中央銀行無預警祭出房市信用管制措施，而且即刻生效，銀行多數認同央行總裁楊金龍看法，這波房價上漲仍屬溫和，但急於出手，主要是希望在房價一發不可收拾之前，就先發制人。

至於未來銀行最怕央行再出什麼招，銀行表示，金管會現在只是專案金檢，未來如果調高第一類資產備抵呆帳提存率，才是銀行最不樂見的。

星展集團資深經濟學家馬鐵英表示，央行這次打炒房措施只是初始步驟，跟過往措施相比，這一次應該是先發制人舉措，在房價剛反彈就有舉動，因此目前力度相對較小，後續視房地產表現以及金融市場演變，若房價仍上漲，漲幅逾10%，央行可能還會有進一步信用管制措施。

台灣金融研訓院董事長吳中書表示，房地產有徵兆時不採取措施，等到過熱再要抑制就不容易，必須在事情發生前有所因應，才能適度壓抑房地產不正常的價格波動。

央行要關注的是未來趨勢變化，目前利率非常低，資金又充沛，國際金融興旺，很容易帶動房地產上揚，研判是這次央行出手的原因。

這次打炒房，四部會輪流出手，除了查紅單是針對投機客，從信用管制到專案金檢都是從銀行端下手，銀行主管表示，打炒房要看到效果，從金融界下手最直接也最快，畢竟紅單開罰金額不是很大，從銀行端管控炒地炒房的資金成本，才會有壓力。

央行一次用四招，未來還有什麼工具？行庫高層表示，其實銀行更怕的是主管機關提高銀行第一類資產土建融備抵呆帳提存率，目前是1.5%，世界各國都是1%，台灣若再向上提高土建融備抵呆帳提存，對銀行將造成很大的營運壓力。

大型房貸銀行高層表示，試想一家銀行土建融加上房貸，如果達1兆元 ，若提高0.3個百分點，就必須提存30億元盈餘，「這對銀行有多傷 」 ？相較之下，金管會專案金檢真的只能算打房的暖身而已。

在桃園各重劃區中，高綠覆率已成為推案重要訴求，其中純住宅規劃且綠覆率逾 10% 的中路、小檜溪重劃區，成建商競相插旗的重點區域，由台中北上的建商豐邑機構，前進桃園中路重劃區首案「豐邑風禾」未受疫情影響，熱銷達 5 成，在今 (12) 日正式動工。

豐邑機構在桃園中路的「豐邑風禾」建案由創意家行銷代銷，總銷金額達 30 億元， 基地面積 1287 坪，為地下 3 層、地上 26 層建案，規劃為 150 戶住家，格局規劃 35-53 坪格局，創意家行銷則指出，此預售建案公開至今，已售出 5 成，今天開工後，預計 3 年後完工。

豐邑機構總經理邱崇喆指出，桃園人口、交通、產業、建設等四大引擎都到位，房市前景看好，且重劃區比較容易擁有完善的整體規劃，尤其是桃園高綠覆率的「中路重劃區」，是豐邑機構在此選地的重要原因之一。

地產業者指出，目前首購族偏好選擇桃園「中路」重劃區，規劃為純住宅，擁有風禾、水秀、向陽公園等超過 9 公頃的公園綠地優勢，綠覆率也超過 10%。

就桃園新興重劃區而言，小檜溪、中路重劃區綠覆率更高於 10%，優於桃園其他重劃區，成後疫情時代焦點，當地房仲加盟業者指出，兩個重劃區相比，中路重劃區漸有新成屋釋出，但交易量低，而小檜溪重劃區則處預售建案增量推案階段，兩重劃區建案都以高綠覆率成為重要訴求。

另外國建 (2501-TW) 先後在小檜溪及中路地區，陸續有建案推出。

台中捷運綠線預計年底全線通車，沿線房市熱鬧滾滾，其中北區因屬舊市區，有著地段佳、生活機能強的優勢，新建案帶頭拉抬房價，成為首購、換屋族群的房市焦點。近期隨著買氣出籠，中古屋也有明顯上漲，帶動整體價揚。

台中市北區由於規劃時間較早，區內學區、公園及綠地充足，生活機能成熟，甚至已到飽和階段。隨著捷運綠線G7文心中清站的規劃，讓這個成熟商圈的對外交通更加活絡，也為房市帶來新話題。

10年大樓　1到3字頭都有
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，北區近3年房價平均都維持在每坪20萬元上下，主因是北區發展早，機能相當成熟，商圈多、各級學校多，醫療機構及金融機構也不少，生活便利度高，造就高密度的居住人口，得以支撐行情。中信房屋台中科博館加盟店店長黃培源補充，屋齡10年上下大樓指名度都很高，成交價從1到3字頭都有，不過鄰捷運站的中古屋釋出量並不多，如果屋主開價與實價登錄接近，通常很搶手。

此外，郎美囡提及，由於北端有捷運綠線行經，挾著地理、機能優勢，加以軌道經濟的議題帶動下，漲勢突飛猛進，新案價格約每坪25~30萬元，如鄰近文心路、捷運站附近的新案，在今年便有創新高價成交紀錄。黃培源則表示，新建案從預售、完工交屋至今，房價平均漲幅都有1至1.5成左右。

中古市場也有小幅漲價，因為今年首購、自住買氣旺盛，致使低總價產品需求大，郎美囡表示，包括公寓、中古大樓房價均略漲，進一步推高平均單價，近3年房價穩步上揚，平均漲幅在1~2成間，成為台中房價保值區域之一。

人口老化加上家庭結構改變，讓近年居住型態有了許多不同，從每戶人口數大量減少，小家庭戶數大幅提升，如何針對家人挑選理想住居，成為許多民眾關心的事。高雄市近期有建案標榜著從0至百歲都適合居住、以「全齡宅」做為銷售訴求，尤以具備商圈、公園，學區或醫療等各類生活機能，加上社區規劃完善公設，愈能吸引家有老小的購屋族青睞。

根據內政部不動產資訊平台揭露，近年全台灣的家戶人口數出現明顯減少，如2010年平均家戶人口為4.2人，到今年前3季為止，家戶平均人口數僅剩3.3人，而人口減少背後，代表著小家庭戶數不斷提升。

再從內政部統計處每年公布的出生人數來看，以每5年做為區間加以統計，可發現1996~2000年間，每年出生人數介於27.1~32.6萬人，年均約30.2萬人，爾後人數即大幅下滑，尤其從2006年起，開始面臨20萬人保衛戰，緊接著在過去4年間，全國出生人數年均僅剩下19萬人，創歷史新低。

少子化趨嚴重
出生人數減少也反應在0~14歲幼年人口，如1996~2000年約有482.9萬人屬於該區間，但2016~2019年僅剩307.3萬人；統計也發現，幼年人口數大幅減少，但老年人口數卻持續增加，從1996~2000年間老年人口年均180.8萬人，至近4年提升到335.3萬人，數量將近翻倍，顯見少子化與人口老化問題加劇，此現象也直接影響民眾購屋時的選擇與考量。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨從第一線觀察發現，因應人口老化問題，近10年民眾選屋最在意的條件，是有沒有電梯、是否設計無障礙空間等，假使沒有電梯，對於3樓以上的物件接受度就很低，尤其在中南部也出現許多設立電梯的透天案。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也表示，過去很多中南部的民眾喜歡購買透天產品，但隨著時代演變，以及老年人對於行動上不便的重視，改選購大樓產品，住家環境最好鄰近醫院，若家有小孩，還會額外考量學區問題。

另外一個有趣的改變，徐佳馨指出，是建商推案多走向2房產品，便是少子化造成的趨勢，在住宅環境選擇方面，看屋者也益加傾向挑選鄰近公園、托育中心的住宅。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，全齡宅除強調地段環境，另外的重點是豐富公設內容讓孩童可在社區盡情玩耍，長輩也能在社區庭園享受森林浴，而若想要享有豐富的公設，先決條件就是基地要夠大。

楠梓區選擇多
近期楠梓區便有不少大基地全齡宅推出，例如坐落在楠梓國小首排的新案「太子城」，社區鄰近台鐵楠梓車站、捷運都會公園站，周邊即為熱鬧的楠梓站前商圈，基地面積達4784坪，規劃為大樓與透天造鎮產品，滿足買方各類需求，休閒設施包含游泳池、圖書館、影音室、健身房、兒童遊樂區等豐富設施，頂樓另設有空中花園。

位於楠梓區惠民特區的鋭揚建設大樓案「鋭揚天鵝堡」，鄰近橋頭科學園區，基地面積逾2300坪，社區規劃7棟大樓、2~3房住宅，並規劃高雄少見的獨棟會館，休閒設施逾20種，建材較為特別的是配製VAF正壓清淨機，維護居家空氣品質，也是全齡宅中罕見規劃。

【專家意見】必備無障礙設施
全齡宅一般來說，公設都必須增設無障礙設施，如輪椅斜坡板或是規劃無障礙坡道，方便輪椅族長輩進出。而透過通用化設計，可滿足所有年齡層居住需求，如設置有多功能宴會廳、媽媽教室、自修室等，滿足家中各年齡層成員的日常所需。

永豐金控近期舉辦2021投資展望會，指出在美國聯邦公開市場委員會（FOMC）的利率點陣圖顯示，聯準會（Fed）將維持零利率至2023年底，再加上歐洲央行（ECB）、日本央行（BOJ）持續印鈔，預估到2021年底三大央行資產負債表將由2020年10月的21.7兆美元上升至25.4兆美元，2021將迎來資金饗宴，因此股市受惠，全球房市也會受惠。

永豐金指出，目前美國成屋銷售年化685萬棟，已回到2005年725萬棟歷史高點的94%，美國房價也增溫上漲7.5%，創下歷史新高，預期2021年房價將持續上漲2.0%，續創史上新高。台灣也感受到利率走低與台商回台的資金效應，雖然央行12月7日祭出選擇性信用管制，但剛性需求仍在，台灣2021年房地產續溫趨勢不變。

陸是熱錢重要投資地

資誠全球聯盟組織（PwC）與城市土地學會（Urban Land Institute）共同發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2021）。調查結果顯示，2020年雖然有疫情的衝擊，造成中國、印度及澳洲部分市場有較明顯的萎縮，其餘亞太地區房地產交易並未出現恐慌性的下跌，且包括南韓、日本及台灣等市場反而有不錯的表現。展望2021年，整體上受訪投資人對於全球景氣仍持保留態度，也依然關注部分市場、部分類型資產的價格會否出現進一步修正。

《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》顯示，2020年亞太區房地產交易總金額呈現下滑，部分原因為受限於疫情導致的邊境管制，跨國型投資人無法自由往返各地進行投資；另一方面亦顯示了賣方期待疫苗問世後市場將會回復正常，故短期內反而對於價格有所堅持，不願輕易降價換取成交。

各地市場當中，南韓及日本市場的交易投資較為熱絡，主要是因為其本土投資人現階段對外國市場的信心不足，反而將焦點轉向國內投資，以趨避地緣政治風險；而中國大陸雖受美中貿易關係持續緊張的影響，跨境資本流動固然有所下降，但仍是國際投資人重要的投資目的地之一。

台北投資前景穩定邁進

就2021年的投資前景而言，新加坡、東京及雪梨三個城市乃是受訪者最為青睞的前三名，主要是因為這些市場的地緣政治及經濟風險相對較低，成為投資人資金的安全停泊港。台北的投資前景則在防疫成果亮眼、經濟表現穩定及市場資金充沛的支撐下，獲得投資人的肯定，在經歷2017、2018連續二年的敬陪末座後，去年進步至第14名，今年度排名穩定邁進，居亞太地區22個主要城市中的第11名。

調查結果顯示，亞太地區過去主流的投資標的（例如辦公、零售及商務旅館等）現正面臨疫情及市場結構調整的雙重挑戰。向來優質的辦公市場，由於社交距離、在家/遠距工作、企業削減開支及租戶撙節成本等因素的交互作用下，使得投資人對於辦公產品的投資前景趨向保守；另外，零售物業及都會區商務旅館目前受到人們減少外出消費及跨國旅遊禁令之影響，中長期而言，零售店面需求回升之機會或許較高，然都會區旅館產品供給過剩的現象卻暫時看不到終點，可能導致部分物業被拋售，或是必須變更為其他用途尋找出路。

聚焦物流倉儲出租宅

同時，市場投資者的眼光已經轉向往景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產類型，例如物流倉儲、出租住宅及數據中心等。其中，電子商務蠶食傳統零售的趨勢一直都在，而這次疫情更是往前推了一把，使得原本即已火熱的物流倉儲需求更加暢旺，已成為疫情爆發後亞太地區發展最為強勁的資產類型。

普華國際不動產公司董事長劉博文分析，今年亞太地區不動產投資前景調查排名顯示：市場成熟穩健、交易流動性佳及內需市場穩定可靠，為前段班城市勝出的三大關鍵要素。另一方面，疫情雖為不動產市場帶來挑戰，所幸這段期間內亞太地區普遍展現出強大的韌性。

蔡總統力推八年20萬戶社會住宅，其中8萬戶為包租代管，不過截至10月底統計，媒合戶數僅約1.1萬戶。內政部官員表示，明年包租代管將會有新利多及配套，希望每年可增加1.5萬戶至2萬戶，仍樂觀預期可在2024年前達到政策目標。

政府關注高房價及居住正義議題，落實包租代管、強化房東參與誘因，也被列為重點之一。

內政部自2017年起推動包租代管計畫，透過獎勵、補助及專業服務方式，引導民間房屋參與，一開始先於六都試辦，後來逐步擴大，去年底也推出第二期計畫。

官員表示，目前受訓的專業租賃人才已逾5,000人，登記合格的租賃業者也超過500家，多數地方公會、全國聯合公會也都已成立，租賃市場的結構愈來愈完整，將持續推動，促使市場健全。

總太地產（3056）、坤悅（5206）、亞銳士（6171）、豐謙（5523）等台中上市櫃建商，第四季喜迎交屋潮，隨著大批完銷新成屋交屋，挹注11月營收翻倍激增。其中，總太地產在北屯區大型造鎮案交屋加持下，11月營收激增近400倍、豐謙164倍、亞銳士131倍、坤悅大增四倍，就連富旺（6219）也大幅成長61％。

總太地產位於北屯區、總銷65億元的「總太2020」新成屋，近千戶首購宅已經完銷一空，第四季陸續交屋，挹注11月營收達14.87億元，年增近400倍，前11月營收31.31億元，年減1.15％；總太地產前三季EPS為1.03元。

總太地產表示，今年各建案陸續傳出銷售捷報，包括北屯區總銷10.6億元的「織築」案，已全數完銷，上半年交屋入帳；此外，北屯區「總太2020」目前正辦理交屋，營收將在第四季與明年首季跨年度認列，成為明年主要營收來源之一。

此外，坤悅11月合併營收達4.49億元，年增391.58％；在台中「爾雅」、「迎新墅」二案交屋挹注下，前11月合併營收25.66億元，年增19.88％。

前三季EPS達2.29元的坤悅，目前是台中上市櫃建商「獲利王」，近年積極於台中地區獵地，包括台中市南屯區、南區、太平區等都有庫存土地；坤悅下半年就在南屯區單元二推出「心富郁」案，總銷16億元；東勢區新盛段案，總銷9.5億元。

另外，大城營建機構旗下的亞銳士，台中有三個新案預計第四季至明年首季跨年度認列，包括總銷27億元的西屯區合建案「大城仰雲」、總銷10億元的北屯區合建案「八月小確幸」，以及總銷6億元的北屯區自地自建案「十二月滿」等新案陸續完工入帳，預料今年與2021年的業績將大豐收。

亞銳士在台中「大城仰雲」合建案交屋挹注下，11月營收3.92億元，年增高達131倍；前11月營收6.41億元，年增率也達278％。

近年來大型百貨漸漸成為區域繁榮與否的指標，也帶動周邊房價，而高雄四大百貨商圈，3年來的房價，以夢時代漲幅最大、約10.3％，由於義享天地購物時尚廣場，將在明年3月加入高雄百貨爭霸戰，預料再增一個受關注的商圈房價。

根據住商不動產企研室統計，從2018年來高雄大型百貨公司周邊房價後發現，在夢時代、漢神本館、漢神巨蛋、以及三多商圈的大遠百與SOGO等百貨公司周邊房價中，以夢時代表現最強，漲幅達10.3％，從2018年的平均每坪15.5萬元，上漲到今年的17.1萬元。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，近年來資金轉進高雄，但多數是房價較低，有發展潛力的區域優先受惠，也因此，房價較親民的夢時代，不僅有價格優勢，亞洲新灣區的話題，更讓區域充滿亮點，表現最強並不意外。

倒是位於三多商圈的大遠百與SOGO百貨，房價反而表現較弱，從2018年的平均每坪21.1萬元，一路下滑到目前的20.4萬元，跌幅約3.3％。

徐佳馨認為，房價與周邊發展息息相關，若區域能有新案帶動，房價上揚也更為明顯，而成熟區域房價無法反映，關鍵在於區域舊屋多、話題少，外來買盤也不容易帶動，但這並不影響其便利性。

建商表示，大遠百、SOGO百貨以及新光三越構成的三多商圈，向來是高雄的地王，且已連續7年奪冠，近3年的平均房價走弱，應與近4年沒有新的成屋建案有關，另方面則是，三多商圈人潮已大不如前。

建商指出，漢神巨蛋生活圈從2018年每坪平均22.3萬元，上漲到目前的23.8萬元，漲幅約6.7％，則典型反應農16特區持續發展狀態，除人潮多，建商推案也積極，帶動漢神巨蛋生活圈房價上漲力道。

建商認為值得觀察的是，位於高雄捷運紅線R13凹仔站生活圈的房價變化，因為義享天地購物時尚廣場，將在明年3月加入加高雄百貨爭霸戰，而富邦人壽向高雄財政局標得的綜合商場地上權開發案，也在此一捷運生活圈。

建商表示，高雄捷運紅線R13凹仔站生活圈除京城建設正在銷售中的豪宅「King Park」，還有國泰建設早期推出的新成屋「國泰R13馥建築」，最近的則是京城建設「享京城」，預期義享天地購物時尚廣場的加入，創造快速完銷紀錄。

行政院加速盤點第三波打炒房政策工具。政府高層透露，政策工具考慮方向包含：加強查稅、加速紅單禁止轉讓修法等中長期措施提前上陣，新增違規行為立刻開罰及強化裁罰效力，同時近期提住宅法修正案，提高包租代管房東每月稅金所得可享免稅額再調增約5,000元為1.5萬元，並杜絕查稅疑慮。

另盤點新增強烈工具還有：研議修改平均地權條例，明定「揪團炒房」定義，並祭出刑罰；基本放款利率研議採選擇性信用管制，惟需央行及金管會評估決定；祭出更強烈稅制工具扼止炒房等。

平抑房價，行政院會3日拍板「健全房地產市場方案」，從五大面向展開第一波打炒房行動，接著央行啟動第二波「選擇性信用管制」。據悉，蘇揆指示國發會主委龔明鑫召集跨部會，加速盤點第三波政策工具，這波打炒房「玩真的」。

官員指出，中長期四項措施有兩項研議提前上路，一是財政部將促請地方落實房屋實際使用情形查核，加強對適用稅率清查。二是修改《平均地權條例》，納管預售屋紅單銷售，包括保障買方不能有保留出售等，禁止紅單轉讓。

另經兩波大規模聯合稽查後發現，很多違規行為裁罰效力不夠，查到違法無法立刻開罰，違規樣態不夠廣泛，涉及《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》等法律再修正。

為健全房市，讓年輕人租得起，近日內政部將提《住宅法》修正案，房東每月可享有租金所得免稅額提高約5,000元至1.5萬元，讓房東參與包租代管意願提高，並排除房東擔心查稅疑慮。

至於提高囤房稅率、限制私法人購買住宅仍列中長期措施，囤房稅財政部兩年內提出方案，擬針對第四戶以上非自用住宅檢討稅率，並檢討天花板3.6％是否再調升。至於私法人購買住宅規範，手段較強烈伺機而動。

高層表示，政府打房工具還有很多，要視炒房預期心理有無消除，市場是否導回穩定、房價軟著陸，再伺機上菜。例如「揪團炒房」嚴重擾亂市場經濟秩序，利用紅單延伸炒作預售屋傳聞不斷，政府正搜集證據，必要時修法「揪團炒房」定義，並祭出刑法。

金融及稅制工具仍有不少空間，除貸款成數可信用管制外，高層說，基本放款利率也可採選擇性信用管制，但涉及較複雜，必須由央行及金管會通盤考量。除此，財政部還有更強烈工具可扼阻炒房，正醞釀修法中。

央行打炒房 待售屋周增近萬件

房市過熱疑慮陡升，央行上周一（7日）無預警宣布祭出信用管制，重擊短線和預售屋投機客，短短不到一周的時間，市場待售房屋大增近萬件，今年疫後待售房屋數量持續縮減趨勢出現了轉折；尤其預售屋更是重災區，近周內拋售房屋比例增幅，更甚成屋、中古屋。

根據屋比房屋針對央行實施信用管制前後的12月6日、12月11日統計，所有網路平台全台待售房屋共有27.3萬件，近周來大增8,671件，增幅約3.3％，其中屬於重災區的預售屋目前有3.1萬件在網路上待售，近一周來也增加了1,489件，增幅約5.5％，由於預售屋轉售多藉由代銷公司、人際關係或掮客等通路轉售，透過房仲網路平台銷售比例相對不高，因此，推估預售屋實際拋售數量可能更多。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，此次央行實施信用管制主要針對公司法人、以及擁有三戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期，對於尚末交屋的預售屋衝擊最大，不少購屋客或投資客原本預期交屋後能擁有寬鬆的償貸條件，可以用較低的持有成本等候增值轉手，現在都會面臨巨額的差額需補足，使整體待售房屋數量大增。

另外，也有約8％的網路待售預售屋調降了售價，尋求接手買主，投資物件「先跑再說」氣氛濃厚。

全台網路待售房屋數量在上波打房後的2016年曾達到38萬件，不過隨著整體房市緩步回溫，今年初降至約27萬件，雖然今年曾因新冠肺炎疫情，4月待售房屋一度增加至30萬件，不過近半年來房屋去化力道強勁，降至約26萬件的低水位，近來政府加重打炒房力道，燒熄投機氣焰，房市賣壓短線大增。

以六都來看，近周來以台中市整體待售住宅、待售預售屋增幅均為最大，住宅待售量增加5.1％，其中預售屋增幅達8.1％，此外，台南市預售屋也增加了6％。

房地產上漲是誰造成的？一家大型房貸銀行高層說，房市會漲不光是台商資金回流以及低利率，地方政府也是推手之一，各縣市重劃區幾十公頃的地畫出來，建商開始搶，簡直是天時地利「人和」，讓房地產不上漲也難。

某行庫董事長分析，這波台灣房地產會漲價有三大原因，第一為台商回流產生的產業聚落效應，第二是剛性需求地緣性買盤進場，第三資金寬鬆和低利率。

大型電子業大廠返台，零配件供應商也跟著回來，台商台幹一波波返台，造成剛性需求地緣性買盤；年輕人眼見房價上漲，怕以後追不上房價，跟著買房，而利率大降也讓有效需求提高。

某行庫房貸高層指出，現在要在台北買塊地，得整合好多人、才有一塊稍微大一點的土地，但地方縣市新重劃區幾十公頃土地，「大家都搶，愈搶愈高」，以清水來說，某大上市建商以前買一坪地成本才1萬元，現在飆漲到一坪2、30萬元。

這次外界聚焦台南、新竹等地房價上漲，行庫房貸主管表示，很多意想不到的地方都上漲了，以海線清水來說，當地房價以前一坪13萬元，車位一個70萬元，買間30坪房子，500萬元搞定，父母協助小孩買房準備150萬元綽綽有餘；現在一坪快20萬元，車位也漲到100萬元，拿150萬元出來只夠付訂金。

12月11日到12日，第三屆“社會治理與協同創新中國鎮長論壇”在江蘇無錫舉行。保利物業（06049.HK）總經理吳蘭玉表示，物業行業的定位已經突破了空間的邊界，未來保利物業將以“大物業、小場景、新商業、數位驅動”作為戰略路徑，持續深耕城市業態和城鎮全域，致力成為“大物業生態平臺首席運營商”。

國家發展和改革委員會國際合作中心副主任常皓在論壇致辭中表示，加強新型城鎮化建設，必須把握時代發展脈搏，搶抓國家政策機遇，突出關鍵點，找准突破點，精准發力。

中國物業管理協會會長沈建忠表示，物業管理行業參與基層社會治理的作用和價值，正在得到社會各方面越來越廣泛的支援和認同。經歷今年的新冠肺炎疫情，物業服務企業成為社區聯防聯控的主力軍，更凸顯了物業管理行業在社會治理中的重要價值。

作為央企保利地產（600048）旗下物業平臺，保利物業不僅是綜合實力全國前三的大型物業服務企業，同時還是國內物業領域最大的公共服務商。

據悉，保利物業2019年就在行業內率先提出了“大物業”的理念，致力於發展全業態管理。保利物業認為，物業企業不再只是專注於住宅社區的三保一綠，而是打破時空限制、地域限制、服務物件服務範圍的限制、服務價值和專業的限制，是一種“全域物業”、“全業態物業”、“全民物業”、“全價值物業”、“全技術物業”。

據介紹，保利物業的業務遍及北京、上海、廣州等172個城市，在管面積超3.17億平方米。管理服務的專案涵蓋了住宅社區、商辦、公共服務三大業態，包括普通住宅、高端住宅、寫字樓、政府辦公樓、商業綜合體、城鎮全域化管理、景區管理、酒店公寓、院校管理、交通場站管理等。

吳蘭玉指出，“到目前為止，物業行業經歷著兩次大的突破。第一次突破，是空間邊界的突破，從社區走向了城市。物業的第二次突破，是從硬空間走向軟基建。”

為了保障產品和服務機制，吳蘭玉提到了四大樣板工程、三大支撐體系，包括聯合上海財經大學建立公共服務智庫、每年舉辦鎮長論壇、啟動中國城鎮治理5G發展聯盟，為公共服務連結新的資源。

她透露，保利物業的目標將從三十鎮走向百城千鎮，以“鎮”興中國。現場還啟動了10大社會治理及公共服務戰略合作專案以及公共服務智庫揭牌儀式，通過政企合作，建立“政產學研用”模式，推動高能級公共服務在城市鄉鎮的落位深耕，讓軟基建融入基層社會治理和新型城鎮化建設。

“保利公共服務”正是以基本物業服務為基礎，將服務擴展到公共服務、服務管理和工程服務，用多方面全方位的公共管理服務內容，實現傳統物業行業的由住宅管理到公共服務的“升級”。

根據財報資料顯示，截至2020上半年，保利物業合同管理面積達4.93億平方米，在管面積為3.17億平方米，已經輻射至全國29個省、直轄市與自治區的172個城市，在管項目達到了1142個。

保利物業表示，隨著城市化進程與與鄉村振興戰略的穩步推進，未來公共服務即將進入爆發期。在“大物業”戰略的指引下，保利物業將持續助力國家戰略，一方面將著力消除公共服務不平衡不充分的問題，進一步在城鎮擴大全域化的管理，讓公共服務下沉到更廣袤的鄉鎮單元；另一方面，在城市將重點關注學校、醫院、景區、交通、產業園等與人們生活息息相關的重點業態，以專業化的服務助力城市活力的提升，致力成為社會治理現代化中的企業力量。

激進的拿地節奏讓信達地產(4.230, -0.11, -2.53%)一時風頭無兩，一度被外界稱為“地王收割機”。只是，風光之後，信達地產就開始走下坡路。

日前，信達地產披露公告稱，公司原董事長、總經理丁曉傑因工作調動原因，申請辭去公司董事、董事長、總經理等多個職務，趙立民將接任公司第十一屆董事會董事長。

而就在前不久，信達地產出售了旗下三家公司的全部股權及債權。此交易在為信達地產回籠了14.85億元資金的同時，還為公司解決了14.52億元的債權。

從昔日的“地王收割機”到如今甩賣資產，面對業績下滑的信達地產，接棒者趙立民身上的擔子顯然不輕。

來自金融體系的掌門人

從信達地產最近三屆董事長的履歷來看，該公司偏愛於從內部提拔具有國有商業銀行從業經驗的員工。

具體來看，趙立民曾就職於中國建設銀行(6.490, -0.09, -1.37%)遼寧省分行，中國信達資產管理公司瀋陽辦事處、呼和浩特辦事處、吉林分公司及信達投資有限公司，歷任高級副經理、高級經理、副主任、黨委副書記、總經理、黨委書記。現任中國信達資產管理股份有限公司總裁助理。

丁曉傑則曾任中國建設銀行新疆石油分行行長，中國信達資產管理公司烏魯木齊辦事處副主任、主任，中國信達資產管理公司長沙辦事處主任，湖南分公司總經理，中國信達資產管理股份有限公司天津分公司總經理等職。

2015年至2018年擔任董事長的賈洪浩同樣曾在中國建設銀行以及中國信達體系內部任職，曾任中國建設銀行黑龍江省分行行長助理等職。

歷屆掌門人皆出自于金融體系，某種程度上也反映出信達地產的金融屬性。信達地產於2008年借殼上市，控股股東為信達投資。其背後的中國信達為港股上市公司，是四大國有金融資產管理公司之一，擁有不良資產經營、投資及資產管理和金融服務三大業務板塊。

背靠中國信達的信達地產在前幾年展現出其“土壕”的一面。據不完全統計，2015年-2017年，信達地產在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個“地王”，總地價超過430億元。

連年下跌的銷售額

激進的拿地節奏讓信達地產一時風頭無兩，一度被外界稱為“地王收割機”。只是，風光之後，信達地產就開始走下坡路。

從銷售額來看，2017年信達地產實現權益銷售額224.71億元，完成了全年計畫的140.44%。2018年實現權益銷售額309.68億元，完成全年計畫的114.70%，並創下了近年來的最高銷售額。

2019年是轉折的開始，信達地產當年實現銷售金額265.58億元（其中合作項目權益銷售金額81.06億元；代建項目銷售金額6.91億元），較2018年下跌14.24%，且沒有達到270億元的銷售目標。

2020年，信達地產下調簽約銷售目標額至170億元。截至2020年9月末，該公司前三季度實現銷售金額165.31億元（其中合作項目權益銷售金額38.25億元；代建

從資料來看，信達地產大概率能完成2020年的銷售目標。但需要注意的是，其2020年目標銷售額較2018年的權益銷售額已經縮水約45%。

除了銷售額下降外，信達地產的拿地節奏也在放緩。截至2020年9月30日，信達地產儲備專案計容規劃建築面積僅有334.06萬平方米（其中合作項目權益面積26.57萬平方米，代建專案15.08萬平方米），公司在建面積655.41萬平方米（其中合作專案權益面積157.28萬平方米，代建項目93.15萬平方米）。

居高不下的負債

有業內人士指出，信達地產放緩拿地節奏，除了之前的“地王”專案還未消化完畢外，或許還有資金承壓的原因。

資料顯示，2017年至2020年前三季度，信達地產的負債總額分別為618.86億元、806.09億元、758.45億元、781.29億元；其於一年內到期的非流動負債分別為92.04億元、159.58億元、131.51億元、122.75億元。

近年來，信達地產一直致力於降低負債，其資產負債率已經由2017年的86.01%降至76.85%。但從上述資料來看，該公司的負債水準仍然不低。

另外，與負債水準相反的是，信達地產的經營活動現金流量淨額逐年走低。與2017年相比，其最新的經營活動現金流量淨額僅為彼時的39.51%。2017年至2020年前三季度，信達地產該指標數值分別為144.12億元、70.61億元、81.15億元、56.94億元。

值得注意的是，每年一季度，信達地產的經營活動現金流量淨額都呈現流出的狀態。資料顯示，2017年一季度至2020年一季度，該公司的經營活動現金流量淨額分別為-1.66億元、-14.28億元、-8.61億元、-9.92億元。

12月11日，大唐集團控股登陸港交所，成為年內第七家在港股上市的內房企。

本次總共發售3.334億股，募資淨額為14.36億港元。資金用途上，大唐集團控股表示約63%用於現有專案的資金需求，約27%用於償還部分若干現有計息銀行借款，約10%用於一般業務營運及營運資金。

作為一家以海西經濟區為大本營的中型房企，大唐地產過去幾年保持了較快的擴張速度，三年營收複合增長率超過42%。管理層在媒體溝通會上透露，今年銷售預計仍可以實現比較好的增長率。

針對踩中紅線的問題，管理層透露，近期財務指標應該會有進一步優化。

大唐地產快速擴張 加速長三角和成渝佈局

大唐地產過去幾年保持了較高的業績增速。

2017-2019年收益由40.19億元增至81.08億元，複合年增長率約為42.0%；同期純利由4.13億元增至6.27億元，複合年增長率為23.2%。

在媒體溝通會上，總裁兼執行董事郝勝春預計今年銷售仍可以實現比較好的增速。主要基於幾點，一是大唐地產在深耕區域市場地位；二是及時應對疫情影響，啟動線上行銷；三是有一只能打硬仗的銷售鐵軍。

截至2020年8月底，大唐地產擁有土儲總建面1118萬平方米，其中69.4%由附屬公司開發，30.6%由合營及聯營公司開發。

為了分散土儲過分集中的風險，大唐地產近年來迅速往全國擴張。2019年底公司開始進軍長三角，截至目前，長三角的土儲規模已經達到63萬平方米。浙江公司9個項目貨值達到百億。除了長三角外，成渝是另一個發力重點。2020年長三角、成渝的新增土儲占新增土儲的34%。

郝勝春稱，公司之所以看中長三角是因為長三角房地產市場容量大，超過三萬億，而且市場化程度較高。2019年12月份開始佈局，目前已經達到經營預期，實現了不錯的銷售額和回款率。

截至目前其土儲佈局分佈在六大經濟區，按照土儲總量排列，分別是北部灣經濟區（446萬平方米）、海西經濟區（297萬平方米）、長江中游經濟區（152萬平方米）、京津冀經濟區（103萬平方米）、長三角經濟區（63萬平方米）和成渝經濟區（47萬平方米）。管理層透露目前的土儲足夠公司2到2.5年的開發。

管理層稱財務狀況近期應該會有進一步優化

大唐地產過去幾年高速擴張帶來的副產品之一就是負債較高，踩中了三條紅線中的兩條。截至2020年6月末，大唐地產剔除預收賬款後的資產負債率84.7%；淨負債率為128.5%；現金短債比為1.34，有兩項指標觸及“紅線”。

與此同時，被詬病的還有其近三成資金來源于民生銀行(5.190, -0.11, -2.08%)，來自信託公司的資金占比也較高。

財務總監兼資金總監劉偉平表示，此前公司融資管道單一，跟公司發展階段有關，沒有登陸資本市場以前以間接融資為主，上市後將加大直接融資力度。公司一方面要加強境內外融資管道的應用，另一方面則是加強合作，取得規模擴張。對於優化財務指標比較有信心。

郝勝春透露，財務狀況近期應該會有進一步優化，並且跟公司業務提高正相關。大唐地產在戰略上將保持穩健、高品質的增長。郝勝春對公司財務表現頗有信心，稱目前對公司深耕區域的周轉速度是很有信心的。

在規模追求上，管理層稱未來將會加強合作，取得規模擴張。根據克而瑞榜單數據，2019年大唐地產以339.5億元的全口徑銷售資料位元列第81名，權益金額為187.8億元。

劉偉平表示，目前大唐權益比例跟同階段的房企相比還是處在較高水準，這兩年會適當降低。總體而言，大唐地產會實施審慎的財務政策，利用境內外兩個資本市場，發掘各類融資機會，降低資金成本和開發成本，以健康可持續的方式發展。

繼成都、深圳等地後，另一個樓市調控熱點城市寧波，半年內再度升級了調控政策。

根據寧波市政府新聞辦公室消息，寧波市住房和城鄉建設局、寧波市自然資源和規劃局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局10日聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》（下稱《補充通知》），其中指出，將從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等四個方面著手，完善房地產調控措施。

該《補充通知》自12月11日起實施。

7月6日，針對樓市升溫過快的現象，寧波市住建局出臺了《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從保持土地市場平穩、調整限購區域範圍、強化金融政策監管等10個方面加碼調控。

根據寧波市住建局解讀，新出爐的《補充通知》便是對上述政策的完善。寧波市住建局稱，由於7月出臺的調控政策在落實過程中暴露出一些問題，如個別樓盤投資客較多、部分特殊群體以落戶和離婚為手段投資炒房、利用贈與規避限購限售政策等，影響了房地產市場交易秩序的公平和穩定，亟須管理部門予以明確監管規則。

“萬人搖”剛需陪跑

58安居客房產研究院院長張波告訴第一財經，此次調控主要針對新房限價因素所導致的“萬人搖”現象。一方面，在限價搖號政策下，新建商品房價格上漲艱難；另一方面，佔據學區房等區位優勢的二手房，價格穩步攀升。差價所形成的利益，導致參加新房搖號的人群中既有自住需求者，也存在不少投機性需求者。

根據58安居客資料統計，5月以來，寧波市二手房月度掛牌均價已保持7個月增長。11月末，寧波二手房掛牌均價為每平方米25757元，環比上漲1%，相較10月漲幅收窄0.2個百分點。



自2019年12月起，寧波實行土拍“限房價，競地價”，主城區新盤價格低於周邊次新二手房價格的現象屢有發生。

第一財經梳理發現，此次《補充通知》中多次提及的海曙、江北、鎮海、北侖、鄞州、奉化等區域，正是“一二手倒掛”現象的密集地。

以10月在江北核心區開盤的啟迪水木濱江新房為例，前期銷許均價為每平方米3.18萬元，而一路之隔的正榮潤江城二手房價格已破4.5萬，每平方米倒掛一萬多元。據悉，首盤當天，啟迪水木濱江掛出的508套房源全部售罄。

放寬落戶 剛需和投機並增

寧波樓市為何火熱？

易居研究院智庫中心主任嚴躍進指出，人才引進過程中，既帶來了住房剛需群體，也誘發了投機行為。一些子女鑽了政策漏洞，通過父母投靠子女進行落戶的方式，變相增加了額外的購房資格。

今年5月和8月，寧波兩度放寬了落戶條件。根據8月寧波市人民政府辦公廳印發的《關於進一步放開我市落戶條件的通知》，多類引進人才的配偶、未婚子女和符合投靠條件的雙方父母可隨遷至其合法穩定住所處。

浙江省統計局資料顯示，截至2019年，寧波市常住人口為854.2萬人，全年新增常住人口34萬，新增人口數僅次於杭州、深圳和廣州。同時，2019年寧波市人均GDP達到2.08萬美元，成為我國當年人均GDP達到2萬美元以上的10個高收入城市之一。

對於“落戶即可購房”、“離婚購房”等投機問題，《補充通知》明確，對於投靠成年子女落戶寧波的父母、離婚單身人士購房進行限制性規定，禁止無房家庭優先認購房源後，通過合同更名給成年直系親屬等方式進行炒房。

信貸政策差別化

此次出臺的《補充通知》，還加強了對首次自住購房和改善型購房的住房貸款的差別化管理。

根據《補充通知》，市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於40%；市六區已有1套住房且相應貸款未結清的，貸款首付比例不得低於60%。

寧波市住建局表示，目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續處於較低水準，有向上調整的必要和空間。

張波稱，目前，寧波市出臺的《補充通知》旨在對“是否能購買”的人群進行限定，而尚未有針對“購買人群的優先排序”問題的政策細則，在這一方面，或可借鑒成都的樓市調控新政。此外，雖然二套房首付比例的提升對寧波樓市的影響不算嚴厲，但具有警示意義，一定程度上也將減緩房價上漲。

“天天找租客太影響生活了，我想趕緊租出去，條件都好說。”張潔略帶疲倦地說。張潔的願望也是當前不少深圳房東的期盼。

時隔兩年後，深圳的房價從今年3月份開始再次“瘋狂”。國家統計局發佈的資料顯示，10月份深圳二手住房價格指數同比上漲15.5%，漲幅為全國首位。而與之形成鮮明對比的是，深圳的住房租賃市場卻罕見遇冷。

證券時報記者走訪深圳福田、南山、寶安等多個區域調查發現，當前出租難、出租週期拉長的問題困擾著不少深圳房東，為了儘快將房子租出去，不少房東不得不下調租金。業內人士指出，深圳出現住房租賃市場結構性的調整，主要受供求關係的影響，預計2021年春節後才能恢復到疫情之前的水準。

出租房空置期變長

“別看了，就租我家吧，條件都好說。”當租客表示還要再看看別家的房子時，張潔忍不住脫口而出。張潔的房子位於深圳寶安區，交通便利居家氛圍濃厚，往年都是上任租客還沒搬走，下任租客就準備搬進來，也不需要仲介，在業主群裡說一聲或者發個招租帖子就可以租出去了。但今年的情況讓張潔始料不及。“一開始問的人還挺多，我也沒太在意，想著還是很好租的。”誰料，到10月中旬租客搬走之後，竟無人問津了。張潔有點著急，開始在各大仲介放租、委託社區物業幫忙，但都無果。

期間，張潔還花了幾千塊刷新了房子。到了11月初，依然沒人看房。張潔把以往“不接合租、不做宿舍”的要求取消了，只要能租出去就行。

這種情況並非只發生在寶安，房子位於南山的李麗和位於公明的張鳴也同樣遭遇此窘境。

“從來沒有這麼難出租，我把掛牌價降了，只想快點租出去。”李麗盤算著，因為要還房貸，房子沒租出去意味著一天損失200元。張鳴則把房子翻新了，家電傢俱全部配齊，但從8月初放盤，直到12月初才租出去。

記者調查發現，在此輪深圳住房租賃市場的調整中，並非所有的房子都出現出租難的問題。記者走訪福田百花片區的房產仲介瞭解到，由於該片區的房子屬於學區房，出租情況相對較好。“因為上學需要積分，所以有些客戶為了孩子上學會提前租房，也有一些客戶在附近買了小房子，再租個大房子住。”百花片區房產仲介小黃告訴記者。

此外，位於原關外地區的農民房也沒有出現明顯的“滯租”現象。“我家的房子基本都租出去了。”寶安沙井本地人小潘對記者表示，除了工廠區的宿舍不太好租外，片區其他房子基本都租出去了。小潘認為，租金低是一個很大的優勢。

房東被迫降價求租

掛盤1個月，房子還沒有租出去，小鄧心裡很是著急，他每個月要還近2萬元的房貸，同時還租著一套7000多元的房子，每個月在房子上的支出就達2.7萬元。“已經降過一次價了，還是看的人多有意向的少。”小鄧說，他的房子面積近80平方米，以往的租金可達8500元，現在這個價格沒法租出去。

當地的房產仲介小王告訴記者，“以往85平方米的房子可以租到8500元，但現在我們都會建議業主降到8000~8300元。現在看來，報價8300元的房子去化週期也很長。”小王說。

而張鳴之所以最後能把房租出去，是因為租金一次性下調了15%，“如果房子空兩三個月，損失也相當於這麼多了，還不如降價租出去，自己解脫租客也高興。”張鳴說。

美聯物業（深圳）藍籌住宅租金指數顯示，今年上半年深圳全市租賃均價約為91.6元/㎡•月，較去年下半年下跌0.6%，與去年上半年持平。受新冠肺炎疫情影響，今年上半年全市住宅租金出現下滑的趨勢，尤其是大戶型的物業，租金下滑的幅度就更大。加上今年二手房房價漲幅大，使得租金回報率進一步下降。美聯物業資料顯示，全市租金回報率從去年下半年的1.93%已下滑至目前的1.82%。

租賃市場不景氣，租客的議價空間隨之增大。“我還了一個價，房東二話不說就同意了。”在科技園上班的小吳說，相比去年，今年租房的可選空間更大，更容易租到品質好、價格符合預期的房子。

料明年初恢復到疫情前水準

今年深圳住房租賃市場遇冷的原因，與市場的供求關係有直接關係。資料顯示，2020年上半年深圳掛牌23.27萬套，同比提升55.4%，導致市場供過於求。

“現在放租的房屋庫存很高，疫情之後接到的租單比去年同期多了不少。”福田蓮花片區房產仲介小劉告訴記者，在這些放租的房源中，部分來自於倒閉的長租公寓。

而租金的下調，除了受供求關係的影響外，還因為疫情對市民經濟收入帶來了不同程度的衝擊。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，今年深圳新開通了幾條地鐵線，帶動一些市民流向租金相對低廉的區域居住，人員流動使得原本租金高的區域租金水準下調，而原本租金低的區域租金上升。

“原關內及近郊地區，大部分房屋的租金都下調了，大戶型受影響更大一些。”何倩茹表示，從今年深圳的租賃市場發展來看，二三季度租金開始下降，四季度企穩。雖然租金下滑，但幅度不算大。在她看來，如果經濟按預期恢復，2021年春節過後，房屋租金便有機會恢復到疫情前的水準。

永恆策略（００７６４）全資附屬北京北湖９號公司作為管理人於本月１２日，與北京朝來足球中心及第三方潛在租戶訂立諒解備忘錄。潛在租戶有意租用建於北京高爾夫球俱樂部及渡假村上第二及第三階段之第５、６、７、９及１０號樓宇，及相關附屬土地，自交付日期起計為期３７年，應付北京北湖９號公司之租金總額約１４﹒５億元人幣。
　　
北京高爾夫球俱樂部及渡假村上之建築工程預期將於明年第三季完成。完成後，建於主體地塊上第二及第三階段之建築綜合體將進行室內裝修及由有關政府機關進行樓宇檢查。根據目前之開發計劃，主體地塊第二及第三階段預期將於２０２２年第一季度完成開發，並將於同第二季度交付予租戶。

中國玻璃（０３３００）為響應中國江蘇省南京市栖霞區城市規劃的地方法規，計劃整合位於栖霞區的合共四條太陽能玻璃生產線並搬遷，於江蘇省宿遷高新區建立一個新光伏超白壓延玻璃生產基地，並已就上述事項完成政府備案。

中國唐商（００６７４）公布，向控股股東兼執行董事陳偉武租賃北京物業，該集團作為承租方訂立該等租賃合同須將約４﹒６９億元人民幣確認為投資物業。
　　
該集團指，所租物業為北京市北京經濟技術開發區經海三路１０９號院共１０項物業，現正租予６５位承租人，將從事分租業務。陳偉武向該集團於明年及２０２２年提供每年５１００萬元租金收入保證。該集團指，為維持分租業務之穩定性及吸引長期租客，要求租期至少為１０年，而現有出租物業租期最長至２０２７年，至於５３號樓及５６號樓無出租，故該等樓宇現時空置。
　　
該集團指，之前以南京物業從事分租業務，但擬遷至利潤較高地點重組分租業務，而北京租務市場穩定，業務風險較低，而且陳偉武所收租金比市場租金為低，按陳偉武向現有租客所收租金約７０％計算，該集團故此能透過以市價出租該物業而獲取收益。

世紀建業（０００７９）公布，在市場上出售領展房託基金（００８２３）合共４５﹒６萬個基金單位，佔約０﹒００２２％，平均價格為每個基金單位約６９﹒５６５元，銷售所得款項總額合共約３１７﹒２２萬元，料收益約７﹒１４萬元。
　　
該集團指，出售後仍持有約６７﹒９２萬個領展房託基金單位。該集團擬將出售事項所得款項在時機來臨時作任何其他吸引投資或一般營運資金。該集團指，出售事項乃按現行市價進行，而將提升本公司流動資金狀況。

敏捷控股（００１８６）公布，出資約５﹒１４億元，與獨立第三方廣西華宇組分佔５１％和４９％股權的項目公司，發展廣西南寧市住宅地皮。
　　
該集團指，將與廣西華宇分別出資５１００萬元（人民幣．下同）（約５９７５萬港元）及４９００萬元（約５７４０萬港元）作為項目公司註冊資本，而該集團與廣西華宇將會根據股權支付約３﹒８７億元（約４．５４億港元）及３﹒７２億元（約４﹒３６億港元）予項目公司作為股東貸款。
　　
該集團指，該幅位於廣西南寧市良慶區五象大道北側之土地，佔地面積約４﹒０９萬平方米，用作住宅用途。該集團指，合作協議交易將降低財務及經營風險，並使其備用更多從事土地收購及房地產開發活動的資源。同時，鑑於增資後該集團將擁有項目公司多數權益，繼續控制項目公司及該土地。

再有內房企業分拆旗下物管業務獨立上市。禹洲集團（01628）昨公布，建議以全球發售方式，分拆附屬公司禹佳生活服務於本港上市，港交所（00388）已確認可進行有關分拆，而公司已於上周五（11日）遞交上市申請。

母企不保留任何權益

禹洲預期，將不會保留禹佳生活服務的任何權益，分拆後禹佳生活服務不再是集團的附屬公司。

此外，根據保證配額的規定，並充分顧及股東利益，禹洲擬按組織章程及相關法規，向合資格股東分派禹佳生活服務的全部已發行股本，惟須滿足若干條件。有關保證配額詳情尚未落實，將於適當時候刊發進一步公告。

禹佳生活服務主要提供物業管理及商業營運服務。禹洲表示，通過分拆，公司及股東有機會為其於物管業務的投資界定市值。

另外，分拆可讓禹佳生活服務建立其獨立上市身份，擁有集資平台以獲取公眾及私募資金，為其現有業務及未來擴充提供資金，加速拓展及改善財務表現。

禹洲續稱，作為獨立上市集團，分拆禹佳生活服務能夠進一步鞏固其聲譽，在商議及招攬業務方面享有更大優勢，並可提升其企業形象及擴大投資者基礎。

涉資逾20億 新地佔5.5億稱王

新冠肺炎疫情反覆，本港接近一年未能通關，遊客大減，零售業依賴地區民生消費支撐，相關商舖物業亦較受追捧。綜合市場資訊及土地註冊處資料顯示，今年內最少錄得11宗住宅大廈基座整個商場或大部分樓面買賣，涉資逾20億元，其中新地（00016）售出兩個商場套現共5.5億元最多，而目前市場更有近9億元住宅基座商場趁勢放售。

消費市道逆轉，主要零售區商舖租金大跌，令舖價向下，核心區屢現蝕讓。反觀民生住宅區消費穩定向好，租金未見急挫，發展商趁勢出售旗下的住宅基座商場全個或大部分樓面，並錄得成交，買家包括教育團體、用家及投資者，市場反應甚佳。

民生消費穩 教育界積極入市

當中，新地今年先後沽出土瓜灣及筲箕灣住宅大廈的基座舖位，套現最多，包括以3億元售出今年入伙、與市區重建局（下稱市建局）合作的土瓜灣Downtown 38基座整個商場，包括地下、1樓及2樓共3層，總建築面積約20921方呎，連約403方呎平台，較意向價約4億元低25%，新買家為投資者。而另一個為入伙已45年的筲箕灣金基大廈整個基座商場，包括地下連閣樓及1樓至3樓，建築面積共約19701方呎，由護老院創辦人陸艾齡以2.5億元購入，料將作自用。

教育團體則成為疫市最大手買家，今年兩項作價逾4億元的基座商場物業，俱由相關團體買入自用。香港大學今年6月中旬向恆地（00012）購入西環翰林峰基座商場中的1樓樓面，涉資4.596億元。香港伍倫貢學院則在8月斥4.57億元，向華懋買入九龍城御．豪門商場大部分樓面，包括地下2號舖連1樓及2樓全層。

發展商亦傾向把新落成的住宅物業基座出售，除新地的Downtown 38外，興勝創建（00896）以1.5億元售出深水埗West Park地下、1樓及2樓整個商場，以及遠東發展（00035）與市建局發展的深水埗傲凱地下及1樓整個商場，獲買家以4000萬元承接，都在今年內入伙並交吉將舖位售出。

市場放盤共嗌8.8億 曦臺最貴

市場對地區商場有一定需求，有見及此，發展商及投資者近期放售持有的整個商場，叫價總值8.78億元，其中最貴為油塘曦臺地下及1樓基座商場，總建築面積共約4.96萬方呎，宏安地產（01243）及旭輝控股（00884）以意向價4.9億元放售。

資深投資者林子峰最近有意出售長沙灣One New York地下及1樓商舖，建築面積約1.16萬方呎，叫價2億元。

同區由百利保（00617）、富豪酒店國際（00078）及市建局發展的尚都地下及1樓基座商舖，亦以1.88億元放售，物業建築面積共約1.22萬方呎。

另外，有分析認為，疫情下市民集中留在本區消費，部分行業生意更有疫市上升的趨勢，租金跌幅較小。而住宅的基座商場或舖位面積較一般地舖大，適合超級市場、餐廳或宗教團體等進駐，可作長線收租投資。

大型新盤在疫情嚴峻下紛暫緩推出，不少購買力重投二手市場，四大代理行統計的十大屋苑，過去周末兩天（12日至13日）交投全面反彈，中原地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得22宗成交，創7個周末新高；沙田第一城交投最旺，兩天急錄9宗買賣，屬逾6年半以來最旺周末。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新盤放慢推售步伐，客源流向二手市場尋覓筍盤，十大屋苑過去兩天錄22宗成交，較前一個周末（5日至6日）的19宗，增加3宗或15.8%。沙田第一城兩天勁錄9宗成交，按周增加兩倍，屬2014年4月19日至20日錄得10宗以來，逾6年半交投最多的周末。中原地產分區營業經理侯惠良指出，沙田第一城本月錄得約18宗成交，單計過去兩天便佔9宗。

鴨脷洲海怡半島過去周末連錄2宗成交，市場消息指出，該屋苑17座高層B室，實用面積618方呎，屬3房戶，樓上一層A室為事故單位；前述B室今年8月以1090萬元放售，累積減價90萬元或8.3%，最終以1000萬元易手，呎價約16181元。

海怡千萬沽 低估值7.5%

中銀香港（02388）對上址的網上估值為1081萬元，滙豐及渣打銀行網上估價同為1029萬元，意味該單位成交價較三大發鈔銀行網上估價最多低81萬元或7.5%。原業主於1996年11月以約395萬元購入，賬面獲利605萬元或1.5倍。

另外，據美聯物業分行統計，十大屋苑過去兩天錄得22宗買賣，按周增加2宗或10%。美聯物業住宅部行政總裁布少明說，部分業主叫價態度軟化，議幅擴大，吸引不少準買家趁機「尋寶」。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，該行統計十大屋苑過去周末錄18宗買賣，按周增加6宗或約50%。

香港置業行政總裁李志成稱，該行統計的十大屋苑同期成交量共錄14宗，對比前周末增加7宗或1倍。

近日政府公布已訂購新冠肺炎疫苗消息，部分屋苑即現高價成交。將軍澳日出康城緻藍天一個4房海景戶以1771.1萬元易手，造價創該屋苑今年以來新高紀錄。

利嘉閣地產分行經理黃金欽表示，緻藍天1座高層LA室，實用面積1139方呎，屬4房2套房連儲物房間隔，可享海景，今年5月以1850萬元放售，近日累積減價78.9萬元或4.3%，以1771.1萬元獲承接，成交價創該屋苑今年新高，呎價約15550元。原業主於2015年4月以1143.1萬元購入，逾5年半賬面大幅獲利628萬元或約54.9%。

葵芳閣減半成 536萬易手

中原地產資深分區營業經理許偉業透露，葵涌葵芳閣1座低層A室額外印花稅（SSD）鬆綁貨，實用面積415方呎2房單位，今年7月以565萬元放售，由於業主身在海外，議價空間不大，惟近日有上車客入票議價，最終打動業主並減價29萬元或5.1%，以536萬元成交，呎價約12916元。原業主2017年6月以約400萬元購入單位，賬面獲利136萬元或34%。

政府於2011年《施政報告》提出「起動九龍東」計劃，至今推展9年，並於2012年中成立起動九龍東辦事處統籌計劃，發展局局長黃偉綸表示，該計劃成功把九龍東舊工業區逐步轉型為充滿能量、活力與特色的新核心商業區，商業樓面面積由2012年以來增加約七成，至現時約3120萬方呎。

黃偉綸於網誌中指出，發展局2012年組成跨專業團隊，成立起動九龍東辦事處，積極與社區溝通，致力做好促成者的角色，成功把九龍東建設為本港第二個核心商業區，商業樓面面積由2012年以來多七成，預計未來兩年進一步增加約650萬方呎（約21%），至約3770萬方呎，規模可媲美中環核心商業區。

前起動九龍東專員區潔英稱，該辦事處一直透過推展不同措施和項目，釋放區內土地發展潛力，提高使用效率，改善區內環境，並提升暢達性及易行度等。區潔英提到，政府研究重整觀塘和九龍灣兩個行動區內現有的政府設施，包括搬遷九龍灣行動區內的驗車中心，以及改建觀塘行動區內汽車渡輪碼頭設施等，相關規劃及工程研究已經完成，並開始搬遷及重整部分設施，日後發展將以商業用途為主，也會提供娛樂和休閒等元素，增添海旁一帶的活力和吸引力。

成功經驗助推動躍動港島南

黃偉綸說，政府重建區內一些老化設施時，會以「一地多用」的原則發展，以達到善用土地的目的，該辦事處亦以「易行九龍東」的概念，為觀塘、九龍灣和新蒲崗商貿區制定整體行人環境改善框架，增加行人設施和加建行人天橋等，亦改善路口布局等疏導區內交通。

他強調，從「起動九龍東」計劃的成功經驗可見，推動、協調和執行力是非常重要，政府未來在推動「躍動港島南」計劃上，亦會於發展局內成立由跨專業團隊組成的辦事處，聯同相關政策局及部門，與持份者互動合作，統籌和落實各個項目。

去年的社會事件加上今年新冠肺炎疫情，甲級寫字樓（下稱甲廈）售價受重創，美聯工商舖（00459）指出，今年11月50大指標甲廈（下稱指標甲廈）的呎價（以建築面積計算．下同）按月挫2.1%，連跌17個月，累積降幅約兩成，單計今年首11個月，亦下滑約12.9%。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，上月指標甲廈合共錄得14宗買賣成交，創近半年新高，惟呎價按月跌2.1%。上月中環呎價急插8.5%，至36614元，美聯工商舖解釋，主要受到皇后大道中99號中環中心錄得低價成交拖累；今年首11個月中環甲廈呎價累積下跌約19.1%。

空置率方面，指標甲廈整體空置率於11月報8.8%，其中九龍東以14.7%居首；上環至金鐘合計的中區，最新空置率為8.1%，再創2008年金融海嘯以來的新高。指標甲廈今年首11個月呎價共插約12.9%，期內租金跌幅更勁，累瀉19%，中環區最慘情，首11個月共挫27.7%，最新呎租僅60.4元。

2018年流標的山頂文輝道住宅地王，政府拆細重推，上月率先就佔地約13.5萬方呎的文輝道2至8號招標，本周五（18日）截標，該地皮總樓面面積約25.9萬方呎，市場估值77.8億至103.7億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）3萬至4萬元。泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚認為，發展商入標意欲不低，可望收到6份標書或以上，惟地皮拆細後規模仍偏大，加上經濟陰霾未減褪，發展商出價趨審慎，料地價約77.8億至90.8億元。

疫情持續嚴峻，市場觀望氣氛濃厚，問盤及睇樓量下跌，部分業主擴大議幅，屋苑紛錄減價成交，減幅介乎2%至10%，並以上車及換樓客主導，其中，太古城一日連錄2宗成交，包括高層戶以1700萬易手；此外，海怡半島高層戶以呎價1.62萬售，稍低於市價。

疫情升溫下，屋苑議幅漸擴闊，並紛錄減價成交，美聯助理營業董事施衍銘指，鰂魚涌太古城單日連錄2宗成交，其中，青松閣高層E室，約922方呎3房戶，經議價後累減38萬，以1700萬易手，呎價約18438元，減幅約2%。

市場消息指，鴨脷洲海怡半島美暉閣高層B室，面積617方呎，經議價後減100萬，減幅約10%，以1000萬成交，呎價約16207元，較市價略低。

中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城於剛過去周末錄得9宗成交，包括19座中層D室，面積327方呎，2房間隔，成交價582萬，呎價約17798元。另外，美聯首席助理聯席董事黃錦瀚表示，屋苑昨連錄2宗成交，其中，30座低層G室，面積327方呎，3房間隔，以530萬易手，呎價16208元，低市價約5%。

祥益高級分行經理龍超君指，屯門兆康苑B座高層5室，534方呎，累減80萬以自由市場價500萬沽，呎價約9363元。

香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳東港城5座低層C室，面積466方呎，原叫價740萬放售，經議價後累減45萬，以695萬易手，呎價約14914元。

美聯首席助理聯席董事李聖智表示，柴灣杏花邨6座高層4室，面積475方呎，以830萬成交，呎價約17474元。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，鑽石山龍蟠苑C座低層07室，面積426方呎，2房間隔，原開價620萬，減價35萬，以自由市場價585萬成交，呎價13732元，屬市價。

美聯高級分區營業經理黃麗貞表示，將軍澳天晉6座低層E室，538方呎，成交價965萬，呎價約17937元。

中原區域營業經理陳夑佳表示，粉嶺花都廣場10座中層D室，面積370方呎，議價後以508萬沽，呎價約13730元

而作為失守（確診）屋苑的大埔中心，再錄成交個案，世紀21宇田高級客戶經理劉定方表示，大埔中心3座高層A室，面積409方呎，2房間隔，減價後以584萬易手，呎價約14279元。

近期日出康城有多個新盤落成入伙，最近又有大型商場開幕，吸引不少租客追捧。由南豐發展的LP6陸續入伙，屋苑提供2392伙，面積由306方呎至2712方呎，據市場消息指，屋苑目前平均呎租約36元，入場月租1.2萬，租金回報約2.6厘。

中原分行經理周啟鴻表示，現時屋苑提供約371個放租盤，入場月租1.2萬，入場租盤為5座低層J室，309方呎，屬1房連開放式廚房，坐向西北方，呎租約38.8元。

新近放租單位方面，其中一個為5座中層L室，面積307方呎，採1房連開放式廚房，坐向西北方，業主叫租1.25萬，呎租約40.7元；另外，2座中層E室，約526方呎，屬2房間隔，坐向東北，業主以月租1.7萬叫租，呎租32.3元。

周啟鴻指，本月有20宗的租賃個案，當中，3座低層G室，面積377方呎，採1房連開放式廚房，坐向北方，以1.3萬獲得承租。業主於18年10月購入上址，現單位成功租出，可享2.8厘的租金回報。

另外，5座高層G室，面積422方呎，屬2房連開放式廚房，坐向南方，目前以月租1.7萬租出，呎租40.2元。業主於19年4月購入單位，現單位成功租出，可享2.5厘租金回報率。

周續指，現時LP6的租金有上升趨勢，由於項目本身屬臨海項目，有部分單位可享海景景觀，而且項目較新，吸引了不少年輕夫婦前來租賃，所以項目的1房單位較受歡迎。

利嘉閣高級聯席董事高樹超指，屋苑新近入伙，新近放租盤包括3座高層J室，面積307方呎，採1房間隔，業主叫租1.2萬；另外，1座中層A室，面積495方呎，採2房間隔，業主以月租1.5萬放租，呎租30.3元。

高樹超表示，項目1房單位較受區內分支家庭及港島區白領追捧，因此近月頻頻錄得租務個案。其中，3座高層L室，面積312方呎，屬1房間隔，坐向北方，現以月租1.18萬承租，呎租37.8元。業主於18年以562萬購入，現享2.5厘的租金回報率；1座高層A室，面積495方呎，採2房間隔，坐向西北方，現以月租1.55萬租出，呎租31.3元。

中原分行經理黃志輝表示，受近期市場氣氛影響，近月荃灣麗城花園車位租售均見淡靜，新近錄得1宗減價成交個案，為雙號車位，一度叫價約200萬放售，但由於未獲承接，加上該車位已放售多年，最近終把車位減至貼市價放售，並以138萬沽出，買家為該屋苑業主，購入自用。

據悉，原業主於16年底以105.5萬購入，目前帳面獲利約32.5萬。