看屋人潮減但成交量增　交易更精準

房市買氣熱潮延續，代表北台灣新建案市況的住展風向球，11月整體分數續創今年以來新高37.1，較10月35.9增加，但仍連7月亮出代表「衰退注意」的黃藍燈，6大指標分數僅預售屋推案量攀升。專家分析，買氣仍維持火熱，政府打房意向對市場影響有限，再者上半年受到疫情衝擊，遞延買盤與延遲推案量挹注市場，連帶推升11月市況表現。

對於房市增溫，《住展雜誌》研發長何世昌指出，觀察數據發現，看屋人潮衰退但買氣不減反增，顯示政府打房意向對房市影響有限，新建案買氣依舊穩定，再者上半年受到疫情影響，遞延買盤與延遲推案量挹注市場，助漲下半年的市況表現，風向球分數得以攀升至今年高點。他提到，從來人組數減少但成交組數卻上揚來看，意謂現階段建案釋出廣告，吸引來客的精準度都頗高，買氣仍舊火熱。

成屋未受政府稽查影響
何世昌分析，10月開始進入房市傳統旺季，不過今年推案量受到政府稽查紅單與釋出打房訊息影響，預售推案量急縮，部分延到11月才釋出，罕見出現預售推案比10月還熱絡的情形，反觀成屋並非政府稽查的主要目標，推案進度未受干擾，不像預售屋市場有延遲推案造成增量的情況。

住展風向球顯示，6大指標分數中，議價率、廣告量、成交組數較上月持平，僅預售屋推案量攀升，成屋供給量、來人組數皆下滑，其中指標推案來人組數每周約29.2組，月減5.2組，不過成交組數每周約3組，月增0.2組，反而正成長。

換句話說，看房人潮減少，買氣卻未減弱，買賣變得更加精準。

北台預售增至900多億
北台灣11月預售屋推案量，從上月的500多億增加至900多億元，案量超過15億元的指標建案有大安區「溫州院」、板橋區「文化風華」與「江南Star」、新店區「合環LANDMARK」與「湯泉綠中海」、中和區「漢寶-丘」、土城區「台信樂晴市-心晴天」、中壢區「京懋睿和」、「新森活」與「昆旺i HOME」等建案。

買家考量未來可能更貴

不過新成屋降至大約800戶，單一案量超過15億元的指標建案為中正區「宏璟帝璟苑」、中和區「遠雄百富」、新莊區「碧瑤大都匯」和「幸福璞園」、桃園區「大清卓越」等建案。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，看房人數減少但預售交易增加，主因與政府釋出打房意向有關，官方強化稽查預售市場，造成單純賞屋的買方減少，積極看屋者多為購屋意願強的買家，交易變得更加精準，再者受到營建缺工、材料漲價的消息頻傳，買方考量未來或有新政措施管制房市，未來新案價格可能走高，因此選在此時出手。

2020年邁向尾聲，房仲業者舉辦2020年房市代表字票選，第1名由「旺」字得票最高。代銷業者認為在全球疫情可能至少要到下半年才會稍微解套的狀況下，明年房市應會持續穩定增溫，「但單價將繼續飆高，民眾可能得開始習慣走高的房價。」

「旺」字獲選原因為「自住客當道，房市剛需旺」，而民眾最有感房市新聞首推「5大銀行房貸利率1.359% 創歷史新低」，獲得6成網友贊同，其次則是「台積電效應帶旺房市？全台科學園區房價都走強」，以及「境外資金回台達2157億 帶動台商置產潮」。

熱錢多 利息低 鈔票薄
舉辦調查的台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，代表字反映房市變化，從近3年來看，房市已脫離稅改陰霾，從2018年出現「轉」機，到2019年的買氣「回」溫，一路來到2020年，進入「熱錢多、利息低、鈔票薄」的時代，帶動今年買氣暢「旺」，不論是住宅、廠房、土地和商辦都交易熱絡。

張旭嵐指出，房價和利率本就是民眾長期關切的兩大議題，隨著房價上漲，房貸利率的高低，更影響著每月還款金額的多寡，自然引起不少共鳴，特別是上半年受疫情影響，央行也放鬆對市場的資金管控，帶頭降息，讓不少現金滿滿的銀行，積極推出優惠房貸利率來吸引客戶，也對買氣成長起到催化作用。

對於明年整體房市，張旭嵐分析，因今年買氣旺盛，已有不少示警訊號出現，不過在實價登錄和房地合一稅實施下，中古屋交易透明，且現今房市仍以剛性需求為主，房市應不致失速翻車，「綜合來看，在政策、稅制沒有太大變化的情況下，房市將逐步撥雲見日。」

台、日兩大不動產業者雙強合作！大陸建設3日宣布與日本最大不動產綜合開發商大和房屋集團結盟，雙方合資成立汎陸建設，第一案便鎖定高雄「和陸寓邸」住商綜合開發案，並引進高雄第一家日系飯店品牌高雄日航酒店，預計2023年開幕營運，搶攻在地日系企業與國際商務客，而這也是大陸建設17年來第一次插旗高雄。

大陸建設與日本大和房屋集團合資成立汎陸建設，雙方3日舉行事業締盟記者會，大陸建設董事長張良吉表示，高雄是台灣唯一國際化海港城市，也是接軌國際的重鎮，高雄亞灣特區近來積極開發，未來發展不容小覷。

汎陸建設看好高雄亞洲新灣區潛力，以每坪186萬元買下中山二路、林森四路口1,550坪基地，將斥資60億元規劃國際大案「高雄日航酒店」及「和陸寓邸」。張良吉指出，由於購地之初，考慮如果單純只蓋住宅「應該會很辛苦」，因此，特別邀請大倉日航酒店管理公司合作，開設高雄日航酒店，希望這項住商綜合開發案，能夠相輔相成。

「和陸寓邸」的飯店豪宅綜合開發案分為一棟住宅、一棟飯店，大陸建設將分回住宅部份、總銷約45億元，規劃從22坪到55坪、每坪開價45萬~50萬元的小宅，創下亞灣區甚至是高雄單價最高的小宅。

汎陸建設總經理柳井秀行、以及大倉日航酒店管理公司社長荻田敏宏表示，高雄日航酒店規劃260個房間，預定2023年開幕營運，飯店設備也將提供給此一綜合開發案的住戶使用。

張良吉指出，這是大陸建設17年來第一次踏進高雄，選擇此時與高雄見面，就是要宣誓「這不會是大陸建設、或是大和集團在高雄的最後一個案子」，未來還會尋找合適地點，進行綜合性的住商開發案。

張良吉進一步表示，大陸建設已陸續開發幾座高檔飯店豪宅，包括台北與寒舍飯店集團合作的南京東路「琢豐」，預計明年完工，總銷90億元，已全數完銷；南京東路馥敦飯店改建案，將攜手君悅Hyatt飯店，分回住宅總銷約40億元。

此外，大陸建設揮軍美國舊金山的首發案「Serif and The LINE SF」，也是引進飯店管理，估計有總銷60億元可分回銷售；至於在馬來西亞吉隆坡也有高端酒店式公寓「Capri by Fraser」。

張良吉表示，未來大陸建設不排除再度攜手日本大和房屋集團，擴大台灣版圖。

今年全台房市推案大爆量，台中地區前11月總推案量已直逼2,900億元，11月單月買賣移轉棟數更衝破5,000棟，年增幅53％、傲視全台。台中房市不僅交易火熱，舊城區包括南區、北區、東區，以及74號環線經過的北屯區、大里區，受惠交通、建設等利多題材加持，預售案單價全面站上3字頭大關，呈價量具穩的市況。

以台中市南區為例，綠空鐵道計畫預計年底啟用、柳川整治工程同樣預計年底完工，南區街廓市容與生活機能脫胎換骨，帶動舊城區翻轉，吸引建商爭相搶進推案，南區單價穩站3字頭大關。

包括磐鈺「大膳哲哲」、「嘉磐樸樹」、「富宇沐川」完銷，永豐泰「女王萬歲」近完銷；坤悅開發新案「君匯」，鄰近國圖館特區，總銷28億元，產品主打24~37坪、兩~三房，預計近期進場。

不僅如此，南區國圖館特區，後續還有惠宇建設「新榮街案」、惠田開發「新華街案」、義昌興建設「建成路案」蓄勢待發，單價可望續創區域新高。

而東區在鐵路高架化、大智路打通、建成路地下道填平工程後，成為都市縫合的最佳典範，尤其在「三井LaLaport」購物商場的重磅利多帶動下，躍升為目前台中推案最熱區之一。

包括「坤悅高飛」、「國聚之禮」、豐邑「浩瀚森之道」、「新業築願景」皆已完銷；東區後續以豐邑機構「湖濱園區案」最受市場矚目，該案總銷高達140億元，為東區有史以來總銷金額最大的單一個案，預估明年第一季進場，住宅單價預估挑戰4字頭大關。

同屬成熟商圈的北區，達麗建設攜手海悅以21.83億元、購入北區育德路與尚德街口833.39坪土地，換算下來，每坪高達262萬元，預估明年推案房價每坪達46萬元以上。

此外，74號快速道路周邊也備受關注，如太原匝道口的大毅建設「人人幸福」預售案，產品規劃28~48坪精裝屋，第四季進場，每坪開價超過30萬元；大里區「沅林~築青」成交均價站上3字頭，銷售突破九成，均創下區域新高價。

德昌營造（5511）正式跨足商場經營！旗下子公司經典國際以OT模式打造台中車站新站商場「鐵鹿大街」，引進約40家美食街、主題餐廳、伴手禮及便利商店，提供乘客站內消費的便捷服務，9月底搶先試營運，預計12月6日正式開幕，成為德昌營造旗下首座車站型商場。

交通部台灣鐵路管理局2018年辦理指標性促參案「台中車站鐵道文化園區興建營運移轉案」，德昌營造在得標後、轉投資成立特許公司-經典國際公司營運，並將園區命名為「台中驛鐵道文化園區」。該園區共有2.9公頃，以台中車站新、舊站為核心，涵蓋新站商場、國定古蹟台中火車站、歷史建築20號倉庫群及台中後火車站、行車寄宿舍、高架軌道下方空間等。經典國際公司將分三期開發，投資模式包括OT案、ROT案與BOT案，規劃有商場、飯店、美食廣場、書店等，總投資金額達31億元。

不動產代銷產業龍頭海悅昨（3）日公布11月合併營收達4.39億元創新高、年增40.8%，累計今年前11月合併營收31.28億元，年增134.3%。目前海悅在全台在手建案總銷金額超過1,300億元，將持續貢獻後續營運。

海悅指出，積極布局低基期區域房市，加上搭配產業發展，且多元運用大數據及新媒體行銷，創造規模經濟效益，因此推升營運向上。

海悅表示，目前銷售新案包括台北《元利台大公館》、《川騰仰士林》等，至少有15件包銷案持續挹注營收。

海悅指出，全台在手建案總銷金額已超過1,300億元，近期將開出的代銷案還有台北市《敦南御所》、《宏璟帝璟苑》、新北市《宏普中央公園Ⅱ》，以及桃園、新竹、台中市等地建案，今年營運可望超越去年。

海悅表示，公司在新媒體行銷有成，已累積會員約65萬人，每月社群互動近300萬人，從與業主案前規劃到廣告行銷，多元運用大數據進行購屋群眾消費行為分析，透過銷售數據，演算出準購屋人口資料庫數據，進而主動出擊。

萊豬議題延燒，行政院長蘇貞昌昨天大動作宣示「打炒房」五面向、十措施。蘇貞昌說，房屋不該成為被炒作的商品，政府應引導資金投入生產投資，而非縱容或鼓勵炒房。不過，民眾黨、時代力量立院黨團質疑，現在連囤口罩都違法，「少了嚴格的囤房稅打炒房，根本是打假球」。
財政部長蘇建榮昨說，稅法目前已有類似囤房稅機制，針對非自住三房以上課徵百分之三點六的房屋稅，未來也會檢討房屋稅制，同時顧慮對租屋族的影響，希望一至二年內有正式方案。

外界質疑，打炒房轉移萊豬焦點？桃園市長鄭文燦昨說，房地產是中南部比北部熱，紅單買賣會造成房地產不正常波動及投機現象，他很早就建議要取締紅單；桃園跟中央聯手對桃園房地產炒作紅單展開第二波稽查行動，「這個是我建議的」，不要隨便扭曲蘇貞昌的政策。

打炒房十大措施，包含建立不動產市場診斷指標、強化預售屋稽查、加速實價登錄修法、加強查核不動產交易所得、防杜個人藉由公司規避不動產稅負、修正住家房屋現值免徵標準、信用資源有效配置及合理運用、控管銀行授信風險、強化金融管理、精進住宅補貼與協助。

十大措施牽涉三項修法，分別是實價登錄2.0、修正所得基本稅額條例、房屋稅條例，政院盼前兩項能在立法院本會期審議。至於五大面向，包含強力稽查紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕規避稅負、貸款差別授信、廣建社宅；另要求內政部研議引導租金補貼戶參與包租代管，希望明年一月啟動。

內政部次長花敬群表示，實價登錄2.0預計兩周內送行政院會，本月應可送至立法院審議；立院下會期擬修改平均地權條例，明確規範紅單單據揭露事項，並朝禁止紅單轉售的方向修法。金管會主委黃天牧表示，金融機構早已對房地產依照不同風險計提不同資本，但為符貸款成數的計算方式，銀行正在準備中，正式實施約落在明年七月。

民眾黨立委蔡壁如表示，政院處理的都是短期治理失靈問題，這些都是政府執行力無能，只有實價登錄2.0、囤房稅的盡速修法，才是處理市場失靈的結構問題。

時力黨團總召邱顯智質疑，「沒有修正囤房稅的十大措施，能夠打炒房嗎？」現在連囤口罩都會觸犯刑法，囤房成本卻非常低，解決之道還是趕快推動囤房稅。

國民黨立委曾銘宗說，除內政部加強查緝紅單，央行也應要求銀行勿過度貸款，若房價續漲，就要強化囤房稅機制。

行政院昨天公布打炒房措施，清大科管院榮譽講座教授張金鶚表示，打炒房是否有效，要看罰則能否嚴格執行，讓市場相信政府是玩真的。房市名嘴Sway說，行政院只是做表面文章，拿本來該做的事來當新宣示，重點在執行，「打炒房應比照查核牛肉麵或查屏東豬農水表的執行效率」。

張金鶚說，行政院此次措施，過去都曾提過，比如紅單炒作，過去兩個月查到程度相當嚴重，但處罰不痛不癢，市場都覺得打房是騙人的，明明市場上供過於求，房價還一直漲，這是很怪異的現象。

張金鶚也說，政府喊了很多次打炒房，但人民不相信，因為過去很多政策都流於口號，最重要的是政策能否達到警惕作用，比如說嚴厲罰則，可以防止投資客炒房；相關部會若執行政策不力就要懲處，否則投資客依舊會進場，「囤衛生紙、囤口罩都被罵慘，囤房卻沒事，不符比例原則。」

張金鶚指出，打炒房不要只用講的，可透過金融、租稅政策，像是緊縮投資客貸款成數，以及第三戶以上祭出囤房重稅，就能抑制投資炒作風氣。

Sway也表示，若真要打炒房，應拉高囤房稅，持有第四戶以上就要比照所得稅課百分之四十，炒房客要轉嫁到消費者就很難；紅單炒作、實價登錄作假，也要重罰。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，健全房市政策在目前低利、游資氾濫的狀況下，想要收效並不容易；站在業者立場，讓市場正常反應，不要因為過熱而提前消耗買方動能有其必要，但目前政策菜單看來得耗費相當人力，效果短期可能顯著，但能維持多久？

房市利率來到史上新低的1.31%，租金上漲壓力蠢蠢欲動，兩者黃金交叉，不少年輕小資族、新婚家庭再次思考購屋的可能性；身為首購族，建議最好考慮「通勤時間」、「學會看標準層平面圖」、「算好還款能力」等三大要素再進行購屋，才不會衝動買屋卻犧牲生活品質。

通勤距離 以不超過1小時為準

既然房子是買來自用，要考慮的首要因素就是「通勤距離」。通勤距離與財力有絕對關係，財力越好、通勤時間越短；一般建議，通勤時間設定不超過1小時為準，彈性會大很多。許多重劃區距離捷運大約5至10分鐘，建議可採取「機車搭配捷運」或「UBike搭配公車」模式組合通勤，能大幅增加購屋地段的選擇彈性。

標準層平面圖 4至6戶配雙電梯

購買預售屋除挑選品牌建商外，建議買方更要學會看「標準層平面圖」，一般而言，「單層4至6戶搭配雙電梯」是最標準的規格，市面上標榜低價策略的產品，常以單層10戶以上規畫設計，甚至出現單層僅有1部電梯設計，這樣的規畫容易增加出入等待時間，單層戶別過多，鄰戶出入人口複雜，也會降低住宅品質。

專家建議，一般選擇預售住宅總戶數，最好在150戶以上，若遇到大型社區，最好也有分層分棟管制，減少相互干擾的居住問題。

購屋付款條件 留意月還款壓力

購屋付款條件也必須留意；當前許多建案為了促進買氣，紛紛推出「房貸搭配信貸」的組合貸款，以因應購屋者自備款不足的狀況。一般建議身邊要留有6個月薪資的存款作為緊急資金，若自備款不足，建議不要衝動購屋。

若屬於自備款不足、但還款能力強的買方，則要留意第3至第5年時，房貸寬限期結束、與信用貸款合併的月還款壓力，屆時每月的還款通常會多出2至4萬不等，稍有不慎就會面臨被法拍的命運，購屋前不可不慎。

打房聲浪一波未平一波又起，但代表北台灣新建案市況的住展風向球「房市燈號」，今年5月起從藍燈轉為黃藍燈後，連續七個月亮出黃藍燈。業界說，燈號接近「綠燈」，房市增溫格局不變。

政府積極稽查炒紅單狀況後，業者統計來人量在11月明顯下滑，但成交不減反增，剛性買方出手的意願仍高。住展雜誌研發長何世昌分析，長遠來看，今年迅速升溫的房市若能稍微降溫，倒也不是壞事。

住展風向球燈號顯示的市況以藍燈最差，黃藍燈則屬從谷底翻揚，11月分數升至37.1分，續創今年來新高。其中，風向球六大構成項目中，新成屋供給量、來人組數等兩項分數下滑，議價率、廣告量、成交組數等三項分數持平，分數唯一上升的項目是預售屋推案量。

住展雜誌研發長何世昌表示，政府近期打炒房，但新建案市場買氣依然穩定，再加上延推建案案量挹注，讓風向球分數一舉升至今年高點。

中國恆大12月3日晚間公告稱，公司11月實現合約銷售金額460.7億元，同比增長約24.3%；合約銷售面積509萬平方米，同比增長約31.7%。前11個月，累計實現合約銷售額6786.6億元，同比增長約16.9%，提前完成全年6500億元的銷售目標，目標完成率104.4%；累計合約銷售面積7575.4萬平方米，同比增長約34.5%。

11月，公司實現銷售回款555.7億元。前11個月累計實現銷售回款5863.1億元，超去年全年4715億元的回款額。

韓正在住房城鄉建設部召開座談會

央視網消息（新聞聯播）：中共中央政治局常委、國務院副總理韓正3日在住房城鄉建設部召開座談會。他強調，要深入學習貫徹習近平總書記重要講話和指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，堅定不移落實房地產長效機制，謀劃好“十四五”時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。

韓正表示，房地產長效機制實施以來，各地各部門認真貫徹黨中央、國務院決策部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，堅持因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，加強房地產金融調控，房地產工作取得了明顯成效。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。要加強“十四五”時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。

韓正強調，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設。要處理好基本保障和非基本保障的關係，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。要處理好政府和市場的關係，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段。要處理好中央和地方的關係，堅持不搞“一刀切”，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。

12月3日，上海複鋆實業發展有限公司發生了一筆股權變更。綠城中國（HK.03900）成為其新增股東，持股比例42.6%。據悉，轉讓方為豫園股份(9.120, -0.01, -0.11%)（600655.SH）的全資控股子公司，上海複地產業發展集團有限公司。

本次轉讓完成後，複地產發仍持有上海複鋆實業57.4%的股權。與此同時，上海複鋆實業的法定代表人由複地集團的唐冀甯變更為王宏豔。邱夕飛、王宏豔、姚猛、王桂彥新增為公司董事。

公開資料顯示，姚猛為綠城中國西南區域公司總經理，王桂彥為綠城雲南公司的執行總經理。

據悉，上海複鋆實業成立於2019年06月21日，主要經營房地產開發經營、企業形象策劃，展覽展示服務等。目前，上海複鋆實業旗下專案貨值尚不得而知。不過為躋身於行業第一梯隊，綠城中國可謂是不遺餘力。

今年以來，綠城中國在土地市場上大手筆擴儲。據中指院資料顯示，2020年前11月，綠城中國土拿地金額為856億元，高於金地集團(14.980, -0.14, -0.93%)（SH.600383），融創中國（HK.01918），位居榜單第8位。此外，增資、入股、收並購亦成為其重要手段。

如在上半年，綠城以58.79億元的價格，先後接盤新湖中寶(3.280, -0.02, -0.61%)位於上海的2個項目，以及位於瀋陽的3個項目。今年11月，北京金茂府二期的專案公司北京合茂置業有限公司新引入了保利北京、北京綠城兩家股東，二者分別向項目公司增資490萬元，持股比例均為25%。

據中指院資料顯示，2020年前11月，綠城中國銷售額2310億元，位居榜單第12位，較去年年末上升了7個名次。

11月25日，記者發佈題為《買到就浮盈500萬！深圳千萬“剛需房”遭爭搶：上市公司高管找人代持，搖中3個號》的報導。項目名為華潤城潤璽，本次共推售1171套房源，建面約100/125/175/200平方米不等，包含精裝修，均價約13.2萬元/平方米，單價區間約12萬~14.4萬元/平方米，總價區間1184萬~2984萬元。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，有上市公司高管通過找人代持，搖中了3個號，一下要拿出1000多萬元。一位已無購房名額的業內人士告訴記者，他這次也要去選房，是跟幾個朋友一起的，別人的名額，他們占“股份”。還有讀者爆料，他所知道的一位老闆認籌了15個號，均是其公司員工的購房名額。老闆與員工各出一半認籌資金，各還一半月供。雙方約定工作滿數年後，員工按約定回購老闆的份額，這樣老闆和員工均得利。

資料來源：深圳市房地產仲介協會楊靖製圖

這些人之所以願意找人代持，從一份收益表便可窺知一二。據此前報導，潤璽認籌階段，網上便流傳了收益測算表，根據三成、六成、八成首付買入計算，按照最小戶型100平方米測算，帳面浮盈在400萬到700萬元不等。

11月26日，潤璽完成選房，1171套房凍結認籌金339億元，與前幾天深圳年內最大規模土拍攬金總額相當；最終售罄，共收金196億元。

市場對這個“剛需盤”的質疑聲四起，其中關於代持、合夥買房的操作徹底點燃輿論。之所以總價千萬但仍被稱為“剛需房”，是因為根據開發商公佈的銷售方案規則，購房者認籌被分為了一類和二類。一類是符合購房條件，且名下在深圳無住宅性質住房的客戶。二類是有房客戶。潤璽優先滿足無房居民家庭購房需求。

有評論稱：“不是歧視，被規則劃在一類認籌的無房人士，請問多少個無房剛需人士能一下拿出幾千萬元，還一上來就只挑200/175平方米的大戶型？”

代持買房在深圳究竟是怎樣的存在？為什麼總價千萬“剛需房”會被萬人哄搶？誰在買？通過什麼方式購買？資金來源如何？市場反應如何？記者通過多方調查，試圖呈現這場“打新熱”下的眾生相。

代持費支付主要分三種情況

按照銷售方案，本不符合購房條件，實際與這個神奇的“剛需盤”沒有關係的欣欣，通過多方運作，成了這場“打新熱”的一名得利者。

不過，房屋產權並非登記在實際出資人欣欣名下，而是登記在她多年老朋友、同事的名下，也就是所謂的“代持人”。欣欣付出的代價，是一次性支付給朋友20萬元代持費。“代持費用和代持資質有關係，我朋友是首房首套，代持費是固定的20萬元。”

欣欣並非所買房屋的唯一實際產權人。“我和朋友兩人合夥買房，合夥人對半出資認籌金和首付款，日後月供也是對半支付。”

“9000多人搶1000多套，能買到已經很滿意了。幸運的是，還選上了大戶型，一套175平方米的。”對於風險，欣欣並不是特別擔心。“是借用多年朋友加同事的名額購買，所以不是很擔心，但仍舊完善了代持手續，簽署了代持協定。”

“也作了補充準備。”欣欣解釋說：“我們有做風險規避方案，除了最重要的代持協定外，親自保管全部合同檔原件，之後打算再讓代持人做一個全權委託公證書。”

欣欣坦誠地說，她的理財理念一直都是，“有錢有名額，能買房就買房”。

關於代持買房、合夥買房，一位長期關注深圳樓市的市場人士告訴記者，在深圳，代持、合夥是一直存在的，特別是在不能以公司名義購買住宅後。不過因為交易風險問題，一直都屬於小眾操作，只是近期在多個樓盤“打新熱”的巨大利差之下，這種方式才被完全推至台前。“這次因為新房二手房價格倒掛太嚴重了，買中就是幾百萬（盈利）”，權衡利弊之後，還是有人願意去博的。

記者瞭解到，關於代持費用主要分為三種：一次性付款、按年繳費或持有幹股。

上述市場人士稱：“潤璽因為利差大，首房首貸一次性付費（代持費）能到20萬元，算高價的。‘7•15’新政調控前，代持名額因為易得，一般是5萬元左右；也有按年的，每年給一筆費用，直至代持房屋出售；幹股沒有具體比例，一般在純利潤的5%左右，這個靠談。”

就業內爭議巨大的代持協議法律效力問題，信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，目前全國法院系統基本已形成共識，即除經濟適用等保障性住房外，代持購買普通商品房的，代持協議合法有效。投資人在具備購房資格的情況下有權要求代持人過戶到自己名下，代持人負有過戶義務。但代持協議有效並不等於沒有風險，借名買房最大的風險在於代持人對外負債導致房屋被其債權人查封執行。“二類”購房者奔走投訴

在這場盛大的打新鬧劇中，有人歡喜有人愁。

“都不讓認籌，屬於二類了，二套房的沒有資格”。程因屬於早期來深圳奮鬥的那批人，如今一面是迫切改善住房條件的需求，一面是無熱點樓盤的入場資格。

“我們來深圳20年了，買了一套70多平方米的房子，響應國家號召生了兩個孩子，父母跟著住，還有一個保姆，七個人住實在太擁擠了，準備換套大點的新房子。”程因感慨道：“‘7•15’政策有一條是無房無貸的屬於一類優先認購，二套房屬於二類，在一類選完後，還有房的，再接受二類的購房資料，很少有（樓盤）一類購房者買完還有房源的，事實上是二類購房者失去了購房資格！”

在這場有著巨大利差的打新熱中，程因備受煎熬，他也在呼籲與他有同樣需求的購房者積極向相關部門回饋意見。

程因對這個“剛需盤”的打新熱是有很大質疑的，“哪來那麼多一類呢？很多都是代持購房，等於把購房機會給了投資客。二手房有價無市，特別是不足五年的，價格也高得離譜，沒法買了。”

對於戶口不在深圳，社保未滿五年，同樣新政後無購房資格的，程因覺得，“社保不滿五年的群體不會受傷害，我們可是來深圳20多年了。”他向有關部門提出的訴求便是，“在深圳無房還有錢，一套房都沒有買的很少很少，建議新房混合搖號，這樣公平公正，改善型家庭也是剛需。”

事實上，導致“打新熱”的根本原因是“備案價與報價倒掛”。

深圳市房地產仲介協會分析稱，以華潤城潤璽為例，“該新盤均價為13.2萬元/平方米左右，而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬元/平方米以上，每平方米價差達到4萬~5萬元。這意味著按該樓盤最小的100平方米戶型算，如果搖中最少能賺500萬元。”

在潤璽首日選房現場，有購房者告訴記者，以目前掛牌均價看，就算選一套最小的100平方米戶型，買入帳面浮盈就是500萬元，還不算未來漲幅，有機會當然要試試。

打新熱衍生認籌、搖號貸

被年底這場“打新熱”啟動的還有代持相關產業鏈。

趁著這波熱潮，貸款公司也迎來短期借貸小高潮，甚至專門推出了“認籌貸”“搖號貸”“打新貸”等產品。記者留意到，在潤璽剛剛推出銷售方案時，便有小貸公司工作人員在朋友圈分享墊付認籌資源的消息。

楊光在獲悉認籌消息後，由於資金不便，第一時間便向其相熟貸款經理諮詢了“搖號貸”產品。“萬八一天，350萬的認籌資金，一天成本2800元。從驗資到開盤，抽不中第二天放款。如果抽中，後面怎麼回款，都需要談，再制訂個計畫，最後才能決定總資金成本。”

楊光稱打新一次成本在2萬元左右。就像買彩票，但比彩票中獎概率高，中了有上百萬元回報，只是這個彩票有點貴。

另一位小貸公司工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹稱，“公司目前有認籌墊資業務，認籌資金墊資8天為一個檔，成本是千分之一/天。目前公司操作的，大部分是打新的客戶。”

“今年打新的資金成本都控制在這個範圍，千分之一每天。外面費用稍微低的，時間可能不太一樣。”

“最近做華潤城打新的居多，最低消費是8天，超出的天數按天計算，這樣會靈活很多。”而流程也十分簡單，僅需客戶提供資產、購房名額證明，去公司簽合同，審批通過後便可放款。

在溝通過程中，小貸公司工作人員一再提示說，“打新中了是純賺”，並強調墊資資金屬於個人的錢，不上征信。對於“搖號貸”還款事宜，該工作人員稱，不中簽支付幾天的資金利息即可。如果中簽，回款業務也由我們來做的話，還可再商量。

“可再辦理信用貸或抵押貸，抵押貸的話，需要過戶公司。”該名工作人員最後強調。

代持、合夥後的恩怨糾葛

關於代持的風險，近期深圳南山區華僑城某豪宅代持人欠款，房屋被執行的案例頻被傳播，也嚇退了某些本欲借名購房的買房人。

據執行裁定書介紹，2011年，實際出資人趙某看中深圳華僑城純水岸的物業，但自己和家人已無購房名額，故商量以其侄子小趙的名義購買，並簽訂了《房產委託代持協議》。該房屋的定金、首付、月供、稅費均由趙某支付，且實際居住人也為趙某，物業管理費、電費、煤氣費、上網費、有線電視費等也均從趙某銀行帳戶繳扣。

2019年1月，代持人小趙因民間借貸糾紛欠人1000餘萬元被訴，其名下的純水岸物業被查封。2019年3月，實際出資人趙某起訴侄子小趙，主張確認房屋所有權。2019年11月，法院駁回起訴。2020年1月，趙某提出執行異議，主張自己是實際產權人，小趙只是代持人，要求排除執行。2020年6月，法院駁回實際出資人趙某請求。

對於華僑城借名買房被執行一案，靖霖刑事律師機構票據犯罪研究與辯護部主任堵建軍認為，第三人將房產登記在被執行人名下，系其為規避深圳當時的購房政策而為，本身存在過錯。根據最高人民法院規定，人民法院可以對該套房屋進行執行。應對房產登記在被執行人名下產生的不利後果，第三人自行承擔。

不過，依據最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

借名買房被代持人債權人查封執行，實際出資人是否有權要求排除執行？張茂榮律師認為，由於實踐中存在巨大爭議，縱觀全國法院，部分高級法院明確發文不支援排除執行（如黑龍江、江蘇、北京等地高級人民法院），部分高級法院明確發文支援排除執行。

“如廣東省高級人民法院2019年8月7日發佈的《關於審查處理執行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》，其中第11條規定：金錢債權執行中，人民法院針對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行，案外人主張其與被執行人存在借名買房關係，且能夠提供證據證明被執行人只是名義產權人、案外人才是實際產權人的，如無損害國家利益、社會公共利益的情形，可以排除執行。但我們也注意到，實際案件中深圳法院也存在不支持排除執行的判例。”

此外，現實中還有另一種常見的情況，也就是夫妻關係存續期間借名購房，離婚時借名所購入的房產怎麼分？廣東丹柱律師事務所主任顏宇丹分享了一則過往案例，一對夫妻結婚後，借他人名義購買多套房產。離婚時因無法達成財產分割協定，女方將男方起訴到法院，要求分割現在居住房屋和其他夫妻倆實際出資登記在他人名下的房產份額，同時提交了所有購房證明和付款證據。

庭審中，男方承認現在居住的房屋和借名購房的其他房產為夫妻婚後共同出資，登記在他人名下。但法院認為，本案系離婚糾紛案件，雙方當事人雖一致認為登記在案外人名下的不動產為雙方共有房產，但因不動產權屬證書上記載的權利人系案外人，且該登記權利人依法不能作為離婚案件的第三人，法院在本案中對該房產不予一併審查處理。

華商律師事務所律師周爭鋒提示稱，合夥買房只需要找到足夠的資金、有購房名額和貸款資格的合夥人，就可以輕鬆實現。關鍵是買完房以後的風險：首先，房子價格不是每年都漲，合夥人中途要退出分錢怎麼辦？其次，在達到什麼條件時房產登記的產權人才可以出售？最後也是最關鍵的，賣完房以後這個錢怎麼分？

官方發聲嚴查代持炒房

面對近期的合夥買房、代持炒房之風，新華社11月28日發佈題為《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》的評論指出，“打新熱”背後，新房、二手房價格“雙軌套利”浮現，稱“抑制樓市‘打新熱’需要硬核舉措”。

隨著輿論的持續發酵，深圳官方也進行了回應。11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，政府主管部門高度重視媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。

張學凡表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房供應和保障體系。

對於如何區分真實剛需和代持購房，上述市場人士稱，只需核查購房人首付資金來源，是否存在來源不明情況。要求購房人提供在職證明、公司證明，核實購房人的還款能力，真實的流水、稅單等。

而在代持買房、合夥買房被新華社點名後，深圳多個熱點樓盤發佈房住不炒倡議。11月30日晚間，此前因“當日取得貸款函”銷售方案被質疑的深圳萬科臻山海家園，也發佈了一份“房住不炒”的倡議，對購房後市場變化風險、銀行不予批貸申請風險、調控政策變化風險、代持購房風險等進行了提示。

此次事件主角，華潤城潤璽也於11月30日晚間發佈了一封名為“房住不炒”的倡議書，提示代持購房風險，並提到深圳房地產市場的“打新熱”現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障“房住不炒”政策落地。

隨著官方不斷發聲、關注，深圳樓市調控問題再次引起熱議。

值得注意的是，隨著某些“日光碟”出現，深圳11月新房交易量也達到了年內新高。據深圳市住建局披露資料，11月深圳新房住宅成交6296套，環比增加36.37%，同比增加97%；成交面積62.73萬平方米，環比增加39.28%，同比增加90.27%。一手住宅成交創下近一年來最高成交紀錄。

不過，“打新熱”並非深圳樓市的全部真實寫照。深圳市房地產仲介協會表示，近期“打新熱”的樓盤，大多集中在南山、光明、寶安等具有規劃、產業發展利好的片區。反觀深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區域，這些區域的樓盤與“日光”“打新”基本無緣，可以直觀地看到深圳新房市場“東西部分化”明顯。

過去20年，中國房地產業經歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時代轉換。如今，品質、服務、成本管控、現金流管理已經成為決定房企成敗生死的硬性指標

今年已有453家房企破產！房地產賺大錢的時代過去了

自2016年底中央經濟工作會議提出“房住不炒”後，炒房客退場，開發商的高房價紅利被強制削減。2020年疫情暴發，經濟面臨危機，但中央控制房地產杠杆率的決心不減，讓房地產業清醒地認識到，持續近20年的粗放、高速增長徹底遠去，向管理要效益不再是口號，而是不得不為、不為就會被淘汰的現實。

新時代之下，每家開發商都會感覺痛苦，幾乎沒有一家企業自願從賺大錢、賺快錢的粗放模式轉向精細化管理模式，都是被逼無奈，被迫轉型。

又一次時代更迭

2002年之前，中國房地產行業還處於土地紅利階段，這一時期，哪家地產商有本事拿到便宜的土地，就有可能賺到超額利潤。

那時，房地產市場化剛剛起步，城鎮化建設也處於初期，大量房企在這一時期創建，城市建設需求與迅速崛起的行業高度契合，對於開發商來說，拿到地就意味著一半錢揣進了兜裡。

2002年之後，中國房地產繼續維持供需兩旺的態勢，這一年的5月9日，國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，至此，沿襲多年的土地協定出讓方式終止，商業、旅遊、商品住宅等各類經營性用地被推向市場，房地產正式進入杠杆紅利時代，房產大佬們只要融到錢，就可以從公開市場上拿地建樓。

地產開發本就是資金密集型行業，招拍掛制度讓中國房地產市場成為全球資金的熱土。這一時期，融創、碧桂園、恆大、泰禾、富力等地產公司利用資金杠杆，成功實現規模擴張，銷售額從百億躍進到千億。

招拍掛為地方財政提供了經濟建設資金，讓原本老舊的城市高樓林立，但20年間，房價、地價也被越炒越高，致使地產全行業負債率水準居高不下。

2020年，房企債券到了還本付息高峰期，全年房企債券合計到期約8365億元，比2019年增加1880億元。

為了抑制過高的房價和企業杠杆率，中央在2017年加大房地產調控力度，2018年金融機構開始收緊地產公司的信貸。一線城市房價也進入為期三年的震盪下跌或緩慢上漲態勢。但仍有地產公司認為，政府的財政收入、經濟增長都離不開房地產拉動，房地產的金融紅利仍會延續。

轉捩點在2020年到來。這一年，整個中國房地產行業在艱苦求生中窺見了政府控房價、去杠杆的決心。據《財經》記者不完全統計，截至2020年10月31日，全國已有453家房企發佈破產公告，平均每天約1.5家房企被清算。

年初受疫情影響，工地停工、售樓處關門，房企去化艱難。開發商們一邊降價、打折、促銷、回款，一邊等待政府的救市政策，希望重新回到“正軌”，能繼續融資擴大規模，拿地建房。

2020年以來，貨幣政策的確鬆動，三次降准釋放流動性1.75萬億元。

據貝殼研究院統計，今年三季度，房企發債規模刷新歷史紀錄，境內外債券發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%。

每家房企都想搶在政策視窗期內融到錢。但今年8月，住建部和央行明確了地產行業的金融審慎管理制度，並增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。

總體基調奠定後，標準與細則隨之而來，“三道紅線”就像緊箍咒，讓房企不得不收斂欲望，借新還舊的同時，把資產負債率、淨負債率、現金短債控制在及格線以上。

“三道紅線”是指：1.剔除預收款後的資產負債率大於70%；2.淨負債率大於100%；3.現金短債比小於一倍。依據觸線條數，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，若全未觸線，則有息負債規模年增速不超過15%，每觸碰一條，年增速上限降低5%，全部踩線，則有息負債規模不得再增加。

這一從未形成正式檔的“視窗指導”政策震動了整個房地產業。

萬科董事長郁亮認為，“三道紅線”徹底給地產金融紅利時代畫上了句號。兩年間，杠杆率過高的華夏幸福已經分了半壁江山給平安集團，而至今無人明確接盤的泰禾，股價從最高點跌去了近八成。

調控之下，房企拿地成本一路走高，降價甩賣進一步壓縮了利潤空間。

政策、融資環境變化背後，房地產市場的供需關係也悄然改變。隨著居民收入增長放緩，城鎮化進程過半，房地產正在從賣方市場向買方市場轉化。

從土地紅利、金融紅利再到管理紅利，房地產時代更迭已發生兩次，有房不愁賣、賣房就掙大錢的時代一去不返。品質、服務、成本管控、現金流管理成為決定房企成敗生死的硬性指標。管理紅利初露端倪。

從2019年開始，各大房企的業績會都向投資者傳遞一個資訊：謹慎投資，向管理要紅利。但口號並沒有說服力，管理做得好不好，數字會說話。

一家房企的精細化管理能力，最直觀的體現就是專案銷售價格有競爭力、回款速度快，同時行銷成本、管理費用和融資成本相對降低。

2019年房企銷售三十強企業管理費用率與銷售費用率之和的平均值為7.73%。管理費用率和銷售費用率受很多因素影響，但管理相對優秀的公司兩費率之和都小於平均值；而管理粗放的公司兩費率之和都在平均值之上（見表1）。

新時代下，開發商繼續壓價賣房已然無利可圖，只能從管理上擠出更多紅利，這不僅有助於企業還債去杠杆，還能擴展融資管道，拿到低成本資金。

融資成本高低直接決定企業經營績效。中國房地產銷售三十強企業的有息負債動輒千億，融資成本差一個百分點，一年就能差十個億。

表2中列出了三十強私營房企的融資利率，其中龍湖最低，利率為4.50%；中國恆大最高，為9.14%。濱江集團、世貿集團較中梁地產、陽光城、富力地產、新城控股，融資成本更低。

表1：房企管理和銷售費用率之和對比

今年已有453家房企破產！房地產賺大錢的時代過去了

表2：部分中國房企銷售三十強的融資利率

今年已有453家房企破產！房地產賺大錢的時代過去了

這些融資成本較低的公司，已經證明了其精細化管理能力，更有希望首先獲得新時期的發展紅利。

細節與方法論決定成敗

未來將有更多粗放經營的房企被淘汰，擁有豐厚廉價土地儲備的開發商還有更多試錯空間，但若無法構建出新的競爭力，被淘汰也是遲早的事。

郁亮從萬科的經驗出發，認為管理紅利時代的競爭力主要有三點，一是戰略正確，二是適人匹配、組織精簡；三是精細化運作。

無論是萬科物業、萬緯物流，還是萬翼科技，萬科一直在圍繞主業開發多元服務和業態；碧桂園也是如此，建築機器人、農業綠色生態等。

對於開發商來說，在自己相對熟悉的領域擴展邊界，鍛煉精細化管理能力，風險低於跨行業發展。

適人匹配是另一個重要原則，是對人才的尊重與理解。

碧桂園2014年引入博士生，重點區域的總經理背有傳幫帶指標，碧桂園希望這批人才滲透進組織後，能夠系統化地改造碧桂園之前的粗放管理。

鬱亮發現，一個專科生做物業服務管家，比本科生更用心，因為他有更強的成就感，工作更有幹勁。

龍湖內部有一套企業員工的移動社交平臺，類似微信朋友圈，吳亞軍也在其上。員工吐槽流程、物業、食堂飯菜時，她都能看到，很多細節性管理問題因此得到解決。

近兩年，碧桂園陸續將內部職能部門子公司化，如財務、法務部門獨立核算。以前，區域公司投資買地，法務部門審核招拍掛和投融資並購的兩個人工資一樣。但很明顯，後者工作難度更大。現在，子公司化後，工種劃分更細、業績可量化、薪酬標準也更合理。

要真正獲得管理紅利，房企要做的改革遠不止於此。例如最重要的拿地環節，有多少地當初盲目拿下，之後投資回報率慘不忍睹，但是區域總一輪崗，爛攤子交給了下一任。

一塊地的投資考核能否跟人走，除了考察投資回報率，能否進一步考察開發項目的集團資金佔有率、資金的盈利效率？已經有頭部企業開始設定新的投資考核標準。

精細化管理不能一蹴而就，但細節與方法論決定成敗。2021年，除了繼續降杠杆，挖掘管理紅利將佔用地產商們更多時間。

深圳起家的央企華僑城，拋售資產的腳步依然沒有停歇，這一次則是成都。

12月3日，重慶聯合產權交易所集團披露資訊顯示，重慶華僑城實業發展有限公司擬轉讓成都華僑城盈創實業有限責任公司80%股權及32011.42萬元債權，轉讓底價47895.29萬元。

根據樂居財經報導，這一資產專案其實在兩年前就擺上了貨架，對應的專案為成都的“天府美麗匯”，如今再次上架，說明兩年來都沒有找到合適的接盤者。

值得一提的是，11月18日，華僑城就宣佈轉讓重慶、成都兩個子公司部分股權，底價合計32.13億元。這系列動作，尤其在重慶的拋售，還被不少人解讀為華僑城退出重慶。

其實，不只是重慶和成都，這兩年的華僑城，資產甩賣行為遍佈全國。那麼，華僑城的情況到底如何？

01

關於華僑城，大家可能都不會陌生，華僑城、歡樂穀、世界之窗等具有地標屬性的文旅產品，全都是出自華僑城之手。

官網資訊顯示，截至2019年末，華僑城資產總額超5500億元，實現營業收入超1300億元，利潤總額近240億元。其入園遊客數更是突破1.5億人次，是全球主題公園集團三強，位居亞洲第一。

作為一家旗下擁有上市公司的大型央企，華僑城有著絕佳的融資優勢，但近幾年來，這家體型龐大的文旅巨頭，卻開啟了“賣賣賣”的資產甩賣模式。

資料顯示，2018-2019年，華僑城集團分別出售了至少18家和11家子公司股權及債權。而今年以來，它的拋售動作更加頻繁。

比如，這次轉讓成都子公司股權的前兩天，華僑城就以5.4億元的底價，將眉山中法僑貝文化旅遊開發有限公司50%股權及45606.7萬元債權掛牌出售。

而11月18日，華僑城分別將成渝的兩個資產項目，擺上了貨架。其中，重慶的資產為重慶悅嵐房地產開發有限公司70%股權，轉讓底價為29.19億元。成都則為成都華僑城錦華投資有限公司50%股權及2.94億元的債權。

華僑城在重慶的這筆拋售，曾引發廣泛關注。一方面，該資產在去年就曾掛牌了，只不過當時是轉讓100%股權，這次砍到了70%，說明脫手還是存在一定困難。

另一方面，重慶悅嵐的主要業務，是位於兩江新區悅來生態城的222.49畝商住專案，該項目的地段和規劃都還不錯，在重慶市場有一定關注度，但華僑城還是毅然決然要將它變賣。

而重慶、成都之外，據西部菌不完全梳理，僅僅今年10月以來，華僑城還分別在溫州、武漢、襄陽等地出售資產。

同樣是西南地區，華僑城曾在2017年提出在雲南打造第二總部，然而在“全域旅遊重點佈局”的雲南，去年年中，華僑城先後掛牌了6個專案。此舉一度引發了不少關於華僑城放棄雲南第二總部的猜測。

02

華僑城之所以頻繁甩賣資產，跟它這幾年的戰略轉型息息相關。

眾所周知，華僑城雖然是文旅產業龍頭，但很長一段時間內，它採取的是“旅遊+地產”的雙輪驅動模式。簡單點說，用旅遊業拉流量，抬升地產價值，再用地產找錢，反哺旅遊。

但華僑城畢竟是央企，按國家的精神，得聚焦主業，加上房地產市場增長空間即將到頂，所以2015年開始，華僑城將模式調整為“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”，淡化地產的同時，更加聚焦文旅主業。

其實我們可以看到，華僑城在瘋狂“賣賣賣”的同時，也在全國各地頻繁“買買買”，在強主業這點上砸了不少錢，擴張步伐的激進色彩，並沒有因為拋售資產而減弱。

比如有媒體報導，2017年年中到2018年年初，華僑城先後在西安、南昌等地豪擲千金地落子文旅項目，累計投資佈局超過4000億元。

之前華僑城在成都投資的天回、安仁、黃龍溪三大古鎮項目，規劃總投資額同樣高達1500億元。而官網資料顯示，2018年它在四川簽約並持續推動的項目投資總額達2400億元。

打著文旅的旗號拿地，本身就有很大優勢，在雙輪驅動的傳統模式下，華僑城做強文旅主業的系列大手筆，完全可以通過地產反哺。地產業務淡化之後，這些體量龐大的投資，錢從哪裡來呢？

而且，文旅行業不同於地產，它有很強的重資產特徵。一座歡樂谷或者文旅小鎮，不僅前期的建設投入巨大，後續的收益，還需要靠優質的產品運營能力才能支撐，是典型的掙慢錢。

在此前提下，近幾年在文旅板塊的激進擴張，無疑會給華僑城造成不小的資金壓力，變賣資產實屬戰略轉型迫不得已的動作。

事實上，被華僑城變賣的資產，首先有不少是地產專案，比如重慶悅嵐；其次，它們幾乎都處於長期的虧損狀態。比如這次轉讓的成都子公司，2019年營業利潤虧損4622.7萬元。

對華僑城來說，地產行業本身進入了存量時代，拋售資產，優化戰線，既可以減負，也可以實現輸血，補充糧草。

所以具體到重慶和成都的拋售動作而言，華僑城未必是要退出。要知道四川一度曾是華僑城單省投資力度的第一位，成都歡樂穀也是深圳、北京之後的第三站，川渝包括雲南在內的西南地區，是文旅產業的絕對重地，華僑城的意圖主要還是更徹底地去切換賽道。

當然，不斷加注文旅主業的華僑城實在缺錢了，這倒也是事實。

03

一邊甩包袱，一邊激進擴張，這套打法在最近幾年來，讓華僑城的產業規模高速攀上新的臺階。

比如營收方面，華僑城從2016年的536億元，增長到2019年的1357億元，利潤總額從90億元增長到228億元。

華僑城業績的不斷攀升，一方面源於自身的擴張，另一方面，跟整個大環境也密不可分。

近幾年來，隨著經濟水準提高，旅遊消費爆發式增長。就全國來看，旅遊人數從2015年的40億人次增長到60億人次。旅遊業的大發展，文旅產業龍頭華僑城，無疑是最大受益者。

但今年以來，突如其來的特殊事件，讓整個文旅行業遭遇了前所未有的重創。華僑城不僅面臨著擴張缺錢的難題，其業績也受到了明顯衝擊。

華僑城集團旗下的深圳華僑城股份有限公司（華僑城A）的財報顯示，上半年公司文旅業務板塊共接待遊客829.7萬人次，不到去年同期一半。

前三季度營收333.94億元，同比增長11.83%，增速也不到去年全年24.65%的一半。而且前三季度的歸母淨利潤為52.48億元，同比下滑12.5%，增收不增利的特徵明顯。

債務方面，對比資產負債率70%、淨負債率100%、現金短債比1的三道紅線，前三季度華僑城A都是涉險過關，分別為69.6%、96.44%、1.11。

前兩年激進擴張造成的財務壓力，也回饋到了財報上——2017-2019年，華僑城A經營活動產生的現金流量淨額，已經連續三年為負，分別為-79.14億元、-100.41億元和-51.88億元。

由此可見，業務更聚焦的華僑城，特殊事件的衝擊和擴張後遺症的雙重壓力疊加，於此也不難理解，為何它頻繁地兜售一些早期花了大價錢且被市場看好的項目。

當然從長期來看，在特殊事件之後，文旅行業必然會迎來人氣反彈，加上它還是個慢生意，華僑城距離投資收穫期的到來，顯然還有不少時日。

但話說回來，慢生意持續賺錢的前提，還是建立在優秀的運營能力上的，華僑城又是否有贏得持久戰的十足把握？

2020年的樓市讓人摸捉不透，不少買房人的心也為之牽動。

一面是深圳萬人搖號買房熱度不減，一面是全國多個二線城市出現大範圍的房價下跌。一時間，預備出手的買房人遲疑了。

2020年12月1日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大資料項目目組發佈《中國住房大資料分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》。報告指出，房價只漲不跌的時代已經過去。局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。

過去多年來，在“房住不炒”的宏觀政策調控下，多個城市的房價漲幅保持在穩定趨勢。隨著宏觀調控的收緊，樓市價值開始逐步回歸到城市的基本面。分化，正在成為全國樓市的關鍵字。在一線城市搶房潮起的同時，多個二線城市正在經歷房價下跌帶來的不安。

而就在不久前，房地產行業的產權轉讓項目突然增多，據北京產權交易所公開信息顯示，今年11月央企單月轉讓的地產項目數量已經超過今年前十個月總和，其中，11月轉讓專案中，甚至有以1萬元低價轉讓的項目。其背後則意味著房企融資環境的不斷收緊，今年下半年出臺的“三道紅線”政策威力可見一斑。克而瑞研究中心研究經理朱一鳴在採訪中也表示，從趨勢來看，未來多家房企都將有轉讓動作。

不斷收緊的金融政策大幕下，還有多少個體將沉浮樓市之中？

降價促銷潮再起

緯房指數同比監測資料顯示，從2019年10月到2020年10月，9城市房價年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%，如廊坊、天津、青島等城市。其中，看起來基本面不錯的天津、鄭州等城市房價的下跌，更是引發了大範圍的輿論熱議。

房價下跌離不開宏觀政策環境因素。從上述城市的漲跌時點看，這些城市的房價拐點無外乎兩類情形：一類是2017年上半年前後，以京津冀城市為代表的一二線城市房地產調控加碼，另一類則是2018年下半年前後，因棚改貨幣化退潮，市場面臨調整的三四線城市。

但更為重要的是，這些城市的房價下跌也與其自身的供給過剩密不可分。

以今年降價較為典型的鄭州市場為例。在鄭州早期規劃發展中，遠郊樓盤價格一度被炒高，隨著房企壓力越來越大，為加速回款選擇以價換量，首選以泡沫化最嚴重的遠郊樓盤下手。但自今年6月份之後，鄭州樓市降價的燎原之火開始大幅蔓延至主城區。

進入2020年6月份以來，鄭州樓市開始出現大面積降價潮，首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電等行銷伎倆層出不窮。“降價”“打折”成為今年“金九銀十”鄭州新房市場的高頻詞。

“前段時間，也就是9月10月前後吧，以萬科為代表的房企率先降價，給鄭州帶來的降價影響較大。”鄭州房企行銷總監李陽回憶道，“其實那個專案是有特殊情況，之前精裝修12000元/㎡，之後毛坯賣10000元/㎡，清盤階段的特殊樓頂（頂底層）7500元/㎡。因為是萬科嘛，所以被無限放大。”

由萬科降價引發的一系列波瀾已經攪動著鄭州樓市。AI財經社瞭解到，比如中原區的中原華僑城，9月份開盤均價12500/㎡，現在降至11000/㎡，降價1500元/㎡。二七區的萬科大都會專案之前售價13000元/㎡，現在降至12000/㎡元左右，降1000元/㎡左右。而另從新入市的項目價格對比來看，如金科中原的入市價格為12500元/㎡，龍湖天境的入市價格為10700元/㎡，都是比周邊競品價格要便宜500元/㎡左右。

事實上，高企的庫存一直被認為是誘發鄭州房價下跌的元兇。鄭州土地供應量的高峰，出現在2017和2018這兩年。2016年11月，鄭州再一次發佈2016年至2019年的三年住宅用地供應計畫，年內再次追加6000畝供應，供應量再一次攀升高峰。

一般而言，開發商從拿地到建設再到取得預售證，時間往往是兩年左右，這就意味著前兩年推出的地塊，正在批量轉化為商品房，推向市場，也直接將鄭州的新房住宅庫存量推向了全國第二。易居資料顯示，9月份鄭州市的新建商品住宅庫存面積同比增加110%，位列全國百城第二。

但在鄭州某房企行銷負責人看來，鄭州房價大範圍下跌的問題，不僅僅是供過於求因素的影響，更大的問題還是源於土地結構。“在一級市場的土地交易中，主要以城改類型土地為主，占比85%左右，外來房企和標杆房企想要拿到這類土地，只能和本土企業合作開發。這種不公開的市場，造成了二級市場也不正常。給鄭州樓市直接帶來了兩個影響，一是二級供應節奏完全被供地節奏打亂，二是本土房企操盤的城改類專案，往往政策運營得更極致，或者說更沒底限。”

觀望情緒彌漫下，“首付貸”捲土重來

“全國型房企已經在9月和10月提前釋放了一波政策，以價換量，本土房企也積極跟進，所以進入12月份，反而沒有像往年的更瘋狂的降價或政策加碼了。另一方面，現階段改善型客戶相對偏少，基本都是在挖掘剛需，剛需不夠了，就繼續向下挖掘，降低門檻（首付分期），一批批的客戶被拉進市場。”談及鄭州樓市最近的銷售情況，張明顯得有些悲觀。

克而瑞資料顯示，2020年上半年鄭州樓市的平均去化率只有42%，與去年同期72%的去化水準相去甚遠。而即便摒除上半年的疫情影響，進入市場復蘇後的下半年，鄭州新房銷售量也始終處於下滑態勢。鄭州市房管局發佈10月房地產市場銷售資料，相比去年同期，住宅銷售量發生斷崖式下滑，同比減少近50%。而在去庫存方面，鄭州的壓力同樣不小。截至2020年9月，鄭州新房庫存面積達到1108.8萬平方米，去化週期14.7個月。

相比起鄭州，天津樓市的銷售消化情況也不容樂觀。據國家統計局資料顯示，今年10月，天津新建商品住宅銷售價格環比9月下降了0.4%，二手住宅銷售價格指數下降了0.1%，同比去年直降4.2%。而從消化庫存來看，這個資料則更為直觀了。根據往年的資料顯示，近三年來天津全市年均新房成交量在11萬套上下，近兩年的新房供應量約為36萬套，也就意味著，需要3年半左右時間才能消化掉。

不過，隨著市場交易逐漸冷淡，為了拉攏客戶入場，一些開發商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者，目前包括鄭州、天津、青島等城市在內均有此情況。

一般來說，在購房過程中，購房者需要支付至少30%的首付，剩餘貸款由銀行提供，購房人把房子抵押給銀行，爾後按月還銀行貸款。而首付貸則是指在購房人首付資金不足時，地產商或金融機構能夠為其提供資金拆借。

“首付貸”帶來的問題顯而易見，它打著為購房者湊足首付的名義，給購房者提供購房機會的同時，也大幅提升了金融系統紊亂的風險，增加樓市和金融市場風險。

早在2016年，住建部等七部門嚴令禁止房產仲介提供首付貸。當時，我愛我家、鏈家、中原地產、搜房網、世聯行、平安好房等房產仲介以及互聯網金融平臺都在嚴厲整頓之列。

但事隔多年，“首付貸”並沒有銷聲匿跡，而是改頭換面捲土重來，轉而被包裝成了諸如”抵押貸、信用貸、經營貸”等各種方式，以多個金融手段存在于購房過程中。

李陽表示，“其實這種方式，相當於竭澤而漁，讓本不具備購買能力的購房者提前入市了，對未來的傷害很大。”

看起來，“首付貸”給部分投機者提供了炒房機會，同時也讓開發商順利實現業績指標提供了可能。但金融工具永遠是把“雙刃劍”。“首付貸”讓系統性風險爆發的可能大大提升，也將整個國民經濟裹挾其中。

深圳的新樓熱最近引發關注，但原來在其他城市也出現了同樣的現象。據貝殼研究院的最新數據顯示，今年首１１月，深圳新房市場成交累計３９２２２套，面積３９０萬平方米，銷售面積同比增長２２﹒２％，成都、南京、東莞、廈門、揚州首１１月成交面積累計增長１０％以上，市場保持熱度，其中東莞和廈門增速較快，分別超過２０％和４０％。
　　
至於上海方面，據媒體統計，首１１月上海的一手房銷售已出現１２次千人搖號，認籌率超過１００％的項目搖號已達６５次。

藍光嘉寶（０２６０６）宣布於昨日與藍光投資訂立物業銷售協議，內容有關向藍光投資提供停車位委託銷售服務、新房屋銷售代理服務及其他房屋代理服務。

而該協議於昨日生效，直至明年１２月３１日為止，而年度上限則約１億元。而該公司董事會亦已考慮藍光投資集團銷售計劃、料將售出的單元數目及估計平均佣金費率４％。

該公司認為，訂立該協議可充分利用公司線下銷售資源，並通過為業主及潛在客戶提供經紀服務賺取傭金收益，有利於拓寬公司增值服務範圍及延伸滿足客戶需求。
　　
藍光投資由公司控股股東之一楊鏗擁有９５﹒０４％，及由公司獨立方張煥秀擁有４﹒９６％。

國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開座談會強調，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。要加強「十四五」時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。

韓正強調，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設。要處理好基本保障和非基本保障的關係，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。要處理好政府和市場的關係，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段。要處理好中央和地方的關係，堅持不搞「一刀切」，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。

高低端市場率先復甦 中檔稍遜

本地消費氣氛低迷及訪港旅客大減，今年零售及商場市況陷低谷，市場憧憬明年開始迎復甦。摩根士丹利發表報告，預測整體零售市場將開展兩年復甦期，在低基數下，明年上半年應開始轉強，並將受惠於本地消費穩定及旅客恢復訪港，惟市道呈分化傾向，高檔及低端零售將跑贏中檔市場。大摩調升九倉置業（01997）及領展（00823）評級至「增持」，目標價分別是42元及78元，為行業首選。九置昨收報38.45元，漲4.2%；領展大升5.7%，報70.8元。

太古地產降至與大市同步

大摩估計，繼去年及今年本港零售銷售急跌11%及25%後，往後兩年將可回復增長10%及14%，由於憧憬內地旅客數字於明年第二及第三季開始逐漸恢復，以及受惠人民幣升值因素，預測明年人民幣兌美元平均升值2.3%，本地奢侈品售價現已較內地低14%，更顯吸引力；而低端消費則因失業率高企及「保就業」計劃完結後，較依賴薪酬收入的中產階層出現消費轉移，不似高收入人士可依靠被動收入，及低收入人士有社會援助及最低工資支撐。

大摩把收租股及房託目標價調升19%，該行指出，九置是旅客恢復下奢侈品零售銷售回暖的主要受益者，故直接把其評級由「減持」跳升至「增持」，該股明年預測市盈率14倍，估值吸引，而預測股息率也有4.6厘。而領展則是其中一隻有望實現分派增長的股份，預測2022年股息升幅可加速至7%以上，而且受惠於大眾零售市場跑贏大市及中產轉移至民生消費。

該行又提到，太古地產（01972）今年以來股價表現較強，基於估值上升，把其評級降至「與大市同步」；至於把置富產業信託（00778）評級上調至「與大市同步」，因其主力民生社區商場及估值合理。

商廈租金明年先挫後彈

寫字樓方面，大摩認為在明年本港實質GDP有望V形反彈5%，失業率將於明年3月觸及7.5%高位後，逐步回落至年底的4.5%；寫字樓租金有望在下半年見底回暖，預期整體寫字樓租金明年上半年先下滑5%，其後半年才反彈5%，全年持平；估計今年底的空置率將升至9%，明年底則處於7.5%水平；相信明年中環與其他地區的租金差距會收窄，去中環化趨勢會暫且喘定。

新盤近期熱賣，發展商加緊申請樓盤預售。地政總署指出，今年11月共有4個新盤新申請預售樓花同意書，涉及2213伙，屬今年6月錄得2786伙以來近5個月最多，全部屬於新界區樓盤，其中逾半來自新地（00016）天水圍第112區第1期，佔1224伙（約55.3%）；同月亦首度有粉嶺北新發展區住宅項目申請預售，屬恆地（00012）旗下馬適路8號項目第1期，提供603伙。

新地天水圍112區涉1224戶

新地今年推出的天水圍濕地公園路9號Wetland Seasons Park系列熱銷，繼9月推出壓軸的第3期後，發展商隨即部署鄰近的天水圍區第112區發展項目，並於11月就第1期1224伙申請預售，為上月新申請預售樓花的樓盤中規模最大。

根據地政總署文件，該項目的地址暫定為濕地公園路1號，預計2022年3月底落成，樓花期約16個月。

另外，恆地於2017年完成逾25億元補地價的粉嶺北用地，今年5月已經動工，料興建約1723伙，該集團於11月就首期603個單位申請預售，地址定為馬適路8號，預計2022年11月底落成。至於其餘兩宗新申請，包括宏安地產（01243）青衣寮肚路8號（320伙）和遠東發展（00035）沙田大埔公路沙田嶺段8388號（66伙）。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，受11月預售樓花新申請涉及單位數目顯著攀升帶動，今年首11個月新申請預售樓花的單位總數17743伙，較去年全年10360個單位高出約71.3%。

4盤批賣 MONACO快出擊

今年11月亦有4個新盤獲批預售，全部位於九龍東，其中會德豐地產九龍東啟德沐泰街12號MONACO（MONACO發展項目第1期），提供399伙，發展商指出，單位戶型由開放式至3房，實用面積約280至760方呎，正準備樓書和示範單位，將留意肺炎最新情況再考慮何時推售。

另外3個獲批預售的樓盤，則包括恆地同區沐泰街7號第1期（提供479伙）、華懋觀塘安達臣道對出的安峯（涉及334戶），以及已開售的五礦地產（00230）油塘蔚藍東岸（建有688個單位）。4個樓盤合計提供1900伙，較10月981個單位獲批預售，按月增加93.7%。

政府力推工廈活化政策，加上部分工廈所在的用地可作住宅發展，加速工廈轉型。中資發展商禹洲集團（01628）或有關人士，申請把土瓜灣旭日街17號工廈重建為住宅，於今日提交城規會審議，規劃署不反對，料可順利獲通過，預計提供208個住宅單位。

提供208伙 供582人居住

城規會今日審議的旭日街17號項目，現址為12層高的工業樓宇泰捷工廠大廈，規劃上屬於「住宅（戊類）」用途，禹洲集團或有關人士今年5月向城規會申請，重建為29層高（另設2層地庫）的單幢住宅，總樓面面積約9.12萬方呎，提供208個住宅單位，供約582人居住。

規劃署諮詢相關政府部門意見後，認為該住宅發展方案有助淘汰區內現有的工業樓宇，令該區長遠作住宅用途，其發展密度、交通和環境影響等，亦不會造成負面影響，故不反對有關申請。

另外，伯恩光學總裁楊建文及相關人士今年8月向城規會申請，放寬觀塘開源道77號業發工業大廈第一期的地積比率兩成，把現址重建為1幢39層（另設2層地庫）新型工業樓宇，總樓面面積約28.8萬方呎。規劃署認為，有關申請符合活化工廈政策，放寬發展密度對交通的影響輕微，對道路網絡和行人環境未見負面影響等，不反對有關申請。

此外，興勝創建（00896）和南豐發展合作，申放寬柴灣利眾街14至16號的地積比率兩成，至14.4倍，規劃署亦不反對，料可重建現址為1幢28層（另設2層地庫）新型工廈，涉及約15.14萬方呎。

Q房網香港數據研究中心根據一手住宅物業銷售資訊網資料統計，今年首11個月新盤累售13893伙，惟較去年同期的18070伙大幅回落23.1%。反映新盤成交呎價的Q房網一手新盤樓價指數顯示，今年以來整體新盤成交平均呎價18867元，與去年整體平均呎價相若。

Q房網香港董事總經理陳坤興指出，本地第四波疫情再度惡化，而上月推盤量大增，整體而言今年新盤市場銷量遠遠落後於去年。料今年新盤銷售量僅15000至15500伙，或創下2013年《一手住宅物業銷售條例》生效以來的七年新低。

本港疫情於11月急劇惡化，衝擊半新盤和山頂超豪宅，有投資者選擇蝕讓離場。本報統計11月約20宗蝕讓沽貨個案，蒸發約9,600萬元，按月急增2.7倍。以白加道28號單號屋5年損失約3,500萬元最多。

10月份疫情曾緩和，蝕讓個案收窄，蒸發約2,600萬元，惟11月疫情來勢洶洶，月內蝕讓個案極速反彈，錄約20宗，蒸發約9,600萬元，按月急增2.7倍。

白加道28號大屋 損手3500萬

蝕得最傷為山頂超豪宅白加道28號單號屋，實用面積4,270平方呎，屬於5套房間隔，以約5.3億元易手。原業主2015年以約5.42億元購入，帳面蝕讓約1,200萬元，若連釐印費（2,300萬元），估計實質損手約3,500萬元。

11月蝕讓單位幾近全為半新盤，其中上水天巒月內先後錄得2宗。蘇黎世大道雙號屋，實用面積2,454平方呎，開價約4,800萬元，議價後以4,138萬元獲承接，累減662萬元，減幅約14%。原業主於2010年以6,053萬元一手購入，將單位作投資收租用，是次沽出蝕讓1,915萬元。

疫情持續升溫，加上二手限聚令下，二手市場轉趨觀望，惟特色戶有價有市，薄扶林碧瑤灣連天台以3,300萬元沽出，呎價2.4萬元，售價呎價同創新高；另奧運站維港灣複式連天台戶2,258萬元易手。

中原豪宅西半山貝沙灣分行經理高鵬表示，碧瑤灣24座頂樓連天台，坐享海景，實用面積1,363平方呎，天台面積1,053平方呎，3房套房，以3,300萬元易手，實用呎價24,211元，售價和呎價均創過去兩年新高。原業主於2004年以739萬元購入，持貨16年帳面獲利2,561萬元，單位升值3.5倍。

其次，中原地產首席分區營業經理黃家全表示，維港灣9座頂層1伙複式連天台戶，實用面積980平方呎，3房套房，擁367呎天台，享山景，以2,258萬元沽出，實用呎價23,041元。

原業主於2010年2月以1,118萬元購入，持貨10年帳面獲利1,140萬元。維港灣整個屋苑只有8個特色單位，極少放盤，故一放盤即快速獲承接。

疫情反覆為投資市場添不明朗因素，而近期大手買賣多屬重建地盤項目，反映財團對長綫投資項目較具信心。

近日市場大額成交，集中於具重建價值的地盤，如近日積極沽貨的鄧成波，便售出兩項重建地盤。其中亞洲聯合基建 （00711） 公布，以3.5128億元，購入旺角豉油街61至67號。項目地盤面積3,534平方呎，劃為住宅（甲類），已獲批建築圖則，可重建一幢23層高，總樓面31,807平方呎的商住大廈。按是次成交價計，每呎樓面地價約1.1萬元。

鄧成波3.5億 沽旺角地盤

據悉，波叔收購項目多年，早前以約4.5億元標售，如今減價1億元沽貨，減幅逾兩成。

另外，樂風集團夥拍石壁投資以3.47億元，向鄧成波購入太子基隆街1至7號物業的全部業權，是次收購涉及兩幢物業；地段現時劃入為「住宅（甲類）」用途，面積約3,866平方呎，以最高地積比率9倍計算，可建樓面面積約34,794平方呎，每呎樓面地價約9,973元。

樂風購基隆街舊樓 發展商住項目

樂風集團將興建一幢23層高的商住物業，估計2022年下半年可推出市場發售。整個建築期長達3年，總投資額約7億元。

至於較早前，旭輝控股 （00884） 及宏安地產 （01243） 宣布，繼共同發展油塘曦臺後，再以總價18.8億元收購位於炮台山英皇道101號及111號，地盤面積分別約達11,461平方呎及9,336平方呎。其中旭輝將持有項目60%權益，宏安持有40%權益。新買家將發展商住項目，投資額逾26億元，預期項目於2022年推出市場。

分析指，今年受疫情影響，投資前景不明朗，而疫情反覆，商用物業中短綫租金受壓，故財團欠信心入市。相比之下，重建地盤發展需時數年，市況料有轉機，故現趁業主叫價回軟，購入重建地盤，部署數年後推出，因此吸引資金追捧。

上月疫苗的研發進度傳來好消息，加上工商舖落實撤銷雙倍印花稅，令到寫字樓交投氣氛向好。綜合美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，11月50大甲廈共錄得14宗買賣（實時數據），不但按月增加逾倍，同時也是近半年以來成交量再次重回雙位數。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，疫症已經發生接近一年，近期終於喜見有疫苗研發的好消息傳出，加上早前市場憧憬工商舖撤回雙倍印花稅多時，而撤辣的消息最終也成真，在雙重利好消息下，甲廈交投步伐因而加快。

美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示，11月50大指標甲廈共錄得14宗買賣，較10月份的5宗大增1.8倍，同時創下自今年5月以後，即近半年來的新高紀錄。值得留意的是，5月指標甲廈交投錄得雙位數，很大程度得力於嘉里拆售九龍灣企業廣場項目，若撇除該項因素，實際上指標甲廈對上一次錄得單月雙位數成交量，已經要追溯到2019年7月。

九龍區甲廈佔6宗

11月的交投主要集中在九龍區，期內錄得6宗買賣，而港島亦錄得5宗。上月錄得成交的包括中環中環中心及金鐘海富中心，期內各錄得2宗買賣，至於金鐘力寶中心也錄得1宗，是連續3個月都錄得買賣個案。九龍區方面，尖東康宏廣場及永安中心均錄得買賣，而九龍灣企業廣場3期也連環錄得成交。此外，上月有42座甲廈錄得零成交，是近半年來表現最佳。

總結今年首11個月，指標甲廈共錄得70宗買賣，成交面積約27.8萬平方呎，兩者按年分別下跌約44%及43%。

疫情續升溫，部分屋苑議幅稍擴，並頻錄用家市價承接，其中，沙田第一城高層戶，以每呎1.66萬易手，至於康怡花園兩房則以903.8萬沽出。

世紀21奇豐高級分行經理李嘉文表示，沙田第一城11座高層C室，面積484方呎，3房改2房間隔，808萬易手，呎價16694元，屬市價，據悉，買家購入作自用。

中原首席分區營業經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園C座高層10室，面積505方呎，屬2房間隔，獲用家以903.8萬購入，呎價17897元，屬市價。

祥益區域董事袁思賢表示，屯門兆禧苑B座低層12室，面積338方呎，1房間隔，獲區內上車客垂青，以395萬(自由市場價)承接，呎價為11686元，屬市價水平。據悉，買家為同區客，購入作自住。

利嘉閣經理黃金欽透露，將軍澳MONTEREY 5座高層F室，面積約563方呎，為兩房連儲物房間隔，業主原叫價1200萬，減價130萬，富度約近1成，以1070萬沽出，呎價約19005元。

世紀21奇豐分行經理袁麗詩表示，沙田濱景花園4座中層H室，面積644方呎，屬3房間隔。原叫價1000萬元，終減115萬至885萬沽出，呎價13742元

利嘉閣首席聯席董事劉鵬昌表示，馬鞍山海典灣6座低層A室，約492方呎，為兩房間隔。原業主開價830萬，議價後以720萬沽出，減價110萬，呎價約14634元，屬市價。

美聯市務銷售經理鄭琨表示，西灣河欣景花園1座高層B室，面積約652方呎，為3房套間隔，原業主開價約1100萬，累減100萬，以1000萬易手，呎價約15337元。

美聯高級營業經理張少勛表示，東涌東堤灣畔6座高層G室，採3房套間隔，約759方呎，議價後減30萬，以910萬成交，呎價約11989元，屬市價。

失守（確診）屋苑再錄成交，代理指，火炭駿景園2座高層B室，面積594方呎，2房間隔，議價後以865萬易手，呎價14562元。

疫情走勢急升溫，打窒新盤推售步伐。市場4個焦點新盤於上月獲批預售，除油塘蔚藍東岸已開售外，其餘3個項目均押後推出，其中，包括會德豐地產的啟德MONACO第1期及華懋觀塘安達臣道安峯，因疫情持續發酵，將因應情況考慮推出時間；同時，由恆基發展的同區沐泰街項目，亦計畫於明年推出。至於早已獲批，新地沙田瓏珀山將延至下月推。

地政總署公布，上月共4個項目獲批售樓紙，共涉1900伙，包括已開售的油塘蔚藍東岸。其餘獲批的項目，包括會德豐地產發展的啟德MONACO第1期，涉及399伙，發展商昨表示，項目樓書及示範單位等亦正在準備中，正密切留意新冠肺炎最新情況，將因應情況考慮推出時間。該盤提供開放式至3房戶，面積約由280至760方呎。

恆基營業（一）部總經理林達民指出，集團旗下啟德沐泰街7號共分3期發展，雖然第1期已獲批預售，惟集團計畫待第1及2期同時推出，以發揮協同效應，並強調上述決定與疫情無關。資料顯示，項目1期涉479伙，樓盤預計於2022年9月落成，樓花期約23個月。另外，林達民亦指出，系內上月新申請預售的粉嶺馬適路項目，料於明年推出，涉603伙，預計落成日期為2022年11月底。

華懋安達臣道安峯上月獲批預售，提供334伙。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興指出，集團旗下觀塘安達臣道項目安峯，示範單位工作正在準備中，惟以現時進度，料未能趕及於今月開售，同時，疫情持續升溫，對推盤步伐亦有影響。

此外，於月前獲批預售、由新地發展的沙田瓏珀山，亦延遲推售時間，該集團副董事總經理雷霆表示，項目樓書及示範單位已在準備的最後階段，將延至下月推出。疫情不穩定影響新盤銷情，一手成交量按年下跌20%，預計明年疫苗面世後，經濟活動將回復正常，環顧市場資金充裕及低息環境持續，預計明年一手售價及新盤量均有力錄得升幅。雷霆補充，系內東半山的新盤CENTRAL PEAK累售5伙，成交價理想，預計將會陸續錄得成交。

新地代理總經理胡致遠表示，沙田瓏珀山準備工作已步入最後階段，料最快於月內開放示範單位，該項目主要提供3房及4房單位，面積由950至1500方呎，主攻換樓客源。胡氏指，項目位於沙田南半山，景觀開揚，坐擁地理位置優勢，鄰近港鐵站。項目共分兩期發展，合共提供196伙，上述項目1期，預計關鍵日期為2022年5月底。

據地政總署資料顯示，上月4項目盤申請預售樓花同意書，均為新界區，共涉2213伙。包括由新地發展的天水圍濕地公園路1號，涉約1224伙。

另外，由恆基發展的粉嶺馬適路項目1期，涉約603伙；由宏安發展的青衣寮肚路項目，涉約320伙；由遠東發展的沙田大埔公路沙田嶺段項目，涉約66伙。隨着上月新申請及獲批預售盤數量相近，上月累計待批預售單位共12755伙，較10月的12442伙。按月增2.5%。

宏安地產執行董事程德韻稱，集團旗下青衣寮肚路項目已入紙申請預售樓花同意書，預計明年第一季推盤，主打小型單位，售價參考市區細單位，以及海景鐵路沿線項目。