以往年收入150萬　如今剩不到50萬

熱錢流入國內房地產市場，但海外地產受限出入境限制，投資縮手，陷入低潮。在海外地產業3年的業務員John，今年薪水只剩過去3分之1不到，「很多同行都做不下去離職了，真的覺得前途茫茫。」近期離開某大品牌海外房仲公司的李昌鵬，也因沒賺錢而決定獨立創業、經營個人品牌再嘗試。

國人投資海外不動產自2011年起逐漸普遍，至2017年最為盛行，據台北市地政局統計專營海外不動產的房仲店數，台北市從86家增至247家、增幅達187.21%。現年28歲的John便在3年前選擇加入某間連鎖海外不動產公司，成為介紹泰國、菲律賓等東南亞國家不動產的房仲人員。

疫情堵死出國考察看屋
「以當時還是新人的績效來說，狀況真的挺不錯，因為東南亞蠻受歡迎，所以平均1個月可以成交1件。」John透露，有高達95%買方都是投資，因當地約4~5%的報酬率，吸引不少台灣人購買約350~500萬元台幣的物件，因此即便沒有底薪，但年收可達100~150萬元。

然而去年受全球不景氣及美中貿易戰影響，John表示，愈來愈多買方偏向將現金留在手中，使成交量降低，今年更雪上加霜，碰上重創全球經濟的武漢肺炎疫情，連帶客戶出國考察看物件的路都被徹底堵死，「詢問的客戶少了大半，購買意願降低很多」。

2~3個月才能成交1件
現在John約2~3個月才能成交1件，買方還會因無法出國而要求服務費砍半，年薪僅剩過去的1/3，50萬元不到。「同行現在都在比誰存款燒得久，已經有不少人選擇離職」，他自己也在苦撐中，「真的不知道下一步怎麼走了。」

具7年海外房地產經驗的李昌鵬，最近離開大品牌公司，因買方受疫情影響，購屋意願大幅下降，海外房產公司慘兮兮，也逼走不少像他一樣的同行。「海外房地產營運成本高，大公司1個月管銷可能要150萬元左右，若1、2個月沒賺錢就很慘」，當前又出不了國，公司要求仲介打電話做陌生開發，或到街上發DM攬客，但成效有限，便決定在疫情期間獨立創業，經營個人品牌「國際超級房仲」。

李昌鵬透露，在這行想成交，靠的多是熟客，以前可能詢問物件2小時就購買、連親自飛出國都不必，但在全球疫情終止之日遙遙無期的情況下，買方寧可多留現金在身上，也不願貿然投入不確定性高的海外不動產。

隔離衝擊店面租賃市場
21世紀不動產越南尚好房屋加盟店總經理藍鼎傑指出，今年因消費者緊縮褲袋、隔離政策減少出門頻率等，衝擊店面租賃市場，承租方可能要求降租、退租，導致房東收入銳減，連商辦也因外企進駐腳步停歇、本地企業縮編而大受影響。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱補充，對首次購買海外房產的民眾來說，無法實際去現場勘查，心裡會不踏實，進而影響下決策速度，加上購屋流程也因疫情影響變得更不順暢，都可能流失成交機會。

趁疫情危機入市　須詳查當地環境

武漢肺炎重創國際，衝擊海外房地產相關從業人員，不過業者認為，疫後因國外房價下跌，全球也進入QE狀態、資金開始回流，只要能夠了解當前趨勢，並留意海外購屋的風險，仍有機會能危機入市。

由於目前疫情逐漸受控，「國際超級房仲」仲介李昌鵬指出，不像年初疫情甫爆發時，不少海外建商因恐慌心態而大幅降價，構成危機入市好時機，現在幾乎看不到值得馬上投資的物件。

不過專營泰國、澳洲房產的21世紀不動產忠孝光復加盟店總經理李維鑫表示，泰國雖也受疫情影響，但不少建設與大型開發案進度依舊，甚至有提前完工狀況，代表國家發展體質良好，加上不少建商祭出優惠來刺激當地房市，針對海外投資客門檻也降低，「資金回流、房市價格重新盤整下，是顯著的良性資訊，可以考慮入場的好時機」。

標榜「保證買回」別碰
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議，想危機搶入海外市場，一定要先調查該區環境、人潮、車潮、商業化程度、物價水平、租客水準等，若無法出國實地考察，也要透過視訊等方式了解；另須搞清楚外國人在當地是否有置產限制、匯率穩定程度，及購屋行政手續，確保各項稅務費用與雜支等金流是否透明。

「如果建案標榜『保證買回』，這種就是大地雷，千萬不要碰！」李昌鵬提醒，一般正規業者不可能推出這類炒短線產品，若保證收租，只要報酬率落在4~5%都算合理。

全坤建設（2509）卡位公辦都更案，再下一城！29日公告將正式簽下北市大安區嘉興街公辦都更案，預計30日與國家住宅及都市更新中心簽約，為2018年取得台北市信義三興公辦都更案之後，第二筆公辦都更案，也被視為「產權最複雜」公辦都更案，歷經十年、整合完成多達67人的地主後，終於可望都更。

全案基地位置在嘉興街、樂業街94巷、基隆路二段，基地面積約1,548.8坪，擁有大安區門牌；土地使用分區為住三、商一。至於與地主的共同負擔比例不得高於33.14％，最後將以審議結果為主；將進一步規劃18~19樓的大樓，若時程順利，可望於2024年底完工。

全案將由地主之一台電分回18樓建築，其中一~三樓規劃為商業空間，其他樓層規劃為10坪至25坪的出租住宅。全坤建將分回18和19樓的住宅大樓，產品以二~三房為主，將依分回比例進行銷售。

去年4月退出貨運市場，轉型不動產租售業務的中連貨運（5604），29日公布前三季營收為9,275萬元，稅前淨利為9.57億元，歸屬於母公司累計淨利為9.41億元，基本每股盈餘8.66元。公司副總經理侯冠珠表示，高獲利主要是因台中市政府徵收公司一筆土地，讓第二季出現8.76億元的售地利益。

去年4月擁有65年歷史的中連貨運，以經營環境欠佳理由，宣布大量解雇員工，全公司1,054名員工僅留約20名，正式退出貨運市場，以握有的4.7萬餘坪土地轉型不動產租售業務，手中7、8千家客戶則轉給新竹物流承運，約半數土地主要租給新竹貨運，每月租金收入約1千萬元，獲利約600萬元。

這次台中市政府辦理台中市西屯區市政路延伸安和路至工業區一路的開闢工程，徵收中連貨運位於台中市西屯區協和段的部分土地，共9937.86平方公尺，約3006.20坪，協議價格約9.82億元。

由於公司的土地都是長期持有，因此售地利益很高，公司目前還有約4.39萬坪土地，其中也有住宅用地，未來是否有部分自行開發，侯冠珠表示要由董事會決定。

住展雜誌29日調查指出，累計至10月25日為止，北台灣危老重建已公開案量達447.6億，遠超乎預期，在政策大灑幣下，預期全年將爆量至500億元。不過，受限危老案多為迷你基地，超過65％以上危老案單戶坪數都不到30坪，「紙片屋」、小宅成為趨勢。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年來北台灣危老新案共推出38個，比去年全年11個激增245％；推案金額累計達447.6億元，年增3.7倍。其中，台北市危老案量高達384億，占比高達86％；可售戶數也比去年攀升3.46倍至1,699戶。

何世昌表示，危老重建條例實施四年多以來，今年五月開發時程獎勵落日前，地主、建商紛紛催油門搶著掛照；內政部於落日後再度祭出基地規模容積獎勵，提供60.5坪以下小基地若周邊鄰房未達30年，再加碼2％容積獎勵，容積獎勵可謂「給好給滿」。他預期全年可輕易突破500億元，締造歷史新高。

何世昌指出，危老容獎給得大方，更免經都審程序，甚至有都更案乾脆直接改申請危老，因此快速在台全遍地開花；其中，台北市是危老案最熱門戰區，今年已推出29個新案，房價愈高的地方建商愈有利可圖、屋主改建意願愈大；其次是新北市五個，桃園市、新竹市各一個。

有趣的是，今年開賣的38個危老案中，高達32個是30坪以下小宅。何世昌分析，危老建案大多規劃首購型小宅，原因與市場需求、基地條件有關。近年相對低總價小宅成交最熱絡，業者自然會跟著市場走，才能創造最大利潤、加快銷售速度；其次，部份危老案基地面積過小，臨路寬太窄，建築需退縮或有建築削線等限制，室內格局可能不太漂亮，若規劃小宅銷售阻力較小。

何世昌認為，危老已成為政策寵兒，頻頻釋出容積獎勵等利多來鼓勵民間重建。業者在因勢利導之下，更是一窩瘋往危老衝。在可見的未來，若危老推案量彎道「超車」贏過都更案，也不會太意外。

職棒總冠軍賽台灣大賽即將開打，再掀起棒球熱潮，棒球場除能為地方賺進觀光財之外，周邊房價也頗具「主場優勢」，根據房仲業者調查全台六座職棒球隊主場周邊房價，有五處領先所在行政區，其中又以青埔的桃園國際棒球場含金量最高，價格足足比行政區平均高出31.5％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，職棒場賽事舉辦期間可以創造觀光財，促進商圈發展，對於需要人流和商機的重劃區而言可快速帶動商機，以青埔來說，再加上八景島水族館、桃園美術館、亞洲矽谷等建設，配合高鐵、機捷便捷交通，其周邊房價達每坪26.3萬，高出中壢區房價三成以上。

台中洲際球場周邊房價每坪亦達26.3萬元，高出北屯區行情近三成，台灣房屋中城十四期特許加盟店店長王嘉峰表示，洲際球場周遭近年受台中巨蛋、購物中心及飯店開發案等題材帶動，為房價注入上漲動能，當地近年釋出的小坪數建案有助拉高單價，14期重劃的道路系統已於今年開通，交通條件提升，地價一路從4字頭衝上7字頭。

至於新莊、新竹及台南的三座主場，所在地點皆屬行政區最繁榮的市中心區段，且新莊棒球場及台南棒球場又與周邊公園構成市區少見的大面積休憩空間，為區域房地產增添稀有性與附加價值。

六大主場中唯獨天母棒球場房價落後行政區平均房價，張旭嵐指出，天母住戶非常獨特，多半屬於「高財力、高知識、高標準」，但對於生活圈的期待卻是「低密度、低噪音」，天母人對賽事頗排斥，加上周邊老屋多新屋少，整體區域價差較大。

中台灣豪宅領導品牌寶輝建設首度進軍中科特區，推出總體規劃的複合城區-「寶輝Village」，以七期國際規格攜手株式會社日本設計NIHON SEKKEI（東京虎之門團隊）在台推出首部曲，結果大受市場矚目、預約盛況空前，自10月下旬起陸續舉辦多場產品說明會，場場爆棚！

惟寶輝不想成為炒房標的，於說明會上率先喊出「最好一戶，最多兩戶」，以限購策略提升城區品質，有助整體長遠發展，期待發揮自住優先的正向效應。

熟悉寶輝作風的業界人士指出，寶輝多年來經營的七期社區聚落，皆為自住與置產首選，著眼於社區長期價值，此次「寶輝Village」採自住優先的限購策略，也符合寶輝重視長期性規劃的一貫作風。

「寶輝Village」被譽為是台中首見的大型國際城區開發案，以綠色健康生活與總體規劃為訴求，並邀請美日頂尖團隊共創國際化城區，期盼讓每個世代都能找到專屬的生活方式。全案第一期首推約250戶，產品規劃50-70坪，主力總價在2,500萬至3,500萬元之間。

寶輝建設總經理蘇良智強調，為避免現今炒房熱潮延燒，將把機會留給真正有意願入住的多元世代，率先採取「最好一戶，最多兩戶」的限購策略，讓未來的城區經營與住戶互動都能擁有最高品質，這也是多年來寶輝對於品牌的堅持與經營高端社區的原則，無論在口碑與價值都頗見成效。

寶輝多年來深耕七期特區，以國際思維打造頂級宅邸聚落，其中更以「寶輝秋紅谷」被譽為傲視中台灣的「超豪宅」，擁有眾多品牌追隨者。

觀察未來都會面臨變革，為滿足新世代生活的需求，此次進軍中科核心打造城區，鎖定三個四面臨路街廓的基地，推動城市未來發展，以寶輝多年厚植七期的品牌實力，從頂級住宅的建造者，進化為未來城區的開發者。

此刻正值寶輝的全新躍升品牌工程，於品牌大傘下，推出滿足不同世代的系列之作，皆流露出創新思維與國際標準的寶輝血統，造就「寶輝Village」尚未正式進場，卻已成為市場的熱門話題。

蘇良智表示，寶輝與時俱進的品牌歷程，無論是率先在20餘年前布局七期，打造國際宅邸聚落，強調自住需求與守護資產價值；此時進軍中科城區，打造未來生活模式，都以正向限制效應，滿足自住需求優先，著眼長遠價值發展，有助於維護整體規劃品質，讓城區的未來性更值得期待。

台中市成為國內外大型企業雲集之地，就業人口增加帶來的剛性需求，建商也嗅到這波商機積極獵地，統計自 2017-2020 年實價登錄已揭露記錄，七期及相鄰的黎明自辦重劃區土地總交易金額已達 974 億元、水湳經貿園區及相鄰的中科經貿自辦重劃區也有 460 億元，土地交易金額持續攀高。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，近年除台灣美光、大立光 (3008-TW) 等大廠在台中投資設廠外，更有許多國外大廠，例如德商博世集團 (Bosch) 的電動自行車系統亞太總部、日本五十鈴汽車的環保商用車生產基地、日商三井 Outlet、汎德等都選擇投資台中，顯見台中市發展已開始國際化，自然就帶動台中土地與辦公等商用地產的交易。

大型企業進駐、就業人口增加，使得原本就很強勁的剛性需求與企業商用需求更為活絡，持續帶動土地市場，近年吸引不少台北建商陸續南下獵地，從實價登錄揭露，位處市政中心的七期及黎明自辦重劃區，土地總交易金額 2017 年為 140 億，2019 年達 377 億，若自 2017-2020 年合計來到 974 億。

而水湳經貿園區與相鄰的中科經貿自辦重劃區，因有經貿園區亮點重大建設，如中央公園、國際會展中心、台中綠美圖、中台灣電影中心等，加上對未來捷運橘線的預期效益，建商也爭相購地卡位，從實價登錄揭露土地總交易金額，2017 年為 45 億元，2019 年來到 127 億元，值得注意的是今年 1-8 月土地交易總金額已遠遠高於去年一整年的交易，金額達 192 億元，成長 51%，總計自 2017-2020 年土地總交易金額達 460 億元，每年成長幅度高，是繼七期外另一個受矚目的區域。

柯宏安表示，台中除了有國際大廠，本來就是許多隱型冠軍企業群聚的發展基地，產業實力堅強發展活絡，加上未來捷運通車帶來的軌道經濟學效應，在人口、產業、公共建設等利多條件下，預期商用不動產的需求將持續強勁。

受惠台商回流積極建廠，達欣工（2535）近年工業工程案量也連帶成長。

截至9月底，達欣工在建工程金額390億元，不僅呈現案量滿載的狀況，也創下歷史新高紀錄，而今年第4季尚有部分工程案有機會承攬，達欣工指出，截至年底在建工程金額有望突破400億元。

今年達欣工新接案量約120億元，其中半導體大廠廠房工程占新接案量八成，凸顯近期建廠需求。此外，達欣工在手工程還包括水湳會展中心、南港機廠公共住宅統包、台中商銀辦公及旅館等大型工程。

不過，達欣工指出，目前營建成本持續上漲，以目前市況來看，雖然公共工程案量多，民間的建廠工程案也不少，但礙於營建成本上漲，未來在承攬案件的預算與評估會更加謹慎，以維持公司毛利。

受惠今年出售土地貢獻，達欣工上半年稅後純益6.65億元，年增率108.24％，每股稅後純益2.19元，而未來潛在的投標案量仍多，預計明年達欣工的在建工程量，以及新承攬工程金額，都有機會再創高峰。達欣工昨（29）日收27.15元，漲0.1元。

達欣工昨日公告，取得南港區經貿段兩筆土地，總價約2.9億元，面積約400坪，若加計營建成本3.4億元，合計投資金額逾5億元。法人指出，達欣工第4季尚有新北市淡水建案及北市中山捷運站案餘屋可銷售，全年營收及獲利皆可望成長逾四成。

中央銀行第三季理監事會議議事錄摘要揭露，不動產市場泡沫風險成為眾多理事關注焦點。央行理事們指出，房市有泡沫化的可能性，最好在民眾對房價上漲預期形成前即採取行動，若有必要應提出選擇性信用管制措施。也有理事指出，我國經濟仍有復甦不夠強勁、產業集中度創廿年新高等隱憂，並認為旅遊業及航空業景氣恐需時二年方能復甦。

中央銀行昨公布第三季理監事會議事錄摘要，央行指出，今年房市價量俱增，不動產貸款量成長、集中度增加。銀行房貸條件較寬鬆包括成數提高、利率下降等，但房貸品質仍穩定，逾放比率相對低。隨疫情減緩、市場資金充沛，建商推案信心增強，民眾購屋信心也回升。
但數位理事關注國內房市發展，發言內容備受關注。有位理事指出，雖資金匯回專法限制不能投入房市，但台商透過正常管道匯回的資金則不受限制，部分資金恐已進入房地產市場。有位理事表示，在全球金融寬鬆下，須關注金融資產及不動產市場泡沫的可能性，並備妥因應或預防措施。

有位理事強調，政府房市政策應有全面性策略，除央行的金融面措施，需搭配財政部、內政部，以及其他部會，甚至是地方政府相關政策，方能奏效。另位理事則主張要超前部署，最好在民眾對房價上漲預期形成前即採取行動，否則一旦民眾對房價上漲預期確立，不論金融或租稅政策都難以逆轉。

但也有理事認為目前房市發展尚未出現失控。數位理事均認為央行要持續監控房價變化，並討論實施選擇性信用管制的相關參考指標。有位理事表示，可注意銀行承作房地產貸款情況，並廣泛蒐集銀行業意見。

在總體經濟面上，數位理事提出，我國經濟成長率雖上修，但復甦不夠強勁；疫情是未來最大的不確定性，旅遊及航空業景氣恐需二年方能復甦。我國出口過度集中電子零組件及對大陸出口，集中度創廿年來新高，今年出口若扣除電子零組件或對大陸的出口將呈衰退。民間投資也倚重半導體產業，易受單一特定產業景氣循環影響。

今年危老改建推案估破500億元，房產專家表示，政府容積獎勵大放送，加速危老改建，不少建商已經「棄都更走危老」，看得見的是在不論基地大小統統給獎勵下，未來雙北市都市發展將呈碎片化，且紙片屋叢生等亂象。

《危老重建條例》自從2017公告實施以來，至今不過只約四年時間，但因容積獎勵給得大方且條件寬鬆，以及免經都審程序等優勢，使危老重建成為炙手可熱的開發途徑之一。

房產專家分析，政府的危老容積獎勵給得浮濫，原先開發時程10%獎勵在今年5月落日後，變成逐年遞減，也就是從今年起時程獎勵降至8%，逐年遞減到2024年給1%，2025年獎勵結束。

不過今年起，卻出現基地規模獎勵，原本基地規模200平方公尺（約60坪）起跳，才會給容積獎勵，而且每多100平方公尺（約30坪），多增加0.5%獎勵，現在政府連200平方公尺以下的小基地也給2%獎勵。因此，若今年申請危老過關，還是握有8%時程獎勵，加上小基地最少也有2%獎勵，原本已落日的時程獎勵，只是變相重新回魂。

房產專家強調，原先危老改建只是刺激民間業者投入老屋更新的「藥引子」，現在政府卻變成「棄正途（都更）、走捷徑（危老）」的政策，可預見的是，這班「危老失速列車」將會讓雙北市原先的城市規劃機能漸失靈，出現都市發展碎片化、紙片屋到處、市容醜陋、交通易堵塞、房屋坪效差等亂象，最終受害的還是雙北的市容和居民的生活品質。

中南建設10月29日晚間公告披露，公司前三季度實現營業收入458.57億元，同比增長11.97%；歸屬於上市公司股東的凈利潤36.85億元，同比增長62.73%；歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤33.62億元，同比增長56.30%；基本每股收益0.98億元。

分業務來看，前三季度，公司房地産業務累計銷售面積1070.4萬平方米，同比增長4.5%；銷售額1430.9億元，同比增長10.1%。新增項目70個，規劃建築面積1033萬平方米。截至9月底，公司房地産業務在建和未開工項目442個，在建開發項目規劃建築面積合計3160 萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計1270萬平方米。

公司建築業務前三季度新承接（中標）項目合同總額209.8億元，同比增長2.9%。3億元以上項目22個，佔新增合同額的58%。建築業務收入156.2億元，同比增長2.2%，綜合毛利率8.94%，同比增長0.08個百分點。

中南建設稱，隨著權益凈利潤快速增長，公司股東權益持續增加，同時由於並表合作項目投入增加，公司少數股東權益大幅上升，公司第三季度末總負債率相對2019年末下降1.75個百分點，為89.02%。

金地集團10月29日晚間公告披露，公司前三季度實現營業收入404.39億元，同比下降4.92%；歸屬於上市公司股東的凈利潤49.92億元，同比下降7.98%；歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤40.93億元，同比下降23.15%；基本每股收益1.11元。

前三季度，公司獲得79宗地塊，新增土地儲備988萬平方米，較去年同期減少約9%。從區域分佈來看，新獲取土地儲備主要分佈在華東、東北和華南區域，分別佔比34%、18%和14%。從城市能級來看，一二線城市佔比約60%，三四線城市佔比約40%。

前三季度，公司完成新開工面積約1150.9萬平方米，同比減少3.4%；完成竣工面積約511.2萬平方米，同比減少3.9%。公司累計實現簽約面積823.5萬平方米，同比上升15.9%；累計實現簽約額1700.5億元，同比上升19.9%。

世茂股份10月29日晚間公告披露，公司前三季度實現營業收入120.11億元，同比下降20.30%；歸屬於上市公司股東的凈利潤10.81億元，同比下降30.04%；歸屬於上市公司股東的扣非凈利潤10.22億元，同比下降21.39%；基本每股收益0.29元。

前十大流通股東方面，新進招商銀行股份有限公司－匯添富絕對收益策略定期開放混合型發起式證券投資基金持有2019.27萬股，新進社保基金四二三組合持有約1700萬股。

另一則公告披露，公司全資子公司上海夜凱企業管理有限公司及公司關聯方成都世茂新城房地産開發有限公司擬分別收購成都金舵鑫合投資中心（有限合夥）所持有的四川安穀川科技有限責任公司51%和48%股權，交易對價5.51億元。該交易構成與關聯方共同投資的關聯交易，相關關聯交易金額為上海夜凱企業按51%股權比例應承擔交易額2.81億元。

世茂股份稱，該交易為增強公司盈利能力和市場競爭力，推動公司可持續發展。

10月29日消息，萬科發佈三季度報告。

公告顯示，公司前三季度營業收入241,491,467,190.53元，同比增加7.85%，歸屬上市公司股東的淨利潤19,862,827,129.73元，同比增加8.89%。

克而瑞研究中心最新數據顯示，大陸百強上市房企中，約有6成房企涉足了城市更新，其中前50強上市房企涉足比例達到78%。若以城市更新規模超100萬平方公尺計算，已成規模的企業比例達到40%左右，超6成百強上市房企有參與城市更新改造的經歷。

從房企布局城市更新的規模來看，規模最小的房企只參與1個項目，建築面積不到10萬平方公尺，規模最大的房企涉及100多個項目，總建面可達1億平方公尺，釋放後規模達數千億（人民幣，下同）。

新的業績增長點

整體來看，隨著行業由增量市場向存量時代過渡，城市更新市場規模將持續擴大。

據樂居網報導，城市更新為企業發展帶來新的業績增長點，布局這一領域的房企不斷增加，已成規模的房企比例不斷上升。

以房企城市更新潛在建築總建面積來衡量企業參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊。具體來看，佳兆業、恆大、富力、融創、時代這5家房企均位於第一梯隊，他們或資本雄厚，或經驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面積均大於5000萬平方公尺。

第二梯隊房企城市更新建築面積段為1000~5000萬平方公尺，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑藉地緣優勢高歌猛進。

10兆人幣大賽道

第三梯隊參與城市更新部分的建築面積小於1000萬平方公尺，其中大於百萬規模的有10餘家，絕大多數房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

事實上，城市更新對房企來說已是一片廣闊的藍海。住建部統計數據顯示，截至今年上半年，全大陸共有老舊小區約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方公尺，初步估算的投資額將高達4兆元，集中分布於北上廣深四大一線城市，以及西安、武漢、天津等二線城市。

據測算，大陸房地產總市值已超過300兆元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6兆元級市場。隨著總市值的不斷增加，以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10兆元的大賽道。

螞蟻招股臨近尾聲，再有兩隻新股無畏撞期，分別於昨日及今天開招；當中內房祥生控股（2599）今日（30日）至11月11日招股，招股期長達13日，相信或等待認購螞蟻資金回籠。祥生控股將發售6億股，招股價4.8至6.2元，最多集資3.72億元，每手1000股，入場費6262.48元。保薦人為建銀國際、農銀國際，11月18日掛牌。

該公司擬把集資所得6成，為現有項目提供資金；3成則償還項目開發用途的部分現有信託貸款，1成用作一般業務經營及營運資金。截至今年7月，祥生有205個處不同開發階段的房產項目。該公司副總裁、財務總監兼聯席公司秘書談銘恆回應稱，對其股份發售有信心。3成則償還項目開發用途的部分現有信託貸款，以及1成用作一般業務經營及營運資金。該公司招股期長達13日，該公司副總裁、財務總監兼聯席公司秘書談銘恆回應稱，每家公司招股期不同，該公司對其股份發售有信心。

祥生控股在1995年成立，為中國大型綜合房地產開發商，總部位於上海且深耕浙江省，堅定「1+1+X」戰略定位，集中浙江和泛長三角區發展。截至今年7月，祥生有205個處不同開發階段的房產項目。中央制定「三條紅線」政策，收緊房企融資，該公司執行董事、行政總裁兼總裁陳弘倪稱，已在融資結構、土地獲取等方面作調整，公司去年資產負債比率為4.8倍。是次招股將增加集團現金流，未來將會採取審慎的財務方案，以降低負債水平。

天兆豬業（1458）則於昨日起低調招股，11月6日截止認購，將發售3862.6萬股H股，招股價介乎26元至38.8元，最多集資14.99億元。每股200股計，入場費7838.2元。獨家保薦人富強金融資本。是次招股集資所得45%用作甘肅省蘭州市建新豬隻養殖場；15%用於在新疆維吾爾自治區尉犁縣建造一座新豬隻養殖場；13%將擴張重慶現有豬隻養殖場；13%用作償還利息；5%購買曾祖代核心群種豬和9%用於一般營運資金及其他企業用途。

2004年成立的天兆豬業，主要從事豬隻銷售、提供輔助產品及服務（如複合預混合飼料及豬隻養殖服務）等業務，現時在中國經營47個豬隻養殖場。公司去年總收入7.84億元人民幣。天兆豬業將在11月13日首掛。

新華文軒（００８１１）（滬：６０１８１１）擬用內部資金向新華創智購買位於成都市的「中國西部文化城」３８棟、３９棟與５０棟的３宗辦公用途不動產。該公司指該計劃是由於推動公司於２０２１至２０２５年間的戰略規劃實施，滿足公司供應鏈服務產業需求。
　　
該等不動產由新華創智開發建設，總建築面積為約１６６１３平方米，而天健華衡以本年７月３１日為評估基準日對該等不動產之市場估值將１﹒９５億人民幣。

華商國際（００２０６）公布，以共約２﹒３５億元（人民幣．下同）出售兩幅青島市地皮予獨立第三者，料淨收益約３５００萬元。
　　
該集團指，分別以１﹒５７億元和８７８０萬元出售土地面積分別約６﹒６６萬和３﹒４３萬平方米的工業地皮。該集團指考慮新冠肺炎衝擊，故出售地皮減少生產設施及改善現金流，套現用於一般營運資金。

偉業控股（０１５７０）公布，以約９﹒７５億元（人民幣．下同）（約１１﹒２２億港元）出售惠州地產項目，料錄收益約１﹒７億元（約１﹒９６億港元）。
　　
該集團指，所售地皮面積約４﹒４９萬平方米，作住宅及其他商業用途，但尚未施工而處前期工程，並考慮新型冠狀病毒及中美緊張關係，出售項目以保持更強勁的現金流量，故套現其中約２﹒３億元用於還債、約８０００萬元用於河南省項目初步開支，餘額作營運資金。

利福國際（０１２１２）公布，昨天與獨立第三方作為賣方交換不具法律約束力條款綱領據此，在得到滿意盡職審查後，以約定價格向賣方購入於英國倫敦商業物業。若交易落實，將構成須予公布交易。
　　
該集團指，根據條款綱領，同意與賣方訂立一項出售及租回安排，以將該物業於交易完成後出租予賣方。

兩隻物管股新股昨天暗盤全軍覆沒，其中合景悠活（03913）早段更曾挫32.8%，尾市喘穩，最終跌17.6%，收報6.5元，不計手續費，每手賬面蝕1390元；「頂頭槌飛」更是損失慘重，蝕逾150萬元。另一物管新股世茂服務（00873）亦挫7.23%，收報15.4元，每手賬面蝕1200元。

致富證券證券業務主管郭家安認為，物管股IPO已屆水尾，而且上述兩股定價較貴，招股期間已接連有投資者抽飛，即使今天掛牌後股價大跌，亦不建議輕易撈貨，「現時定價都沒有水位，加上市場焦點已不放在物管股了。」

世茂服務潛水7%

合景悠活以靠近招股價上限的7.89元定價，公開發售超購43.46倍，一手中籤率60%，認購30手穩中一手；國際配售亦超額15.87倍；今次有6張「頂頭槌飛」認購，每張獲分派107.2萬股或1072手，假設以孖展息率2.88厘借九成計，7日孖展息約7.8萬元，意味首日升約4.06%便可「回本」；假若首日以暗盤價6.5元收市，每張慘蝕156.8萬元。

世茂服務則以招股價中高水平的16.6元定價，暗盤低收逾7%，公開發售超購12.86倍，一手中籤率50%，認購20手穩中一手；國際配售超購近10倍。世茂服務有3張「頂頭槌飛」，一張獲派88.2萬股或882手，另外兩張飛「有幸」獲分配多一手，即獲派88.3萬股或883手。假設以孖展息率2.68厘借九成計，6日孖展息近20.3萬元，意味首日升逾半成便可「回本」；如果首日以暗盤價15.4元收市，每張飛恐蝕約126萬元。

金輝控股（09993）昨天首日掛牌，升1.4%至4.36元，表現好過暗盤跌約一成，每手賬面賺60元。

另外，中概股攜程屢傳計劃回港第二上市，其首席執行官孫潔回應稱，只要對公司、員工、股東、客戶有利的事情都會考慮；又指攜程於2003年赴美IPO，當時正值旅遊業受非典型肺炎影響，但疫情過後旅遊業迎來報復性增長，攜程亦成功上市，今次公司業務從疫情中復甦，將進一步拉開與其他對手的差距。

高銀金融（00530）旗下持有九龍灣高銀金融國際中心的賜譽，近月被債權人委任人士接管，接管人上月底委託萊坊以逾120億元估值放售高銀金融國際中心，但高銀金融隨即表示已與另一名買家達成出售協議，作價143億元；事件再有新進展，接管人一方昨發新聞稿表示，高等法院已頒令兩名接管人保國武及馬肇明，仍有權控制賜譽及高銀金融國際中心，接管人對裁決表示歡迎。

高銀：部分爭議達共識

新聞稿提到，在接管人要求下，法官作出法院令，確認賜譽及高銀金融國際中心，仍由共同接管人與管理人保國武及馬肇明所控制，而保國武、馬肇明及徐麗雯，為賜譽僅有正式任命的董事。由於賜譽前董事並不反對有關法令，因此接管人及董事，是唯一授權處理有關賜譽包括高銀金融國際中心事務的代表。接管人歡迎法院裁決，讓其在不受干擾情況下，繼續出售賜譽及/或高銀金融國際中心。

就今次作出法院令，高銀發言人表示，集團主動釋出善意，雙方律師於開庭前就部分重點爭議達成共識，不反對接管人董事的委任，並提供了擬進行出售物業的合約資料。

法官在庭間亦提到，有關出售在現階段對各方有利，集團擬就該出售進行溝通協商，加快相關出售物業進度，以償還債務。集團有信心雙方的爭議最終能夠得到解決。

高銀金融國際中心由賜譽全資擁有，是九龍東甲級寫字樓之一，高銀金融早前曾公布，向獨立第三方商人FONG Tim，以143億元出售該廈，更指已收取2億元的首筆按金；惟隨着今次裁決，接管人一方強調，萊坊獲委託為獨家代理，經授權進行行銷及放售賜譽或高銀金融國際中心，意向書的截止遞交日期為11月11日正午12時。

花旗銀行第三季市民置業意向調查顯示，有54%受訪者認為現時是極差的置業時機，與上季相同；認為現時屬良置業時機的有10%，雖較上季微跌1個百分點，但比例依然是近9年高位，對比去年第四季疫情爆發前的5%，上升一倍。

四成料未來12個月樓價跌

這項調查於今年9月份進行，訪問了逾500名市民，當中43%受訪者估計，香港樓價將在未來12個月下跌，比例較上季高10個百分點，但比第一季少14個百分點。受訪者預測樓價全年跌幅中位數為5%，最大預期跌幅為8%，比沙士期間樓價實際下滑10%至12%溫和。至於相信樓價會上升的受訪者，則由33%降至23%。調查發現，於6月疫情稍為緩和時，有21%受訪者反映有意置業，重返去年第三季水平，惟到9月時有置業意欲的受訪者比例已回落至17%，跟年初相若。疫情下置業興趣增加的市民大多數仍在觀望，期望樓價再挫兩成才入市。

此外，按調查結果推算，上季有近50萬人於受訪前一個月內曾參觀樓盤，是2013年以來最高，今季有關數字雖回落至近40萬人，但仍比去年同期高出五成多。花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊指出，樓宇供應緊張、土地供應不足及低息環境均利好樓市氣氛，雖然政府放寬按揭成數的影響尚未全面顯現，惟近期二手成交偏強、一手市況也不錯，預料樓價仍會溫和上升。

港鐵黃竹坑站5期冀年底招標

將軍澳日出康城配套日漸齊全，新地皮的吸引力大大提高。坐落臨海地段的壓軸期數日出康城第13期於周四（29日）截標，共有9個財團入標，與今年2月截標的日出康城第12期並列該區項目標書數目次高。港鐵物業總監鄧智輝對招標反應感滿意，更宣布日出康城所有住宅項目的招標工作告一段落，目標今年底前推出香港仔黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第5期招標。

日出康城第13期坐落在長實（01113）發展的第8期SEA TO SKY和會德豐地產旗下第5期MALIBU之間，總樓面面積約154.67萬方呎，預計可興建4幢樓宇共約2550伙，於9月勁收35份意向書，創區內意向書數目新高，並於同月招標，周四截標。鄧智輝截標後公布，就該地盤收到9份標書，滿意招標反應，將盡快評審標書，以及公布招標結果。

鄧智輝喜見康城荒地變社區

以往較具規模的項目由於投資額大，標書數目往往較少，惟日出康城第13期的總樓面面積較今年2月截標的第12期多出61%，標書數目仍能與之看齊，並列區內標書數目第二高，僅次去年4月收到11份標書的第11期。鄧智輝相信，第13期屬於日出康城最後一個住宅項目，位處臨海地段，對發展商興建單位的大小組合等也給予有較大自由度，都是該項目招標反應不俗的原因。

鄧智輝直言，看到日出康城由一塊荒蕪地皮，發展成可供7萬至8萬人居住的社區感到高興，屬於鐵路連物業發展模式較為成功的例子。隨着日出康城所有住宅地盤完成招標，港鐵未來的推地焦點將轉向香港仔黃竹坑站物業發展項目。他表示，正積極籌備提供約1000伙的黃竹坑站第5期住宅地盤之招標工作，目標今年底前登場。

信置嘉華組財團 南豐獨資競投

事實上，本報記者於九龍灣港鐵總部現場所見，於截標前最後3小時，仍有大部分發展商代表到場提交標書，包括長實（01113）、新地（00016）、恆地（00012）、南豐、會德豐地產；信置（00083）則夥拍嘉華國際（00173）、嘉里建設（00683）和招商局置地（00978）合作競投，新世界發展（00017）則與遠東發展（00035）組成財團；另有兩個不願透露身份的財團也有入標。

南豐發展香港地產發展部及銷售部總經理盧子豪稱，該集團在日出康城有發展項目，而商場部分「The LOHAS康城」開幕後，區內租買成交都有支持，加上第13期屬日出康城最後一期住宅，對該項目看高一線，因此是次獨資入標。

會德豐地產物業發展高級經理何偉錦表示，出價是「自己計自己數」，認為樓市前景平穩，供應少和低息環境是主因利好因素。嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇謂，日出康城社區發展成熟，該集團出價是因應市況。

中原測量師行張競達分析，日出康城第13期面向將軍澳海灣，且連接商場，配套完善，具吸引力；加上近年區內新盤銷情理想，增強發展商投標信心，吸引多家發展商把握區內最後一個發展機會，入標爭奪。美聯測量師行董事林子彬指出，該項目規模頗大，投資額高，是次主要吸引在區內具發展經驗的大型發展商及財團等參與，他認為標書數目屬理想。

資料顯示，地政總署就康城第13期訂定補地價金額55.68億元，每方呎樓面補價3600元。測量師估算，計及補地價和其他因素，地皮總市值約85億至154.7億元，每方呎樓面地價約5500至10000元。

政府去年放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），刺激樓價1000萬元或以下的住宅交投明顯轉旺，雖然豪宅市場不屬受惠類別，但今年半山豪宅仍有個別片區逆市錄得持續數月的旺勢，以薄扶林貝沙灣及大坑半山片區出現連續4個月成交熾熱最標青。至於半山豪宅指標的西半山片區，5個月內亦有4個月錄得買賣，處於今年高位。

中原地產結合香港房地產市場需求和成交呈現的空間分布模式，把香港劃分成172個中原樓市片區。

半山豪宅市場包括5個片區，其中貝沙灣片區今年頭5個月每月成交宗數分別只為3宗及6宗，但踏入6月急增至12宗，7至9月每月則錄得9至12宗，該片區在6至9月出現四連旺市況。大坑半山片區則於4至7月每月有12至17宗成交，明顯較今年首3個月的6至9宗為多。

至於西半山片區今年首4個月每月有31至45宗買賣，5至7月爆升到59至84宗，8月略回至49宗後，9月已回升至64宗。

貝沙灣片區不乏公司形式買賣

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，在半山豪宅市場，西半山一直是成交量最多的一個片區，屬半山豪宅走勢的指標，「西半山旺，半山豪宅便旺」。西半山片區成交主要集中在干德道及羅便臣道的頭段位置。

西半山片區9月錄得64宗成交，當中最多買賣的屋苑為寶翠園，佔7宗，包括6座高層G室，實用面積1123方呎，成交價3200萬元。

黃良昇認為，西半山片區10月也難超越70至80宗，雖然第四季交投料向好，但估計成交量不會有突破。

他補充，貝沙灣片區因為不少成交是透過公司買賣形式進行，所以實際交投應較目前顯示的數量為多。

貝沙灣片區主要是向海3房戶成交佔多數，如貝沙灣4期南灣8座低層A室，實用面積1046方呎，成交價2500萬元；2期南岸1座中層A室，實用面積1956方呎，售價高見7680萬元。

大坑半山片區出現四連旺紀錄，但因片區屬用家主導，加上成交量相對西半山區為少，即使持續多個月旺市，仍未能起指標作用。

黃良昇指出，由於豪宅的市況較受政治因素左右，未來表現估計要待美國總統大選完結，才會有較明確方向。

資助房屋樓價表現突出，將軍澳公屋景林邨五個月三度封王，有已補地價單位以540萬元易主，樓價貴絕全區公屋。

據土地註冊處資料，景林邨7座景榆樓低層19室原則開放式，實用面積443方呎，上月中以540萬元售出，呎價12190元，創全區已補地價公屋售價新高。有代理指出，上址未曾於市場放售，不排除業主自行將單位易主。原業主2014年以已補地價318萬元購入，售價較當年高222萬元或69.8%。

景林邨逾兩年前曾有已補地價單位售價一舉衝上「六球」易手，惟及後被證實屬加名的內部轉讓。

事實上，該屋邨近月樓價走勢凌厲，今年5月有已補地價單位成交呎價高見20458元，成為全港唯一呎價跨越2萬元大關的資助房屋；兩個月後再有未補地價單位以每方呎8126元易手，刷新全邨未補地價呎價紀錄。

鯉景灣975萬 低市價半成

相反，部分私樓業主睇淡後市，以低市價沽貨。中原地產分行營業董事李嘉儀稱，西灣河鯉景灣逸康閣高層D室兩房戶，實用面積536方呎，原業主早前趁租期屆滿以1100萬元放售，惟面對新盤搶客、裁員消息及美國大選等政治因素影響，叫價逐步軟化，近期減至1000萬元，最終更屈服降價至975萬元成交，呎價18190元，低市價約半成。

據知，上址今年8月業主曾獲出價1000萬元洽購但遭拒絕，是次反過來賣平25萬元，按原業主1997年入市價408萬元計，賬面仍賺567萬元或1.4倍。

物業管理監管局剛公布，截至本月28日，由民政事務總署委託監管局執行的物業管理業界抗疫支援計劃的審批資助已超過11億元，惠及近4萬幢樓宇及16萬名前綫物管員工。

監管局主席謝偉銓表示，物管支援計劃自今年3月份推出以來，申請獲批資助的金額已超出政府預計的10億元，反映業界於疫情下對資助的需求殷切。監管局一直採用宜鬆不宜緊、宜快不宜慢、宜簡不宜繁的方針執行審批工作，為合資助樓宇及相關前綫員工提供財政支援。

他又指，為確保前綫員工確實獲取津貼，監管局已作出跟進，包括隨機抽選部分受惠樓宇進行實地覆核，審查相關文件紀錄及面見受惠前綫物管員工。

美聯物業一項研究報告指出，本年迄今（截至10月28日）二手住宅註冊量共錄38,328宗，涉及金額約3,054億元，即連續4年超越3,000億元水平。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，即使今年樓市受疫情打擊，但受惠放寬按揭保險之下，今年二手住宅註冊量與金額表現走勢仍然理想。事實上，若將不同金額劃分，本年迄今（截至10月28日）二手住宅註冊量中，逾600萬至1,000萬元宗數已錄15,961宗，已超越去年全年13,027宗，並高出約22.5%。

至於其他金額類別的二手物業，目前仍與去年全年有一段差距，當中逾2,000萬元宗數差距最大，暫錄1,148宗，比起去年全年低約29.5%；宗數最多的600萬元或下，暫錄17,048宗，亦少約21.2%。

新冠肺炎疫情持續，各國旅遊業受到嚴重打擊，再有本地旅行社要求員工停薪留職計劃，可見業界短期前景相當嚴峻。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，該行有見及此，會主動向旅遊業從業員提供轉職協助，可以免費報讀其舉辦之「新晉營業員專業培訓課程」，以便能夠考取專業地產代理牌照或營業員牌照，在地產行業發展事業。

廖偉強指出，為應對樓市發展，公司已重啟招聘計劃，預計今年內增加300名前線員工職位。而早前為航空及服務業人士特別設立的招聘專組及熱線，推出後市場反應理想，至今接獲的查詢和申請合共錄得近200宗，部分求職者已獲聘用，入職人士包括曾任職空中服務員、地勤人員及航空公司後勤員工等。

地產代理監管局主席梁永祥昨日於傳媒茶敘上透露，將於明日離任。他分享自己過去6年擔任主席工作的點滴，指其間有少數從業員不尊重自己的專業，為私利屢次犯規，令行業名聲受損，對此感到痛心。局方過去在從業員罰則及資格下了不少功夫，希望未來會令從業員更愛惜牌照。

告誡代理不要「搵人笨」

　梁永祥指出，過去6年地產代理投訴宗數由2014年的399宗，下降至2019年的299宗；被處分或採取行動的人數也由2014年的457宗，減至2019年的258宗，反映業界的水平有所改善。他表示，作為地監局主席要作出平衡，不可影響代理做生意之餘，但也要有底線，假如代理為了做生意「搵人笨」，就絕對不可以，認為忠誠是甚為重要。

地監局2018年曾因為以廣告宣傳回佣知識，而被地產代理界投訴。問到過去6年與地產代理之間的關係，他表示，希望對局方做法有意見的代理屬少數，指過去市場上確實出現地產代理回佣問題，有代理承諾回佣卻反口的情況，認為從業員應該公道，承諾了就要回佣。

問到最近航空業界裁員，他相信部分員工會轉行地產代理，不過以目前經濟環境，行業難以完全吸納。他又指，航空業界要入行，首先要考地產代理牌照，地監局會因應市場趨勢舉行代理考試，但亦要視乎疫情及租場等問題，會盡量做到滿足市場需要。