竹彰貸款違約少 科技新貴隱形富豪支撐

台灣房市熱絡、民眾購買力穩健，兩項指標皆創55季以來新紀錄。內政部資料顯示，全國不動產買賣契稅總額去年第3季達42.8億元，創下逾13年來新高；另全國購置住宅貸款違約率（逾放比）亦寫下最低紀錄至0.14%，其中新竹市和彰化縣還貸能力最堅強，違約率僅0.08%。

專家解讀，低利率環境減輕民眾房貸負擔，而新竹市和彰化縣因有產業支撐，在高收入科技新貴和隱形富豪的加持下，兩區域貸款違約率自然低。

購置住宅貸款違約率被視為房市景氣的觀察指標，當總體經濟轉差、房市看壞時，違約風險即會增加，該指標乃每季底購置住宅的貸款逾放金額與貸款總額之比例。

打炒房有助減少違約戶
根據內政部不動產資訊平台統計，2020年第3季全國住宅貸款違約率0.14%為55季以來最低紀錄，和前兩季貸款違約率0.17%相比來得低，顯示第3季購買能力相當穩定，其中新竹市、彰化縣逾放比為0.08%，雙列冠軍。

台灣房屋竹科店店長王瑞松對此回應：「新竹市民眾的收入、教育水平跟消費力都高，購屋負擔能力也相對高，尤其去年股市開紅盤，不少科技人身價高漲。」王瑞松觀察近年竹市購屋客預算，大抵落在總價1500萬左右，且以2~3房附車位的住宅產品為主。

房貸違約率和新竹市並列第一的彰化縣，「主要因為房價親民、就業機會多、民眾薪資收入也穩定」，彰化和美特許加盟店店東凌蔚菁解釋，彰化有許多傳產大廠、國際企業設廠，縣內也有許多身價不凡的「隱形富豪」，購屋者的房貸負擔相對較輕鬆。

針對不動產買賣契稅總額達新高、購置住宅貸款違約率卻創新低紀錄，台灣房屋趨勢中心經理江怡慧指出3主因：「1、當前低利率環境，貸款負擔較輕；其次，區域有產業支撐、降低失業率，購屋者償貸能力堪稱穩定；再者，房市近期明顯以穩定性高的自住買盤為主。」政府打炒房後，金融機構更謹慎處理融資，降低了大玩財務槓桿的高風險炒作行為，因此房貸違約戶自然減少。

雲林嘉義屏東違約率高
根據資料統計，全國房貸違約率相對較低縣市除新竹市和彰化縣外，還有台中市0.09%、新竹縣0.1%及台南市0.12%；而違約率最高地區則落在雲林縣0.28%、嘉義縣0.26%與屏東縣0.23%。全球居不動產總監陳炳辰表示，基本上違約率0.2%以下，銀行無須擔心發生呆帳危機，至於逾放比前三高集中在雲嘉屏，「主要因為區域購屋貸款的總額較低，若有逾放案例發生，比例就會明顯拉升。」整體而言當前低利率環境，貸款違約狀況和過往相比已大幅降低。

陳炳辰補充，另一方面因為去年的房市熱潮主要來自預售屋產品，而預售屋交易要到交屋後，貸款數字才會完整進入到銀行放貸業務端，屆時數字才會反映出來，因此目前看到的逾放比主要來自於去年的成屋交易。

據宏大國際資產統計調查，最近兩大雙捷運商圈內成交的揚昇大樓、中山站捷二商辦等案，每坪成交價均破百萬元，交易價格已不輸周邊住宅大樓的房價，顯示台北市中心商辦的價格逐步與住宅價格趨近了，恢復其應有價值。

宏大國際資產陳益盛總經理表示，近10年來台北市住宅價格往往高出商辦約一至二成，不過現在兩者價差逐漸縮短；商辦市場買氣增溫可從三方面來看，首先公司登記家數，近五年台北市公司登記家數統計中可發現，2015年家數約172,436家，到2020年底達180,033家，五年間增加約7,597家公司，顯見台北市公司登記家數持續成長，雖然規模大小不一，但看得出商辦需求持續擴充中。

第二，據經濟部投審會資料顯示，2007年至今僑外資來台投資中，2018、2019年出現連續二年突破100億美元，2020年上半年投資金額亦高於去年同期約10.5%，以全年度來看，雖然去年受新冠肺炎疫情影響，投資總金額未破百億美元，僅約達91.44億美元，不過仍寫下歷年第六高。

陳益盛表示，第三則是市場交易量，以台北市來說，市中心商辦一直屬於小眾市場，以季度來看，面積上百坪商辦物件交易只要落在六到八件就算熱絡，但在2020年下半年、單季成交的物件達10件以上，且每坪成交價破百萬元的就有五大指標個案，包括統一國際、貝斯美語大樓、揚昇金融、興富發台北時代廣場、皇翔中山站捷二等，每件交易金額都3億元起跳，其中交易金額最高要屬興富發CBD總價近37億元。

陳益盛指出，商辦缺貨主因，除了商辦需求持續成長之外，市場幾無新增供給則是另一大原因，加上市場上同時有超過數十棟的舊商辦大樓都更潮，B級辦公室的供給呈現負數，亦即市場B辦呈缺貨狀態；隨著商辦市場需求的逐步增加，加上供給稀少之下，推升台北市商辦交易價格，並逐漸拉近與住宅產品的價格。

據市調機構統計，2020 年北台灣十大建商排名，由寶佳機構推案量超過 900 億元，年增率 14.5% 拿下第一，其次為南港輪胎、茂德機構。住展研發長何世昌指出，目前市場上出現「建商轉攻中大坪數住宅」、「都更案量比重增加」與「老傳產資產活化潮」等三大新趨勢，預期未來建商事業版圖與土地開發方向都會有不小的轉變。

依統計，去年年北台灣十大建商第 1 名到第 10 名依序為寶佳機構、南港輪胎、茂德機構、遠雄集團、麗寶集團、昭揚建築、合環機構、愛山林建設、新潤機構、立信機構。

連續 3 年蟬聯北台灣地產市場「推案王」寶座的寶佳機構，去年在北台灣推案量高達 905.3 億元，年增幅約 14.5%，走高周轉率經營路線的寶佳，近年持續不間斷買地儲備案源，推案量再次攀高；去年北台灣除了基隆以外，其他縣市都有寶佳推案的足跡。

第二名的南港輪胎，則以「世界明珠」（住宅部份）一案登上亞軍。南港輪胎擠進十大建商排行榜，意味著國內傳產業資產活化顛峰期已經來臨。何世昌指出，接下來數年北台灣老傳產土地開發案趨於熱絡，包括中華電信 (2412-TW)、東元、大洋塑膠、大同 (2371-TW)、太子汽車、正大尼龍等案，每塊土地都是大規模開發，推案量相當可觀，未來非營建本業的傳產業進入十大建商可能成為常態。

其中，第三名到第五名為茂德、遠雄、麗寶，三家都是推案量的常勝軍，上榜毫無懸念。第六名的昭揚和第七名的合環，都屬於區域型建商。昭揚建築是十大建商新面孔，此前昭揚進行改組、開放內部創業後，推案規模明顯放大，去年總量體達 204 億元，新案都在桃園地區。第七名合環機構，則以「合環 LAND MARK」一案進榜，合環推案多位於新店。

第八名的愛山林建設去年除了在淡水與南港推出自建案外，在板橋江翠北側則與立信共同推出「帝景」系列合建案，依分回比例拆算後愛山林推案量為 180 億元，立信另以 130 億元居第十名。新潤去年推案集中於新北重劃區，案量 130.3 億元成為第九名。

何世昌分析，觀察 2020 年十大建商排行可以看出幾個趨勢已經成型。第一、非營建本業的傳產公司在房地產的勢力正快速崛起，未來推案不僅量體可觀，也勢必成為市場焦點。第二、2019 年十大建商推案十之八九規劃為小宅，而 2020 年十大建商推出的產品趨於多元化，除了寶佳、茂德外，其他進榜建商推出的中、大坪數房型變多，如「世界明珠」、「麗晶花園廣場」、「遠雄青晉」、「昭揚大郡」、「合環 LAND MARK」等許多指標案都有規劃中、大坪數房型，產品規劃策略上明顯與 2019 年產生差異。

第三、2019 年十大建商靠重劃區推案決勝負，2020 年十大建商主要案源則是重劃區與都更。南港輪胎與合環機構都是靠著超大型都更案進榜，除了這兩家之外，其他 8 家推案絕大多數在重劃區；重劃區推案量比例最高的是新潤機構，100％都在重劃區，其次是麗寶、茂德均約 99％。這個現象也說明，如果建商想擴大推案規模，老屋重建、或者到重劃區獵地推案是必走的路。

據內政部最新資料，去年國內「房屋法拍移轉量」5,269棟、年增3%，創六年來新高，其中，六都法拍移轉量最大為新北市的1,039棟，是九年來新高，年成長幅度最高則是台南市的47.2%，寫下2016年以來的新紀錄。

大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡分析，被視為房市多頭反指標的法拍移轉量，去年全國拍賣移轉量5,269棟，不僅小幅成長3%，更是2015年以來新高。

主因近幾年市場不乏業主因資金周轉困難，忍痛將手中物業流入法拍市場，以致法拍案量增加，尤其去年下半年在國內疫情控制得當下，加上利率探低、市場資金動能強，讓不少投資人希望趁機撿便宜，因此積極布局拍賣市場，也是推升交易量升高原因。

觀察六都拍賣交易狀況，法拍移轉量最大者是新北市1,039棟，不僅交易量破千棟且年增幅達27%、居六都年成長率第二名；至於年增幅最大是台南市的47.2%，雖然去年全年拍賣棟數僅474棟，但法拍量創近五年新高。

其他四都中，桃園市去年法拍量較前一年度略減0.8%、台中市則較前年略增0.9%，兩大都會區基本上呈現持平發展，而台北市年減4.2%，高雄市則大幅下降27.2%。

郎美囡指出，新北市及台南市近幾年推案量大，但小型建商資金壓力高，銷售不佳、周轉不靈讓建案流入法拍市場，不過買方認為區域房市有發展機會，因此前往法拍市場搶便宜。高雄市近年房市歷經大起大落，去年價量回歸平穩，買方多數在一般市場即可找到低價物件，降低購置法拍物件的意願。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，一般住宅市場交易量從2018年開始顯著攀升，帶動房價走揚，因此法拍市場尋找低價物件的買方增加。

不過，需留意的是近期陸續出現法拍價格與市場價格相差無幾情況，且法拍購屋流程、貸款條件與一般購屋不大相同，建議民眾進入法拍市場前應充分了解規則及區域行情，以免出現在法拍市場買貴的狀況。

鄉林（5531）集團董事長賴正鎰指出，2021年在大陸將有兩大建案齊發，總銷金額合計達人民幣50億（折合新台幣約220億元）。其中，重頭戲的四川成都「涵碧天下」案，第一期住宅項目總銷約40億人民幣、總戶數1,100戶；至於總銷40億人民幣的湖北省武當山新案，將分成四期推案，第一期總銷約人民幣10億。

賴正鎰指出，四川成都「涵碧天下」綜合開發案，總樓地板面積達105萬平方米，總銷金額人民幣250億、約折合新台幣1,075億元，總戶數高達5,000戶。其中，第一期住宅項目R6，預計今年上半年率先開賣，總銷為人民幣40億，目前成都接待中心預計3、4月會完工，等取得售樓證就會正式開賣，可望為鄉林帶來爆炸式的成長；另外，湖北省武當山十堰市的300畝土地，也可望於今年下半年摘牌取地。

在台灣部分，賴正鎰表示，鄉林集團看好彰化縣員林市是台灣最有錢的鄉鎮市，存款超過上億元的市民多達700人，且員林人口出生率也居鄉鎮市之冠，「既有錢又有人口紅利」，因此，鄉林首度跨足員林推出21層超高層住宅大樓案。

賴正鎰表示，鄉林去年11月新購入彰化縣員林市新生路的土地，基地面積1,460坪，位於員林市商業最繁榮的核心蛋黃區，緊鄰員林車站與員林基督教醫院，周邊生活機能完善，是鄉林首度跨區到台中以南的縣市推案，將規劃21樓的高層大樓地標式住宅、中小坪數的南彰化輕豪宅產品，將成為員林市區最高的地標新大樓，總銷21億元，預計今年6月後推出。

機捷通車後，北北桃一小時生活圈加速成形，建商也擴大插旗桃園重劃區，根據信義全球資產統計，去年桃園重劃區土地交易規模850億元，還高於新北市720億元，其中以青埔高鐵特區土地交易317億元，連續二年蟬聯桃園土地交易規模最大的重劃區，占整體重劃區土地交易近40％。

A7、小檜溪重劃區則分別以171億元、90億元，分居二、三名。

此外，桃園航空客貨運園區、八德地區區段徵收、中路地區區段徵收等重劃區也有超過40億元的土地交易量，顯示桃園在捷運路網漸成形的交通優勢及台商回流投資，使桃園成為產業重點布局城市的帶動下，不僅當地建商搶地，全國性建商也搶插旗，桃園各大重劃區已成為開發商搶地的主戰場。

信義全球資產總經理柯宏安表示，過去全國性的上市櫃建商在桃園購地規模並不大，但隨著機場捷運線通車，串起北北桃生活圈，建商開始擴大布局往台北以外的城市進軍插旗。

在商業及生活機能陸續到位下，青埔高鐵特區包括國泰人壽、興富發、宏普、亞昕、皇普等建商陸續買地，連續兩年土地交易金額都達300億以上，與五年前相比更是大幅成長，光是上市櫃公司去年就在此重劃區投入80億元購地，占青埔高鐵特區整體交易金額25％。

龜山A7重劃區則因地處鄰近大台北生活圈，鄰近華亞科學園區及中華郵政物流總部，帶來大量就業紅利，土地價格又遠低於林口新市鎮，推案普遍仍在2字頭房價對台北首購族極具吸引力，去年土地交易規模成長近160％。

小檜溪重劃區從2019年開始就有上市櫃建商進駐插旗，也成為壽險業者布局重點區域，帶動商業土地單價突破每坪百萬大關，如國泰建設以每坪103萬元買下商業區土地，看準舊商圈延伸的成熟商機。

柯宏安表示，桃園各大重劃區都有建商、壽險業者以高價搶地，未來桃園捷運路網與台北聯結更形綿密，大幅縮短北桃距離，建商在桃園追逐捷運路網布局將更為明顯。

台中建商2021年掀跨區推案潮！包括嘉磐建設預計台北、台中雙城齊發；新業建設今年台中、竹北一口氣推出三建案；而鄉林建設則首度插旗彰化員林，將推出南彰化輕豪宅產品。

2020年是新業建設豐收的一年，包括台中市單元二「大塊森鄰」、東區「自由居」、東區園道第一排「築願景」三建案順利完銷，總銷金額達56億元，新業因此舉辦尾牙宴犒賞員工與協力廠商。

新業建設名譽董事長穆椿松在尾牙宴上表示，持續看好房市的表現，2021年預計在台中東區園道第一排、台中14期重劃區、新竹竹北推出三個預售案，總銷近60億元；其中，竹北新案是新業在當地的第四個建案，位於竹北縣府特區，總銷約31億元，預計今年下半年進場。

此外，嘉磐建設今年預計在台北、台中雙城齊發，持續推案，包括台北華山特區的「嘉磐華山雍翠」，以及台中潭子區新案「嘉磐信義」，雙建案總銷金額約45億元。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，央行去年底限縮房貸、土地與餘屋限貸等接連打房政策，部分建商轉向外圍新興區獵地，降低成本，從台中外溢到彰化、南投推案量將會明顯增加；此外，受疫情升溫影響，部分上班族改以遠端視訊居家工作，轉往都市外圍衛星城市、房價較親民的低密度區域移居。

因此，鄉林去年底繼台中潭子區「鄉林天韻」完工交屋後，去年11月砸下5.11億元購入彰化縣員林市新生路的1,460坪土地，是鄉林首度跨區到台中以南的縣市推案，將規劃樓高21樓、中小坪數的南彰化輕豪宅產品，可望成為員林市區最高的地標住宅大樓，總銷21億元，預計今年6月後推出。

賴正鎰表示，鄉林將擴大布局中台灣，除聚焦14期重劃區外，橫跨南區、南屯區的13期重劃區，最快2021下半年就能完成配地，建商早已積極圈地；此外，水湳經貿園區及捷運綠線周邊各重劃區及成熟商圈，及人口密集的大里15期重劃區，都是台中未來5年的地產新秀。

住展雜誌28日公布2020年北台灣十大建商排行榜，幾乎都是老面孔，其中寶佳機構以905億案量蟬聯王座，而值得觀察的新趨勢是老傳產公司的土地開發趨於熱絡，包括中華電信、東元、大洋塑膠、大同、太子汽車、正大尼龍等都有大規模土地開發，未來非營建本業的傳產企業進入十大建商可能成為常態。

住展雜誌統計，2020年北台灣十大建商依然由寶佳機構奪冠，第二至十名依序為南港輪胎、茂德機構、遠雄集團、麗寶集團、昭揚建築、合環機構、愛山林建設、新潤機構、立信機構。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年北台灣十大型建商多為歷年常勝軍，但推案趨勢已出現變化，包括「建商轉攻中大坪數住宅」、「都更案量比重增加」與「老傳產資產活化潮」等三大變化，預期未來建商版圖與土地開發都將有明顯轉變。

寶佳機構去年在北台灣推案量高達905.3億元，案量較2019年增加100多億、年增14.5％，且「三連霸」穩坐「推案王」，且向來走高周轉率經營路線，去年除基隆之外，已在各縣市遍地開花推案。

第二名的南港輪胎則以總銷達400億的「世界明珠」一案定江山，躋身亞軍。何世昌分析，這也意味傳產業資產活化顛峰期已來臨，接下來將有不少老傳產進行土地開發，包括中華電信、東元、大洋塑膠、大同、太子汽車、正大尼龍等，未來開發規模動輒數千坪起跳，預期案量相當可觀，未來非營建本業的傳產公司有望躋身十大建商。

此外，何世昌分析，2019年十大建商推案十之八九規劃為小宅，而2020年十大建商推出的產品趨於多元化，多數進榜建商，推案產品偏向中大坪數房型，產品規劃策略明顯與2019年產生差異。

另外，他指出2020年十大建商主要推案在重劃區與都更案，包括南港輪胎、合環機構都靠著超大型都更案進榜；另外八家推案多集中在重劃區，像新潤興業推案100％在重劃區，其次是麗寶、茂德約99％，由此可見若建商想擴大推案規模，老屋重建或插旗重劃區獵地推案是必走的路。

房貸利率探底，帶動房市買氣熱絡，銀行逾放比也跟著降低，根據內政部不動產資訊平台統計，去年第三季全國購置住宅貸款違約率降到0.14％，創下55季以來新低；其中，全台各縣市中以新竹市、彰化縣僅0.08％最低，台中、新竹縣也都低於0.1％，反應這些縣市房產強勢增值，以及買方穩定的償貸能力，成為金融機構放貸風險最低的區域。

統計也顯示，屏東縣、嘉義縣、雲林縣的住宅貸款違約率均超過0.2％，又以雲林縣0.28％為最高；顯示所得及償貸能力穩定的都會區，房貸違約率普遍低於偏鄉地區、二線城鎮。

其中，新竹市受惠近年竹科廠商業績普遍成長、高所得科技新貴支撐，房貸違約率0.08％為全台最低，台灣房屋新竹竹科店店長王瑞松表示，新竹市民眾收入、學歷、消費力「三高」，也讓負擔購屋能力相對提高，加上股市持續高檔，不少科技人身價高漲，使新竹市房貸違約風險低。

台灣房屋彰化和美特許加盟店店東凌蔚菁表示，彰化縣有不少傳產大廠以及國際企業設廠，就業機會豐富，房貸族薪資收入十分穩定；加上縣內有許多身價不凡的「隱形富豪」，且房價相對六都較親民，房貸族在房貸負擔上相對輕鬆，使房貸違約率與新竹市並列全台最低。

新北市首件公辦都更宅永和「勝開大地」今 (28) 日進行標售都更分回戶，25 筆標的吸引 5 封標單，最終標脫 3 戶，整體標脫率 12%；其中標號 25 的高樓層標的吸引 2 封標單競逐，不過投標者算盤打得仔細，出價皆貼近底價，結果由林姓自然人以加價 1 萬元、溢價接近 0% 得標。

「勝開大地」是新北市永和區第一批公辦都更宅，此案鄰近比漾廣場商圈，生活條件不錯，且高樓層水岸及公園視野，在預售時帶來不少買氣，但今天標售買氣持平。

優美地產企研主任林哲緯指出，本次標售 25 戶中，有 18 戶為二度標售，由於上次於 10 月 28 日僅標脫一戶，而官方為吸引買家出手，這次標售將底價為降 3%，平均單價比上次少２萬元，總價約少 90-100 萬左右，加上另外 7 戶首度標售，扣除車位整體底價介於每坪 57-70 萬元之間，與目前社區行情相去不遠，不過也僅標出 3 戶，脫標率不算高。

林哲緯分析，去年底央行重啟房市管制，讓外界擔心恐影響市場買氣，但公有房地標售案都經專業估價程序，交易過程也透明，因此炒作的空間不大，加上本次標售的底價略降，仍吸引民眾進場；不過自住客在購屋預算上精打細算，因此出價相對保守，使得整體投標數、溢價率未有亮眼表現，也顯示央行打炒房後，購屋族對於價格下修的期待更高。

台灣房屋永和秀朗特許加盟店店東陳建樺指出，本次標售戶別分布在低、中、高各樓層，低樓層可能受環河高架橋的噪音影響，以致於民眾興致缺缺；而 23 樓以上的高樓層戶別，則因價格調降接近市場行情，加上有新店溪水岸景觀加持，整體居住品質較佳，因而成功吸引買方下手，順利標脫 3 戶。

陳建樺進一步表示，新北市永和地區由於素地稀少，除非透過大規模的都更、危老加以整合，否則想推出「勝開大地」這樣佔地廣、戶數多的新社區難度甚高，使勝開大地頗具稀有性；加上該社區鄰近比漾廣場，且周遭環繞永平國小、永平高中、頂溪國小及仁愛公園等公共設施，又有中和線與萬大線雙捷運機能，部分中高樓層戶別還享有開闊視野，在交通、環境、建設、景觀等多項優勢加持下，使該社區早已受到許多雙和購屋族的注目，未來買氣也值得期待。

「勝開大地」為新北市永和首件公辦都更案，位於永和區環河西路二段與永平路，規劃 3 棟 28~29 層 SRC 住宅大樓，共 703 戶，附近有頂溪國小、永和仁愛公園、捷運頂溪站等機能，生活便利。

1月28日晚，萬科A對外公告，2021年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）（品種一）和（品種二）1月29日起在深圳證券交易所上市。

品種一實際發行規模19億元，票面利率為3.38%，發行期限3年，附第2年末發行人贖回選擇權、發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，債券簡稱21萬科01，債券代碼149357；

品種二實際發行規模11億元，票面利率為3.98%，發行期限7年，附第5年末發行人贖回選擇權、發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，債券簡稱21萬科02，債券代碼149358。

1月28日晚間，渝開發發佈了2020年度業績預告，公司預計2020年實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.1億元-1.43億元，同比下降45.76%-58.27%；預計扣非淨利潤0.87億元-1.13億元，同比下降45.59%-58.11%。

渝開發表示，業績預減主要是報告期內房地產項目結轉收入同比下降；受新冠肺炎疫情的影響，會展淨利潤同比下降；交易性金融資產公允價值下降以及完成祈年公司股權轉讓投資收益增加所致。

渝開發主要從事房地產開發與銷售業務，所開發項目主要集中在重慶市區域內。公司房地產開發主要以住宅、社區商業為主。

在“房住不炒”基調下，近期多個熱點城市的樓市調控再度升級，四大行還集體上調了廣州地區的住房按揭貸款利率。

1月27日，廣州工農中建四大行房貸全線漲價，首套房貸款利率從原來的LPR（貸款市場報價利率）+40BP（基點）上調為LPR+55BP，二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調為LPR+75BP。變更後首套房貸利率為5.2%，二套房為5.4%。

同日，上海市房管局等部門召開專題會議，研商落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。與會單位將建立房地產市場管理與執法聯動機制，進一步加強對房地產開發企業、銷售代理機構和經紀機構的監管。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，多地密集調控有利於抑制當下熱點城市虛火，避免市場短期失控，今年一季度預計房價漲幅或將有所放緩，但後續還要針對資金無序進入房地產市場進行約束，否則調控力度可能會被稀釋。

廣州四大行集體上調房貸利率

“有客戶前兩周剛定的房，一直覺得不著急，現在簽合同貸款的話就要按新利率計算了。”1月27日，一位廣州當地的仲介告訴記者。當日，廣州工農中建四大行集體上調房貸利率。

就此次房貸利率上調，工商銀行廣州分行對第一財經記者回復稱，工行按照監管要求，根據借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個人住房貸款具體首付款比例和利率水準，在符合監管要求的前提下實施貸款差異化定價。工行房貸業務堅持“房住不炒”定位，重點支援客戶剛需、改善性需求，堅持貫徹中央“房產市場調控長效機制”有關政策指引。

工行廣州分行方面表示，目前正常受理房貸業務，但房貸額度相對偏緊。

與此同時，一些股份行也根據自身情況，選擇調整或者不調整。比如，平安銀行表示，截至目前，個人首套住房貸款為LPR+35BP，二套房LPR+78BP，較之前無變化。

受訪專家普遍認為，房貸利率上調背後，給廣州樓市降溫的信號意義明顯。

過去一年，廣州樓市成交火熱。據廣州中原研究發展部統計資料，2020年，廣州一手住宅網簽成交100905宗，同比上升27%。這是自2010年以來，廣州年度新房成交量第二高，僅次於2016年。

據第一財經記者瞭解，深圳大多數的銀行網點目前暫沒有執行房貸利率上浮。比如，工商銀行深圳分行首套房貸利率仍執行LPR+30BP，二套房貸LPR+60BP。“我們暫時沒有接到上浮利率的通知。”該行一位負責人士稱。招商銀行深圳分行暫時也未上浮利率。目前僅光大銀行深圳分行等極個別銀行有上調涉房信貸利率，波及面非常有限。

而北京、上海房貸額度、審批週期、貸款利率等均變化不大。

第一財經記者採訪了上海地區多位元大行、股份行、房產仲介等相關人士，均表示目前上海地區房貸利率暫時沒有變化，仍是“隨行就市”：首套房貸款利率按照LPR公佈價執行；二套房按LPR基準上浮60BP。

建行上海分行1月房貸額度較去年年末持平，甚至還略有增加；工行上海分行當前房貸發放規模也與去年三季度、四季度基本持平，審批週期沒有明顯變化。不過，工行上海分行已叫停面向上海地區的稅費分期貸款產品。

兩家大行北京分行相關人士也對記者表示，目前按揭貸款還未接到收緊的通知，房貸額度未受到限制，利率也和2020年下半年差不多，“首房首套”商業貸款利率為5.2%，二套利率為5.7%。



從三道紅線到涉房貸款管控

差別化住房信貸政策的背景是，2020年的最後一天，央行、銀保監會發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，從資金端對銀行業採取了涉房類貸款的額度管控，分5檔對房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比分別設置上限。

一位元業內人士對第一財經記者分析稱，廣州銀行業普遍上調房貸利率應該說是一個很正常的商業行為。當貸款額度緊張時，必然價格提升，這也是經濟學定律。2020年，實體經濟尤其中小微企業受疫情衝擊，銀行業普遍減費讓利以減輕企業負擔，這給銀行業的利潤帶來一定擠壓。“而房貸，作為銀行風險最低、最優質的資產，必然要尋求一定的利潤回報。”上述業內人士說。

“一直以來金融對房地產的影響都是非常大的，廣州去年新房成交增長很大，那麼涉房貸款占比理論上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房貸收緊是必然的。”一位業內專家認為。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，如果房價漲幅預期比較大，房貸利率小幅上調影響不大；如果疊加額度明顯受控制、貸款發放週期拉長，商品房的交易量會受到明顯影響。

而對房企來說，目前銷售回款是開發商的重要資金來源，如果貸款發放週期及貸款額度均受限，市場熱度降溫，房企的資金回款也將受到很大影響。

2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點房地產企業座談會，有12家房企參加，這些企業被要求按照“三道紅線”進行調整。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

年末，央行、銀保監會劃出兩條房地產貸款占比紅線，第一財經記者研究發現，有3家一線銀行房地產貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產上市公司有約20家，踩線銀行未來將收緊房地產貸款。

有券商人士認為，兩項政策分別約束了行業融資的需求和供給，“三道紅線”主要約束房企行為，推動房地產行業降杠杆、控負債；“貸款集中度管理制度”主要約束金融機構行為，限制金融機構向房企和居民授信。

從三道紅線到涉房貸款管控，再到此次一些地方房貸利率上浮，房地產行業去金融屬性的大幕已徹底拉開，開發商也面臨“供給側”改革，劣質房企將被加速淘汰。

樓市調控再度升級

事實上，除了信貸調控，1月份，多個熱點城市的樓市調控整體也已再度升級。

27日，杭州市發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》提出，落戶本市未滿5年的，在本市限購範圍內限購1套住房。將本市限購範圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購範圍內住房等。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從杭州的調控政策來看，無論是強化對於熱點商品住房的限售，還是個人轉讓增值稅征免年限2年調整到5年，都是精准打擊一二手房價倒掛所產生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。

23日，深圳市住建局發佈《關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，提出八項措施，核心聚集在加強房地產市場監管，加強購房人資格審查方面，並專門啟動了“購房意向登記系統”，違規者三年不得在深圳買房。

21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯合發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，包含10條舉措，進一步強調了上海市對調節住房需求、強化市場監管、促進市場平穩健康發展的態度。25日，上海“法拍房”被限購。

廣州等地則對近期部分業主出現的哄抬房價行為重點處理。5日，廣州市住建局透露，正深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為，進一步整頓和規範房地產市場秩序。

解決好大城市住房問題，是今年經濟工作的一個重點。2020年12月召開的中央經濟工作會議強調，要解決好大城市住房突出問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

張波分析，近期部分城市和地區房地產市場升溫過快，部分區域的投機性需求有所抬頭，市場的預期出現分化，這都不利於房地產市場健康發展，必須結合本地情況，從快從嚴進行遏制。另一方面保障剛需購房群體。近期政策直指這兩個方面，因城施策、精准調控，及時有效在開年就釋放出樓市調控從嚴信號，保障樓市全年穩定有序發展。

值得一提的是，1月26日媒體報導，央行貨幣政策委員會委員馬駿近日表示，有些領域的泡沫已經顯現，包括主要股指大幅上升，部分區域房價漲得不少，這些都與流動性和杠杆率的變化有關。如果今年貨幣政策不轉向，這些問題肯定會繼續，會導致中長期更大的經濟、金融風險。

加之開年以來央行流動性操作的變化，比如連續開展20億元的逆回購操作、MLF到期未超額續做、春節流動性投放安排遲遲未明確等，難免讓市場有所反應。

央行行長易綱26日在出席世界經濟論壇達沃斯議程會視訊會議，並參加“加強金融與貨幣體系”領導者討論會時則表示，中國的貨幣政策將繼續支持經濟，不會過早退出支持政策，但也會關注風險。

中信證券研究所副所長明明稱，央行更多是在提示資產價格的風險，而非釋放貨幣政策轉向的信號。明明稱，從近期央行領導的表態看，較中央經濟工作會議的定調並沒有發生變化，“不急轉彎”的思路依然比較明確，全面收緊的概率不大。短期內對於貨幣政策轉向無需太過擔憂。

在綠地控股集團股份有限公司（以下簡稱“綠地控股”；600606.SH）的業績發佈會上，綠地控股的混改進程有了新消息。

1月21日，綠地控股發佈2020年業績快報，綠地控股2020年全年實現歸母淨利潤137.2億元，同比下降6.93%，業績下滑。2020年1-12月，綠地控股實現合同銷售金額3583.53億元，同比下降7.7%，成為房企前十強中唯一一家銷售額出現下降的房企。

當日，綠地控股還在上海舉辦媒體會暨2020業績交流會。綠地控股董事長張玉良在業績交流會上對市場的混改傳言進行了闢謠，並透露了混改進展：目前在談的兩家機構，其中一家為券商，另一家為保險機構。

《投資者網》就相關問題聯繫綠地控股，公司方面表示：“為進一步做強綠地、更好支持綠地中長期發展，金融央企是重要的、較理想的潛在股權受讓方，目前也已與相關方進行了深入溝通，公司也將根據相關信披規定及國資股東方的正式通知，及時公開披露具體進展。”

金融央企為潛在股權受讓方

2015年前，綠地控股作為上海國資委混改試點借殼上市；5年後，面臨中央加速國企改革、上海國資混改步入深水區的政策紅利，綠地再度進入二次混改階段。

2021年1月，市場上有消息稱“某十強房企欲收購某十強房企”，亦有傳言稱被收購方是綠地控股，而收購方可能“萬科+誠通組成的國企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。

在1月21日綠地控股舉行的2020業績交流會上，張玉良直接否認上述傳言，“這個消息純屬無中生有”。

關於近期收購傳聞及引入戰投方面，綠地控股管理層透露，目前在談且符合相關條件的有兩家企業，其中一家為券商，一家為保險機構。引入的戰略投資人，可能是一家，也可能是聯合體。

根據2020年7月綠地控股發佈的“因國資股東正在籌畫公司控制權結構有關事項停牌”公告，此次混改，由上海市國資委主導，推動國資委全資持有的重要國資企業集團上海地產（集團）有限公司及上海城投（集團）有限公司通過公開徵集受讓方的方式協定轉讓所持有的公司部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.50%。本次股份轉讓完成後，預計綠地仍無控股股東及實際控制人。

“金融央企是重要的、較理想的潛在股權受讓方。” 綠地控股對《投資者網》表示：“對於綠地控股啟動新一輪深度混改，資本市場主流機構給予了充分肯定：綠地的股權結構更趨完美，在繼續保有國資核心財務投資者、一如既往獲得上海市政府層面支持的同時，引入綜合實力優異的戰略投資者，進一步增強資本實力，市場化程度顯著提升，有利於最大限度發揮體制機制優勢。後續雙方在產業等更多層面的深度合作也令人期待。”

目前，綠地控股的股權結構中，第一、單一大股東為上海格林蘭投資企業（有限合夥），該公司是董事長張玉良為首的管理層及骨幹員工持股平臺，持有綠地控股35.45億股份，持股比例為29.13%；上海地產及上海城投作為上海國資委一方，分別持有綠地控股31.42億股、25億股，為綠地控股第二大股東及第三大股東，兩者相加股權占比46.37%。

業績疲軟銷售額下降

綠地控股二次混改的同時，還面臨著業績疲軟、銷售額下降的窘境。

根據1月21日綠地控股發佈的2020年業績快報，綠地控股2020年全年營業總收入4813億元，同比增長12%；總資產達到13491億元，同比增長18%；歸母淨資產834億元，同比增長6%；而同期實現歸母淨利潤137.2億元，相比於去年同期的147億元，同比下降6.93%。

對於2020年的業績表現，張玉良在1月21日的媒體交流會上表示：“雖然有些指標不理想，但是總體而言還是比較理想。”

值得注意的是，2020年，綠地控股的房地產銷售還首次出現了下滑。根據綠地控股2020年第四季度房地產經營情況簡報，2020年1-12月，綠地控股實現合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%；實現合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。

綠地控股4000億元的銷售目標在2020年仍未完成。綠地控股曾提出在2018年衝刺4000億元銷售目標，然而，2018年至2020年三年均沒有達成，銷售額還從2018年的3874.9億元出現下降，成為房企前十強中唯一一家銷售額出現下降的房企。

資料顯示，碧桂園、萬科、恆大2020年的銷售額分別同比增長3.34%、11.62%、20.3%。而根據克而瑞中國房地產企業銷售額榜單，綠地控股的銷售額排名也一路下滑，從2015年的最高排名第三位，一路下滑到2020年的第七位。

綠地控股對《投資者網》表示：“在新冠肺炎疫情席捲全球、房地產調控明顯收緊的背景下，綠地控股實現了2020年核心業績‘逐季改善、趨勢向好、全年正增長’”。不過，在2020年前三季度時，綠地控股的歸母淨利潤增速雖然已經轉正為1.94%，但是全年歸母淨利潤增速卻轉負，為-6.93%，合同銷售金額增速為-7.7%，並未實現綠地控股所言“核心業績全年正增長”。

關於房地產銷售情況，綠地控股對《投資者網》強調：“綠地控股房地產業全年結轉收入2171億元，同比增長12%，再創歷史新高。銷售品質快步提升，回款創歷史新高，達到3089億元，回款率86%，同比提升9個百分點。銷售結構顯著優化，住宅銷售金額2725億元，同比增長8%，占比達到76%，商辦占比24%。銷售均價穩步增長，達到12300元/平方米。”

資料顯示，2020年，綠地控股全年累計獲取項目90個，新增土地面積1365萬平方米，計容建築面積2932萬平方米。按貨值計算，約70%的項目位於一二線城市。

萬億負債壓頂踩遍“三道紅線”

截至2020年9月末，綠地控股的短期借款為299.47億元，一年內到期的非流動性負債為730.38，合計約為1030億元。而同期帳面貨幣資金僅有805億元，難以覆蓋其短期債務。綠地控股面臨著短期償債壓力。

同時綠地控股的總負債仍在持續上漲。根據綠地控股2020年業績快報，截至2020年12月末，公司總資產13491億元，資產負債率88.28%，簡單計算可知總負債為11909.95億元，較2020年9月末總負債10322.85億元，三個月內增長1587億元。

近年來，綠地控股的負債率持續攀升。Wind資料顯示，綠地控股的資產負債率由2011年末的62.44%增至2020的88.28%，累計上漲超25個百分點。

2019年年報顯，綠地控股淨負債率為155.6%、剔除預收款後的資產負債率82.8%、現金短債比0.76，“三道紅線”全踩雷。根據“三道紅線”規定：一、剔除預收款後的資產負債率大於70%；二、淨負債率大於100%；三、現金短債比小於1.0倍。

作為高杠杆的房企之一，綠地控股於2020年8月也成為首批12家“三道紅線”新規試點房企之一。但從目前情況來看，踩線情況仍未改善。綠地控股對《投資者網》表示：“全年初步資料顯示，短短數月間，綠地現金短債比累計提升幅度超40%；淨負債率累計下降近50個百分點；剔除預售款後的資產負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。”

不過，目前綠地控股依然處於“紅檔”，仍觸及三條紅線。

綠地控股對《投資者網》表示，綠地將圍繞“三年三步走”去杠杆計畫，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠杆，一是主動壓減有息負債規模，優化資產負債結構；二是聚焦成長性地區，優化土地儲備結構，提高土地投資品質；三是根據市場情況以銷定產，靈活調整生產供應節奏；四是加快銷售資金回籠，實施審慎穩健的現金流管理；五是加快已售項目建設和交付結轉；六是積極充實企業資本金，提升資本實力。

1月25日晚間，中國金茂發佈2020年業績預告，在不計算投資物業公平值收益的前提下，預計公司2020年所有者應占溢利將較2019年度下降40%-50%。主要由於2020年房地產市場調控等原因，導致集團和集團部分聯營及合營企業專案售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。中國金茂還稱，若不計減值因素，公司於2020年的物業交付結算收入同比增長40%-50%。

兩年後要實現3000億目標 售價持續下滑

中國金茂2020年實現簽約銷售額2311億元，同比增長43.71%，最終超額完成2000億的銷售目標，2018年金茂以84.7%的增速首入千億陣營，而短短兩年時間便突破了2000億，規模擴張非常快。未來中國金茂也不打算慢下來，在2020年中期業績發佈會上，公司表示：2021-2022年會保持強勁的增長動力，2021年2500億，2022年實現3000億的簽約目標。目標依舊是兩年1000億的跨越。

中國金茂銷售業績的達成與公司的大幅“讓利”有很大的關係。2020年在疫情衝擊下，中國金茂為了保證去化，進行了較大力度的降價衝量。對比可見，2020年的2月的12323.98元/平方米是近幾年的最低售價。同時，相較2019年年中大部分月份20000元以上的均價，2020年3月、5月、7月的均價均在18000元/以下，整體降價力度較大。


並且近兩年中國金茂的銷售均價持續下滑，2019年和2020年分別同比下降15.86%和4.74%，較此前年均25000元以上的售價已經跌去了5000元左右。


房地產開發毛利下滑明顯 大額非經常性損益填補利潤

撥開規模的表像，金茂的盈利能力非常一般。

與強勁增長的銷售不同，金茂的淨利潤增速大打折扣且持續下滑，2017年-2019年及2020年上半年分別為56.88%、31%、23.82%和1.73%，而同期扣非後淨利潤增速分別為-45.4%、259.78%、-12.53%和-39.02%，可以看到除掉非經常損益後，公司的淨利潤多個報告期都在大幅下降。

Wind資料顯示，2017年-2019年及2020年上半年，中國金茂的非經常性損益分別達到26.17億元、3.14億元、21.69億元和24.08億元，占當期淨利潤的65.79%、6.03%、33.62%和63.87%。數億元的出售資產、投資物業公允價值變動及利息收入成為公司補充利潤的重要來源。

2019年，中國金茂的毛利下滑了12.20%，毛利率下滑了超8個百分點至29.44%，主營業務盈利能力大幅下滑。而2019年公司的其他收入和收益同比增長了124.51%，當年來自出售子公司及合營聯營項目的收益達到13.4億元。2020年公司的毛利率同比下滑超4個百分點，同時則繼續頻繁出售股權，據不完全統計已出售了近10個專案的部分或全部股權。其中上半年來自出售子公司及合營聯營專案的收益達到8.96億元。

去年值得關注的一筆交易是，2020年12月15日晚間，中國金茂發佈公告表示，全資附屬公司寧波寧興作價8.66億元出售常州龍茂45%股權，接盤者為金茂第二大股東中國平安(80.920, -2.12, -2.55%)旗下公司盛鈞。

而公告顯示，中國金茂雖然還擁有55%股權，但由於專案公司的股東會會議審議的所有事項均須經全體股東一致通過才有效，且專案公司的董事會審議的所有事項均須全體董事一致通過才有效，所以金茂對專案公司不具有控制權，也就是說不會並表。此次出售，無論是對當年的利潤還是負債率都非常友好。

該公告中更值得一提的是其退出安排，公告顯示，在標的專案的已售部分銷售面積達到總可售面積的95%或以上，或者2021年12月31日之後的任何時間，盛鈞可轉讓其所持專案公司股權，而寧波甯興享有優先購買權。若在項目進入最後的交付時期後，金茂真的回購了這45%股權，那麼這個項目的利潤還是可以流進金茂的腰包，可謂財技高超。

2021年，每日經濟新聞將聯合中指院，以詳實客觀的房企專案交易資料推出2020年“每經•上市房企銷售金額年度榜”“每經•重點城市土地出讓金榜單”“每經•重點城市土地出讓面積榜單”。

2020年，TOP50上市房企銷售總額超過10萬億元（106005億元）。

碧桂園、萬科、恆大依然以絕對優勢盤踞榜單三甲，TOP10房企合計銷售額高達4.87萬億元，是TOP11~TOP40房企銷售額的總和。

與2020年1~11月相比，綠城中國以2892.2億元躋身TOP10，排名上升了2位。整體來看，房企排名變動並不明顯，僅美的置業排名下滑4位，榮盛發展(6.250, -0.01, -0.16%)上升5位。

2020年，全國300城市土地出讓金總額達59827億元，同比增加16%。其中，TOP50城市土地出讓金合計42063億元，超過300城市總金額的7成。

出讓金榜單收金水準同比上行，前十城市年度收金均突破千億，上海年度收金總額2952億元，位列榜首。

從全國範圍看，土地市場整體供應同比略漲，其中一線城市土地供需兩旺，攬金總額超萬億，同比上漲超40%；且北京、上海、廣州、深圳收金同比均上漲；二線城市樓面均價基本持平；三四線城市中的佛山、東莞等沖入榜單前20名，TOP50城市中，三四線城市入榜20席。

2020年全國土地市場成交面積前低後高，下半年各地土地供應加快，市場逐步回溫。

長春、武漢、重慶位居土地出讓面積榜單前三甲，分別達到2547萬平方米、2011萬平方米和1979萬平方米，其中25個城市成交面積超過1000萬平方米，上海成為四個一線城市中土地出讓面積最高的城市，為1750萬平方米；深圳則是一線城市中土地出讓面積最低，僅318萬平方米，列第50位。

從TOP50城市分佈來看，長三角區域有16個城市上榜、大灣區城市7個，東北部城市則集中于榜單前20位。

恆盛地產（００８４５）公布，獨立第三方青島鼎煊企業管理諮合夥企業（有限合夥）以３﹒５億元人民幣注資江蘇省如皋市一個房地產項目１０％股權，料不會錄盈虧，所持項目股權攤薄至９０％。　　
　　
該集團指，有關項目涉合計土地面積約７４﹒２５萬平方米，平均容積率為１﹒１７，預計於未來８至１０年內將該等地皮開發為低密度公寓，即南通﹒恆盛莊園項目（二期）。目前該項目處規劃階段，持有該項目的公司資產淨值共約１９﹒１２億元人民幣。該集團指，訂立投資協議是為其物業開發項目帶來戰略業務合作夥伴及自投資者處為開發南通﹒恆盛莊園（二期）獲得融資。

合景悠活（０３９１３）公布，預期截至去年１２月３１日止年度純利按年增長不少於７０％。
　　
該集團指，純利上升主因採取積極策略進行對外拓展及收併購，以致住宅及商業項目的在管總建築面積均大幅增加，以及持續深化標準化營運，並通過先進技術提升營運效率，帶來十分顯著的成效。
　　
該集團預期於３月公布業績。

美國聯儲局公布議息結果維持利率不變，中原按揭董事總經理王美鳳表示，美聯儲局維持接近零息超低水平及寬鬆貨幣政策，每月買債規模維持達１２００億，鴿派態度持續。新型肺炎疫情令美國經濟活動受壓，料上半年疫情仍反覆，經濟前景仍具甚多不確定性，預期美國仍需較長時間繼續維持現有超低息水平以免妨礙經濟復甦步伐。
　　
她又指，本港息率大致跟隨美息走勢，料本港息率在今年仍會維持現時低水平，銀行同業拆息在銀行體系結餘充裕下已貼齊美息，令最近實際按息處於１﹒４厘至１﹒５厘，近十年來新低水平，供樓人士每月按揭利息支出較去年初已減少約４０％，今年低息水平持續對樓市帶來正面支持。

＊今年按息延續近十年低水平，有利減輕供樓負擔＊

王美鳳指出，現時銀行體系結餘仍處於歷史新高水平、港元貸存比率由去年首季徘徊９０％高水平逐步降至８２﹒７％，預期今年本港１個月拆息在不受季節性及短期因素影響下，將主要介乎０﹒１％至０﹒２５％水平。她又預計，本港繼續以Ｈ按為主流按揭計劃，今年按息將維持介乎１﹒４％至１﹒７％，延續近十年新低水平，有利減輕供樓人士按揭負擔。

＊銀行樓按取態轉趨積極，新批按息現掉頭回落＊

她續表示，去年第四季起，受惠於銀行結餘上升至約４５７５億元的歷史高位、拆息回落，加上樓價及樓市交投在去年疫情期間仍一直靠穩，銀行樓按取態轉趨積極，新批按息出現掉頭回落，市場上按息由Ｈ＋１﹒５％，下調至低至Ｈ＋１﹒３％，今年首季銀行積極經營按揭業務目標，再有多些銀行加入提供低至Ｈ＋１﹒３％，亦有銀行將按揭額要求降低，例如個別銀行將Ｈ＋１﹒３％之按揭金額要求由７００萬或１０００萬以上，降至４００萬。

恆隆地產（００１０１）早前收購美國駐港領事館壽山村道宿舍項目觸礁，集團行政總裁盧韋柏於電話業績會議中表示，目前一直透過律師與賣方保持緊密聯繫，強調集團依然願意及有能力完成交易，惟交易需賣方達成外交義務及要求手續，並非集團可控制，而目前亦不知道賣方是否完成有關手續；他又透露交易已落訂金約２﹒５６億元，但沒有回應會否要求賠償及是否低估交易的政治風險等。

＊前淘大工業村重建為住宅項目，料下半年預售＊

他表示，在疫情最嚴重時，本港樓市交投有下跌，但自去年第四季起，一、二手成交已增加，反映市場需求仍然存在，加上本港息口低企，一旦疫情緩和，相信被抑壓需求將釋放，故對樓市前景仍樂觀，尤其看好豪宅市場。而集團未來有數個項目推售，包括前淘大工業村重建為住宅物業的項目，目前進展良好，預期下半年開始預售，而北角電氣道寫字樓亦料於２０２２年落成，強調集團對香港市場發展方針無改變，亦有持續物色合適收購的項目。

＊不會一刀切提供租金寬減，冀下半年零售好轉＊

香港租賃市場方面，他坦言今年香港租金收入仍面臨挑戰，但與同行相比，集團旗下的物業組合防守性較強，部分民生區商場受疫情的影響輕微，惟旺角及銅鑼灣商場仍需依賴遊客，去年租金收入錄雙位數跌幅。而集團自２０１９年第四季起已持續與租戶進行溝通及提供租金寬減，強調不會一刀切提供寬減措施，會視乎租戶零售額及受限聚令措施來釐定力度。他又期望，疫情可盡快和緩，令零售市道復甦，否則負面影響將持續，而隨著疫苗推出，希望下半年零售表現較上半年好。

合景悠活（03913）預期，截至去年12月底止年度的利潤總額按年增長不低於70%。該增長主要由於集團採取積極策略進行對外拓展及收併購，以致住宅及商業項目的在管總建築面積均大幅增加；以及持續深化標準化營運，並通過先進技術提升該集團的營運效率，帶來十分顯著的成效。

樓市小陽春持續，元朗二手私樓市場約8個月以來再單月錄逾200宗買賣，部分屋苑樓價乘勢再闖高峰。新元朗中心有連天台戶癲賣1174.5萬元，把屋苑造價高位大幅推高10%。

中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗二手私樓市場本月截至昨日已錄209宗成交，為去年5月錄得214宗成交以來，相隔約8個月再衝破200宗，相對上月全月共156宗，更多出53宗或34%。其中新元朗中心錄得破頂成交，5座頂層連618方呎天台3房戶，實用面積870方呎，業主開價1210萬元，議價後雖減至1174.5萬元易手，但樓價仍創屋苑新高，呎價13500元。原業主2016年以881萬元購入，賬面賺293.5萬元或33.3%。

新元朗中心對上造價高位為1068萬元，於2018年4月創下，今次單位把紀錄大幅推升106.5萬元或10%。

青衣暫錄81成交 4年最多

青衣本月交投亦大旺，利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添指出，本月暫錄81宗買賣，屬約4年新高，部分單位僅象徵式減價即獲承接。曉峰園6座高層B室3房戶，實用面積1058方呎，原業主微減價12.2萬元或0.8%，昨即連車位以1475.8萬元售出，樓價刷新屋苑紀錄，呎價13949元。原業主2010年以641.5萬元連車位購入，賬面升值834.3萬元，賺1.3倍。

貿發局9600萬沽東半山怡園

另外，東半山黃泥涌峽道2D號怡園一個連2165方呎天台4房單位，實用面積2547方呎，本月中以9600萬元成交，呎價37691元。上址由香港貿易發展局於1967年斥15萬元購入，造價較當年大幅升值9585萬元或639倍。

雖然樓市踏入傳統租賃淡季，部分屋苑仍能以理想租金成交。灣仔囍滙有享少量海景的單位零議價租出，呎租攀上69.8元的近一年呎租高位。

伊廈凶宅樓下市價租出

美聯物業助理區域經理張煒磯稱，灣仔本月暫錄約43宗租賃成交，其中5宗來自囍滙，月租2萬至6.5萬元，平均呎租57.8元。月租最高為2座高層G室3房戶，望市景及少量海景，獲租客一口價每月6.5萬元承租，實用面積931方呎計，呎租69.8元，屬屋苑近一年呎租新高。業主2014年斥2802.6萬元入市。

消息稱，銅鑼灣伊利莎伯大廈A座高層4室，實用面積698方呎，原則3房單位，近日減價1000元或3.4%，以每月2.8萬元租出，呎租40.1元；業主2006年斥440萬元入市。

據透露，單位樓上高一層2室，上世紀八十年代曾發生轟動全港的花槽藏屍命案，被列為本港十大兇殺奇案之一。不過，前述單位的租金未受影響，是次月租與去年10月以每月2.7萬元租出的同座中層3室相若，反映屬市價。

近年市區優質地皮供應罕有，新近有財團向土地審裁處申請強拍太子大南街39至43號舊樓，為今年第二宗強拍申請個案，測量師估值逾1.27億元，目前該申請強拍財團已持有上址約90.3%業權。

財團已收集90.3%業權

據土地審裁處文件顯示，大南街39至43號舊樓，早年獲財團收購，最新已收集約90.3226%業權，餘下2個未能成功收購的單位，分別為一個地舖及一個住宅單位，估值約241.0169萬及1695.8704萬元。

整個項目地盤面積約2895方呎，現址為1幢樓高6層的商住舊樓，涉及3個地舖及25個住宅單位，測量師對該物業估值約1.27144418億元。項目坐落住宅（甲類）地帶，若以地積比率9倍作重建發展，可建總樓面約2.6萬方呎。

上述舊樓早於1976年落成，至今樓齡約45年。項目鄰近港鐵太子站，距離僅約3至5分鐘步程，亦有巴士行走，出入交通便利，具重建價值。

是次申請強拍的財團為廣昇貿易有限公司（Asia Group Trading Limited），該公司唯一董事為劉綺婷。資料顯示，劉綺婷過往曾為資深投資者「舖王」鄧成波家族等收購舊樓。

地政總署昨天公布，根據《收回土地條例》收回東涌第42區124幅私人土地，以作公營房屋發展，涉及總土地面積約34.33萬方呎。政府已於有關土地張貼收回土地公告，相關地皮將於4月29日歸還政府所有。政府指出，土地平整和基建工程預計今年內展開，2023年完成，公營房屋項目則料於2027年落成。資料顯示，政府計劃在東涌第42區興建約6100個公營房屋單位。

波斯富街舖租7萬 業界估下半年租金反彈

疫情反覆，限聚令未放寬，農曆新年假前商舖面對難關，業主紛將吉舖降價放短租。銅鑼灣一綫地段波斯富街地舖，獲花農短租，月租約7萬元，較長租低7成；另佐敦舖位獲利市封店以4萬元短租，減租6成。

疫情衝擊下，核心零售區過去一年經歷全年無旅客，零售商紛遷出，導致吉舖處處。臨近農曆新年，不少商戶趁檔期短租，令舖位空置率有所紓緩。

農曆新年將至，近來以相關行業短租較活躍，而早前因應政府有花市新安排，更有花農短租核心區舖位賣花，市場錄得首宗有花農租銅鑼灣核心區舖位。中原（工商舖）商舖部分區營業董事梁偉傑表示，銅鑼灣波斯富街57號地舖，面積約900平方呎，以特惠租金短租予花農，而商戶亦於近日開業。

據悉，該舖高峰期曾由時裝店以逾30萬租用，對上租客為眼鏡店，月租約20.5萬元，市場估計是次月租約7萬元，較長租低約7成。梁氏指出，由於政府起初突然宣布取消年宵市場（隨後公布續辦花市），令不少花農大失預算，積極在旺區舖位市場物色舖位承租，揀選舖位面積一般約800至1,200平方呎不等，以人流旺及靠近傳統年宵市場的地點為目標。

利市封店減5成 租佐敦道舖

另外，近期市場剛錄得一宗利市封擴展個案，最新承租佐敦道26號，面積約400平方呎，以短租形式進駐，租金約4萬元，減租5成。此外，口罩店亦是短租主力之一，美聯工商舖資料研究部指，核心區的口罩店數目由去年第三季的1間，急增至去年底14間。

業界人士透露，目前尖沙咀、旺角等多個舖位業主，均願以短租吸客，月租由5萬至15萬元不等。如吉舖甚多的尖沙咀栢麗大道D段一舖位及1樓，面積合共約1,397平方呎，曾由鞋店以每月48萬元租用，遷出後一直交吉，現以約6.8萬元放租，較舊租低約86%，另栢麗大道A段一舖位，面積約766平方呎，曾由鐘錶店以9萬元租用，遷出超過一年，現以每月5萬元放短租。

中原工商舖董事總經理潘志明認為，由於疫情仍反覆，首季零售市場難見好轉，通關亦無望，核心區舖位業主見短期難有國際品牌租舖，寧把舖位放短租作權宜之計，因租約靈活，數月後若疫情緩和零售有起色，才把舖位重新放長租。他指，首季租務與去年情況大致相同，但相信下半年疫情只要好轉，租金可望作出反彈。

近期有不少機構沽出旗下物業，最新有香港貿易發展局以9,600萬元出售東半山豪宅，持貨近54年，是次轉手帳面大賺9,585萬元，物業逾半世紀大幅升值639倍。

根據土地註冊處資料，東半山怡園黃泥涌峽道2D號頂層單位，實用面積2,547平方呎，連1個車位，於本月中以9,600萬元沽出，呎價約37,691元。

怡園頂層 近54年升值639倍

原業主香港貿易發展局於1967年斥資僅15萬元買入單位，並曾於2018年以月租10.3萬元租予廣暉行有限公司，租約期由2018年12月至2021年11月，為期約3年。

局方於1966年成立，即機構成立一年後，便斥資購入上述單位。局方持貨近54年，是次轉手帳面大賺9,585萬元，物業逾半世紀大幅升值639倍。

本報就是次交易向局方查詢，貿發局回應，當年購買該物業作為時任總裁的宿舍，又指有關安排為當時一般機構及公司的普遍做法。而局方會不時審視及評估投資項目，是次交易屬恆常的投資組合調動，並承認局方在港持有其他物業。

事實上，該屋苑近期亦不乏名人沽貨個案，「糖王」郭鶴年子女郭孔丞及郭綺光於去年12月售出同座中層單位，當時成交價8,500萬元。

澳門去年全年住宅成交6,394宗，按年回落17%，為過去10年以來次低，其中樓花成交量僅佔840宗，創有紀錄以來新低。市場預期今年樓市表現持平，樓價上升缺乏動力，而交投量會與去年相若。

據澳門財政局最新公布，去年12月全月，澳門住宅一、二手市場共錄464宗成交，按月回落19%，按年則微升3%。而12月整體實用面積平均每平方米樓價為104,171，按月減少2%；按年則回落1%。

疫情纏繞之下，去年住宅成交量連續兩連跌，全年累錄6,394宗成交，較2019年的7,745宗減少17%。其中，樓花單位的成交量及成交比例均較2019有所回落，去年全年錄得840宗樓花物業成交，較前年1,179宗減少29%；去年樓花單位佔比為13%，較19年的15%，下跌2個百分點。統計數據資料顯示，自有2014年有紀錄以來，去年樓花成交量首度跌穿千宗水平，並創新低。

樓價全年累跌6% 租金下滑

至於全年樓價方面則同樣錄得兩連跌，2020年實用均價為102,141元，較前年109,068元，回落6%。

此外，據仲量聯行的統計，2020年共有14個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共約有105個住宅單位投入供應，建築面積約13,387平方米。發展商仍需推出不同程度的置業優惠吸引潛在買家，除一般樓價折扣及稅務優惠外，部分住宅項目還提供裝修設計及全屋傢俬。

2020年高級住宅及中小型住宅資本值分別按年下跌7.4%及2.9%。租賃市場由於外地勞工人數及娛樂場所周邊住宿需求減少，租賃市場表現下滑。2020年高級住宅租值按年下跌4%，中小型住宅租值則按年下跌4.5%。而回報率於2020年末則分別為1.7%及1.8%。

復甦需時 短期欠上升動力

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪在報告中指出：「在疫情的限制下，一手住宅開售速度減慢，買家在缺乏方向的情況下轉投二手市場。部分位置較佳的大型屋苑成交顯著，一些樓齡約20、30年的兩房住宅單位備受市場追捧，雖然呎價趨近一手市場，但只要成交總價維持在800萬元內，青年首置買家一般可獲承造8成按揭。」

該行預期，疫情的不確定性將逐漸消散，但估計復甦需時，在按揭成數及印花稅不變的格局下，短期內樓價缺乏上升動力，住宅成交量將與去年相若。

焦點盤接連推出，並於昨同日截票，其中，啟德MONACO截收逾1300票，超額13倍，以向隅客源為主，搶先於今日限量加推；至於將軍澳日出康城LP10則截收逾4080票，超額逾17倍，於明日緊接出擊。

會德豐地產發展的MONACO，截收逾1300票，以今日加推90伙計，超額13倍，入票人士以向隅客為主，當中逾一成為新入票。會德豐地產常務董事黃光耀稱，該批單位折實平均呎價25182元，包括8伙開放式、14伙1房、21伙2房、47伙3房戶，面積280至727方呎，折實價666.7萬至1927.4萬，呎價23714至28648元，項目累售277伙。

該盤的特色單位將於下月推出招標，為2A座38樓A室，1394方呎，另連779方呎天台，為4房雙套連工作間間隔，並於即日截標。他再指，近日股票市場向好，帶動財富效應，吸引投資者及用家入市，同時亦吸引不少租住人士趁機入市由租轉買。

項目共分2期推售，第1期MONACO為整個項目2A及2B座，設有399伙，面積280至1394方呎，間隔包括開放式丶1至3房，同時設有1個特色戶，為4房雙套連工作間。其中，2房單位共154伙，3房共152伙，分別各佔總數約38%左右。

由南豐及港鐵合作發展的LP10，則截收逾4080票，並於周六接力推出，南豐地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示，以推出218伙計算，超額逾17倍。

是次推售的單位，折實平均呎價16217元，涉及117伙2房戶、92伙3房戶、9伙4房戶，面積484至1205方呎，最低折實呎價為1A座2樓D室，634方呎，2房間隔，折實呎價約13888元。據悉，入票人士以用家為主，並為東九龍及將軍澳區一帶住客，其中亦不乏投資者，看好物業前景，打算購入作長線收租。

是次發展商提供5種付款辦法，其中折扣額最高為120天付款，總折扣額達樓價20.5%，首期為樓價5%，餘額須於簽下臨約120天付清。至於使用建築期付款，總折扣額達樓價13.5%，首期為樓價10%，餘額於項目入伙後付清。

同時，買家可獲最高達樓價70%的一按，但只限購入700方呎以上大單位，全期按息為P減2.75厘（P為5.25厘，實際按息2.5厘），最長借貸年期25年，而使用該付款方法，總折扣額為樓價17%，較120天付款的20.5%，相差3.5%。

開元產業信託（1275）宣布私有化，或為本港REITS的首例。該公司宣布，擬以總代價約19.21億元，向浩豐出售所有業務後並除牌，其代價較集團去年6月底的未經審核合併資產淨值有溢價約3.3%。完成後，每基金單位建議分派2元，較停牌前基金單位價格有約14.3%溢價。

該股昨日復牌後，漲12%，收報1.96元，成交額504萬元。

開元產業信託公布，於1月26日，受託人與管理人已分別訂立協議，以總代價約為19.2億元（相當於約17.3億元人民幣），向浩豐出售所有業務、資產及未償還貸款，估計達293.7萬歐羅（相當於約2549萬港元）；其代價較集團於去年6月底的未經審核合併資產淨值約16.7億元人民幣（相當於約18.6億港元），有溢價3.3%。

該公司表示，建議出售及建議中期分派完成後，開元產業信託預期將不會有任何資產，因此根據房地產投資信託基金守則將被終止，基金單位根據監管規定，隨後將於聯交所被除牌，開元產業信託將被撤銷認可資格。

董事會已議決待完成後建議作中期分派，每個基金單位建議分派2元，較停牌前最後交易價每個基金單位1.75元，有溢價約14.3%。

另外，該公司預期，中期分派的現金付款責任總額為7.78億元，及出售成本則為不超過1500萬元，合計將為7.93億元；若出售成本逾1500萬元，浩豐已向公司承諾，將承擔超出的部分。

開元產業信託持有浙江開元酒店全部股權，旗下有開封開元名都大酒店、杭州開元名都大酒店等。