疑鑽《土地法》漏洞　店家怒要告到底

荒廢30年、被稱「太平奇景」的台中市太平區「太平遊樂大樓」，爆發整合爭議，1樓店面業主批評，建商以25~100萬元價碼收購店面，但30年前買店就花了500萬元，且屬排隊名店，「光年營收就破200萬元，誰想被整合？」建商卻以《土地法》規定「面積持分超過3分之2，可處分所有產權」，直接將收購金80萬元轉入法院提存，並將店舖產權強制過戶，目前已提告。

太平奇景傳明年改建
「太平遊樂大樓」坐落在太平最精華的中山路地王，基地四面臨路、佔地面積748坪，40年前由大福光營造興建，規劃1樓是市場，2~4樓為百貨商場、保齡球館及遊藝場，是當時最先進的商場，後來因經營不善，荒廢30年，外觀瓢陋，所有窗戶消失，大樓內部相當殘破，2樓天花板幾乎被挖空，鋼筋裸露，電梯也毀損跟危樓沒兩樣，被戲稱「太平奇景」、「都市之瘤」。

20年前該大樓2~4樓遭法拍，一位陳女士以約5000萬元取得，並進行產權整合，對1樓店面收購價不到百萬元，對這些不乏知名老店的「南投意麵」、「嘉良冰鎮」、「丁香豆花」等，甚至有年營收破200萬元的店主而言，「誰想被整合？」

今年陳女士將全棟產權以4.4億元轉手給謙里開發，該建商引用《土地法》34條之1「面積持分超過3分之2，可處分所有產權」，將店面產權過戶，引發喧然大波，並順勢以每格25~100萬元價碼將10戶店面整合剩2~3戶，地方人士盛傳明年將改建商業大樓。

「莫名其妙產權移轉」
位三角窗、經營30年豆花店老闆林美華怒斥，「當年500多萬元買的，莫名其妙產權就移轉，對方只收購80萬元，合理嗎？開店1年賺的都不只，對方只用土地行情來計算，卻沒有估算到店面效益，一定告到底。」其中1戶委託的黃律師便質疑「土地登記程序有疏失」，按照《土地法》57-1-3，「雙方權利關係人間有爭執，應駁回登記之申請」，案子還在訴訟中卻可進行土地移轉登記，非常有問題。

建商委託的代書高先生則回應，「登記一切照法規來」、「拆除程序最快也要到明年才會現曙光，目前沒有任何規劃」，對於未收購戶會以最大誠意解決問題，希望和氣解決，共同解決都市之瘤。

為避免房市湧現斷頭潮，中央銀行昨（9）日宣布，央行房市信用管制將「從寬認定」，只要是借款戶在本（12）月7日前已送件申請的貸款案件，可按原本核貸條件辦理；央行官員解釋，主要是考量銀行內部核貸程序過程不同，特別給予緩衝期，避免發生爭議。

房貸主要銀行主管先前說，央行這次出手比預期重，且事先並無預警，一度引發銀行內部大亂，原先已送審的案件全打了回票、須修正符合央行規定後再重新送審，但如此一來，可能導致客戶出現資金缺口；為避免爭議，央行昨日宣布，借款戶在12月7日前已向銀行提出貸款申請書，就可從寬認定、用原先核貸條件辦理。

銀行主管說，「有些優質客戶的土融給到八成，央行無預警宣布管制措施後，得修正成六成五，其中一成還要動工才能撥貸，等於大幅縮減二成五，如果臨時被打槍，可能會導致建商出現巨大資金缺口」。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄日前建議，央行房市管制應給市場緩衝時間，對於已送銀行跑流程的案件，必須依原條件核貸，才不致產生違約風險或交易糾紛，否則投資者將有「斷頭」可能，恐引發房市、金融連鎖危機。

市場的聲音，央行從善如流，昨日宣布，12月7日前已核准尚未撥款的不動產抵押貸款案件，可從寬認定，也就是可按原先的核貸成數辦理。央行官員說，「只要是在7日以前，貸款案已送件但尚未核准的，都可適用原本的核貸成數」。

央行官員解釋，由於銀行內部核貸程序長短、繁簡不一，有可能造成借款戶適用法規的差異產生紛爭，特別給予相關作業緩衝期；且銀行實務上，借款戶向銀行提出貸款申請書時，雙方對貸款條件有初步共識，為避免衝擊借款人原有的財務規劃，央行也同意從寬認定。

政府打炒房動作一波波，繼周一中央銀行無預警祭出「不動產信用管制措施」，行政院會今預計通過實價登錄二點○相關修法草案，未來實價登錄個案資訊將改為逐戶登錄，門牌或地號將完整揭露，且預售屋簽訂買賣契約卅日內要申報，提升實價登錄即時性，登錄不實最高可罰七十五萬元。

行政院長蘇貞昌上周宣示打炒房決心，行政院會今則接力通過實價登錄二點○相關修法草案，包含平均地權條例、地政士法與不動產經紀業管理條例等「地政三法」修正草案。內政部長徐國勇昨在立法院受訪表示，內政部「平均地權條例」修正後，未來沒有建照就開始出售紅單，一定嚴加處罰。他再次宣告，仍會不定期、無預警查緝不當銷售。

不過，央行才剛宣示打炒房信用管制措施十二月八日生效，只要十二月七日前已核准但尚未撥款的申貸案件都不受影響。但部分申請中的案件處於「灰色地帶」衍生爭議，不少業者反彈，央行昨天放寬解釋，「已核准」係指已提出申請且銀行已錄案辦理的案件。銀行主管解讀，「放寬解釋給正申請購地貸款的建商免死令」，避免建商出現斷頭潮。

也就是說，只要十二月七日以前「進門」、送入銀行登錄在案的貸款申請案，都不受信用管制措施影響：若銀行不予核貸，則屬銀行評估後的決定。央行官員解釋，主要考量銀行內部核貸程序過程不同，特別給予緩衝期，免生爭議。

央行放寬解釋後，也消除本次「無預警」打炒房威力，所有進行中的案件重現生機。銀行主管說，在央行打炒房措施實施後，購地貸款從最高可貸款八成大減至五點五成，差了二點五成，以一億元來說就差了二千五百萬元，影響很大。

為杜絕個人藉由設立公司或股權交易，規避不動產交易稅，行政院會也將討論「所得基本稅額條例」，恢復將個人未上市櫃股票交易所得，計入最低稅負制課稅。

專家：房市會增溫 央行將再出手

政府打炒房，中央銀行無預警祭出「不動產信用管制措施」，行政院會今將接力通過實價登錄2.0相關修法草案。投資專家表示，炒房的投機性資金會轉入股市，但房市不會因此轉差。永豐金控首席經濟學家黃蔭基指出，央行不是打房是打炒房，預料在資金寬鬆、利率低、基本剛性需求還是存在之下，明年房市持續增溫趨勢不變。

星展集團資深經濟學家馬鐵英昨說，此次央行打炒房「只是初始階段，明年房價如果繼續升高，央行可能會有再進一步措施」。她解釋，今年資金明顯流入台灣，且顯然流到房地產市場，此次信用管制力度不算大，假設房價再繼續上漲一成，央行可能增強信用管制。

公股銀行高層表示，此波房價上漲固然有紅單炒作因素，但主要受三大因素影響。首先是台商回流帶動聚落效應，零組件供應商也跟著回台，由於台幹都有購屋需求，建商對市場需求敏感，因此積極購地建房，使土地價格高漲，也帶動房價。

第二是剛性需求遞延性買盤進場。買一間房要上千萬元，若時機不對，相差就是幾百萬元，過去年輕人忍住不敢買，但眼見房價持續上漲，在預期心理下衝進去，也會使房價上漲。

最後是因資金寬鬆利率低，造成有效需求提高。在利率超低之下，只要自備款有父母幫忙，年輕人也有能力付房貸。

公股銀行高層認為，上述房市熱絡的因素仍在，央行打炒房對整體建築業及房市影響不大。台灣房地產已七年不動，在疫情之下台灣國際知名度提升，公衛醫學強就代表科技強，外商來台投資持續增加，房市也將持續增溫。

另外，財政部昨公布全國稅收統計，土增稅、契稅及房地合一稅等房市三大稅收指標都創紀錄，累計前十一月土增稅破廿二年以來的紀錄、契稅創廿四年新高、房地合一稅也創實施以來新高，顯示房市確實非常熱絡。

央行閃電祭出四大措施，重手狙擊炒房，在營建資產股一片哀鴻遍野之際，冠德建設率先「按讚」，表態「力挺央行」，認為此舉有助阻絕投機炒作、避免建商囤房，也是長遠健全房市之道；不過也有建商直指，央行祭出購地限貸令，將壓縮小建商生存空間，形成大者恆大，合建、都更將成為取得土地重點來源。

冠德建設董事長馬志綱9日率先發表四點聲明，表態支持央行四大措施，雖然短期內對開發商可能有所衝擊，但冠德有40多年的穩健經營基礎，長期而言，當不至於受到太大影響；同時央行打房措施，對於建商來說，是一項很好的試煉與考驗，也是展現競爭力的時刻。

冠德副總張勝安表示，對於央行為了健全房市長遠發展與資源的合理配置所採行的措施，抱持正面與肯定的態度，並且全力配合政府相關政策。

其次，對於這次被外界視為「房地產界十年來最大衝擊」的信用管制措施，冠德則認為，短期內對開發商可能有所衝擊，例如以限縮公司法人和自然人貸款成數來說，可能影響冠德未來的客源，但長期而言，不至於受到太大影響。

另外，央行四大措施雖被不動產業界視為危機，但冠德認為，對於冠德集團而言，是一項很好的試煉與考驗，也是展現競爭力的時刻。

此外有些建商也表示，央行新打房措施壓低購地貸款成數，從70％~75％降到65％，將獨厚大建商、壓縮小建商購地金流，尤其財力不夠雄厚的建商，將考驗自有資金調度能力，未來取得土地來源，勢必轉向合建、都更、危老或政府捷運聯合開發等。

目前全台建商大概有1.6萬家，建商預期，將來建築業生態將有一波大洗牌，將呈大者恆大的樣態。

央行打房打住不打商，商用不動產和廠辦持續看俏，尤其大台北都會區供不應求，達永建設機構董事長莊文欽表示，旗下耀達建設與三陽工業合作，預計10日舉辦動土典禮，開發內湖頂級廠辦大案「金矽谷NO.25」，總銷上看88億元，每坪均價約68.8萬元，將採量身訂做模式為企業打造總部大樓。

達永為早期「廠辦三雄」之一，為43年歷史的老字號建商，在內科市占率次於遠雄，董事長莊文欽多年來一直擔任不動產開發公會的理監事，其長子達永建副董莊政儒曾赴美國NYU紐約大學攻讀碩士學位，擁有台大財務金融系、北京大學經濟學碩士學位的7年級「學霸」，近幾年以「文青行銷」引進咖啡館、青鳥書店進接待中心而一炮而紅，也是話題人物。

「金矽谷NO.25」為危老重建案，占地1,436坪，原本為三陽子公司南陽現代汽車台北服務廠，位於內湖舊宗潭美段新明路，耀達將分回42％，預計3年後完工。

莊文欽表示，此案鄰近台塑集團、星宇航空進駐的「台北企業總部園區T．CBD」，規劃地上16樓的SRC大樓，採銀級綠建築高規格規劃，樓高達73米，總銷售坪約1.2萬坪。

老字號上市建商皇普（2528）自現任董事長蘇永平、寶佳機構少東林家宏等新團隊入主後，第一筆自地自建案「皇普鉑苑」交屋貢獻，使得皇普11月營收大暴衝，海灌3.03億元，創單月歷史次高；市場預期，第四季單季可望有轉盈的契機。

皇普自蘇永平團隊正式取得經營權三年之際，首筆新案「皇普鉑苑」，全案多達257戶，已於10月取得使照，總銷15億元，已100％完銷，加入貢獻營收行列之後，11月營收高達3.03億元，為歷年單月第二高紀錄，也是近84個月新高點；累計前11月營收達4.72億元，創七年最高、歷年次高紀錄。

皇普已連續虧損四年，在新團隊主掌經營權之後，今年前三季仍無新案完工交屋，稅後淨損2.56億元，每股虧損0.92元。市場預期，皇普第四季在「皇普鉑苑」完工交屋加持下，單季可望轉虧為盈，但全年轉盈，則可能要等到2021年。

皇普表示，接掌經營權三年以來，已推出六大案、總銷約220億元，以今年來說，截至10月底止已銷售1,100戶、97億元，目標全年銷售1,250~1,260戶、約112億元。

展望2021年，將有總銷30億元桃園龜山「皇普MVP」完工交屋；竹北總銷27億元「皇普雲鼎」，2022年第三季完工；台中總銷100億元「皇普莊園」和高雄總銷30億元「皇普摩天100」兩大案，則預計2023年第二~三季完工，業績可望步步高。

至於明年推案計劃，皇普今年才買進的桃園青埔新案，已取得建照，但預計明年1月正式開工後，再伺機邊建邊售，總銷約45億元，有機會在2024年完工交屋，加入貢獻行列。

政府打炒房，中央銀行無預警祭出「不動產信用管制措施」，行政院會今將接力通過實價登錄2.0相關修法草案。投資專家表示，炒房的投機性資金會轉入股市，但房市不會因此轉差。永豐金控首席經濟學家黃蔭基指出，央行不是打房是打炒房，預料在資金寬鬆、利率低、基本剛性需求還是存在之下，明年房市持續增溫趨勢不變。

星展集團資深經濟學家馬鐵英昨說，此次央行打炒房「只是初始階段，明年房價如果繼續升高，央行可能會有再進一步措施」。她解釋，今年資金明顯流入台灣，且顯然流到房地產市場，此次信用管制力度不算大，假設房價再繼續上漲一成，央行可能增強信用管制。

公股銀行高層表示，此波房價上漲固然有紅單炒作因素，但主要受三大因素影響。首先是台商回流帶動聚落效應，零組件供應商也跟著回台，由於台幹都有購屋需求，建商對市場需求敏感，因此積極購地建房，使土地價格高漲，也帶動房價。

第二是剛性需求遞延性買盤進場。買一間房要上千萬元，若時機不對，相差就是幾百萬元，過去年輕人忍住不敢買，但眼見房價持續上漲，在預期心理下衝進去，也會使房價上漲。

最後是因資金寬鬆利率低，造成有效需求提高。在利率超低之下，只要自備款有父母幫忙，年輕人也有能力付房貸。

公股銀行高層認為，上述房市熱絡的因素仍在，央行打炒房對整體建築業及房市影響不大。台灣房地產已七年不動，在疫情之下台灣國際知名度提升，公衛醫學強就代表科技強，外商來台投資持續增加，房市也將持續增溫。

另外，財政部昨公布全國稅收統計，土增稅、契稅及房地合一稅等房市三大稅收指標都創紀錄，累計前十一月土增稅破廿二年以來的紀錄、契稅創廿四年新高、房地合一稅也創實施以來新高，顯示房市確實非常熱絡。

彰化縣第1座青年住宅地點選在彰化縣伸港鄉，彰化縣勞工處長吳蘭梅指出，青年住宅規劃設計作業已由廠商在進行中，初估第1期的青年住宅約需花4億6000萬元，但每戶總價未定案。

彰化縣議會上週通過彰化縣政府明年的總預算案，其中規劃了彰化第1座青年住宅第1期的土地以及興建費用等，總計約需花新台幣4億6000萬元，興建7層樓高、150戶的青年住宅。

吳蘭梅接受中央社記者訪問時說，青年住宅規劃案已在12月初確定規劃設計的廠商，而青年住宅只售不租，規劃案可在明年6月前後出爐，工程最快可在2022年12月完成。

吳蘭梅指出，青年住宅選在彰化伸港鄉重劃區的國宅專用區，面積有2甲大，而土地屬於縣有，但由於青年住宅不是公共設施，要花錢購地，等到第1期的青年住宅完工後，要看民眾的反應，再決定是否要繼續興建。

吳蘭梅說，青年住宅的格局以及每坪單價、總價等，都還在由廠商規劃中，她不清楚外界說一戶總價不超過400萬元的說法從何而來，細節還是要等廠商規劃完成才能確定。

疫情過後，民眾的健康意識更勝以往，許多人選擇各地運動中心周邊購屋。永慶房屋觀察實價資料，今年台北市由中山運動中心以403件拿下交易量第一名，新北由淡水運動中心拔得頭籌

永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，中山運動中心是台北市首座啟用的運動中心，館內有游泳池、健身房、球場及各式運動教室，因位於捷運雙連站及中山站之間，加上鄰近新光三越百貨與南西商圈，目前均價一坪64萬元，讓交易維持一定熱絡程度。

排名第二為松山運動中心，周邊交易量206件。謝志傑指出，松山運動中心前身為聽障奧運的比賽場地，最大特點是具有一座符合國際標準的深水游泳池以及比賽用正式跳台，還有開設跳水、滑水、獨木舟等訓練課程，吸引喜愛游泳民眾的目光。

謝志傑分析，松山運動中心鄰近捷運小巨蛋站及雙捷運南京復興站，還有敦化國中小明星學區、台北小巨蛋、微風百貨及台安醫院，讓周邊房地交易始終維持一定水準的價量，當地今年成交多筆高單價住宅，推升住宅價格來到80.1萬。

北市運動宅中，價格最親民的則是北投運動中心，住宅價格為49.9萬。謝志傑說明，北投運動中心具有攀岩場，且是北市唯一擁有室內跑道的運動中心。周邊環境清境，為純住宅區，交易商品多為公寓產品，屋齡約在40年左右，因近捷運唭哩岸站、石牌站，且擁有石牌國中、國小明星學區，區域交通機能、生活機能便利，加上相對親民的4字頭，讓民眾較易入手。

新北市由淡水運動中心以交易量373件名列第一，住宅均價為21.4萬元。

謝志傑表示，現在民眾除了重視生活機能之外，同時也希望保有休閒運動生活，淡水運動中心即滿足此需求，有大面積草坪連結萬坪公園景觀，且周邊商業機能完備，在交通便利、生活機能與房價實惠三大優勢下，成為大台北房市熱區。

新北市入榜前五名中，同樣擁有2字頭房價的還有「林口運動中心」，住宅均價落在25.2萬元。林口運動中心於去年底開幕，特別運動項目為「射擊」，空氣槍射擊場即為其特色。周邊商家林立，除了林口運動中心啟用外，還有民視總部進駐的新北影視城，林口工一工業區的產業專區開發計劃，將吸引多元產業進駐，為該區域帶來大量就業機會，因此吸引到不少買盤出籠。

低利率環境下，銀行大衝不動產放款，金管會公布最新國銀營運概況，10月放款比上月增加1,381億元，其中高達八成都是不動產放款，隨央行祭出信用管制措施，不動產放款成長也將趨緩；國銀前十月存、放款業務暴增，創歷年新高。


金管會銀行局副局長黃光熙表示，到10月底止，本國銀行放款總餘額31兆2,445億元，較上月底增加1,381億元。

前十月放款增加主要來自國內總分行，至於海外分支機構及國際金融業務分行（OBU），則分別減少468億及342億元，大陸地區分行也減少24億元。

值得注意的是，增加的放款1,381億元中，有高達八成1,100億元都是不動產放款。銀行業者表示，中央銀行祭出選擇性信用管制措施後，不動產放款增幅應會慢慢減緩。

金管會資料顯示，今年前十月國銀放款比去年底增加1.55兆元，超越去年一年增加的1.14兆元，已創歷年新高紀錄。

在存款方面，10月國銀存款餘額比上月增加4,000多億元，黃光熙表示，主要是法人戶存款增加，例如壽險公司資金回存等。金管會資料顯示，今年前十月國銀存款比去年底增加2.6兆元。

首開股份(600376)12月9日晚公告，11月份，公司實現簽約面積40.18萬平方米，簽約金額107.09億元。2020年1-11月份，公司共實現簽約面積313.3萬平方米，同比下降2.6%；簽約金額875.76億元，同比增長0.56%。自發布10月銷售簡報以來，公司沒有新增土地儲備。

12月9日，港交所又迎來一家央企物管公司，華潤萬象生活上市首日股價一度暴漲37%。一掃此前物業股包括恆大物業、合景悠活、第一服務在內，上市首日即破發的萎靡，華潤萬象生活受到了投資者的熱情追捧。而同日上市的佳源服務則跌1.3%。

對此，物業和社區經濟分析師黃昇表示，華潤萬象生活暴漲主要有幾個原因，一是背靠央企華潤集團，是為數不多的在商業領域做的好的企業。目前這一領域前三的是萬達、華潤、新城悅，但是萬達已經把萬象美賣給了花樣年，而新城悅的商業主要佈局在三四線城市，跟華潤聚集一二線核心城市佈局有一定差距。從這個角度看，未來如果九龍倉物業上市，市盈率可能更高。

二是，華潤萬象生活是二級市場上少有的住宅+商業雙軌運營的物管公司，比寶龍商業的體量更大。目前物業股多以住宅+寫字樓兩種業態方式，華潤萬象是住宅+寫字樓+商業購物中心，標的具有稀缺性。

截止發稿，華潤萬象生活股價為27.7港元/股，漲幅回落至24.4%。同時公司市盈率達到109.1倍，為目前39家物業股最高，也是唯一一家動態市盈率超過100倍的物管公司。Wind資料顯示，按8日收盤價統計37家物業股平均市盈率（TTM）為40倍，中位數為27倍，加權平均為62倍。

對此，中泰國際策略分析師顏招駿表示，市場會傾向給予商業運營及物業管理服務收入占比高的公司較高估值。華潤萬象在2020年上半年， 商業運營及物業管理服務收入占整體收入的46%， 毛利亦占整體毛利的76%， 故估值比其他以住宅物管為主的物管公司較高。

此外顏招駿還提到，“此次IPO比較過往國企的IPO有一特別之處， 是提供“僱員優先發售“”計畫，相當於變相的股權激勵計畫，會刺激管理層及員工的工作積極性。公告結果顯示，約276萬股股發售股份是配售給合資格董事。”

資料顯示，華潤置地持有華潤萬象生活發行後75%股權。截至6月30日，華潤萬象生活總合約面積為142.3百萬平方米，其中住宅物業及其他物業合約面積為131.8百萬平方米，占比92.6%；寫字樓合約面積6.6百萬平方米；購物中心合約面積4百萬平方米。總在管面積為106.6百萬平方米，其中住宅物業及其他物業在管面積97.5百萬平方米，寫字樓在管面積5.1百萬平方米；購物中心在管面積4百萬平方米。


按照合約面積排列，華潤萬象生活142.3百萬平方米的規模離前五名還有很大距離，與建業新生活、藍光嘉寶服務等中型物管同一梯隊。按2019年中國所有物管公司收入計算，華潤萬象生活排名第五。商業運營部分雖然面積不大，但是貢獻收入頗多，2020年上半年兩部分收入占比為53.6%、46.4%。

最初華潤將商業部分在上市前一個月匆忙裝入上市主體，原本的物管上市變成物管+商業打包上市，外界猜測或與提升估值有關，現在看來華潤如意算盤打的不錯。

當然其背後的央企身份也加分不少。有市場人士表示，相比民企，如保利物業、中海物業這些國企物管，盈利增長並不突出，但業績顯得真實及可信，所以即使估值比較貴，很多機構投資者著眼于他們真實、少水份的業績。

值得注意的是，新浪財經注意到，華潤萬象生活住宅及其他非商業物業的儲備/在管面積比率只有0.35。而營收貢獻大的購物中心目前沒有儲備面積，寫字樓的儲備面積為1.4百萬平方米。未來或許仍然要依靠母公司華潤輸血。

另外，華潤萬象生活所收取的全球發售所得款項淨額估計約為120.04億港元，破融創服務創下的78.6億港元募資金額記錄，成為當前物業股“募資王”。其中60%募資用於並購，高達72億港元的並購款也值得關注。

12月1日，富力地產(10.08, 0.10, 1.00%)（02777.HK）披露的11月銷售資料顯示，11月權益合約銷售金額約為146億元，同比上升7%；銷售面積121.9萬平方米，同比下降5%。截至11月底，富力地產總權益合約銷售金額約1172.8億元，同比下降2.55%；銷售面積約993.03萬平方米，同比下降11.4%。

富力地產成立於1994年，總部在廣州，2005年在港交所上市，經營業務包括房地產開發與銷售、商業物業租賃、酒店服務及其他服務。

11月9日，富力地產發佈公告稱，擬將旗下物流園項目70%的股權以44.1億元的價格出售給黑石集團。對於此次交易，富力地產表示，合併事項有助於降低資產負債比率，從而增加集團財務靈活性。

此次 ，富力地產出售股權，究其背後，是因為業績和債務壓力。

10月29日，富力地產發佈的2020年第三季度財報顯示，前三季度實現營業收入500.38億元，同比下降0.96%；淨利潤41.22億元，同比減少9.15%。

據三季報，富力地產短期借款93.48億元，較2019年末減少34.41%；應付票據34.36億元，較2019年末增加44.47%；一年內到期的非流動負債659.23億元，較2019年末增加29.55%。現金短債比約0.48，淨負債率179.73%，踩中兩條融資監管紅線。

據悉，2020年以來，富力地產加快了降負債的進程，將即期或需要購回的債務及貸款進行延期，其中在2020年2月，富力地產發行4億美元的優先票據以購回於2021年1月到期的美元債，延長債務到期期限。與此同時，富力地產開始出售旗下附屬公司和聯營公司的部分權益。

但目前看來，富力地產的債務壓力存在。

值得一提的是，富力地產近些年的業績波動較大。據2016-2019年報，富力地產營業收入的增速分別為21%、10%、30%、18%；淨利潤同比分別上升20%、

掛牌價虛高，頻繁調價，抱團漲價……近幾個月來深圳部分二手房市場仍在躁動。證券時報記者近期對深圳二手房市場的情況進行調查，其中暴露出的一些亂象值得警惕。

掛牌價遠超成交均價

樂有家研究中心監測顯示，11月深圳網簽6296套一手住宅，環比上漲36%，創下年內新高，這也是時隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，實屬罕見。11月深圳二手住宅過戶套數為5812套，相比7月年內高峰13407套，下跌超過50%，出現斷崖式下挫。

那麼，深圳二手房市場因此“轉冷”？臨近年底，深圳的二手房市場仍在躁動，這種躁動不僅局限在深圳“7•15”樓市調控新政前就已經受一波躁動的西部片區，還逐漸傳導至東部片區。

近日，一位炒房客入手深圳南山區前海時代二手房但最終房子被拍賣的事件引起熱議。不過，該事件還透露出這麼一個現象：二手房掛牌價大幅超過當前成交均價。

貝殼APP顯示，前海時代的二手房成交還要回到今年6月中旬，均價為13.5萬元。這位炒房客原本持有的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價每平方米11.5萬元，成交價570萬元。不過，記者在各個仲介交易平臺發現，前海時代二手房目前的掛牌價幾乎都超過每平方米18萬元。

“一則拆遷登記的消息讓這裡的二手房價格突然飆升近60%，從不到每平方米5萬漲到8萬元，其實根本沒有成交。”李華是一位剛需置業者，打新失敗多次後決定回到二手房市場，而且是價格較為穩定的羅湖泥崗片區，“先不說准拆遷物業價格大漲，附近高層住宅的報價也在近兩個月上調約10%。”有房產仲介告訴記者，在APP上的房源資訊都會要求業主提供房產證等資料，但價格還是由業主報價為准，一些價格太過虛高的房源也盡可能不向購房者推薦。“房子有沒有人看不要緊，有沒有人買也不要緊，價格該調還是要調。”多位仲介人員打趣道。

位於深圳西部的寶安區，掛牌價大幅高於參考均價的現象也廣泛存在。以寶安西鄉片區的麗景城為例，記者發現，在貝殼APP上該社區最近幾個月掛牌價一路走高，12月9日社區最新掛牌均價已達到每平方米81348元，部分房源的掛牌均價已超過9萬元。不過，同樣是在該APP上，麗景城社區最新一套成交出現在2020年11月23日，該套成交單價為每平方米71150元。

而在福田區八卦嶺，這裡的房價漲幅在過去常常登上“頭條”。以嶺尚時代的一套近50平方米二手房為例，多家仲介平臺顯示最新成交均價在每平方米11.5萬元，但目前同戶型“滿5年”的二手房的掛牌價超過14萬元，而且還打著“誠心出售”字樣，這個價差讓一般剛需購房者難以接受。在調查過程中，多位購房者和房產仲介都表達出這樣的觀點：“7•15”樓市調控新政後“滿5年”的二手房由於交易稅費較少成為“稀缺品”，這類二手房的掛牌價更容易被抬高，也會帶動其他房源的價格。高昂的交易稅費對於剛需置業者來說，也是不小的壓力。 頻繁調價：

部分業主心態浮躁

除了掛牌價虛高外，近幾個月深圳二手房市場的躁動還體現在業主的頻繁調價上，多數是不斷上調，也有二手房業主往上提高幾十萬，再下調幾萬，測試市場水溫。

以羅湖區鵬興花園一套兩室兩廳的南向房源為例，今年8月份時掛牌價為450萬元，其後便不斷調價，最近兩周調價次數多達6次，最新掛牌價為480萬元，這一價格較兩周前下降10萬元，不過仍較8月份高出30萬元。

除了頻繁調價，業主的疑似抱團控盤行為也讓購房者甚是苦惱。在深圳，很多社區業主都有微信群，平時微信群是業主溝通的工具，但總會有一些人在群裡鼓動業主提高掛牌價。最近一段時間以來，網路又開始流傳深圳熱點片區的部分二手房社區“抱團漲價”，甚至有消息指出有業主也因為掛牌價“過低”，其他業主表達不滿。“這種做法會影響同社區業主的心態，甚至會跟風提高報價。”多位元購房者對記者表示。

從去年到今年，深圳的房地產市場已經不止一次出現二手房“抱團炒作”房價等行為。就在今年上半年，記者調查發現，有一些二手房業主將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”的方式向銀行做經營抵押貸款，這種做法存在一定套利空間。

雖說二手房市場的價格變動更多是市場行為，但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，去年到今年深圳二手房的價格炒作現象比較多，包括業主聯手哄抬價格等行為，顯然都要面臨管控，這也是一種典型的市場壟斷行為。即通俗說“明擺著仗著好房源就任性漲價，而購房者無法投訴”。“抱團漲價”的做法本身是被嚴管，需要防範各類炒作，甚至要對部分熱點樓盤採取約談仲介和房東的做法。

二手房價格引導呼聲高

深圳二手房市場暴露出的一些亂象，也加劇了出臺相關價格引導制度的預期。

實際上，早在今年5月，有媒體報導寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局獲悉後，對涉事樓盤第一時間進行核查，同時對房地產經紀機構二手房掛牌價格進行排查，責令涉事仲介機構將掛牌價格明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。隨後，深圳市住建局房地產業處聯合寶安區住建局，對網傳掛牌價過高的個別仲介進行現場執法檢查。經排查，責令涉事仲介機構將掛牌價格明顯高於近期真實成交均價的房源全部下架。

當時，深圳住建局對外表示，深圳開展房地產市場專項治理行動，歡迎媒體積極參與，幫助政府主管部門排查、監督房地產市場違法違規行為，包括捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發佈虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散佈不實言論等。6月，深圳市住房和建設局再發通知，為了準確掌握深圳二手房市場真實交易情況，為房地產市場發展提供預期研判，要求各房地產經紀機構每月7日前上報上一月二手商品房成交價格等相關資訊。

此前，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》公開徵求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度。

深圳市房地產仲介協會認為，“打新熱”現象帶來警示，例如在供給端對於房源報價的管控是否有必要，就顯得較為迫切。回顧上一輪樓市的躁動，不難發現某些熱點樓盤業主的集體抬價行為，在樓市行情中起到了導火線與推波助瀾的作用，再結合深圳金融創新本就發達成熟，融資套現手段豐富多樣，樓盤報價在很大程度上，不僅影響著後續市場預期，甚至還會對於二手房的評估，估值產生一定影響，因此，樓市調控政策中，對於房源報價的規範顯得十分必要。

深房中協提醒，事實上由於熱點樓盤具有強示範帶動作用，社會關注度高，投機資本更青睞於通過拉動此類項目來帶動整體市場預期，借此迅速高位出貨，與股市炒作手法如出一轍，應該警惕市場內仍然存在的“內躁”因素，切勿參與哄抬房價的各種行為。

在半個月內，成都已經兩次出手調控樓市。12月8日，成都市人民政府辦公廳印發了《成都市商品房預售款監管辦法》（以下簡稱《辦法》），對監管措施從嚴進行了升級。依照《辦法》規定，成都商品房預售款將全部直接存入監管帳戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。《辦法》自2021年1月7日起施行，有效期3年。

關於商品房預售款監管，成都在2009年就已經出臺相關政策，並於2015年做過修訂。這一次發佈的新版《辦法》，監管力度很強，措施也很細緻、到位，能有效保障購房者買房之後的權益。

半個月前，成都政府相關部門針對房地產市場的調控手段頻繁，從供給和需求兩方面下手，連續打出“限地價+限房價的雙限地”、“修訂商品房搖號規則”等組合拳。

成都近期為何收緊樓市調控？綜合業內人士回饋，近期成都房價上漲苗頭凸顯、消費者買房熱情高漲；土地成交價格上漲，房企買地熱情也高漲。樓市基本面向好的背後，市場基礎是否牢固？

今年9月，一則關於成都金融機構禁止向和記黃埔有限公司地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款的新聞引發轟動，同時也撕開了房企此前在成都“囤地”、“捂盤惜售”等賺取高額利潤的冰山一角。和記黃埔將其在2014年的一幅土地轉給禹洲集團，直接獲利38億。

這一事件引發了業內對成都樓市的關注，調控或許也因此埋下伏筆。

進一步保障購房者權益

今年國內疫情平穩後，成都也加入了樓市回暖大軍，不少樓盤開始出現購房者排隊進售樓部看樣板房的現象。多個樓盤開始搖號，甚至出現“萬人搖”。

成都對中簽率有劃分，分別是拆遷、剛需、普通等分類。在普通類的搖號中簽率裡，最低只有0.62%。熱銷樓盤基本都是一二手倒掛的盤。比如，青羊區外光華的綠地新裡城，均價1.74萬元/平方米， 54套房源吸引了3000多人排號，普通中簽率只有0.62%。

天府新區恆大天府半島，360套房，均價1.25萬元/平方米，網上報名第一天就有超過3000組客戶，最後參與搖號人數達11129人次，平均中簽率3.23%。

東二環的首創天禧，均價2.1萬元/平方米，共321套房，吸引1000多組客戶參與搖號。

疫情過後，被壓抑的需求噴湧而出，雖然成都也有部分因報名人數不足而取消搖號的樓盤，但因為有一二手倒掛的樓盤存在，樓市成交依然是向上的態勢。

在這樣的市場現狀下，市場亂象也頻頻發生，“收茶水費”“全款不備案”、“開發商自主搖號舞弊”等還會出現於一些監管不嚴的項目裡。實際上，不公平的市場環境就是對消費者利益的最大損害。

同策研究院分析師謝夢嫻認為，2015年的時候，成都政府也出臺過關於預售款監管的相關政策，要求房企需被監管的工程建設資金達總額的1.1倍，且在取得《工程竣工驗收備案表》之前，只能用於專案建設必需的建築材料、設備購置等土建工程費用、設備安裝工程費用以及工程建設其他費用，不得挪作他用。

新推出的商品房預收款監管辦法，將對預售款監管實行銀行專戶監管制度，預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤。對於信用良好的大房企，預收款監管更為寬鬆，在工程建設各進度節點上對於預售款的使用也更加靈活。對於購房者來說，預收款監管將最大限度減少期房爛尾的可能，減小了購買期房的風險，提供了更大的保障。

據成都住建官方發佈的資訊，為保障預售商品房工程建設維護購房人合法權益，成都相關部門將對預售款進行全程監管。預售款是指房地產開發企業將取得商品房預售許可且未完成工程並聯竣工驗收的房屋預先出售給承購人，由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。“預售款全部進入專管帳戶，監管額度內的預售款支取實施節點餘額管理”，這一條對於成都房地產行業的影響是最直接的。

“尾款”制度倒逼閒置土地開發防爛尾

對預售款進行全程監管，簡單來說，就是針對期房銷售的樓盤，為了防止開發商隨意支配挪用預售款、保障商品房工程建設防止“爛尾”、維護購房者的權益，行政部門和金融機構對開發商收取的預售房款進行的監管。

業內人士指出，由於被監管的資金，房企還是能使用，這相當於給企業上了一個緊箍咒。在2015年出臺的政策中，住建部門只負責制定監管規則，對商品房預售款監管工作只進行“指導、督促”；此次《辦法》明確規定了監管協議須由開發商、住建局和銀行三方共同簽訂。

住建部門的強力介入，銀行基本上就變成了一個保管資金的“工具人”，須得到住建部門的授權才能向開發商撥付監管資金。這個操作，能有效避免開發商隨意挪用預售款，減少開發商因資金斷裂而出現樓盤“爛尾”的風險。

對於房價，《辦法》規定以商品房預售掛牌價款總額為基準，當工程達到正負零時，監管額度不低於25%，其餘階段，監管額度不低於15%。以商品房預售掛牌價款總額為基準的規定，可以起到防止樓盤掛牌價虛高的作用。據透露，目前成都市面上有些商辦項目實際上賣1萬元/平方米，但開發商卻在住建部門以5萬/平方米甚至更高的價格登記掛牌。

《辦法》規定了預售款的監管期限，要從樓盤拿預售開始，到集中交付時才結束，覆蓋了購房者從買房到交房的全過程。由於要到集中交房才能結束預售款監管，這就倒逼開發商不得不把包括景觀、公區、裝修等工程品質和細節做得更好。如果做出來的產品“貨不對板”，遭到業主的普遍投訴，開發商想拿到“尾款”就沒那麼簡單了。

成都業內資深人士分析，《辦法》規定了行政部門參與監管的具體執行，更好地保證開發商專款專用，減小樓盤爛尾的風險；監管期限延長至樓盤集中交付，相當於開發商壓了一筆交房尾款，倒逼開發商把好工程品質關，這對於未來三年，拿了高價地的房企來說非常重要，一旦粗製濫造，則有拿不到尾款的風險；監管額度與開發商信用等級掛鉤，將減少市場亂象，有利於建立更公平的市場交易環境；對於外來開發商在成都設立分公司的情況，分公司的建設資金能有效運用到本地專案中，防止集團總部克扣、挪用成都項目的建設款項。一些因“分公司沒錢而不得不偷工減料”的情況將得到很大的改善，最終也將利好成都購房者，減少購房者的後顧之憂。

更為重要的是，成都此次在預售款資金監管中祭出“尾款”制度，對於房企現金回流影響非常大，這就像通過設置“條件”倒逼房企加快開發節奏、強化內部運營體系、提升工程高品質管理。也意味著房企捂盤可能性將大大減少。

三道紅線之下的風險把控

一名深耕成都多年的房企相關人士表示，三道紅線之後，行業去杠杆化將是趨勢，迫使開發商在產品品質上下功夫，以期提高單個項目的收益率。

從近期成都土地市場來看，市場存在供需失衡的現狀。中指院資料顯示，2020年11月成都全市商品住宅成交面積環同比均上升，成交199.8萬平方米，環比上升59.1%，同比上升7.6%。成都市中心城區卻略顯供應不足，中心城區供應面積為97.3萬平方米，環比下降3.6%，同比下降60.3%。中心城區商品住宅庫存面積為1591.1萬平方米，環比下降1.9%，同比下降16.3%。出清週期為10.2個月，較去年同期縮窄5.5個月。放到大成都區域來看，去化週期也在10.5個月，較去年同期縮窄3.6個月。

但成都土地供應開始上漲，成交量卻開始走低。11月，成都推出涉宅用地33宗，約139.8萬平方米，同比上升2.8%，環比上升83.8%；成交涉宅用地20宗，約89.2萬平方米，同比下降32.7%，環比上升66.0% 。這個時候，土地價格是環比上升的。

究其原因，“成都有一些捂了很久的地，一直爛著；新拿的地又貴得嚇人。”一名房企人士認為，“作為西南中心城市，成都早已是各路房企兵家必爭之地，招拍掛的高價地實在是賺不到錢，尤其是主城，開發商舉牌到最後大多放棄了。”

過去房企通過大量囤地，降低持有成本，如今恐怕隨著開發模式的轉變，手中的土地就會轉化成風險。南都大資料研究院監測65家規模房企，囤地最多的房企總土儲已超過2.4億平方米。業內人士認為，成都新政對於房企開發模式的敲打，並不亞於杭州。

與杭州市場一樣，近兩年成都市場土拍價格水漲船高，房企利潤也被壓縮，但不少房企在成都拿地就像在杭州拿地一樣，“只要進軍成都，整個四川都知道我進成都、進四川、進西部了，省去多少廣告費。”一名成都外來房企相關人士說。

成都這個市場不只外來房企瞄準，當地國資也積極參與到土拍市場。12月1日，成都推出4宗純住宅土地出讓，全部位元於主城區成熟區域，出讓面積合計113畝。其中錦江區共推出2宗地，起拍樓面價均為16800元/平方米。競拍最為激烈的是錦江區二號宗地，最終被錦江統建聯合華髮競得，競拍對價為“19300元/平方米+無償移交23%統籌住房”。啟信寶資料顯示，錦江統建為成都市錦江區國有資產監督管理局100%控股企業。

新華文軒（００８１１）（滬：６０１８１１）公布，斥約１﹒９３億元（人民幣．下同）（約２﹒２９億港元）向控股股東收購四川省物業。
　　
該集團指，將予收購物業位於成都市溫江區花土路９３６號「中國西部文化城」３８棟、３９棟和５０棟的３宗辦公物業，總建築面積約１﹒６６萬平方米。作價參考獨立評估機構四川天健華衡資產評估以７月３１日為評估基準日以市場法和收益法對有關物業市場估值約１﹒９５億元（約２﹒３２億港元）釐定。該等物業於１０月１４日帳目值為約１﹒３９億元（約１﹒６５億港元）。

該集團指，將以自有資金支付代價，而擬購買物業所在地具有產業聚集、人才和政策優勢，可為供應鏈服務業務發展提供良好營商環境等，而園區已入駐多家文化、科技和教育等機構，能與其業務形成外部聯動。

弘陽地產（０１９９６）公布，１１月銷售金額為９７﹒４８億元（人民幣．下同），按年升約１３﹒３２％，銷售面積約６６萬平方米，每平方米平均銷售價格約１﹒４８萬元。
　　
該集團指，今年首１１個月銷售金額約７４２﹒５億元，按年升約２７﹒７９％，累計銷售面積約５１８﹒２５萬平方米，每平方米平均銷售價格約１﹒４３萬元。

大悅城地產（００２０７）公布，夥拍廈門地鐵投資及廈門東區開發共同投得廈門市一塊商住地皮，涉資約３９﹒５５億元（人民幣．下同），共同投標人按相關股權比例支付保證金６億元，其中，大悅城佔５１％，已支付３﹒０６億元。
　　
該地皮位於廈門市集美區１１－１１集美新城片區，總地盤面積約１２﹒７９萬平方米，指定用作商業及住宅用途。共同投標人將共同於中國廈門成立項目公司，當中大悅城、廈門地鐵投資及廈門東區開發分別持有其項目公司股權５１％、２４﹒５％及２４﹒５％，以對該地塊進行日後開發。
　　
公司出資總額預期將約２１﹒６８億元，估計該地塊開發完成後可實現高投資價值，從而為公司帶來穩定可觀收入及利潤。

佳源國際控股（０２７６８）公布，今年１１月份，集團合同銷售金額３４﹒３８８億元人民幣，按年上升９％；合同銷售面積約２７﹒２６萬平方米，按年升１７％。
　　
今年首１１個月，集團合同銷售金額約２７３﹒２４８億元人民幣，按年升８％；合同銷售面積約２４４﹒５５萬平方米，按年升１２％。

億達中國（０３６３９）公布，今年１１月合約銷售金額約為５﹒２７億元（人民幣．下同），按年升１５﹒５７％，權益合約銷售金額４﹒６９億元，按年升１０﹒０９％。銷售面積約６２６５７平方米，按年升６０﹒５％；權益銷售面積約５０６６４平方米，按年升４５﹒９７％。集團銷售均價約為每平方米８４１０元，權益銷售均價約為每平方米９２４８元。
　　
今年首１１個月，集團合約銷售金額約４５﹒３１億元，按年跌３０％；權益合約銷售金額約為４０﹒４５億元，按年跌３４％。同期，集團的銷售面積為４３﹒４９萬平方米，按年跌３４﹒４％；權益銷售面積為３６﹒２萬平方米，按年跌４１﹒１％。

華僑城（03366）公布，與建行（00939）旗下建銀國際管理的HNW Investment Fund訂立合作協議，同意設立開曼基金，公司認購開曼基金不超過49%權益，作價約4.17億元；開曼基金註冊成立後，該基金將向集團購買目標公司的全部已發行股份，出售代價約20.37億元。目標公司擁有西安長安國際中心2號樓及3號樓和270個車位。

公司預期，開曼基金的年度分派率約7.2%，每半年分派一次，預期公司每年獲得的分派額將不超過約2998萬元。

集團稱，於完成後將變現收益約1.69億元人民幣，出售事項所得款項淨額約12.12億元人民幣。

在本港失業率上升及第四波疫情衝擊下，戴德梁行預期，今年整體物業交投全線下滑。該行估計，明年住宅樓價、甲級寫字樓租金和核心區地舖租金將全面報跌，當中住宅樓價明年上半年挫5%，下半年有望企穩；甲級寫字樓租金跌幅最高可達16%。

該行預計，今年全年整體物業登記量約73253宗，屬10年次低，情況較2003年沙士時期更差。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻說，整體經濟疲弱，住宅市場於今年餘下時間及明年首季將繼續受壓，明年上半年整體樓價將有約5%跌幅。

甲廈2021最多跌租16%

本港寫字樓市場跌勢持續，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝稱，甲級寫字樓租金已連跌七季，今年第四季平均租金按季下滑5.5%，今年首11個月累挫18.7%，重回2015年第二季水平，當中以中區超甲級商廈租金跌勢最急，今年以來急瀉21.3%，慘絕各區，灣仔和銅鑼灣亦累挫19.7%。他認為，明年負面環境持續，整體甲級寫字樓租金最多有16%跌幅，寫字樓待租率則攀升至約14%。

由於明年寫字樓需求依然疲弱，淨吸納量料介乎負65萬至負70萬方呎，將於2022年落成的9個新項目共提供約420萬方呎供應，或會令租金進一步受壓。

商舖方面，疫情期間，因封關令訪港旅客驟減，零售生意受重挫，料明年下半年商舖租金將趨回穩。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威預計未來幾個月空置率稍微回落，明年四大核心區舖租仍有5%至10%跌幅，惟已接近見底。

市況向淡，減價貨主導大市，一向交投疏落的天水圍嘉湖山莊複式戶，售價再度跌穿千萬元關，低見975萬元，創屋苑今年複式戶造價新低。

消息透露，景湖居8座頂層3房單位，實用面積1002方呎，屬屋苑細複式戶，連358方呎天台，原業主開價已低見1000萬元，最終減價至975萬元售出，低市價約半成，呎價9731元。原業主1995年以318.7萬元購入，賬面賺656.3萬元或2.1倍。

嘉湖山莊對上一宗複式戶成交，為麗湖居4座頂層D室，實用面積1280方呎，連461方呎天台，今年10月以1280萬元易手，呎價1萬元，前述單位呎價較之低2.7%。

至於屋苑對上同類細複式戶買賣為今年6月以1020萬元易主的景湖居10座頂層E室複式戶，面積相同，連358方呎天台，前述單位較之跌價約45萬元或4.4%。

中原地產高級區域營業經理文家輝說，嘉湖山莊複式戶銀碼較高，少人問津，業主面對疫情減幅較大。屋苑目前尚有8個複式戶放盤，入場費1050萬元，為麗湖居6座頂層複式戶，實用面積986方呎，連335方呎天台。

薄扶林碧瑤灣亦有單位低市價半成易手，市場消息稱，該屋苑31座低層4房單位，實用面積2119方呎，累減457萬元或10.7%，以3823萬元易手，呎價18042元，而同類單位市價約4050萬元。原業主2009年以1900萬元入市，賬面獲利1923萬元，賺1倍。

御．豪門賠訂重售 5日貴135萬

另一方面，市場再現業主賠訂重售個案，美聯物業首席高級營業經理馬穎鴻稱，九龍城御．豪門高層D室3房戶，實用面積930方呎，5日前原以1450萬元售出，當時買家已支付60萬元訂金，惟剛有區內換樓客願出價達1585萬元洽購，原業主見勢即賠訂連雙邊代理佣金以1585萬元重售，呎價17043元，樓價短短5日被搶貴135萬元或9.3%。原業主2013年以1322萬元購入，賬面賺263萬元或19.9%。

新冠肺炎疫情未見緩和，惟物業投資市場氣氛靠穩。美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月工商舖整體註冊宗數錄424宗，按月微增2.2%；總值約55.19億元，按月多15.7%，宗數及總值連升3個月，同創今年新高。

工廈登記259宗撐大市

工廈市場表現較佳，11月錄259宗註冊登記，按月增加17.2%，創自2019年6月以來新高紀錄；但註冊金額約14.51億元，按月微跌1.8%。

11月商舖註冊112宗，按月下跌14.5%；註冊金額則急挫43.1%至16.45億元。商廈市場方面，11月僅有53宗註冊，按月回落15.9%；惟註冊金額約24.23億元，彈升逾5倍。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，後市走勢仍取決於疫苗何時能廣泛應用、本港通關及全球經濟復甦的時間。

最後揀樓完成 出席率僅13.5%

以市價四九折發售的房屋委員會（下稱房委會）「出售綠表置居計劃單位2019」（下稱綠置居2019），共提供3710個單位，昨天最後一批申請者獲邀揀樓，惟最終仍有523個單位未能售出，佔總單位數目約14.1%，全部均屬實用面積不足200方呎的細單位（下稱細單位），成為房委會2014年恢復推出資助出售房屋以來，首次未能沽清所有單位。

綠置居2019共收到約4.8萬份申請，約1萬份為一人申請，有2萬份為家有長者優先選樓計劃（下稱家有長者計劃），另有約1.8萬份屬一般家庭申請者。房委會本來只預留400個名額供一人申請者，攪珠時要抽中首4個號碼才有較大機會可以揀樓，孰知揀樓進度令市場大跌眼鏡，取得最後「第100粒珠」的申請人亦可揀樓。

房委復售資助屋後首未沽清

房委會昨天邀請最後一批約260位申請者揀樓，房委會發言人表示，全日有35人出席，出席率約13.5%，共沽18伙。總結綠置居2019累計售出3187個單位，意味有523個變成「賣剩蔗」。

事實上，綠置居2019的揀樓程序並不順利，房委會今年6月29日邀請首批80名中籤者揀樓，出席率約37.5%，已接近綠置居2019出席率的高峰，其後部分日子出席率更跌穿5%。此外，受7月爆發新冠肺炎第三波疫情影響，揀樓程序於7月中旬起暫停約1個半月，至8月底才逐步恢復揀樓。

綠置居2019經歷約五個半月的揀樓程序，累計只有約5000人次出席揀樓，售出3187伙，其中家庭申請者購入約1964伙，有約1223個單位則由一人申請者承接。

提供3710個單位的綠置居2019，當中3696伙來自兩個全新屋苑，以位於市區的柴灣蝶翠苑銷情較佳，全盤828個單位，實用面積187至320方呎，其中216伙為細單位，比例約26.1%，最終全盤僅剩餘7個低層實用面積為187及189方呎的細單位未能售出。

另一全新屋苑為青富苑，提供2868伙，實用面積187至471方呎，當中636伙是細單位，結果該批細單位只售出120伙，餘下516個實用面積187至189方呎的單位未獲垂青。同步推出的長沙灣現樓屋苑麗翠苑14個重售單位，則早於8月已沽清。

對於綠置居2019未能沽清，房委會委員兼浸大財務及決策學系副教授麥萃才分析，不少綠置居的申請者是公屋租戶，「本身有地方住，（對單位）較挑剔，例如售價要筍、location（位置）要好，居住環境（例如單位大小）要較現時好」，相信是次為單位面積影響銷售反應，「住開公屋，要搬細單位就會hesitate（猶豫）」。麥萃才相信，前述綠置居貨尾，很大機會保留至下一批綠置居推出時一併銷售，惟若下一次細單位銷情仍未見理想，考慮到公共資源因素，屆時可研究能否把單位改作居屋等模式出售。

新居屋下周二網上直播攪珠

房委會成員兼公屋聯會總幹事招國偉相信，本港經濟因素及綠置居2019的細單位比例較高，均影響銷情，銷售反應屬預期之中，一般而言餘貨會撥至下一期綠置居發售，惟吸引力難見大升，可考慮減價或放寬購買資格等方法。

房委會計劃明年5月推出新一批綠置居約2100個單位，房委會資助房屋小組主席黃碧如日前指出，留意到綠置居大單位較受歡迎，將來傾向考慮設置較大單位。

此外，房委會公布，「出售居者有其屋計劃單位2020」和「白表居屋第二市場計劃2020」將於下周二（15日）舉行攪珠儀式，受疫情影響，整個攪珠過程將在房委會的Facebook專頁直播，不會安排公眾及傳媒出席。

美聯物業最新數據指出，11月新盤銷售量超過2600宗，創20個月新高，但同月錄得的貨尾量不跌反升，暫有約12288伙，按月增加約3%，為連跌4個月後首度回升。

11月新界餘貨佔45%最多

美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》、土地註冊處及市場消息計算，11月整體新盤錄得的貨尾量約有12288伙，重返1.2萬伙以上，較10月錄得約11934伙，按月增約3%，為連跌4個月後首度回升，但與3月約13297伙今年高位比較，回落約7.6%。

報告指出，11月貨尾量以新界區最多，共錄得約5602伙，佔整體約45.6%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，11月有多個大型新盤登場且銷情理想，一手市場全月售出逾2600伙，但由於推售單位總數超過2900伙，總供應仍較售出單位多，故此累積貨尾量按月回升。

首批53幅入場費25萬 已足額認購

疫情肆虐多時，有投資者看好市民追求綠色概念，理想集團夥拍西貢地主，推出西貢綠化地拆售，呎價逾1萬元，挑戰全港最貴農地。

地皮項目佔地48萬平方呎，將分作數期發展，先推其中53塊地皮，面積最細約19平方呎起，入場費約25萬元起，據悉已獲足額認購。地皮以園藝為主題，並提供多項設施。

理想集團夥拍西貢地主，推出項目「漣漪」，位於西貢蛋家灣，從西貢黃石碼頭坐船約10分鐘到達，佔地48萬平方呎，業主將分間成多幅綠化地出售。

收回土地補償 農地每呎1090元

首期名為「瓏曜」，首批53幅地皮，面積最細約19平方呎，定價約25.5萬元，呎價達1.3萬元。其他地皮面積介乎21至66平方呎，售價由約27萬至71萬元，呎價均約1萬元以上。資料顯示，政府現時收回土地特惠補償金，農地每平方呎僅1,090元。首批地皮將獲業主提供優惠，包括免律師費及印花稅，以吸引買家入市。

理想集團行政總裁鄧健明指，由於入場門檻低，首批53幅地皮已獲足額認購，當中除本地買家外，內地買家亦佔約3成，故料短時間內加推約150幅出售，預計合共200幅地，市值逾7,000萬元。

理想集團：園藝概念 疫下郊遊

他指，由於疫情下，不少港人周末到郊外遊玩，享受大自然，在此潮流下，決定打造一個郊外玩樂地方，以園藝作概念，購入地皮後可作園藝種植，而集團將提供相關配套，包括專業園藝師，甚至近年興起園藝治療師，讓人體驗栽種樂趣。

據了解，每月管理費為180元。為方便用家，業主將提供專車及專船，來往蛋家灣及西貢黃石碼頭、北潭涌郊野公園。另外，若投資者購入作收租，管理公司提供代租服務。鄧健明稱，預計回報率約5至6厘以上。

為減槓桿勢減買地 憂小型發展商競爭力

內地監管部收緊房企融資，定下「三道紅線」，被視為行業的緊箍咒。富瑞香港及中國房地產研究部主管張永添指，「三道紅綫」對房地產發展商影響包括（1）放慢買地、（2）業績增速放緩、（3）要求更高周轉能力，料中型發展商可脫穎而出，而面對融資日益困難，未來3年或有更多內房企趕上市。

「三道紅綫」包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍，按踩綫數目分為四檔，全踩有恆大（03333）、融創（01918）、富力（02777）及泰禾等，初步有12房企實行減債方案。

張永添接受本報專訪時表示，自2018年棚改後，中央對房地產政策偏緊，從金融風險考慮，過去數年居民及地產商的槓桿不斷向上，行業過熱會導致過度借貸，收緊是希望房地產行業平穩發展，改善資產負債表。他稱，從中央要求房企每月提交數據，可見其決心，措施亦會逐漸擴大至全部房企。

他指，「三道紅綫」對行業最大影響為買地，土地一向是房地產最大的開支，為減槓桿，企業必會減買地，但「地不可重複，要不停買貨，補地一放慢，影響2年後（銷售）增速不見，利潤增速放緩」，由於高槓桿換取高增長的時代不復而見，較為擔心小型企業，因「同一條起跑綫上競爭無優勢」。

補地倘放慢 盈利增長恐失速

近月發展商在土地出價及購買數量上趨審慎，他料該趨勢會持續，但相信大部分發展商的土儲可支撑明年的銷售，料頭30大的發展商全年銷售平均增長10%至15%，土儲豐富的發展商可有更高增長。他指大部分發展商沒有即時現金流壓力，加上市場需求強勁，不會加價但也不會特別減價，只是低端城市面臨銷售壓力，才在價格上作調整或提供優惠。

張永添指，現考驗內房周轉能力及執行力，即是壓縮開盤期、加快銷售回款。對於已上市的企業，過去3至5年已習慣高周轉的模式，反而未上市的發展商會較痛苦，因不能從股票市場融資，故會在未被淘汰前先上市，以獲得足夠資金營運，但面對融資政策收緊，意味更難滿足上市要求的規模，故未來2至3年不上市，否則上市的機會微。

早前板塊較為受壓，張永添稱，除了物管股造成攤薄效應外，現時銷售數據與板塊脫節，主因「三道紅綫」仍拖累投資者信心，明年宜留意兩個訊號。首先，可觀望兩會後個別地方政府會否有政策放寬，包括限購、信貸、人才落戶等，皆因融資收緊對地方政府最傷，約4成收入與房地產相關；第二，明年首季的銷售可否延續近期的走勢。

物管股大跌機會微 重視在管規模

隨多隻大型物管股新股上市，物管股走勢漸見回穩。富瑞香港及中國房地產研究部主管張永添表示，物管股未來大幅下跌的機會不高，料整個行業的市盈率介乎於25倍至27倍，資金將偏好大型物管股，並更重視在管規模。

去年在中美貿易戰下，物管股作為內需股已落鑊炒作，今年遇上疫情，因物管股屬防守性強行業，上半年板塊表現亮麗。張永添認為，上半年物管板塊過熱，但隨中期業績物管股調低盈利指引，加上內地房地產發展商增長放慢，將影響旗下的物管公司未來3至4年的增長，導致資金轉趨審慎，板塊自8月起大幅回調。

他預期，未來物管股再大幅下跌的機會細，但也不會有大型反彈，而且走勢有明顯的分化，資金集中於大型的物管企業上，例如碧桂園服務（06098）、融創服務（01516）、金科服務（09666）、世茂服務（00873）。

非住宅物業撤辣後，激發長情業主放售意慾，有西環香港工業大廈中層全層單位，業主持貨將近40年，現以約2億元放售。

利嘉閣（工商舖）首席聯席董事文啟軒指，西環德輔道西444至452號香港工業大廈中層全層單位，面積約16,800平方呎，現連租約放售，業主意向價約2億元，平均呎價約11,905元。據悉原業於1981年持有至今。

租務成交為主 業主甚惜售

據資料顯示，該廈今年以來暫錄得7宗租務成交，平均呎租介乎15至19元不等，而成交的單位面積集中於1,000餘至2,000餘平方呎，市場新近錄得該廈高層單位，面積約1,000平方呎，以1.85萬元租出，平均呎租約18.5元，至於如上述全層的大單位，市場暫未見有成交個案，該廈對上一宗買賣成交需追溯至2017年，反映出業主對單位甚為惜售。

文氏指，隨着港鐵西港島綫開通，區內的工廈價值亦大為提升，而香港工業大廈距離港鐵香港大學站只需2分鐘步程，物業自設停車場，加上前臨德輔道西，對外交通極為便捷，至於其單位設計方正實用，窗多景開揚，可享無遮擋海景，更見矜罕。而配套上，由於鄰近香港大學，附近一帶成為文青流連的文化熱點，加上政府又放寬工廈豁免書申請予五類指定用途，當中又以文化藝術及創意產業最受惠，因而令該區工廈單位特別受年輕人及創作者青睞，對整體租金起承接作用。

第四波疫情有惡化趨勢，二手觀望情緒漸濃，成交量萎縮，連帶屋苑估價亦受壓。本報追蹤20個大型屋苑、於過去1個月銀行估值變化，顯示達七成屋苑的估值，期間均下跌，跌幅介乎1%至9%不等，尤以上車屋苑包括將軍澳新都城等，跌幅較為明顯。

疫情反覆，有部分業主禁止睇樓、而準買家則留家避疫，影響二手交投量。有部分業主加大議幅，不但令減價盤源大增，更導致低市價成交相應增加，大部分為中小型單位，並漸漸反映在銀行估價上。

據本報統計，20大屋苑在過去1個月銀行估價變化，當中有70%屋苑錄得下跌。當中以將軍澳新都城的跌幅最大，該屋苑2期10座低層F室，面積369方呎，11月初的估值為676萬，本月估值614萬，跌逾9%。

藍籌屋苑之一的美孚新邨，其中百老滙街22號中層A室，面積1000方呎，上月初估值1590萬，本月初估值1524萬，較上月跌4.2%；同樣逾千方呎單位錄得跌幅的北角城市花園，5座中層A室，面積1219方呎，上月估值2215萬，12月估值2104萬，跌逾110萬，跌幅5%。

有部分屋苑估值維持平穩，藍田滙景花園13座高層E室，面積729方呎，上月與本月的估值維持在1264萬的水平；另外，北角和富花園4座高層C室，面積729方呎，連續2個月的估值均維持在1222萬水平，走勢平穩。

雖然疫市下拖累二手價值，但有部分屋苑仍可逆市上升，其中紅磡黃埔花園1期金栢苑第1座低層A室，面積773方呎，上月初估值1138萬，本月初估值1184萬，升幅達4%。另外，太古城美菊閣中層B室，1021方呎，11月估值2280萬，本月估值2353萬，升幅達3.2%。

大角嘴港灣豪庭上月估值按月下跌近9%，本月估值則按月升1.5%，單位為3座低層A室，面積328方呎，本月估值657萬。上月受機組人員裁員消息影響，東涌映灣園上月跌幅約2.6%，今個月回升，屋苑8座高層F室，面積560方呎，11月估值656萬，本月估值660萬，按月微升0.6%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，銀行估值未能即時反映市況，以上周為例，二手成交不俗，加上業主減價，反映二手市場「有價有市」。張氏續指，現階段一手及二手市場供應仍然未足，故二手的交投量仍處於一個微升的狀況，並預料年內的二手價格升幅維持在3%左右，而明年預計將會把升幅抵消，預計明年初有機會微跌1%至2%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，銀行的估值未必貼近市場，不過多個屋苑的估值在某程度上因為成交量不多，導致估值未能貼反映市場趨勢。