台灣奧美集團創意長龔大中，操作過全聯福利中心「全聯先生」和多喝水「水超人」等讓人印象深刻的廣告。每天都需要創意爆發，工作節奏快的他，讓人好奇居家是什麼模樣？是不是充斥著玩具或收藏品，才能讓他保有創意發想？沒想到，他家裡的東西擺設其實不多，不過每一樣都有小故事。

我們都以為做創意的人，家裡東西一定很豐富。龔大中的家，其實很簡單。但地面鋪著美麗木紋的地板，貫穿全室，視覺很溫暖。他說：「我喜歡木頭，所以地板、餐桌都有刻意挑選，也會收一些老門片，或跟木頭有關物品。」

其實這個空間是二度裝潢，早年因為空間老舊，曾經整室裝潢過，也是那一次促發了龔大中開始思考，自己想要的空間到底是什麼樣子？「以前沒有裝潢過，當設計師說什麼，有時候會覺得有點疑惑，但還是尊重專業。」

大木桌串連生活
2年前再次整修房子，這次龔大中明白自己的需求了。「我原本有一個玻璃門書房，就落在現在餐桌位置，趁重新裝修把書房打掉，可以從廚房直接看到客廳，也有足夠空間擺大木桌。」

有了這張大木桌，生活動線更活潑，有時候和老婆一起坐在桌子吃飯，或打開電腦各做各的事，朋友來訪也能圍坐著，吃吃喝喝聊聊，空間變得舒展，能做的事更豐富了。龔大中提到，「木桌是跟一個專門收老料的店家買的，原本可能是實木地板的素材，拼接起來就成一張實用好看的桌面。」

龔大中也喜歡收集老木門，裝修時請木匠將木門做些裁切，變成門口穿鞋的椅面，剩下的材料也加以運用，成為圓桌桌面還有餐桌旁的木層架，一物三用讓龔大中很開心地說：「真的很好用！」

還在用CD放音樂
好不好用其實取決於使用者的心意，龔大中喜歡老物，總是對有著時光的物件多了份難捨之情，就像餐廳牆邊擺著好幾箱CD，原本以為是收藏，沒想到他還在用CD播放音樂，「也是會用網路播放音樂啦！只是聽起來感覺不大一樣，CD播出來的音樂比較有情感。」

龔大中也把客廳原本多層次、有間接光源的木作天花板，調整到只剩單層木作，餐廳和廚房的天花板則全部拆除，換上軌道式燈具，拉高視線幅度讓空間寬闊。為了有個小中島，尋找一塊尺寸合適的木料，然後跟IKEA的廚房設計師討論，讓餐廳和廚房的銜接能夠多一座小中島，空間更暖心。

瑞士裔的法國建築師柯比意曾經把現代人定義為「新的流浪者」，而住宅應該是提供給流浪者更自由、富彈性的容器。龔大中把空間打通後，動線活潑許多，然後在這樣自在的環境中，清晨慢跑，夜晚用CD聽音樂，過著日常，這就是家的意義，很平凡卻不簡單。

疫害沒收入 繳不出預售屋工程款

近期預售屋市場大好，幾乎讓人遺忘年初的武漢肺炎疫情衝擊，令不少行業慘兮兮。上半年在政府防疫要求下，酒店業首當其衝，台中就有名酒店業者湯尼，因收入歸零無法如期繳納去年購入的預售屋工程款，最後雖緊急找到新買家用原價轉手，仍須付給建商30萬元違約金。

今年40多歲的湯尼從前年開始投資八大行業，從知名的酒店到卡拉OK都有不小資金配置，每個月現金流可有20~30萬元不等的收入，去年相中台中西區1間預售屋，2房格局可自住可出租，總價1400餘萬元。他算一算，預售工程期間只要付280多萬元，還可以應付。

但今年2月疫情一爆發，八大行業被迫關門，即便重啟營業也得登記實名制，酒客不敢上門，導致湯尼半年多來完全沒有收入，加上先前借款友人上百萬元，讓他現金「軋」不過來，更無力支付每月6萬元工程期款，一連積欠42萬元。

湯尼強調並非惡意違約，也有先償還12萬元，所以想說「大家好來好去」、「建商應該不會踩這麼硬」，沒想到建商卻直接祭出解約，即便他緊急找到新買家以原價轉手，建商仍堅持已經違約在先，不願讓他換手。

違約要求賠償30萬元
該建商說明，「售屋契約都有載明違約條件，當中因疫情關係，也給予時間的寬限，並寄發3次存證通知，最後真的是超出約定時間太久，因此才決議以違約論處收回。」並補充若照契約最高賠償總價15%、等於可沒收全部已付價款，但最後協定僅酌收5%共70萬元，且「願意打對折，先扣30萬元，其餘的40萬元待原屋轉售後再予以返還，這在業界已經是很大的讓步」。

建商也無奈表示，「很多買方都覺得現在房市很好啊，違約建商收回再賣就好，也許還能賣更貴」，但收回轉手得承受風險及時間成本，況且當時售屋付出的廣告費用、業務獎金等都是成本，違約不可能無償。湯尼也嘆說：「自己理虧在先，只不過現在房市熱絡，去年買的今年應該不止這個價格，要求違約賠償30萬元還可以，但剩餘款項應一次返還。」

向建商押定返款日期
台中市政府消費者保護中心主任消保官何怡萱提醒，買屋前得衡量自身財力，若在建商祭出解約期限前，積極找到買家接手，應可避免此情形；至於賠償金部分，依契約精神，建商沒有問題，但建議湯尼可向建商押定「返款日期」，避免未來衍生風險。

大台中不動產開發商業同業公會理事長王至亮指出，買房動輒數百千萬元，未簽約前一切好談，訂金也多可全退，但簽約後「訂金轉為簽約金」，就會產生相對罰則，建議民眾買房前要三思。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也表示，買屋首要考量「最壞狀況」，違約風險一定要明瞭，否則賣方有權要求最高房屋總價15%的違約金，建議善用合約審閱期思量。

熱錢充斥不動產市場，建商買地也火力全開，今年六都前3季上市櫃建商土地交易金額達835億元，全年有機會逾千億元，挑戰近年新高，以台中市交易金額287億元最高。最新實價則揭露京城集團關係企業新銳投資以2.3億元買高市鼓山區御宿Motel店面，顯見全台建商卯勁購地。

根據信義全球資產統計，上市櫃建商今年六都前3季土地交易金額已達835億元，估計全年可突破千億元交易。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，已比2015到2017年買的還要多，建商明顯感受到景氣翻揚，建案穩定去化後增添購地推案信心。

台中前3季居冠
其中台中市上市櫃建商已購土地達287億元，超車台北市的228億元，第3高為新北市136億元，而台南市已購土地84億元，則創2015年來新高。曾敬德解釋，雙北市地價高且土地取得不易，使許多北部建商南向購地推案，台中市今年非在地的上市櫃建商，包括興富發、遠雄、冠德與長虹建設等，這些北部開發商南下推案，也將南部過去常見的成屋銷售型態，改變為預售銷售型態。

最新實價也揭露京城集團關係企業新銳投資，以2.3億元買下高雄市鼓山區農16特區龍勝路御宿Motel明誠館店面，總價2.33億元，永慶不動產中華藝校加盟店副店長楊涵宇指出，近年地價飆漲，不少開發商轉向購買指標地段的大地坪店面，推估京城將繼續向周圍地主收購土地。

新北市新莊區今年一甩以往低迷買氣，住宅買賣移轉價量雙雙上漲，新莊北側知識產業園區就在這個氛圍下現身，挾著鄰近新莊副都心及自身產業發展的眾多議題，並擁有機捷、環狀線共構的交通樞紐優勢，吸引聯業開發、新潤建設等建商插旗，首案以每坪5字頭房價開出紅盤。

新莊北側知識產業園區位於新莊副都心及新北產業園區之間，面積約26公頃，以「文化知識流通埠」為規劃目標，電腦動畫、數位遊戲及影音為發展重點，目前中悅A3新創總部、台通光電均已動工興建中，後續還有夏姿集團總部、科定（KD）企業總部、茂旭資訊、先鋒高分子等高科技產業蓄勢待發。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，新莊北側知識產業園區內使用分區以產業園區為主，未來推案將以廠辦為主力。至於住宅用地僅佔極小部份，因住宅土地少、又近捷運站與新莊副都心重劃區，區段條件還不錯，因此地政局先前標售時都順利高價標脫，包括聯業開發、新潤建設等建商都插旗該地，其中聯業開發以總價2.7億元標下最後一塊新知段20地號的住宅區土地，高於底價3成的溢價率，每坪逾110萬元，創下該區新高價。

雙捷運交會企業進駐
新潤建設董事長黃文辰指出，新莊近年改變很大，包括宏匯廣場開幕，後續還有凱悅嘉軒酒店、宏匯iTower百貨商辦等。捷運A3站更是機捷及環狀線的雙鐵共構站，機捷隔1站即到台北車站，更是全台唯2可辦理預辦登機的捷運站。

有台灣版山手線之稱的捷運環狀線，只要4站就抵達新板特區，未來全線通車後，將串聯台北市士林、內湖、松山、信義、文山等區，將是唯一貫穿雙北6大捷運線的路網。

此外，日前新北市城鄉局拍板，將原A3站旁的捷運停車場與廣場用地，整合規劃為客運轉運站、商務中心、百貨商場、旅館等。黃文辰指出，「捷運路網改變居住習慣。」以往不會考慮的居住地點，會因為捷運的設置導致人口流動過去。

黃文辰說：「新莊已經不是以前的新莊。」以前的新莊大家會覺得是工業區，現在有副都心、新北產業園區的開發，將形成新北的內湖科學園區。

「新潤莫內花園」為新莊北側知識產業園區首發案，距離雙捷A3站僅350米，位於6300坪捷運綠園道首排，具有1600坪大基地，首創氧生宅、超淨化抗菌社區、社區整體營造等規劃，設計為18~39坪住宅產品，開價每坪52~58萬元，開案1個月就賣了將近50戶，有高達70%買方來自新莊外圍的新店、板橋、中和、三重等區。

何世昌表示，區內產專區若陸續開發完成，與新北產業園區共同發揮綜合效益，將釋出大量工作機會帶動購置住宅與租賃需求。可惜該重劃區規模較小，發展腹地不足，不如副都心與頭前重劃區。

買了預售屋，卻不滿意既有格局或規劃，可以考慮以「客變」方式，在不影響結構安全下，按照自身需求去調整空間格局、水電配置以及更換建材，除能讓未來的新家打造成自己希望的模樣，還能節省日後裝修時敲敲打打的成本費用及縮短施工時程。

所謂的「客變」意即「客戶變更」，是在所購買的預售屋完工之前，請建商在不影響結構安全的前提下，依照需求調整內部格局規劃與建材等階段。一般而言，客變的時程會由建設公司在特定工程進度時限內，通知屋主提出客變申請，也會發放包含排水、電氣弱電位置圖等，提供屋主參考。

留意防水保固規定
聖揚開發總經理陳正哲指出，由於屋主購屋時間不盡相同，「客變的時間點其實並不好抓」，建商抓的時間點多是在地下室蓋完、準備蓋1樓時，就陸續通知屋主可以開始做客變，畢竟邊蓋邊改的情況下，對工務部相當麻煩，若都蓋好才要客變，就會更難處理，事後還可能得花費大筆金錢來修改。

至於客變所能改動的範圍，也並非無上限。陳正哲提及，最常見的客變項目為拆除隔間牆，至於客變的限制，多是不能動到水電管線，與會影響結構的內部牆面，其他如裝修建材或設備變更，就看建商是否有提供更改的服務。

總太地產董事長翁毓羚表示，建商會希望屋主盡量不要動到衛浴空間，主要是因會牽扯到管道、管線以及防水保固。

例如總太地產的建案都提供防水保固，如果買方直接把建商提供的標配退掉，便無法繼續提供保固服務，「因此有很多建商會直接規定客戶，廁所不能做退掉的變更」。

每戶溝通至少2小時
翁毓羚指出，其實有部分建商甚至不允許屋主客變，因為對建商而言，客變過程花費許多時間和人力成本，每戶可能就要花至少2小時以上的溝通時間，「以建案『總太2020』來說，共有935戶，當中即便只有700多戶要求客變，也會耗費相當長一段時間。」

但因每個屋主的居住需求不同，翁毓羚坦言，總太地產還是很不捨得把「客變」這項服務抽掉，因此在同樣有935戶的造鎮案「總太聚作」，也還是會繼續提供此服務，並首創「E化客變」服務，除了提供住戶CAD檔案繪圖、紙本手繪圖稿外，更推出「PPT簡易客變法」，讓屋主使用最大眾化的PPT軟體就能夠開啟客變資料，輕鬆手動調整圖示、自行更改格局，甚至還將客變流程拍成說明影片，讓不熟悉客變過程與規範的屋主，都能輕易上手。

專家意見?把握客變　水電量身改
若因自身需求而動到水電管線，事先於客變期間處理會較簡單，過了客變期要動管線，只能敲掉牆面或隔間牆，反而麻煩。一般增加插座建商會多收費，可於一開始就向建商提出用電需求，或會使用哪些大型耗電家具，以免日後入住發生跳電情況。 陳正哲 聖揚開發總經理

民眾意見?引景入室　客廳大視角
我自己家裡面正在裝潢，職業是一名視覺傳達藝術的工作者。客變的時候，我最在意的是家中公共空間的氣氛及色調，還有工作空間與客廳的延伸感，所以這次客變就選定把重點放在客廳，希望從陽台看出去的視野能有最大視角，引景入室。 邱先生 36歲　藝術工作者

近歡喜公園 戶戶邊間採光佳

台南市南區由華友聯建設自辦的舉喜重劃區，因具備台86線快速道路交通機能，近年頗受首購族青睞。新大樓預售案「森自然」基地近歡喜公園，單層4戶配置2部電梯，35~45坪3~4房，戶戶邊間採光佳，開價每坪19.5~21萬元。

該案規劃2棟地上15樓建物，1樓規劃2戶店面與2戶住家，41~52坪，開價每坪25~30萬元。休閒設施規劃健身房、家教室、多功能教室、兒童遊戲區等；規劃光纖到府及24小時物業管理，單層4戶配2部電梯，每戶衛浴均開窗利通風。

單層4戶配2部電梯
住家為3房35~38坪、4房45坪，配置3合1密碼鎖、5+5mm膠合玻璃，廚房規劃櫻花牌廚具附IH感應爐，主臥衛浴有免治馬桶。專案經理王誌緯指出，華友聯於該區已推出上千戶住家，提供保固3年，每年歲末至住家補漆服務，該案規劃3~4房較均質，適合首購與首換族。

上市櫃建商在桃園購地下半年火力全開！近四個月來包括皇普、亞昕、興富發、華建、遠雄、新潤、宏普等建商在桃園大手筆購地，合計砸下逾120億元；具有未來潛力、適合打造首購產品的桃園重劃區，已成為全國性大型建商推案一級戰場。

過去上市建商在桃園購地規模不大，多僅有零星布局，自去年底以來興富發及潤隆合計砸下77億元購入青埔5,820坪土地，帶動全年超過百億購地規模後，今年特別是下半年疫情舒緩後，房市由黑翻紅，建商在桃園購地手筆大幅擴張。

這波上市建商桃園購地潮中，以具寶佳色彩的皇普建設和大華建設手筆最大。皇普建設今年以來共砸下47億元買下青埔高鐵及蘆竹大竹重劃區共四筆土地；今年經營權更迭的大華建設，8月向關係人寶佳少東林家宏及鴻築建設等，購入包括機捷A7、A10及青埔共約17億元的三筆土地。

近年大舉全台獵地的興富發建設，9月以近25億元買進桃園中路土地，創下中路土地總價最高紀錄。此外，亞昕國際10月以36億元購入青埔1,859坪帶建照土地，單價更創下每坪195萬元高價。

第一太平維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，近二年來公有土地標售、加上市公司取得桃園土地規模約在300億元左右，比過去幾年提高不少，桃園交通建設及重劃區開發帶動，具打造總價適合首購族產品條件的地段，房屋去化快速，房價也有較明顯漲幅，使建商加速桃園土地布局。

信義全球資產經理林建勛表示，近年不少上市建商紛擴大台北以外的開發布局，以上市建商購地的區域來看，桃園青埔高鐵特區在商業及生活機能更趨成熟、能見度提高下，再度成為建商搶地主要戰場；今年迄今上市建商在桃園購地金額約154億元，青埔即超過五成，此外，在桃園中路、小檜溪，以及機捷A7、A10等重劃區，也都吸引大型建商插旗。

為迎接跨年夜，睽違5年停辦的高雄義大世界大型演唱會，為歡度10週年慶將恢復舉辦，且將首度施放10分10秒的煙火秀，象徵「十全十美」，成為今年最大亮點！反觀夢時代考量疫情，今年首度停辦，改由市府接手，將在高雄港旁舉辦大型跨年晚會，加上三天連假助攻，預期將帶動報復性的觀賞和旅遊人潮，已提前引爆飯店訂房潮。

為因應跨年旅遊人潮，高雄義大皇家、天悅、漢來、國賓及翰品等飯店，推出跨年住房專案，其中，皇家和天悅的住房專案開賣一週來超過五成訂房，且69間煙火房被預訂一空。至於漢來、國賓及翰品等飯店，因緊鄰愛河旁，不僅遊客詢問度高，且預期可達滿房的目標。

義大世界表示，擁有最佳煙火觀賞區的義大皇家酒店，為迎接跨年假期，特別規劃三天二夜與四天三夜的住房專案。天悅飯店距離演跨年唱會最近，佔有欣賞演場會地利之便的優勢。天悅表示，凡12月31日入住飯店、品嚐跨年晚餐後，再步行到義大世界大草坪，即可享受房客專屬禮遇，欣賞精采歡樂的演唱會。該飯店也推出三天二夜跨年專案。

國賓飯店表示，今年高雄跨年晚會將首度移師大港橋舉辦的消息曝光後，位於愛河畔、離大港橋不遠的高雄國賓飯店，紛紛湧入跨年訂房電話，其中面河房型尤其搶手。國賓目前有提供跨年早鳥優惠，雙人房只要4,000元起，含2客早餐。

因疫情影響，夢時代今年跨年晚會停辦一次，但在高雄市長陳其邁宣布，2020年跨年晚會將移師高雄港舉辦後，即給高雄港周邊的飯店打了強心針，跨年訂房電話紛紛湧入。具面港第一排優勢的高雄漢來大飯店，10月起趁勢推出「秋冬網美小旅行」住房專案，搶先遊覽跨年熱區，只要3,499元起，就能搭乘水岸輕軌，一路造訪港區最夯景點。

剛性需求助攻帶動台中房市買氣不墜，近期北部建商紛紛南下搶地，深耕已久的順天（5525）、總太、坤悅、遠雄等上市櫃建商新案也都傳出熱銷，同步積極購地累積推案庫存。

達麗與海悅稍早聯手砸下21.8億元購入北區833.4坪土地，換算每坪262萬元，未來住宅開價落在每坪40萬元上下。日勝生日前也拿下台中捷運文心崇德、文心櫻花兩站最優申請人資格，預計投資30.8億元進行開發。

台中房價驚驚漲，跟年初比較漲幅逾一成至一成五，但剛性買盤依舊強勁。在地的順天建設線上個案紛傳熱銷，上半年於十期重劃區推出總銷15億元「順天景美」已完售，潭子「順天豐華」也賣破八成。

順天今年最大案、單元三永春東七路案預計第4季末登場，規劃33戶豪墅及98戶大樓住宅，全案總銷60億元。另外，順天9月以8.89億元購入北屯敦和段1,616坪土地，換算每坪單價55萬元。

在北屯推案量體最大的總太，手中握有逾1萬坪土地，計畫打造4,000戶造鎮案；目前二期「總太聚作」標榜舊市區最後1字頭房價，銷售破九成，規劃中的三期預計年底公開，總銷60億元。總太也積極布局水湳經貿園區，稍早以15.25億元，每坪235萬元購入649坪土地，日前再揭露集團主席吳錫坤以個人名義買進文商段640坪土地，總價15.36億元、單價240萬元。

坤悅下半年推案包括南屯「坤悅心富郁」、東勢「坤悅欣．悅」等，都有不錯銷售成績；最新的南區國圖館案「坤悅君匯」，主打二至三房、24至37坪產品，預約熱絡。

「北投士林科學園區」地上權案規模龐大，去年10月首次釋出時，因招商失利流標，今年二度釋出土地再次流標，北市府卻不清楚流標原因，北市議員王欣儀痛批，明年第3次招標市府已有準備，還是打算讓北市柯文哲陷入卸任前被投資人三振出局的窘境。

王欣儀指出，北投士林科技園區號稱「台北市下一個產業發展引擎」，北市產發局卻未能掌握二度流標原因。

據了解，去年10月底進行第1次招商時，共有12家業者領標。今年6月辦理第2次招標，又給予更多優惠並調降招商門檻，包含地上權存續期間，從原本的50年延長至70年、權利金從原本的一次繳付，改為可分8期（即7年）繳付。另外，原本應於7年內取得全部建物使用執照，也改成「必要時得延長，延長期間總計不得超過5年」，也就是說，只要在12年內拿到使照即可等優惠，但卻僅剩5家業者領標，市府給予優惠方案卻乏人問津。

王欣儀表示，此開發案在興建及營運期間預估可創造近1萬8000個工作機會，年產值高達208億元，加上新冠肺炎疫情期間，生計、醫療產業需求有增無減，後市看好，卻再度流標，是否投資人對北市未來產業前景缺乏信心，或對市府規畫開發規模有待商榷？

王欣儀說，明年將辦理第3次招標，產發局是否有準備讓此開發案盡快上路，同時兼顧市府權益，還是打算面臨「引勤組裝」再次失敗，讓柯文哲陷入在卸任前，被投資人三振出局的窘境，留下爛攤子給下任市長？

對此，產發局長林崇傑表示，針對第3次招標「有信心」，整體投資規模將近300億元，在疫情衝擊經濟的情況下，投資人考量投資隱憂而裹足不前，因此市府會考慮適度調整招商規模，並朝向拆標分區開發方式進行。

北投士林科技園區地上權案分別為T16、T17、T18三塊基地，合計面積達8.38公頃，發展定位朝「智慧健康產業跨域園區」（含生技產業、資通訊產業、醫療保健業）發展。串聯內科、南軟產業發展效應，打造研發營運導向的「台北科技產業廊帶」，規畫讓科技、健康醫療與創新融合，帶動周邊產業群聚鏈結，採設定地上權、三處基地「合併招商」方式開發。

10月24日，萬科集團物業BG推出了國內第一個以城市服務為定位的全新品牌“萬物雲城”，將萬科物業服務實踐積累的服務能力、服務文化與服務技術注入城市空間，推動城市服務領域的創新與轉型。

“城市服務商就像一個城市的管家，它將協助政府更好統籌完成城市治理的各項任務，加速專項服務領域的優勝劣汰。我們不是要做市政環衛，而是成為政府可信賴的城市服務商。” 萬科集團合夥人、物業BG首席執行官朱保全説，從住宅到商寫再到城市服務，基於萬科物業30年空間運營的實踐，萬科物業探索把服務基因傳承到城市運營服務場景。雖然空間的服務範圍、對象、內容不同，但空間服務的內核——匠人精神、人文情懷、科技手段依然相同。

中國證券報記者瞭解到，萬科集團的物業事業板塊日前完成管理矩陣的變化，原本的“大物業”板塊被細分為住宅管理、商寫物業及綜合設施管理業務、城市服務三大子品牌，其品牌名稱分別對應為“萬科物業”“萬物梁行”和“萬物雲城”。

朱保全介紹，此次全新亮相的萬物雲城，區別於大家傳統認知中的市政管理，萬物雲城通過科技賦能+人文精神的雙核驅動力以及成熟的智慧化服務平臺，梳理出“基礎設施管養”“生態環境服務”“社區協同治理、居民公共服務”及“城市微更新”四類産品解決方案，統籌城市在專業服務商，為不同城市提供極具個性化的“自選産品包”。

據悉，自2018年從珠海橫琴開始探索城市服務開始，萬物雲城憑借創新模式已完成10個城市、12個項目的綜合探索，成功將住宅與商業物業的服務理念、管理經驗和文化基因，注入到城市服務中，完成了服務能力打磨，實現了快速優質增長。據統計，萬物雲城目前已在珠海橫琴、雄安新區、 廣州白雲、成都高新區、青島動車小鎮、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區、江門人才島、鄭州二七區等多地“落子”。

對於萬物雲城下一步的戰略規劃，萬科集團物業BG合夥人、萬物雲城首席執行官何曙華透露，基於對城市服務的理解，萬物雲城給自己定了一個“小目標”，就是在京津冀、長三角、大灣區三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，計劃三年內落地100個城市服務項目。

易居房地產研究院日前發佈的一份報告顯示，根據國家統計局公佈資料進行測算，今年6月至9月份，全國新建商品住宅單月成交均價均位於1萬元以上的水準，分別為每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。

這意味著房價正步入萬元時代。但這一數字是針對全國所有城市而言，實際上，各地之間的情況差別很大。

在直轄市、計畫單列市和省會城市之外，還有哪些普通地級市房價比較高呢？

第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上各個普通地級市的平均單價資料後發現，共有40個地級市的平均單價超過萬元大關，這其中，三亞、珠海和蘇州位居前三；從區域分佈來看，主要集中在浙江、江蘇、福建、廣東和河北5省，東部沿海佔據絕大多數。此外，中西部也有3市入列，分別是大理、蕪湖和洛陽。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，房價高的普通地級市主要是集中在東南沿海地區和環京區域，尤其是在浙江、江蘇、福建等地，高房價城市連片存在。另外，一些旅遊城市的價格也比較高。

從平均單價來看，三亞、珠海和蘇州位居前三。其中，三亞也是唯一一個平均單價超過（每平方米）3萬元的普通地級市。張大偉分析，三亞是全國少有的熱帶海濱旅遊城市，中高端的海景房很多都是外地人買走的。

三亞之後，有4個城市平均單價超過了2萬元/平方米，分別是珠海、蘇州、溫州和東莞。這四個城市來自我國經濟最為發達的長三角和珠三角。其中，珠海以23628元/平方米的價格位居普通地級市第二。

廣東省房協專家委員龍斌對第一財經分析，珠海以前的房價就不低，多年前均價還一度超過廣州。珠海房價高有多個因素，珠海的市場與三亞有類似之處，也是旅遊城市，環境資源獨特，宜居因素突出。同時，珠海的經濟實力也很強，這些年第三產業、高新產業(172.200, -7.34, -4.09%)發展很不錯。

蘇州的平均單價，在普通地級市中位居第3。蘇州房價主要與當地發達的城市經濟緊密相關。改革開放之後，靠近上海的蘇南地區憑藉外向型產業快速發展，蘇州通過與上海分工合作，工業經濟高速發展，成為全國工業產值最大的城市。另一方面，蘇州毗鄰上海，隨著軌道交通等基礎設施的發展，也承接了大量來自上海的購買力外溢。

從區域分佈來看，40個平均單價過萬元的普通地級市中，有37個位於東部地區，只有3個來自中西部。從省份分佈來看，東南沿海的江蘇、浙江、廣東和福建最為集中，分別達到了10個、9個、7個和6個，合計高達32個，佔據了八成。

江蘇入列的10個城市中，蘇南的蘇州、無錫、常州和蘇中的南通均位居普通地級市前10，蘇中的揚州和泰州分列第16和第29；蘇北的徐州、鹽城、連雲港(3.330, -0.01, -0.30%)和淮安分列第31、第33、第37、第38。整體上看，江蘇城市的房價水準與區域經濟發展的水準緊密相關，經濟最為發達的蘇南地區整體房價水準高，蘇中地區次之，蘇北地區整體最低。

目前，浙江的9個普通地級市平均單價均超過了萬元。其中，溫州位居第4，麗水和金華分列第6、第7，第11至第14全部來自浙江，分別是衢州、舟山、嘉興和台州。紹興位列第20。湖州成為浙江房價最低的地級市，位列全國普通地級市第28位。

浙江的整體房價水準高，與當地發達的經濟有關。資料顯示，2020年前三季度，浙江居民人均可支配收入達40121元，僅次於上海、北京這兩大直轄市，位居第三。

廈門大學經濟學系副教授丁長髮對第一財經分析，浙江是中國市場化程度最高、民營經濟最發達的省份，無論是勞動力要素、土地等制度創新都走在全國前列。浙江最早在全國實行省管縣體制，縣域經濟、鄉鎮經濟都十分發達，每個縣都有自己的產業集群，形成了強大的產業競爭力。

福建也存在與浙江相似的問題，目前福建的普通地級市中，僅有閩北的南平平均單價低於萬元。

廣東有7個普通地級市入列，包括珠三角的珠海、東莞、佛山、中山和惠州，以及來自粵東的汕頭和粵西的湛江。值得注意的是，汕頭和湛江分別是粵東和粵西地區的中心城市，也是目前廣東省著力打造的省域副中心城市。

河北也有4個普通地級市平均單價超過萬元，分別是廊坊、唐山、秦皇島和滄州。張大偉分析，河北4個城市房價水準與本身的區域經濟關聯度要低一些，其中，秦皇島作為濱海旅遊城市的因素更多一些，其他幾個城市主要是處於環京區域，受北京購買力外溢影響更多一些。

在房貸規模快速擴張後，房抵貸被指有部分資金流入樓市，受到監管部門和市場關注。近日有消息稱，隨著房地產金融監管政策的加強，深圳等地的部分國有大行已於近期收緊了房地產抵押貸款條件，商鋪類房抵貸更是直接停貸。

對此，《證券日報》記者走訪調查發現，除了深圳之外，目前全國多地銀行都聲稱收緊了房抵貸業務。以北京地區為例，目前大多數銀行仍正常開展房抵貸業務，但確實有部分銀行有所收緊，主要體現為，更嚴格的額度投放、商鋪類房抵貸受限制以及更嚴格的審批條件約束業務申請。

同時，一些貸款仲介公司為了吸引客戶，吹噓低息貸款，還宣稱能通過“運作”使房抵貸用於購房，將那些原本不符合貸款條件的客戶順利獲得銀行貸款。

部分大行收緊房抵貸

合規性要求提高

今年以來，多地監管部門下發通知，排查房抵貸資金違規流入房地產市場情況。在此背景下，全國多地的銀行收緊了房抵貸業務。

據《證券日報》記者瞭解，目前北京地區部分國有大行已經收緊房抵貸業務，除了加大審核力度、減緩放款速度之外，商鋪類和地段不好的公寓的抵押是嚴格限制的，除非以經營貸的方式申請。

“我行近期確實收緊了房抵經營貸業務的辦理，利率有所上調，從年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某國有大行的客戶經理告訴記者，審核條件越來越嚴格，對於以住宅為抵押物的“房抵貸”業務，最高貸款額度可以達到評估房價的70%，而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對較低，最高50%。

上述客戶經理還表示：“如果以公寓和商鋪作為抵押物申請的話，我們不做該業務，除非客戶名下有公司。而且我行會指定擔保公司對抵押物進行評估，貸款期限1年，根據具體情況可以續簽。”

實際上，多數房產仲介銷售人員也建議用普通住宅來做抵押貸款，商鋪類抵押審核條件比較嚴格，而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來商鋪經營不景氣，風險較大，銀行管控更加嚴格。

在走訪中，記者從多個銀行信貸業務的客戶經理處瞭解到，由於房抵貸業務，監管明確規定只能用於消費或者經營，不能用於其他投資。因此，部分銀行除了加強對資金流向的審核，甚至部分中小銀行已經暫停個人住房抵押消費貸業務。“監管部門對於‘房抵貸’用途真實性查得比較嚴格，特別對於消費貸款。”某股份制銀行支行相關負責人對《證券日報》記者表示，在審批之前需要上繳增值稅發票作為憑證，同時銀行以受託支付的形式打給協力廠商帳戶，並且後期銀行會不定期監控資金流向，確保資金用於申請貸款的指標。

某城商行的客戶經理對記者表示：“我行已經暫停了個人住房抵押消費貸業務。由於監管對於這類貸款的用途要求有限制，銀行對貸款後資金具體去向的監控很難，很多客戶達不到要求導致經常放不出貸款，所以取消該類業務。”

同時，審核條件的嚴格還體現在銀行更加“挑剔”客戶，在客戶的選擇上更加擇優，而資質一般的客戶可能無法獲得貸款。據記者瞭解，國有銀行只接受結清按揭貸款的房產，也有部分中小銀行可以接受未結清貸款的房產做“二押”，但是貸款的額度有所下降。

“篩選標準包括對個人信用核實、房屋核實、流動性、市場評估價格等。實際辦理中，會選擇房屋流動性較高、公司收入較好的客戶。”多數銀行的客戶經理對記者表示。

此外，“放款慢”也是普遍情況。“如果順利的話最快需要20個工作日，慢的話一個半月左右。”多家銀行的客戶經理告訴記者。也有房產仲介表示：

“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完。但隨著各家銀行收緊政策，所有手續辦理完成之後放款時間至少要近兩個月。”

銀行方面對此解釋稱，四季度房貸額度比較緊，導致近期放款也比較慢，除了受年底銀行資金緊張影響外，近期監管層面要求要配合房地產調控政策，控制房貸額度投放，所以房貸審批更加嚴格。

房貸仲介宣稱

房抵貸購房“另有門路”

某房產仲介向《證券日報》記者表示，只要房產是真實的，公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權辦理”，並且收取貸款額的3%—5%作為服務費用。上述仲介還向記者介紹了此類“移花接木”式操作流程：客戶通過經營貸向銀行申請貸款，銀行通過受託支付的方式，將貸款資金打入合作的協力廠商對公帳戶（協力廠商可自己找或者由仲介公司提供），再轉入指定的個人帳戶，最終以取現的方式規避銀行的審查，這種方式在後期調查中不易被發現。

據瞭解，多數銀行設定的抵押成數為七成，銀行類金融機構對於優質客戶確實提供了較低的利率，在3%—4%之間，額度最高千萬元的融資規模是多數銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗為高調。《證券日報》記者注意到，為了吸引客戶，有公司吹噓低息貸款，且表示住房抵押貸款可貸房產估值的八到九成，貸款規模上限提高至3000萬元。但是在實際的操作過程中，並非如公司當初“承諾”，甚至有小貸公司等協力廠商的利率最高可達10%以上。

一家金融外包公司工作人員對記者表示：“我們公司跟銀行有合作，可以説明客戶匹配到合適的銀行、最低可申請3.85%的年化利率。”但在記者深入瞭解該貸款全部流程之後發現，其實並不存在這類情況。在記者多次詢問利率時，上述工作人員更改此前說法，並稱：“住宅類房抵經營貸雖然可申請3.85%的年化利率，但是要求每年必須歸還本金；如果是商鋪類房抵貸，貸款的利率為8.5%—10%，可貸房產估值的三成或三點五成。”

個人抵押貸款收緊

原因有二

近年來，監管部門對銀行房貸的監控非常嚴格。隨著各地房地產銷售回暖，部分銀行房貸規模仍有增長，監管部門再度下發控制房貸規模的要求，也預示著房地產融資“嚴監管”態勢不變。

今年4月份，多地監管部門下發通知，排查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。同時，一些大型銀行接到通知稱，監管部門近期要求大型商業銀行降低壓力，控制個人住房抵押貸款等房地產貸款規模，不少大型銀行新增住房類貸款占比降至30%以下。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，類似房抵貸業務收緊，出發點可能在於銀行今年額度開始收緊。在收緊的情況下，此類貸款業務會有所收緊。客觀上說，包括此前深圳的經營貸事件，說明貸款方面是有壓力的，至少說明貸款層面也需要關注調控大方向，不能盲目放貸，更是要防範資金違規使用或流入房地產領域。後續類似從嚴政策，客觀上也有助於房地產市場的交易穩定和價格穩定。

對於個人抵押貸款收緊的原因，銀行業內人士表示，目前看來主要是兩個方面：四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房地產企業融資壓力較大；另一方面是今年三季度前的貸款額度已經發放超額，當前剩餘額度不足。

最近，“鄭州房價連跌三年”這個話題引發熱議，作為在本地深耕多年的從業人士，我想向大家分享下真實的一線市場，以及對後市的看法。

近期鄭州樓市最熱門的事件，莫過於萬科蘭喬聖菲腰斬式的降價。這個樓盤位於鄭州熱門遠郊板塊綠博片區，2017年樓市形勢大好之時一度賣到14000元/㎡，今年市場跌入冰點，開發商的日子日益艱難。為了更快促進回款，該樓盤近期推出了七千出頭的骨折價。

消息一出，與論譁然。前期購買的老業主忿忿不平，紛紛吐槽之前為綠博站過台的自媒體大V，這也引發了圈內新一輪的討論。而在這其中，最核心的問題是，鄭州房產是否還能繼續投資？

誠然，這是一個關乎購房人群信心的問題。今年，購房者見到了各種開發商保命式的降價。

曾經鄙視鏈頂端的北龍湖區域，碧源榮府從原有45000-48000元/㎡，降到了26000-28000元/㎡，每平米直減2萬；

在主城三環區域，泉舜上城這個鄭紡機地王的鄰居，推出15000左右的特價房，相較於之前的銷售價格降了2000-3000元/㎡；

在耀眼的潛力發展區域濱河國際新城，海馬清風公園這個品質盤的代表，從原有17500元/㎡的價格降至1.4w；

在熱門遠郊綠博區域，融創觀瀾壹號，推出了8500-9500元/㎡的特價房。價格從14000-15000元/㎡直減6000。

……

這些以“特價”為噱頭的降價，似瘟疫一樣蔓延。最初從遠郊、後來到近郊、主城，最後，似乎每個片區都在降價，每個樓盤都在促銷。

業內人士調侃：“這年頭，哪個樓盤要是沒有幾套特價房，都不好意思讓客戶到現場看盤。”

特價房源四面開花，價格沒有最低，只有更低，擊潰了買房人的信心。很多人，對鄭州房價的未來很迷茫，甚至不少人對鄭州這座城市都不再看好。市場看衰情緒濃厚。

02


這座城市，仍有較大潛力

今年，太多的人問我：鄭州的未來會怎麼樣，房子還能買嗎？

一般這種情況下，我都會斬釘截地回答：能買，現在是入手的好時機。

對於鄭州的未來，持有鄭州房產的價值，我是長期看好的。

一座城市房價的組成，大體上可以分為兩個部分，一是城市基本面，這裡包含城市的產業發展，經濟、人口增速，城鎮化率等因素，是房價的根基，決定長期房價的趨勢。

另一部分是可變因素，包含土地供求、金融政策、突發情況等，這些是城市房價短期波動的原因，影響短時間內城市的房價。

這兩大部分因素影響房價的趨勢和波動。按照這個邏輯，我們可以一起來看看鄭州的房價，分析這座城市的未來。

先來看看鄭州的基本面。

從經濟發展來看，作為中部大省的省會，鄭州是一個典型的單核城市，河南舉全省之力來發展它。背靠1億人口和廣大的中部腹地，再加上全省資源的傾斜，鄭州的經濟發展一直處於快車道中。

2005年，GDP在主要城市排名第27位，經過14年的發展，到2019年，上升至15位。幾乎每一年鄭州都能實現一個或兩個位次的前進，而且這種前進是穩紮穩打的。

從人口和城鎮化率來看，鄭州目前仍然處於人口淨流入階段。2018年鄭州市常住人口總量首次突破千萬大關；2019年，淨流入人口46萬人，這種持續流入的情況還會持續。

因為河南省的城鎮化率較全國水準來說是較低的，而鄭州又是單核的省會城市，隨著河南省城鎮化的推進，未來依然會有大量人口流入。

隨著近幾年米字型高鐵的形成、新型大資料產業的引入，鄭州在城市發展和城市曝光度上都有較大的提升。未來，鄭州很有可能成為北方的第三城。

所以說，這座城市的基本面是沒有問題的，未來發展依然有較大潛力。

03

鄭州房子還能買嗎？

那為何鄭州近幾年的房價一直處於跌跌不休的狀態呢？

這個得從土地供求和短期政策說起。

受2016年房價暴漲的影響，從2017年開始，政府加大土地供應，之後鄭州的土地供求基本上處於供過於求的狀態，由此導致近一兩年鄭州的商品住宅市場供應量大增。

2019年的8月至今，鄭州的商品住宅供應量井噴，庫存自2019年11月以來一直保持在11個月以上，高峰期甚至達到21.7個月。

供應大幅增加的同時，鄭州的購房需求卻在近兩三年內減少。

為抑制2016年的房價暴漲再次出現，鄭州較早啟動了調控。到2017年，構建了限購、限貸、限售、限價、限簽的五限政策體系。政策實施力度之大，範圍之廣、執行之嚴，前所未有。此後的一到兩年，市場需求得到極大的抑制。

2020年又遭遇新冠疫情，經濟環境大受影響，政策與經濟大環境疊加，客戶需求進一步減少。

供應增加，需求減少，供需失衡成了近兩年鄭州樓市的常態。而且在可預見的一到兩年內，這種狀況還會持續下去。這便是目前鄭州樓市的真實情況。

除了供需失衡之外，今年的房價下跌，開發商爭先保命跑量也起到了很大的作用。

今年8月，房企融資的三道紅線政策出臺，緊緊扼住了各大開發商的喉嚨。即使是宇宙房企恆大，也爆出了債務問題。所以在這樣的環境下，各大開發商爭先降價跑量，造成連鎖式的反應，價格和銷量雙雙下降。

鄭州樓市的寒冬是由供需失衡與經濟、政策環境疊加所產生的結果，屬於短期的波動範圍，與城市的基本面沒太大關係。未來的長週期內，仍會呈現長期慢牛的態勢，這種價格短期漲跌的波動也很正常。

在未來，鄭州樓市也仍然存在短時間內價格迅速拉升的可能，不過需要等某個特定的時機。

在這種長期慢牛+短期波動的態勢下，鄭州的房產當然可以買，但是買的過程中就需要更加仔細甄別具體樓盤。不同樓盤在未來升值方面存在較大差異。

如同大盤慢牛行情之下選擇優質股票，樓盤慢牛態勢之下我們要精選優質盤，選盤之後做好長持準備，長持的時間有可能是七年、八年或者十年。這是關於房產的價值投資。

買房就是買一個城市的股票，鄭州仍然是一隻潛力股，當我們認清大勢之後，就拋棄那些波動的干擾，做好選籌配置，去等待長期的回報。

04

環鄭投資需謹慎

還有一個現象需要我們注意。

在鄭州樓市寒冬之際，環鄭地區市場卻熱火朝天。洛陽、南陽等地樓市供需兩旺，價升量長。

其實，這主要受益於2016年的去庫存政策，以及2017-2018年的棚改貨幣化安置造成了客戶需求井噴式的爆發，拿到拆遷款的人們又重新將資金投入到房產當中。

同時鄭州房價的暴漲撩撥了很多人的神經，但後期啟動的嚴格五限政策使很多人失去了鄭州買房資格，將部分購房需求擠壓到了周邊區域。

洛陽這種地級市的市場容量本來就不大，遇到短期的需求釋放，樓市便呈現出了烈火烹油的態勢。但是目前各個地市入庫存已接近尾聲，接下來有很大可能進入高位盤整期，因此現場入場需要格外謹慎。

路勁（０１０９８）公布，截至今年９月底止九個月，集團總銷售額約為３４９﹒８７億元（人民幣．下同），按年微升０﹒３９％。其中包括物業銷售３３２﹒１２億元，按年升２﹒４８％；高速公路項目路費收入則按年跌２７﹒３４％至
１７﹒７５億元。

首九個月的物業銷售包括已簽訂合同額２９７﹒６２億元，按年微跌０﹒４％，以及協議未轉合同額３４﹒５億元，去年同期為２５﹒２６億元。至於高速公路項目日均混合車流量為２８﹒１萬架次，按年升４﹒８５％。

地政總署公布，今日截標的大埔滘小型住宅地共接獲８份標帕。據今午現場所見，入標反應不俗，包括信置（０００８３）、永義國際（０１２１８）及資深地產投資者何鐵城獨資入標；另外，建灝地產、宏安地產（０１２４３）及內房龍頭碧桂園
（０２００７）亦有份入標競投。

值得注意是，何鐵城為該地皮中間一幢村屋及空地的業主，他形容是次出價「志在必得」，原因是中標項目後可合併自已原有物業，經重建再出售後能有更高價錢，預計項目將發展成低密度住宅，並有意自留一間大屋自住，其餘則計劃出售。
　　
建灝地產行政經理林綺華預計，項目將發展成低密度大單位，政府本年度不再推行空置稅，相信對豪宅有正面作用，故對後市有信心，然而今次地皮發展有較大限制，因此出價會較審慎。
　　
地皮位於大埔滘段鄰近鹿茵山莊，佔地６﹒７１萬平方呎，最高可建樓面約１０﹒０７萬平方呎，料可興建樓高約１０層以下的住宅。不過，根據賣地章程，中標財團需要負責鋪砌附近公用道路及行人天橋，另亦須負責其斜坡維修和保養責任。
　　
綜合市場預測，地皮估值介乎約４﹒２億至６億元，每平方呎樓面地價約４１７０元至６０００元。

銀河聯昌發表研究報告指，它所覆蓋的１１家物業管理公司股價自８月高位以來平均下跌約３１％，但考慮到此類公司將有強勁盈利增長，目前價格提供買入機會，看好雅生活服務（０３３１９）、寶龍商業（０９９０９）和時代鄰里（０９９２８）。
　　
銀河聯昌表示，近期相關股份股價下跌，主要因資金獲利回吐，以及未來將有數家此類公司的ＩＰＯ且新股估值更低，小型股或增長緩慢的公司可能在短期內股價表現不佳，跑輸大市，雅生活服務當前估值非常有吸引力，寶龍商業在商業地產管理中可獲得較高的費用，而時代鄰里則有更高的利潤年複合增長率。
　
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目前趨勢是，相較於對規模擴張的追求，房企更看重安全係數，所以，紛紛放緩拿地步伐。 ”一位深圳房企的戰略運營負責人告訴經濟觀察網。

儘管“三道紅線”的實施信息尚未明朗，但影響已經立竿見影，最先反映到土拍市場上。中國指數研究院的數據顯示，2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環比減少2%，同比同樣減少10%。

克而瑞研究中心發布的報告也提到，一方面是二季度補貨之後，企業重點仍在“促銷售、抓回款、穩現金”上；另一方面，伴隨“三道紅線”出台，企業融資進一步收緊，導致投資意願下滑。其中9月TOP50房企的單月投資金額僅2156億元，較二季度均值下降42%。

10月中旬後，部分財務槓桿不高，手上現金相對充裕且位於“綠色檔”或“黃色檔”的房企，不想錯失四季度窗口期，開始在土拍市場主動“出擊”。

無論是放慢腳步，抑或是逆勢“撿漏”，房企判斷趨於一致——將有限資金投向安全係數更高的城市或區域，對於這一輪土地的利潤率要求也高於以往。

謹慎擴張

“雖然沒在第一批試點房企名單，但8月底座談會後，就對三個指標進行控制。” 在一家港股上市房企擔任投資負責人的羅凱表示，他所在公司上半年只觸及一條“紅線”，但從9月開始減弱拿地力度。

據其透露，8月他所在公司拿地金額超過100億元，但9月不足50億元，到了10月，拿地力度還在進一步減弱。羅凱最近見了一家合作夥伴，對方原本正計劃與一家TOP4房企合作拿地，如今，合作夥伴也開始擔心TOP4房企的資金狀況。

羅凱觀察到，“三道紅線”後，多數房企對於拿地愈發謹慎。中國指數研究院的數據佐證了他的感受：2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環比減少2%，同比同樣減少10%。

謹慎一方面體現在房企參與土地招拍掛的積極性正在下降。克而瑞研究中心對重點城市的重點地塊參拍情況進行監測，得出的結果是，相比此前在土拍市場的積極，9月，200家典型房企參拍重點地塊的次數明顯降低。 53%的企業這個月未參加重點地塊的出讓；另外32%的房企，參拍次數在5次及以下；參拍超過10次的房企僅有6%。

另一方面，房企拿地金額也在減少。根據克而瑞研究中心的統計，二季度，50強房企單月拿地金額保持在3500億元以上；7-8月，50強房企單月拿地金額下降至3100億元左右；9月金額更低至2156億元，環比下降29%，相較1-8月的單月平均投資額也下降19%。

“三道紅線”出爐後，幾乎每家房企都統計各項財務指標，對現金安全性以及負債狀況做了系統判斷，並考量接下來的應對之道，尤其是債務出表的處理方式， “對今年拿地額度房企都清楚，很多企業當時就進入觀望期。”羅凱告訴經濟觀察網。

按照“三道紅線”的要求，哪怕是“綠色檔”房企，有息負債規模年增速也不得超過15%。 “從整體趨勢來看，給到地產行業加槓桿的空間很小，拿地謹慎是正常反應。”克而瑞研究中心總經理林波說，商品房銷售市場轉冷，一定程度上也限制了房企拿地的“步伐”。再加上，部分房企在二三季度拿了不少地，到了年底自然會收縮。

不僅公開市場，房企在收併購領域也轉向保守。 “尤其是很多承債式100%股權收購，開發商都不敢下手了。”羅凱表示。

“膽怯”的背後同樣受到“三道紅線”影響。如果交易標的的資產負債率過高，一旦並表資產負債表肯定被波及，“踩線”可能性增加，後續融資與現金能力也會相應出現變數。

窗口期

10月22日，極少供地的東莞長安鎮祭出一塊商住用地，吸引了47家房企競拍，觸及最高限價。地塊轉入競配建環節後，1分鐘報價8輪，配建額度也達至最高。

經過68輪廝戰，碧桂園從47家房企中突圍成功，以11.57億元、18%無償配建面積將土地收入囊中，剔除配建面積後，可售樓面價達2.59萬元/平方米，成為東莞歷史上單價第二高地王。

此前一天，東莞常平的一場土拍吸引了40家房企相爭48輪，最終，金地並以1.19萬元/平方米的樓面價將區域內的地價推向新高。

“現在還能拿地的房企，無疑都是手中有錢。”羅凱發現，經過一個多月的政策消化期，10月中旬以來，另一種趨勢正悄悄“冒頭”——具備繼續拿地能力的開發商不想錯失機會，他們重新開始將目光投回土拍市場。

近日監管部門下發給試點房企的三張監測表，對房企資金監測進行穿透式全覆蓋，“三道紅線”外，還涵蓋了參股項目、明股實債、合作負債等表外融資。對於房企最直接的打擊，無疑體現在有息負債規模的增速上限，也即新增融資層面上。

房企“踩線”數量越多，所面臨的現狀就越嚴峻，他們無法通過新增槓桿擴張，當下重心並非拿地，而是回籠資金，改善負債。 “對於負債率比較高、土儲比較充足的企業來說，即使一個季度不拿地，也不會造成太大問題。”林波說。

處於“綠色檔”或“黃色檔”的房企，過往槓桿加得不高，如果手上現金相對充裕，恰好是出手的機會。一家TOP10央企近期就頻頻在某一線城市的土拍現場舉牌，該央企的營銷負責人對經濟觀察網坦言，他們公司的財務狀況比較穩健，現金流充足，“三道紅線”後，他們在土地市場上的競爭對手減少，獲取土地的成功率相對更高。

部分房企在第四季度出擊，看中的是年底土地​​窗口期。每年末，單宗土地起拍價變化不大，但樓面價與溢價率在走低。很多房企認為，如果手中持有貨幣，能在這個時間點拿到便宜土地。

“今年地價在二季度是高點，三季度開始下行。”林波的觀察印證了這一判斷。中國指數研究院的統計數據顯示，9月，全國300個城市土地平均溢價率為13%，較8月下降2個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為15%，環比下降3個百分點。

不過，房企對拿地要求其他時間點也更加嚴格。 “手中資金更加金貴了，不是特別好的項目，企業都不會輕易出手。所以，這一輪進入土拍市場的房企，肯定要提高利潤率標準。平時利潤率只要達到8%就可以，現在要求是9%-10%。”羅凱說，二季度，如果嚴格按照利潤率紅線的話，很多企業根本拿不到地。

同樣的趨勢還出現在收併購市場上。過往，房企進行收併購，對標的的判斷指標通常聚焦在收益率、IRR上，就算標的收益率稍低，但只要超過招拍掛，房企還是願意“買單”。

如今，除了標的收益率必須達到一定要求之外，房企的判斷標準還延伸到標的項目公司本身的資產負債率、現金流等。在設計交易結構之時，也要著重考慮這筆收購對於交易方本身“三線四擋”的影響。

機遇

在一家準千億房企工作的季鋒（化名），10月初參加了集團的一場經營例會。 “老闆在會議上提到，第四季度是中國房企非常重要的一道分水嶺。'三道紅線'大背景下，不具備擴張條件的企業只能放緩步伐或原地踏步，土地市場一定會出現一個很好的窗口期。具備資金實力的企業抓住這個機遇，或許可以逆勢而上。”

正是在這場例會上，季峰的老闆給公司眾人下達了一項硬指標——公司一定要穩住目前整個資金基本面，一面是加快回款，另一面必須保證融資通暢。 “保衛資金流的目標並非為了生存，而是往手裡多拿點'子彈'，把握住第四季度的這個土地窗口期。因為它很大可能會影響到企業1-2年內在行業中的地位。”這是季峰老闆對於自家企業做出的預判。

無論是拿地還是收併購，房企的一切投資行為歸根結底都是為了規模擴張。 “三道紅線”政策出爐之前，房地產行業更多以規模和速度論英雄。用陽光城執行副總裁吳建斌的話來講，房地產市場做大規模是第一需要，房企在規模擴張的過程中，一般可能會受到財務槓桿與經營槓桿的驅動，當負債加得越大，規模也就越大。

但“三道紅線”結束了財務槓桿的紅利時代；硬幣的另一面是，高增長的時代亦已過去。 10月22日，在“2020天府論壇”上，萬達集團董事長王健林提到，中國經濟由高速增長階段轉入高質量發展階段，“過去那種追風口、賺大錢的機會越來越少，各個行業的競爭都趨於白熱化，除了極少數的企業，大多數中國企業進入了'賺辛苦錢、賺慢錢'時代。”

這樣的大背景下，若房企還想通過拿地、收併購實現在行業中的“彎道超車”，關鍵點在於，一定要精準拿地。畢竟，如果進入風險比較大的城市，不僅不能“彎道超車”，甚至可能深陷泥潭。

羅凱觀測到的最新情況是，在同等利潤指標的前提下，當前，所有房企更傾向於將資金投向安全係數更高的城市或區域。 “因為每家企業的投資目標，都是希望資金投出去了，要更加快速周轉起來。”

中原地產研究中心統計了今年截至10月19日50大城市的賣地情況，土地出讓金排行前十的城市，除了上海、廣州、北京三大一線城市之外，其餘都是位於長三角、粵港澳大灣區以及中西部的二線城市。 “房企現在一般不會往三四線城市衝。”林波表示。

一方面，三四線城市的安全邊界比較低，在商品房市場明顯轉冷的當下，這些城市的去化速度容易受影響，進而直接波及到房企的現金流；另一方面，過去一年或今年以來房價漲得比較快的城市，比如徐州，大部分都存在回調風險，房企選擇時也會特別謹慎。

不過，在羅凱看來，季峰所在房企只是一個特例。在這樣的時間點，房企實現“彎道超車”的可能性不是很高。

他給出了兩個具象理由，一是多數房企通常不會集中將子彈壓在第四季度上，否則既會影響年內的財務數據，如果搏錯機會點，還容易出現系統性風險。

而且，按照行業內的高周轉模式，一家房企從拿地到開盤，一般需要4-6個月時間。這意味著，今年第四季度拿下的地塊，以最快速度也正好趕在明年第二、三季度便可以入市銷售。正常來說，這部分土儲大概率影響的是2021年下半年和2022年上半年的銷售規模。

但今年4-8月份是土拍市場的高峰期，多數企業已經拿到足夠多的地塊。這些地塊多要等到明年初才開始銷售，同樣也能影響下一年的整體規模。

疫情影響下冷清了兩個月的北京二手住宅市場已經進入到了“回暖通道”。數據顯示，2020年5月份-9月份，北京二手住宅的網簽量一直維持在1.6萬套以上。同時，2020年前三季度，北京二手住宅的網簽量已經超過了2019年同期，同比上漲了6%。

這是自“3·17”新政三年多以來，北京二手住宅表現最佳的時刻。但值得關注的是，網簽量上漲的背後是成交均價的下挫，業主的報價信心不足。業內認為，由於新房和二手房市場之間存在聯動，市場的火熱成交與房東及開發商下調價格有關。

前三季度網簽量同比增長6%

業內評價，這是自“3·17”新政以來，北京二手住宅表現最佳的時刻。我愛我家研究院發布的數據顯示，2020年9月份，北京全市二手住宅網簽量為17259套，環比增長了7.49%，同比增長了40.10%。

受到疫情的影響，在2020年2-3月份，北京二手住宅市場成交慘淡，市場冷清。隨著疫情得到控制，北京二手住宅也迅速進入到回暖通道。數據顯示，2020年5月-9月，北京二手住宅的網簽量一直維持在1.6萬套以上。同時，2020年前三季度，北京全市二手住宅的網簽量約為11.63萬套，同比增長了6%。

复盤2019年9月份-2020年9月份北京二手住宅的網簽量趨勢可以看出，自2020年4月份開始，北京二手住宅的網簽水平就基本走出了疫情帶來的負面影響，當月網簽量超過1.3萬套，與2019年四季度每個月的網簽水平差距不大。

“國慶假期期間，客戶比較少，成交量不是很多。進入到中下旬之後，万柳商圈的二手住宅成交速度開始加快了。10月1日-20日，万柳商圈一共成交了二手住宅41套。目前，我們的房源庫存已經不多了，所以，在掛牌的二手住宅價格出現了一定的上漲。”万柳商圈一位中介向《華夏時報》記者表示。

貝殼研究院發布的數據顯示，不只有北京二手住宅的成交量已經反超同期，2020年前三季度，重點18城二手住宅的累計成交量同比增長了4%，已經對於重點城市二手住宅市場造成的衝擊已經逐漸被淡化，交易已恢復完畢。

成交均價微跌

成交量雖然一片火熱，但北京二手住宅市場成交價格仍然出現小幅下跌，業主報價信心不足。貝殼研究院發布的數據顯示，2020年三季度，北京二手住宅的成交均價同比下跌1.9%，環比下跌了1.6%。值得關注的是，北京二手住宅的成交均價同比已經連續5個季度出現了下跌的態勢。

貝殼研究院方面認為，全市二手住宅成交均價持續下探的主要原因則是受到了結構性因素的影響，其或與西城區的學區房交易出現變動有關。此前，西城區的學區房價格一直較高，且成交較為火熱。

而自西城區頒布了學區房新政，實行多校劃片之後，西城區二手住宅的成交佔比在2020年三季度下降至了自2018年以來的最低水平，全市成交量佔比跌至5.9% ，環比下降了3.2個百分點。

“今年，新房市場和二手住宅市場交易整體都比較活躍。但是活躍的背後，更多的是房東和開發商下調價格，帶動和激活了相關交易。”合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者解釋了成交價格與二手住宅交易火熱之間的原因。

但近期，北京二手住宅的價格有了向上拉升的跡象。儘管2020年三季度成交均價整體出現微跌，但從單月來看，數據出現了小幅上漲。國家統計局發布的數據顯示，2020年9月份，北京新房銷售價格環比上漲了0.3%，二手住宅的銷售價格環比上漲了0.4%，價格出現了微升。

“上漲”行情會持續多久？

“很多片區的新房市場價格都出現了調整，同時開發的戶型更加能夠更多地覆蓋此前的剛需和剛改人群。所以，一部分購房者在賣掉了二手住宅後，去選擇新房。或者因為新房的品質更高、總價更低，降低了自己的置業門檻，從而加快了賣舊買新的轉換效率。因此，新房市場和二手住宅市場是一體化市場。”郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時表示。

同時，郭毅認為，二手住宅的熱銷也有一部分原因是受到新房產品力升級的拉動。而二手住宅在經過疫情之後，價格已經出現了新一輪的調整。目前，北京二手住宅的價格相對而言是處於底部狀態，這也會在一定程度上拉動部分需求入場。

當前，北京的房地產市場已經度過了增量時代，進入到了存量時代。在存量時代的背景下，二手住宅則成為了房地產市場交易的主力軍。貝殼研究院方面預計，市場在進入四季度後會自然回落，然後出現季節性反彈。但由於此前的需求因疫情的出現被打亂，預計北京二手住宅的反彈力度將弱於2019年同期，全年呈現量增價穩的趨勢。

而郭毅則認為，目前，北京穩定的房價信號已經被打破了。未來，北京的房價水平會從此前穩定的狀態轉變為逐漸上升的狀態，需求也會出現上漲。二手住宅的房東也會對未來的市場有一個良好的預期。

今年以來，深圳的高房價在網上備受議論。疫情過後，經濟受到很大的衝擊，但似乎對深圳的房價影響不大，不但沒出現下跌還實現了局部區域的上漲，讓很多人覺得不可理解。但房姐看來，深圳的高房價確實有其特殊的原因的，需求旺盛但是供應稀缺是其房價高企的主要原因。

而相對於普通住宅，深圳的豪宅市場似乎更加瘋狂。每次深圳有豪宅被“秒光”的時候，總會有人問我，究竟是誰買了這些房子，怎麼會有這麼多有錢人？對，這些豪宅就是被有錢人買去了。不瞞你說，深圳有錢人真的很多。

2019年深圳的居民人均可支配收入為6.2萬元，這個數字在一線城市中並不算高，低於上海和北京的6.9萬元和6.7萬元，甚至都低於廣州的6.5萬元，這個似乎與我們對深圳富裕程度的認知有所差異。從數據來看，深圳人似乎是一線城市中“最窮”的。那究竟是什麼導致深圳的實際上有錢人很多？

我覺得這個要從深圳的產業結構來說起。我們都知道，深圳與北上廣的產業結構最鮮明的區別在於其領先的科技創新產業。作為一個現代化的大城市，深圳目前的第三產業佔比在2019年剛剛超過60%，低於北上廣，更不用說跟香港比了；第二產業在深圳仍然佔據較大的分量。在這樣的發展背景下，深圳的企業結果仍然保持著當年的特色，民營中小企業特別發達，並且現在很多民營企業已經發展壯大；民營企業的壯大，培養出很多有錢人。

最近有一條新聞也印證了深圳的有錢人很多。 6月10日，隨著中天精裝在中小板上市後，深圳在A股上市的公司達到308家，僅次於北京、超過上海全國第二。要知道上海和廣州的轄區面積都是深圳3倍以上，居然深圳的上市公司數量超過上海，可見經濟發展質量之高。

上市公司可就是一個造福的機器，本來那些創業者握在手中的股權價值不大、流動性也很差，一旦上市，價值不斷放大，流動性也是槓桿的。想想，上市公司裡有多少創始股東，又有多少享受到股權激勵的人，只要公司一上市，這裡面很多人都變成了億萬富翁。

另外，房姐分析一下《2019年胡潤百富榜》，2019年前100名的富豪的總財富為70930億元，其中前100名中深圳富豪的財富為12255億元，佔比17.28%，僅次於北京的12770億元。北京是中國的政治文化中心，同時也是資源中心，北京的富豪多是情理之中的事情；而深圳富豪擁有的財富與北京相差至今，只能說深圳真是造富之城。

當然，除了以上的原因。還有一個重要的原因就是深圳財富更集中，聚集在少數人的手中。深圳的富人之多，但深圳的住房供應相對較少，豪宅更是稀缺。那麼在富豪們強大的購買力下，豪宅的價格對於他們來說都不是問題，所以理所當然就是出來就秒光。

豪客6050萬掃4單位至今最大宗

新世界（00017）與港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業發展項目第1期柏傲莊I引發的掃貨熱潮未見降溫，昨起一連兩日次輪推售共378伙，延續首輪銷售氣勢。周日（25日）先上演的181伙大手客掃貨時段，全數單位在開賣不足9小時即告售罄，最豪一組買家更動用逾6050萬元連掃項目4伙，創項目開售至今最大手掃貨成交。

黃浩賢：兩房戶型最快售罄

柏傲莊I昨天次輪推出181伙供大手客認購，分A1及A2兩組揀樓，A1組買家早上8時半起登記及進行揀樓。消息指出，A1時段共101伙獲揀選，餘下單位緊接進行A2組揀樓，最終亦極速於下午近5時被掃清，意味181伙開賣不足9句鐘悉數賣光，套現逾24.7億元；最大手一組買家掃入3個3房及1個1房單位，涉資逾6050萬元。該盤首輪最大手買家掃入4伙，涉資5748.8萬元。項目由本月17日開售至昨日，短短9天累售570伙（扣除2個撻訂單位），套現逾67億元。柏傲莊I共提供783伙，預計2022年9月底落成入伙。

新世界營業及市務部總監黃浩賢說，柏傲莊I昨日買家出席率達八成，當中三成屬投資客，七成為用家。截至昨天正午約12時半，已有2組大手客認購4伙，購買3伙也有逾25組。項目以兩房戶最快沽清，反映該類單位剛需最大，料今天B組推售的197伙也可錄得沽清或近沽清成績。集團將緊接着手柏傲莊II的推售工作，共提供1415伙，會盡快與港鐵商討推售部署，並按市況等因素開價，周內會有銷售部署消息公布。

中原地產亞太區副主席陳永傑稱，該行的準買家昨天出席率約七至八成，相信項目今天這批單位也可即日沽清。若柏傲莊II能緊接下月推出，有望帶動一手市場同月約2000宗成交，挑戰下半年新高。

一手兩天成交238宗 周減48%

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，該行昨日有買家擬動用約5000萬元大手掃入4伙，包括3個3房及1個2房戶，作長線投資用途。

其他新盤方面，新地（00016）發展的屯門御海灣（御海灣發展項目第1期）昨更新價單，其中「靈活 Easy付款計劃」及「靈活 Super Max付款計劃」，買家原須於簽署臨時買賣合約後240天（約8個月）內支付樓價5%，現縮短為210天（約7個月）。

嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯則發力沽貨，過去一連兩天共賣出14伙，包括2A座33樓F室，實用面積325方呎，以890.1萬元售出，呎價27388元；鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤兩天也錄得7宗成交。連同其他新盤，過去周末一手市場共有238宗交投，相對前周末（17日至18日）約460宗，減少222宗或48.3%。

iPhone 12系列推出，手機交易集中地旺角先達廣場提前連錄買賣成交，但業主全部蝕讓離場。位於商場1樓的一個舖位，新近以450萬元沽出，舖位12年來跌價90萬元。

土地註冊處資料顯示，旺角先達廣場1樓F1號舖，建築面積111方呎，上月30日以450萬元登記售出，呎價約40541元。

原業主於2008年3月斥資540萬元購入，持貨12年，賬面虧損90萬元，物業貶值16.7%。雖然舖位損手收場，但由於此舖位於扶手電梯附近，位置較佳，故此最新成交呎價已是商場近3年最高的一個。

市場一直預期iPhone 12系列本月推出，有望帶旺手機舖市道，但不少先達廣場的舖位業主卻「等唔切」提早沽貨。資料顯示，先達廣場今年暫錄得10宗舖位買賣，有多達6宗在9月初至今這段時間售出。不過，該6宗買賣全數屬蝕讓，當中以剛錄成交的F1號舖虧損金額及幅度最小。

尖東堡地庫舖7載輸40%

其他劏場相繼錄得蝕讓成交，尖沙咀南洋中心商場1樓34號舖，建築面積221方呎，以155萬元售出，呎價約7014元。據土地註冊處資料，原業主早於1993年5月購入，當年作價177.2萬元，持貨27年後沽出，賬面仍須虧損22.2萬元，舖位跌價12.5%。

另外，同區漆咸道南45至51號其士大廈地庫尖東堡B80號舖，建築面積約72方呎，原業主在2013年9月以95萬元購入，持貨7年後售出，成交價56.6萬元，呎價約7861元，賬面蝕38.4萬元，跌幅40.4%。

香港置業行政總裁李志成表示，據土地註冊處資料，今年截至10月22日錄得4533宗純車位註冊登記，較去年同期的4887宗減少約7.2%。

若按金額劃分，今年截至10月22日，價值200萬元以上純車位有1686宗註冊，較去年同期的2031宗減少約17%；價值100萬元或以下純車位錄900宗註冊，較去年同期的925宗減少約2.7%；價值100萬以上至200萬元純車位有1947宗註冊，較去年同期的1931宗則微增不足1%。

海之戀217宗屋苑至旺

港島區今年截至10月22日錄641宗純車位註冊；九龍區則有980宗註冊；新界區佔2912宗註冊。

另外，今年截至10月22日純車位註冊量最多的屋苑中，荃灣海之戀以217宗居首位；馬鞍山星漣海以176宗註冊排第二；荔枝角荔灣花園以137宗註冊排第三。

利嘉閣地產分行經理梁志偉稱，大潭浪琴園1座低層B室，實用面積約1077方呎，2房間隔，以每月4.5萬元獲承租，呎租約41.8元。據悉，該單位是業主於2013年以約1600萬元購入。

新盤接連應市，搶佔二手客源，惟大屋苑交投仍靠穩，中原資深區域營業董事趙鴻運表示，鰂魚涌太古城洞庭閣高層H室，545方呎2房戶，以963.8萬沽，呎價17684元。原業主日前才以1000萬沽出毗鄰單位。

另外，南天閣極低層C室，680方呎，3房1套間隔，以1138萬售，呎價16735元。兩宗成交均屬市價。

美聯區域經理范浩銘表示，屋苑南山閣高層F室，約582方呎，2房間隔，以約1060萬成交，呎價約18213元，屬市價。

利嘉閣高級分區董事關騰達表示，東涌東環2B座中層10室，379方呎，1房間隔，以556萬獲承接，呎價約14670元。

美聯物業首席聯席區域經理梁仲維指出，荃灣愉景新城11座頂層連天台單位，面積658方呎，以約1092萬成交，呎價約16593元。

世紀21奇豐分行經理楊麗娟表示，沙田第一城30座中層E室，451方呎，3房間隔，663萬成交，呎價14701元。

帝御．星濤收逾千五票

新盤推售步伐加快，九肚新盤名日．九肚山，發展商昨首度加推28伙，折實平均呎價18561元，較首批高近5%，發展商表示，實際加幅約2%至3%；同步收票爭客的屯門帝御．星濤，至今穩收1531票，超購逾11倍，料將加推應市。

由長實發展的名日．九肚山，發展商以快打慢，在上周四開價，旋即於昨日首度加推，發展商表示，項目自推出首張價單以來，市場反應不俗，為回應市場需求，昨加推28伙，加幅約2%至3%，並指下一批再加推單位將會有顯著加幅。

是次加推位於第2座，戶型包括2至4房，另有新推的特色單位頂樓連天台及2樓連平台單位。價單定價1018.6萬至3544.1萬，呎價21038至28919元，折實價794.5萬至2,764.4萬，呎價16410至22557元，折實平均呎價18561元，較首批54伙的17730元，高近5%。

入場單位為2座6樓F室，484方呎，2房間隔，定價1018.6萬，折實價794.5萬，折實呎價16415元。

項目昨續開放位於尖沙嘴商場的範單位，下午高峰期保持參觀人潮，展銷廳附近有不少地產代理撈客，氣氛熱鬧。市場消息指，該盤累收約300票，錄超額認購。

另外，香港小輪及市國集團合作發展、恆基負責銷售的屯門帝御．星濤，恆基營業（一）總經理林達民表示，項目截至昨晚約8時，3天共收1531票，當中來自地產代理中介人佔35票。

項目首批共123伙，超額認購逾11倍，市場人士指，項目1期帝御．金灣至今累售逾96%，市場累積一眾向隅客源，料發展商將於日內加推應市，並有機會在周內公布首輪銷售時間。

首批推出單位，面積208至996方呎，最高9%折扣優惠，折實售價298.8萬至1395.21萬。

另外，隨着柏傲莊銷情報捷，新盤市場昨共沽近200伙，其中嘉華啟德嘉峯匯共沽約9伙；新地屯門御半山I沽約3伙、永泰屯門OMA by the Sea、鷹君白石角朗濤及億京同區海日灣II均錄成交。

香港置業首席高級營業經理翁嘉慧透露，該行日前促成大角咀海桃灣2座低層B室租務成交，實用面積約791方呎，3房間隔，業主以每月約3.8萬元放租約2個月後，吸引區內客洽詢，雙方議價後減價約6000元或15.8%，以約3.2萬元租出，呎租約40.5元，成交價屬市價。資料顯示，業主於2010年以約1142萬元購入上述單位。

另類貨近期屢獲承接，沙田第一城不足10日連錄2宗事故或事故單位樓下戶成交，有早年發生開煤氣自殺案的肇事單位以360萬元易主，較市價賣平約四成，折讓遠高於一般凶宅的較市價低三成幅度。

消息稱，上述單位為沙田第一城49座高層D室，1998年9月曾有租客於寓所內開煤氣自殺身亡，單位實用面積304方呎，2房間隔，以430萬元放盤逾一年，過去周六（24日）終由一名基督徒議價至360萬元成交，呎價11842元，較近期同類非凶宅或凶宅同層戶成交低約四成。原業主2012年斥210萬元購入收租，離場賬面仍賺150萬元或71.4%。

同屋苑30座低層E室3房戶，實用面積451方呎，其樓上高一層E室6年前曾發生長者墜樓事故，本月16日也以663萬元易手，較市價低約8%，意味短短9天共有2宗另類貨成交。

愉景新城1092萬屋苑次高

東涌樓市繼續震盪，美聯物業助理區域經理方吉和稱，區內過去兩天錄得至少3宗成交，佔2宗屬映灣園，同較市價低約3%，其中12座高層E室2房單位，實用面積548方呎，以638萬元易手，呎價僅11642元。原業主2017年9月斥資590萬元入市，離場賬面僅賺48萬元或8.1%。

荃灣愉景新城樓價則逼近歷史高位，美聯物業首席聯席區域經理梁仲維指出，11座頂層3房戶，實用面積658方呎，附488方呎天台，原業主上月開價1150萬元放售，近期吸引區內換樓客還價，經過約兩個月拉鋸，終議價至1092萬元成交，樓價仍創屋苑歷史次高，直逼屋苑去年錄得的歷史高位1100萬元，呎價16596元。原業主2011年469萬元入市，賬面獲利623萬元，賺1.3倍。

　　九龍啟德住宅地將於下周五（３０日）起招標，中原測量師行張競達表示，啟德新區為近年市區供應重心，區內配套發展漸趨成熟，而是次地皮位於跑道的西北端，景觀比前排地皮稍遜，但仍可享開揚市景，料可提供約３９０伙單位，預計項目每呎樓面地價約１１０００元，總值約３６﹒１億元。

　　他指，啟德新區除坐擁多項基建優勢，屯馬線１期亦已通車，區內住宅需求大增，故發展前景繼續被看高一線。儘管近日東涌商業地流標收場，但對住宅地市場並沒有影響，發展商仍然對市區住宅地十分渴求，料該地皮可吸引各大發展商入標競投，反應踴躍。

　　該地皮位於啟德第４Ｅ區１號，地盤面積約為５﹒９７萬平方呎，最低及最高的樓面面積分別為１９﹒７１萬平方呎及３２﹒８５萬平方呎。

　　華坊諮詢評估公司資深董事梁沛泓表示，大埔公路大埔滘段的住宅地（大埔市地段２４１號）今日截標，只吸引約７間發展商參與競投，包括地盤中間村屋的業主，對比早前大埔馬窩路住宅地的１３標及西貢蠔涌住宅地的２２標，反應冷淡，意味著政府叫停一手樓空置稅並沒有對發展商信心有太大幫助。

　　２４１號地盤佔地約６７１４５平方呎，地積比１﹒５倍，最高可建樓面約１００７１８平方呎。地形位置較高，預計落成後可遠望白石角一帶海景。但地盤形狀不規則，地盤靠山部分近三成面積被賣地條款列為非建築用地，而且地盤中間更建有一幢村屋及一小片空地（由同一投資者持有），使發展地盤將具挑戰性。

　　他表示，本年度賣地表中亦有與今次第２４１號地相鄰的另一幅住宅地－大埔市地段第２３４號－將可能出售。如果兩地塊由同一發展商取得，可帶來協同效應。華坊諮詢估計是次地盤可售約５至６億元，樓面呎價約５５００至６０００元。