橫跨台北中和新莊三重 3~7字頭房價多元

「逐捷運而居」是雙北民眾購屋首選。房仲統計2020年雙北市捷運站周邊住宅交易量，台北市以中山區中和新蘆線的中山國小站最熱門，新北市則以新莊區環狀線幸福站奪冠。且雙北前5站中以中和新蘆線共4站入榜最夯，專家表示，該捷運線橫跨台北市精華區及新北市中和、新莊、三重與蘆洲等人口密集區，且住宅選擇多樣，成為購屋熱門捷運線。

永慶房屋彙整實價登錄去年截至10月的雙北市各捷運站周邊住宅交易量，台北市以中山國小站490筆穩坐冠軍，內湖站、新北投站分別以295件及293件居2、3名。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，中山國小站周邊生活圈發展成熟，各項機能完備，產品型態多元，住宅均價每坪59.7萬元較台北市中心捷運宅親民，受不少自住民眾青睞。

內湖站幸福站件數多
內湖站位內湖科學園區，帶入龐大就業人口，購屋需求也隨之提升，周邊生活機能便利，成為內科員工購屋首選，近期因多筆高單價住宅如「雙湖匯」、「潤泰京采」等多戶成交，推升均價來到每坪60.8萬元；新北投站則因4字頭房價，吸引首購民眾進場。

新北市由通車將滿周年的環狀線幸福站居冠，交易量達492筆，住宅均價每坪34.8萬元。其他依序為新莊副都心站418筆、林口站414筆、蘆洲站377筆及景安站359筆。

謝志傑表示，幸福站緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區，周邊公共設施、學區、商圈完善，房價親民，吸引首購族入住。新莊副都心站則受惠宏匯廣場開幕及新北知識產業園區、中央合署辦公大樓、台灣電影文化園區等題材，吸引置產客群，去年也因成交多筆高單價住宅如「遠雄九五」、「宏普MAX」及「中央星鑽」，均價來到每坪43.3萬元。林口站則隨著政府、企業重大建設相繼落實，且機場捷運通車讓當地商業與生活機能愈加完善，加上2字頭超甜房價，自然吸引首購及置產族進駐。

主力房型以2房居多
整體觀之，中和新蘆線（橘線）共4個站點上榜，包括中山國小站、古亭站、蘆洲站及景安站，謝志傑分析，主因是該線橫跨北市、中和、新莊、三重與蘆洲，行經路線皆為人口密集區，周邊生活機能成熟、工作機會多，且房價從3字頭到7字頭都有，具多樣性選擇，成為民眾熱門購屋捷運線。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，中和新蘆線有4站入榜，因為機能還不錯，房價相對精華地段的捷運站也較親民，產品選擇多樣性，因此造成熱銷。目前捷運站周邊的主力房型以2房居多，西門站以套房較多、蘆洲站以2~3房為主、 古亭則是小坪數產品多，且古亭站擁有轉運站的優勢，周邊的和平東路、羅斯福路又是台北市主要幹道，從捷運站走出來，公車路線也很多，附近還有台師大，買房出租給學生或上班族都很好租。

7期驚見9字頭打趴新北 均價達55萬

台商資金回流，帶動住宅買氣，不只建商積極搶地，豪宅也銷況熱烈，以台商大本營台中市來看，去年豪宅交易量年增58%，以西屯區7期新市鎮「宝格」均價70.8萬元，成為中台灣豪宅王。興富發建設近期以17.9億元買下河南路沙夏精品汽車旅館，成為今年7期第1筆大型不動產交易，顯見7期招牌之搶手。

統計台中10大豪宅交易去年有68筆實價紀錄，較前年的43筆增58%。其中大陸建設的「宝格」、「丽格」2案佔31筆、接近半數，「寶璽天睿」則有9筆交易，「寶輝秋紅谷」與「國泰層峰」也皆有7筆成交。

新北豪宅最高賣8字頭
相較過去幾年常有價差極大的交易，房價也相對穩定，每坪7字頭以上由「宝格」、「寶輝秋紅谷」各貢獻3筆，「寶璽天睿」及「丽格」各1筆，以「宝格」成交均價70.8萬元居冠。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，7期整體發展條件已臻完備，加上各家建商皆以最高規格雕琢產品，10大豪宅均價門檻已攀上50萬元大關。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「寶輝秋紅谷」頂樓戶站上9字頭後，已成為台北市外表現最亮眼的直轄市，連新北市近年也只有新店「寶徠花園」頂樓賣出8字頭，可見7期豪宅金字招牌耀眼程度非同凡響

相較北市一線豪宅動輒單價200萬元起跳，7期豪宅僅需1/2~2/3價格，「對於資產布局全球、易受疫情影響的大老闆來說，投資平實又不失身價的豪宅，轉買7期都是相當理想的選項」。

興富發18億搶地700坪
也因此，興富發建設近年積極搶進7期購地，最新1筆為河南路四段開業10多年的「沙夏精品汽車旅館」，上月結束營業，佔地700多坪，斥資17.9億元、換算每坪約245.96萬元購入。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，看好7期未來發展潛力，該土地坐落在距台中歌劇院相當近的精華地段，將規劃鎖定首購族的2~3房產品，但因打算走危老改建，最快今年底、明年初才有望推出新案。

台積電股價近期天天創高，帶動台股大盤屢創新天價，讓不少握有閒錢的人，在投資股市或房市間難做選擇。專家剖析，股市有高波動、高報酬、高風險等3高特性，房市則相對穩健，分別適合積極冒險型、保守型投資人，可搭配靈活操作。

台股昨15769.98點創收盤新高，有上班族嘆「早知不買房，資金All in台積電，早就可退休了」，到底現在應錢進股市，還是被打炒房後相對冷清的房市？《住展》雜誌研發長何世昌分析，股票相對房市有高波動、高風險、高報酬等3高特性，房市相對低報酬，「不會1年像股市漲幾10%，漲10%就了不起了」。個性比較衝、冒險精神強、承擔風險大者可往股市走；個性保守者，可趨向較穩定的房市。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，政府打炒房後，貌似呈現「資金從房市被趕到股市」的市場氛圍，兩者各有優缺點，股市變現速度高，不動產優點則更具資金槓桿優勢，如房貸多半7~8成，加上利率低，負擔的自有資金佔比較少，因此有人將不動產當撲滿概念，從股市提款後錢進房市，「全看投資人操作與風險耐受度，沒有孰優孰劣。」

先自評操作與風險耐受度
具10年不動產經驗的投資人柯育堂認為，看資金用途與多寡操作，短期與小額資金可慎選績優強勢個股，趁小拉回時進場布局；若長期與大額閒置資金，趁低利、打炒房後市場觀望，精選個案並拉大議價空間。這波房市上漲呈賣方市場，民眾幾乎沒談價空間，打炒房後，大建商銀彈充足，又處低利時代，個案要降價機會不高，卻有較大議價空間，建議民眾若在股市獲利，不妨落袋為安轉入房市，算是不錯的投資時機。

高雄市新興區中山路過去因鄰近新堀江商圈而繁榮一時，然隨著近年商圈移轉，店面價值不再。中山二路有間約52坪店面，屋主長年持有達28年，近期卻以賠售逾千萬元脫手，專家提醒，買店面應注意未來性，有些店面現階段雖租金與報酬率不錯，但未來若有更好的商圈取代，便可能沒落。

查詢該間位於高雄市新興區中山二路店面的地籍謄本，總坪數52.84坪，原屋主在1993年購入，持有至今28年。

據悉原屋主當年購置店面後經過裝潢整理，共花費約5000萬元，是名服飾店老闆，並不缺錢，所以該店已空置3~4年未對外出租，因用不到店面，約於3年前開始出售，於近期交易成功，成交總價為3963萬元，賠售超過1千萬元。

住商不動產高雄七賢加盟店店長祝遵評表示，店面賠售因素很多，主要是當年取得成本不便宜，該店鄰近新堀江，曾是繁華地段，但目前商圈已經移轉到北高雄的漢神巨蛋商圈，南高雄有許多店面空租、沒落、租金下調，該店面所處的商圈行情，已是不比當年。

不過《住展》雜誌研發長何世昌認為，28年前的中山路店面價格應該沒有到3000~4000萬元這麼貴，「是否真的賠售很難說」。

店面行情往往跟著城市發展的軸心移動，何世昌分析，高雄的發展從南到北，中山路店面集客效應不如北邊的博愛路，南北商圈發展強弱鮮明，投資店面除要關注商圈集客效應，還要注意城市發展重心的轉變，買沒落商圈的店面，就會面臨賠售。

祝遵評也建議，民眾若要買店面投資，也要注意未來的發展性，有些店面現階段租金和報酬率都不錯，但未來若有更好的商圈取代，就可能會沒落。

受惠政府積極推動，北台灣都會區今年都更及危老案將遍地開花，全年推案量將超越去年2,000億水準，包括「鑽石塔Diamond Towers」總銷逾400億，冠德建設三重太子汽車舊廠案總銷100億，大陸建設馥敦飯店危老重建案40億等大案齊發，估計今年都更+危老重建案量上看3,000億元，可望再創史上最大量。

都更已推動逾20年，加上「都市危險及老舊建築加速重建條例」2017年5月上路，北台灣都更及危老重建案越來越多。住展雜誌研發長何世昌表示，2020年北台灣都會區危老重建案和都更案，可售案量就逾2,000億，市場預期2021年可望突破3,000億元大關。其中，三圓建設「Diamond Towers」耗時逾20年，總銷規模上看400億元，堪稱今年指標大案，也可望是北市史上規模最大的都更案，規劃住宅、辦公、商場三大棟複合建築群，預計第二季完工，屆時住宅棟將正式銷售。

另外，冠德建設今年將推出耗時八年的三重太子汽車舊廠都更大案，目前已完成工變住、都更審議和請照程序，基地面積約3580坪，冠德分回2,476坪，規劃興建449戶住宅大樓，據悉總銷逾100億元。冠德表示，該案預計2021年推出，是今年重點大案。

近十年積極購地推出豪宅大案的大陸建設，也將在北市南京東路五段推出馥敦飯店危老重建的合作開發案，大陸建和馥敦飯店已引進凱悅國際酒店旗下時尚酒店品牌「Hyatt Centric凱悅尚萃」，將規劃為國際飯店宅，總銷約40億元。

另國泰建設也計畫推出台北市南港都更大案-成功新城案，總銷約30億元，規劃第四季推出。而「都更大戶」全坤建設今年也規劃推出2018年標得的北市信義三興公辦都更案。

受惠台商大量回流，挹注台中整體投資名列前茅，不僅炒熱廠辦市場，更進一步帶動頂級豪宅需求增溫，2020年掀起一波前所未見的豪宅換屋、置產潮。根據實價網統計，2020年台中十大豪宅就有68筆實價登錄、年增率達58％，其中八個在七期、兩個在國美館特區，顯示台中頂級豪宅市場交易火熱！

2020年台中十大豪宅名單中，大陸建設以七期「寶格」、「麗格」雙豪宅，一舉拿下銷售量、單價、均價「三冠王」；龍寶建設也以七期「四季臻邸」、「謙臻邸」拿下兩席。大陸、龍寶也是2020年台中十大豪宅中，「唯二」同時搶下兩席的豪宅建商！

根據內政部公布資料，台中市西屯區2020年買賣移轉棟數達6,775棟，年增10.6％；其中，總價4,000萬以上的豪宅均價48.22萬元，較2019年均價44.87萬上漲7.4％，台中整體豪宅市場價量俱揚。

台中新十大豪宅均價門檻已攻上55萬大關，而68筆實登交易案，大陸「寶格」、「麗格」雙豪宅就占了31筆，另「寶璽天睿」有9筆、「寶輝秋紅谷」與「國泰層峰」均有7筆；值得一提的是，2020年創下7字頭成交價的豪宅案，包括「大陸寶格」、「寶輝秋紅谷」、「寶璽天睿」及「大陸麗格」等。

進入2021年，台中豪宅主戰場仍將聚焦七期重劃區，包括大陸、寶璽、聯聚、由鉅、國泰等大咖建商都將推出重量級大案，預估總銷金額超過400億元。

其中，大陸建設2021年推案重心聚焦台中，包括七期市政北七路「惠國101」地號案，規劃48~65坪產品，每坪單價上看7字頭，總銷達60億元；另比照新店「青山鎮」模式、位於台中大坑風景區的豪墅開發案，預計2021年第三季進場，尚未公開已吸引不少中部粉絲詢問。

此外，寶璽建設位於惠文路、文心一路口的七期新案，產品規劃100至140坪，總銷達80億元；由鉅建設「府會園道案」百億大案最快2021年第一季登場。

聯聚建設位於市政路、惠來路口的七期新案預計年內進場；國泰建設計畫第一季推出「七期南側新案」。上述豪宅建商的推案動向，備受業界關注。

高雄農16特區原興富發房屋銷售中心合約到期後，改由「泛彩巴集團」以每月80萬租金承租20年，開店做為韓八韓日燒肉鍋物店，創下農16特區、甚至高雄市餐飲單點最高租金行情，「泛彩巴集團」負責人陳俊雄並砸下1億元裝修，將採24小時營業，目標每月要做到1億業績。

根據實價登錄資料，位於博愛路與明誠路三角窗的土地約367坪，地主原本以每月逾90萬租金出租給興富發集團做為銷售中心，2020年合約到期。

最近該地搖身一變為韓八韓日燒肉鍋物店，「新東家」就是靠著珠寶批發及在高雄創設「彩色巴黎」泡沫紅茶起家的「泛彩巴集團」負責人陳俊雄。

陳俊雄13日受訪時證實，他以每月80萬租金承租土地和既有建物，合約10再加10優先承租權，總共20年，做為韓八韓日燒肉鍋物店的營業場址。

外界最大的疑問是每月80萬租金，加上人事管銷費用，同時又新增1億裝修費用，「會賺錢嗎？」陳俊雄豪氣回答「不擔心虧損問題，因為高雄是我的根，十年再回收也可以。」

陳俊雄表示，「彩色巴黎」泡沫紅茶成立29年迄今屹立不搖，加上已有經營「水刺床」韓國烤肉餐廳的經驗，有信心新餐廳會獲消費者認同。

不過，為了永續經營，陳俊雄也給自己一個營運目標，就是每月營收至少5千萬，目標是1億；而未來只要賺錢超過5％，食材也將立即升級回饋客戶。

陳俊雄說，彩色巴黎泡沫紅茶店29年前月租就45萬，可說是世界紀錄，生了一場大病後的他，所做所為就是要自我挑戰。

台灣房屋明誠龍勝加盟店東馮紹清則表示，韓八韓日燒肉鍋物店建物有2層，一層超過200坪，還有停車場，地點區位、店面面寬格局都是旗艦型產業喜歡的標的，因此租金行情應屬合理範圍。

財政部國產署2020年第五批太陽光電土地12日晚間標脫結果出爐，六宗案件全數流標，為2019年施行光電標租以來最慘情況。官員坦言，若未來有必要，國產署將提報到行政院尋求解決方法。

若按照2020年躉購費率估算，2020年第五批太陽光電土地每年售電收入上看1,918萬元、20年商機為3.84億元，如今卻乏人問津。

根據國產署資料，2020年第五批太陽光電案包括新北樹林案（0.83公頃）、屏東林邊案（0.19公頃）、屏東里港案（1.28公頃）、桃園觀音案（1.16公頃）、苗栗竹南案（0.25公頃）、台南歸仁案（0.19公頃）。

國產署副署長游適銘指出，原本預期可標脫半數案件，但結果為全數流標、相當意外。據了解，業者持觀望態度、不敢投資，關鍵在農委會規定與標的面積問題。他也喊話，光電政策為六大核心戰略產業政策，加上我國將逐步減少核能發電、增加綠電，光電業者可放心投資。

針對面積問題，游適銘強調，將積極整合鄰近資源、推出大面積標的滿足市場需求；至於農委會限縮光電標的，國產署則積極跟業者溝通、幫助釋疑，盼挽回光電投資人信心。

農委會自2020年7月修正「農業用地變更使用要點」、影響光電政策。依照要點規定，自2021年起，2公頃以下的非都市農牧、林業、養殖用地，還有都市計畫農業區等地點列為重點項目，除非是零星用地或「2020年太陽光電6.5GW」計畫，否則都無法變更用途。

舉例來說，原本是農牧用地、就只能是農業或畜牧，不能再做其他用途如光電。換言之，國產署2公頃以下的太陽光電標的自2021年起大幅減少，因此光電業者轉趨觀望，暫緩投標。

為衝刺行政院太陽光電2025年20GW目標，國產署原先為2020~2025年依序推出10、10、15、100、100MW標的，後來因行政院指示做調整，改為2020年推出10MW案件、2021年~2025年每年至少釋出56MW案源，如今市場信心受衝擊，未來能否達標尚待觀察。

近年土地價格高漲，建商除在六都積極獵地外，還有部分建商往非六都地區插旗，去年華固、興富發就先卡位竹科房市布局；麗寶集團則是沿著高鐵周邊購地，包括苗栗、彰化等地。不動產業者分析，在土地價格高漲情況下，今年非核心地段土地交易可望維持熱度。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，2020年全台房市交易升溫，但交易成長區域主要是跟著台積電擴廠或是產業園區效應發展，由於至今全球疫情未歇，且在資金持續回流的情況下，房市買氣應可延續去年產業園區效應。不過，近年六都土地價格水漲船高，有不少建商已經率先在非六都的地區插旗。

華固建設去年10月購入新竹復興段1,671.826坪土地。華固指出，該案位於新竹關埔重劃區二期，但由於該區需要再經過重劃分回，分回土地可能是五、六年以後的事，現在購入就是以卡位竹科房市先行布局。

此外，興富發子公司潤隆建設去年也買回「竹科潤隆」的土地，該案原本潤隆是與親家建設一起合建分售，土地是親家所有、房屋將由潤隆分回，但潤隆決議買下所有土地，成為潤隆全部自地自建的大案。

建商除看好新竹未來發展性，苗栗高鐵特定區土地去年第3季進行標售，其中11筆土地以37億元標出，據了解，買方為麗寶集團，未來可能籌設五星級飯店；麗寶集團旗下廣春成也在去年買進彰化高鐵特定區土地。

根據瑞普萊坊統計，2020年建商在非六都購地金額來到81億元，相較前一年100億元減少，但是面積來到4.1萬坪，遠高於2019年的1.4萬坪，顯示建商往單價低的非核心都市積極購地，率先插旗意味濃厚。

黃舒衛認為，各地產業園區發展帶動就業需求，而在低利與資金回流的情況下，有人口紅利與就業機會的區域將是今年發展重點，建商在獵地考量上，只要區域有前景，非核心土地就能維持一定的交易熱度。

素有國內最大房東之稱的國泰人壽，在全台灣擁有至少200棟商業大樓，看好都更後的容積率獎勵及翻新後帶動租金收益率上升，國壽副總郭文鎧今（12）日參加與臺北大學簽約首宗校區改建產業研發中心BOT案記者會後表示，台北市有三分之一屋齡超過20年以上，國壽將帶頭都更，不少案子將開始進入危老都更程序，五年內將至少有三至五件舊大樓完成全面舊翻新。

國壽最近在不動產開發投資發展速度似乎不如同業富邦人壽與南山人壽積極，國壽副總郭文鎧表示，未來會朝幾大軸線去努力，一是六都精華商業區域，包括商辦商場飯店等；二是與永聯合作開發倉儲已達15萬坪，台灣還有量能可再投入，會持續規畫。

三是都市更新方面，前提是要有舊建物，依保險法規定，買舊建物來都更是不符合實際，不過國壽長久以來投資不動產，大樓屋齡也不低，有些案子屋齡條件已進入危老的可重新開發階段，目前就有一棟在民生東路上，在西華飯店對面的舊建物正在進行翻新。

2019年開業的國泰萬怡酒店即是台北市最具指標、規模最大的都更建築成功案例，由台北市政府與國泰人壽泰建設首度攜手打造「國泰民生建國大樓」，都更後吸引許多外商承租，招租率逾九成。

郭文鎧說，台北市至少有三分之一以上房子屋齡都在20年以上。而國泰人壽本身擁有的大樓，年限在20年以上符合都更條件的「不勝枚舉」，考量容積率獎勵，國壽接下來也有蠻多大樓會進入危老都更程序，正式啟動都更案開發，預計短期內至少會有3~5個案子開始翻修改建，會以台北市為主。但也要考量近二年原物料漲幅高，因此預計要在五年內完成，翻新後新大樓可以蓋得更高，資產價格與租金收益也可以因此提高。

另外台南大億麗緻飯店進度，國壽表示，目前還在招租中，因為租期15~20年較長需先進行相關空調或機電方面的翻修更新，目前有日系飯店考慮中，但也有台灣在地客戶來談，目前還沒有確定。

1月13日，第一太平大衛斯發佈的報告稱，2020年第四季度，北京甲級寫字樓市場平均租金為349.2元/平方米•月，較第三季度下降1.1%，同比下降3.5%。2020全年，北京甲級寫字樓市場供應量約64.9萬平方米，淨吸納量為17.74萬平方米，空置率走高至15.8%。

高端租賃市場方面，2020年，北京市服務式公寓新增547套單元，疊加疫情影響，全年入住率出現下滑，直至第四季度出現回暖，第四季度入住率較第三季度提高2.8個百分點至77.5%，平均租金水準為250.6元/平方米•月，較第三季度下降0.5%，同比下降5.1%。

大宗投資市場方面，2020年，北京累積成交額為525.8億元，較2019年下降33%。除寫字樓、購物中心等傳統資產外，資料中心等投資成為新的熱點。第一太平大衛斯認為，這與戰略性發展新型基礎設施建設、高端製造業和數位經濟等政策導向息息相關。

第一太平大衛斯表示，就“實施城市更新行動”、“推動金融房地產與實體經濟均衡發展”等政策來看，可以預見的是，推動城市更新、挖掘存量潛力將成為2021年熱門話題。

進入2021年，銀行業與房地產行業熱議的話題莫過於近期有關部門出臺的房地產貸款管理和重點房地產企業資金監測、融資管理規則。這些“硬核”的房地產金融調控措施將給房地產行業帶來哪些變化？房地產行業走勢如何？
限制貸款過度進入房市

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額分為五檔進行分類管理，設置了房地產行業貸款餘額占比上限和個人住房貸款餘額占比上限。房地產貸款餘額主要針對房地產開發企業，個人住房貸款餘額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規旨在限制銀行貸款過度進入房地產行業。

眾所周知，房地產行業是高度資金密集型行業。近20餘年，房地產行業通過高杠杆、高負債、高周轉實現快速發展。而其中蘊藏的高風險日益引起重視。

銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》一文中提出，堅決抑制房地產行業泡沫。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

中國房地產業協會會長馮俊表示，不少房地產企業負債率過高，銷售受阻、回款大幅下降，導致現金流承壓，再疊加到期的債務，企業運營風險驟增。在此次疫情影響下該問題更加凸顯。因此，房地產企業應該重視杠杆率過高的問題，這不僅影響房地產行業高品質發展，也是宏觀經濟的潛在風險。

資金大規模、過多地進入房地產行業，不僅讓房地產泡沫不斷積累，也擠佔了對實體經濟的投入份額。

實際上，此次貸款新規已經不是近期首次對房地產領域進行金融調控。2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。此次調控對重點房企進行融資監管設定的“三道紅線”是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的“現金短債比”小於1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴控有息負債規模，且完成上述目標的期限為2023年6月底前。

業內人士普遍認為，“三道紅線”與房地產貸款集中度管理制度是雙向管控，既規範了資金使用方，也規範了資金供應方，有利於房地產業長期平穩健康發展。

房企高杠杆難以為繼

對於“三道紅線”，萬科董事會主席郁亮曾表示，這是行業重大遊戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰，它預示著房地產金融紅利時代的結束。

恆大則用千方百計打折促銷等實際行動，努力解除“踩線”危機。資料顯示，2020年，恆大實現合約銷售額7232.5億元，同比增長20.3%；實現銷售回款6531.6億元，同比增長38.5%。其七折賣房、0元購商鋪等措施頻上熱搜。業內人士認為，恆大努力“出貨”、降低負債體現了行業面臨的共同境況，也是房地產行業努力降負債的“縮影”。

中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰表示，建立房企資管新規的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房企形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為。同時，矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業的抗風險能力。

廣東省房地產協會會長王韶認為，在房地產金融調控的背景之下，量、價、利已今非昔比。頭部企業集中度和區域市場分化更加激劇，對企業的品牌建設、財務運作、產品把控等能力提出更高要求。

王韶說，“高杠杆、高負債”是對企業資金運作能力的嚴峻考驗，稍有不慎將會“周轉”失靈。防範風險，改變增長方式是房地產企業必須跨越的一道檻，以往開發商樂此不疲的“高杠杆、高負債、高周轉”運作模式將成為“絕唱”。

業內人士認為，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化的階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高。

住房租賃將獲更多支持

住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上表示，2021年將穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。並要求各地認真落實主體責任，密切跟蹤市場形勢，相機啟用儲備政策，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，著力穩地價、穩房價、穩預期。

這表明，未來房地產長效機制將穩妥實施並不斷完善。已有的限購、限貸、土地、稅收、金融監管政策將持續適用，針對不斷變化的市場，儲備政策或許還將登臺。“房住不炒”仍需牢牢堅持，房地產市場的總體平穩運行值得期待。

2020年底召開的中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設。這表明，未來租賃住房將獲得更多政策支持，將成為發展重點。

業內人士認為，未來租賃住房發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規範及支援租賃企業的發展等方面持續發力。屆時租金更平穩，租住將成為另一種長期居住選擇。

一度瀕臨死亡邊緣的泰禾，正在努力抓住最後一根求生稻草。

2020年7月31日，泰禾與萬科簽訂協定，萬科擬以24.3億元入股泰禾，並持有19.9%的股份。這份協議將在泰禾制定有效的債務重組方案後生效。儘管並不直接介入泰禾的龐大債務，但萬科施以援手後，仍為泰禾贏得了寶貴的喘息時間。

如今距離這份協議的簽訂已經超過5個月，在這160多天裡，泰禾的自救行動全面展開。

公開信息顯示，去年12月，泰禾先後有兩筆債務獲得展期，其中就包括長城資產的一筆120億元債務，涉及泰禾深圳院子和坪山泰禾中央廣場兩個專案。

21世紀經濟報導記者還獨家獲悉，泰禾早已與興業銀行就債務重組問題簽訂備忘錄，另一家重要債主東方資產，也已就債務重組問題達成一致，並已介入到專案層面。此外，泰禾與其他債權方的溝通，也在緊鑼密鼓地進行中。

在專案處置中，經過與債權人達成一致，泰禾提出了“封閉管理”的方法，即項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用於項目本身的自運轉，而不必受公司整體經營狀況的影響。

近幾個月來，泰禾旗下的多個項目已陸續實現復工和交付，體現出自救的成果。

但問題並未全部解決。此前，四川信託因40億元債務違約將泰禾訴諸法庭，說明與債權人的談判並不都是順利的。且在2021年，泰禾仍有大量債務到期。

這場自救行動，已令外界看到問題解決的曙光，但泰禾能否最終安全靠岸，仍需進一步觀察。

債務重組“分而治之”

泰禾的自救行動大致可分為三個方面：債務談判、資產處置、公司內控。其中，債務問題的解決是重中之重。

21世紀經濟報導記者瞭解到，早在2020年9月，福建省的政府部門就已經召開了關於解決泰禾債務問題的專題會議，除泰禾外，還有一些金融機構參會。政府部門引用“六穩六保”中“保市場主體”的說法，協調各方達成共識。

據悉，泰禾方面及泰禾集團董事長黃其森本人一直保持著與政府部門的溝通頻率，其中不僅包括福建省相關的主管部門，還有公司專案所在城市的區級政府部門。

與金融機構的溝通同樣維持著高頻率。黃其森一度常住在北京金融街的一家酒店中，目的是方便與金融機構進行溝通。

從事情進展來看，泰禾與各方的密集溝通，收到了一定的效果。

2020年12月18日和12月22日，泰禾先後發佈兩份公告稱，與民生銀行、長城資產達成債務展期協定。前者涉及一筆18億元的貸款，從2020年12月20日展期至2022年6月10日，對應珠海泰禾中央廣場專案；後者涉及120億元貸款，從2020年4月18日展期至2023年12月18日，對應深圳院子、坪山泰禾中央廣場兩個專案。

除此之外，一些進展並未披露。21世紀經濟報導記者瞭解到，興業銀行早先已與泰禾就債務重組問題簽訂備忘錄，但具體內容不詳。

記者還從泰禾福州某項目處瞭解到，項目已與資管方東方資產簽訂債務重組協議。在獲得資金補充後，專案已實現復工。

雖然總體的債務處置方案並未推出，但泰禾專案層面的債務重組已經展開。據不完全瞭解，在實現債務重組後，泰禾位於上海、深圳、福州等城市的部分專案已有債權人或合作方介入。

有投行人士向21世紀經濟報導記者分析，泰禾的債務規模較大，債權人也比較多，並分散在不同的項目上。這種“分而治之”的解決方式，要比一攬子解決更為實際，“從單個項目入手，有助於品質較好的專案率先實現運轉，債權人的問題能得到緩解，也能解決購房者的擔憂。”

此外，未受到債務問題波及的項目，也在加緊建設和銷售。

為盤活專案，經過與債權人達成一致，泰禾提出了“封閉管理”的方法，即項目層面的融資、銷售等資金流動，完全用於項目本身的自運轉，而不必受公司整體經營狀況的影響。

在多項自救措施啟動後，泰禾旗下有一批項目重新獲得了開工和銷售許可，部分專案的資金問題得以緩解，並重新開始運轉。目前，泰禾位於福州、南昌、太原、武漢、上海、南京等地的項目已經重新啟動。僅2020年12月，就有佛山院子、合肥院子、太倉院子、上海院子四個項目實現交付。

多元化業務命運未知

對現有資產的處置同樣是泰禾的自救措施之一，其中，投資回報週期長，並佔用現金流的多元化業務，未來有可能成為處置的重點。

泰禾的多元化業務主要覆蓋醫療、教育、保險、文化院線等領域。目前，泰禾院線已處於關停狀態。

去年11月，市場傳出中國平安保險集團和陽光保險集團競購泰禾旗下的保險子公司的消息，標的估值逾10億美元。據21世紀經濟報導記者瞭解，泰禾確有出售這項業務的計畫，目前尚在洽談中。

對於教育和醫療兩項業務，目前並無最新消息傳出。有分析人士認為，為獲取現金流，這些多元化業務均不排除被出售的可能，但具體仍要看泰禾與債權人的談判結果。

另據瞭解，為控制成本，泰禾已在公司內部進行了一輪人員優化，但比例不高，泰禾的核心管理層也沒有變動。

此外，因流動性受限，總部、部分區域公司和專案公司的薪水，也被不同程度地暫緩發放。

萬科何時入股？

雖然泰禾已經付出很大努力，但自救行動還遠未完結。根據2020年三季報，泰禾已到期未歸還借款金額487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。即便算上被展期的部分，泰禾仍然有300多億的逾期債務。

隨著時間的推進，泰禾的償債壓力還會繼續加大。根據公告，僅公司債一項，泰禾在2021年將有超過80億的債務到期。算上其他債務，泰禾在今年到期的債務規模將至少超過300億元。

此外，泰禾與債權人的溝通並不都是順利的。1月4日，泰禾發佈公告稱，因40億貸款出現違約，四川信託向上海金融法院提起訴訟，要求泰禾償還共計約48億元的本金、利息及罰息。同時，浙江金匯信託也因7億元的貸款逾期起訴泰禾。

泰禾的債權人數量較多，大致包括信託、資管公司、銀行三大類。其中，多數銀行提供長期貸款，這部分債務的短期壓力並不大，談判過程也最為順利；信託以短期貸款為主，情勢迫切，也促使四川信託和浙江金匯信託將泰禾訴諸法庭；資管公司與泰禾的合作主要在項目層面，因不同項目的實際情況有別，加之不同公司有各自訴求，使得談判進度不一。

21世紀經濟報導記者瞭解到，一些債權人不認可債務展期等基礎方案，只希望泰禾能儘快償還本息，還有一些債權人提出其他額外要求，這也導致泰禾與部分債權人的談判並不順利。

萬科方面，在協議簽署後，萬科僅有過一次公開表態。2020年8月28日，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝表示，萬科最終能否參股泰禾，取決於三個要素：泰禾的求生欲，金融機構的理解程度，政府部門的姿態與智慧。祝九勝還對泰禾債權人提出“要麼集體沉船，要麼集體上岸”的忠告。

21世紀經濟報導記者還從多個信源處獲悉，在此前的多宗談判中，萬科已有不同程度的介入，並幫助泰禾與一些主要債權人達成一致。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向21世紀經濟報導記者表示，目前來看，債權人並未就泰禾的問題達成共識，只是採用“各家自掃門前雪”的態度進行應對，這對於發揮泰禾集團資產的最大價值是十分不利的。

他表示，專案層面的債務重組與盤活，雖然在一定程度上使事情有所推進，但難以從整體上挽救泰禾。相比之下，對公司進行整體重組，才能有效解決問題。

前述投行人士則認為，泰禾的債權人繁多，訴求不一，要在短期內達成一致十分困難。從項目層面推進債務重組，是相對務實的做法。但這個過程有可能會較為漫長，泰禾恐怕經不起這種等待。

他表示，萬科提出的三個先決條件，目前已經滿足兩條，僅剩債權人的問題尚未解決。因此，萬科很有可能繼續參與到接下來的談判中。

他認為，至於事情的真正明朗化，要等到萬科（有可能包括協力廠商）真正入股才能見分曉。屆時，新股東的加入，將幫助泰禾從整體上解決債務問題。但要實現這一目標，仍需各方共同努力。

雖然毗鄰京津，河北省卻一直被調侃“沒有存在感”，河北樓市更是如此。

2017年，河北省房價一直呈現下滑趨勢。以省會石家莊為例，和三年前16979元/平的價格相比，2020年平均房價是14934元/平，每平米平均跌了2000塊。去年河北11個城市中有三個城市跌幅超過一個點。

自帶京津冀一體化的政策光環，為何房子還是賣不動呢？

政策因素，自然是一個繞不過去的坎。

其實河北樓市在2016年也是熱過一陣子的，石家莊的樓市就經歷過一段魔幻上漲週期，特別是在雄安新區概念正熱的時候吸引了一大批剛需購房者和投資客湧入。

但隨後為了落實“房住不炒”的號召，2017年3月、9月先後下發了被稱為“歷史最嚴”的調控政策，開始限購並提高了戶籍和社保年限等購房門檻，令樓市瞬間回歸理性。

隨著投資熱不斷退潮，房價也自然趨於下行。

除了調控之外，經濟、人口及產業也都有可能對房市產生影響。首先，河北已經從多年穩居全國第六的省份，變成少數幾個GDP總量與人均GDP連續下降的省份之一。這與河北長期過度依賴重工業，以及近年去產能有著一定的關聯。

比如石家莊，雖然有省會光環，但也屬於傳統的資源型城市，城市轉型緩慢，對人口的吸引力也一直不太樂觀。雖然2018年4月的人才落戶政策曾經讓新房短暫回溫，但房地產市場的需求端並沒有得到很大拓展。

房地產“三道紅線”融資新規出臺疊加償債高峰期，高負債房企面臨較大壓力。福晟集團、泰禾集團等規模房地產企業已出現爆雷風險，陽光城等品牌房企也面臨合規的陣痛。專家建議，切實落實融資新規，建立相應監測和預警機制，防止房地產金融風險進一步蔓延。

高負債房企資金壓力加劇

2020年8月，重點房地產企業資金監測和融資管理規則推出後，房企融資環境隨之收緊，加上年末償債高峰期的到來，房地產企業普遍面臨較大資金壓力。

央行發佈資料顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產貸款占各項貸款餘額的比例從2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%，8年時間提高了9.6%。

業界專家認為，當前房地產行業整體融資占比仍然較高。浙商證券分析師胡娟說，從違約的房地產債券來看，一是部分房企擴張激進，通過高負債高杠杆拿地、開發，有息負債過大對現金流有所吞噬，比如中弘控股。二是一些企業多元化發展失敗，以銀億和華業為典型代表。三是整體佈局存在缺陷，導致銷售回款出現問題，主要典型是天津房信和泰禾集團。

業內人士表示，房企一直靠高負債、高周轉來維繫運營，如果觸碰“三道紅線”，將難以獲得增量資金，這無疑卡住了房企融資的管道。

在申銀萬國28個行業分類中，房地產行業資產負債率為79%，位居行業第三。根據監管新規的標準，55%的上市房企負債率超70%。

據貝殼研究院統計，2020年前10個月，我國房地產企業境內外債券融資累計約1.03萬億元。據植信投資首席經濟學家連平測算，2016年以來，房企發債高峰期發行的境內信用債將集中在2019年至2021年到期，2017年以來房企發行的海外債將集中在2020年至2023年到期，2021年到期的境內信用債規模和海外債規模分別約為5492億元、3509億元，相比2020年到期量分別多增353億元、1149億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，房企在金融監管升級的過渡期將承受降負債與沖業績的雙重壓力。按照近5年房企債券融資發行週期推算，預計房企債務壓力實現實質性下降仍需3至5年時間。

部分房企現爆雷風險

廈門大學管理學院教授戴亦一說，房地產企業大多在規模擴張的階段使用較高財務杠杆，負債率較高，“長債短借、以債養債”現象普遍。“這種發展模式在房企賣房順利、現金流流暢的時候可以維持，而一旦遇到政策調控或融資不能按時到位，就會形成資金和債務的錯配。”

“很多房地產企業為了擴大規模，明知會虧，依然要拿專案，且絕大多數通過高負債高杠杆拿地開發，”藍綠雙城董事長曹舟南說，“不少房企是‘十個鍋五個蓋子’，容易產生現金流斷裂的風險。”

中國房地產業協會會長馮俊說，去年以來，疫情對房地產企業回款造成影響，令房地產行業通過長期高負債、高杠杆積累的風險集中爆發。

部分規模房企已“爆雷”。曾經的百強房企福晟集團深陷債務危機。截至2019年底，公司負債已超過700億元，資產負債為77.32%。福晟的債務還存在民間借貸和員工跟投債務等。

事實上，採取跟投機制是房企的普遍做法。一名陽光城員工告訴記者，他從多家銀行借了消費貸，每年可提現幾百萬元，然後跟投公司項目“賺差價”。“消費貸利率是4%至7%，而公司資金利率高達百分之十幾。”

為了解決資金困境，2020年初福晟集團與世茂集團進行並購，聯合成立世茂福晟平臺，但經營依然不穩定。福晟在福建20多個專案處於停工狀態，上海、湖南、廣東等地也有項目停工。

再如泰禾集團，由於該企業不斷高價拿地，其負債總額從2012年的100多億元飆升至2000多億元。隨著國家對房地產市場調控升級，泰禾集團最終陷入債務困境。截至2020年三季度末，公司已到期未歸還借款金額增至487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。北京、上海、杭州多地項目停工，一些業主一邊租房，一邊還貸，走上看不見盡頭的維權之路。

旭輝控股董事局主席林中等業內人士認為，在“房住不炒”的調控基調下，行業高杠杆、高負債、快周轉的模式恐難持續。只做規模不重盈利的房企恐將出現資金鏈斷裂的情況，恐波及相關金融機構。

房企積極降杠杆降負債自救

在地方調控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規穿透式監管下，高負債房企面臨較大壓力，紛紛通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降杠杆、降負債。

“短期告別高杠杆還頗為艱難。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，面臨即將到期的債務壓力，開發商可能不得不對外融資“找錢”。同策研究院報告顯示，2020年11月份，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，占比23.50%，環比大幅上漲331.2%。國泰君安研報稱，股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水準作用顯著。業內分析認為，在“三道紅線”之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。

業內人士建議，一是切實落實融資新規，建立房地產金融風險監測和預警機制。中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林建議，落實面向房地產企業的“三道紅線”要求，並運用好面向居民的貸款價值比（LTV）、貸款收入比（DTI）要求，和面向銀行的房地產貸款比例限制、貸款風險權重要求，可有效調控房企杠杆水準，降低房地產市場金融風險。連平建議，建立因地制宜的、動態的房地產金融風險監測體系，及早發現房地產金融風險。

二是警惕房地產投資波動。平安證券首席經濟學家鐘正生認為，隨著融資監管的加強，房企將加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工趨於謹慎，需要警惕由此引發的房地產投資波動。

三是關注房地產資金鏈問題可能引發的局部金融風險。戴亦一說，房企相當一部分貸款來自於民間借貸融資，後者特點是償債時間短、借貸成本高。同時，民間借貸往往伴隨“聯保互保”等現象，一旦問題產生，容易引發連鎖反應，致使多個公司或者個人出現資金危機，導致局部金融風險。

新年伊始，A股迎來開門紅，多個板塊開始觸底反彈。

而這一切似乎都與天津廣宇發展股份有限公司（下稱“廣宇發展”，000537.SZ）無關。年初至今，該股已累計下滑8%。若將時間拉長至近三年以來，公司股價在二級市場上已累計下滑52%，明顯跑輸行業下滑26%的幅度，這究竟為何？

2020年第一季度至第三季度，廣宇發展歸母淨利潤分別下滑6.7%、13.74%、41.5%；存貨、預付款、經營活動現金淨流量等指標均在暴露企業去化慢等問題。

尤其是正當公司密集拿地準備彎道超車之時，房地產“三條紅線”的警鐘也開始響起。

瘋狂拿地設立新公司

2020年下半年以來，廣宇發展一改往日緩慢的拿地步調，加快了企業拿地的步伐。

6月，公司舉牌108輪，7.04億元摘下四川宜賓宅地；8月，以最高限制地價12.92億元，奪得廣州市南沙區地塊，同時耗資36.2億元在天津拿下了一宗大體量地塊；11月，以19.61億元競得三亞、重慶地塊。進入年底，拿地、成立新公司的節奏更是緊鑼密鼓。

2020年12月，公司以16.6億元競得汕頭市龍湖區土地；4.7億元競得青島市黃島區地塊；4.15億元競得重慶一宗地塊；今年1月，廣宇發展繼續挺近宜賓，10億元競得敘州區一宗地塊。

除拿地之外，廣宇發展還耗資6.58億元收購了平潭鼎新旗下四家地產子公司，並因此獲得了面積8.35萬平方米的4宗住宅商服用地；最近，廣宇發展註冊成立了三亞中綠園公司、青島中綠園公司、汕頭中綠園公司，分管各地的相關土地開發建設。

若對比2019年資料，不難發現陷入現金流壓力的廣宇發展，當年新增土地儲備的土地總價款僅有5.05億元。

轉捩點出現在2020年，國家電網公開表達了“退房”決心。2020年11月19日，廣宇發展一則收購顯示，經國資監管部門批准，決定將國家電網持有的魯能集團100%股權無償劃轉至中國綠發。收購後，中國綠發直接持有魯能集團100%股權，並通過魯能集團間接持有廣宇發展14.18億股股份（占廣宇發展總股本的76.13%）。

企查查資料顯示，中國綠發成立於1988年，實際控制人為國資委，經營範圍包括投資及投資管理、房地產開發、酒店管理、物業管理等。

也就是說，易主後的魯能集團仍為廣宇發展的控股股東，並以更大的力度為之“輸血”。

大股東275億財務資助

去年第四季度以來，廣宇發展獲得大股東的財務資助相比以往更為頻繁。

10月末，魯能集團擬向廣宇東莞子公司提供3000萬元財務資助；11月再給該子公司提供11.02億元，同時提供30億元給廣宇發展；12月魯能集團合計提供50億元財務資助；進入2021年新年又向公司提供10億元。

據不完全統計，2019年以來，魯能集團為廣宇發展及其子公司一共提供了20多項財務資助，年利率大多為5.5%，涉及金額約275億元。

實際上，控股股東頻頻“輸血”背後，是廣宇發展面臨的資金鏈危機。

截至2020年三季度末，公司貨幣資金為62億元，公司短期借款和一年內到期的非流動負債為95億元、62億元，現金短債比約0.45，資產負債率達到78.5%。

值得一提的是，廣宇發展對母公司的依賴程度不僅表現在資金方面。

《投資者網》梳理上市公司近幾年財報發現，從魯能集團注入的重慶魯能、北京順義新城建設、天津魯能泰山、山東魯能亙富等，每期基本都貢獻了約90%的淨利潤。而無論魯能集團如何傾囊相助，廣宇發展的實際效果卻不盡人意。

2016年、2017年，魯能相關資產剛注入時，廣宇發展營收、淨利潤實現三位數增長，之後業績增速不斷放緩。2019年，其營收為230億元，同比下降15%；歸母淨利潤為31.42億元，同比增長25.57%。

2020年前三季度，公司營收為137.4億元，同比增長5%；歸母淨利潤19.1億元，同比下降22.35%。

此外，繼2019年公司經營活動現金淨流量淨流出17.88億元之後，2020年前三季度再次淨流出24.27億元。

據2020年三季報，公司銷售毛利率為29%，相比2019年同期減少12.5個百分點；淨利率為14%，同比減少4.8個百分點；淨資產收益率（加權）為13.2%，同比減少7.6個百分點。

四年賣房去化率僅80%

自顧不暇之時，廣宇發展還不得不為子公司等提供擔保。

天眼查資料顯示，公司2020年有31條擔保資訊，去年前三季度73.5億元擔保額度中，有47億元為關聯擔保，占淨資產31.2%。

這無疑將使其面臨更大的掣肘。

2020年，有關部門出臺政策收緊房地產融資，設置行業“三條紅線”將房地產企業分為四檔，並根據房企所處檔位控制其有息負債規模的增勢。

所謂“三條紅線”，一是剔除預收款後的資產負債率大於70%，二是淨負債率大於100%，三是現金短債比小於1倍。廣宇發展全部觸及。

高負債增加往往意味著高周轉，即激進擴張下，銷售規模快速增長。但廣宇發展並非如此，2017年至2019年，公司預收賬款分別為330.99億元、330.09億元和208.14億元，不斷下滑。

2020年前三季度，其合同負債（根據會計準則，預收賬款調整至合同負債）為139億元，相當於2019年同期的一半。

銷售的乏力，或許源於廣宇發展去化率較慢。2017年至2019年，該公司的存貨周轉率分別為0.43、0.31、0.25，呈現不斷下探的趨勢。而2020年前三季度，其存貨周轉率也僅為0.18。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，過去幾年，有些城市處於市場調控之中。廣宇發展大部分項目都在重慶、四川和北京等城市，其市場受到政策方面的影響，進而影響到了它的銷售。這可能是造成其重組後業績沒有持續發力的一個原因。

以位於重慶渝北區的魯能星城十三街區項目為例，該專案早於2016年12月就已竣工，截至2020年上半年末，該項目去化率為74%。

同樣在2016年、2017年竣工的還有南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，上述項目相應去化率為78%、80%、78%和77%。

從最近拿地的擴張動作來看，廣宇發展不再固守西南地區，而是開始挺進粵港澳大灣區，並將觸角伸至青島等地。為了擴張，控股股東仍在想方設法提供資金援助。

而當下的問題在於，受“三條紅線”約束下，廣宇發展的有息負債難以繼續增加，屆時若去化率再難提升，母公司也是有心無力。那麼，下一步，公司將採取何種有效戰略應對業績增速下滑的趨勢呢？

每逢歲末年初，國內房企總不免人事變動，大家早已習以為常，今年尤為劇烈。前有彰泰集團董事長張巧龍、三巽集團總裁王本龍、禹洲集團執行總裁許珂辭任，後有實地集團副董事長兼總裁劉森峰被曝離職。

總裁級的職業經理人與房企老闆的蜜月期越來越短，中小房企人事變動更加頻繁。就連剛上市的上坤地產，也出現高層大換血。

剛上市就換人

上坤地產（06900.HK）在去年11月登陸港股，上市不滿兩個月就開啟人事變動。

繼副總裁佟文豔提出辭呈之後，日前，旭輝集團武漢區域原總經理周青、泰禾集團(2.700, -0.04, -1.46%)原總裁助理呂彬加盟，二人分別擔任執行總裁和品牌行銷中心總經理。

企業上市屁股都還沒坐熱，就開啟核心高管更迭，這家股價在發行價上下徘徊、市值不到50億港元的房企，在人事上傷筋動骨到底為哪般？

周青和呂彬均有在旭輝、萬科等大型房企工作經驗，尤其是在行銷崗位時間較長。

辭職的佟文豔更為資深，她先後在綠地、旭輝以及泰禾集團等房企擔任要職，是一個從業超過15年地產老兵。她在上坤地產將赴港上市前加盟，公司完整的行銷與管理體系正是有賴於她的構建。

斑馬消費梳理發現，此前，上坤地產三大重要人物為負責設計的梁晶、負責行銷的佟文豔和負責財務及資本市場的馮輝明。

在有著行業“鐵娘子”之稱的佟文豔離開後，馬上有周青接管行銷業務板塊。

多年來，上坤地產在人才對接上一直“嚴絲合縫”。因為一直宣導“價值觀相同的人上車”，這家房企更像創始人朱靜和一大批職業經理人的舞臺。

公司不少高管在地產行業平均有著15年的從業時間，尤其有在碧桂園、中海地產、龍湖集團、萬科等TOP30強的從業經歷。

在公司上市前，執行力強的佟文豔、最懂得為企業“找錢”的馮輝明加入，一定程度上推進了公司上市進程。

中國“巴菲特”加持

上坤地產是一家年輕的房企。2010年，在盈信投資老闆林勁峰的支持下，建業地產（00832.HK）前高管朱靜隻身赴上海創立。

這也是朱靜的中歐商學院同學林勁峰，在投資朗詩地產（00106.HK）後，再次涉足地產業務林甚至不惜在2015年套現貴州茅臺(2164.000, 3.10, 0.14%)（600519.SH）支持。

盈信投資官網顯示，當年6月，盈信投資退出持股12年的貴州茅臺，最終以1210萬元投資獲得收益11.43億元。

就在這一年，上坤地產一場“蛇吞象”式收購驚動上海灘。公司耗資約33億元一舉拿下香港富豪李明治旗下天安中國位於上海松江佘山地塊，成為一匹行業黑馬。當年，上坤地產年銷售額僅17億元。

就這樣，上坤地產從上海發端，逐漸走向全國。截至2020年7月，公司410萬平方米的總土地儲備，長三角地區占比約7成，尤其上海、杭州及寧波3座城市的土地儲備占比均在10%以上。

截至2020年11月17日，朱靜、林勁峰實際持有公司股權比例分別為37.50%額31.12%。啟信寶顯示，二人主要通過深圳盈信國富、上海三有和上海世蕊間接持有公司股權。

在投資行業內，林勁峰有著中國“巴菲特“之稱，早年靠6000元學費進入股市掘得第一桶金，先後入股西鳳酒、雙輪酒業等，坐擁百億財富。

業績壓力或致人事調整

朱靜投桃報李，給林勁峰一個“看起來很好”的上坤地產。

因公司起步較晚，基本錯失了房地產發展黃金期，在去杠杆趨勢下，業績已出現增速放緩的跡象。

2017年至2019年，公司銷售額增速從345.6%降至18.43%，收入增速從466.7%降至10.04%，歸母淨利潤增速從209%降至42.04%。期間，公司收入分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元。

雖說最近3年收入翻6倍，公司行業排名卻在下滑。克而瑞2020年銷售榜TOP200顯示，公司以265.1億元的全口徑銷售額排名第97位，較2019年下降6個名次。且公司2020年銷售額權益占比僅52.73%。

公司剛擦線進入百強，債務壓力並不輕鬆。招股書披露，截至去年8月，公司計息銀行及其他借款47.61億元，一年內到期債務20.03億元。

公司財務成本逐年升高，2017年-2020年4月，計息銀行及其他借款加權平均實際利率分別為7.4%、9.3%、9.4%和10.3%，高於行業均值。

一方面亟待減緩債務壓力，另外，面對行業增速普遍放緩，可持續性增長已有很多不確定性。

從引進周青、呂彬等行銷類職業經理人來看，這家房企似乎在給外界傳達一個重要信號。

在去年完成兩級管控到三級管控的升級之後，公司未來大概率要對從產品到行銷優化整合。公司不僅尋求規模上的突圍，也開始重視穩定的、有品質的發展，以增加現金流，緩解償債壓力。

去年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。日前，央行上海總部召開2021年上海貨幣信貸工作會議，會議指出，要穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。

2021年央行工作會議也強調，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受《證券日報》記者採訪時表示，加強房地產貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產調控主基調，更有助於推動金融資源進一步進入小微企業、製造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產行業“虹吸效應”，擠占過多的信貸資源。

當前房地產貸款規模有多大？據可查的最新數據，即央行發布的2020年第三季度貨幣政策執行報告顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較2020年6月末回落0.3個百分點。房地產貸款佔各項貸款餘額的28.8%。其中，個人住房貸款餘額33.7萬億元，同比增長15.6%，增速較2020年6月末回落0.1個百分點；住房開發貸款餘額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較2020年6月末下降0.6個百分點。

根據《通知》，央行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。中國銀河證券研究報告顯示，根據測算，截至2020年年中，大型銀行（第一檔）房地產貸款佔比均未超標，而且大型銀行房地產貸款總量佔行業總量比例較高，僅建設銀行及郵儲銀行按揭貸款佔比略高於標準，但均不超過2個百分點；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調整相關貸款比例，但其體量佔比不高，對房地產行業總體貸款增量的影響有限。

光大證券金融業首席分析師王一峰在接受《證券日報》記者採訪時表示，從總量看，目前金融機構按揭貸款整體佔比大致在20%左右，雖然近兩年增量佔比有所上升，但是總體仍然穩定，若按照《通知》的分類監管要求上沿測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億元左右，房地產貸款預估為1.5萬億元。這一增量與2020年按揭貸款、房地產企業貸款增量大體相當，政策在房地產貸款增量安排上並沒有明顯收緊。從長期看，受政策影響，銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂。但是分銀行看，由於不同銀行間貸款存量佔比的差異，將對其未來貸款增長結構產生一定影響。

《通知》要求，“房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比基本穩定”。因此，在王一峰看來，即便佔比較低的銀行，也不太存在大幅提升房地產貸款、按揭貸款的可能。此外，對於佔比已經超標，或接近監管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量，這在其他銀行不能形成有效補充的情況下，2021年按揭貸款增量將少於4.5萬億元、房地產貸款增量少於6萬億元的理論值，預估少增規模在5000億元以內。

奶酪基金創始人、基金經理莊宏東對《證券日報》記者表示，此次《通知》是從銀行端控制房地產貸款增量，對於不同類型的銀行設置了不一樣的比例要求。考慮到仍有較長的過渡期，以及對於個別地產貸款規模佔總貸款規模較高、調降壓力較大的銀行，可以通過延長過渡期等方式差異化處理，因此短期內將保持存量規模，不會有太大的變化。

　　上海財經大學應用統計研究中心最新公布的調查顯示，去年四季度上海財經大學上海消費者信心指數為１１４﹒１點，環比略升０﹒２點，同比下降５﹒９點，仍處於樂觀區域。

　　上海財經大學應用統計研究中心主任徐國祥表示，在世界範圍內疫情持續發酵的背景下，國內疫情和經濟恢復日趨穩定，但疫情變化和外部環境仍存在諸多不確定性，令消費者對國內以及上海市經濟的發展保有謹慎樂觀的態度，因此消費者信心指數穩中略升。

　　分項指數中，去年四季度，上海消費者購房意願指數為７６點，環比上升３﹒２點，同比提高６﹒５點，說明房地產市場回暖令消費者的購買意願有所增強；購車時機指數為８７﹒５點，環比上升３﹒５點，同比下降４﹒６點，處於較為穩定的狀態。

　　消費預期方面，購房預期指數為７８﹒１點，環比提高４﹒２點，同比上漲１﹒９點，顯示消費者對未來購房熱情有所提高；而購車預期指數為８７﹒２點，環比繼續回落３﹒８點，同比下降６﹒７點。

＊四季度收入、就業評價指數同比大降＊

　　收入方面，四季度上海消費者收入評價指數為１１１﹒６點，環比略降０﹒１點，同比大幅下降１６﹒６點；就業評價指數１１６﹒３點，環比略升０﹒１點，同比下降９﹒２點。兩項指數同比降幅較大，說明四季度經濟還面臨著較大的壓力。

　　同時，收入預期指數１２２﹒７點，環比上升４﹒７點，同比下降９﹒２點，顯示消費者預期未來收入將有所增加；就業預期指數１１９﹒０點，環比略降０﹒４點，同比下降３﹒２點，是三年來的最低點，說明消費者受到了疫情帶來的經濟發展的不確定性的影響。

新京報訊（記者段文平）1月13日，第一太平戴維斯研究部發布的調研數據顯示，2020年度，天津寫字樓市場空置率有所下降，但受制於空置率較高的歷史原因，全年維持在35%以上的高位，遠高於北京的15.8%。

從板塊來看，天津新八大里區域入市項目實現穩定去化，從而幫助降低空置率，四季度吸納表現最佳，空置率環比下降21個百分點至49%，海河沿岸與南京路板塊四季度空置率基本穩定，友誼路板塊受退租影響，空置率上升5.1%。

第一太平戴維斯天津商業樓宇部助理董事張寶根分析稱，空置率有所下降的原因，主要是天津寫字樓新增面積減少。據了解，2020年天津寫字樓市場僅有保利國際廣場一個新增項目入市，供應量約為7.5萬平方米，遠低於前幾年的平均水平。

較高的空置率，也使得業主採取以價換量策略，進而使得天津寫字樓的整體租金水平有所下降。數據顯示，2020年，天津寫字樓租金同比下降9.8%。

據了解，為緩解高空置所帶來的壓力、加快去庫存，天津各級招商辦公室紛紛將目光瞄向北京及周邊城市，通過在北京舉辦招商推薦會、設立駐京辦事處等手段，為寫字樓市場注入新活力，引進互聯網科技、人工智能和大數據等為代表的高科技產業，為天津發展高科技產業提前佈局。

首批共179伙 折實呎價1.4萬至1.7萬

市場爆發新盤戰，將軍澳日出康城LP10，昨公布首張價單共179伙，包括2房至4房戶，2房戶折實價699萬元入場，折實呎價13,888至17,140元，屬康城首張單位最貴的新盤，並貼近同區二手價。

踏入2021年，發展商陸續開展推盤部署，南豐及港鐵 （00066） 合作發展的日出康城LP10首批179伙，包括119伙2房、51伙3房及9伙4房，單位實用面積介乎484至1,205平方呎。

首批主打2房佔119伙

首批單位價單定價介乎879.2萬至2,550.9萬元，價單呎價由17,468至21,558元。發展商提供5種付款辦法，以120天即供付款的折扣率最高，連同印花稅補貼及其他置業折扣計算，最高折扣率為20.5%，折實價介乎699萬至2,028萬元，折實呎價由13,888至17,140元。

首張價單的入場單位為LP10第1B座的2樓D室，面積485平方呎，為2房戶型，折實價699萬元，折實呎價14,412元。

而發展商亦有提供高成數一按，最高可借7成按揭，年期最長25年，但只限實用面積700平方呎以上的單位選用。全期息率為P減2.75厘（P為5.25厘，即實際供樓利率約2.5厘）。

擬下周公布銷售安排

南豐發展地產發展部及銷售部副董事長麥一擎形容，LP10首批為「10分心動價」。南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，首批單位與日出康城其他一手新盤價錢相若，而項目位處臨海，電器設備亦有所提升，加上康城商場已開幕，生活配套日趨完善。

另外，盧子豪指出，去年一手推盤量少，但二手成交反而增多，反映樓市需求殷切。項目最快今日起收票及開放示位，預計下周公布銷售安排。示範單位地址設於九龍灣臨澤街8號啟匯LP10展銷廳。

雖然LP10首批單位價錢貴絕康城，但仍未算脫離市場水平，去年6月份推出的SEA TO SKY，首批折實呎價13,648至17,618元。至於近年已落成的二手屋苑如晉海、MALIBU等等，二手平均成交呎價約1.71萬至1.8萬元，反映LP10開價仍算貼近同區的一手及二手項目。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，雖然近日疫情逐步放緩，但發展商定價亦不敢進取，望於農曆新年前推售1至2輪，克制定價有助起動。美聯物業住宅部行政總裁布少明指，今個月區內二手私樓買賣暫錄逾110宗成交，隨着新盤推出，預計會搶去市場大批購買力，下半月區內二手交投或急降約5成。

元朗區過去一周交投暢旺，尤其是樓價600萬元以內的上車盤，更成為市場追擊對象；其中樓齡不足10年，屬市中心大型上車屋苑之一的尚悅，兩日錄10宗成交，2房造價悉數低於600萬元。而現時最平的筍盤，叫價更低至493萬元。

低層1房半355呎 向正南

尚悅由12座物業組，提供逾2,500餘個單位，間隔由1房半至3房套房不等，又以2房以下的戶型供應最為充裕，目前平均造價不足600萬元。而位置上，尚悅與西鐵元朗站有一段路程，徒步約10餘分鐘可抵，惟屋苑備有住客專車往返西鐵站，交通尚算便利；但以不足10年樓，單位樓底高，盤源選擇多，備齊全會所設施而言，實用均價約1.3萬元，對上車客極具吸引力。

中原副區域營業經理王勤學指，尚悅目前有近192個單位放售，而叫價最筍為12座低層F室，實用面積355平方呎，屬於屋苑入門屋則，1房半間隔，所謂半房，即房間面積相對較細。

但因為屋苑以樓底高見稱，內籠不覺侷促，此室向正南，望內園，加上單位有裝修，低層亦算有質素，現以493萬元放售，平均實用呎價約13,887元。若買家採用9成樓按，首期不足50萬元，連翻新裝修費亦可省回。

本月14成交 同類戶518萬沽

而本月至今，尚悅已錄得逾14宗成交，如上述放盤的1房半單位，平均造價約500萬至530萬元不等。最新成交為2座高層E室，實用面積356平方呎，以518萬元沽出，實用呎價14,551元。

近日二手樓市升溫，有投資者趁旺市以「摸貨」形式放售，西半山蔚然一個豪宅單位，叫價6,600萬元。

高層1292呎戶 提價18%

市場消息透露，西半山蔚然高層A室，實用面積1,292平方呎，屬於3房間隔，原業主早於2011年以約5,157萬元購入，原本以約6,800萬元放盤，去年11月以公司股權轉讓形式售出，成交價約5,600萬元，新買家近日再以股權轉讓形式放盤，叫價6,600萬元，提價1,000萬元，加幅約18%。

根據公司註冊處資料顯示，相關單位的確由公司名義持有，而相關公司於去年12月14及15日上載7份關於公司秘書、董事及核數師離任的文件，顯示公司正更換公司董事，意味單位的確有轉售，只是相關文件仍有待詳情公布。

區內代理指出，整體山頂南區及中半山一帶豪宅，現時有約250個單位以公司股權轉讓形式放售，業主叫價甚貼市，相信難掀起摸貨潮。

至於其他豪宅買賣方面，市傳淺水灣道松苑高層A室，實用面積1,917平方呎，以約7,000萬元易手，呎價約3.65萬元。其次，何文田天鑄5座低層A室，實用面積1,320平方呎，剛以約3,280萬元易手，原業主於2016年以約3,066萬元購入，持貨近5年帳面獲利214萬離場。

二手交投活躍，惟造價表現兩極，持貨逾30年的鰂魚涌康怡花園套3房，低市價7%易手；而天水圍嘉湖山莊低層3房以2房價獲上車客承接，呎價不足1萬元。

本月暫只錄2宗成交的康怡花園，交投量與上月同期5宗相比，減少約6成。剛易手的A座中層9室，實用面積710平方呎，3房套房，擁開揚山景；業主於兩個月前以約1,250萬元放盤，累減45萬現以1,205萬元沽出，實用呎價16,972元，較同類單位市值低約7%。原業主於1985年一手購入，當時買入價約50萬元，單位升值23倍。

嘉湖3房525萬售 呎價9511

至於本月交投量按月升4成的嘉湖山莊，2房單位叫價硬淨，上車客選擇多付5萬元購入低層3房。中原高級區域營業經理文家輝表示，嘉湖山莊本月暫23宗成交，按月同期增44%，而剛促成1期1座低層H室，實用面積552平方呎，3房戶，剛以525萬元沽出，呎價9,511元。

買家原打算買入2房，惟心儀的2房單位價錢貼近520萬元，而上址3房價與2房價相若，故即時決定落訂。原業主於2004年以88萬元買入，期內升值5倍。

居屋同樣受捧。其中，將軍澳富康花園1月至今暫5宗成交，較上月1宗急增4倍，其中4宗屬居二市場，售價由410萬至550萬元。市場人士指出，富康花園8座中層H室，實用面積592平方呎，3房間隔，以居二價550萬元沽出，實用呎價9,291元。

另外，同區居屋富寧花園1座低層D室，實用面積592平方呎，3房間隔，望開揚景，內籠企理，獲搵樓多時用家垂青，以自由市場價620萬元售，實用呎價10,473元，屬市價。

黃埔街共購7地盤 提供100萬呎樓面

近年恆地 （00012） 密密收購紅磡黃埔街一帶的舊樓，旗下紅磡機利士南路2至24號（雙號）舊樓，昨日透過仲量聯行進行強拍，在無競爭對手下，以底價20.45億元投得。

恆地執行董事黃浩明稱，這個項目是集團在紅磡的第7幅地盤，連同之前的項目，總地盤面積近11萬平方呎，合共提供總樓面約100萬平方呎，預料會發展為上車盤或中小型單位為主，並料於2025年落成。

尚有一項目待批強拍令

他又指，區內尚有一項目待批強拍令，對於另一個未達強拍門檻的項目，他直言「唔賣就由佢」，強調項目已成形，不會特別等待。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李佩儀表示，物業的地理位置優越，在住宅投資需求持續強勁的情況下，是次項目具不俗的發展潛力，故可吸引發展商收購及重建。

事實上，恆地上月以底價26.695億元投得鄰近黃埔街2至16A號4幢舊樓、必嘉街83至85號及黃埔街26至40A號兩個項目。當時發展商表示，整個項目設計類似旺角利奧坊系列，並形容項目是黃埔新邨的「進化版」。

另外，據土地註冊處資料，洪水橋及厦村共11個地段，以5,024萬轉售，新買家為榮捷發展有限公司，其董事顧菁芬及羅泰安，過往曾參與恆地舊樓收購，不排除恆地再插旗。值得留意的是，該公司於2007年已購入地皮，惟在本月才進行登記。事實上，恆地及有關人士於04年至06年期間，已透過上述公司收購接近50幅位於洪水橋附近一帶的地皮，成交價約1.95億元。

舖王鄧成波繼續沽貨減磅，剛以約4,100萬元沽荃灣沙咀道舖，減價近兩成。消息指，荃灣沙咀道105至129號地下4至7號舖，面積約3,000平方呎，以約4,100萬元易手。舖位由酒吧以每月12.6萬元租用，回報率約3.7厘。

據了解，舖王鄧成波於2010年以約2,600萬元購入，早前以約5,000萬元放售，現減價近兩成沽出。持貨11年轉手，獲利約1,500萬元離場，升值約58%。

另土地註冊處資料，新蒲崗匯達商業中心高層全層，面積約6,487平方呎，近日以4,800萬元沽出，呎價約7,399元。新登記買家為宗教慈善團體嗇色園（SIK SIK YUEN）。代理透露，這次機構料把物業作為團體的辦公室。原業主為WIN 20 LIMITED，公司於2008年3月斥6,464萬元買入物業3層，而是次只放售其中1層物業，其餘則自用。

新盤戰升溫，會德豐地產旗下啟德MONACO已推出3張價單合共200伙，發展商昨公布銷售安排，將於本周日（17日）首輪推售145伙，成為2021年頭炮開售之全新盤，項目暫收2,500票，超額認購逾16倍。

發展商前晚再加推40伙，價單定價由846.3萬至2,446.7萬元，以折扣率20.5%計算，折實價由672.9萬至1,945.2萬元，折實呎價29,973至32,642元。

發展商昨日公布首份銷售安排，將於本周日首輪開售145伙，當中逾半屬2房戶，另外包括14個開放式單位。

The Campton周六推94伙

推售單位實用面積由280至762平方呎不等，折實售價596.6萬至1,888.7萬元，折實呎價由20,368至25,708元，以折實價計沽清可套現約16億元。

據了解，項目截至昨日累收約2,500票，較首輪145伙，超額認購16.2倍。而MONACO至今推出3張價單，合共200伙，沽清料可套現逾22億元。

餘貨盤亦趁一手市旺賣樓，長沙灣新盤The Campton日前公布銷售安排，將於本周六開售新一輪94伙單位，包括74伙以價單形式推售，另外20伙招標發售。

自政府於2020年11月底撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD）後，不少財團趁機拆售工商物業。美聯工商舖（00459）資料研究部預計，2021年可供拆售的全新工商總樓面逾200萬方呎，相信將刺激全年交投量。

新地德士古道工廈最矚目

據美聯工商舖資料研究部估計，今年有9個全新工商盤可供推售，涉及總樓面逾200萬方呎，較矚目為新地（00016）旗下荃灣德士古道250至254號工廈，總樓面約38萬方呎；以及新世界（00017）長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界商廈，總樓面約36.3萬方呎。

第一集團料推出兩個工廈項目，分別位於荃灣柴灣角街73號IEC II及長沙灣大南西街1018號GCC3，兩項目總樓面共約34.6萬方呎。麒豐資本亦有兩個項目可供發售，分別為新蒲崗七寶街1號工廈項目及觀塘鴻圖道32號商廈項目，合共約36.1萬方呎。

觀塘區則有星星地產旗下偉業街107至109號商廈項目，以及資深投資林子峰持有的敬業街41號商廈項目。至於港島區也有項目可供拆售，為宏基資本（02288）旗下黃竹坑道23號商廈項目，樓面約10.7萬方呎。

除全新項目外，現時市場仍有不少一手貨尾項目可供推售，包括新世界旗下長沙灣甲廈荔枝角道888號，以及億京、信置（00083）和資本策略（00497）發展的九龍灣甲廈富臨中心等，料將成今年工商市場焦點之一。

美聯助花農覓短約舖 租金二折

美聯工商舖行政總裁黃漢成坦言，雖然本港疫情反覆，惟政府撤銷非住宅物業雙倍印花稅（DSD），投資者及用家入市成本減輕，對工商舖投資市場屬好消息，而且工商舖租售價已累積一定跌幅，帶動部分準買家趁低吸納。展望2021年，市場資金充裕及低息環境持續，受惠「撤辣」及市況轉好，加上有多個工商舖新盤可望推售，相信有助帶動今年成交，為後市交投量提供支持。

受疫情影響，政府決定取消今年年宵市場及沙田車公誕新春市場，美聯旺舖特意在全港各區搜羅數十間大多位處核心地段的優質商舖供花農租用，而不少業主亦表示願意共渡時艱，以市價租金二至三折起短租予花農。

去年整體樓市氣氛疲弱，但豪宅逆市仍見承接力，山頂及南區豪宅買賣宗數及金額均按年錄得升幅，其中宗數達142宗，更創8年最多。有代理行展望，隨着疫苗面世及資金追捧「磚頭」保值，山頂及南區二手今年交投將按年大增30%，樓價同步上揚10%至15%。

據中原地產統計，去年山頂及南區共錄得142宗二手豪宅成交，創2012年錄得179宗以來約8年新高，較2019年共113宗按年大增29宗或25.7%，當中佔27宗屬銀碼逾1億元的豪宅，對比2019年共31宗，微減4宗或12.9%。期內，142宗二手豪宅買賣涉資達163.97億元，對比2019年全年156.27億元，亦增多7.7億元或4.9%。

2020錄142宗豪宅成交 八載高

中原地產資深營業董事何兆棠指出，去年山頂及南區成交量大增，主要由於新冠肺炎疫情及國際政經局勢緊張，令到業主叫價放軟，吸引不少買家入市尋寶，形成了交投量大增惟每宗成交額下跌的情況。

據該行統計的8個分層屋苑，有5個呎價按年錄得跌幅，分別下滑0.2%至9.7%，當中以大潭陽明山莊及南區嘉麟閣各挫9.7%最顯著。

不過，何兆棠認為，隨着疫苗面世及疫情有望緩和，買家恢復入市信心，加上低息環境持續及全球量寬令現金貶值，資金追捧「磚頭」保值，預期有望刺激今年山頂及南區二手市況出現小陽春，交投量或按年大增30%，樓價同步上升10%至15%。

二手市況轉旺，仍有個別心急業主低價沽貨但求止賺。天水圍嘉湖山莊有3房單位放售1個月即以525萬元易手，造價幾乎淪為屋苑2房戶水平。鰂魚涌康怡花園有3房單位賣1205萬元，較市價低約7%。

中原地產高級區域營業經理文家輝透露，嘉湖山莊本月首13日已錄得23宗成交，較上月同期16宗大增7宗或43.8%，惟當中不乏低價成交，包括樂湖居1座低層H室，實用面積552方呎，3房間隔，望街景，剛獲上車客斥525萬元承接，呎價9511元，貼近屋苑近期2房戶的售價；例如樂湖居13座低層E室實用面積448方呎2房戶，上月底以505萬元成交，是次3房戶造價較之僅高20萬元或4%。

據了解，原業主早於2004年斥88萬元入市，為求盡早止賺，去年12月僅叫價528萬元放售，最終輕微減價易手，賬面獲利437萬元或5倍離場。

康怡花園亦有業主平賣沽貨，中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，A座中層9室，實用面積710方呎，3房間隔，望開揚山景，原業主開價1250萬元約2個月，累減至1205萬元沽出，呎價16972元，低市價約7%。原業主1985年以50萬元購入，賬面仍大賺1155萬元或23.1倍。

屯門菁雋再錄二手成交，消息稱，該廈低層32室開放式單位，實用面積131方呎，由原業主於2019年7月以「full pay」形式擲192.82萬元購入，持貨僅約1年半即以235萬元易手，呎價17939元，是次交易涉及樓價10%的額外印花稅（SSD）即23.5萬元由買家支付，離場賬面賺42.18萬元，獲利21.9%。

雲地利台5250萬紀錄次高

有代理直言，菁雋不乏細單位供應，入場門檻低，除了成為不少年輕人的上車選擇外，亦有小部分「上咗年紀借唔到錢（按揭）嘅長者買嚟自住」。目前該廈僅餘1個二手放盤，為極低層32室開放式單位，實用面積131方呎，現叫價240萬元放售，涉及樓價15%的SSD由買家支付。

跑馬地雲地利台造價逼近高位，消息指C座中層5室，實用面積1863方呎，以5250萬元易手，樓價創屋苑歷史次高，呎價28180元；原業主1991年以430萬元購入，賬面賺4820萬元或11.2倍。