新光人壽昨以92.88億元，標下中華開發總部大樓，若以土地換算，每坪單價約達1229萬元，創區域新高。新壽表示，短期規畫自用，後續會做危老重建，看準距離捷運南京三民站出口非常近，將會興建辦公大樓，替新壽帶來增值利益。

新光人壽表示，集團原有相關的自用大樓，包括新光合纖、新光南東、新光產物等大樓，早有危老、都更的計畫，因應需求，這些企業員工未來會搬進這棟得標大樓辦公，5年後新蓋大樓陸續完成後，原企業員工會搬回原有辦公地點，中華開發大樓再做危老重建，預計可興建地下4層、地上19層辦公大樓。

新壽表示，位於南京東路上的中華開發大樓，目前樓地板面積約7979坪，交通便捷、屬傳統辦公商圈，商業氣息佳，且面南京東路具廣告效益，待都更後可以興建9000多坪的辦公大樓，可說是「進可攻、現在可自用」，怎麼算增值利益都不錯。

標下中華開發大樓後，新壽表示，從南京西路到南京東路五段都有布局，顯現人壽將這個路段視為重點不動產配置區域。

新壽去年底特別成立資產活化小組，著眼新光200棟資產活化運用，可望為公司創造最大效益，提升資產價值並創造更高的租金收入。

開發金控南京東路總部大樓順利標售，將與新壽洽談交屋時間表，進一步掌握開發金搬遷至位於敦化北路台北學苑新總部大樓的時程。

而標售後得到的資金，開發金表示，可作為金控發展策略、整體資本配置規畫，以充實營運資金、強化資本結構，提升資本使用效率。


92億 新壽標下中華開發大樓
經濟日報

今年年開春最大標售案「中華開發大樓」昨（12）日開標，吸引二家壽險業者競標，最後由新光人壽以92.888億元得標，拆算每坪土地單價近1,229萬元，創南京商圈土地新高。

負責標售作業的戴德梁行董事總經理顏炳立表示，該案產權單一且是北市難得釋出完整所有權土地，算是「買到賺到」。

新光人壽指出，該大樓初期將先自用，以因應新壽其他幾棟大樓危老重建時期的相關員工辦公進駐，但看好台灣商辦市場，規劃約五年後，大樓若危老重建，預計規劃蓋成地上19樓、地下4樓，面積9,000多坪的大樓。

新壽指出，中華開發大樓交通區位、商業氣息佳，且面南京東路具廣告效益。標下原因有二，第一，因應原自用大樓如新光南東大樓、新光產物大樓、新光纖維大樓都更，階段性將作短期自用使用；第二，未來若危老重建，預計可興建地下四層、地上19層辦公大樓。目前中華開發大樓地上為16層。

新光人壽表示，中華開發大樓位於南京東路五段，標下後，新壽在南京東路從一段到五段都有布局，包括新光纖維大樓、新光南東大樓、新光南京科技大樓、台北金融大樓、前瞻金融大樓，響應政府推動台灣成為亞洲研發中心，將吸引更多外資企業進駐，看好過去有金融華爾街之稱的南京商圈。

中華開發大樓此次標案，有十組領標，二組投標，新壽以92.888億元得標，氣走另一投標者中壽。土地價格單價每坪約為1,229萬元，若以商辦價值來算，以每個車位300萬元拆算，商辦每坪單價約142萬元，不論土地、商辦價值均創區域新高。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，新壽標得中華開發大樓，主要看準增值潛力，未來加上容積移入的「雙利多」加持，投資人不僅能有效降低土地購買成本，位處南京東路精華辦公型商圈更有利未來開發商辦產品，創造現金流。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，壽險業者現在受疫情影響無法赴國外考察投資標的，今年的投資重心依舊在國內。

開發金售總部大樓 處分利益80億

開發金控（2883）南京東路總部大樓昨（12）日順利標脫，由新光人壽以92億8,880萬元標下，開發金預計將可有約80億元的龐大處分利益落袋，挹注2021年每股獲利逾0.53元，作業若順利，則估計第1季應可入帳。

開發金南京東路總部大樓是今年開年的第一宗商辦大樓標售案，目前開發金正在進行第二次公開收購中壽，這筆處分利益入帳之後，對於開發金蓄積最終拉高中壽持股至百分百的收購資金，將有裨益。

開發金控目前南京總部大樓共有開發金控與子公司開發資本、凱基銀行總行、開發資產管理（AMC）、開發資本管顧等多家子、孫公司，大樓產權則是由開發資本持有。

去年開發金與開發資本董事會通過將標售大樓，並與子公司中國人壽簽署租約，今年將搬遷到中壽投資興建的敦化北路新總部大樓，租約並自今年元旦起算。

也就是說，開發金已開始支付新總部大樓的租金，以利遷入前裝潢等各項前置作業。

開發金昨天表示，還沒有預估確切的搬遷日期，而與現有總部大樓得標者新壽，還要進一步協商詳細的交割事宜，如須回租要多久等，還有待商議。

新壽商辦群 改建潛利大

新壽昨（12）日以92.888億元標下中華開發大樓，商仲業者表示，若以重建效益來看，新壽以每坪土地單價約1,229萬元屬合理行情，未來五到十年新壽在南京東西路就有三棟大樓改建，重建效益可期。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，中華開發大樓為該路段少數單一產權商用物件，是繼前年京華城以372億元標出後，南京東路四、五段商圈最受矚目交易案，尤其對面的馥敦飯店危老重建後，更凸顯商圈大面積、基地方正、臨路佳物件的稀有價值。

另外，他指出，中華開發大樓全棟為鋼骨造，維護條件極佳，因此該案以每坪土地單價約1,229萬元標脫屬合理行情，未來該大樓不論是重建前的自用或重建開發後的價值都頗高。

據悉，新壽目前在台北市南京東西路上擁有新光纖維大樓、新光南東大樓、南京科技大樓、前瞻金融大樓、台北金融大樓部分樓層等五棟大樓，昨日再拿下第六棟中華開發大樓，新壽搶下南京東西路主要話語權，其中新光纖維大樓、新光南東大樓將進行危老重建，若再加上昨日標下的中華開發大樓，未來五到十年新壽將有三棟大樓改建，重建效益驚人。

黃舒衛分析，以目前新壽擁有多棟大樓準備重建，以及不排除釋出新光摩天大樓做為收益型不動產狀況來看，這次購入中華開發大樓的投資計畫實可滿足員工、資產調配需求，也可強化未來收益結構，加上該大樓屋齡已36年，未來重建效益可期，是多贏的投資策略。

法拍屋重新包裝 1字頭衝到2字頭

台中大里工業區的建案「振堡富域」2015年遭法拍，共3筆土地、面積3000餘坪皆遭拍出，茂美洋建設以每坪14萬元標走第1筆1000多坪土地，隨後改名「茂美洋」建案銷售，靠著單價15~16萬元低價牌銷售，去年成屋已銷售一空，實價登錄近期揭露，最高價甚至衝近2字頭，成為台中爛尾樓敗部復活最快的經典案例。

位於大里工業區仁化工二路「茂美洋」原名「振堡富域」，2013年推出，主打中台灣首座軟體園區的機能，規劃27~43坪，每坪開價14~17萬元，不過2015年興建至地下1樓時，卻因原建商振堡建設財務周轉不靈遭法拍，因此停工。

租金投報率近4%
根據台中地方法院當時公告資訊，當時共有3筆土地，第1筆1816坪，2015年3拍，由茂美洋建設以總價2.6億元接手興建，換算土地單價14.36萬元，同時重新包裝對外銷售，每坪單價介於15~16萬元，利潤相當可觀。

中信房屋大里中興加盟店店長張玉玲說：「其實一般消費者不會特別在意過去狀況，現在房價也不會比較低。」該社區已成屋，實價揭露每坪達18、20萬元，「因為大里房價向上漲，這裡相對便宜，很多在地客、置產客都會購入。」

不像許多爛尾樓完工後總要花費一段時間才能跟上市場行情，新成屋「茂美洋」靠著去年一波房市多頭，跳高撐出新房價。張玉玲分析，該社區雖然位置偏僻，附近多工業區、農地，但是低總價大樓有優勢，「而且社區3房租金達2萬元，行情非常高，投報率換算都快4%。」

事實上，類似這類蓋到一半的建物，在台中還不少，主要集中在1998年亞洲金融風暴、隔年921地震發生時期，不少財務槓桿過度的建商出現倒閉潮，留下大批蓋到一半的爛尾樓，很多不良債權在銀行手中多年沒人承接，直到2006年，全台的房市景氣回升，有些位處精華地、帶有舊建照大樓有利可圖，才紛紛找到建商承接。不過近10年房地產多頭，此類案例已非常罕見。

靠房市多頭翻身
目前線上銷售的僅有豪宅案「國美晴空」，前身為「萬世如意」，1991年由鐳力建設動工興建，因當時景氣好，規劃為超級豪宅，每坪開價35萬元，刷新台中最高價，孰料1994年結構體完成後停工、建商於1998年倒閉，自此成了台中蛋黃區最大的「爛尾豪宅」。

遠雄集團2007年取得使照，完成結構外觀，再交給台中永豐棧行銷，2009年易名「永豐棧國美會」，不過因永豐棧爆發財務問題，導致從未對外銷售。2012年由股市聞人賈文中購入，原打算以總價20億元打包出售，但遲找不到買主，去年由采揚建設接手銷售，闖出好成績。

全球居不動產情報室總監陳炳辰補充，絕大部分的爛尾樓，都能在房價上漲的波段找到買主重生，通常房價多為市場行情8折價，相對合理。

低於行情撿便宜　留意格局管線

台中有些外觀不舊、內在卻藏著「老靈魂」的爛尾樓，都在921地震後中斷，2005~2010年景氣回溫時接棒完工。專家指出，房價普遍仍低於區域行情約10~20%，是撿便宜的好選擇；營造業者表示，安全跟一般大樓沒太大差異，該注意的是格局與管線。

台中市區有不少前身為爛尾樓、現已脫胎換骨，成為交易量大、地段優良的中古社區。例如科博館旁「科博之星」單價20萬元出頭；「熊都國美館」位美術館綠園道第一排，每坪23~25萬元，比附近同條件具景觀的中古大樓每坪近3字頭要低1~2成，算相當親民。

21世紀七期河南加盟店經理沈政興認為，「能買到蛋黃區的購屋族，口袋實力深厚，多少還是會在意。」接手建商初始購屋成本低，因此成交價低於市場行情10~20%也是正常。

吸引投資客搶進
許多爛尾樓經過重建或補強10多年，指名度直竄，成為在地指標型社區，房價最高翻漲近1倍，例如921地震後南區五權南路全倒危樓「德昌新世界」，總太建設在2008年承建，2年後完工推出「總太居易」，當年每坪均價約11.3萬元。比照目前實價行情，每戶房價至少翻漲1倍以上，最高成交每坪達20萬元，為附近高指名度的高價社區之一。在地房仲謝家欣說：「該案因為是南區屋齡10年內最便宜的房子，吸引許多投資客爭相搶進，拉抬不少漲勢。」

至於爛尾樓接續完工的結構問題，營造業者施先生表示，以當今工程技術，防鏽蝕處理和工程接續應不是問題，一般承接的建商多會請結構技師重新鑑定設計或做補強，並由市府核准開工，安全跟一般大樓沒有太大差異，只不過有些爛尾樓改隔間、改使用目的，可能會影響到管線配置跟格局使用。

南科效應帶動台南高鐵特區發展，建商購地意願更積極。昨日台糖標售歸仁區武東段歸仁大道旁土地，基地面積1765.06坪，吸引8家建商搶標，最終春福建設以總價6億389.9萬元、每坪34.21萬元取得，溢價率高達115.9%，改寫高鐵特區住宅用地新高。

歸仁高鐵特區已被行政院規劃為「沙崙智慧科學城」，重大建設如綠能科技聯合研究中心、綠能科技示範場域、大台南會展中心等逾10項，總投資約500億元，另有三井outlet百貨進駐。

每坪34.21萬元取得
目前包括達麗、晶悅國際、華友聯、遠雄、佳展等大型建商均已購地，2020年達麗建設推出該區首案「國家強棒」，共583戶，不到1季全完銷，買氣熱絡。昨日土地標售現場出現8家建商搶標，主因是土地位歸仁大道與高發一路，鄰近高鐵車站，地目屬於住宅區，底價2億7970.7萬元，由春福建設以總價6億389.9萬元、換算每坪34.21萬元，溢價率115.9%購得。

出價第2高為上揚國際旗下的清景麟建築團隊，投標金額5億999萬元；出價第3高為達麗建設，投標金額4億8888.9萬元。投標方陳姓業務主管指出，「春福以天價標地，反推未來房價，每坪要賣超過25萬元！」

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高鐵歸仁特區近期達麗建設新案，每坪成交行情多落在18~21萬元，且區段屬商業區土地，此次標售土地為住宅區，但每坪地價34.21萬元，已為區域天價，雖然目前南台灣建商均面臨缺地問題，但會大幅加價購地的多屬中北部建商，評估區域房價相對比在地建商樂觀。

交通部台鐵局南港調車場都市更新案昨（12）日舉行連續壁開工動土典禮，宣告台北南港地區最大都更案啟動。該基地占地面積約1.64萬坪，台鐵局結合國泰集團等業者共投資300多億元，將開發總樓地板面積約16萬坪的多用途使用新園區，台鐵局估算，都更完成後總價值約1,000億元。

台鐵局表示，為活化經營鐵路南港調車場土地資產，結盟由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅等，共同投資成立的南港國際一股份有限公司、南港國際二股份有限公司，一起推動都更案整合產業複合優勢，園區開發整體規劃有台鐵總部大樓、台北市政府公益設施、2.7萬坪商場、500多戶住宅、四棟辦公大樓、飯店、影城等多元複合機能。

台鐵局指出，作為台北東區門戶計畫中最接近信義區的大型都更案，未來能將台北市信義區良好的各項發展，延伸進入南港區域，促進地方繁榮發展，除導入大型商業，未來新的辦公樓也將帶動台北市辦公商圈的移動。

台鐵南港調車場基地南側緊臨市民大道，位於松山車站通往三鐵共構的南港車站及台北流行音樂中心的主動線上，鄰近捷運松山站與捷運昆陽站之間，交通便捷，地塊完整呈長方型，占地面積約1.64萬坪。

此案先行推動連續壁工程，算是全案工程的正式啟動，未來若都更相關程序都能準時達成，預計2026年完工，將可結合鄰近台北流行音樂中心、生技中心、車站轉運中心、軟體中心以及會展中心，吸引新興產業進駐、增加消費與就業機會，創造出新的都市景觀與地標意象。

台北車站考慮引進飯店 最快2026年招商

交通部台鐵局總部預計2026年從台北車站大樓搬遷至南港，空出來的台北車站大樓空間，規劃釋出給廠商做為商辦、飯店和購物中心，由於台北車站位處台北市西區核心地帶，商業空間又是現在微風經營的商場面積四倍大，預期招商時將吸引眾多業者搶標，且若真的設立飯店，也將是台鐵第一個設有飯店的車站。

據指出，目前微風向台鐵局租用台北車站地下一樓和一、二樓商業空間，面積合計3,529坪，台鐵現在自用辦公空間及部分出租給公司行號當作辦公室的樓層共四層（三樓至六樓），面積共14,793餘坪，約是微風營運的商業空間4.2倍大。

台鐵局相關主管表示，南港都更案興建的大樓中將設立台鐵局總部，面積2.5萬坪，因此現有台北車站辦公空間可以活化，由於台北車站位處台鐵、高鐵和北捷、機捷等四鐵共構，每日進出旅客量60多萬人次，又是台北市西區蛋黃區核心，商業利用價值極高，預期公告釋出會吸引眾多業者搶標。

至於最快何時可對外公告，相關主管說，因南港調車場都更案要到2026年完成，台鐵局必須先確定可以搬遷過去的時間，才能公告，否則屆時完成招標卻無法交付，將有違約問題，換句話說，最快要到2026年才會辦理招商事宜。

國泰人壽素有國內最大房東之稱，全台擁有至少200棟商業大樓，看好都更後容積率獎勵及翻新後帶動租金收益率上升，尤其台北市有三分之一房子屋齡超過20年以上，國壽將帶頭都更，不少案子開始進入危老都更程序，五年內拚最多五棟舊大樓完成全面舊翻新。

國壽昨（12）日與臺北大學舉行首宗校區改建產業研發中心BOT案簽約記者會上，國壽表示，未來會朝幾大軸線努力，一是六都精華商業區域，包括商辦、商場、飯店等；二是與永聯合作開發倉儲已達15萬坪，台灣還有量能可再投入，會持續規畫。

三是都市更新方面，前提是要有舊建物，依保險法規定，買舊建物都更不符實際，不過國壽長久以來投資不動產，大樓屋齡也不低，有些案子的屋齡條件已進入危老的可重新開發階段，目前就有一棟在民生東路西華飯店對面的舊建物正在進行翻新。

2019年開業的國泰萬怡酒店即是台北市最具指標、規模最大的都更建築成功案例，由台北市政府與國泰人壽、國泰建設首度攜手打造「國泰民生建國大樓」，都更後吸引許多外商承租，招租率逾九成。

國壽表示，台北市至少有三分之一以上房子屋齡都在20年以上，國壽本身擁有的大樓，年限在20年以上符合都更條件的「不勝枚舉」，考量容積率獎勵，國壽接下來也有蠻多大樓會進入危老都更程序，啟動都更案開發，預計短期內至少會有三到五個案子開始翻修改建，會以台北市為主，但也要考量近二年原物料漲幅高，因此預計在五年內完成，翻新後新大樓可以蓋得更高，資產價格與租金收益也可以因此提高。

另外有關台南大億麗緻飯店進度，國壽表示，目前還在招租中，因為租期15~20年較長，需先進行相關空調或機電方面的翻修更新，有日系飯店考慮中，也有台灣在地客戶在談，目前還沒有確定。

房市真的很旺！財政部12日公布稅收統計顯示，我國2020年土增稅、房地合一稅、契稅等稅收分別為1,133億元、144億元、162億元，其中土增稅與房地合一稅收規模皆創下房地合一上路以來（近五年）新高，而契稅金額受惠於自住屋買氣暢旺、創下近25年新高水準。

若以單月而言，2020年12月土增稅、契稅依序為124億元、17億元，同為近五年單月新高，另12月房地合一稅收為16億元、較11月（29億元）規模有所收斂。

財政部指出，以土增稅而言，自2020年9月以來已連續四個月都突破百億元規模，若從各縣市分析，2020年土增稅收明顯成長的包括桃園市、新竹縣、新竹市、宜蘭縣、花蓮縣等，土增稅額皆成長三成到五成；另外新北市、台中市、台南市土增稅額也成長一成。

土增稅成長原因有二，包括建商在建築新案前大舉收購土地、企業投資設廠前購入工業區土地。2020年因桃園市、新竹縣多有工業區土地交易大案，像是龜山、楊梅工業區與竹科附近土地，另有桃園高鐵站、新竹站鄰近開發案，加上台中市重劃區興起，進而出現大筆土地移轉、挹注土增稅收。

從契稅來看，2020年以台中市、新北市、台北市最出色，較2019年增加2.5億元~3.6億元，年增率多在一成。以年增率而言，台中市契稅稅額年增18.7％居六都之冠，台中市又以北屯區房屋交易最為熱絡，包括松竹、太原等台鐵車站附近建案暢銷。

由於契稅為房市中買方購屋時所課徵稅負，其成長來自於買賣不動產件數與成交金額，可有效顯示不動產買賣移轉之熱度。

官員也分析，雙北市自住買盤強勁，歷年皆為契稅大戶，但2020年契稅大成長原因還有高雄市、台南市新建案因素，像是高雄三民區鐵路地下化、台積電進駐南科之後，建商及時蓋好成屋因應市場需求。

在房地合一稅方面，從2016年9億元逐年成長至2019年81億元規模，2020年144億元規模約年增近八成，官員認為，房地合一稅量能持續增加，可看出房市交易有回溫跡象，但應該仍未達到2015年以前高點。

台商回流下，北部商辦供給短缺，看準此一需求，建商商辦推案已逼近千億元，桃園豪宅建商中悦建設機構也揮軍北上，今年將在新莊副都心一口氣推出兩個商辦案，總銷金額高達180億元。

不少大型建商除了住宅市場，更看好商辦市場發展，長虹、潤泰新、華固、遠雄都有超過百億的儲備商辦產品推出，中悦建設機構也預定在新莊副都心推出商辦、住宅共250億案量，又以商辦為重心，預計推出「中悦A3」、「中悦時代廣場」兩大案，總銷金額180億元。

中悦建設表示，新莊副都心重大建設陸續到位，捷運環狀線、機捷線已通車，國際大廠也陸續進駐設總部，當地又有新北知識產業園區、台灣電影文化園區等，看好新莊副都心的前景，就連中悦總部都搬遷到此，把商辦首案「中悦IFC」的22~25層當企業總部。

中悦表示，國際級企業已搶先進駐，去年下半年包括相機大廠佳能、紡織業龍頭儒鴻、四零四科技、麗寶集團、伺服器機殼廠勤誠興業等，陸續在區內買地蓋總部，總計投資超過440億元，也讓新莊副都心商辦水漲船高。

高雄環狀輕軌12日新開通九站，與原已通車的14站串聯完成輕軌大南環，將駁二特區與金馬賓館美術館串聯成一藝文廊道，並提供百貨、飯店、會展、醫療、觀光與捷運轉乘功能，沿線房價也受惠，12日新增九站周邊房價，近五年來有顯著成長，其中C15壽山公園站大漲44.1％，C32到C36也有20％以上的漲幅。

高雄市長陳其邁12日主持通車典禮時表示，高雄是全國第一座擁有輕軌的城市，輕軌對於提升交通效能、改善城市環境，及強化通勤安全等面向，都有相當正面的效果。高雄捷運局長吳義隆指出，輕軌大南環路段加入試營運，串聯起鼓山、鹽埕、前鎮、苓雅區等四區的交通動脈，輕軌列車可從苓雅區一車通行到鼓山區，提升地區運輸便利及生活機能多樣性。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡12日表示，高雄輕軌串聯亞洲新灣區重要建設，沿線有不少新建案推出，且高雄近幾年不動產市場熱度高，低價卻有建設話題的區域，因而使得房價受到帶動的效果更強。

郎美囡指出，新開通的九站周邊房價，五年來漲幅最大的是C15壽山公園站44.1％，周邊房價從每坪11.1萬元增至每坪16萬元；其次為C36凱旋二聖站32.0％，房價從每坪14.7萬元漲至19.4萬元；C32凱旋公園到C35凱旋武昌這四站，也都有超過20％的漲幅，且凱旋公園、衛生局、五權國小等三站的周邊房價，也都從每坪17萬元挺進到21萬元。

她說，以壽山公園站為例，房價與沿線相比較低，卻可一站接到捷運橘線串聯高雄東西向，且受駁二特區帶動，房價彈升力道強，至於大南環另一頭沿凱旋二路、三路行駛，沿線有文化中心、醫院、各級學校，且商家眾多，生活機能佳，搭配建設議題，許多大樓社區均都為2字頭，新案開價也多落在25萬到30萬元之間，表現亮眼。

住商機構高屏澎區執行協理林祺博指出，中南部雖仍不習慣以捷運或輕軌通勤，但長期而言，輕軌能增加當地交通便利性，尤其有觀光商圈的地區，可帶來人潮及商機。

興富發（2542）看準七期商辦需求量大增，預期未來十年內將有15棟商辦、飯店等大樓將落成，估帶進逾萬個就業機會的人口紅利，小宅產品可望成為熱門物件。興富發繼總戶數逾千戶的「市政愛悅」小宅案熱銷破百億元後，2021年上半年規劃推出西屯區台灣大道案與七期「市政一號院」案，總銷達140億元，都以二至三房小宅為主力；其中總銷90億元的「市政一號院」，最快農曆年前進場。

不僅如此，興富發在七期持續加碼購地，日前公告取得台中市西屯區土地含建物一筆，土地面積約728.16坪，總價約17.9億元，換算每坪單價約246萬元。興富發表示，將走危老程序進行開發，同樣規劃20至30多坪的小宅產品，最快2021年底或2022年推出。

興富發2020年第三季於西屯區台灣大道上、推出總銷高達150億元的「市政愛悅」案，由於該案是七期生活圈少見的二至三房小宅產品，主打「自備58萬元起買兩房、自備78萬元起買三房」，低自備款吸引自營商置產與自住客搶購，目前銷量已經突破八成！

興富發表示，將大舉布局台中七期生活圈，規劃十年內在周邊推出住宅、商辦與飯店、商場等產品。興富發多年來深耕七期商辦產品，擁有多棟指標性商辦，隨著七期商辦需求量大增，屆時租屋及購屋需求勢必大幅提升，七期生活圈的小宅產品將炙手可熱。

以「市政愛悅」為例，產品規劃23~36坪、二至三房，總戶數1,244戶，每坪開價43萬~45萬元，由於低門檻好入手的購屋條件，果然創造銷售佳績。興富發透露，目前已購客戶中，在地自營商投資置產就囊括三分之一，中科、竹科等科技人也不在少數，北客約占一成。

國揚（2505）位於新北市汐止的頂級廠辦大樓「國揚矽谷」，尚未完工，銷售就開紅盤，12日公告其中十戶和60個停車位，被東碩資訊公司以6.35億元一次「打包」，預計處分利益達1.29億元，法人估計依該案完工進度，可望在上半年挹注獲利，依減資後股本38億元估，每股獲利貢獻度達0.33元，堪稱大補丸。

國揚喜訊不斷，繼2020年成功處分台北市「大南港土地」，加上2020年第四季新案「南方莊園」完工交屋，使得全年營收衝上142.78億元、年增6.42倍創新高，「國揚矽谷」未完工就售出十戶，平均每坪成交價達25.92萬元（不含雨遮坪數），停車位單價約120萬元，預計處分利益約1.29億元。

國揚表示，另原本預計2020年完工的三筆新案，將遞延到2021年交屋入帳，包括總銷22億元「翡翠森林－金澤區」預計第一季完工交屋，總銷70億元「國揚矽谷」也將於第一季完工交屋，至於總銷37億元的「早安國揚」則預計第二季完工交屋。

由於國揚今年初已完成減資45％，新股本為38億元，有助衝高EPS數字。法人估，國揚2021年完工量將達129億元。

中南建設(000961)1月12日晚間公告，預計2020年的淨利潤為60億元-80億元，同比增長44.12%-92.17%。2020年淨利潤同比大幅上升的主要原因是房地產業務結算規模增加。

2020年註定不凡。年初，全國房地產市場集體“抗疫”，各指標嚴重下滑，樓市零成交、土地零供應不時出現，政策逆週期調節力度加大，“一城一策”為市場紓困托底。

得益於中國經濟強勁韌性，-16.3%、- 7.7%、- 3.3%、- 0.3%、1.9%、3.4%……全國房地產開發投資增速從2020年2月以來逐月回升。而深深的大V背後，是從年初上海300億元史詩級土拍，到杭州“萬人搖”；從4月美元債落入冰點，到50天后破冰重啟；從房企年初行銷大戰到年末TOP3門檻跨越7000億級；更是武漢從零成交到全國銷冠的逆襲……中國樓市總在各個層面給人以希望。

武漢從零成交到全國銷冠樓市“南熱北冷”

武漢，全國銷冠。2020年最值得關注的莫過於武漢從零成交到全國銷量第一的逆襲。

2020年最後一個月，武漢新房成交量近3萬套，創下2020年單月成交新高。在年初停擺兩個月後，武漢市場逐步恢復交易並搶回了“失去的兩個月”。中指院《2020年武漢房地產快報》顯示，武漢全年新建商品房成交20.12萬套，其中新建商品住房成交17.54萬套，面積1961萬平方米，雖然只有2019年總量的84%，但仍居全國城市住房銷量第一位。

2020年4月8日，武漢在萬眾矚目中“重啟”，樓市逐步復蘇。在社保補繳、預售門檻降低等一系列政策的精准紓困下，需求得以釋放，高供給、高庫存伴隨著房企的快周轉與促銷抓回款，武漢市場從5月開始成交量連續破萬套，並在12月達到4年多來的最高紀錄——新房月銷售達27996套，超出市場預期。

這是全國城市的縮影。2020年，全國新房交易跌宕起伏、城市南熱北冷。

2020年開年不利，全國各地售樓處暫停、工地停工，新房市場進入短暫停滯狀態。隨著疫情好轉，前期積壓的需求集中釋放。自2020年第二季度以來，新房市場迅速恢復，但城市間分化愈加顯著，部分城市仍然偏冷，有的城市卻出現了“過熱”情況。

長三角和珠三角城市仍然延續一直以來的市場熱度，疫情後率先復蘇。

2020年，魔幻的深圳，新房交易量一舉創下五年新高。據深圳市住建局資料，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數增長19.8%，創2016年以來新高。

網紅城市杭州也經歷了從直播賣房到土地大戰，從“萬人搖”、調控“打補丁”到“最強開盤分流“的風格切換，但不變的是高品質樓盤依然中簽率極低，一房難求。據克而瑞資料，2020年杭州商品住宅全年成交15.2萬套，環增12%，一舉打破杭州自2017年以來連年成交套數下滑的趨勢。

而上海在2020年成了“最難上車的城市”——豪宅成交佔據半壁江山。上海中原地產統計，截至2020年年末，單價10萬+產品一共成交5513套，累計同比增加81.8%。而2020年全年上海新建商品住宅成交面積同比增長僅為23.1%。據易居研究院測算，2020年上海新房供應量與往年持平，但成交量創近4年來新高，明顯處於供不應求階段。

從新房銷售金額情況看，長三角城市蘇州、蕪湖、南通、揚州等城市表現良好，新房成交金額同比均達20%以上。諸葛找房監測的60個城市中，同比上漲最多的是廈門，達到71.87%；東莞、佛山、廣州等城市在粵港澳大灣區的政策利好下，成交金額同比分別上漲56.72%、37.68%、24.12%，不過深圳715新政後，部分購房需求外溢至周邊的東莞等城市，一定程度上也帶動了這些城市樓市熱度攀升。

與南部經濟圈大相徑庭的是，北方城市在寒潮之下難有反轉。僅有西北部蘭州成交金額同比增長70.11%。北京由於受到疫情反復的影響，加之政策長期嚴控，量價齊跌。與此同時，哈爾濱、長春等東北城市也出現了上漲乏力的局面。整體來看，2020年的新房市場呈現出一種“南熱北冷”局面。

二手房與新房同歡騰 北上廣深二手房交易頻刷紀錄

二手房交易與新房市場同享歡騰。

根據貝殼研究院統計測算，2020年全國二手房交易金額達7.3萬億元，比上年增長8.1%，創下2015年以來最高值。

據克而瑞數據，2020年12月單月資料環比來看，杭州、深圳、廈門環比增長皆超10%，其餘城市也有不同幅度增長，全國8個重點城市中僅蘇州環比回落。全年總成交量僅蘇州、成都全年累計同比分別跌40%和52%，其餘6城年內均有不同程度漲幅，杭州最高，全年累計同比增長高達64%。

儘管總量創新高，但區域分化、產品分化非常明顯。從貝殼研究院《二手房市場城市榜單》可見，一線城市北、上、廣、深蟬聯前四，新一線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑藉規模或價格優勢躋身TOP10。與2019年比，上海依舊居於榜首，成交金額突破萬億。杭州、成都憑藉規模增長擠進前十，而蘇州、重慶掉出榜單。

資料顯示，北京依舊是全國存量化程度最深的城市，二手房成交占比達72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水準居於其後。

值得注意的是，2020年重點城市二手房市場的修復力度普遍好於新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升約6.5個百分點，廣州提升5.5個點，上海提升近3個百分點。其中，據我愛我家(3.770, 0.00, 0.00%)統計，2020年北京全市二手住宅共網簽168839套，同比2019年增長16.4%。儘管受到疫情影響，2020年北京二手住宅網簽量仍然環比增長，創下2017年以來的四年新高。

二手房價格方面，深圳繼續領跑全國。國家統計局資料顯示，2020年8月、9月、10月、11月，深圳市新房市場的價格環比漲幅分別為0.5%、0.4%、0.2%和0%。貝殼研究院資料顯示，深圳二手房價自2019年9月超過北京成為內地第一後，2020年繼續以成交均價68170元/平方米保持第一。廊坊以8.4%的跌幅佔據貝殼研究院監測城市首位，仍未走出2017年以來的下跌通道；山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單二、三位，房價下跌的以北方城市為主，佔據TOP10中的8席，充分展現了全年二手房市場“南強北弱”的特徵。

上海重回土地榜榜首 300城土地出讓金增長16%

土地市場同步高歌。

2020年，全國300城市土地出讓金總額為59827億元，同比增加16%。住宅類用地出讓金占比78%，同比上升6個百分點，商辦類及工業用地合計占比21%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共22個同比走高；上海以收金2942億元、同比增加48%位居出讓金榜單頭名。

全國土地出讓金TOP20城市總額為28115億元，同比增加14%，上榜門檻為682.8億元。榜單前14席收金均破千億元，一線城市均進入榜單，合計收金8527億元，占榜單總額的30%。二線城市上榜14席，佔據榜單七成，為榜單主力。三四線城市中僅佛山、東莞躋身榜單前二十，此外佛山收金總額漲幅位居三四線城市榜首。

2020年長三角及珠三角成為土地出讓的絕對主力。《2020年全國住宅用地成交總價排行榜TOP10》中除一宗位於中西部以外，其餘9宗宅地位於長三角和珠三角地區，其中珠三角城市佔據6席，長三角獨佔3席，深圳更有3宗宅地入圍榜單。

與2019年榜首地塊收金不足100億元相比，2020年宅地總價榜單前七席收金均超百億，儘管調控政策趨嚴，但熱門區域的優質地塊對於房企仍具有較大吸引力，同時2020年入榜地塊平均溢價率達到29%，接近2019年入榜地塊的最高溢價率，杭州蕭山奧體地塊更以50%的溢價率居入榜地塊之首。

值得注意的是，武漢以土地出讓金1840.0億元位列全國第六名，出讓住宅和商服用地共計156宗，土地面積約3200萬平方米。2020年，武漢累計誕生超過15宗地價新紀錄。

從各大房企表現來看，“三道紅線”令房企呈現出不同的特徵，保利、萬科、華潤、招商等擁有國企、央企背景的房企拿地基本未受影響，表現相對積極。

諸葛找房報告顯示，“踩線”房企2020年下半年尤其是融資監管趨緊後，拿地節奏明顯放緩，如恆大、金茂、中南等房企，紛紛在下半年減少拿地，其中恆大最為顯著；而對於像綠地、融創等部分踩線嚴重的房企，在下半年拿地速度不減，未來或將面臨嚴峻挑戰。

碧恆萬賣了2.2萬億 TOP3門檻達7000億+

頭部房企無懼2020年的各項挑戰：TOP3房企門檻值躍升至7011億元，比2019年提升了749億元；TOP10房企門檻值達2892億元，提升了467億元，成為門檻值增長最大的兩個陣營，競爭更加激烈。

2020年，TOP10房企全年合計銷售4.87萬億元（全口徑），其中碧桂園、恆大、萬科分別實現銷售7888.1億元、7038億元和7011億元，“千億軍團”擴容至41家。

2020年TOP3房企門檻值7011億元、TOP10房企門檻值2892億元，分別較上年提升749億元、467億元，為門檻值增長最大的兩個陣營，競爭愈加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企門檻值分別為1306億元、860億元、333億元，與上年相比均有所增長。

百億房企內部分化加劇，千億規模具有明顯的分水嶺特徵。3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元、100億~300億元對應企業數量分別為8家、33家、26家、43家和56家。其中，3000億元以上企業增長1家，1000億~3000億元陣營企業數量增長6家，而500億~1000億元陣營數量則減少5家。

值得注意的是，百強房企的增長與往年不同，單家房企“高歌猛進”不再，取而代之的是集體“小步慢跑”，各梯隊房企業績開始踩下刹車。從資料上看，2000億以上房企中僅中國金茂、綠城中國銷售業績增幅超過40%，分別為44%和43%，該陣營房企業績增幅為17%。長期來看，房企業績減速的大趨勢不會改變。

如果從典型房企放大到所有百億房企，其趨勢更值得探討。“百億企業增速分佈呈現倒U形，頭部、尾部企業增速較低，腰部企業增速較高。”中指研究院分析認為，“3000億元以上大型企業發展更加穩健，1000億~3000億元企業和500億~1000億元企業繼續追求規模擴張，銷售增長率較快，企業通過拓展市場佈局、抓住城市結構性機遇、加大合作力度等實現業績快速增長；300億~500億元企業稍弱，但仍通過深耕重點城市，保持了業績較快增長。”

房企融資更便宜了 1.2萬億創下新高

自2020年2月起，全國房地產開發到位資金同比增速穩步提升。國家統計局資料顯示，2020年1~11月，房地產開發企業到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1~10月提高1.1個百分點，其中由於受上半年流動性充裕等因素影響，6月單月房企到位資金超2萬億元。

到位資金穩步走高，部分得益于2020年房企融資“小陽春”。據中指研究院統計，2020年1月海外債融資規模超1200億元，3月信用債發行規模超千億元，均為全年最高值。

貝殼研究院資料顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創歷史新高，累計同比增長3%，但累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。

2020年房企融資環境融資特點鮮明。整體來看，2020年境內融資通道基本通暢，境內強韌、境外低迷。

2020年境內融資規模約7613億元，同比增加21.3%，境內債券規模占比63%。而2020年境外債券規模折合人民幣約4519億元，同比減少18.3%，同時境外規模占比約37%，較2019年下降10個百分點，與2018年占比相近。

從融資成本看，中指研究院資料顯示，2020年房地產行業信用債融資成本為4.51%，同比下降0.83個百分點；海外債融資成本為8.32%，同比下降0.52個百分點，總體成本小幅下降。

但財務穩健的龍頭房企與國企方顯成本優勢，千億以上企業海外債券融資成本均值在8%以下，而同期的300億~500億元、100億~300億元企業海外債融資成本均在10%以上。2020年，龍頭房企成功發行多筆低成本債券，如萬科、保利、中海等企業多筆公司債券票面利率在3.6%以下，龍湖、綠城等企業部分海外債券票面利率在4.0%以下，企業融資優勢明顯。

記者手記：2021年開發商要做好打持久戰準備

2020年的房地產市場像是走過了漫長的十年。“偏緊”的2019年末，市場人士都在說，“這是過去10年裡最差的一年，卻是未來10年裡最好的一年”。而2020年初的疫情，更是讓人感覺看不到未來。

但中國經濟的強勁韌性，令復蘇迅速得難以置信。資料層面以外，幾乎與武漢“重啟”同步，熱點城市已經迎來了樓市小陽春，甚至多個城市有更為嚴厲的調控政策出臺。長沙的樓市調控樣本，更是讓所有人看到了中央“房住不炒”的決心。

對開發商們來說，在自身資金和抗風險能力皆受考驗的當下，更應保持謹慎和敬畏的心態，順應市場走勢，做好打持久戰準備。

2021，我們一起期待。

歷史總是如此相似，年初發債潮再次來襲。2020年開局的美元發債潮，在2021年繼續上演。

1月12日，又有一家房企——綠城宣佈發行25億元公司債券，票面利率3.92%，目的是償還2021年4月到期的一筆賬務。

風雲地產界注意到，今年一開局，房企發行債券的勢頭就不減去年，主要以美元債和公司債為主，迅速“搶跑”。

經過瞭解發現，在境內管道被嚴控的情況下，房企目前大多青睞啟用美元債融資。兩者比較下來，尤其是在發行美元票據上，中長期美元債佔據主流。

據貝殼研究院統計，在1月4日到1月10日的一周時間，境內外債券共發行了30筆。融資(含計畫)金額約550.1億元，融資金額同比增長133.0%。其中境外發行（含計畫發行）的美元債金額達到61.6億美元，同比大幅增長481%。

1月4日，寶龍地產率先宣佈發行5年期1億美元的美元債。第二天，禹州、正榮和世茂也加入陣營，分別宣佈發行5.61億美元、4億美元和8.72億美元債，年限也分別在7年、6年和10年。

隨後，合生創展、碧桂園、旭輝等多家房企也宣佈發行美元債。據不完全統計，截至1月12日，有20家房企宣佈發行美元債。

經風雲地產界不完全統計，如果算上1月11日越秀地產公佈的30億美元有擔保中期票據，不到兩周時間，目前已知發行的美元債金額規模就將達到100.18億美元。

值得注意的是，雖然都是發行美元債，不過在融資成本上，房企之間的“馬太效應”分化明顯。

世茂、碧桂園、旭輝和龍冠等規模梯隊居前的房企，發債利率大多集中在3%-5%之間。其中碧桂園最為顯著，該集團1月6日披露的5年期5億美元債利率僅為2.7%，10年期7億美元債利率也只有3.3%。

作為規模較小的房企，在發行的美元債中，利率明顯高於規模靠前的房企。

其中德信中國和中梁控股的1年期2億美元和1.5億美元的利率分別高達9.95%和9.50%，華南城2年期1.2億美元優先票據，利率達到了10.75%，而金輪天地3年期0.85億美元，則達到14.25%。

同策研究院分析師肖雲祥表示，“2021年開年以來，房企發債市場最大的特徵是美元債的占比大幅提升，這或與美元匯率持續走低有關。對比來看，大型房企融資優勢非常明顯。此外，一些國企、央企在融資成本方面也體現出了較大的優勢。”

風雲地產界注意到，今年開局不到兩周，房企如此大規模和迅速增長的發行債券背後，還面臨著超萬億元的負債規模。

貝殼研究院統計顯示，2021年房企到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，與去年到期的9154億元的償債規模相比，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關，房企償債壓力將在今年進一步上升。

通過整理發現，這一輪房企開局集中發債所募集的資金用途，也大部分都將用於償還即將到期的存量債務。

知名地產分析師嚴躍進對風雲地產界表示，能夠發債的企業，信用狀況都還是不錯的。在當前“三道紅線”的特殊情況下，確實會限制企業融資，而房企如此大規模的發行美元債務，說明資金需求量還是很高。能夠得到低成本的資金的企業，有助於擴張，但是另外的呢，也需要注意防範“三道紅線”的 風險。

為了規範個人出租房屋個稅征管，近期雲南、湖南、河北、黑龍江等省份稅務部門先後發佈公告，明確了住房租金實際稅負低至0.5%~1%。其中，雲南、黑龍江明確為0.5%。

多位財稅專家告訴第一財經，房屋租金個稅負擔較輕，1000元租金房東最低只需繳納5元個稅。不過，房東出租房屋除了繳納個稅外，還需要繳納增值稅（1.5%）、房產稅（4%），因此總體來看租金實際稅負在5%左右，有些採取綜合徵收的地方稅負更低。

但是，實踐中由於征管難度大、房東主動申報意願低，租客也不願房東將稅負轉嫁給自己，實際交稅的房東並不多。此次地方規範個稅征管，短期也難以改變這一現狀，對房東、租客影響較小，即便房東全額交稅並轉嫁給租客，漲幅應在5%左右。

租金個稅征管規範

房東獲得租金收入屬於財產租賃所得，需要依法繳納個稅，目前對個人出租住房實施10%優惠稅率，而非住房依然為20%的法定稅率。

為進一步規範個人出租房屋個人所得稅的稅收征管，促進房屋租賃市場健康發展，近日國家稅務總局雲南省稅務局發佈《關於個人出租房屋個人所得稅徵收管理有關事項的公告》，重申房東需要繳納個稅。其中對目前普遍採用的核定徵收，明確了租金收入按5%核定應納稅額，住房減按10%稅率徵收個稅，實際稅負為租金為0.5%。

河北、黑龍江、湖南等地也曾發佈類似公告。其中，湖南、河北在租金個稅核定徵收上，由市州稅務局按租金收入的5%~10%核定應納稅所得額，住房減按10%稅率徵收個稅，因此實際稅負0.5%~1%。

中國政法大學施正文告訴第一財經，租金個稅有據實徵收和核定徵收兩種方式，前者允許房東在稅前扣除修繕房屋等支出後來納稅。但實踐中房東較少獲得合法、準確的成本費用憑證來扣稅，不能準確計算住房租賃成本費用。因此採用核定徵收，目前各地核定比例很低，優惠力度較大，因此租金實際個稅負擔較輕。

“從上述地方公告來看，住房租金0.5%~1%稅負並沒有增加房東負擔，跟以前相似。”復旦大學經濟學院稅務專業學位行業導師汪蔚青告訴第一財經。

按照現行法律，個人出租房屋不僅要交個稅，還需要繳納（租賃合同）印花稅、增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。不過為了支持租賃市場發展，2008年財政部 稅務總局出臺了優惠政策，免征印花稅和城鎮土地使用稅，增值稅稅率降為1.5%，房產稅稅率降為4%。

施正文表示，由於出租住房租金涉及稅費較多，一些地方直接將這些稅費打包採用綜合徵收率，一般在5%左右。

近些年為了減輕納稅人負擔，2019年至2021年底所有地方均減半徵收包括房產稅在內的“六稅兩費”，個人出租住房的房產稅稅率因此降為2%。一些地方給予了更加優惠的個人出租住房稅收綜合徵收率，比如深圳對月租金低於10萬元的個人出租住房，徵收率為2.5%（房產稅2%、個稅0.5%），北京同樣為2.5%。

實際交稅較少

施正文表示，長期以來房租租金納稅很難收，因為稅務部門掌握不了租房等資訊，而且向個人徵收難度也較大。而房東不懂如何交稅，或者不願交稅。

汪蔚青認為，目前老百姓錯誤地認為不要發票則不需要交稅。房客很少會向房東索要發票，如果索要發票這部分稅負可能轉嫁給租客，因此房東主動申報納稅較少。而稅務部門也很難全面掌握租房相關資訊以及資料真實性，因此徵稅難度大。

隨著政府部門資訊共用，數位政府加快推進，以及公民納稅意識逐步增強和征管能力提高，長期來看房東主動申報納稅將增多。

施正文認為，目前針對房東的個人住房租金個稅優惠政策力度較大，這也使得專門從事投資房產出租的人稅負較輕，不利於個稅公平。因此個稅制度改革應該進一步深化，可以考慮將租賃所得納入綜合所得，加大個稅調節力度。

記者從武漢市房管局獲悉，去年武漢新建商品房成交20.12萬套，其中，新建商品住房成交17.54萬套，面積1961萬平米，位居全國城市住房銷量第一位。

去年4月8日武漢重啟，樓市逐步復蘇，在降低預售門檻、社保補繳等一系列精准紓困政策推動下，從去年5月開始，市場成交量連續破萬套，積壓的需求開始釋放，特別是去年下半年一路追趕，重新回到供銷兩旺的“快車道”。其中，去年7月、10月、11月、12月均突破2萬套大關，特別是去年12月新房銷售27996套，成為武漢單月歷史成交第三高，也是4年多來的最高紀錄，殊為難得。

樓市活躍度極高，但與往年不同的是，去年開盤去化率降低。中指研究院去年累計監測開盤548次，推出115223套，開盤去化率為56%，較2019年80%水準下降24個百分點。 中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政認為，主要原因在於預售門檻降低，促使供應集中上市，2020年發放預售證1085張，接近2019年的1169張，市場競爭加劇，小步快跑、多次開盤刺激成交，成為不少企業的策略，多個熱點樓盤一年開盤超過6次。

相對來說，開盤去化整體呈現兩極分化，低於三成和高於七成項目個數較多，1萬元至2萬元/㎡項目去化率62%，多數高於七成，高端項目表現一般。熱銷項目中，絕大多數為單價2萬元以下的樓盤。

不僅去年全年商品住房成交總量超出預期，武漢土拍市場也表現搶眼。據統計，去年，武漢土地出讓金達到1901億元（全口徑），超過2019年的1765億元，創造新的歷史紀錄，穩居全國城市十強行列，特別是華潤、中海、武漢城建集團、聯投置業、華僑城等國資不斷加大儲備，加上彰泰、德商等新進企業戰略搶駐，2020年武漢土地總價與單價紀錄齊齊刷新。

其中，單價方面，共累計超過15個板塊刷新了土地單價或總價紀錄，特別是去年11月13日，華潤以溢價52.8%、斥資65.7億元拿地，創出二七濱江30558元/平方米的樓面地價，一舉刷新4年前的武漢單價紀錄，刺激整個樓市銷售。一年之內，礄口、花山地價三度刷新，經開兩度刷新，光穀中心城更是年內4次刷新單價紀錄。

李國政分析，房企在漢拿地熱情高漲跟出臺的一系列政策有關。武漢土地拍賣採取了分期付款、取消競價熔斷、全面網上掛牌等措施，加大優質地塊供給，降低出讓門檻，房企由此迎來了拿地良機。

“從經濟總量、綜合實力看，廣東‘第三城’應該是佛山。但從產業結構、發展後勁看，再過五六年，我覺得東莞會超過佛山。”華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛做出上述判斷。

佛山、東莞一直是有力競爭者。粵港澳大灣區發展戰略背景下，佛山與廣州這兩座萬億級城市被明確組成CP，成為大灣區三大極點中的廣佛極點；東莞則被納入“深圳大都市圈”範疇，前景不可限量。

在未來，誰能坐穩廣東“第三城”？有人支持佛山，有人力挺東莞。

佛山GDP長期排在廣深之後，20年來地位穩固。2005年，經濟突飛猛進的東莞與佛山的GDP差距縮小至200億元內，一度走近“第三城”。

但是，2008年全球金融危機迫使東莞進入長達10年的經濟轉型陣痛期，與佛山拉開千億元距離。2019年，佛山GDP達到10751.02億元，成為繼廣州和深圳外的廣東第三座萬億城市。同年，東莞GDP9482.5億元，離破萬億還差逾500億元。

疫情影響之下，2020年，誰能坐穩“第三城”再生懸念：前三季度，佛山GDP為7483.98億元，同比下降2.3%；東莞則為6892.52億元，同比增長0.2%。一個增速未能轉正，會否跌出萬億之城？一個由負轉正，會否擠進萬億之城？

佛山率先宣佈保住“萬億元俱樂部”成員資格：2021年元旦獻詞裡，佛山市市長朱偉提到，“全市地區生產總值突破萬億元大關”。東莞仍未公開2020年經濟資料，GDP能否破萬億還待揭曉。

“從經濟總量、綜合實力看，廣東‘第三城’應該是佛山。但從產業結構、發展後勁看，再過五六年，我覺得東莞會超過佛山。”華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛做出上述判斷。

拉鋸20年

佛山與東莞，這對“姐妹花”有相似之處：均為地級市，一個位於珠江西岸，有長約200公里的邊界與廣州接壤；一個地處珠江東岸，西北接廣州、南接深圳，可謂“左右逢源”。都是製造業大市，一個號稱“有家就有佛山製造”；一個被譽為“世界工廠”，一度戲稱“東莞塞車，全球缺貨”。

同樣以製造業聞名的兩座城市，在經濟結構上卻有明顯差異。佛山以內源性經濟為主，本土企業居多，包括家電、金屬製品、傢俱等領域企業。東莞以“三來一補”起步，承接中國香港乃至亞太地區經濟輻射和產業轉移，發展外向型經濟，易受國際市場影響。

就經濟總量和綜合實力看，廣東省內，佛山一直處於“探花”位置。

2001年，佛山躋身千億元城市行列，達到1078.52億元，次於廣州、深圳，位居廣東第三位，是全省唯一GDP超千億元的地級市。這一年，東莞GDP僅為578.44億元，僅是佛山的一半多。

邁入千億元門檻的第二年，即2002年12月8日，佛山調整行政區劃，順德、三水、高明、南海四個縣級市撤市設區，佛山市城區和石灣區被撤銷合併為佛山市禪城區。整合後的“大佛山”由原來的四市兩區變成五區，總面積3797.72平方公里，目標是“建設廣東第三大城市”。

東莞始終在追趕，5年內實現經濟總量與佛山比肩。

時代週報記者梳理發現，2000―2005年六年間，東莞GDP增長速度曾4次超過佛山。其中，2004年東莞GDP突破千億元，比佛山晚了三年；僅一年後，也就是2005年，東莞邁入2000億元大關，達到2182.44億元，與佛山（2015年GDP為2379.80億元）的差距逐步縮小。

然而，經濟以外向型為主導的東莞受到2008年全球金融危機影響，2009年GDP增速從上一年的14%驟降至5.3%，外界對“東莞模式”產生質疑。反觀彼時的佛山，2009年仍然實現13.5%的經濟增長，此後幾年的經濟增速相對平穩，受金融危機影響較小。

“世界工廠”唯有沉住氣。2008年，東莞提出“四個忍得住”，即忍得住暫時的陣痛，忍得住暫時速度的放緩，忍得住暫時收入的減少，忍得住社會的非議，以推動產業轉型。

此後10年，東莞承接了深圳大量外溢的高科技產業。2018年、2019年，東莞產業結構調整和轉型升級出現成效，經濟增速均以7.4%超過佛山（2018年為6.3%，2019年為6.9%），重新衝擊廣東“第三城”。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞打了一個形象的比喻：“兩個城市的競爭就像長跑。某一個時期，一個城市領先，另一個城市緊跟。過了一段時間，內外部條件發生變化，位次可能發生變化。領跑者不可能永遠領跑。”

將時間線拉長，從2001―2019年，20年鬥轉星移，佛山GDP總量增長近10倍，從千億級一路邁過萬億級大關，成為廣東第三個躋身萬億俱樂部的城市。東莞GDP總量增長更快，超過16倍，從578.44億元壯大至2019年的9482.5億元。

但兩座城市的GDP在近10年保持千億差距。直至2020年前三季度，差距縮小至593億元。備受關注的是，前三季度，佛山與東莞以一負一正的增長速度，讓外界產生了“東莞準備趕超佛山”的預判。

廣東省體改研究會執行會長彭澎對時代週報記者說，近幾年東莞發展勢頭比佛山好，只是佛山GDP總量高出東莞多年，東莞一時半會追不上。

東莞夠“新”

東莞一直在追。

經歷了2008年金融危機的洗禮後，東莞通過經濟結構轉型，實施“機器換人”，推動製造業邁向高端化，轉型為以生產高技術機器人和自動化設備為重點的智慧製造基地，以此形成以電子資訊製造業為支柱，先進製造業、高技術製造業、民營經濟優勢凸顯的現代化工業結構。

智慧手機產業就是東莞轉型升級後最具代表性的產業，華為、OPPO、vivo等知名手機品牌均產自東莞。

“世界工廠”不想只做工廠。2018年，東莞獲批開展國家創新型城市建設，提出向創新型一線城市挺進，加速集聚創新資源要素，培育高新技術企業等。大科學裝置中國散裂中子源投入運行、松山湖材料實驗室動工建設、中子科學城規劃發展等，進一步推動東莞創新動力高品質發展。

電子科技大學研究生程麗莎就在東莞開展為期兩年的交流培訓。在此之前，她曾在宜賓、重慶、東莞之間選擇聯合培養地點，經過一番思考，她還是選擇來到東莞。“東莞有散裂中子源、松山湖材料實驗室和幾十所與國內著名高校院所共建的新型研發機構，提供了非常棒的科創平臺。”

和程麗莎有著同樣選擇的科研人才不少。截至2020年12月，散裂中子源已有超過300名高端科研人才常駐東莞工作，松山湖材料實驗室集聚雙聘和全職人員超過700人。另外，東莞與國內著名高校院所共建33家新型研發機構，集聚來自海內外各類科技人員4700名，引進孵化1273家企業，其中上市公司1家，高企111家。

高企和科研人才為東莞創新提供了智力支撐。

2020年東莞市政府工作報告提到，2019年東莞新增省、市院士專家工作站14家；國家高新技術企業、科技型中小企業分別達6217家、1957家，均居全省地級市第一。相比之下，2019年佛山國家高新技術企業為4834家，為東莞的77%。

“產業新、企業新。”彭澎認為，東莞存在諸多優勢，高新技術企業比佛山多，企業“新”； 電子資訊產業在省內僅次於深圳，產業“新”，與國際新興產業接軌，受深圳輻射大，能形成上下游產業鏈。

胡剛分析認為，東莞經歷過轉型升級的陣痛期，產業結構調整和轉型升級已經出現成效，現在處於快速發展的過程中。“東莞‘十四五’規劃建議多處提及高端資訊產業。總體來說，東莞的發展潛力比較大，發展後勁比較大。”

不斷壯大的科研人才隊伍正在充實東莞的發展後勁。資料顯示，東莞擁有雙聘院士10名，省特殊支持計畫入選者16名，省市創新創業領軍人才98名，設立32家新型研發機構，新型研發機構累計吸引各類科研人才約5700人，引進省市創新科研團隊28個，高層次人才有效集聚。

佛山夠穩

佛山實力仍不容小覷。

在萬億級城市中，佛山是罕有的以製造業為主、工業占比近六成的城市，工業體系健全。多年來，佛山形成以家電、傢俱、陶瓷等行業為主的製造業格局。2018年，佛山三次產業結構為1.5∶56.5∶42.0，工業製造業佔據絕對主導地位，包括裝備製造、家用電器、陶瓷建材、金屬製品等工業經濟實力突出。

然而，佛山面臨製造業大而不強，面對轉型升級的壓力，亟須科教和創新資源的支持。佛山市政府網站的資料顯示，2020年1―8月優勢傳統工業增加值同比下降4.2%，傢俱製造業更是同比下降19.3%。

“佛山以內源性經濟為主，受影響相對較輕，反倒促使其轉型步伐偏慢。”牛鳳瑞分析，如今這種效應逐漸顯露。她認為，產業轉型每時每刻都存在，具體反映到不同區域，只是時間早晚的問題。“有些城市在一定時期內轉型壓力比較大，經歷過陣痛期，會迎來更快增長。有些城市沒有這個壓力，轉型就會比較慢。”

每個城市必然會經歷產業轉型，路徑有所不同。同為製造業城市，佛山與東莞的路徑有所類似。

近年，佛山以發展高新技術產業為變革契機，全力實施製造業高品質發展“1+6”政策，推進六大工程，加快形成“2+2+4”產業發展新格局，即裝備製造、泛家居兩個規模超萬億元產業集群，汽車及新能源、軍民融合及電子資訊兩個規模沖5000億元的產業集群，智慧製造裝備及機器人、新材料、生物醫藥及大健康等4個規模沖3000億元產業集群。

佛山市市長朱偉在今年元旦獻詞中提到，新登記市場主體18.3萬戶，引進大院大所共建創新平臺總數達100家，國家高新技術企業增884家。“將加快培育發展先進製造業集群，高標準建設高水準創新平臺，集中力量突破一批‘卡脖子’技術，推動實體經濟和數位經濟深度融合，不斷提升產業基礎高級化、產業鏈現代化水準。”

佛山此前曾提出，到2020年要培育形成兩個超萬億元的先進製造業產業集群，到2025年要培育形成兩個超5000億元、四個超3000億元的先進製造業集群。

要實現目標，佛山還有不少挑戰。彭澎建議，佛山要加快產業升級，讓傳統產業與工業4.0連接，有選擇地突破新興產業。

就目前來看，即便是佛山與東莞在萬億俱樂部相遇，兩城還將在製造業創新升級的戰場上再見。誰是廣東“第三城”，這將是一場持久戰。

　　易居房地產研究院最新發布的《２０２０年上海房地產市場報告》顯示，２０２０年上海新建商品住宅成交面積約９１７﹒８萬平方米，同比增長２３﹒１％，成交面積創４年來新高；二手房市場同樣十分活躍，２０２０年上海二手住宅成交約３０﹒２萬套，同比增長２７％，也創近４年來新高。

　　其中，特別是去年１２月，上海新房與二手房市場成交量增長明顯。數據顯示，１２月上海新房成交面積１２２﹒７萬平方米，環比增加５９﹒１％，創年內交易新高。當月，上海二手房成交達到３﹒９萬套，是自２０１６年以來的新高。

＊上海二手學區房一房難求＊

　　在成交火爆的情況下，作為二手房市場風向標的學區房價格漲幅領先，甚至出現半年暴漲６０％的個案。

　　根據上海市房產交易中心數據，１２月上海二手房成交均價為每平方米４﹒２８萬元人民幣，各區二手房成交價格均有不同程度的上漲，其中以黃浦區、浦東新區和閔行區最為明顯，同比分別上漲８﹒２％、８％、７％。

　　有房產中介表示，近期二手房市場一房難求，一旦有房源出來，很快就賣掉，更多的小區出現有價無市的情況，業主並沒有把房源掛出，只是一直在詢價。

　　據《２１世紀經濟報道》梳理的數據顯示，上海目前可售二手房源只有１０００多套。

　　易居研究院助理研究員王寧表示，９月份上海落戶政策鬆動以及１１月上海發布年內第二次落戶優化政策，預計會對當地房地產市場需求端產生一定程度的拉動。不過，隨著房企融資新規的推行，各大房企將面臨融資結構的明顯調整。同時，官方明確「十四五」時期仍將堅持「房住不炒」，地方因城施策仍將以此為前提。

　　高力國際最新發布的報告指，由於受到疫情衝擊，上海寫字樓市場空置率在去年升至２２﹒７％，創近１０年新高。

　　同時，去年上海寫字樓平均租金跌至每天每平方米７﹒６４元（人民幣．下同），同比跌幅達到１０﹒７％，創近９年來新低。

　　高力國際指出，今明兩年，上海寫字樓市場新增供應將迎來高峰，年均供應超過２００萬平方米，將加劇租賃市場的競爭，空置率預計在今明兩年升至２９﹒１％和３１﹒４％，將創下歷史新高。租金持續承壓，預計今明兩年平均租金在每天每平方米７﹒４５元以及７﹒３４元，要到２０２３年末才將開始溫和回升。

　　從需求方面來看，在復工復產推動下，去年下半年上海寫字樓市場需求回升，淨吸納量為２５﹒１萬平方米，環比大增１６８％，同比上升４６％。金融、專業服務和房地產行業的公司是去年四季度的主要需求來源，三者合計貢獻了淨吸納量的６０％。

　　高力國際華東區研究部董事袁曉超表示，近來租金成本下降，有注意到部分外資企業開始抓住這個租金相對低谷時期，藉機鎖定較低的租金成本；同時，隨著疫后經濟恢復，很多內資的新興行業對辦公樓需求亦有所上升，相信對２０２１和２０２２年租金企穩有幫助。

近期，除了監管層對房企進行“三道紅線”的債務管控之外，2020年末，行業需求端的金融監管也迎來了史上的最嚴新規。

2020年12月31日，央行、銀保監會共同發布《建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比的“雙紅線”。

業內觀點認為，面對房地產融資端、需求端貸款雙雙收緊的情況，未來部分個人住房貸款難度或面臨進一步提升。

在此背景下，一直曾是違規高發地帶的“房抵經營貸”，在額度、年限、利息上處在歷史上較為寬鬆的時期，顯得比房貸“優勢”更大，令少數購房人開始“蠢蠢欲動”。

房抵經營貸背後的“產業鏈”

近日，知情人士張茹（化名）向《華夏時報》記者透露，一些購房者通過全款再抵押以“房抵經營貸”方式曲線獲得貸款，有的甚至可做到房屋評估價的7成，在嚴格的房貸規則下，這個成數已經超過大部分按揭貸成數。記者了解到，不僅成數，在利息和年限方面，個別銀行的經營貸產品“優勢”甚至也超過普通房貸。

面對不久前發文的房貸“雙紅線”嚴控政策，對於部分人來講，“房抵經營貸”似乎成了一條“蹊徑”。

在張茹所在的購房圈中，有中間人專門“幫忙”有需求者做經營貸，收服務費點位不等，能操作的項目有“做流水”、包裝公司等。需求者一般為兩種，一種是覺得按揭貸利率高，希望將已有的按揭貸換成利息更低的經營貸，節省月供成本，這種需要先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經營貸。第二種是直接墊資全款購房，之後做經營貸，還掉墊資。

張茹告訴記者，有需求者經中間人“幫忙”後，成功批貸的年限不等，最長的能達到30年，最高能做房屋評估價的7成，利率可低至4%以下。這與普通房貸相比，無疑“優勢”更大。

《華夏時報》記者通過調查了解到，經營貸原為銀行的融資產品之一，通常銀行會要求其貸款資金用於企業或個體戶的經營需要。當前各銀行推出的經營貸產品利率集中在3.85%至4.9%之間，小部分產品利率達5%以上，成數大多為6至7成，抵押貸款的期限則在1到30年不等。

例如，工商銀行個人經營貸款額度最高可達1000萬元，期限最高可達10年；中國銀行個人經營貸款的金額一般不超過500萬元人民幣，貸款期限最長不超過5年（含5年） ；廣州銀行個人經營貸款則更加靈活，根據借款人還款能力和抵押物價值以及經營的實際需要核定貸款額度，最長30年，視客戶資質情況綜合確定。

相較於經營貸而言，住房貸款似乎並不佔優勢。按照招商銀行公佈的全國銀行間同業拆借中心發布的貸款市場報價利率（LPR），2020年12月21日住房貸款市場報價利率（LPR）1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65 %。

通過個人貸款計算器計算，假設貸款總額為300萬元，按經營貸20年期等額本息還款方式，4.35%的年利率，其月供約為1.9萬元，總利息約150萬元；住房貸款30年等額本息還款的方式，4.9%的年利率，月供約為1.6萬元，利息總額達270萬元。

透過數據不難看出，使用經營貸只需要每月多支出3千元左右，便可以縮短10年的還款時間，總利息也減少近120萬元。

“現實生活中，經營貸流入樓市並不少見。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向《華夏時報》記者表示，當經營貸利息少於房貸的時候，此現象尤其顯著。在一些中介機構，甚至個別銀行貸款員的誘導下，一些購房人利用新設公司或者購買的公司騙取經營貸，用於支付首付款或者多方籌集資金付全款，然後再用房子抵押貸款償還之前的過橋借貸。

部分購房貸款難度或將提升

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向《華夏時報》記者表示，“此次銀行房貸貸款給出的紅線，就是意圖讓銀行把更多的錢都投放到實體經濟中去，而不是流入房地產。三道紅線結合本次的貸款紅線，是政策的組合拳，目的是避免資金流向房地產，從而給居民降槓桿。”

“預計2021年的放款有側重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大，二套以上的住房在購房貸款方面的難度將進一步提升。”王小嬙向《華夏時報》記者表示，從年內市場的表現情況來看，2021年購房貸款總額將會有所縮減，居民購房貸款難度將會有所提升，一定程度上提高了購房門檻，抑制了部分購房需求的釋放。

在這個背景下，儘管經營貸具備相對較多的“優勢”條件，但需要注意的是，其流入樓市進行交易的行為並不符合相關規定。王玉臣律師向記者明確表示，經營性貸款用於購買住宅屬於違規行為，經營性貸款初衷是為中小企業的經營提供惠民舉措，同樣也是明令禁止流入樓市的。

“近兩年樓市的確出現了傳統房貸領域以外的變相貸款，在房地產融資調控收緊的大環境下，確實要防範借助經營性貸款買房甚至炒房的行為。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者特別強調到。

與此同時，記者通過查閱相關資料也發現，由於其流入樓市的行為越發活躍，各地區對經營貸的監管有所強化，處罰力度也在進一步加大。

2021年1月7日，蘇州銀保監分局發布的行政處罰信息公開表顯示，蘇州銀行股份有限公司因差別化住房信貸政策執行不到位、個人經營性貸款資金用途管控不到位，被處罰款人民幣50萬元。

而此前，2020年12月25日招商銀行鹽城也因3宗個人經營性貸款進樓市的違法違規事實，遭到罰款85萬元。而同時期新韓銀行青島分行、郵政銀行鎮江分行、浙商銀行蘇州分行等也曾因個人經營性貸款資金用途不當而遭到罰款。

王玉臣透露，近年來曾有一些公司、金融機構因為類似事情被相關部門處罰。對於個人而言，面臨的結果往往是被停貸，而對於公司和金融機構，往往會給予數百萬甚至更高的罰款，但此類現象卻屢禁不止，頻頻死灰復燃。

那麼面對樓市日益活躍的低息經營貸，近期發文的房地產貸款集中度管理制度是否對相關的內容有所限制呢？

若按照百度百科的有關於房地產貸款概念的解讀，房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款，其中包含房地產經營貸款。

但相關業內人士解讀稱，此次房地產貸款集中度管理制度中尚未明確提及有關經營貸的相關內容，但可以肯定的是，經營貸款資金適用範圍為企業或個體戶的經營需要，原則上不得用於購買房屋。倘若貸後出現資金管控不到位、貸款資金流向禁止領域等問題也都屬於明令禁止的違規經營行為。

與此同時，嚴躍進也表示，此次央行發布的房地產貸款集中度管理制度中提到的紅線，是指合規性的貸款，並沒有明確的提出紅線內是否包含經營性貸款。但由於此方面的貸款申請難度相對而言較小，因此需要多加防範經營性貸款流入房地產市場的情況。

至於未來房地產貸款集中度管理制度是否會細化相關經營貸的具體事宜，《華夏時報》記者將持續關注。

空置率上升，租金下降，但這恐怕無法完全反映北京寫字樓市場的真實情況。

五大行之一的世邦魏理仕1月12日發布的數據稱，2020年四季度北京寫字樓市場整體空置率環比上升0.3個百分點至17.9%，平均租金環比下降0.6%。

空置率受供需兩方面因素影響，而更能反映市場的指標是淨吸納量。

據統計，北京寫字樓市場去年下半年淨吸納量在全年佔比達到歷史最高，跟2019年同期相比有將近50%的增長。尤其是四季度，淨吸納達到14.2萬平方米，比過去十年的季度均值高出近一倍。

上半年疫情使新需求發生一定滯後，下半年這種被抑制的需求得到有效釋放。“新租需求中擴租和搬遷需求凸顯。”報告稱。

此外，2020年北京整個投資市場的交易額是達到接近於640億，是2019年頂峰後，歷史上第二高水平。“北京寫字樓市場可以說是中國最活躍市場之一。”世邦魏理仕華北區辦公樓部資深董事張冀蘇說。

BSD成交三連挫 首次失守千宗

新冠肺炎疫情肆虐逾一年，雖僅導致2020年的住宅樓價輕微回軟，但成交量卻大幅萎縮，令相關的稅款大幅縮水。稅務局最新數據顯示，2020年來自3項辣招稅（額外印花稅SSD、買家印花稅BSD及從價印花稅DSD）的總稅款約130.36億元，按年降37.7%，連跌兩年兼創2014年3項辣招稅全部實施以來的新低。其中連BSD成交的表現最差，去年只有670宗交投，首次跌穿1000宗，按年急插約68.6%，連挫3年，金額僅約27.79億元，同步破底。

稅務局最新公布2020年12月的3項辣招稅數字，宗數和金額按月齊暴跌，總稅款約7.17億元，按月瀉62.7%，屬去年4月錄得約5.6億以來8個月低位；宗數更只得727宗，創2014年7月3項辣招稅均有數據以來低位。上月連BSD的稅款只有6790萬元，屬去年3月僅錄6390萬元以來的9個月低位，較去年11月的近3.59億元急瀉81.1%；宗數跌約57.9%，僅得32宗，重回去年5月水平。連SSD成交則有22宗，按月降40.5%，金額跌約33%至約987萬元。

非住宅撤辣 上月DSD宗數破底

去年11月政府撤銷非住宅物業DSD，效應逐步在數據中反映，去年12月涉及非住宅DSD的個案僅424宗，按月挫66.6%，金額亦降68.3%至約1.74億元；連同249宗連DSD的住宅個案、涉及稅款4.65億元，總DSD宗數僅673宗，為2014年7月以來的按月新低；金額約6.39億元，按月挫58.7%。

根據稅務局的數據統計，2020年全年3項辣招稅的總稅款僅130.36億元，屬2014年以來新低，其中連BSD的個案去年只有670宗，按年大減68.6%，連挫3年，僅達2017年的高位3823宗約17.5%；稅款亦連跌2年，去年只有27.79億元，屬2014年以來最少，較2019年的54.81億元，按年削49.3%。

資料顯示，2020年錄得較大宗的連BSD成交，包括九龍半山一手豪宅項目緹山3號別墅，去年5月獲公司客以3.5億元購入，須繳5250萬元BSD；二手則有尖沙咀九龍站凱旋門1座摩天閣中層A室，去年11月獲公司客以1.5億元購入，須繳2250萬元BSD。至於市場最矚目的連BSD買賣，莫過於恆隆地產（00101）去年9月以25.66億元中標的南區壽臣山壽山村道37號美國駐港總領事館宿舍，涉及的BSD料約3.85億元，惟有關交易暫未知最終能否成交。

另外，連DSD的成交去年有約15356宗，按年跌24.5%，連SSD個案也較2019年少19.7%，至約346宗。2020年3項辣招稅合計涉約16372宗，連跌5年，較2019年的22894宗減少約28.5%。

中原估BSD個案回升三成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，2020年受到新冠肺炎影響，境外買家大減，加上中美貿易戰等因素，「舊年（樓市）好明顯係香港人買香港樓，九成以上成交係本地消費，用家主導」，而二手成交以造價1000萬元以下的中小型物業為主，亦令連BSD成交大減和整體辣招稅金額減少。

陳永傑期望，今年本港開始接種疫苗後，疫情可望受控，連同拜登就任美國總統有機會緩和中美關係，以及人民幣升值吸引內地客來港入市，估計今年連BSD個案可望回升三成。

樓市氣氛略見好轉，有業主趁勢推出手上具重建潛力的舊樓標售。中原地產表示，獲委託獨家代理招標深水埗一列舊樓逾八成業權，本月25日截標。

前述項目位於石硤尾街17A至17D號和鴨寮街108至118號（下稱石硤尾街項目），總地盤面積約8506方呎，鄰近港鐵深水埗站，現有的舊樓於1955至1976年分批落成，樓齡約45年至66年。

近港鐵站 商住可建7.6萬呎

中原測量師行執行董事張競達指出，該地盤所在位置的社區配套成熟，購物休閒設施齊備，鄰近休憩空間充足兼交通方便。他又認為，近年舊樓併購市場活躍，市區土地亦一向難求，是次推出招標的地盤，總佔地超過8000方呎，規模屬於市區罕有，加上該區近年有多個重建項目相繼落成，區內發展潛力大，該舊樓物業極具重建價值。

根據相關的分區計劃大綱圖，石硤尾街項目坐落於「住宅（甲類）6」地帶，若重建為商住項目，估計可建樓面面積約7.6萬方呎。市場人士估計，現有舊樓若以100%業權估算，市值約9.6億至9.8億元。

新一批再提價4.6% 折實673萬入場

會德豐地產旗下九龍東啟德MONACO收票如火如荼，發展商昨日再加推新一張3號價單，涉及40伙，以最高折扣20.5%計算，折實平均呎價24802元，較上一批調升4.6%，是批折實入場費672.9萬元，項目迄今已發出3張價單共200伙，料日內將公布銷售安排，最快周末進行首輪銷售。

MONACO收票旺場，發展商昨日加推3號價單，涉及40伙，實用面積280至762方呎，戶型包括開放式至3房間隔，以最高折扣計算，折實平均呎價24802元，較2號價單折實平均呎價23710元，調升4.6%，較首張價單則調高9.4%；是批單位折實售價672.9萬至1945.2萬元。

共收逾2000票 超購9倍

會德豐地產總經理（市務）陳惠慈表示，項目獲不少投資者及家庭客對3房戶有興趣，亦有買家有意大手購2伙或以上，現時定價較近期同區成交呎價低，以區內同系項目OASIS KAI TAK昨日以4680萬元售出低座Mansion A、位於2樓及3樓B室複式戶，實用面積1360方呎，連619方呎天台，呎價34412元，反映項目定價與同區仍有折讓，將盡快公布銷售安排，周末進行首輪銷售。

MONACO項目昨日夥拍中原按揭推出樓按優惠，中原按揭董事總經理王美鳳稱，該行為MONACO買家提供「全城置抵按揭優惠」，全期按息低至銀行同業拆息（HIBOR）加1.3厘，最高可享1.2%貸款額現金回贈，鎖息上限則為最優惠利率（P為5.25厘）減2.75厘，按揭年期最長達30年；另外提供「低首期輕鬆按揭」，按揭成數70%至80%，全期息率為P減2.5厘。

位於沐泰街12號的MONACO提供399伙，實用面積280方呎至1394方呎，預計2022年12月底落成入伙，市場消息截至昨晚8時，暫錄逾2000張登記，以推出3張價單共200伙計，超購9倍。

深水埗弦雅新貨26戶 最平427萬

佳兆業（01638）及宏達控股合作發展位於深水埗單幢盤弦雅亦趁勢加推新一張3號價單，涉及26伙，並首次推出C室發售，屬開放式間隔，當中指定8伙C室維持最高折扣15%外，其他單位最高折扣只有14%，26伙折實售價427.04萬至630.724萬元，折實平均呎價21828元，較上月發出的2號價單折實平均呎價20398元，調升達7%。

項目並公布銷售安排，推出新價單中折扣最高的8伙C室於周六（16日）發售，另全推項目9伙特色戶於同日起標售，截標日期為今年3月10日，項目位於醫局街203號，提供95伙，實用面積189至294方呎，預計今年底落成入伙。

新盤升溫，昨天單日錄得最少20宗成交，最大宗為南豐及豐資源位於港島南區超級豪宅項目深水灣徑8號，昨日以1.86225億元售出2座9樓D室，實用面積2865方呎，呎價6.5萬元；信置（00083）大埔白石角逸瓏灣8昨日亦連沽2伙平台特色戶，其中2座2樓H室，實用面積662方呎，連127方呎平台，以999.04萬元售出，呎價15091元，項目迄今累售472伙，套現逾44億元。

至於萬科香港旗下深水埗The Campton最新加推2張價單共94伙後，仍有待公布銷售安排，昨日亦以978.6萬元售出3樓F室特色戶，實用面積515方呎，連319方呎平台，呎價19002元。

市區土地供應罕有，新近有財團向土地審裁處申請強拍九龍城嘉林邊道26A及26B號、聯合道13A及13B號舊樓，為今年首宗強拍申請，測量師估值1.7593億元，而申請強拍財團現持有約95.45%業權。

財團擁95.45%業權

據土地審裁處文件顯示，嘉林邊道26A及26B號、聯合道13A及13B號舊樓，早年獲發展商收購，目前集齊約95.45%業權，餘下3個未能成功收購的物業估值為120萬至218萬元。上述地盤面積約8000方呎，現址為一幢樓高4層的舊樓，樓齡約56年，涉及12個住宅單位及車位，測量師對該物業估值約1.7593億元。

是次申請強拍的財團為南悅投資（香港）、南都環球（香港）、盛添控股（香港）公司，上述3間公司董事均為徐凱祥、林潞、楊偉成，其中徐凱祥為中國投石私人智庫創辦人。

恆地機利士南路項目今拍

此外，恆地（00012）獲批強拍的紅磡機利士南路2至24號12幢7層高舊樓，今日由仲量聯行舉行公開拍賣，底價為20.45億元。現址地盤總面積約2.04萬方呎，涉可建總樓面約17.5萬方呎。

前述機利士南路項目屬於今年第二個強拍的地盤，今年首宗涉及銅鑼灣景隆街20至28號新安大廈，由永倫集團於本月5日以14.5億元以強拍形式統一業權。

據中原地產新簽租約統計，2020年12月全港107個大型私人住宅屋苑的平均實用呎租錄得33.7元，較同年11月的33.8元回落0.3%，同時較2019年12月35.6元急挫5.3%，是2008年金融海嘯後最大的按年跌幅。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，去年本港疫情反覆，但整體住宅租金走勢仍然平穩，呎租企穩33元以上。他認為隨着疫苖即將供港及接種，本港疫情有望受控，相信租金將重拾升軌。

沙田第一城本月成交活躍，2房細單位實用呎價重上2萬元高位，惟同期租金回落，有細3房僅以2房價格租出，呎租跌穿30元關口。

市場消息指，沙田第一城26座低層F室，實用面積451平方呎，屬細3房戶型，面向街景及網球場，原本叫價1.5萬放租，最終以1.3萬元租出，實用呎租僅29元。相比月內獲承租的2房戶，2座低層單位，實用面積327平方呎，月租約1.28萬元，上址租金甚為相宜，而現時同類型細3房，月租介乎1.4萬至1.68萬元不等。

據中原研究部資料顯示，於2020年疫情反覆下，整體住宅租金走勢仍然平穩，實用呎租企穩33元以上。惟10大藍籌屋苑全年計，租金全綫回落，跌幅由1.3至12.3%不等，當中以天水圍嘉湖山莊租金跌幅最少，僅約1.3%。

107私人屋苑 呎租按年跌5%

據中原新簽租約統計，2020年12月全港107個大型私人屋苑實用平均呎租約33.7元，較2019年12月35.6元下跌5.3%，為2008年金融海嘯後最大的按年跌幅；而去年的跌幅集中於第一季，當時肺炎疫情初現，租金按季急跌4.5%，其後租金明顯止跌回穩。

隨着政府即將推出新型冠狀病毒疫苗接種計劃，消息有望利好租金走勢穩步向升。展望2021年中，私人屋苑租金可以逼近2019年底約35.6元水平，收復去年跌幅。

活化商廈項目 每月收租逾400萬

發展商加快推售非核心物業，消息指，新世界 （00017） 暗標放售觀塘KOHO全幢，屬活化商廈項目，總樓面約20萬平方呎，意向價約24億元。

市場消息指，新世界委託兩間測量師行，暗標放售觀塘鴻圖道KOHO全幢商廈，並於2月尾截標。物業樓高12層，1至3樓每層面積約1.98萬平方呎，4至12樓每層面積約1.37萬平方呎，大廈總樓面逾20.4萬平方呎。據了解，目前大廈出租情況理想，包括騰訊 （00700） 首個海外眾創空間，推動文化創意，另有零售品牌租用該廈，而整幢物業每月租金收入逾400萬元。

2014年16億購 現呎價1.17萬

據悉，業主以約24億元於放售，按總樓面約20.4萬平方呎計，呎價約1.17萬元。翻查資料，該項目原為建大工業大廈，鵬里資產於2013年以約10億元購入並改裝，及後於2014年以16億沽予新世界，業主加以提升質素，現物業外觀上與甲廈無異。

新世界自去年積極沽售非核心物業，包括去年初放售上環中遠大廈商舖，涉及物業地下至3樓，合共4層，每層面積由3,590至11,608平方呎不等，合共約27,808平方呎，以及19個車位，原叫價約9億元，最終於5月份獲結好控股 （00064） 以5億元承接，減價逾4成沽貨。另去年7月，集團連環售出上環信德中心商場45%權益，以及跑馬地的服務式住宅EIGHT KWAI FONG，分別作價約23.6億元及12.1億元，合共套現共約36億元。

政府在最新一份《施政報告》建議推行「躍動港島南」計劃，把南區建構為一個充滿活力、適合工作、宜居、消閒玩樂及創意的地區，銳意大力加速發展港島南區，該區未來料有4個項目起動，將興建住宅、商廈及酒店，涉及總樓面達227.6萬平方呎。

規劃署於《2014年全港工業地研究》建議將鴨脷洲西面工業區，改劃成「其他指定商貿」用途，當中原作為貨物裝卸區等工業用途的西面利南道地皮，研究轉作住宅及休憩用地，預計將成為近年區內最大型的住宅項目。

利南道臨海地 擬建頂級豪宅

其中，前身為香港駕駛學院的利南道66號項目，可建樓面76.2萬平方呎，在2017年2月由龍光集團 （03380） 及合景泰富 （01813） 以約168億元投得，每平方呎樓面地價約2.2萬元，一度成為全港最貴住宅地。由於項目臨海，可望整個東博寮海峽，發展商計劃興建頂級豪宅項目，包括6座分層住宅大廈，提供約295個住宅單位，每戶平均面積逾2,000平方呎，項目正待批預售樓花同意書，預計關鍵日期為2022年3月31日。

而附近由中信及相關人士持有的利南道111號大昌貿易行工業項目，於2015年已獲批可建22層高商廈，提供約89.4萬平方呎的商用樓面。不過，發展商有見利南道住宅地以高價批出，亦有意將地皮改劃為住宅發展，擬提供448個中大型單位，當中住宅樓面涉約32.8萬平方呎，並提供少量零售食肆樓面。

大昌購鴨脷洲海旁道地 作住宅用

至於鄰近豪宅項目南灣的鴨脷洲海旁道地皮，於去年5月由大昌集團 （00088） 以約13.3億元擊敗其餘18組財團奪得，以純住宅樓面計，每平方呎地價約15,097元，當時售價接近市場估值上限。地皮面積約1.2萬平方呎，呈長條形，前方為香港仔南避風塘，並位於南灣第10座旁邊，市場預計，由於興建豪宅的價值較高，料發展商日後較大機會發展純住宅項目。

另外，香港電燈旗下的港燈綜合大樓，將與區內大型私人屋苑海怡半島的業主長實，合作發展酒店，涉及總樓面約53.2萬平方呎。項目目前分為綜合大樓及停車場部分，原定重建計劃會將當中的停車場建成1幢19層高的酒店，惟上年最終獲屋宇署批出新建築圖則，將興建17層高的酒店，酒店需備1層底層地下及1層地庫，可建酒店樓面約38.1萬平方呎，料會供應約510個客房，而綜合大樓部分則會保留。

事實上，自港鐵南港島綫於2016年底通車後，鴨脷洲一帶的交通變得更方便，大大提升區內工業及住宅的發展潛力，而隨着上述項目相繼上馬，料會再為鴨脷洲一帶增值。

上車屋苑車位錄蝕讓，市場消息指，沙田河畔花園L1層雙號車位，月初以83萬售出，資料顯示，原業主於2016年底以108萬購入車位，4年間帳面蝕25萬，貶值約23%。另沙田中心P1層單號車位，上月中以86.5萬成交，原業主於2018年中以102萬買入，不足3年帳面虧損15.5萬，貶值約15%。

信和旗下白石角新盤逸瓏灣8，連售2伙特色戶，其中2座2樓G室，647方呎，平台226方呎，成交價989.2萬元，呎價15289元；2座2樓H室，662方呎，平台127方呎，成交價999.04萬，呎價15091元。該盤累售472伙，售出近九成單位，套現逾44億。尚餘56伙待售，包括11伙頂層連天台及8伙低層連平台單位。

項目位於科研路1號，設有3座，提供528伙，面積490至1740方呎，間隔2至4房。

另外，南豐與豐資源合作發展的南區深水灣徑8號，昨以招標形式售出1伙，為2座9樓D室，2865方呎，3房3套連書房間隔，成交價1.862億多元，呎價約6.5萬。項目至今累售14伙，套現約35.6億。

萬科香港發展的長沙灣The Campton昨錄成交，3樓F室2房連儲物室連平台特色戶，515方呎，平台319方呎，成交價978.6萬，呎價19002元。

此外，德祥地產及市建局合作發展的長沙灣海珀，昨更新價單，新增傢俬折扣優惠，於周六起認購指定單位可獲不同優惠，包括5至15樓A室可獲13.38萬傢俬禮券或12.8萬售價折扣；5至12樓D室可獲8.38萬傢俬禮券或8萬售價折扣。

由佳兆業及宏達合作發展的長沙灣弦雅，昨加推26伙，折實價427.04萬至630.724萬，折實呎價20616至22957元，並於本周六推售8伙，折實呎價20630至22917元。另以招標形式推出9伙特色戶，招標期由本月16日至3月10日。