10年前買美術館特區 爆料民眾讚眼光好

高雄市鼓山區的美術館特區為知名豪宅聚落，過去10年區內房地價皆大幅成長，在期間置產轉手獲益者不在少數，包括知名主播沈春華。民眾向《蘋果》爆料，沈春華10年前以約總價3000萬元買下位於美術東二路的「太普風格」1樓店面，並於去年以逾5100萬元出售，大賺增值價差2000萬元。

沈春華曾為中視與八大電視晚間新聞時段的當家主播，拿過13座金鐘獎的肯定，為歷屆金鐘獎最高紀錄得獎者。民眾陳先生指出，沈春華約在10年前購入位於高雄市鼓山區美術東二路太普建設的「太普風格」大樓1樓店面，當時購買價格大概3000萬元，期間一直都有出租給火鍋店，因此獲得租金收益，但已於去年約以總價5000多萬元賣出，約賺了2000多萬元。

出租10年　月收逾5萬元
陳先生透露，「我自己在美術館剛完成重劃時就購屋，當時看到樓下沈春華所持有的店面，成交超過3000萬元時都嫌貴。」並提及她當時是買二手店面投資，月租約介於5~6萬元，「所以過去10年大概就賺入約600萬元租金，投資眼光很好！」

查詢該店面謄本異動索引發現，確實有位沈姓所有權人，於2009年11月12日完成購屋登記，並於2019年轉手。而查詢實價登錄發現，2019年6月位於美術東二路421~450號，有筆屋齡13年、坪數79.27坪店面，內含1個平面車位，以5160萬元成交，比對後確實是「太普風格」。

據了解，沈春華透過長期將店面出租給火鍋店，以租金支付房貸，再隨著美術館發展逐年成熟，房價走揚而售出，屬於長期置產的操作模式。

至於沈春華轉手後的店面，則由九思投資公司購入，負責人王百世也是知名文教集團百世教育科技、東之素餐飲代表人，目前該店面由「Sman十麵美東店」經營。

美術館特區為高雄指標豪宅區，2013年京城建設曾以地價每坪306萬元，購入美術東二路面美術公園首排地，至今仍高掛全市最高地價紀錄。

當地還有南台首棟普立茲克建築獎得主Hans Hollein作品的「高雄HH」，頂樓戶26樓以每坪95萬元房價成交，買方為台灣智慧尖端科技，公司負責人為望春風出版社董事長陳秀麗，9字頭成交單價亦是高雄市房價新高，顯見區段吸金力十足。

公園首排　仍是高雄地王
美術館特區除了有高雄最貴地價與最高房價紀錄，同時也是名人首選區段，最具指標為前總統陳水扁，於2008年房市買氣因金融海嘯陷入谷底時，購入位於美術公園首排的「人文首璽」景觀戶，當時每坪多屬2字頭房價，如今該棟大樓成交單價平均逾33萬元，亦有大幅增值空間。

政府出手調控市場，為2020年的房市尾聲投下震撼彈，不過中華民國不動產仲介公會全聯會仍看旺市場，選出「宜」字作明年房市代表字，認為將杜絕短期投資炒作，適宜自住買方進場。

今年房地產買氣大爆發，全聯會預估全年建物買賣移轉棟數約31萬2065棟，較去年成長3.93%，推估桃園增幅較大約9%，台南及高雄微減，新竹市則在台積電議題帶動下大增3成，其餘都會區則微增。

雙北投機客料將減少
由於政府出手調控房市，全聯會預估，房價將更趨於穩定，價格波動小，更適合自用型買方進場購買，因此選用「宜」作為代表字。全聯會理事長張世芳表示，仲介需要量，而非價，炒高房價不是好事，認同政府瞄準打紅單、打投機客，但也不能全面打房，「一竿子打翻一條船，甚至打垮產業鏈」。

展望2021年，雙北投機客將減少，台北市仲介公會理事長黃文雄認為，北市房價基期高，買盤多戒急用忍，打房後市場將微縮；新北市仲介公會長張榮隆表示，新北房價相對親民，為輕移民首選，打房後回歸自住需求，將呈價量緩漲。

桃園因新興重劃區完工交屋，買賣移轉棟數將持續大增，桃園市仲介公會理事長蕭順智指出，桃園正啟動航空城計劃、軌道建設等，持續樂觀。台中市況與中捷通車時程關聯性較高，台中市仲介公會理事長吳本源認為，台中近年重大建設萬箭齊發，新興重劃區百花齊放，帶動周圍地區共榮，建議民眾「大膽看屋、適宜出價」。

台南市仲介公會榮譽理事長薛大川表示，南科、台積電效益，顯見在科技園區交通、重大建設規劃下，明年台南房市仍相當看好。高雄市仲介公會理事長簡志坤則說，高雄明年價位平穩，量將有所增加。

全國首件開工的公辦都更住商大樓案、台北市「捷運科技大樓站瑞安段」昨舉辦上樑典禮，市長柯文哲及實施者冠德建設董事長馬志綱出席現場。該案獲地主100%同意，將興建34層、地下5層，除商辦及住宅外，還有里民活動中心、長照日間機構、藝展中心等。

台北市大安區「捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案」基地北側原為閒置空屋、中段原為YouBike租借站及機踏車停車場、南側為閒置空地，2015年先期評估後，經北市府、都更中心與所有權人多次協調，終取得全數所有權人同意，去年動工開土。

全棟248戶　總銷40億
該案將南側基地容積調派至北側基地，在北側建築用地規劃地上34層、地下5層的住商複合式大樓，其中1至8層為商業及辦公空間，9至34樓作住宅使用，全棟共248戶，總銷約40億元；南側土地則新建公園、公有停車場，並打造里民活動中心、長照日間機構、藝展中心等空間。

柯文哲致詞提及，經常有年長者抱怨捷運出入口僅設一側電扶梯，因此北市府花費6億元補齊兩側電扶梯設備。並強調2016年至今，北市共推動18件公辦都更案，此案即全國第1件動工案。

冠德建設已3度奪下台北市公辦都更案，包含本案瑞安段、大直北安段及松山民權東案，馬志綱表示，「都更提升居住環境品質，也引動城市面貌再生」，感謝北市府協助讓此案20個月內就完成審議並動工。

明年預計推出5案的冠德建設，面對政府打炒房帶來的衝擊，業務部副總經理張勝安認為，政府打炒房舉措勢必讓買賣更趨於保守，「但我們是支持的，將炒房的投機行為打掉，房市才有機會更健全發展」，強調新規範帶給公司的影響不大。

政府重手打炒房，為房市投下震撼彈，全聯會理事長張世芳21日指出，即使政府打炒房，不過在「短線投資轉向長線投資、由租轉買、剛性需求」三大族群支撐下，明年房市交易量不易衰退。

房仲公會全聯會21日舉行年終記者會，房仲業者選出的十大房市新聞前兩名均與政府打炒房有關，分別是「行政院祭出九大方案打炒房」、「央行出重手選擇性信用管制打炒房」。此外，今年台商回流帶動，「湧」字成為今年房市代表字；展望明年，政策引導重整市場，實價登錄2.0上路、預售屋紅單炒作受管控，自住及長期投資成為主流，預期房價波動小，更加適合自用型買方進場，因此明年以「宜」作為代表字。

張世芳表示，相較過去一年交易量最多超過50萬棟，今年經過多年打底回升，交易量不過32萬棟左右，且政府打炒房重點鎖定預售屋與投機市場，雖然讓投機客卻步，不過投資客轉向長期投資，且超低利率吸引租轉買族群，加上強勁剛性自住需求，明年交易量要低於今年並不容易。

各縣市公會理事長預估，雙北市依舊價量持平，畢竟這波打擊投機焦點颱風眼不在雙北市，所受影響較小；桃園市因為不少新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數直逼2012~2015年的高峰期，預期2021年將持續大增；新竹及台南、高雄在打炒房政策約制下，交易恐衰退；另台中房市熱度預期與中捷通車時程的關聯性較高。

張世芳指出，政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，目前已有多家銀行提供40年房貸服務，在不抵觸央行信用管制貸款條件下，幫助年輕人輕鬆購屋。

「單人宅」發燒，統計全台共有131.7萬戶單人宅，11年來增加75.9％，這些「一宅一人」的單人宅多集中在小資置產熱門的首購地段。房仲業者分析，人口結構改變、低利率下租不如買、節稅需求家人分別設籍、企業擴大投資帶動年輕就業在工地置產等因素，帶動單人宅數大增。

根據內政部不動產資訊平台統計，2009年全台單人宅74.8萬戶，至今年第三季已達131.7萬戶，11年來增加近57萬戶。其中，全台最多單人宅的里，前五名分別為新北市林口區南勢里、高雄市鼓山區龍水里、左營區褔山里、淡水區崁頂里及林口區湖南里。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧說，全台的單人宅多集中在首購置產熱門地段，如淡海及林口新市鎮、龜山A7、八德擴大、台中嶺東、台南大橋、高雄仁武等地，曾被視為北台灣房市地雷區餘屋重鎮，如今成為單身族置產的熱門區段。

此外，也有不少高房價區段如內湖四期寶湖里、台中七期惠來里、台南安平五期、高雄美術館、青埔高鐵特區等，這些豪宅聚落的買家大多為身家豐厚的高資產族，常基於稅務及資產配置考量，將持有房產化整為零分散登記，也有不少住宅一戶僅登記一人設籍。

高雄市21日召開地價評議委員會通過，高雄市110年公告土地現值全市平均調幅為0.76％，最高地價區段仍由位於南高雄中山二路與三多四路口的大遠百百貨公司第八度蟬聯，公告土地現值維持每坪約188.4萬元。

此外，地后仍是漢神巨蛋，公告土地現值維持每坪約145.5萬元，其餘第三名到第五名，同樣由去年的SOGO及新光三越、前鎮中山二路、以及博愛二路蟬聯，公告現值也與去年相同。

高雄地政局長陳冠福21日指出，高雄市110年公告土地現值經地價及標準地價評議委員會，衡量各項影響因素與市場動向後，21日評議通過110年公告土地現值全市平均調幅為0.76％。

他說，統計高雄市今年截至11月底不動產買賣件數為40,180件，較去年同期的40,545件，微幅減少365件，年減約0.9％，主要因年初受疫情影響，整體社會及經濟發展呈現暫緩趨勢。

不過，第三季因疫情趨緩，政府政策積極擴張內需市場，並推動台商回台投資方案，吸引海外資金回流，使得高雄不動產交易量呈現增加趨勢，統計今年第三季單季買賣件數為12,210件，較去年同期10,044件，增加2,166件，年增約21.57％。

陳冠福表示，主要調整重點著重於重大建設完工地區，如台鐵捷運化沿線、高架橋拆除、地下道填平、綠廊道完工地區、以及重劃區新開發完成地區，此外，非都市土地開發許可用地變更地區，因受土地使用管制強度影響，公告土地現值也予以反映，至於交易熱絡地區，也是此次調整重點。

他說，高雄市110年公告土地現值評議結果，各行政區漲幅前五名分別為前鎮區1.57％、鳳山區1.21％、岡山區1.16％、路竹區0.94％、以及鼓山區0.93％。

陳冠福指出，110年高雄市最高地價區段，仍由位於南高雄中山二路與三多四路口的大遠百百貨公司第八度蟬聯，公告土地現值維持每坪約188.4萬元，第二名則是北高雄漢神巨蛋附近博愛二路一帶，公告土地現值維持每坪約145.5萬元。

桃園青埔地區推案熱絡，是北台灣買氣升溫最明顯的重劃區之一，今年青埔推案迄今已有3,400多戶，房價回攻4字頭，漲聲不斷。相較於都市計劃內地價、房價大漲，青埔都市計劃外圍甲建案今年已有600多戶，占比較往年提高不少，單價普遍在2字頭，比起青埔都計內建案便宜三至五成，近期人氣買氣均佳。

據住展調查統計，青埔特區今年以來共推出有3,400餘戶，占全桃園市約15％；其中，都市計劃內的建案約有2,800餘戶，而都計外圍的甲建案則占了約600餘戶，占比明顯較往年提高不少。

都計外圍的建案推案大增的主要原因在於，青埔特區內的地價、房價快速上漲，近一年的土地價格約在每坪50~70萬間，若為主幹道旁、或中心商業區的大面積土地，幾乎都站上每坪百萬坪以上。

青埔特區新建案房價受惠區域發展成形、建設逐一到位，買盤接手強勁，從年初的每坪25~30萬元，到現今每坪30~40萬元，鄰近捷運站附近的新建案，更是漲破每坪40萬元，不僅在桃園地區名列前茅，甚至超過不少新北市行政區。

也因為都市計劃內的房價站上高點，周邊外圍較便宜的甲建案也就趁勢搶進，如「樺龍潮+」、「昆旺I HOME」、「綠院子」、「恬水悅」、「桃大然」「鼎巨LA VIE」等建案，普遍價位約在每坪22~28萬元間，比起青埔都計內的建案便宜三至五成以上。

根據591新建案市調，青埔還有百億量體醞釀推出，目前青埔新案房價已上漲至每坪28~38萬元，近捷運站的建案開價都已逐漸來到4字頭，近A18站的建案平均開價約有每坪2~3萬的漲幅，如「威均峰澤」、「布拉格文學苑」、「昆旺品藏」等；A19站附近的「威均路易威登」、「威均晶鑽」和「一品閣」最高開價多站上4字頭。

立委指投資公司炒房問題嚴重，財政部長蘇建榮昨（21）日表示，未來公司持有不動產交易，特別針對短期炒作案件，會思考是否納入房地合一稅課稅，將於行政院跨部會小組進一步評估；此外個人房地合一稅也正在檢討，蘇建榮表示，初步方向是考慮延長短期持有定義，但尚未定案。


立法院財委會昨日審查《所得基本稅額條例》第12條及第18條條文修正草案，蘇建榮列席報告及備詢，打炒房仍是最多立委關注的議題。國民黨立委賴士葆指出，「法人持有多戶房產炒房，才是最嚴重的問題！」根據統計，目前法人持有房屋情形，僅持有一戶的法人約占五成，而持有十戶以上的法人，比例也有8%，合計約持有9,000多戶，他建議財政部應揮刀指向投資公司，讓境內法人也要實施房地合一稅。

蘇建榮對此表示，持有多戶的法人可能是建商，也可能是投資公司，財政部也早已注意到此問題，正跨部會思考是否將境內公司交易房地也放入房地合一稅制，也就是依持有時間不同來適用不同稅率。

現行房地合一稅大略可分為三種，首先是個人交易房地，持有時間愈短稅率愈高，最高稅率為45%（持有一年內出售）；第二種是境外公司交易房地，持有一年內就出售一樣是45%稅率，超過一年稅率則為35%。

最後一種是境內公司，其交易房地所得是併入隔年的營所稅申報，現行稅率為20%，不像個人、境外公司交易房地依據持有時間而有不同稅率。賴士葆直指，這才是「最大的租稅漏洞」。

據了解，財經部會內部兩種聲音都有，有一派認為境內公司應比照境外公司，持有一年內課45%、超過一年課35%，遏止炒作；但另一派認為，當時未納入就是考量有重複課稅疑慮，且影響重大。目前兩方意見還得再折衝，同時也要觀察房市發展、綜合考量。

至於個人房地合一稅的短期持有期間，外傳將從二年延長到五年，對此蘇建榮表示並未定案。賴士葆認為，牽一髮動全身，持有五年還算炒作嗎？政府應打炒房，投資公司炒房的問題比個人嚴重太多，金額也更龐大，財政部應審慎思考。

2020年商用不動產及土地市場，儘管歷經年初疫情、中美貿易戰、到年底央行祭出信用管制政策打炒房，商用不動產交易上半年雖在低檔，但在第三季揮別愁雲慘霧，疫情衝擊反而促成資金回流契機，台商及企業加碼投資的硬需求支撐下，帶動整體大型案件交易，各類產品紛紛有創下單件總額為歷年新高之交易；而市場強烈的需求也帶動建商、壽險業在土地市場積極購地開發，其中以台北市最為亮眼，全年土地交易總金額為近10年新高。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，今年商用不動產市場成長，並非來自短期成交量激增、或全面性單價飆漲，主要是來自中大型企業的實質需求，且需求規模通常較大，高總價交易也跟著增多；因此建商、壽險公司也看準市場的剛性需求，積極佈局與競爭大型標的，讓今年破各類產品單筆交易總額新高之記錄頻傳，包含：南山人壽取得世貿三館案，創下地上權類單筆交易總額新高、富邦人壽取得王朝酒店，創下旅館類單筆交易總額新高、富邦人壽取得大南港土地案，創下土地類單筆交易總額新高。

在商用不動產交易方面，受台商回流及低利率的影響，催生今年商用不動產交易熱潮，上半年雖受疫情影響在低檔，但第三季起回溫，總計上市櫃法人今年度商用不動產總交易金額1,309億元，不僅超越去年1,116億元，更是2012年以來新高，其中工業廠房交易達771億元，佔整體近60%，其中又以新北市土城區為最高。

值得注意的是，建設業今年光投資工業地產就比去年增加118億元，為工業地產注入不少投資動能。若從買方類別來看，今年以壽險業為主，投資金額359億元佔整體商用不動產交易金額27%，其次是科技業以316億元，科技大廠台積電就在台南投入100億元。

另外，在土地交易市場方面，今年度累計交易總額達1,949億元，主要買家乃以建設及壽險為主，若以區域別來看，台北市表現最為亮眼，總交易金額達1,012億元，佔整體市場5成，為去年493億元逾2倍，交易規模為台北市近10年新高，其中又以南港區最高。除台北外，台中也越來越受建設業青睞，出現北部建商卡位台中土地盛況，又以七期搶得最激烈。

柯宏安表示，央行於12月祭出信用管制打炒房政策，短期商用市場交易熱度可能受整體氛圍連帶影響，但政策並非針對商用不動產，且有助市場交易價量健康發展，在國內經濟表現佳、低利率環境、產業回流的資金動能與實質需求充足等關鍵因子若能維持下、加上政府持續推動重大建設、以及都更危老題材，商用不動產物件仍會是市場資金尋求保值停泊的很好去處，預期2021年商用不動產表現仍平穩可期。

財政部自2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，有效支援民眾購屋置產及成家立業需求，原實施期間經4度展延至2020年底止；本貸款施行期間，為強化執行成效，陸續新增與內政部「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用措施、提高貸款額度及新增一段式機動利率等規定。鑑於本貸款在減輕國民居住負擔，落實居住正義之成效良好，報經行政院同意，實施期程延長至2022年底。

此外，考量2019年新增之一段式機動利率(目前為1.43％)申辦及撥貸比率占比近6成，深獲民眾肯定亦符合民眾購屋需求，為擴大協助無自有住宅家庭購置住宅，有效減輕新購屋者負擔，自2021年1月1日起一段式機動利率新貸放案件，依中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新台幣(下同)500萬元機動利率(目前為0.845％)固定加碼0.555％(由0.585％調降0.03個百分點)機動計息(目前為1.40％)。

為及早因應民法將修正成年年齡，本貸款借款人年齡配合修正為「符合民法規定之成年年齡以上」，並新增本金平均攤還法之償還方式，提供民眾多元化商品選擇；另本貸款問答集亦新增協處措施，就受疫情影響或經濟因素還款困難者，得不受貸款年限最長30年之限制，寬限期可延長最多不逾5年。

本貸款係由台灣銀行等8家公股銀行以自有資金辦理，截至2020年11月底止已協助302,622戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1兆2,291億元，穩定提供民眾購屋資金需求，為民眾成家、立業、生兒育女奠立穩固基礎，深受肯定；其中男女核貸人數及金額比率相當，顯示兩性獲貸機會均等，有效落實性別平權政策之推動。

為協助民眾瞭解本貸款及查詢相關訊息，財政部國庫署網頁設置「青年安心成家購屋優惠貸款」專區，並彙整民眾對本貸款關切問題編製問答集，歡迎民眾參閱，如有需要請赴公股銀行洽辦。另內政部業推出「整合住宅補貼資源實施方案」之「自購住宅貸款利息補貼」，請民眾參考並逕洽內政部辦理。

2017年，首次提出2020年突破千億目標的中駿集團，一改以往的“佛系”增長。作為一家後續發力的閩系房企，中駿集團近幾年高速擴儲，規模迅速提高，千億目標也已按時達成。

今年以“黑天鵝”開局的樓市里，仍有不少房企正在加速邁入千億門檻。在龍光集團首破千億後，中駿集團也宣佈加入千億陣營。

12月20日，中駿集團官微以一則海報的形式，宣佈今年銷售額突破1000億元，這是中駿集團首次進入千億房企隊伍。

01

“降目標”後仍突破千億

中駿集團成立於1987年，總部設於上海，是一家專注于房地產開發及相關產業的綜合性城市運營服務商。

在董事局主席、創始人黃朝陽帶領下，中駿集團一開始並未涉及房地產，而是以製造和銷售建築器械為主。1996年才從家鄉福建泉州起步，正式進入房地產。

作為閩系開發商，中駿集團相對低調，此前鮮有“兇猛、激進”的標籤，近幾年才開始變得強勢起來。

中駿集團2013年銷售規模首次突破100億元。進入百億梯隊後，中駿集團銷售額雖持續增長，但和其它閩系房企相比，增速較為緩慢。

2014年-2017年，中駿集團銷售額分別為119億元、145億元、235億元和332.47億元，緩慢增長的中駿，顯得有些掉隊。

2017年，黃朝陽提出了“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的千億目標。

兵馬未動，糧草先行。在衝擊千億的道路上，中駿集團首先在土地市場變得活躍起來，“地王”時常伴隨其左右。2017年，中駿集團從2016年116億元的拿地金額躍升至321.67億元，2018年-2019年分別達到389.223億元和477.25億元。

跳漲的數字背後，展示了中駿集團在土地市場活躍的表現。資料顯示，中駿集團2019年底的土地儲備規模達到3209 萬平方米，這一資料較2016年翻了兩倍。

大規模擴儲後，2018年中駿集團實現銷售額513.58億元。雖然2019年將目標調整為700億元，但還是實現了805.01億元的銷售額。

今年年初，由於疫情影響，中駿集團主動把目標降至930億元。但2019年業績會上，黃朝陽表示，今年內部開發計畫還是按照1000億元計畫進行控制，930億目標肯定完成，並盡可能地完成1050億元的目標。

實際上，中駿集團前四個月僅累計實現銷售額190.4億元，同比減少11%。此後市場有所回暖，臨近年關中駿集團成功突破千億大關。

02

聯合拿地拉低權益銷售額

在衝擊千億的規模化道路上，很多房企難免會伴隨著高負債的增長，中駿集團也避免不了。

2020年中期報告資料顯示，中駿集團負債總額已經突破千億，達到1315.10億元。其淨負債率率，也較上年末上漲了8.3個百分點。

同時，其現金短債比為1.2、淨負債率68.3%，其淨負債率雖然上漲了8.3個百分點，但距離三道紅線100%仍有一段距離，僅有資產負債率為76.38%，踩上一條紅線。

值得一提的是，在銷售金額快速增長的階段，中駿集團的淨負債率是不斷下降的，尤其是在2017年至2019年。

2015年到2016年，中駿集團銷售額從145億元增至235億元，其淨負債比率是從70.7%提升至80.2%。2017年到2019年，其銷售額突破800億元，淨負債率卻從80.2%下降至60%。

不過，令人擔憂的是中駿集團千億銷售的含金量究竟有多高。據克而瑞資料顯示，2020年1-11月，中駿集團的權益銷售額為593.1億元，距離千億規模仍有一大段距離。

有業內人士指出，為了擴張規模，中駿集團2020年中報的權益比降到了54%，意味著千億銷售屬於中駿的至多540億元，含金量不高。

對此，中駿集團回復稱，為了預防市場風險，前些年中駿大多採用聯合其他房企的形式拿地，所以導致權益銷售占比較低。近兩年這種情況有所改善，未來權益銷售占比會有所提升。

12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，提出了2021年房地產8項重點工作，其中包括大力發展租賃住房。在近期舉行的中央經濟工作會議上，除了重申“房住不炒”外，“租房市場”也著墨頗多。可以預見的是，租房市場整治將成為2021年調控的重點。此外，會議也提出全力實施城市更新行動，並且首次透露房地產長效機制的框架內容。

2021年住建部八大工作重點

1實施城市更新行動，轉變城市開發建設方式，深入推進以人為核心的新型城鎮化。全面推進城鎮老舊社區改造，深入開展新型城市基礎設施建設試點工作。

2實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產市場平穩運行。

3大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

4加大城市治理力度，推進韌性城市建設。加快建設城市運行管理服務平臺，推進城市治理“一網統管”。

5實施鄉村建設行動，全面開展鄉村建設評價工作。推廣裝配式鋼結構等農房建設方式。以推廣水沖式廁所為重點，提升農房現代化水準。繼續實施農村危房改造。

6加快發展“中國建造”，推動建築產業轉型升級。加快推動智慧建造與新型建築工業化協同發展，建設建築產業互聯網平臺。

7全面實施城市體檢評估機制。深化城市管理體制改革，加強城管執法隊伍規範化標準化建設。深入推進工程建設專案審批制度改革。

8加強党的全面領導，打造高素質幹部隊伍。強化政治機關意識教育，進一步提高政治站位。

租房調控

會議提出，大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，發展租賃是解決大城市住房問題的有效途徑。“中央經濟工作會議及住建部會議均重點闡述租賃對緩解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給、租賃權益的保障及擴大、規範及支援租賃企業的發展等方面持續發力，屆時租金更平穩，租住真正成為一種長期居住選擇。”他說。

我國租房人數已經超過2億人，年輕化是新生代租客標誌性的特徵之一。根據9月發佈的《2020中國青年租住生活藍皮書》，在城市租住人群中，30歲以下占比超過55%，其中26-30歲（1990-1994年）的租客占比達到31.48%。

在具體途徑上，會議提出擴大保障性租賃住房供給。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。

記者注意到，除了公租房，集體建設用地的租賃房作為補助性的租賃房供給市場，已經多次提出。2017年起，在北京、遼寧、上海等多地開展試點，目前大概有150個試點專案地塊，但其進展較為緩慢。今年7月，全國首個集體土地租賃房在北京豐台正式運營。今年“十四五”規劃建議中，再次明確了探索支援利用集體建設用地租賃房建設方面相關的配套和規劃問題，或將加快相關探索腳步。

同日發佈的《中國住房發展報告（2020-2021）》預計，2021年保障性租賃市場建設的步伐也將會進一步加大。報告主辦人倪鵬飛表示：“保障性租賃房是新市民的第一落腳地，健全體系尤為重要。”

倪鵬飛認為，保障性租賃住房的機制特別重要。“因為這些都需要政府或企業的投資，涉及到成本的分擔、損失的補償問題。如果這些問題解決不了，最後相互推諉，會導致房子沒法住，或者建到很遠的地方。不但問題沒有解決，反而帶來很多問題。”

城市更新

今年可謂城鎮老舊社區改造政策“元年”，1-11月，新開工改造城鎮老舊社區3.97萬個，惠及居民近725萬戶。全國住房保障的主要任務從棚改轉移到老舊社區改造，促進城市更新。在住建部會議上，“城市更新”也是一大關鍵字。

會議指出，全力實施城市更新行動，推動城市高品質發展。切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。

全面推進城鎮老舊社區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可複製可推廣的機制和運行模式。

“城市更新行動將更有力服務於國內大循環戰略。城市更新行動是重大民生工程及發展工程，近期召開的中央經濟工作會議指出要堅持擴大內需的戰略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質結合起來，城市更新及其中的城鎮老舊社區改造就是重要環節。”許小樂告訴北京商報記者。

值得一提的是，2019年全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓。棚改和違建的拆除一定程度上將導致租賃房的短缺。在此背景下，同日發佈的《中國住房社會保障報告》認為，上海提出了“宿舍型”公租房給快遞小哥，家政服務業提供“一間房”“一張床”的形式，或能提供一些借鑒。

長效機制

房地產調控已提出多年，但長效機制還需建立。會議提出，穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。

實際上，房地產長效機制已多次強調。今年8月，重點房地產企業座談會召開，研究進一步落實房地產長效機制。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

但住建部的此次會議是監管層首次透露房地產長效機制的框架內容。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，實際上這裡提及的機制的五個內容，即“政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管”，這個表述就把調控的事前和事後、市場化和行政化的手段等進行了結合，具有積極的作用。

“後續預計長效機制方面，四大價格監管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監管體系，具有積極的作用。”嚴躍進說。

21日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社、中國社會科學出版社共同主辦的《中國住房發展報告（2020-2021）》共同發佈及研討會在京舉行。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，2020年房價平均水準突破萬元大關，預計在沒有重大政策轉向和外部衝擊的情況下，中國房地產市場將延續平穩態勢，房地產租賃市場有所改觀，保障性租賃市場的步伐將進一步加大。

展望明年樓市，倪鵬飛指出，由於“三道紅線”和資金監管從嚴會導致房地產企業降價促銷，加快銷售，預計2021年商品住房銷售面積同比增幅將保持不變並再創歷史新高；與此同時，由於改善性需求會繼續增加，剛性需求也會得到釋放，在供給和需求的作用下，預計2021全年商品住房價格同比增幅會下降，可能在5%左右。

報告指出，在潛力提前釋放的背景下，預估的在2025年出現住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降可能會提前。倪鵬飛表示，總體上看，長時期住房市場結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。新市民的剛需、部分改善型需求和老城改造的重置需求還有較大的潛力；從空間類型上看，人口集中流入的地區還存在住房短缺。

倪鵬飛同時表示，在房地產調控持續緊縮的背景下，房地產行業穩定性已有所增強，但潛在的隱憂仍存，風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決。

倪鵬飛表示，目前來看，炒房還沒有被完全控制。個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異，1-10月份個人按揭貸款同比增速為9.8%，定金及預收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠杆購房比例擴大，部分城市出現貸款炒房現象。在此背景下樓市風險仍比較大，據課題組測算，2019年全國城市房價收入比平均高達9.1。

同時，住房與人口分佈錯配加劇。倪鵬飛表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中於城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產銷售僅69.62%在都市圈和城市群區域，反映出住房和人口分佈存在錯配。他認為，隨著人口從農村和非都市圈向都市圈城市群轉移，這一錯配將加劇，大城市住房供需矛盾和住房問題突出。

此外，房地產擠出效應有所增加。倪鵬飛表示，疫情衝擊之下，一邊是快速復蘇回暖的房價，另一邊則是遲遲難以回升的消費。房地產投資的快速恢復和崛起對其他固定資產投資形成一定的擠出。房地產過度發展扭曲實體經濟發展，進而影響整個國民經濟結構的調整。

倪鵬飛建議，未來幾年仍處樓市調控的關鍵期和機遇期，需堅持“房住不炒”定位，“穩房價、穩地價、穩預期”的目標，“因城施策”的原則，保持調控政策的連續性、一致性和穩定性。同時，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系，並建立以都市圈為單元的地方和全國住房監管與調控體系，根據未來可能的需求目標以及現有存量的變化，來確定未來5年甚至15年各類住房供給增量的合理佈局；加快開徵房地產稅以帶動長效機制建設；啟動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。

從2013年6月登陸資本市場到在2020年12月8日被迫退市，僅持續了7年的時間。

在經歷了業績虧損、債務壓頂、變賣資產等諸多波折之後，五洲國際最終沒能逃過退市的命運。從2013年6月登陸資本市場到在2020年12月8日被迫退市，僅持續了7年的時間。

七年倉皇退市

五洲國際是自2018年中弘股份退市後，房地產領域又一家退市的企業。在2020年12月8日上午9時起，五洲國際正式被取消上市地位。在公告中，五洲國際表示，對上市覆核委員會的決定感到失望，公司為推進重組及達成複牌指引付出巨大努力，公司已經履行9月3日季度更新公告所載的所有複牌指引。

上市覆核委員會就五洲國際的退市決定，做了幾點說明：不論是於2020年3月2日前或於上市覆核委員會進行聆訊當日前，五洲國際均未達成所有複牌指引，亦無恢復買賣；五洲國際重組及據此擬進行的相關交易仍存在眾多不確定因素；五洲國際尋求延長的時限漫長，因而並非指引函件HKEX -GL 95 -18規定的短暫延長；建議認購事項完成後，五洲國際現有公眾股東的股權受到重大攤薄，顯示公司對公眾股東而言僅剩餘少許價值或實質價值。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者採訪時表示，一些上市公司在好幾個財務年度連續虧損後，才會被強制除牌，把五洲國際這類企業強制退市，可以保證資本市場的新陳代謝，維護資本市場的融資功能、交易的活躍度和流動性。

起步於江蘇無錫的五洲國際成立於2004年，曾是江蘇省首家商業地產上市的房地產企業，也曾經是中國三大商貿物流產業園發展運營商，業務覆蓋地產開發、商業管理、品牌合作、跨境電商、倉儲物流等，致力於打通商貿物流全產業鏈，核心產品為商貿物流產業園、城市/鎮綜合體、住宅。其官網顯示，截至2019年底，五洲國際已進入中國華東、華北、東北、西南、華中和中原等區域，在全國60個城市開發、運營管理專案80個，總建築面積超1200萬平方米。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，企業舉債擴張是正常的現象，適度的舉債有利於企業發展，如果舉債過多過快，風險就會來臨。商貿運營的專業性高，而且伴隨產業發展的週期性，相應操盤難度比一般商業更難，更要注意風控的問題。

債務纏身變賣資產

實際上，五洲國際的退市之路並非“一日之寒”。五洲國際的虧損始於三年前，2017-2019年，公司分別虧損5.18億元、42.16億元和27.66億元。2020年，已經走入下行通道的五洲國際，業績依然“跌跌不休”，截止到6月底，五洲國際雖然營業額和毛利均有所提升，但仍然虧損了6.41億元。

五洲國際的退市命運，早已在近年來混亂的經營中暗示了結局。在2018年，五洲國際發生多項債務違約事件，這也引起了連鎖反應，更多的債主開始要求五洲國際提前還款。

面對債務困境，五洲國際不得不變賣資產來還款。2018年賣掉了盱眙五洲國際置業有限公司100%股權，作價3.5億元，2019年轉讓了瀋陽五洲所持撫順中合49.5%股權，以4000萬元出讓無錫惠山的房產。

如今的五洲國際仍然未走出債務漩渦，五洲國際2020年中報披露，集團擁有流動負債淨額及負債淨額分別為人民90 .70億元及43.23億元，該等狀況顯示存在重大不明因素可能對集團的持續經營能力構成重大疑問，集團可能無法在正常業務過程中將其資產變現並解除其負債。

為什麼五洲國際會產生如此大的現金流危機呢？柏文喜分析，一般開發和運營商貿市場專案有兩種模式，一種模式是銷售去化的模式，會讓企業的現金流和財務狀況比較寬鬆，但是這些年商鋪存在著供給過剩的問題，如果位置不好或者是專案的主題不太好，可能會造成去化困難，威脅到公司的現金流。

柏文喜進一步表示，第二種是自持模式，在市場培育期，企業的壓力會比較大，在現金流轉正之前，需要企業高超的財技和運作技巧，但很多自持商業物業的開發商，往往就死在這一階段。在債務壓力下，往往就需要引入戰略投資，或者進行權益性融資，如果不太順利，企業的財務風險就會急劇上升，甚至影響到現金流的安全。

關於如何處理債務問題，以及企業的發展規劃等，《華夏時報》記者已經將問題發送給五洲國際，但截至發稿，未獲回復。

另外，五洲國際面臨的資金壓力是目前中小房企困境的一個縮影。尤其是在三道紅線之後，市場對企業的資金風險管控能力提出了更多的要求。柏文喜分析，企業要加大促銷的力度，加強銷售回款，優化和改善現金流。要控制負債水準，相對的縮減債權性融資，讓債務規模和結構回到健康的三道紅線的指標內。

中國社會科學院發布中國住房發展報告，預計２０２１全年商品住房價格同比增幅可能在５％左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長並再創歷史新高，房地產開發投資同比增速將會有所下降，持續保持在７％左右。
　　
報告指出，房地產市場風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。住房市場從劇烈波動增長轉向恢復性平緩波動增長，出現了新興的特徵。分析發現，新冠疫情雖對樓市造成強烈衝擊，但政府和市場各方均有效韌性應對，中國樓市現「收斂性恢復」。
　　
報告預測，在沒有重大政策轉向和新的外部衝擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。預計２０２１年中國樓市將繼續延續平穩恢復的態勢，房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進一步加大。
　　
報告又預計，２０２１年上半年房地產市場將保持恢復性增長。中心城市、都市圈和城市群復甦較好的城市甚至會出現過熱，其他城市復甦較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。從風險上看，市場風險有望進一步下降，但仍存在大起大落的風險。

匯景控股（０９９６８）公布，投資５﹒７５億元人民幣參與東莞樟木頭物業項目，佔４０﹒８％股權，屬單一最大股東。該集團指，項目另一股東深圳潤航投資不超過１２﹒８８億元人民幣持３９﹒２％股權，東莞樟木頭經濟聯合社持２０％股權。
　　
項目位於東莞市樟木頭鎮。附近環境由住宅區及工業區組成。其佔據多幅土地。根據「三舊改造計劃」進行改造後，佔地面積約１７﹒１３萬平方米，用於住宅及商業用途。建議總計容面積約３８﹒５萬平方米。物業土地使用權由國有土地及集體土地組成。目前部分物業已出租作工業用途，而部分物業為空地。該集團指，投資將增強東莞匯景東部汽車資本架構以應付項目未來業務發展所需，繼而降低其財務風險，並認為投資將對未來發展產生正面影響。

全國住房和城鄉建設工作會議今日在京召開。會議要求，全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。全面推進城鎮老舊小區改造，加快建設完整居住社區，推動物業企業大力發展線上線下服務業。穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
　　
會議強調，大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平台。整頓租賃市場秩序，規範市場行為。
　　
加快發展「中國建造」，推動建築產業轉型升級。加快推動智能建造與新型建築工業化協同發展，建設建築產業互聯網平台。持續推進改革創新，加強法規標準體系建設等。

中央經濟工作會議確定２０２１年經濟工作的八大任務，包括科技自強、產業鏈供應鏈自主可控、擴大內需、改革開放、糧食安全、反壟斷、房地產、以及綠色發展等，並要求明年宏觀政策要保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。
　　
如是金融研究院執行院長朱振鑫指出，今年經濟工作會議刪去了連續兩年提到的「經濟下行壓力」，因為經濟已經企穩回升；而今年罕見地提到「不急轉彎」，現在的方向是暫停減息、邊際收緊，明年會順著這個方向走，定調不再是寬鬆。當然，不急轉彎意味著也不會驟然收緊。

從政策上來看，貨幣政策首提要和名義ＧＤＰ相匹配，其實也是穩健偏緊的思路。原來的提法是貨幣政策和經濟發展相匹配，今年精確到和名義ＧＤＰ增速基本匹配，就是說要考慮通脹的問題，不能只看實際ＧＤＰ。
　　
財政的「積極」定調雖然１１年未變，但其實今年定調穩中偏緊。今年沒有提專項債，而是重「提化解地方政府隱性債務風險工作」，還罕見地提「黨政機關要堅持過緊日子」，這和控槓桿是一個思路，與貨幣的定調是相匹配。
　　
此外，明年的八個重點工作，首次把科技排第一；首次提出「避免新興產業重複建設」，未來純蹭概念的項目可能會成為爛尾工程；首次提出「強化反壟斷和防止資本無序擴張」，這並不是專門針對螞蟻的政策，而是發展到這個階段的必然。
　　
房地產時隔兩年再次列入重點工作，劍指大城市住房問題，可以預見整體的房地產政策依然是中性偏嚴，更不會刺激。

18日閉幕的中央經濟工作會議大篇幅談及房子相關問題，並首次明確指出“解決好大城市房屋突出問題”。發布會議釋放下一年度房地產市場三大信號。

“房住不炒”跨越週期

自2016年底，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，四年多來，越來越多人清晰認識到，炒房之路不可行，中國房地產市場正在進入新時代。

此次會議重新召開，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因地制宜，多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮在接受中新社記者採訪時表示，各界應該清楚認識到，“房住不炒”是房地產領域最大的方向和目標，一切住房政策都要遵循這個指導。

這是由中國經濟發展階段轉換和邏輯變化決定的，未來中國國民經濟的發展將主要通過消費來拉動，房地產業必須讓出以前過度擠占的各種社會資源。“未來房地產發展週期會發生改變，但是'房住不炒'將會跨越週期”，康俊亮說。

國務院發展研究中心原副主任王一鳴也指出，擴大消費須堅持“房住不炒”政策，防止房價過快增長和居民高槓桿對消費的擴張效應。

今年的中國官方突出強調房地產領域的金融監管，出台被稱為“三道紅線”的房企資管新規等均等一脈相承。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新社記者說，未來5年，房地產金融監管將進一步加強，這將有助於控制居民端和企業端的槓桿水平。

解決好大城市房屋突出問題

今年的會議特別專註解決好大城市房屋突出問題。

2020年，為應對疫情，海外各國各地史無前例大放水，全球十大都市均出現房價快速增長狀況，多城房價創歷史新高。

許小樂指出，在中國，局部大城市如深圳等房屋供需進一步加劇化，房價出現明顯增長。但房價過快增長會在一定程度上對人口遷移形成阻礙滯留作用，不利於城市發展，所以，發生會議明確將“解決大城市住房突出問題”作為明年的重要工作任務。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌也表示，其實目前，中國房地產的問題主要出在大城市，其中房價過高或房價上漲過快，居民買不起，租賃市場發展不足等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也注意到，今年包括深圳，上海等大城市搶占現像比較明顯。

一是，繼續打擊炒房需求，如：繼續向深圳暴露出的“代持購房”行為。二是加大土地供應力度，尤其是增加純住宅用地供應。三是繼續發展租賃市場。

補足租賃房屋短板

此番會議大篇幅地佈置住房租賃市場的發展，相互之為解決大城市住房問題的重要方式。

伴隨著中國的快速城鎮化，大量的新市民，年輕人湧入城市，他們是城市發展的動力源，但城市，特別是大城市的高房價，成為“安居”的一大障礙。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在大城市，新市民的住房問題最突出，很多人既不符合申請保障房的條件（保障房主要滿足戶籍低收入者或人才），又買不起商品房。於是，市場供應一些低租金的，小戶型的租賃住房，讓新市民能夠在城市紮根，對於打造內循環新格局，擴大內需戰略基點等都具有重要意義。

未來租賃市場有哪些發展重點？

政策性租賃住房本著“誰投資誰負責”的原則，通過政策補貼方式來充分調動市場化力量積極參與，能更有效地增加租賃住房供給。

會議再次提到租購購同權。嚴躍進說，這主要是在落戶，入學，醫療方面的同權。

李宇嘉也表示，基於優質公共服務的稀缺性，未來租購同權將會漸進式實現。例如在教育方面，政府增加公辦教育，讓私立學校和公辦教育在辦學質量上靠攏。

此外，會議還提到，為租賃市場提供更大的用地保障，包括傳統的土地供應，集體建設用地，閒置土地等。分析認為，這些都有利於增加租賃房供應，穩定租金水平，真正解決新市民等的居住問題。

（責任編輯：劉瀟瀟）

在2015年之前，房地產加槓桿的主要是投機炒房者，國內居民的槓桿率並不算高。而從2015年之後，內部居民部門的槓桿率才全面反彈，原因是，大家都害怕房價一直漲下去，以後會“更買不起”，這就叫做恐慌性購房。那樣，不管自己是不是需要買房，只要有點錢，就要買房子，生怕錯過了這次人生最後的機會。所以，，多數城市的房價都翻了一倍，就連本來四五千/平米的縣城房價，也漲到一百萬/平米，而當地居民的收入增長幅度有限，基本上還停留在原來的水平。

以上是從2015年至2020年這5年裡面，國內房子的真實寫照，結果是眾多城市的房價是“更買不起”了。那麼未來5年，國內房價會不會繼續“買不起”呢？這可能基本不存在：第一，我們國家不希望國內房價非理性上升，一旦房價一上漲，房地產政策立即就跟上來。今年前三季度，以深圳，東莞，寧波，蘇州，杭州等十二個城市被預報和住建部約談，最後各地紛紛拿出房地產變更政策。未來房價大漲的可能被排除。

第二，中國居民根本不缺房子住，現在96％的家庭擁有一套房，而40％以上的家庭擁有二套以上的住房，人均住房面積也達到了近40平米，而有人均居住面積也只有33平方米。中國一二線城市房屋空置率在20-25％之間，三四線城市空置率更是高達30-40％，以中國現在的存量房，足夠30億人居住。中國現在存量財產過多，各城市房屋基本處於飽和狀態。未來房子會出現去泡沫化，回歸居住屬性，屆時各地的過剩財產是“隨便挑”的概率更高一些。

第三，在過去5年裡面，棚改貨幣化安置一直助推著著各地住宅的增長。拆遷居民擁有大量的拆遷補償款，到處去購置房屋，從而推高了當地的房價。而從明年開始，棚改將變成舊改，就不用再再大拆大建，也不用再有大量拆遷購房需求。一旦棚改結束了，舊改將取而代之。屆時，各城市房價的壓力就會減弱，真實市場將逐步成為首要決定的市場。

如果之前的五年是國內房價上漲的周期，那麼之後的五年，恐怕是房價回歸理性價格的過程了，屆時房子很有可能是“隨便挑”的結果。面對5年後，房子是“著名商人李嘉誠則表示：未來5年的不管是香港還是內地的房價都將迎來大調整，因為需求在之前已經釋放殆盡了，未來面臨“需求枯竭”，所以未來5年房價兇多吉少。

從以上這些話可以拋光李嘉誠也並不看好內地和香港的房地產，所以就從2014年開始就逐步退出房地產領域了。李嘉誠的一席話，也說明了國內實際的供求關係已經發生顯著的變化。過去國內剛剛放開房地產市場之時，因為國人住房條件普遍比較困難，對購置房屋需求很旺，但在經歷了二十年的增長之後，發展中國家人均擁有房屋面積達40平米，房地產市場趨於於飽和了，購房需求正逐漸降溫。房價無法無限上上去，將會從哪裡來，再跌回哪裡去。

因為現在國內的房地產泡沫正在鬆動，部分城市房屋正在下降過程中，而另一部分局部城市房價上升幅度 也就開始發生。未來很可能是，北方城市先開始下降，接下去是南方的中小城市房價泡沫破裂，最後再逐步輪到發達地區的房價。未來5年之後，肯定是由剛需隨便挑房子， 而絕不會再出現人們越來越買不起房子的尷尬事情了。

多屬自用及長揸 日企佔總值43%

新冠肺炎疫情持續接近一年，全球陷入經濟危機，不少企業因需資金周轉而出售物業套現。據本報統計，單計第四季，市場已錄最少5宗由外資公司或機構沽出的大額工商物業，共套現近9億元，大部分屬自用樓面及持貨多年，獲利豐厚離場。

綜合市場資訊及土地註冊處資料，10月以來市場共錄得最少5宗外資大額沽售工商物業個案，包括全幢工廈、分層寫字樓及分層工廈，成交總值接近8.95億元。

三菱日聯租賃賣遠金獲利2.1億

各外資中，以日本企業沽貨較為積極，有兩間日資公司先後售出兩項中環及金鐘分層寫字樓單位，總值共3.876億元，佔全數外資沽售金額的約43.3%。當中，提供企業及商業融資、汽車及設備融資服務的三菱日聯租賃，上月中以約2.376億元賣出自用超過30年的金鐘遠東金融中心4樓全層，該公司於1985至1987年合共以約2594.3萬元購入，賬面獲利2.12億元，升值8.2倍。

日資股票證券公司岡地集團，在11月初以1.5億元沽出自用多年的中環歐陸貿易中心6樓全層，物業在1990年以2630.5萬元購入，持貨30年，賬面賺1.23695億元或4.7倍。

台灣王氏3.1億售聯合報大廈全幢

至於單一銀碼最大的物業，為台灣《聯合報》王氏家族以3.1億元沽出土瓜灣聯合報大廈全幢予香港興業（00480）。該工廈樓高16層，總建築面積約62577方呎，呎價約4954元。王氏家族於1987年以1100萬元購入上述地皮，1995年重建成現有項目，一直有自用部分樓面。

10月初香港美國商會（American Chamber of Commerce in Hong Kong）以1.45億元售出中環美國銀行中心19樓4至7室及13室原自用的辦公室，建築面積共約5968方呎，呎價24296元。物業於1996年以5460.72萬元購入，賬面獲利9039.28萬元，升值逾1.6倍。

外資積極沽售物業，目前市場亦有同類放盤個案，生產Tomica玩具車的日本玩具生產商多美（TOMY），近期有意出售尖沙咀星光行12樓7至12、14至16及16A室，建築面積共約9621方呎，市值呎價約1.8萬至2萬元，價值料最高達1.92億元。有關單位於1981年以1545.18萬元購入，自用作辦公室，現時仍自用其中約7000方呎，若成功出售，料可大幅獲利。

高力國際資本市場及投資服務部行政董事翟聰分析指出，疫情影響全球各地，由於本港物業造價多年來累積一定升幅，而且銀碼大，有個別外資企業沽貨套現，可應付資金需要。不過，他認為，現時並無外資大舉沽貨或撤走之勢，料只是個別公司的商業決定。

零售市況下滑，可作樓上舖的銀座式商廈造價大跌。旺角銀座式商廈金鑽璽一個中層單位，剛由銀主以1368萬元沽出，較3年前購入價大跌逾47%。

市場消息指出，旺角彌敦道703號金鑽璽12樓全層，建築面積約1835方呎，由銀主以1368萬元售出，呎價7455元，創該廈落成以來呎價新低。

銀主盤三年貶值47%

根據土地註冊處資料，原業主於2017年中透過公司轉讓形式入市，有指當年成交價為2587萬元。但原業主去年曾向兩個不同財務公司抵押單位借貸，今年中單位更淪為銀主盤，最新成交價較3年前低1219萬元，跌幅達47.1%。

資料顯示，上址在2013年1月一手開售時，曾以3372.73萬元成交，但最終在同年8月取消交易。單位在2017年重售時，已賣平逾23%，但事隔3年單位再度跌價，現價已較近8年前低2004.73萬元或59.4%。

另外，同區商場聯合廣場錄得舖位大幅蝕讓。土地註冊處資料顯示，聯合廣場M層42號舖，建築面積約428方呎，上月23日以760萬元售出，呎價約1.78萬元。原業主於2011年2月以1500萬元購入該舖位，持貨近10年，賬面蝕740萬元，大幅貶值49.3%。

零售業遇冷風，主攻遊客市場的銅鑼灣今年人流疏落，吉舖大增，租金亦急挫，有利主打民生消費的零售商回流。區內駱克道及恩平道，近期俱有便利店承租地舖個案，重返核心地段。有便利店以每月10.8萬元承租鄰近崇光百貨的駱克道地舖，租金較之前大跌逾61%，亦是駱克道最旺一段近9年以來重新有便利店進駐。

中原（工商舖）商舖部分區營業董事梁偉傑表示，駱克道511號地下，建築面積1000方呎，獲便利店以10.8萬元承租，呎租108元。據了解，舖位去年底已丟空，原以每月23萬元放租，在10月份開始減價至15萬元，最終成交價較起初叫租低53%。

人流最旺一段 較舊約平61%

資料顯示，此舖曾由連鎖鞋店Joy & Peace承租長達24年，自1995年10月起以每月15萬元開始租用，其後租金一直向上，2012年的月租曾達35萬元，為該舖歷來最高。到近年租金回落，該舖2017年續租時已減至28萬元，但零售市道太差，該鞋店終在去年結業。最新成交的月租，較舊租低61.4%，更比1995年的租金低28%。

由波斯富街至東角道的駱克道為人流最旺的一段，上址位於崇光百貨附近，人流滙聚，以往在駱克道及景隆街單邊交界的地舖曾有一間便利店經營，但2011年被藥房以每月50萬元高價搶租，較便利店的租金多出85%，此後該段駱克道的舖位租客多為化妝品店、藥房及參茸海味店等，租金搶高至40萬元或以上，便利店再難有立足之地。目前零售業大洗牌，該段駱克道的舖租亦重返20多年前水平，事隔9年後終於再有便利店進駐。

同區恩平道早前亦有舖位由便利店承租，為恩平道50號地下，建築面積約700方呎，月租約25萬元，呎租357元。舖位地下連1樓，原由化妝品零售商莎莎（00178）以每月65萬元租用，建築面積約1200方呎，呎租542元，以呎租計下跌約34.1%。

疑押借爆煲 榮豐殷劍波4盤求售

新冠肺炎疫情衝擊下，樓市備受考驗，有多次押借紀錄的單位更淪為爆煲的高危對象。市場短短5天已先後爆出至少2宗價值逾億元的巨額銀主盤放售個案，由榮豐聯合（03683）主席兼執行董事殷劍波或相關人士持有的一籃子物業，傳剛淪為銀主盤以總價3.353億元放售，最貴重的南區淺水灣道56號雙號屋更開價1.9億元，創今年最大宗住宅銀主盤放售個案。

消息稱，殷劍波或相關人士持有的4伙現清一色淪為銀主盤放售，佔3伙屬住宅，1伙為寫字樓。叫價最高的淺水灣道56號雙號屋，實用面積2580方呎，連883方呎花園，由銀主王道商業銀行開價1.9億元，屬今年最大宗住宅銀主盤放售，意向呎價73643元。據土地註冊處及公司註冊處資料，上址早於2004年由Great Harvest（Holdings）Limited斥5734.485萬元購入，公司董事為殷劍波及林群，2008年兩度進行內部轉讓，登記金額先後轉為9000萬及5670萬元。二人持貨期間先後進行共3次押借，包括最新一次於2018年向王道銀行押借。

代理謂，上述二人亦持有的西半山瑧環及同區蔚然單位，但亦雙雙淪為銀主盤放售。蔚然高層C室3房戶，實用面積1301方呎，開價4850萬元，只較2013年入市金額4785.435萬元，高64.565萬元或1.3%。瑧環極低層A室2房戶，實用面積650方呎，則以1680萬元求售，亦僅較逾10年前的買入價1659.2萬元，高20.8萬元或1.3%。

帝峯．皇殿「十按」盤8200萬沽

事實上，有多次押借紀錄的單位近期相繼成為風眼，出現爆煲情況。長沙灣南昌站上蓋匯璽上周四（17日）始有3伙淪為銀主盤遭標售，業主總購入價達1.23億元，亦曾有多次押借紀錄。此外，將軍澳上月中更單日有4個特色戶銀主盤放售，4伙總入市金額達1.520786億元，並一度遭銀主一口氣1.5795億元放售，該4伙均有3至7次的押借紀錄。

另邊廂，大角咀帝峯．皇殿有「十按」業主盤以巨額沽出，創屋苑今年最大額成交。消息透露，1座高層A及B室相連戶，實用面積共2598方呎，原業主叫價1.1億元，終大減2800萬元或25.5%，以8200萬元沽出，呎價31563元。

土地註冊處資料顯示，上述2伙由同一組人士於2010年聯名購入，A室作價2807.5萬元，B室買入價2178.5萬元，涉資共4986萬元，2伙均有10次押借紀錄，包括去年9月獲保信財務有限公司承借一筆最高可達4500萬元的貸款，但二人離場賬面仍賺3214萬元，獲利64.5%。

美聯物業助理區域經理杜文輝說，天水圍嘉湖山莊景湖居11座低層A室3房戶，實用面積638方呎，開價608萬元，微減後以603萬元售出，呎價9451元，低市價約30萬元或4.7%。原業主1995年以182.1萬元購入，賬面仍賺420.9萬元或2.3倍。

內地客白加道屋蝕逾4000萬易手

根據土地註冊處資料，山頂白加道28號單號屋，實用面積4270方呎，5套房間隔，上月以5.3億元易手；原業主2015年以5.42億元入市，先後4度把單位押借，賬面蝕讓1200萬元或2.2%，連同行政費等料蝕逾4033萬元。原業主為于鳳（YU FENG），登記買家為余欣（YU XIN）。

發展商趁聖誕檔期銷售新盤貨尾單位，新地（00016）屯門御半山第1及2期共推出6伙於周五（25日）聖誕節當日以先到先得形式發售，嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯則推出208伙同日以先到先得及招標方式發售，令聖誕長假首天發售單位達214個。

御半山第2期昨天落實周五聖誕節當日以先到先得形式發售5伙，該盤昨更新價單，調高3伙售價，加幅1.92至1.98%；集團並推出御半山第1期1伙於周五發售。嘉峯匯昨天亦公布新銷售安排，周五起以先到先得形式發售200伙，另有8伙同日以招標方式銷售。

萬科香港市場營銷與客戶關係部副總裁劉淑貞說，屯門掃管笏上源洋房系列命名為The Manor by Le Pont，涉及30幢洋房，實用面積約2707至4860方呎，部分設泳池及私家升降機，將於短期內開放洋房示範單位予公眾參觀。

弦雅首錄撻訂 買家失22萬

佳兆業（01638）及宏達控股合作發展的深水埗弦雅錄得首宗撻訂個案，成交紀錄冊顯示，18樓D室開放式單位，實用面積212方呎，本月12日以442.17萬元成交，呎價約20857元，惟買家在簽訂臨時買賣合約後交易未有進展，撻訂離場，料遭發展商沒收22.1085萬元訂金。發展商隨即重發價單，把該單位定價由520.2萬元提高至530.6萬元，加幅約10.4萬元或約2%，呎價約25028元。

保利置業（00119）九龍東啟德龍譽昨招標售出2A座38樓F室，實用面積1671方呎，連386方呎天台，以7018.2萬元連車位成交，呎價4.2萬元。

新冠肺炎疫情下，樓價走勢反覆。美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」上周一（14日）回升0.73%後，昨天公布再次轉跌，最新報163.56，按周降0.94點或0.57%；今年以來樓價累積跌0.87%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓價指數按周回落，主要受港島區拖累，「美聯港島樓價指數」按周急挫2.1%，最新報180.97；「美聯九龍樓價指數」微升0.62%，至161.89；「美聯新界樓價指數」漲1.21%，至155.16。如以年初至今作比較，九龍區今年累計逆市升3.78%，港島區則挫2.71%，新界區微降0.17%。

另外，根據美聯物業網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI），最新報55.5點，按周急跌2.9點（約5%），連跌兩周共挫4.3點（約7.2%）。劉嘉輝分析，新冠肺炎第四波疫情嚴峻，限聚令重新大幅收緊，個別業主調低樓價，減價盤數目續增，使「美聯信心指數」回落。

2020年即將過去，展望來年樓市，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，樓市發展受疫情影響，料明年上半年樓價反覆，如疫苗發展有進展，料下半年樓價向上，幅度約3%至5%。

經絡按揭轉介早前進行問卷調查，發現有39.3%人士沒有置業打算的原因是認為樓價太貴，17.9%人士因為欠缺首期。至於對來年樓市的看法，40.9%人士認為會有5%上落幅度；24.6%人士料樓市會跌5%至10%。而影響來年樓市有3大原因，29.4%人士認為是疫情惡化；29%人士認為是本港經濟衰退；另26.7%人士認為是環球經濟衰退。

市場投資氣氛轉趨觀望，有6成持有物業的人士指，來年會先靜觀其變或按兵不動；16.2%人士會考慮再置業。69%人士考慮購買二手住宅，遠遠超過16.6%的一手樓花及14.5%的一手現樓。

中原：今年平均按揭成數57.3%

另外，中原按揭董事總經理王美鳳指出，政府放寬按保樓價上限後，今年銀行批出之平均按揭成數由放寬按保前約46%上升至10月份達57.3%，屬於近10年新高數字，但仍低於樓按措施前約於63%水平。高成數按揭使用率上升亦推動平均按揭金額增加，新批平均按揭額於年內逐步增至10月份達474萬元，8月份更曾達477萬元紀錄新高水平，較去年10月前平均約416萬出現明顯增幅。高成數按保用家增加下，選用較長按揭年期以減輕每月供樓負擔的人士亦增加，全年平均按揭年期均達27年，10月份數字更達27.6年（331個月），屬有紀錄以來最長。

王美鳳預期2021年，新批按息將在樓按競爭下，現時平均按揭金額約474萬水平將可持續發展低至H+1.3厘低水平，銀行按揭優惠亦有增加趨勢。

施政報告提出「躍動港島南」計劃後，港鐵 （00066） 隨即部署推出黃竹坑站第5期，資料顯示項目今天（22日）截止招收意向書，項目可建逾千個住宅單位，市場估值逾百億元，每平方呎樓面地價約1.6萬元。

每伙平均約605呎

黃竹坑站第5期於上周二（15日）起招收發展意向，資料顯示，項目住宅樓面面積上限為63.6萬平方呎，規模與第4期相若，不過今次港鐵放寬容許最多提供不多於1,050個住宅單位，即每伙平均面積大約605平方呎，較第4期平均近800平方呎，縮小大約四分之一，相信是目前1至5期項目，平均單位面積最細的一期，相信有利發展商將部分單位打造成上車盤，有助催谷銷情。

黃竹坑站第5期，處於地段的東面，位於第4期跟之後推出的第6期之間，景觀以望樓景及黃竹坑工業廠區為主，將會興建兩幢住宅大樓。據市場估計，項目估值約101.6億至114.5億元，每平方呎樓面地價約1.6萬至1.8萬元，略低於去年批出的黃竹坑站4期。

置業調查：市民對買樓謹慎 業主整體財務仍健康

新冠肺炎疫情肆虐全球，香港經濟無可避免地受到拖累，樓市面對的不確性也在增加。有置業調查指出，70.5%業主對供樓未感壓力，但29.5%感壓力，近四分一人（24%）更打算或已使用「供息不供本」。面對疫情，多數市民對置業都顯得謹慎，60.1%指來年會「靜觀其變，或先按兵不動」，考慮再置業有16%，考慮換樓則僅11.9%。四成人估計來年樓市平穩，疫情會否惡化將是影響樓市的關鍵因素。

經絡按揭轉介昨日公布「2020年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」，並對明年樓按市場作出分析。該行今年透過網上訪問670位受訪者，挑選出他們認為年度最具影響力的本港樓按新聞。結果顯示，「年內一個月拆息跌至0.1厘創逾十年低位」成最多人投選的按揭新聞，佔總投票人數達18%。其次是「政府放寬非住宅雙倍印花稅」，佔16.2%。至於「第三季負資產新增個案按季增加近六成」則以12.4%排名第三。

逾七成業主供樓未感壓力

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，今年選舉結果中各個選項的投票率較為平均，相信是由於年內疫情成大眾最為關注新聞，樓按新聞則未見太突出。不過，曹氏相信樓價未見斷崖式下跌，未來負資產大升的機會低。

經絡按揭轉介亦同時向受訪市民了解來年置業意向取態。在受訪的已置業市民中，有70.5%的業主表示對現時供樓未有感到壓力，而感到有壓力的約有29.5%。當中打算?已經使用銀行提供物業按揭貸款「供息不供本」計劃減輕負擔的業主有24%。

曹德明認為數據反映整體業主的財務狀況仍相對健康，經濟狀況未對樓市造成很大的衝擊。不過，在持有物業的受訪者中，有60.1%表示來年的置業部署為「靜觀其變，或先按兵不動」，考慮再置業有16%，考慮換樓則有 11.9%，相信在經濟尚未明朗的現況下，大部分市民對未來的置業部署較謹慎。

65.3%人擬採高成數按揭

另一方面，約69%打算來年置業的受訪者考慮購買二手住宅，一手樓花則佔約16%，一手現樓則約14%。考慮購買二手住宅及一手現樓的受訪者當中，有65.3%考慮以新按保承造高成數按揭入市，而考慮購買一手樓花的市民當中，有58.3%受訪者考慮以建築期方式付款。

對於上一份施政報告未有對住宅物業減辣，63.3%受訪者對此感到失望，當中有29.1%受訪者認為政府應放寬置業稅收，如從價印花稅(AVD)、額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)，而進一步放寬按揭成數亦達到26.7%，放寬壓力測試則有24.6%。在未有考慮置業的受訪者當中，39.3%認為現時樓價太高，值得留意的是計劃移民的受訪者亦佔 17.9%，與「欠缺首期」並列第二位。

曹氏表示，首期仍為置業者的一大考慮因素，新按保措施改變不少市民的置業取態，從數據可見大部分受訪者打算以高成數入市，相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。

疫情經濟最左右樓按

展望2021年，大部分（40.9%）受訪者認為樓價走勢相對平穩，只保持5%上落的幅度，認為下跌逾5%至10%佔約四分之一（24.6%）。而當中近三成（29.4%）受訪者認為疫情問題最影響樓按市場發展，而「本港經濟衰退」佔比（29%）相當接近，「環球經濟衰退」亦佔 26.7%排第三位。

曹德明認為，調查也顯示市場寄望疫苗能助大幅改善疫情，發展商重啟推盤步伐，令壓抑的購買力再度釋放，助樓市「疫後重生」。整體而言，如疫情好轉，料明年樓花及現樓按揭宗數先見平穩後回升，全年樓花及現樓按年升約一成。

新冠肺炎第四波疫情影響，豪宅繼續受影響，有業主因財困被迫蝕沽物業。曾四度抵押的山頂白加道28號5號屋，劈價達3億元求售，近期以5.3億元易手，原業主連同其他雜費實蝕逾4,000萬元。至於紅磡何文田山畔也錄得蝕讓，有4房單位以2,530萬元沽出，連雜費實蝕約500萬元。

放盤2年 劈價3億易手

據土地註冊處資料，白加道28號5號屋，面積5,700方呎，原則5房4套，連雙車位、940方呎花園及1,214方呎平台，天台設海景泳池，別墅內置電梯直抵各層。物業早於2018年推出放盤，當時叫價8.3億元。該物業最終以5.3億元易手，呎價92,982元，較5年前購入價賬面值低1,200萬元，估計連其他雜項需要實蝕超過4,000萬元。

據悉，原業主在2016年至2018年三度把該洋房抵押，向中國銀河國際財務（香港）公司承做按揭，惟未有顯示金額。到今年又向勇才創投公司承做按揭。上述洋房原業主為于鳳（YU FENG），估計為內地客，於2015年11月以5.42億元購入上址，即是次易手賬面貶值約1,200萬元，計算買入稅款2,303.5萬元，以及賣出支付的佣金約530萬元，估計實際蝕讓約4,033.5萬元。

資料又顯示，洋房新買家為余欣（YU XIN），是次入市支付2,252.5萬元作為稅款，相等於樓價4.25%，意味以首置名義入市。

何文田山畔四房蝕500萬

另一邊廂，九龍區豪宅亦出現大幅蝕讓。美聯鍾坤文稱，紅磡何文田山畔1座高層A室，面積1,259方呎，四房雙套房間隔，曾連車位叫價2,900萬元放售，近日不連車位以2,530萬元沽出，呎價20,095元。原業主為投資者，於2015年以逾2,880萬元購入，其後再以近300萬元購入車位，是次轉手賬面蝕逾350萬元。若連厘印費及代理佣金私雜項支出，估計實質損手約500萬元離場。

土地註冊處資料顯示，原業主去年才將單位連車位加按，向財務公司借貸1,800萬元，估計財務出現困難因而蝕讓沽貨。