廈、南投縣竹山鎮198萬元公寓，登記皆逾20人，中籤率低於5%。

看屋爆量發號碼牌
台灣金聯董事長施俊吉表示，開放申購登記至今2周，上網查看人數高達6.5萬人次，網頁瀏覽量逾72萬次，假日看屋民眾絡繹不絕，「台南部分物件甚至要發號碼牌才能分流人潮，看屋人數打破歷年同期紀錄甚多。」預估最後1周將是登記爆發期，登記人數可望破千、銷售率達9成。

屋比房屋總監陳傑鳴指出，因房市變好，民眾紛紛出籠買房，有一部分會從金拍、銀拍或法拍屋中撿便宜，台灣金聯的平價宅並非每件都便宜，但因房價正處上漲階段，部分房價稍具吸引力，加上產權清楚而受青睞。提醒部分平價宅位偏僻地段，若因便宜而貿然出手，有可能遭套牢，建議仍要針對個案詳做功課，熟悉周圍環境商圈後再出手。

國發會主委龔明鑫21日在立法院表示，有關房市過熱，自今年6月起國發會已開始跨部會討論，目前還在釐清問題，會儘速整合相關部會意見及做法適時提出報告，另外也將研議編製「房地產景氣對策信號」，以觀察國內房市景氣走勢，做為政策訂定的參考。

對於今年經濟走勢，龔明鑫樂觀的表示，由8、9月出口、訂單創新高看來，我國今年經濟成長應該會超過主計總處所預測的1.56％。

立法院經濟委員會邀龔明鑫報告明年度預算編列概況，多位立委關切政府因應這波房市過熱的看法，對於立委曾銘宗詢問，現在是不是打房的時機？龔明鑫未正面回應，只表示要先盤點並做好準備，日後才能從容因應。

立委高嘉瑜追問目前資金熱潮一波波，國內房價節節攀高，但政府現在講的都是空話，若不儘速因應，恐怕會讓年輕人成為房奴，龔明鑫回應：「會儘快整合出跨部會的因應報告。」

龔明鑫會後表示，因應大量資金回台，國發會自6、7月已召開跨部會會議討論房地產可能受到的影響，目前仍持續交換意見。未來會把各部會建議及作法整合成報告。龔明鑫說：「要先確認目前房價上漲究竟是局部性，或全面性，又或者目前是局部性、未來可能形成全面性」，不同情況要採取政策不同，國發會正確認中。

立委邱顯智建議國發會編製房地產景氣溫度指標，龔明鑫允諾會研議編製「房地產景氣對策信號」，用以反映房地產景氣，未來房地產景氣對策信號要納入哪些指標，也會進行研議。

過去內政部曾辦過12年房地產景氣動向調查，每季公布燈號，於2011年停辦，龔明鑫表示，此次編製房地產景氣對策信號會了解當年停編原因。至於這項指標是否也會反映各區房地產景氣？龔明鑫說，房地產在不同區域變化確實很大，是否編區域性房地產景氣指標，也是研議重點。近年房地產業者也有相關指標，何以國發會還要編製？龔明鑫表示：「由公部門來編這項指標比較公開透明吧！」

卡位「軌道經濟」鳴出雙響炮，上市營建公司日勝生首度揮軍中台灣，一舉拿下台中捷運綠線的文心崇德、文心櫻花兩大站最優申請人資格。日勝生表示，這是歷年來取得的第七、第八筆捷運聯開案，預計將投資30.8億進行開發，未來集團旗下京站廣場也不排除進軍中台灣。

「捷運聯開大戶」日勝生21日宣布，與子公司集順生活科技獲選為「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線G6站、G8a站土地開發案」的最優申請人，將投資文心崇德站17.2億、文心櫻花站13.6億，合計30.8億元進行開發。這也是日勝生繼完成五鐵共構的北車交九轉運站「京站」、北捷板南線「永春E.A.T」、文湖線「信義18號」、新店線「美河市」、新蘆線大橋頭站「超、站S」、高鐵青埔站「日勝新京站」之後，第七、第八筆捷運聯開案。

若加上先前已取得「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業」案，布局「軌道經濟」多年開花結果的日勝生，可謂已完成在北中南大型車站「打卡」插旗，至於中台灣則是首度進駐。日勝生表示，台中市近年交通與重大建設陸續啟動或完工，各產業廠商投資熱絡，又有台商資金回流助攻，持續吸引外來人口進駐，總人口數持續正成長，更於2017年超越高雄成為全國第二大城市，令台中房市充滿爆發力，因此看好未來台中房市發展。

日勝生協理陳婷婷表示，G6文心崇德站位於北屯區東峰段，基地面積約700坪，為捷運系統用地，建蔽率70％、容積率500％，位於四期重劃區，屬較早期開發區域。至於G8a文心櫻花站在西屯區中義段，基地面積約500坪，建蔽率70％、容積率500％。

對此，她指出，日勝生集團對臺中軌道路網完成後，帶動都市建設遠景深具信心，日勝生將投入集團資源，運用軌道經濟的規畫經驗，全力為臺中打造優質的捷運聯開社區。

台中捷運綠線沿線車站共有六站、七處聯開基地，其中G8站已由冠德建設取得聯合開發最優申請人。台中市交通局表示，接下來還有四維國小站、南屯站、市政府站等三站、四處精華地段尚未招商，市府將於日後陸續推出。

遠東航空因董事長張綱維涉掏空公司資產，21日法院執行遠航名下六件資產拍賣，其中館前路「遠航大樓」一至三樓店面吸引五組人馬搶標，華南金資產管理公司以約3.3億、溢價近39％，擊敗合庫、一銀、中國信託等AMC對手得標，不過另五件物件均流標收場。

此次執行第一次拍賣遠航資產，六標合計底價約12.5億元，尚有包括作為員工宿舍的龍江路整棟公寓、四維路「儷園大廈」四戶住家、南京東路三段「美樂南京大樓」4樓辦公室及八德路三段「三傑大廈」13樓辦公室，以及「遠航大樓」地下室停車位等。

不過這次一拍，僅有底價2.4億的館前路「遠航大樓」一至三樓店面吸引多家銀行AMC搶標，其餘辦公室及住宅物件因多有租約，且底價多在每坪百萬以上，均以流標收場。根據法院筆錄，此次出脫的「遠航大樓」店面，一樓租給全家便利商店、租期至2025年，月租三年一調，目前租金約35.3萬元，最高租金約38.9萬元；另二、三樓租給CAMPUS CAFE餐廳，租期至本月底，目前租金約39.2萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，「遠航大樓」位於站前商圈銀行據點密布的一線戰區，吸引多家銀行業者旗下AMC搶標，由於該大樓一樓尚有租約未到期，投標者應多著眼短期收租、中期做為自用的考量，以目前租約的最高租金水準推算，租金收益率約在2.36％，以店面產品來說，仍屬不錯的租金收益率。

台北市松山區指標豪宅「潤泰敦峰」最新實價揭露，境外公司砸4.3億買下一樓兩戶，單價分別為每坪239.3萬及229.8萬元，超過日前揭露的頂樓戶每坪225萬，成為松山區「豪宅王」；實登顯示兩戶合計約225.9坪、包含四個平面車位，謄本顯示買主均為英屬維京群島商高美投資，兩戶均無貸款。

「潤泰敦峰」基地原為黑松集團起家厝，後來由潤泰創新高價標下，規畫為純住宅、零店面，目標族群為企業二、三代，今年完工交屋以來陸續有五筆實價揭露，低樓層5樓單價約每坪172萬，頂樓戶每坪225.4萬元。此次揭露的一樓住戶因各有約22坪、30坪約定專用院子，加上挑高4.2米，一樓較佳的使用空間使單價略高於頂樓。

「潤泰敦峰」完工後，與「文華苑」、「華固名鑄」並列松山區最高單價能超過每坪200萬的豪宅三本柱。過去松山區豪宅以屋齡8年的「文華苑」居首，去年國巨董事長陳泰銘以每坪215萬買進該社區第八戶，創松山區中古豪宅最高。

「華固名鑄」完工以來，華固建設董座鍾榮昌夫婦所購入頂樓價格每坪225萬元，再創松山區新高價；今年完工的「潤泰敦峰」頂樓戶單價已與「華固名鑄」頂樓戶相去不遠，最新揭露的一樓單價則再創松山區豪宅新高。

台南市地政局21日代理內政部標售和順寮農場區段徵收土地，2標2筆土地，共吸引興富發和華友聯等14封標單競標，其中，最受矚目的是，正對台灣歷史博物館的3,025坪土地，最後由馮姓自然人等三人，以高出底價二倍、總價高達16.1億元得標。

換算每坪單價53.2萬元，比去年同地段的脫標價每坪25.91萬元，漲幅達105.33％。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐21日表示，近年建商搶地積極，中南部土地標售正熱，去年台南土地標售金額達141.5億元，今年截至目前為止，交易總額已達102.5億元，相當熱絡。

張旭嵐指出，21日標售的和順寮區段徵收區，整體都市計畫彙集了文化、休閒、藝術及教育功能，除了台灣歷史博物館，還包括預計2023年完工的亞太棒球訓練中心、和順綜合轉運站，以及未來北外環道十分鐘快速銜接南科等公共建設利多加持，不僅加溫住宅需求，史博館2011年開幕以來，每年帶入約50萬的觀光人潮，相對帶動周邊商機發展，靠著建設與產業互添柴火，為房市加溫。

她說，正對史博館前的和順寮商業區土地，共有五筆用地，從2012年標售至今，已有四筆順利標出，2012年的脫標價格約每坪13.5萬元，2019年8月再標售其中兩塊，合計1.2萬坪商業地，就已吸引多名投資者競標，當時脫標價格每坪約25.91萬元。

張旭嵐指出，此次標售的100號土地，為重劃區內僅存的一塊商業用地，單坪底價設定，比照上期低於市價行情約三成，每坪底價約7.99億元，因此，吸引包括興富發和華友聯等眾多投資者搶標，標脫單價比2012年首次標售同段商業地均價，增幅達294.07％，價格翻漲近三倍，也比2019年標售均價增幅105.33％。

台灣房屋後甲夢時代加盟店東張文龍認為，此次標脫的3,025坪商業區土地，正對台灣歷史博物館，臨長和路一段面寬約50米，格局長方，建蔽率80％，容積率320％，土地強度與坪效都高，因緊鄰轉運站，交通方便，未來蓋住宅大樓推案，頗能吸引首購族或在地換屋客群。

全球新冠肺炎疫情再度升溫、台海情勢也趨緊張，房仲業者最新網路調查結果指出，68% 受訪者擔心或非常擔心新冠肺炎疫情再起；但對台灣第四季房價，約有 54% 受訪者認為將會「持平」，認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計 31%，多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的 15%。

中信房屋的調查結果也顯示，55% 受訪者認為今年第三季房價相較於第二季仍屬於「持平（±5%）」，認為房價「上漲（6?10%）」與「大幅上漲（大於 10%）」的比例共計 34%，顯示受訪民眾普遍認為，第三季房價中性偏多。

對於全台第四季房價看法，約有 54% 受訪者認為將會「持平」，認為房價「上漲」與「大幅上漲」者共計 31%，仍多於認為房價「下跌」與「大幅下跌」的 15%。

中信房屋研展室副理張漢超認為，調查結果反映民眾對整體政經局勢感受到的社會現象，結果看似民眾對於房市充滿信心、無畏危機，但與其解讀為民眾「看好房市、無懼內憂外患」，不如說面臨各項外在環境變化，有追不上房價的無奈。

張漢超解讀，民眾由媒體獲得的資訊，多半是預售、新成屋市場熱銷、完售等利多消息，因此對於房市的感受多半是中性偏多的看法，國內今年第三季房市也隨著疫情趨緩，六都建物買賣移轉棟數比去年同期成長 19.5%，走出淡季不淡格局。但事實上，隨著國際疫情風險再度升高，台海關係也趨於緊繃，民眾心情其實相當擔憂。

張漢超指出，疫情導致經濟不振，因而實施寬鬆的貨幣政策以刺激消費。當資金大幅增加之後，部分游資流入房市，使得房市逐步加溫，這些現象環環相扣，也讓民眾充滿「亂世紛擾，唯房地產為穩」的矛盾與無奈。

值得注意的是調查中第四季受訪者對於房價看好與看壞的感受度已與第三季有所不同，差距也有拉近的現象。第三季看好房價上漲者總計為 34%，然而第四季僅剩下 31%，且看壞房價下跌者也由 11%，增加至 15 %，顯示民眾雖仍看好第四季房價表現，但也認為房價表現可能將趨於收斂。

中信房屋調查於 9 月份透過網路進行，共計回收 1024 份有效問卷。

桃園近年房市快速升溫，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，上周皇普建設以23.5億元買下蘆竹大竹重劃區約2,766坪商業區土地，換算單坪約85萬元，為自實登以來，蘆竹區總價最高價，亦是大面積土地單價最高紀錄，成為蘆竹區「新地王」。

江怡慧表示，屬於蛋白區的大竹重劃區，介於青埔高鐵特區與航空城計劃區間的要塞位置，有機會成為桃園房市的明日之星。

皇普上周砸下23.5億元，向自然人買下的蘆竹區大新段234、235、236、238、239、240、240-2地號等7筆土地，目前土地現況為空地。觀察實登紀錄，皇普這次購得土地總價，遠遠超過目前蘆竹區先前最高記錄：2013年7月南山段7,705.8坪土地的總價15億元交易紀錄；單價部分，以土地面積100坪以上交易單價而言，也改寫區域史上新高記錄。

江怡慧說，大竹重劃區開發已有一段間，近年房價穩定成長，各類型住宅不論新舊大樓或是透天厝的產品，8年來房價最少漲了三成以上。物以稀為貴，大竹重劃區內目前已無大面積的土地，才會讓建商願意以高價搶地。

台灣房屋大竹直營店店長李明達表示，大竹重劃區主要發展範圍在大竹路、中興路、大興路及大新路一帶，位置極佳，可達南崁、中壢、八德、桃園市區及桃園高鐵站，交通便利，區內具備生活機能，傳統市場、連鎖超商一應俱全。

李明達指出，大竹重劃區具房價親民的優勢，根據桃園不動產e指通實登資料統計，2020年大竹重劃區中的五年以上中古大樓，平均房價每坪17.5萬元，仍在一字頭。

區域內的主力產品為2~3房車為主 ，平均購屋總價在700~1000萬元，有不少是因南崁區房價高轉站的首購族或新婚族至此購屋。李明達建議，購屋可往上興路上的「大築A+」、「星光麗緻」社區，每坪房價在17?18.5 萬元，或興仁路上「水綠方 」、「天哲」等社區，每坪 19?21萬元間。

伴隨中鋼（2002）「欣橋之心」住宅大樓建案大賣，中鴻（2014）位於台南重劃區大片土地即將開發，土地價格水漲船高，再加上位於北高雄、目前租給「好市多」大賣場的土地價格，估計中鴻現有土地資產潛在價值超過百億元，儼然成為「百億俱樂部」的超級資產股。

此外，中鴻21日開出11月內外銷盤價，其中，內銷價部份，熱軋和冷軋每公噸調漲700元、鍍鋅產品每公噸調漲500元；外銷價格部份，則依產品及地區別每公噸調漲0~40美元，實際報價視當地市場行情而定。

對於這項盤價，中鴻表示，主要考慮因素是近期歐美地區鋼價高位運行，大陸及亞洲鋼市平穩，另各機構持續上修台灣經濟成長預估，鋼市亦進入傳統旺季，下游接單情況順暢，加上整體供應料源偏緊，預期後續鋼價將呈穩中趨堅走勢，為持續下游客戶接單動能，決定適度調漲。

法人指出，中鴻上半年受到疫情和外銷「鎖國封城」影響，營運受損，上半年稅後淨損4.88億元，每股稅後淨損0.34元，但隨著下半年國內外市場好轉，與鋼價連五漲，再加上持有中鋼配發股利等因素加持，預期中鴻第三季有機會單季轉虧為盈，第四季則力拚全年轉虧為盈。

在資產活化方面，中鴻近日隨著中欣橋頭「欣橋之心」住宅大樓熱賣，與傳出其台南九份子重劃區1.1萬坪土地即將開發，讓其土地資產正式浮出橋面。

對此，中鴻表示，台南九份子重劃區的土地早於前身燁隆時代就購買，原本為工業區土地，最近重劃完成後，土地價值跟著翻倍。根據調查，目前附近住宅區土地每坪價格30萬元起跳，估計潛在利益逾33億元，若未來再和中欣開發合建住宅大樓，身價將會跟著提高。

中鴻表示，台南土地預計最快明年下半年進行開發，初步規劃是中欣負責資金，中鴻提供土地，共同合建住宅銷售，至於合作條件和開發規模，目前都在評估階段。

中鴻除台南土地外，現在位於義聯集團「義享天地」A、B館旁、出租給Costco大賣場的土地面積達5,000坪，加上一旁約500坪的閒置土地，估計每坪售價在120~130萬元左右，估其潛在價值在70億元上下。中鴻這項租約長達20年，未來還有10年，每年可收取近億元的租金，成為中鴻另一個「金雞母」。

另外，中鴻還有一塊土地位於岡山以北、路竹附近的本洲工業區內，占地5,000坪，因屬於工業區土地，目前每坪售價約7萬元，未來用途仍在審慎評估中。

台北市東區店面沉寂已久，2020年一些空置或短租店面已經漸漸看到新的店家進駐，捷運忠孝敦化2號出口的華新大樓，一樓店面悄悄掛起聯邦租車的廣告，隨韓系快時尚品牌撤出與飲料店租約到期搬遷後，空置一段時間的華新大樓又見到新業種進駐，東區店面沉寂過後，似乎有些重生的跡象。

華新大樓的店面與商場，原先由韓系的SPAO、MIXXO進駐微風忠孝館，位置就在捷運忠孝敦化站2號出口，三角窗店面則是由飲料業者進駐，不過2018年中品牌服飾業者退出，三角窗店面的飲料店則是2020年初搬遷到東區巷內，位於東區捷運站出口的精華區店面出現了空置的狀況，更增添東區商圈沒落的感受，不過目前三角窗店面內部已經可以看出有店家進駐，一樓店面牆面則貼起租車業者的廣告。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，汽車短長期的租賃市場蓬勃發展，除了傳統車商轉投資的租賃業外，也見到金融體系背景的業者跨足租賃產業，而此次看到汽車租賃業趁著這波不景氣，在東區正忠孝東路上的三角窗店面做起租賃業的生意，應是著眼於一方面可以有顯眼的品牌廣告效益，一方面也可吸引一旁鐘錶銷費的高資產族群目光，進軍東區後進而快速打開品牌知名度。

東區沈寂等待重生，經過一陣空置陣痛與租金修正後，陸續又看到新的業種或想要塑造新型象的業者進駐，原本空置的永福樓，2020年的年中已由服飾業者進駐，打造成台北旗艦門市，因為長期空置作為短租使用的原安泰銀行店面，也由鐘錶業者改裝做為精品名錶的展示與銷售中心，加上此次汽車租賃業者的進駐，可以發現東區店面雖有業者退出，但也有業者看好趁不景氣空置而進駐，東區店面的店家洗牌潮仍在發酵中。

比較有趣的是，此波不景氣有些空置或做特賣會的部分店面，有些房東本身就是企業主，與其空置不如自己拿來擴大經營自己的事業。

上市房企近期陸續發布“金九”搶收戰績，9月銷售業績不俗。但從上市房企前三季度業績預告情況看，多數房企盈利狀況欠佳。不少房企為了加快周轉，大規模進行降價促銷，導致不少房企出現了“增收不增利”的現象。

此外，由于房企銷售回款滯後，項目結轉利潤存在時間差，不少房企前三季度結轉利潤較少，這也是房企業績表現欠佳的主要原因。值得注意的是，機構統計數據顯示，前三季度典型房企目標完成率均值約70%，四季度銷售壓力仍較大。

預喜率低

截至10月20日晚，A股共有49家上市房企發布2020年前三季度業績預告，僅14家預喜，預喜率為28.57%。其中，扭虧6家，預增8家。此外，有6家上市房企發布2020年三季報，其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑。已披露前三季度業績預告及三季報的上市房企，前三季度業績表現整體欠佳。

部分房企報告期內虧損額度較大。以泰禾集團為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.3億元至-16.5億元。2020年1-9月，受疫情及公司房地産開發項目結算排期的影響，無集中交付的地産項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少。2020年1-9月，投資收益較2019年同期大幅減少，2020年1-9月投資收益主要由公司持有的聯營企業投資按權益法確認的投資收益産生，金額較小。2020年1-9月，公司對已到期尚未還款的借款罰息等計提了預計負債。以上因素疊加導致本報告期出現虧損，其中非經常性損益影響約為-6.16億元。

多數業績欠佳的房企都指出，前期銷售項目結轉利潤較少，是業績下滑的主要原因。值得一提的是，不少房企在疫情期間對租賃物業實行了減免措施，對相關企業利潤影響較大。

以金融街為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.25億元至9.63億元，同比下降約30%至40%。業績變動的主要原因是，報告期內受年初疫情影響，公司房地産開發項目銷售、工程進度不及預期，項目結算收入和利潤出現下滑。持有經營項目客流量和銷售額有所下降，同時公司對中小微企業客戶減免租金，導致收入和利潤下滑。

9月“搶收”效果較好

從上市房企9月銷售數據看，多數房企9月“搶收”效果較好。截至9月末，房企銷售情況普遍已恢復至去年同期水平，多數房企已經出現了同比上升的趨勢。

從2020年1-9月房企銷售額業績走勢來看，不同梯隊房企銷售業績均實現了不同程度增長。其中，TOP50房企業績門檻值漲幅最大，達到15%。

針對“金九”期間房地産市場整體形勢，中指院方面分析指出，在房企積極推盤帶動下，成交仍保持較好勢頭，市場淡季效應明顯弱化，重點城市商品住宅成交規模快速增長，新建住宅價格也平穩上行；同時，部分不穩定預期也在熱點城市逐步累積。

10月19日，國家統計局發布的“2020年1-9月全國房地産開發投資和銷售情況”顯示，三季度以來，房地産市場延續了此前的回溫態勢，市場表現持續升溫。其中，在房企加速推盤等因素的刺激下，9月銷售面積和銷售金額均創下歷史同期新高。房地産開發投資、房企到位資金等數據也在持續回暖。進入第三季度，房地産開發景氣指數超過100的臨界點，並不斷接近疫情前的水平。

四季度壓力猶存

克而瑞統計顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷售目標完成率不足65%，佔比達到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。這意味著，房企四季度業績壓力仍然不小。

克而瑞地産研究中心指出，四季度，一方面房企進入業績衝刺季，市場供貨加速提升，將帶動成交增加。另一方面，行業整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加房企融資新規試行，將倒逼房企加快提升運營管控效率。這也意味著，四季度房地産行業分化格局將加劇，推動集中度加快提升。

業內人士認為，在融資新規預期下，房企的拿地熱情很難真正回升，短期內房地産開發投資增速可能持續放緩。

銷售策略方面，業內人士預計，雖然以價換量不會大規模出現，但房企在四季度的出貨意願依然強烈。預計未來商品房成交量降幅持續收窄，成交價格將保持穩定。

9月以來，包括東莞、杭州、沈陽、成都在內的多個地方城市發布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規范房地産市場。

對于這些調控地區四季度樓市走勢，58安居客房産研究院分院院長張波指出，從統計局發布的9月份樓市數據來看，新房成交量環比上漲明顯的城市依然是前期的熱點城市，例如徐州、銀川。但在調控政策的壓力下，上漲幅度開始收窄，調控效應正在顯現。加之調控持續收緊的預期不斷增強，預計70個城市後續整體成交量環比漲幅將控制在1%以內。

為強化行業紅線意識和底線思維，維護首都房地產市場平穩健康秩序，保障群眾合法權益，統籌做好疫情防控和行業發展各項工作，北京市近日陸續啟動住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案等三個專項檢查。

嚴格限購政策執行，落實房住不炒紅線

作為房地產宏觀調控的核心關鍵措施，限購已從北京走向全國主要城市，對落實“房住不炒”的定位發揮了積極作用。

為確保限購政策執行不走樣，在北京執行限購10年之際，市住房城鄉建設委組織各區於9月至12月對全市房地產開發企業和房地產經紀機構執行限購政策情況，開展為期4個月的專項檢查。

檢查重點

一是從業人員限購政策培訓及掌握情況；二是購房資格核驗材料留存情況；三是購房資格核驗資訊填報情況；四是是否存在誘導、教唆、協助購房人騙取購房資格行為等。

強化預售資金監管，守住專案安全底線

北京市2010年底出臺管理辦法，全面實施商品房預售資金監管，截至目前全市在途監管預售專案近千個，對保障商品房預售資金安全、防範樓盤爛尾發揮了積極作用。

為規範開發企業銷售行為和監管銀行出入帳管理，市住房城鄉建設委會同人行營業管理部、北京銀保監局組織各區職能部門於10月至12月在全市範圍內開展預售資金監管專項檢查。

檢查重點

重點圍繞開發企業預售資金收存、支取、使用的及時性、合規性，監管銀行入帳監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發放至專用帳戶等情況開展檢查，多措並舉保障預售資金更加安全、規範、高效使用，防範延期交房、樓盤爛尾等風險。

狠抓住房租賃備案，鞏固租購並舉陣線

北京市住房租賃管理服務平臺上線以來，住房租賃備案量已突破300萬筆，對住房租賃市場監測監管、落實租賃賦權、開展疫情精准防控和社會治理，均發揮了重要基礎性支撐作用。

為進一步提升本市租賃備案工作，督促引導租賃各方當事人主動登記備案，市住房城鄉建設委聯合市公安局組織各區，於10月至12月開展住房出租登記與租賃合同備案專項執法。

檢查重點

一是住房租賃仲介機構是否及時辦理出租登記與合同備案；二是登記備案資訊是否真實準確；三是房源發佈資訊是否屬實等。

總的來看，本次專項檢查：

1、覆蓋面廣，新房、二手房及租賃三個市場全面覆蓋，不留死角；

2 、分階段進行，檢查週期長，三類專項檢查均分為企業自查、各區重點檢查和市級部門聯合抽查三個階段；

3 、市、區、部門統籌聯動，三類專項檢查由北京市住房城鄉建設委、市公安局、人行營業管理部、北京銀保監局等部門以及各區職能部門聯合開展，在檢查過程中始終堅持能合併的合併查，力求最大程度降低檢查對企業正常經營影響。

此外本次專項檢查也將依託資訊系統資料開展執法，著力提升檢查效率和精准度，確保取得實效。目前企業自查和各區檢查工作已有序開展。

在新冠疫情籠罩之下，粵系房企招商蛇口(15.280, -0.03, -0.20%)今年不但保持著銷售額增長，還成功躋身行業十強位置，不過公司業績卻出現增收不增利的情況。作為央企開發商，招商蛇口的資金壓力也備受業內關注，上半年公司經營活動現金流淨額為負值，現金短債比小於1，踩了“三條紅線”中的一條。

而從其三季報數據可以看到，招商蛇口在三季度降本增效、優化債務的意圖明顯，公司比往年加快了交付結轉的節奏，從而有效縮小了淨利潤的跌幅，同時由於銷售提速，經營現金流淨額實現轉正。

增收不增利 三季度加快交付結轉

10月19日，招商蛇口發佈三季報。前三季度，招商蛇口實現營業收入501.18億元，同比增長96.21%，歸母淨利潤為21.92億元，同比下降56.96%。

上半年在十強房企中，招商蛇口的營收增幅最高，但淨利潤跌幅也最大，增收不增利的情況也延續至三季度，背後的原因則來自於多方面。

招商蛇口在報告中指出，受房地產專案結轉結構影響，社區業務毛利率同比下降；此外，疫情期間，公司對租賃物業採取了減免租等措施，導致公司園區業務利潤同比下降明顯。

房地產行業開發週期大概2-3年，由此推算，招商蛇口目前結轉的專案大部分或為2017-2018年期間以較高成本拿地的項目，限價疊加高地價使得公司毛利率承壓。根據三季報數據，招商蛇口在報告期內毛利率為24.3%，同比減少11.7個百分點，歸母淨利率為4.4%，同比減少15.6個百分點。

另一方面，去年同期招行蛇口通過轉讓子公司股權獲得22.26億元的投資收益，而今年期內投資收益僅為7.6億元，同比減少40.6億元，跌幅超過80%。此外，在報告期內，招商蛇口實現少數股東損益為12.2億元，少數股東損益占比35.7%，同比提升23.1個百分點，因此攤薄了歸母利潤。

值得注意的是，一般來說，房企只有完成交房後才能將預售款確認為營收。過去幾年，招商蛇口一般集中在四季度進行交付結轉，但在疫情、“三條紅線”、現金流壓力等多種因素影響之下，招商蛇口明顯地在三季度加快交付結轉的節奏，從而有效將歸母淨利潤的跌幅從中期末的81.35%縮小至56.96%。

財報資料顯示，招商蛇口分別在三個季度實現營收118、125.2和258億元，同比增速分別為171.2%、1.5%和191.3%；實現歸母淨利潤5.4億元、3.7億元和12.8億元，同比增速分別為-79.5%、-83.5%和557.1%，顯然三季度單季的增速尤其突出。

現金短債比提升 達標“三條紅線”

疫情在年初給房地產銷售帶來了極大衝擊，然而招商蛇口不但保持著銷售額的增長，還成功躋身行業十強位置。1-9月，公司累計實現簽約銷售金額1901.76億元，同比增加17.36%，已累計完成2500億銷售目標的76%。

進入三季度，招商蛇口單季度銷售金額一舉沖高至794.63億元，一、二季度則分別為361.13億元和746億元。尤其是9月份，招商蛇口一口氣在全國推出15個新盤，積極搶收“金九”銷售旺季。截至三季度末，公司合同負債為1535.13億，比中期末的1310.93億增加224.2億元，同比增長509.49%。

由於銷售提速，招商蛇口銷售回款超過購地及基建投入的增長幅度，從而使得經營現金流淨額由中期末的-29.91億元扭轉為正。財報資料顯示，三季度，招商蛇口銷售商品產生502.52億元現金流流入，而購買商品、勞務支付流出現金336.54億元，經營現金流淨額達到102.45億元，同比增加12.73%。

此外，招商蛇口的籌資活動現金流淨額已連續兩個季度為負值，是近4年來極少出現的情況，這意味著公司吸收權益性投資、取得借款的金額低於償還債務和利息等，或反映出招商蛇口控制債務增長速度的意圖。

中期業績發佈後，招商蛇口的現金流壓力曾一度備受業內關注。除了公司經營現金流淨額為負值外，招商蛇口的現金短債比僅為0.97倍，踩了“三條紅線”其中一條，屬於“黃檔”房企。

而隨著銷售提速、現金流的逐步改善，三季度末公司在手現金較中期增加了76.13億至724.47億，為短期負債的1.02倍，剔除預收賬款後的資產負債率為46.25%，淨負債率為36.83%，“三條紅線”均全部達標。

招商蛇口優化報表、加速回流資金的計畫或仍在繼續，自8月底以來公司先後掛牌轉讓招盛閣置業、太子灣商儲置業、樂藝置業等附屬公司股權，此外還擬為徐州甯盛置業進行增資，以49%股權擬募資不低於7.84億元，用於補充流動資金。

萬科物業開啟第三次變陣。

萬科創始人王石沒有想到，30年前為萬科住宅社區引入的物業服務，今天會發展為一個萬億規模的行業；萬科物業，也成了一塊金光閃閃的招牌。

2020年的新冠肺炎疫情之下，物業服務的重要性凸顯，資本市場也給予熱烈反應，今年香港物業股的市盈率，普遍沖到了5、60倍；投資者天天追問，萬科物業怎麼還不上市？

然而風光之下，物業行業難掩隱憂。諸多的業權矛盾、口碑下滑、盈利難題，掀開了物業行業的“遮羞布”。

奉行“客戶至上”的萬科，也走下神壇，正在努力回歸初心。在9月份的媒體會上，萬科董事會主席郁亮強調了無數遍好產品、好服務；萬科物業首席執行官朱保全更表示，“萬科物業”四字，要回歸到住宅服務，和其餘的商企、城市服務分開。

30年，萬科物業“三分離”，再次開啟了自身顛覆式的變革；始自萬科的中國式物業行業，也進入了真正的洗牌期。

物業標杆不好當

9月的一個週六早晨，寧波中梁首府的業主，將一面寫著“幹啥啥不行，收錢第一名”錦旗送到了萬科物業，以表達他們的不滿。

萬科物業的反應很“剛”，主動退出了該社區。

無論萬科與業主之間的矛盾為何，錦旗上的嘲諷話語，無疑是當下中國諸多住宅社區的物管糾紛中，業主對物業公司觀感的概括；而身為行業標杆的萬科物業，則被當做了靶子。

回溯歷史，中國式物業管理起始于萬科。1990年，受SONY售後服務的啟發，

王石拍板引入物業管理到深圳天景花園社區。

1991年，內地首個業主委員會在天景花園成立，萬科物業開創了“業主自治與專業服務相結合”的物業管理模式。

那些年的王石被稱為“救火隊長”。萬科阪田四季花城，當時很偏，還有一個垃圾處理場，只有一趟公車，業主鬧事堵路，王石親自出馬安撫並解決。

這些創造性和人文性的舉動，讓萬科物業稱為行業標杆。但隨著2008年的內部獨立、2015年對外擴張，萬科物業不可避免地，也存在管理的盲區和bug，面臨挑戰。

事實上不止萬科，多數房地產公司旗下的物業，以及獨立物業公司，在近年的市場中，都受到或多或少的“品質下降、口碑下滑”的詬病，物業管理的糾紛和訴訟，逐年上升；送給萬科的“錦旗”，也在各個物業社區之間，形成了病毒式傳播。

以擬上市的華潤物業為例，在北京的首開華潤城，一個包括商品房、限價房、自住性商品房的社區內，業主和物業的矛盾正在激化，一些業主激烈地表示要成立業委會，更換物業。

另一家擬上市的物業公司金科智慧服務，自10月以來已新增開庭27起，案由以服務合同糾紛案最多。

據中國裁判文書網統計，金科智慧服務歷史所涉眾多案件中，以服務合同糾紛為案由的案件最多，達3425起，還曾3次被法院列為被執行人，以及涉及3起工商處罰。

現實中，多個品牌開發商的前期物業到期後，業主們想要更換物業；在許多城市，住宅社區的多業權狀態下，對公共產權的爭議和糾紛也不斷發生。

裂變後的回歸

中國房地產行業自發軔以來，形成了全世界僅有的大型住宅社區管理模式，據中商產業研究院預測，2020年我國物業管理面積將達345億平方米。

在如此巨大的市場中，開發商“近水樓臺先得月”，以前期物業合同，分食了住宅社區服務的大蛋糕。然而，在社區多業權狀態下，他們與業主、業委會的糾紛日益增多。

從事物業服務20餘年的朱保全，始終在思考，什麼是物業？它的本質什麼？如何才能長久地經營？

過去30年，萬科物業從住宅發展到商企、城市服務，有了“三駕馬車”，營收規模已超百億。

10月17日，萬科物業與戴德梁行的合資公司正式啟用“萬物梁行”品牌標識，獨立于萬科物業。該板塊業務已覆蓋149城、拓展新項目超140個，共服務專案超1140個，管理面積超1億平方米。

同時，在城市物業領域，萬科兩年內已接管雄安新區、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區等12個項目。

但萬科從未放棄自己的本源：住宅物業。而且，因為意識到物業的本質，是遊說（業主）和專業，萬科物業決定回歸自己的初心。

朱保全透露，萬科物業將“以住宅物業為主，提供高品質服務”，這意味著，萬科物業走過了30年，從住宅物業到商業物業、城市物業，三駕馬車形成以後，讓品牌重新回歸到住宅。

“如果你是萬科物業的業主，你希望萬科物業變大嗎？其實不希望，你一定希望自己的物業公司只為自己提供服務。”他說。

為此，萬科物業將城市公司進一步拆小，專注于屬地業主的專屬服務，比如深圳，將拆成福田、龍崗等區級機構；其次，將針對服務品質相關問題設置四級管控體系，在專屬於業主的同時又不失控。

萬科還開創性地設置了首席客戶官一職，由楊光輝擔任，以客戶的視角來檢視產品和服務實施過程，“這樣一個獨特的職位，是對內外釋放信號，我們要將客戶體驗放到更重要的位置。”朱保全說。

“回歸初心，好服務終究是萬科物業的根”，朱保全強調。

事實上，物業服務合同的決定權掌握在業主、業委會手中，物業公司的收入和盈利，也取決於業主的配合程度。

2020年5月出臺的《中華人民共和國民法典》規定，業主有權共同決定解除物業合同。

物業糾紛頻發的背景下，物業費收繳率並不盡如人意。從萬科物業外接的二手物業數據看，起始物業費收繳率小於70%。“雖然上市公司都說自己是90%多，但實際上我們收回來跟業委會簽的物業專案，最開始第一年大概收繳率是70%，後來至少要三年左右才能把它做上去。”朱保全透露。

他提出了一個核心觀點：物業的價值和本質，是讓客戶的資產保值增值，是讓業主達成共識、提供專業服務，是替業主花好錢。

他進一步表示，對物業公司而言，其核心能力是遊說，獲得業主的支持；是專業提供好服務。“物業公司本質上就是個GP（基金裡的普通合夥人），1月1號收了業主的錢，一年能不能把這個錢花好、花到業主滿意，或者業主打賞？對於基金來說，平時拿2%；對於物業公司來說，拿的是超額酬金、超額收益。”

要想做好一個GP，是否專業、是否透明，是物業的核心。“如果這些事都做到了，相信沒有哪個業主願意把你攆走。”

在一位知名券商首席地產分析師看來，作為房地產行業的衍生行業之一，物業今年在資本市場的受捧，與其現實狀況並不相符。

他認為，物業公司的增長性、收費率、以及資本支持下的擴張，最後都要取決於業主是否支援，管理合同是否能延續，而這，存在相當大的不確定性。

對此，朱保全的態度是，希望萬科物業“在投訴中追求完美”；a而對於全行業的物業公司來說，真正的優勝劣汰，已經開始。

曾讓無數地產人鎩羽而歸的北京樓市，正出現一些新變數。

第一財經記者瞭解到，從十一黃金周開始，北京部分專案給出8.5折優惠，且優惠一直在持續；而另一方面，一些純商品住宅項目正以較高的價格給區域板塊重新“定價”。價格之外，各項目銷量也冷熱不均。

從價格到銷量，北京新房市場被“限競房”和“純商品住宅”分成了兩個陣營。

二手房市場同樣暗流湧動。貝殼研究院資料顯示，2020年國慶假期期間，北京二手房市場量升價穩，日均成交量同比增長約80%。上述機構指出，“近年來改善型換房需求出現提升，帶動二手房市場成交量同比走高。”

自“3•17新政”以來，北京樓市已在低溫週期調整三年。如今，拐點出現了嗎？

新房市場冷熱不均

在北京新房市場，黃金周這波降價的急先鋒是限競房。在競爭激烈的亦莊新城板塊，招商臻瓏府的降價空間已超過50萬元，綠地海珀雲翡的特惠房源優惠力度甚至達到200萬元，8.5折優惠更是席捲大部分限競房產品。

而在純商品住宅市場，一些典型項目的表現卻與限競房截然不同。頤和金茂府在開盤當日即成交202套房源，貨值約50.6億元；融創香山壹號院、北京金茂府都取得了不錯的銷售成績。

價格“對立”之外，市場對兩種住宅的認可程度也大相徑庭。房山的旭輝城從入市以來就在折價銷售，然而銷售情況仍然堪憂。在北京，以亦莊新城、門頭溝、順義、青龍湖等為代表的幾大板塊，“滯銷”現象同樣非常嚴峻。

“原因在於這些板塊的供應量過大，區域內供大於求的現象比較嚴重，供需失衡。”合碩機構首席分析師郭毅表示，另外，這些區域在地理位置上不算優越，從交通到配套均有不完善之處，對購房人的吸引力不大。

實際上，這種現象已持續兩年有餘。2019年下半年起，北京土地出讓格局悄然發生變化，從過去的限競房地塊一統天下，逐步過渡到純商品住宅地塊佔據核心，而這種改變正是造成目前局面的根本原因。

因此可以說，今年是北京商品住宅回歸的元年。郭毅表示：“在熱點片區，一些新建商品房在產品打造、建築審美、空間尺度感和居室功能細節的打造和提升，均滿足了追求高品質的終極改善家庭的需要，因此取得很好的銷售業績。”

目前，這些住宅項目以高出周邊限競房一兩萬元的價格上市，同時又取得比較好的銷售業績，給市場傳遞了不一樣的價格預期，形成全新的價格標杆效應。郭毅認為，在這種背景下，整體片區價格看漲，將帶動一部分限競房的去化速度。

這是北京樓市“回暖”聲音的由來。然而業內專家卻認為，上述“回暖”帶有一定假像，市場的本質仍然是穩定的。

貝殼研究院資料顯示，北京新房市場2020年1~9月商品住宅累計供應面積525萬平方米，同比上漲8.8%，累計成交面積475萬平方米，同比下降4.9%；9月成交均價為46546元/平方米，同比下滑12%，長期來看，處於平穩波動區間。

有業內專家對第一財經表示，從整體來看，供過於求的局面沒有發生改變，特別是北京土地供應量一直比較大；需求端也比較穩定，限購限貸嚴格執行，讓一部分購房需求因為資格和資金問題無法很快釋放。

因此，基於目前供過於求的狀態，一些局部熱點商品住宅專案只是設立了局部的價格標杆，並不能帶動整體市場價格的上漲。

目前，北京市場格局鮮明：分化較嚴重，一部分熱銷項目樹立了全新的價格尺規；而另一部分專案則因為地段、品質、區域競爭環境激烈等，整體定價水準保持在相對低位元的狀態。

郭毅認為，這種情況隨著在售專案的去化可能會緩解，但是緩解週期比較長，因為這些片區整體庫存壓力比較大，因為片區內嚴重的庫存壓力，形成了下拉作用，沖抵了房價上行的片區。

未來，市場還會保持這種冷熱交織狀態，即典型個案的熱銷和整體市場面的走冷，典型片區房價走高和整體市場房價企穩下行。

二手房成交有望創新高

相較於新房市場的廝殺態勢，下半年來，北京二手房市場正悄然回暖。

仲介王琳明顯感覺到了這波熱度。10月5日那天，有客戶聯繫約看房山區的一套別墅房源。這裡距北京市中心70多公里，社區被濕地公園環繞，是名副其實的“遠郊”，房源自5月份掛牌以來無人問津。

對突然而至的看房者，她感覺很驚喜。“這套下疊是社區總價最低的一套，業主著急出售，已經在考慮調低報價。目前社區共有25套二手房在售，報價從345萬到900萬元不等，暫時沒有成交記錄。”

王琳只是這波熱浪的參與者之一。貝殼研究院資料顯示，十一假期北京經紀人“總帶看量”突破5萬次，同比去年2.96萬次增幅明顯，高居全國之首。回龍觀、望京、雙井商圈帶看熱度最高，排名城市商圈TOP3。

早在年初時，市場還是另一番景象。今年一季度北京二手住宅網簽量僅22231套，創2012年一季度以後的新低，王琳負責的商圈帶看一度停止；再往前回溯，2019年市場同樣低溫前行，業主調價行為屢見不鮮。

但從二季度開始，北京二手住宅網簽量翻倍反彈，環比增長132.6%。到三季度，網簽量達49671套，環比二季度增長6.6%，同比增長33.84%。我愛我家研究院將當前市場表現總結為：“3•17新政”以來的最佳時刻。

“2017年‘3•17新政’後北京二手房量價大跌，市場降溫極為明顯，但在近三年時間裡，今年二三季度的市場整體上與2018年同期不分伯仲，甚至略高一籌，熱度在近三年裡相對較高。”我愛我家研究院表示。

市場從冷到相對較熱，中間發生了什麼變化？在上述研究院看來，樓市此前雖受到衝擊，但疫情過後會在累積需求的支撐下快速恢復。二季度市場成交暴增，在網簽滯後性影響下甚至使三季度網簽量還在繼續上升。

郭毅則告訴記者，當下新房市場降價促銷，帶動了整體市場需求升溫，部分購房人賣舊意願在增加，市場活躍度明顯提升。

另一方面，市場預期正逐步改善，一些新上市的商品房帶來較高的房價標準，部分社區價格企穩升溫，帶動房東掛牌房源，並促進部分購房人抄底進場。供需兩個層面共同擠壓，帶動二手房市場活躍度提升。

感受到市場熱度變化，已有購房者蠢蠢欲動。“想要朝陽區成交價400萬元以內的房子，租售比高的住宅，最好老小區順便等拆遷，要裝修差學區差的，純投資。”10月20日，有購房者在某仲介平臺置業群中稱。

值得注意的是，當下北京市場以剛需及改善客群為主，想靠短期賺差價及吃租金或許並非划算的“買賣”。有仲介告訴記者，因租金收益不好，有業主打算賣掉望京一套房源，但在掛牌的這半個月來，已降價48萬元。

我愛我家北京區域資料顯示，三季度北京全市二手住宅成交均價為56028元/平方米，環比下跌1.90%，同比下跌0.86%，較歷史最高點低出一成左右。“近三年季度均價基本在5.6萬元上下波動，是歷史上最為平穩的時刻。”

房天下(NYSE: SFUN)資料同樣表明，10月份北京二手住宅價格下浮0.39%，穩定的價格反倒給剛需群體提供了上車好時機。

克而瑞預計，考慮到北京樓市走出疫情影響，單月二手住宅網簽量連續5個月在1.6萬套以上，再加上年底業績衝刺，預計今年全市二手住宅成交套數有望突破16萬大關，創“3•17新政”以來的新高。

不過郭毅認為，這波行情只是市場緩慢復蘇中的小週期而已，目前北京新房市場還有6萬多套庫存，同時因新房市場供應量加大，二手房市場流通房源量持續增多，為整體市場庫存上升、周轉率下降和房價企穩形成了一個客觀的市場環境。

貝殼研究院也表示，四季度二手房市場政策環境或進一步收緊，購房貸款利率觸底後或隨銀行資金成本上升而小幅走高；年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平。

中國大陸自10月11日至12月10日期間，啟動10年一度的人口普查入戶工作，普查將以11月1日凌晨0時為標準時點。由於這次普查涉及住房情況，有分析認為，這是當局為推出「房產稅」鋪路。

據中國國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室公告，這次主要普查內容涵蓋姓名、公民身分號碼、性別、年齡、民族、受教育程度、行業、職業、遷移流動、婚姻生育、死亡、住房情況等。

對於人口普查涉及調查住房情況，中國經濟刊物「華夏時報」以及部分財經自媒體近期均刊登分析認為，這次人口普查，雖不是為房地產稅而來，但查清人口及住房資料，無疑將會為房市調控、房地產稅乃至長效機制提供參考。

北京青年報去年曾引述中國國務院第七次全國人口普查辦公室相關負責人表示，人口普查中「查房」的目的是為了查準人口。

這名負責人稱，為了解中國國內人口的總體居住情況，從2000年第五次全國人口普查開始，調查問卷中設置了有關居住情況的指標，主要包括居住狀況、生活設施、房租水平等與人民生活相關的問題。

這名負責人說，這次普查將進一步完善相關指標，以便更好的反映當前人口的居住狀況。

值得注意的是，2019年的中國國務院政府工作報告中就已提到，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法；官媒新華社在今年5月發布的「中共中央國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見」，也提到要加快建立現代財稅制度，穩妥推進房地產稅立法。

協眾國際（０３６６３）公布，早於５及８月就南京地皮被徵收而獲約４﹒１３億元（人民幣．下同）的補償金，稅前收益約１﹒６９億元，惟因屬主要交易而未有遵守上市規定而構成不合規事宜。
　　
該集團指，有關延遲刊發上市規則第１４章有關披露及其他合規事宜乃由於無心之失及一時疏忽所致，已採取積極行動，透過刊發公布，並尋求股東批准及追認以遵守上市規則。該集團就不合規事宜對股東及投資者造成任何不便致以歉意，將監察其合規系統及相關企業管治措施效力及效率，以防止日後發生任何類似事件，將敦促管理層及僱員加強與董事會溝通及提升有關上市規則規定意識，以防止再度發生類似事件。
　　
該集團指，被徵收地皮位於南京市江寧區科學園科寧路３８９號，土地面積約５﹒３１萬平方米。該集團已於去年以４３２０萬元收購南京江寧高新技術產業開發區一幅新土地建設一個新廠房，預計建設新生產廠房費用及開支以及搬遷費用及開支總額介乎１﹒３億至１﹒５億元。該幅新土地面積約６﹒７萬平方米，建築面積約１４萬平方米，一期建設於６月開始，預期將於明年２月完成，預期新生產廠房一期的建築面積將為約７萬平方米及每年將生產約２００萬套汽車供暖、通風及冷卻系統。

華營建築（０１５８２）公布，間接全資附屬公司華營建築中標一項１６億元的合約。
　　
該集團指，已簽立一份中標通知書，涉及香港九龍尖沙咀商業重建發展項目的主要合約，該集團將擔任主要承建商，提供樓宇建設工程。目前預期該項目將於明年７月上旬動工。

亞洲果業（０００７３）公布，擬向屬獨立第三方的潛在賣方高錫武收購內地一個深圳綜合建築的全部權益，雙方訂諒解備忘錄，倘交易落實將構成一項須予公布交易。
　　
該集團指擬購物業位於深圳龍崗鎮，建築包括用作廠房、辦公場所、倉庫及員工宿舍的４棟樓宇，將付５００萬元人民幣誠意金，具獨家磋商期。該集團指，藉收購擴張水果分銷業務。倘進行及落實潛在收購事項，該集團預期將需要為此融資，或考慮供股、配售新股及其他股本及債務融資活動。

港龍中國地產（０６９６８）公布，集團今年９月合同銷售金額約１９﹒５３億人民幣，按年增加約５２％。
　　
集團首三季合同銷售金額約１３６﹒４５億人民幣，按年增約９９％。

業界稱意料中事 倡改建住宅

面對社會事件及新冠疫情雙重打擊，本港經濟前景未明朗，發展商對商業用地取態非常審慎。上周五（16日）截標的東涌第57區商業地皮（下稱東涌商業地），僅收到3份標書，反應非常冷淡。地政總署昨天宣布，收到的標書出價全部未及底價，決定收回地皮，成為過去兩年內第四幅流標的商地。業界建議，政府可考慮把該幅地皮改為發展住宅用途。

東涌商業地為東涌新填海區首幅推出的私人發展用地，佔地約13.28萬方呎，可建總樓面面積約126.13萬方呎，屬今年較大型的商業用地。賣地章程顯示，地皮有約114.6萬方呎須作寫字樓發展，即佔項目總樓面近91%；餘下約11.5萬方呎樓面，料可作商場用途。市場對該地皮的估值為31.53億至50.45億元，預計每方呎樓面地價2500至4000元。

全未達底價收回 5個月第二宗

不過，該地皮在上周截標時，只收到長實（01113）、新地（00016）及信置（00083）夥拍嘉里（00683）財團的3份標書，並列政府2011年主動推地以來，推出招標的賣地表商業地中反應最差的地皮，市場早已擔心地皮存在流標風險。

地政總署昨日公布，東涌商業地因為標價未達到政府所定的底價，所以不接納接獲的3份標書。政府重申，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，政府不會出售該土地，確保政府獲得公平合理的回報，以保障公帑。

政府不會就投標者出價的考慮作揣測，因出價往往視乎種種因素，例如投標者對用地的吸引力和市場情況的評估，以及其企業情況及發展策略等。政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋及經濟用地的需求，不會因個別土地的招標結果或經濟情況而受影響，政府會在適當時候考慮重新出售該地皮。

自2014年以來，賣地表共有8幅地皮曾經流標，連同最新東涌商業地在內，有4幅地皮在過去兩年之內流標，佔約一半。該4幅流標地皮，不約而同皆為商業及商業/酒店發展用地。去年1月及9月流標的兩幅地皮，皆是位於九龍東啟德發展區跑道區的臨海靚地，可作商業及酒店發展。至於今年5月截標的啟德第2A區商業地，收到的4份標書出價全部未及底價，同樣流標收場。最新的東涌商業地，則是5個月內第二度有商業地流標。

位置遜色配套弱 發展潛力低

泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚表示，對東涌最為熟悉的發展商如太古地產（01972）、新世界（00017）等都未有入標競投，可見該幅地皮的發展潛力並非太高，流標結果合理。目前東涌新填海區仍未發展成熟，部分規劃甚至仍未完成，加上同區又有興建中的香港國際機場SKYCITY航天城競爭，東涌商業地的吸引力不大。由於東涌新填海區以住宅為主， 他建議把地皮改作商住發展，發展商的興趣會較濃。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典坦言，該地皮位置遜色，發展前景亦有限，流標屬意料之中。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則表示，希望政府重新審視對大型商業地皮地價的計算方法，應該考慮更貼近市況的運算，否則目前政府的底價與發展商的出價可能有20%以上的差距，預料流標會持續發生。

樓市吹逆風，另類貨卻獲追捧。忠誠拍賣行昨推出19項物業拍賣，其中尖沙咀九龍站天璽一個銀主盤，獲7組客競逐至4060萬元拍出，較開價搶貴460萬元或12.8%。

上述天璽皇鑽璽高層D室銀主盤，實用面積1091方呎，銀主開價3600萬元，每口叫價20萬，最終獲7組客承22口價後以4060萬元拍出，較開價高460萬元或12.8%，呎價37214元。上址原業主於2010年斥3518.68萬元購入，售價較當年高541.32萬元或15.4%。

同場的半契物業亦有捧場客，葵涌大隴街銀行大廈低層B室，實用面積367方呎，屬半契物業，開價95萬元，最後以105萬元成交，較開價亦高出10萬元或10.5%，呎價低見2861元。

忠誠拍賣總經理鄭世傑表示，近期不少業主願調低底價推出單位進行拍賣，尤其新界單位減幅最明顯，吸引不少人士出席拍賣會，希望在逆市中選購心頭好。

曾志偉彩濤別墅傳獲1億洽購

另外，交投一向疏落的鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES亦有銀主盤獲承接，消息稱，高層D室3房單位，實用面積1280方呎，銀主索價3543萬元，新近劈至3460萬元售出，呎價27031元。

市傳由藝人曾志偉或有關人士持有的西貢彩濤別墅單號屋，實用面積1789方呎，獲同屋苑業主以約1億元洽購至尾聲，若成交屬實，呎價55897元，不論樓價或呎價俱創該屋苑歷史新高。曾志偉等1988年斥403萬元入市，市傳作價較當年高9597萬元或23.8倍。

最新失業率創近16年高，連帶租金在連升三個月後亦首現跌幅。據美聯「租金走勢圖」顯示，9月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.02元，按月回落約0.8%，較去年同期37.97元仍跌7.7%，惟對比去年7月高位38.33元急跌8.6%；總結今年首9個月租金累跌約4.1%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以不同月租的租務個案比率劃分，以美聯物業促成全港100個著名中小型私人屋苑的租務個案，計算加權平均數計算，第三季月租1.5萬元或以下租務佔約39.6%，較次季約38.4%增1.2個百分點。反觀月租逾2萬元的住宅租務比率由次季約35.1%，降至第三季約33.9%；至於月租逾1.5萬元至2萬元的租務個案比率錄約26.5%，按季持平。

高力國際發表第三季寫字樓租賃及投資市場最新動向季度報告指出，有不少跨國公司期內收縮規模，甚至棄租部分樓面。高力國際香港商業物業服務主管顏慧萍稱，第三季整體甲級商廈空置率升至8.9%，創2004年10月以來的16年高位；同時預計年內整體及核心商業區甲廈租金分別按年跌17%及20%。

據中原（工商舖）最新統計，9月整體港島甲廈空置率約8.17%，按月增加約0.71個百分點；當中金鐘區空置率突破9%，為各核心區中幅度最高。

據中原按揭研究部及土地註冊處數字指出，今年9月錄得64宗安老按揭登記，較8月的26宗大增約1.5倍。今年首9個月累積承辦347宗安老按揭登記，較去年同期減少6.2%，其中私人住宅佔226宗，較去年同期減少8.9%。今年首9個月安老按揭登記中，中銀香港（02388）佔304宗登記，較去年同期減少4.4%，巿佔率達87.6%，自計劃推出以來一直高踞榜首位置。

長沙灣、深水埗近年多舊樓重建項目，新近有財團就醫局街舊樓申請強拍，估值約1.8億元，亦為今年第32宗強拍申請個案。

物業位於醫局街134至140號（雙號數），現為一幢於1956年落成的物業，6層高，樓齡已有64年，地盤面積4,617平方呎，申請人持有83.33%至100%業權。若項目以純住宅重建，可以7.5倍地積比率發展，可建樓面34,628平方呎；如果以商住發展，地積比率為9倍，可建樓面為41,553平方呎，測量師對物業估值1.81億元。

物業附近於近年亦有不少新盤推出，包括愛海頌、海珀、海柏匯、南昌一號等等，料上述地盤重建亦會以單幢式發展。據資料顯示，申請人為新暉投資發展有限公司，董事包括朱威澔及蘇宏進，後者為滙隆控股 （08021） 執行董事。而今年整體申請強拍情況活躍，至今已錄得32宗強拍申請。

觀塘區沿海濱長廊一帶，近年興建不少新型商廈，萬兆豐中心屬其中之一，由於地段愈見矜罕，業主割愛放售不多，新近放售的中層單位，每平方呎叫價不足9,000元。

間隔方正 交吉出售

美聯工商助理營業董事蘇春偉指，放售為觀塘海濱道133號萬兆豐中心中層單位，面積約2,118平方呎，業主意向價約1,902萬元，每平方呎叫價約8,980萬元。單位內籠間隔四正實用，配備24小時冷氣，外望開揚城市景，將以交吉形式出售，為投資、自用首選。

萬兆豐中心不足10年樓齡，物業外觀為玻璃幕牆設計，瑰麗堂皇，透光度高，同時擁有10部客梯及1部貨梯，上、落快捷方便；而位置上，物業位處東九龍商貿核心區，前臨海濱，距港鐵牛頭角站約7至8分鐘路程，而附近亦有多綫巴士及專綫小巴往返港九各區。

而據資料顯示，今年以來萬兆豐中心以租務交投為主，反映出物業具投資價值，而新近承租為高層H室，面積約2,279平方呎，月租約6.4萬元，平均呎租約28元，相比之下，年內只有零星買賣成交，市場新近錄得高層K02室，面積約1,048平方呎，以每平方呎約10,477元沽出，成交價約1,098萬元，另外，低層J02室，面積1,226平方呎，以約1,103萬元成交，平均呎價約8,997元。

蘇氏續指，隨着區內多個全新商廈項目相繼落成，將會吸引更多大型企業進駐東九龍區，令區內商貿氣氛更趨濃厚，而觀塘區轉型步伐將加速發展，優質盤源投資潛力無限，預料上述放盤可望短期內獲投資者吸納。

一手市場氣氛升溫，發展商紛加快推盤步伐，多個新盤銷售均進入直路；其中，九肚新盤名日．九肚山昨上載樓書，將於日內開價，發展商將提供新付款方法、力吸換樓客源；同在昨日上載樓書的屯門帝御．星濤，今日開放示範單位，亦快將開價，首批將推3及4房大單位應市。

多個新盤項目魚貫登場，長實地產投資董事黃思聰指出，集團旗下九肚名日．九肚山已上載樓書，最快明日開放示範單位予公眾參觀，料日內開價，緊接收票，並指項目將提供全新付款方法，有助換樓客置業，將於日內公布詳情，同時，項目部分車位將留作3房及4房大單位買家選購，除認購外，亦有機會推出租用方案。

黃思聰續指，受疫情影響，市場觀望氣氛揮之不去，樓價亦一度波動起伏，惟豪宅項目有別於上車盤，買家經濟實力雄厚，故對豪宅市道看俏，並強調名日．九肚山為傳統豪宅級數，屬市場罕有供應，故對銷情具信心。

市場消息指，該盤最快於今日開價，旋即收票，以吸納各路客源。

樓書顯示，項目提供266伙，當中244伙為分層戶，另設22幢洋房，分層戶面積479至1228方呎，戶型涵蓋2至4房，主打3至4房大單位，佔總伙數逾七成。而洋房面積最細891至926方呎，較部分的分層單位為細，料為區內至今面積最細的洋房供應。

發展商早前曾指出，由於該盤單位可望山景外，更擁吐露港一帶海景，預期售價會參考同區優質項目。此外，有區內代理指，近年九肚麗坪路一帶，已成為新晉豪宅區，加上區內項目位處半山，景致開揚，故吸引不少豪客選購，市場亦已接獲多宗查詢個案。

另一方面，由香港小輪及帝國集團合作發展、恆基負責銷售的屯門帝御．星濤銷情亦進入大直路。恆基營業（一）部總經理林達民表示，項目昨已上載樓書，預計最快明日開價，並隨即開放示範單位及收票，緊接於本月開售。

面對近期多個新盤應市，林達民指出，並不擔憂影響項目銷情，並指首批將推出3及4房大單位，屬區內罕有供應，料市場需求殷切；另外，由於項目1期帝御．金灣反應理想，向隅客眾多，對項目2期銷情甚具支持。

發展商曾指出，項目定價將參考帝御．金灣以及近期新盤售價，但由於2期較1期更為優越，故不排除有提價空間；樓書顯示，帝御．星濤由2座組成，涉614伙，間隔包括開放式至4房，另設特式戶，面積186至1376方呎，當中3房連衣帽間及4房戶，佔項目僅約2%，屬罕有供應。當中最大單位位於1座19樓1室，4房連天台及私人泳池。

一手新盤連環搶推，鎖定不少二手市場購買力，令近期二手交投稍為回落，惟仍以市價交投主導，日出康城晉海「鬆綁貨」每方呎1.74萬沽；馬鞍山海典居2房造價632萬，每方呎近1.52萬，屬貼市價。

中原地產營業董事伍錦基表示，將軍澳日出康城4A期晉海1B座中層C室，面積489方呎，採2房間隔，原業主叫價1000萬，於2017年以約680萬購入單位，SSD鬆綁即放，最近減價147萬，以853萬成交，呎價約17444元，屬市價。

世紀21分行經理林成豐指，馬鞍山海典居3座高層A室，實用面積954方呎，原業主叫價1580萬，最終減價130萬，以1450萬沽出，呎價約15199元，屬市價。

中原高級分行經理莊劍嵐表示，鰂魚涌太古城寶安閣中層F室，583方呎，2房則王間隔，獲區內用家以1110萬承接，呎價19039元。

利嘉閣高級聯席董事莊雅琁表示，九龍灣德福花園M座頂層單位，不能以電梯直達，面積512方呎，2房2廳間隔，原叫價698萬，最終減45萬，以632萬沽。

世紀21分行經理楊麗娟表示，沙田第一城30座低層E室的單位，實用面積451方呎，3房2廳間隔，放盤5個月，最終以660萬易手，呎價14634元，屬低市價。原業主叫價740萬，最終減80萬沽出。

美聯物業高級分區營業經理徐君寶指，元朗PARK YOHO Venezia 3B座高層A室，2房間隔，面積約583方呎。原業主開價約750萬，最終減約2%，以730萬售出，呎價12521元新買家為區外上車客。

世紀21富山聯席董事劉倩彤指，黃大仙居屋翠竹花園3座低層B室，面積493方呎，2房2廳間隔，原業主開價530萬，減價4.4%，最終以506.8萬沽出，呎價約10280元，屬市價。

利嘉閣首席聯席董事萬達人表示，觀塘麗港城33座中層F室，517方呎，原業主開價760萬，最終減20萬，以740萬承接，呎價約14313元。

雖然有多個單位錄得減價出售，但仍有個別業主反價出售單位。美聯區域經理李進豪表示，屯門聚康山莊5座低層G室，實用面積531方呎，原業主開價658萬，臨時反價，以661萬沽出，呎價約12448元，屬於高市價水平。

新股熱潮急轉直下，再加上螞蟻集團上市逼近，市場資金普遍傾向靜觀等待，早前仍是大熱門的物管板塊新股抽飛不斷，今日截飛的合景悠活（3913）昨日孖展再較對上一日減少10億元，合共錄得47.6億元，超額認購14倍。另外，次日招股的世茂服務（873）孖展認購額亦由50億元下跌至近39億元，超額認購逾2倍。另外，據市場消息指，世茂服務國際配售部分目前已經獲得數倍超額認購。

今日掛牌的第一服務（2107）昨日暗盤亦跌穿招股價，當中在耀才暗盤交易場中，以暗盤最高價2.3元開盤，跌4.17%，已失守招股價，最終收盤報2.16元，跌10%，若不計手續費及佣金，一手2500股虧損600元。

第一服務（2107）昨日公布配發結果，最終以接近招股價上限2.4元定價，香港公開發售部分接獲9.57萬份認購申請，錄得65.7倍超額認購，一手中籤率10%，抽30手穩中一手，乙組合共有7張頂頭槌飛認購申請，每份申請獲配476手。另外，國際配售部分亦錄得逾5倍超額認購。

另外，據報內房發展商佳源國際（2768）分拆尋求上市的物管公司佳源服務，已經通過港交所（388）上市聆訊，於昨日起舉行投資者路演，預計集資1億美元（約7.8億港元），最快於11月招股，海通國際及國泰君安為聯席保薦人。