台中北區原廟址 釋出1周就成交

神明也有換屋的剛性需求！台中市北區「福龍宮」，在當地小有知名、香火鼎盛，過去10多年供奉主神三太子，近期廟方宣布受三太子指示，將「賣屋再換屋」，廟方連擲3個聖杯後，選了一塊北屯區14期重劃區70坪土地，將自地自建蓋廟，預計明年農曆年後搬遷，而原有的廟址也已經以總價802萬元出售，成為市場極為罕見的「廟件」。

福龍宮位在北區山西路、靠近太原路，供奉主神三太子，成立於2010年，每周兩次替信徒解決疑難雜症，俗稱「辦事情」，長年下來信眾累積眾多，知名度愈來愈高，最近開始想要「小廟換大廟」。

管理單位林小姐表示，民間素有地靈10年散掉的說法，所以當初有跟三太子承諾：「在這邊待10年，再移地換屋。」

新址70坪3千多萬
再者，原本「福龍宮」所在的住宅區，常常因辦事噪音而遭人檢舉、甚至開罰，也無法成立合法的法人組織，這也是廟方不得不搬家的原因之一，所以這次特別買在北屯區14期「住1之1」土地（即建蔽率、容積率均與「住1」相同，但使用限制放寬，除作住宅外，亦可開設店舖，作商業使用），興建永久的廟區。

林小姐補充，原本2年前就該搬家，不過這幾年台中市區不好買地，有時因價格問題、有時因三太子擲無(聖)杯，從單元13一路找地，最後選到14期重劃區長方形70坪地，共砸3000多萬元，神明也同意把舊廟先出售，先做籌措購地資金，之後還有建廟營造費用約500萬元，不足部分還要募款。

舊廟802萬元成交
近期舊廟釋出1周馬上成交，林小姐說：「一切都是三太子的安排！」那天原有組客人價格低了些，後來跑去請示神明後，另個買主出不錯的價格，再向神明請示：「如果有要賣給他，請3個聖杯」，結果當天2個小時即完成簽約，以總價802萬元成交。

舊廟面寬8.8米，屬低總價店面，買主從事玻璃工程，不在意前一手使用狀況，未來打算當倉庫使用，事成後也包紅包給廟方當建廟基金。

附近租金行情2~3萬
經手仲介劉千睿表示，很多有宗教信仰的買方，會介意上一手是宮廟，認為氣場比較複雜，傳統民俗還有驅神、趕神等疑慮，還需要進行淨屋儀式，但因為這次屬於「神明指定換屋」，因此相對單純，自己也是第一次接到「廟件」，委託成交都非常快速。

民俗專家楊登嵙表示，雖然一般人若有宗教信仰會有忌諱，但以民俗來看宮廟，只是「辦事處」，並不會對氣場造成不好影響，就算神明未搬離、無人管理，接手者也只要找廟宇將神明請過去即可，處理不算太複雜。

21世紀不動產中清福星加盟店馬元廷分析，該廟宇建坪46.68坪，價格800多萬元非常合理，如果不是自用，可以出租給不需人潮的店家，附近住戶非常多，店面不多，租金行情超過每月2~3萬元，報酬率不錯。

免費水果健康監測 體驗價6周9999元

全台首家標榜「共居生活」（Co-living）的「玖樓」，繼今年9月頂讓旗下46間物業後，近期與璞園建築合作，整修台北市文山區近捷運萬隆站的國軍退員宿舍，打造成青年共居宅「玖樓璞園」，5層樓共80間房，除共享空間及舉辦活動外，還提供免費水果、健康監測等服務，預計明年2月開幕營運。

1樓百坪共享空間
「玖樓璞園」前身是國軍退員宿舍，2年前北市財政局招標徵詢民間團體經營以活化資產，由玖樓得標，近期攜手璞園建築，將700坪5樓建物依原有宿舍配置，2~5樓規劃每間約4坪的80間雅房，分為單床房與雙床房。

面積約百坪的1樓全為共享空間，設有接待櫃台、交誼自助吧台、共享廚房與瑜伽空間等，並會為住戶舉辦活動。另將導入30家以上的生活品牌服務，包含果物配的水果宅配，共享區內還供應免費水果、永悅健的健康監測ATM等，以「內容」與「服務」改變過去傳統僅強調硬體的居住體驗。

預計明年2月開幕，一開始推出早鳥試住體驗計劃、6周9999元，之後調整至每月1~1.4萬元，可配合政府租金補貼政策，最高每人每月4千元。

配合政府租金補貼
玖樓總經理張珮綺表示，「玖樓璞園」也積極與企業、學校合作，提供安全、便利的住宿方案，目前簽約客戶包含國際知名開放式學院「密涅瓦大學」（Minerva School），每學期會派學生到不同城市念書，未來每年約有72~180名學生入住，玖樓不僅為他們提供專案住宿，也會舉辦針對學生、並歡迎其他租客參加的活動，盼增學生來台期間的生活體驗。

玖樓創辦人之一柯柏麟指出，歐美一線城市及亞洲的香港、新加坡、東京等已有不少地產商投入經營共享公寓，「不論買賣或租賃市場，帶有更多人性服務的住宅產品，絕對是房地產的重要趨勢」，目前台灣還在早期發展階段，不過有璞園建築團隊一起嘗試新計劃，希望能替台灣的公有資產活化開啟另種公私協力的雙贏方案。

璞園建築團隊董事長李忠恕也指出，他們一直致力於危老都更，與玖樓長期做老屋翻新有異曲同工之妙，「目的都為改善城市的居住品質，很看好現階段與年輕團隊合作所帶來產業創新的機會」。

台北市信義區「仁愛尚華」豪宅，曾因歌星周杰倫砸2億元買12樓1戶孝親而聲名大噪，近期12樓的另一戶出現半戶轉手紀錄，約65坪售9931萬元，單價約140萬元，屬親友交易，買方為安鴻資本、另半產權人長青公司負責人均為東南水泥的楊姓董事，專家研判，該交易為公司資產配置，難反映實際行情。

「仁愛尚華」位台北市仁愛路四段、光復南路口，屋齡8年，近期公告土地現值每坪約392萬元，蟬聯多次住宅「地后」寶座，是全國首件自辦都更的大樓。周杰倫曾在2013年砸2億元，以母親葉惠美名義買下12樓戶，近期則少有交易紀錄。

9年前單價180萬
最新實價資訊揭露，12樓戶今年10月賣出一半產權，65.18坪以9931萬元售出，扣除2車位換算，單價約140萬元，備註為親友交易。查詢謄本，買家為安鴻資本，與另一半產權人長青公司，負責人皆為東南水泥的楊姓董事。

該戶2011年整戶以2億元交易，單價約180萬元。全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，一半產權由原有關係人、以公司名義買下，不外乎是資產配置考量或節稅需求，在豪宅市場並不罕見，但因只有轉移一半產權，難反映社區身價。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，據土地稅法，持有土地面積有級距，為避免地價稅跳級暴增，以另家公司持有一半產權，藉此合法手段進行節稅。

屋比房屋總監陳傑鳴補充，過去有公司老闆或大戶，以公司名義購買豪宅，藉此省下房地合一稅；也有公司資本額財力不夠，再以另一家資本額較高的公司購買豪宅一半產權，採彈性作法，讓「貸款比較好貸」。

國產署今年第2批地上權案昨日開標，全台共釋出19筆土地，總面積逾2.8萬坪，共標出北、中、高8筆，平均標脫率約42.1%、溢價率約16.3%，以高雄6筆標脫5筆表現最亮眼。

今年房市景氣佳，開發商積極獵地，連帶使地上權買氣也火熱。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，往年地上權標脫率約3~4成，今年國產署全年平均標脫率約50%，追平2012年的5成紀錄。

最高價的台北市中正區杭州南路與銅山街口254坪土地，由名軒開發以7.14億元拿下，溢價率11.4%，換算土地權利金單價280.9萬元，為此次總價、單價雙冠王。

權利金單價最高280.9萬
高雄6筆標案僅前鎮區興南段流標，其中鳳山區福誠段土地吸引多家業者投標，由城揚建設旗下北京建設以4.6億元得標，溢價率67.9%為本次招標最高。城揚建設董事長楊振宗指出，未來推案以首購與首換宅為主，每坪房價約18萬元。北京建設另也拿下三民區義民段490地號。而原岡山平和夜市商業區土地，由全聯實業以1.21億元取得。

至於約2000坪的台中練武段及近4000坪的台南平實營區地上權案，無人投標而流標。張旭嵐分析，該2標開發規模大，資金門檻高，且台中、台南地上權發展尚在萌芽，讓業者持保留態度。上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝補充，平實營區若成交，未來每坪要賣22萬元，與周邊所有權新案的價差不大，流標不意外。

財政部國產署昨（14）日推出六宗光電標租案，合計面積近4公頃，但六案全是舊案捲土重來，其中有三案是原先已標脫的案件，卻因為面積小於2公頃，業者擔憂未來用地變更會因農委會7月新規定而卡關，即使拿不回保證金，仍決定放棄，國產署只好重新列標。

農委會今年7月公布新規定，將不再同意面積2公頃以下農地申請變更做為太陽光電發電設施使用，衝擊光電產業，也為國家推動光電政策投下變數，被業者稱為「七七事變」。

國產署副署長游適銘表示，截至目前為止，國產署推出的太陽光電標租土地，都早已框列，由行政院核定列管，且已與農委會協調，這些標的不會受農委會新規影響，即使是面積小於2公頃的農牧用地，未來仍可完成用地變更。

儘管官方保證，但仍有業者擔心。國產署昨天公告列標六宗光電標地，都是2公頃以下農牧用地，分布於新北市樹林區、桃園市觀音區、苗栗縣竹南鎮、台南市歸仁區、屏東縣里港鄉及林邊鄉。

其中桃園、苗栗、台南等三案都曾標脫，後來業者主動放棄；其餘三案是曾列標但乏人問津，或是投標資格不符的舊案。

游適銘指出，六宗土地都不會受到新規影響，可以把握機會、安心投標。但他也坦言，國產署明年推出的光電標租，就必須受農委會規定規範，所以明年影響會比較大。

日勝生位於新北市新店捷運小碧潭站的4,551.93坪京站商場，14日以總價24億，轉手給持股73.39％的從屬子公司京站實業。日勝生表示，處分後利益約11億元，將列在未實現利益項目、而非認列在獲利上。至於京站則是基於永續經營並排除承租風險的需求，因此大手筆購置自有資產。

昨天日勝生和京站實業同步公告，董事會決議把新北市新店區中央路157號5樓，即新店小碧潭站的京站商場，包括土地389.2328坪、商場4,551.93坪共四戶建物，以及258個停車位，以總價24億元轉手給京站實業。

日勝生協理陳婷婷表示，日勝生處分小碧潭站京站商場給京站實業後，處分後利益為11億元，但不包含歷年保險、各項費用。由於日勝生和京站實業係母子公司，因此將列在未實現利益項目，也由於該出售損益為未實現，因此在合併報表中會全數銷除。

陳婷婷表示，京站實業公司係為日勝生間接持股73.39％的從屬公司；至於京站實業，則基於永續經營，並排除承租風險，且考量小碧潭商場的地段條件良好，並且結合商辦、住宅、捷運等，為全方位複合式機能商場，因此與日勝生簽訂不動產買賣契約作為自有資產。

央行限縮建商購地貸款，惟口袋深的台中建商，瞄準因疫情受創的旅館、陸續出手購地！單是12月至今就傳出，包括台中市北區「昭盛52行館」與西屯區「心月」旅館，據傳已分別被允將建設與泰御建設砸重金收購，預料未來都將成為新建案的預定地。

其中，昭盛興業旗下的「昭盛52行館」，因為受到疫情衝擊，今年7月宣告經營16年的商務旅館封館停業，一度引起同業的矚目。位在台中市忠明路與台灣大道口的「昭盛52行館」，由於地點佳，傳出已由允將建設以每坪125萬元、總價7.87億元，大手筆買下約630坪的旅館現址。

無獨有偶，位於台中市西屯區青海路二段的「心月」旅館，基地面積504.58坪。據傳，該土地近期已由泰御建設以每坪110萬元、總價5.55億元購得。

事實上，許多旅館與汽車旅館用地均位於台中精華區，近年來吸引建商的注意，紛紛下手收購土地。其中，豪宅一哥—聯聚建設去年購入7期惠來路與市政北二路口的「簡愛商務旅館」與「印月餐廳」土地，總面積約達1,096坪，總價約25.7億元；國泰建設去年10月也以近12億元重金、買下7期「湖水岸」汽車旅館約千坪土地。

此外，去年底，位於台中市西屯區青海南街的「覓境」汽車旅館及旁邊的「琴.森林主題餐廳」等八筆土地，也以總價28億元高價賣出，今年已完成旅館與餐廳的拆除；據悉，買家是寶佳機構旗下的勝美建設。由於該土地位於12期重劃區、靠近逢甲商圈與7期商圈，周邊生活機能完善，未來推案價格不斐。

值得一提的是，汽車旅館變身豪宅案，動作最快的，當屬國泰建設去年以單價115.5萬元、總價11.91億元重金，買下7期千坪黃金角地。該筆土地位在7期南側惠文路與大墩11街口，土地面積達1,031坪，原為「湖水岸」精品汽車旅館現址，預計2021年首季將推出中小坪數豪宅案。

國泰7期新案地點鄰近文心森林公園、IKEA家居、文心路捷運綠線，地點佳，周邊豪宅林立，包括今年第三季交屋的「雙橡園1617特區」，預售階段就已完銷，單價在60~70萬元之間；惠宇「大其心」預售案，強調戶戶面對文心森林公園，每坪單價60萬元以上；業界預期，國泰7期新案單價上看6字頭。

財政部國產署14日標售高雄六筆地上權建案，脫標五筆，其中，高雄推案王城揚集團以北京建設名義，以4.6億元標得鳳山福誠段1,964.47坪建地，同時也以6.3億元，標得覺民路2,207.06坪「住四」建地，合計約10.9億元，這是城揚集團首度進軍地上權住宅市場。

城揚董事長楊振宗表示，無論是所有權或是地上權，只要符合區位良好、生活便利、以及環境優良等條件，都是城揚選地、推案的好基地，更何況這二筆地上權基地都是熱區。

城揚建設集團企業北京建設，14日參與財政部國產署高雄地上權建案的標售，以每坪28.54萬元，標得三民區覺民路旁2,207.06坪「住四」建地，總價約6.3億元，比底價每坪23.43萬元，溢價約21.81％。

北京建設另以每坪23.42萬元，打敗永信建設和名軒開發，標得鳳山福誠三街和福誠五街口的「住三-1」土地1,964.47坪，總價約4.6億元，比底價每坪13.94萬元，溢價約67.87％。

楊振宗指出，未來興建的住宅大樓，將以首購和首換產品為主，粗估每坪售價約在17萬到18萬元之間，比二個地上權基地附近的所有權產品每坪25萬元，打個七折上下。

他說，由於簽約之後，要在三年內動工，因此，將視市場狀況，採取預售模式。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋表示，除城揚集團外，永信建設也以每坪12.72萬元，總價5.06億元，標得鳳山建軍段3,980.64坪「住三-1」建地，而高雄在地的揚基公司也以每坪11.93萬元標得左營772.28坪「住三」土地。

揚基公司則是上揚國際建築團隊董事長林聰麟與北基董事長鍾嘉村合作，林聰麟表示，標得的基地將規劃18戶透天住宅，在明年預售，每棟售價介於1,500萬元到2,500萬元之間。

央行上周宣布實施限縮建商購地貸款後，14日首度登場的財政部國產署標售地上權土地市場，開出紅盤！麗寶集團總裁吳寶田主導的名軒開發（1442），以權利金7.1388億元，成功標到台北市中正區杭州南路254坪地上權土地；累計名軒今年以來已在台北、高雄、苗栗砸下20.66億元，連續買下四塊土地，合計達6,515坪。

名軒開發競標土地再下一城，14日公告，參與財政部國產署公開招標，成功得標台北市中正區中正段一小段31、31-1、32地號國有非公用土地地上權，面積約254坪，地上權存續年限長達70年，總計砸下7.1388億元得標。

名軒開發總經理吳勝利表示，成功標下杭州南路這塊地之後，將規劃興建地上15樓、地下五層的住宅或住宅辦公、一般事務所的大樓，依附近所有權每坪房價約150~180萬元估，未來該案地上權住辦大樓每坪可望站上百萬大關以上，總銷估計約有23億元以上。

地上權土地過去因高昂地租、融資不易，一度被打入冷宮，人人不敢碰，不過招商政策陸續鬆綁，從50年存續年限陸續拉長到70年，且地租計算方式改採浮動模式後，近兩年又開始黑翻紅，不再屢次流標。

名軒近年對於競標地上權土地也轉趨積極，今年6月已砸下6.0289億元標下財政部國產署高雄市鳳山2725.92坪地上權土地；再加上14日這一筆台北市中正區土地，總計今年已砸13億餘元，買下南北兩筆地上權土地。

再加上名軒8月向苗栗縣政府，連續以5.956億元得標苗栗後龍維真段2569.52坪、以1.536億元得標苗栗後龍龍椅段965.55坪，累計今年以來，已砸下20.66億元，進帳四筆土地共6515.09坪。

吳勝利表示，目前得標的高雄地上權案，初步規劃總銷33億元的住宅案，苗栗兩筆則分別為總銷33億元、7億元住宅案。儘管央行上周宣布打炒房，但對於永續經營的公司來說，土地原料最重要，目前所有權土地不是價格太貴、就是難以取得，因此在新政策下預期將會有愈來愈多的建商，會把土地取得管道轉向地上權或合建等方向。

房價居高不下，行政院祭出一連串打炒房措施。何時啟動「私法人購屋管制」打炒房限購令？內政部次長花敬群昨天表示，一旦房價持續上漲、炒作現象持續，私法人不必要住宅數量累積、囤房問嚴重，上述兩條件發生「就是滿適合推動的時機」。

行政院上周通過「實價登錄二點○」相關修法，花敬群昨赴立法院內政委員會報告並備詢。政府頻祭打炒房工具，他說，市場上某些行為確實開始退場，降溫狀況有發生，業者也開始加強自律，「看到滿多正面現象」。
針對限制私法人購買住宅研議狀況，花敬群說，初步條文都有，因涉及後端管理系統複雜，還在規畫中，內政部會從市場運作發展狀況，再決定推動時程，現在沒有一定時間。

國民黨立委曾銘宗質詢時，詢問禁止紅單交易的修法時程。花敬群說，將修正平均地權條例，禁止紅單轉售，版本已出爐，若這周和執政黨立委溝通順利，月底前有機會完成內部溝通，確定後就可提報行政院會，看節奏甚至可能在下會期前就送立法院審議。

民進黨立委沈發惠質疑，地政三法為何兩年前不做、拖到現在？他呼籲不要和房地產業者打假球「打了兩年」，現在社會壓力大了才要做。花敬群連忙答：「不會啦！這次是玩真的。」

此外，為了是否強制要求建商揭露實坪制，民進黨立委高嘉瑜質詢時再與花敬群激辯。高嘉瑜說，全國有八成民眾都支持實價登錄網站強制揭露實坪制單價，才能減少建商公設灌水亂象。

花敬群不斷重申，該做的內政部絕對會做，希望委員尊重專業，若錯誤引導反增加更多社會成本，對社會危害更嚴重。他還要求高嘉瑜，不要一直再用她自認為的路徑才認為是最好、把這個議題導向錯誤的方向。高嘉瑜隨即反問：「是尊重建商還是專業？」花敬群氣得回嗆，「妳這樣又扭曲了，我覺得這是非常不可取的。」

此外推動包租代管也是落實居住正義的重要一環，花敬群表示，將修正住宅法第廿三條，針對參與社宅包租代管的房東，提高租稅減免金額，從現行每月租金最高一萬元免稅，提高到一點五萬元免稅，至於必要費用率百分之六十則維持不變。

近期，商品房爛尾消息不時傳出，一些不靠譜的開發商資金鏈斷裂、卷款跑路，導致專案爛尾、購房者入住新家遙遙無期。為了保障廣大購房人的合法權益，防範樓市風險，12月以來，全國多地出臺政策，加強對商品房預售資金的監管，確保預售資金專款專用，從源頭上防止爛尾樓的出現。

記者瞭解到，由於國內商品房銷售多為預售形式，此前全國各地已形成商品房預售資金監管制度，然而由於執行情況不一，一些地方資金被挪用的情況並不鮮見。

而如今，在房地產企業資金普遍承壓的情況下，預售資金的“緊箍咒”能否念出效果？一些商品房爛尾導致的樓市風險能否止住？開發商會不會因此“失血”？記者就此進行了調查採訪。

瞄準“爛帳”，嚴管商品房預售資金

3個多月前，昆明“別樣幸福城”爛尾樓盤登上熱搜。延遲6年仍未交房，購房者無奈搬入爛尾樓“抱團自救”的新聞引發熱議。在一系列討論中，加強預售資金監管被認為是一項治本之策。

據昆明市住房和城鄉建設局工作人員郎紫陽介紹，商品房爛尾主要有兩個原因：一是開發商專案太多、鋪攤子太大，當市場需求下滑時樓盤不能及時賣出，導致資金鏈斷裂；二是開發住房需要規劃證、土地證、施工證、預售證等證件齊全，有些開發商邊辦證邊開工，最後被證照卡住，導致工程停工。而大多數樓盤爛尾的原因是資金鏈斷裂。

對此，近日，昆明市出臺《昆明市人民政府辦公室關於加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》（下稱《通知》），對昆明市主城中心區範圍內辦理商品房預售許可的項目，其預售資金的收存（包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預售商品房按揭貸款在內的後續付款等預售資金）、支出、使用均進行監督管理。

在項目完成之前，資金只能用於支付專案的工程款、建築材料、輔助設施等款項、法定稅費和到期銀行貸款。房地產開發公司可以從預售資金中提取5%，用於支付辦公和管理費用。

此外，昆明市住房和城鄉建設局將根據房地產開發企業的資格、經營業績和誠信記錄，對商品房預售資金實行分級監督。對於在昆明從事房地產開發經營、具有一級資質和良好業績、無不良行為記錄的房地產開發企業，可以將開發專案重點監管資金的比例降低到25%。如果一年內發生一次不良行為，新建和在建專案的重點監管資金比例將提高到30%。

封堵漏洞，監管新政防範樓市風險

“商品房預售資金監管實行政府全程監管、專款專用原則，最重要的作用是能夠有效預防開發商卷款跑路的行為。”郎紫陽表示，對於購房者而言，這份《通知》相當於為買房加上一把安全鎖。

實際上，這並不是預售資金第一次“掛鎖”。一直以來，國內商品房銷售多採取預售的方式，即購房人將定金、首付款、貸款等資金預先支付給開發商，開發商拿到錢將其用於工程建設。為防止開發商將資金用作他途，我國逐漸建立形成了與之對應的預售資金監管制度：開發商將預售資金存入商業銀行的專用監管帳戶，在建設進度達到一定標準後，經由政府主管部門、銀行審核，劃撥相應款項，資金不得隨意支取、使用。

但現實情況是，一些購房人的房款沒有進入到監管帳戶，進入到監管帳戶的資金也可能被開發商隨意支取、用作他途。業內人士向記者透露：“商品房預售資金監管制度一直都有，但預售資金被挪用的現象屢見不鮮。”

“按照要求，開發商需要設立一個獨立的資金監管帳戶，購房人將購房款直接劃轉到該帳戶。但不少開發商會讓購房人將購房款劃轉到其他帳戶，有的甚至是直接劃轉到開發商法定代表人的私人帳戶中。這樣的話，開發商就可以隨意挪用該筆資金。”雲南鑫金橋律師事務所律師宋薇薇表示，即使將全部購房款放入了資金監管帳戶，使用預售資金時，也有一些開發商通過提供虛假檔騙取銀行撥付預售款。如果政府部門對開發商施工的進度監管不到位，資金也會被挪用。

記者梳理發現，上述監管漏洞均受到了政策針對性的“關照”。“全程監管”“專戶專用”“分級監管”等內容被重點突出。業內認為，這將給房地產市場預售模式帶來一次深刻的變革。

資金監管趨嚴，房企要提高抗風險能力

在專家看來，對預售資金進行監管，只是為開發商劃出了一道“底線”。“只針對建設資金，而這一部分成本占總成本比重低。房地產企業理應留足這部分的資金餘量，否則就表明其自身抗風險能力弱，進而存在工程爛尾的風險。”雲南新亞地產分析師栗華說。

然而，近年來，這條“底線”卻頻頻失守。據媒體報導，今年上半年，一些地區還曾放寬預售資金的監管，將預售款提取節點前移，幫助解決房地產企業資金周轉問題。

“在‘一城一策’、因城施策的背景下，不同地區樓市的資金監管呈現相近態勢，側面印證了近期內這些地區可能出現了房企資金鏈斷裂問題。”北京工商大學經濟學院經濟研究中心執行主任周清傑表示，下半年，各地出臺的有關加強預售資金監管政策，是在新一輪穩定房價的大趨勢下，通過規範預售資金來防範化解房地產金融風險的做法。

記者注意到，市場中有人擔憂，作為房企資金的重要來源之一，預售資金被念起“緊箍咒”，房地產資金鏈條可能進一步承壓。還有人擔心，房地產市場的預售制體系因此受到衝擊影響。

對此，各地在收緊監管的同時，也對政策意圖進行了反復強調。郎紫陽表示，預售資金監管主要針對爛尾樓的預防以及供應的提效，監管的持續加強將助力房地產行業的可持續發展。

周清傑也表示，監管並非打壓。“雖然會使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好資金實力強的優質企業進入房地產行業。”

土地成本走高，資金壓力較大的情況下，代建業務成為新的增長點。綠城中國自2010年9月啟動代建業務，經過10年發展，於2020年7月分拆綠城管理在聯交所主機板上市，成長為中國房地產市場上最大的代建公司。拆分代建業務板塊的同時，重資產業務也在加速，多管道積極拿地。

拆分代建業務上市 大力提高拿地力度

經過26年發展，綠城中國佈局上下游產業鏈，形成重資產、輕資產和綠城+三大板塊，重資產板塊聚焦房產開發業務，輕資產板塊強化代建業務，綠城+板塊為兩者提供強力支撐。

代建業務通常由專案擁有人負責土地收購成本和物業建造成本，代建公司無需投入大量財務資源，而是憑藉在代建方面的專業知識、經驗和聲譽取得優勢。代建業務分為商業代建、政府代建和其他服務，綠城管理的商業代建占比最大，並且處於增長態勢，占代建業務收入的7-8成。

如下如所示，綠城中國的代建合同銷售金額占比逐年擴大，從2016年的15.89%增長到2018年的35.29%，然後回落到2020年上半年的27.52%。然而從整體的合同銷售額來看，整體增速處於下滑態勢，投資專案合同銷售金額在2018年甚至出現微跌。可見，與輕資產的代建業務相比，房產開發業務的發展就稍顯遜色。

從拿地力度來看，在代建業務風生水起的情況下，公司的拿地力度並不高，新增土地金額/當期合同銷售金額的比值在2016年只有0.19。但2016年-2019年及2020年H1，公司的拿地力度逐年增長，上半年拿地金額達到648億元，投銷比則高達0.98。公司的戰略方向逐漸向重資產的物業開發業務傾斜。

引入新湖中寶(3.200, 0.00, 0.00%)作為戰略投資者進一步對土儲做出保障。新湖中寶土地儲備主要分佈在以上海為中心的長三角經濟發達地區，為綠城集團提供了優質、低價的土地資源。

上半年，公司進一步擴充長三角和環渤海等核心城市群的土地儲備，以較低成本獲得一二線城市優質地塊。公司通過收並購方式獲取專案12個，包括一批以新湖上海專案、啟東專案為代表的戰略並購項目。

新增土地平均樓面價也一路走低，從2016年的11676元/平方米下降到2020年H1的6813元/平方米。上半年的新增土儲主要集中在北京、杭州、寧波、石家莊、瀋陽、西安等一二線核心城市，可售貨值占比約為75%。

截至2020年6月30日，綠城中國共有土地儲備專案172個，總建築面積4801萬平方米，其中按照權益計算約2798萬平方米，總可售面積3297萬平方米，權益可售面積1908萬平方米，樓面地價平均成本為6234元。一二線城市的可售貨值占比達74%。

從最新銷售資料來看，2020年11月，綠城集團自投項目取得銷售8776套，銷售面積107萬平方米，當月銷售金額約為294億元，銷售均價為每平方米27437元。2020年1-11月，公司的合同銷售面積為641萬平方米，合同銷售金額約1658億元，同比增長47%。其中歸屬於綠城集團的權益金額為899億元。截至11月30日，另有累計已簽認購協議未轉銷售合同金額105億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為51億元。

2020年11月，公司代建專案取得合同銷售面積75萬平方米，合同銷售金額92億元。2020年1-11月，代建項目累計取得合同銷售面積493萬平方米，合同銷售金額652億元。

截至2020年11月30日，綠城中國累計取得總合同銷售金額2310億元，同比增長34%。

永續債占比高吞噬利潤

依靠第一大股東中交集團的央企背景，公司的融資成本持續走低，上半年的總借貸加權平均利息成本為5.2%，較2019年同期的5.4%下降20個基點。較低的融資成本令公司更加從容。

公司的債務結構相對合理。截至2020年6月30日，公司的淨資產負債率為66.1%，一年內到期債務占總債務的31.1%，較年初下降5.5個百分點。

需要注意的是，房企可通過發行永續債在實現融資的同時不影響其顯性債務規模，永續債一般情況下計入所有者權益，補充了房企資本金又不影響負債，直接優化資本結構。但是永續債作為債務，依然會吞噬公司的利潤。

截至2020年6月30日，公司永續債為226.35億元，占所有者權益的30.54%。上半年，公司永續債派息6.46億元，占歸母淨利潤的30.83%，對盈利帶來了較大的影響。

今年1~11月，萬科以1050億元的拿地金額位列第三，比第一名碧桂園少221億元。“房住不炒”和房地產融資“三條紅線”邏輯之下，穩健、均衡發展和綜合競爭力是萬科的新選擇，也是頭部房企的集體必選。

高拯坤/發自北京

業績沒有明顯縮水，但是，萬科今年投入拿地的資金出現了大幅減少，這背後有“去杠杆”的壓力，也有豐富的土地儲備底氣。據測算，萬科的在建和規劃專案能滿足其未來3~4年銷售需求。

今年1~11月，萬科拿地資金為1050億元，拿地面積為1463萬平方米，遠低於去年同期。在頭部房企排名中，萬科今年名次較去年出現下降。

萬科最近一次拿地是12月10日，經過306輪競價、溢價率30.03%，以上限價格11.47億元競得溫州一宗土地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，萬科拿地金額下降是經營策略上的考慮，並不一定是壞事。業內分析人士建議，萬科未來仍要堅持量入為出的態度，聚焦核心城市和城市群，把握區域分化帶來的結構性機遇。

拿地金銳減

中指研究院發佈的全國房地產企業拿地排行榜顯示，今年1~11月，萬科以1050億元的拿地金額位列第三，比第一名碧桂園少221億元；以1463萬平方米的拿地面積位列第六，低於第一名碧桂園2320萬平方米。

與這份資料形成鮮明對比的是，在中指研究院發佈的2019年全國房地產企業拿地排行榜中，萬科以全年1610億元位居第一，高出第二名碧桂園307億元；以2996萬平方米的拿地面積位列第三，低於第一名碧桂園1257萬平方米。

不出意外的情況下，萬科想要在今年最後一個月重新衝擊拿地金額榜首，或是超越去年資料，幾乎是不可能完成的事。

受此影響，萬科的新增貨值同樣較去年出現萎縮。中指研究院資料顯示，今年1~11月，萬科全口徑新增貨值3627億元，權益新增貨值2370億元，在頭部房企中排名第五。

堅持量入為出的萬科，今年似乎並沒有按計劃拿地。萬科執行副總裁、首席運營官張旭曾說：萬科從來沒有非常固定的經營目標和計畫，每個季度會調整一次。萬科拿地是根據收了多少錢回來才能拿多少地，所以也沒有固定的拿地計畫。

在業績方面，萬科發佈的銷售簡報顯示，其11月份實現合同銷售面積394.4萬平方米，合同銷售金額575.4億元，分別同比增長8.2%和5.5%。整體來看，今年1~11月，萬科累計實現合同銷售面積4025.3萬平方米，合同銷售金額6026.1億元，分別同比增長8.87%和5.07%。

需要強調的是，上述銷售資料已經接近萬科2019年全年的銷售額，即合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額6308.4億元。按照萬科今年11月份的銷售情況來看，全年業績達到或超越2019年並非難事。

調結構加倉中西部

今年進入第三季度後，萬科的銷售和拿地節奏出現明顯加速。

統計顯示，第三季度，萬科累計獲取項目64個，新增建築面積1216.9萬平方米，拿地總價776.85億元。

11月份，萬科就在佛山、南京、南通等地獲取了18個新項目，新增建築面積376.6萬平方米，同比增長79.3%，環比增長82.6%，拿地總價205.1億元，同比增長162.0%，環比增長19.2%。

最近一次拿地是12月10日，萬科旗下一子公司經過306輪競價，溢價率30.03%，以上限價格11.47億元競得溫州經開區民營經濟科技產業基地的一宗地，樓面價5982元/平方米，競報政策性住房（人才住房）面積50600平方米。

年底拿地加速的同時，萬科對區域的選擇也發生輕微變化。中指研究院資料顯示，在區域選擇上，萬科更青睞長三角地區，今年1~11月，萬科在該區域的拿地金額為505億元，拿地面積為381萬平方米；其次是粵港澳大灣區，萬科在該區域的拿地金額為199億元，拿地面積為179萬平方米。在具體城市上，萬科對杭州情有獨鍾，拿地金額為86億元；其次是南京，拿地金額為57億元。

不難發現，今年以來萬科在環渤海和中西部地區的投資力度並不大，例如在北京，萬科今年1~11月並沒有任何拿地記錄。正因此，臨近年底萬科調倉意圖變得愈發明顯。

華西證券(11.790, 0.06, 0.51%)的報告顯示，11月份，萬科在二線和三四線城市的拿地面積占比分別為51%和49%，重點佈局核心高能級城市；從區域分佈來看，萬科在長三角、京津冀、珠三角和中西部地區的拿地面積占比分別為24%、13%、9%和54%，加倉佈局中西部地區。

中指研究院企業研究總監李建橋表示，“2020年萬科重點佈局一二線城市，強調保持合理的土地儲備規模與結構。”對於萬科今後的投資，他建議，還是要保持量入為出的態度，聚焦核心城市和城市群，把握區域分化帶來的結構性機遇。

加速“去杠杆”

對於萬科今年的拿地策略。李建橋認為：“萬科今年以來銷售業績增長平穩，在投資方面秉持穩健審慎的投資策略，在確保成本合理的前提下發掘各類潛在的投資機會。”

談及萬科的土地儲備情況時，李建橋顯得十分樂觀，他表示：“雖然謹慎投資導致萬科的拿地金額和拿地銷售比均有所下降，但就萬科目前的土地儲備情況來看，足以支撐未來發展。”

萬科2020年中報顯示，在建專案和規劃中專案的總建築面積超過1.5億平方米，按照2019年的銷售面積4112.2萬平方米推算，能滿足其未來3~4年銷售需求。

截至2020年三季度末，萬科淨負債率為28.51%，較2019年底下降6.15個百分點，達到監管要求；現金短債比為1.97，較2019年底上升23.71個百分點，達到監管要求；扣除預收賬款的資產負債率為74.2%，較2019年底下降2.31個百分點，略超監管紅線。

這說明，萬科房地產銷售同比持續正增長，拿地風格偏向謹慎，竣工結轉明顯加快，扣除預收賬款的資產負債率持續走低，去杠杆進程加快。

李宇嘉表示，今年下半年資管新規“三道紅線”出臺後，幾乎所有頭部房企都放緩了拿地節奏。因為包括萬科在內很多都踩了“紅線”，在“杠杆”方面受到了衝擊。

“萬科拿地金額下降是經營策略上的考慮，不一定是壞事。”李宇嘉認為，放緩拿地意味著企業有更多精力去開發儲備土地，能夠更快地轉化為現金流銷售，然後再去拿地，實現更為良性的迴圈，從而提高企業的經營效益。

針對上述問題，以及未來的經營策略，記者聯繫了萬科方面，截至發稿對方未作回應。毋庸置疑的是，存量競爭時代考驗企業綜合實力，行業巨大體量為企業提供大量發展機會，作為行業“領頭羊”的萬科，一舉一動都備受關注。

經過多次遞表後，領地控股（HK.06999）、大唐地產（HK.02117）于近日成功上岸。

12月10日，隨著董事長劉玉輝的一聲鑼響，領地控股正式在香港聯合交易所主機板掛牌，領地控股本次上市募資約14億港元。次日，來自福建的大唐地產亦在一眾機構的注視之下，完成了登陸資本市場的夙願，募資淨額14.36億港元。至此，2020年已先後有7家房企上市。

在業內人士看來，融資端的壓力迫使房企尋求更多融資管道，接下來仍不乏有亦步亦趨的房企。不過，上市並非靈丹妙藥。從兩家房企認購不足、股價表現平平的現狀不難判斷，中小房企想實現可持續性發展，並獲得資本市場的認可，任重而道遠。

財務指標改善，領地、大唐多次遞表終上岸

對於大唐地產而言，上市過程可謂一波三折。

早在2008年，大唐地產便首次計畫赴港IPO。不過，由於經濟危機以及創始人的離世，上市未能成行。2019年11月，大唐地產二度遞表，卻因較高的負債率等原因再度鎩羽而歸。今年5月份，疫情壓力之下的大唐地產第三次向IPO發起衝刺，終於成功上岸。

與二度遞表時相比，負債率走低成為大唐成功上市的重要保障之一。據更新後的招股書資訊顯示，2016年至2018年，大唐地產淨負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。截至2019年底，公司淨負債率已經降低至119.2%。2020年上半年，這一指標又小幅增至128.5%。

對於淨負債三年內大幅下降的原因，大唐地產解釋稱，主要由於2017年至2019年保留盈利持續增加，以及2019年股東注資增加所致。自2017年起，大唐地產逐步收購福信集團旗下地產板塊子公司以增加其資產總額；同時，其加速償還借款使其有息借款總額逐漸走低，從而達到降低淨負債率的效果。

值得關注的是，在上市現場敲鐘的，除了董事長吳迪，另一位則是中國民生銀行行長鄭萬春，這也被業內解讀為大唐地產的背後“金主”之一。

截至2020年上半年，大唐地產向民生銀行所借款項占其借款總額的29%，本金結餘總額約為人民幣23.76億元，共有5筆，貸款利率從6.5%到8.5%不等。在房企融資普遍受阻的市場行情下，大唐地產此舉所要彰顯的意義不言而喻。

與大唐地產相比，川系出身的領地控股似乎沒這麼幸運。據領地控股招股書披露，2017-2019年及截止今年5月末，領地控股實際借款利率分別為：6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。同期，領地淨負債率分別為60%、110%和140%、150%。

雖然債務指標出現惡化，不過，據領地控股最新的招股書披露，其前5個月盈利增長能力、手持現金資源、及短期償債能力均有了大幅改善。

2020年前5個月，領地控股淨利潤1.66億元，較去年同期淨虧損925.1萬元有了大幅增長。2017年至2019年，領地三年來經營活動淨現金流均為“負”，而截至2020年5月31日，領地集團的現金流翻紅。同期，領地控股的現金短債比也提升至1.1，較2019年底0.55的現金短債比有了顯著的提升。

知名地產分析師嚴躍進表示，企業財務指標的改善，說明公司在運營等層面做了改變，經營狀況得到好轉，這對公司通過聆訊，以及之後順利上市都有著積極意義。

認購不足、股價表現平平，領地、大唐任重而道遠

雖然經過多次遞表後，兩家房企均如願完成了上市目標。然而，資本市場似乎也以自己的方式來表明，對兩家房企，甚至說房地產行業並不看好。

以領地控股為例，據12月9日的資料顯示，領地控股已接獲合共4,552份有效申請，認購合共14,298,000股香港發售股份，相當於香港公開發售項下初步可供認購的25,000,000股香港發售股份總數的約0.57倍。國際方面的認購倒是中規中矩，約為1.39倍。

此外，領地控股的股價表現也難稱亮眼。開盤當日，領地控股每股的股價維持在5.69港元，並無太大波動。

大唐地產的表現也難言樂觀。上市之前，大唐亦面臨著認購不足的情況。上市當日，其股價跌幅一度超過20%。

藍鯨房產注意到，2020年內，已有7家內地房企成功赴港上市，分別為：匯景控股（HK.09968）、港龍中國地產（HK.06968）、金輝控股（HK.09993）、上坤地產（HK.06900）、祥生控股（HK.02599）、領地控股、大唐地產。其中除了祥生和領地之外，其它5家均出現了上市首日即破發的現象。此外，即便是TOP30之內的祥生控股，其香港發售依舊面臨著認購不足的窘狀。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，行業調控持續和行業競爭加劇、市場集中度快速上升，讓資本市場對中小房企的未來信心不足。

2020年前11月，領地控股操盤金額228.8億元，位居機構榜單的第84位，這與其千億目標相去甚遠。而按照“三道紅線”的標準，領地控股淨負債率、以及淨資產負債率均超過了標準線，因此其有息負債規模年增速不得超過5%。在擴規模和降負債的雙重壓力下，領地控股接下來的困難可想而知。

同期，大唐地產操盤金額為205.2億元，位居榜單第92位。在強者如雲的房地產行業，想要實現新的突破也著實不易。

對此，兩家房企似乎也有所預料。兩家房企均對外表示，接下來會積極內部提高運營效能，提高周轉速度，同時繼續多管道拿地。接下來，成功上岸的大唐和領地，是否會取得新的突破？藍鯨房產將持續關注。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀2020年11月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料

2020年11月份，各地認真貫徹落實黨中央、國務院部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，進一步落實房地產長效機制，推動房地產市場平穩健康發展，70個大中城市房地產市場價格漲幅總體平穩，略有回落。

一、各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落

初步測算，11月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

二、各線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅比上月回落，二手住宅漲幅總體穩定

初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲8.3%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.1%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲1.5%，漲幅與上月相同。

南京市場仍處於“不是開盤就是在開盤路上”的狀態。

豪宅也要搶購 南京樓市年末大衝刺

12月中旬，南京迎來入冬最大的晨霧，開往河西友誼街的路上安靜清冷，隱約可見穿過濃霧紅綠燈的光線。

但在河西某豪宅專案的售樓處裡，前去看房的人已有不少。“我們是決定了要買房的，又不只是來看看環境，猶豫什麼。”週末早上10點，就有一家子從售樓處離開。

在河西，不怕房子賣不出去，就怕搶不到。“全南京最好地段，閉眼搖號，搖中就買。”一名豪宅銷售顧問直言。

南京從來都不缺購買力。

豪宅不愁賣

上月末，位於河西板塊的葛洲壩南京中國府、世茂天譽、雲際花園、河西金茂府等四大豪宅冒雨齊開。

“葛洲壩南京中國府加推那天，有人直接2000萬全款付清了。”一位資深南京市場人士表示，“這次加推的豪宅主要集中在河西南魚背的位置，當仁不讓的豪宅組團區。”

5年前，葛洲壩拿下河西南G14地塊，樓面價4.5萬元/平方米。而今，“地王盤”葛洲壩南京中國府以6.4萬元/平方米的價格刷新南京新房售價天花板，總價在1403萬元至3811萬之間。

同是地王打造而來的世茂天譽，2016年由世茂以88億元的總價、溢價47億元競得，現均價4.92萬元/平方米。河西金茂府由電建金茂摘下的河西南G12、G13打造而來，均價5.2萬元/平方米。

雲際花園的歷史相對較短，保利在去年6月以20.4億元拿下河西中G22地塊後，聯合招商和國貿共同開發，均價4.79萬元/平方米。該盤周邊新房稀缺，對其而言有一定優勢。但周邊多以寫字樓、商住樓和商鋪為主，距大型商業體也有點距離。

一點瑕疵絲毫不影響買房的熱情，最終514套房源被3584組購房者一搶而空。

“南京豪宅還是比較好賣的，尤其是河西。”南京市房地產學會副會長孟祥遠認為，“河西板塊建設日趨成熟，受到改善需求的客戶垂青，加上這個板塊豪宅的供應量一直偏緊，這些樓盤一出來就備受追捧也是意料之中。”

當然，背後更重要的原因還在於划算，畢竟有錢人也不願意高價接盤。

受到限價影響，南京樓市的倒掛現象普遍存在，河西豪宅市場尤為明顯。據孟祥遠觀察，現在南京豪宅新房的均價大概在5字頭，但是二手房市場上可能會在6-7萬元/平方米，至少有1萬元的倒掛。

介面記者對比這四大豪宅周邊樓盤發現，雲際花園和河西金茂府與周邊二手房倒掛的現象更加明顯。

以雲際花園為例，其周邊的二手房掛牌均價主要集中在5-7萬/平方米之間。萬科金域緹香在鏈家上掛牌均價7.2萬元/平方米，最高成交單價已經突破8字頭。倒掛幅度達到了2.2萬元/平方米，不買就是吃虧。

四大豪宅被搶購結束後，全新盤萬科翡翠濱江和融創濱江ONE無縫銜接，兩個項目首開157套房源也全部賣完。

介面記者瞭解到，融創濱江ONE預計在本月底迎來加推，週末售樓處已有不少購房者在諮詢相關情況。

除了“new money”偏愛的河西，南京的豪宅還分佈於城東和主城區域。“這兩個區域的豪宅客戶以老南京人為主，但是周邊的配套和老破小比較多，只適合自住，已經不是南京發展的主流方向了。”真有好房總經理萬昕告訴介面新聞記者。

這些豪宅高開高走的架勢，是南京河西區域發展軌跡的一個縮影。過去十幾年間，河西的發展有目共睹，不斷吸引萬科、中海、葛洲壩、金茂、仁恆等品牌房企的入駐，也一步步將房價從1字頭推向6字頭。

當初作為新盤入市的項目，如今二手價格也翻了好幾番。以2009年的入市的保利香檳國際為例，當年均價約1.7萬元/平方米，如今二手房掛牌均價達到5.7萬元/平方米。

回顧南京豪宅市場的發展歷程，2011年剛處發軔階段，千萬級別的豪宅供應和成交規模尚小，直到2015年千萬級大平層開始大規模入市。

2015年至2019年，南京千萬級豪宅成交套數分佈為790套、360套、739套、564套，成交均價在3.6-3.86萬元/平方米不等。

而今年南京豪宅不按常理出牌，不管是成交量還是成交均價都來到了新的高點。資料顯示，今年總價千萬級以上的新房共成交了805套，成交均價達到3.88萬元/平方米，刷新歷史紀錄。

漲聲不斷

在這波豪宅齊開的熱潮中，年末南京樓市持續走高，樓盤用“蜂擁而入”來形容不為過。

根據南京網上房地產資料，11月南京新房成交8810套（含溧水、高淳），環比10月上漲13.2%，同比上漲96.1%。

南京今年“金九”成交才5992套，成交量還有所下跌；“銀十”成交量剛超過7000套，環比增20%。對比之下，11月南京新房市場的整體表現“漲”聲不斷。

切開來看，11月上市時間集中，冷熱分化明顯。前兩周熱度平平，第三周開始認購量和成交量開始上漲，開盤在月底爆發。

據悉，11月南京共有73次開盤，11090套房源上市，環比10月上漲29.27%。其中，有16個項目加推售罄和基本售罄。

這些售罄的樓盤主要集中在河西、城南、江北等區域，除了河西的紅盤外，還有位於南部新城的華著蘭庭院、雲瀾尚府，江北核心區的卓越大江悅府、啟迪水木濱江、花語熙岸府，城南的越城天地中心等等。

除此之外，11月末南京樓市也迎來近39家樓盤約6106套房源領取銷售許可證，新房庫存沖上5.8萬套的高位。

進入12月，南京依然處於“不是開盤就是在開盤路上”的狀態。

12月第一周，南京新房認購量上漲10%，成交量同步增長16%，有26盤開盤、19盤領證。第二周稍顯平靜，新房認購2422套，下跌約29%；成交2096套，下跌約11%，有10盤領證、12盤開盤。

“最近都是月底上市量爆棚，12月還有近60家純新盤上市，包括河西和大校場這種熱門板塊，開發商趕著年底上市的意願還是很強烈的。”萬昕表示。

河西一家等待首開的樓盤銷售告訴介面新聞記者，只要價格過了就把所有樓都開掉，年底了還是得沖一沖KPI。

幾天前，城北葛洲壩鼓悅蘭園迎來第二次開盤，吸引大批老南京人組團搶購。週末，葛洲壩鼓悅蘭園的售樓處裡，前幾天搖到號的購房者陸續前來簽約，也有一批來看樣板間等待明年3月份加推。

“之前買得那套太小了，今年想換個面積大些的，我也看了不少戶型，就是喜歡他們的陽臺。”一位南京本地市民邊看樣板間邊說道。

多名銷售告訴介面新聞記者，像鼓悅蘭園這類位於老城區的盤，中老年人群尋求改善置換的更多。而江北核心區、南部新城等正在崛起的黑馬板塊，吸引更多年輕群體。

這些不斷上新的樓盤背後，更多的是外來品牌開發商。據房天下統計，11月份南京房企成交金額排行榜上，前五名除了安居建設集團是南京本土企業外，其他都是外來房企。

其中，安居建設集團11月成交金額為27.61億元，萬科、金茂、招商蛇口和保利地產成交金額分別為17.87億元、16.45億元、16.3億元和14.3億元。

如孟祥遠所言，南京樓市“品牌化”趨勢明顯，外來房企逐漸佔據主力地位，本土房企能排在前20的占比越來越低了。

新房仍在蓄力，二手房市場關注度有所降低，觀望情緒較濃。從資料反映來看，11月南京二手房新增房源6296套，環比下跌18.04%，掛牌總量連續六個月下滑。不過價格還算堅挺，11月3.34萬元/平方米的均價，環比微漲0.79%。

相比之下，南京11月的土地市場更為冷清。據房天下統計，11月，南京市累計成交各類用地12宗，共計144.91萬平方米，環比減少56.4%。

事實上，自“雙限”和搖號政策出臺後，南京每次土拍幾乎都是又快又平。孟祥遠認為，現在推的土地有不少在遠郊區域，政府在有意識地控制熱度，保證全年土地市場的相對平穩，從而對未來樓市形成一定預期。

受土地政策影響，各大開發商拿地更加謹慎，也想要早點將專案入市回籠資金，捂著盤不放不如加快開發進度。有不少純新盤都是今年才拿地，幾個月後就首開入市，萬科翡翠濱江和融創濱江ONE就是例子。

樓市的冷熱，落在個人或開發商頭上，總是各有喜悲。熱度一波接一波，市場情緒跟著政策和時間走，歲末的南京樓市也踩著點沖一波KPI。

但歸根到底，熱度褪去後，“穩”始終將是主旋律。

香港上市的大陸物業管理公司碧桂園服務11日公告，預計籌資77.5億港元；2日、9日，大陸市值第二、第三的恆大物業和華潤萬象生活也先後登陸港股，分別募資約70億港元、120億港元。

大陸上市物管企業不斷增加，至今已超過30家，近來加速融資的動作讓這個市場的競爭更加白熱化。

走向分化 將強者恆強

第一財經引述易居控股CEO丁祖昱說，2019年底物業管理行業市場規模達到1兆512億元（人民幣，下同），由於企業不斷延展市政環衛、城市服務等新市場，未來潛在市場規模更大，如今行業已進入規模增長和品質提升的關鍵階段，未來2至5年將快速變化。

行業人士觀察到，儘管目前上市物管企業已經不少，但未來將走向分化、強者恆強格局。保利物業總經理吳蘭玉預計，由於中小物管企業在城市公共服務不具競爭力，將來只能剩下少數規模企業。金科服務董事長夏紹飛也看好10強以內的物管企業，其他管理規模跟不上的企業沒有發展空間。

疫情爆發 社區團購火

因此，多數大陸物業公司都開始加速擴張，想站穩一席之地，延伸出兩種不同擴張模式：第一是靠母公司「輸血」；另一種則在本業基礎上拓展業務範疇。

例如12月6日，時代中國控股公告與時代鄰里訂立2021年協議，將繼續向其提供物業管理服務、停車場租賃管理；保利物業則推進「大物業」業務，與茂名城投簽署戰略合作協定，針對城市治安、交管、生活服務等展開合作。

此外，由於今年新冠疫情爆發，讓社區團購生意火熱起來，也讓以碧桂園服務為首的物業公司醞釀打入這個市場。碧桂園服務在11日舉行的投資者電話會中也明確表示，近日募資是為儲備銀彈擁抱新經濟，將大力發展社區團購和城市服務等新業務。

而通過與互聯網、頂級物流公司的合作，碧桂園服務管理層預計，未來3年在社區團購業務上GMV（網站成交總金額）或超過500億元，因其擔任團長角色實際可獲得10%，也就是超過50億元的酬金性營收。

大陸各家房企紛紛在年底前衝刺業績，從前11月的銷售表現已能大致看出房企表現，尤其在具行業風向標意義的前10大房企的今年格局基本已敲定。

據《中國房地產報》統計，綜合數據，前11月銷售排行前10大陸房企分別為碧桂園、中國恆大、萬科、融創中國、保利發展、中海地產、綠地控股、世茂集團、華潤置地及招商蛇口。

分析前11月銷售排名，傳統巨頭「碧恆萬融」依舊占據前4名位置，重點在於後半段的格局，可以看出前十大房企有所洗牌，也就是排名第10的招商蛇口。

去年落在第12名的招商蛇口今年定下全年2500億元人民幣銷售目標，從具體表現來看，前11月目標完成率為98.19%，超額完成幾乎已是篤定。

相比去年排名，出現較明顯下滑的是新城控股與龍湖集團，2家都跌出前十；從前11月數據來看，龍湖集團位列第11位，新城控股則位列第13位。

由於市場與官方調控等因素，對於大陸前十大房企規模增速放緩明顯，前11月前十大房企規模增速多數在10%以下；雖然像招商蛇口、中國恆大仍有超過15%的成長，但近期世茂集團也公告將2021年目標增速降至約10%。

業內人士對大陸房企今年銷售並不樂觀。就有小型規模房企總裁指出，目前前四十大房企的目標完成率還算樂觀，但如將範圍擴大至百強，則僅有10至20%房企能完成年度簽約目標，即使達標也有不少是以價換量，利潤率、回報率都會大降。

新輪調控奏效 增速近5年低

內地繼續推動新一輪「因城施策」樓市調控，整體樓價升勢持續放慢，路透根據中國國家統計局公布數據測算，11月70個大中城市新建商品住宅價格（一手樓價）指數按年上升4%，連漲62個月，增幅較10月收窄0.3個百分點，為2016年2月以來最低；按月計一手樓價升0.1%，較10月的0.2%升幅收窄，增速為今年3月後最少。

不過，深圳二手樓價漲勢繼續拋離其他城市，未見受調控政策明顯影響，11月仍增14.6%，10月升幅為15.5%。

11月深圳二手房價飆14.6%

按年計，11月一手樓價升幅逾10%的城市由4個減至3個，依次為銀川（漲15%）、唐山（升11.7%）、徐州（上揚11.4%）；一手樓價下跌的城市由10個減至9個。一線城市方面，深圳一手樓價按年升4.9%，較10月收窄0.2個百分點；上海漲4.1%，下降0.3個百分點；北京升2.4%，大幅收窄1.8個百分點；廣州則漲4.1%，增速擴大1.4個百分點。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體樓價經歷7月及8月的上漲後，9月至11月走勢已有明顯減慢，相信愈來愈重手的樓市調控政策有望穩定市場，年尾樓價升幅將繼續放緩。

國統局城市司首席統計師繩國慶稱，70個大中城市房地產市場價格漲幅整體平穩，略有下降；各線城市新建和二手住宅銷售價格按月漲幅與10月相同或放緩；按年漲幅比10月回落，二手住宅漲幅整體穩定。

初步測算，11月份一線城市一手樓價按年升3.9%，比10月回落0.2個百分點；二手樓價急漲8.3%，升幅擴大0.3個百分點。

31個二線城市一手樓價漲4.2%，回落0.2個百分點；二手樓價升2.1%，與10月相同。35個三線城市一手樓價升3.8%，下降0.2個百分點；二手樓價維持漲1.5%。

按月計，一線城市一手及二手樓價分別漲0.2%及0.5%；二線城市一手及二手樓價均升0.1%；三線城市分別增0.1%及0.2%。

預期2021年樓市續放緩

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，11月一線城市樓價按年及按月升幅均超越二三線城市，今年一線城市樓價上升動力較大，主要與上半年流動性較為充裕有關，令核心城市住宅受資金追捧；11月下旬以來樓市調控密集程度再度提升，在「房住不炒」基調及加深住屋金融調控等政策環境下，相信明年樓價上升動力將進一步減弱。

綠新親水膠體（０１０８４）公布，以２９６０萬元人民幣（約３５１０萬港元）向執行董事郭東旭收購福建省物業。
　　
該集團指，所購物業為福建省廈門市湖里區安嶺路金海灣財富中心３個辦公單位，建築面積分別為約１５０、３９５和１１８８平方米，以及１２個停車位，作價已參考該等物業市值３０００萬元人民幣（約３５６０萬港元），目前正租用部分辦公單位。由於有關租賃將屆滿，故收購滿足業務需要，而所購停車位供員工使用。

今年內房市道穩定，成交量持平而樓價升幅不大，摩根大通認為，這趨勢將延續至明年，本地政策為抑制樓市周期而不斷調整，以確保資產價格不會過熱，而信貸維持偏緊，令地產商不得對銀行體系產生過多信貸風險，相信明年槓桿及系統風險將會降低，不會發生嚴重信貸問題，但行業將欠缺增長空間，內房會更普遍地採取防守策略。

首選碧桂園潤地合景等

摩根大通看好在現有市場環境下仍具增長能力及信貸質素正在改善的股份，首選碧桂園（02007）、潤地（01109）、旭輝（00884）、合景泰富（01813）、中駿置業（01966），目標價13元、40.5元、8.7元、16元、6元，評級均為「增持」。同時，把富力（02777）評級由「增持」降至「中性」，金茂（00817）、遠洋（03377）、融信（03301）評級則降至「減持」，由於在去槓桿之下，盈利有可能不達標或增長放慢。

明年商品房銷售料增5%

摩通指出，內房行業貢獻政府45%收入，政府有強烈意圖要穩定樓市，料「一城一策」方針將會持續，預測明年全國商品房銷售增長5%至15.6萬億元人民幣，地產商應會繼續搶佔市佔率，明年頭20大內房市佔率可望由35%增至38%，至於整體市場淨利潤將增長15%至3170億元人民幣。

該行又稱，中央政府務求樓市穩定，以便支撐經濟及有條件進行經濟改革，並要降低行業的財務風險，以免對銀行體系構成系統風險，同時有需要穩定樓價及地價，不會容許房地產成為未來10年發展規劃的潛藏危機，因此相信往後內房股價波動只是反映市場情緒，而非行業基本面。

老牌屋苑樓價逆市發威，北角和富中心有全海景相連戶於第四波新冠肺炎疫情爆發前夕以5500萬元轉手，創該屋苑歷來最大額成交。

土地註冊處資料顯示，和富中心6座高層A及B室全海景相連戶，於上月中各以2750萬元售出，涉資共5500萬元，總金額創該屋苑歷史新高，以其實用面積共2616方呎計，呎價21024元。上述相連戶由同一名原業主持有，其中A室於2008年以1300萬元購入，而B室在2012年斥2180萬元買入，涉資共3480萬元，意味是次一併易主，賬面升值2020萬元或58%。

促成該宗交易的亞洲地產發言人辛麗璇指出，該物業附設約300萬元豪華裝修，原業主以6000萬元放售僅兩天，即獲一組中港商人購入自用。

萬通家族3655萬沽匯璽

不過，部分投資者在疫潮下趕出貨，據市場消息稱，長沙灣南昌站上蓋匯璽2A期1A座低層A室，實用面積1503方呎，4房間隔，剛以3655萬元轉手，呎價24318元，較開價3750萬元，低95萬元或2.5%。

據知，上址連樓下低一層A室由萬通集團家族成員兼資深投資者羅詠詩於2017年擲5955.63萬元購入。

屯門居屋置樂花園罕見「三字頭」成交，美聯物業區域聯席董事梁浩文指出，4座樂恆苑低層B室，實用面積449方呎兩房單位，以未補地價378.8萬元轉手，樓價創該屋苑約3年新低，呎價8437元。原業主於1981年以未補地價9.54萬元入市，賬面大幅升值369.26萬元，賺38.7倍。

麗晶600萬售 爆疫後開齋

早前爆出多宗新冠確診個案的九龍灣居屋麗晶花園，爆疫以來終錄得成交，據消息稱，9座極高層E室2房戶，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層單位，實用面積452方呎，原業主2014年以已補地價380萬元購入自住，直至兩個月前以648萬元放售，惟因屋苑近期睇樓氣氛轉弱，輾轉減至600萬元已補地價易手，較市價低約20萬元或3.2%，呎價13274元，惟原業主離場賬面仍賺220萬元或57.9%。

一手市場在疫情下仍錄得大額及新高成交。恆地（00012）佐敦單幢項目本木昨日以呎價3萬元「破頂價」售出連平台特色戶，創該樓盤呎價新高；發展商加推9伙於周五（18日）以先到先得形式發售。

本木推出早前加推的4號價單部分單位，連同舊價單的加價單位，於周五先到先得發售9伙。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，以最高折扣1%計算，折實售價666.864萬至1442.826萬元，折實計總值約8100萬元。

該樓盤昨日亦售出2樓A5室特色戶，實用面積490方呎，連784方呎特大平台，成交價1470萬元，呎價3萬元創該項目新高；迄今全盤累售109伙，套現10.7億元。位於德成街2號的本木提供172伙，實用面積233至752方呎，預計明年4月底入伙。

大額成交則有華懋集團旗下屯門青發里現樓項目琨崙的海翡翠6號獨立屋，連兩個車位以5640萬元售出，實用面積2788方呎，呎價20230元；同系元朗朗城滙昨日亦連沽兩個3房戶，成交價1296.79萬及1303.32萬元，單日套現逾8240萬元。

SEA TO SKY周五發售285伙

億京旗下大埔白石角現樓海日灣II昨亦以1750萬元售出11座地下E室連花園特色戶，實用面積991方呎，連1001方呎特大花園，呎價17659元。總括昨天單日新盤最少錄得13宗成交，疫情下銷情已算不俗。

長實（01113）與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城SEA TO SKY昨突上載新銷售安排，周五進行新一輪銷售，以先到先得方式發售共285伙。

市區靚地今收意向 反應料佳

政府銳意推動「躍動港島南」計劃，南區一帶發展潛力受憧憬，港鐵（00066）亦依計劃推出香港仔南港島線黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第五期於今天（15日）起招收意向書，下周二（22日）截止。雖然新冠肺炎疫情未見緩和，惟市區靚地吸引力大，市場相信該用地的估值（已包括補地價）有望超越100億元，最高約114.5億元。

港鐵今年10月完成將軍澳日出康城全部住宅地盤的招標工作，港鐵物業總監鄧智輝10月底已透露，正積極籌備黃竹坑站第五期的招標工作，目標今年底前推出市場。

港鐵昨天公布，今天起就黃竹坑站第五期招收意向書，12月22日下午2時正截止。港鐵發言人表示，在收到發展意向書後，將編訂經甄選之投標者入圍名單，以邀請發展商或財團遞交正式標書。

黃竹坑站項目由香葉道、警校道及南朗山道所圍繞，根據港鐵公布資料，最新登場的第五期，位處該地盤東面，住宅樓面面積上限約63.6萬方呎，可提供不多於1050個住宅單位。據了解，第五期的位置毗鄰去年批出的第四期地盤，由兩幢分層住宅組成，鄰近警察學院。

鐵路站旁大型項目供應稀

資料顯示，港鐵自2017年至2019年，先後批出黃竹坑站首四期，合共可興建最多約3400個單位，其中2017年批出的首兩期，相關發展商今年已向地政總署申請預售樓花同意書，目前有待政府審批，合共涉及約1400伙，當中800伙來自中國平安保險（02318）旗下平安不動產資本與路勁基建（01098）合作發展的第一期；第二期則由信置（00083）及嘉里建設（00683）持有，涉及600個住宅單位。

黃竹坑站首四期收到的意向書數目一直高企，介乎36份至39份，業界相信第五期招收意向書的反應依然踴躍。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文說，黃竹坑站第五期近鐵路站，而未來鐵路站旁的大型住宅項目供應有限，令該項目具備相當優勢，加上該區配套日漸成熟，相信發展商對後市信心仍然強勁，區內已有項目的發展商，料有更大興趣參與發展該地皮。他估計將有約35家發展商提交意向書，最終有約10至15家發展商入標。

大發展商或財團之爭

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典估計，該地皮的估值約95.4億至114.5億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1.5萬至1.8萬元。由於單計地皮估值已約100億元，中小型發展商難以獨力發展，張聖典相信，該用地最終會由個別大型發展商獨資中標，或部分發展商以合組財團投得。

泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚認為，沙田大圍站上蓋新盤銷情理想，黃竹坑站相隔兩站便到達金鐘，更具優勢，相信招意向和招標反應俱理想，地皮估值約101.8億元，樓面呎價約1.6萬元。

今年10月新冠肺炎疫情略為緩和，發展商隨即加快建屋步伐。屋宇署公布，今年10月全港私人住宅動工量（以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）共錄343伙，按月彈升1.6倍，為近3個月最多。不過，今年首10個月累計動工量僅6691伙，較去年同期的8953伙，回落25%，創近6年同期新低。

屋宇署最新資料月報顯示，今年10月共有3個私人住宅項目動工，當中最大規模為信置（00083）、莊士機構（00367）及市區重建局合作發展的旺角新填地街331至365號及山東街32B號，涉及322伙，該盤早前命名為ONE SOHO，目前待批預售樓花同意書。

13689單位落成 僅達標66%

10月私人住宅落成量僅有1伙，創87個月、即逾7年以來按月最少。不過，今年首10個月共有13689個私宅單位落成，按年增加12.4%，創近3年最多，惟仍僅達預期供應量的66%。

該署昨天亦公布，10月共批出22份建築圖則。第一集團長沙灣2個工廈重建項目同月獲批圖則，其中長沙灣道916至922號准建1幢23層工廈（另設1層地庫），長沙灣道924至926號獲批1幢22層（另設1層地庫）工廈，兩者總樓面面積合共約25.9萬方呎。住宅項目方面，英皇國際（00163）西半山般咸道24至30號批建1幢27層高住宅物業，總樓面面積約10.39萬方呎；同系香港仔舊大街74至80號亦批建1幢23層高商住物業，總樓面約3.8萬方呎。

本港第4波疫情持續，二手減價延至居屋。近日出現群組爆發的麗晶花園，有上車客無懼疫情到屋苑「尋寶」，在業主減價48萬元後，2房戶以600萬元易手。

兆康苑3房 減價80萬售

市場消息透露，麗晶花園9座高層E室，實用面積452平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價648萬元放盤，受疫情影響最終減價48萬元，以600萬元易手，呎價13,274元。土地註冊處資料顯示，同座23樓E室，6月份以630萬元易手，相比之下，新成交單位低市價約5%。資料顯示，原業主於2014年以約380萬元購入單位，持貨6年帳面獲利約220萬元離場。

另外，屯門居屋兆康苑一個3房單位累減80萬元，以500萬元（自由市場價）沽出。祥益地產高級分行經理龍超君表示，兆康苑B座高層5室，實用面積534平方呎，3房間隔，原業主今年1月上旬放盤，開價580萬元（已補地價）。

由於疫情爆發第4波，賣方累積減價80萬元，以500萬元沽出，減幅14%，實用呎價9,363元。新買家為區外客，鍾情單位鄰近西鐵沿綫，間隔四正，高層開揚。原業主於1982年6月以18.33萬元，補地價約200萬元後仍獲利甚豐。

綠表方面，世紀21富山地產聯席董事劉倩彤指，黃大仙竹園北邨13座低層11室，441平方呎2房，內籠裝修企理，開價280萬元，放盤僅2日，減價14萬元以266萬元（未補地價）成交，減幅約5%，實用呎價6,032元。原業主於1999年以21萬元（未補地價）購入，持貨21年帳面獲利245萬元，單位期內升值逾11倍。

10月批7個重建項目 共涉34萬呎樓面

政府減少推地之後，中小型發展商轉為收購舊樓，據屋宇署剛公布10月份批出的建築圖則之中，大約三分一或7個涉及舊樓重建，合計重建後可提供34萬平方呎樓面，均屬於單幢的「牙籤樓」。

據屋宇署公布，10月共批出22份建築圖則，包括9項住宅及商住發展、2項商業發展、4項工廠及工業發展，以及7項社區服務發展。

在獲批出的建築圖則之中，有7份屬於市區的舊樓重建項目，當中英皇國際 （00163） 佔了其中2項，分別涉及西半山般咸道24至30號，以及鴨脷洲舊大街74至80號的舊樓重建，前者獲批重建成1幢27層高的住宅及住客休憩設施大樓，總樓面約10.4萬平方呎，項目是由英皇在2017年、2018年先後收購崇華大廈、般含臺合併地盤而成。

中環贊善里 重建商住大廈

至於鴨脷洲舊大街74至80號的收購，則在近兩年進行，則會重建成單幢23層高的商住大樓，住宅樓面3.5萬平方呎，另設2,970平方呎的舖位。

另一方面，中資財團亦積極收購，其中華潤收購的中環贊善里1至4號地盤，則獲批重建成23層高商住大廈，總樓面4.47萬平方呎，而青建國際收購的醫局街地盤則重建成22層高商住大樓。

近年政府推出私樓地皮數目減少，而且不少以大型項目為主，中小型發展商「餓地」已久，故此自行在市場收購舊樓補充土地儲備，近兩年舊樓強拍申請宗數增加，在收購至尾聲後，發展商亦陸續申請批則、動工，預計未來幾年市區「單幢樓」、「牙籤樓」供應將如雨後春筍。

除了舊樓重建外，第一集團長沙灣道916至922號，以及924至926號的兩個工廈重建地盤申請批則，分別獲批建22至23層高工廈，合共提供約25.9萬平方呎樓面。

環球疫情衝擊甲廈需求，今年商廈租金明顯回調，業界人士預計，甲廈空置率明年仍上升，租金調整未完。

戴德梁行數據指，甲廈租金連續七季下跌。全港甲廈由年初至今11個月累跌18.7%，回到2015年第二季水平。由於需求仍然疲弱，各區租金皆呈下行趨勢，其中中區跌幅最大，由年初至今已下跌21.3%。

甲廈吸納量負200萬呎 歷史最高

吸納量方面，甲廈吸納量由年初至今累達負200萬平方呎，有紀錄以來最高，令整體甲級寫字樓待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以來的最高水平。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，疫情打擊下甲廈租金挫，預計明年負面環境持續，明年甲廈租金有可能進一步下調達16%。由於明年寫字樓需求依然疲弱，淨吸納量預計將介乎負65萬至負70萬平方呎之間。為了降低成本，預期更多企業將計劃遷離核心區，核心區寫字樓業主因而面臨激烈的競爭，為挽留現有租戶並填補空置單位，相信提供更優惠租約條款。

需求疲弱 中環空置率6.9%

另據仲量聯行資料顯示，本年下半年整體寫字樓空置率上升至8.8%，屬2004年後新高；其中傳統核心商業區的寫字樓空置率亦全綫上升。數字顯示，中環空置率為6.9%，灣仔/銅鑼灣為7.6%，尖沙咀為9.1%，港島東錄5%，而九龍東則錄14.5%。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，短期租賃需求仍會較疲弱，但租戶已適應與疫症共存並已開始作出租賃決策，預期2021年的寫字樓租賃交投趨增。他預計明年寫字樓空置率將會繼續上升，但升幅會放緩；租金跌幅也會較2020年緩和。預期主要商業區甲廈租金於2021年將下跌5至10%；但尖沙咀礙於商廈樓齡較高，難以與新興商業區競爭，租金將下調10至15%。

至於相對利好因素方面，鮑雅歷指，租金回落反而有助增加香港的競爭力，成為更吸引的營商地點。此外，中資企業於香港進行第二上市及大灣區開展「跨境理財通」，將吸引更多內地金融機構及相關行業於香港開設辦公室，有助支持中期甲廈需求。

受疫情打擊，市場觀望氣氛濃厚，惟一手交投仍見支持，多個現樓新盤錄得成交。據成交記錄冊顯示，華懋旗下屯門琨崙海翡翠獨立屋6號，面積2788方呎，連2個車位，昨以招標形式售出，成交價5640萬，呎價2.02萬。

同系元朗朗城滙亦售出2伙，其中2座22B室，面積747方呎，成交價1296.79萬，呎價17360元，而2座23樓B室，面積747方呎，成交價1303.32萬，呎價約17447元。

五礦發展的油塘蔚藍東岸3座3樓H室，面積347方呎，以730萬成交，呎價約21326元。宏安油塘現樓曦臺1座36樓C室，面積716方呎，以1788萬招標成交，呎價24972元。

億京白石角海日灣II，昨以招標形式售出1伙，為11座地下E室，面積991方呎，3房連套房及儲物室連廁間隔，另連1001方呎花園，成交價1750萬，呎價17658元，買家採用720天先住後付款計畫。

此外，恆基屯門帝御．星濤1座低層5室，面積342方呎，價單定價552.7萬，呎價約16161元；嘉華旗下啟德嘉峰峯匯亦錄得承接，據成交記錄冊資料顯示，2A座高層D室，面積514方呎，以1274.4萬售出，每呎造價約24794元。

疫情持續升溫，市場觀望氣氛籠罩，各大屋苑睇樓問盤連番下挫，近期亦頻錄低市價成交。星島地產網以「疫情持續發酵，二手市場議幅會否擴闊？」為題進行民意調查。

是次共涉173名受訪者，當中有83人、即約48%受訪者認為，疫情持續發酵，市場前景驟見不明朗，加上市場預期失業率持續飆升，二手市場近期頻錄投資者減磅沽貨，故料二手議幅持續擴闊。

另一方面，有21%的受訪者、即約37人持相反觀點，雖然市場近期被多項利淡因素夾擊，致交投受壓，惟本港住屋需求殷切，加上二手盤買少見少，供不應求，叫價於短期內難以回軟；同時有22名、即13%的受訪者指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難以作出定論，所以未來二手議幅會否擴闊，需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對該問題先抱觀望態度。另外，同樣有18%的受訪者、即共31人認為，樓市整體氣氛已轉趨觀望，後市去向如何及二手議幅會否擴闊，尚需時間觀察。