高雄鹽福大樓如廢墟 多戶貼封條遭法拍

疏於管理的社區，房價再便宜也易淪為廢墟。高雄市鹽埕區精華地段有棟屋齡近40年「鹽福大樓」，房價長期偏低且管理不佳，近半樓層宛如廢墟，全棟逾200戶套房僅約20人居住，多數房間貼上封條遭法拍。因屬無土地產權的地上權建物，實價登錄顯示，近5年交易總價落在13~23萬元，換算單價約2.4萬元，相當低廉。

位於鹽埕商圈的「鹽福大樓」，近捷運鹽埕埔站及愛河風景區，地段精華，但房價卻偏低，扣除特殊交易，成交戶坪數在4.24~11.40坪間，總價13~23萬元，單價1.6~3.1萬元間，均價約2.4萬元。

200多戶僅剩10多戶
南端里里長陳清標指出，該大樓早期住很多榮民，但多已過世，200多戶目前戶口僅剩10多戶，且因內部無消防設備，屬於危樓，部分樓層早期做旅館使用，現在也已閒置如廢墟，不少水龍頭都被偷走，且很多套房都被查封，空屋率極高。

陳清標補充，因土地屬台鹽公司所有，地上物租約50年，已使用約40年，因還有10年就要收回土地，所以很多套房持有者沒再繳納地租與管理費，導致社區沒錢整修，目前僅靠頂樓空間承租給電信基地台，1個月數萬元收入做社區基金託人管理。

《蘋果》實際走訪，經大樓管理者允許查看，發現內部老舊，頂樓有許多基地台設備，旁邊還有破損的廁所，空氣中飄著尿騷味，不過可鳥瞰亞洲新灣區海景，及近期完工的「高雄流行音樂中心」等地標建物。走到9~12樓廢棄旅館間，部分房間內仍有床單、棉被與垃圾，陰暗中帶著霉味。其餘有住戶的樓層，屋況則較好。

地上權剩10年整建難
大樓主委朱小姐指出，房價偏低主因是屋主買房後，必須繳納前屋主欠繳的地租，往往數萬元甚至十餘萬元，為額外購屋成本，目前超過9成是空屋，實際住戶或租戶約20多人。財務委員孫小姐表示，因多數房屋持有者不繳納地租與管理費，導致社區收入有限，因此在部分房屋持有者建議下，將頂樓承租給電信業者，費用做管理社區基金。

共計僅7戶按時繳納地租給台鹽公司，其餘房屋所有權人多欠繳。台鹽指出，該棟大樓租約使用年限還沒到，目前對資產不會有任何處分，等租約到期公司才會做資產處置。過去確實有寄存證信函給住戶要求繳納地租，但後來因公司人力不足便沒持續催討。

住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，該大樓最大問題就是幾乎沒有管理，一般屋齡30~40年大樓至少還有每坪3~4萬元殘值，成交2萬元連營建成本殘值都沒有，「鹽埕區房屋再怎麼差，大樓還是有每坪10萬元以上價值，即便該屋屬地上權，也不該那麼低」。估計若有心人進場收購，在租約到期內整治，或許可拉高租金報酬，「但因年限僅剩10年，難度很高」。

真是時尚奢華的土地公廟！台中市西屯區大河里水湳經貿園區內的土地公廟，為全台唯一開國際標的廟宇，於2015年進行設計圖徵選，吸引日、美及台灣等9個國家、共307件作品參賽，最後由日本芥隆之介與台灣建築師黃志瑞合作「Under a Roof」（垂降的大屋頂）脫穎而出，但因資金不足遲未動工，近期由麗明營造接手，以8888萬元承攬，不足費用再以認養「光明燈」方式募款。

水湳經貿園區地段佳
大河里福德祠位於水湳經貿園區內，地段不俗，面積約200坪，都市計劃為宗教專用區，且坐落在全台中最指標的中央公園內，土地價值約4、5億元。在地房仲陳奕安補充，水湳地區土地熱門，地價上漲速度猛烈，因為重大建設看得到，被譽為下一個七期所在地。

新造型則有別過去傳統樣式，走弧線柔型設計，建築採「ㄇ」字型，開口面向馬路，最特別是屋頂不走傳統宮廟屋頂型式，以從天到地的垂降方式與大地融合。因經費不足延宕5年後，近期由興建國家歌劇院的麗明營造接手，工期預估1年。

麗明營造董事長吳春山指出，該工程原預算6600萬元，其實難以興建，但為早日讓土地公回家、促成地方美事，最後以8888萬元承攬，不足費用就由自己募款。

吳春山笑稱用募款也是突發奇想，運用土地公廟主體建築中的120個洞口，原設計為空氣流通與光線導引，順勢加了「光明燈」概念，每個20萬元，目前已有50人認養，還剩70個名額。

企業大舉重返不動產，加上核心商圈危老都更發威，帶動老舊商辦藉都更拉皮拉高行情，台北市商辦租金連續12季上漲，第三季租金再創每坪2,343元歷史高點，年漲2.8％，五年來漲幅更達10.4％；七大商圈中，信義世貿五年漲幅13.7％最高，不過敦南商圈租金持平，漲幅僅不到1％。

信義全球資產第三季商用市場調查顯示，台北市商辦平均售價每坪85.2萬元，距離2015年第二季所創歷史高點每坪86.4萬尚有一段距離，不過隨著空置率降低2.32％低檔，租金已經連續12季上漲，續攀新高。

台北市七大辦公商圈中，信義世貿商圈平均租金每坪3,292元，近五年來漲幅達13.7％，租金及漲幅遙遙領先各商圈。南京東路沿線的三大商圈南京松江、復興南京與南京東路四、五段，五年漲幅分別為10.8％、9.4％、8.2％，分居二至四名；另敦北民生、站前西門商圈各約4.5％左右。敦南商圈則僅0.9％。

而雖然近年敦北民生、敦南商圈商辦行情變動幅度較小，但隨著都更進度推進，未來多件新商辦完工，始終是外商、航空、金融、科技業熱愛進駐之地，租金、售價勢仍有一波上漲動能。

信義全球資產總經理柯宏安表示，外商及新創產業需求強勁，原有地主加速資產活化，進行老舊商辦改建，如東元集團在松江南京的大樓將進行改建，短時間造成辦公短缺，但企業擴編需求未減，願意付較高租金承租較好的辦公室。

不僅台北市中心的商辦租金高漲，在市中心需求外溢效果下，內科廠辦空置率下降至4.62％，平均租金則為每坪1,188元高檔，內科廠辦租金五年來約上漲6.2％，內科三大商圈中以發展最成熟的西湖段上漲9.2％最高，近年發展快速的舊宗段4.7％次之。

內政部部務會報22日通過《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》修正草案，增訂重建範圍內建築基地未達200平方公尺，且鄰接屋齡均未達30年合法建物基地者，予基準容積2％獎勵。

營建署統計指出，全台危老案件平均重建計畫面積為682.75平方公尺，平均申請容積獎勵額度約為25.77％；其中，面積未達200平方公尺案件約占申請案件31％，平均申請容積獎勵額度約16％，其額度遠低於整體案件。

為降低時程獎勵逐年減少以及規模獎勵實施的衝擊，這次內政部修法新增未達200平方公尺的建築基地，若鄰接屋齡均未達30年的合法建築物基地時，即適用簡化認定程序，給予基準容積2％獎勵。官員指出，門檻降為200平方公尺後，推估有7成申請案件可適用規模獎勵，但「時程獎勵」併計「規模獎勵」不得超過10％，與現行時程獎勵額度上限相同。

另外，許多危老建物基地條件不好，且因四周都已經蓋大樓， 沒有往外擴大可能，考量危老建物有儘速重建必要，因此給予小基地鼓勵，希望危老建物加速改善。

利率超低、海外台商資金回流，最新市調顯示，北台灣都會區第三季預售新屋房價較上季全面上揚，雙北市、桃竹和基隆同步刷新2018年以來新高；展望第四季，市場預期央行出手打房的機率不高，房價「漲」聲可能停不住！

Q4漲聲恐難喊停

住展雜誌22日公布最新調查，北台灣預售新屋房價已創下2018年以來的兩年最高點，新案頻頻開紅盤，截至第三季底止，房價一路狂奔；其中，台北市、新北市、桃園、新竹、基隆與宜蘭，較第二季全面上揚，漲幅明顯擴大，尤以新北市、桃園，單季漲幅最猛。住展雜誌研發長何世昌表示，在資金行情推升下，投資、置產型買盤出籠，追價意願強烈，房價順勢攻高，包括台北市、新北市、桃園、新竹與基隆，房價已同步刷新2018年反彈來新高。

預售強、成屋弱

台北市第三季房價漲至每坪87.6萬元，較上季上漲0.6萬元、季漲0.7％，單價比去年同期上漲3.4萬元，年漲幅4％。何世昌分析，北市房市呈現「預售強、成屋弱」格局，新成屋建案因成交不如預售熱絡，再加上囤房稅的壓力，單季每坪下跌近2萬；反觀預售屋卻飆風明顯。

至於新北市每坪來到40.3萬元，季漲幅2.5％，年漲幅3.3％。漲幅最大區域在新興重劃區，顛覆以往由市區作領頭羊的慣性；漲幅最猛的戰區在板橋江翠北側重劃區，今年來漲幅飆破一成。

桃園第三季每坪季漲3％，來到23.8萬元，年漲幅5.3％；不論季漲幅、年漲幅，皆為北台灣之冠。漲勢集中於桃園、中壢、八德，尤以中路、小檜溪、青埔等重劃區漲幅較凶；至於近年漲勢較大的龜山A7、大溪，第三季漲勢暫歇。

新竹方面每坪續漲到23萬元，季漲幅0.4％，年漲幅約3.6％。今年以來，竹市東區、北區、竹北、市況最火，時常出現「排隊搶房子」的場景，房價漲勢也最凌厲；但香山、關西買氣、房價相對持平。

何世昌認為，第三季房價處於復甦的軌道上，預期年底前政府出手打房機率不高，央行貨幣寬鬆政策可望持續，預期第四季房價漲勢，不會有太大改變。

開倒車！小基地無法整合還是要給獎勵，就是要獨厚危老。為加速小基地申請危老重建，內政部部務會議昨通過「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」修正草案，針對基地未達200平方公尺（約60.5坪）、周邊鄰房均未達30年建物的危老案，擬給予2%容積獎勵，預計公布後兩週實施。

擬給予2%容積獎勵
根據內政部營建署統計，全台危老案基地平均面積約682.75平方公尺（約206.53坪），平均獲得容積獎勵約25.77%，其中面積未達200平方公尺的小基地危老案占整體件數約31%，而未達200公尺小基地平均獲得容獎約16%，低於整體獲得容獎平均值。

學者批自家改建 全民買單
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚批評，容積獎勵是全民的財產，個人家裡改建為何要全民幫忙買單？何況小基地危老案對於都市景觀與環境根本沒有實質幫助；且前一次修法設定規模獎勵、超過200平方公尺才給2%容積獎勵，這次部務會議通過200平方公尺以下也給2%獎勵，豈不是政策矛盾；何況，「危老條例」是法規版的違章建築，早該結束，回歸真正的「都更條例」。

產權面積頂多增6坪
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，小面積的危老基地可申請獎勵容積有限，除了時程、結構評估外，根本拿不出基地退縮、捐贈公設地的獎勵條件，由於投資規模小，要拿耐震、綠建築、智慧建築、無障礙設計的機會也不高，因此增加2%容積獎勵給200平方公尺以下基地，或可提升未來規劃的籌碼。不過，以台北市為例，住三容積225%、60.5坪的基地，增加的產權面積頂多6坪，其實助益相當有限。

零碎化 「竹筍」建築恐更多
《住展》雜誌研發長何世昌說，當極小基地危老案也能拿到額外容積獎勵，會造成兩面刃結果，好處是可以快速促成老屋改建，因為基地越小、所有權人越少，整合就越容易；但缺點是與都市計畫管制容積的立場背離，且小基地危老案將讓都市發展變得更零碎，阻礙大面積都更，以後「紙片屋」、「竹筍」建築恐怕與日俱增。

金管會主委黃天牧今赴立院財委會，立委曾銘宗詢問是否認為現在是打房時機？黃天牧表示，打房牽涉層面很廣，金管會關注兩重點，金融業對房貸資產品質與貸款成數，目前都沒有特別異狀。

曾銘宗詢問，目前資金寬鬆，政府要不要打房？現在是不是打房時機？

黃天牧表示，打房牽涉的層面很廣，站在金管會的觀點，主要關注兩重點，第一是金融業房貸的資產品質，目前住宅貸款逾放比約0.14%、銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」約占26.62%，目前房貸建築等資產品質相對穩健。

第二，日前金管會有找聯徵中心了解，目前貸款成數(lone to value)約7成1到7成5，沒有特別高，也會對消費者多做教育，目前房貸品質也都是穩健的。

黃天牧指出，打不打房不是金管會可以決定，要各部會一起決定，早年央行有過信用管制，當時金管會是針對銀行信用度過高的會個案列管。

今年第3季北台灣六大地區新屋房價全面上漲，建商分析，現階段房價已回到2014、2015年高點，認為明年價格有機會持續穩定向上，成交量表現還不夠穩定，接下來要看量有沒有持續向上，才能確定房市熱度能否續航。
建商指出，現在房市買盤有三大支柱，包括資金寬鬆、貸款利率低，以及台商回台投資，這三股力量成為推動近期房市買氣攀升的重要原因。

建商分析，目前房市看起來在健康範圍內，市場沒有到過熱或泡沫的情況，不過房價部分已回到2014、2015年的高點，認為明年價格有機會穩定向上，但成交量的部分還不夠，「整體市場是價格有撐、但量沒有」，因此接下來要看交易量有沒有穩住，才會知道現在房市熱度能否延續。

建商表示，這一波房市買盤主要是自住需求購買，從兩方面就可看出，第一公司存貨去化大幅優於去年，第二新冠肺炎疫情並沒有影響買方的購屋動作，認為這一波房市買盤相對穩健。這股自住需求或許是來自遞延買盤，及真正需要房子的客戶，但只要是自住買方為主力，對房市來說就是好的，目前看來沒有悲觀的角度。

政府推出「房貸利率多減1碼（0.25個百分點）」紓困措施9月落幕，10月新增房貸利率恐將谷底翻揚；中央銀行昨（22）日公布，五大銀行9月新增房貸利率1.359%，連四月持平，外界預料，10月反彈上漲機率很高。

央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，9月新承做房貸為553.46億元，月減21.44億元，央行經研處副處長吳懿娟指出，減少主因是9月銀行整批分戶貸款較8月減少。

對於五大銀行新增房貸利率連四月持平在1.359%，未來是否因紓困措施落幕而上漲？吳懿娟表示，房貸市場競爭激烈，且目前利率位於相對低點，未來走勢還要再觀察。

因應新冠肺炎疫情，公股銀行對房貸戶在千萬元額度內，利率多降1碼，自4月起為期半年，9月底落幕，銀行主管認為，10月起新承做房貸利率將微幅走高。

房市交易熱呼呼，9月六都買賣移轉棟數較去年同期相比，全是二位數成長，六都合計年增36.1%。今年前九月，六都買賣移轉棟數年增5.2%。吳懿娟解釋，8月因有農曆民俗月因素，房市交易趨淡，9月則在疫情過後、房市比較穩定時轉趨回溫。

對於六都買賣移轉棟數明顯增長，9月五大銀行新增房貸卻逆勢減少，吳懿娟分析，央行統計的新增房貸僅限五大公股銀行，主要是反映整批分戶貸款較8月減少。

捷運興建、憲政主權等議題2020年10月22日上午成為新北市議會議員問政焦點。針對捷運建設，市長侯友宜強調，新北市從來沒有「爭」，尤其捷運環狀線只是「收」回來，沒有「爭」的問題，新北市會扛起責任，兩市是好朋友應該理性探討問題。另外，對於共機擾台，市長重申他「捍衛中華民國，保衛台灣人民，保衛國土，人人有責，絕不容許挑釁」的國家觀。

針對捷運環狀線經營權議題，侯友宜指出，環狀線第一階段(新北環狀線)由新北市政府出資興建，委託台北市政府興建及營運，在營運3年契約期滿本應「收回」由新北市政府營運，這在合約中均有明文規定。至於環狀線第二階段南環及北環，要到2029年才會興建好，屆時兩市可再討論由誰經營。

侯友宜並就雙北兩市捷運管理表示，雙北是共同生活圈，捷運的建設影響的是兩市市民，然而在北捷董事會20席的席次上新北市只有2席，考量未來捷運里程及站數，新北市都有可能大於台北市，希望交通部協調，維護新北市民權益，讓雙北共同生活圈更好。

對於議員關心淡海輕軌營運狀況，市長表示，淡海輕軌第一期藍海線尚未通車，淡海新市鎮已開發土地建案推案及人口進駐不如預期，難以達成計畫預估運量也直接衝擊票收。交通公共建設不以追求短期營利為目標，長期而言，路網完成交通建設將帶來經濟與都市發展效益，希望在全線通車、開發更趨成熟及人口引入，能提高搭乘人數，也帶動周邊商機。

有關議員質詢近日中國大陸軍機頻頻跨越海峽中線是不友善的行為，侯友宜說「我們應該同心齊力保衛國土」，並重申「捍衛中華民國，保衛台灣人民，保衛國土，人人有責，絕不容許挑釁」。侯友宜說，這就是他對國家的價值觀。

近日，招商蛇口(15.300, 0.02, 0.13%)發佈了三季報，今年前三季度實現營業收入501.18億元，同比增長96.21%；歸母淨利潤為21.92億元，同比下降56.96%。

對於營收增長、淨利潤卻大幅下滑，招商蛇口表示，報告期內，受房地產專案結轉結構影響，社區業務毛利率同比下降；因疫情，公司實行減免租金等政策導致公司園區業務利潤同比下降明顯；上年同期公司轉讓子公司股權產生稅後淨收益22.26億元。

而若剔除掉上年同期的22.26億元收益，今年前三季度，招商蛇口的歸母淨利潤依舊同比大幅下滑了23.54%。

事實上在2019年，招商蛇口的扣非歸母淨利潤便下滑了14.55%，除了疫情的影響，收入占比較大的社區業務盈利能力下滑是重要原因。如今2020年僅剩下最後兩個多月，招商蛇口“故技重施”，開始頻繁出售股權，借此保利潤。

主要業務毛利率大幅下滑 疫情不是根本原因

招商蛇口的收入主要來自社區開發與運營（主要為房地產銷售）及園區開發與運營，收入占比約為7：3。上半年兩項主業的雙雙不利，令其淨利潤下滑幅度超80%，而第三季度業績雖有明顯反彈，但淨利潤降幅仍超50%，繼續增收不增利。

今年前三季度，招商蛇口的毛利率為24.32%，較2019年同期的36%同比下滑近12個百分點。2020年盈利能力繼續惡化。

今年以來，從外部環境來看，持續半年的疫情對公司的園區業務造成了較大的影響，上半年，公司的園區業務毛利率同比下滑了18.24個百分點至20%以下。

而除了受疫情影響的園區業務之外，收入占比超7成的社區業務毛利率也在持續下滑，更加需要引起關注。資料顯示，2019年，招商蛇口的社區業務毛利率由2018年的29.91%下滑至24.2%，而今年上半年進一步下滑至18.77%。當期結轉項目盈利空間較差。


銷售毛利率大幅下滑的同時，招商蛇口的費用控制也較差，前三季度淨利率同比大幅下降16.03個百分點至6.8%，進一步拖累盈利能力。

拿地成本上升較快 多個項目盈利空間不大

得益於產業園優勢，招商蛇口的拿地成本較低，但近來的資料顯示，拿地優勢似乎難以為繼。

今年招商蛇口加大了土地投資力度，但拿地成本顯著上升，上半年招商蛇口的拿地成本為9619.9元/平方米，較2019年的6858.75元/平方米增超40%，而同期銷售均價增速為18.1%，地價增速較快。今年拿下的地塊中不少都系溢價拿地，項目的盈利空間不大，公司未來毛利率或繼續承壓。

今年8月，招商蛇口通過搖號獲得長沙谷山南雙限地，地塊總價14.6億元，溢價率30%，樓面價6500元/平方米，限定毛坯住宅最高銷售均價12500元/平方米，除去一定的建築成本後，這一項目的盈利空間並不大。

7月，經過47輪競拍，招商蛇口子公司以16.74億元競得東莞謝崗鎮謝山村2020WR026地塊，溢價率39%，剔除無償配建後，預估樓面價約8870元/平方米。

皇姑2020-02號北四檯子村二期-2地塊，溢價率24.44%，還需無償移交政府租賃住房27000平方米；

海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，溢價率為28.4%；

廣東中山翠亨新區起步區1宗住宅用地，溢價率9.01%．．．

臨近年底頻繁出售股權 為保今年淨利潤？

2019年，招商蛇口的非經常性損益高達35.6億元，是2018年6.43億元的5.54倍。2019年公司的歸母淨利潤為160.33億元，同比增長5.2%，而扣非歸母淨利潤卻同比下滑14.55%。

今年下半年以來，招商蛇口又開始頻繁轉讓股權，2020年的非經常性損益很有可能再創新高。

9月23日，據北京產權交易所消息，招商蛇口擬轉讓深圳市樂藝置業有限公司49%股權，轉讓底價6.07億元。

10月21日，據重慶產權交易網消息，招商蛇口旗下公司招商局地產（武漢）有限公司擬轉讓武漢招盈漢都置業有限公司30%股權，轉讓底價2136.291萬元。

據北交所網站10月20日消息，招商蛇口全資子公司深圳市招盛閣置業管理有限公司100%股權及1.38億元債權，以及達峰國際股份有限公司的全資子公司明華（蛇口）海員服務公司100%股權及0.7億元債權掛牌轉讓，底價分別約為23.90億元和17.56億元，合計金額約41.46億元。

截至目前，招商蛇口的轉讓股權所得預計將超40億元，約為2019年全年扣非歸母淨利3成多。

同時，招商蛇口此番出售股權“瘦身”或也有三條紅線重壓之下的業務調整考量。招商蛇口目前的負債結構不算合理，截至6月末，有息負債中短期借款占比約47%，同時長期借款中，1-2年內到期債務占比較大，超443億元，存在較大的債務再融資需求。截至6月末，公司的現金短債比為0.96倍，觸及監管紅線，9月末則提至1.02倍，勉強達到監管要求的至少1倍。

“後續調控的重點依然是全國百城即熱點城市，尤其是包括成都、珠海等投資投機屬性過強的城市。”

“全國房價正式進入‘萬元時代’。”10月21日，上海易居房地產研究院發佈《全國百城房價報告》稱，根據國家統計局資料進行測算，今年6~9月，全國新建商品住宅單月成交均價均位於1萬元以上，分別為10113、10263、10540、10191元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，當前全國房價進入萬元大關，客觀來說，房價繼續上漲和購房需求總體強勁、土地成本上升等因素有關。

報告認為，當前突破萬元價格線已經持續4個月，說明全國房價正式進入萬元時代。從年初累計均價的資料看，今年1~9月份全國房價為9989元/平方米，也即將進入萬元的時代。需要肯定的是，雖然住宅均價總體上漲，但是漲幅可控。今年1~9月份漲幅為7.2%，四季度依然會有降價促銷的的動作，全國房價漲幅有望趨穩。

按城市分類看，報告稱，1~9月份，四個一線城市新建商品住宅成交均價為45640元/平方米，同比上漲5.6%。今年前9月一線城市房價漲幅在5%~10%的區間波動，漲幅可控。

橫向對比看，四個一線城市房價漲幅小於二線城市的水準。今年上半年深圳房價有炒作現象，但北京、上海和廣州相對平穩。隨著深圳調控政策的出臺，四個一線城市房價總體趨穩。

從二線城市看，1~9月32個二線城市新建商品住宅成交均價為15454元/平方米，同比上漲9.3%。報告認為，三季度二線城市與年初累計房價同比漲幅曲線相對平穩，至少說明沒有反彈。這和今年三季度二線城市購房政策收緊的態勢有關，體現了積極的穩房價穩預期導向。尤其是到了傳統“金九銀十”階段，此類城市依然有降價促銷等動作，客觀上促進了房價漲幅的趨穩。

三四線城市漲幅略有收窄，1~9月64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12209元/平方米，同比上漲9.1%。從近期三四線城市年初累計房價同比漲幅曲線來看，略有下行，說明有一定的降價促銷或讓利現象。

哪些城市屬於“房價過熱”？報告定義為“房價同比漲幅超過20%為房價過熱城市”。1~9月，全國有7個城市房價位於過熱區間，即成都、江陰、珠海、蘇州、長沙、銀川和桂林。部分城市漲幅過大或和成交結構有關，類似蘇州和長沙等城市。若是考慮此類因素，實際上房價過熱城市並不多，對於成都、珠海、銀川等二線城市需要適當強化房價調控政策。

嚴躍進預計，四季度房價漲幅不會顯著擴大。今年房價處於一個特殊環境，即低利率的信貸環境。在這樣的環境下，嚴躍進說，要警惕投資投機需求的釋放，這是穩房價方面所需要重點管控的內容。

儘管針對房企的融資新規醞釀許久才落地，房地產商看似有足夠時間來應對，但“財技”高超的他們卻沒有估計到此次監管力度會如此嚴厲。加杠杆擴規模，看來是沒法用，也用不上。

而從監管層最近釋放的消息來看，房企融資的預期，仍將是保證行業平穩向前。據央行貨幣政策司司長孫國峰在近期的新聞發佈會上表示，建立（融資新規）制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

受到融資新規影響，房企的融資規模降至低位元。據同策研究院監控，今年9月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元，環比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

但這僅是開始。業界普遍認為，未來房企在融資方面會普遍謹慎，更不敢盲目。“未來較長一段時間內，都會是（規模收縮）。”明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強告訴《每日經濟新聞》記者。

融資規模再收縮

時至今日，沒有哪家房企再會小看融資新規的威力。萬科董事會主席郁亮發出的信號是，“三道紅線”實施後的房地產已成普通行業。在這一階段，房企和製造業一樣，將不再依靠杠杆，而是依靠全面競爭能力，適應環境變化，並繼續進化出新物種。

行業的邏輯是逐漸推進的，但融資的變化是驟然而至的。正如鬱亮所言，這次的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。

從監管層最近下發的要求房企提交的負債監測表來看，房企的表外融資也將被納入監管範圍。《每日經濟新聞》記者所獲資料顯示，房企被要求填寫參股未並表住宅地產專案、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品等，這部分通常是房企“財技”機動性較大的部分，房企表外負債也將因此無所遁形。

艾振強說，一些房企帳面上看起來負債率不是很高，但是通過地產信託等方式在表外有大量負債，這是個很大的風險。“所以有時候你會發現，一家公司他的負債跟手裡的資產比好像也沒那麼高，但實際上他已經岌岌可危了，就是表外還有一堆債務。”

從資料面來看，融資新規的效果已經在房企的融資規模上有較為明顯的體現。無論是債券發行還是信託融資，似乎都不靈了。據同策研究院的資料，2020年9月，40家房企債權融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環比減少36.40%（8月債權融資總額618.19億元）。

據申萬宏源固收研究最近的一份報告，從發行規模上來看，9月份房地產類信託規模由上月的770億元下降至425億元，環比下降45%；投資在房地產類信託產品數量由407只下降至239只。

而過往房企境內管道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據久期財經，2020年9月，地產板塊的發行量有明顯的下降，9月當月，地產離岸債規模為38.33億美元，環比下降了36.42%，同比下降近30%。

高超“財技”失效

“三道紅線”之後，房企都在融資工具的使用上都變得小心謹慎了。當債券融資和信託融資以及各種各樣的融資花招都用不上的時候，房企之中誰在裸泳，一目了然。中長期來看，投資端減少投入、銷售端增加收入當為上策。但眼下，房企顧不上太多了，畢竟其他管道很難帶來資金。在其他融資管道遇冷情況下，房企的股權融資一枝獨秀，據同策研究院資料，今年前9月，房企通過股權融資的資金為1077.64億元，同比上漲134.18％。

林立在一家小型房企的總部工作，他所在的房企正處在聯交所IPO的過程中。“整個融資環境挺緊張的，各個管道都在收窄，現在是將大部分希望放在IPO上了。如果不行，我們做好了過緊日子的準備。”

確切來講，融資新規的來臨，讓許多房企都有些措手不及，在短暫清掃戰場後，持久仗就要開打了。許峰在一家TOP5房企投資部工作，因為總部近期降低了投資規模，他的工作就不僅是投資拓展，還要反思回顧。“感覺好像更忙了。雖然地是少拿了，但是工作是真的沒停過，最近總是在看之前的投資是不是合理，反正各種事情。”

在新聞發佈會上，孫國峰指出，從整體上看，目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面。下一步，將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍。

國際投行的評價也都十分正面。隨著開發商加快收入確認和債務增長放緩，穆迪在發報告指出，中國房企融資新規實施後，將在未來2~3年改善開發商的信用品質，中國房地產開發商的杠杆水準有望改善，預計多數中國受評開發商的債務增速將在2021年放緩至5%~10%。

10月22日10時，結束拍賣的廈門第一高樓，在淘寶網阿裡拍賣破產強清平臺上遲遲沒有等到買家。

10月21日，廈門第一高樓進行第一次公開拍賣，起拍價36.4億元，而估值為51.99億元。雖然已有超3.7萬人次圍觀，卻無人競價。這個廈門第一高樓名為“廈門國際中心”，總高度約339.88米，此次一起拍賣的還有與其相連的副樓廈門寶嘉中心。

從前世到今生，已有23年的廈門第一高樓歷經坎坷，對於流拍也已不陌生。本以為當地在今年拍出首個百億地塊之後，廈門第一高樓拍賣時不會如此落寞，但現實事與願違。

評估價51.99億元，以36.4億元起拍

作為廈門第一高樓，廈門國際中心與鼓浪嶼隔海相望，是一座集超甲級寫字樓、單元式辦公、高檔會所、觀光等功能於一體的超級綜合體，也是早年廈門市百億元“高、新、特”專案的重點專案。因為多年爛尾，在繁華的思明區鷺江道上很是引人注目。此次，廈門國際中心起拍價為36.4億元，而估值則為51.99億元。在今年拍出首個百億地塊的廈門，業界以為此次拍賣會吸引不少企業，但事實恰恰相反。

公開資訊顯示，廈門國際中心是廈門源生置業有限公司名下的資產，用地面積15032.23平方米，建設工程性質為商業、辦公。專案一期規劃地上建築層數68層，建築總高度約339.88米，總建築面積約16.3萬平方米。

截至拍賣前，一期專案主體結構除架空層環帶及一層後澆帶未施工，其餘部分已按設計施工完成，主體結構驗收完成到40層；二次結構（砌體部分）完成約70%，水電預留預埋完成，水電安裝完成約35%，防火塗料完成約65%，工程已封頂且玻璃幕牆基本完工。

而專案二期規劃地上建築面積17840.1平方米，其中商業面積為7360平方米。該期專案目前未取得規劃及建設許可，也未開工建設。

作為同一標的一起拍賣的還有與廈門國際中心項目相連的副樓廈門寶嘉中心項目，其是廈門永榕置業有限公司名下的資產。廈門寶嘉中心用途為商業、酒店，用地面積13041.367平方米，規劃地上建築層數30層，總建築面積約12.25萬平方米。目前，該專案除基坑支護工程（2013年施工，已超設計使用年限）外，尚未建設施工。

根據廈門翰和資產評估公司出具的評估報告顯示，廈門國際中心一二期房地產、辦公電子車輛等市場價值約46億元，寶嘉中心土地使用權價值、在建工程基礎及前期費用的市場價值約5.99億元，兩者的總估值達51.99億元。

廈門第一高樓的前世今生

回顧廈門第一高樓的前世今生，經歷坎坷。廈門國際中心的前身為廈門郵電大廈，至今已有23年的歷史。

據當時媒體報導，廈門國際中心原名為廈門郵電大廈，早在1997年，其設計就正式通過規劃，此後，郵電分家，郵電大廈劃到了郵政系統，由於資金不足，到2003年完成設計中的8層裙樓後，工程便一直擱淺。

當時，郵電大廈雖然主動自貶身價尋找“婆家”，卻一直是燙手山芋。最為典型的是，2009年12月，郵電大廈在福州海峽拍賣行“擺擂招親”，開出5億元的“白菜價”，竟無一人到場競拍，最終流拍。

直到2010年，福建省永榕電力(集團)有限公司以20億元接盤，並將其更名為“廈門國際中心”，規劃設計高度為海西第一高樓，由廈門源生置業有限公司（以下簡稱“源生置業”）開發建設，其毗連專案寶嘉中心由廈門永榕置業有限公司（以下簡稱“永榕置業”）開發建設。當時，已經爛尾了十幾年的郵電大廈變身為廈門第一高樓，而此後的命運便與永榕電力的實控人李炳江有千絲萬縷的關聯，榮辱與共。

據媒體報導，2012年廈門國際中心開始正式進入施工階段，原本預計2017年竣工，成為鷺江道上的嶄新地標建築。但在玻璃幕牆基本完工後，約在2016年前後，源生置業和永榕置業因實際控制人李炳江資金鏈斷裂，再次停工。

2017年，隨著李柄江的京朋公司旗下供應鏈金融平臺“金和所”及相關聯的另一P2P平臺“東宏金融”雙雙暴雷，源生置業、永榕置業度日維艱，今年7月兩家公司正式進入破產重整階段。

今年8月初，一份《關於公開招募廈門源生置業有限公司、廈門永榕置業有限公司名下資產意向競買方的公告》受到市場關注。也許並無合適的意向競買方，到了9月，這份公告再次發出。

與首發公告注明“競買方需為一級資質等級的房企或中國排名前500名的房企”相比，9月的公告將競買人的門檻抬高，包括要求競買方可調控資金達50億元以上。

雖然有媒體報導，當時有幾家企業對此有興趣，但在本次拍賣上，並沒有見到積極競價的身影。

為何遲遲找不到下家？

綜合來看，此次競拍人選的門檻不低，在很多業內人士看來，這也是制約拍賣成功的因素之一。

公告要求競買人滿足下列5個條件中一個：在中國排名前500名（根據中國房地產業協會發佈的《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》）的房地產開發企業；美國《財富》雜誌評選公佈的世界500強企業，或中國企業聯合會、中國企業家協會公佈的中國企業500強企業，或中國服務業企業500強企業；國務院國資委管理的中央企業；國內行業領先企業（上年度營收不低於人民幣100億元）或國內行業十強企業（以細分行業權威機構公佈的排名為准）；一級資質等級的房地產開發企業。

而且在此次拍賣標的名稱後最明顯的位置，用括弧注明：“請注意競買人條件”。按規定如拍賣成交後，經核實競得者不符合上述條件的，拍賣無效，保證金不予退還。

對於此次對競拍者的門檻，藍鯨法拍總經理王勝藍稱，對於這種標誌性建築，還是在建工程，這樣設置應該是希望接盤方能真正有實力把這個影響城市形象的工程做好。

雖然與評估價相比，起拍價已現大幅折讓，不過，據廈門當地的業內人士認為，從市場來看，這個拍賣價並不低。再加上項目爛尾這麼多年，一般人不願意接這個爛攤子。

由於歷史原因，拍賣標的確實存在各種瑕疵。據拍賣公告內容顯示，本拍賣標的物上存在抵押、查封等限制，辦理抵押註銷、解封手續等可能需要一定的時間。

此外，廈門國際中心專案在建工程的工程電梯、玻璃幕牆的安裝吊籃，以及規劃變更、竣工驗收等方面存在安全隱患、風險。作為副樓的廈門寶嘉中心專案雖然沒有建設施工，但是其基坑支護工程已超設計使用年限，其在規劃報批、變更等方面也存在風險。

對於廈門第一高樓的再次流拍，王勝藍分析，應該是有以下幾個原因：一是對於競買企業的要求太高，滿足其條件的企業幾乎馬上就能篩選出來，可見範圍之小；二是評估價格和買家們心理認可的價位也許有差異。而按規則，如果第一次拍賣以流拍結束，則二拍的起拍價還會打折。因此，即使就算有符合條件的競買人，看到沒有人報名，也會等待二拍；三是從拍賣公告來看，稅費全部由下家承擔，若對稅費的籌畫繳納沒有充分的調研和研究，很難搞清楚其稅費有多少。

作為廈門第一高樓的廈門國際中心命途多舛，歷經多次“死去活來”，誰能改寫其最終命運仍將備受關注。

人民幣兌美元匯率中間價、在岸離岸人民幣近日再連創逾兩年新高，從全年來看，人民幣已升值多達4%，導致人民幣趨漲浪潮下，對大陸房市、股市、債市等資產都帶動新影響。股市方面，專家認為A股估值仍具優勢，後續或進一步吸引外資加大對A股的配置；房市部分也認為，地產是以人民幣計價的保值增值中，對海內外資金最有吸引力的投資品之一。

但在債市走勢這塊，中信證券認為，當前中國人民銀行（大陸央行）並未追求人民幣匯率的趨勢性升值，因此從利率、匯率角度來看，利率或仍將保持相對中性，債市難出現趨勢性機會，預計10年期國債到期殖利率短期可能繼續向3.3%左右邁進。

據《證券時報》引述浙商證券分析，在人民幣升值的背景下，加上大陸資本市場開放步伐加快，同時A股估值仍具一定優勢。從資金面角度，後續或進一步吸引外資加大對A股的配置。回顧對比之前人民幣升值期間，外資淨流入較多的行業，分別是家用電器、電子、醫藥生物、非銀金融、食品飲料和銀行等。

另外，在房地產部分，上海大陸期貨首席經濟學家李國旺說，在新冠疫情的背景下，老百姓因人民幣對內貶值購買力下降，對外升值，但出境旅遊與投資限制導致無法實現對外升值的購買力紅利。

李國旺指出，從1998年以來的22年經驗表明，房地產是人民幣內貶外升情形下，保值升值的好投資品。在人民「內貶外升」雙重衝擊下，即便在「房子是用來住」的政策背景，市場對地產行情樂觀情緒回升，因為房地產是人民幣計價的保值增值中，對海內外資金最有吸引力的投資品之一。

新冠疫情重創香港酒店業，遠東發展（０００３５）執行董事兼董事總經理孔祥達表示，疫情之下，部分酒店將酒店房間改裝成共居宿位（Ｃｏ－ｌｉｖｉｎｇ），吸引年輕人租住。

新冠疫情下，遠東亦嘗試發展不同新業務。集團今年開設遠東保庫，保庫位於集團旗下自置物業，免卻搬遷等擔憂。

寶龍地產（０１２３８）公布，發行優先票據，集資２億美元，用作１年內到期的中長期離岸債務作再融資。
　　
該集團指，該票據認購價將為票據本金總額的９９﹒４１７％，年息５﹒９５％，於２０２５年到期，設有贖回機制。該票據將於新加坡證券交易所上市。

中國中鐵（００３９０）（滬：６０１３９０）公布，今年第三季新簽合同金額約４８３８﹒６億元（人民幣．下同），按年升約２４﹒５９％，而房地產新簽金額約２７１﹒１億元，按年升約５４﹒１７％，簽約面積約２０９﹒４萬平方米，新增土地儲備２０﹒９１萬平方米。
　　
該集團指，今年首三季新簽合同金額約１﹒３５萬億元，按年增長２４﹒３％，而房地產新簽金額約４４７﹒８億元，按年增長６﹒４％，簽約面積約３２３﹒４萬平方米，新增土地儲備９４萬平方米，跌３３％。

施羅德投資管理（上海）股票基金經理張曉冬表示，受到地緣政治緊張以及海外疫情升溫的影響，內地大部分主要股票指數於九月份錄得下跌，滬深３００指數單月下跌了４﹒７％。其中，以食品飲料為主的必需品行業在八月份大幅上漲後回落。科技
股在外圍因素的影響下，走勢持續疲弱。然而，非必需品產業的表現在新能源汽車主題持續帶動下明顯較其他行業優勝。整體來說，市場投資氛圍於九月份轉為謹慎。

宏觀數據方面，經濟活動在第一季度顯著停擺後已於第二、三季度逐步復甦。該行預期這種弱復甦的形勢將持續至明年。固定資產投資在未來的增長率或會在５％左右靠穩，而基建相關投資的增長速度亦將較房地產的增長速度為快。消費方面，消費支出在ＧＤＰ中所佔的比重預料將持續向上和持續轉型，並將成為穩定經濟的因素。該行對出口方面亦不是太悲觀。市場普遍預期２０２０年出口將延續２０１８－２０１９年的趨勢而持續下滑，但疫情蔓延反而推進防疫相關物資的出口。從各項數據可見，現時流動性已經到達相對最寬鬆的時候，但仍未到達流動性緊縮的轉捩點，預料明年的市場流動性將繼續維持寬鬆之勢。
　　
市場及行業方面，內地股市進入八月份後便開始橫向整理。該行預期指數於第四季度將持續呈現震盪格局。行業方面，各產業估值走勢持續分歧，以新經濟為主的產業仍舊大幅跑贏舊經濟行業，長期趨勢亦維持不變。該行持續看好科技產業中的通信、雲計算、信息安全、網路安全相關個股；醫療保健行業中的醫療服務、體檢、藥店、醫療耗材等股票；消費行業中的食品飲料及大型白色家電行業龍頭；以及新能源車領域相關的公司。然而，由於多數新經濟個股估值在經歷今年以來的大幅上漲後已不便宜，短期而言，金融地產行業或將提供較具吸引力的相對或絕對收益。

據外電報道指，內房商金輝控股（０９９９３）香港ＩＰＯ以招股價上限區域定價，集資約２５﹒８億港元。
　　
金輝控股招股價為每股３﹒５元至４﹒５元，共發售６億股，集資最多２７億元，股份將於１０月２９日掛牌。聯席保薦人為農銀國際、中信證券及海通國際。

明日大嶼難救近火 發展商促拆牆鬆綁

本港土地發展困難重重，屢掀爭議，行政長官林鄭月娥日前揚言，若社會不願意發展郊野公園和濕地，在維港以外填海是增加土地供應的可行方案。有本地發展商回應稱，香港並非缺乏土地，建議政府為新界土地發展拆牆鬆綁，例如放寬佔地約1200公頃的濕地緩衝區（Wetland Buffer Area）地積比率，估計當中約100公頃（約8%）土地規劃作住宅發展，已可建設3萬個住宅單位，供約8.4萬人居住，較「遠水難救近火」的明日大嶼願景（下稱明日大嶼）等填海計劃更快提供土地。

100公頃可建3萬伙住宅

據了解，林鄭月娥將約見部分地產界人士，聽取業界就增加土地供應的建議。有本地發展商指出，雖然支持政府推動明日大嶼等填海計劃，但此類土地供應方向只屬「遠水」，提議政府透過解除新界土地發展上的關卡，讓新界土地得以善用，才能「救近火」，其中天水圍至上水一帶的濕地緩衝區具備潛力發展。

政府早於1995年把元朗米埔和內后海灣一帶約1570公頃的土地指定為《拉姆薩爾公約》下的拉姆薩爾濕地，當中包括佔地370公頃的米埔自然保護區。到1997年，政府委託顧問完成「后海灣地區魚塘生態價值研究」，當時顧問提倡設置濕地保育區（Wetland Conservation Area）和濕地緩衝區，以保育魚塘，政府遂於1999年把元朗至上水一帶鄰近深圳河差不多1800公頃的土地，劃為濕地保育區，其中約60%為魚塘；並把其以外的500米範圍合共約1200公頃土地列作濕地緩衝區，惟魚塘僅佔約5%。

荒廢魚塘生態價值成疑

現時處於濕地緩衝區的土地，並非完全不能發展，但發展商需要進行生態評估，以證明其發展對環境造成的負面影響可以緩解。不過，即使獲城規會批准的項目，亦只能作不多於0.4倍上蓋地積比率的低密度發展。恆地（00012）去年宣布出售的元朗和生圍項目，便處於濕地緩衝區，其獲城規會批准的地積比率僅0.4倍。

相比之下，政府推出招標的住宅地皮，例如新地（00016）於2014年循官地招標投得的天水圍第115區（現正發展為Wetland Seasons Park系列）和天水圍第112區，地積比率卻達1.5倍。

該發展商不諱言，在養魚業式微下，本港不少魚塘已經荒廢，甚至被填平用作露天貨倉等，生態價值成疑。他建議，政府應考慮放寬濕地緩衝區的地積比率至2倍到3倍，以善用土地，又可透過要求發展商把濕地保育區內已荒廢的魚塘等進行活化，達到發展與生態保育雙贏，可持續地保育后海灣一帶濕地；假設約200公頃至300公頃濕地緩衝區用地最終可作發展，當中約100公頃撥為住宅用途，其餘建設相關基建設施，以住宅地積比率1.5倍和每戶實用面積約500方呎推算，足可興建逾3萬個單位。

事實上，根據《長遠房屋政策》，政府估算每年私人住宅需求約1.29萬伙，意味濕地緩衝區可建的單位數目，已相當於逾兩年的私人住宅供應。

地產商負責保育 補價反映成本

對於放寬濕地緩衝區發展的建議，高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事劉振江表示，環境和生態情況理想的魚塘或濕地，由於對候鳥等有重要作用，屬本港重要的生態資源，應該小心保護；然而，現時有不少魚塘「生態環境唔係咁好」，政府可考慮把一些靠近公路或交通網絡的用地，放寬發展密度至0.75倍至1倍，並指定由發展商負責鄰近濕地的保育工作，「佢哋（發展商）可以引入專家，改善有關地段的天然環境，創造價值畀旁邊的住宅發展，相關成本可以考慮在補地價之中反映。」

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，考慮河套區以至深圳河對岸深圳的發展，政府應就濕地保育的優先次序進行研究，對於生態價值較低的用地，整體發展密度可放寬至2倍以上，作為住宅以及科研或商業等用途。

環保觸覺義務總幹事譚凱邦不支持進一步發展濕地，直言現時鄰近南生圍一帶「已經起咗唔少樓，再起就失去咗濕地緩衝區保護濕地嘅功能。」他重申，元朗周邊有不少胡亂規劃的倉地，這類棕地雖然分布零散，但足以發展小型項目，取代發展濕地和明日大嶼計劃。

享全海景放盤少 頂層複式3780萬

國泰航空（00293）日前大幅裁員，市場預計或增添樓市下行壓力之際，龍頭屋苑鰂魚涌太古城卻反高潮逆市發威，青松閣一個設內置樓梯直上天台的複式單位癲賣3780萬元，呎價高見32034元，為該屋苑短短5個月第二度登上十大屋苑呎價之巔。

素有樓市風向標之稱的太古城，今年威盡十大屋苑，非但呎價歷史性升穿3萬元大關，亦屬年內唯一呎價兩度衝破高位的屋苑。美聯物業高級分區營業經理陳彪表示，最新一宗樓王為青松閣頂層複式戶，實用面積1180方呎，3房間隔，設內置樓梯直上731方呎天台，原業主開價4300萬元，放盤一個多月累減520萬元或12.1%，昨天即以3780萬元售出，呎價32034元。原業主1997年以1348萬元購入，賬面大賺2432萬元，升值1.8倍。

樓王呎價5個月推高1.5%

太古城今年5月首度有單位呎價突破3萬元大關，原由「收租王」永倫集團持有的春櫻閣頂層連875方呎天台複式戶，實用面積1277方呎，當時以高達4030萬元易手，呎價31558元，不但刷新屋苑樓價及呎價紀錄，亦登上十大屋苑雙料樓王寶座，而今次青松閣單位將有關呎價高位再推高1.5%，取而代之成為十大屋苑新晉呎價最貴樓王。

陳彪直言，是次易手的青松閣單位內櫳裝修雖然普通，但勝在享有全海景，兼且屬屋苑極罕有的複式戶放盤，以目前全個太古城共約400個放盤為例，複式戶放盤只有約7個，當中望海景的同類貨更少至僅約3個，故分外珍貴。新買家本身屬於太古城長情業主，「睇中個單位係全屋苑最優質一個，加埋又位於青松閣，有權認購太古地產早前宣布出售的屋苑車位，多多少少都有啲入市誘因，故唔介意比貴少少追入。」

中原地產高級分行經理莊劍嵐直言，太古城複式戶一向供應緊絀，業主均待價而沽，故有時候「個成交價並非可用常理去睇」，惟基於今次破頂的單位屬極少有的複式戶，故暫未見同屋苑其他單位的業主跟隨借勢加價或封盤。

淘大788萬成交今年最貴

市區樓逐個回勇，九龍灣淘大花園亦刷新今年樓價新高。利嘉閣地產首席聯席董事林麗芳表示，淘大花園S座中高層3室，實用面積484方呎，原則一房改兩房間隔，日前以788萬元易手，呎價16281元，為屋苑今年以來最高售價成交，原業主2016年以565萬元購入，最新售價較當年升值223萬元或39.5%。

荔枝角曼克頓山樓價也離奇大爆升，據土地註冊處資料顯示，1座中層A室，實用面積1847方呎，3房間隔，本月初連1個車位登記以4500萬元易手，呎價24364元。原業主2008年以2628萬元購入，賬面賺1872萬元或71.2%。美聯物業高級區域營業董事吳志輝透露，位於上址樓上高一層A室，今年6月連雙車位只售4150萬元，意味未計每個市值約350萬元的車位，前述單位已較之大幅賣貴350萬元或8.4%。

市區豪宅罕錄損手但大幅高於銀行網上估價成交，何文田帝庭園有3房戶放盤不足一個月即劈價至1850萬元賣出，原業主離場損手38萬元，惟卻比銀行網上估價賣貴近13%。

1850萬易主 3年損手2%

消息稱，帝庭園2座低層C室3房單位，實用面積932方呎，原業主2017年7月斥1888萬元購入，但持貨僅3年多即於本月以2000萬元放售，並剛減至1850萬元易手，呎價19850元，售價較開價大劈150萬元或7.5%之餘，相對當年入市價也低38萬元，貶值2%。

雖然原業主沽貨價低過當年買入金額，但本地三間發鈔銀行中，目前提供上址網上估價的滙豐銀行及渣打銀行，估價均僅達1641萬元，成交價反比估價高209萬元或12.7%。

將軍澳藍塘傲亦有業主未能享受樓價升幅，中原地產高級分區營業董事柯勇透露，8座中高層F室，實用面積406方呎，1房間隔，新近獲買家斥705萬元承接，呎價17365元。原業主2017年以675.58萬元入市，轉手賬面賺29.42萬元，但扣除其他開支，料損手近4萬元。

代理表示，北角海天峰1座中層B室3房戶，實用面積935方呎，剛以2930萬元售出，呎價31337元，較約兩年前樓上高一層B室的售價3110萬元，低180萬元或5.8%。

湯家驊妻兒2930萬沽海天峰

據知，原業主為行政會議成員兼資深大律師湯家驊太太湯楊蕙蘭及兒子湯煒軒，早於3年前叫價3580萬元放售，期間一直企硬，至去年1月降價至3300萬元，意味今次大幅累減650萬元或18.2%， 至2930萬元沽貨，按二人2012年入市價2500萬元計，持貨逾8年賬面仍獲利430萬元，升值17.2%。

另外，影帝張家輝夫婦今年6月透過公司股權轉讓形式以5800萬元售出的跑馬地逸廬B座極高層A室舊居，據公司註冊處資料，上述公司董事已於本月轉為馬清正及林潤儀，前者與大生銀行馬氏家族成員相同，料為同一人。

屋宇署今年8月批出21份建築圖則，其中6個屬於單幢住宅或商住項目，以恆地（00012）紅磡黃埔街2至16號商住項目最具規模，涉及1幢25層商住樓宇；市傳由中資佳兆業（01638）持有的西營盤東邊街1至9號，則可興建1幢26層商住建築物。

屋宇署文件顯示，黃埔街2至16號獲准興建1幢25層商住物業，總樓面面積約12.96萬方呎，其中約10.8萬方呎屬於住宅樓面。同月有兩個港島區單幢樓獲批圖則，包括前述傳由佳兆業持有的東邊街項目，涉及3.54萬方呎樓面面積，其中住宅樓面佔約2.68萬方呎，另一中資鴻榮源集團賴氏家族或有關人士持有的西半山蒲飛路10至16號，准建1幢28層分層住宅，樓面面積約7.58萬方呎。

此外，市區重建局大角咀槐樹街5至13號需求主導重建項目，亦於同月獲批准興建1幢27層商住樓宇，總樓面面積約3.83萬方呎，其中約3.31萬方呎樓面為住宅用途。

九龍倉（00004）2018年12月獲屋宇署批准，於九龍塘龍翔道住宅用地興建4幢15層分層住宅（另設2層地庫），最新獲批修訂圖則，其中2幢增加2層至17層，總樓面面積約43.62萬方呎。

首8月6215伙動工 6年低

另外，根據屋宇署文件，今年8月有3個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及193伙，按月減少68%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，8月的動工量是7個月最少，首8個月合計有6215伙動工，屬於2014年首8個月僅3934伙以來6年同期最少。私人住宅落成量於8月共有1622伙，首8個月合計13076伙。

本地第三波新冠肺炎疫情受控，令各主要商業區寫字樓租金跌幅持續收窄。仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》指出，整體甲級寫字樓租金於8月按月跌1.7%後，9月按月只下滑1.3%，較上半年每月平均逾2%的跌幅緩和。

報告表示，整體甲級寫字樓租金跌幅雖然進一步收窄，不過港島傳統核心商業區的租賃需求依然疲弱，加上空置率持續上升，所承受的租金下調壓力仍然最大，9月租金按月跌逾1.5%。

中環空置率升至6.8%

至於9月整體甲級寫字樓市場錄得24.35萬方呎負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出的樓面），令空置率增至8.3%。證券及期貨事務監察委員會由中環遷往港島東，令中環寫字樓空置率由6%升至6.8%。仲量聯行香港商業部資深董事嚴威程稱，不少企業對寫字樓租賃抱觀望態度，整體商廈租務需求仍然疲弱。不過，有部分企業趁業主願意提供較優惠的租賃條款，決定承租新寫字樓。

近年恆地（00012）積極收購的紅磡黃埔街一系列舊樓項目，至今陸續踏入收成階段，最新紅磡黃埔街26至40A號和必嘉街83至85號4幢舊樓，獲土地審裁處批出強拍令，底價為13.065億元，對比2017年9月該集團提出申請時測量師估值約6.6億元，高出約98%。

擁逾九成業權 剩5戶未收購

判詞指出，最新恆地在該4個地段持有業權介乎90.625%至100%，僅餘5個單位未能成功收購，部分屬無法聯絡小業主。審裁官亦同意，申請人已作出一切合理步驟，以收購餘下業權，故批出強拍令。資料顯示，恆地自2009年起就紅磡機利士南路和黃埔街一帶物業進行併購；而上述4幢舊樓項目，樓高8層，地下為舖位，以上則是住宅；總地盤面積約13175方呎，按照規劃要求，可重建為1幢樓高23層的商住大廈，總樓面涉及118576方呎。

首8月動工涉6215伙 按年減4.3%

私樓動工量持續低企，據屋宇署公布，今年8月份私樓動工量錄193伙，創近7個月最少，累積首8個月動工量6,215伙，創近6年同期新低，料全年動工量只有1.2萬伙左右。

屋宇署最新數據顯示，8月份有3個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及單位合共193伙，雖然較7月份600伙，下跌7成，連續3個月低於1,000伙，並且屬於近7個月最少。

碧桂園九龍城項目 提供190伙

至於累積今年首8個月的私樓動工量則有6,215伙，較去年同期的6,494伙，按年減少4.3%，亦是自2014年錄得3,934宗之後，近6個年度的同期新低。

當中規模最大為碧桂園 （02007） 的九龍城賈炳達道142至154號項目，將會提供190個單位，大約6成單位、約114伙的實用樓面面積（即扣除牆身、廚房、廁所後的室內面積）少於172平方呎，料以納米單位主導。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，今年私宅動工步伐持續歎慢板，連同其他已批准動工的項目，例如屯門54區兆康，初步估計今年全年動工量可達1.2萬伙左右水平，跟過去兩年相若。

在落成量方面，8月份全港有兩個項目落成（已獲批佔用許可證計算），合共1,622伙，較7月份的83伙，反彈近19倍，並重上逾千伙水平，而首8個月共13,076伙落成，較去年同期的6,465伙按年大增逾1倍，為自2005年後15年同期最多。陳海潮表示，估計全年落成量約1.9萬至2萬伙水平。

盡管本地疫情第三波已轉趨緩和，政府限聚令亦已逐步「鬆綁」，奈何整體疫後經濟重啟仍然困難重重，疫苗一日未研發成功，旅遊業亦難以回復正軌，執筆一刻，國泰剛公布展開大規模的裁員，加上早前港府亦已表明，暫無計劃再推第三輪保就業「計劃」，換言之稍後失業率難免再升，高失業率下樓市整體壓力仍在。

日前政府最新公布的就業情況，最新今年7至9月份的全港失業率升至6.4%，較對上一個月（6至8月份）的6.1%回升3個百分點，失業率重拾升軌，令人憂慮是隨着政府「保就業」計劃將告一段落，失業率上升壓力，整體而言目前失業率已升至近16年來的新高，最新的數字亦未反映國泰裁員所帶來影響，加上本地經濟仍未擺脫衰退，相信目前高失業率的環境仍會維持一段時間。

疫情持續下整體經濟放緩，再加上失業率上升，買家入市心態自然會轉為審慎，對整體樓市自然會帶來一定的壓力，無可否認目前失業率情況，已經比起09年的金融海嘯更為嚴峻，當時失業率達5.5%，亦距離03年沙士肆虐期間不算太遠，17年前的沙士，當時失業率曾升至8.5%的高位。

租樓家庭 按季回升1.2%

高失業率環境下，買家入市心態轉趨審慎，部分計劃入市的準買家亦或許會選擇轉買為租，根據政府統計處綜合住戶統計調查按季統計報告，按居所劃分的家庭住戶數目作統計，隨着疫情影響，失業率上升而樓價持續整固，最新第二季自置居所家庭又回落至133.63萬戶，較今年第一季的136萬戶輕微減少1.7%，同時間租住家庭數目亦有相對應回升，其間全港租住獨立單位的家庭，由今年第一季的118.9萬戶，稍稍回升至第二季120.34萬戶，按季回升1.2%。

整體而言，高失業率無疑令買家入市轉趨審慎，樓市整固壓力自然存在，不過同時間在低息環境下，市場剛性需求亦同時存在，新近一手新盤回歸熾熱，正好反映市場需求仍然殷切，再者過去一年整體住宅樓價表現一直硬淨，按差餉物業估價署最新公布私人住宅樓價指數，最新8月份指數報380.6，較去年同期的388.2，只是按年輕微回落不足2%而已，當然後市如何，仍需視乎稍後失業率的變化，以至疫後經濟的重啟情況。

美聯高級區域營業董事吳志輝表示，荔枝角曼克頓山1座中層A室，1847方呎，屬4房雙套間隔，望維港海景，屬項目優質單位，連車位以4500萬售出。

據悉，較原開價5000萬減幅約一成，呎價約24364元。資料顯示，原業主於2008年7月以2628萬購入，帳面獲利1872萬，升值逾七成。

中原分區經理梁紹雄表示，西環荷李活華庭B座中層H室，756方呎，3房套間隔，以1420萬售出，呎價18783元。

中原區域營業董事林龍南表示，北角豪廷峯2座中層C室，569方呎，2房間隔，附裝修。叫價1138萬，吸引數組買家出價，搶高30萬至1168萬售出，呎價20527元。

原業主於2011年3月以920萬買入，帳面獲利248萬，升值27%。

國泰日前大規模裁員，令一向受機組人員歡迎的東涌區，區內樓市即時受壓，減價盤紛現，推動過去兩天連錄12宗成交，為近年罕見，當中包括空姐及投資者減磅沽貨，其中，藍天海岸高層單位以865萬承接，低市價約3%；另外，同區屋苑東環兩房戶，亦以呎價1.38萬售出，低市價約2%，同時，空姐及機組人員亦出現逾10宗退租潮。

美聯物業分區營業經理吳惠斌表示，由空姐持有的東涌藍天海岸高層A室，面積756方呎，為3房間隔，獲用家以865萬承接，呎價約11442元，低市價約3%。

美聯物業高級營業經理張少勛指，由投資者持有的同區屋苑東環1B座低層07室，面積452方呎，2房間隔，以625萬沽出，呎價13827元，低市價約2%，買家為外區上車客。

中原分行經理陳旭明表示，同區屋苑映灣園11座高層B室，面積749方呎，3房1套間隔，以840萬售出，呎價11215元，屬市價，買家外區上車客。

陳旭明續稱，東涌區除紛錄減價放售盤，同時，在過去兩日，亦錄得逾10宗的退租個案。消息指，退租均屬被裁航空業人士。

另外，九龍灣德福花園亦錄低市價成交，利嘉閣分區經理鮑允中指，該屋苑E座低層2室，面積538方呎，2房間隔，以698萬元成交，呎價12974元，屬於今年以來新低，低市價約5%。

中原分行經理楊麗珍表示，青衣灝景灣3座低層E室，面積693方呎，3房間隔，以976.8萬售出，呎價14095元，創屋苑年內新低價。

香港置業市務經理唐荣花表示，將軍澳叠翠軒低層E室，面積650方呎，以930萬元放盤3個月後，減價85萬，以約845萬售出，呎價13000元，低市價約3%。