時光如流水 人文與商業拔河

富含人文氣息的台北市大安區永康商圈，過去是日治時代教授宿舍和總督府官舍區，日本人離開後，政府沿用為官員官舍，多所文教學校在這裡，讓這處小商圈多了文化氛圍，吸引人來此漫步飲食，從過去僅有數十個店家，慢慢衍生到現在擁有200多個店家，林立在大道小巷內。一條街道的溫度，來自於人。而人群的匯聚，來自於區域發展時的故事。

現在的永康商圈，清朝屬於東門外邊區，興建公圳灌溉農田時，公圳的第2支線霧裡薛圳曾經漫流在麗水街9巷、麗水街7巷、永康街14巷、愛國東路等處，在永康公園現址結束。

農田得以灌溉，人群就開始聚集，到了日治時期，這區被劃分成福住町（永康街前段）和昭和町（永康街後段），做為總督府官舍區和教授住宿區，街道房舍就此有了初步規劃。

日本人離去後，外省移民開始進駐，沿用官舍做為官員宿舍，也因為外省移民聚集，永康公園周邊開始有攤販，推著推車販售上海生煎包、小籠包、蔥油餅等小吃，漸漸聚集成帶著濃濃外省氣息的庶民飲食文化，這些攤販後來都成為永康商圈知名餐館，像是「鼎泰豐」、「東門餃子館」和剛歇業的「高記」。

舊時官舍　眷村小吃聞名
美食帶來了人潮，加上永康商圈發展的歷史背景，巷弄內充斥著人文氣息，過去許多個性小店進駐，賣茶的、賣古董藝品的，也吸引了許多小型設計工作室隱身小巷內。

1984年搬來這裡的住戶黃素貞說：「當初這一片有許多公寓都是拆除日式房子整地改建的，我住的這棟公寓前身也是日式建築。當年每個巷子都有大樹，走在路上隨處都有綠意，很舒服。」

可惜當日式建築一棟棟被拆除後，黃素貞提及，永康商圈從稍顯封閉的商圈，隨著入住人口愈來愈多，加上美食餐廳一一進駐，愈來愈熱鬧，也帶來街道轉變，綠意盎然的巷子漸漸被新樓房替代，巷弄內原本是個性小店，開始被觀光商品替代。

2012年捷運東門站開通後，帶來大批人潮，交通更便利，加速商圈的商業氣息。太平洋房屋商用不動產加盟店總經理黃增福說：「十幾年前我在永慶房屋新生店時，那時候永康商圈的大街和巷弄內的店租，價差沒有現在大，隨著人潮愈來愈多，價差變得明顯。」不過這可能也讓永康商圈帶來另一個隱憂，他指出，像現在疫情關係，觀光客人數下降，營業額變差，「當房租變成房客壓力時，房東因應態度如何？會決定一個商圈走向。」

力挽氛圍　凝聚社區共識
也有居民希望商圈趁機洗牌。從小在這裡長大的居民林維玶表示，20年前的永康街，商業氣息沒有這麼重，人文感相對濃厚，「會來永康街開店的店家都很有品味和故事，不像現在一條街上就有4家店在賣雨傘，獨立小店少了許多。」

還好永康商圈原有的人文歷史脈絡，造就區域獨特生活氛圍，讓商家和房東都很看重這塊價值，彼此有共識就會一起維護，讓商圈不會因為過度發展而失去原本味道，但城市發展一路演進，如何在不斷更新的都市計劃中保有地域文化，就留待這區的居民和商家共同努力了。

程序簡於都更 逾30年結構有風險即可施工

近幾年台中市精華地段土地日益稀有，讓都更、危老或合建等改建風也吹向中台灣，不少建商轉向舊城區進行土地整合與重建，根據營建署統計，截至今年10月底，台中市提報危老案達288件，僅次於雙北市居第3名，專家指出，因台中有不少重大建設利多帶動房價，民眾投入危老改建意願提高，又以北區的增值潛力最佳。

由於危老改建程序較都更單純，不僅沒有基地面積限制，也不用辦公聽會、聽證會等都更要走的程序，只要建物符合屋齡30年以上，且經相關單位建築結構鑒定安全性不足，並要全數土地及合法建築物所有權人同意，就可以馬上申請建築執照開始重建與施工，全國商總理事長賴正鎰認為，「是建商現階段參與的主力市場」。

危老申請量　急追新北
大台中危老建築諮商中心業務經理江泓諭分析，台中危老申請案量較前2年出現大爆發的現象，是因為目前市府都市發展局有提供10%的時程獎勵，雖然自今年5月12日起就降為8%、且將逐年遞減，但仍在5月前出現一波危老推案潮。

另一方面，江泓諭補充，因近期台中有捷運、水湳經貿園區、大巨蛋、新百貨商場等重大建設與議題，整體房價受拉抬，「以房價基期與雙北地區還有一大段差距的台中來說，現在危老申請量已經幾乎追上新北，真的是很不容易的一件事」。

重建期間　免徵地價稅
這些危老案約有7成集中在文心路以內的中區、西區、北區，該3區也是台中老舊建物量體最大的區域，其中北區因有一中、中友等堅強商圈，加上屬於傳統文教區，區內居民財力有一定水平，未來推案價格也漂亮，江泓諭表示，「相較於屯區動輒上看4字頭的新屋價，北區危老改建案不僅價格較平實，也能有效帶動老舊市區的發展，未來增值潛力較高」。

江泓諭提及，當前台中民眾對於危老改建案都持正面支持態度，「主要是新成屋房價屢創新高，整體房價較去年漲15%以上，對於家中本就有房地的民眾來說，可用比直接購買新屋還低的價格來換取新房，划算許多」；加以在2022年5月9日前申請者還能在重建期間享有免徵地價稅、重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年、最長還得以再延展10年的優惠，都增加民眾投入危老改建意願，不僅能改善周邊環境與美觀，也為這些老舊建築帶來新生機。

專家意見?工期比一般建案多3~6個月
北區為發展較早的文教區，有中友商圈、一中商圈、中國醫商圈等3大商圈，加上匯聚21間學校，補習街聚市，待中國醫藥學院轉型成生醫園區後，周圍居住條件將更完善。

因老舊房子多，危老重建計劃得以讓精華老城有市容再造的機會，未來房價增值潛力更高，不過危老重建須經舊屋送審及拆除階段，完工時程可能比一般建案多3個月到半年。

台中北區危老改建開價3字頭 比重劃區親民

台中核心區土地難覓下，建商想積極覓地，通常得靠合建、都更或危老改建，因此掀起整合風潮，以發展較早、機能成熟的北區最具規模，近來包含「皇普莊園」、「元城樂More」等案為危老改建案，開價比上看4字頭的新興重劃區親民，締造銷售佳績。

最大危老造鎮售逾85%
老舊住宅密布、商圈發展成熟的北區，因可建素地稀少，一有新案公開多呈熱銷，然而近年除麗寶機構取得大片土地，推出分期造鎮案，最新銷售的「微笑之心」外，多數新案只能採取危老或都更、合建等方式。如進化路「皇普莊園」前身為近70年歷史的光華高工，2014年遷校後留下3414坪土地，便由皇普建設接手，打造共936戶8棟住宅大樓，為台中目前最大的危老造鎮案，銷售已突破85%。

「皇普莊園」專案副理呂瑋佑表示，基地近一中、中國醫商圈，地段精華、生活機能成熟，且該案提升建材規格，不僅採用Alfa Safe專利耐震系統工法，每戶配備可抗PM2.5空污的VAF專利正負壓淨流系統以及SMART AIR智慧空氣偵測，開價每坪31~33萬元，受不少區域客青睞。

「元城樂More」基地前身則是經營58年的順天醫院，將打造地上18層住店合一大樓，規劃22~38坪的2~3房，開價每坪32~36萬元，吸引不少醫師、老師選購，目前已熱銷9成。業務副總劉杰盛指出，舊市區土地成本偏高且一地難求，在市府推動都市再造並提供容積獎勵下，開發商取得土地成本較低，便大幅提升建商開發意願，開價也會較符合區域行情。因當地已具備優越生活機能，又提供新式建築外觀、建材等，讓過去在舊市區選擇較少的年輕人輕鬆入住舊市區核心地段，市場迴響熱烈。

桃園市近期有許多重劃區開發，吸引許多知名建商競相插旗推案，根據統計，桃園區熱門交易3大重劃區中，以中路特區今年土地均價成長年幅度最高，最高成交單價攀上107萬元，區內逾億元的土地交易，平均單價70.4萬元為歷年次高，顯見開發商對中路特區建案市場極具信心。

觀察近期桃園市的熱門重劃區，都可見到許多外地大型建商及本地品牌建商爭相購地，緊鄰桃園區核心地段的中路特區就是其中相當受關注的熱門區域，根據桃園不動產e指通統計藝文特區、中路特區與經國特區3大熱門重劃區的土地交易，均價年漲幅達5.1%，中路特區為3區中成長最多，最高單價也達107萬元，身價不凡。

最高單價達107萬元
進一步觀察實價登錄資料，台灣房屋統整中路特區歷年超過億元的土地交易，自2013年以來，年總金額最高達188.6億元，今年截至前10月雖僅56.2億元，但平均單價70.4萬元為歷年次高，僅低於2014年房市多頭時的83萬元，足見建商對於該區未來發展有充足的信心。

昭揚建築營業一處副理葉家瑋表示，中路特區和經國特區配地時間點相近，但經國特區屬於由民間主導的市地重劃區，中路特區則為市府主辦的區段徵收，因此尤受到民間、地方政府投入資源，又與桃園市富人生活圈「藝文特區」比鄰，且交通機能多元便捷，吸引國道1號、國道3號沿線的「泛桃園購屋族」進駐。

中路特區範圍西起國際路，東北面鄰永安路，南至文中路、廈門街，總面積達103.91公頃，其中住宅區65公頃、綠地約20公頃，學校用地約9.1公頃，為全市唯一無商業用地之純住宅重劃區。

風禾公園新隱富聚落
加以中路特區有司法園區、市政特區的雙行政園區優勢，吸引各大指標建商前來插旗，包含昭揚建築、中機構、京懋建設等，其中以大興西路、正光路及風禾公園周邊最受建案青睞，主打不同特色美學建築，形成新隱富聚落，房價也穩居區域前段班，包括「中悅中央公園」、「中悅美樹花園」、「京懋一號」等案目前均有出現4字頭成交紀錄。

葉家瑋表示，由於桃園市政府在中路特區挹注大量資源、資金，型塑出桃園市罕見純住宅區，且一條30米正光路串起桃園市政特區、司法園區，加上3座大型公園之一的風禾公園，綠地面積上萬坪，塑造出優質生活品質，估計在公園首排的建案房價，未來可望向藝文特區看齊。

該區目前建案林立，指標品牌建商也不少，例如昭揚建築便看準其環境、機能與發展潛力的優勢，將推案重心放在中路特區，並做足長期深耕準備，特地在正光路、慈文路口以SRC鋼骨鋼筋混凝土結構打造「中路建築館」，做為聯合行銷中心。

葉家瑋指出，自中路特區2015年配地以來，昭揚建築已經在該區經營近6個年頭，區內推案量屬一屬二，以目前熱銷的9個建案而言，加上明年第2~4季陸續推出的3個建案，總銷規模超過200億元。

昭揚天地成最高建築
最新公開的「昭揚天地」，位正光路、溫州一路口，且屬風禾公園首排，鄰文小二預定地，具備遼闊棟距，規劃5棟地上31層樓，為目前該區最高建築，打造62~63、101坪4房格局。昭揚建築營業處副總蕭立志表示，此案是建築大師李天鐸在中路的唯一設計，將成區內地標性建物。

另有「昭揚CBD」，為區內目前唯一商辦案，基地同樣位處正光路，規劃31~68坪，最大合併戶可達470坪，預計將取得綠建築標章，吸引不少地政士、開業律師及室內設計師青睞。

一手打造南崁、藝文特區豪宅聚落的中機構，看準中路特區具備豪宅接班人潛質，推出總銷規模達百億元的造鎮案，3案「中學府公園」、「中中央公園」、「中美樹花園」各有特色，但共同點都是位於主幹道或學區、公園旁，像是「中中央公園」位於1.4萬坪風禾公園第一排；「中美樹花園」聳立於南桃園交流道下，門牌則掛上60米大興西路；「中學府公園」入住後直接滿足小朋友從幼兒園、國小到國中之基礎教育。

此外，中悅機構在花園植栽向來不手軟，數千萬元的羅漢松、黑松等珍稀樹種直接搬進社區，成為住家一處端景；因應四季規劃餐飲的特色咖啡廳，也是中系列建案的標配。

以打造P&T建築及精緻公設聞名的京懋建設，在中路特區首發案就位於正光路、向陽公園旁，主要看準純住宅氛圍，且政府對於區內建築退縮、人行道設計法規嚴謹，特別是黃金軸線上可望形塑豪宅生活聚落。

日本大和房屋集團與台灣大陸建設合資成立的汎陸建設，融匯日本、台灣兩大建築品牌巨擘的高標規格，進駐亞洲新灣區 1,550 坪精華角地，首度攜手打造大型複合式開發案，兩棟摩天建築，分別為高雄第一座日系國際飯店品牌高雄日航酒店 hotel nikko kaohsiung，以及與飯店共構的經典飯店宅「和陸寓邸」。

看準高雄是台灣唯一國際化海港城市，尤以臨海的亞洲新灣區坐落接軌國際重鎮，加上政府重大建設集結，未來發展不容小覷，成為大陸建設布局南台灣的出發點。大和房屋集團與大陸建設合資成立的汎陸建設，斥資 60 億元擘劃國際大案「高雄日航酒店」及「和陸寓邸」立刻受到各方及購屋者矚目。

大和房屋集團、大陸建設此次跨國事業締盟，正所謂強強聯姻。大陸建設董事長張良吉表示，大陸建設的強項在打造經典住宅，位高雄市前鎮區中山二路與林森四路交叉口的「和陸寓邸」， 為 22 ~ 55 坪，最大可以合併至 92 坪，主打合併戶 45?92 坪戶型。「和陸寓邸」的設計非常特別，主體與高雄日航酒店分棟興建，一棟住宅、一棟飯店，兩者之間互相獨立，住戶擁有自己獨立的出入門廳，可以通過空橋，讓住戶直接使用飯店設施、成為高雄日航酒店的 VIP 會員，凸顯建案分棟規劃的獨特性，在台灣絕對是經典中的經典酒店式公寓宅邸。張良吉認為大陸建設此次進軍高雄就是要起帶頭作用，將高雄的飯店及經典飯店宅再 Up grade 上去。

負責銷售的海悅國際總經理王俊傑則指出，「和陸寓邸」具有產品的特殊性與差異化，再加上日本大和房屋與大陸建設的品牌吸引力，公開以來廣受好評，購屋的客層九成為高雄在地客，一成為北、中部客戶。

欣陸控股旗下大陸建設十年來放眼國際，從台北信義計畫區的「琢白」到台中七期的「宝格」、「丽格」，陸續攜手 Richard Meier、Antonio Citterio、KPF 等國際大師，於各大城市核心鑄造令人為之一亮的國際建築指標，最新鉅作「和陸寓邸」將再次成功樹立精品好宅新標竿。

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家電股王禾聯集團（5283）旗下的「禾華營造」，擁有近10年廠辦精工實力，首度跨足住宅項目，就在桃園A7重畫區推出總銷110億的大案「禾悅花園」，由該案砸重本使用YKK等頂級建材等，銷售至今已賣逾八成。

北台灣房市首席戰區「A7科技園區」，由於推案眾多，市場競爭激烈，同時具備品牌實力、精良建築規劃、CP值高的產品較易脫穎而出。

禾聯董事長蔡金土樂觀預估，明年春季就有機會完銷，他說，「禾悅花園」光是中庭就有2020坪，超過別人基地的規模，建案也使用很多豪宅等級的工法和建材，就是希望做到不怕被消費者比較。

禾聯集團首次跨足住宅作品，就以代表作的決心，打造擎天景觀地標，全案5棟29層的建築，採橋墩級「複圍柱」專利耐震工法，高度強化柱核心的包覆力與垂直承載力，創造極穩固的耐震基磐，並以MIT精良技術與廠辦營造高標施作。

此外，禾聯集團還融入自身26年的家電研發專業，打造全國首座聲控智能宅，各項細節均展現禾聯的高度決心。相較坊間多數建商僅提供1年半防水保固，「禾悅花園」貼心延長防水保固至10年，嚴選「環保奈米厭水滲透結晶」防水塗料。

針對居家抗菌防疫，「禾悅花園」戶戶裝設禾聯奈米芬多殺菌活氧系統，內搭載光觸媒芬多殺菌技術，有效去除異味及肉眼看不見的病菌，讓居者健康多一道守護；全室使用豪邸愛用品牌「YKK氣密窗」，及陶朱隱園、杜拜七星級帆船酒店、義大利米蘭火車站等指名使用的「RAK精品磁磚」，頂標建材等級，卻僅需2至3字頭，讓購屋者直呼太超值。

重劃區編織未來建設美好，吸引許多購屋族搶進，不過機能發展需要時間，建設能否落實也有待檢驗，貿然入住仍有踩雷風險。專家提醒，購屋族務必留意使用分區，倘若不適用一般住宅，可能面臨罰款或報拆風險，有些區域挾帶建設題材，工程進度卻可能延宕，甚至是訛傳，應該主動追蹤建設進度以保障權益。

重劃區面積大，生活機能需要開發時間，《住展》雜誌研發長何世昌認為，建設初期確實不利入住，有些區域挾帶建設話題，不過工程延宕許久，建商卻以建設利多為由漫天喊價，若想避免追高價進場，應該培養查詢實價的習慣，並且主動追蹤建設的最新進度，有助降低踩雷風險。

主動多方掌握建設進度
屋比房屋總監陳傑鳴也提醒，面對重劃區如雨後春筍般推出的建案，但建設話題卻遲不見成形，想掌握建設利多能否兌現，應主動查詢建設進度，如洽詢工程單位了解都更進度，或是上網查閱建設的最新動態，亦可徵詢在地房仲的意見。

何世昌指出，重劃區的建案在預售階段，幾乎看不到任何公共建設，買方只能在期待中做選擇，由於建商可能會將公共建設列為產品優勢，出手前建議實際考察環境，有助評估建設的真實性。且應優先找知名建商，施工品質更有保障。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒，有些重劃區為了提振當地商業及經濟活動，因此土地使用分區可能為商業區或工業區，這些土地不能興建住宅，若有建商推出「住宅案」，雖在價格上會比一般住宅便宜，但貿然入手可能面臨罰款或報拆，出手前應該留意土地使用分區，務必符合住宅用途才能住得安心。

衝刺軌道經濟，鐵道局透露，台灣防疫佳、內需市場穩，高鐵車站周邊用地商機只增不減，鐵道局手邊僅剩最後三塊「珍珠級用地」，就在台中、桃園、新竹三大都會區，2021年可望吸引450億投資活水，趕上疫後內需市場起飛的浪潮。

高鐵全線車站去年高達1.34億人次進出，前五名依序是台北站3,159萬、台中站2,310萬、左營1,896萬、桃園1,420萬，以及新竹1,237萬人次。人潮帶來錢潮，也使得「五虎將」周邊土地價值高漲，僅剩的三塊地正趕上招商最佳時機。鐵道局官員強調，2021年要接力釋出、一個不留！

首先是高鐵台中站、台鐵新烏日車站兩站夾角處的「新高鐵段69、70、71地號」用地，基地面積約15.8公頃，最大樓地板面積14萬坪，設定地上權70年。鐵道局分析，由於產權單純、又是雙鐵第一排的黃金地段，先前招商說明會就吸引四家壽險、四家建商、四家百貨商場代表關注，顯見市場價值，因此備標期拉長至明年4月底截止收件，粗估吸引投資活水上看200億。

接續是明年Q2將公告的高鐵桃園站「青昇段241、241-1、241-2地號」，基地10.7公頃、最大樓地板面積達10萬坪，包含機捷A18站、華泰名品城、XPARK水族館就在基地對面，緊鄰7月剛開幕的桃園IKEA青埔旗艦店，消費娛樂市場成熟，可做旅館、餐飲、百貨零售等多元用途，粗估可引資150億元。

最後一塊就是高鐵新竹站「世興段4、4-1、4-2地號」，5公頃基地緊鄰台鐵六家車站、新竹生醫園區、台大醫院生醫分院，最大樓地板面積3萬坪，辦公機能潛力高，使用項目從商辦、會議展覽、金融服務、通訊運輸，到相關零售商場均可著墨，最快明年Q3公告，吸引投資規模也可達百億門檻。

鐵道局說，「五虎將」外，剩下六塊車站專用區用地分布於苗栗、雲林、嘉義、台南，年度車站進出人次約190~890萬人次，相較前五名車站「千萬人流」均有一段差距，開發腳步「宜緩不宜急」。

兩塊壓箱寶 研擬開發轉運站

鐵道局官員指出，其實高鐵台中站、高雄左營站都分別還有一塊基地面積超過1公頃土地，惟鐵道局研擬作為當地轉運站用途，尚待與地方政府協調，若進展順利，有望打造台中版、高雄版的「市府轉運站」開發案。

攤開鐵道局「待招商」場站一覽表，鐵道局表示，高鐵左營站還有最後一塊用地，但並非「車站專用區用地」而是「轉運專用區」，基地面積約1.33公頃，僅能開發為車站轉運，然而這需要高雄市政府發起，將地方公車、客運站牌及路線整合納入鐵道局規劃，才能對外尋求投資人進行開發，「附帶」商業設施，如台北市府轉運站一般。

同樣情況也發生在高鐵台中站，鐵道局還有一塊「新高鐵段85地號」，基地面積達1.44公頃。官員說，雖然屬於事業發展用地，但這是高鐵台中站周圍「最後一塊」可用作轉運站的土地，因此鐵道局不敢隨意釋出招商。

鐵道局評估，本案有兩套劇本。一種是台中市府出面主導整合公車及客運站牌，甚至連同緊鄰的「高鐵公司0.9公頃土地」、「台鐵局0.88公頃土地」都一併打造成轉運站，發揮最大開發效益。第二種則是台中市府確定不在「新高鐵段85地號」設置轉運站，那鐵道局將會伺機自行對外招商，畢竟高鐵台中站一年進出人次達2,310萬，周邊用地的市場潛力絕不容忽視。

冠德建設位於台北市捷運科技大樓瑞安段的公辦都更案，預計於今（21日）正式上樑；冠德表示，全案將開發為地上34樓、地下五層的住宅商業複合式大樓，看好房市未來剛性需求，未來計畫朝向雙北市以外、低基期區域，擴大布局，也會持續積極參與公辦都更、捷運聯開案。

冠德在雙北市累計已取得五筆公辦都更案，包括：北市敦北玉山銀行地上權、大直北安段、瑞安段、松山民權東路四筆，及新北市的新店行政生活園區「創新殿」和「市政廳」等一筆。

其中，捷運科技大樓瑞安段公辦都更案，冠德表示，是於2015年7月與財團法人台北市都更推動中心簽約，由都更中心擔任都更實施者、冠德為投資人；地點在捷運科技大樓站的西側，占地面積約883坪，其中市有地占0.72％，國有地占87.68％，另還有私地約11.6％。

冠德表示，瑞安公辦都更案已於2019年3月動工興建，興建地上34樓、地下五層的住宅商業複合式大樓，預計2023年完工，未來興建完成後，還有停車場、托嬰、托老、托幼空間，及藝術展覽表演空間等公共設施，希望帶來公部門、市民和建商三贏局面；至於冠德分回部分，將規劃為25~43坪的住宅。

至於籌備動工中的，還有松山民權東路公辦都更案，基地面積1,328.58坪，將興建地上15樓、地下四層辦公大樓，及地上10樓、地下一層住宅大樓，各一棟。冠德表示，其中辦公將打造為集團的第二企業總部大樓。

國內高房價問題釀成民怨，中央銀行採取房市選擇性信用管制打炒房後，房市交易轉趨觀望；儘管已經率先出手，央行仍不忘強調，為穩定房市，星港韓長期運用金融、租稅與供給面措施多管齊下，三國實證顯示，貸款成數（LTV）限制有效控管銀行房貸擴張，但平穩房價效果以租稅工具較佳。

央行在最新出爐的報告裡指出，為抑制購屋需求與控管不動產貸款風險，星港韓均依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別LTV（貸款成數）上限，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款適用較嚴格貸款條件。

為增強金融體系因應景氣變動的緩衝準備，香港亦實施逆循環緩衝資本規定，並機動調整計提比率；為抑制不動產短期交易、個人與企業持有多筆房地現象，三經濟體均加重不動產交易或持有稅負。

另外，因應人口擴增的居住需求，三經濟體均大幅擴建公營平價住宅或出租住宅，以協助弱勢族群解決居住問題。

央行指出，星港韓均積極運用貸款限制與租稅措施抑制房市需求，相關實證研究結果顯示，抑制房市價量效果則以租稅工具較佳，且住宅供給情況不一，亦影響平抑房價效果，例如香港、首爾因住宅短缺，致高房價問題難解。

央行強調，當前台灣房市交易升溫，房價走高，主要都會區購屋負擔加重，今年來，隨台商回台投資增加，加以市場資金充裕，投資置產需求漸增，房市交易量擴增，接近2014年水準，房價走高，但2019年第1季迄今變動率仍低於上波房價擴張初期（2010年第2季與2009年第1季比）。

而上波房價擴張初期，以雙北市漲幅較大，並逐步帶動其他都會區房價上揚；近年房價漲勢（今年第3季與2019年第1季比）以新推案漲幅較大，六都中以台南市、新北市漲幅最大，並帶動成屋價格上揚。

央行認為，本波房價攀升的政經背景與成因與上波房價擴張期不同，部分反映區域供需變化，例如台商回台與國際科技大廠投資、交通路網等建設陸續開發及人口遷移等因素，帶動購屋需求，加以土地與營建成本上揚；今年下半年以來，國內疫情趨穩，投資客、置產族增加，預售屋紅單交易、囤屋養地現象漸增，市場確實湧現投機炒作風氣。

中央銀行重啟房市信用管制措施，為房市交易灑水降溫，但央行坦言，該措施僅能透過銀行信用管道影響房市供需行為，無法規範利用自有資金的投資大戶，以及預售屋交易炒作，若要達到平穩房價的目標，仍須其他政策配合，像是合理化不動產稅負、提升市場資訊透明度與健全住宅租賃市場。

央行在報告裡指出，今年以來國內房價走高，部分反映實質投資需求，但確實也出現投資、置產族增加，以及囤屋養地、預售屋價格不合理上漲等現象，央行採取信用管制措施，可限制貸款成數，引響房市供需，但對於利用自有資金的投資大戶，或透過預售屋交易等炒作，央行信用管制措施可謂鞭長莫及。

央行指出，採取選擇性信用管制，不影響首購及換屋等絕大多數實質需求的貸款案件，並避免建商利用銀行資金進行養地、囤房，有助房市穩健發展與信用資源配置。不過，健全房市仍有賴從供需面多管齊下，實證結果顯示，我政府積極推動健全房市措施，以採行租稅措施（房地合一稅）效果較顯著。

央行前波打炒房，是從2010年6月起採行一系列不動產貸款規範措施，相關部會也相繼採行健全房市措施。

隨房市景氣修正，2016年實施房地合一課稅後，央行移除不動產貸款規範，僅餘高價住宅貸款規定，相關部會亦鬆綁健全房市措施。

“我們公司已經全面停止了收房，現在可以說是租出一套少一套了。”北京房山區，為了營造緊迫感，一名頭部長租公寓經紀人對正在看房的趙迅這樣說。

這就是北京租賃市場現實，頭部長租公寓企業開始收縮，租賃雙方也調低了預期。機構資料表明，北京租賃市場持續低迷，2020年11月北京市成交量環比下降3.8%。

長租公寓有意收縮

自本輪危機爆發以來，長租公寓企業的舉動明顯更為謹慎，該經紀人說：“我們現在已經開始有意收縮，退出那些不太盈利的房間。”

趙迅對這句話是深有感觸的，其實這也是他開始找房的原因。趙迅向《每日經濟新聞》記者表示，自己從畢業開始一直租住在長租公寓中，現在因為房東和運營方的合同到期而不得不搬走了。

目前，很多業主對長租公寓不再信任。2020年7月，趙迅租住的房間因運營方和房東協商降房租，雙方一度計畫過解約，不過最終以運營方的妥協而作罷，而合約到期的2021年1月，雙方都表示不會續合約。

雖然有別家長租公寓企業公開表示會接手蛋殼公寓目前的一些房源，但上述經紀人表示：“我們肯定也是要進行篩選的，只有優質的房源我們才會選擇接盤。”

目前在一些長租公寓的官網中，很容易發現“租金九折”“免一個月房租”等優惠政策，但經紀人仍然表示：“現在空置期大約在20天左右，一些搶房的事還能看到，不過不多了。”

2020年1~11月，房客源平均成交週期分別為44.3天和21.5天，相比2019年同期分別延長了12.0天和13.2天，房客源成交週期仍保持高位。

事實上，在一定程度上，北京的房租預期是被頭部長租公寓拉高的。2018年8月，時任我愛我家副總裁的胡景輝炮轟自如、蛋殼等長租公寓企業以高於市場價20%~40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格。

當月，為了平抑房租，北京市住建委聯合北京多個部門集中約談了住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源。

一位經紀行業內部人士告訴《每日經濟新聞》記者：“其實長租公寓較高的收房價格是以長期為目標的，至少是5年週期，長期來看這個賬是算得過來的。”

而現實是，市場並沒有按照預期繼續上漲。

貝殼研究院資料表明，2020年11月北京市成交量環比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內峰值後，從9月轉入市場淡季，9、10、11月連續環比下降。

從租金水準來看，2020年11月北京市月租金水準為79.5元/平方米，與10月基本持平，同比下降2.4%。

房東預期不再是上漲

目前，房東的預期不再是一漲再漲。

李盛是北京的一名房東，在石景山有多套房源，之前他都是把房子租給長租公寓企業穩定地收租。“誰也沒想到能出這個事情，我現在只能一套一套解約，把租客請走。”

在李盛看來，自己收不到房租，那麼租客就沒有在自己屋中住下去的理由。記者沒有問到他請走房客的細節，總之，就是房源又到他手中了。“可能就是之前他們簽的價格太高了，我就是求個安穩，到期能收到房租，其實租金多點少點無所謂的。”

貝殼研究院的資料也反映了房東預期的下降。11月，北京新增房源掛牌均價環比基本持平，但仍保持低位水準。2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平方米，環比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業主出租心理預期從6月開始四連降，11月開始止跌，與10月基本持平，保持低位水準。

就在這種“多點少點無所謂”的觀念中，李盛告訴記者，他手中的不少從蛋殼空出的房源很快便通過社區附近的仲介租了出去。“大約每個房子租金少了5%吧，但是總算把這事解決了。”

貝殼研究院資料表明，北京各個區域租金總體是下降的，2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區租金環比有小幅上漲，其餘城區租金均環比下降，降幅均在5%以內。

成交量方面，2020年11月通州、西城和石景山區等三個城區租賃成交量環比上漲，漲幅均不超過3%，其餘10個城區成交量均有不同程度下跌，其中昌平、房山、門頭溝和亦莊開發區成交量環比跌幅超過10%。

房租價格“能商量”

在北京石景山，趙迅在網上看中了一套一居房源，一大早在經紀人的引薦下便向房源出發。路上的閒聊中，經紀人告訴他其實這一段時間的租賃業務並不是特別忙，帶看明顯沒有之前多。

房東已經早一步到達，據介紹這是他手中的一套回遷安置房，因為並沒有還貸壓力，所以也不急著出租，只求找個穩定的租客。

趙迅告訴記者，房東話雖如此，在最終談價的時候，房東還是接受了比報價低400元/平方米的結果。

“現在差不多也就是這個價吧，你我各讓一步。我知道去年這周圍的一居室都要比現在的價格貴上1000塊錢左右，您要是能長期穩定地租下去，咱們就這個價格吧。”

支付過定金後，房東才對趙迅說：“昨天其實我在這裡接待了一天的看房客，不是價格不行就是覺得屋中條件不行，看您爽快我願意少要點房租。”

趙迅告訴記者，自己從2017年開始住長租公寓，往年簽約的時候，幾乎都會有10%左右的租金上浮，但是2019年續租的時候，房租罕見地沒有上浮。

從貝殼研究院的資料看，北京房租從2019年末開始便下行，2019年7月達到峰值後，單平方米月租金便開始下行，疫情更是深化了這個趨勢，令北京的租賃市場持續下行。

“所以我才能砍價400元，這之前我也知道不可能。”趙迅說。

榜首上海賣地2773億同比增57%

中原地產的資料顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元，同比上漲20.7%，其中11個城市的土地出讓金突破千億元。

中原地產的資料顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元，同比上漲20.7%，其中11個城市的土地出讓金突破千億元。而市場分析人士認為，隨著“三條紅線”政策的落地、推進，房企在土地市場的表現將會更加謹慎。易居企業集團CEO丁祖昱近期指出，下半年，土地市場的熱度比上半年有明顯下降，表明房企對短期市場的基本態度相對比較謹慎。“三道紅線”影響之下，預計2021年房企投資還是延續今年下半年謹慎的態度。

30個城市土地出讓金超500億元

中指研究院近期發佈的資料顯示，今年前11個月，全國300城市土地出讓金總額為43830億元，同比減少14%。

作為房企拿地重點區域，一、二線城市的土地市場卻依舊如火如荼。在近期舉辦的一場業內交流會上，易居企業集團CEO丁祖昱表示，房企投資也會出現分化：“今年下半年有一個特徵，一些熱點的土地參與程度還是蠻高的，部分土地的溢價率、爭奪的激烈程度一點也不比上半年差，大家對接下去應該在哪些城市拿地、深耕，規模房企基本都達成了共識。”

“整體看，疫情對土地市場的影響逐漸過去，今年多個城市出現井噴式賣地，土地市場成交額持續上升。”中原地產研究院近期發佈的資料顯示，截至12月7日，今年50大城市賣地金額高達3.75萬億元，同比上漲20.7%。50個大城市中，30個城市年內土地出讓金超過500億元，明顯高於歷史同期；上海、杭州、廣州、南京、北京、武漢、寧波等11個城市的土地出讓金突破千億元，其中上海、杭州、廣州三地的土地出讓金已突破2000億元。

上述11個賣地收入破千億的城市中，9個城市的土地出讓金規模均高於去年同期，僅有武漢、蘇州略有下降。其中，位居榜首的上海，截至12月7日已獲得2773億元的賣地收入，同比增加57%。數次穩居土地出讓金榜單首位的杭州則屈居第二，出讓金達2564億元。

今年以來，上海多幅“現象級”地塊的出讓引發市場強烈關注。疫情期間，香港置地斥資310.5億元拿下的上海徐匯濱江地塊，就刷新了上海乃至內地“總價地王”的成交紀錄。

第一太平大衛斯華東區策略顧問部主管及高級董事朱鋒向《華夏時報》記者分析指出，上海土地市場火爆，主要是因為房企對於上海房地產市場的信心持續回升，且此前政策限制較大，致使部分拿地需求被積壓，今年得以合理釋放。同時，在長三角一體化大背景下，上海作為長三角核心城市，其關注度必然進一步得到拉升。此外，今年充裕的土地供應與適度寬鬆的地塊出讓規則疊加，使上海土地市場的競爭機制更為市場化和公平化，進而吸引更多的房企參與競拍。

不過，今年上海推出的優質宅地雖然不少，但地價仍被控制在較為合理的範圍。據中原地產研究中心資料，今年（截至11月20日）上海成交178幅地塊中，120塊土地為底價成交（即溢價率為零）；溢價率超過50%的居住用地僅有兩幅。

“三道紅線”下土地市場趨穩

談到今年一二線重點城市土地市場十分火爆的原因，中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者指出：“原因很簡單，’三道紅線’到目前為止依然只是傳聞，沒有任何官方明確了政策是否執行、如何執行。對於房地產企業來說，規模化依然是必經之路，所以拿地是必然。”

張大偉進一步分析稱，整體來看，隨著疫情的影響逐漸轉淡，多個地區集中出讓熱點地塊，使得土地市場成交金額持續上升。在經濟全面復蘇、資金相對寬鬆的背景下，房企拿地積極性逐漸提高，使得土地市場熱度持續提升。而據貝殼研究院統計，今年1-11月，房企境內外債券融資累計約11291億元，累計同比微增0.8%，順暢的融資管道成為企業拿地的資本。

距離2020年結束僅剩十餘天，不少重點一二線城市的土地市場仍十分火熱。

例如，今年受疫情影響最大的武漢正繼續加大賣地力度。12月15日，武漢迎來又一場百億土拍。集中出讓的14宗地，除了2宗地塊延期出讓，其餘12宗地均順利成交，總攬金120.83億元。此前，11月13日，江岸濱江住宅地塊P（2020）122號地塊由華潤地產經過321輪競價獲得，總價65.7億元、樓面地價30558.14元/平方米，溢價率52.79%，成為武漢新單價“地王”。

仍有不少業內人士認為，隨著“三條紅線”政策的逐漸落地，土地市場將逐漸趨穩，房企在土地市場上也將愈發謹慎。

“在當前調控政策趨嚴、三條紅線新規重壓之下，房企拿地需要更加謹慎理性。”諸葛找房高級分析師陳霄表示，在區域佈局上一二線熱點城市仍然是優選，對於三四線城市拿地要更加慎重。

朱鋒認為，“三道紅線”意味著房企的融資環境即將改變，“拆東補西”將成為過去式。進一步加強管理和控制可能由房地產投資風險引發的金融風險。“’三道紅線’是一種監管，也是一種警示，對於地產企業來說，未來拿地會更加精打細算，更加謹慎。對於土地市場的發展來說，會有更有利於土地市場化、理性化發展。”其向《華夏時報》記者強調，“三道紅線”對於房地產市場可能會引起在去負債率指標下的拋售和去化，從而導致市場價格的波動。

值得一提的是，在地價居高不下的背景之下，合作、並購拿地的現象在行業中更為普遍。近期，對於在三道紅線下，開發商應該如何避免投資陷阱這一問題，丁祖昱表示，保持規模是需要的，但是持續增長或者持續高增長的時代已經過去。未來，合作拿地的現象將更為普遍。“一方面這樣能夠保持規模，另一方面不並表也可以不並負債，對於財報也都有好處。”丁祖昱說。

“財大氣粗”的房企竟然也會面臨退市的風險。

12月中旬，滬深交易所發佈了改革後的退市制度徵求意見稿。在財務類退市指標方面，新規取消了過去單一淨利潤為負、營業收入低於1000萬元的指標，新增組合指標，即扣非前/後淨利潤為負且營收低於1億元，將被ST，連續兩年則終止上市。

東財Choice統計顯示，截至今年前三季度，A股約有55公司營收低於1億元，且扣非前/後淨利潤為負。這其中，出現了7家房企的身影，分別為中房股份、綠景控股、鐵嶺新城、海航投資、榮豐控股、中迪投資、萊茵體育。

業績多年不振

冰凍三尺非一日之寒。上述多家房地產企業近年來的業績已呈現下行的態勢。

2014年透露出轉型信號的萊茵體育彼時名為“萊茵置業”，其董事長認為房地產將進入白銀時代，買地賣房已經是過去的經營模式，註定走不遠。

2015年轉型體育產業之後，萊茵體育的業績也同步進入下行通道。

資料顯示，2015年-2019年間，萊茵體育分別實現營業收入25.28億元、38億元、13.24億元、7.02億元、1.38億元；歸屬于上市公司股東的淨利潤分別為-3.58億元、0.25億元、0.29億元、-0.61億元、0.26億元；而扣非後淨利潤則自2017年起連續三年為負。

截至今年9月份，萊茵體育營收尚不足1億元；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-0.22億元、扣非後淨利潤為-0.29億元。

更早開啟轉型的綠景控股在2016年時因加大房地產存貨的銷售力度，導致當年業績同比扭虧，歸母淨利潤從2015年的-2367.79萬元大增235.63%至3211.33萬元。

2017年-2019年間，綠景控股的營業收入始終在1億元以下，分別為2206.13萬元、1741.43萬元、1631.87萬元，歸母淨利潤分別為-8326.08萬元、7744.15萬元、-903.11萬元。其中，2018年，綠景控股通過處置多家子公司股權，獲得投資收益使其當年得以扭虧。

大幅波動的淨利潤也讓綠景控股成功地規避了此前“連續兩年淨利潤均為負值”的退市風險警示。而2017年以來的三個會計年度，綠景控股的扣非淨利潤皆為負。

類似的情節也發生在中房股份身上，2014年-2018年間，其扣非淨利潤連續5年為負，而同期歸母淨利潤則保持著“賺一年、虧一年”的狀態，主要方式便是年末通過出售房產扭轉虧損。

不過，在退市新規下，“臨時抱佛腳”或將失去作用。上交所就財務類退市指標表示，新規明確了淨利潤取扣除非經常性損益前後孰低值，一定程度上解決了多年來公司通過外部輸血、出售資產等盈餘管理手段規避退市的問題。本次改革後，那些長期沒有主業、持續依靠政府補貼或出售資產保殼的公司將面臨股票退市風險。

多年動盪轉型

事實上，上述多家如今處境慘澹的房企，基本都經歷著艱難的轉型。

老牌房企綠景控股1992年便成功登陸了證券市場，是國內最早上市的一批房地產企業，也是較早開啟轉型的房企。

2010年，綠景控股踏上了重組轉型之旅，意欲從房地產開發向經營酒店和寫字樓等業務轉向，但以失敗告終。此後，2011年-2015年間，綠景控股先後嘗試礦業、木薯種植及加工產業化專案、醫療大健康等多個領域，皆無疾而終。

頻繁的轉向也讓綠景控股錯過了重要的發展期。在多數房企快速成長的階段，綠景控股便主動停止了發展，2016年，其“房地產存貨已經基本銷售完畢，僅剩餘部分車位元及少數商鋪”，同時，也“無土地儲備，亦無正在開發及待開發房地產專案”。這一狀態持續至今。

今年3月，綠景控股再謀轉型，欲籌畫跨界收購教育資產江蘇佳一教育科技股份有限公司100%股權。但最終該議案未獲得股東大會通過。

同樣在轉型路上坎坷前行的還有萊茵體育。

2014年，彼時的萊茵體育仍名為萊茵置業，但已踏上了轉型之路，在當年的年報中確定了“一體兩翼”的發展戰略，“兩翼”則為體育文化產業及天然氣業務。

2015年，隨著體育產業政策暖風襲來，冬奧會、籃球世界盃舉辦權落地等一系列利好出現，萊茵置業于當年8月正式更名為“萊茵體育”，以此“體現公司體育產業發展的戰略佈局”。當年的年報中，體育產業也成為其著力推進的主營業務。

可惜的是，萊茵體育轉型並不如意，體育業務始終未能成為業績支柱，仍主要依賴地產板塊、能源板塊輸血。

截至2020年6月，萊茵體育已無土地儲備，其房地產業務全部為存量商鋪和寫字樓的銷售及租賃。報告期內，房地產銷售、租賃收入儘管分別僅實現2518萬元、2432.6萬元，但均在總營收中占比達45%左右，支撐著業績。

跨界醫療行業

不同於萊茵體育、綠景控股早早開啟轉型之路，榮豐控股今年才決定“棄房擇醫”。5月份，榮豐控股公告稱擬收購威宇醫療全部股權。借此，榮豐控股意欲佈局醫用骨科植入耗材領域，逐步實現醫用骨科植入耗材的生產、配送等產業鏈覆蓋。

相較于前述業績慘澹的企業，榮豐控股的表現則差強人意。2017年-2019年，其分別實現營業收入2.7億元、2.48億元、4.19億元，歸屬上市股東的淨利潤分別為1038.38萬元、882.81萬元、3664.77萬元。

不過，到了2020年，榮豐控股業績出現大幅下挫。截至今年9月末，其實現營收0.44億元，同比下滑88.21%；歸母淨利潤-0.21億元，同比下滑131.77%；扣非後歸母淨利潤下滑至-0.29億元，同比下挫152.72%。

談及如此大跨步轉向，榮豐控股坦言，受行業政策收緊、高資金投入壓力及融資管道有限等因素影響，“無力開拓新項目，目前土地儲備少，主營業務及盈利的成長性較弱，公司亟需進行業務轉型，培育新的業績增長點”。

不過，重組事項尚無更多進展之時，榮豐控股於12月16日發佈了出售子公司股權的公告，其表示，“經初步測算，預計本次出售能為本公司增加淨利潤約人民幣4.12億元”。

在榮豐控股之前，中迪投資也曾嘗試轉向醫療健康領域。

公開信息顯示，中迪投資在涉足地產業務的多年間，業績表現頗為慘澹，營收增長緩慢，2018年業績大幅下挫，營收僅2949.27萬元，歸母淨利潤亦虧損6079.79萬元。

2019年，為推動公司轉型，中迪投資與育達健康股東簽訂《股權轉讓框架協定》，擬以支付現金的方式收購育達健康股東合計持有的育達健康100%股權。但該事項很快以失敗告終。

儘管收購沒能成功，但中迪投資放棄地產業務的決心頗為堅決。

11月初，其發佈了關於調整未來經營發展戰略規劃的公告，其稱為儘快回收資金，防止地產項目損失對公司整體經營造成更大的影響，其將對現有各房地產投資專案分階段、分步驟進行全面處置，並不再獲取新的房地產開發類專案，退出現有的房地產二級開發領域。

南方城市房價普遍高企。

近日國家統計局公佈了前11個月“70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。其中新建商品住宅銷售價格同比漲幅前三是銀川、唐山、徐州，均漲超10%，銀川新房價格漲幅15%居首；二手住宅銷售價格同比漲幅前三是深圳、唐山、成都，漲幅均在9%以上，深圳二手住宅價格同比漲14.6%居首。

國家統計局資料顯示，715新政之後，深圳不論是新房還是二手房，價格依然維持著上漲態勢。不過，深圳二手房價格上漲幅度，或許不及隔壁的東莞。中國房價行情網站資料顯示，東莞11月二手房均價達到22890元，同比上漲40.96%，位居全國第一。從絕對值來看，中國房價行情網資料顯示，深圳二手房均價全國第一，已漲破8萬元大關，比北京、上海貴30%以上，是廣州的兩倍多、鶴崗的40多倍。值得一提的是，鶴崗二手房均價同比下跌9.79%，離跌破2000元只差64塊。

深圳二手房均價漲破8萬大關

中國房價行情平臺，是在中國房地產業協會的領導和組織下，以禧泰房地產大資料為基礎，即時向社會發佈全國各城市、城市各區域和各樓盤社區的房價、租金行情實況、預報以及供求資訊。

中國房地產協會背書的房價行情資料，具有一定權威性。此外，分析人士指出，一線城市以及強二線城市的房價，因為新房限價的緣故，二手房價及其表現，相對更能反映市場真實情況。

中國房價行情網資料顯示，深圳11月底二手房均價達到81757元，同比上漲24.95%。與去年底相比，深圳二手房價繼續擴大其領先優勢。目前，深圳二手房均價比北京高31.35%、比上海貴近40%，是廣州的兩倍還多。另外三個一線城市，北京二手房價同比下跌1.78%，上海同比上漲8.73%，廣州同比上漲12.49%。

良好經濟前景助推房價上漲。2020年前三季度深圳市地區生產總值19786.98億元，同比增長2.6%，四大一線城市中增速居首。

近年來，上海二手房價相繼被深圳、北京超越，下一次甚至可能被廈門超越。資料顯示，廈門二手房均價逼近5萬大關，同比上漲超過10%。未來廈門二手房只要再度跑贏上海15%，即可實現反超，成為全國房價第三高的城市。

東莞二手房價漲幅全國第一，東北這座小城快跌破2千！深圳漲破8萬，比京滬貴30%兩倍於廣州

南方城市霸榜高房價，東北鶴崗房價全國倒數第一

深圳之於樓市，已經被看上是貴州茅臺之於股市般的存在。優秀城市房價沒有天花板，績優股票股價沒有天花板，而枯竭型城市的房價，則正在走績差股股價一路陰跌的走勢。中國房價行情資料顯示，二手房價格前十的城市，只有北京和天津兩座北方城市，前二十名再加一個山東青島。

南方城市霸榜高房價榜，北方城市則雲集低房價榜。資料顯示，東北鶴崗二手房均價僅2064元，位居倒數第一，並且在去年下跌的情況下，今年再度出現下跌，最新均價同比跌9.79%。按照目前的情況，鶴崗房價跌破2000元，只是時間問題。另外，雙鴨山和七台河二手房均價均不足3000元，位居倒數第二和倒數第三。

房價倒數前三的城市均是黑龍江省。而剩下的房價最低的7個城市，則全部在北方。房價最低的前二十名城市，只有2個南方城市。

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浙江11市房價全部破萬，江蘇、福建或將跟隨

經濟發達的區域，房價普遍偏高。浙江省11個城市房價全部破萬，杭州二手房均價33817元，全國第七浙江第一；寧波二手房均價24889元全國第11浙江第二；溫州二手房均價22813元全國第14浙江第三；麗水二手房均價20749元全國第17浙江第四。另外，浙江省金華市二手房價也進入全國前二十，均價17882元，排名第19。浙江房價最低的城市是湖州，二手房均價11964元。

除了浙江以外，江蘇、福建等經濟發達區域，大部分城市二手房價也均破萬元大關。其中，江蘇省13個城市只有鎮江、宿遷兩個城市二手房價未破萬，福建9個城市只有南平房價未破萬。如果未來房價繼續上漲，江蘇、福建兩省各市房價或也將全部破萬。值得一提的是，作為經濟第一大省的廣東，21個城市有12個城市房價未破萬，凸顯經濟發展區域不平衡。

從省級角度來看，房價相對便宜的主要是寧夏和貴州。其中寧夏房價最貴的城市是銀川，二手房均價7063元。貴州房價最高的城市是省會貴陽，二手房均價9213元。

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東莞二手房價漲幅全國第一

中國房價行情網資料顯示，房價同比上漲的城市依然是大多數，多達228個，占比超過7成。國家統計局資料則顯示，有45個城市二手房價同比上漲，占比超過64%。有人質疑疫情之下房價大漲的真實性。據報導，不僅僅是我國，疫情更嚴重的美國、英國房價今年均創出歷史新高，而隔壁的韓國房價也大幅上漲。

去年部分長三角城市房價大漲，今年珠三角城市房價大漲。其中，東莞二手房均價達到22890元，同比上漲40.96%，高居全國第一。深圳房價同比上漲24.95%，高居全國第三。珠三角領漲，長三角也不甘落後。江蘇的淮安市房價同比上漲29%，位居全國第二。另外，嘉興、寧波、杭州、無錫、廣州、宿遷、鹽城等多個長三角、珠三角城市房價大漲超10%。

房價上漲使得部分城市排名大幅上升。其中，東莞去年底房價還在20名以外，如今升至全國第13位。最新房價百強榜城市中，淮安、宿遷、九江、長治、黃山、連雲港、嘉興等城市排名均上升10位以上；而日照、威海、濟南、赤峰等城市排名均下降10位以上。

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中央經濟工作會議12月16日至18日在北京舉行。在部署明年重點工作時，會議用了較大篇幅提及房地產。

會議指出，明年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

會議還指出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計畫，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水準進行合理調控。

這是近幾年的中央經濟工作會議中，對房地產著墨最多的一次。

其中，除繼續強調“房住不炒”外，會議首次專門關注大城市住房問題，並對租賃市場的監管進行了全面部署。結合近期的市場變化來看，這兩項工作的提出頗有針對性，也將成為值得關注的政策亮點。

過去幾年來，房地產市場連續保持高位運行，但樓市調控的豐富性與靈活性也在不斷加強，這也保證了市場能夠在快速發展中保持平穩。業內人士認為，市場已逐漸習慣“與調控為伍”，穩定和規範將成為未來的主旋律。

韌性與亂象

受新冠疫情的影響，今年以來，房地產市場呈現出先抑後揚的走勢。

今年1-2月，全國商品房銷售規模一度下滑接近四成。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬鬆貨幣政策的實施，房地產市場逐漸回暖。

到今年8月，全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。今年前11月，全國商品房累計銷售額和銷售面積兩項指標首次雙雙正增長。其中，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%。

多數機構認為，在這種韌性下，今年的房地產市場交易規模將超過去年的水準，並維持在歷史高點。

銷售額的快速回升，主要有兩個原因。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，前期市場的快速升溫，主要在於疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬鬆的貨幣環境刺激了需求釋放的過程。

後期市場能夠延續熱度，則源自另一項政策的刺激。今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策開始推出。出於去杠杆的目標，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，使得市場熱度又從9月延續至今。

但在此過程中，一些亂象也不可避免地出現。

今年第二季度，部分熱點城市出現房價過快上漲的現象。由於一二手房價“倒掛”，一些新房項目開盤時受到熱捧，並使得恐慌情緒在一定程度上蔓延。同時，部分二手房源的掛牌價提升，也推升了交易價格。

因此，從7月開始，監管層和各地方政府頻繁出臺調控政策，加之貨幣政策從寬鬆變為中性，市場很快出現降溫。根據中原地產的統計，今年7月至11月，各地出臺房地產調控政策的次數分別為32次、32次、35次、22次、33次。

到年末，房地產市場已出現“價穩量升”的平穩態勢，但一些熱點城市仍然偶有“火花”。比如，深圳一度出現投資氛圍濃厚的現象，廣州的二手房價漲幅則在11月領跑70大中城市。

租賃市場的“強管控”時代

事實上，年末的樓市調控頻率並未下降，規格反而再度提升。11月4日出臺的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

12月3日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會，強調“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會議表示，“要促進房地產市場平穩健康發展”。

此次中央經濟工作會議再提“房住不炒”，被認為是現有調控基調的延續。這也是中央經濟工作會議連續三年提及“房住不炒”。

張大偉向21世紀經濟報導表示，這說明未來樓市政策將繼續打擊投資投機，保護真實的居住需求。監管層賦予各地“因地制宜”的靈活性，即便政策有所微調，也會向著有利於剛需的方向。

此外，會議首次明確提出，“要解決好大城市住房突出問題”。貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報導表示，2020年在貨幣政策寬鬆背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點”。大城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利於城市發展，所以監管層將解決大城市住房問題提升到重要戰略地位上來。

他認為，解決大城市住房問題也要注重“因地制宜、多策並舉”。總結2020年下半年以來多地的調控經驗，政策將不僅對需求端進行限制，也會通過增加住宅用地供應，建設人才房、租賃房等供給端的手段，以及促進區域協同發展等政策，來平抑市場波動。

多數受訪者認為，經過多年的實踐，如今的樓市調控“組合拳”手段豐富多樣，政策部門對市場的監測能力和感知力更加敏銳，操作也更為從容。在現有的政策框架下，房地產市場將繼續維持平穩運行，量價不會有大幅波動。

值得注意的是，此次會議還用168個字的“篇幅”，專門提及租賃市場。

在租購並舉的政策導向下，近些年租賃市場發展迅速。但由於惡性競爭、監管缺位等原因，租賃市場亂象頻發，近兩年來，部分長租公寓運營商出現資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構、從業人員等多方權益受到損害，社會影響較大。

會議提出整頓租賃市場秩序，規範市場行為，並涉及對租金水準的調控。管控之細緻，為以往所少見。有從業者向21世紀經濟報導表示，租賃市場的“強管控”時代即將到來，租賃行業有望逐漸告別“野蠻生長”的時代。

但與此同時，會議還提出通過多管道加強租賃房源的供應，並再次強調租購同權，這又被理解為一種利好。

許小樂認為，監管層對租賃市場仍持正面支持的態度，未來租賃市場的監管將制度化、常態化。一是對於租賃機構的經營監管將進一步加強，特別是對於經營風險的管控，加強事前、事中和事後監管；二是培育與規範並行，包括對於租賃企業的財稅支援以及經營行為規範；三是對於租金水準的指導價格與管理，防止租金水準過快上漲，影響居民的可支付能力。

中國中車（０１７６６）（滬：６０１７６６）公布，出售地皮及附屬股權涉約５２﹒２５億元（人民幣．下同），料收益逾１３億元。

該集團指，所持大連沙河口廠區地皮擬被改收儲，獲補償最多約４０﹒８４億元，預計於２０２２年完成全部地皮移交後，淨收益約１３﹒２３億元。該集團指，該幅地皮面積約６７﹒４萬平方米，於１０月２０日的帳面淨值約６﹒９３億元，藉此收儲有利於轉型升級及處置低效資產等，擬把補償所得用於旅順基地建及日常營運。
　　
此外，該集團以約１１﹒４１億元出售中車建設工程予控股股東中車集團，持股降至５０％，料不會錄盈虧，套現用於補充待發展產業所需資金。中車建設工程從事城市軌道交通施工總承包，去年純利約８８５２萬元，於去年底淨資產帳面值約２０﹒２６億元。

＊逾１５億人幣組基金投資新材料＊

另外，該集團出資約１５﹒５億元參與設立北京中車轉型升級基金合夥企業，佔階段出資規模４０億元的約３８﹒７５％。該集團指，該基金為期最長８年，投資以新材料、基礎及關鍵零部件等，環繞其在軌道交通產業生態圈的應用，目標總出資額為５０億元。該集團指，有關基金與其存在協同作用，有利於創新投資模式。

銀城國際（０１９０２）公布，全資附屬溫州銀嘉匯向深圳華僑城收購浙江溫州項目５１％股權後，將獲獨立第三方前岩諮詢投資最多４﹒５億元（人民幣．下同）入股溫州銀嘉匯３０％，料交易不會錄盈虧。
　　
該集團指，所持溫州銀嘉匯股權降至７０％，並成為其合營公司，即實益持有項目３７﹒５％，應佔資本承擔及股東貸款的投資不多於７億元，而溫州銀嘉匯的財務業績將不會綜合計入其綜合財務報表內。至於前岩諮詢投資不少於３億元但不多於４﹒５億元。該集團指，投資將由內部資源撥付，而溫州銀嘉匯就土地開發的日後投資將由其內部資源及銀行融資撥付。
　　
至於所購項目位於浙江省溫州市甌海區新橋街道高翔村，總地盤面積約１４﹒５７萬平方米，總建築面積約３０﹒６６萬平方米，作住宅、公共管理及公共服務用於科學及教育，以及商業包括批發、零售、住宿及餐飲。該集團指，項目公司現正將土地開發為商住綜合體，透過訂立投資合作協議，可借助前岩諮詢在房地產投資經驗、減少資本風險及可按所需百分比收購項目公司股權。

遠洋集團（０３３７７）公布，夥拍太古地產（０１９７２）投得北京項目９９﹒７９％股權，分擁６４﹒７９％和３５％股權。該集團指，出資額最高１４９﹒３５億元（人民幣．下同）。

＊物色投資者收購近３０％股權＊

該集團指，項目投資的總出資額為２３０億元，包括出資額９５億元、股東貸款２６億元和額外資金１０９億元。有關額外資金作為將來開發成本及營運資金，預期主要以第三方融資取得。該集團指，將物色第三方投資者參與，或出售所持２９﹒７９％股權，令持項目股權降至３５％。
　　
該集團指，有關項目位於北京朝陽區將台鄉駝房營村的兩幅地皮，於１１月３０日的獨立估值約１１３﹒８億元，地皮面積分別為３﹒４萬及４﹒４３萬平方米，建築面積共不超過４０﹒０５萬平方米，其中擁有約３８萬平方米，剩餘２萬平方米將由現有股東代將台政府保留及擁有。該土地擬定用途是綠隔產業用地，預期包括購物綜合體、寫字樓及一座酒店。該集團指，項目毗鄰的頤堤港１項目由其和太古地產各佔５０％股權。

此外，該集團指，向太古地產授出兩份認股期權，包括向該集團收購該項目１４﹒８９５％股權，只可以在該物業營運階段的第四年起有條件行使。至於第二份認購期權則為該集團倘未能履行對項目出資及股東貸款的付款責任，太古地產中國可要求該集團出售頤堤港１項目５０％權益，行使價為２７億元，倘獲行使，該集團估計將於綜合收益表確認除稅前收益約５﹒１１億元。

馬鞍山鋼鐵（００３２３）（滬：６００８０８）公布，持股７１％的馬鋼（合肥）鋼鐵已完成合肥市土地的約定收儲土地的移交，在近日收到補償費尾款約２﹒７８億元（人民幣．下同），將在今年確認資產處置收益約５﹒７４億元。
　　
該集團指，早於２０１４年約定由合肥市土地儲備中心收回其於合肥市瑤海區的３３７７﹒９畝地皮及有關構築物，並已收到補償費約９﹒６億元，但因地權爭議及土地佔用問題令補償費尾款未能按時到帳。

朗詩地產（００１０６）公布，以夥拍持有３０％股權的西安嘉鵬共斥約５﹒３２億元（人民幣．下同）收購南京鑫輝全部股權。該集團出資約３﹒９４億元，持有７４％股權。
　　
該集團指，南京鑫輝盛及保利江蘇設立項目公司，分別持有項目公司４９﹒９％及５０﹒１％股權。項目公司持有邁皋橋地皮開發項目，發展為商業性住宅項目。南京鑫輝盛去年純利約４﹒２２億元，按年升約１﹒３９倍，於１０月３０日資產淨值約６﹒１２億元。該集團指，項目已基本售罄，具備根據合作協議中資產管理計劃退出條件，通過回購南京鑫輝盛股權，可獲得該項目對等權益。該項目股東現金流已回正，回購南京鑫輝盛股權並不會增加該集團現金流負擔。

九龍塘特色戶每呎7.76萬分層最貴

整體樓市雖未走出低谷，但特色戶或優質單位屢現高價或破頂成交。荔枝角老牌屋苑美孚新邨誕生入伙逾半世紀以來最貴樓王，屬極罕有的入契平台特色戶，成交呎價衝上18547元，盡破屋苑呎價紀錄。九龍塘義德道1及3號傳有頂層特色單位以約1.78億元癲價易手，呎價高見77628元，更刷新九龍塘二手分層戶呎價高位。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝稱，美孚新邨共提供13149伙，大多數平台是由公眾共用，僅7期設10個特色戶的入契平台由業主私人擁有，放盤向來稀缺，故往往能高價成交。近月市場唯一放盤的萬事達廣場9號極低層B室，實用面積1294方呎，3房間隔，望內園景，連1302方呎入契平台，原業主今年9月開價2580萬元放售，最終減至2400萬元賣出，呎價18547元，呎價盡破屋苑紀錄。原業主2017年以1700萬元購入，賬面獲利700萬元（41.2%）。

代理：優質單位有價

美孚新邨對上一宗同類入契平台戶成交，為今年5月以2080萬元轉手的7期萬事達廣場1號極低層C室連3136方呎入契平台戶，實用面積1122方呎，當時成交呎價18538元已刷新屋苑紀錄，是次再由前述單位把紀錄輕微推高9元。

吳志輝直言，前述破頂戶造價除反映單位的稀有性，亦因業主當年曾擲逾100萬元豪裝，為單位增添叫座力，相信該宗樓王成交誕生後，有助穩定屋苑其他業主的持貨信心，「至少揸住優質單位嘅業主知道並非低價先成交（賣）到」。

事實上，連同美孚新邨在內，十大屋苑今年先後有3個屋苑的樓價或呎價破頂，無獨有偶均為特色戶，包括鰂魚涌太古城先後有複式戶以樓價及呎價雙破頂轉手。

另一邊廂，義德道1及3號亦錄得特色戶破頂買賣，消息指出，2座頂層4房戶，實用面積2293方呎，連1691方呎天台、163方呎平台及附天台私人按摩池，連同雙車位以約1.78億元售出，雖然較開價低2200萬元或11%，惟呎價77628元，仍打破屋苑去年6月以每方呎73526元創下的區內二手分層戶紀錄。原業主2016年以1.532萬元購入，賬面升值約2480萬元或16.2%。

沙田中心每呎19722今年新高

中原地產高級區域聯席董事馮澤源指出，沙田中心亦有優質單位以「不二價」轉售，屬東寧大廈低層E室原圖則一房戶，實用面積288方呎，因有企理裝修兼望河景，昨日獲買家斥一口價568萬元承接，呎價19722元，屬於屋苑今年標準分層戶的呎價新高。

本港3間發鈔銀行對上址網上估價為536萬及544萬元，造價亦較估價高6%及4.4%。原業主2014年以389.1萬元入市，約6年升值178.9萬元或46%。

不過，疫市中「籮底橙」貨乏人問津，造價下滑。代理說，天水圍慧景軒1座極低層C室2房戶，實用面積518方呎，因樓層低不受青睞，原業主最終劈價30萬元或5.1%，以553萬元沽出，造價創屋苑約兩年新低，呎價10676元，但仍較逾3年前購入價462萬元，高91萬元或20%。

二手筍盤尚待補充，十大屋苑於聖誕節長假期前交投偏淡，四大代理行統計的十大屋苑過去周末兩天（19日至20日）交投量一律報跌。中原地產統計兩天共有11宗買賣，創4個周末新低，較前周末22宗大減五成，當中沙田第一城由前周末的9宗，急跌至過去兩天僅兩宗，跌幅約78%。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，新冠肺炎第四波疫情確診個案高位徘徊，加上收緊限聚令，以及節日氣氛濃厚等因素影響，令二手整體交投減慢。

收緊限聚削入市意欲

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，本月缺乏大型新盤推售，購買力回流二手，帶動過去周末睇樓量錄得輕微升幅，惟早前不少減價筍盤已消化，個別屋苑盤源有待補充。該行統計的十大屋苑過去兩天交投量按周回落，僅有14宗，較前個周末22宗，減少8宗或36%。

利嘉閣地產總裁廖偉強預計，二手平盤逐漸被市場吸納，加上第四波疫情持續，買家入市步伐難有大突破。該行統計的十大屋苑過去兩天錄15宗成交，相對前周末的18宗，少3宗或約17%。

香港置業統計，過去兩天十大屋苑交投亦按周回落，由前周末14宗，下跌5宗或約36%，至僅9宗。該行行政總裁李志成稱，疫情反覆加上冬至及聖誕節臨近，準買家按兵不動，是導致十大屋苑交投減少的原因。

經濟低迷，核心區指標商廈受壓，空置率趨升。中原（工商舖）資料顯示，11月港島區整體甲級商廈空置率上升，平均達9.11%，灣仔更升破10%。

據中原（工商舖）統計，11月港島區整體甲廈空置率錄得約9.11%，較10月上升0.74個百分點。5個主要商業區而言，中環、上環、灣仔及銅鑼灣空置率均按月上升，增幅由約0.57至1.08個百分點。

金鐘逆市微降

中環上月甲級商廈空置率錄得約7.8%，較10月的6.87%，按月上升0.93個百分點；灣仔區的空置率增至約10.38%，按月升幅最大，同時亦是5個主要商業區中空置率最高。一度成為港島空置率最高的金鐘區，空置率由10月約9.74%，按月輕微減少0.04個百分點，至最新約9.7%。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓認為，短期內商廈租賃活動仍受疫情及環球經濟影響，各核心區甲級商廈空置情況難以改善，不過，待疫情消退、經濟活動回復後，寫字樓租務將陸續起動，預期明年第二季有起色。明年6月截標的中環民耀街新海濱3號商業地王，招標結果有望成為市場新指標，屆時甲級商廈空置率升勢有望停止。

本港新冠肺炎疫情反覆，為市場增添不明朗因素，拖累整體工廈售價下跌。根據美聯工商舖（00459）資料研究部資料，11月整體工廈物業售價按月下跌0.8%，連跌4個月。

反映指標工廈走勢的美聯工商物業售價指數（MII），11月最新報319.2點，按月跌0.8%，連跌4個月，較去年高位累跌9.7%。上月美聯工商物業租金指數（MIRI）報168.5點，按月微升0.3%，仍較去年高位累跌4.7%。

然而，在新盤開售帶動下，工廈交投增加。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月工廈買賣註冊登記錄259宗，按月增加17.2%，連升3個月，創自2019年6月以來新高；同期註冊金額錄約14.51億元，按月微降1.8%。

美聯工商董事陳偉志指出，政府落實工商物業撤銷辣招，加上歐美在研發新冠肺炎疫苗上取得突破成績，對投資市場都屬好消息，相信會為交投帶來支持。

臨近聖誕假期，樓市銷情並未因市民留港而有大幅起色。一手市場缺焦點新盤推售，以散餘貨為主，剛過去的周末兩日共售出約40伙新盤，其中日出康城LP6上周六推出49伙單位，兩日共售出約10伙。多數市民提早在周末「做冬」，亦令二手市場整體交投放緩，各代理兩日錄得成交9至15宗，惟代理普遍相信市民假期留港消費，或有利整體樓市交投。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，第四波疫情高位徘徊，限聚令收緊下，市民配合留家抗疫，加上周末及冬至緊接，多數市民提早在周末「做冬」，聖誕節亦將至，節日氣氛濃厚，令二手市場整體交投減慢。中原十大屋苑周末錄得11宗成交，按周減少50%，但仍連續4個周末企穩雙位數，其中兩個屋苑錄得零成交。

利嘉閣總裁廖偉強指出，疫情反覆下，發展商推盤步伐相對放慢，令新盤市場缺乏焦點，購買力回流二手市場。準買家入市意慾不減，積極尋覓平價筍盤，大部分二手業主有見疫情持續，亦願意擴大議價空間，二手平盤逐漸被市場吸納，交投步伐難有大突破。該行在過去的周末日累錄15宗二手買賣個案，按周回落3宗或約17%。

留港消費或利樓市

低息環境持續，港人置業需求未減，市場預計二手交投穩中向好。美聯住宅部行政總裁布少明表示，仍有部分準買家趁機出動「尋寶」，趕及聖誕假期前入市置業。而市民未能趁聖誕節長假期外遊，港置行政總裁李志成相信將促使市民留港消費，或有利整體樓市交投。

數據顯示，美聯十大屋苑兩日共錄得約14宗買賣成交，按周回落約36.4%，惟仍連續第20個周末錄得雙位數水平；港置兩日合共錄9宗成交，按周下跌約36%。

港置首席聯席董事陳荣添表示，九龍塘又一居16座高層D室，約584方呎，原則3房改2房間隔，原以約1300萬放盤約3個月後、吸引區外客洽詢，減價約118萬，以1182萬成交，呎價約20240元，屬市價。據悉，買家為分支家庭客。資料顯示，原業主於2009年6月以約518萬購入，帳面獲利約664萬，升值近1.3倍。

西貢區環境清靜，不少放盤獲買家追捧。世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，區內大網仔志輝徑雙號屋村屋全幢，建築面積1750方呎，4房2廳間隔，連天台約700方呎，原叫價1400萬，累減32萬，以1368萬成交，建築面積呎價7817元。據了解，原業主為外籍人士，於2013年8月以1240萬購入，帳面獲利128萬，升值約10%。

美聯高級營業經理鄭桂鈺指出，由投資者持有的何文田ONE HOMANTIN第2座低層E室，面積約498方呎，2房間隔，以998萬連租約售，呎價約20040元。

利嘉閣分行經理梁志偉表示，香港仔深灣9號1座中層A室，約1949方呎，4房雙套連工人房及工人廁間隔，單位外望海景，日前以每月12萬獲承租，呎租約62元。據悉，業主於2011年10月以約5508.2萬購入。深灣9號現約有19個放盤，入場月租由3.3萬起。

由信和發展的長沙灣一號九龍道，新入伙，屬區內少有全新供應，該盤提供100伙，面積由301至443方呎，備1至2房，據代理指，屋苑目前平均呎租約51元，入場月租約1.53萬，暫未錄得租賃個案，若以叫租價計，租金回報率約3厘。

中原副區域營業董事歐陽振邦稱，目前屋苑約有16個放租盤，平均呎租約51元，當中叫租最平為中層C室，面積301方呎，屬1房間隔，目前叫租1.53萬，呎租50.8元，業主於18年以約606.82萬購入，若成功以上述叫價租出，可享約3厘租金回報。

另一個放租盤個案，為低層B室，面積302方呎，同樣為1房間隔，目前叫租1.6萬，呎租約53元，業主於18年以586.6萬購入，若最終以叫價租出，可享約3.2厘回報。

由於項目新入伙，無論單位內櫳及設施均簇新，故此，吸引不少喜愛租住新樓的人士查詢，由於項目主打細戶，且位於市區，吸引不少單身族、年輕情侶以及小家庭查詢。另亦有不少區內分支家庭查詢。他再指，由於目前該盤暫未錄得租賃個案，但不少業主願意稍作議價，料有一定的議價空間。

香港置業首席分區董事方文偉指，現時屋苑有不少放租個案，當中包括低層B室，面積302方呎，屬1房間隔，坐向北方，月租為1.6萬，呎租約53元。

至於其餘放租單位，其中一個為低層Ａ室，面積438方呎，2房單位，坐向北方，業主現叫租2萬，呎租約45.7元；另低層D室，面積427方呎，2房間隔，坐向北方，現以月租2.2萬放租，呎租約51.5元。

方文偉指，現時租金維持平穩水平，當中屋苑的1房戶吸引區內的分支家庭前來查詢，另外，亦由於區內有不少著名學校，相信將吸引不少家庭客追捧。

同時有代理指出，由於項目不少單位尚未過3年SSD捆綁期，暫未有單位於二手市場放售，單位均以放租為主。

剛入伙不久的一號九龍道，屬單幢盤設計，提供100伙，涵蓋1及2房間隔，面積301至443方呎，其中1房戶佔60伙，面積301至302方呎；2房戶佔40伙，面積438至443方呎，當中包括10伙連平台特色戶，分別處於5樓及27樓，平台面積95至379方呎。

市場前景不明朗，拖累車位造價亦備受壓力。據土地註冊處資料顯示，東涌映灣園B2層單號車位，於上月29日以108萬成交，買家以個人名義登記，原業主於今年6月以105萬購入，持貨不足半年「閃電」售出，帳面獲利僅3萬，若扣除印花稅等開支，料需虧蝕離場。據代理指出，該屋苑車位放售盤約有130個，入場價由120萬起。

中原市務經理馮子進表示，灣仔麗都大廈高層D室，309方呎，1房間隔，單位外望樓景，以678萬售，呎價約21942元。原業主於1997年5月以228萬買入，23年間帳面獲利450萬，升值近兩倍。

另外，美聯區域經理佘錦驊表示，西灣河鯉景灣安明閣高層G室，約635方呎，3房連套房間隔，叫價1200萬，減價100萬以1100萬成交，呎價約17323元。資料顯示，原業主於1996年2月以約360萬購入，帳面獲利約740萬，升值逾兩倍。

疫情持續升溫，惟拍賣場推售步伐未見放緩。本周將有兩場拍賣，合共推出27項物業供競投，當中包括住宅、商鋪、辦公室及車位等。

忠誠於本周三舉行拍賣會，承拍12項物業，其中，尖沙嘴名鑄高層K室，為銀主盤，面積816方呎，1房連工人房間隔，以1550萬開拍，呎價約18995元，低市價約兩成。

另外，同時供競投的大埔安慈路翠屏花園B座中層B3室，為「無契樓」，面積262方呎，以375萬開拍，呎價約14313元。

至於工商物業方面，荃灣橫龍街正好工業大廈高層B10室，面積250方呎，以80萬開拍，呎價約3200元。

另一方面，黃開基拍賣行亦於同日舉行拍賣會，推拍15項物業，其中，紅磡海逸豪園玉庭軒9座中層B室，為業主盤，面積561方呎，3房間隔，1180萬開拍，呎價約21034元。

據拍賣行發言人指出，上址以連租約形式拍售，月租2.2萬，料買家可享租金回報逾2厘；同場亦有車位供競投，為觀塘工業中心地庫單號車位，以198萬開拍。