實價揭露信義區豪宅文心信義15樓最新交易，約277坪，以5億2,170萬成交，單價為225萬，站穩200萬俱樂部，也刷新文心信義單價紀錄，也成為今年信義區最貴豪宅。

資料顯示，買方為博瑞股份有限公司，原負責人為台新金董娘彭雪芬，2014年負責人換人，不過，彭雪芬仍名列董事，外界推測是台新金董娘彭雪芬出手，未貸款以現金購屋。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，文心信義位於松勇路53巷內，樓高22層，實價以來揭露共十筆，其中有六戶都是在2017年成交，之前最高交易是2018年12樓交易，達222萬，最低也要約210萬，全社區都站穩200萬身價，累計總銷已達50億。

觀察今年揭露至今單價破200萬的交易為13筆，第一名為信義聯勤的18樓，260萬，第二名社區今年剛交屋的潤泰敦峰239萬，而第三名的社區就是文心信義，以225萬刷新紀錄。

台灣房屋信義安和捷運特許加盟店店東廖德欣指出，文心信義位於信義區豪宅群中，不管是人行或是車道進出入口都為一個大門管制，也無開放景觀空地，且全天都有保全站在門口，門禁森嚴，對低調、注重安全性和隱密性的高端企業主相當具有吸引力。

新北市新泰塭仔圳市地重劃案今年8月正式啟動，區內自辦重劃區已有不少建商插旗推案，指標案「新莊海悅花園」於5月打頭陣，共計100戶，銷售4個月即完銷，明年該區推案量將爆發至300億元，成建商重兵布局區。

海悅國際與科達機構合資的海研建築，今年5月於塭仔圳自辦重劃區推出總銷15億元的「新莊海悅花園」，日前完銷並舉辦開工動土典禮，預計2024年完工。科達機構董事長、海研建築總經理賴建程指出，該案端出27~40坪共5種坪數，主推3房，又是區內新案少見新莊門牌，成功吸引區域客目光，5成為在地換屋、首購族，其餘來自鄰近行政區及北市科技業買盤，顯見後疫情的剛性需求強勁。

打房變數多　防追高
科達機構也趁勢追擊，宣告明年首季，將接續推出千坪新案「新莊科達花園」，總銷約25億元；也會在鄰近的「新莊北側知識產業園區」推出總銷15億元、每坪開價5字頭的「海悅科達A3案」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，近期房市以中小坪數、低總價產品熱銷，新莊各重劃區因房價相對親民，在這波房市熱潮下，受到不少首購、首換族青睞，去化速度快，不過重劃區機能相對市區不足，民眾布局宜靠近舊市區機能較佳處。此外，未來房市仍有政策打房不確定因素，建議民眾購屋仍多比較，切勿追高。

由於台積電赴台南設廠及台商回流效應，使台南成為房市最熱地區，大型行庫實地走訪當地建商後提出報告指出，台南建商認為，投資客在台南炒作預售屋及紅單，已影響當地首購族或一般受薪階級購屋能力。

至於如何打擊投資客炒作紅單？行庫建議，當前預售屋市場資訊透明化不足，主管機關應儘快推動「實價登錄2.0」修法，透過房市資訊內容更加明確、資訊揭露更為即時，比其他任何方式都更能解決問題。

指標銀行10月特別向台南建商了解當地房市狀況，並引述建商意見指出，南市房價是六都最低，由於區域房價負擔能力合理，年輕首購族偏好購置新屋，使預售市場買氣相較成屋市場熱絡，這和很多其他縣市不少首購族買不起預售屋或新成屋的情況有所不同。

行庫報告指出，因利率處於史上新低，在租不如買的議題發酵下，刺激遞延買盤迅速回籠，但近期部分業者以不當行銷手法營造預售案一日完銷的搶購紛圍，藉機哄抬房價，的確擾亂房市交易秩序，也加重首購族與一般受薪階層買房的壓力！

台南建商認為，政府相關部會若關注此情況並有所準備，將有助房市交易回歸理性，降低炒作之風。

指標大型行庫最新不動產市場評估報告亦指出，政府關注房市，加上國際新冠疫情恐再起，第四季房市需求端的追價意願及消費信心將受影響，買賣雙方對房價走勢看法呈現多空分歧，價格認知差距擴大，影響房市交易量能。

行庫分析，此波房價上漲主要受美中貿易戰帶動台商回流投資擴廠，增加產業園區購地建廠需求，提高區域就業機會及住宅需求，加上建商依循住宅需求動向購地推案，推升土地交易價格及營建成本上漲，而在各地區及產品類型上，行庫特別指出，以小坪數產品、桃竹以南開價、成交價格上揚趨勢相對明顯。

國家住都中心將推出成立3年以來，最大的公辦都更案，板橋浮洲大型商業區地上權案，18日提出文件草案公開閱覽至11月24日止。接著國家住都中心將根據各方建議修改文件，預計12月就可進行招標。

國家住都中心指出，此案位於板橋中山國小南側與浮洲合宜住宅北側間之完整商業區，基地面積合計約2公頃，採設定地上權55年方式實施，是目前雙北地區少有的大型商業區。同時，此案的土地產權單一，皆為住都中心所有，可以申請都市更新容積獎勵，可望立即帶來經濟開發效益，並為板橋浮洲地區吸引優質和便利的商業服務，進而推動整個地區發展。

國家住都中心執行長張溫德表示，這是住都中心成立3年多來，所推出面積最大的公辦都更案，歡迎各界提出寶貴的意見，共同完備招商條件和內容。

過去國家住都中心已經陸續完成台銀圓山站、台電嘉興街、信義區兒福中心等公辦都更案，目前還將繼續完成中山女高南側、中正區行二與行三、新竹建功高中南側等案。

本次板橋浮洲公辦都更招商作業採一次申請、二階段審查方式辦理評選，評選作業分為資格審查、綜合評選兩階段。將評選國內外優質專業廠商，申請人除須具備相當財務能力，亦需於本案公告日前10年內，具備完成相關建築開發實績等條件。

根據內政部不動產資訊平台資料，雖然2014~2017年房市量縮修正，但法拍量未見明顯增加，今年碰上新冠肺炎疫情，法拍量也一直位處低檔，全國法拍拍定總件數已經連續6年僅剩2,000餘件，大約較金融海嘯高峰時量縮逾8成。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍屋，也稱溺水屋。過去幾次爆量，主要都是投資客為追求獲利最大化，以高額貸款、高槓桿、短進短出方式操作，手上保持五六戶，甚至十幾戶，碰到景氣不好，無法脫手，現金周轉不過來，就會大批斷頭淪落法拍。

但自2011年以來，政府接連祭出奢侈稅、信用管制、房地合一稅等，投資人一來很難高槓桿操作，二來也不敢，大多保守操作，因此雖然2016年碰到成交量創歷史新低，但因投資客早已改變 ，加上利率低，壓力輕，因此法拍屋數量一直沒有明顯增加。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，通常法拍可以做為景氣判斷指標，根據內政部資料，金融海嘯發生後，2008年與2009年就曾出現法拍潮，2009年法院拍定成屋總件數高達1.6萬件，金額達到690億元，

不過房市2010年房市復甦後，法拍量就明顯往下降，2014年起每年的法院拍定成屋總件數就跌破3千件，較2009年量縮8成，今年上半年也僅有1228件，拍定金額約為138億元。

曾敬德表示，金融海嘯2009年法拍的拍定量一口氣衝到1.6萬件，與當時景氣崩壞，無薪假盛行民眾收入中斷欠繳房貸有關，今年雖然同樣有疫情衝擊民眾就業，但政府很快就啟動紓困方案，提供受影響的民眾可以展延本金或利息，加上市場景氣快速復甦，受影響的民眾也可以快速變現，因此今年也沒有出現銀行房貸的壞帳大增而流入法拍的狀況。

曾敬德表示，許多老屋主房貸金額所剩不多，並沒有還款壓力，另一方面整體就業狀況大致穩定，不像國外需要政府派發救濟金那樣嚴峻，且當前房市景氣需求熱絡，若財務狀況出問題，要將不動產變現也相對容易，因此法拍數量持續維持在低檔水準。

淡海輕軌藍海線第一期已於本月15日通車營運，永慶房屋業管部協理謝志傑表示，除了淡海輕軌藍海線，新北市還有許多正在興建及規劃中的軌道建設，其中離通車最近的兩條路線，分別是預計於民國111年通車的安坑輕軌、以及112年通車的三鶯線。

永慶房屋根據實價登錄資料，統計109年1-9月捷運三鶯線、安坑輕軌及淡海輕軌藍海線各站周邊半徑600公尺範圍內的住宅物件，觀察其周邊的交易價量。

淡海輕軌方面，淡海輕軌的綠山線已於107年通車，這次通車的藍海線第一期，包括台北海洋大學站、沙崙站及淡水漁人碼頭站，將新市鎮及漁人碼頭、淡水老街等觀光資源串聯，同時也為未來的淡江大橋及八里輕軌鋪路。

實價資料顯示，淡海輕軌藍海線交易量最多的站是台北海洋大學站86件，謝志傑表示，台北海洋大學站位於淡海新市鎮內，周邊有許多建案開發，其中較特別的是，台北海洋大學站離海較近，部分建案強調擁有海景，適合喜愛觀賞風景的民眾。

不過，由於周邊生活機能尚未成熟，台北海洋大學站周邊平均單價18.5萬元，是相當親民的價格。

藍海線交易量排名二、三名皆是二期的站點，兩站皆距離淡水老街十分接近，屬於淡水的舊市區，再加上周邊有淡江大學，因此生活機能較為成熟，房價相對有撐，但每坪也僅約21.9萬及19.5萬。

另外，V25站雖然單價高達29.3萬/坪，但其實是因為周邊交易量較少，再加上新建案交易所拉抬導致價格較高，若是購買中古屋的話，平均價格也是在20萬/坪上下。整體來看，淡海藍海線在三條新軌道建設中，房價最親民。

安坑輕軌部分，沿線交易量最高的站為新和國小站，交易件數74件，謝志傑表示，新和國小站雖位於安坑地區，但距南勢角站及景平站僅5分鐘車程，各項生活機能都不會與上述兩站相距太多，單價僅35.2萬相當親民，適合預算有限的小資族購屋。

安坑輕軌房價落差大，其中末端站十四張站，目前平均房價每坪51萬元，為新北三條新軌道建設中最昂貴的站區。

謝志傑指出，十四張站為安坑輕軌與環狀線的交會站，南側便是央北重劃區，雖然目前周邊交易量不大，但待未來重劃區發展成熟，且安坑輕軌通車後，生活機能更完善，未來房市發展可期。

三鶯線為串聯土城、三峽及鶯歌三個行政區的捷運線，今年交易量最多的站為三峽站，交易件數161件，為三條即將通車路線中的買氣最強站點。

謝志傑分析，三峽站位於三峽舊市區，生活機能相當豐富，距離國道3號交流道車程不到5分鐘，對於有車族來說往來台北十分方便，再加上2字頭的房價，使其成為首購族的熱門購屋區域。

謝志傑表示，軌道建設提升地區交通，有助於地區的發展，因此也是房市發展中相當重要的一環，近年雙北致力於軌道建設的開發，完善整個大台北地區的交通網絡，更使房市有所支撐，民眾要買保值又兼具發展性的房地產，可沿著軌道尋找適合物件。

市場盛傳大陸公寓營運商我愛我家將接盤有財務危機的蛋殼公寓，刺激在美股上市的蛋殼公寓當地時間17日收盤飆漲75％。18日開盤大漲一倍。

蛋殼公寓16日遭離職員工爆料深陷財務危機，杭州蛋殼公寓已出現租戶被斷網，深圳蛋殼公寓有房東開始驅趕租客，武漢蛋殼公寓已有房東開始直接聯繫租客繳納房租，公司即將宣告破產。

蛋殼公寓隨即在官方微博澄清「沒有破產，也不會跑路」，但仍避免不了股價波動，當晚美股股價下跌逾7％至1.37美元，盤中最大跌幅則超過10％。

澎湃新聞18日引述消息報導，我愛我家正在和蛋殼公寓洽談接手事宜，雖未最終敲定方案，但已有實質性進展且進展順利，最終敲定的可能性非常大。另據經濟觀察網報導，最近一周，我愛我家董事長和總裁等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財務成本問題，具體接手方案尚未敲定。對此我愛我家方面並未否認，僅表示「目前沒有接到相關的通知」。

一位接近參與洽談的人士透露，近期蛋殼公寓資金緊張等傳聞發酵，受北京市相關部門邀約，包括自如、相寓在內，有多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜，不過，自如對蛋殼的興趣不大，沒有參與進一步洽談。

消息釋出前一晚，蛋殼美股盤中一度飆漲94％，最後收漲75％，報2.4美元。但與其1月登陸紐交所發行價13.5美元相比，跌幅達82％。　在A股上市的我愛我家，18日盤中最高漲6.21％，收盤漲1.43％，報人民幣4.25元。

今年台北豪宅哪裡最熱？據實價登錄統計，半年來大直總價逾1億元的豪宅至少成交17件，除了「西華富邦」成交八件為最大宗外，「帝景水花園」、「忠泰圓舞曲」各有三件，「代官山」、「首泰地天泰」與「明水晴園」各1件，半年來大直豪宅就吸引了市場高端族群超過30億元的資金。市場專家指出，大直水岸第一排和米其林餐廳、五星飯店群聚的樂群路是大直兩大豪宅區塊，分別因為水岸景觀和住宅區土地絕版，住戶也多半惜售，屋齡20年內的豪宅，照樣擁有一定身價和市場魅力，一有釋出，往往就被原社區住戶或親友「攔截」搶下。據傳，首泰建設第四季有意釋出樂群二路美福飯店前的「首泰三悉」建商保留戶，實品屋還在趕工期間，就收到近20多組大直熟客和品牌老客戶的預約。

今年在貿易戰、資金回流與疫情影響下滯留的台商買盤看好大直豪宅圈，以及樂群路豪辦「台北CBD時代廣場」在6月創下每坪成交128萬元的新高行情，加上2018年「首泰三悉」實登每坪150萬元起跳的「底氣」，讓長期耕耘大直的首泰建設，對第四季釋出的「首泰三悉」保留戶深具期待。

熟悉大直市場的代銷業專案經理指出，大直樂群路的成屋豪宅圈，挾著鄰居內科以全台灣最大的4兆年產值，和美麗華、att、春大直與忠泰在美麗華旁明年將登場的二座風格商城開發計畫，及Raw、態芮、祥雲龍吟和教父牛排四間米其林餐廳、藝廊、五星飯店等諸多星光閃耀，除了吸引具地緣關係的高端買盤外，今年也有看到來自大安、信義區的客群，因為想「買不同的地段、買不一樣的產品」、「看好大直上升潛力」的資產配置思維，「錢」進大直樂群路豪宅圈，讓大直豪宅交易增添動能。

「首泰三悉」鄰近美福飯店、萬豪酒店、美麗華等，社區分為「磊若」、「風昀」兩棟建築，規劃均質70坪產品。「磊若」十層樓高、戶數18戶，由建築師郭旭原設計，在2018年年中的實登中揭露的多筆單價均維持在150~160萬；後者「風昀」八層樓高、戶數12戶，由建築師邱文傑設計，2018年實登單價150.8萬。

根據住展雜誌2020年10月初發布調查「1-8月北台灣建案房價漲幅前10名行政區」，分析前十大房價強漲區中，大部分是該縣市蛋白區，唯有新店區屬於新北市蛋黃區，關鍵因素就是捷運大坪林站在環狀線通車打造「雙捷運站」後，帶動新店蛋黃核心區房價走揚，牽動包括捷運松山新店線沿線的七張、區公所生活圈，以及捷運環狀線央北重劃區的比價上揚，房地產人士建議「買房就要選擇蛋黃核心區，新店區的保值增值潛力區，還是以雙捷運的大坪林站附近為最優選擇。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，捷運共構宅具備「一出捷運就到家」，因此價格也會更高，雖然從投資角度來看是不錯選擇，但若為純自住使用，可以找距離雙捷運站距離步行約五至八分鐘的範圍，作為置產選擇。

新案「大坪林ONE」所在的捷運松山新店線大坪林站，與環狀捷運線交會，與台北市僅一站距離，更是新店地區生活機能成熟的蛋黃區，在區域內形成房地產的「雙捷正核心」地段價值，也形成新店房地產的蛋黃核心區，是很好置產「保值＋增值」的選擇區域。

個案擁有區域內難得的1789坪大面積基地，規劃地上29層、地下六層SRC日系住友集團制震建築設備，根據現場銷售政安廣告專案周奕仁表示，「大坪林ONE」在Design（設計）、Location（地段）上，領先區域內所有銷售建案，衛浴、廚房、靜音設備都使用日本LIXIL集團的精工產品，1,688萬元起可以擁有新店區性價比極高的二房建案，鄰近區域河畔、公園、學區、醫療資源豐富。

近日隨少數建案爆出「紅單」炒作亂象，政府開始「關切」全台預售案的同時，「打房」的呼聲再次響起。

桃園市不動產開發商業同業公會理事長李文科13日表示，贊成政府針對嚴查紅單炒作亂象，但應該標靶治療、精準打擊，不宜貿然祭出租稅、限貸、拉高土建融等措施全面打房。他指出，過去曾有連續九年每年交易量達40萬棟的紀錄，如今房市用了五年時間從24.5萬棟慢慢復甦回到30萬棟，好不容易才有起色，為何不打一片大好的股市、車市，唯獨專打房市？並建議政府，實不應為了極少數建案「做太過火」的銷售操作而啟動全面打房，就像為了一人遲到而全班罰站，既不公平又不理性。他建議要打「不當得利的投機客」，祭出禁止換約、或預售期間轉手獲利課比照房地合一重稅等手段，有助房市健全發展。

據悉，今年除地價上漲一~三成外，缺工問題導致營建成本大漲，造價約漲15％，未來反映在桃園地區房價上，將近每坪要漲1萬元。李文科預警，工人都都被南科搶去，為政府的高科技矽盾產業趕工了，今年缺工勢必導致預售案和興建中個案無法如期交屋，明年建商面臨逾期交屋的風險，必須承擔繳款金額每天萬分之5的逾期罰款，政府應正視問題，超前部署協商機制。

李文科指出，建築業長期扮演政府最大課稅的加工機器，一個案子長達四~六年，缺工時可能更久，平均每年的利潤相當微薄，產業政策應長遠思考照顧建築產業鏈上下游近150萬從業人員，不應陷入情緒化打房。

或被允許通過打隔斷來增加收入

經濟觀察網 記者 陳月芹 經濟觀察網獲悉，最近一周，我愛我家包括董事長、總裁謝勇等高管多次洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財務成本問題，具體接手方案尚未敲定。

一位接近參與洽談的人士透露，近期蛋殼公寓資金緊張等傳聞發酵，受北京市相關部門邀約，包括自如、相寓在內多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜，不過，自如方面對蛋殼的興趣不大，沒有參與進一步深入洽談。

自如為貝殼掌門人左暉控制下的長租公寓，按照市場份額來看，自如也是國內最大的分散式長租公寓。相寓是我愛我家旗下長租公寓品牌，目前洽談方主要是我愛我家旗下的相寓。

該人士透露，對於接盤方來說，主要顧慮在於，接手蛋殼公寓需要填補蛋殼虧損帳目，還要給房東付錢，租客也要繼續住房子，相當於接下一個債務包。“經過財務成本核算，這事賬是算不平的，除非有什麼其他辦法讓我們能把賬算平。”

一位元長三角城市住建系統人士判斷，我愛我家接盤蛋殼的可能性較大，“從經營情況分析，我愛我家是全行業唯一沒有虧錢的長租企業。”該人士透露，沒有新的盈利點，接盤方也犯愁。

此外，由政府來出錢補漏洞的概率很小，目前監管部門的善後對策主要是與房東協商降租金、延租期，與租客友好協商漲租金抵租期等。

對於如何接盤企業如何平復接手蛋殼的虧損，上述接近洽談的人士透露，打隔斷在長租公寓領域通常被稱為“n+1”。 “n+1的話，這筆賬能算平，但監管部門只是口頭承諾，沒有給書面保證。”

受我愛我家接盤蛋殼公寓傳聞影響，11月17日，蛋殼公寓和我愛我家股價一度暴漲。截至美東時間11月17日收盤（北京時間為11月18日），蛋殼公寓報價為2.40美元/股，較前一交易日漲幅達到75.18%，成交額暴增至1.44億美元；而我愛我家則漲停。

經濟觀察網就接受蛋殼一事與我愛我家進行求證，其對外負責人表示不知情，謝勇得知採訪後掛掉電話。

“三道紅線”出臺後，許多房企接連踩線，降杠杆成為主基調。受此影響，房企響應號召，一方面加強回款、盤活資產，另一方面調整融資結構、降負債。

連踩“三道紅線”的綠地控股(6.380, 0.05, 0.79%)也開始採取行動。近日，有媒體指出綠地控股將231億元資產包擺上貨架，集團有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，交易方式多為整棟銷售，資產交易和股權交易兼而有之。

綠地方面回應稱，出售物業是公司經營的常態，建成銷售或短期運營升值後銷售是綠地開發商辦專案的長期策略。

賣資產回血 大舉拿地考驗現金流

融資收緊之下，賣資產似乎成為房企的重要回血手段。綠地控股之前，已有不少公司開始加入賣資產行列。根據克而瑞不完全統計，從9月開始，北京、上海、廣州、重慶等產權交易所交易的房企子公司數量增長明顯。

出售專案較多的為華僑城（12個）、招商蛇口(15.020, 0.03, 0.20%)（6個）、中國金茂（4個），華僑城轉讓標的包括成都歡樂穀51%股權、麗江博麗酒店100%股權、天創置業30%股權等；招商蛇口轉讓標的包括廣州金山谷創意區項目6棟建築物及地下車位、深圳樂藝置業100%股權、深圳太子灣商置100%股權及債權等；中國金茂轉讓標的包括福州濱茂房產51%股權、貴州黔茂地產60%股權、北京青茂置業60%股權等。

此次綠地控股出售資產的背後是公司高企的負債和緊張的現金流。

截至2020年9月30日，公司的負債總額10322.85億元，相比年初增長1.77%，短期有息負債、長期有息負債分別為1029.84億元、2206.85億元，長短期有息負債比例為2.14。公司帳面貨幣資金為805.72億元。

以“三道紅線”作為標準，截至2020年9月30日，公司剔除預收款後的資產負債率為82.38%，相比年初增長1.58個百分點；淨負債率為183.45%，相比年初增長27.85個百分點；現金短債比為0.78，相比年初增長0.02。連踩“三道紅線”導致公司債務融資受阻，但公司反而繼續大舉拿地。

2020年1-9月，公司新增房地產項目儲備77個，權益土地面積約1053.30萬平方米；權益計容建築面積約2196.12萬平方米。根據克而瑞資料，綠地集團2020年1-8月新增貨值2610.5億元，位列第四。大舉拿地導致土地支出增加，前三季度經營活動產生的現金流量淨額僅為50.04億元，同比減少45.17%。

地產業務銷售下滑緊抓回款 “地產+基建”模式存隱憂

綠地控股已在全球範圍內形成了以房地產、基建為主業，金融、消費等綜合產業並舉發展的企業格局。

前三季度，公司累計實現營業收入3209億元，同比增長9%，其中房地產主業實現營業收入1446億元，基建產業實現營業收入1472億元；實現利潤總額228億元，同比增長2.5%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤120億元，同比增長1.9%。

房地產業務受前期疫情影響有所下滑，2020年1-9月，公司實現合同銷售面積1760.4萬平方米，比去年同期減少16.8%；實現合同銷售金額2178.8億元，比去年同期減少7.1%。2020年1-9月，公司完成新開工面積2476.4萬平方米，比去年同期減少30.4%，完成竣工備案面積1086.1萬平方米，比去年同期微增0.6%。資金承壓之下公司狠抓回款，前三季度回款 1974 億元，回款率 91%。

綠地控股執行“地產+基建”的雙輪驅動戰略。綠地集團的房地產業務快速發展，帶動了自身基建業務的快速發展，反過來基建業務又很好的輔助地產業務發展，兩個業務相互促進。

如今，綠地控股的基建業務營收規模已經和房地產業務旗鼓相當，但基建業務毛利率較低，拉低了公司的整體毛利率，半年報數據中，房地產業務的毛利率為25.77%，基建業務毛利率為4.84%，公司綜合毛利率為14.89%。

需要注意的是，融資環境收緊的情況下，“地產+基建”的業務模式存在隱憂。一方面房地產業務需要大量資金拿地，另一方面基建需要按進度付款。兩個業務對資金的需求對公司的融資和資金周轉能力提出考驗。

儘管業績不理想，陳舒依然對未來抱有信心，“這座城市的房地產市場仍然處於起步階段，疫情衝擊下的樓市回冷是短暫的。”

“去年平均每週至少成兩單，今年一個月能成兩三單就已經很不錯了。”陳舒（化名）說，業績壓力也特別大，大部分時間都只能坐在店裡。

2017年海南限購，火了廣西北海，陳舒便是在那個時候投身到北海房產經紀人大潮，轉眼已3年。

這位經歷過北海房地產市場大起大落的年輕人在今年感受到了北海房地產市場的沉寂。

11月16日，國家統計局發佈《2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，北海新建商品住宅銷售價格指數環比下跌0.7%，為99.3，與岳陽並列“墊底”。

這已經是北海房價漲幅連續第2個月墊底。9月，北海曾與太原、常德兩座城市以環比下跌0.4%新建商品住宅銷售價格指數墊底。另外，根據國家統計局資料顯示，今年4月以來，北海新房價格已經連續7個月出現下跌。

不過，儘管業績不理想，陳舒依然對未來抱有信心，“這座城市的房地產市場仍然處於起步階段，疫情衝擊下的樓市回冷是短暫的。”

開發商忙打折

一房產交易平臺資料顯示，北海11月新房均價8364元/平方米，相比今年1月8876元/平方米，下跌5.7%，且已經跌至今年以來最低價格。

“其實就目前新房成交價來看，普遍低於8000元/平方米，基本處於6000元至7000元/平方米，在2019年基礎上已下降1000元至2000元/平方米。”陳舒告訴記者。

市場下行，開發商降價促銷動作因此更為頻繁。

銀海區新城吾悅廣場是房產經紀人偏愛推薦的專案之一，不僅因為銀海區規劃與配套顯現利好，同時該專案也處於區域核心地帶，為精裝修交付。但即便這樣性價比較高的新房項目，最近一次開盤價格也只有8000元至8500元/平方米，低於此前9000元至1萬元/平方米價格。

位於海城區金地山海領譽專案目前在售價格為7500元/平方米，一位北海當地房地產人士告訴記者，“這個專案今年才開盤，開盤時8000元/平方米左右，根本賣不動，加上地理位置較偏遠，且距離出口加工園區較近，現在正在降價，賣特價房”。

新房專案降價銷售情況在北海並不罕見。與此同時，開發商做精裝房意願也明顯下降，市場上毛坯房多了起來。

北海一位房產經紀人高雪（化名）告訴記者，“以前樓市熱的時候，因為政策限價，所以開發商賣精裝房就可以把價格抬上去，比如毛坯房限價9000元/平方米，那麼精裝房至少可以賣1萬元/平方米，現在為了促銷，大家普遍把精裝房改成價格更低的毛坯房，很多價格都夠不著‘限價’的標準”。

北海市人民政府於2017年12月8日下發《北海市人民政府關於進一步加強房地產銷售管理的通知》（北政發【2017】42號），要求全面實行商品房銷售價格備案管理制度，規定“未經價格備案的商品房不得對外銷售，已經價格備案的商品房不得高於備案價格對外銷售”。但就北海目前樓市情況來看，限價標準線已經成為一道“擺設”。

投資客直言二手房“砸手裡了”

新房之外，二手房市場也在下調。11月北海二手房均價6321元/平方米，相比今年最高點3月的6918元/平方米，已下跌8.6%。

不過，不同於新房價格持續下跌，北海二手房價格有抑有揚，2月和8月出現過兩波上揚行情：3月均價6918元/平方米，環比2月6788元/平方米上漲1.9%；8月均價6554元/平方米，環比7月6461元/平方米上漲1.4%。

這兩次波峰在北海今年樓市中是罕見的。對此，陳舒告訴記者，“疫情期間，大家還不能走動，有一批客戶通過網上看房直接轉帳預定了一批房；到了8月，有一批過來旅遊的客戶也買了一波。不過總體來看，2017年和2018年高位入手的客戶在這一階段並不願意虧本賣房，所以市場上流通的二手房也不是太多。”

2017年在北海買房的一位投資客馬金（化名）告訴記者，“前兩年周邊有很多朋友在北海買房，現在都砸手裡了，如果有人想趁房價低點去買房自住或者旅居，可以考慮二手房，二手房價格比新房低2000元/平方米，不過不建議去北海投資。”

“不同於其他城市，2017年以前北海樓市在全國是有名的，主要是爛尾樓多，那時房價普遍在3000元至4000元/平方米，到了2017年突然‘超車’，價格立馬翻倍，熱到‘賣空’，到了2018年價格普遍漲至9000元/平方米；2019年後又進入平緩期，今年受疫情影響出現下跌。”上述北海當地房地產人士稱。

庫存已升至年內最高

市場清冷之際，北海樓市庫存卻在升高。

記者拿到了一份《百城庫存報告》顯示，北海樓市庫存已經從今年1月349萬平方米持續上升至今年9月的371萬平方米，樓市存銷比也從今年1月的13.9持續上升至今年7月的30.7，進而又在接下來的8月和9月分別回落至28.1和26.5。

30.7是2016年10月以來北海樓市存銷比最高水準。

房價普降、樓市遇冷、庫存增高，是北海房地產市場當前的現實景象。

北海樓市為何會出現這一情況？普遍觀點認為，北海是一座旅遊型城市，旅遊業旺盛與否與這座城市的發展息息相關，包括樓市。

一組值得關注的資料是，2019年“五一”小長假，北海共接待遊客68.8萬人次，中秋小長假共接待遊客約52.4萬人次，“十一”長假累計接待遊客185.28萬人次，加起來是306.48萬人次；2020年“五一”小長假，北海共接待遊客45.57萬人次，10月1日至10月接待193.66萬人次，加起來是239.23萬人次。

受疫情影響，北海今年三大主流節假日接待旅遊人數減少近70萬人。“很多酒店、餐廳、房產仲介都倒閉了，北海畢竟是一座旅遊城市，房地產要靠旅遊來拉動。”陳舒告訴記者。

這一點在北海今年上半年主要經濟指標資料中也有體現：商品房銷售面積同比減少34.7%，社會消費品零售總額同比減少14.5%，住宿業收入同比減少26%，餐飲業收入同比減少28.5%，財政收入同比減少27.5%。

靠旅遊撐起的“候鳥”城市顯然難以為繼。不過，北海也正在努力轉型。今年北海市的政府工作報告就指出，已在全國率先出臺了鼓勵高端服務業及現代金融業發展的優惠政策，重點發展總部經濟、現代金融、軟體資訊、文化創意等8個領域的高端服務業，加快打造“六區一城”新經濟承載平臺。目前，6個集聚區運營面積達23萬平方米，占地770畝的紅樹林現代金融產業城也已開工建設。

近期，房地產行業產權轉讓項目明顯增多。

證券時報記者根據北京產權交易所公開信息梳理統計，11月以來（11月2日至16日），房地產行業產權轉讓項目共有18個，相當於今年前10個月的總和。這些專案的出資人幾乎都為央企，其中，招商、華僑城、金茂等房地產央企股權轉讓頻繁。

業內人士認為，房企股權轉讓資訊暴增的直接原因是融資環境收緊，“三道紅線”融資監管新規下，出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵禦風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。預計未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

央企密集轉讓

地產專案股權

證券時報記者根據北京產權交易所公開信息梳理統計，11月以來，房地產行業產權轉讓項目共有18個，而今年前10個月的項目數量分別為：2月2個、3月2個、5月3個、7月1個、9月3個、10月7個，11月僅半個月的數量就已經相當於今年前10個月的總和。

這些專案的出資人幾乎都是央企，包括招商局集團、華僑城集團、中化集團、光大集團、中航工業、中信集團、中國電建、新興際華集團等8家。

在18個房地產行業產權轉讓專案中，招商局集團、華僑城集團、中航工業、中信集團旗下各有2個，中化集團旗下有3個。這些專案大多處於虧損狀態，有的已經資不抵債。其中，主業為房地產的央企旗下公司轉讓項目頻繁。

如招商局集團旗下招商蛇口於11月2日和11月3日先後轉讓兩個房地產項目，分別為深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及23800萬元債權和深圳市商啟置業有限公司49%股權，轉讓底價分別為109816.45萬元和260164萬元，這兩家標的公司均為虧損狀態。

華僑城集團旗下華僑城也于11月3日和11月6日先後轉讓兩個房地產項目，分別為武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權和溫州華僑城投資發展有限公司51%股權，轉讓底價分別為197739.1699萬元和27054萬元。這兩家標的公司也均虧損，並且均已資不抵債。

中化集團旗下中國金茂更是先後3次轉讓子公司房地產項目股權，11月4日掛牌轉讓青島方靖置業有限公司100%股權及500萬元債權，轉讓底價為4007.72萬元；11月11日掛牌轉讓常州龍茂房地產開發有限公司45%股權，轉讓底價為86609.97萬元；11月13日掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權，轉讓底價為52556萬元。這3家標的公司同樣均為虧損狀態。

值得注意的是，與動輒幾千萬甚至幾十億的轉讓底價相比，11月轉讓項目中有的底價不足50萬元，甚至僅要1萬元。11月9日掛牌轉讓的河北際華潤澤物業服務有限責任公司51%股權，轉讓底價僅為1萬元，最新財務報表顯示，標的公司雖然仍盈利但已經資不抵債。11月11日掛牌轉讓的北京雋興房地產開發有限公司49%股權，轉讓底價也僅為49萬元，最新財務報表顯示，標的公司虧損並且已經資不抵債。

融資監管新規下

股權轉讓或繼續增加

對於房企股權轉讓資訊暴增的原因，克而瑞研究中心研究經理朱一鳴認為，主要是融資環境收緊。融資監管新規“三道紅線”出臺後，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調整融資結構，通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資，而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。

不過，朱一鳴指出，股權轉讓資訊公佈較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，本身經營傾向於穩健保守，並非行業內的高杠杆企業，積極出售股權主要是為了回應監管要求。從客觀方面看，國資委要求央企資產轉讓原則上都要通過產權交易所的公開掛牌程式，因而央企轉讓相關資訊更為公開。從行業趨勢看，其餘很多房企應該也有轉讓動作，只是未達到公告標準，因而披露資訊有限。

證券時報記者瞭解到，“三道紅線”全部踩線的富力近期也在轉讓股權。11月9日，富力地產公告稱，已與黑石聯屬的基金附屬公司正式簽署合併事項協議，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。富力地產表示，本次合併事項有利於集團優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，有利於集團提高抗風險能力，實現長期穩定健康發展。

另外，證券時報記者從北京產權交易所的轉讓資訊瞭解到，招商、華僑城、金茂的轉讓項目大多不是100%股權轉讓，如金茂擬掛牌轉讓的福州濱茂51%股權、常州龍茂45%股權都涉及地產開發專案，屬部分權益出讓。

對此，朱一鳴認為，房企通過部分權益出讓可以為地產專案開發引入有實力的合作方，通過聯營、合營降低淨負債率指標，也可以通過繼續持有的部分股權獲得收益。而100%股權整體出售主要是出於盤活存量資產以及業務調整兩方面的考量。

在朱一鳴看來，股權轉讓潮的出現，是行業資金壓力的體現，規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵禦風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過部分股權轉讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權出售剝離難以盈利甚至虧損的資產，降低負債率。預計行業洗牌將會持續，中小房企地產業務收縮退出的現象可能加速，行業集中度將進一步提升，同時，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業務，未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

某不願具名的券商房地產行業分析師接受證券時報記者採訪時也認為，“三道紅線”融資監管新規出來後，未來房企的股權轉讓或者股權合作肯定會增加。

叫“港龍”的企業很多，常常讓人分不清楚，然而它們卻同名不同命。

最知名的港龍航空，是國泰航空全資附屬公司，也是中國香港第二大航空公司，今年10月時宣告停運，35年歷史終結。

總部在蘇州的地產企業港龍控股創立於1995年，曾是中國十大商業地產商之一，去年陷入資金困局，目前被寧波市中級人民法院列為失信被執行人。

和這兩家港龍的悲慘遭遇不同，今年7月登陸港交所的房企港龍中國地產（06968.HK，以下簡稱“港龍中國”），不僅成為資本市場新秀，還在“三道紅線”出臺、融資收緊的環境下加速擴張、屢搶高價地，在同規模小型房企中風頭一時無兩。

實際上，這三家名叫港龍的公司，互相之間並無關聯。

或許取名“港龍”的好處是能與穩健的老牌港資房企之間產生一絲聯想，因此一些外部宣傳中會提及港龍中國是“港資基因”“港資名企”。

但港龍中國的前身“港龍地產”其實是2007年在江蘇省常州市成立的，此後多年其業務一直局限在江蘇省內。非得說到跟香港的關係，那就是港龍中國的福建老闆呂永懷靠紡織服裝生意發家後，取得了香港身份，其公司也成為被常州招商引資過去的“港企”。

最近，港龍中國的業務終於實質性地向香港邁近了一點——雙11那天，港龍中國拍下了廣州增城區今年掛牌體量最大的一宗涉宅用地，首入粵港澳大灣區。

這塊地面積將近20萬平方米，花了38.3億元。要知道，排在百強房企末游的港龍中國，剛剛開始衝擊規模，今年上半年營收一共才17億元。

獨自吞大專案太吃力，要把規模搞上去，“合作”是讓業績快速膨脹的法寶。這次港龍不是跟開發商夥伴合作，而是找到了“地頭蛇”——總部就在廣州增城的家居企業皇朝家私，雙方成立了一個合資項目公司，港龍中國占股60%，皇朝家私占股40%。

家居行業的錢不好掙，受疫情影響，皇朝家私今年上半年毛虧損1114萬港元，公司目前總市值不足35億，還沒有增城那塊土地貴。

除了插旗大灣區，港龍中國上市後短短幾個月，在自己較為熟悉的長三角三線城市及縣城市場激進拿地，屢拍高價地。

今年8月17日，在經過3小時、97輪激烈競拍後，港龍中國拿下了金華義烏一宗商住用地，溢價率31.71%，當地廿三裡板塊的樓面價首度破萬，達到10673元/平方米。板塊內在售的寶龍紅星天鉑、聯利東望文華等項目的成交樓面價均只有6000多元/平方米，港龍地塊的成交樓面價較之前地塊提高了約3971元/平方米。

今年8月24日，經過107輪報價，港龍以93%的溢價率拍下江蘇鹽城東進路南、開放大道東側地塊，樓面價10740元/平方米，這是鹽城今年首宗破萬地塊，也是樓面價歷史第三高地塊。

10月21日，經過7小時、397輪的鏖戰，港龍中國以溢價率77.14%競得江蘇省南通市如皋R2020097地塊，起始價6300元/平方米，最終成交單價11160元/平方米，折合樓面價5073元/平方米，再一次刷新如皋城北板塊的單價紀錄。

而這一切，都發生在“三道紅線”出臺、房企融資收緊的關口——今年8月13日起，“三道紅線”的消息在業內不脛而走：監管部門將設置“三道紅線”，分別是剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企的“踩線”情況，監管部門把房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務規模管理。這被認為是史上最嚴厲的房企債務管控政策。

8月20日，住建部、央行召集12家頭部房企在京座談，“三道紅線”隨後試點執行。

“三道紅線”帶來的最直觀影響就是房企土地投資決策將偏謹慎，土地市場增長放緩。

一家曾經發展較為激進的閩系房企投資研究相關負責人近期告訴介面新聞記者，他們預判融資政策將越收越緊，該公司現階段土地投資策略最核心的就是不拿地王、不拿高價地。

相比之下，剛上市融資的港龍中國錢袋子有點松，在上市後的4個月時間裡，港龍拿地8塊，陸續在江蘇、四城、安徽、廣東落子，耗資共計84.57億元。

港龍中國債務越滾越大，截至2020年上半年，其在手現金總額是54億元，半年新增借款也達到了54億元，有20.52億元的債務需要一年內償還。

近期港龍中國披露其2020年1-10月份連同合營公司、聯營公司的合約銷售額共計為223億元，卻並未披露權益銷售額。

大規模的戰略合作拉低了港龍銷售額的含金量。根據克而瑞的房企銷售額榜單，1-10月港龍中國合約銷售額排名全國房企第89位，權益銷售額卻不入百強。

今年5月份第二次遞交的招股書顯示，港龍中國權益占比30%以下的專案有21個，權益占比50%以下的項目超過一半。

2017年、2018年、2019年及2020年一季度，港龍中國地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%。截至2018年及2019年底的兩年，港龍中國地產來自經營活動的現金流淨額分別約為-6.26億元及-67.56億元。上市前其信託融資利率最高達到了14%。

這樣糟糕的資料讓港龍中國被港交所拒之門外，今年4月經歷第一次招股書失效。

一個月後，港龍中國重新遞表，財務指標漂亮了不少，最大的改變是淨負債率降到了20.6%，這種突擊降負債再近兩年小房企上市進程中很常見。

今年6月底，港龍中國資產資產負債率降到了76.73%，淨負債率為69%。

負債率的起起伏伏，無法改變港龍中國借款數額直線上漲的事實。

過去三年港龍的未償還銀行借款及其他借款大幅遞增，分別是3.17億元、8.56億元和28.53億元。2019年期末時的未償還借款數額達到了2017年時的9倍。

而截至2020年中期，其借款總額進一步漲至69.4億元，較去年末又增加了143%。

港龍中國採取的舉債擴張拿高價地的玩法，確實曾讓一批房企突圍甚至跨入千億俱樂部。但在“三道紅線”出臺後，房企紛紛降負債，最後的視窗已經關上。

“這種做法非常矛盾，小房企不在土拍市場上奮力一搏，就很難拿到優質地塊，但是高價拿地後，一旦市場承壓，周邊低價地塊或者融資比較便宜的大型房企的競品，都有降價空間，小房企的高價項目就喪失了競爭力——這一點在疫情發生後尤為明顯。”一名房地產業內人士告訴記者。

深圳樓市又要上演造富一幕了。

讓深圳土豪們等了一年的南山區網紅盤，華潤城潤璽一期（華潤城四期）終於揭開面紗。

其中，住宅戶型建面約96.3-207.8㎡，均價13.1萬/㎡，單價區間在12-14.4萬/㎡，總價在1184-2983萬/套。

而最關鍵的是，目前，潤三等前期單位掛牌17-18萬來看，其中均價價差至少4-5萬，買個100平方米，最少賺500萬，差不多就是一次彩票頭獎。

深圳再現超級網紅盤

11月16日晚間，華潤城潤璽一期獲批預售證，並在住建局官網公示。本次備案房源有住宅和商業產品，住宅位於1、2、3、4棟，共1171套；商業位於6棟，共10套。

其中，住宅戶型建面約96.3-207.8㎡，均價13.1萬/㎡，單價區間在12-14.4萬/㎡，總價在1184-2983萬/套。

商業戶型建面約23.9-27.6㎡，均價25萬/㎡，單價區間在23.2-25.5萬/㎡，總價在589.7-612.7萬/套。

其中搖號規則：

一類：家庭首套，無貸款記錄

二類：家庭購買二套住房

一類優先。兩年內離婚且原家庭有購房記錄者不給予搖號資格。認籌金350萬。

450億瘋狂搶房！深圳豪宅又刷屏 買到一套賺500萬

住宅部分備案價

450億瘋狂搶房！深圳豪宅又刷屏 買到一套賺500萬

銷售方案公示，項目將於11月17日-2020年11月19日進行誠意登記。

此次共備案均價13.2萬/平，單價區間12.01-14.47萬/平，總價區間1184-2984萬。此價格為包含裝修費。

華潤城潤璽一期花園推售包含1棟、2棟、3棟、4棟共四棟住宅，住宅分為建築面積為100平、120平、175平、200平四種面積段產品，共1171套可售住宅房源。

具體分戶型來看：

100平3房：總價1184-1371萬

120平3房：總價1440-1755萬

175平4房：總價2288-2530萬

200平4房：總價2627-2984萬

銷售步驟（僅限第一類無房客戶）

第一步：2020年11月16日，公示銷售方案，購房人準備誠意登記的申請資料；

第二步：2020年11月17日-2020年11月19日，購房人在”線上誠意登記“平臺完成線上誠意登記申請，並提交相關資料。

第三步：2020年11月17日2020年11月22日，工作人員對購房人提交資料進行審核，審核通過並成功入圍本次搖號選房的客戶根據相關指引辦理誠意登記保證金凍結手續，辦理成功後獲得誠意登；

第四步：2020年11月23日，我司將於本項目展示中心公示《誠意登記人名冊》。公示內容為：誠意登記號+誠意登記人姓名（將姓名的第二個字做隱藏處理）+證件號碼（將身份證中出生年月共六位或其他證件後四位做隱藏處理）；

第五步：2020年11月24日，在《誠意登記人名冊》公示滿24小時後，前海公證處公開搖出誠意登記人的選房順序號。搖號結束後，將於前海公證處網站及微信公眾號上公示《選房順序公證搖號結果》。公示內容為：選房順序號+誠意登記號；

第六步：2020年11月25日-2020年11月26日，我司將按照《選房順序公證搖號結果》，通知誠意登記人按順序號依次參加線下公證選房活動並簽訂《深圳市房地產認購書》及補充協定，直至本專案住宅房源售罄；

第七步：於簽訂《深圳市房地產認購書》及補充協議之日起10日內繳納首期款並簽訂《深圳市房地產買賣合同（預售）》及補充協議等相關銷售檔。

入手一套或最少賺500萬

一天就收到13000多個買家的保證金

華潤城位於南山區深南大道與銅鼓路交匯處，是大沖舊改項目，涉及改造的各類建築物達1400多棟，體量之大，名列深圳在建城中村舊改之最。

自帶24萬㎡的商業萬象天地（已開業），包含有大型商場、巨幕影院、人文劇場、藝術長廊等等，滿足業主日常生活、娛樂、購物所需。

潤府共分5期開發，以半圍合式佈局沿華潤城週邊而建。華潤城四期沒有延用潤府，而是改名為潤璽一期，據說產品定位更為高端。潤璽一期建設用地面積約2.49萬㎡，總建設面積約24.8萬㎡，計容面積約16.5萬㎡，容積率為6.6，由4棟高層住宅和1棟幼稚園組成，合計1171戶。

450億瘋狂搶房！深圳豪宅又刷屏 買到一套賺500萬

這個盤關注度這麼高，因為它的優點非常明顯。

一是地段好，位於南山科技園內，行業巨頭雲集；

二是學位好，對口南外科華學校；是一所國際化、創新型的九年一貫制公辦學校，在2018年9月開學，暫時沒有中考成績。

不過，參考同樣隸屬于南山外國語集團的南外大沖、南外文化、南外高新，分別在2019年中考成績位列南山的3、4、7名，值得期待。

大家最關注的就是價格倒掛。

潤府一期2014年開盤，均價4.75萬/平；二期2015年開盤，均價5萬/平；三期2018年年中開盤，8.5萬/平的價格。

2014年10月：華潤城首次入市，均價4.75萬/㎡，3小時售罄。

2014年11月30日：再次加推，均價5萬/㎡，3小時內售罄。

2015年12月：華潤城2期入市，價格區間在6.2-8.1萬/平。

2018年6月：華潤城3期產品開盤售罄，均價8.5萬/平。

2018年9月：華潤城3期加推售罄，均價8.5萬/平。

2020年11月：華潤城4期即將開盤，均價13.2萬/平。

目前，二手房的掛牌單價已經接近18萬。

按潤四戶型面積最低100平米計算，入手一套最少穩賺500萬，

還有一些樓市小白不太理解，為什麼新房那麼便宜，二手房那麼貴？因為新房受限價政策管制，二手房管制空間要寬鬆很多，這也是造成新房、二手房價格倒掛的根本原因。

據網友爆料，華潤城四期僅僅一天就收到了13000多個買家的保證金共計450億，富人的世界玩的就是房產，深圳從來不缺購買力，由於一二三期的造福效應太強了，四期更加狂熱。

部分長租公寓採取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。

部分長租公寓“暴雷”愈演愈烈，深圳等地發佈緊急通知。

11月17日，深圳市住房和建設局發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》，要求住房租賃企業慎重選擇租金收取模式。

深圳市住建局通知指，住房租賃企業應充分意識到採取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

同日，陝西省西安市人民政府也下發《西安市人民政府辦公廳關於印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》，住房租賃企業應在監管合作銀行開立我市唯一的企業住房租賃交易資金監管專用帳戶，分賬核算專款專用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。嚴厲查處未經金融監管部門批准設立的機構開展個人“租金貸”業務。

近期，美股上市公司蛋殼公寓，在北京等地遭遇房東、租客、供應商維權，以致其商業模式再受質疑。蛋殼陷入困境的報導多次見諸媒體：房東被電話通知要求降租金，保潔、維修人員因被拖欠工資不再提供服務，網路服務供應商因為蛋殼欠費切斷了公寓內的網路等。

此外，11月16日，《21世紀經濟報導》記者根據各地消費者保護機構發佈資訊統計，在深圳，今年9月以來，深圳當地的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。

深圳：住房租賃企業不得“長收短付”哄抬租賃價格

深圳市住建局在《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》中指，部分長租公寓採取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。

該通知要求，住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業應充分意識到採取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。根據行業監管需要，行業主管部門將發佈相關行業風險提示。

同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

《通知》要求，住房租賃企業應取得營業執照，經營範圍中明確注明“住房租賃”，不得超範圍經營。自然人轉租住房10套（間）以上的，應當依法辦理市場主體登記。企業取得營業執照後，對於頻繁變更法定代表人、負責人、股東及經營地等商事主體登記、備案資訊的，市住房建設部門將會同市場監管部門予以重點監管，並向社會發出預警資訊。

住房租賃企業及其從業人員應當根據建房規〔2019〕10號文第二條規定，加強對房源資訊的發佈管理，對房源資訊真實性、有效性負責。所發佈的房源資訊應當實名並注明所在機構及門店資訊，並應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網路資訊平臺限發佈一次，在不同管道發佈的房源資訊應當一致，已成交或撤銷委託的房源資訊應在5個工作日內從所有發佈管道上撤銷。

此外，住房租賃企業出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長週期租賃合同，不得利用格式條款侵害承租人合法權益或者加重承租人義務，不得違背承租人意願搭售其他商品或服務，不得實施價格串通、捏造散佈漲價資訊等價格違法行為。住房租賃企業應當與承租人嚴格履行住房租賃合同約定，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費，不得通過合同欺詐、格式條款等方式謀取不當利益，不得違法強制單方解除合同。

近期，美股上市公司蛋殼公寓，在北京等地遭遇房東、租客、供應商維權，以致其商業模式再受質疑。蛋殼陷入困境的報導多次見諸媒體：房東被電話通知要求降租金，保潔、維修人員因被拖欠工資不再提供服務，網路服務供應商因為蛋殼欠費切斷了公寓內的網路等。

此外，11月16日，《21世紀經濟報導》記者根據各地消費者保護機構發佈資訊統計，在深圳，今年9月以來，深圳當地的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。

深圳市消費者委員會披露，深圳愛租公寓目前已停止營業，被列入經營異常名錄。由於愛租公寓大量租金無法向房東交付，房東已要求消費者搬離，消費者面臨無房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鷹公寓，均被投訴出現資金鏈斷裂，大量租金無法向房東交付，房東已發佈告示要求消費者搬離。樂居公寓已停止營業，該公司此前9月發佈公司轉型暨告業主書，單方面宣佈公司轉型以及分期賠付租戶的決策，由於商家未向房東交付房租，房東要求消費者搬離住所。

西安：房租漲幅不得超過居民人均收入增幅

11月17日，陝西省西安市下發《西安市人民政府辦公廳關於印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》。

其中提到，穩定住房租金水準。基於居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數合理區間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。

此外，建立健全住房租賃交易服務平臺。為租賃當事人提供住房租賃交易資金監管服務。住房租賃企業應在監管合作銀行開立我市唯一的企業住房租賃交易資金監管專用帳戶，分賬核算專款專用，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為，保障租賃雙方的資金安全，維護當事人合法權益。

嚴厲查處住房租賃違法違規行為。持續開展違法違規租賃行為綜合治理工作，嚴厲查處未經金融監管部門批准設立的機構開展個人“租金貸”業務。完善多部門聯合執法機制，加大執法力度，維護住房租賃各方合法權益，確保人民群眾財產安全。

此外，西安要求，在土地“招拍掛”時，設置“建成後的住宅租賃經營期不低於十年”的條件，經營期內不得以租代售，經營期滿後方可上市銷售。加快租賃住房用地的審批供應，土地出讓金可採取分期繳納方式。新建租賃住房戶均面積為60平方米左右，最大不超過90平方米。

此前，長租公寓自如官方認證帳號在知乎回應網友提問時表示，近期的行業危機，有疫情的影響，但也有一些同行企業過度運用租金貸手段等因素。採取長收短付、高收低付的經營方式，在市場環境較好時能實現快速的規模擴張，同時也帶來了很大的經營風險。租金貸不是一種可以快速擴充現金流的杠杆工具，而是讓一些年輕人不那麼捉襟見肘的必要協助。

11月16日，重慶發佈通知，要求住房租賃企業應在主城中心城區範圍內的商業銀行開立唯一的住房租賃資金監管帳戶。開設的帳戶不得支取現金，不得歸集其他性質的資金，而承租人支付超3個月的租金將納入監管帳戶。此前，杭州、深圳、成都、西安等地也已陸續發佈住房租賃資金監管通知。

11月18日，蛋殼公寓股價突然上漲逾75%，報2.40美元。今年4月，據媒體報導，建設銀行旗下長租公寓業務平臺建融家園近期接手了青客公寓在杭州的部分房源，數量約為5000間。

北京住建委稱，已針對蛋殼公寓成立專辦小組，希望能平穩解決此事，後續處理方案會及時公布。
　　
近期蛋殼公寓陷入破產風波，先是接連傳出公寓斷網、拖欠合作夥伴帳款和房東租金的消息，然後又深陷「破產跑路」傳聞。對此蛋殼公寓１６日回應稱「沒有破產，也不會跑路」；同日，蛋殼公寓的重要金融合作方騰訊　（００７００）旗下深圳前海微眾銀行公告稱，已注意到蛋殼公寓相關情況，對於被迫搬離公寓的「租金貸」租客，至少在２０２１年３月３１日前，徵信不受影響。
　　
此外，有市場傳言稱「蛋殼公寓將被我愛我家接盤」。據知情人士，我愛我家（深：０００５６０）確實在和蛋殼公寓洽談接手事宜，但目前尚未最終敲定。

博富臨置業（００２２５）公布，預期截至９月３０日止中期虧損不少於１８００萬元，去年同期純利１﹒３７億元。
　　
該集團指，轉盈為虧主因市況對投資物業不利影響，以及由此導致投資物業出現未變現重估虧損。
　　
該集團預期於１２月公布業績。

敏捷控股（００１８６）公布，預期截至９月３０日止中期虧損約２０００萬元，比去年同期虧損約９００萬元有所擴大。
　　
該集團指，虧損增加主因ＣＯＶＩＤ－１９導致不利經濟狀況令收入顯著下降及內地物業發展業務預售活動銷售費用增加所致。

該集團預期於本月底前公布業績。

新盤推售步伐如箭在弦，五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸，昨天首度開放示範單位供傳媒參觀並上載樓書，部署今天開價，預告首批單位價錢屬開心價。

預告「開心價」先推中小戶
五礦地產營銷及市務總監方俊表示，項目已上載樓書，今日將對外開放示範單位參觀及開價，首批不少於138伙，採「先求量、再求價」的推盤策略，故先推第3及第5座的中小型單位，定價參考同區新盤及二手價錢，預告首批價錢屬「開心價」，爭取月內首輪銷售。

蔚藍東岸昨日開放共6個示範單位供傳媒參觀，經改動連裝修及清水交樓標準示範單位各有3個，其中一個經改動連裝修示範單位以1座18樓C室為藍本，實用面積832方呎，原則屬3房1套連儲物室間隔，設計師把其中一間睡房拆除，改為主人房的書枱及衣櫃。

樓書顯示，項目位於油塘崇信街18號，提供688伙，實用面積237至2136方呎，戶型涵蓋開放式戶至4房單位；其中12伙為連天台特色戶，當中僅有4伙配置按摩池，部分單位更擁有私家電梯大堂。項目預計入伙日期為2023年3月底。

經濟前景不明朗，銀行對住宅估價早已趨向保守。上車屋苑沙田第一城本月多達六成四的成交個案造價，同時低於滙豐及中銀香港（02388）網上估價，其中一個頂層連天台2房戶以601萬元易手，較半個月前標準分層戶賣平逾4%，對比上述2間銀行網上估價更低最多12.8%，屬月內首個低估價幅度達雙位數的交易。

世紀21奇豐分行經理袁麗詩表示，沙田第一城16座頂層2房單位，實用面積327方呎，連210方呎天台，原業主2017年斥509萬元購入，持貨逾3年剛以601萬元轉手，呎價18379元，離場賬面賺92萬元或18.1%。資料顯示，同屋苑26座高層C室望園景的標準分層2房戶，實用面積326方呎，本月3日以628萬元易手，今次連天台特色戶較之低27萬元或4.3%。

映灣園月內成交 四成遜估價

事實上，沙田第一城11月暫錄得25宗成交，造價介乎506萬至960萬元，參照滙豐及中銀香港網上估價系統，其中16宗或64%單位的造價同時低於上述2間銀行估價，而今次頂層連天台戶估價為610萬及689萬元，較估價更低最多88萬元或12.8%。

至於早前受國泰（00293）大裁員影響的東涌，區內映灣園本月暫錄23宗買賣，其中有9宗或39.1%成交作價低於上述2間銀行的網上估價。美聯物業助理區域經理方吉和說，7座低層C室2房戶，實用面積548方呎，原業主2003年斥138.7萬元購入收租，早前連租約叫價645萬元放售，因出貨意欲強，終大減至605萬元易手，較市價低約半成，呎價11040元。上址現估價為623萬及627萬元，即售價較估價低最多22萬元或3.5%。據知，該單位現時月租為1.25萬元，租期至2022年5月，新買家屬投資者，入市享2.5厘回報。

太古地產（01972）歷來首次推出鰂魚涌太古城的車位發售，第六期（即海景花園青松閣、翠榕閣和綠楊閣）全部227個私家車車位率先登場，已於周二（17日）進行首輪銷售，供10月13日至11月2日提交標書的住宅業主（A組）選購，成功售出44個車位，相當於該期數私家車車位約19.4%。

佔第六期數目兩成

太古地產原於10月中推出第六期32個私家車車位和4個電單車車位招標，11月2日截標。發展商上周三（11日）決定改以價單形式發售該期全數227個私家車車位，電單車車位則未有推出，每個私家車車位的售價190萬至270萬元，俱較招標時的指引價300萬元為低。

該批車位分為三批出售，首階段供曾經入標的住宅業主於周二選購，太古地產發言人表示，認購反應非常正面，亦收到多宗查詢，首階段成功售出44個車位。其餘車位將於本月28日及29日向另外兩組業主發售，包括有意購買2個至3個車位的第六期住宅業主（B組），可獲2%折扣，以及擬買1個車位的業主（C組），此兩個組別正接受認購意向登記，本月26日截止。

不少私人發展商透過換地和契約修訂增加土地儲備，惟由於牽涉補地價，磋商動輒逾10年。發展局數據顯示，2017至2020合共3個財政年度，共有32宗換地和契約修訂個案，合計可建約17530個私人住宅單位，其中5宗個案需時逾10年，涉及1056伙，磋商時間最長的一宗需時達16年。

發展局向立法會提交的文件顯示，2017至2018財政年度（下稱2017年度）共有18個發展商手上的住宅項目完成補地價，2018至2019財政年度（下稱2018年度）減至10宗，2019至2020財政年度（下稱2019年度）再挫六成至僅4宗。涉及的單位數目，2019年度共約1255伙，較2018年度的1030伙增加約21.8%，但相比於2017年度15245伙，則大減91.8%。

屯門小秀項目歷時16載

前述個案中，有5宗申請需時超過10年，其中新地（00016）和長實（01113）合作的屯門小秀住宅項目，早於2002年7月申請換地，至2018年年底才完成補地價，需時長達16年，預計可建573伙。南豐發展或有關人士持有的西貢南邊圍一幅土地，亦經歷約12年時間，才於2019年落實補地價，提供92伙。

發展局局長黃偉綸以書面形式回覆立法會議員質詢時指出，處理每宗換地或契約修訂申請所需時間有所不同，主要視乎個案的複雜程度及各種其他因素，例如申請人有否在中途更改計劃、是否需要釐清業權和補地價磋商等。

昨天舉行的兩場私人物業拍賣會推出共39項目物業拍賣，僅售出4個單位。其中忠誠拍賣行推拍19項物業，售出3個單位，當中觀塘毅力工業中心高層W室銀主盤，建築面積767方呎，開拍價370萬元，獲5組準買家出價競投，承價15口至440萬元成交，較開價搶貴70萬元或18.9%，呎價約5737元，屬市價。

澄碧邨呎價3528元獲承接

同場大嶼山澄碧邨第19座中層B室，實用面積822方呎，開拍價250萬元，以290萬元成交，呎價約3528元。

黃開基拍賣行昨亦推拍20項物業，僅沽出沙田居屋愉翠苑C座愉滿閣低層5室，實用面積650方呎，開拍價為已補地價680萬元，最終以805萬元成交，呎價約12385元。

申232.5億撥款 公營屋將達4.47萬戶

政府擬向立法會申請約232.5億元撥款，展開東涌填海區土地平整及基建工程，單位供應上調26%至6.2萬伙，新增1.27萬伙全數撥作公營房屋，連同早前填海撥款，至今東涌填海耗資逾430億元。而私樓供應較原方案減6%。

發展局聯同環境局提交立法會發展事務委員會的文件指出，政府在2017年10月向立法會取得202.1億元撥款，主要用於東涌東填海工程。填海進度理想，現時已完成約一半。

東涌新市鎮擴展原本規劃提供49,400伙，政府最近已檢討增發展密度的可行性，如稍後獲得規劃許可，將會增加至6.21萬伙，增幅約26%；將會分至少兩個階段發展，第一階段將於2027年前完成，提供約5.97萬伙，餘下的2,400伙則會在較後時間完成，將於2023年再申請撥款。

公私營比例72%比28%

當中新增1.27萬伙將會全數撥作公營房屋，加上有1,100伙由私樓變成公營房屋，令公營房屋總量增加45%至4.47萬伙，另外提供約1.74萬伙私樓，較舊方案1.85萬伙減約6%，整體公私營房屋比例由原本63%比37%，變成72%比28%。

至於今次政府計劃申請232.5億撥款，如申請於2021年初獲批准，將於2021年中展開第一階段發展，並於2024年至2027年分階段完成。另外，立法會議員關注政府各部門審批程序，當中補地價屬最繁複的項目之一。

據發展局資料顯示，在過去3年完成的39宗補地價之中，時間最長的一宗個案需要16年，屬新地 （00016） 及長實 （01113） 合作的屯門小秀村項目；而另一宗是西貢北丫村洲仔的屋地，只涉及1伙，但仍然要12年時間補地價。發展局指，主要視乎個案的複雜程度及其他因素。

新冠肺炎疫情持續反覆，二手市場接連錄得蝕讓個案。市場消息透露，灣仔尚匯本月暫錄兩宗二手買賣，其中低層D室，實用面積368平方呎，屬1房間隔，剛以880萬元易手，呎價23,913元。原業主於2011年以1,035萬元購入單位，持貨9年帳面蝕約155萬元，若連入市時所繳付的印花稅（39萬）及代理佣金等雜費開支，估計實蝕約200萬元離場。

另一方面，大埔汀角路雅景花園雙號屋，實用面積1,336平方呎，連約461平方呎花園，由銀主身份放售，原本叫價2,200萬元，減價380萬後，以1,820萬元易手，呎價約13,622元。

觀塘區近年發展速度，不乏全新工、商物業落成，但無損區內固有工廈的叫座力，尤其是罕有的全層單位，更備受用家歡迎，而現正放售的觀塘利寶時中心中層全層單位，附連逾3厘租金回報，加上業主調低叫價逾6%，可望吸引長綫收租客青睞。

降價6% 回報逾3厘

中原（工商舖）工商部高級分區營業董事黃國明指，觀塘開源道50號利寶時中心中層全層，面積約6,331平方呎，現以意向呎價約7,500元放售，叫價約4,748.25萬元，單位將以連租約形式出售。上址全層目前分間作8個單位，當中7個單位已獲租客承租，平均呎租約20元，料新買家可享逾3.2厘租金回報。至於，業主於今年中已放盤，當時叫價約為每平方呎約8,000元，有感近期市況轉活，遂將叫價調低約6.3%以增加單位吸引力。

黃氏續指，目前利寶時中心全層單一業主的單位僅有兩層，其餘樓層已分散沽出，而現有放售的單位更為市場罕有。至於新買家購入單位後亦可考慮將其分拆出售，令投資方向更具彈性。利寶時中心最高成交呎價接近約9,000元，為2019年年中易手，屬於低層07室，面積約561平方呎，相比之下，現正放售的單位叫價更為相宜。

利寶時中心位處區內最繁忙的開源道及鴻圖道交界，盡享地利優勢，而物業外牆為玻璃幕牆設計，兼且備有停車場，周邊配套、物業質素亦甚有保證，向來亦深受租客歡迎，而其出租率也甚為理想。

額外印花稅(SSD)辣招自2010年11月20日實施後，至今即將屆滿10周年。期間除SSD推出加強版外，BSD及DSD(其後已劃一為15%新住宅從價印花稅)亦相繼登場，加上推出多次收緊按揭措施，令二手住宅交投顯著下跌。反觀，樓價反覆向上，十年間「美聯樓價指數」則累升近一倍。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，近十年間(截至11月17日)，二手住宅註冊宗數共錄497,870宗，與前十年(2000年12月至2010年11月)的795,762宗相比，大幅下跌約37.4%。

反觀，過去十年間(截至今年11月17日)二手住宅註冊額共錄約29,442億元，與前十年(2000年12月至2010年11月)約21,134億元相比，卻大幅上升約39.3%，與宗數明顯背馳。

過去十年二手住宅註冊「量跌額升」，主要是期間樓價反覆向上。以「美聯樓價指數」計算，最新報163.44點，比起未推出SSD前的2010年10月82.89點，十年間累積上升約97.2%。

逾千萬成交大升94.2%

隨?樓價上升，近十年(截至今年11月17日)逾1,000萬元二手住宅註冊量共錄45,946宗，比起前十年的23,654宗大幅上升約94.2%。正因如此，即使近十年來二手住宅宗數大跌，但主要集中中細價物業，反而因樓價反覆向上，令中上價物業交投上升，並帶動期間二手註冊金額不跌反升。

新盤攤薄樓市購買力，二手業主叫價能力被削弱。被譽為市區「上車樂園」之一的長沙灣美居中心，近日錄得中層2房單位低價成交，原業主劈價近12%或62萬元，以458萬元易手，呎價跌穿1.5萬元，為屋苑今年新低紀錄。至於沙田第一城及屯門怡峰園亦錄劈價成交，減幅超過一成。

中原地產雷澤麟表示，美居中心2座中層F室，面積306方呎，屬2房戶。原業主11月初放售叫價520萬元，新近以458萬元易手，減幅11.9%，呎價14,967元。新買家為首置人士，為屋苑今年首見呎價跌穿1.5萬元關口，亦為屋苑今年新低呎價紀錄。

市區新入伙盤亦有劈價套現。美聯物業黃永財表示，南昌匯璽I有1房單位近日減價沽出，減幅約8.5%。

匯璽I細單位累減78萬

單位為1B座極高層E室，面積350方呎，原以920萬元放盤，後連番減價，最終累減78萬元，以842萬元成交，折合呎價約24,057元。

第一城3個月減近12%

另外，新界區亦出現大幅減價個案。世紀21奇豐物業袁麗詩表示，沙田第一城16座頂層連天台戶，面積327方呎，2房1廳間隔，物業放盤3個月，原叫價680萬元，終以601萬獲買家承接，減價79萬，減幅近12%，呎價18,379元。

祥益地產袁思賢表示，日前錄得一宗屯門怡峰園連平台特色戶的成交個案，單位面積534方呎，屬2房間隔。原業主增加議幅，由放盤價698萬累積減價達76萬元或10.9%，買家遂決定以622萬購入上址自住，呎價11,648元。