打炒房抵消資金動能 今年估價量平穩

去年的低利與熱錢強灌房市，讓交易量衝出好成績。根據內政部統計處最新資料，2020年全國建物買賣移轉棟數達32.6萬棟，創下近7年來新高，也是自2016年落底後，連續4年走揚。專家預估，今年受打炒房政策影響，交易量不如去年大鳴大放，但因市場資金動能仍強，預期房市價量平穩。

內政部公布去年全國建物買賣移轉棟數，總計達32.6萬棟，是繼2013年的37.2萬棟後再次攀上新高峰，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市交易量在2016年出現24.5萬棟的超低量後，連續4年呈現復甦走勢。

新興重劃區預售熱銷
曾敬德分析，去年上半年雖然有疫情干擾，但在國內疫情控制得當與降息帶動下，於下半年快速回溫，帶動房價上揚，卻也導致去年底政府積極以打炒房政策回應，避免一些區域房市過熱。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡認為，去年市場游資充沛，資金不外乎前往股市及房市，尤其全台各地重劃區都有亮點，從交通建設到科學園區、大型企業設廠等議題，都帶動地方成交量；加以高端買方手握大筆資金，讓精華地段、蛋黃區的交易量也有提升，因此整體交易量遍地開花。

全球居不動產情報室總監陳炳辰補充，民間與政府的許多利多投資方案，也有利房市走熱，加以不少新興重劃區的預售案銷況佳，連帶拉抬周邊房市買氣，都是去年建物買賣移轉棟數表現不錯的原因。

陳炳辰舉例，例如新北市淡水、新莊、三峽等區的重劃區，因機能逐漸建構完善，量價表現都不錯；桃園市的中壢、桃園及八德區，重劃區本來就是熱區，在建設利多挹注下便呈現強勢買氣；中南部因科學園區概念宅，成為交易亮點。

限貸令影響本月顯現
不過隨著去年底央行祭出新一輪的選擇性信用管制措施，內政部也推出實價登錄2.0版等打炒房政策，恐中輟連續4年走揚的交易量。曾敬德認為，央行的選擇性信用管制措施短期內可望降低市場過熱的氣氛，不過因為從簽約到過戶完成需要3周~1個月左右的時間，因此要等到今年1月的建物買賣移轉棟數數據公布，才能夠初步看到當前政策對於房市交易量的影響。

郎美囡分析，今年受限貸令影響，資金較不足的投資方勢必縮手，因此交易量不似去年大鳴大放，不過全球疫情未歇，邊境管制及主要國家貨幣量化寬鬆之下，市場資金動能依然強，故預期今年房市價量平穩發展。

實登2.0反映料等Q4
陳炳辰也指出，央行限貸令在目前的房市表現上，還沒看出非常嚴重的影響，至於內政部的實價登錄2.0版，實際影響最快也要到今年第4季，才能觀察預售屋價格透明化的影響。另一方面，疫情是否持續受到控制也是值得觀察的面向，目前染疫狀況還算零星輕微，雖仍有變數，但整體房市仍算樂觀。

中永和3望族糾紛落幕　購屋防管線折舊

新北市永和區有幢停工19年的建築物，歷經921地震、2次法拍與地方望族產權糾葛後，去年終於在多次協調後休止紛爭，悄悄復工。專家評估，屆時推案房價可能在每坪50萬元初頭，因定價便宜，可望短時間完銷。

這2棟停工已久的爛尾樓，位於永和區成功路一段，鄰近福和橋，目前建物已圍上防護網，悄悄再次動工，查看工地外施工公告，規劃為地上11層、地下2層，並貼有新北市地方法院去年5月要求執行拆除建物、將土地交還債權人魏登科的命令。

債權問題已私下解決
當地居民說：「這棟蓋很久囉，從921之前就在蓋，因為地主跟建商有糾紛沒談攏，後來停工，今年應該會蓋好」。當地里長透露，地主因為祖厝地被法拍掉，喪失合建條件，延伸一堆糾紛，營建停了19年，政府跑來關切多回，所幸去年多次協調後，終於復工。

據悉建物基地原為前永和市民代表、樹香建設前負責人劉枝發的祖厝，90年代末找上國民黨前立委、漢龍營造董事張慶忠共同蓋住宅大樓，但921地震後劉枝發發現結構瑕疵、拒付工程款，雙方進入訴訟，之後劉又因周轉不靈致土地遭法拍，最後轉移至劉的姪子魏登科名下。

2019年建物也被法拍，然因建物、土地持有人牽扯到中永和地區的劉家、張家與孫家3大望族的糾紛，存有「拆屋還地」風險而流標；去年法院屢次公告執行建物拆除、將土地交還債權人的命令，最後訴訟案遭債權人撤銷。《蘋果》詢問目前建案起造人基鴻建設，對方不願透露任何資訊；債務人代理律師低調表示，債務跟債權人已私下解決，細節不便透露。

19年結構不納入屋齡
《住展》雜誌研發長何世昌表示，由於屋齡以取得使用執照的時間點開始算起，因此即便房屋結構在多年前就完成，並不會納入屋齡歷史，建議民眾務必多搜尋建商口碑或風評，爛尾樓最怕結構跟管線出狀況，但完工後只要通過主管機關審查，原則上結構不會有太多狀況，反倒是管線，最好確認有重新鋪設或已進行更新，避免管線折舊問題。

何世昌補充，爛尾樓續案房價通常較市價便宜，估計該案售價每坪約50萬元初頭，近年爛尾樓續建案大多賣得不錯，因定價便宜，僅比中古屋貴一些，可在短時間內完銷，如果該案要賣得快，成交價約4字頭尾會較有吸引力。

近年金門有不少新案炒熱房市，新成屋房價站穩每坪2字頭，漲勢凶猛。專家指出，高價建案區集中在金湖市港重劃區，屬於蛋黃地段，2014年昇恆昌金湖飯店營運後，帶動房市發展，房價也從10年前1字頭，一路攀升至今的2字頭，且近年主要為投資買盤，加以營造成本高昂，推升價格高漲。

目前金門縣推案，以市港三路的新成屋較高，均價每坪23萬元，在地房仲透露，站穩2字頭已有一段時間，原本均價21萬元，前陣子有大批新案推出，開價多在25萬元，連帶推升區域價格。

在地建商推案買氣佳
該區分別有台灣建商、金門建商推案，金門人偏好低總價、大空間的華廈公寓，以650~700萬元物件最受歡迎。台灣建商推出不少挑高2房，總價逾800萬元，難符合在地需求，相對冷門；金門建商主力27~32坪3房，總價600~800萬元，較契合需求，相對熱門。

業者提及，近年不少台灣建商插旗，每年都有新案供應穩定，近年房價較少波動，尤其市港路已走過漲價階段，金湖市港重劃區內有部立醫院，2014年昇恆昌金湖飯店營運後帶動周邊發展，房價從10年前1字頭攀升至2字頭，增值表現吸引投資客矚目，近年買盤也以投資為主。

業者話鋒一轉表示，金門人處置不動產通常是追漲不追跌，不太會買跌價的房子，這種特性讓房子具有保值性，投資客也是看準特性，近年積極搶進，市場才會偏向投資買盤。

台北市大安區第一代知名豪宅「國泰一品大廈」7樓戶遭法拍，將於2月19日進行一拍，底價1億1772萬元，屋主是厚生玻璃董事長徐正青，法拍原因則是其姊徐美榮要求返還代墊款。專家表示，該戶從2008年開始不斷查封、假扣押，但多在法院公告前就清償債務塗銷，原因是牽涉到厚生家族內部糾紛。

大安區敦化南路一段236巷名宅「國泰一品大廈」，遭法拍的7樓戶共105.75坪，一拍底價1億1772萬元，含車位每坪約111萬元。因姊弟撕破臉而聲請執行法拍，原因為徐美榮要求「返還墊款」，可能即去年媒體傳出之前家族訴訟，姊姊代付訴訟費，要求徐正青償還37萬元。

遺產稅墊付　姊弟撕破臉
據法院裁判書，徐家還有不少家族糾紛，例如遺產稅代墊付款，其中一筆為徐美榮代墊遺產稅1.18億元，並要求徐正青返還墊款4183萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，該戶從2008年開始就不斷出現查封、假扣押，但多在法院公告前就清償債務塗銷，2011年曾淪入法拍市場，最後在一拍前因提供擔保而撤回拍賣。這案看似歹戲拖棚，背後牽扯到親情、公司或其他家族利益糾紛複雜，難為外人所知，目前糾紛尚未結束，未來可能再發生房產被法拍。

「國泰一品大廈」屋齡高達42年，住戶非富即貴，知名住戶包含藝人庾澄慶、費玉清、前副總統連戰、國泰信託集團理事主席蔡辰男、湯臣集團董座徐楓等。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示，該社區40年前算是好地段好品質的第一代豪宅，當年單價約6萬元，住戶中有不少老台北人，歷年交易數量不多，異動性低，「老房子又是豪宅地段，估計都更整合不容易談」。

房市買氣熱滾滾，中央銀行昨（26）日公布，去年12月，國銀購屋貸款餘額飆至8兆423億元，首次突破8兆大關、締造歷史新高紀錄；單月暴增929億元，為2016年房地合一稅上路以來最大；年增率8.5%，創2007年1月以來的14年新高。


除象徵房市買氣的購屋貸款續創新高外，建商推案信心指標─建築融資也漲至2兆4,612億元，創歷史新高；月增511億元；而年增率17.52%，創2011年9月以來，逾九年新高。

央行去年12月8日推出房市管制措施，但去年12月的房貸與建築融資餘額雙雙締造歷史新高，央行官員解釋，房屋交易從買賣、登記到銀行撥款，大概要花費至少一個月的作業時間，因此光看12月的數據，沒辦法反映管制措施帶來的影響，後續會緊盯房市相關指標，密切關注市場動向。

央行官員強調，央行採取房市管制措施，是為了抑制房市炒作風氣，但是市場仍有自住需求，且央行對一般民眾採取的措施為三戶以上房貸，如果是自住需求，不會受到央行管制措施的影響。

央行日前公布，去年12月，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行新增購屋貸款升至683.37億元，創房地合一稅上路以來的五年新高，比去年11月成長103.83億元，為近一年半最大。

對於房貸餘額大幅飆漲，央行官員解釋，12月適逢年底，為傳統購屋旺季，加上部分地區有交屋潮，以及去年12月工作天數較前一個月增加。

象徵首購族的青年安心成家貸款，去年12月餘額為6,147億元，月減14億元，占比也由前一個月的7.75%，略降至7.64%。

在建築融資部分，去年12月同步締造新高，央行官員解釋，主要是建物開工較前年同期增加，土建融、建商周轉金動用也比較多。

另外，建商年底為出清餘屋進行促銷，動用較多周轉金，以及政府鼓勵都市更新，使土建融承作量明顯增長，加上台商返台投資，有購置土地、整地與興建廠房等需求，也是助長建築融資餘額的另一主因。

台商資金回流投入工業地產外，建商也積極布局雙北工業地，包括長虹（5534）、遠雄、宏盛、德林、興輝等去年瞄準工業地產，光是這五家建商合計投入超過200億元，顯示建商看好廠辦市場。商仲業者指出，今年有望延續這個熱度，維持工業地產的交易盛況。

實價登錄近日揭露，新北市中和好市多土地去年以總價51.18億元出售，換算每坪土地單價高達80.03萬元，買方為板信劉家旗下的興輝建設，一舉躍升為2020年建商買工業地產的次高交易。

至於2020年最大筆的建商購入工業地交易，是長虹建設以61.39億元買進新北市土城土地，而同樣看好土城的還有德林建設，去年3月中也以38億元購入土城工業廠房。宏盛則是斥資31.67億元布局南港。

此外，遠雄建設去年也以20億元買進北士科土地，另外也砸11.72億元買新北市中和土地，預計開發為商辦大樓之用。根據商仲統計，遠雄去年投入約38.82億元在工業地產。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，建商大舉投入工業土地的投資開發，主要鎖定五大趨勢，首先美中貿易戰開打後，製造業在台設廠的需求，其次，台北市中心辦公室租金節節升高，企業在成本壓力的考量下，往蛋白區找新辦公室的需求增加；第三，企業在組織資源整合、防疫的需求下，找整棟或半棟企業總部以強化經營綜效、控制風險需求。

此外，黃舒衛分析，許多新創、生技產業對廠辦規格要求的升級，也產生新的建築開發商機，開啟建商轉進工業地經營的動機；最後，長虹、華固、遠雄、江陵等建商本來就是以高級廠辦作為公司創業代表作，現在有機會在藍海市場大展身手，自然不會錯過。

黃舒衛分析，過去全台平均每年申報開工的工業、倉儲類樓地板面積約150萬坪，但去年強升到210萬坪以上，年增35%，預期在產業鏈重組的過程中，無論台商回流、本地擴廠、外商投資等需求端拉動的力道仍強，建商購買工業地加工，甚至尋求量身訂做，幫助產業升級的剛需會很高。

位於台北市文山區興隆路4段105巷45號興隆D2區社會住宅即日起至4月7日開放受理民眾申請候租。本社區鄰近木柵公園、文山公園、道南河濱公園等綠地公園，且周邊有中山國小、木柵國中、萬芳高中、台灣戲曲學院、世新大學等各學齡層多所學校，周遭生活機能便利、舒適，休閒活動空間充裕。

都市發展局指出，興隆D2區社會住宅一般身分戶原有候租名冊有效期限皆已屆滿，本次辦理台北市一般市民及未設籍台北市但在台北市就學就業者申請候補，經審查合格者，即列入候租名冊，現有空戶將依序遞補。

都發局提醒，本次招租因採先到先辦、隨到隨辦方式受理，故僅開放至該局中區辦公室現場臨櫃辦理(不接受郵寄、線上申請)，符合資格的申請人，該局將依申請先後順序列入候租名冊，並依序通知辦理簽約公證，完成後即可續辦點交入住。

建議有意申請者可先至該局網站下載並填妥申請書、備齊申請資料，並請把握時機於2021年4月7日受理截止前上班時間(每工作日上午9時起至12時、下午1時30分至5時止，假日不受理)逕至該局中區辦公室(台北市中山區南京東路三段168號18樓)洽辦。倘有疑問歡迎撥打諮詢專線：02-27772186轉0再轉2，將有專人為您服務。

台灣央行今 (26) 日公布去年 12 月購屋貸款和建築貸款 (土建融) 餘額，分別來到 8 兆 422 億元、2 兆 4612 億元，雙雙續創歷史新高，其中，房貸餘額年增率擴大至 8.5%，較上月續增 0.44 個百分點，年增率創 2007 年 1 月以來新高，而土建融餘額年增 17.52%，較上月增 0.62 個百分點，也續創 2011 年 8 月以來新高。

央行日前公布去年 12 月五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做房貸達 683.37 億元，月增多達 103.83 億元，並來到 2016 年 1 月以來單月新高，央行指出，目前房市剛性自住需求仍強。

據內政部統計處最新資料顯示，去年全台買賣移轉棟數達 32.6 萬棟，創下近 7 年以來的新高。

對於房市後續展望，央行認為，在 12 月無預警祭出新一輪的選擇性信用管制措施後，預料 1 月的數據中才會開始看到對房市的影響。

房仲業者則認為，央行的管制措施短期內會降低市場過熱的氣氛，不過，由於從簽約到過戶完成需要 3 周至 1 個月左右的時間，因此，在 1 月的買賣移轉棟數數據中，才會初步看到當前政策對房市交易量的影響。

而台灣經濟研究院最新公布的 12 月營建業營業氣候測驗點，呈現連 2 月下降，台經院認為，短期內賣方動作將會顯得收斂，部分買方投資族群也轉趨觀望，預料房市將歷經一段調整期。

實價揭露，北市內湖大湖公園一帶，一間屋齡46年老透天，去年底以總價9600萬元出售，土地面積約91坪，換算土地單價是105.1萬元，歷次移轉明細顯示，賣方買進三個月後即轉手，獲利達900萬元。

此一老透天位於內湖區大湖街，建物面積約48坪，土地面積為91.36坪，歷次移轉明細中，賣方在2020年9月以8700萬元入手，三個月後，於2020年12月以9600萬元賣出，獲利900萬元。

比對謄本資訊，買方為一家資產公司，無貸款現金購屋，經查與在內湖有不少建案的知名建商有關。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，目前大湖街一帶土地，若具備開發價值，約在單坪150萬元左右，但交易數量稀少，以此土地交易單價105萬來看，雖然賣方短時間即加價900萬，但仍相對便宜，買賣雙方應該都滿意。

陳炳辰說，內湖區在這波房市反彈中，表現亮眼，以大湖公園一帶來說，新屋行情落在單價8字頭，開發住宅新案，由於門牌屬台北市，有捷運，有公園，住宅氛圍濃厚，推出大樓產品的單價可上看9字頭。

陳炳辰指出，利率維持在歷史低點，按理說，有較多投資管道大老闆，向銀行貸款買房比較合理。

但不時出現企業主現金購置不動產案例，主要就在於銀行資金氾濫，目前都不歡迎大筆資金存款，一般民眾煩惱沒錢，但不少大老闆卻煩惱不知要把錢放哪裡，若有買房置產需要，當然就用現金購置，既達到投資目的，又可解決困擾，一舉兩得。

危老條例並未限制最低面積，不少城市出現「紙片屋」，目前核准危老基地之間的面積差距懸殊。觀察危老最熱的台北市、新北市及台中市核准情形，三直轄市的最大面積皆達2,000坪以上，而最小面積僅不到20坪，相差近百倍以上。

根據內政部及各地方政府統計，自危老條例上路至去年12月31日，全台共1,646件危老案受理申請，其中核准1,236案，全國核准案件平均面積約212坪。危老申請最為踴躍的地區，包括台北市、新北市及台中市，尤其台北已核准逾400件，新北、台中核准案量也都突破200件。

台北市核定的危老案件中，面積最大的為信義行政中心地上權案，達2,147坪。這塊地上權標的在2019年底由南山人壽以近160億元得標，取得50年地上權，且可適用危老條例。

至於北市面積最小的一塊危老基地，是位於大安區龍泉段，一處僅21坪的基地。光是以北市案件來看，最大面積基地是最小面積的100倍左右，差距相當大。

新北市目前最大的危老案件，則是位於林口一處2,820坪基地，是由富創得科技公司提出，預計將原本的工廠改建為新創園區，興建全新的廠辦建築，除了是林口第一處危老基地，也是截至目前為止，新北面積最大的一案。

不過新北也不乏迷你基地，繼板橋仁愛段不到20坪的基地後，去年6月新北市樹林區大同段，出現一處面積僅15坪的基地，不僅是新北市最小案，也是全台最迷你的危老基地。

台中市方面，目前最大案仍是由皇普建設開發的「皇普莊園」，面積高達3,414坪，也是全台最大的危老基地；台中最小案件，則是位於東區立德段一處僅約17坪基地。

內政部去年修正危老條例，雖納入規模獎勵鼓勵大面積整合，但年底也針對無法再整合的小基地提供額外獎勵，等於是大小面積皆有賞，觀察近幾個月以來的危老核准面積，尚未有顯著擴大的趨勢，全國核准平均面積仍維持在200坪上下。

官員表示，危老雖程序較為簡便，但都更可得到的容積獎勵更多，像大立光原本在台中有一處廠房原先申請危老，後來轉軌到都更，就是因為容積獎勵更多，申請人可依據自身狀況評估。

近兩年金茂的銷售一直處於快速增長狀態，且2020年以44%的增速位列TOP20房企首位。然而，金茂的淨利卻最高下降50%。回顧過去幾年的拿地情況發現，金茂多次以“地王”高溢價拿地，有些項目出售價格少於拿地價格。而且為了補充現金流，提高周轉率，金茂多次低價甚至虧本出售項目股權。而金茂高溢價拿地的態勢至今未能改變，計提減值是否會持續增加還未可知。

1月25日，金茂發佈公告顯示，2020年全年所有者應占溢利預計下降約40%-50%。業績下滑是因房地產市場調控等原因，導致集團及集團部分聯營及合營企業專案售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。若不計減值因素，金茂2020年物業交付結算收入同比增長40%至50%。

有意思的是，金茂的“暴雷”似乎在三季度就有“端倪”。三季報資料顯示，金茂2020年三季度的毛利率為22.47%，2019年的三季度毛利率為40.69%，相當於“腰斬”。

關於金茂三季度毛利率的大幅下滑有球友表示：“第一次見房企毛利率腰斬。”而此次金茂的暴雷，該球友同樣發表了看法。

其實近兩年，為了緩解負債壓力，金茂頻繁進行股權及項目轉讓，2020年更是加速了這一速度，其中不乏虧本出售。再加上前幾年多次以“地王”拿下地塊，又逢“限價令”，及定價過高難以解套，不得不虧本入市。

高溢價拿地或導致計提減值

1月5日金茂發佈公告顯示，公司2020年全年銷售額為2311億元，在億翰智庫發佈的2020年房企銷售排行榜中，金茂首次進入TOP15陣營，其近44%的銷售增長率位居TOP20房企首位。金茂的銷售業績不錯，而所有者應占溢利卻預計最高下降一半。按金茂公告所稱，公司淨利下降是由於計提減值所致。

早在2017年、2018年，金茂的多個項目就曾有過虧本銷售的案例。

2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，因當時周邊兩個樓盤的均價只有29000元/平方米，金茂遭受市場的質疑之聲，但到2018年翔安金茂悅入市，售價僅為29000元/平方米。

除此之外，2017年金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價拿下兩宗地塊，而當時南京河西周邊二手房的銷售均價僅為30000元/平方米。

2017年拿的地，在2018、2019年前後銷售後，大概結轉營收便是2020年下半年。金茂此次公告中並沒有指出計提減值的專案，但或許與2017、2018年高價拿地有關。

金茂之所以虧損銷售，或許是因為要回籠資金，增加周轉率。事實上，不止前幾年高價拿地，2020年金茂下沉到三四線城市也出現了高溢價拿地。2020年8月19日，金茂以成交樓面積6851元/㎡，溢價率48.95%拿下南昌一宗地塊；2020年12月1日，金茂以溢價率為38.46%，7140元/平方米的樓面價拿下台州臨海市的一宗住宅用地，而台州臨海市的二手房均價僅為8000元/平方米。未來是否會有更多的計提減值還未可知。

虧損項目拖累業績

近年來，為了緩解債務壓力，補充現金流，除了虧損出售項目外，金茂還頻繁進行股權轉讓，且多是虧損項目。

2019年金茂曾通過轉讓和增資的方式變更了旗下9家公司股權，僅5月至6月的一個月內，中國金茂就連續出售和退出8個項目，其中有4個專案位於北京和上海。

而這8個項目多是虧損的項目或參與投資地價超出合作約定價格的專案，比如，2019年5月31日，金茂掛牌出售長沙鼎茂100%股權，掛牌底價11.45億元，這家企業淨資產11.43億元，2019年一季度虧損31萬元；差不多同一時間出售的北京昊遠34%股權及天津北方澤茂100%股權，則是因為地價超過此前合作雙方約定價格，公司選擇退出。

2020年，金茂也沒有放緩出售專案股權的速度，截至2020年11月中旬就出售10多家專案股權。其中11月12日，據北京產權交易所披露，金茂擬掛牌轉讓全資附屬公司福州濱茂房地產有限公司51%股權，底價5.26億元。

截至2020年8月31日，福州濱茂地產淨利潤為-687.7萬元，資產總計39.77億元，負債總計32.84億元，淨資產為6.93億元，51%的股權轉讓底價為5.26億元。而福州濱茂於2019年初才剛剛成立，虧損的主要原因是，福州濱茂分別在2019年年底和2020年年初，合計66.1億元，拿下了濱海新城兩幅巨型地塊，合計面積達897.365畝。

除此之外，2020年11月金茂還轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司（以下簡稱“貴陽黔茂”）60%股權。

貴陽黔茂淨利潤為-805.21萬元，資產總計約為25.68億元，負債總計約為8.56億元，淨資產為17.12，60%的股權轉讓底價為11.52億元。而在2019年12月30日，金茂斥資20.83億元拿下的貴陽市觀山湖區一宗商住用地，該地的開發商即為貴陽黔茂。

可以看出，金茂的這兩起股權轉讓除了退出虧損項目外，股權拍賣的低價均低於公司淨資產。

股權出售確實給公司帶來收益，除了銷售額的快速增長外，財報顯示，2019年金茂出售子公司收益為10億元，2020年上半年出售子公司收益為5.26億元。然而，金茂的毛利和毛利率卻處下滑狀態。

Choice資料顯示，2018-2020H1金茂毛利分別為145.38億元、127.65億元、39.26億元，2019年、2020年上半年同比分別下降12.2%、27.72%；同期的銷售毛利率分別為37.53%、29.44%、32.45%，2019年、2020年上半年同比分別下降21.6%、12%。

負債高壘，又現“明股實債”？

儘管金茂想通過出售股權緩解負債壓力，但從實際效果來看，也是“杯水車薪”。2019年、2020年上半年，金茂的總負債分別為2403億元、2980億元，同比分別增長24.3%，35.7%，和2018年24.3%的增速相比沒有降低，2020年增速反而提高了。且金茂的負債多集中在流動負債，占比近80%。

2020年半年報資料顯示，金茂剔除預收款後的資產負債率為66.64%（紅線為“70%”）、淨負債率為76.6%（紅線為“100%”）、現金短債比為0.6（紅線為“1”）。

近年來，金茂拿地時，多出現聯營及合營，且大多數項目的股權占比不到50%。金茂2019年年報顯示，上海的8個項目中，只有3個所占權益超過50%；北京13個項目中，只有6個項目所占權益超過50%；廣州8個項目中，只有3個所占權益超過50%；且多個項目的所占權益恰好為49%。

值得注意的是，如果合營及聯營專案所占權益不到50%，不計入負債，而是計入資產負債表中的“少數股東權益”。金茂的財報顯示，2015-2020H1，不到五年的時間，僅僅按2020年上半年的資料金茂少數股東的權益就由2015年的234.48億元增長到2020年上半年的510億元，增長幅度為117.5%，少數股東權益占比從39.8%增加至55.4%，且從2017年開始，金茂的少數股東權益占比就已經超過50%。

一般來說，少數股東權益增加，所得的淨利潤也會增加。但2015-2020H1，金茂少數股東淨利潤占比分別為25.73%、44.56%、22.76%、29.36%、25.22%、18.64%。除了2016年以外，其他年的少數股東淨利潤占比不足三分之一，2020年上半年，少數股東淨利潤占比甚至不足五分之一。

少數股東權益占比持續增長，占比超過一半，所得淨利潤占比卻不足五分之一。民生證券研報指出，如果房企少數股東權益出現大幅波動，企業可能是明股實債集中到期回購或新的明股實債方案注入推升少數股東權益規模，如果房企“少數股東損益/淨利潤”比率與“少數股東權益/所有者權益”比率長期差別較大，說明少數股東損益並非等於“權益比例×淨利潤”，而是存在其他分配方式，此時企業存在明股實債情況的可能性較大。

對於金茂而言，其主打模式為城市運營，但城市運營究竟能否讓金茂走出與其它房企不一樣的路從目前來看似乎讓人多了一層猜疑。

1月26日，針對市場上頗為關注的房貸是否收緊的話題，建設銀行上海分行和工商銀行上海分行均對第一財經記者做出了回應。兩家大行皆表示，目前銀行正有序進行房貸投放，並未出現停貸情況。

其中，建行上海分行1月房貸額度較去年年末持平，甚至還略有增加；工行上海分行當前房貸發放規模也與去年三季度、四季度基本持平，審批週期沒有明顯變化。

此前，曾有報導稱，建行上海分行本月房貸額度已經沒有了，出現停貸。對此，建行上海分行住房金融與個人信貸部副總經理高沙對記者表示，年初以來，建行上海分行一直合理把握住房貸款投放節奏，按照時間先後順序，對符合放款條件的用戶有序進行貸款投放。目前而言，該行1月房貸資源配置較去年年末略有增加，並不存在所謂的停貸或者暫停仲介收單等情況。

工行上海分行此前則傳出叫停面向上海地區的“稅費貸”的消息。工行上海分行行長付捷在接受媒體採訪時表示：“我們是按照相關要求進行辦理，按照一些監管的要求，調整了一下稅費貸，主要是為了落實監管對於房地產的宏觀要求。”

付捷還稱，下一步會根據監管部門的要求，進一步研究後續產品業務計畫。

據悉，稅費貸是購買一手二手及法拍房等個人住宅（商用除外）中所繳納稅費的分期貸款產品，稅費分期包括但不限於契稅、個人所得稅、營業稅、房屋稅、印花稅等相關稅費和服務費。

工行上海分行個人金融業務部副總經理翁怡臣也對第一財經提及，叫停購房稅費分期貸是該行按照相關要求對相關業務辦理進行的調整。

第一財經記者還瞭解到，華東地區某國有大行分行自2020年就暫停了車庫分期貸款產品。該行相關人士對記者稱：“考慮到涉房地產類的長期產品都屬於高風險產品，不符合宏觀政策導向，因此去年就暫停了。”

就房貸投放情況，翁怡臣對記者表示，目前該行是按序、有序投放個人住房貸款規模，從資料上看，整體發放水準與去年三季度、四季度基本持平，放貸節奏週期也沒有特別明顯的變化。

“最近市場對相關政策關注度較高，因此大家對貸款投放情況也比較敏感。”翁怡臣說，大家對貸款節奏上快慢的感受，可能更多是和去年一季度、兩季度貸款週期比較。去年上半年由於疫情的原因，市場需求有限，住房按揭貸款投放相對較快，如今則是恢復到了一個正常放款週期上，和去年第三、第四季度差不多。

還有業內人士對記者提及，近期銀行貸款審批時間較長也可能是因為市場需求比較集中。


此外，在房貸利率方面，兩家大行均表示，上海地區房貸利率未有變化，仍是“隨行就市”，首套房貸款利率按照“LPR（公開市場報價利率）公佈價”執行；二套房按LPR基準上浮60BP（基點）。

對於未來房貸投放情況，兩家大行都稱將繼續實行差異化信貸政策。高沙表示，一方面，該行會保持信貸資源配置的均衡性，避免大起大落，保持每個月信貸資源的穩定配置；另一方面，嚴格做好客戶的准入管理，做好貸款審核。

翁怡臣稱，該行將繼續堅持“房住不炒”定位，秉持嚴格的審查標準，對購房者收入、套數、首付等進行嚴格審查，按照總行的放款計畫逐月投放。

今年開年，樓市調控政策頻發，這一次調控的主體主要是一線城市。據新華社報導，住房和城鄉建設部副部長倪虹近日帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。

倪虹表示，中央經濟工作會議再次強調了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，並將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一，城市政府要充分認識保持房地產平穩健康發展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。倪虹強調，要堅持問題導向，發現問題及時出手，採取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房；要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，增強工作積極性、主動性、創造性，確保房地產市場平穩健康發展。

上海、深圳相關負責人表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實履行好房地產市場調控主體責任。

近日，上海、深圳陸續出臺樓市新政，劍指過熱的樓市。1月21日，上海市住建委、房管局等8個部門聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，出臺十條措施，包括打擊“假離婚”獲取購房資格、延長增值稅征免年限、嚴防資金違規流入房地產市場、嚴格規範房地產市場經營秩序等，發出樓市調控繼續從緊從嚴的信號。1月25日，上海法拍房也被納入限購範圍。

深圳則在一周內三度發佈調控資訊，特別是在1月23日，深圳市住建局發佈關於進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知，自發佈之日起實施。證券時報記者實地調查發現，正準備入市的前海兩大“網紅新盤”對購房者認購資質的審核非常嚴苛。

北京和廣州對樓市調控也發出從緊從嚴的信號。1月25日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會主任王飛公開表示，將嚴查資金違規進入房地產市場和仲介炒房、投機炒作。廣州市住房與城鄉建設局本月初表示，近期廣州市住建部門按照工作計畫，正在深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為。業內人士指出，這表明各地特別是一線城市的房地產調控維持高壓態勢。

“房貸停貸”為何又刷屏？

農曆年底房貸年年緊，但近來上海、廣州等地有銀行“房貸停貸”等傳聞刷屏，引發市場廣泛關注。銀行會不會大面積停貸，成為當前剛需購房者的心頭大事。

1月26日，工商銀行上海分行行長付捷確認，工行上海分行叫停了面向房主提供的房產交易稅費分期貸款產品，但是個人房貸仍在正常發放，並沒有叫停。

其實，從往年來看，每次臨近年關，金融機構都會階段性地暫停或收緊貸款尤其是房貸業務，多是“慣常現象”，也符合相應預期。一方面，臨近年底，在MPA（宏觀審慎評估體系）、流動性覆蓋率等指標考核壓力下，銀行不得不提高備付水準；另一方面，年底到來年初，銀行攬儲吸存競爭激烈、同業拆借利率攀升，會抬高資金成本，加上要回籠資金，都會使得個人按揭貸款年底額度批放趨嚴。

而一些市場傳聞則將“停貸”和“沒額度”兩個概念混淆，銀行在按揭貸款端額度收緊或者沒有額度，和按揭貸款業務直接暫停並不同，也就是說並非“有錢也不放款”。正如行業觀察人士所說，沒有額度只是暫時性或者階段性的，臨近年關，金融機構階段性地暫停或者收緊貸款尤其是房貸業務，也符合慣例預期。

事實上，證券時報記者連日來在上海地區大行、股份行、城商行分支機搆的一線走訪中發現，儘管部分銀行的房貸額度有所收緊，加上近期樓市交投活躍、排隊人數多，放款時間延長——要等1個多月甚至4個月左右，但仍在正常地接收客戶的房貸申請，並未收到要求停止發放房貸的相關通知。

近期銀行房貸政策變化引發各方的關注，還有另外一個原因。2020年12月31日，央行聯合銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，將銀行分為不同檔，對應設立區別性的“兩條紅線”指標。第一道紅線是房地產貸款餘額占比；第二道紅線是個人住房貸款餘額在1家銀行全部貸款占比，比如縣域農商行、小型銀行、中型銀行、大型銀行對應的占比上限指標分別為12.5%、17.5%、20%和32.5%，該“新規”對部分“超標”銀行設置了不同過渡期給予整改。

這也被市場解讀為“無論個人按揭貸款還是房企貸款被全面受限，銀行信貸結構將面臨調整，涉房貸款增量規模受制”。

不過，記者近日走訪中發現，即使有部分“超標”大行在過渡期間有序控制房貸投放節奏，但也並未停貸，客戶申請並不受影響。畢竟，個人按揭貸款長期以來作為銀行貸款中模式成熟、壞賬率低的“優質業務”，短期內難言被替代。

真正要警惕的是樓市的燥熱行情。去年下半年以來，多個一線城市熱門區域、熱門樓盤比如學區房等房價短期快速拉升，引人側目。

1月21日，上海市住建委聯合八部門頒佈“滬十條”，指導本地房地產市場平穩健康發展，打響今年一線城市樓市調控升級的第一槍。

在這一過程中，可以理解的是，民眾尤其是購房剛需族容易受到市場情緒擾動，焦慮財富管理和房產配置。但也應該堅信，不變的紅線是嚴控銀行信貸資金違規流入樓市、房地產領域。而滿足民眾“住有所居、房住不炒”仍是主基調。

對銀行機構來說，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險的背景下，信貸資金流向更符合社會民生發展需求的資產、領域、場景，開拓零售創新業務，優化銀行信貸結構，助力和支援實體經濟，將是新課題。

1月26日，富力地產（02777.HK）公告，公司將發行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%。

對富力地產來說，其債務壓頂且連踩三條紅線。從富力地產2020年半年報來看，截至2020年6月底，富力剔除預收款的資產負債率為70.22%，淨負債率達177%，現金短債比為0.48，均已踩線。

為降公司負債，富力地產開始配股，出售旗下資產。

2020年10月5日，富力地產公告稱，完成2.57億股新H股配售，配售所得款項淨額為24.98億港元(約3.2億美元)。富力地產表示，此次配售完成後，富力地產扣除預收款的資產負債率預計將下降至69.72%，淨負債率預計將下降7個百分點。2020年11月，富力地產表示將與黑石共建廣州空港物流園。1月19日，富力地產宣佈已完成物流園70%權益的轉讓，共收取約40.62億元。對於此次交易，富力地產表示，合併事項使富力地產得以貨幣化其在該物業自投資後一段時間累計的投資價值，降低資產負債比率，從而增加集團財務靈活性。

1月4日，國家企業信用資訊公示系統披露的資料顯示，富力地產將旗下三家公司的部分股權質押給了廣州市城投投資有限公司。而接受富力地產質押股權的廣州市城市建設投資集團有限公司成立於2008年12月10日，是經廣州市人民政府授權從事城市基礎設施投融資、建設、運營和管理的大型國有企業。此舉被認為是富力地產為了獲取資金來緩解公司壓力。

從富力地產公佈的2020年銷售資料來看，富力地產2020年全年權益銷售金額約1387.9億元，未完成1520億元的銷售目標，僅完成銷售目標的91.3%。

但富力地產持續的資金鏈緊張問題，始終沒有解決。

根據富力地產發佈的2020年三季報資料顯示，儘管富力地產的有息負債在第三季度繼續降低，但其負債率仍高達80.37%。截至2020年三季度末，富力地產的有息負債規模較2020年一季度下降了約242億元。富力淨負債率較之去年同期已經下降了64%，到三季度末的166%；資產負債率同比下降約到80.37%。

另外，富力地產短期借款93.48億元，較2019年末減少34.41%；應付票據34.36億元，較2019年末增加44.47%；一年內到期的非流動負債659.23億元，較2019年末增加29.55%。現金短債比約0.48，淨負債率179.73%，踩中兩條融資監管紅線。

國盛證券在2020年9月發表的研報中指出，在債務指標均突破“三道紅線”的背景下，富力地產的融資難度進一步加大，若想達到“綠色檔”，以2020年半年度財務資料測算，富力地產需要縮減債務規模高達逾700億元。

在2020年最後一天，人民銀行、銀保監會聯手放出大招，《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》重磅出臺。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在2020年金融統計資料新聞發佈會上表示，近年來，人民銀行堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理。

實際上，近年來，政策層面一直強調從嚴調控房地產市場，建立房地產調控長效機制並防範過熱風險。

堅持“房住不炒”的定位無疑有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。但同時也給相關銀行業務戴上了緊箍咒。近期，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。

有銀行放款時間“無限期”

招商銀行上海地區一支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。“我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。”

類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：“個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。”這並非個例，該信貸人員告訴記者，上海地區該行各家網點基本都是同樣的情況。

記者從浦發銀行上海一支行瞭解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。“這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控（額度），現在有些銀行（放款）要三四個月。”

對比上海無限期的放款時間，深圳地區倒是給了明確的時間線。《每日經濟新聞》採訪了4家銀行二手樓住房貸款業務，除了農業銀行工作人員表示具體放貸時間不好說以外，工商銀行、交通銀行、招商銀行給出的時間都是3月可能會放貸下來。

“現在如果你辦理，預計在3月份放款。”招商銀行工作人員補充道，之後就不確定了，因為這個事隨時都會變化的。

招商銀行工作人員並未過多透露額度緊張的原因，工商銀行工作人員稱則是因為月底沒額度加上過年的原因。

“一個月的樣子吧，從你遞資料、審批到放款，一般一個月左右吧。”記者進一步詢問是否大概2月底能夠放款，該工作人員稱，估計要等3月初，一般月底沒有款放。

實際上，記者在去年年末走訪各大銀行時，不少銀行就表示年底額度緊張。這一說法也得到交通銀行工作人員印證，據交通銀行工作人員透露，去年10月，部分銀行的個人住房貸款業務到目前都還沒有放款。

“我們現在放款沒那麼快的。”交通銀行工作人員表示。當記者問起3月能否放款時，該工作人員告訴記者：“3月可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。”

堅持“房住不炒”定位

有銀行工作人員提及，房貸額度緊張是受房貸新規的影響。

在2020年最後一天，人民銀行、銀保監會聯合放出大招，出臺《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比劃定“紅線”，上述通知自2021年1月1日起實施。

按照房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。

同時，“超標”的銀行業金融機構則須限期整改。具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自上述通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

人民銀行、銀保監會在答記者問中表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

近年來，監管對房地產的管控層層加碼，從房地產開發商到金融機構已先後被納入監管。那麼，2021年房地產金融政策會有哪些變化？

1月15日，國新辦舉行2020年金融統計資料新聞發佈會。會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近年來，人民銀行堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標全面落實房地產長效機制，加強房地產金融管理，重點開展了幾方面的工作。

一是加強了房地產的金融調控。牽頭金融部門加強對各類資金流入房地產的統計監測，引導商業銀行房地產貸款合理增長，推動金融資源更多流向製造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。去年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

二是實施好房地產金融審慎管理制度。其一是落實長效機制，因城施策，實施好差別化住房信貸政策。其二是按照規則化、透明化方向，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。其三是建立健全房地產金融宏觀審慎管理制度。

三是完善住房租賃金融政策。按照“租購並舉”的方向，加快研究金融支持住房租賃市場的政策。

鄒瀾表示，下一步，央行將認真貫徹落實十九屆五中全會、中央經濟工作會議部署，堅持“房住不炒”定位，租購並舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

深圳樓市開啟了嚴查征信時代。

熱門新盤打新人數驟降

近日，深圳樓市大動作頻頻，但似乎都離不開一個詞：嚴查。

在出手嚴查嚴堵假結婚聯名買房後，深圳住建局緊接著對12名隱瞞真實情況、提供虛假材料的認購人開出罰單。1月23日，深圳再出狠招，發佈《關於進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知》（以下簡稱《通知》）《通知》提出8條措施，包括加強購房意向登記管理，嚴格審查購房人收入證明、征信報告、購房款來源以及銀行流水單資格資訊等，違規將暫停使用網簽系統3年。

深圳連續出招加強房地產調控，恰逢前海兩大網紅新盤——龍光前海天境花園和天健悅桂府準備入市，兩個樓盤因為與周邊二手房的價格存在倒掛，而且處於市場熱炒的西部片區，所以備受市場關注。這時，龍光前海天境花園和天健悅桂府都通過i深圳APP，線上上進行資格審查和凍資，並雙雙公佈誠意登記名冊、進行搖號。

記者查閱發現，龍光前海天境花園此次推售房源住宅1003套，最終入圍客戶2857批。其中，最低社保個稅入圍月數達66個月。天健悅桂府入圍客戶1170批，其中無房1134批，有房36批，無房全部入圍，此次推售房源住宅427套。從資料上看，市場打新的熱度依舊很高，但相較於去年潤璽一期的情況，這兩個網紅新盤的熱度低了不少。資料顯示，潤璽一期推售1171套房源，吸引了15036批認籌人數，最終9687人參與公證搖號，最低社保入圍月數51個月，中簽率為12%。

有業內人士指出，此次前海的新盤中簽率大幅提升，很大概率是這兩個新盤對於認購資質的審核非常嚴苛。有參與此次前海新盤打新的購房者告訴記者，此次認籌審核非常嚴格。有購房者以“購房能力不足”、“還款能力不足”等理由被打回資料。而在羅湖區一處準備入市的新盤專案，銷售人員告訴記者，已經提前給之前來參觀的客戶進行提示，包括購房資格和銀行流水等資訊。

二手房市場也受衝擊？

《通知》中指出深圳禁止造假者使用合同網簽系統三年，不僅包括新房交易，還包括二手房所有交易。

“雖然目前嚴查購房款來源等措施還是針對新房市場，但買賣二手房的資料審查大趨勢會越來越緊，我現在都會提示客戶，銀行流水一定要充足。”在深圳福田梅林片區，一位元資深房產仲介對記者說，“現在的二手房市場情況還是跟去年年底差不多，掛牌價都很高，誠心放賣的房源也不多，業主和購房者都在博弈，但我手上已經有客戶選擇觀望，想看看這些監管措施對市場是否會帶來影響。”

而在最近，“多家銀行已停貸”的消息刷屏。對於個人購房者來說，銀行收緊放貸規模，顯然會增加申請房貸的難度。記者向中國銀行等幾家大型銀行個貸經理詢問，得到的回復是目前仍可以接單，只是放貸的時間不能確定。對於一些規模較小的地方銀行，有個貸經理表示相對于國有大型銀行，房貸的額度還是充足的，但資料審查會比之前嚴格。

深圳市房地產仲介協會最新公佈的資料顯示，上周深圳二手房網簽2571套（含自助網簽），環比上漲29.3%。深圳房地產仲介協會認為，深圳剛剛對樓市政策進行“打補丁”，市場對此是否會出現大幅波動，仍需要觀察。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，嚴查購房資格、銀行流水等措施肯定會給樓市降降溫，尤其是目前還是比較熱鬧的新房市場。“我認為這些嚴查措施同樣會在二手房市場實施，所以預計住宅市場的購房熱度有機會降下來，但由於深圳住宅的需求量還是很大，所以長遠來看增加供應量才是治本的方法。”也有業內人士指出，深圳房地產後續若仍有躁動行情，不排除有更嚴厲的調控措施出臺。

上海樓市調控加碼。

上海樓市調控加碼。從公拍網獲悉，上海法院司法拍賣的上海市商品住房已納入限購政策範圍。競買人參與競買的，應當事先確定在上海市具有購房資格。拍賣成交確認後，因買受人無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律後果。

公開資料顯示，公拍網是上海市拍賣行業協會建設的全市拍賣企業共同參與的網路資訊發佈和競價公共平臺。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次上海司法拍賣房的政策，進一步體現了上海購房政策從緊從嚴的導向。法拍房領域的政策之所以收緊，在於其過去容易繞過限購政策，即成為限購政策的漏洞。所以上海此次政策升級，和1月21日上海既有房地產政策思路是一致的。

“類似政策下，此類房源的交易性價比自然就下降了，客觀上使得其房價會下跌。當然，由於上海當前房源略偏緊，所以客觀上需要防範一些優質的法拍房炒作的現象。”嚴躍進表示，此次政策都形成了威懾性，有助於後續房地產市場的平穩健康發展，成為2021年上海房地產政策收緊的又一案例，也規範了住房交易秩序。

21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯合發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，意見共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調整增值稅征免年限、優先滿足“無房家庭”購房等多方面加強市場調控。該意見自1月22日起實施。

香港安老院舍運營商嘉濤控股（０２１８９）公布，以２﹒４億元向有「磁帶大王」之稱的資深投資者陳秉志及優品３６０創辦人之一林子峰收購Ｒｉｃｈ　Ｑｕｅｓｔ　公司股權連債務。目標公司的主要資產為位觀塘興田邨之物業，包括熟食攤位及綜合商業大廈、房委會綜合設施及泊車位
　　
該集團認為，經考慮到市場內可供收購的物業數目急升，以及樓價大幅下降後，董事會認為收購合適的物業並建立一間護理安老院，而非向第三方租賃以經營集團的護理安老院，乃符合該公司及股東的最佳利益。

農歷新年年關將至，內地房地產市場極為熾熱，多地都出台新的樓市辣招。杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布通知，從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。
　　
住房限購方面，通知規定落戶杭州市未滿５年的，在該市的限購範圍內限購１套住房；二是規定將限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿３年方可購買限購範圍內住房，受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。

＊增值稅徵免年限由２年調整為５年＊

在住房限售方面，規定該市限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小於或等於１０％的，自取得不動產證之日起５年內不得轉讓。優先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優先購買方式取得的商品住房，自取得不動產證之日起５年內不得轉讓。
　　
此外，通知還明確在限購範圍內，個人住房轉讓增值稅徵免年限由２年調整為５年。新增一類「無房家庭」的認定標準，２０１８年４月４日後轉讓限購範圍內住房的，在限購範圍內無自有住房記錄滿３年，可認定為無房家庭。高層次人才轉讓限購範圍內住房的，須在限購範圍內無自有住房記錄滿３年方可享受高層次人才優先購房。

海昌海洋公園（０２２５５）公布，夥港城集團以分佔２５％和７５％股權所組聯合體，以約３﹒６７億元人民幣（約４﹒３９億港元）收購上海地皮，發展文娛商業綜合街區。
　　
該集團指，地皮位於上海市自貿區臨港新片區，佔地面積約４萬平方米，容積率２﹒０，為商業和餐飲旅館業用地，且位於上海海昌海洋公園正門對面，項目的建成將進一步拓展海洋主題休閒娛樂的空間、承接海洋公園及周邊文旅項目的消費外溢、補足主題公園的度假住宿需求、優化區域旅遊消費的交通組織、提升停車接待能力。

多個新盤於農曆新年前搶攻，由南豐及港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第10期LP10，連日收票穩增，市場指出，該盤暫收約3300票，以周六（30日）次輪銷售218伙計，超購約14倍，並於周四（28日）截票。

特色戶擬春節後標售

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，LP10自推出以來反應熱烈，目前入票人士當中約八成為向隅客，兩成為新票源；以地區劃分，約40%為將軍澳區內客、30%屬港島東區人士，餘下則來自其他區域。集團對次輪銷售有信心，預料可全數沽清218伙。而在農曆新年前主力銷售標準單位，至於特色戶則考慮於春節後推出招標。

LP10次輪銷售的218伙，戶型涵蓋2房至4房間隔，折實售價由716.7萬至2115.2萬元，折實呎價約13888至17583元，折實平均呎價約16217元。

項目共提供893伙，實用面積447至3928方呎，預計2022年7月底落成入伙。市場消息指出，該盤截至昨晚9時，暫錄約3300個認購登記，包括逾370個新登記，以次輪銷售218伙計算，超購約14倍，並於周四截止認購。

近期新盤熱賣並累積大批向隅客，部分率先回流二手市場，其中九龍東啟德本月佔40%二手成交的買家來自區內新盤MONACO向隅客，有新婚夫婦兩輪抽籤落空後，終擲1228萬元轉購啟德1號（II）2房戶，造價較樓上單位略貴3.4%。

中原地產分行經理施蒂文稱，啟德本月二手成交已知8宗屬MONACO向隅客，昨佔2宗，涉啟德1號（II）及龍譽，有新婚夫婦兩度未能中籤，剛還價47萬元或3.7%，以1228萬元追入啟德1號（II）大廈3座高層E室2房戶，實用面積563方呎，呎價21812元，較5個月前樓上高一層E室，搶貴40萬元或3.4%。原業主2017年以1093.3萬元購入，賬面賺134.7萬元或12.3%。

不過，日前「爆疫」的觀塘麗港城有移民貨造價被質低，中原地產分行經理郭麗娟謂，14座中層D室原則3房改4房間隔，實用面積687方呎，原業主因移民放盤，登機離港前兩小時始以885萬元沽出，呎價12882元，按2007年購入價298.5萬元計，賬面賺586.5萬元或2倍。而麗港城15座中層E室，樓層、景觀及面積相同，去年7月賣965萬元，前述戶相隔半年賣平80萬元或8.3%。

區諾軒售裕明苑 指為家人物業

事實上，麗港城5座早前錄得多宗新冠肺炎確診個案，其中，中原地產一名代理近期促成一宗該座中層E室買賣，本報向中原地產查詢，回覆稱有關代理昨已完成檢測，結果為陰性。該行又強調，若曾到訪麗港城的員工， 對身體狀況有懷疑或自覺具感染風險，該行均建議盡快進行檢測。

南區淺水灣道37號再錄成交，美聯物業首席高級營業經理楊家俊說，3座高層A室2房戶，實用面積848方呎，連車位以2360萬元易主，呎價27830元，較原業主1996年入市價1208萬元，高1152萬元或95.4%。

另外，據土地註冊處資料，將軍澳居屋裕明苑A座裕榮閣中層2室，實用面積603方呎，原則開放式，上月以已補地價710萬元售出，呎價11774元。上址由前立法會議員區諾軒持有，2009年以已補地價198萬元購入，賬面賺512萬元或2.6倍。區諾軒回覆本報稱，單位雖由他名義持有，實際是家人物業，故不屬他本人的財物。

疫情影響本港樓市氣氛，發展商角逐部分地皮出價審慎，本財政年度（2020/21年度）推出招標的兩幅商業地先後流標，直接拖累政府賣地收益。有業界估算，本財政年度賣地收入將跌至僅897億元，不但未能達標，更較2019/20財政年度大減37.3%。

高力國際亞洲估價及諮詢服務常務董事劉振江指出，截至本月26日止，2020/21年度本港地價收入錄得462億元，即使第四季推出的地皮全數售出，總地價收入預料亦僅達897億元，較原預算1180億元，少283億元或24%。他稱，本財政年度賣地收益銳減，主因是政府自2018年起把私營房屋供應比率由佔四成，下調至三成，導致私人住宅地皮供應減少；同時，政府對商業地價估值進取，導致九龍東啟德及東涌兩幅商業地先後流標。

根據資料，2019/20年財政年度本港地價收入達1430億元；換言之，若本財政年度賣地收益僅897億元，按年度將大減533億元或37.3%。

受新冠肺炎疫情影響，工商舖市道大受打擊。利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，去年全年整體工商舖物業買賣登記共錄3833宗，按年挫17%，屬1996年有紀錄以來新低；預期最壞情況已經過去，料今年工商舖市場交投量可望反彈51%，重上5800宗。

黃應年形容去年為工商舖市道的「黑暗時期」，整體買賣登記錄3833宗，按年下挫約17%，屬1996年有紀錄以來最少；買賣金額總值約625.61億元，按年大瀉約40%，為近17年新低。

舖租6月見底 看漲10%

2021年隨着疫苗展開接種，疫情得以受控，黃應年相信今年年中有望通關，而多國均採取量化寬鬆政策，加上低息環境，有助帶動工商舖物業交投觸底回升，預期今年工商舖市道將全面復甦。全年整體買賣登記重上5800宗，按年反彈約51%；涉及金額增至980億元，按年急增約57%。由於市況轉佳，利嘉閣（工商舖）今年計劃增聘20%人手至約200人。

利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明說，受疫情影響，目前舖位長租租金已較高位累瀉五成至八成，相信租金於今年6月至7月見底後反彈，全年漲10%；另外，現時舖位成交價跌幅已經收窄至10%，預期今年有望回升10%至15%。而去年舖位買賣登記錄1099宗，按年微增1宗；涉及合約總值230.71億元，按年大跌43%。鄭得明預料今年買賣登記升約82%，重上約2000宗；買賣登記總值或急增約65%，至約380億元。

商廈方面，利嘉閣（工商舖）地產商業、商舖及投資部營業董事徐康達稱，去年全年商廈整體買賣登記共錄637宗，按年大跌約32%，連續兩年創新低；登記總值錄220.84億元，按年急瀉約34%，創近16年新低。今年買賣登記宗數按年反彈約26%，至約800宗；涉及金額有望回升至約300億元。

本地薑包攬 未見中資蹤影

新冠肺炎疫情下，市區優質住宅地皮續受追捧。預計提供約1050個住宅單位的港鐵（00066）香港仔黃竹坑站物業發展項目港島南岸第五期昨天截標，港鐵收到6份標書，入標財團以本地薑為主，包括已在港島南岸「插旗」的長實（01113）、信置（00083）和嘉里建設（00683），力求再下一城。港鐵認為，疫情下第五期的標書數目仍能與肺疫爆發前截標的第四期看齊，滿意招標反應。

港鐵：數目看齊疫前感滿意

港鐵（00066）物業及澳洲業務總監鄧智輝昨天在截標後公布，港島南岸第五期共收到6份標書，港鐵將詳細考慮收到的標書文件，預計1至2天內宣布結果。他認為，該項目位於鐵路上蓋，未來設有大型商場THE SOUTHSIDE等配套設施，加上港島南區具規模的住宅地不多，相信財團會貼市出價。

港島南岸首4個期數先後於2017年至2019年批出，其中2018年8月截標的第三期僅收到5份標書，為港島南岸至今反應最差的一期；翌年10月截標的第四期，則收到6份標書。鄧智輝坦言，第五期地盤的規模頗大，所需資金不少，加上本港2020年受疫情影響，第五期的標書數目仍與第四期相同，對招標反應感到滿意。

至於毗鄰第五期的第六期住宅地盤，鄧智輝指出，在完成第五期招標後，將就第六期籌備相關招標工作，由於第五和第六期有望產生協同效應，將因應市況等因素盡快推出第六期。

盡快推第六期 具協同效應

資料顯示，2019年10月收到6份標書的第四期，由約10家發展商以獨資或合資形式參與；經過一年多時間，昨天截標的第五期，標書數目一樣，但最少有15家發展商參與，更包括中標第三期的長實；有份投得第二和第四期的信置及嘉里建設則夥拍鷹君集團（00041）和遠東發展（00035）入標。

新地（00016）及嘉華國際（00173）亦就第五期分別獨資入標。嘉華國際香港地產發展及租務總監尹紫薇認為，第五期地盤的景觀佳，出價參考同區物業，未來也會研究爭奪港島南岸第六期地盤。餘下8家發展商組成兩個財團入標，其中恆地（00012）夥拍希慎（00014）、華懋及會德豐地產；新世界（00017）與帝國集團、資本策略（00497）和麗新發展（00488）組財團參與；中資發展商則未見蹤影。

資料顯示，位於黃竹坑站上蓋東面的港島南岸第五期，可建樓面面積約63.6萬方呎，預計興建2幢分層住宅，提供不多於1050伙。據了解，中標發展商除自行出價外，也要支付約64.37億元補地價，每方呎樓面補價約10119元，分紅固定為25%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，多家發展商以合資形式入標，可以分散風險，而第五期的入標發展商都是本地發展商為主，相信是本地發展商逐步掌握該區的價格等，因此積極參與；反而內地發展商預料中標機會較低，故未有蜂擁入標。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，港島南岸第四和第五期的規模相若，故標書數目相同屬預期之內；他估計第五期連同補地價等計算，總市值約95.4億至114.5億元，每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元。

新冠肺炎疫情重挫全球經濟發展，隨着疫苗陸續在各地開始接種，投資者開始研究未來的投資方向。長實（01113）執行董事趙國雄看好大灣區的發展前景，相信大灣區在未來20年內將成為全球重要地標之一，亦可考慮一些復甦較快的亞洲城市。

趙國雄出席亞太區房地產領袖高峰會時指出，投資者不應只留意香港市場，大灣區部分城市如中山和肇慶等，現時發展相對落後，具投資潛力，該集團視香港為大灣區發展的一部分，認為大灣區未來20年內可成為全球重要地標之一。

蔡宏興料酒店業復元需逾3年

他又說，該集團的投資部署不會受地域所限，未來亦會考慮新加坡等復甦較快的亞洲城市。

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興出席同一場合時表示，酒店業未來需要尋找新的商業模式，現時在疫情下，在家工作成為習慣，估計疫後商務旅客將大減，全球酒店行業可能要3至5年時間，才能回到疫情前水平。

他說，酒店業未來的商業模式須多元化，設長租和Staycation等不同模式，亦要提供更多增值服務等，讓商務旅客透過酒店的服務，可以與社區和商業夥伴聯繫。蔡宏興估計，亞洲尤其中國在疫後的復甦速度可以較快。

私樓動工量持續低迷，屋宇署公布2020年11月份共有13個私人住宅單位動工，按月急跌96%，屬去年次低；而去年首11個月只有6,704伙動工，較2019年同期減少27%，創近6年低。

根據屋宇署公布，去年11月多個項目獲准動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），不過其中只有上環東街42號屬於私人住宅項目，涉及13個單位，較去年10月的343伙，按月大減96%，僅次於去年1月錄得的「零動工」，成為年內第二少動工量的月份。

2020年首11月個月計算，則累積錄得6,704個私人住宅單位動工，較2019年同期的9,218伙，按年減少27%，創是2014年之後的近6年新低水平。

首11月18081伙落成 增4成

至於在11月份動工的東街42號則屬前太古大班簡基富創辦的The Development Studio所發展，按照文件顯示，其中9個單位實用面樓面面積（Usable Floor Area）為355平方呎，另有4伙為674平方呎。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，不少大中型項目已獲批動工紙，可隨時施工，估計去年全年動工量或可增加至1.1萬伙左右。

同時，去年11月份私樓落成量4,392伙，創23個月以來單月最多，而首11個月則錄得18,081伙落成，按年同期大增4成，創2004年後的16年同期最多。

設7層高平台 商場達52.6萬呎

港鐵 （00066） 日前將黃竹坑站上蓋住宅項目命名為港島南岸，投得第3期項目的長實 （01113） 便在早前成功獲批准，興建4幢29至31層高住宅大廈，並設一個7層高的平台，當中商場面積達52.6萬平方呎。

據屋宇署公布，在去年11月共批出23份建築圖則，一半屬於住宅及商住項目，另有3項工商業項目，以及8項社區設施。

當中由長實在2018年投得的黃竹坑站3期，最新獲准7層高的平台之上興建4幢29至31層高分層住宅大廈，當中平台部分包括一個52.6萬平方呎商廈，而上蓋住宅樓面則約100.16萬平方呎。根據港鐵之前公布，黃竹坑站上蓋整體名為「港島南岸」，而商場部分則改名為THE SOUTHSIDE，共設5層商舖樓層、150間商戶，商場預計2023年落成。

華潤保利啟德項目亦獲批

另外，由華潤置地 （01109） 夥拍保利 （00119） 投得啟德跑道區4C區1號地皮，則獲批興建6幢33至34層高的分層住宅，以及6幢6層高的獨立屋，住宅樓面約69.4萬平方呎，非住宅樓面約2萬平方呎。

其餘期內批則的項目，還有理文造紙 （02314） 主席李文俊家族以14.5億元，向友邦保險購入的南區赫蘭道8號屋苑，獲准重建成3層高分層單位（另設一層低層地下），總樓面約2.2萬平方呎。

同時，英皇國際 （00163） 旗下屯門新安街13至15號工廈重建項目，則獲准重建成20層高工廈，另設兩層地庫，總樓面約22.7萬平方呎。

豪宅市場交投升溫，市場消息透露，中半山帝景園1座中層B室，實用面積1,794平方呎，屬於4房間隔，原本叫價7,500萬元放盤，議價後以約7,400萬元易手，呎價41,249元。資料顯示同廈一個高數層的A室去年年底以7,208萬元易手，同單位短期內推升2.7%。

其次，美聯物業高級營業經理朱秀梅指，跑馬地禮頓山9座中層B室，實用面積924平方呎，成交價3,600萬元，呎價約38,961元。原業主於2010年以2,170萬元購入上址，持貨近11年，帳面賺1,430萬元，物業期內升值66%。

疫情仍持續，但部分屋苑成交不俗，其中，鰂魚涌太古城單日連沽5伙，並以市價成交為主，中原高級分行經理李百達表示，太湖閣中層E室，面積583方呎，成交價968萬，呎價16604元，另一宗為華山閣高層B室，面積685方呎，成交價1273萬，呎價18584元。

美聯首席高級營業經理黃家明表示，牛頭角淘大花園P座中低層04室，面積322方呎，屬1房間隔，吸引外區年輕客承接，成交價550萬，呎價17081元。

世紀21奇豐分行經理楊麗娟表示，沙田第一城32座中層F室，面積451方呎，3房間隔，獲買家以770萬承接，呎價17073元。

利嘉閣高級經理張家偉表示，元朗溱柏7座高層E室，面積約616方呎，兩房連儲物室間隔，望開揚景觀，以680萬沽出，呎價11039元。

失守（確診）屋苑再錄成交，利嘉閣高級聯席董事鮑允中表示，九龍灣麗晶花園10座低層B室，面積約407方呎，為兩房間隔，望市景，以545萬成交，呎價13391元。