在台積電設廠南科的效應帶動下，近期台南房市表現搶眼，高雄南霸天京城集團也大舉進攻獵地，昨日公告共砸下14.4億元，買進北區賢北第2期重劃區土地，總坪數逾6000坪。若再加上該集團董事長蔡天贊個人以關係企業購入近7000坪的建地，總計投入60億元買下1.3萬坪土地，大手筆相當驚人。

京城集團大舉進攻台南市搶地，地段均屬台南指標豪宅聚落，公司斥資14.4億元購入北區賢北第2期重劃區多筆土地，共計6243.03坪，為和緯路五段近鹽水溪的新重劃區土地，將規劃首換型大樓，高樓層具備鹽水溪河岸景觀。

京城建設發言人周敬恆表示，公司過去就曾在永康與南區有購地推案經歷，對台南房市不陌生，此次購地主因是看好南科效應發展，帶來蓬勃房市買氣。

另外還有近好市多台南店及鄭子寮重劃區的和緯路四段土地等，近7000坪土地，則屬集團董事長蔡天贊個人投資行為，周敬恆表示不便發言回應。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，京城集團此次購地，都挑選台南一級地段周邊的重劃區土地，未來推案有很高機會挑戰歷史新高，考量目前豪宅市場買氣尚未回溫，推估其產品會透過控制總價帶，規劃換屋型住宅，「以目前市場評估，挑戰3字頭房價十分有機會。」

由於「雨遮不計坪、不計價」正式實施，加上房市買氣活絡，今年台北市、新北市預售新屋平均公設比來到34年來新高點，尤其天龍國台北市更直接突破35％的「天花板」。住展雜誌研發長何世昌表示，雙北市新案平均公設比持續飆高，與近期輿論討論的「實坪制」方向大相逕庭。

住展雜誌統計，2020年前10月大台北都會區預售新案平均公設比，雙雙刷新歷史新高紀錄。其中，台北市一口氣突破35％大關來到35.3％，新北市平均公設比則升至33.1％，兩地均較2019年拉高0.5個百分點。

何世昌分析，大台北新建案平均公設比衝高，主要是「雨遮不計坪且不計價」，使計算公設比的分母（主建物＋附屬建物）減少；另外，今年房市買氣復甦力道強勁，購屋族對高公設比建案容忍度提高，兩大因素使得建商更大膽地提高公設比。

何世昌表示，通常建築業界認為，公設比35％是買方的最大容忍值，一旦超過35％，銷售將面臨抗性，所以多數建案會把公設比控制在35％關卡；未料台北市新案今年平均公設比竟一舉突破這道天花板，且並未影響銷售，頗令市場意外。相對之下，台北市公設比低於30％的新建案幾乎「瀕臨絕種」，去年還有8個，今年卻只有2個、占比僅1.2％。目前建案公設比最低的是28％，最高達47％。

台北市佔地100坪以下的建案有21個，這些小基地新案中最「佛心」的公設比為34％，最高的居然高達47％；然而，大基地建案公設比也沒有比較低，灌起來也毫不客氣，統計基地超過800坪以上建案有13個，當中公設比最低也要33.9％，最高達43.9％。顯示北市公設比高低與建築基地大小，兩者並無明顯關聯性。

至於新北市，公設比低於30％的新建案相對較多，今年有14個、占比5％。至於往年都有部分低於25％以下的超低公設建案，今年則已不復見；目前公設比最低的是27.7％，最高為42％。

何世昌表示，都會區土地成本居高不下，預料高公設比已成趨勢。但有些建案什麼休閒設施都沒有，但公設比還是灌到40％以上，更容易令購屋族心生厭惡。建議業者應重視社會觀感，勿讓公設比飆高問題失控引起民怨。

為增加投資收益，南山人壽公告處分台中商辦等建築物。南山人壽今（12）日輸入公開資訊觀測站，公告處分台中市大里區「家家社區」部份建築物及土地，包括建物3,196坪及土地685坪，累計交易金額達到5億611萬元，處分對象為晁暘資本股份有限公司及威昌精密工業有限公司及自然人，南山人壽表示處分原因是，依保險法規定，增加投資收益。

「台北巿南港區經貿社會住宅新建工程」為2020年第9處開工的社會住宅，於2020年11月12日上午由台北市彭振聲副市長、都發局黃景茂局長、工務局林志峯局長、工務局新建工程處黃立遠處長、南港里李志錦里長、設計團隊闕河彬建築師事務所及施工團隊統營營造股份有限公司、特欣機電股份有限公司、梵昆冷氣有限公司、耐震特別監督廠商洋億工程顧問有限公司舉行開工典禮，與會出席人士祈福工程如期如質，平安順利圓滿完成。

台北巿南港區經貿社會住宅座落於南港區經貿段65等1筆地號，基地面積3552.41平方公尺，工程經費為新台幣7.28億元，興建地下3層、地上12層建築物，可提供118戶社會住宅，以2023年11月竣工、2024年6月入住為目標。

都市發展局表示經貿社會住宅建築量體適度從道路退縮，於地面層北側、西側留設4公尺帶狀式開放空間，東側留設400平方公尺開放式廣場，與鄰近街廓的都市開放空間作串連。而基地內主要開放空間留設於基地南側，未來可與鄰地形塑成共享的都市開放空間。

建築量體臨道路側融入南港經貿園區之都市尺度並以出挑框架降低量體尺度及創造活動化框景；臨內側則以階梯式退縮量體及帶狀式水平陽台增加富有層次性之生活尺度；垂直錯層式的開放挑空空間及屋頂綠化將活動帶入不同樓層，提升社區住戶交流及休憩；地面層設置「非營利幼兒園」、「公共托育家園」，增加幼兒就讀機會，落實社會福利的政策，另其它公共服務空間包含「少年服務中心」、「店鋪」、「管委會空間」、「屋頂城市農園」等，並納入「綠建築標章」、「智慧建築標章」、「耐震標章」、「無障礙住宅標章」、「ICT(智慧電網)」，使社會住宅兼具多項住宅性能，增加社區服務機能，營造都市生態環境，使社會住宅成為受到社區歡迎的建築物。

都市發展局將持續落實居住正義與城市美學，戮力去除社會住宅為鄰避設施之刻板印象，並打造高品質、高水準之當代建築，使之成為市民朋友購屋外更好的選擇。

彭副市長表示，都市發展局2020年已辦理開工社會住宅工程9處2,313戶、施工中社會住宅31處10,340戶，將持續推動及提供優質社會住宅，讓初踏入社會之青年學子及低所得族群有安定的居住所，落實居住正義。

為了打造竹北指標建案，竹風建設日前宣布與大陸工程簽約、訴求強強聯手，於竹北市勝利十一街，近國際AI智慧園區基地推出新建案「竹風真好QMAX」，打造地上28層樓摩天住宅，規畫二、三房、每坪開價4字頭創竹北市場新高，建案特別提供竹北房市首見的十年防水保固。

竹風建設董事長徐榮聰表示，「竹風真好QMAX」是雙方第二度合作，除了大陸工程外，此次也請來各領域專家來規畫，建材也力求最頂級，打造精品級的住宅。大陸工程台灣事業處總經理陳學聖表示，大陸工程首次到竹北，以世界級工程公司的嚴謹要求，帶來最高品質作品。

竹風在桃園還握有上萬坪土地，八德廣豐重劃區有「竹風大陸」，同樣也請來大陸工程興建，預計明年329檔期推出，青埔的「竹風青川」則訴求近水岸，產品規畫二~三房，包含「竹風真好QMAX」在內，目前規畫的四案總案量約100億元。

信義房屋（9940）12日舉行線上法說會，疫後資金潮帶動房市熱絡下，即使沒有建案大量入帳挹注，自5月起連續六個月營收超過10億元，帶動今年前十月營收首度追上去年同期，並突破百億大關，達到102.3億元、年增0.21％。

今年前四月受到疫情衝擊，信義不含開發事業單月營收僅約5.9~7.5億元，不過自5月起衝破10億大關後，已經連續六個月超過10億元，比過去二年同期單月約7~9億元大幅成長，帶動信義房屋營收連續四年突破百億。

今年因兩岸建案處於入帳空窗期，國內房仲本業受惠房市交易熱絡格外亮眼，開發事業建案僅有日前已全數完銷的「信義謙石」，以及上海「信義嘉庭」零星餘屋認列。

展望未來，2021下半年完工的無錫「山水嘉庭」、2022下半年完工的板橋「信義嘉和」、2024年完工的「信義嘉品」，依銷售進度挹注信義業績。

內政部昨公布上月底會同行政院消保處及縣市政府進行的預售屋建案聯合稽查結果，在6個縣市、總計23個預售屋建案中，僅有1個建案沒有缺失，其餘均有違規事項。對此內政部表示，已發函縣市政府，要求業者限期依法改正，逾期未改正或違規明確者將依法裁罰。

內政部指出，本次針對桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等6個縣市、共23個建案進行聯合稽查，結果發現有10案不符銷售中心或樣品屋之相關規定，大部分都是未依規定申請建築許可或未經核准使用，目前已發函縣市政府，要求業者即刻停止使用並限期補辦手續，若有逾期未補辦或補辦仍不合規定等情形，將以新違建論處，並優先執行拆除。

16建案買賣契約違規
本次稽查也發現，有16個建案使用的買賣契約條款違反定型化契約規定，違規行為包含交屋保留款未依規定載明房地總價5%、停車位未載明高度及面積、保固期間未從交屋日起算等，內政部亦已發函縣市政府，要求業者於10日內改正，逾期未改正者將逕行裁罰。

內政部提醒，若買賣契約書不符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，消費者除可主張契約條款無效外，經主管機關限期改正而未改正者，可依「消費者保護法」之規定，最高裁罰30萬元。

此外，內政部指出，若代銷業營業處所未僱用具經紀人員資格者，或是總銷售金額達6億元，卻未設置專任不動產經紀人，都將依「不動產經紀業管理條例」裁罰最高30萬元；若未在營業處所揭示許可文件，經主管機關限期改正而未改正，最高也可裁罰15萬元。本次稽查共發現14件相關違規情形，同樣已要求業者於5日內提出說明，逾期未提出者，同樣將逕行裁處。

持續追蹤列管業者
內政部強調，後續除將持續追蹤列管業者，也會邀集相關部會及縣市政府召開跨機關會議，以精進稽查作業，同時中央也會視市場交易狀況，繼續與縣市政府合作進行不定期聯合稽查。

政府盯上個人成立投資公司炒房，財政部長蘇建榮昨（12）日在立法院表示，財政部將從查核、修法兩方向雙管齊下來防堵。


首先，財政部已責成國稅局對此加強查核，鎖定是否有個人成立投資公司炒作房地產，刻意規避個人房地合一重稅的問題，若查獲可依實質課稅原則要求補稅；其次在法令面，個人用投資公司名義買入住宅，又透過股權買賣來移轉整間公司，過去股權買賣部分可免稅，但預計自明年起將須課個人最低稅負制。

2016年房地合一重稅上路後，個人短期炒房最高須課45%重稅，但境內企業房地交易則是併入營利事業所得額課營所稅，稅率僅20%。市場盛傳有投機客透過成立「一人公司」，買進大量自用住宅又短期賣出，或甚至透過個人股權交易轉移整間公司，讓房產實質脫手，藉此炒高房價。

如此，不僅可避掉個人房地合一重稅，股權移轉部分依現行規定也無須課徵證所稅，等於有兩層誘因。

民進黨立委林楚茵昨日在立法院財委會質詢時提到個人成立投資公司炒房問題，蘇建榮對此回應，「財政部注意到了」，已責成國稅局去查核；此外對於外界所關注的預售屋紅單交易，內政部已經在查，資料也會轉給國稅局後續追蹤。

蘇建榮也表示，針對個人將投資公司股權移轉的租稅漏洞，財政部已提出《所得基本稅額條例》（俗稱最低稅負制）修法補破網，預計自明年元旦起，個人未上市櫃股票交易所得將納入最低稅負制，稅率為20%，除了讓家族企業不能再將應稅的財產交易所得，轉換成免稅的證券交易所得外，也希望對個人成立投資公司炒房有抑制效果。

蘇建榮指出，最低稅負制修法已送到行政院，預計下周行政院會處理，後續再送立法院審查，目標仍希望明年元旦如期上路。

有官員私下表示，成立一人公司來炒房，在稅負上未必划算，除了所得稅問題外，公司還有營業稅問題，是很高的成本。近期國稅局對於企業、個人短期交易都將進行查核，確認是否有依規定報繳。

面對高房價，財政部長蘇建榮日前鬆口表示「中長期」將評估調高囤房稅，昨（12）日國民黨立委曾銘宗追問何謂中長期？蘇建榮回應「大概是兩年內」。

但蘇建榮也表示，現行房屋稅條例已有囤房稅機制，除要求地方政府評估針對持有多戶非自住房屋調高稅率，也建議主計總處在考核地方政府一般補助款時，將是否合理訂定稅率、評定稅基重新納入考核項目。

據了解，主計總處已同意財政部建議，後續財政部會整理一套公式，送到主計總處評估。財政部也將建議調高這部分的考核比重，讓地方政府有感，預計最快明年主計總處就可用新標準考核後年的一般補助款，地方政府無法再置身事外。

財政部官員表示，相關的地方稅主要有兩塊，房屋稅由財政部主管，地價稅權責在內政部，未來都會納入考核。外界關注的房屋稅，地方政府是否根據房屋持有情況訂定差別稅率，將是考核重點；稅基方面，則會著重在房屋標準單價是否合理評定，若像是彰化近30年未調整，考核上將會被扣分。

官員表示，雖然實際影響到的一般補助款最快要等到後年，但地方政府得知考核標準後，一定需要預先布署，透過行政流程甚至地方議會審議，來促使房屋稅率、稅基合理化，讓整個課稅制度更健全，對於炒房亂象將有一定遏止效果。

至於囤房稅率調高，官員表示將持續蒐集地方政府意見，兼顧地方稅收及房市健全。

信義企業集團旗下信義開發在新北市板橋推出全新力作「嘉品｣，昨（12）日舉行開工動土典禮，該案自928檔期開案，至今已熱銷逾三成，客戶以板橋在地客居多，除金融及科技業菁英族群外，也吸引不少自營商購買。

「嘉品｣動土典禮邀請當地里長及已購客戶參加。「嘉品｣以更貼近水岸的24層擎天地標為規劃主軸，開啟更遼闊的景觀生活，一至四樓規劃為商場，五樓為公設，六到24樓為37至55坪景觀寓邸。

信義代銷觀察，選擇江翠A、B區的購屋者，多數是被四周環繞的六座公園綠意，以及1.4萬坪的高綠覆率所吸引，從空中俯瞰「嘉品」，彷彿是在公園裡的建築，擁抱無限綠意。

信義開發秉持透明化的誠信企業理念，提供每戶完整「建物生產履歷｣，從原料溯源到施工過程皆嚴格把關。

信義10月邀請第一期「嘉和.｣已購客戶參觀工地，有120位客戶參加，不少人說，「信義很用心、注意到每個細節｣、「你們的細心與用心是我們對信義的信任｣、「感謝這樣的安排，讓我們很安心｣、「這就是我們選擇信義品牌的原因｣等。

信義房屋匯集近40年對「家｣的敏銳觀察，信義開發融入「社區一家｣社造經驗，在信義「嘉和.｣及｢嘉品｣推案的同時提出「人文寓所社造計畫｣，打造專屬於社區鄰里的「OUR-Space」社造體驗館，提供在地居民、政府或企業團體人文活動的社造空間。

客戶購屋後，信義開發會為客戶啟動社造旅程，交屋前就可參與社區各項活動，建構社區友鄰聯繫網絡，實現信義品牌對家的理想藍圖，「家在信義，幸福啟程」許諾要給客戶一個幸福的家，幸福的社區。

11月12日，濱江集團發佈公告，為切實提高專案融資效率，保障項目的良好運作，將為控股子公司千島湖翡翠海岸公司、參股公司融濱昌盛公司和天悅公司合計提供12.44億元的連帶責任擔保。

截至公告日，公司及控股子公司對外擔保總餘額為169.88億元，均為對控股子公司及參股公司的擔保，對外擔保總餘額占公司最近一期經審計淨資產的102.54%，其中對合併報表外的參股公司提供的擔保總餘額為19.7億元，占公司最近一期經審計淨資產的11.89%。

千億之後負債規模增長 強勢拿地考驗償債能力

對外提供過高的擔保將會影響公司的長期償債能力，尤其是在公司負債水準增長的情況下。

隨著公司整體業務的發展，相應借款也同步增加。截至2020年9月30日，公司的總負債規模為1414.24億元，相比年初增長31.91%。其中短期有息負債為123.31億元，長期有息負債為297.92億元，分別相比年初增長14.55%和38.54%。長、短期有息負債比為2.42，債務的期限結構較為穩健。

身處千億行列，公司的融資中銀行貸款占比達71%，直接融資占比29%。近年來綜合融資成本逆勢下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年6月末公司平均融資成本已降至5.4%，利率水準在民營房企中優勢顯著，已接近央企的融資水準。

以“三條紅線”作為標準，公司剔除預收款後的資產負債率為69.76%，淨負債率為115.14%，現金短債比為1，可見雖然公司的融資成本有著很大優勢，但是杠杆率依然較高。

由於母公司的規模大、外部對房企母公司的認可度較高，因而，很多專案需要母公司層面進行擔保，會削弱長期償債能力。截至2020年11月12日，公司及控股子公司對外擔保總額為169.88億元，超公司最近一期經審計淨資產。

從拿地情況來看，相比其他千億房企，公司的土地儲備不足，截至2020年6月末，濱江集團的土地儲備總建築面積達到1262.01萬平方米，土地儲備可售貨值約2700億元，其中杭州內占62.4%，且基本在杭州核心區域。公司在市場下行通道中逆週期拿地，僅僅半年就已經超越2019年全年拿地規模。由於支付土地款的增加，公司的購買商品、接受勞務支付的現金增長146.76%，經營活動現金流淨流出47.03億元，也將考驗公司的償債能力。

上半年，公司累計新增土地面積122.48萬平方米，新增土儲計容建築面積313.94萬平方米，土地款總額523.93億元，權益土地款280.4億元，平均樓面價為1.67萬元/平方米，新增土儲貨值權益比例49.6%，比上年同期提高9.2個百分點。

合作開發下盈利品質堪憂

濱江集團屬於區域性龍頭，主要經營項目集中在杭州及浙江省內的溫州、金華、嘉興、寧波、溫嶺、湖州等區域。

房企的合作經營可以發揮房企的比較優勢，形成協同效應，主要形式包括成立合資公司、入股專案公司，集團間戰略合作等。隨著行業集中度的提升，合作開發已成為房企重要的經營模式，一方面可以分攤拿地成本，降低資金支出，另一方面可以分散單個項目風險。

依靠大量的合作開發，公司成功躋身千億行列。目前，公司和全國地產前20強進入浙江的15家都有合作，其中95%都由濱江集團操盤，借此公司也能進一步提高品牌認可度。

雖然合作經營可以減輕公司負擔，但同時也會降低公司的盈利品質。2020年上半年公司實現銷售547億元，同比增長5.86%，權益銷售額265.1億元，同比增長26%，銷售權益比例48.5%。前三季度公司實現營業收入129億元，同比增長29.79%，歸母淨利潤為8.89億元，同比增長3.16%，歸母淨利潤增幅遠低於營收增幅。

前三季度公司的淨資產收益率為5.29，同比下降0.24。拆解為銷售淨利率、總資產周轉率、權益乘數三個指標來對比。與去年同期相比，公司的資產周轉率變化不大，權益乘數從6.5增長至8.83，杠杆水準有所增加。

公司的銷售淨利率為12.38%，同比下降6.1個百分點，主要是因為毛利率從40.22%下降到36.58%，銷售費用率從3.54%增長至3.96%，管理費用率從2.59增長到2.9%，營業成本變動系本期交付樓盤增加，銷售費用變動系本期預售樓盤及廣告宣傳費較上年同期增加，管理費用變動系本期合併範圍增加。

富力忍痛出售物流園？

11月9日晚，富力地產（02777.HK）發佈公告稱，擬將其全資持有的廣州國際機場富力綜合物流園（以下簡稱「富力物流園」）以63億元的物業價值，轉讓70%權益給黑石集團，交易對價為44.1億元。

業內人士指，這個物流園很掙錢的。

2007年，富力物流園成立，是富力地產旗下唯一物流園。經多年擴建及運營，其已成為華南地區最大的醫藥物流基地及白雲機場周邊主要的跨境電商園區。

目前，園區內樓倉、坡道倉、醫藥及食品冷庫俱全，辦公、生活配套完善，同時園區距離廣州白雲國際機場僅15公里，為協力廠商物流、電子商務、醫藥企業（輝瑞、阿斯利康）、通訊（中國移動、中國電信）等頂尖行業企業提供倉儲租賃服務。

黑石方對買得這個物流園很滿意。“基於交易標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。”黑石房地產中國區董事總經理陳宇表示：“是蠻興奮的。”

但對富力來說，賣出這個物流園更多的是無奈之舉。富力在公告裡指，變賣資金將用於降低負債及撥作本集團的一般營運資金。

三季報資料顯示，截至報告期末，富力的負債合計1144.11億元，有息負債規模則較一季度下降了約242億元。淨負債率已同比下降至166%；資產負債率下降至約80.37%；若剔除預收款，其資產負債率或降至70%左右，基本可以實現翻綠。不過，這並不能表示富力的債務危機已經可以安全解除，降負債的壓力依舊不小。

提到富力這幾年的債務，就不得不提到當年從孫老闆手上拿過來的、充滿戲劇性的199億酒店項目了。

燙手的酒店

2017年7月19日，一場收購在萬達索菲特酒店對外展開，主角原本是萬達與融創。此前發佈的消息稱，融創將以631.7億的價格，收購萬達旗下的13個文旅城以及76個酒店項目。

但誰也沒想到，就在這天富力李思廉闖了進來。他以”第三者“的身份，介入萬達王健林和融創孫巨集斌之間的交易。有人在現場曾聽到三位大佬商談的會議室裡，傳出了激烈的爭吵聲和摔杯子的聲音。儀式當場延長了兩小時，而“第三者”富力，突然成為了當天最高光的存在：李思廉以199億元，拿下萬達77家酒店的全部股權。

算下來，平均每家酒店的售價還不到3億元人民幣。當時的李思廉，無疑是撿了一個大便宜，還因此得了個“史上最會砍價的男人”名號。

可激情褪去得總是快。媒體很快發現，富力做酒店一直難盈利。

2013年到2019年，富力酒店連虧7年，接手萬達酒店後，虧損額更是直接攀升，2017-2019年，虧損額分別是1.46億、4億、10億。

此前多位業內人對易簡財經表示，富力現在現金流非常緊張，缺錢缺到“只剩褲衩”。

2012年到2019年，富力的經營現金流淨額已經連續八年為負，2019年，這個數字已經高達-240億。淨負債率更是繼續攀升，2015-2018年，受酒店的影響，富力的淨負債率從124%上升到184%，2019年更是到達198.88%，季度資料更一度是行業均值113%的兩倍。

來到2020年，在新冠疫情打擊下，酒店業務更難做了。全球疫情最近還迎來反撲，儘管有消息稱相關疫苗已經出來，但出於安全考慮，全球消費者的出行需求勢必大打折扣，酒店業的復蘇依然遙遙無期。

199億，當時的划算生意變成了現在的燙手山芋，李思廉可能悔得腸子都青了。難怪有網友調侃，王健林當年吃了個大虧，把酒店低價賣給了李思廉，現在搞不好還能從李思廉身上半價再買回來。

降負債壓力山大

事已至此，富力也只能繼續埋頭降負債。

2020年中期業績會上，李思廉稱未來9個月將在國內外處理250億到300億債務。這些債務有超過一半會有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來抵消。

除此之外，去年提到的“可能出售一些重資產項目，從長遠減輕負擔，目前也在考慮範圍”，無論是投資物業或者發展專案，富力都有出售的計畫，會出售一些股權。

此後，富力果然使出了渾身解數。

10月，通過2.57億股新H股配售，富力所得款項淨額為24.98億港元用於償還公司境外債務。11月，又有了此番賣出70%物流園權益的操作。

據海外債市媒體消息援引知情人士稱，富力地產預計年底將以18.5億元出售其持有的廣州廣發證券總部大樓40%股權，所得款項全部用於償還債務；此外正在推進的資產處置項目還包括：向平安不動產轉讓部分廣州黃埔筆村舊改專案股權；向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。

上述所提及項目若按計劃推進，預計富力地產將得到共計147.5億元的回款。

富力也不得不急。三道紅線的監管信號正在地產業界引起震盪，其要求房地產企業們負債率達到較為穩健水準。萬科郁亮曾稱，“三條紅線”的影響力不亞於2002年土地招拍掛制度，“三條紅線”後將進入房地產管理紅利期……而所有開發商再次來到同一起跑線。

讓業界擔心的是，如果富力無法達至三道紅線的要求，恐怕它也只能在起跑線之後再倒退一下了。

回看廈門國際中心，這一龐大項目已經過二十幾年流轉。

雙十一29億大單 廈門第一高樓終於等來接盤俠

沒有李佳琦也沒有薇婭，阿裡拍賣網站上低調完成了一筆雙十一大單——廈門第一高樓以29.12億元的底價被魯能集團有限公司（以下簡稱“魯能集團”）拍下。

24小時、396人設置提醒、18689次圍觀、折上折，廈門第一高樓的拍賣熱度雖沒有第一次那麼高，但所幸這次競拍人數有了從0到1的跨越，除了吃瓜群眾，廈門第一高樓終於等來了接盤者。

廈門第一高樓坐落於廈門市鷺江道，與鼓浪嶼隔海相望，建築總高度339.88米，集甲級寫字樓、單元式辦公、高檔會所、觀光為一體，在當地也曾是個傳奇式的存在。

捆綁拍賣的廈門寶嘉中心用地面積約1.3萬平方米，用於商業和酒店業務。規劃地上建築層數30層，總建築面積10.9萬平方米，高度達211米。

和廈門第一高樓一樣被關注的，還有今年剛找到新歸屬的接盤者魯能集團。

2011年2月，魯能集團成為5家獲批保留房地產業務央企之一。隨後魯能集團加速擴張房地產業務。

到2016年，魯能集團實現銷售金額646.7億元，在克而瑞的排行榜中排名TOP20。2017年，銷售額同比增長超3成至893.7億元，排名21位。

隨著國家電網準備退出地產業務的計畫，魯能集團自2018年起再未公佈過房地產銷售資料，消失在各大銷售排行榜。也是在那年，魯能集團花費91.11億元完成了對廣宇發展的資產重組，陸續將部分地產業務注入其中。

去年廣宇發展營業收入229.87億元，同比減少15.04%，出現自2015年以來的首次下滑。今年前三季度，公司營業收入同比增5.03%，歸屬股東淨利潤同比下降22.35%。銷售也同樣，走過2017年297%的高速增長後，去年的銷售業績下跌52.98%至104.26億元。

有所轉變的是，今年廣宇發展在公開市場的動作多了起來。

就在剛剛完成劃撥股份不到兩天，魯能集團旗下廣宇發展高調首進廣州，觸頂搖號拿下廣州南沙地塊，刷新南沙樓面紀錄。同日，廣宇發展還在天津斬獲一宗36.2億元的大體量地塊，溢價率24.83%。

在土地市場沉寂幾年的廣宇發展拿下這兩幅地塊後，還特地發佈公告進行相關說明，稱上述地塊有利於公司及所屬公司進一步拓展主營業務，增加土地儲備，推動上市公司持續健康發展。

除此之外，廣宇發展還在9月透過子公司福州魯能以總價6.58億元，收購了平潭鼎新房地產發展有限公司旗下四家公司的100%股權及部分債權。

近兩月，廣宇發展先是披露計畫，稱要與母公司魯能集團按照51%：49%的比例組成聯合體繳納競拍保證金、參與公開市場土地競拍，利益與風險共擔。而後，魯能集團又於11月11日向廣宇發展提供41.02億元財務資助。

在目前的形勢下，魯能集團的地產業務與廣宇發展繼續重組將是必然趨勢。調整好內部資源及業務、發揮協同效應，是魯能集團未來繼續發展的重要一環。

回看廈門國際中心，這一龐大的項目經過二十幾年流轉，當年的光輝也被蒙上了一層灰。

據悉，廈門第一高樓前身為廈門郵電大廈，最初持有者為廈門市郵電局。待1998年郵電分家後被劃到郵政系統，但因資金不足被擱淺成為爛尾樓，到2003年才完成規劃66層的8層裙樓。

12年後，福建永榕電力集團老闆李柄江以約20億元的價格接盤該項目，並正式更名為廈門國際中心，建設單位為其下屬子公司源生置業。

永榕集團于2001年創立，2015年更名為京朋國際集團，業務涉及電力、地產、貿易、金融、傳媒、農業六大板塊。

但兩年後，旗下供應鏈金融平臺“金和所”及另一P2P平臺“東宏金融”紛紛暴雷，李柄江由此深陷債務危機，廈門國際中心不得不被擺上檯面抵債。

今年8月初，《關於公開招募廈門源生置業有限公司、廈門永榕置業有限公司名下資產意向競買方的公告》首次發出，正式宣告廈門國際中心將再度易主。

現在擺在魯能集團面前的，是曾經萬眾期待的廈門超高地標性建築，也是李柄江留下的債務與官司漩渦，“白衣騎士”如何當得漂亮是個難題。

明天廣場房產再度流拍，曾是浦西第一高樓

由世界著名設計師事務所約翰波特曼設計，外型酷似“巨星火箭”的上海明天廣場部分房產第二輪拍賣再次流拍。

11月12日消息，阿裡拍賣官網顯示，上海明天廣場7至32層的246套房產於11月11日12:00正式進行網路拍賣，資料顯示，起拍價為20.57億元，競拍保證金2億元，評估價為25.71億，圍觀人數超過四萬人。

據悉，10月27日，這246套房產曾進行過一次網拍，以25.71億元的評估價起拍，但由於無人出價最終流拍。此次拍賣價格與上次相比下降了5億元。

上海明天廣場坐落于上海市黃浦區南京西路399號，占地面積11296平米，土地性質為國有建設用地使用權，土地使用期限為1995年7月5日至2045年7月4日。上海明天廣場由上海明天廣場有限公司建設，2003年竣工，總建築面積129528.52 平米，總共60層高達282米。

該拍賣標的初期房屋類型為246套酒店式公寓，華信國際旗下上海盛懿投資中心（有限合夥）2003年通過公開拍賣取得上述246套房產，房屋建築面積合計36513.64平方米，登記房屋類型為辦公樓，房屋用途為辦公，上海盛懿投資中心取得上述房產後，將7至32層（不含23層避難層）改造為辦公場所，其中24至32層為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團有限公司的辦公場所。

此外，值得注意的是，競買須知提出，買受人應依法妥善處置出賣人與明天廣場租戶的租約；買受人應自行辦理水、電等戶名變更手續，相關費用自理。對可能存在的影響標的物使用的水、電、物業管理等欠費由買受人自行解決，拍賣人不承擔上述費用，未明確繳費義務人的費用也由買受人自行解決。

據悉，本次拍賣系盛懿投資所持有的上海明天廣場部分資產，屬於破產清算拍賣，起拍價由破產清算小組決定。據天眼查資訊披露，盛懿投資是由上海華信間接持股，占股42.48%。而上海華信背後大股東則為中國華信能源有限公司（簡稱“華信能源”）。2018年，華信能源暴雷之後，面臨被接管、債務重組等一系列變故。2020年3月，上海法院宣告對華信能源、上海華信等共4家公司進行實質破產清算。

專業人士分析，該拍賣標的已經設立抵押，並且被人民法院司法查封，加上目前有租戶、帶有租約，而且租賃期間的相關租金均由出賣方收取，與買受方無關等等這些條件，這些都將影響競買人對其價值判斷。雖然明天廣場處於上海的絕好地段，但從首拍、二拍相繼流拍來看，市場對拍賣的價格並不認可。

2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產基金有意收購明天廣場（即本次二拍的範圍），一度流傳成交額將達32億元天價。

“金九銀十”房企加速推盤加大了新房供應量，加上部分區域存在一二手倒掛問題，使得廣深樓市呈現出“一手熱、二手冷”的現象，一手市場“搶食”分流二手市場的情況加劇。

根據中原地產監測的資料顯示，10月份，廣州新房市場網簽量突破“萬套大關”，累計達到11252套，環比上漲16%，同比上漲84%，是自2017年4月以來的新高。實際上，自8月以來，廣州新房成交已實現“三級跳”（8月和9月分別為6123套、9725套），連續刷新年內成交紀錄。

而深圳10月份的新房成交雖較9月環比下降10.2%，但也依然保持在年內高位，累計網簽量達到6349套。其中，新房住宅網簽套數連續3個月超過4000套，10月份一手住宅共成交4617套，同比大漲73.8%，創下近4年來10月同期一手住宅成交量的新高。

而在新房“高歌猛進”的同時，廣深兩個一線城市的二手房市場卻有所降溫。10月份，廣州二手房網簽量為10700宗（含自助網簽），較9月的14100宗環比下降24.1%；深圳二手房網簽量（含自助網簽）共計5725套，環比大幅下滑23.6%，同比去年同期的7055套下滑18.9%。

一手新房的網簽時間會較實際交易的時間推遲1-3個月不等，因此10月份的新房網簽量更多體現出6-9月的成交資料，而二手房的網簽資料則相對較為即時。

廣州和深圳新房市場“分流”二手房市場的背後，一方面與一手新房供應量的持續增加密切相關。尤其是在深圳，購房需求被快速消化，暫時緩解了供需緊張的局面，最終造成市場中呈出“一手熱”的景象。

開發商往往選擇在8-10月全面加速推盤，搶灘“金九銀十”。一位頭部粵系房企的銷售人士表示，8-10月是每年銷售的重要節點，很多項目會在8月開放售樓部，然後接受認籌，開盤時間就剛好可以在9-10月份。

根據統計，8-9月廣州一手房市場新增供應保持萬套水準，9月合計新增10426套共99.54萬平方米；而深圳8-10月新增一手住宅供應合計接近20000套（8月約9600套，9月約6900套，10月約3200套），充足的供應一定程度上刺激了購房者的入市欲望。

另一方面，在廣深樓市中，有不少熱點區域的優質新盤與周邊二手房項目存在一二手價格倒掛，使得不少原本打算買二手房的購房者將目光轉向一手房市場。

正準備在深圳置業的小郭（化名）便是其中之一。她告訴新浪財經，7月起就開始留意深圳的二手房，期間曾看中過一套小兩房，但因業主方面的原因最終並未達成交易。目前，小郭正在等待寶安區沙井附近的一個新項目開盤，如果“打新”不成功，才會重新考慮繼續看二手房。

“深圳新房有銷售限價，但二手房沒有，而且二手房還有仲介傭金等等的其他費用，又舊又貴。像沙井那邊的新盤均價在40000-50000元/平方米，和周邊二手房相比每平方米有15000-20000元的價差”，小郭說。

此外，在“715新政”實施之後，深圳收緊了購房資格，不少購房者因此失去了“房票”，同時新政通過提高二手房交易成本來打擊樓市投機行為，使得二手房行情更加冷清。

整體來看，一個城市的房地產市場存在一定的虹吸效應：在一手新房買家紮堆的情況下，二手房市場自然而然會受到冷落。

一位不願具名的廣州鏈家經紀人介紹稱，按照每年的交易規律，3-4月和10-12月二手房相對好賣，6-9月則是新房好賣。

“3-4月買房客戶以投資客為主，10月-12月則是買學區房的客戶居多。因為6月份開發商都有半年衝刺業績的任務，所以6-9月新房行銷活動較多，或者是3-4月沒有看到合適房源的二手房客戶，有一部分也會剛好卡在6-9月看中新房並且成交”，該人士表示。

對於廣州樓市的後市發展，該人士提到，11-12月因為挨近農曆新年，因此如果不是剛需的客戶基本都會推遲到第二年再來看房，新房成交量可能會下降，二手學區房成交量可能會抬頭。

深圳方面，根據公開資料，年末深圳仍或有60多個新盤專案集中入市，供應套數超過20000套，“打新”或仍是深圳樓市的關鍵字。中原地產預測，隨著新盤的紮堆供應，將迅速去化市場真實需求，中簽率升高，“打新”難度或將逐漸變低。

珠光控股（０１１７６）公布，以２９﹒８３億元人民幣（約３３﹒９５億港元）出售廣州「花城御景花園」發展項目１幢物業全部股權及應收帳款予獨立第三方、廣州國資委擁有的廣州市城興貿易，料錄收益約２﹒６２億元。
　　
該集團指，所售為一棟位於該發展項目總建築面積約４﹒８５萬平方米之辦公及商業大廈以及２８５個泊車位，有關物業一直持作出售及投資用途，而出售套現用於一般營運資金。

融太集團（０１１７２）公布，預期截至９月３０日止中期純利去年同期純利約３１００萬元減少介乎約２１００萬至４６００萬元，即介乎錄純利約１０００萬元至虧損約１５００萬元。
　　
該集團指，業績倒退主因期內並沒有如去年同期般因完成收購四川省自貢市一個物業發展項目而獲一次性議價購買收益約６０００萬元，導致物業發展業務貢獻下跌。此下跌會因若干投資物業估值虧損減少、債券組合按市價計算估值公平值收益增加及採取各項成本節約措施而得到部分抵銷。
　　
該集團指，整體業務營運及財務狀況仍屬穩健。與去年同期收益約２﹒３１億元相比，由於該自貢市物業發展項目中已完工住宅單位銷售激增，預計期內收益將大增逾２倍。

位於上海人民廣場西側的上海明天廣場７至３２層房產司法拍賣第二次流拍，今次次拍賣起價約２０﹒５７億元人民幣，較第一次起拍價（即評估價）打了八折，但仍然無人出價。
　　
該批合共２４６套房產本身是酒店式公寓，最初的投資商為上海安聯，當時是上海國資委的子公司。直至２００３年華信系的上海盛懿投資中心通過拍賣投得該批房產，並改造成辦公場所，其中２４至３２層至今仍是中國華信和子公司上海華信國際的辦公室。
　　
上海明天廣場是目前上海第六高的大樓，下層是商場及會議中心，中層是寫字樓，高層則是上海ＪＷ萬豪酒店。

政府在立法會大會上正式宣布撤回專營的士及一手樓「空置稅」條例草案。運輸及房屋局長陳帆表示，議員及社會對於徵收額外差餉持兩極意見，考慮到最新的經濟情況，政府在平衡各方考量後，認為現時並非合適時機繼續推動一手空置稅。當局會留意物業市場，不排除未來有需要時考慮重推。

一、新建商品房上市情況

2020年1-10月，我市商品房上市面積829.38萬平方米，同比上漲110.43%,其中商品住房上市面積730.52萬平方米，同比上漲153.49%。

2020年10月，我市商品房上市面積159.89萬平方米，同比上漲103.27%，環比上漲57.73%。其中商品住房上市面積149.08萬平方米，同比上漲108.56%，環比上漲66.91%。

二、新建商品房銷售情況

2020年1-10月，我市新建商品房成交面積501.17萬平方米，同比上漲1.53%；成交套數43784套，同比上漲3.8%。其中：新建商品住宅成交面積432.19萬平方米，同比上漲11.88%；成交套數36363套，同比上漲13.95%。

2020年10月，我市新建商品房成交面積58.06萬平方米，同比上漲15.36%，環比下降27.99%；成交套數4456套，同比下降7.4%，環比下降36.52%。其中：新建商品住宅成交面積48.23萬平方米，同比上漲12.06%，環比下降31.12%；成交套數4047套，同比上漲14.81%，環比下降32.74%。

三、二手房銷售情況

2020年1-10月，我市二手房成交面積208.16萬平方米，同比下降0.48%；成交套數23482套，同比下降3.01%。其中：二手住宅成交面積197.41萬平方米，同比下降0.49%；成交套數22350套，同比下降2.83%。

2020年10月，我市二手房成交面積22.76萬平方米，同比上漲62.34%，環比下降20.14%；成交套數2483套，同比上漲51.22%，環比下降21.27%。其中：二手住宅成交面積21.45萬平方米，同比上漲64.24%，環比下降20.5%；成交套數2329套，同比上漲54.65%，環比下降22.16%。

（出處：呼和浩特市住房和城鄉建設局）

大型內房紛紛加入分拆物管股上市的行列，惟物管股熱潮降溫，因此定價未算進取。外電引述知情人士透露，融創服務（01516）計劃把香港IPO價格定在指導價區間中間附近。該公司以每股10.55元至12.65元招股，發售6.9億股，集資最多87.29億元；一手1000股，入場費12777.47元。預計於本月19日掛牌，聯席保薦人為滙豐及摩根士丹利。

恆大物業通過上市聆訊

至於中國恆大（03333）分拆物業管理業務恆大物業，據報已通過港交所上市聆訊。早前市傳恆大物業集資至少20億美元（約156億港元），甚至最高或籌30億美元（約234億港元），具體金額視乎市況而定。聯席保薦人為華泰國際、瑞銀、農銀國際、建銀國際、中信証券及海通國際。

另外，據報內地清潔用品商「藍月亮」昨日已通過上市聆訊，將於下星期舉行上市路演。公司計劃集資10億美元（約78億港元），最終規模仍未確定，美銀、中金及花旗是聯席保薦人。德琪醫藥（06996）昨日截止認購，綜合市場數據，券商的孖展額錄得近230億元，超購約81倍，據路透旗下IFR報道，德琪醫藥計劃以上限定價，每股18.08元。至於內房股祥生（02599），消息指擬於5.59元定價，集資約33.54億元，招股價介乎4.8元至6.2元。

突上載樓書 擬短期標售

一手樓持續升溫，豪宅亦趁大旺市部署短期內推盤。保利置業（00119）旗下屯門青山公路青山灣段新盤瑧譽，昨突擊上載樓書，項目一伙實用面積9158方呎的巨無霸洋房「真身」曝光，面積料屬《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）2013年4月底實施以來新界區第三大可出售洋房，並晉身全港第十大洋房之列，發展商旋即邀請VIP預約參觀現樓，並部署短期內標售。新地（00016）旗下東半山超級豪宅Central Peak（Central Peak發展項目第1期），亦落實推出2個4房戶下周一（16日）標售。

新盤旺場，豪宅接力，位於屯門青山公路青山灣段的瑧譽昨上載樓書，項目設有22座洋房，實用面積4153至9158方呎，當中最矚目為全盤最大一座15號洋房，是全屋苑唯一一座4層高洋房，7套房間隔，另有2個家庭廳，地下設泳池，天台有按摩浴缸。其餘洋房為3層高5套房設計，天台有泳池。1至15號（不設4、13及14號洋房）共12座洋房擁獨立門牌。項目有19間位於地庫的居室，為開放式及一房，實用面積470至652方呎，將配相應洋房出售。

面積緊次九肚駿嶺薈

資料顯示，一手新例實施後，新界區面積最大洋房為沙田九肚駿嶺薈50及62號洋房，實用面積10706及10727方呎，去年分別以逾2.68億元及逾2.69億元售出，即瑧譽15號洋房現為新界區唯一可供出售最大面積的一手洋房。

保利置業銷售及市務部總監朱美儀說，項目昨上載樓書後即時接受預約參觀現樓，並於短期內以招標推售部分聯排洋房及居室。項目在較早前已獲批入伙紙，料於明年6月獲批滿意紙。

另一矚目豪宅位於東半山司徒拔道18號的Central Peak，同日推出兩伙4房戶於下周一（16日）進行3小時標售，分別為Alpex I座5樓A室及同座同層B室，實用面積2125及2080方呎。

柏傲莊II超額認購49倍

此外，新世界（00017）及港鐵（00066）合作的沙田大圍站上蓋物業發展項目柏傲莊II，周六（14日）次輪銷售，昨天截票，市傳累收逾1.7萬票，按推售的343伙計，超額約49倍，每50個人爭一伙。項目位於荃灣愉景新城商場的展銷廳及示範單位，今明兩天將暫停對外開放。位於車公廟路18號的柏傲莊II提供1415伙，實用面積264至1322方呎，預計2022年11月底入伙。

帝國集團及香港小輪（00050）合作發展的屯門青山公路青山灣段帝御．星濤，緊接於周日（15日）第三輪發售123伙，負責銷售的恆基物業代理營業（一）部總經理林達民稱，截至昨日該盤累收3600票，超額認購逾28倍。帝御．星濤提供614伙，實用面積186至1376方呎，預計2022年4月底入伙。

帝御．星濤累收3600票

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，自中電集團及信置（00083）合作發展的何文田St. George's Mansions登場後，新盤市場一直缺乏矚目豪宅推售，而瑧譽及Central Peak應市有助測試市況的熾烈程度，「如果最終都承接到，即係中小型同豪宅都有購買力，可以講樓市已經全面踏入正軌」。

中原地產亞太區副主席陳永傑直言，今年部分豪宅或超豪宅推盤計劃因疫情一再押後，惟發展商見近期市況好轉，好多都蠢蠢欲動，想藉推部分單位測試水溫。

部分港九豪宅樓價表現佳，西河灣嘉亨灣有海景3房單位以2700萬元成交，較銀行網上估價高最多逾17%。九龍塘逸瓏傳有4房戶以半億元洽購至尾聲，高銀行網上估值逾13%。

代理指出，嘉亨灣本月暫錄得5宗成交，其中3座高層D室，實用面積942方呎，3房間隔，剛以2700萬元售出，呎價28662元，呎價為屋苑逾一年以來首度重上2.8萬元。

根據本港3間發鈔銀行網上估價系統，上址現時估價為2299萬及2553萬元，即成交價較估價高最多401萬元或17.4%。原業主2008年透過公司名義以1750萬元入市，賬面賺950萬元或54.3%。

其次，逸瓏5座中層B室4房單位，實用面積1489方呎，由原業主於2011年斥資3394.5萬元購入收租，據代理透露，該單位至今年3月改以5500萬元放盤，新近更獲準買家以5000萬元洽購至尾聲，若交易落實，售價將創屋苑今年新高，呎價33580元，交易將以公司股權轉讓形式進行。

星漣海1140萬3年貶15%

上述3間發鈔銀行對該單位估價為4419萬及4617萬元，市傳作價較之分別高13.1%及8.3%。

不過，新界豪宅表現不濟，消息指出，馬鞍山星漣海不足半個月連錄得兩宗損手成交，樓價同樣約3年貶值約15%，最新一宗為3A座低層D室3房，實用面積781方呎，以1140萬元售出，呎價14597元。

據知，原業主今年7月以1200萬元放售，已低於2017年初入市價1336.1萬元，最終再遭買家還價60萬元成交，售價較當年貶值196.1萬元或14.7%。

土地註冊處資料顯示，灣仔星域軒1座高層F室，實用面積898方呎，有指於2008年成為凶宅，於上月初以2000萬元由日籍買家承接，造價低市價約四成，呎價22272元。資料顯示，原業主於2010年以1100萬元購入上址，購入價亦低當時的市價約四成，持貨約10年大賺900萬元（約82%）離場。

疫情重創全球經濟，對樓市的影響亦浮現。將軍澳單日疑有4個特色戶業主斷供遭銀主收樓並放售，其中2伙帝景灣特色戶的開價更低於買入價，最多低11.7%。

據代理稱，上述4個銀主盤涉及天晉、海天晉及帝景灣，其中一伙由銀主星展銀行放售，其他3伙由王道商業銀行以銀主身份放售，最貴重來自天晉3座頂層A室複式戶，實用面積1965方呎，4房間隔，連702方呎平台及661方呎天台，業主2011年透過公司名義斥5120萬元購入，現已淪為銀主盤，由王道商業銀行以6255萬元放盤，意向呎價31832元。

另一伙來自海天晉3座頂層A室4房，實用面積1115方呎，連461方呎平台及1060方呎天台，亦由銀主以3150萬元放售，叫價僅較業主2016年買入價3025.56萬元，高124.44萬元或4.1%。

最多低買入價11.7%

至於帝景灣2伙銀主盤，據聞由同一組業主持有，叫價更低於買入價，其中3座頂層A室，實用面積1375方呎，連130方呎平台及1124方呎天台，業主每月租金收入6.6萬元，惟遭銀主收樓後現以3240萬元放售，較2016年入市價3667.95萬元，低427.95萬元或11.7%。

至於實用面積1316方呎的同層B室，連217方呎平台及952方呎天台，附連每月6.8萬元租約，銀主正以3150萬元放售，相對業主4年前購入價3394.35萬元低244.35萬元或7.2%。

規劃20多年每呎約3850元 高3年前鄰地2成

投地困難，發展商亦加快補地價，另覓補充土地儲備的機會。泛海集團 （00129） 規劃逾20年的洪水橋田心路項目近日完成補地價，涉逾20億元，每呎樓面地價約3,850元，較同區長實 （01113） 在3年前的補地價高2成，將會提供逾千伙，屬於泛海歷來最大型項目。

該項目位於田心路，洪福邨的西南面，比鄰泉薈、雅珊園，位置亦近洪水橋輕鐵站，佔地約11.08萬平方呎，現時規劃是「綜合發展區」及「住宅（甲類）」等用途，泛海早在1997年已經購入該幅地皮，經過多年併購及規劃，在數年前就獲批以地積比率4.95倍發展商住項目，總樓面約52萬平方呎，除了6幢住宅外，還有3.4萬平方呎的商業樓面。

關堡林：總投資額約45億

本報向泛海集團執行董事關堡林查詢，他透露，集團接納項目逾20億元的補地價，預計連同建築成本，總投資額約45億元，將會提供超過1,000個面積約400至500平方呎的單位，屬於泛海在香港歷來最大型項目，最快會在2021年底或2022年初推售樓花。

如果以逾20億元的補地價金額計算，粗略估計，每平方呎樓面補地價約3,850元。相較之下，長實在2017年中時候，就鄰近的洪元路、洪志路交界項目補地價，每平方呎樓面地價約3,112元，今次補地價水平在3年間上升24%。

若果按照現時總投資額約45億元計算，計及10%「發水」、實用率8成因素，粗略推算，項目落成後的實用呎價約1.18萬元起，較樓齡約9年的泉薈近期實用呎價約1.14萬元，而樓齡28年的雅珊園呎價則約9,427元，分別高4%至25%不等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，跟2017年相比，現時住宅樓價升約1成，認為今次發展商願意付的補地價水平不算便宜。

年初夥資策 購淺水灣道屋地

泛海集團近年在香港的投資亦相當積極，包括今年初的時候，夥拍資本策略 （00497） 以5.5億元，以公司股權轉讓方式，購入淺水灣道92號屋地，可建樓面約7,563平方呎，每呎樓面地價約7.3萬元。

至於另一個位處渣甸山的豪宅皇第，則為泛海夥拍資本策略、高富諾合作發展，今年初曾以2.19億元沽出兩伙，其中一個單位實用呎價高達7.7萬元。

疫市無礙財團繼續收購步伐，近年積極收購銅鑼灣寶靈頓道一帶舊樓的新地 （00016） 或有關人士，近日成功「拔釘」。

最新收購的單位為銅鑼灣寶靈頓道17號1樓單號單位，實用面積約600平方呎，成交價1,260萬元，呎價約2.1萬元。新買家為宇雅有限公司（UNITED ASSET LTD），董事為李頲，為新地或相關人士。

600呎1260萬購 呎價2.1萬

土地註冊處資料顯示，原業主為九建 （00034） 執行董事柯沛鈞，即集團主席柯為湘的兒子，他曾於2015年以630萬元購入上址，惟他當時只簽署臨時買賣合約，及後交易未有進行。物業帳面獲利630萬元，並於5年內升值1倍。

不過，值得一提是，他在5年間已密密在該帶舊樓「落釘」。他早前亦購入項目3樓一個單號單位，實用面積約480平方呎，並於6月同樣獲宇雅有限公司以1,500萬元承接，呎價約3.1萬元。他於2015年以519萬元買入單位，轉手帳面賺981萬元，物業大幅升值近2倍。

另外，他於2016年以518萬元買入寶靈頓道5至11號榮安大廈低層A室，建築面積約497平方呎，並在今年6月以1,000萬元沽出，呎價約20,121元，持貨4年帳面賺482萬元。新買家是廣寶集團有限公司（ASIA JUMBO HOLDINGS LIMITED），其董事同為李頲。計及這兩個項目，他於5年間，已合共賺取1,463萬元，獲利可觀。

新地3地盤 可合併發展

事實上，新地早就寶靈頓道17號申請強拍，預計3個地盤可合併發展，可建樓面將增加至12萬平方呎。由於項目鄰近銅鑼灣及灣仔核心商業區，該區的商廈及商舖租金理想，所以重建價值甚高。

新地在2015年已積極收購該帶舊樓，除了上述兩個項目，新地現亦持有寶靈頓街1至3號的全數業權。

新冠肺炎疫情反覆，昨日新增23宗確診個案，有6宗源頭不明的本地個案，另外尚有數宗初步確診個案，其中一宗報住大埔中心，令大埔區疫情升溫。

大埔中心2房828萬沽

區內代理透露，雖然大埔疫情升溫，但是區內二手買賣未見受影響，僅小部分業主要求睇樓客入屋前進行消毒，整體睇樓活動如常進行。

資料顯示，大埔中心目前仍有約170個二手放盤，本月至今暫錄8宗二手買賣，平均呎價15,163元，與上月相若。例如大埔中心18座低層H室，實用面積522平方呎，2房間隔，外望林村河景，業主原本叫價850萬元放盤，議價後以828萬元易手，呎價15,862元，屬於理想價水平。原業主於2017年11月以687萬元購入單位，持貨剛滿3年帳面獲利141萬元。

另外，中原地產分行經理楊頌堯表示，新盤帶動下，近日入市氣氛正面，大埔新興花園2座高層H室，實用面積463平方呎，兩房間隔，以555萬元易手，呎價11,987元。

中原楊頌堯指，原業主則於2011年以268萬元買入單位，於2018年曾進行內部轉讓，現沽出單位涉10%額外印花稅（即約55.5萬元），單位9年間升值約1倍。

近期股市向好，整體投資氣氛得到改善，加上業主肯降價，令甲廈買賣近日有所回升。

據中原十大商廈買賣統計顯示，10月份港九錄3宗買賣，其中1宗為美國銀行中心中層04至07及13室，面積約5,968平方呎，據悉以約1.4億元沽出，呎價約2.4萬元，單位以交吉交易。按此呎價計，屬該廈自2013年後新低。該單位由香港美國商會持有，96年以5,460萬元購入，作會址自用。該商會早前已搬至同區甲廈，面積約2,000平方呎，故把美銀中心單位放售。若最終以1.4億元售出，持貨24年轉手，獲利約8,540萬元。

近1星期甲廈市場略為好轉，中環中心錄得成交，涉及物業3909及3910室，面積分別約2,180及1,841平方呎，享山景，新近獲投資者承接，涉資約1.16億元，呎價約2.9萬元，略低於意向價。該層樓面由「磁帶大王」陳秉志持有，把39樓分間成12個單位拆售，去年售出兩伙後近日重推。據悉，該層樓面海景單位，業主意向呎價約4萬元起。

海富中心連錄買賣

另外，金鐘海富中心連錄成交，其中1座32樓01室，面積5,568平方呎，望海景及政府總部景觀，以逾1.58億元售出，呎價約2.8萬元。原業主為通用（中國）控股有限公司，其於2012年以9,682萬元買入上址，持貨8年，物業期內升值逾6成。另外，海富中心2座中層01C至D室，面積3,314平方呎，以公司轉讓形式易手，涉資約8,616萬元，呎價約2.6萬元。

外圍局勢稍穩定 有傳撤辣

中原工商舖黃瑋琮分析，最近市場上出現多項利好因素，包括本港疫情相對受控，港股亦有所上升。外圍局勢上，美國總統選舉結束，市場憧憬中美關係稍為轉好，對營商環境較穩定。此外，近日有傳政府或會減辣，工商舖的雙倍印花稅有機會撤走。他指出，受疫情影響，今年甲廈買賣極淡靜，而市場資金相對充裕，碰上目前利好因素出現，故甲廈買賣略為回升。後市方面，他認為因個別業主早前已減價放售物業，如今市況稍轉好，可吸引資金流入，交投量可望輕微回升。

受疫情影響，各區甲廈空置率持續上升，而核心區中環，升至7.5%，創2008年金融海嘯後的新高紀錄。

美聯工商舖報告指出，10月份整體甲廈空置率繼續上升，屬核心地段的中區（包括上環、中環、金鐘），最新空置率為7.5%，按月再升0.2個百分點，再創2008年金融海嘯後的新高紀錄。至於各區空置率最高的，仍然屬九龍東，10月份空置率為14.3%，按月再增0.3個百分點。雖然，10月份指標甲廈租金按月略為反彈，但總計今年以來仍然累積下跌逾18%。

寫字樓價格持續下跌，報告指出，10月份指標甲廈及乙廈的售價，按月分別挫0.7%及1.8%，兩者連跌16個月，今年以來累積跌幅均超過11%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，本港經濟前景不明朗，加上本港恢復通關仍然未有具體的時間表，不少企業對於租用辦公室採取審慎態度，令到寫字樓空置率繼續上升，售價也拾級而下，即使近月中資財團重新入市，對商廈市場屬正面消息，但也難以阻止價格向下回落。

內房購英皇道商廈

中資財團回歸激活寫字樓大手交易市場，上月的大額買賣，包括內房旭輝為首的財團，購入北角英皇道兩座商廈物業，而另一間內房合生創展亦增購中環中心一層單位，是近月市場少有的中資財團連環大手入市個案。

不過，中資財團入市，未有令到甲、乙廈售價止跌，其中，上月指標甲廈及乙廈的售價持續下跌，當中甲廈按月挫0.7%，屬連跌第16個月，累積跌幅達17%，單計今年首10個月，累積跌幅也達到11.1%。上月甲廈表現最差的為中環區，按月大挫約9%，最新平均呎價約4.05萬元；另一核心區金鐘按月亦跌逾7%，今年以來累跌12.5%，最新平均呎價僅約2.8萬元。

新盤市場再掀搶客潮，由帝國集團及香港小輪合作發展，恆地負責銷售的屯門帝御．星濤早前加推123伙，將於周六截票，周日早上進行抽籤並隨即開始揀樓，項目暫收約3600票，超額約28倍。

項目是次推售包括33伙開放式、56伙1房、30伙2房、2伙3房及2伙4房，單位面積192至996方呎，價單定價376.9萬至1709.6萬，呎價15080至23563元。折實售價由342.97萬至1555.73萬元，呎價13723至21442元，折實平均呎價15131元。入場單位為1座2樓19室，面積213方呎，開放式間隔，折實售價342.9萬，折實呎價約16102元。有代理指，該項目入票人士中有約七成為年輕上車客。項目至今兩輪銷售累沽逾300伙，帝御1、2期現合共售出約900伙。

另外，新地東半山豪宅盤CENTRAL PEAK昨上載新銷售安排，加推2伙於下周一起招標及同日截標。單位為Alpex第I座5樓Manor A室及B室，分別2125方呎及2080方呎。此外，新盤市場昨錄零星成交，其中永泰地產屯門OMA by the Sea第2座7樓C5室，450方呎，以660.4萬成交，呎價約14676元。而恆大旗下屯門珺瓏灣II，昨亦錄成交。