新光金昨天舉行法說會，宣示將增加不動產投資，瞄準已有租金收入的全台六都，租金收益的目標報酬率要達2.1%以上，希望藉此拉高經常性收益。新光金副總李超儒說，「六都地點好，只要是好標的，沒設定1年要增加幾趴」。

新光人壽今年前9月投資總額達3.09兆元，其中不動產投資僅佔6.8%，較2019年7%下滑。但李超儒坦言，因為投資總額已近3.1兆元，若要增加1%、就是310億元，短期要拉高並不容易，需要一點時間。

國際板債遭贖回2500億
根據數據顯示，新光人壽避險前的經常性收益率，今年前9月降到3.63%近年低點，比去年同期4.11%大降了0.48個百分點。

李超儒坦言，今年經常性收益大降，是因為國際板債券遭提前贖回，但明年贖回壓力會趨緩，僅約數百億元，會有喘息機會。

根據新壽數據顯示，新壽國際板債今年遭贖回2500億元，剩餘部位約近4000億元，估計明年贖回潮會趨緩。

因今年全球大降息、國際債發行人提前贖回債券「借新還舊」，藉此降低成本，導致壽險業面臨龐大國際板債提前贖回潮，也因壽險業的國際板債遭提前贖回、導致滿手現金，面臨「再投資」的低報酬風險，讓業者只能大降宣告利率。

新壽主管坦言，今年下半年陸續調降保單宣告利率後，台外幣保單成本降到1.5~2.5%以下，但明年台幣保單宣告利率仍有下降空間。

前9月大降台股部位
該主管說，宣告利率和投資環境有相當密切關係，台灣明年仍是低利環境，台幣下降趨勢明顯，明年來看台幣壓力會大一點，台幣宣告利率往下會比較明顯。

該主管也說，因此人壽在資產配置上，希望去化現金部位，除不動產外，對台幣擔保放款部分，未來這塊也會增加企金擔保放款，有利人壽去化資金。

李超儒也說，目前低利環境，還要去化資金，將會瞄準不動產或是國內外債信好的固定收益商品為主；國內股票投資則會看時機點，不會設定加碼目標，會去看整體趨勢、擇時和擇股兩個考量後去投資。

新壽國內股票投資部位，今年前9月僅佔全體投資總額3兆元的7.5%，比去年9.2%還少了1.7個百分點，顯示新壽今年前9月大降台股部位，新壽主管坦言，今年經濟不穩定，現金部位較多，會很有彈性且找到機會點去投資，產生其他收益。

苗栗縣政府今天標售新竹科學園區竹南基地周邊地區、高鐵苗栗站特定區區段徵收配餘地，結果標出4筆、近1600坪住宅區土地，決標總金額2億2275萬多元，其中，竹南基地周邊標出3筆約845坪、1.3億元，縣府地政處評估認為台灣積體電路製造股份有限公司竹南設廠效應浮現。

縣府今天共標售15筆土地，地政府公布結果，標售4筆、金額2億2275萬3000元，溢價比率0.47%到2.28%，縣府特別發布新聞，指出縣長徐耀昌十分感謝得標者對於縣政成果的肯定與支持，歡迎各界繼續開發苗栗踴躍投資，共創產業榮景。

地政處指出，竹科竹南基地周邊地區區段徵收配餘地標出3筆住宅區，都是同一家北部資產管理股份有限公司得標，面積約845坪，決標總金額1.3億元；高鐵苗栗站特定區區段徵收配餘地標出1筆住宅區746坪，3人連名以9225萬元得標。

苗栗縣今年標售竹科竹南基地周邊地區、高鐵苗栗站特定區徵收配餘地頻傳捷報，地政處認為台積電投資3000多億元在竹南設廠，發揮帶動效果，相關標售公告資訊可透過地政處網站查詢，或電洽037-559135。

根據交通部資料顯示，台中市每戶平均持有1.6輛自小客車，為六都最高，且1戶擁有4輛以上自小客車的比例不僅是全台最高，還是台北市的3倍，因此只要是交通方便、近交流道且房價在可接受範圍內的郊區，建案反而比市中心搶手。

偏好可直達匝道區域
每戶自小客車數量為六都最高的台中市，民眾對購屋地點的選擇，也偏好可直達匝道的區域。台中市不動產代銷公會理事長蘇興民指出，自住型買方多為了接送小孩而購置汽車，甚至夫妻2人各有1輛車也所在多有，因此就算購屋地點稍遠，只要交通方便、周邊機能強，房價在可接受範圍內，反而比市區建案更為搶手。

如位北屯區太原匝道口的大毅建設「人人幸福」，預估每坪開價超過30萬元，刷新區域行情，但仍有逾4000組民眾預約看屋。大里區「坤悅JIA」距台74線匝道5分鐘車程，又近新設的十九甲匝道，開價每坪22~24萬元，已近完銷。

此外，南投縣的中科中興園區除已核准進駐的10家廠商外，尚有多家正洽談進駐事宜，就業人口的利多，讓交通與商圈最成熟、據該園區僅10分鐘車程的草屯鎮優先受惠，且從中投公路前往台中市區也方便。

在台鐵潭子站周邊買房的游小姐，仍以開車上下班，原因是搭乘台鐵還須轉乘其他交通工具，時間難以掌控，且購物時開車較方便載貨，足見台中民眾對自有交通工具的重度依賴。

金管會日前表態「打炒房、不打房」，且多次表示目前不動產放款品質尚屬穩健，金管會今 (26) 日公布最新不動產放款逾放比率，到 9 月底止，房貸逾放比率、建築貸款逾放比均低於去年同期。金管會說明，因為房市交易攀升，讓不動產放款金額增加，因此逾放比降低。

據金管會統計，銀行辦理「住宅建築及企業建築」放款比率 10 月平均為 26.82%，較 9 月 26.83% 下降，且 10 月份已無銀行在 29% 以上，而落在 28-29% 的銀行則比 9 月多一家達 11 家。

而不動產放款品質部分，截至 9 月底止，購置住宅貸款逾放金額 109 億元，逾放比 0.14%，與去年同期的 142 億元、0.2% 相比，明顯下降。建築貸款逾放金額則為 30 億元、逾放比 0.11%，也比去年同期的 32.37 億元、0.14% 下降。

受惠新成屋順銷，冠德（2520）今年獲利強強滾，前三季EPS達2.43元，12月「創新殿」和「市政廳」將交屋、並跨年度入帳，法人估，全年獲利有機會創六年新高紀錄；2021年將推出五大案、總銷上看160億元。

冠德26日舉辦法說會時表示，今年前三季獲利近12億元，直逼去年全年的12.8億元，EPS達2.43元。法人預期，第四季新店「創新殿」和「市政廳」，「泰極」、「泰景」將完工交屋，全年獲利可望創六年最高；2021年還有總銷60.88億元敦北地上權玉山銀總部、12億元「冠德天晴」、14億元「台中捷運 G8」等三案完工，業績能見度高。

冠德副總張勝安表示，今年完工交屋有四筆新案、合計總銷170億元，包括總銷70億元、已售50％「泰極」；21億元、已售98％「泰景」，及9月取得使執，預計12月開始交屋入帳的新店公辦都更案；總銷60億元、已售95％「創新殿」；和20億元、已售85％「市政廳」。

法人估計，冠德今年本業獲利可望挑戰最近六年最高紀錄，再加上持股34.18％的根基營造，前三季獲利5.2億元、EPS達4.1元，及環球購物中心的貢獻，全年獲利成長動能可期。

展望2021年，張勝安表示，冠德除有跨年度認列案之外，還將有敦北玉山銀總部地上權60.88億元、12億「冠德天晴」、14億「台中捷運G8」等三案，交屋入帳，業績能見度高。

冠德表示，明年計畫推出新北市首筆百億級大案-太子汽車三重舊廠都更案，總銷將逾120億元以上；另外還有總銷12億元三重F案、22億元的三重J案，14億元「台中捷運G8」及台北市15億元北安路都更案，總計五大案、總銷上看160億元。

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隨著桃竹地區站前商圈改造，帶動舊商圈升級，不少新買家入手精華標的，多件舊市區高價店面及整棟的大型商用不動產換手。最新實價登顯示，苗栗業者玉寶文創北上卡位，今年10月以3.6億元買下新竹市區水田街整棟「寶兒親子堡」；此外，桃園的內壢、中壢火車站商圈，近年也都有買盤砸下逾億元布局大型店面。

據最新實價登錄顯示，新竹市位於水田街、中正路口的「寶兒親子堡」整棟11層大樓，土地面積約182.6坪，建物總面積1,871坪，日前以3.6億元易手，謄本資訊顯示，買主是苗栗業者玉寶文創，這棟大樓過去曾經營產後護理之家、托嬰中心、親子餐廳等，目前一樓出租給全家利商店、阿默蛋糕等。

台灣房屋北大直營店店長林祥智表示，中正路與火車站商圈人潮多、店家業種多元，商業氣息發達，該棟大樓所在文化中心商圈，文藝與綠地住宅環境佳，區內豪宅聚集，指標案「鴻磐」、中央路「磐龍壹號樓」單價多在每坪40萬以上。

今年新竹市舊市區商圈，不少大型交易頻傳，宏普人力資源公司以1.9億元買下整棟閒置的原卡爾登飯店中華館；少年街三棟原作為天使遊戲場的二層透天店面，也被良駒開發以約1.04億元買下。此外，桃園包括內壢、中壢、埔心火車站一帶，也都有不少法人企業投入逾億元，加碼布局大型商用及店面。

台灣房屋趨勢中心經理江怡慧指出，過去各地的火車站在城市發展中扮演舉足輕重的地位，不過也因發展飽和、腹地有限、市容老舊，商逐漸移轉至新興商圈。

桃竹地區不少火車站商圈改造，如桃園都會區鐵路地下化計畫，以及機捷延伸至中壢車站等規劃，形成更完整的捷運路網；新竹大車站計畫活化前後站商圈的發展，消弭了前後站發展的限制，為舊市區商圈帶來新樣貌與人流，有助店面價值提升，吸引買家提早布局卡位。

桃園龜山A7重劃區擁有大台北生活圈捷運可達，推案產品低總價、低門檻的優勢，據統計，自2017年A7首案推出以來，迄今累計推案總量約1.6萬戶，目前約已去化1萬戶，A7房市持續高檔不間斷，堪近年北台灣首購產品銷售規模最大的重劃區。

根據591新建案市調顯示，目前A7在售新建案有40多個，不過每個建案每周多能維持平均3~8戶的銷售，今年新推案也有近五成的銷售率，累計三年多來約已去化萬戶。

未來郵政物流園區、A7科技園區等重大投資，將創造不少就業機會與人口紅利，樂善國小擴建、文青國中小預計在2023年招生，吸引不少台北首購客層在此購屋。

由於中低總價產品買氣暢旺，吸引各大建商加碼推案，目前潛銷醞釀的建案不少屬於系列建案，包括寶佳機構旗下的鴻承建設「水悅青青」、和耀建設「和耀恆美」以及和發建設「台北國際村2」等；另外還有台中建商允將投資興建的「允將大作」，與台北建商維多利亞建設的「大亮時代A7」等，籌備中的新案規模約120億元。

三年多來各大建商搶進開發，A7重劃區首波預售推案潮，在今年起陸續進入完工高峰期，據實價登錄顯示，目前A7重劃區已有約千戶的個案完工登錄，包括「竹城宇治」、「竹城明治」、「AiCITY 樂捷市 」、「奇幻莊園」、「富御捷境」等，反應當時預售的價格約落在每坪22~26萬元左右。

不過，隨著A7發展更具雛形，在這波房市買氣翻紅的支撐下，推案價格也持續上揚，過去A7房價單價普遍在2字頭，二房產品總價約800萬以內、三房總價千萬左右，被視為是機場捷運線的「房價凹陷區」，如今不少個案開價站上3字頭，甚至也有少數近捷運站個案、或是品牌建商推案，最高開價挑戰4字頭。

第四季原本是年度房市旺季，但受到紅單風波鬧得滿城風雨、政府頻頻示警喊打炒房影響，建商已成驚弓之鳥，第四季推案月均量被嚇縮二成多，跌破1,000億元關卡，今年旺季恐將不旺。

住展雜誌26日最新統計顯示，建商受到打房說的影響，10、11月推案月均量只剩934億元，不僅比前三季月均量減少近11％，更比原先預期的1,200億元月均量，衰退22％。

住展雜誌研發長何世昌表示，1至9月北台灣預售新建案推案量為9,453.6億元，平均每月均量都在千億大關以上、達1,050億元；但10月以來，竟縮到934億元，部分推案計劃已偃兵息鼓。

何世昌指出，最近房市出現變化，主要是10月以來，政府官員頻頻釋放可能打房的訊號，建商為了迴避風頭，紛紛放慢推案腳步，自律性為房市降溫，今年傳統推案旺季恐「旺季不旺」。

何世昌分析，業者放緩推案腳步的關鍵，當然與政府態度有關，因為政府不希望業者炒作哄抬、和預售屋未取得建照就偷賣，更啟動全台預售屋聯合稽查；而建商不想與政府作對、更不希望政府真的出手打房，因此紛紛避鋒頭，今年推案旺季恐將泡湯。

調查指出，今年第四季推案計劃，只有桃園市還能維持正常節奏，10月以來推案月均量仍超過300億元，較前三季激增35％。

台北市方面，由於北市地政局對於新案稽查較為頻繁，再加上外界對北市房市關注度較高，因此建商相對較為謹慎，10、11月月均量都不到184億元，較前三季萎縮32.6％。

另外新北市，前三季推案月均量約433億元，10、11月月均量約401億元，減幅7.5％。

不過紅單炒作風聲頻傳的新竹地區，這一波推案量衰退幅度最大，10、11月月均量只有22.7億元，比前三季近96億元，衰退達七成多。主要是新竹縣消保官宣布全面禁止紅單，並約談出現排隊買房的業者，不僅使業者態度由高調轉低調，也延後建案公開時間，推案明顯量縮。

何世昌認為，建商普遍預期房價短期內不會下跌，晚一點推案、錢也不會少賺，所以順水推舟放慢推案進度，但預期在風頭過後，延推的建案終究還是得推出；若政府沒有新動作，最快12月推案計劃就可能恢復，推案量會明顯放大。

內政部公布9、10月的全台買賣移轉棟數，9月全台移轉量3.17萬棟、再創57個月來新高，10月雖稍降溫但仍有2.8萬棟高水準，累計前十月全台移轉棟數已達26萬棟、年增約5.6％，以近期買氣推估，全年可望站上32萬棟大關，挑戰自2014年以來新高。

今年房市買氣有如倒吃甘蔗，下半年起連續四個月全台交易量幾乎都維持單月2.8~3.1萬棟的高水準，為上波打房之後的2014年以來僅見，即使上半年因疫情衝擊房市交易量，較去年同期減少約1.9％，不過7至10月買氣衝出一波高潮，這四個月來的交易量較去年同期增加16.1％，預估今年交易量持續上修。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以今年第四季穩定的市場買氣，加上11、12月地政機關工作天數均較10月多出一至二成，推估全年度交易量可望站上32萬棟，今年房市買氣2014年以來表現最好的一年。

今年前十月全台各縣市的買賣移轉棟數年增率，明顯呈現桃竹地區持續暢旺、交易擴量，擁有人口紅利、產業發展和相對低房價的桃園新竹地區，在這波房市回溫中表現突出，東部三縣市經過過去幾年低迷，今年也有明顯回溫。

內政部統計顯示，新竹市年增率達36.1％居全台各縣市之冠，桃園市、新竹縣也在14％左右，東部宜蘭、花蓮、台東三縣市年增率也都在二成以上。不過今年房市買氣爆發也並非各地雨露均霑，如彰化、南投等縣，交易量仍較去年同期衰退逾一成。

曾敬德指出，房屋買賣移轉棟數的交易量增，可反應成屋市場的交易熱絡，無法反應出預售市場的交易熱度，近期預售市場熱度更甚成屋市場，房地合一稅上路後不少投資需求轉進預售市場，實際整體市場交易可能較買賣移轉棟數數據所反應的更為熱絡。

民生通路下一「戰」瞄準黃金商辦！繼超市美廉社推出「無人便利架」（Simple OFFICE），預計今年底擴大到50個辦公室；全家便利商店也曝光測試近半年的「科技簡配店」，將在明年開始擴大複製；另量販店家樂福也鴨子划水測試「i Carrefour」無人商店，無獨有偶，三大通路都瞄準同一個目標－含金量高的商辦大樓，將成為民生通路下一個新戰場！

家樂福斥資逾百萬打造的無人商店「i Carrefour」，今年5月起悄悄在總部大樓展開測試，家樂福表示，該店約9坪大、超過600項商品，可隨時因應需求調整販售商品，內部測試近七個月下來效益不錯，平均每日可貢獻8,000至1萬元業績，最快將在年底進駐北部金控大樓，也有多家重量級企業表達興趣。

家樂福首間「i Carrefour」由鄰近的北投店管理，商品結構包含冷凍及冷藏食品、零食、飲料、麵包、進口食品、日用品等，連非籠飼茶葉蛋、拖鞋等都有，且一律「量販價」、跟門市價格同步；同時，全店商品幾乎都使用電子貨架標籤，省去人工更換作業時間，並讓顧客自行完成結帳。

美廉社測試已久的「Simple OFFICE」無人便利架也已開始擴大複製，結合手機APP購物，最小只需不到一坪空間，預計今年底將擴大到50個辦公室，2021年更預計拓展至100個。

此外，全台據點已超過3,700店的全家便利商店也想離消費者更近，日前在總部大樓測試近半年的「科技簡配店」，該店約5.5坪大、非24小時營業，平均可為母店帶來一成業績增長，全家已準備好擴大複製到全台辦公大樓，目前已有二至三家企業正在洽談中。

弘陽地產張良已於近期離任，更有傳言其將回歸醫藥行業，弘陽是其地產圈的最後一站。地產行業格局逐漸明晰，弘陽地產想要快速超車越來越難，即便有豪華經理人團隊。三年前以張良為開端，弘陽先後從旭輝、新城、萬達挖來了十余位明星經理人打造了頂級高管團隊，但目前交出的答卷卻差強人意。高溢價拿地與高代價發債的雙重壓制下，雖然規模取得了較快的增長，但盈利並未隨之兌現。同時在高周轉策略之下，公司與業主之間的品質維權糾紛頻發，成本與品質的平衡，弘陽還有很長的路要走。

豪華高管團隊 均有老臣監軍？

往往隨著一個企業高光時刻的到來，也會成就一些在它背後耕耘的人，可能是CEO、CFO，又或者是CHO。

張良就是其一。

2012年，在醫藥行業有著7年人力資源經驗的張良進入了旭輝，擔任首席人力資源官。雖然仍然從事人力資源職務，但卻是一個與他過往工作經歷無關的、全新的行業。然而這一次跨界無疑是成功的，在他任期內，旭輝實現了從50億到500億的跨越，而其對旭輝人力系統的重塑、完善人才機制發揮了不可磨滅的功勞。

正是這次的成功，打響了張良的名號，使其成為地產圈頂級CHO，中南、中梁等都曾邀其加盟。之後在2017年11月，弘陽地產主席曾煥沙成功將張良攬入麾下，出任執行總裁一職。張良承擔了幫助弘陽搭建完善職業經理人團隊、搭建新的組織架構、構建發展戰略等任務。

值得一提的是，繼張良之後，弘陽又陸續從其他大型房企挖來了數人，包括旭輝原副總裁、上海區域事業部總裁蔣達強，新城控股(33.900, -0.19, -0.56%)前CIO羅豔兵等。之後在2018年3月1日，弘陽為新加入的9人舉行了一場高管集體入職的儀式，“熱鬧”非凡。2019年10月，鴻坤原總裁袁春加盟弘陽，2020年，萬達十幾年元老人物、商管副總裁沈嘉穎也加入弘陽，這些都是地產圈的名將。在加盟弘陽後，這些人被給予了各種各樣的總裁頭銜，包括總裁、行政總裁、執行總裁、聯席總裁等等。

弘陽注重人才，也捨得下血本毋庸置疑。但正如房地產政策都要因城施策一樣，不同的企業，雖然都是奔著賺大錢這一個目標去的，但資金實力、行業地位與定位都不一樣，拼盤式的管理團隊，或也很容易出現“水土不服”的情況。

老謀深算的曾煥沙也有這樣的考量。

據媒體報導，曾煥沙在對公司高層的管理中，每一個高管身邊安排一位老臣。但同時，或也有不能完全信任之嫌，互相牽制、約束也不利於凝聚，尤其是當這樣的新老搭配覆蓋了弘陽的多條職能線之後。

近兩年品質糾紛頻發 品質底線在哪？

時任弘陽集團執行總裁的張良，曾在2019中城聯盟HR公開課中發表了“中小房企如何彎道超車”的主題演講。他表示，“做專案關注三個要素：品質、成本和速度。很多經常做成本、做工程的人向我請教問題，我說不管部門之間發生多少矛盾，你要注意一個問題，就是你的品質底線是什麼？在這個品質底線底下的，任何動作都是錯的；只有在這個品質底線上面，速度和成本才是重要的。這是你需要判斷的原則。”

品質與成本的權衡，是房地產行業發展到白銀時代共同面臨的一個難題。

近兩年，弘陽地產品質糾紛問題頻發，不禁要問一句，弘陽地產的品質底線在哪裡，有多低？

8月，重慶弘陽時光瀾庭接房現場發生大規模維權事件，大多數業主要求整改，不貼磚不接房，甚至還鬧到了派出所進行調解。

今年6月，滁州弘陽•時光瀾庭房屋被當地媒體曝出，品質問題糾紛不斷，車庫滲水嚴重，電梯故障頻發。

2019年8月，南京弘陽時代中心二期公寓業主投訴弘陽涉嫌虛假宣傳，將商辦包裝成公寓對外出售；2019年底，一蘇州業主在江蘇省一位領導的留言板上留言維權。投訴弘陽地產蘇州•分公司開發的上水雅苑專案，交付的房屋品質不達標，地庫在交付時滲漏現象嚴重，房子土建偏差嚴重。並且該業主還稱，弘陽合作單位控訴其在施工過程中採用不合格工藝及偷工減料。

在行業利潤率被不斷壓縮的今天，越來越多的房企開始想辦法提升產品品質，智慧家居、綠色家居，各種概念、IP層出不窮，目的都是在於靠更高的產品品質來獲得更高的溢價。

縱然有“拿地85天內開工，180天內開盤”的好速度，但守得好品質的底線，才能有明天。

高溢價激進拿地 淨利率不足10%

曾煥沙在三年前曾提出2020年戰略： 2020年要實現千億，但最終在今年3月宣佈將目標縮減到750億，同比增速約15%。今年1-10月，弘陽地產實現銷售額645億元，目標達成率86%，雖然全年業績預期可以達成，但增速相較前兩年遜色不少。

正如張良所說，“現在的中小企業如果想超車，絕對要靠運氣，要等他們自己犯錯誤，而且是犯巨大的錯誤。這樣的企業還都有一顆非常向上的心，特別想做好，所以非常難以超越。”

相比久經沙場多年，“殺伐”經驗更勝一籌的頭部房企來說，小房企反而更容易犯錯。但市場對小房企的容錯率也更低。

為了做大規模，近幾年，弘陽地產加快了從長三角走出去的步伐，全國拿地是第一步。目前在長三角、西南、華南、華中、西北區域均有佈局，基本完成全國化。然而規模是以低權益比換得的，三年間，公司的權益比由90%降至50%。

同時，為了擴張而大幅高溢價拿地以及資金成本的高企，都對其盈利造成了較大的影響。

近幾年，弘陽地產的毛利率持續下滑，今年上半年淨利率已經降至10%以下，而融資成本卻居高不下，美元債發債成本持續高達10%左右…

2015年-2017年，弘陽地產的融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。wind資料顯示，其上市以來一共發行了19.35億元美元債，利率在9.7%-13.5%，這些美元債的平均成本超11%，融資代價較高。

規模日益增長，但淨利潤卻不能與之匹配、盈利實難是弘陽地產的現狀。

信用債違約波及房地產行業。

貝殼研究院發佈的最新報告顯示，過去一周（11月16日-22日），房企境內外債券共發行19筆，較前一周減少5筆，融資（含計畫）金額約222.2億元，環比前一周減少19.8%。

具體來看，境內債市規模收縮明顯，期內房企新發行境內債券126.6億元人民幣，環比減少30.1%。境外債市較為平穩，規模與前一周基本持平。上周境外債發行7筆，發債規模約合人民幣95.6億元，環比微降0.2%。

審核更嚴成本更高

一些大型房企發債也受到波及。如珠海華髮集團近日公告稱：公司原定於2020年11月19日簿記發行“珠海華髮集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第四期）”，本期債券發行規模不超過人民幣25億元（含25億元）。由於近期債券市場波動較大，為合理降低發行利率，控制公司融資成本，經發行人、主承銷商、律師及全體投資人協商一致，決定取消發行本期債券，具體發行時間另行確定。

無獨有偶，華夏幸福(14.250, -0.05, -0.35%)基業也表示，公司2020年公開發行可交換公司債券（第一期）（原定於2020年11月13日簿記發行）但由於目前債券市場情況，決定擇期重新發行。

根據同花順(139.330, -0.79, -0.56%)iFinD的資料統計，11月10日以來，已經有近20家房企取消或者推遲發行發債。

除了發行失敗或者推後發行之外，監管對於房企的融資也在收緊。11月10日，金科地產2020年面向專業投資者公開發行公司債券（第三期）專案狀態更新為“不通過”。據悉該債券類別為小公募，擬發行金額80億元。

“最近的債市環境不太友好，即使是房企也不能倖免，一是對於發債企業的審核更加嚴格；更重要的是成本上升，以比如以前發2個億的年化利率是6%，現在升到6.5%，甚至7%，不少公司壓力增加，不得不暫時放棄。”某國際投行的內部人士透露。

國泰君安(18.660, 0.09, 0.48%)的一份研究報告顯示，2020年債券市場出現了一些違約的新特徵。國泰君安表示，從到期回售資料來看，房企短期內將面臨較大的償債壓力，在“三道紅線”的背景下，部分紅檔、橙檔且土儲不豐富的房企可能出現資金鏈斷裂的問題，存在一定的信用風險。

穩定資金鏈是重中之重

2020年以來，新冠肺炎疫情衝擊房地產市場，房企銷售不及預期、現金流壓力陡增，導致信用風險事件頻發。

與此同時，房企的債務壓力依然是懸在頭上的一把利劍。根據中金固收的統計，房地產境內債、美元債、信託2020年到期量超過1.5萬億元，較2019年增長超過10%。單月看，11月境內債券和信託到期量仍可控，不過11月迎來美元債年內到期高峰71.7億美元。2020年下半年是境內地產債券到期高峰，單月到期量均超過上半年的任何一個單月，四季度較三季度整體略有下降，11-12月單月到期量分別為526.9億元和686.3億元。

美元債方面，12月也將有31.3億美元債券到期或進入回售，板塊將面臨一定兌付壓力。信託方面，11-12月到期量分別為480.6億元和677.9億元，12月到期量大，考慮到目前發行量屢創新低，將再度面臨壓力。

從房企融資的公告來看，借新還舊依然是主旋律，如11月25日，武漢地產擬發行12億元超短期融資券，發行期限270天。據募集說明書顯示，本期超短期融資券發行金額為12億元，全部用於償還發行人即將到期的債務融資工具“20武漢地產SCP002”。

11月18日，金輝集團面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）20金輝03的票面利率為6.95%，發行總額不超過12.2億元（含），募集資金擬用於置換公司已回售公司債券的自有資金或者用於償還即將回售/到期的公司債券。

中證鵬元認為，房地產調控政策超預期收緊，“三道紅線”出臺後，行業整體信用風險有所上升，不同房企間信用風險持續分化。高杠杆房企被迫刹車、銷售增速將持續回落，在融資政策收緊的預期下融資難度加大，以及銷售降速、去化不佳的中小房企信用風險加大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報導記者表示，未來“房住不炒”的主基調不會改變，房企資金壓力難減，未來如何穩定資金鏈將成房企重中之重。預計在“三條紅線”政策落地的背景下，除進一步加大融資力度外，出售項目、引入戰略投資現象或將增多。

正當市場觀點普遍認為中小房企IPO會繼續膠著時，大唐地產，這家屢屢沖關失敗的房企卻冷不丁地通過了港交所的聆訊。

在大唐地產之前，今年已有金輝、祥生、上坤等5家房企搶先一步登陸資本市場。儘管看似是一個視窗期，但依然有多家房企被阻攔在IPO的大門外。典型的例子是實地地產，這家今年5月首次遞交招股書的房企，在近期招股書失效之後尚未更新招股書，暫時無緣資本市場。

記者注意到，這一輪房企上市潮與之前的有所不同，多數中小房企是為了“續命”而非擴張。當房企的融資環境不景氣，IPO是它們僅剩的獲取資金的管道，這一線生機，必須好好抓住。但通關之路，必然遍佈荊棘。

中小房企IPO闖關難

儘管近年來房企赴港IPO的通過率有所提高，但今年以來在港交所IPO的房企中，多次交表其實是“常態化”操作。

值得一提的是，昨日（11月25日）港交所披露通過聆訊的大唐地產是三戰IPO歷時12年。早在2008年前後便已經傳出赴港股上市計畫的大唐地產，時隔10年後的2019年12月才首次向港交所遞交招股書，但於今年5月28日失效；時隔三天后的5月31日，大唐地產再次向港交所遞交了招股書，終獲通過。

此外，今年已成功上市的5家房企中，匯景、上坤、港龍和金輝都是二次交表通過聆訊，僅有祥生是一次交表並順利登陸資本市場，祥生也是最後一家上市的30強房企，這或許為它加分不少。11月19日通過港交所聆訊的領地集團，同樣經歷過兩次交表。

據貝殼研究院資料，截至今年11月24日，目前仍在排隊赴港上市的房企尚有8家（含招股書已過期），其中有多家企業都是經過二次遞表尚未完成IPO。如三巽控股，今年10月27日已是第三次向港交所提交招股書。

縱觀近期意圖IPO的房企，較為鮮明的特點是：銷售規模小、資金壓力大，如果按照新近對房企的規束“三道紅線”（剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍）來衡量，多數房企也不在安全範圍內。

這或許是更多房企還在資本市場門外踟躕的原因。“資質好的，早就上了，上得晚的或多或少存在這樣或那樣的問題，典型特徵是規模相對較小，規模是近幾年才成長起來的。”明源地產首席研究員艾振強告訴《每日經濟新聞》記者。

以11月20日招股書失效的實地地產為例，據招股書披露，這是一家規模近幾年躍升迅猛的房企。不僅如此，實地地產也對外宣稱，今年前10個月以350萬平方米的拿地面積排在行業第42位，以85億元的拿地金額排名行業第77位元，以此來顯示其在規模上的追求。

但對於中小房企而言，當下擴張很難說是一個正確的選擇。實地地產目前的債務狀況並不樂觀，據招股書披露，實地地產淨負債率超過200%，其現金短債比也小於1，償債可謂壓力山大。

“一般能上市的房企要有一定的土地儲備，例如至少按照目前的開發規模來說土地儲備要夠2~3年。如果一直上市不成功，可能因為為了上市而購買較多的土地儲備，但是錢又沒有融到，導致資金鏈條緊繃。”香港匯生國際融資有限公司CEO黃立沖表示。

李誠是一家中小房企的中層管理者，他所在的房企目前也正在IPO的過程中，他對未來的房企IPO也持較為悲觀的態度。

李誠告訴《每日經濟新聞》記者，由於財務資料以及經營資料的問題，目前仍在排隊的房企主要是集中在行業排名30~60之間，個別的更靠後。

“這些企業面臨的問題都類似，就是融資成本大，銷售資料也不大好看，甚至是‘三條紅線’全踩了，因此難免會在資料上注水，交易所就會非常小心謹慎的，未來上市視窗還可能會越來越窄。”李誠續稱。


IPO不成的N種結果

描摹完這一批赴港IPO房企的鏡像，資本市場對他們採取謹慎的態度也能夠理解。

但如果融資管道沒有辦法打通，這些房企的宿命會是什麼？

“這些企業著急上市，主要也是為了募集資金，如果一直不成功，則可能因為資金、規模而進入更壞的迴圈，從而面臨掉隊的壓力。”李誠認為。

這是不爭的事實。中小房企獲取資金的管道遠不如大房企豐富，尤其受到近兩年不少中小房企債券違約的影響，金融機構會更謹慎地對待他們。

一位龍頭央企的人士告訴《每日經濟新聞》記者，“三條紅線”之後，充足的優質糧草和穩健的財務表現，能夠引導評級機構和投資者給予積極評價，有利於公司的長期可持續發展。

上述央企人士指出，“更低的（融資）成本意味著更多的選擇機會和發展空間，公司抵禦風險的能力將更強，優質土地的獲取將更有比較優勢。”

但這些優勢，中小房企並不能夠享有。IPO之外，他們通常只有高息發債或者信託融資的籌錢路徑，但這有如“飲鴆止渴”，在行業普遍利潤率下滑的情景下，房企更可能被拖入深淵。

因此，如果IPO一直停滯不前，對這些中小房企的打擊將會滲透到方方面面。

艾振強則向記者分析指出，“上市需要做很多工作，也要付出不少成本，如果沒成功，顯性的損失就是為上市準備付出的成本，潛在的損失就是打擊內部士氣，資本市場對其產生負面評價以及融資更不易。”

是故，這最後的打開融資大門的機會是不容有失的。為了能夠最終拿到通往資本市場的金鑰匙，所有排隊的房企都在默默地努力中。

“目前我們主要做的工作就是，在融資方面更加優化，以及嚴控專案的違規情況，控制整體的成本。”作為一家小型房企總部管理層的林旭告訴記者，他所在的房企也在正排隊IPO的過程中。

資料顯示，物業行業仍處在規模高速擴張階段，但傳統的物業服務利潤空間有限，隨著物業企業不斷在新的領域拓展利潤邊界，行業被認為將會進入“黃金時代”。

2020年，被認為是物業行業“特殊”的一年。

一方面，在前一年超過12家物業企業通過IPO、重組或借殼登陸資本市場後，頭部開發商開始在2020年分拆物業上市。尤其是11月8日，華潤萬象生活通過港交所上市聆訊；19日，融創服務正式掛牌上市；22日，遠洋服務通過港交所上市聆訊；23日，恆大物業開始招股，並計畫於12月2日正式掛牌。此後，越秀地產也發佈公告，打算分拆物業上市。而恆大物業的上市，也意味著市場再添一隻千億物業股。

另一方面，新冠疫情改變了社會各界對物業行業的認知，城市更新、老舊社區改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發佈預測表示，2020年，物業行業的總體營收規模將首度突破萬億。

股價和估值暴漲背後，物業行業的發展到底情況如何？資料顯示，物業行業仍處在規模高速擴張階段，但傳統的物業服務利潤空間有限，隨著物業企業不斷在新的領域拓展利潤邊界，行業被認為將會進入“黃金時代”。

政策利好刺激想像空間

物業行業的規模增長是一大因素。

根據中國物業管理協會9月發佈的《2020中國物業管理行業發展指數報告》顯示，2020年物業管理行業總體營業收入預測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米。“十四五”期末，物業管理行業管理規模將達到430億平方米，營業收入將超過2萬億元，從業人員將達到1000萬人以上，下游的一些產業也將拉動100萬人就業。

不過，規模增長並不能完全解釋資本為何突然青睞物業行業。一直以來，勞動力密集、利潤空間低，就被認為是物業行業的“行業標籤”。

易居房地產研究院發佈的《2020物業服務企業綜合實力測評報告》顯示，500強企業營業收入3407.48億元，同比增長20.33%，業績維持持續增長態勢。

與管理面積和收入規模的大幅上漲不同的是，2019年，500強企業毛利和淨利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個百分點至15.02%，淨利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個百分點。

不過，由於2020年以來的新冠疫情、老舊社區改造等，被認為推動了物業行業的社會認知改變，拓寬物業服務領域，創新物業商業模式，因此，2020年也被認為是物業行業“特殊的一年”。

一些觀點看來，在整體利潤空間不足的背景下，物業行業之所以能在今年成為資本寵兒，主要在於隨著城市發展進入“存量更新”時代，基礎物業管理收入以外的多種經營服務收入，所帶來的巨大想像空間。

有物業企業人士告訴21世紀經濟報導記者，疫情以後，物業行業的生活性服務屬性開始得到社會廣泛認可，但作為生產性服務屬性，還未得到廣泛認識，價值被低估。

在所有的物業類型中，住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。而老舊社區改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業，看到了獲得更高利潤的希望。

一方面，老舊社區改造可以為物業行業提供新的增量空間。以北京為例，北京建設於1999年以前的老舊社區約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業化的物業管理，不僅基礎設施落後、社區環境較差，更缺乏物業服務。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊社區綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業管理長效機制的建立。

而另一方面，在老舊社區改造的“提升類”改造中，提出要針對公共服務和公共環境，改造包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智慧信包(快件)箱等便民設施等。這些，都被認為是物業公司未來的盈利空間所在。

其中，又以新基建、5G等相關的智慧物業運營，最為值得關注。有北京龍頭物業企業的相關部門負責人向21世紀經濟報導預估，未來五年間，僅是智慧社區改造、新基建的規模，北京的市場規模就會有200億元左右。

而在2020年的城博會上，21世紀經濟報導記者也瞭解到，在老舊社區的智慧化改造過程中，物業公司聯合協力廠商平臺，為居民提供物流服務、保修服務等物聯網服務十分普遍。通過物業提供的可擕式醫療設備，打通社區居民健康資料與社區醫院、家庭醫生的智慧社區醫療案例也開始出現。

一個直觀反映了這一趨勢的現象是，萬科近期將物業公司改名為“萬物雲”，定位為空間科技服務。另外，金科、龍湖等知名房企分拆的物業板塊，也都在名稱中直接加入了“智慧”元素。新城悅服務也在2019年就收購了智慧家居企業數淵資訊。

兩倍毛利率

在理解了這一趨勢及其背後的邏輯之後，一個各界關注的問題是，讓無數資本和地產公司趨之若鶩的“多種經營服務”，到底能對行業產生多大的影響？

前文已經提到，2019年，在整體收入提升了20%個百分點的同時，物業行業500強企業的整體毛利率和純利潤率為15.02%和8.8%，分別下降了0.13個百分點，和微增了0.81個百分點。

有物業企業人士告訴21世紀經濟報導記者，目前來看，一方面，物業管理成本和人員成本不斷上漲，對於本就是勞動力密集行業的物業行業影響較大。另一方面，物業服務費目前的調價機制建設不夠完善，一些地方政府的指導價格長期不變，物業費用難以上漲，這也使得基礎物業收入，利潤增長相對乏力。

分開來看，以物業管理費用為核心的基礎物業服務收入達2660.53億元，同比增長17.86%，占總營業收入的78.08%。提供更多增值服務的多種經營服務收入746.94億元，同比增長30.03%，占總營業收入的21.92%。

而從利潤來看，500強物業企業的基礎物業服務淨利潤191.73億元，占總淨利潤的64%，而多種服務經營利潤總值108.16億元，占總淨利潤的36%。

物業的多種經營服務，以22%的收入，創造了36%的利潤，顯然基於社區增值服務的多種經營服務，是提高行業利潤率的。

而如果聚焦個別房企，這種差異更加明顯。

易居研究院根據上市物業企業的年報整理，大部分上市物業企業的物業管理服務毛利率，在11%到30%左右，而增值服務的毛利率，則普遍達到了30%至60%的區間，相當一部分企業的增值服務毛利率達到了物業管理服務的兩倍左右。2019年，碧桂園服務的物業管理服務，毛利率約為30.2%，而增值服務的毛利率則達到了50.5%。保利物業的這兩組數字則分別為14.2%和31.4%。鑫苑服務的差別更是達到了21.6%和60.9%。

上述易居研究院報告也指出，物業管理行業擁有得天獨厚的人口資源優勢和業主交互能力，能夠迅速感知居民和業主多元化的服務需求，因此得以構建更多元的社區消費場景。目前，比較成熟的社區增值服務包括空間資源服務、美居裝修服務、資產租賃服務和社區生活服務。

而從具體的收入構成來看，也有一批社區服務業務開始成熟。在2019年，500強物業企業的社區電商服務、社區房屋經紀、社區家政服務和社區養老服務的收入分別達到了約63億、62億、25億和6.5億元，占總社區服務收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。

對此，全國智慧建築及居住區數位化標準化技術委員會（SAC/TC426）秘書長張永剛則告訴記者，由於物業同時還可以實現對社區人員的服務和管理，以及社區設備設施的管理，相對於協力廠商不容易出現資訊溝通的不順暢，因此，以物業公司為主的智慧社區服務，可能是未來的發展方向。

前十月百城新房成交均價15,823元/平 同比上漲10.8% 未來房價漲幅將趨穩

11月24日，易居房地產研究院發佈最新一期《全國百城房價報告》。1-10月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米，同比上漲10.8%。

今年“金九銀十”階段住宅交易行情弱於預期，其限制了房價漲幅的進一步擴大。若將前10月房價對比前8月房價，其僅上漲了97元/平方米，充分說明穩房價措施積極有效，這也使得近期房價漲幅曲線趨穩。同時從房企的角度看，三道紅線制度開始產生威懾力，適當降價促銷、加快回籠資金成為房企近期經營的首要目標，這也會對所在城市的房價走勢產生積極的影響。

報告認為，今年一線城市在供地節奏、鼓勵房企拿地等方面有積極的表現，客觀上使得一部分房企開始回歸一線城市。另外一線城市今年豪宅市場銷售不錯，其都會使得房企繼續看好未來高端市場的行情，進而會積極認購單價較高的住宅用地。同時，二線城市增速明顯低於一線城市，即便是有政策管控，很多房企依然重倉二線城市，尤其是近郊區有軌交規劃的用地。類似購地心態下，二線城市地市本身不會大降溫。

不過後續依然要防範房價繼續上漲的風險。以廣州為例，今年10月份其房價首次突破3萬元，為30396元/平方米。歷史上廣州房價一直比較低，其在2018年以前房價是低於2萬元/平方米的。而近兩年均價一直有所抬升。若觀察今年的房價資料，今年三季度開始漲勢比較明顯，7-10月份單月均價分別為27113、27734、28674和30396元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前全國各地依然把穩房價作為一項重要的工作，各地房價漲幅有進一步趨穩的可能。當然也要防範個別城市房價反彈和炒作等現象。要穩定房價或漲幅，就要管好需求端。近期兩個城市的做法值得肯定，即合肥和成都。其中合肥針對濱湖新區業主控價的現象，明確要重點打擊各類炒作行為。而成都則出臺了“購房資格預審碼”政策。這些政策都有助於規範需求端行為，進而減少房價炒作，促進房價的進一步穩定。

珠海樓市持續走下坡，上周共錄1,442宗成交，較前周減少1%，其內共有4個項目取得預售，當中包括293個住宅單位。

據合富研究院統計顯示，上周（11月16至22日）珠海全市網簽成交共1,442宗，套數按周（11月至9至15日）下跌1%；上周成交涉及面積約11.8萬平方米，按周減少6%。同期全市共4個項目取得預售，涵蓋293個住宅單位；另外，共有2宗商住地供應，地塊均位於斗門的湖心路。

上周易手單位中，住宅單位佔1,010個，約佔總數7成，而住宅單位按周成交減少6%；成交單位面積10.4萬平方米，按周亦跌4%。成交量前3個區域分別為斗門、金灣和唐家，且成交量最多的3個項目分別為橫琴的信德口岸商務中心、金灣的九洲保利天和、以及唐家的高新寶龍城。

上周寫字樓成交下跌

至於商辦類物業方面，商舖物業成交22宗，按周跌37%，面積約2,000平方米，下跌28%。成交量前列的項目主要是韻怡灣、龍湖龍光首開·湖城大境及橫琴萬象世界。而辦公物業成交208個，宗數按周持平，但涉及的面積只有1.2萬平方米，按周下跌23%。成交主要集中於是世茂港珠澳口岸城、璞醍海及橫琴萬象世界。

中電光谷（００７９８）公布，由於經營需求改變，彩聯金屬決定選擇其他地點，附屬西部智谷已與彩聯金屬訂立終止協議，彩聯金屬將終止收購西部智谷產業園項目Ａ１０座及Ａ１５座的工業大樓，彩聯金屬將無權提出任何申索，亦須負責有關出售及退房程序產生的所有成本，而西部智谷應向彩聯金屬退還約４６８﹒４６萬元按金。
　　
西部智谷已物色獨立第三方新買家以高於早前買賣協議項下的代價，即高於２２０５﹒１７萬元購買工業大樓。

賢能集團（０１７３０）公布，與屬獨立第三方的合資夥伴Ａｕｄｒｅｙ　Ｌｏｗ組合資公司經營服務式住宅，各佔５０％股權，合資公司則以２７００萬新加坡元收購新加坡安珀路４０及４２號的物業，各最高財務出資額為１６００萬新加坡元。
　　
該集團指，所購物業佔地面積１２０７﹒８平方米，為一項永久業權，將用於營運Ｃｏｌｉｗｏｏ共居服務。該集團指，合資公司作為合資企業按權益法入帳，其將不會作為附屬公司入帳，且其業績不會併入該集團團的財務報表。

全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼帶隊到深圳調研，期間走訪了深港創新科技合作區、前海合作區，以及ＢＥＥＰＬＵＳ深圳產業空間等現代產業服務項目。
　　
針對深圳盤活產業空間的動力不足，面臨著投資周期長、資金需求量大的窘境問題，肖鋼回應，房地產行業經過四十多年的發展，已經進入了存量房時代。據統計，全國住宅市值大概３００萬億元人民幣，而商業物業市值大概５０萬億元人民幣。房地產作為超大規模的流動產業，但目前仍是以重資產制造作為支撐，未來會由增量發展向存量運營轉變，開發盤活存量房的金融工具勢在必行。

招商局置地（００９７８）公布，公司間接非全資附屬公司招商南京，與江蘇保利、武漢泛悅、南京頤居及南京新希望訂立合作協議，以透過項目公司開發２０２０Ｇ１６地塊，合作協議須按各自於項目公司之建議股權比例（各自分別均為２０％）承擔地價。

根據合作協議，項目公司之初始註冊資本為人民幣２０００萬元。於合作協議完成後，項目公司之註冊資本將增至人民幣６０００萬元，其將按其各自於項目公司之股權出資及持有。
　　
該地塊位於南京江北新區，東至現狀，西至現狀，南至江苑路，北至興隆路；佔地２﹒８７萬平方米，土地為住宅用途，為期７０年。

儘管新一份《施政報告》未有如市場預期為住宅「減辣」，但新盤表現仍然火熱，由新世界（00017）及港鐵（00066）合作發展的沙田大圍站上蓋物業發展項目第2期柏傲莊II，在《施政報告》公布翌日第四輪銷售共315伙，雖未能如之前三輪取得滿堂紅佳績，即日仍售出近90%單位，帶動項目不足6周（個半月）累沽2107伙，套現逾238億元，成為《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）於2013年4月底實施以來吸金最快最多的新盤。

業界預期，柏傲莊II昨天的銷情，可刺激往後開賣的新盤表現，本月一手成交有望達2500宗，創近20個月新高。

尾輪即日售出90%共275伙

柏傲莊II昨日最後一輪大型銷售合共315伙，位於荃灣愉景新城售樓處，在新冠肺炎疫情再次轉趨嚴峻下，發展商繼續以分段登記及揀樓，早上先由A組大手購貨，準買家依次序到場排隊輪候揀樓，中午時段到B組登記，過程相若，秩序良好。

新世界營業及市務部總監黃浩賢在大手認購揀樓程序完成後表示，項目A組推售117伙，於中午12時半已全數獲認購，隨即到B組進行揀樓，出席買家以用家為主，佔約90%，暫時一半以上採用即供付款，項目尚餘20餘伙特色戶將以招標方式推售，早前出現的撻訂單位預計下月再推，將以入票方式發售，加價與否有待商議，至於第3期柏傲莊III，預計明年上半年推出。黃浩賢稱，政府於住宅市場未有「加辣」或「減辣」，屬預期之內，昨銷情理想反映買家積極入市的訊息，樓市將健康及平穩發展。發展商晚上公布全日共沽275伙，套現逾32億元。

累套238億 一手例後最快最多

柏傲莊項目包括柏傲莊I及柏傲莊II，之前共五輪（柏傲莊I佔兩輪，柏傲莊II佔三輪）銷售都取得滿堂紅成績，昨天第六輪賣樓銷情雖然「斷纜」，未能締造「六連清」紀錄，但兩期項目6周內累沽2107伙，套現逾238億元，足以成為一手新例後最短時間吸金及賣樓「最快、最多」的新盤。

以大圍站上蓋及擁大型商場作賣點的柏傲莊，上月推售後連番創多個理想成績，第1期柏傲莊I首輪銷售狂收逾2.27萬票，成為九七後新票王；柏傲莊II首輪開售時，開放式單位以呎價2.74萬元成為新界區開放式單位標準戶呎價新高，據悉昨日更有開放式單位以呎價2.85萬元售出再破頂，連同發展商公布兩期大手買家（購2伙或以上）高達209組，令柏傲莊一舉打破5項紀錄。

新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛昨天指出，柏傲莊II再下一城，錄得疫市佳績，可見市場對優質的樓盤非常渴求，同時證明集團的品牌效應進入豐收期，全年售樓目標可以提早完成。

政府拒絕減辣對新盤影響微，昨日更錄得高價成交，新地（00016）與市區重建局合作發展的土瓜灣Downtown 38位於28樓頂層H室特色戶，以887.61萬元售出，實用面積291方呎，連239方呎天台，屬1房間隔，呎價高見30502元，貴絕同區。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，柏傲莊銷情突出，連同未來推售的新盤，本月一手成交可達2500宗，將創今年新高，料為2019年3月錄得近2800宗後，近20個月單月新高。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，政府雖然不減辣，但供應未能大增，對樓價有支持，後市會呈平穩發展。

各類單位全插 未來兩月料續跌

本港新冠肺炎疫情反覆，令一度轉活躍的樓市再遭打擊，10月樓價指數由升轉跌。差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，今年10月整體私人住宅售價指數報380.9，按月回落0.57%；今年首10個月計，整體私人住宅樓價指數累積升幅約0.45%。業內人士指出，跌幅符合預期，估計樓市調整持續，未來兩個月樓價仍會繼續向下。

大面積豪宅瀉3.9%最傷

差估署昨天公布物業市場統計資料，最新顯示10月整體私人住宅售價指數由升轉跌，按月下跌0.57%，最新報380.9，數字為今年4月以來最低。總結今年首10個月整體私人住宅樓價指數升0.45%，惟按年同期比較則累計漲0.71%。

若以單位面積劃分為A至E類比較，則全線錄得跌幅，以豪宅單位最傷，其中實用面積1722方呎或以上的E類單位，按月急挫3.88%；實用面積1076至1721方呎的D類單位，亦按月跌2.11%。

中小型單位方面，實用面積431至752方呎的B類單位及實用面積753至1075方呎的C類單位，按月分別下跌0.57%及0.06%；至於實用面積431方呎以下的A類單位，按月亦下滑0.38%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，跌幅符合預期，估計樓市調整持續，未來兩個月仍會向下。他認為，在疫情升溫下，整體經濟轉差，不少企業裁員，影響市場購買力，預料今年樓價會有2%至3%跌幅。在現時經濟環境下，盼望政府放寬住宅額外印花稅（SSD），以增加二手樓供應量，避免買家湧向新盤市場，並協助有現金流壓力的業主套現或減輕負債。他期望政府在非常時期，用非傳統思維去審視房地產市場，在目前市況下，傳統機制對現時的問題未必「行之有效」。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，10月售價指數主要反映9月下旬及10月上旬的實際市況，當時疫情表現穩定，確診宗數顯著減少，期內新盤市場銷情理想，惟二手市場不少業主擔心整體經濟疲弱及失業率上升，願意減價沽貨，亦令上月樓價指數在市場氣氛不俗下意外地回落。他預期，11月售價指數將穩中偏軟，跌幅或收窄至0.3%。

租金指數首10月累降5.5%

隨着經濟轉差，整體私人住宅租金指數亦連跌兩個月，最新10月租金指數報179.3，按月跌幅收窄至0.06%；以今年首10個月計則累跌5.48%，惟按年比較下挫7.29%。E類單位於10月表現最佳，租金按月升2.74%。

本港零售市道近月受疫情衝擊，投資氣氛轉弱，商舖造價級級跌。《施政報告》昨天宣布撤銷實施7年的非住宅物業雙倍從價印花稅（非住宅物業DSD）後，即時刺激交投，有財團加快入市步伐。盛滙商舖基金斥資988萬元購入旺角汝州街17號地下單號舖，另有兩個洽購至尾聲的舖位，因業主即時反價，交易告吹。

盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興表示，昨日透過買賣公司形式購入汝州街17號地下單號舖，建築面積200方呎，原業主去年中叫價1680萬元放售，議價後減692萬元或41%，以988萬元成交，呎價約4.94萬元；由於是次買賣以公司形式進行，並不涉及印花稅，原業主亦沒有因新措施而反價。

988萬買旺角地舖 回報3厘

現時上址由小食店承租，月租2.5萬元，租約期至2021年11月，以最新成交價計算，回報約3厘。原業主於2009年2月以430萬元購入上址，持貨11年，賬面獲利558萬元，升值約1.3倍。

李根興透露，該基金原有兩個舖位在撤辣前洽購至尾聲，惟撤辣後業主即時反價，故最終未有成交，須進一步商討後再作決定。其中一個紅磡區的舖位，建築面積約600方呎，業主原先意向售價約1800萬元，惟昨日落實交易時業主臨場反價至1900萬元，加幅約5.6%。另一個舖位則位於太子區，建築面積約200方呎，業主早前意向售價約650萬元，昨日亦加價50萬元至700萬元，加幅約7.7%。

李根興指出，今年以來該基金已斥資約1.8億元購入9間街舖，因現時市況改善，計劃明年底前再購入約30間舖位，涉及金額約5億元。

政府在2013年引入非住宅物業DSD，以打擊當時炒賣風氣，直至昨天才正式撤銷。

市場頻錄蝕讓，消息稱，香港仔深灣9號3座高層C室複式4房單位，實用面積1325方呎，原業主2018年中以公司股權轉讓形式入市，市傳作價5180萬元，惟持貨僅2年多，於新一份《施政報告》公布前以公司股權轉讓方式易手，作價約4460萬元，呎價33660元，離場賬面貶值720萬元或13.9%。

美聯物業助理區域經理張煒磯說，灣仔尚匯低層C室1房單位，實用面積368方呎，早前以950萬元易手，呎價25815元。原業主2011年斥1045.954萬元入市，賬面蝕95.954萬元或9.2%。

資助房屋頻錄高價或大賺成交。美聯物業首席高級營業經理湯少建稱，天水圍居屋天盛苑D座盛賢閣低層14室，實用面積433方呎，原則開放式，以已補地價525萬元售出，呎價12125元，呎價創屋苑次高。原業主2015年以已補地價328萬元購入，賬面賺197萬元或60.1%。

美聯物業高級營業經理詹皓泰說，青衣長發邨1座敬發樓低層5室，實用面積482方呎，原則開放式，以342萬元未補地價售出，呎價7095元。原業主2015年斥42.26萬元購入，僅5年賬面大幅升值299.74萬元或7.1倍。

中資雅居樂集團（03383）陳氏家族今年10月以私人名義斥資4.51億元，擊敗7個對手投得大埔公路大埔滘段近樟樹灘路住宅地，以可建樓面面積約10.07萬方呎計算，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）4478元。

地政總署昨天公布全部入標者的出價，其中次標出價4.28億元，較中標價僅低約5.1%，樓面呎價4249元。資料顯示，該地盤中央有兩幅私人土地並現存一幢村屋，由資深投資者何鐵城持有，何鐵城亦有入標，開標時坦言只係「輸少少」；其餘有入標的財團包括信置（00083）和碧桂園（02007）等。

10月商舖空置率錄得輕微上升，惟升幅漸收窄，中環仍然為最嚴峻地區。而新一波疫情下限聚令再度收緊，料租務會降溫。

踏入第四季，市場期望聖誕及新年長假期可帶旺零售市道，而且現時核心區舖租大跌，商戶開業意慾上升，舖位空置率升勢漸收窄。中原（工商舖）統計，10月5個核心消費區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角商舖空置率輕微上升，升幅約0.02至0.16個百分點；中環仍然為最嚴峻地區，最新錄得約20.61%。

TOPSHOP時裝棄租旗艦店

據該行數據指出，10月5大核心區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀及旺角商舖空置率比上月錄得輕微升幅，整體走勢平穩。當中錄得最大升幅為中環區，同時亦是5個地區中空置率最高，中環10月舖位空置率為20.61%，按月增加約0.16個百分點。事實上，近月該區屢錄大租客棄租，如GAP時裝租用陸海通大廈地下至2樓，連同地庫部分，面積約1.3萬平方呎，月租高見550萬元，租約最近完結，業主需重新放租。此外，TOPSHOP時裝較早前已預告，將關閉中環旗艦店，涉及物業為中環皇后大道中泛海大廈地下及1樓，面積約1.2萬平方呎，月租約150萬元，近日租客已正式遷出，令該區舖位空置率上升。

另一港島核心消費區銅鑼灣最新空置率為11.74%，比9月上升約0.08個百分點。至於九龍區方面，尖沙咀商舖空置率緊追中環，最新按月升0.13個百分點，至16.99%。

運動服裝租旺角舖 今年最大手

事實上，近個多月來整體租務市場氣氛有好轉，資料顯示，10月錄得約439宗租賃個案，與9月數字相若，更有租客大手承租旺區巨舖，如運動鞋品牌Foot Locker落實租用旺角家樂坊地下約2萬平方呎樓面，月租約200萬元，預計會成為今年最大額舖位租務成交。

分析指，現時舖位租金已大幅下調，令商戶租舖意慾上升，而且第四季一向為舖位租賃旺季，料有不少租客趁核心區舖租相宜而承租。不過，由於近日疫情突轉嚴峻，政府亦正收緊限聚令，包括收緊餐廳用餐人數等，相信令整體消費市場受影響，故短期內租務市場料放緩。

民生區商舖投資上較穩健，現宏安地產標售油塘新盤曦臺商舖部分，意向價約4.9億元。

高力國際資本市場及投資服務部行政董事翟聰表示，獲委託標售油塘崇山街8號及四山街15號，曦臺基座商場連車位及廣告位置招標，以現況交吉出售，意向價4.9億元，截標日期為2021年1月22日（周五）。

近5萬呎樓面 連車位

出售物業位於東九龍油塘綜合發展區，為1層高之全新基座商場，地下及1樓面積分別為27,100平方呎及22,500平方呎，總面積約49,600平方呎。物業另包括20個商業車位、2個電單車位及廣告位置。

曦臺由宏安地產及旭輝集團合作發展，而該財團最近亦有入市，上月以18.8億元購入英皇道商廈及商舖，預計日後將重建成住宅。

內地房地產開發商大唐集團（2117）今起至下周五公開招股，計劃發行約3.3億股，當中10%為香港公開發售，招股價介乎每股3.6元至4.6元，集資最多逾15.3億元。以一手1,000股計算，入場費約為4,646.35元。該股計劃於12月11日在主板掛牌上市，工銀國際為獨家保薦人。

以招股價範圍中位數每股4.1元計算，大唐集團集資淨額約為12.79億元。其中，約60%將用於為公司的現有項目建設提供資金；約30%用於償還部分若干現有計息銀行貸款；約10%用於一般業務運營及運營資金。

佳源服務入場費4091元

內地房地產商佳源國際（2768）旗下物業管理公司佳源服務（1153）亦於今起至下周三公開招股，發行1.5億股，其中10%為本港公開發售。每股招股價介乎3.15元至4.05元，集資最多6.075億元。以一手1,000股計算，入場費約為4,090.81元。該股計劃於12月9日在主板掛牌上市，聯席保薦人為海通國際及國泰君安。

按招股價範圍中位數每股3.6元計算，佳源服務集資淨額約為4.77億元，當中70%用於尋求選擇性戰略投資及收購機會，以及用於進一步發展戰略合作；8%用於豐富公司的服務產品；12%用於投資智能化運營及內部管理系統以提升服務質量及客戶體驗；10%用於運營資金及其他一般公司目的。

京東健康孖展超購51倍

其他新股，恆大物業（6666）已截止認購。外電指，恆大物業擬於每股8.8元定價，集資額約143億元。該股招股價區間為每股8.5至9.75元。

京東健康（6618）昨日首日招股，綜合多家券商數據，京東健康已錄得707億元孖展，相當於在港公開發售部分超購51倍。華潤萬象生活 （1209） 券商數據顯示暫錄24.2億元孖展，相當於在港公開發售部分超購2.95倍。

疫情走勢反覆，屋苑議價空間漸擴闊，美聯高級分區營業經理吳肇基表示，鰂魚涌太古城鳳山閣高層H室，面積約530方呎，2房間隔，減至930萬連租約易手，呎價約17547元，低市價2%。

祥益高級客戶經理龍超君表示，屯門叠茵庭連天台特色戶，面積381方呎，2房2廳，原業主放盤約2個月，累減42萬以558萬成交，呎價約14646元，低市價6%。

美聯高級營業經理周錦輝指，大角嘴富榮花園15座低層J室，面積484方呎，屬2房戶，以564萬成交，較市價低約3%。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，鑽石山居屋龍蟠苑C座高層13室，面積383方呎，1房2廳間隔，減價56萬以582萬成交，呎價15196元，屬市價。

利嘉閣助理分區市務經理石家誠稱，荃灣海之戀．愛炫美3B座低層C室，面積約534方呎，2房間隔，外望優美海景，以980萬易手，呎價約18352元，屬市價成交。

中原區域營業經理陳夑佳表示，上水維也納花園3座高層B室，面積677方呎，3房連套房間隔，議價後以677萬獲承接，呎價10000元。

失守（確診）屋苑再錄承接，世紀21奇豐分行經理楊麗娟表示，沙田第一城45座低層B室，面積284方呎，議價後以516萬承接，呎價18169元。