央行副總裁催超前部署 台經院籲關注房價所得比

國內房市熱烘烘，央行副總裁陳南光繼日前在雜誌撰文發出警訊後，昨日再次公開示警房地產太旺可能帶來4大負面作用，認為政府應參考先行指標，超前部署相關政策。

陳南光出席台經院研討會致詞時表示，近來房市引起相當多重視，議題的切入角度相當多元，房價是其一，信用變動、金融循環也都是可討論面向。他直言，房地產興盛固然有其正面效益，但也絕對不能忽略可能帶來的負面作用，房市過熱將有4大負面效應：對金融穩定的威脅、資源配置的扭曲、長期經濟成長的損害、社會整體財富分配惡化。

有礙金融穩定長期成長
至於房地產是不是火車頭產業，陳南光說，若把台灣所有產業影響度前1/3都叫做火車頭產業，營造業當然名列其中，「但不管怎麼界定，它的可能負面效應絕對不容忽視」。

陳南光指出，從資料發現，台灣金融循環較傳統景氣循環更長、波動也更大，由此可見，驅動金融循環跟景氣循環的力量有所不同，再從金融循環周期較長這點，可得知金融脆弱性會延遲一段時間出現，因此觀察潛在系統風險時，會有時間落差。

基於上述原因，這也是為何要參考可靠的先行指標，及政策應超前部署的關鍵，而非觀察如逾放比等落後指標，政策形成應建立在紮實研究上。

台經院院長張建一表示，房市到底是不是過熱，一定要透過客觀指標觀察。房價是可以穩定的成長，「也就是我們說的房價所得比，希望這個比例不是只有分子（房價）在漲，分母（所得）都沒有動。」當房價與所得同時增加，房價所得比便能維持在一個區間。

張建一也不認為房地產是產業火車頭。他表示，大家以為買房子、蓋房子，就需要鋼筋、水泥、家具與金融，「但這只是表面而已，對於經濟的帶動還是在於附加價值，不是只有鋼筋水泥。」

張建一強調，陳南光談話最關鍵的是「一定要事先去注意房價」，因為一旦飆漲上去，後續要耗費更大的力氣、更多的資源才能讓房價回到正常狀況。但近期因為台積電投資南科、台商回台造成房地產回溫，是屬於投資帶動的上漲，這是一件好事，但是到底是全面性或局部性上漲，有賴內政部提供更多的數據做討論。」

陳南光頻頻針對房價要求「超前部署」，但總裁楊金龍卻說打房時機未到，引發外界議論央行高層是否意見相左。對此，不具名央行官員表示，沒有感受到歧見，「外界應先定義什麼是超前部署。」

央行否認高層意見相左
他以打仗為例，內部參謀作業是超前部署，將兵力運送至前線也是超前部署；拉回房價議題，國發會召集相關單位討論算超前部署？央行串聯相關局處聯手研究調查算超前部署？還是一定要講出「實施選擇性信用管制」？過去實施選擇性信用管制，有區域限制、金額限制，這些都是研究分析的結果，任何政策都非一朝一夕之間開槍。


央行副總裁陳南光：超前部署 盡速建立房市先行指標
工商時報

中央銀行副總裁陳南光3日出席「2021景氣展望與產業趨勢研討會」時重申，房市一旦失控，將產生四大負作用，建議要有一組先行指標，針對房市變動進行超前部署，絕不能只用銀行房貸逾放比等落後指標來觀察。

陳南光說明，所謂「先行指標」，目前國發會有進行研究，且採取的不是單一指標，而是設計多個指標，房價是其一，信用變動、金融循環也都是可討論的面向，要研究出具有領先功能，可以協助在政策上有預警功能。

陳南光指出，房地產興盛固然有其正面效益，但也絕對不能夠忽略可能帶來的負面作用，包括威脅金融穩定、資源配置扭曲、對長期經濟成長的損害及社會整體財富分配惡化等。

同時，從資料可發現，台灣金融循環較傳統景氣循環更長、波動也更大，由此可見，驅動金融循環跟景氣循環的力量有所不同。從金融循環週期較長這點，可以得知金融脆弱性會延遲一段時間才出現，因此觀察潛在系統風險時會有時間落差。

針對產業界力挺「房地產是火車頭產業」，陳南光解釋，若把台灣所有產業影響度前三分之一都叫做火車頭產業，營造業當然名列其中，但不管怎麼界定，它的可能負面效應絕對不容忽視。台經院長張建一則指出，房價上漲過快或大跌都該特別注意，一旦房價失真、後續要用更多資源收拾處理。

鹿港富人砸1.82億七期買實品屋

資金回流，今年台中七期的豪宅、商辦都有出色交易。根據實價顯示，8月有彰化鹿港民眾買下豪宅「宝格」18樓實品屋，恰與彰化紡織大王洪家當同層鄰居，總價1.82億元，單價92萬元，不僅刷新全棟房價新猷，也成今年台中豪宅單價王；商辦「親家T3市政國際中心」也有網路業者以1.13億元購入27樓，為今年台中唯一破億元商辦交易。

台中最新實價揭露「宝格」18樓戶別，總坪數223坪，以總價1.82億元成交，單價高達92萬元。實價登錄備註欄揭該戶為「實品屋」，含裝潢費及家具設備費，因此單價衝高寫出高價紀錄。

商辦交易總價破億
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「宝格」樓高39層，最高單價原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬元，這次連中間樓層也刷新紀錄，令人訝異，更具定錨作用。台灣房屋南屯大墩特許加盟店店東梅國瑜指出，該社區共67戶，實價揭露已近50戶，成交單價介於6至7字頭，銷況不俗。

謄本資料顯示，該戶由鹿港王姓自然人購入。同樣18樓，去年有彰化紡織大王洪家總價9880萬元買下，扣除車位後單價63.3萬元，等於一層兩戶全由彰化豪宅客包下。梅國瑜透露，中彰投雲是傳產重鎮，潛藏許多隱形富豪，一直是台中豪宅重要買盤，相揪做鄰居不罕見。

敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖表示，近年豪宅買氣漸展活力，加上今年利率下探、貨幣貶值，促使富人積極調整資產配置，把錢投入房市，進而讓指標性豪宅交易升溫。梅國瑜則認為，今年景氣表現比往年好，才讓台中豪宅在供給仍多的情況下，寫下高價標竿。

此外，根據實價顯示，今年台中最貴商辦前3名都位在七期，其中最高價就在市政路的「親家T3市政國際中心」，為台中指標商辦之一，1月成交1筆27樓、429.8坪商辦空間，總價高達1.13億，買方為當地的網路資訊科技公司，該公司原即設址在同棟20樓。次高價則為市政北二路「鼎盛BHW」，成交坪數228坪、總價6000萬元；第3名是市政北一路商辦，成交坪數195坪，總價5280萬元。

台商回流需求大增
台中市建築經營協會理事長邱名仕觀察，受美中貿戰升溫及疫情影響，全球產業供應鏈重新布局，不少台商選擇將產能、總部移回台灣，不僅造成廠辦、土地需求大增，更助攻頂級商辦與豪宅。

21世紀不動產七期和南加盟店經理沈政興觀察，七期整體條件已臻完備，為豪宅熱度推波助瀾，不只中古商辦交易總價創高，今年市政路豪宅推案也爆量，且近年建商不約而同以國際級的標準來規劃建案，更能吸引企業主布局，無疑是台中最繁華一條路。

新北市新莊副都心近期除因宏匯廣場開幕炒熱房市外，中悦、麗寶、佳能、四零四科技、儒鴻等5大企業共砸442億元投資，在此買地蓋總部，房仲分析，該區房價築底完成，又有機捷、產業知識園區、企業進駐等利多助攻，長線有發展潛力。

重大建設長線利多
台北市商辦租金水漲船高，不少企業轉進新北市，新莊副都心因區位、產業聚落等優勢，近期吸引5大企業投資442億元，包含相機大廠佳能以24.6億元購地，和太子建設共同開發打造16樓高營運總部；紡織龍頭儒鴻在中央路投資64億元，興建結合「SHOW ROOM」的複合式總部；四零四科技32.2億元向遠雄建設買進1659坪土地，將做旗艦總部；麗寶建設投資21.79億元於中央路、中華路口開發新總部。

桃園品牌豪宅建商中悦建設，近12年於該區砸300億元，獵地達2萬坪，近期商辦首案「中悦IFC」正式啟用，自留22~25層做企業總部，伺服器機殼廠勤誠興業也買下18~21層做總部使用。中悦建設機構中茂資產總經理簡宗達指出，未來推案以高規格商辦為主力，包含將完工的「A3新創總部」、興建中的3商辦案、2住宅案，及規劃中的5開發案，總銷坪數將超過9萬坪。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，副都心有中央合署辦公室、機場捷運、產業知識園區等重大建設，長線看好，加上有企業進駐，比起鄰近的頭前、塭仔圳等純住宅規劃，更具潛力。

日前預售案場炒作紅單亂象，引來內政部展開全台聯合清查，震撼房地產市場。對此，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全3日挺身喊話：「建商千萬不要踩紅線！也不要隨紅單起舞！」更不要用不實手法行銷，業者務必要自制。他更直言，紅單查不勝查，政府乾脆全面禁止紅單炒作牟利。

楊玉全3日針對預售屋炒紅單、塑造熱銷的亂象，無奈表示，炒紅單的畢竟只是少數建商、代銷、投資客，但被千夫所指的卻是所有建築業，「不要一個人打噴嚏，所有業者都得吃感冒藥！」少數業者違規的行為，卻讓所有建築業者一起承擔罪名，成為最大受害者。

楊玉全向全台1萬餘家建設公司喊話，呼籲業者要自制，不要誇大或「踩紅線」，否則對於公司和產業形象將造成莫大的傷害。他表示，外界高度關注的紅單炒作，法令紅線就在那裡，你去違反、不依法令走，就必須付出代價，公寓大廈管理條例已明文規定，沒有領取建造執照就不能對外銷售，公平交易法、消保法也明文制止不實廣告或行銷行為，業者更不應刻意塑造所謂「秒殺」的氛圍。

楊玉全表示，早在6月全聯會會員大會和理監事會議時，全聯會早已表態並發函各公會，呼籲同業要以合法方式銷售，更不要成為少數投資客炒紅單的獵物；沒想到現在少數業者缺乏自律的行為，「竟然幾張照片就讓公會所有努力一夕破功！」

楊玉全表示，紅單就是購買預售屋的預約單，這在市場行之有年，但絕大多數建商作法，都是訂購人一定是簽約人，不得接受紅單轉讓；此外有兩條紅線，一是必須取得建照才可銷售，二是轉讓時必須據以課稅，這兩條紅線絕對不要踩。

有業者直言，紅單是十數年一直都有的黑市，政府查不到、也課不到稅，楊玉全表示，公會希望先由業者自制、自律作起，導正產業程序；但若還是有業者不正視此問題，最好公布其名單，甚至政府乾脆全面禁止紅單買賣，只要有人檢舉、查獲紅單就重罰，徹底杜絕歪風，不要讓整體產業發展與健全房市的期待，跟著不肖業者一起陪葬。

內政部次長花敬群表示，目前要從法制面探討如何管理紅單交易，他強調這不是要打房，而是讓市場秩序合理化。他指出，紅單不只民眾在買賣，建商、代銷等都有參與，因此要從制度面和法理面找出方法納管，而不是去討論打房效果，主要的目的是維持市場交易秩序。

楊玉全談政策打房 不能一次打到底

最近游資湧入房市，預售屋高調炒紅單，引發外界側目，讓政策出手打房的呼聲再起。中華民國不動產開發商業同業公會理事長楊玉全表示，現在房市只是中小坪數預售屋有熱度，並沒有全面過熱之虞，政府千萬「不能一次打到底！」否則將會造成經濟發展、推動都更危老面臨「停機」。

房市熱度升高，央行示警慎防房市泡沫化，內政部則大動作清查各地銷售中心，學者專家更呼籲政府要監控房市，財政部也考慮中長期調高囤房稅，儼然政府又要啟動打房措施。對此，楊玉全表示這波房市榮景主要是首購、換屋族偏好的中低總價產品，但漲幅仍低於上波擴張初期，而且並非集中在傳統都會蛋黃區，這是近四十年首見，所以房市並非全面過熱，政府不宜在此時貿然重手打房。

楊玉全表示，這波房市因台商資金回流、利率創歷史新低，加上營建成本持續飆漲所推動，實際上很多中大坪數中高總價產品還在下跌，因此總體房市還算健康，中南部也走向區域均衡，政府宜正面看待；即使要出手管制，力道不能太大、更不能一次打到底。

面對外界質疑投資客又重返房市炒作，楊玉全表示，目前已實施房地合一、實價課稅，兩年獲利稅率高達35?45％，所以房市已不再是炒作天堂；至於紅單，由於並非房地合一實價課稅標的，因此容易成為炒作工具，而有心人藉機炒作卻讓整體建築業揹黑鍋，他建議一是嚴格管理，有轉手獲利就要繳稅，否則乾脆嚴格禁止紅單轉讓。

至於外界極力呼籲推動實價登錄2.0版的預售屋「全都露」，楊玉全表示，現階段有兩個考量仍窒礙難行，一是揭露到門牌牽涉個資保護，可能衍生治安疑慮，二是反容易淪為不肖業者炒房工具，在預售時先找人頭高價登錄哄抬房價，因此建議政府應有完整配套再推動實施。

根據最新實價揭露，中正區豪宅「頂禾園」15樓戶今年6月以總價2.77億出售，單價為每坪169.9萬元，略低於兩年前港星余文樂所購入14樓戶的每坪170萬，創下該社區最低價。

「頂禾園」為頂新集團頂禾開發投資興建，是北市中正區除潤泰「松濤苑」外，唯一實價站上每坪200萬的豪宅，自實價登錄以來，扣掉一件為「半戶」的親友間交易，共有七件實價揭露，多為中高樓層，預售時期高樓層多在每坪200萬以上，18樓戶曾創下最高每坪216.7萬社區最高價。

據了解，最新這筆買得比余文樂還低的買方為吳姓汽車代理商，其家族在2015年以3.08億、每坪約192.5萬買下「頂禾園」19樓，此次加購一戶；另在台中草悟道、台北仁愛路也有多間豪宅。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，「頂禾園」位臨沂街，屋齡5年、樓高20層，規畫一層一戶、每戶150坪，總計19戶，旁邊緊鄰幸町日式宿舍，頗具文化特色。目前15樓交易單價為全社區最低，比當初高點等於打了八折，不過這個價格較符合目前市場行情和買家期待。

中正區雖然屬北市蛋黃區，但有別於信義、大安、大直等豪宅聚落，可規畫指標性豪宅的地段並不多，並非高端豪宅交易熱門區段，加計日前交易的「頂禾園」，今年迄今僅有「力麒南海麒御」、「閱狷聲」等三案有總價逾億元交易，除了頂禾園，其餘單價僅在每坪百萬左右，如今豪宅價格下修，吸引具地緣性的高端買家低點入手或加購。

台中七期豪宅價格再攀高！根據最新實價揭露顯示，大陸建設七期豪宅「寶格」18樓實品屋，今年8月以總價1.82億元售出，單價高達92萬元，不僅刷新該社區的新高紀錄，更成為台中今年以來的「豪宅單價王」！

該案同時也是實價登錄以來，繼七期「寶輝秋紅谷」以單價97.2萬元、改寫台中豪宅天花板價格之後，台中第二個登上9字頭的豪宅社區。

坐落於七期夏綠地園道第一排的「寶格」豪宅案，是大陸建設進軍台中七期的第一個豪宅代表作，強調從建築、景觀、公設、家具、廚衛、餐具等大小細節，都由義大利國寶設計大師Antonio量身訂製，創造當代高端家居生活方式的經典價值。據悉，九成以上的已購客層，都是經營全球事業布局的企業主，該案目前銷售量已破九成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，一般豪宅高樓層因為景觀遼闊，隱密性高，因此高樓單價在社區也名列前茅，且最高單價多半是頂樓戶，具定錨作用，中低樓層不易改寫交易紀錄。而「寶格」樓高39層，最高價紀錄原為頂樓樓中樓戶別的84.6萬元，這次中間樓層18樓戶刷新單價紀錄令人訝異。

不過實價登錄備註欄揭示，該戶為「實品屋」，總價包含了裝潢費及家具設備費，因此單價衝高，「寶格」交易再創豪宅高價紀錄，也印證今年台中豪宅市場的交易熱度。

張旭嵐指出，自中美貿易戰引發台商返國投資之後，國內近年的豪宅買氣就逐漸展現活力，加上今年利率下探，更促使富人積極調整資產配置，把錢投入房地產市場，進而讓指標性豪宅交易升溫。

台灣房屋台中南屯大墩特許加盟店東梅國瑜表示，中彰投雲等中部縣市是台灣傳產重鎮，潛藏許多隱形富豪，這些作風低調的客群，一直以來都是台中豪宅的重要買盤；近來台中市場又加入了歸國台商及來台港商的客源，且台中市區不乏老豪宅住戶換屋，豪宅市場需求提升不少，讓台中豪宅得以在供給仍多的情況下，屢屢寫下高價標竿。

高雄市政府決定將興建8,800戶社會住宅，其中，位於亞洲新灣區豪宅林立的「集盒貨櫃聚落現址」，基地面積約2.3公頃，將興建1,600戶、只租不售，預估2024年到2025年間，只要符合申請資格者，即可以相對便宜的租金，進駐亞洲新灣區。

高雄市政府3日舉行的市政會議中，都發局長楊欽富宣布，將與中央共同推動8,800戶社會住宅，照顧弱勢、青年及企業員工，落實居住正義，並就高雄市社會住宅興辦計畫進行說明。

楊欽富表示，高雄市將興辦8,800餘戶社會住宅，其中，有13處、計6,000餘戶，由內政部指示國家住都中心興辦，分別位於岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等人口密集行政區。

他指出，高市府則是以大眾運輸導向、產業發展區為選址戰略思維，選定岡山、前鎮、大寮等行政區，自行規劃興建三處、共計2,800餘戶，未來可出租給企業員工以及弱勢族群居住，落實居住正義。

楊欽富說，高市府興建的三處，第一處位於岡山區大鵬九村市有土地，約可提供700餘戶，該基地方整、鄰近捷運南岡山站，未來更可提供橋頭科學園區及路竹科學園區的就業人口居住，預計於2021年6月動工。

第二處前鎮區亞灣智慧公宅，位於集盒貨櫃聚落現址，約可提供1,600餘戶，以因應5G、AIoT創新園區發展的居住需求，作為高雄智慧公宅的新典範，預計於2021年底進行工程發包。

楊欽富指出，第三處大寮捷運主機廠基地，鄰近和發產業園區、大發工業區，並緊鄰大寮捷運站出口，將採分期方式興建，第一期將興辦400餘戶社會住宅，預計於2022年6月進行工程發包。

熱錢回流炒熱不動產行情，彰化銀行 (2801-TW) 董事長凌忠嫄說，今年前 10 月房貸放款餘額較去年同期增加約 600 多億元、年增幅 6%，目前六都中主要以桃園市、台北市與台中市相對熱絡，其中桃園市新增房貸的放款餘額占比高達 17%。

凌忠嫄今 (3) 日出席彰銀台中分行雙語金融服務活動，會後受訪時針對房市現況作上述表示。她指出，在台商資金回流加上市場利率偏低雙重效應下，帶動房市交易量增溫，隨著房市交易量攀升，銀行前 10 月房貸餘額也較去年同期增加 600 多億元、年增幅 6%。

凌忠嫄也坦言，目前銀行房貸放款比重已逼近 27%，雖距離 30% 水位還有一些空間，但已經接近銀行內部的警戒線，會密切注意近期房貸放款餘額速度，適度採取因應措施。

以承做金額來看，目前包括桃園市、台北市與台中市交易量相對或熱，其中桃園市因推案量較多，進而推升房貸放款餘額增加，截至 10 月底止，桃園市房貸新增放款餘額占新增放款餘額達 17%；另外，台中市與台中市，占比分別有 7%、6%。

在放款成數部分，凌忠嫄指出，目前房貸申貸年限主要以 30 年為限，放款成數最多以 8 成 5 為上限，至於市場有銀行喊出 40 年房貸、貸款成數高達 9 成，她則表示，考量放款風險，暫不考慮拉長申貸年限與放款成數。

凌忠嫄進一步指出，40 年房貸時間過長，假設一個 30 歲的民眾申請 40 年房貸，等到還款完畢後都已經 70 歲了，當時比較需要的是以房養老，因此貸款年限最長以 30 年為限，較為適當。

展望後市，凌忠嫄分析，在資金回流與利率偏低等影響下，企業回台投資等因素影響下，可望推升房市價量短期內微幅增加。

中南部房市紅單炒房惡化，引發各界關注、內政部大動作出手稽查。吉家網董事長李同榮表示，業者與投資客若不約束，持續炒作，中南部本來預估四年的房市榮景，恐怕腰斬，這一兩年就會結束。

李同榮表示，這波房市反彈以中南部為主，主要是這波台商回流，資金不再集中在北部，而是分散到中南部，中南部房價基期低，大量資金投注，帶來產業發展、就業機會，也帶來住宅需求，如同央行官員所說，中南部房價上漲是「有基之彈」。

這樣的發展，有助於南北均衡發展，本來是好的，中南部房價雖然創新高，但是房價還在相對低點，只要不要漲太快，在基本面支持下，房市榮景估計至少可以持續四年到2024年。

但是現在情況完全不同，他最近徒步環島，發現中南部不僅一線城市瘋炒紅單， 上演排隊搶屋戲碼，二線，甚至三線房市也出現投機客短進短出炒房情事。

李同榮表示，這種情況持續下去，房價很快就會高過自住客能力負擔，更重要的是，明年開始選舉又會升溫，一旦房價過高，為化解民怨，政府必然再出重手，到時房市勢必迅速降溫。不只中南部，溫和回穩的北部房市也將受到衝擊。

李同榮表示，目前內政部全面性稽查紅單亂象，可謂超前部署，一來可讓炒作者收斂，二來可讓民眾警覺性提高，避免房價短期內暴衝。不過，最重要的是還是業者、投資客必須自律。

台北國賓飯店申請危老重建案，商仲指出，危老重建條件較寬鬆，且行政程序速度更快，加上政府祭出容積獎勵措施，國賓飯店改建後潛在價值可觀。

台北國賓自1964年起開始營運，坐落於台北市中山北路，超過400房間，是台灣老牌五星級飯店。國賓今天公告，經董事會決議，將提出危老改建案申請，不過相關細節還在規劃中。

對此，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，相較都市更新，危老重建條件相較寬鬆，且行政程序速度更快，從申請到核准只需幾個月。而一般都更案光行政審查至少耗時一年，危老重建開發時程大幅縮減。

政府針對危老重建有提出容積獎勵措施，增加業者改建誘因。他說，中山北路是台北市精華地段，完成改建後，後續潛在價值可觀。

黃舒衛說，危老重建方案上路至今，陸續有幾家飯店業者申請，包含馥敦飯店南京館、六福客棧、優美飯店等。以馥敦飯店而言，先前以接待外國團客為主，房價面臨一定天花板。

不過，透過危老改建後，馥敦飯店與凱悅聯手引進旗下酒店品牌進駐，並與大陸建設公司合作開發，全案改建為1棟飯店、1棟住宅。黃舒衛指出，改建為時尚酒店與精品住宅時，與原先三星、四星酒店有很大差異。

他指出，國賓未必會走相同路線，不過，國賓飯店已經有50多年歷史，當設備、建築翻新勢必提升房價，另外，業者或許也會趁此時重新調整餐飲、住房配比，調整營運方向。當飯店設施升級，且容積提升，危老重建後將創造更高價值。

另外，黃舒衛指出，中山北路商圈除了國賓飯店，上海商銀總部是台北市第2件危老商辦案件，將興建為商業大樓，若是對外出租，估算單坪租金有2500元水準。

中南建設11月3日晚間公告披露，10月公司房地産業務合同銷售額252.3億元，同比增長44.9%；銷售面積197.9萬平方米，同比增長45.8%。前10個月累計實現合同銷售額1683.2億元，同比增長14.2%；累計銷售面積1268.4萬平方米，同比增長9.3%。

公司建築業務10月新承接（中標）項目17個，預計合同總額23億元，同比減少34.3%。前10個月新承接（中標）項目預計合同總額232.8億元，同比減少2.5%。

中國恆大11月3日晚間公告，公司9月-10月實現銷售額1819.7億元，前10個月累計實現銷售額6325.9億元，超去年同期的6010.6億元，完成全年6500億元銷售目標的97.3%。9月-10月實現銷售回款1358.5億元，前10個月累計回款5307.4億元，遠超去年全年4715億元的回款額。

自今年年初中國恆大確立“高增長、控規模、降負債”的發展戰略以來，公司動作多就此展開。作為降負債重要途徑，中國恆大在銷售方面選擇打折促銷和加速推盤並舉。9月初公司推出全線樓盤7折優惠；10月8日，公司在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等省市推出9個新項目。

降負債方面，10月13日，中國恆大提前償還兩筆公司債，本息合計114.27億元；10月20日，全額償還40億港元夾層融資；10月23日，提前贖回121.29億港元優先票據。

11月3日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ）發佈2020年10月銷售業績。從單月銷售資料看，10月份萬科實現合同銷售面積366萬平方米，合同銷售金額523.1億元，環比9月減少4%。

綜合前10月資料看，2020年1~10月份萬科累計實現合同銷售面積3630.9萬平方米，合同銷售金額5450.7億元，同比增加5%。

新增開發專案方面，10月份萬科新增開發專案13個，權益建築面積119.9萬平方米，權益地價110.82億元。13個新增開發專案分別位於三亞、南京、杭州、無錫、徐州、嘉興、唐山、哈爾濱、蘭州。綜合今年前10月資料看，萬科累計新增114個開發專案。

從區域表現來看，最近召開的上海區域媒體交流會上，萬科上海區域區首張海對外公佈了前9個月的銷售業績。資料顯示，2020年1?9月，萬科上海區域實現合同金額1898億元，同比上升18%。其中開發業務合同銷售額1876億元；商業、酒店、辦公、公寓、教育、家裝、養老等業務實現營業收入22億元，在營面積170萬平方米。

分城市表現看，截至9月末，萬科上海區域省域市占率為5%，市占率連續第一。其中上海、杭州、蘇州、南京、寧波、合肥六大城市實現合同金額1225億元，上海合同金額251億元。

針對媒體提到的萬科入股泰禾一事，鬱亮在媒體會上表示，“和泰禾的合作需要更多時間。”

鬱亮指出，行業中企業遇到麻煩的時候，萬科施以援手，主要是不想行業出現惡性事件，這對整個行業健康發展是有利的。泰禾目前要協調的關係還需要方方面面的合作，需要更多的時間。

在此之前，泰禾集團(3.790, 0.00, 0.00%)於9月29日發佈公告稱，和萬科此前簽署的協定中部分條款尚未完全滿足，萬科目前無意單方面終止協議。

截至11月3日收盤，萬科A(28.030, 0.08, 0.29%)報28.03元/股，微漲0.29%。

3日，易居研究院發佈40城住宅成交報告顯示，下半年以來，多地調控收緊起到了明顯作用。10月重點監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅下降3%，同比增長12%。

具體城市看，1-10月新建商品住宅成交面積廈門同比增長高達46%，韶關、東莞同比增長30%，杭州同比增長27%；但與此同時，重慶、泉州同比減少23%，武漢同比減少25%，西安同比減少26%，南昌、珠海同比減少分別為31%和38%。

從區域看，今年中西部二線城市新房成交整體表現較差。從今年1-10月的新房成交面積來看，南昌的同比降幅超過30%，西安、武漢和重慶的同比降幅超過20%，長沙和鄭州的同比降幅超過10%。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，原本的銷售旺季9月和10月成交面積均出現環比小幅下降。進入下半年以來，住建部門多次約談熱點城市釋放調控信號，此外在“三條紅線”的控制下金融端也隨之收緊，中央“房住不炒”的底線不可觸碰。從目前來看，前三季度有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年來同期最高，預計今年最後兩個月將會有更多房企加入促銷行列，以價換量促進資金回籠。

調控壓力下，房企拿地也明顯謹慎。易居研究院報告顯示，10月，40個典型城市土地成交建築面積5473萬平方米，環比增長1%；同比增長35%。但從溢價率來看，40個典型城市土地成交溢價率為16.3%，與9月相比下降0.6個百分點。

上海易居房地產研究院研究員王若辰表示，政策收緊下，目前溢價率有築頂的跡象，例如溢價率為0的城市為7城，與9月持平。但相比9月，10月溢價率小於5%的城市明顯增多，可以看出整體的降溫趨勢。隨之，土地成交均價為5665元/平方米，環比下跌2.5%，有所下降。

因此，王若辰表示，8月份40城土地市場已經出現短期拐點，9、10月份繼續小幅降溫，政策不會放鬆，預計未來幾個月仍將穩中有降。

在“三道紅線”之下，房企融資表現如何？

11月2日，貝殼研究院發佈的《10月房企融資報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年1~10月，房企債券融資規模突破萬億元，累計約10283億元，同比微增1%。不過，11月將迎來年內償債高峰，同時盈利能力卻在下跌，房企面臨的壓力可見一斑。

貝殼研究院分析認為，年內境外債市在全球疫情爆發後長期處於不穩定狀態，預計短期將繼續保持波動性。隨著金融監管升級，預計至年末以防風險為首要方向，境內融資環境將持續收緊。

境外債占比創新低

《報告》顯示，今年1~10月，房企境內外債券融資累計約10283億元，融資規模突破萬億元，融資規模占比2019年全年87.1%。不過，融資規模同比僅微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點，這同普遍印象中的“開閘放水”並不相符。

從房企看，今年前10月，?大、碧桂園分別以592億元、428億元的發債額排在前兩位。發債額TOP10房企發債總額達2739億元。

今年10月單月，房企境內外債券融資共發行66筆，較9月份增加1筆；發行規模折合人民幣約692億元，較9月份下降10.7%。其中，境外融資共發行19筆，融資規模約332億元人民幣，環比增長46.9%；境外債券規模占比約48%，較9月份提升19個百分點，主要是10月後兩周境外債市表現出波動性活躍。

房企面對海外債時，通常會面對高利率。但今年10月，房企境外債券融資平均票面利率6.74%，較9月份大幅下降，主要被香港中化5億美元1.63%低息永續債拉低。剔除此筆債務後，境外債券融資平均票面利率為7.29%。

同時，房企境外融資成本分化嚴重，其中頭部房企碧桂園融資利率僅為3.875%，而百強尾部房企佳源國際的融資成本高達12.5%。

此外，10月房企境內債券融資平均票面利率為4.76%，較9月份微增0.05個百分點。房企境內融資表現出規模下降、利率微升的特點。

值得注意的是，房企境外債券占比達到2017年以來同期最低點。《報告》顯示，今年1~10月，境外債券規模占比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點。

貝殼研究院分析認為，年內境外債市在全球疫情暴發後長期處於不穩定狀態，受外界不確定因素干擾表現低迷，而在10月末期出現短期回暖跡象，預計境外債市短期繼續保持波動性。

11月迎年內償債峰值

進入11月，房企迎來年內最大到期債務規模——1071億元。

雖然10月房企強勁的銷售業績會對沖一部分流動性壓力，但高負債房企將面臨年內最大考驗。同時三季報顯示，房企業績壓力陡增，盈利能力處於下降態勢。

近期百餘家A股上市房企發佈三季度財務報告，其中涉及百強房企21家，盈利能力保持中期財報的下滑趨勢。這21家房企第三季度平均毛利率28%，較上年同期下降13.5%。

貝殼研究院認為，年內房地產行業利潤水準不斷下滑，一方面是由於地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利行銷活動也會有損房企的盈利水準。包括萬科、招商蛇口在內的多家房企表示，至年末企業毛利水準有進一步下降的可能。

從金融監管升級與償債高峰角度看，高負債房企對銷售回款的依賴程度將進一步加深。

某千億房企相關負責人向陽與記者談及企業近況時表示，“我們現在都不敢明確說業績，況且隨著冬天的到來，疫情還面臨著不確定性，銷售壓力挺大的。”

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，國內金融監管升級且有擴大樣本規模的趨勢，預計至年末，以防風險為首要方向，境內融資環境將持續收緊。同時，銀保監會加大查處銀行、機構資金違規流入房地產的行動力度，將進一步抬升房企境內融資的門檻，料四季度房企境內發債難度將升級。

二手房市場被認為是最貼近市場化的房地產市場，作為二手房買家和賣家之間溝通的“橋樑”，房地產仲介從業人員對市場冷暖、生態變遷、行業痛點最心知肚明。近日，記者走訪了上海的多個區域，對“金九銀十”期間上海二手房市場進行調研後發現，上海的二手房市場生態正在悄然發生著一些變化。最明顯的是，優質房源或性價比高的房子不用多久就能賣掉，而且同區域各房產仲介之間競爭激烈。

優質社區掛牌房源不多

最近，記者身邊想要買房的人突然多了起來，仲介朋友也打電話來說現在行情不錯，就是缺房源。上海的二手房市場什麼時候變得無房可賣了？

“現在市場行情不錯，特別是一些優質、性價比高的房源很快就能成交，所以市場上一些品質比較好的社區正面臨無房可賣的局面。”上海普陀區長征板塊的一家仲介門店店主王建濤說。

普陀區中潭路上的一家仲介門店高級店董林新陽告訴記者，今年中遠兩灣城大戶型的房源特別好賣，4房、5房戶型好的房源基本賣光了。9月整個中遠兩灣城成交了43套房子。“今年市場確實挺不錯，現在中遠兩灣城可售房源不多，部分1房的成交價格甚至已經達到了2016年上半年高峰時期的價格。”

“現在買二套房的客戶也不是太多，大部分是改善型置換的剛需客。雖然上海人可以有二套政策，但因為交易成本的關係也不輕易動，造成不少社區缺房源，稍微優質點的社區或者離地鐵近的社區可能就無房可賣。”松江九亭地區某房地產仲介分行經理葉辰說，“我們現在帶客戶約看的房源其實很多仲介都在帶看，也反映出現在能看到的房源、能賣的房源是比較少的。”

浦東禦橋路地鐵站附近某仲介業務員告訴記者：“今年地傑國際城一期的兩房只成交了2套，大面積的房源只成交了8套。現在禦橋板塊高性價比的二手房掛牌很少，海上傳奇目前只有1套房源在賣。”

“上海永遠不缺客戶，只要性價比高的房子不用多久就能賣掉。我們現在主要靠網上平臺蓄客，以前打電話的模式也收不到多少客戶。現在很多客戶坐在家裡通過網路搜索房源，在網上看得差不多了再到現場來看一下，覺得房子不錯就可以談價錢了。”松江新城某仲介門店業務員說。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，9月、10月上海二手房市場的確有“趕頂”的趨勢，一些便宜的或者說性價比高的房源都賣完了，剩下一些比較難賣的房源。而且現在二手房從掛牌到成交的週期確實在縮短，一些總價300萬元以內的房源今年上半年成交一套大約需要2-3個月，8月、9月之後的成交週期降到了1個月左右。

買家心態更趨理性

“市場也有分化。現在上海的老破小房源房價上漲速度慢了，而且大多也以市場價成交，買賣雙方都能接受。這和2015年、2016年時的市場情況有很大區別。2015年、2016年時市場比較瘋狂，買房價格高也認了，現在的人買房比較理性，不是市場價的房子就不買了。”盧文曦說。

“今年的客戶和往年不太一樣，可能是因為疫情防控的關係，他們在出來看房之前已經在家做足功課，甚至有些客戶直接點名要某某社區、幾房的房子，這樣我們成交的週期就會大大縮短。”葉辰說，“現在的年輕人買房也不會像以前那麼衝動，基本都會在看好房子之後再掛牌出售自己的房子。賣房不是目的，買房才是目的，所以他的房子出手很快，但對拿到現金的時間要求比較高。”

葉辰表示，二手房不同于一手房，每次二手房成交量暴增的時候，其實當月漲價表現是不明顯的，它會把低價位的房子全部消化掉，之後再掛牌出來的房源會以這個價位作為依據往上掛。舉例來說，比如7、8月份一套190萬元的房源，客戶談到185萬元成交。到9、10月份基本上190萬元的房子，客戶也願意出190萬元把房子拿下。因為客戶也會去關注之前房源的成交資料，在他看房的這個時點，190萬元以下的房源都已經賣完了。

“現在還是賣方市場，賣方說了算，但價格不能太高，最好貼近市場價。”葉辰說，“現在的客戶會更加理性。以前客戶會說之前來看房子是180萬元，現在是190萬元，我接受不了，你有180萬元的房子再來找我。這種客戶我們只能把他放到後面去了。現在的客戶，同樣的房源，之前是180萬元成交，現在是190萬元，他會覺得這裡的房價漲幅還是有的。只要房子沒有問題，我買了之後還是會漲的，他就會把房子買下來。”

“想買房的客戶，肯定會想好板塊，然後確定好預算，現在盲目看房的人很少了。”禦橋地鐵站附近仲介業務員說。

仲介行業競爭激烈

記者一圈走訪下來，還有一個感受比較明顯，那就是優質房源短缺導致仲介之間相互競爭非常激烈，業務員要想脫穎而出，必須具備足夠的專業度，在獲得客戶信賴的基礎上，從客戶的需求出發，為客戶提供比較完善的購房解決方案。

“最近我們的生意不是太好，成交太快對我們這種小仲介是不利的。現在人工成本很高，前段時間我底薪開到7000元還招不到人。”王建濤說，“房地產仲介行業競爭太激烈，現在到處都是新開的仲介門店。今年因為疫情防控，有些商鋪關張之後無人接手，大都是房地產仲介接盤。以前商鋪轉讓還有幾十萬元的轉讓費，今年不少商鋪都不需要轉讓費了。”

“我們不以房去推客，而是會以客戶的需求去找房，這樣我們的成交量會高很多。”葉辰表示，業務員術業有專攻，有些比較專業，但有些不一定專業。房地產仲介這個行業門檻很低，什麼人都能來做，客戶也可以自由選擇仲介公司和業務員。現在一套房源可以在多家仲介公司掛牌，同樣一個客戶可以到多家公司去看這個房源。其實客戶挑的就是服務的滿意度和交易的安全性。

林新陽向記者透露，有仲介會就一些優質房源希望與房東簽署獨家協議，承諾3個月賣不掉則賠付房東一定金額。還有仲介會就優質房源與房東簽署VIP服務協定。當然，房東也可以選擇不簽這些協議，但這些現象的存在無疑都說明行業競爭激烈，以及市面上優質房源並不多。

嘉定新城一家仲介門店業務員姜爽表示，現在行業競爭激烈。“那些做了很久、資源比較多的人可能好做一些。我們是新人，沒什麼資源，每天在外面駐守更像是守株待兔，想做到單子真像中大獎一樣。”

薑爽說，做房地產仲介業務，專業能力非常重要，需要很專業地與客戶溝通，尤其現在一個客戶身邊有好幾個仲介，專業度不夠的話，人家肯定不會找你。當然運氣也很重要。

“仲介業務員新人底薪3000元，保兩個月；老人無底薪，全靠業務提成；一周做六休一，每天上班12個小時。大家都要出去跑的，每天風裡來雨裡去，天冷天熱都要跑。市場挺殘酷的，你開不了單，壓力會很大，3個月開不了單你自己都呆不下去。我是想著房產如果能成交，哪怕幾個月成交一單也可以，誰能指望這點底薪來生活呢？”薑爽說。

和泓服務（０６０９３）公布，斥２７４０萬元（人民幣．下同）收購兩間物業管理公司控股權。
　　
該集團指，斥１５４０萬元收購主要於廣東省中山市經營物業管理業務的中正物業管理５１％股權，其管理合共１９個物業管理項目，在管合同建築面積約１６０萬平方米。截至９月３０日止９個月純利約２４７萬元，而去年度純利約３０４萬元。
　　
該集團又斥１２００萬元收購經營物業管理業務的呼和浩特市慧谷物業服務６５％股權，該集團指，收購後總合同建築面積將增至約２２４０萬平方米，較年初增加約１﹒７３倍，總在管建築面積將增加至約１７６０萬平方米，較年初約１﹒１５倍。

萬科企業（０２２０２）（深：０００００２）公布，１０月銷售額５２３﹒１億元（人民幣．下同），按年升約２０﹒５９％，銷售面積３６６萬平方米，而今年首１０個月合同銷售金額５４５０﹒７億元，按年升約５％，累計銷售面積３６３０﹒９萬平方米。
　　
該集團指，１０月新增加１３個開發項目，需付權益價款約１１０﹒８２億元，權益建築面積約１１９﹒９萬平方米。該集團又新增１個物流地產項目，需支付權益價款３﹒２５億元。

大發地產（０６１１１）公布，截至今年１０月底止十個月，集團累計合同銷售金額約為２３１﹒０５億元人民幣；累計合同銷售面積為１５７﹒０６萬平方米；平均銷售價格為每平方米約１﹒４７萬元人民幣。

融信中國（０３３０１）公布，今年１０月份集團總合約銷售額約為１４７﹒１１億元（人民幣．下同），按年下跌１﹒９５％；合約建築面積約為７２﹒８萬平方米，按年下跌２﹒３４％；平均合約售價約為每平方米２０２０３元。
　　
今年首１０個月，集團累計總合約銷售額約為１１４８﹒３２億元，按年升５﹒３７％；累計總合約建築面積約為５２８﹒０１萬平方米，按年升１﹒４９％；平均合約售價約為每平方米２１７４８元。

中國恆大（03333）加大賣樓促銷力度回籠資金降負債壓力，9月及10月合約銷售額達1819.7億元（人民幣．下同），較去年同期上升4.94%；銷售回款增長25.4%，至1358.5億元。

合約銷售6326億人幣升16%

累計今年首10個月，合約銷售額6325.9億元，增16.39%，已超越去年全年的6010.6億元銷售額，達今年全年銷售目標6500億元的97.3%，以及內部銷售目標8000億元的79.1%；累計銷售回款5307.4億元，超越去年全年的4715億元。

恆大表示，集團堅定實施「高增長、控規模、降負債」發展戰略，通過高品質、高性價比產品滿足市場需求，實現歷史同期最好業績，並對大幅超額完成今年全年各項經營目標充滿信心。

融創與雲南曲靖市合作

另一方面，融創中國（01918）宣布，與雲南曲靖市人民政府就加強深度合作展開積極洽談，並正式簽署戰略合作框架協議。根據協議，雙方將在曲靖市多個區域展開文旅康養項目、高端精品住宅項目的合作，產業將涵蓋旅遊度假、主題樂園、IP開發運營及醫療康養等方面。融創主席孫宏斌稱，該公司看好曲靖的城市發展潛力，並將曲靖作為中長期布局的重點戰略區域，積極導入優質資源、新模式和新業態，深度參與曲靖建設。

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅繼續增持長實集團（01113）股份，涉資約2932萬元。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，李嘉誠基金會有限公司於今年10月28日、10月29日、10月30日及11月2日，以平均價每股36.5575元、36.055元、36.1333元及36.05元購入長實共81萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由35.7%增至35.73%；李澤鉅所持權益亦由35.77%升至35.79%。

內地客絕跡 舊約還價起碼減兩成

新冠肺炎疫情再度惡化，各國通關無望，曾備受中外租客追捧的尖沙咀區（包括九龍站）租賃市場亦受影響，今年10月全區錄得81宗租務成交，按月雖增加15.7%，惟連錄多宗冧租成交，其中九龍站天璽有2房戶勁劈至每月僅2.8萬元租出，較舊約租金大跌近三成。代理直言，現時尖沙咀區已形成劈租骨牌效應，租客還價較舊約租金低兩成，已屬最低消費。

代理資料顯示，受惠業主減租幅度擴大，尖沙咀區10月共錄得81宗租賃成交，較今年9月共70宗，增加11宗或15.7%。當中擎天半島交投最旺，佔21宗，相對9月增加8宗或61.5%；凱旋門12宗緊隨其後，按月也增5宗或71.4%。

區內指標屋苑之一的天璽，10月租賃交投雖然不多，只錄6宗，但劈租情況明顯。其中星鑽璽低層D室2房單位，實用面積566方呎，今年5月原叫租每月3.7萬元，10月急劈9000元或24.3%，以每月2.8萬元租出，呎租49.5元，較該單位兩年前舊租約租金3.9萬元，大跌1.1萬元或28.2%。據土地註冊處資料，上址由盈富有限公司於2009年斥1260萬元購入，公司董事包括理想集團股東虞壽銘。

事實上，同座高層H室1房戶，實用面積438方呎，今年9月以每月3.3萬元租出，未計算樓層因素，是次2房戶的月租，反而較1房戶低5000元或15.2%。

凱旋門一房再跌穿2萬元

同區凱旋門觀星閣低層C室，實用面積412方呎一房戶，據悉，業主今年5月斥1200萬元購入，曾於9月以每月2.3萬元放租，10月減至每月1.95萬元租出，呎租47.3元，月租除屬該屋苑今年3月後首度跌穿2萬元外，業主收租回報亦低見2厘。

美聯物業高級營業經理余慶麟表示，內地租客過去佔全區租賃約三成，但中港兩地遲遲未恢復通關，今年內地租客幾乎絕跡；加上本港經濟疲弱，尖沙咀及九龍站今年6月起已開始出現退租潮，「之前好多唔肯減，但擺吓擺吓見人哋減，近兩個月都開始跟減」。現時尖沙咀區業主叫租取態明顯軟化，直言該區劈租骨牌效應已成，租客一般還價較舊租約租金低兩成已屬最低消費。

雷霆雲暉大廈租務回報2.1厘

除內地租客絕跡外，中原地產分行經理胡鴻洲透露，過往不乏新加坡及韓國等外資企業員工租客，今年亦不復見，轉由本地客支撐大局，但出手往往較低，加劇區內租金下調壓力。

港島租務市場亦受壓，豪宅林立的跑馬地、大坑及東半山，業主減租幅度擴闊，租賃成交亦由9月的83宗增加約18.7%，至10月的98宗。當中跑馬地雲暉大廈C座低層2室3房戶，實用面積1304方呎，10月底連車位以每月約6.5萬元租出，呎租49.8元。

據悉，該單位由新地（00016）副董事總經理雷霆於2018年以3800萬元購入，回報率約2.1厘。資料顯示，同座中層2室一個同面積3房戶，今年8月獲租客以每月7.2萬元承租，當時租金已重返約6年前水平，意味雷霆租出的單位，月租再低7000元或9.7%。

近年政府推地大減，不少中小型發展商均出現「餓地」情況，惟有轉投舊樓收購，特別是在本港缺少土地儲備的中資財團，為了進場參與發展，在收購出價方面，甚至較本地財團更積極。

自從政府將房屋供應的公私營比例，由「六四比」變成「七三比」，每年政府推地的目標便由1.8萬伙，大幅減少至1.35萬伙，甚至在去年進一步縮減至1.29萬伙，發展商能夠買地、投地補充土地儲備的機會大減。

政府今年暫批出8住宅地

以今年政府賣地情況為例，今年至今只批出8幅住宅地皮，較高峰期2014年至2017年、每年賣地20至30幅，明顯大幅減少。

不但政府推地供應數目減少，從土地類型來說，亦傾向集中大型項目，例如今個財政年度首3季的土地供應7,400伙，但其中近一半或3,550伙，屬於鐵路上蓋項目，投資額龐大，入場門檻不是一般中小型發展商所負擔。

在政府減少推私人住宅地皮之下，大型發展商尚且可以靠自己的農地儲備補地價，但中小型發展商缺少農地儲備，惟有轉投舊樓收購，吸納優質的市區地皮補充土地儲備。

連續3年 強拍申請逾30宗

事實上，由於發展商補充土地儲備日益困難，不少都轉為私人市場收購物業及舊樓重建，例如由2018年起已經連續3年強拍申請宗數超過30宗，較過去2013年至2017年期間只有11至25宗明顯增加。

至於不少屬於市場新晉的中資財團，在香港的土地儲備就較一般本地中小型發展商短缺，而他們初進入香港的地產市場，要建立土地儲備、營運團隊，出價甚至較本地財團更狠、更進取。

朱葉培指來年推3市區豪宅 涉逾700伙

過往主力發展豪宅物業的嘉里建設 （00683） ，明年集團將會有3個市區豪宅盤推出，涉及超過700個單位，對於明年市道仍然維持樂觀，相信樓市仍然能夠平穩發展。

嘉里發展執行董事朱葉培接受本報訪問時表示，雖然今年樓市受多項不明朗因素困擾，但對整體市場仍然審慎樂觀，明年集團會主力推售數個豪宅樓盤，其中何文田喇沙利道10號會率先打頭陣，提供約70伙，戶型包括1至3房。

何文田喇沙利道10號 先打頭陣

物業比鄰同系的傲名，現時已屆現樓，原本物業打算用作長綫收租，但看到豪宅市場表現仍然理想，故決定轉租為售，預計最快於明年首季推售。

另外，與信置 （00083） 合作發展的港島南黃竹坑站上蓋第2期，預計於明年第二季開售，提供600伙，主打2、3房單位，並有小量1、4房提供。他強調，集團非常看好黃竹坑的發展潛力，「區內已逐步轉型，交通方便，南區亦積累了很強的換樓及投資需求，而項目基座亦有50萬呎商場，配套完善。」他指，物業定位作豪宅發展，將會參考區內的大型豪宅項目例如南灣、深灣9號等等。

而事實上，嘉里亦與信置及太古地產 （01972） 奪得黃竹坑站第4期的發展權，不過，第4期預計最快亦要待2022年才能應市。

至於另一個重量級新盤，將會是緹山姊妹盤，九龍筆架山龍駒道3號，提供64伙，其中3幢屬洋房，其餘是分層大單位。朱葉培表示，項目發展規模更比緹山大約3倍，但與緹山一樣都是定位超級豪宅，由於這類豪宅樓盤難以賣樓花，故打算在明年下半年以現樓推售。

低息供應緊 樓市不會大上落

他指，集團過往在九龍曾銷售不少豪宅樓盤，對區內相當熟悉，而龍駒道3號能夠望到開揚的九龍區市景，甚至遠眺港島區，單位平均面積更達4,000平方呎，而洋房面積更超過1萬平方呎。

對於明年樓市，他仍然抱審慎樂觀的態度，雖然受到疫情以及中美摩擦的困擾，但在低息環境、土地供應緊絀的支持下，相信樓市不會大上大落，仍然能夠平穩發展。「市場剛性需求仍然很大，早前賣樓的大圍站項目，有6成是大手投資者購入，反映投資需求亦強，所以我對明年樓市仍有信心，會平穩發展。」朱葉培認為。

近日多個大型新盤同時推盤搶客，急於套現的二手業主增加議價空間吸客，二綫屋苑議價空間相對明顯，屯門卓爾居2房單位低銀行估價11%易手。

減價60萬 2房590萬易手

市場消息透露，屯門卓爾居2座中層H室，實用面積512平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價650萬元放盤，近日接受買家議價，最後大幅減60萬以590萬元易手，呎價11,523元，跌穿1.2萬元關口。成交價比銀行價663萬元低73萬元。

據了解，單位裝修甚企理，廚房、浴室已翻新，而且外望開揚公園景及遠山景，加上業主大幅減價，最終由區內地產代理接貨。而原業主則於2011年以251萬元購入，持貨9年帳面獲利339萬元離場。

粉嶺名都2房降價 490萬沽

其次，中原地產區域營業經理陳陳𣀢佳透露，粉嶺名都3座中層F室，實用面積399平方呎，屬於2房間隔，原本叫價520萬元放盤，減價30萬後以490萬元易手，實用呎價12,281元。

原業主於2008年以149萬元購入，持貨12年，帳面獲利341萬元離場。

另外，利嘉閣地產助理分區經理武秉強表示，小西灣藍灣半島5座中層G室，實用面積約457平方呎，屬於2房間隔，原叫價865萬元，減價55萬元以810萬元成交，呎價約17,724元，低市價約3%。

原業主於2013年以約550萬元購入，持貨逾7年，帳面獲利約260萬元。

豪宅舊樓市場有價有市，近期獲財團洽購的東半山豐景台，最新有突破性發展，該舊樓項目剛獲財團以約18億購入，每呎樓面地價約3.72萬，當中由運輸署前副署長陳阮德徽持有的單位，成交價達1.21億，呎價高見逾6.65萬。

市場觀望氣氛未散，惟財團收購步伐未見放緩。據土地註冊處資料顯示，東半山司徒拔道豐景台新錄8宗成交，成交價介乎6300萬至1.21億。

其中，由運輸署前副署長、現任香港大學專業進修附屬學院副校長陳阮德徽持有的A座雙號單位，於上月6日以1.21億成交，買家以公司名義YOUNG THUNDER LIMITED登記，為海外註冊公司；陳阮德徽於1990年以390萬購入，持貨30年帳面獲利約1.17億，期間升值約30倍。

本報就上述消息向陳阮德徽作出查詢，惟於截稿前未獲回覆。

該單位面積1818方呎，呎價達約66557元，現時同區豪宅舊樓，成交呎價在3萬至4萬水平，是次高逾五成，反映財團不惜高價「拔釘」；消息人士指，該財團現已購入項目全數單位，涉資約18億，平均每方呎收購價在3萬至4萬水平。

另一成交包括屋苑F座雙號單位，於上月6日以8000萬成交，買家以公司名義GREAT SINO GLOBAL LIMITED，同為海外註冊公司，以面積1688方呎計，呎價約47393元，原業主於1998年以1180萬購入，以聯名形式持有，分別為CHUANG WEI CHU及CHUANG CHUN NGOK BORIS，其中後者為土木工程分包商駿傑集團主席莊峻岳，持貨22年帳面獲利6820萬，升值約6倍。

位於司徒拔道24號的豐景台，屬低密度建築，6幢住宅提供22伙，面積1512至1818方呎，部分屬複式戶，部分更坐擁地下花園。

該豪宅落成於1982年，佔地2.2萬方呎，地積比2.2倍，可建總樓面4.84萬方呎，屬中半內罕有具重建價值項目，若以18億計算，平均樓面呎價3.72萬。

業內人士指，儘管在疫情下，經濟前景未明朗，惟財團收樓並沒有靜止，豐景台早於13年前已不斷獲不同財團洽購，2007年時，有發展商出價近5億，可見多年來收購價升幅可觀。區內代理指，豐景台樓齡只有38年，未達強拍門檻，惟是次料統一業權，因而毋須申請強拍。

區內新供應罕有 最高呎價逾九萬

是次獲財團收購的豐景台，位於東半山司徒拔道，屬港島區傳統豪宅地段，雖然同區物業已有一定樓齡，但仍不乏買家承接，據同區代理指出，區內二手呎價介乎約3萬至4萬左右。而同區新供應罕有，最高呎價達逾9.36萬。

同區代理指出，司徒拔道為傳統豪宅地段，雖然區內物業已有一定樓齡，但不乏捧場客，當中以松柏新邨及玫瑰新邨，為區內最具規模的豪宅屋苑，成交量最為頻繁，而目前同區二手呎價介乎約3萬至4萬。

但近年區內一帶，亦接連有新盤推出，當中包括太古發展的傲璇（Opus），並頻錄大額成交，為同區豪宅新指標，當中包括其頂層戶於15年時以5億售出，呎價9.36萬，曾創當時亞洲區分層豪宅成交價新高，但有關紀錄其後經已被打破。

至於是次獲收購的豐景台，則毗鄰新地發展的全新盤Central Peak，發展商剛公布銷售安排，將於12月起，推出4伙招標，分別為Alpex I的3樓ManorA及B室，以及Everex II的5樓ManorA及B室，面積1665至2125方呎，詳細招標文件將於下周初公布。發展商曾指，項目售價將參考同區豪宅，近期成交呎價約7萬至10萬。項目提供53伙，面積由1649至2962方呎，包括16個3房連雙套房單位、24個4房連雙套房；其餘13伙為特色單位，包括低層連花園、高層連平台，及頂層特色戶。

疫情緩和，帶動樓市氣氛，二手錄以市價成交為主，並紛錄用家承接，其中太古城兩房戶以每呎1.9萬易手，至於港灣豪庭低層戶，則以698萬沽出。

美聯區域經理范浩銘表示，鰂魚涌太古城興安閣中層G室，面積506方呎，屬2房間隔，以1000萬成交，呎價19763元，屬市價成交。

香港置業首席聯席董事曾家輝表示，大角嘴港灣豪庭6座低層G室，面積381方呎，屬2房間隔，以698萬沽出，呎價18320元。

美聯高級營業經理李天傑指，馬鞍山觀瀾雅軒6座中層C室，面積602方呎，2房戶，以950萬連車位沽出，呎價15781元。

世紀21家天下分行經理黎振傑指，大角嘴形品．星寓中層G室，面積481方呎，以900萬沽出，呎價18711元。

祥益地產區域董事林偉光表示，屯門冠峰花園4座高層B室，實用814方呎，屬4房間隔，以830萬易手，呎價10197元，屬市價成交。

香港置業高級聯席董事張仲賢指，旺角Skypark中層A室，面積407方呎，1戶間隔，以735萬沽出，呎價18059元。

祥益高級分行經理龍超君指，屯門聚康山莊3座高層E室，面積428方呎，2房戶，以628萬成交，呎價14673元，屬市價成交，惟是次成交價創下屋苑同類兩房年內高價。

部分屋苑錄蝕讓個案，中原區域營業董事林龍南指，北角維港頌6座高層B室，面積432方呎，屬1房戶，業主以1160萬易手，呎價26852元。原業主於17年4月以1187萬買入單位，持貨3年，帳面蝕27萬。

利嘉閣助理分區經理武秉強表示，小西灣藍灣半島5座中層G室，面積約457方呎，採2房間隔，以810萬易手，呎價17724元，較市價低約3%。

土地註冊處資料，九龍站漾日居5座複式戶，以4980萬成交，以面積1642方呎計，呎價約30329元，成交價低市價約1成。

另外，失守（確診）屋苑再錄成交，世紀21奇豐區域經理吳元利表示，沙田第一城26座高層C室，面積326方呎，以628萬成交，呎價19264元，較市價高約8%，為屋苑年內高價。

港置高級營業經理麥紫軒表示，荔枝角美孚新邨5期恆柏街1號中層A室，2房間隔，約657方呎，以約1.8萬放租1個月即吸引區內客洽詢，議價後減價500元，以每月1.75萬租出，呎租約26.6元，低市價約10%。

據悉，新租客為家庭客，心儀單位光猛、間隔實用兼環境寧靜，故睇樓3次即決定承租。資料顯示，業主於2000年8月以約212萬購入單位。

疫市放緩，樓市交投回升，土地註冊處最新數據顯示，10月樓宇買賣合共約6189宗，較9月的6581宗下跌6%，其中住宅佔4951宗，較9月下跌1.5%。

美聯首席分析師劉嘉輝指出，10月份一手私樓註冊量錄1041宗，較9月824宗高出約26.3%，若以項目計算，天水圍WETLAND SEASONS PARK第三期登記量最多，其次為西營盤藝里坊．2號，以及將軍澳日出康城SEA TO SKY則緊隨其後，單以上述3個項目，已佔期內一手私樓註冊量逾一半。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，10月份錄3623宗二手註冊，按月跌6.7%，也認為二手氣氛持續活躍，用家置業需求仍強勁，大型屋苑方面，10月份天水圍嘉湖山莊錄62宗、沙田第一城錄38宗、鰂魚涌太古城錄35宗。