小英見證吸買氣　民眾投訴付百萬等嘸厝

全台首件危老重建案「森森富祥」2018年動工，原訂去年5月交屋，但迄今基地卻一片荒蕪。已購客抱怨：「2年來都沒蓋！」，有80多歲地主已辭世回不了新家。建商回應，因開挖基地遇到困難，共花近6000萬元處理，又遇缺工缺料而延誤工程，目前積極與地主協商求共識。

高雄市苓雅區自強三路187巷內的「森森富祥」，為危老上路後首件核定通過的建案，在2018年5月動工，總統蔡英文還特別參加動工典禮，基地面積149.5坪，共有8戶地主與恆宇建設合建分屋，興建1棟地上15樓、地下3樓、共37戶的大樓，規劃18~55坪2~4房住家，地主將可分得50坪以上的4房帶車位。

退款要付15%違約金
該案當年推出時主打2房廣告戶358萬元起、3房668萬元起，換算每坪不到20萬元，其餘開價每坪24萬~28萬元，原定去年5月完工交屋，但基地至今仍荒蕪，已購客氣得直批：「簡直『聲聲不響』」！

張小姐表示，2年多前以總價約1600萬元購買2戶，各為2房19坪、3房45坪加1個車位，合約並未標示完工日，也沒按預售屋買賣定型化契約走，她前後付了100多萬元，本來打算按照工程進度付款，但「2年來都沒有蓋，怎麼敢繳錢？」想不到建商以客戶不繳錢為由不退款，甚至要求退款就要扣總價的15%當違約金。知情地主透露，有名約80幾歲的地主，和家人租屋在外，一直很掛心，希望早點住回家，想不到已辭世，有生之年無法回家，十分遺憾。

另還有插曲，投訴人張先生指出，恆宇建設曾到新加坡舉辦「美麗島危老重建案」說明會，原定去年2月有10位海外投資人準備1~2千萬元去高雄談，「疫情救了我們老闆，來不了台灣」，後續就爆發建商收購土地沒成功，也還沒還款，建商希望投資人轉投資「森森富祥」，但還沒簽約也「不見面」，該糾紛已進入司法程序。

賣出7成提出調解
高雄市政府行政暨國際處消費者保護室主任殷茂乾表示，目前有1位「森森富祥」消費者提出4次調解，將協助繼續調解。提醒預售屋即便合約中沒有白紙黑字寫完工日期，只要曾在廣告文宣、對外公開承諾交屋日，消費者就可以催告。

恆宇建設董事長孫培均表示，該案目前售出6~7成，由於基地受鄰地開挖受損，地層受過擾動，開挖連續壁容易坍塌，前後花費近6000萬元額外費用做地質改良，加上基地有多根既存的地質改良樁，連續壁施作困難，強調「絕不省任何一分安全的錢」。並補充去年高雄工地面臨搶工搶料，「大型公司要排隊，小型公司更難」。在沒有連續壁支撐材料的情況，基地無法開挖。

孫培均表示，為保障購屋者權益，計劃將購屋款項全數退還消費者，並積極和地主協商，「危老重建不管在地主協商、基地條件、資金融資方面，面臨的因素極為複雜，大型建設公司推動意願不高，願意做的多半是小建商，我們在重建過程中，亟需資金的協助」。

商圈沒落頹勢 盼2026年雙子星開發翻轉

日本連鎖雜貨店「驚安殿堂（唐吉軻德）」台灣首店昨正式開幕，現場擠滿採買人潮，該店位於台北市西門町商圈的西寧南路「阿曼TiT」，3層樓共1086坪空間，月租金462萬元，為去年實價揭露紀錄中最貴店租。

專家分析，該店進駐仍難以翻轉西門町近來逐漸沒落的頹勢，「要等到2026~2027年的雙子星開發案才能見真章。」

日雜貨店付月租462萬
過去「阿曼TiT」3層樓商場空間由韓國快時尚品牌SPAO、MIXXO承租，因不堪負荷高達685萬元的月租，於2019年6月時收攤並撤離台灣。

實價揭露去年2月該空間以每月462萬元租金、換算單坪4251元出租，承租方即來自日本知名的「唐吉軻德」，租賃紀錄註明承租範圍僅限商場、不含車位，價格含管理費、稅金、水電費、營業設備等，並將於2026年調漲租金至475萬8600元，估算6年漲幅約1.03%。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，過去時機不錯時，西門町店租1坪確實有1萬元以上的行情，然而疫情對實體店面造成嚴重衝擊、電商又大肆崛起，店面並沒有搭上這波房產熱潮，平均每坪租金可能只剩下7000~8000元行情，相較之下，唐吉軻德月租總價雖然高，但直接承租整棟、換算下來每坪租金4000多元，反而是賺到。

防疫期仍無觀光客人潮
高力國際市場推廣及企業傳訊部董事朱秉瑩也指出，以坪效的角度分析，「唐吉軻德」即便為區域型租金領導者，但因直接承租整棟空間，還包含品牌廣告與曝光效果，再加上其販售產品包含有配藥師才能賣的眼藥水等藥品，除了具一定特殊性之外，相較於同樣也需配備藥師、店內空間卻小得多的一般藥妝店，坪效與報酬率都高出許多。

不過，朱秉瑩雖看好該店有強大的集客能力，可能為前後幾戶店家帶來正面影響，有助拉抬租金，但這種「地方共榮」現象僅限周邊，「對於目前沒有外國觀光客、販售產品類型過於相似、逛街行為逐漸被電商取代的西門町商圈來說，不太可能起到真正救援的幫助」，可能要等到2026~2027年雙子星開發案有新進度後，商圈才有翻轉可能。

去年房市熱鬧滾滾，代銷業者承接建案也相當豐碩，《住展》雜誌統計北台灣10大代銷，由海悅國際蟬聯12年代銷王，且與亞軍甲山林接案量都突破1000億元，屬史上頭一回。專家表示，去年市場湧現強勁買氣，激勵代銷積極接案，今年北市豪宅指標大案將陸續推出，各家代銷仍有一番激烈搶戰。

2020年代銷界冠、亞軍為海悅、甲山林，其他依序為新聯陽、創意家、五十甲、璞園、甲桂林、信義、新理想及漢華。海悅共接下41新案，總案量達1386億元，年增近38%，且在新北、桃園的案量，都已超過北市，事業重心出現南移狀況。甲山林去年承接26個新案，其中南港「世界明珠」（住宅部分）與土城「金城舞5-京都花園」，案量就海灌600億元，一舉推升總案量至1242.5億元，年增近1.5倍。

壓縮中小代銷生存空間
新聯陽、創意家、璞園接案量也大幅成長，年增幅各約25%、53%及48%。甲桂林與信義則是唯二固守大台北市場的業者，尤以甲桂林高達8成案量集中在台北市，且多位老城區，重兵力守首都蛋黃區的意味非常濃。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，多數代銷業者接案量隨整體房市有所成長，且延續大者恆大的趨勢，全是老牌代銷的天下，顯示房地產景氣愈好、推案量愈大，老牌代銷接案動能愈強，中、小型代銷生存空間反而被壓縮。

海悅國際總經理王俊傑認為，今年接案量約1400億元，北部以舊業主為主，未來在台南、高雄等地的接案量一定會擴大。

政府打炒房逾1個月，似乎不影響屋主的開價。屋比房屋統計央行實施信用管制後的6大都會區待售物件開價，卻不跌反漲，專家認為，打炒房雖對近期房市炒作歪風起壓制作用，但桃園、台中、台南具建設題材等區，剛性買盤依然強勁，不過開價漲幅已有縮小趨勢，「只有小漲，不敢開天價了」。

屋比房屋統計去年底央行實施信用管制前後，6大都會區網路待售物件，屋主開價小漲0.6%~2.8%。屋比房屋總經理葉國華表示，此次央行實施的信用管制內容是針對投資客及一般公司置產，只對尚未交屋的預售屋衝擊較大，對整體房市影響不大，在目前低利率、台商回流等資金浪潮下，剛性需求買盤強勁，特別是桃園、台中、台南等具建設、航空城、科學園區題材的區域，房市仍會穩步走揚，雖短線賣壓可能走高，但要房價大回檔修正的機會並不大。

「不敢開天價了」
美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，尚未察覺到屋主因打炒房而有信心鬆動降價，除熱錢多，股市不斷創新高，政府是在打炒房、短進短出者，正常買賣的屋主較不受影響。

「開價是一回事，但成交價又是另一回事」，《住展》雜誌研發長何世昌認為，政府打炒房或多或少影響賣方信心，如去年第3季開價漲3~5%是小case，目前開價漲幅已經縮小，「比較不會出現開天價的情況了。」

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡指出，目前營建業缺工缺料，成本上漲，市場普遍預期房價不會跌，未來新建案持續釋出，價格大幅下修的可能性很小，而且開價不等於成交價，買賣間還會有議價的過程，所以屋主也會認為沒有必要先把價格拉低，造成開價沒跌的現象。

深耕台南房地產的上曜建設（1316），積極插旗台南九份子地區推案，手中兩大案初估可推案金額挑戰300億元；上曜建設表示，今年有兩大案完工入帳，今年業績無虞。目前公司手中庫存土地約8,700坪，未來五年業績將持穩表現。

上曜建設開發董事長張祐銘表示，目前公司在台南九份子高容積精華地約5,500坪，將分成南北基地兩期推案，北基地將規劃二棟高達35層的景觀大樓，坪數規劃為20~53坪左右產品，總共457戶，每坪開價介於25~36萬元，預計農曆年後預售，南基地則設計四棟樓高35層景觀大樓，以精緻2~4房為主，目前尚在規劃設計中。

上曜昨（19）日股價收在12.05元，上漲0.25元。

上曜建設九份子北基地推案金額約50億元，南基地總銷金額將近200億元，兩大案均是面對生態湖第一排、正對雙語學校，以退縮湖畔20米興建，將以九份子最高檔的輕豪宅為目標規劃。

展望2021年，上曜建設將有總銷40億元的「湖美帝璟」、總銷15億元「梅菲爾」兩大案入帳挹注，完工量約55億元；上曜建設指出，目前樓高29層「湖美帝璟」、五期樓高19樓「梅菲爾」兩大案結構體已完成，預計第4季完工入帳，兩大案將是今年業績重點。

法人指出，上曜建設目前手中土地庫存約8,700坪，可興建坪數約115,000坪，若以台南房價每坪25萬元估計，總銷金額約達287.5億元，未來五年業績無虞。

投資台灣三大方案帶動790家企業投資約1兆1,810億元，預估創造9萬8,895個本國就業機會，其中包括208家台商帶回投資約7,909億元，這讓「土地」成為業者最擔心的問題。經濟部長王美花19日接受中央社專訪時透露，預計今年底將釋出5塊、共計423公頃的台糖土地，力拚年底前通過變更、環評，解決廠商的用地荒。

中美貿易戰展開至今，不少赴陸投資的台商成為鮭魚返鄉，經濟部投資處統計，過去兩年台商返台投資已落實6,322億元。但台商回台將面臨最重要的「三缺」，其中最難的就是土地。

王美花指出，經濟部已開始著手盤點土地，目前鎖定台糖位於雲林縣褒忠鄉99公頃、嘉義縣中埔鄉67公頃、嘉義縣水上鄉99公頃、台南市98公頃、高雄市60公頃等5塊、共計423公頃的土地，預估未來廠商進駐後，一年能創造新台幣1,800億元產值，創造超過1萬個工作機會。

另外，王美花指出，從她當次長以來，周周都會召開例行會議，不但追著廠商的投資計畫，也會緊盯每一個問題的解決進度。面對廠商在投資時遇到的各種問題，不管是缺水、缺電、缺勞工，或者是需要與地方政府溝通的部分，經濟部都會設法解決，「有共同理解後才能往下尋找障礙突破口」。她更透露，上周才與桃園市長鄭文燦協調廠商投資問題。

戴德梁行推廣本標案期間，各類型投資人包含國內金控公司、金融保險業者、大型開發商、及外資公司…等企業集團皆積極投入寶貴時間、專業人員全力評估本案。實因中華開發大樓本身具備顯著指標性且為台北市東區精華地段的地標建築，土地面積約755.65坪，全棟商辦大樓面積約7,978.86坪，為近期台北市難得釋出之所有權土地、房地產權單一、完整質優標的。

本標案投標文件採付費申購，實際領標人約有10餘組，實際投標有2組，經過開標、審標、決標等必要作業，得標人為新光人壽保險股份有限公司，得標金額為新台幣92億8,880萬元，僅針對土地而言單價每坪約為1,229萬元，地上層每坪均價約為142萬元(車位每個300萬元)，戴德梁行董事總經理顏炳立先生指出此得標金額符合市場交易水準，而且本案兼具自用適宜、收租穩定、重建利多等三大特性，得標人針對本案未來的規劃方向，可以輕鬆且精準的作出判斷，選擇最適合的組合方案，真的是「買到賺到」！

戴德梁行秉持專業堅持立場，建構公平、公正、公開的標售交易平台，舉辦的標售會場次即將堂堂邁入第300場，脫標總金額已逾2,000餘億元。2021年第一季已排程8場不動產標售會，竭誠歡迎標的業主委託，投資客戶評估，我們必定全力以赴，圓滿達成使命。

新冠疫情持續肆虐，全球經濟復甦前景仍不明朗，多數投資人皆採取較為保守的態度，仲量聯行總經理趙正義表示：「樂觀看待2021年亞太區市場發展」，他指出，很多跡象顯示，整體市況將繼續推升工業不動產投資額；政府積極招商且市況熱絡下，預估2021年也將有近1,900億的投資額，全年亞太區不動產投資額年成長將有機會較回升15-20％。他說：「2021年將會持續維持如2020年的熱度，呈現一個金牛獻瑞，花開並蒂的格局。」

樂觀看待2021年亞太區市場發展

2020前三季亞太區不動產投資額較同期下滑近28％；辦公租賃市場也因需求的銳減而租賃量下滑，前三季亞太區租賃活動與去年相比亦衰退了近45％。即使市場如此險峻，我們仍樂觀看待2021年亞太區市場發展，預估在疫情逐漸趨緩下，經濟逐漸復甦，全年亞太區不動產投資額年成長將有機會較回升15-20％。而受到疫情影響較大的辦公室，也會在企業採行更彈性的辦公政策和員工座位距離將會擴大的趨勢下，需求穩定成長。

「物流地產」交大幅度持續興起

趙正義表示，儘管疫情破懷了原有的產業結構，但我們也能看到也有許多因疫情而興起的物業；如物流地產，我們預估2024年後亞洲將會佔據全球50％的電子商務物流需求，並將會帶來更多的物流空間需求。另一個值得關注的是資訊中心，特別是在後疫情時代，人們更加依賴網路資源，將需要更大的空間儲存和處理資訊流量。

市場「三高」情況，客觀看待2021

看回到國內，在疫情保持平穩及商業信心轉為樂觀下，經濟活動也已大幅回溫，呈現一個經濟成長高、外銷出口高、股市高的三高的情況，多數經研單位也上調了對於明年的經濟成長率，央行更是樂觀預測2021年的成長率將會達到3.68％，顯見政府對於台灣的經濟也保持正面樂觀的態度。希冀不動產市場亦能在經濟健康發展及投資信心穩定情況下持續穩定成長。

2021年「金牛獻瑞，花開並蒂」格局

未來不動產市場部分，趙正義預估「2021年將會持續維持如2020年的熱度，呈現一個金牛獻瑞，花開並蒂的格局」，特別是在疫情控制得宜和經濟穩定發展，台灣成最佳資金避風港，將可以持續觀察到台商回流的趨勢。從資金面角度看，觀察最新M1B和M2年增率，分別上漲近14.3％和7.6％，也創下了近10年歷史新高紀錄，低利率、充沛資金的環境將會迫使投資方繼續尋找穩定資產，收益率穩定的不動產成為最佳避險標的，壽險業也將會加快出手速度。

政府大型不動產標售案招商額上看1.9億元

需求方面，外銷訂單持續旺盛的科技及製造業也仍會持續擴張，在遠距商機蓬勃發展下，電子及科技產品需求將會持續增加，擴產設廠需求將會繼續推升工業不動產投資額；政府積極招商且市況熱絡下，預估2021年也將有近1,900億的投資額。

預估2021年全年不動產投資額將能超過1,000億元

希冀2021年持續在疫情控制穩定、科技及製造業自用型買方積極擴廠、國內資金動能充裕和公私部門加劇合作下等利多條件下，為國內不動產市場注入更多能量。預估2021年全年不動產投資額將能超過1,000億元，具有穩定收益和需求的不動產，如商辦、物流地產、資訊中心將會是首選投資標的。

積極布局整合都更及危老市場的浤圃建設，再下一城，位於高雄市五福路漢神百貨和大立百貨商圈的「土銀大樓都更案」已獲審議通過，除過去已完成的兩個都更危老案，未來兩年將再推出至少兩個案，推案總額逾51億元，持續領先高雄建商的都更危老市場。

主攻首購市場的浤圃建設，無論是素地開發、或整合都更和危老改建，都是以二和三房產品為主，浤圃總經理蘇姿菁19日表示，儘管去年全球籠罩在疫情之下，浤圃仍售出50多億元房子，入帳約26億元，創下歷史新高。

蘇姿菁指出，今年預估推出六個建案，總銷約97.5億元，大都屬於預售建案，其中位於漢神巨蛋商圈的「星潮Style二期」、漢神百貨商圈的「土銀大樓都更案」，分別屬於危老和整合都更，總銷各約30億元和21億元。

另位於高雄八德路的「星時代」大樓建案，屬於成屋銷售，總銷約7.5億元，產品為16坪~26坪的首購宅為主。

高雄都發局總工程司郭進宗表示，浤圃「土銀大樓都更案」已在去年12月獲得高雄都市更新爭議審議委員會審議通過，只要都更實施者將核定本送交都發局，該局將依程序公告，再由實施者申請建照、申報開工即可。

「土銀大樓都更案」位屬亞洲新灣區核心，鄰近漢神百貨與大立精品百貨的精華區生活圈，為了有效開發，將規劃26坪到43坪的二到四房首購及首換型產品。

蘇姿菁說，「土銀大樓都更案」和「星潮Style二期」，是浤圃繼「星亞都」和「星河匯」之後的都更和危老建案，耗時冗長，甚至在都更整合過程中，還買到每坪300萬元的高價，相當艱辛。但是能夠透過活化土地與開發規劃，賦予老屋新風貌，有效改善市容，為當地精華區注入新血，是最大成就。由於浤圃成功經歷多場危老案與都更案，已有許多地主與浤圃洽談，有意願參與危老及都更改造。

根據新北市政府統計林口、三峽北大、淡海三大重劃區房價，林口、三峽北大房價均已突破歷史高點，其中北大房價指數來到119.39，已連漲六季，二年多來，漲幅逾二成，自實價登錄上路八年來，房價漲幅多達五成。

淡海新市鎮也連三季上漲，指數來到106.59，不過和高點119.73相比，仍有一成左右差距，2014年前後進場，買到高點的人，現在還沒解套。

新北市政府根據實價資料，定期製作公布住宅價格指數。其中，針對林口、三峽北大、淡海三大整體開發區部分，最新一期，去年第三季，林口指數為104.17，突破2015年Q2高點，2015年買在最高點的人，現在已解套。

三峽北大這幾年房價一路漲，只有短暫回檔，而且跌幅非常小，大多不到1%。2016年，當各地房價還因房地合一稅上路「跌跌不休」時，三峽北大已逆勢翻漲，過去兩年房價漲勢更明顯。

和實價登錄上路的2012年Q3比較，三峽北大近八年房價漲幅已達五成，早期到三峽北大買屋的人，多有不錯獲利。

相較林口、北大，淡海新市鎮房價表現就較不佳，2017年跌最重時，和2014年房價高點比較，跌幅逾二成。最近幾季有跌有漲，目前和高點仍有一成左右差距。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，林口、三峽北大兩重劃區鹹魚翻身，原因不脫有三，一是區域房價親民，吸引購屋民眾轉進，促使生活機能成形，進入良性循環。二，本波房價起漲從蛋白漲起，有機能低價區域更受惠。

第三則是交通建設逐漸落實，如林口機捷、三峽三鶯線，都是帶動價格的功臣。

她表示，淡海雖然有輕軌加持，但案量太大，買盤被桃園等新話題區吸納，去化速度緩慢，雖然有漲，但仍未回到高點。

一些開發企業僥倖借老百姓(76.550, -3.65, -4.55%)進戶、辦證將違建超建捆綁在一起，以民意壓力迫使政府部門最終認可企業這種“先上車後補票”的開發行為，影響惡劣後患無窮。

王迎超 中房報記者 郭家豪 高中華丨哈爾濱報導

苦苦等待數月，哈爾濱松北區紅星威尼斯莊園四期的千余戶業主們還是沒能趕在2020年搬進新家。這個本該於2020年9月30日交付新房的哈爾濱松北區紅星威尼斯莊園四期，被開發企業以“疫情延誤”為由通知延期交付，但人們從政府部門得知，實際原因是樓盤存在大量違建地下室導致無法通過驗收。

記者獲悉，目前松北區住建局、自然資源局和城管局等多個相關部門已介入處理，要求開發企業補交相關費用，補辦相關的規劃審批手續，推進專案通過驗收。

無獨有偶。松北區地恆托斯卡納4期同樣因為存在著地下車位、會所等大量違建而無法通過驗收，3000余戶業主入住社區3年多時間始終無法辦理不動產登記。

明知做法違規，開發企業為何還甘願冒著被罰的風險大興違法建設？接受採訪的業內人士透露，與被罰和補交費用的成本相比，無論是買房贈送的地下室，還是大量對外銷售的車位，違法建設所帶來的收益遠遠高於風險和懲罰。“樓盤違建往往與老百姓進戶、辦證的事捆綁在一起，政府部門最終也只能認可企業這種‘先上車後補票’的行為。”

違建導致無法驗收交房

2020年9月30日，是紅星威尼斯莊園四期合同約定交房的日子，但9月初業主們收到了開發商哈爾濱金首創房地產開發有限公司發來的《順延交付通知函》，通知稱因為受到新冠肺炎疫情防控措施影響，專案復工時間推遲，導致專案開發、建設進度均受影響，房屋將順延交付。

紅星威尼斯莊園售樓處已人去樓空。

突然的通知讓很多原本打算喜遷新居的業主們猝不及防，他們中有人已提前簽了裝修合同交了定金，還有人訂好了結婚的酒店，也有不少人賣了舊房一直租房居住，以為即將搬家而沒有續約。業主陳波（化名）告訴記者，在他們去開發商處討說法時，開發商代表口頭宣稱2020年的11月30日進戶，還有可能會提前。“但我們通過信訪瞭解到，實際原因根本不是開發商說的疫情延誤，而是因為社區的別墅和洋房的地下室是違建導致無法通過驗收。”陳波表示。

中國房地產報記者瞭解到，紅星威尼斯莊園開發商——哈爾濱金首創房地產開發有限公司為上海紅星美凱龍(10.000, 0.50, 5.26%)企業經營管理有限公司100%控股的子公司。紅星威尼斯莊園項目四期包括6棟高層604戶，5棟洋房188戶，聯排別墅252戶，共計1044戶業主。“現在紅星美凱龍地產在哈爾濱已經沒專案了，開發商那邊的人基本都撤出哈爾濱，我們都聯繫不上對方的負責人。”業主們告訴記者。

中國房地產報記者從松北區相關部門獲悉，紅星威尼斯莊園四期未按照原有規劃施工，在別墅和洋房下方大面積開挖了地下室，存在一定的安全隱患，導致沒有通過聯合驗收。私自擴建地下建築面積高達30701.75平方米，原本規劃的地下建築面積則為53361.2平方米。


此前，據黑龍江日報報導，松北區自然資源局相關負責人表示，從2020年4月起，松北區主管部門已經和開發商進行多次溝通，要求對方整改，但對方始終沒有整改。松北區住建局、自然資源局和城管局相關部門已組成督辦小組，要求開發商儘快完成整改，在接受處罰的前提下，補交配套費、土地出讓金等相關費用，再進行補辦手續，讓老百姓早日進戶。

新盤竟存超5萬平方米違建

松北區的另一個項目——地恆托斯卡納4期也是因為社區超建導致3年多無法辦理房產證。

業主冀先生告訴記者， 2017年11月進戶，簽訂購房合同的時候裡面明確規定將在交房之日起720日內辦理房產證，至今已經3年多了，早已經超過合同規定的日期，但一直沒有拿到自己房子的產權證。

因為社區超建，地恆托斯卡納4期至今無法辦理房產證。

冀先生表示，社區不能辦證是因為2018年7月份地恆托斯卡納社區所在區域由呼蘭區移交給松北區管理，松北區住建局認為地恆托斯卡納四期6號樓以後的這批住宅地下車位元部分屬於違建，所以連同地上的住宅一直不給驗收，並且建議松北區執法局對地下部分進行評估和處罰，然後自然資源局進行驗收，住建局進行竣工備案，不動產部門進行登記備案，最後才能辦理房產證。

不久前，哈爾濱《直通998》欄目對該事件進行了報導，松北區自然資源局副局長李明稱，該社區存在三處地上建築及三處地下車庫，未經規劃審批，總面積57779.84平方米。此前，松北區行政執法局已經依據相關規定對其進行了處罰。2020年12月，地恆托斯卡納公司向自然資源局申請開始補辦相關規劃手續，12月12日，松北區自然資源局對規劃許可的提前進行了公示，公示結束後再補辦相關的規劃審批手續，力爭在2020年年底前完成相關所有驗收手續，達到為業主辦理產權證的基本條件。

冀先生告訴記者，在得到官方回復後，廣大業主們本以為馬上就能辦證了，不料事情又遇到了變故。“今年1月元旦假期後，松北區住建局要求開發商按照新區的標準重新準備一份竣工備案需要的材料。” 冀先生無奈地表示，“現在有些材料根本補辦不了，所以此事又擱置了，導致我們至今還不能辦理房產證，我們找過幾次相關政府部門，至今沒有一個部門能解決這個問題。”

警惕新盤違建變成常態

對於開發企業甘願冒著被罰風險也要大興違法建設的原因，哈爾濱房地產行業一位資深業內人士透露，與被罰和補交費用的成本相比，違法建設給企業帶來的收益遠遠高於風險和懲罰。“而且僥倖借老百姓進戶、辦證的事捆綁在一起，以民意壓力迫使政府部門最終認可企業這種‘先上車後補票’的行為。”

對於兩家開發企業的違規行為，地方政府採取了哪些處罰措施，目前又取得哪些進展？

近日，針對紅星威尼斯莊園四期和地恆托斯卡納四期存在的超建問題如何再進一步完善解決，中國房地產報記者聯繫了松北區宣傳部門遞交了採訪函，但截至發稿前，仍未獲得新的明確回復。

近年來，為改善營商環境，哈爾濱新區實行“告知承諾+事中事後監管”管理模式，通過政府定標準、企業作承諾、過程強監管、失信有懲戒，大幅壓縮了企業投資項目落地時間，也方便了企業發展。但如何加強事中和事後監管，各職能部門還需加強執政智慧和工作思路，徹底斬斷一些開發企業的“貪婪之手”，不讓此類行為成為市場常態，避免遺患成風難以化解。

2021年，深圳第一場樓市打新已經開始了……

公開信息顯示，位於前海的兩個房地產項目龍光前海天境和天健悅桂府在18日晚間一起拿到了預售證。

而預約登記時間為1月19日的11點到18點，以及1月20日—1月21日的9點到18點。

打中一套至少賺500萬？

1月19日，天健悅桂府和天境前海花園先後發佈了住宅銷售方案。本次採用線上公證選房的方式，還是無房者優先，認籌金都是300萬。因為兩個項目都是大戶型，總價至少1000萬起。

其中，天健悅桂府住宅建面約115平方米至163平方米的3至4房，單價最低為每平方米9.7萬元，最高約為每平方米12.1萬元。

龍光前海天境住宅建面約107至146平方米的3至4房，單價最低為每平方米10.4萬元，最高約每平方米11.7萬元。

而目前，同樣位於前海片區的前海時代社區，掛牌價高達每平方米17至20萬元之間。

位於前海一側的鼎太風華社區二手房掛牌價也高達每平方米11-14萬元左右。該社區的120平米以上的大戶型一般都在11.3萬元左右的均價。

如果以前海時代的價格來計算，如果打中一套107平米的新房，至少可以700萬；但是如果以鼎太風華的大戶型價格來計算的話，仍有約200萬的左右的差價。

“喝茶費”徹底涼涼了？

針對去年打新過程中，仲介收取天價“喝茶費”的問題，深圳市住建局做了一次小小的改革。

龍光前海天境和天健悅桂府都要先在i深圳APP上進行購房意向登記，才能在相應公眾號線上提交資料。目前，i深圳APP上“購房誠意登記“已經上線。


系統也特別提示：若購房人違反購房政策，將可能會面臨5年內禁止使用購房意向登記系統、定金被沒收、記入誠信檔案等處罰。

深圳市政府屢屢出手

整治樓市亂象

2020年12月1日午間，深圳南山片區的網紅樓盤萬科瑧山海家園官方微信公眾號發佈萬科瑧山海家園銷售方案補充公告。

公告稱，根據深圳市政府最新指示，萬科瑧山海家園銷售方案做出調整。公司目前已經整理出誠意登記審核通過和資金凍結成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關核查部門，核查社保年限資訊並按社保年限排名回饋給公司。萬科將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源為基數按1：5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。

公告稱，公司將第一時間公示最終誠意登記名單，並對正式入圍客戶發放誠意登記號。在銷售方案調整期間，購房者可撥打公司諮詢電話申請資金解凍。如購房者申請資金解凍，則視為放棄本次選房。

此前，南山區網紅盤華潤城潤璽一期開盤，由於一二手房價格倒掛，該樓盤中一套最少賺500萬，據媒體報導，這吸引不少投資客代持炒房。

對此，11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡在接受媒體採訪時回應稱，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。

同時，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。

32萬/平米的學位房震驚全國

房價還能漲多久？

近日，圍繞深圳房價的話題一直居高不下。

上週末，《證券時報》報導稱，有消息稱深圳福田百花片區的國城花園，44平方米房源成交價格達到1420萬元，折合每平方米32.27萬元。由於該社區自帶深圳實驗小學和實驗中學兩個優質學位，多年來，備受家長和投資客追捧。鏈家APP顯示，該社區建成年代1995至1998年，樓齡已超過20年。

該消息引爆全國人民的熱議。有網友表示，在幾年前，有人預言，深圳灣的房價將在幾年內漲到三十萬一平，當時，大部分人都是不相信的，但現在，不僅深圳灣漲到了三十萬一平米，就連老破舊也漲到了三十多萬一平米。

而這個老破小的房價從2010年的2.8萬上漲到2021年的32萬，10年的時間上漲了10倍還多。

不少網友表示，A股10年了還在3500點，房價10年漲10倍，造富還是要靠房地產……

最近，國家統計局公佈了去年主要城市的房價資料，最引人注意的是，在全國70個大中城市中，四個一線城市的房價再度領漲，這也是過去幾年來一線城市的房價首次集體上漲。一線城市一向是全國樓市的風向標，一線樓市的房價再度領漲，會不會又帶動全國樓市跟風上漲呢？

自從2016年“房住不炒”以來，四個一線城市的房價走勢開始出現分化。深圳保持了樓市茅臺的本色，房價一直堅挺上漲，而此前一直被視為樓市皇冠的北京跌下神壇。

經過4年的浮沉起伏之後，2020年底，四大一線城市的房價首次攜手上漲。以二手房價格來看，截止去年12月底，深圳同比上漲14.1%，廣州同比上漲7.5%，北京和上海同比上漲6.3%。以環比價格來看，四大一線城市的12月環比漲幅也都在0.5%以上，更是顯示出在去年年尾加速上漲的趨勢。無論是同比（和上年同期相比）還是環比（和上月相比）漲幅，四大一線城市的房價在全國漲幅榜上都排名居前。

那麼，為什麼一線城市的房價會再度集體上漲呢？自從2016年那一輪房價大漲之後，國內樓市推出史上最嚴調控，“房住不炒”政策更是一直堅持至今，國內房價告別普漲格局，四個一線城市的走勢也出現分化。

深圳的房價最為堅挺，主要原因在於深圳以中國矽谷的形象吸引了全國各地的優秀人才，深圳每年保持四五十萬人的人口淨流入，形成了深圳樓市的巨大需求，加之深圳土地相對不足，由此產生了比較明顯的供需矛盾，支撐了深圳房價的持續上漲。除了深圳之外，廣州房價過去幾年也保持了小幅上漲，主要原因在於廣州房價在一線城市裡最為便宜，深圳房價大幅上漲，對廣州也產生了明顯的溢出效應。廣州這幾年放低落戶門檻，也吸引了大量外來人口，最近幾年，廣州的人口淨流入規模也保持在每年40萬人以上。

和廣深相比，京滬房價過去幾年相對疲軟，尤其是北京，2017到2019年，北京房價連續3年下跌，很多社區二手房房價跌幅高達20%左右。北京一直被視為房價最不可能下跌的城市，過去幾年的房價下跌，也打破了國內房價只漲不跌的神話。北京房價的下跌，一方面是因為政策因素，比如嚴厲的限購等等，同時也更因為市場因素，北京人口已經連續3年淨流出，加之以限競房為主的大量新房供應上市，北京樓市的供需天平發生實質性改變，引發北京房價下跌。

經過了房住不炒政策的4年調控之後，一線城市的房價為什麼又開始集體領漲了呢？四個一線城市中，深圳和廣州房價其實過去幾年一直在上漲，上海有漲有跌，北京持續下跌，現在四大一線城市重新領漲，更準確的說法其實是上海和北京重新加入了上漲的陣營。

京滬兩地房價開始重新上漲，很大程度上還是和人口流動有關。京滬兩地是全國人口限制最嚴格的城市，過去幾年，北京的常住人口一直保持淨流出，上海則是有進有出，和廣深每年幾十萬的淨流入相比形成鮮明對比。在近年來全國大部分城市開始搶人大戰的背景下，京滬也逐漸感受到了壓力，放下身段開始爭奪高端人才，上海市在去年連續推出人才新政，部分頂尖高校畢業生和創投人才可以直接落戶上海，北京市也在去年年末推出建立公共戶籍的計畫。北京過去幾年的人口雖然一直保持淨流出，但是流出的速度開始放緩，2018年，北京市常住人口大幅減少了16.5萬人，但是2019年常住人口減少只有6000人，不排除未來重新恢復淨流入的可能性。京滬兩地對高端人才的爭奪，最終也將轉變成樓市的需求。

從樓市的供給層面來看，一線城市的供給也開始發生重大變化。以北京來看，過去幾年樓市供給大增，主要是因為北京市加大了保障房建設力度，尤其是2018年以來，政府的大量土地都傾向了限競房，使得北京樓市的供應量快速上升。不過，由於限競房的銷售情況並不是很理想，北京的調控模式也開始發生轉變，2020年以來，限價土地逐漸退潮，不限價土地和純商品房重新成為主流，北京樓市的供求關係和結構再度發生變化。

過去幾年，北京的二手房價格下跌了20%左右，對購房者而言，曾經高高在上的北京房價，現在開始變得更具負擔性。以房價絕對值來看，深圳房價已經超越北京，成為國內房價最貴的城市。深圳的二手房均價超過8萬元/平方米，比北京高2萬多元。這幾年很多新一線城市房價大漲，也縮小了和北京房價的距離。雖然北京房價的絕對值還是很高，但在全國樓市的座標裡，北京房價的性價比變得比過去幾年更有吸引力。

一線樓市一向是全國樓市的風向標，這一輪一線樓市開始重新領漲，是否意味著全國樓市會再度普漲呢？這種可能性也並不大。

首先，房住不炒的主基調沒有動搖，全國樓市並沒有普漲的基礎。雖然中國經濟面臨較大的下行壓力，但是樓市調控的力度並沒有因此放鬆，而且還在持續升級。

去年年底，央行和銀監會對銀行的房貸業務劃出兩道紅線，一條是房地產貸款占比上限，一條是個人住房貸款占比上限。如果銀行的房貸超出上限，就必須在過渡期之內調整到紅線之下，這將大幅限制銀行資金流向房地產市場。房價走勢和住房貸款增速有著非常密切的關係，一旦房貸增速放緩，房價將失去重要的支撐能力。央行關於房貸集中度的新規從今年1月1日開始實施，這將給今年國內樓市走勢帶來重要影響。如果全國樓市出現普漲，可能還會有更嚴厲的調控出臺。

中國未來的房價走勢，會出現很明顯的分化，不同城市之間的房價，更大程度要看當地樓市的供需基本面。從最新的全國樓市的排行榜上來看，無論是房價的絕對值還是漲幅，排名靠前的大多是經濟發達的南方城市，而排名居後的大多是經濟基本面較差的收縮性城市，比如黑龍江鶴崗等，這種現象並非偶然。未來這種分化趨勢還將更加明顯，有供需支撐的城市，房價將持續堅挺，但是那些基本面越來越差的城市，房價將繼續跌跌不休。

近日，網上有消息稱深圳市福田區百花片區國城花園社區的一套44平學區房成交總價為1420萬元，按此計算，該房的單價為32.27萬/平，創深圳學區房價格新高。

近日，網上有消息稱深圳市福田區百花片區國城花園社區的一套44平學區房成交總價為1420萬元，按此計算，該房的單價為32.27萬/平，創深圳學區房價格新高。隨後，記者對此消息進行了核實，並實地走訪了該社區。

“成交價為1300-1350萬。”深圳市福田區百花片區的資深置業顧問劉林對《華夏時報》記者表示，國城花園社區一直是深圳的“學區明星樓盤”。按照劉林說的1300萬計算，該房的成交價約為29.5萬/平，即使沒有網傳的那麼誇張，29.5萬也直逼30萬。

有專家表示，學區房價格高，與教育資源配置不均有直接關係。

2020年下半年，深圳經歷了一波學區房價格暴漲。樂有家統計了50個深圳關注度較高的樓盤在2020年四季度成交價格的同比漲幅，其中羅湖的金麗豪苑漲幅達到了66.58%，南山的中海陽光玫瑰園與世紀廣場漲幅也超過了50%。

學區房直逼30萬元/平

近日，網上有消息稱深圳市福田區百花片區國城花園社區的一套44平的學區房成交總價為1420萬元，按此計算，該房的單價為32.27萬/平，創深圳學區房價格新高。值得注意的是，《華夏時報》記者在多個購房平臺查詢該房成交的資訊，均沒有結果，而且目前該社區僅有的兩套房，掛牌價均低於20萬元/平。

“成交價為1300-1350萬。”深圳市福田區百花片區的資深置業顧問劉林對《華夏時報》記者表示，國城花園社區一直是深圳的“學區明星樓盤”，因為單價太高，現在該社區的大部分房源都沒有在官網上掛牌，但是該社區的房源資訊可以在他們的內網看到。

“上個月賣了一套朝北的，1320萬。”劉林對《華夏時報》記者補充道。

“是的，那套房就在我上班附近，44平的單間，賣三十多萬一平。學校好，價錢就是高。”百花片區的另外一位置業顧問尹武對《華夏時報》記者說。

按照劉林說的1300萬計算，該房的成交價約為29.5萬/平，即使沒有網傳的那麼誇張，29.5萬也直逼30萬。“北京學區房最貴也基本沒超過25萬一平的，深圳這個應該是全國最貴學區房了。”土生土長的北京人張女士對《華夏時報》記者說。

記者查閱多個機構資料發現，上海最好的學區房的價格也沒有超過20萬。比如黃浦區第一梯隊的上外黃埔外國語小學和徐匯區第一梯隊的匯師小學周邊的學區房單價普遍都低於15萬元/平。

《華夏時報》記者走訪百花片區發現，從國城花園到深圳實驗學校小學部，十分鐘內便可到達。此外，國城花園附近的教育培訓機構眾多，國城花園對面百花新天地的看板大多都與孩子的教育有關。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對《華夏時報》記者表示，該房以這麼高的價格能成交，證明買家是認可這個價格的，所謂存在即合理。至於為什麼學區房價格會那麼高，主要是跟教育資源配置不均勻有直接關係。

尹武對《華夏時報》記者表示，深圳市的好學校都集中在羅湖、福田和南山這三個區，特別是福田區，而福田區的好學校集中在百花、圓嶺和八卦嶺這三個片區，這三者中又屬百花片區的教學資源最優。

據悉，國城花園所在的百花片區一公里直徑範圍內擁有三所小學，兩所中學，分別是荔園小學百花校區、深圳實驗學校小學部、深圳市福田區百花小學（南校區），深圳實驗學校中學部和深圳市外國語學校初中部，而這幾所學校是深圳市公認的“名校”。

何倩茹對《華夏時報》記者表示，如何緩解教育資源配置不均，這是一直以來都在探討的問題。首先，要加大教育資源的投入，建更多學校，另外，在這些學校建好以後，要調配明星校長、老師，甚至是其他教育資源，因為只有全市的教育資源平均分佈，不存在特別好的學區房，才有可能減弱這類住房價格的升幅。

同時，何倩茹也表示，目前，“教育資源配置不均”這樣的情況在任何城市，任何國家，都還是不能完全解決的，所以這樣的情況只能緩解，但不能完全根治。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對《華夏時報》記者表示，深圳市學區房價格如此高的原因主要是“住房供應不足”和“學位供應不足”兩個因素疊加造成的，若要解決深圳高價學區房的問題，則要從這兩個方面入手。

投資學區房的“生意”

學區房價格如此高的背後是深圳市教育資源緊張的事實。此前落戶深圳的佟女士對《華夏時報》記者表示，深圳市中學升高中的升學率只有40%多，在全國來看是比較低的。

“非深戶中考要比深戶高30分才能上高中.”深圳市龍華區某高級中學的季老師對《華夏時報》記者表示，深圳市的高中學位比較緊張，差不多有一半的學生上不了高中。同時，他也表示，未來深圳會修建更多的高中，否則，隨著學生人數的增長，深圳市初中的升學率連50%都達不到。

此前，樂有家統計了50個深圳關注度較高的樓盤在2020年四季度成交價格的同比漲幅，其中羅湖的金麗豪苑漲幅達到了66.58%，南山的中海陽光玫瑰園與世紀廣場漲幅也超過了50%。

樂有家相關研究表示，金麗豪苑屬於深圳中學初中部學區範圍，中海陽光玫瑰園屬於深圳大學師範學院附屬中學及荔灣小學學區房範圍，世紀廣場屬於學府中學學區範圍，都是比較典型的名校學區房，故上漲幅度較大。

值得注意的是，在走訪過程中，《華夏時報》記者瞭解到，目前有一些人看准學區房的升值空間對其進行投資。

“如果預算有限，又想讀一個比較好的學校，可以在福田區八卦嶺片區的鵬盛村買一個總價350萬左右，面積30平左右的房子。”當《華夏時報》記者以買房人的身份對福田區的學區房進行諮詢的時候，百花片區的置業顧問羅女士對《華夏時報》記者說。

“如果覺得一家人居住比較小，可以把買下的30平的房子租出去 ，然後在附近租一個兩居室的住宅。”羅娟補充道。當記者問及兩居室的業主為何不自己居住的時候 ，羅娟表示，有很多業主買學區房的目的不是為了孩子上學，而是投資，等待房子升值之後再轉手。

“與國城花園比起來，八卦嶺還有升值的空間。”資深置業顧問尹武對《華夏時報》記者表示，八卦嶺正在修建荔園小學東校區，屆時師資力量和硬體資源不錯。某大型仲介統計資料顯示，2020年11月，八卦嶺片區的二手房均價為10.75萬元/平，與2020年1月8.03萬元/平的均價比起來，上漲幅度為33.9%。

有意思的一個現象是，每個學校每年的升學率已經成為影響房價的重要因素。“2020年阪田實驗學校在成績沒有出來之前，該片區的二手房均價為7萬元/平，成績出來之後，該片區的房價上漲到了9萬元。”羅娟對《華夏時報》記者說。

上市融資管道打通後，星盛商管能否一帆風順？

1月14日早間，星盛商業管理股份有限公司（下稱“星盛商管”）發佈全球招股公告。

公告稱，其擬全球發售2.5億股，其中香港發售2500萬股，國際發售2.25億股。每股發售定價3.2-3.88港元，至多募資9.7億港元。公司股票預計將於1月26日正式在港交所上市發行，股票代碼06668.HK。

事實上，作為星河控股設立的全新上市平臺，一年時間，星盛商管接連經歷新三板摘牌、赴港IPO失敗、再提招股書……上市之路發展得並不順利。那麼，這次上市融資管道打通後，星盛商管能否一帆風順？

熱情不減再度湧入上市潮

2020年，資本市場風起雲湧，物業企業上市熱情持續被催化，年內17家物管公司成功赴港上市,創下集中上市以來最高峰。2021年，物企上市熱情不減，一月中旬，已通過聆訊或是已遞表的物業公司已有4家。

財經網注意到，星盛商管與其他主營住宅物業管理的企業不同，其作為商用物業運營服務供應商，登陸港交所後，將成為今年第三家在港上市物業管理企業，也將成為首家純商用物業管理企業。

據招股書披露，星盛商管主要運營包括城市型購物中心“COCO Park”（以城市消費者為目標）、區域型購物中心“COCO City”及“iCO”（以購物中心五公里範圍內的消費者為目標）、社區型購物中心“COCO Garden”（以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標）以及高檔家居佈置購物中心“第三空間”。 截至2020年9月30日，星盛商管共向53個商用物業專案提供服務，總合約面積約328.4萬平方米。

發家于深圳的星盛商管坐擁灣區核心物業。中指院報告顯示，截至2020年9月30日，星盛商管在深圳的運營中購物中心數量、運營面積分別位列第一名、第二名；在粵港澳大灣區分別位列第四名、第七名，整體實力在“2020年中國商業地產百強企業”中排名第14。

然而，星盛商管的上市之路卻並不順利。早在2019年8月，其前身“星河商置”從新三板摘牌，經過一系列股權轉讓、收並購、註銷公司、成立公司，其於2020年1月以“星盛商管”的身份赴港IPO。不過，首次遞表未能在六個月的時效期內收到通過聆訊的回復。折戟第三天，7月20日，星河商管再次遞交招股書，二度衝擊IPO。

“星盛商管如此急於上市或有兩個原因，”中國企業家資本聯盟副理事長柏文喜表示，一或是資金壓力太大需要融資，二或是投資人退出壓力較大，需要通過上市實現退出。

就星盛商管究竟為何如此急於上市，財經網向星河控股發送採訪函，但截至發稿前未收到回復。

業績依賴母公司 償債顯壓力

從房地產企業拆分而來的物業企業，大多對母公司依賴過甚，主要項目靠母公司“輸血”。事實上，開發企業雖然可以在前期給予其下屬的物管企業幫助，但物企也可能會面臨開發企業的掣肘。過於依賴母公司提供的開發物業，母公司開發新物業的能力及經營的任何不利發展，都將會很大程度上影響物業公司獲得相關新物業管理合同的能力。

與不少物管企業類似，收入高度依賴母公司星河控股也是星盛商管現存的隱患之一。資料顯示，星河控股及其連絡人開發或擁有的物業一直為星盛商業的穩定收入來源，2017年至2019年年度及截至2020年9月30日止九個月其分別貢獻人民幣2.51億元、2.91億元、3.47億元及2.65億元，分別占收入總額的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。同時，星盛商業過度依賴母公司也體現在未開業的商業物業方面，在這20項物業中僅有6項來自獨立協力廠商物業發展商。

不僅如此，星盛商管的負債率也值得關注。資料顯示，2017至2019年，星盛商管的資產負債率分別為59.6%、52.2%和87.9%。截止2020年第三季度，星盛商業負債率下降至68.1%。而2019年港股物業公司平均資產負債率為47.49%，相較其他上市物管企業而言，其負債率仍處在高位。

不僅如此，其流動負債總額分別為1.49億元、1.82億元、1.92億元，相比之下，其同期現金及現金等價物分別為8174.9萬元、8686.2萬元、1.34億元，無法覆蓋流動負債。同時，其流動比率亦從2018年的2.2下滑至2019年的1.2。

占優毛利率暗藏風險

作為商業運營服務商，星盛商管的毛利率一直維持在較高水準。資料顯示，2017-2019年，星盛商管的整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年第三季度，星盛商管的整體毛利率提升至55.2%，遠高於行業30%左右的毛利率水準。

較高的毛利率一方面與星盛商管的業務佈局相關，其大部分收入及毛利產生自大灣區，尤其是深圳。就財報來看，2017-2019年間，星盛商管產生自大灣區的收入在收入總額中占比分別為90%、87.5%、88.9%，2020年第三季度降至80.5%，與此同時，其同期產生自深圳的收入亦在收入總額中占比整體保持在80%以上。

不僅如此，業務構成也是星盛商管毛利率穩定的原因之一。財報顯示，星盛商管品牌及管理輸出服務的貢獻最大，其2017-2019年間毛利率分別為68.1%、66.9%、67.0%，截止2020年第三季度，這一數字已高達74.2%。

“商用物業運營管理的收入提升空間較大，支出主要是人力資源費用，因此相對毛利率較高。而其中，商管企業輸出品牌及管理屬於輕資產服務模式，ROE較高、企業發展速度快，”柏文喜表示，但需要足夠的品牌張力與管理經驗支援商業資源整合能力，否則很容易造成品牌透支與發展失控。

同理，柏文喜認為，長期依託於深圳的星盛商管，雖毛利率較高，但隨著其加速向大本營深圳以外的區域進一步拓展，其管理費用和人力資源費用的上升不可避免，毛利率面臨下行風險亦將是大概率事件。

如今看來，即便上市成功，面臨維持高毛利率風險與負債壓力，且過度依賴母公司的星盛商管，發展路上仍存暗礁。

亞洲果業（０００７３）公布，以５７００萬元人民幣（約６８４０萬港元）收購深圳市龍崗工業地皮，擬向獨立第三者按每股８仙發行最多１２﹒５億股新股，集資最多１億元以應付收購等。
　　
該集團指，所購土地位於深圳市龍崗區東村路與興橋路交界，總地盤面積約６６７４平方米，建有４座建築物包括兩座車間、一個配套辦公室及一座宿舍，建築面積約２３７７平方米，擬發展為水果分銷中心，按集中方式進行水果加工、提供水果存貨管理及設立配送貨車車隊，並收購得以節省建造相關設施的大量成本。
　
＊每股配售價折讓４４％＊
　
　　
該集團指，每股配售價較昨日收市價１４﹒３仙折讓約４４﹒０６％，而有關新股佔擴大後股本約５０﹒０１％，將配售予不少於６名投資者，料不會有投資者成為主要股東，主席兼行政總裁Ｎｇ　Ｏｎｇ　Ｎｅｅ等持有的長江泰霖所持該集團股權將由１４﹒３４％攤薄至７﹒１７％，而集資所得約６８４０萬元用於為收購提供資金、約１１００萬元用於翻修有關土地及物業及約１５３０萬元用作營運資金。此外，該集團建議通過增設３０億股新股份，增加法定股本至５０００萬元，分為５０億股。有關建議需作股東批准。

中國通號（０３９６９）（滬：６８８００９）公布，在軌道交通市場共中標８個項目，中標金額總計約３８﹒７３億元（人民幣．下同），約佔中國會計準則下集團２０１９年經審計營業收入的９﹒３％。因有關項目跨年分期實施，對當期及今年業績影響有不確定性，如項目順利執行期間，預計對其產生較積極影響。
　　
該集團指，其中在鐵路市場中標４個項目，分別為廣州鐵路新建廣州白雲站強電、弱電集成工程，中標金額２﹒０２億元，第二個為動車組配套電務車載設備集成採購項目，中標金額１﹒３６億元，其他兩個分別為新建杭州經紹興至台州鐵路信息系統及相關工程，以及利用海南西環高鐵和貨線三亞至樂東（嶺頭）段開行公交化旅遊化列車改造工程，中標金額分別為１﹒９７億和２﹒３５億元。
　　
至於在城市軌道交通市場中標４個重項目，分別為天水市有軌電車示範線（二期）ＰＰＰ項目，中標金額人民幣２３﹒５７億元、上海軌道交通４線通號設備委外維護項目，中標金額２﹒５９億元，以及哈爾濱市軌道交通３號線工程信號系統項目，中標金額３﹒３２億元等。

保利地產（滬：６０００４８）公告，２０２０年營業總收入２４５２﹒６２億元（人民幣．下同），按年增長３﹒９３％；歸屬於上市公司股東的淨利潤２８９﹒０８億元，按年增長３﹒３９％；基本每股收益２﹒４２元。　
　　
公告指，報告期內公司經營規模擴大，收入與利潤均取得一定增長，主要源於公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付並結轉收入。公司報告期內實現簽約金額５０２８﹒４８億元，按年增長８﹒８８％。
　　
中金表示，保利地產歸母淨利潤同比增長３﹒３９％，低於中金預期９％，且較市場一致預期低１３％，主要由於公司結算進度低於預期。下調２０２０－２０２１年每股盈利預測９％和１０％，分別至２﹒４２元和２﹒７７元；維持跑贏行業評級和目標價不變。
　　
保利地產今早偏軟，目前跌逾０﹒８％，報１５﹒８３元。

中國去年底實施房地產融資新規，分五檔對銀行業金融機構房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限，並對超限銀行設置２至４年調整過渡期。在政府加強樓價管控下，深圳會否重現萬人搶樓的場面，令人關注。
　　
深圳住建局公布，備受關注的兩個前海新盤已獲批預售證，龍光前海天境和天健悅桂府兩個新項目將合共將推出超過千套住宅。前者是龍光集團（０３３８０）在前海部署的首個地產項目，有關地塊由龍光以百億元（人民幣．下同）的價格拍得，是深圳第六宗百億地塊，前海天境住宅每平方米單價介乎１０﹒４萬至１１﹒７萬元；後者為天健集團（深：００００９０）旗下前海住宅項目，住宅每平方米單價介乎９﹒７萬至１２﹒１萬元。內媒指出，與前海二手樓價格相比，兩個新盤存在一定的價格差，料吸引投資者參購。
　　
但為了避免樹大招風引發官媒批評，前海天境項目近日發布聲明，稱嚴格按照政府規定進行統一公開銷售，開發商是唯一銷售方，不存在所謂的團購或內部折扣，所有價格以項目會客廳現場公示為准。另外市場亦關注，深圳會否如外界推測般，規定購房者須通過政府提供的平台進行誠意登記，為打新熱潮降溫。

1月15日，國家統計局發布2020年12月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據。國家統計局城市司首席統計師繩國慶對其進行了解讀，整體來看，70個大中城市房地產市場價格穩中略漲。

一、各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅總體穩定

初步測算，12月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。 31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。 35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.1%和0.2%，漲幅均與上月相同。

二、各線城市商品住宅銷售價格同比漲幅有擴有落

初步測算，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.0%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和1.4%，漲幅比上月分別回落0.3和0.1個百分點。

（出處：央廣網）

LP10首輪先推179戶 暫收3600票

今年頭炮新盤九龍東啟德MONACO（MONACO發展項目第1期）於過去周日（17日）首輪銷售即現紅盤，發展商會德豐地產隨即安排周四（21日）次輪銷售，並有多個新盤齊齊落實周六（23日）賣樓。市場上另一矚目大盤、南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP10，落實周六首輪銷售179伙；恆地（00012）大角咀利奧坊．曦岸亦加入搶客，昨日加推新一張價單，周六發售28伙。前述兩個新盤連同其他項目，周六單日有最少6個新盤推出單位發售，涉及最少219伙。

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，LP10推出首兩張價單中的179伙於本周六進行首輪銷售，實用面積484至1205方呎，2房至4房間隔，包括146個2房戶、27個3房戶和6個4房戶，以最高20.5%折扣計算，折實售價約699萬至2078.6萬元，折實平均呎價約15834元，折實總值約16.2億元。首輪銷售不設大手客揀樓時段，每組買家最少認購1伙，最多可購4伙，視乎銷情再決定加推；特色單位則計劃稍後以招標方式推售。

LP10提供893伙，實用面積447至3928方呎，預計2022年7月底落成入伙。市場消息稱，截至昨晚該盤暫錄逾3600票，以首輪銷售179伙計，超購19.1倍，周四截票。

利奧坊．曦岸呎價微升至2.44萬

恆地大角咀利奧坊．曦岸亦加入搶客，昨日加推5號價單共50伙，以最高折扣7%計算，折實平均呎價24490元，較去年10月發出的上一張價單折實平均呎價24021元，僅調升約2%。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指出，項目昨日上載銷售安排，推出28伙於周六以先到先得方式發售，折實計售價介乎506.757萬至647.466萬元。位於福澤街38號的利奧坊．曦岸提供488伙，實用面積171至697方呎，預計今年10月底落成入伙；同系西營盤藝里坊．2號亦會於周六發售1伙。

此外，新地（00016）將軍澳天晉IIIA和海天晉，以及嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙等，亦加推餘貨於周六發售，令周六新盤推售單位增至219個。

會地黃光耀：換樓鏈已啟動

今年頭炮紅盤MONACO搶先於周四進行次輪銷售，會德豐地產常務董事黃光耀說，該項目成為今年首個紅盤，將視乎次輪銷情，盡快展開第三輪銷售，最快下周可進行。項目次輪銷售將於今日截票，有信心可達3000票。

黃光耀稱，首輪銷售約有10%為租轉買個案，相信市場換樓鏈已啟動。不單MONACO銷情佳，同系將軍澳CAPRI昨日亦以4992.3萬元售出5號屋，實用面積1988方呎，呎價25112元，買家更斥資約450萬元購入2個車位；屯門掃管笏NAPA亦賣出1伙。

中原地產九龍董事劉瑛琳說，於次輪銷售經該行透過招標方式購入MONACO單位的買家，可獲STEM課程資助，每位5000元，總值2.5萬元。位於沐泰街12號的MONACO提供399伙，實用面積280至1394方呎，預計2022年底落成入伙。

踏入新一年突然積極沽售舖位的資深投資者「舖王」鄧成波，最新再以3000萬元沽出深水埗元州街地舖，賬面僅賺50萬元，連同使費料實際蝕逾260萬元。

市場消息指出，元州街4號順景樓地下連閣樓，地舖建築面積約1170方呎，閣樓建築面積約830方呎，合共約2000方呎，原以3800萬元放售，終劈價21%至3000萬元易手，呎價約1.5萬元。

舖位原業主為鄧成波，於2016年8月以2950萬元買入，賬面獲利50萬元，但若扣除印花稅等開支，實蝕逾260萬元。該舖位現時由鄧成波的兒子鄧耀邦開設零售連鎖店「民生Daily Manson」，據了解，物業將以交吉形式交易。

資料顯示，連同最新售出的深水埗舖位在內，鄧成波今年已先後沽出灣仔、荃灣及西貢共4個舖位，套現約5.86億元。

羅珠雄沽新蒲崗舖損手440萬

另外，資深投資者羅珠雄亦以2650萬元沽出新蒲崗彩虹道84至114號新蒲崗大廈地下M舖連閣樓，地舖建築面積約1100方呎，閣樓建築面積約900方呎，合共約2000方呎，成交呎價約1.33萬元。舖位現由食品超市以每月6.25萬元租用，租金回報約2.8厘。

據土地註冊處資料，羅珠雄於2013年10月斥資2800萬元購入該舖位，去年11月起以3000萬元放售，終減價11.7%沽出，持貨逾7年賬面虧損150萬元（約5.4%），連同使費料蝕逾440萬元離場。

此外，有「神奇小子」之稱的資深舖位投資者黃海明以1860萬元購入佐敦上海街194號地下，建築面積約600方呎，呎價約3.1萬元。舖位由粥店租用，月租2.8萬元，回報率約1.8厘。

近期樓市回勇，但部分單位造價仍未重返高峰，北角城市花園有撻訂單位以1300萬元重售，造價較近一年前的撻訂價略低25萬元或1.9%。鰂魚涌南豐新邨亦有銀主盤逾2年半前交易被告吹，近期以790萬元重售，較首次售出時跌價8.2%。

消息稱，城市花園4座低層F室3房戶，實用面積883方呎，叫價1320萬元，於周一減價20萬元或1.5%，以1300萬元沽出，呎價14723元。

據土地註冊處紀錄，原業主2009年斥585萬元入市，曾於去年3月以1325萬元轉手，惟買賣雙方於3個月後終止交易，據傳當時買家因上會問題而撻訂離場，近日終成功重售，造價較去年3月賣平25萬元或1.9%，但原業主賬面仍賺715萬元或1.2倍。

南豐新邨兩年半跌價8.2%

另外，土地註冊處資料顯示，南豐新邨3座低層E室3房戶，屬銀主盤，實用面積516方呎，於本月初登記以790萬元售出，呎價15310元，屬市價。上址曾於2018年5月樓市高峰期以861萬元易手，惟交易在同年8月告吹，輾轉重新賣出比當年平8.2%。

代理指出，上址早於2018年初淪為銀主盤，一度叫價900萬元放售，雖然大幅減價易主，但比原業主2010年入市價385萬元仍升值405萬元或1.1倍。

第一太平戴維斯發表報告指出，倘若新冠肺炎疫情逐漸受控，本港經濟可望於今年下半年復甦，而物業市場往往更早反映有關趨勢，基於長期及可持續的正面因素，包括利率處於低水平等的影響力，極可能較短期負面因素如失業率上升及新盤供應增加為大，預期今年住宅樓價有望上升3%至5%。

不過，該行指出，豪宅的復甦取決於本港與內地邊境重開的時間及程度，尤其是目前通關因素仍極不明朗，加上一手豪宅供應增加，預計今年豪宅樓價將受壓回落5%至10%。

新盤優惠搶客推高成交

報告亦提及，過去5年本港平均每年一手住宅吸納量1.75萬伙，而今年可供預售的樓花單位多達3.1萬個，即使當中部分或受疫情反覆影響而延遲發售，今年有大量新盤可推出，仍會考驗市場吸納力，料發展商間競爭將加劇，提供更多優惠及按揭條款，或有助刺激需求，帶動成交量上升。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，美聯「租金走勢圖」去年12月以實用面積計算的私人住宅平均呎租為34.39元，較去年11月的34.47元降約0.2%，連跌4個月。以去年全年計算，租金累挫5.8%，相比樓價全年僅跌0.92%為高。

每月平均僅5、6宗成交的荃灣翠豐臺，於過去周末一口氣錄逾5宗買賣，悉數為2房細單位，屋苑頓成市場搶手貨。全因其坐擁靜中帶旺的優勢，加上單位間隔四正，樓齡相對較年輕，吸引上車族進駐。

過去周末 連環錄5宗成交

美聯高級分區營業經理鍾家豪指，上周六、日翠豐臺連環錄得逾5宗成交，屬近期罕有，當中2房更為用家追捧。如新近易手的3座高層B室，實用面積424平方呎，議價7萬元以653萬元成交，實用呎價15,401元。而同期成交的單位造價介乎640餘萬至670餘萬元不等。

現時屋苑約有40個放盤，但貼價、賣盤意慾又高的單位只有15至18個，盤源以2房為主，最低叫價為3座低層B室，實用面積424平方呎，屬後排園景戶，開價648萬元，平均呎價約15,283元。

實用450呎 內籠備裝修

而推介的放盤為優質2房戶，為1座高層F室，實用面積450平方呎，樓層高、內籠備簇新裝修固然是賣點之一；另外廳向南，享海景，由於1座離青山公路較遠，所以即使同屬海景戶，但較2、3及5座前排海景單位更為清靜。睡房則面向山景，坐擁一屋兩景之優勢。

此室現以700萬元放售，平均呎價約15,556元，以高層有裝修單位而言，屬貼市價放盤。

翠豐臺由4座物業組成，位置上自成一國，但同時亦靠近愉景新城。屋苑設有小巴代步往返市中心，坐擁靜中帶旺的優點，戶型由2房至3房套房不等，又以2房供應較多。

東涌區二手交投本月仍保持平穩，暫時錄得約65宗成交，據代理稱，區內樓價錄得輕微的升幅，按月升約2至3%，其中又以兩房單位的升幅較為明顯。

中原地產東資深分區營業經理陳偉業表示，截至本月17日，東涌區暫時錄得約65宗成交，上月全月則有103宗。雖然第4波疫情仍然反覆，但二手成交量仍然保持活躍，影響不大。反而最近區內二手樓價有輕微的升幅，平均升約2%，其中以兩房細單位的升幅較為明顯，一個原因是盤源較缺，令造價上升。

映灣園3房套 1050萬售

新近映灣園錄得一宗高價成交，為11座的極高層單位，實用面積932平方呎，屬3房套房連士多房間隔，業主開價1,080萬元，最終減價30萬，以1,050萬元售出，實用面積呎價11,266元。據代理指，單位位處高層，加上能夠望到機場海景，屬於優質單位，但同類單位早前成交樓價亦甚少逾1,000萬元，故實屬理想價錢。

東環2房 理想價685萬沽

另外，東環2A座中層3室，實用面積484平方呎，屬於兩房連雜物房間隔，成交價685萬元，同樣屬於理想價成交，實用面積呎價14,153元。單位望屋苑內園景，兼能望到海景，買家現時亦居於同區屋苑。

代理指，同類單位早一兩個月時，成交價普遍約660萬至670萬元，今次樓價亦明顯上升。

代理預計，區內二手氣氛預計短期內仍然會保持穩定，但樓價短期內會橫行，皆因現時準買家的出價仍然較為審慎，區內部分兩房單位放盤叫價超過700萬元，已令準買家卻步。

疫情走勢反覆，二手頻錄低市價成交，連帶屋苑估值亦受壓。本報追蹤20個大型屋苑、於過去1個月銀行估值變化，其中約九成屋苑估價呈下跌，跌幅介乎0.2%至3%不等，其中，主打換樓市場的屋苑包括藍田滙景花園、鰂魚涌太古城及鴨脷洲海怡半島等，跌幅最為明顯。

疫情持續下，雖然近半個月樓市成交量有改善，但二手均以低市價成交主導，令銀行對屋苑估價下跌，而本報統計20大屋苑中，就有18個估價下滑，其中以滙景花園跌幅最多，屋苑1座低層A室，面積544方呎，上月估價770萬，本月最新估價則為747萬，呎價13732元，按月跌約3%。

太古城美菊閣中層B室，面積1021方呎，12月估值為2353萬，本月估值2294萬，跌約2.5%，呎價則為22468元。海怡半島28座御意居高層H室，面積736方呎，上月估值1357萬，本月估值減至1324萬，呎價17989元，按月亦跌2.5%。

上車屋苑天水圍嘉湖山莊本月估價亦下跌，其中，翠湖居5座低層E室，面積為458方呎，上月估價為431萬，目前估價跌至422萬，呎價則為9214元，下跌2.09%。

另外，荔枝角美孚新邨百老滙街22號高層A室，面積1000方呎，上月估價1524萬，本月跌至1495萬，跌幅為1.9%。

此外，近日頻錄成交的紅磡黃埔花園，3期6座低層H室，面積852方呎，上月估價1225萬，目前估價上升至1237萬，呎價14519元，上升1%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，銀行估價主要跟隨市況及最新成交價調整，但整體幅度不大，個別屋苑因成交價較低，所以調整幅度相對較大，涉及約2%至3%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，失業率再創新高，而目前樓價水平，仍未可反映有關情況，在疫情走勢反覆下，估價第1及2季樓價將跌3%至5%。

豪宅錄蝕讓個案，土地註冊處資料顯示，何文田天鑄3座中層D室，約1428方呎，以4088萬售出，呎價約28627元。原業主16年4月以約4238萬購入，轉售帳面蝕約150萬，貶值約3.5%。

中原分行經理鄭浩強表示，大埔康樂園康樂東路雙號屋，2121方呎，以3300萬沽出，呎價15559元。原業主於1992年以912萬購入，29年間帳面獲利約2388萬，升值約2.6倍。該行分行經理盧文頌表示，西半山聯邦花園羅馬閣中層C室，1166方呎，3房套間隔，以2380萬售出，呎價20412元，略低於市價。

世紀21發展商項目部(二部) 營業董事林國輝表示，荃灣萬景峯5座高層C室，822方呎，4房1套間隔，以1650萬沽出，呎價20073元。

利嘉閣高級聯席董事鮑允中表示，牛池灣峻弦3座低層E室，面積約749方呎，3房套間隔，以1022萬沽出，呎價約13645元。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，沙田蔚林居G座高層戶，934方呎。以1350萬連車位成交，呎價14454元。

中原副區域營業董事陳沛堯表示，西貢麗莎灣別墅單座地下連花園特色戶，1524方呎，擁2000方呎花園，3房套房間隔，另設工人套房，以2138萬連車位成交，呎價14029元。

雖然疫情持續發酵，但另類單位卻紛錄承接，其中，天水圍嘉湖山莊複式凶宅同層，以1162萬連租約易手，每呎造價約8259元，低市價約一成；另外，屯門錦華花園凶宅戶，則以呎價10255元沽，低市價近三成。

據代理指出，嘉湖山莊景湖居4座複式單位，為凶宅同層，面積1407方呎，以1162萬連租約易手，呎價約8259元，低市價約一成，買家為同屋苑換樓客。據悉，上址同層單位曾發生跳樓命案。

代理亦指出，該屋苑對上一宗複式單位成交，為去年8月，為景湖居9座高層C室，以1150萬成交，以面積1244方呎計，呎價約9244元。

另外，市場消息指，屯門錦華花園A座高層單位，面積353方呎，為兩房間隔，為凶宅單位，以約362萬售出，呎價約10255元，買家為區內年輕上車客。祥益地產區域董事袁思賢稱，該屋苑平均成交呎價約1.4萬，故上址成交價較市價低近三成。

據悉，上址原業主為投資者，於14年以355萬購入作收租用途，惟購入單位一年後，該單位發生燒炭命案淪為凶宅，持貨7年後沽貨，帳面獲利僅7萬。

港置助理分區經理鄧惠豪指出，由投資者持有的鴨脷洲海怡半島2座低層C室，面積527方呎，為兩房間隔，以825萬易手，每呎造價約15655元，低市價約4%，買家為用家。

美聯助理聯席董事黃錦瀚表示，沙田第一城9座低層D室，面積327方呎，為兩房間隔，以540萬易手，呎價約16514元，低市價約5%，買家為上車客。

中原高級分行經理馮健平稱，荔枝角美孚新邨3期百老匯街54號頂層「凸海」戶，面積1253方呎，採4房間隔，以1935萬易手，呎價約15443元，屬市價水平，買家為外區客。

太陽物業分行經理宏惠強指出，紅磡黃埔花園9期6座高層F室，面積891方呎，為3房間隔，1800萬易手，呎價約20202元，較市價高約4%，買家為同區用家。

世紀21集團發展商項目部（二部） 營業董事林國輝表示，荃灣萬景峯5座高層C室，面積822方呎，4房1套間隔，以1650萬沽出，呎價20073元。

利嘉閣分行經理陳家豪稱，鰂魚涌南豐新邨3座中低層C室，面積約391方呎，屬兩房間隔，望內園景，以673萬沽出，呎價約17212元。

失守（確診）屋苑再錄成交，利嘉閣首席聯席董事羅志雄指，將軍澳日出康城首都5座右翼中層C室，面積約680方呎，以886萬易手，呎價13029元。