牛年初始，資金依然寬鬆，利息持續處於低檔，但在前有疫情、後有政府打炒房下，為今年市場添詭譎，接下來房價是漲是跌，業者推案策略將怎麼走？《蘋果》請來8位房市大咖，討論年後房市走向，為想進場買房的讀者指點迷津。

邱復生：不必糾結蛋黃區
今年延續去年的資金行情，市場熱度不見冷卻，尤其疫情爆發管控出入境，企業滯台更是活絡商辦行情，預期房價只會持續上漲，原因是營造缺工、地價攀升，即使政府打炒房，成本仍會反映在價格，短期內難以期待價跌。預估雙北價量持平，桃園因有不少新興重劃區完工交屋，量持續大增，其餘縣市價平量減。

此外，台灣邁入高齡社會，人口結構變動勢必造成住宅變革，尤其郊區大房子適合無懼通勤的年輕人成家，市區1~2房小宅則呼應少子化需求，有機會成為明星商品。

從營建商角度來看，疫情仍是重大變數，應思考產品轉型，例如將旅館改成辦公樓，在旅遊業慘澹下另謀商機。自住買方則建議先求有再求好，因為貨幣持續貶值、營造成本攀升，房價短期難跌，糾結蛋黃區反而錯失許多好房子。

洪嘉昇：選重大建設地段
今年市場在政府稅制改革、房價政策帶領下，將呈現量穩價升，尤其台商回流及市場需求增加，商辦及廠辦推案量勢必增加。不過營造成本持續攀升，即使政府打擊炒房，房價仍會呈上漲，只有漲多漲少的差別。

疫情仍是經濟變數，倘若捲土重來可能重演去年「先冷後熱」格局，遞延性買盤將成為營造商布局的嶄新課題。不過疫情去年持續一整年，市場不再生疏，業者皆有應對之策，改變布局的機會較小，變數反而取決買方的態度，但也受惠去年經驗，疫情回穩後的買氣勢必更劇烈。

在漲聲響起趨勢下，民眾購屋思維必須改變，老舊蛋黃區房價只會持續追高，可以改往外圍蛋白區，房價更有彈性，居住舒適感也更高，但要選擇有重大建設的地段，房價才有增值空間。小坪住宅仍是未來主軸，但應藉換屋累加坪數，不須一次入手大坪數。

林正雄：3利多與2變數
今年市場將面臨3利多與2變數，利多包括資金回流、貨幣寬鬆及交易熱絡，變數是打炒房攻策及營造工料雙漲，尤其營造成本攀升是迫切問題，未來買房只會更困難。回顧歷年房市政策多是影響交易量，房價並無明顯下跌，預估本次打炒房政策也只是短期效果，眼下施政方針錯誤，購屋族只能自求多福，目前市場游資充裕、申貸條件優渥，相對就是進場好時機。

近2年營造成本增加近4成，要求建商讓利很困難，成本勢必反映在價格，房價難下跌是不爭的事實，「跑去吃飯店要求付滷肉飯的價錢，場地跟廚師難道不用錢？」提醒購屋族必須正視房價，才有喊價本錢，與其埋怨價格不跌，更重要是制定理財規劃，例如自己就有定存習慣，每月由銀行扣除部分薪水，其餘留做投資用途，每隔一段時間查看戶頭都很有感。

林聰麟：今年估先蹲後跳
今年房市「先蹲後跳」，1~3月是傳統淡季，加上疫情不確定性及去年央行打炒房，影響投資客進場和消費者短期信心，來人量會減少。待4~5月天氣回溫，疫情風險降低，市場將慢慢好轉，大環境維持低利率，熱錢比去年多，加上股市獲利資金轉投房地產，預計3~4季會比去年同期好。

今年看好南部的自住型產品，2~3房50坪以下為主流，高雄如橋頭、楠梓、鳳山等地，單價20萬元左右表現亮眼；台南受惠於科學園區帶動，單價20~25萬元產品熱銷，尤其早期的台南縣供不應求；台中以單價30萬元產品較熱銷；另如嘉義未來會設立科學園區、增設故宮南院二館，相當有潛力。

房價部分，因營建成本大幅提升2成，從1坪9萬元上漲至11萬元，預估今年會漲到13萬元，所以若還能買到沒比去年貴的產品，都算賺到。

謝哲耀：游資爆滿續看漲
展望2021年，房市還是一片大好。目前營建成本持續高漲，去年已反映過一波價格，今年還會持續反映，這也讓建商產生觀望，成屋和預售屋將同步量縮，推案量減少，但市場游資爆滿，需求穩健，供給量卻減少，造成供需開始失衡，估計房價將持續上揚。

今年特別看好原高雄縣的外圍區域房市，因為成本瞬間墊高，市中心房價將突破每坪30萬元，消費者改用交通時間換取居住空間，蛋白區的鳳山、仁武、大寮、岡山、大社、燕巢、梓官等地交出亮眼成績，「這是以前都想不到的」。

高雄市長陳其邁提出用2年拼4年，加速推動環狀輕軌工程、橋頭科學園區、捷運岡山路竹延伸線、仁武航太產業園區等重大建設，將為房市加分，建議民眾跟著重大建設買房，不會失敗。

蘇興民：第1季後漸好轉
今年的房市，疫情影響帶給消費者很大的遲疑，期間又牽扯到幾千人居家隔離，「一切都還在觀察中」。坦言房市已進入新時代，來自於疫情的風險，讓建商有莫大的壓力，也為消費者帶來不安全感和不確定性。由於較難預測景氣，在鋼筋等建築成本、人力工資上漲的情況下，建商不太可能降價，消費者難撿到便宜。

今年第1季建商進入盤整期，3月之前的新建案很少，建商缺工缺料，推案速度減緩，因此「今年的329檔期會比較寂寞」，預計在329檔之後才會陸續有很多推案，但民眾無法出國消費，市場經濟仍有機會恢復，預計第1季之後房市將會逐漸好轉。

張境在：利率低租不如買
近年建商高價標地動作不斷，土地價格上漲態勢確立，導致房價很難下跌，雖然政府祭出抑制房價政策，但預估今年房價仍是溫和緩漲。今年房市變數仍以疫情為首，尤其疫情嚴峻期間的案場，看房人潮減少1~2成，成交率反而提高，買房變得更精準，預料精準交易、線上看屋將成趨勢，房仲或代銷勢必會在看屋平台多下工夫。

「現在利率那麼低，租屋等於替人養房子，觀念不改只能永遠當屋奴！」目前是買房好時機，因為租金已連漲100多個月，房貸利率仍在降低，呈現租不如買格局，一般受薪族建議先買小坪數、市區外圍，等財力充裕再往市中心換屋。也建議年輕人有空多兼職，加速累積財富，「前提要先評估收益，不會影響本業才適合，正職收入要能供應生活，兼職則是儲蓄用途，避免本末倒置，生活品質才得以維持。」

王俊傑：通膨問題較擔心
2020年房市受到疫情的影響，並沒有比預期嚴重，這要感謝國內疫情控制得宜，至於2021年的房市走向，仍要觀察後續疫情的發展，以及政府的防疫措施和限制程度，若本土疫情持續升溫，民眾恐慌氛圍蔓延，就會對房市產生影響，若疫情沒有太大波動，預測今年房市將持續平穩發展。

至於民眾想在今年撿便宜買房並非易事，原因是通膨的問題較令人擔心，因為建商土地取得的成本不斷提高、發包的價格也提高、原物料和人工成本亦上漲、加以運輸成本持續增加，都使通膨狀況可能一觸即發，也代表所有的東西都可能變得更貴，消費者不一定可以撿到便宜，如果今年想要進場市中心精華區域購屋，想買便宜並不容易。

2021農曆新春連續七天假期，由於全球疫情未解除，人、錢全部鎖在島內消費，房市也開出紅盤，賞屋客平均增加二至三成，從豪宅到小宅，買氣平均釋放。

海悅國際總經理王俊傑表示，今年農曆新年連假七天中，海悅全台75案，有一部分案場自初三陸續開張營業，其中以新北市表現最旺，來人組數比往年激增二成；台北市則以中高總價頂級客層居多，像大安區「敦南御所」每天都超過五組，另外潛銷新案的關注度也頗高，總計北部案場在這三天成交約7億多元水準。

遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示，遠雄自大年初三開始全面開張營業，全台總計案點共有12處，累計來人量高達1,600組，成交金額10餘億元，其中76％集中在雙北市，為歷年以來新春假期營業天數最短、營業案點最少，但來客最精準、單日成交額最高，創下新年行銷新紀錄。

甲山林廣告總經理張境在表示，春節各案場來人共1,300組、成交逾18億元，比去年雙雙成長30％，從小宅到大戶豪宅表現平均。主要是中南部天氣不錯、台股攻上高點，加上利低環境、工資和營建成本推升，「台灣錢已淹胸部！」今年房價有微揚趨勢。

新聯陽實業副董事長林徹人表示，「初三一開張，客戶就暴量！」台北市信義區豪宅「玥隱信義」一戶總價要3億多元，就成交5戶，「潤泰敦峰」則成交兩戶。

甩開疫情及政策打炒房，南台灣房地產市場延續去年下半年走勢，在今年農曆春節假期開出紅盤，代銷龍頭上揚國際建築團隊在高雄和台南的代銷案量，衝出成交43戶的佳績，成交總額逾5億元；今年共有10個建案在春節開賣的京城建設集團，台商因疫情未能返國，來人和買氣持平，總共成交大約10戶。

京城建設發言人周敬恆指出，集團相關的建案，除了「King Park」農曆初三才加入銷售行列之外，其餘包括「美術皇居」和新的預售案「京梧桐」，大約九個建案，農曆大年初一即已開賣。

周敬恆表示，由於集團的建案大都屬於換屋產品、或是中大坪數豪宅，因此，在台商受到疫情影響而未能順利返國看屋的情況下，春節連假期間的來人未達預期，跟買氣一樣都只是持平狀態。

他說，京城集團農曆年節的銷售，初步統計約有10戶，其中「美術皇居」成交最多、達5戶。

不過，高雄首購產品和地上權建案，則有不同斬獲，上揚國際建築團隊董事長林聰麟指出，初一到初四成交的高雄代表個案，分別是「國揚時代」成交10戶、銳揚「天鵝堡」成交8戶。

至於台南市部份，台南「公園墅」成交4戶，林聰麟表示，上揚國際團隊銷售的南台灣建案，初一到初四總共售出43戶，成交金額逾5億元，買盤絕大多數屬於區域自住客，跟往年的台商買盤和投資客的情況大不同。

林聰麟表示，去年過年因為疫情關係，來人和成交跟2019年相比，各減少一半以上，不過，今年初一到初四，雖然仍有疫情壓力，但上揚國際建築團隊代銷的建案，來人和去年相比則大幅成長50％以上，成交更是成長超過一倍以上。

台中市北屯區繼好市多、漢神百貨陸續進駐後，冠德建設旗下的「環球購物中心」也將插旗。台中市經發局指出，北屯11期重劃區內的「市31」BOT案招商案，去年底已由「環球購物中心」獲選最優申請人，預計今年上半年動工興建，將帶動創業，活絡區域發展。

經發局表示，營運期間，市府預估可收取開發權利金1.5億元、每年營運權利金300萬元以上及土地租金、房屋稅等，活化市有土地效益與擴大市庫稅收；另外，環球購物中心也保障設籍台中市的居民至少30％就業機會，提供市民美好生活及消費體驗。

內政部地政局最新統計，北屯區自2015年超越西屯區，已6年拿下台中市房屋買責移轉棟數冠軍，去年人口增加率逾13％，全市第一。

北屯區受惠人口紅利與交通建設之利，將成為北區、北屯區、豐原區、潭子區等地居民消費的北台中經濟重鎮。北屯區11期重劃區有崇德商圈發展成熟，沿線美食雲集，素有「台中小天母」之稱，目前11期沿著環中路到14期為房市熱區，吸引建商獵地推案。

「市31」BOT案坐落北屯區崇德路三段728號、錦村人文市場（崇德玉市）舊址，面積約8,630平方公尺，鄰近國道1號、3號、中彰快速道路，交通便捷，周邊有台中洲際棒球場、台中巨蛋、中信金「台中洲際棒球園區娛樂商城」開發案與漢神百貨合作，融入成熟的崇德商圈。

「市31」BOT案去年底由環球購物中心獲選最優申請人，未來由環球投資約10億元，興建地下2層、地上4層兼具超市、主題式餐飲、休閒及購物等多功能購物中心。

中華郵政透露，位在台北市信義路四段、信維郵局現址的千坪基地，原規畫砸20億打造逾300房的旅館，一方面因都更時程延遲，已與旅館業者解約，二方面考量疫情延續，國際觀光前景黯淡，有意「轉彎」改作商辦，搶攻台商回流商機，年後將要找顧問公司啟動研析。

據悉，本案位處台北捷運大安站與信義安和站之間，是北市極精華地帶，往東到台北101、往西至東門商圈、中正紀念堂都相當便利，千坪基地換算樓地板面積可達1.3萬坪。若以信義路四段中古房價每坪約80~90萬（新建案每坪更超過120萬元）的金額初算，本案市場價值估計至少破百億元。

中華郵政先前將本案規畫打造為旅館大樓，完工後交由晶華酒店營運，然而因都更程序耗時，無法在2020年底前完成點交，日前雙方解約。郵政官員說，已和至少五家大型旅館業者洽談，業者們也認為本案位置極佳，惟疫情發展「讓人看不明白」，其開發意願頗為保留。

中華郵政因此有意在3月前找顧問公司，仔細評估全新開發方向，觀察目前都會區旅館的住宿需求偏低，而在台商回流浪潮下，商辦或許更為有利。不過在疫苗施打效應下，放眼長期，旅館仍為合適選項之一。惟不考慮「商辦、旅館合一」的開發方向。至於信維郵局也將在6月前搬到現址正對面，以利這塊千坪基地機動開發。

在此同時，中華郵政在桃園、台中投資逾10億元的影城、旅館工程倒是馬不停蹄。首先是最新公告招標的「中壢郵局新建工程」，預計投入4.4億元興建為影城商場。最大樓地板面積達2,800坪，位處中壢鬧區，到台鐵中壢車站步行只要三分鐘。郵政官員說，最快2023年完工，交由國賓影城營運，每年租金收入保守估計至少千萬元。

其次，中華郵政計畫投入5.7億元，在台中市「市政北一路、惠中路一段交叉口」，興建地上13樓、地下4樓建物作為旅館使用，基地面積521坪，最大樓地板面積逾4,300坪，步行不到十分鐘就可到台中國家歌劇院、台中大遠百及新光三越中港店，位處鬧區。此案預計3月初就會公告工程標，最快2024年完工，將由平雲開發承租，再委由天成飯店經營。


中華郵政首座社宅 有望落腳新北

中華郵政最新公告「三峽台北大學郵局新建工程」，擬投入3.2億元，打造附有「社會住宅」的住商混合大樓，一樓除了郵局，也附設商業空間，可作超商等店面出租。據悉，若獲得新北市府支持，本案將成為中華郵政全台第一座社宅開發案。

中華郵政全台據點多，資產開發也十分多元，出租空間用來開超商、作長照，還有健身房、影城等民生娛樂產業。此外，中華郵政也悄悄把觸角伸向房市，一種是短期出租的套房，另一種則配合中央社宅政策，切入住宅市場。

郵政官員表示，曾於2019年盤點出全台六處適合興建為社宅的郵局，其中像是淡水郵局、台中淡溝郵政訓練基地及淡水一處空地，不過這三處距離實際開發尚早。而高雄林園郵局，以及去年剛落成的苗栗後龍郵局，均因高雄市府、苗栗縣府並無社宅需求，因此都只做一般套房出租使用。

因此，郵政官員表示，正進行工程招標的「三峽台北大學郵局」有機會成為中華郵政全台第一座指標性社宅。官員表示，由於土地是機關用地，若未來獲新北市府支持，將申請多目標使用，預計將可提供20戶社宅，一樓另有27坪商業空間可招租。

在租屋市場方面，郵政官員也提到，台中嶺東郵局投入1.9億新建6層樓大樓已完工，在等待正式驗收。該案位置緊鄰嶺東科大，往北到台中精機園區、往南到高鐵台中站都只需要7分鐘車程，交通便利，同時坐擁學生及上班族兩大租屋客群。

官員透露，預計10月嶺東郵局先搬入，一樓的50坪商業空間也會啟動招租。至於二~四樓原隔成77間套房，考量空間過小，將啟動市場調查後調整格局，拚2022年暑假招租。

至於五~六樓有11間家庭房，均為二房二廳附廚房的格局，適合小家庭居住，將於2022年3月對外招租，粗估整棟套房出租一年營收可達5~600萬元。

財政部國產署指出，2021年北市地上權大案又添一樁，將新增約4,800坪的六張犁陸軍保養廠C區土地做設定地上權標租，該地鄰近台北醫學大學與吳興街，附近行情每坪單價約百萬元，依照地上權計算公式，權利金底價上看30億元。

官員指出，C區地上權雖然是在吳興街巷弄內，非基隆路精華路段，但距離台北101商圈不到一公里，仍屬都心地上權，周遭全新成屋每坪單價近百萬元，依地上權作業要點規定，權利金底價是以土地市價三~七成計算，換算下來C區每坪行情價約30~70萬元、總價約14.4億元~33.6億元。

原本各界預期國產署主導的台北市地上權市場將沉寂一陣子，因為國產署手上最大北市精華地僅剩2,700坪的華光特二土地（南門市場中繼站用地），而且華光特二已綁定財政部愛國西路舊址合併招標，要等到2024年國產署搬離財政部舊址、回歸國產署新大樓，華光特二地上權案才能釋出。

不過，受惠於國防部營改基金積極活化資產，國產署2020年底順利取得六張犁陸軍保養廠C區大面積土地，加上2021年第二批地上權還有南港路地上權案約一千坪，可見北市地上權仍有亮點。

若參考近一年經驗，麗寶建設2020年以7.89億元標下南港玉成地上權案、溢價率近四成，每坪單價147.15萬元；而南山人壽2020年以312.7億元標下101大樓旁的世貿三館地上權案、溢價率近兩成，每坪單價約548.54萬元，顯見南港區與101附近的地上權行情良好。官員預估，2021年的南港路、陸軍保養廠C區等地上權案件行情有望維持熱度。

陸軍保養廠除C區外，還有A、B、D、E等四塊土地，其中A、B區土地合計約4千坪，已由台北市政府委託民間業者興建709戶社會住宅，預計2023年中完工。

D、E兩塊合計約6千坪，為北市府交由住都中心評估興建社會住宅，但官員指出，D、E區涉及到百坪的民間私有地，依都市計畫審查委員會建議，必須先取得民間共識或是直接收購私有地才能興建社宅，土地取得成本將大幅提高，社宅進度可能受影響，目前以C地產權最單純、街廓完整，有望以高價標脫。

今年春節房市在剛性需求支撐下，來人與成交金額較去年同期至少成長約二、三成，其中房價低基期的桃園、台中、台南表現佳；總計六大代銷春節銷售金額突破60億元，優於預期。

六大代銷中以甲山林、新聯陽表現最突出。甲山林機構總經理張境在指出，受疫情影響，今年農曆春節是十多年來最多國人在台過節的一年，總計小年夜至初五的七天春節假期中，集團旗下代銷案場來人約1,300組，成交金額約18億元，整體市況優於去年至少三成，換屋、自用客戶都有，買氣平穩。

新聯陽副董林徹人認為，今年春節房市在初三（14日）湧現人潮，像是「潤泰敦峰」、「萬企大業」、「欣世代」、「新潤A5」、台中「鵬程星境界」等豪宅或一般住宅銷售都有不錯表現，尤其豪宅產品在不少台商出手下，不僅高端產品銷售率提升，更推升集團新春期間合計賣出約12億元。

海悅機構總經理王俊傑表示，今年春節由於民眾大多出遊，房市買氣主要集中假期最後二、三天。

以集團來說，三天的銷售金額超過7億元，其中，台北市「富邦敦南藝術」、「擎天森林」、「藏美寓」都有高詢問度。另外，新北市今年在首換族出手下，成交優於去年二成，還有桃園小檜溪、中路特區，以及台中、台南等地買氣也都不錯。

甲桂林總經理陳衍豪指出，受惠新春期間疫情較農曆年前樂觀，且全球股市表現不錯，旗下代銷案場新春期間銷售約7億元，包含「頤海大院」、「全陽柏悅」等都是熱銷新案。

遠雄房地產總經理張麗容表示，今年公司大年初三才開始全面營業，總計12個營業案點，來人約1,600組、成交約10億元，表現優於預期；春節銷售奏凱歌，今年牛年房市將呈「春暖花開滿堂紅」氣象。

創意家表示，今年春節集團到初三、四才陸續開工，且大部分在最後兩天前往賞屋，因此今年賞屋人潮約只有去年五成左右，不過銷售卻有不錯成績，賣出超過7億元房屋、將近是去年的三倍，在自住客出手下，房市呈現「有行也有市」的格局。

代銷業指出，春節房市買氣優於預期，看好今年房市329檔期銷況，有機會開出好成績，尤其高總價豪宅產品銷售有「動」起來，接下來市況表現會不錯。

銷售沉寂一段時間的豪宅市場，今年春節期間出現銷售「動」起來跡象；甲桂林總經理陳衍豪指出，今年春節假期銷售較大特色是中高總價產品銷況轉佳，優於前幾年市況，可能是受惠新春期間全球股市表現不錯，台商出手加購豪宅。

甲山林機構總經理張境在指出，今年春節房市維持去年第4季市況，主要是游資多、低利率，加上原物料上漲、缺工拉高造價成本等，都是高資產客戶出手原因，另外在游資氾濫下，未來可能產生通膨疑慮，也是豪宅客戶這波出手購屋考量。

新聯陽副董林徹人也持同樣看法，他指出，以近期開案的信義計畫區「玥隱信義」來說，春節期間銷售逾二成的好成績都是台商購買，這些客戶不外乎是看好今年經濟狀況，且新春期間各國股市創新高，加上通膨考量，都讓高資產戶出手。

海悅機構總經理王俊傑表示，新春期間代銷業者銷售成績普遍開紅盤，加上首換族、高資產客戶出手，及經濟表現佳，在產業實質訂單需求拉高，並帶動就業機會、民眾消費力，今年329檔期房市將是穩定健康，有機會開出不錯走勢。不過，還是要提防國內經濟表現過度集中在部分產業，要雨露均霑、整體產業向上提升，對國內經濟與房地產市場才是更加紮實的基本盤提振。

少子化問題愈來愈嚴重，去年更因新生兒創新低，首度出現「生不如死」人口負成長。育有四個小孩的高源不動產估價師事務所長陳碧源臉書表示，政府補助政策一直沒有達到效果，主要就是小康和中產階級對補助無感，他提出三種辦法，獲得不少按讚認同。

陳碧源表示，國人生育率頻創新低，原因很簡單，現在大多是經濟獨立、或雙薪生活的社會結構，都受到龐大的經濟壓力和生活壓力，都不見得要結婚了，遑論生小孩。

即使想生小孩，一來可能因夫妻生活壓力大不容易著床，二來，生了之後，要嘛有一方可能要犧牲或放棄工作來帶小孩，要嘛請人帶，但每個月奶粉錢、尿布錢、保母錢到幼兒園錢要3萬到5萬元，這還不算以後要增加他們的居住空間。

陳碧源說，生小孩容易，帶小孩不容易，要放棄工作更不容易。因為放棄工作，又要負擔小孩生活費用，將讓以往的生活水準、經濟水準降低。如果談形而上的放棄經濟獨立和經濟尊嚴的話，更是要下定決心。

目前政府有很多生育、育兒補助， 但這些補助看在中產階級眼裡，既無感也無助，一來補助個幾千元，杯水車薪，沒什麼用，二來，政府不少補助都設有門檻很低的排富、排中產階級條款，看得到領不到。

陳碧源認為，政府應該做的，就是盡量讓願意生育的中產階級，或小康階級的家庭或婦女，讓他們在生育、養育可以不會，或盡量不會降低生活水準或經濟水準，甚至要提供他們相關的資訊與扶助、生活的幫助，以及獲得社會的敬意與尊嚴。

首先，就是解除任何一切養育小孩子補助或免學費的排富條款。讓敢生小孩子的人，都可以拿到政府或國家的補助或教育免學費的方式，優先排序進從幼兒園到高中的入學資格，直到國民教育結束。

第二，在國家或政府的晉升機制或表彰機制上，給予生超過2胎或3胎以上的公務員加分或優先晉升，直到小孩子成年。

第三，在國家或政府的相關福利措施、公宅補助及租稅上，應該給予生超過2胎或3胎以上的家戶提供免費或大幅度補助公宅或租稅優惠，且不能排富或調高排富門檻，這樣才能有機會或提供誘因增加生育人口。

央行出手打炒房，短暫衝擊房市買氣，不過國泰全國房地產指數統計顯示，2020年第4季房市相較上一季「價量俱穩」，相較2019年第4季「價漲量穩」。

建商普遍指出，目前營建業嚴重缺工，加上疫情無法引進外勞緩解，又逢原物料上漲、土地上漲等因素，房價要下跌並不容易。

皇普建設董事長蘇永平就曾坦言，目前建築成本不斷上漲，除了土地價格高漲之外，工資與建築材料成本同步上揚，為了因應這波成本上漲的衝擊，旗下新推案將採「先建後售」，大致確認成本以後，才會開始銷售。

此外，遠雄日前法說會也指出，由於中南部缺工缺料的問題相對嚴重，因此遠雄部分建案也將採取先建後售，或是分批銷售的方式進行，以掌握未來工資與原物料上漲的狀況。

除了缺工缺料推升價格外，目前房市在「資金、利率、需求」的支撐下，房價不跌反漲。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年第4季雙北、基隆、桃園、新竹、宜蘭等縣市房價全數上漲，其中桃園市每坪成交均價達21.6萬元、年增8.4%漲幅最高，北市每坪成交價也攀至88.6萬元。

國泰房地產指數綜合去年第4季房市，相較2019年同季成交價上漲、成交量持穩。

國泰建設指出，回顧2020年房市，市場亂象已在政府出手管制後明顯改善，後續待政府建立房市景氣判斷指標後，對引導房市健全發展將更有依據且精準。

對比其他一線城市，2020年深圳樓市在疫情恢復之初率先出現上漲。

2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7萬套，其中住宅成交14.1萬套，成交量為近五年內新高。但是，在成交量創新高的同時，對深圳樓市而言，其也在2020年迎來全面整治。

深圳在近半年時間內頻繁開啟調控模式，全面精准打擊樓市投機行為。

2020年深圳二手房“被哄抬”與新房“打新熱”

深圳樓市掀起買房熱潮還要從2019年下半年說起。

使得深圳樓市迅速升溫的導火索包括了深圳開啟建設“先行示範區”以及深圳調整普通商品住房認定標準。

2019年11月11日，深圳市調整普通商品住房認定標準：普通住宅的標準不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年即可免征增值稅。這被市場認為是“實實在在少交錢”。

深圳二手房價格也正是在這個時候開始駛上高速路。“成交價格創新高”“房源去化率達50%”“房東捂盤惜售”“簽單至淩晨一兩點”成為仲介口中描繪的深圳樓市。

2020年初，深圳樓市在新冠肺炎疫情影響下短暫停下腳步，但在疫情恢復之初，深圳樓市就率先回溫。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，創下16個月以來的新高，同比增加25.9%。與此同時，業主“抱團漲價”“掛牌價格虛高”的問題不斷顯現。

這也使得深圳市住建局於2020年5月出手——對房地產仲介機構進行現場檢查，對部分掛牌價明顯高於真實成交價的房源全部下架。

深圳貝殼研究院指出，2020年深圳二手房在上半年復蘇超預期，但在下半年調控後回歸理性。

資料顯示，2020年3月疫情有效控制後，樓市持續復蘇，7月份二手房網簽13407套、達到月度高峰；“715”新政出臺後市場再次回歸理性，平均在6000套左右。房價方面，深圳貝殼研究院價格精准指數顯示，市場活躍上升期3-7月指數漲幅較大，新政後價格漲幅明顯放緩，8-12月穩定在2%以內。

但是，二手房與新房的價格倒掛也催生了新房“打新熱”。2020年，深圳剛需樓盤增加，以及政府制定的嚴格的價格指導機制等因素影響，引發打新熱潮。

“買到房相當於中500萬”“萬人搶房”“眾籌打新”等成為人們熱議話題，甚至有不少購房者“借名打新”。打新熱潮持續至今，但引起政府關注。

近期，深圳市住房和建設局對認購專案弄虛作假的相關人員，暫停網簽、使用公積金貸款等資格。同時，深圳將調控獲利集中在審查購房者的資格上，除了要求房地產開發企業統一啟用“購房意向登記系統”，還規定房企、房地產經紀機構會同有關商業銀行對購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；社會保險或個稅清單材料；收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等購房資格資訊進行嚴格核查。這使得部分“投機者”知難而退。

半年內9次出臺樓市調控政策

深圳樓市降溫與樓市收緊調控息息相關。深圳於2020年7月開始加碼樓市調控抑制樓市過熱。

致使二手房回歸理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日，深圳住建局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，內容包括調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網簽管理、加大二手房交易資訊公開力度以及嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。

隨後，深圳頻繁開啟調控模式，全面精准打擊樓市投機行為。

據澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統計，半年內深圳連續9次出臺樓市收緊政策。

“715”新政後，7月30日，深圳市住建局又發佈樓市調控“新八條”細則，明確嚴控仲介機構掛牌價格，對於掛牌價格明顯高於所在樓盤合理成交價格的，仲介機構不得受理並對外發佈。政策出臺之前已發佈的，各區住房和建設局應督促仲介機構及時下架。

除此之外，9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市住房和建設局等發佈關於建立婚姻資訊查詢機制完善住房貸款管理的通知，客戶購房資格將會嚴查，假離婚買房的方案將不再可行。

9月17日，深圳市司法局發佈關於徵求《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》意見的通告。其中商品房預售政策調回疫情前水準，並且首次對現售做出要求，另外深圳市主管部門建立存量商品住房買賣的合理價格引導機制，定期發佈全市商品住房專案合理成交價格。

10月份，又有消息稱深圳部分國有大行收緊房抵貸，嚴防資金違規進入樓市。

2021年初，深圳延續調控收緊模式，接連出手調控市場。同時，對二手房市場的管控也逐步落地。

2月8日，深圳市住房和建設局連發3條公告，宣佈建立二手住房成交參考價格發佈機制，並首次發佈全市3595個住宅社區二手住房成交參考價格。根據參考價格表，深圳最貴的住宅社區單價被定為13.2萬元。

據證券時報報導，參考價較市場價格有一定差距。以價格最貴的幾個社區為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬元，但在鏈家網上，這一社區均價被列為20.54萬元，掛出來的8套房子中，有6套單價不低於19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當於市場價的七折。

按照住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價格原則上一年發佈一次，中價掛牌價格不能超過參考價，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。



2021年深圳樓市“進入穩定期”

深圳貝殼研究院報告指出，深圳房地產市場經歷了2019-2020年的上升期，2021年預計進入一個穩定期。調控政策的持續不放鬆，是市場穩定重要基礎，而購房需求的總體旺盛，亦將支持市場向前發展。

新房方面，供需維持相對旺盛。2020年居住用地供應增加、舊改建設推進，為今後的供應提供了保障，2021年“供應大年”還將延續，其中剛需樓盤的供應佔據主導地位，局部區域改善供應增加。同時，“打新”需求依舊存在，一是購房者對新房的天然青睞，二是新房、二手倒掛現象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。

二手房方面，市場走勢更加穩健。一是“715調控”及2021年初進行細化，調控持續嚴厲，進一步抑制一些短期的不合理需求；二是“715調控”二手房市場降溫、購房需求釋放穩定，朝著理性的方向發展；三是高價區域需求減弱，中低價區域、剛需房源占比上升，一定程度弱化了熱點片區，能有效平抑價格上升的預期。但是，深圳房地產中，二手房市場的主導地位不會改變（即占70%左右），主要是二手房的片區選擇、社區選擇、價格選擇更加豐富與多樣化，可以滿足不同購房者的需求，同時交易的週期較短，能夠滿足那些迫切的購房需求。

2020年，北京作為全國政策的風向標，房地產政策長期嚴控；2021年開年以來，北京延續調控模式，全面精准打擊樓市投機行為。2月，北京相關負責人表示，首都房地產市場絕不允許任何形式的投機炒房、渲染炒作，如出現局部量價上漲苗頭，將迅速採取針對性調控措施，確保市場穩定。

中原資料顯示，2021年1月，北京新房市場相比去年1月表現為量升價穩，成交額280.76億元，同比上漲71%，成交套數4648套，同比增加1900套；新房成交價52814元/平方米，與2020年1月持平。供應量和供應面積同比增幅較大，供應套數增加1180套。

而自2017年“3•17”調控後，北京房價已橫盤三年，2020年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。

房價平穩之下，北京的年輕群體購買力相對提升。貝殼研究院資料顯示，2020年北京二手房購房者中29歲以下占比16%，同比提升3個百分點，30歲及以上各年齡段購房者占比均有下降。

供需平衡，價格穩定器限競房成交占比近五成

2020年北京商品住宅成交量呈現先抑後揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近三成，下半年逐漸恢復，全年成交量同比上漲5%。

去年前3個月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%。4月起，單月成交同比轉正，後8個月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。

其中，有價格穩定器之稱的限競房自2018年入市以來，近三年成交量占整體市場成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，成為拉動北京整體成交量上漲的因素之一。

2020年商品住宅供應面積801萬平方米，成交面積702萬平方米，供銷比為1.1。截至2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬平方米，出清週期持續回落至20個月。主要原因在於去年12月成交量為97萬平方米，同比增長52%，拉動出清週期小幅回落。

貝殼研究院預計未來北京新房市場在“穩定”調控基調下，將保持供需平衡狀態，庫存量亦將保持穩定。

與新房相比，二手住宅更能滿足市場上區域、配套等的改善需求。2020年北京二手住宅成交套數占全市住宅總成交的比重為73.6%，同比提升1.6個百分點。

三分之二的城區房價下跌

整體看，2020年北京週邊城區量升，中心城區在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。

貝殼研究院資料顯示，週邊的城區如房山、昌平及大興等城區成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內；價格方面，4個遠郊區除外的12個城區中3區房價上漲，分別是海澱、西城及朝陽，東城基本持平，其餘城區均下跌。海澱區均價同比上漲2.4%，領先其他各區，西城以1.9%的漲幅位列第二，價格漲幅收窄。

通州區主要受副中心規劃利好影響，區域價值被拉升，成交量價均出現明顯上漲，分別位列成交面積和成交價格同比漲幅前三的區域。

具體看，北京成交量排名前三的區域為大興區、昌平區及朝陽區，成交量分別為110萬平方米、97萬平方米及86萬平方米。2020年成交面積同比漲幅較大的區域為昌平區、通州區及懷柔區，分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區成交量上漲主要受萬橡悅府限競房項目集中供應影響，其成交量在昌平區排名第一，占整個區域成交量21%，疊加未來金茂府專案年內持續發力，共同推高昌平區成交量和成交價格。

成交價格排名前三的區域為東城區、西城區及通州區，成交均價分別為77864元/平方米、71122元/平方米以及69934元/平方米。同時，密雲區及通州區成交均價同比漲幅較大，分別為109%和91%，其中密雲區主要受成交結構以及基數較低影響導致價格上漲幅度較大。

房價大幅上漲可能性極低

2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規劃建築面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規劃建面95萬平方米，不限價住宅用地36宗，規劃建面450萬平方米，共有產權房用地4宗，規劃建面58萬平方米。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降，去年限價宅地成交量僅為整體市場的16%，這主要由於限競房存量較為充足，據統計自限價宅地2016年入市以來，共成交1634萬平方米，而限競房成交面積為592萬平方米，仍有64%的限競房產品等待去化。

儘管，去年不限價地塊成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，對2021年房價走高預期起到支撐作用，但北京仍有充足的限競房產品補充市場，預計今年商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。

此外，2020年北京二手房均價依舊平穩，今年大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業主調價仍以降價為主，2020年二手房業主調價中降價次數占比86%，同比基本持平，市場預期仍不強。房源成交週期130天，客源成交週期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態、房地產金融降杠杆逐步深化的政策背景下，預計2021年北京二手房成交均價繼續保持平穩狀態。

進入2月份以來，房企陸續公佈1月份的銷售業績。

據記者不完全統計，截至2月9日中午，已有超過30家房企公佈了1月業績，整體同比大幅增，其中28家房企1月銷售額平均增幅超過90%。其中1月銷售業績同比增長超過100%的房企達8家，同比增長最高的甚至達到驚人的367.2%。

1月是2021年的開局，而房企也紛紛在這個具有重要意義的月份取得“開門紅”。可以佐證的是，據克而瑞統計，1月份百強房企實現操盤銷售金額8705.3億元，整體業績規模較去年同期大幅上升70.7%。

58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析指出，1月房企銷量同比猛增，並不代表市場整體熱度過高。由於去年春節在1月，同時受疫情影響，大部分地區的銷售暫停，導致今年1月市場表現明顯好於去年。當然，部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用，但並非主因。

頭部房企穩健，中小房企業績分化

雖然頭部房企的銷售基數更大，但在市場回暖中的增長卻顯得尤為明顯。

公告顯示，1月份頭部房企業績增幅顯著。如龍湖合約銷售額195.1億元，同比增長約93%；世茂集團合約銷售200.2億元，同比增長96%；綠城中國1月實現合同銷售額173億元，同比增長122%。

相比之下，綠地的排名有所下滑。2020年綠地控股全年銷售金額排名在第7位，而今年1月則退至第15位。綠地近期負債壓力錶現較為明顯，淨負債率水準在近幾年有所下降，但依然高於平均水準。預計1月綠地的銷售速度減緩只是暫時性表現，為降低負債水準，綠地後期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。

值得注意的是，中小房企的競爭力與規模房企仍有差距。如時代中國1月合同銷售金額82.8億元，同比增長24.1%；合景泰富預售額67.8億元，同比增長31.3%；新城控股合同銷售166.39億元，同比增長48.5%；遠洋集團1月協議銷售額55億元，同比增長56.25%。據克而瑞統計，1月TOP10房企銷售門檻值為187億元，較2020年同期增長119%；TOP50房企的門檻值44億元，較2020年同期增長75.3%，兩者增幅有著明顯差距。

與此同時，中小房企的業績分化也十分明顯。如越秀地產1月銷售89.4億元，同比上升約193%；合生創展1月份合約銷售28.22億元，同比增高達367.2%。而建業地產1月份取得物業合同銷售額30.13億元，同比減少26.4%；保利置業1月合約銷售額30億元，同比下跌10%。

不過，克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者表示，單純看1月份房企業績同比大幅增長，並不能代表全年業績。1月份百強房企銷售資料強勢反彈，很大程度上是因為去年同期正值春節假期，且因疫情的出現而停擺這兩大因素所導致的基數較低所致。此外，部分城市樓市景氣度從去年下半年至今持續回暖，對行業成交有進一步刺激作用。

值得一提的是，TOP3房企的排位在1月份出現變化。2015年之前，萬科一直占居著房企銷售榜首位，2016年榜首位置被恆大奪得，2017~2020年的年度銷冠一直屬於碧桂園。不過今年1月，萬科以702億元的全口徑銷售金額重新坐上榜首位置，比排在第二的恆大（602.7億元）多出近100億元，而第三位的碧桂園全口徑銷售金額為556.2億元。

2251862791355146240.png資料來源：根據企業公告整理

張波表示，1月份頭部房企的出貨量增長明顯，從銷量排行來看，萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非常快，通過加快去化來保障穩健增長的節奏愈加明顯。

林波也認為，這和萬科的佈局有很大關係，萬科的佈局更偏向一二線，此外去年也隱藏了一部分業績；另一方面，部分頭部房企降低增速，甚至在降負債要求之下減緩拿地、放慢開發節奏，導致萬科在1月的增長變得十分突出。

“除了頭部房企之外，今年值得期待的是央企和國企。”林波指出，這些企業在去年四季度逆勢加倉，相比前8個月增幅達60%。如中海、招商、華潤等在去年最年4個月持續加倉。

此外，浙系企業，如德信、祥生、中梁、華鴻等今年均有看點，但不排除自身會出現或多或少的問題。這類企業具有明顯的區域基因，基本都在2019年、2020年上市，總體來說財務壓力相對較小，又深耕長三角，開年拿地沖得比較猛。加上本土優勢，如果市場保持去年的熱度，今年再加倉，業績增長就能得到保障。

政策趨緊之下，去杠杆成當務之急

2021年1月，在2020年底各項針對融資端的金融調控政策之後，多地調控政策也在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”，杭州推出旨在圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”、嚴控需求端的“杭五條”等。

在此背景下，隨著部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來房企銷售也將面臨更多新挑戰。對於未來而言，林波表示，防範風險、更好的適應市場調控及變化，是房企新一年的首要目標。預計2021年將有更多規模房企的增速進一步放緩，不排除會有負增長的企業出現

《每日經濟新聞》記者觀察發現，1月份一二線城市的熱點區域的多個“紅盤”，由於受限價等因素影響，無須促銷，市場的關注度也會極高，上海、杭州等城市甚至出臺政策來保障無房戶優先購房。而非熱點的三四線城市，由於返鄉人群的缺失，1月份的市場熱度明顯減弱。

尤其值得注意的是，2021年房企到期債務將超過萬億元，這也使得房企的資金壓力巨大。而融資端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調控，倒逼房企加速去杠杆、降負債。

“對房企來說，今年面臨的最大問題依舊是老生常談的去杠杆，在這個大前提之下，房企要做的是從資產負債端著手。”林波表示，一方面，今年房企銷售壓力很大，由於熱門城市不斷出臺政策持續打壓樓市，而沒出政策的城市本身銷售壓力就很大。此外，有條件分拆上市的房企今年還是要抓緊，尤其是踩在橙色、紅色線上的房企，通過上市能夠快速解決高負債的問題。

此外在投拓方面，今年分化依然明顯，熱門城市儘管打壓，但土地市場熱度還是不會降，房企在有限的土地投資預算下，會更加傾斜於東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現金流，就需要在對的地方落子。整個長三角拿地很難說能撿到肉，又想要指標，又想要規模，拿地的時候就不考慮項目未來的盈利性。

林波表示，除此之外，房企還是要想盡辦法去融資，畢竟這是很多企業面臨的坎。已有部分頭部房企出現不同程度的資金問題，大企業尚且如此，中小企業更不用說。

而對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強現金流的管理與預警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量，在支出端量入為出，調整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。



“1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市因樓市過熱導致監管部門迅速升級調控措施，與中央“房住不炒”的調控步調保持一致性，房企在這些區域未來的需求釋放可能會受到影響。”張波認為，房企需要加強對重點區域以及核心城市地產週期的研究，才能在分化的城市市場中更合理地調整推貨節奏，把握住不同的銷售視窗期，更好實現促去化、抓回款的重要目標。

中國大陸公安部近日發布新生人口戶籍登記數字指出，2020年新生兒人數較上一年下跌超過15%，被稱為「斷崖式」崩跌，引起學術界、媒體與網路議論紛紛。各種分析人口成長趨勢、影響與後果的意見極多，惟造成出生率崩跌的原因則是眾口同聲指向飛漲的房價，網上流傳「房價是最佳的避孕藥」的說法，讓在10年內即將成為全球第一經濟大國的年輕人們感到格外諷刺。

大陸公安部公佈2020年新生兒登記戶籍數為1003.5萬，其中男女嬰性別比例為52.7%：47.3%，該新聞稿中以姓氏與名字為焦點，但幾乎所有的媒體與網路話題注意到的都是新生兒較前一年大減逾15%。若按公安部數字估算，即將由統計局公佈的2020年大陸新生兒人數大約會比2019年1465萬減少200餘萬，達到1246萬，再創有記錄以來新低。專家分析人口走勢時曾預言「新生兒很快會跌破1000萬」，極可能2021年就會實現。

大陸出生率自改革開放以後穩定上升，主因是經濟穩定發展，出生率在1990年達到最高，此後便快速下滑，2013年到2016年之間因逐步開放二胎，出生率有微幅上揚，但隨即再快速下跌。專家數年前已發出警訊，新生兒不只很快會跌破每年1000萬，以這種崩跌速度，到2025年可能會跌至每年700萬。如此一來，預計在2030年前，中國大陸總人口數將開始下滑，而彼時大約是大陸經濟總量超過美國成為全球最大經濟體的時刻。

大陸人口斷崖式下跌讓不少人憂心未來社會結構老齡化，許多專家提到日本經驗，還有人擔心推動經濟發展的人口紅利逐漸消失，以及勞動力不足的問題。但是更多人討論的是造成年輕人不生小孩的原因，幾乎眾口一辭地指向高漲的房價。

不可諱言地，2000年後的房價快速上揚是推動大陸內需經濟擴張的主要動力之一，2010年後不只房價上揚，漲幅還愈來愈大，對於許多到大中城市謀職的青年來說，買房成家已經成為不可能的任務，部份因家長資助而買房成家的，在房貸重擔下，養育兒女的龐大開支也令人望而生畏。若以房價上漲曲線相較出生率曲線，很明顯地出現反向而行的關係，「房價是最好的避孕藥」這句話會在民眾口中流傳亦不無道理。

網上廣為流傳的各種虛擬故事，也多與房價、生兒育女有關，例如：有個農民不讓孩子多上學，把原打算培養孩子錢存下來買了房子，到孩子長大成年準備成家時，送他一幢十幾年來漲了數十倍的新房。而此時與孩子同齡的年輕人剛從大學畢業，兩手空空地準備找工作，至於何時能賺到足夠的錢買房成家，那是想都不敢想。

大陸知名媒體網紅胡錫進也因應時下熱議的出生率與房價問題發表文章說，到大城市裡打拚的年輕人要買房的確很困難，除非有父母的資助。他還舉例公司中一些從外地到北京打拚的同事，多年前咬緊牙關貸款買房，幾年前成功落戶，「這一命運的轉折是他年輕時不太敢想的」。不過，胡錫進舉的幾個例子都是40多、50歲的人，他們「咬緊牙關貸款買房」的事是在10幾20年前，當時的房價與收入的關係跟現在不可同日而語，在日常生活花費暴增下，如果要現在的年輕人複製類似的經驗，恐怕不是「咬緊牙關」就能解決得了的。

即便以經濟發展相對較緩慢的台灣來說，房地產業者統計數字顯示，台灣人首次購屋的平均年齡逐年升高，以房價最高的台北市為例，首次購屋平均年齡在2015年就已突破40歲，這些年來仍持續攀升。以台灣年輕人目前普遍的低薪狀況，要他們複製其父輩的購房經歷，顯然也不切實際。在出生率與房價關係的問題上，兩岸與很多國家一樣，問題終究會從經濟蔓延至社會層面，最後成為政治問題。如果把它視為理所當然而不積極設法改變，就得準備接受政治上的後果。

莊士機構（００３６７）及旗下莊士中國（００２９８）公布，莊士中國以共約１５﹒７５億元（人民幣．下同）出售番禺項目等一籃子資產予獨立第三方，料錄收益約１０﹒７９億元，而莊士機構則錄收益約６﹒５２億元。莊士機構及莊士中國於本月１０日停牌，已申請於今日上午９時起恢復股份買賣。
　　
莊士中國出售名為莊士映蝶藍灣之物業發展項目１５幢未售出別墅，總樓面面積合共約４７６４平方米、３６８個未售出車位，以及總樓面面積約８２１平方米的商用單位、項目第三期，以及位於第一期水晶會所。該集團指，第三期合共佔地約９﹒５８萬平方米，用作未來發展總樓面面積合共約１７﹒５萬平方米及可出售總樓面面積約為約１６﹒２９萬平方米。有關約
８﹒５６萬平方米建築工程已展開。
　　
莊士中國指，出售加快取得項目投資及獲重大現金流入，套現所得將用於除繼續在香港物色機遇外，亦會重點關注粵港澳大灣區和「一帶一路」倡議沿線城市。出售所得款項將帶來額外營運資金，於機會出現時把握潛在投資，擴大收入來源，提升盈利能力。

雅居樂（０３３８３）公布，與中國平安保險（０２３１８）（滬：６０１３１８）作為投資者就７個內地房地產項目訂立進一步合作文據，投資者將承擔約６０﹒７２億元（人民幣．下同），料錄收益約３２﹒５億元。
　　
該集團指，出售項目股權介乎３５﹒２８％至５０％股權，７個項目分別獲收益３﹒８億元、１１﹒７億元、５﹒８億元、１億元、５﹒４億元、２﹒２億元，以及２﹒６億元。該集團指，交易所得款項淨額擬用作一般營運資金及其日後業務發展，而進一步合作文據交易有利於優化資產，加深與投資者策略合作，並使現金流量增加以及預期出售項目溢價可有利於改善財務狀況。

豐盛服務（００３３１）公布，預期截至去年１２月３１日止年度純利按年增長約１﹒２倍，至約３﹒１７億元。
　　
該集團指，純利上升主因獲得設施或物業管理新合約以及新冠病毒爆發後所帶來的臨時清潔及消毒項目，以及取得香港政府保就業計劃項之補助。不過，受兩項因素抵銷，包括出售洗衣業務虧損，以及電氣及機械工程及環境服務毛利減少，因期內未有再錄如２０１９年度就香港及澳門機電工程安裝項目所錄重大成本節省所致。
　　
該集團預期於本月底前公布業績。

雋恩集團（０１４１２）公布，與兩名獨立第三方訂立無法律約束力的要約函，建議總代價４１８０萬元收購商業物業。
　　
該集團指，擬購沙田安群街１號京瑞廣場２期２１樓Ｄ至Ｇ共４室，為總樓面面積約３７４３平方呎之一組物業，目前已租出其中兩個物業，租期將於今年屆滿。該集團指，已付２０９萬元誠意金，有６０日獨家磋商期。該集團指，收購作自用，因本身總部位於物業同層，可配合業務發展。

宏安集團（０１２２２）公布，獲房委會租出觀塘彩福邨第三期地下街市，租賃事項將在其綜合財務報表中確認為投資物業及租賃負債約６０００萬元，乃經參考營運商根據租賃事項將予支付總租賃付款現值計算得出。
　　
該集團指，街市租賃面積約１１３３平方米，租期６年，計劃以現有「萬有」品牌街市營運，並作為該街市唯一營運商。該街市將發牌予符合房委會所制定要求之乾貨或濕貨及其他行業持牌人。由於彩福邨第三期現階段仍在興建，而住戶可能分批入伙，故房委會經參考屋邨入住百分比後，將提供一項為期３６個月之租金回扣機制。

越秀地產（００１２３）公布，將分拆旗下附屬越秀服務於主板上市，並已向聯交所遞交上市申請表格。消息透露，越秀服務計劃集資３億美元（約２３﹒４億港元），並由農銀、建銀、中信建投及越秀為保薦人。
　　
越秀服務是中國全能型城市運營服務商，及大灣區綜合物業管理的龍頭企業之一，業態包括住宅、寫字樓、購物商場、專業市場、地鐵站線及車輛段，展館、工業園及其他城市服務設施。

截至２０２０年底，在管面積為３２６０萬平方米，在管項目數為２１５個，其中約９６﹒１％位於一線、新一線和二線城市。２０１９年總收入為８﹒９６億元人民幣，其中來自非商物業約佔６７％，商業物業約佔３３％。
　　
越秀服務是次擬上市集資所得將主要用於為策略收購和投資提供資金，並進一步建立策略聯盟，擴大集團的業務規模、進一步發展增值服務、開發資訊技術系統和智慧社區，及營運資金和一般公司用途。

長實半山超豪宅 頂層天池屋4.6億賣出

山頂文輝道豪宅地價創新高，造就超級豪宅新盤刷新紀錄，長實（01113）旗下半山波老道21號超級豪宅現樓項目21 BORRETT ROAD第1期，發展商於農曆新年前推出天池屋標售，單位一鳴驚人，本月15日（年初四）以近4.6億元售出，呎價達13.6萬元，打破由九倉（00004）及南豐合作發展位於山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第3期保持逾3年、呎價132060元的舊有紀錄，一躍成為亞洲一手分層住宅新樓王。

長實於農曆新年前推出21 BORRETT ROAD第1期23樓1號天池屋標售，成交紀錄顯示，單位剛於周一落實以4.59408億元連3個車位售出，實用面積3378方呎，呎價高見13.6萬元，刷新一手分層住宅呎價新高紀錄，較MOUNT NICHOLSON第3期12C室，於2017年11月造出的呎價132060元舊紀錄高出3%，成為亞洲新樓王。

連3車位 5套房設私人泳池

新樓王屬頂層連天台特色戶，為5套房間隔，設有家庭房，客飯廳以橫廳設計，單是大廳長度已超過47呎，能盡覽維港景致，大廳前方是717方呎的前庭，並內置樓梯直達2131方呎天台，天台建有私人泳池。據一手成交紀錄冊顯示，買家在簽訂臨約及之後120天內分3次合共繳付樓價15%，餘款則於簽訂臨約後270天內付清，買家並可獲「廚房廚櫃優惠」。另據招標文件顯示，該單位每月管理費為36138元，即每方呎管理費約10.7元，而每季地租為25524元。

長實執行董事趙國雄昨天出席電台節目時指出，21 BORRETT ROAD開放供準買家參觀至今約一個月，「人客入市態度積極，詢問項目的資料相當詳細」，形容「市場反應相當不錯」。

趙國雄又說，以招標形式推售合適，他舉例說，「波老道項目有些特色單位，有好幾個人客感興趣，如果定了價錢（以價單形式出售），到時順得哥情失嫂意；如果招標的話，（準買家）覺得公道，價高者得。」

21 BORRETT ROAD第1期已屬現樓，提供115伙，實用面積介乎2075至3378方呎，該新樓王屬全盤面積最大的單位，擁有的維港海景相信亦是各單位中最佳之一，項目呎價會否因此而「封頂」，仍要視乎市況發展及發展商未來定價策略，但有區內代理以肯定語氣稱，該項目日後出售單位「一定不便宜」。

打破MOUNT NICHOLSON紀錄

事實上，MOUNT NICHOLSON第3期12C室能穩坐樓王寶座3年之久，單位亦有其特色，其大廳闊度雖然不及新樓王，但主人房擁有比客廳更廣、接近33呎的觀景闊度，亦非新樓王能及，而該單位僅屬項目標準戶，較高層尚有3伙包括頂層連天台特色戶可供出售，相信日後仍有機會重奪亞洲一手分層住宅呎價最高寶座。負責銷售MOUNT NICHOLSON的會德豐地產常務董事黃光耀雖然未有評論新樓王，但表示今年樓市受小陽春帶動，看好未來發展，對於豪宅市況更為樂觀。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，山頂和半山住宅供應少，發展商「無理由平賣，一定惜售，不貴不賣」，隨着去年12月山頂文輝道2至8號豪宅地批出後，對山頂以至整體豪宅市場都有正面作用，相信是次21 BORRETT ROAD的呎價破頂，將對該盤和其他分層豪宅有指標作用。

林浩文續稱，由於山頂和半山豪宅物業供應緊絀，相信價錢可以保持平穩，並且有機會「愈賣愈貴」，而成交量則由於中港仍未通關，料暫處於低水平，待恢復通關後，交投量可望增加。

趙國雄：今年樓價上落波幅5％
樓市氣氛在踏入2021年後明顯轉活，被市場形容為「小陽春」，長實（01113）執行董事趙國雄相信，農曆新年假期後樓市應有一段時間繼續興旺，在市場資金充裕下，估計今年樓市表現平穩，全年樓價將有5%上落波幅。

農曆新年後交投續興旺

趙國雄昨天出席一個電台節目時指出，農曆新年期間新盤交投表現理想，入市氣氛良好，形容今年樓市「有少少蓄勢待發」，相信春節假期後，「樓市應該都有一段時間興旺」。

趙國雄於節目後表示，量化寬鬆措施下，市場資金多，財務成本較低，按揭利率料維持低水平，加上本港住宅供應量處於偏低水平，而港人希望自置居所的意欲大，相信樓市今年相對平穩，樓價全年有約5%上落。

被問及2021年的推盤部署時，趙國雄回應稱，除半山21 BORRETT ROAD外，該集團預計第二季發售元朗洪水橋新盤，第四季有機會推出香港仔黃竹坑站物業發展項目港島南岸第三期，連同其他貨尾單位，估計2021年合共可發售約2000伙。

市場不時建議政府撤銷額外印花稅（SSD）等辣招稅，但趙國雄謂，現時樓市暢旺，政府擔心一旦放寬相關措施，會「發出錯誤訊息，令樓市飆升」，料撤辣機會不大。

波老道地曾創賣地表次高造價
位於半山波老道的超級豪宅項目21 BORRETT ROAD，前身是政府高級公務員宿舍，由長實（01113）於2011年6月於拍賣場上以116.5億元投得，當時創全港賣地表地皮造價次高，每方呎樓面地價（樓面呎價）26763元，一度成為賣地表用地樓面呎價第三高。

李澤鉅讚位置處霧線之下

佔地約11.29萬方呎的波老道用地，鄰近香港猶太教國際學校，可建樓面約43.53萬方呎，於2011年循勾地制度獲發展商在賣地表中「勾出」，在2011年6月9日舉行拍賣會，開價95億元（樓面呎價21824元），結果由長實以116.5億元投得，樓面呎價26763元。

投地皮後，時任長實副主席、現為長和系主席的李澤鉅曾經形容該地段位處一級傳統豪宅區，加上「啱啱低過霧線」，位置理想。該地共建5幢分層住宅，分兩期發展，第1期提供115伙，第2期設66個單位，同於2018年9月獲批准預售；而第1期亦率先在2018年4月取得入伙紙，即至今已屆現樓約34個月。

雖然2011年波老道地皮的樓面呎價屬賣地表第三高，但車程距離約10分鐘的賣地表山頂文輝道9號及11號豪宅地，本月以樓面呎價50010元批出，意味相隔約10年，港島豪宅地的樓面呎價已彈升86.9%。

瑞信昨發表內地物業管理行業報告，形容首100大物業管理商的規模擴展仍然完好，預期由2020年至2025年期間，年均複合增長率（CAGR）可達22%。

該券商估計，住宅、寫字樓及零售物業等傳統板塊的收入CAGR為21%，新物業板塊可成額外增長動力；至於該行所覆蓋的香港上市物管股，預期去年的在管面積和收入雙雙按年增長47%，而因疫情影響能夠藉政府補貼抵消，去年盈利料漲49%。

第一服務盈喜料多賺四成

個股方面，瑞信維持碧桂園服務（06098）、雅生活（03319）及保利物業（06049）的「跑贏大市」評級，目標價分別調整至84.31元、45.46元及68.28元；又首次覆蓋融創服務（01516）和合景悠活（03913），同樣給予「跑贏大市」評級，目標價分別為30.46元和11.68元；中海物業（02669）評級則由「跑輸大市」上調至「中性」，目標價則降至4.91元；綠城服務（02869）保持「中性」評級，目標價跌至9.37元。

另外，同屬物管股的第一服務（02107），昨日中午發盈喜，預期截至去年12月底止年度，經調整溢利增幅不少於40%，主因在管建築面積增加，促使來自物業管理服務的收益上漲，加上來自綠色人居解決方案和增值服務的收入增多，以及經營效率提高等。該股昨收報1.52元，揚10.14%。

受惠整體二手氣氛回暖，未補地價資助房屋交投量亦止跌回升。據房屋委員會（下稱房委會）資料，本月上半月全港錄得8宗未補地價資助房屋成交，屬連跌兩個月後首度回升，較上月同期的5宗，增3宗或60%。不過，部分屋苑樓價逆市探底，藍田居屋康逸苑呎價失守1萬元關，創屋苑逾1年新低。

康逸苑呎造9644逾年低

根據資料，本月未補地價資助房屋交投中，九龍及新界各佔4宗，港島為零買賣。其中藍田康逸苑有低層戶，實用面積506方呎，以488萬元售出，呎價9644元，不但屬屋苑呎價約9個月來首度跌穿1萬元，更創逾一年新低。

世紀21聯誠營業董事謝寶昭稱，上址屬B座康年閣低層7室原則2房戶，去年10月開價558萬元，因樓層低及景觀較差，加上裝修一般，故累劈70萬元或12.5%方沽出，售價較市價賣平約5%，惟按原業主2001年未補地價入市價123.71萬元計，賬面仍賺364.29萬元或2.9倍。

另一宗逆市下滑的成交為沙田居屋王愉翠苑，呎價同告失守1萬元，據消息指出，H座愉齊閣低層5室原則2房戶，實用面積517方呎，同月以515萬元轉手，呎價僅9961元，屬屋苑今年唯一呎價低於1萬元成交。據知，上址裝修雖企理，但樓層低客源窄，僅能以低市價約2%易手，原業主2007年斥116.86萬元未補地價購入，賬面賺398.14萬元或3.4倍。

另外，房委會修訂上月全港未補地價資助房屋成交量，由原統計的62宗，大幅調高68宗或1.1倍，至130宗，同樣終止此前3個月連跌走勢，相對去年12月105宗，回升25宗或23.8%。

南濤閣每呎12019元 屋苑次高

另邊廂，憧憬躍動港島南計劃帶起香港仔等一帶樓價，區內居屋南濤閣樓價搶先彈起。中原地產高級分區經理吳景新謂，1座中層K室2房戶，實用面積431方呎，以未補地價518萬元售出，呎價12019元，呎價屬屋苑未補地價次高。原業主2002年以82萬元入市，樓價升值436萬元或5.3倍。

會德豐地產旗下九龍東啟德GRANDE MONACO（MONACO發展項目第2期）銳意成為新春假期後首個開價全新項目，發展商昨日上載樓書，今天隨即開放示範單位，料周內開價，首批將推出50伙，並趕月內發售。

月內發售 最細345呎

位於沐泰街12號的GRANDE MONACO提供247伙，設有高座及低座，提供1房至4房間隔。其中高座共有206伙，實用面積345至1512方呎，當中包括2個天際特色戶及2個花園複式戶；低座共有41伙，實用面積332至1679方呎，項目預計2022年12月底落成入伙，樓花期不足23個月。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目今日開放示範單位供傳媒拍攝，周內開價，主力先推售高座單位，首批將達50伙，月內首輪銷售。項目以第1期MONACO作定價參考，但由於更臨近維港，相信有調升空間，幅度料達10%。

MONACO昨日再沽1伙，為2A座10樓D室，實用面積482方呎，成交價1147萬元，呎價23797元；項目迄今累售約330伙，套現逾39億元，平均成交呎價約2.5萬元。

新年期間各區二手交投量持平，將軍澳區於年假期間累錄近20宗成交，上半月私樓成交達121宗幾近與1月同期看齊。

交投熾熱，促使買家加快上車腳步，其中晉海2房獲首置客睇樓1次即入市，而粉嶺名都2房更同時獲3組買家還價，至於元朗YOHO Town高層2房，議價3萬元以理想價成交。

首置客睇樓1次 848.5萬購晉海

將軍澳區本月中為止，私樓成交達121宗，與上月同期125宗相若，而年假期間市場累錄20宗成交，又以新都城交投最旺，月內暫錄14宗，氣氛暢旺，促使個別買家即使只睇樓1次也趕緊上車。

如剛成交的日出康城4期晉海2座高層D室，實用面積471平方呎，2房望開揚景，單位半年前已放盤，開價900萬元，近日始脫離3年SSD期限，隨即吸引區內首置客注意。新買家見單位全新，加上樓層高，第一次睇樓已即場還價，最終以848.5萬元承接，實用呎價18,015元；原業主於2017年以766.3萬元購入，轉手帳面獲利82.2萬元。

粉嶺名都2房 吸3組客還價

睇樓氣氛並未因年假因素而消減，尤其是600萬元以下的筍盤，買少見少，一有放盤即成市場追捧對象。剛易手的粉嶺名都6座低層G室，實用面積369平方呎，2房間隔，開價485萬元，由於叫價吸引，吸引3組準買家同時還價，最終由「零議價」買家奪得心頭好，實用呎價13,144元。

同樣以細價樓成交為主的元朗區，春節期間錄近10宗成交，本月整區累錄近百宗，放盤業主零議價、收窄議幅者比比皆是。其中，YOHO Town 6座高層F室，實用面積411平方呎，原開價680萬元，但因為單位極高層，所以只肯減3萬元，獲買家以677萬元成交，實用呎價16,472元，屬同類單位近期理想價。

舖市氣氛轉好，投資者趁勢放售舖位。「太子鄧」鄧鉅明現放售西環安達中心多層物業，叫價4.38億元。

折合每呎1.52萬元

美聯商業營業董事黃璜表示，獲業主委託放售西環皇后大道西323號安達中心地庫、地下及1至3樓，物業連租約放售，面積合共約28,777平方呎，業主意向售價約4.38億元，折合每平方呎約1.52萬元。

黃璜表示，是次放售物業包括6間地舖及地庫，而1樓至3樓為寫字樓，屬於西區極罕有的大型商用物業。他指，物業間隔方正實用，而且透光度極高，同時位處西環最旺民生地段，鄰近港鐵西營盤站。

翻查資料，外資基金於2012年以2億元購入項目，其後於2018年，以3.3億元售予太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明。

另中原（工商舖）工商部高級分區營業董事梁錦和表示，黃竹坑道49至51號得力工業大廈9樓A室、D及F室、以及10樓A室，總樓面面積約8,150平方呎，以意向呎價約7,500元出售，總意向價約6,112萬元。

統計指，今年1月資助自置房屋按揭登記量按月大減41%。根據中原按揭研究部及土地註冊處資料顯示，2021年1月本港銀行累積承辦1,595宗資助自置房屋按揭（主要為居屋，亦包括夾屋及租者置其屋），較去年12月的2,715宗，大減41%。

1月份資助自置房屋按揭登記中，10大銀行市佔率按月減少0.3個百分點佔99%。中銀香港 （02388） 於1月份錄得694宗資助自置房屋按揭登記，市佔率減2.2個百分點至45.7%，市佔率比其他銀行優勝，連續8個月佔據榜首。

一手市場昨日錄約15宗成交，表現不俗。其中宏安等發展的油塘曦臺，以招標形式售出2座36及37樓C室，成交呎價35417元，創項目呎價新高。

成交的複式單位，面積1743方呎，連498方呎天台及437方呎平台，4房2套間隔，成交價6173.2萬，呎價35417元，創項目呎價新高。項目累售276伙，套現逾33億。

恆大旗下屯門恆大．珺瓏灣II單日錄2宗成交，項目3A座高層F室，約228方呎，以447.2萬成交，呎價約19614元；3座中層C室，307方呎，以512.1萬成交，呎價約16681元。

嘉華發展的大埔白石角嘉熙同錄2宗成交，項目5座低層E室，527方呎，以845.3萬成交，呎價約16040元；10座11樓G室，465方呎，以830.7萬成交，呎價約17865元。同系的啟德嘉峯匯，項目1B座中層E室，面積460方呎，以1093萬成交，呎價約23761元。

恆基旗下的大角嘴利奧坊．曦岸，項目3A座高層F室，面積257方呎，以606.018萬成交，呎價約23580元。另外，新地旗下屯門御半山，2A座中層F室，面積531方呎，以892萬成交，呎價約16798元。

華懋發展的元朗朗城滙，項目2座高層B室，面積747方呎，成交價1306.9萬，呎價17495元。由南豐發展的將軍澳日出康城LP10，2A座高層B室，面積866方呎，成交價1490.4萬，呎價17210元。

由長實發展的長沙灣新盤愛海頌，3座高層J室，面積485方呎，成交價935.4萬，呎價約19287元。

市場消息指，九龍塘珏堡高層複式E室，1329方呎，4房2套間隔，以約2800萬連車位售出，呎價約21068元。原業主於2012年底以約2935萬一手購入，及後再以158萬購入車位，總作價約3093萬，現帳面虧蝕約293萬，貶值近一成。

世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢龍尾村路鳳誼花園雙號全幢村屋，建築面積2100方呎，4房套2廳間隔，連約700方呎天台，叫價1888萬，以1350萬沽，建築面積呎價6429元。據了解，原業主為外籍人士，於2005年6月以718萬購入，帳面獲利632萬，升值88%。

美聯營業董事楊宜貞表示，西半山Kensington Hill高層A室，約864方呎，3房連套房及貯物室設計，獲同區換樓客2480萬市價承接，呎價約28704元。原業主於2014年12月以約1852.7萬購入，帳面獲利約627.3萬，升值約34%。

中原高級分區營業經理施志鋼表示，鰂魚涌逸意居1座低層B室，913方呎，3房套及工人房間隔，以1668萬售，呎價約18269元。原業主於2000年以675萬買入，帳面獲利993萬，升值約1.5倍。

利嘉閣分行經理陳敏生表示，荃灣朗逸峯1座中低層D室，約1039方呎，3房套連工人套房間隔，原叫價1180萬，以1128萬連車位獲承接，呎價約10857元，屬市價。據悉，原業主於2004年10月以約418萬購入，帳面獲利約710萬，升值約1.7倍。

農曆新年過後，發展商推盤攻勢再接再厲，帶動市場氣氛。星島地產網以「踏入牛年，今年樓市走勢會否向好？」為題進行民意調查。

是次共涉237名受訪者，當中有166人、即約70%認為，年內樓市將會向好，有信心股市暢旺能帶動樓市。隨疫情有望逐漸減退，年內可望完全通關，利好樓市。另外，本港市民對住屋的剛性需求同樣能令樓市向好。

有24人、即約10%受訪者持相反觀點，認為失業率高企，社會經濟前景仍不明朗，不少準買家仍抱觀望態度，年內樓市走勢會否向好實在受到質疑。同時有33人、即14%受訪者指出，樓市走勢受不同因素影響，如疫情等。而在疫苗的成效和供應都未能確定下，今年樓市的走向實在是難以估計。

另有14人、約6%受訪者認為，發展商於年內推售新樓步伐十分影響樓市的交投量，需要更多的時間觀察才能夠下定論，決定今年樓市的走勢。