避開重稅閉鎖期 吸北部客買台中建案

政府施政嚴打短期房市投機客，重稅政策一旦實施，建商直言是對預售市場投下「原子彈」，但據《蘋果新聞網》觀察，市場仍有建商提供低利貸款、甚至高達7年的免息貸款，有利槓桿操作，幾乎是完美避開重稅閉鎖期，近期就有北部投資客集資買下台中市區建案，直言「打炒房打到無感」、「哪次打房有跌」，且靠著5招就能破解政策。

針對打房，建商私下抱怨：「這波政府打炒房打得措手不及，房地產好像弱勢產業，直接往死裡打，反觀香蕉賣不出去就撒幣、科技廠沒水沒電就幫忙挖水井蓋電廠，實在太扯。」

建商怨房地產弱勢產業
台中市不動產代銷公會理事長蘇興民則嘆：「市場是自由經濟，從過去到現在，凡是額外添加的不動產稅負，最後都轉嫁到買方身上，政府施政應考量全盤，否則最後影響成交量、阻礙經濟成長。」

由於打炒房政策時間不明朗，不動產業界頗有微詞，私下詢問不少建商則表示「暫緩推案，待5~6月再來看看」，但據《蘋果新聞網》觀察台中房市，仍有建案提供「無本套利」方案，如3年低利方案，無疑是投資客避風港，甚至有7年借貸免利息方案，幾乎完美閃開「重稅閉鎖期」（施工期2年及成屋5年），成功吸引到北部投資客集資出手。

投資客精算自備僅10%
台北投資客36歲小陳（化名）透露，台中房市還是很熱，最近受不了朋友鼓吹，藉無息方案一起合資，購入多戶總價1000多萬元的小3房產品，接下來7年期間，1戶只要付出10%的100多萬元自備款，「付款方式根本沒感覺」。

扣除掉口袋掏出去的1成自備款，小陳試算，另1成靠著建商免息借貸，可以分7年償還，每月只要約1.5萬元，而8成銀貸善用銀行寬限期，3年到期再展延(最多至5年)、銀行利息約1萬元，期間搭配台中新屋房租3房約2.8萬元，就能達到近乎穩賺不賠的套利條件。

小陳補充說：「這還是7年都賣不掉的最壞打算。」但以現在全球大撒幣，以及台中房價不斷上攀的情況來說，賣不掉的機率太低，「估計年底到明年就可以小賺30~50萬元馬上就出場。」

另一方面，依照現階段版本，預售屋換約前2年被課35~45%重稅，但實務上，在市場極度缺工、營造成本上漲下，多數大樓建案興建期都得要2.5~3年，台中甚至有建案契約訂定施工期7年之譜，這無疑都給了投資客開了方便後門，輕鬆避開預售閉鎖期。

在預售階段「有賺就跑」
小陳還說，預售階段基本上「有賺就跑」，若等到成屋後，以房地合一稅最重的45%來看，靠著扣除必要成本及裝潢發票，至少可以再扣除5~15%，因為跟裝潢公司都有配合「買發票」，如此一來，其實扣稅沒這麼嚴重，不過至少也會等2年之後(35%)再來處理。

對此，老屋裝修達人廖棨弘提醒，國稅局對房地合一稅的「裝潢認列」非常嚴謹，必須要完全定著物（即已完工）且能持續使用2年以上才能扣除列舉，裝潢公司也未必會配合。

至於第3戶以上貸款限縮至5~6成，許多投資客早就以「人頭買房」因應，預售成功換約對半分或談好比例，放到成屋的話，人頭費行情約為貸款1%，輕鬆避過貸款限制。

「政府掐著脖子」　投資客：只是晚點漲

政府嚴厲打房，不少業者預期拋售轉約潮來臨，但實際上市場買氣接手還是相當旺盛，許多投資客認為「上漲是必然趨勢，政府掐著脖子只是晚點漲」，還有不少投資客仍在尋求團購標的，絲毫不受影響。

《蘋果新聞網》觀察台中市區一處最大的預售造鎮案，高達900多戶、銷售破9成，不過在單一網路平台僅有20多戶屋主拋售，比例不高；反而南區大慶最知名完銷預售案，200多戶有超過30戶待售，從2樓可以選到15樓，比例超過10%。

台中未見拋售潮
手握至少5間以上的預售屋投資客小朱說：「大家都知道這次打炒房只是消耗戰，基本上對房價影響非常有限，頂多從去年1年猛漲10%，變成1年漲3%、5%，達到緩漲目的，而且自己是有賺就跑，目前還有聽到不少換約案件。」

21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興說：「據私下了解，台中目前預售換約平均行情介於30~100萬元之間，知名建商獲利期待會再更高，這波打房至今沒有明顯感受到預售屋委託量增加，投資客老神在在。」

交通帶動房價，房仲業者統計，去年漲幅最高的捷運、輕軌站周邊房價，冠軍為高雄捷運凹子底站，漲破4成，其次為台中捷運大慶站的3成，第3名則是台北捷運萬芳醫院站的2成，3站均價皆超過30萬元；業者分析，房價上漲的站點均有建設題材、基期低，以及具備發展潛力的共同點，推升區域行情。

591實價登錄彙整去年房價年漲幅前10名的站點，附近500公尺住宅大樓成交紀錄，高雄有4站、台中2站、台北3站、桃園有1站上榜，各站平均單價15萬元起跳、漲幅皆超過16%。

中捷大慶站37.8%居次
綜觀漲幅最多的前3名，冠軍為高捷紅線凹子底站，每坪均價33.6萬元，年漲幅45%，也是唯一突破4成的站點，次多的為中捷綠線大慶站，均價30.38萬元，年漲幅37.8%，第3名為北捷文湖線萬芳醫院站，均價64.25萬元，年漲幅26.3%。

591新建案總編輯李忠哲分析，凹子底站房價漲幅奪冠，主要是受到台商回流影響，這些買家財力豐沛，更能接受大坪數、高總價產品，致使站點周邊的農十六特區出現豪宅交易，指標案為「國泰R13馥建築」，其8樓某戶134.56坪，去年9月以3900萬元成交，單價拆算車位高達31.42萬元，連帶推升站點房價水平，再者北高雄還有百貨開發案登場，例如義集團在大順商圈開發「義享天地」商城，同樣帶旺區域房市。

萬芳醫院站房價基期低
「大慶站則以中古屋買賣為主」，李忠哲表示，受惠台鐵、捷運雙鐵交會的利多形成漲勢，站點靠近8期重劃區，方便前往COSTCO採買，能滿足基本民生需求，未來還有13期重劃區，致使區域備受青睞，去年更有不少投資客進場，投資買盤佔比大約5成，也是衝著捷運利多提早部署。

萬芳醫院站能躋身前3名，與房價5字頭、基期較低有關，指標案包括「拓真」、「南方莊園」等，去年皆有成交紀錄，例如「南方莊園」4樓某戶27.06坪，12月期間就以1610萬元成交，每坪單價59.5萬元，加上萬芳醫護人員提供市場剛需，房市穩健發展。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，捷運宅的保值性、通勤優勢，讓捷運成為房市基本款，但值得注意的是，「建案靠近捷運未必能替產品加分，但在缺乏捷運的條件下，同坪數、屋齡相仿的物件，市場卻會相對弱勢」，每坪價格低近1成。

主計處預估台灣今年經濟成長率4.6%，創近6年新高，企業大手筆交易也驚艷市場，商仲業者統計第1季不動產交易，高達338億元來自商用不動產，其中新光人壽、景碩科技貢獻最多，單1辦1廠交易價即達137.7億元，佔總金額4成。

新壽92億買開發總部
往年商用不動產第1季交易因逢農曆過年，金額普遍介於100~200億之間，但今年打破傳統，總額達338億元、比去年同期增加60%，亦是近5年Q1最高；第一太平戴維斯分析，其中7成為自用需求，以分別創造92億元、44億交易金額的辦公室、工廠兩產品最為熱門。

細看交易，新光人壽1月斥資92.88億元，購買35年屋齡的中華開發總部大樓，交易金額貢獻最多，該棟建物面積約7979坪，拆算每坪130萬元，創區段新高紀錄，新光人壽市區現有辦公大樓將重建，因此買下位於精華地段南京東路五段的商辦，因應自用需求。

工業廠房部分，買氣也強勁，景碩科技2月以44.85億元取得勝華科技楊梅廠，創近5年科技業購買工業廠房的第2高價紀錄，僅次於去年台積電購買瀚宇彩晶南科廠房的48.4億元。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，全球景氣漸復甦，主計處預估台灣今年經濟成長率創2015年以來的新高4.6%，經濟表現將趨動企業對於自用不動產的剛性需求，特別是工業廠房及商辦。

黃瑞楠說：「雖然政府陸續推出打炒房政策，但從自用廠商的角度觀察，購地建廠至產線建置完成至少需要2年至3年，設備的投入金額更可能達到1倍以上，多屬於長期計劃，政策的影響有限。」

商用不動產市場受惠自用需求強勁，第一季表現呈現「淡季不淡」，交易量比去年同期激增六成，單季突破338億元。反觀建商購地金額，受政策連番打炒房所衝擊，今年迄今已比去年萎縮三成，降溫至341億元，呈現兩樣情。

第一太平戴維斯29日公布最新調查指出，今年第一季大型商用不動產成交金額為338億元，年增60％，相較於往年因農曆連續假期影響，第一季交易金額普遍在100億~200億元之間，今年的買盤則無放緩跡象，呈現「淡季不淡」，也反映出科技業出口接單動能旺盛，企業的自用購置動能充足。

第一季的購置目的，自用需求成為市場主流，交易占比達七成，不動產交易類別最大主力是辦公室，成交額達100億元，最大手筆是新光人壽以92.88億元得標「中華開發大樓」。

其次是工廠，受惠科技業帶動，買氣強勁，成交額約91億元。其中，景碩科技以44.85億元購置勝華科技楊梅廠，創下近五年來科技業購買工業廠房的第二高價紀錄，僅次於台積電去年買下瀚宇彩晶南科廠房的48.4億元。

另外科技產業前景看俏，也吸引大型專業投資人把投資目光轉向具有產業題材的投資標的。近日新光人壽首度進軍新竹，斥資56.4億元買下新竹「萊恩廣場」，租金收益率高達3.8％；另外，中華郵政及第一金人壽，分別購置雙北市的分層科技廠辦。

反觀在土地市場方面，單季成交量、建商購地量雙雙萎縮。其中土地成交量約425億元，由於去年第一季有「世貿三館」地上權標售案拉高基期，因此呈現腰斬現象；另外因政府自去年底開始大力調控房市、央行緊縮不動產放貸，使得第一季土地成交量，已較去年放緩，建商購地金額比去年減少三成，降溫至341億元。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖政府陸續推出多項打炒房政策，但從自用廠商的角度觀察，購地建廠至產線建置完成至少需要二~三年，加上設備實際投入資金設廠，多屬於長期計畫，政策的影響有限；然而減少短期投機，有助於將土地資源導入真正的需用方。

全台房價漲不停，高雄住宅大樓平均年漲幅達4.4％，其中，包括大社區、三民區、大寮區、小港區、以及左營區等五個行政區，去年平均房價年漲幅更逾10％，不過，鼓山區雖然只上漲5.99％，但仍是最高價區域、每坪23.71萬元。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡29日表示，高雄雖然在去年聲量較小，但土地標售與交易屢傳天價，在成本墊高與比價效應影響下，自然也帶動區域房價。

她說，根據住商機構與僑馥建經統計發現，高雄住宅大樓去年平均房價，年上漲約4.4％，漲幅最高的行政區分別為大社、三民、大寮、小港與左營，除大社交易量少，推估為低基期因素影響，交易量較大的三民、大寮、小港與左營，漲幅分別為13.5％、13.22％、12.31％、及11.8％，漲幅均超過一成。

屬於美術館生活圈的鼓山區雖然只上漲5.99％，從2019年的每坪22.36萬元，上漲到每坪23.71萬元，仍是高雄平均價格最高價區域。

住商機構高屏澎東區協理林祺博指出，中博高架橋拆除後，投入千億元的高雄鐵路地下化工程，達到南北高雄全面融合，核心地帶的三民區房市，呈現新風貌，也讓價格發威。

他說，北高雄議題多，其中，左營和鼓山交界處，有義享天地商場開幕，加上輕軌第二階段等話題，自住與置產客都因看中其未來發展性而勇於出手，至於大寮和小港兩區，主要是因為市區房價飆漲，低價優勢讓買盤轉進，價格被帶動所致。

近幾年隨著政府與民間將海線列為重點投資區域，陸續推出台中海洋生態館、清泉岡機場擴建、三井台中港Outlet二期擴建，以及光田醫院向上院區及招商順利的中港加工出口區，預期將提供近萬就業機會，帶動去年海線房價漲幅躍居台中第一，激勵全台建商爭相搶進海線推案。

包括遠雄、富宇、櫻花、長虹、春虹、協和、聖璽、聚力、佳福、和唐等上市櫃建商與在地建商，今年紛紛鎖定梧棲區、清水區推出住宅大樓案；單是梧棲區，預估2021年總銷金額就超過300億元。

根據住商機構與僑馥建經統計，台中市2019年與2020年大樓房價平均漲幅達5.4％，其中以清水區、大甲區表現最佳，漲幅均超過一成；清水區更在利多與新推案帶動下，漲幅直逼15％，成為去年大樓「漲價王」。

住商機構中區協理賴萬指出，位於台中港特定區市鎮中心的清水區，擁有三港優勢外，由於鄰近的沙鹿區房價漲幅已高，在比價效應下，購屋族陸續湧入房價相對親民、且生活機能逐漸到位的清水區、梧棲區一帶，投資與自住雙雙轉進，帶動海線房市交易活絡。

事實上，台中海線地區運輸動能強勁，具備海空港、國道3號、台61線等聯外道路完善優勢，交通方面，特五號道路（中科西南向聯外道路）連接海線與中科，即將於2022年完工；除了規劃中的大台中山手線外，台中捷運綠線日前已重新通車，藍線及橘線機捷的規劃備受期待。

最早搶先布局海線房市的「遠雄之星」系列造鎮案，預計今年第二季於梧棲區推出「遠雄之星9」，基地位於八德路與八德2路，總戶數多達2,498戶，總銷約140億元，將是「遠雄之星」系列最壯闊作品；此外，聚力建設於梧棲區臨港路推大樓案，總戶數883戶，總銷約64億元。

至於清水區大樓推案部分，包括櫻花建設「港新三路」大樓案，總戶數461戶，總銷約33億元；長虹建設「港都5路」大樓案，總戶數370戶，總銷約26億；春虹建設「明日享享」規劃31至45坪，總銷約16億元；協和建設「民族路案」，總銷約16億元。

公設比過高議題備受朝野關注。內政部次長花敬群昨天列席立法院備詢時表示，確實有些瑕疵要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。
花敬群昨赴立法院內政委員會報告「住都中心於居住正義議題中扮演之功能與定位」。民進黨立委莊瑞雄質詢提及新成屋的公設比對消費者很不公平，像是對沒有開車的人來說，車道算入公設比就沒道理；有些大樓內彈琴的地方「咚咚咚」很好聽，但有的人就沒有在彈琴，連這些全都算進去公設比。

莊瑞雄說，不是每個住戶都會用到，造成無謂、不公平分擔，因而增加太多購屋成本，讓有需要的人來分擔才是對的，他認為應該要分開計價，對消費者比較公平。

花敬群說，「咚咚咚」那些地方都有在檢討，是否要分開定價，其實很難規範，因為買房就是看總價；如果公設比要比主建物便宜三折，只是「先射箭後畫靶」。因此，差別計價的邏輯在，實務上就算要做也只是形式，無法降低價格，反而應該降低公設面積，這樣才能降低價格。

花敬群表示，目前方向是，停車場車道、車位公設，不可以計入樓上公設一起來算，相關法案正在準備，可能的話希望下會期提出相關法案。

內政部官員受訪透露，目前內部已在研議「建築技術規則」相關修正草案。官員說明，現行公設計算方法，是每個停車位所占的公設，要以停車位面積乘以一定比例，所以有很多通道或車道，會被計入樓上住戶的公設內，即使該住戶不買車位，也會買到這一部分。

官員說，目前修正方向，就是要修正公設計算方式，若樓上住戶沒有買車位，但樓下有機電等設施，他還是會用到這些公設，因此應以機電設施乘上一定比例計算，剩下計入車位公設，把用途區分清楚。

房市專家、清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，應將公設多少、持分、車道價格等資訊公開透明標示，也將不同公設的計價要多少錢說清楚，亦即「分離計價」、「資訊透明」，讓消費者可自己做選擇。

立法院財政委員會昨天初審房地合一稅2.0版修法，囤房稅議題再掀討論。民進黨立委張宏陸質詢，若以包租代管配合囤房稅，透過此機制租給弱勢、學生，給予更優惠稅率？內政部次長花敬群說，這是值得認真思考的方向；囤房稅的標準要以金額、面積或戶數計算，都可以討論。
花敬群說，現在幾個政黨或民間版本尚不完整、講得不夠清楚，他擔心囤房稅可能抑制房價、迫使屋主把房子拿出來，預期目標未必有效，還可能加重都會區年輕租戶房租承擔，「避免副作用發生，才是推動稅制的前提要件。」

學者張金鶚表示，囤房稅本來就是要多屋族多繳稅，現若拿出來補助、租給弱勢，並給予房東優惠，不失為一種好的配套。他說，台北市早就推出「愛心房東」，出租的房屋稅百分之二、三起算，租給弱勢的稅率可算自用，不過成效不好，因為租屋黑市問題太嚴重，所以政府要推動租屋利多，除了給房東優惠，也要積極執行抓房地產的逃漏稅。

立法院內政委員會昨邀花敬群列席報告國家住都中心於居住正義的功能與定位。花敬群表示，持有稅系統包含房屋稅、地價稅，但目前囤房稅論述只碰觸房屋稅，沒有處理到地價稅；持有稅應該是稅基問題大於稅率問題，處理標的和角度可再討論，但是大方向他絕對支持。

為吸引更多房東加入包租代管行列，內政部擬修正住宅法第廿三條條文，將房東參與包租代管出租期間，每屋每月租金收入免稅額從一萬元提高到一萬五千元。

國內景氣升溫、國際貨運成本持續增加，通貨膨脹疑慮受各界關注，國發會昨天邀集主計總處、央行、經濟部等單位探討通膨問題；國發會表示，目前國內物價大致穩定，但國際大宗物資價格上漲，恐影響國內部分民生物資價格。此外，今年一至二月營造工程物價平均漲幅百分之六點零九，營建物資上漲問題也須關注。

國發會表示，全球消費者物價指數上漲應仍屬溫和，但原油、農工原料價格回升，對高度依賴原物料進口國家恐造成部分商品價格上漲的壓力。我國通膨風險仍低，但因油料、麵粉及其製品、食用油、飼料與國際原物料價格連動性高，國際大宗物資價格上漲，恐影響國內部分民生物資價格。

已是民生必需品的消費性電子產品也醞釀漲價，恐讓民眾對物價愈來愈有感。因為疫情帶來的宅經濟買氣十分強勁，遠距教學、居家上班風潮推升筆電產品供不應求，「台灣雙Ａ」宏?、華碩筆電品牌廠，考量訂單爆滿及上游關鍵零組件漲不停，將從第二季起啟動歷來首次「有感漲價」，漲幅約百分之五至十。

中信房屋統計去年六都間人口遷徙狀況，新北市人口磁吸效應最強，去年一年就有5.6萬台北人搬到新北，合計其他五都共有8萬人遷入，遷入人口比遷出人口多出約1.7倍、5萬人。

至於台北市，去年從其他五都遷入4.3萬人，但同一時間卻有7.4萬人遷出，遷往他都的人口位居六都之冠。

中信房屋研展室副理張漢超分析，新北市幅員廣，選擇多，房價比北市便宜，讓新北市成為在大台北地區工作、生活遷居的首選。

中信房屋依據內政部資料統計去年六都人口遷徙狀況，各都遷徙以台北市遷出流動最多，遷往他都（其他五都）的人口為7.4萬人，但由他都遷入台北市的人口卻只有4.4萬人，遷入遷出比約為0.6倍，顯示社會增加人口正大失血。

新北市由他都遷入的人口為8萬人，遷往他都僅有2.9萬人，遷入比遷出多1.7倍，排名六都第一。

統計六都2020年遷出人口數，依序為台北市、新北市、桃園市、高雄市、台南市、台中市。遷入人口則是新北市、台北市、桃園市、台中市、高雄市、台南市。以各都戶籍人口計算遷出率，以台北市2.9%最高，也就是每百人就約有三人遷出，台中市0.4%最低。

張漢超分析，六都間人口遷徙大多以鄰近都會區為主，例如台北市與新北市、台南市與高雄市都互為人口流入最大來源，顯示除了房價因素外，多數人選擇遷居地點主要是考量地緣環境文化。

像是由高雄遷居北部的人口多數會選擇新北市，其次桃園市，最後才會選擇台北市，原因可能是新北市各地遷入人口較多，南部民眾北上遷居較容易找到具有家鄉味的人事物，且由於在台北工作生活，新北市的房價也比較能負擔，在各種權衡後，最終以新北市勝出。

數據顯示，台北市目前只剩下新北人願意大舉遷居，但北市人遷居新北市更多。張漢超指出，新北市目前發展已不輸台北市，部分區域房價雖也不低，但仍可找到超值的標的，這也是北漂人口首選新北遷居的可能原因之一。

張漢超表示，台北市雖是六都遷出人口最高的城市，但卻也拿下遷入人口最高的第二，而且新北人還趨之若鶩，顯見台北市還是具有像是社會福利、城市規劃、生活機能、公設品質等房價以外遷入的價值。

3月29日，港交所官網顯示中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）披露了招股書，標誌著中南服務正有序推進赴港上市之路。

作為一家高速發展的多業態賦能型物企，中南服務深耕長三角並已建立全國性的戰略佈局。招股書顯示，截至2020年底，中南服務訂約管理299個總合約建築面積64.6百萬平方米的項目，覆蓋中國20個省、市、自治區85個城市。長三角地區的在管專案數量占在管總項目57.2%，2020年，中南服務在長三角地區的在管總建築面積增長24.2%，展現出強勁的發展潛力。

戰略協同 鑄就多業態賦能型物企戰略協同 鑄就多業態賦能型物企
作為一家老牌的物業公司，中南服務通過接管大型物業開發商開發的物業來擴大市場覆蓋範圍，因此在其16年的發展歷程中，除了中南服務自身的生長能力，中南集團的戰略協同亦是其不斷拓寬邊界，迅速取得規模擴張的底色。

中南集團的強勁支援是中南服務發展合力的關鍵。依託中南集團，中南服務已簽約管理中南集團開發的211個住宅物業專案，預計2021年簽約項目將近100個左右。除了住宅物業方面，中南服務與中南集團旗下的中南商業、中南高科、中南建投及中南園林也已建立了良好而持久的合作關係，產業板塊包含房地產業、建築業、土木工程產業、工業集團等，整個集團的戰略協同和全產業鏈發展將為中南服務提供長期、穩定、全方位的資源支援，中南服務“多業態


賦能型物企”的標籤將不斷強化。

在戰略協同的支援下，截至2020年12月31日，中南服務擁有合共173個在管項目，在管總建築面積為36.9百萬平方米，總合約建築面積64.6百萬平方米，覆蓋類型涵蓋住宅社區、購物中心、工業園區、辦公大樓、遊樂場、公共物業等多種業態。根據克而瑞資料，以截至2019年12月31日的在管建築面積計，中南服務擁有中國總體物業管理市場約0.09%的市場份額。

得益於市場的快速擴張和業務的穩步增長，中南服務的財務運營指標也全面提升，盈利能力日益凸顯。2018年、2019年及2020年，中南服務實現收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，實現年內溢利1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年複合年增長率高達92.9%。


從多家物業公司的發展歷程看，在公司成立及成長階段，集團是其主要的業務來源。對於中南服務來說，中南集團現有規模、全產業鏈的生態系統及較為確定的增長潛力無疑增厚了中南服務的發展安全墊，“站在巨人肩膀上”去做更多的賦能是中南服務和其他物企相比的優勢之一 。

中南服務表示，中南各產業鏈業態之間始終是高度協同的，物業上市將繼續做大中南的生態平臺，實現中南快速、優質的可持續發展。

五大引擎 助力未來高成長性

自開啟全國化進程以來，中南服務將市場化運營提上日程，並組建了一支經驗豐富、能力優秀的專業團隊，大大提升了協力廠商拓展能力。招股書中指出，中南服務計畫通過“五大引擎”戰略即中南置地交付的項目、與中南集團的合作、外拓、收並購及戰略合作，形成自驅動市拓力的組合拳。公司正在通過市場競標和收並購、戰略合作等多種方式，進駐全國重點優質城市，快速擴大市場版圖。

與此同時，中南服務通過不斷調整經營方式、創新服務內容、延伸服務領域、挖掘物業管理服務的附加值及邊界效應去豐富增值服務，並滿足客戶多元的、個性化的需求。

未來，中南服務致力於建設“科技+數位+智慧型”物業，打造以物業管理服務為核心的多樣化全業態生態圈。截至2020年底，中南服務為155個住宅專案及18個非住宅專案提供物業管理服務，非住宅物業專案數量逐年上升。

招股書顯示， 2018年-2020年，中南服務在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，三年複合年增長率為30.7%，遠超2021年待上市物企平均在管面積1971萬平方米；合約面積分別為4747萬平方米、5797萬平方米、6461萬平方米，三年複合增長率為16.7%。2020年，中南服務合約建築面積是在管建築面積約1.75 倍，高於已上市物企1.3均值。

此外，智慧化與多元業務的開展，將有利於進一步提升公司的毛利水準，規模與品牌優勢則有利於提高公司的議價能力，從而提高公司盈利能力。2019年，中南服務物業管理服務毛利增長率為61%，在香港上市的物業管理公司中排名第7。

在中南集團資源的助力下，中南服務規模有望快速擴大，並在此基礎上進一步促進外拓及其他戰略合作業務的開展。可以預見，未來中南服務的五大引擎將賦能企業高成長性，進一步豐富業態生態圈，擴大市場覆蓋規模，延伸服務邊界，塑造企業成為持續領先的多業態綜合服務商。

3月25日，富力地產公佈了2020年業績公告。回顧2020年，儘管新冠疫情突襲，調控政策趨嚴導致房地產市場競爭加劇，富力地產仍然錄得強勁的財務業績，實現協議銷售額1387.9億元，營業收入858.9億元，淨利潤91.5億元。與此同時，面對降杠杆的政策環境，富力地產積極削減負債規模，調整融資方式，盤活資產，改變經營方式，財務情況全方位優化。

此外，富力地產繼續擴大城市更新版圖，繼續鞏固優勢。年內轉化了多個舊改專案，積累了大量優質資源，為公司的穩定發展提供了保障。

多管齊下降負債、增流動性

得益于富力地產高效的資源配置以及強大的去化能力，新冠疫情得到控制後，公司的銷售額迅速恢復。2020年，公司實現權益協議銷售額1387.9億元，協議銷售面積1153.09萬平方米，協議銷售來自219個專案。

“三道紅線”政策的出臺限制了房企有息負債的增長，房企紛紛開啟降杠杆之路。除了保障銷售額斬獲佳績，富力地產將重心放到了控制負債增加流動性上，2020年，公司多舉措並舉，積極降低負債，增加流動性。

通過促銷售、去庫存、抓回款、控支出等方式，公司經營活動產生的現金流量轉為正數。其中回款率從2019年的低於70%增長到2020年的高於78%，增加了自身造血能力，並加快了去杠杆的速度。

從融資管道來看，公司的借款總額主要來自於銀行貸款、離岸美元優先票據、境內債券、信託貸款及其他，占比分別為51%、22%、12%及15%。報告期內，公司積極控制負債規模，削減境內債券236億元、信託及境內銀行貸款119億元、離岸債券及離岸貸款19億元，共削減人民幣374億元。

公司2020年完成發行H股補充權益資本，募集資金25.24億元。通過削減負債以及增加權益性融資，公司的淨資產負債率從2019年末大幅下降了69個百分點。此外，公司債務中一年以內、一年至五年、五年後到期的負債分別為40%、47%、13%，債務期限上較為穩定。

富力地產為了盤活資產，將其位於廣州的物流資產70%權益出售給黑石關聯基金，交易對價63億元。富力地產認為，這一合併事項將為其帶來戰略利益，由於預期與黑石建立長期合作關係，比如投資及管理空港物流園，從而增強企業形象並支援空港物流園的增長及發展。

公司擁有包括土地儲備、在建物業、投資物業等眾多優質資源，2020年，公司將非核心資產或高潛力項目進行重組，從而獲取現金流。其中單出售投資物業及寫字樓如富力綜合物流園及廣州寫字樓物業，就產生約59億元的現金流入。

出售部分權益加強合作 大力改善現金流

廣州老城區較多並且地理位置較好，城市更新已經成為重要的拿地方式。富力地產作為廣州房企，具有天然優勢，深耕廣州城市更新20餘年，於2019年開始成立多個城市更新集團，積累了大量高轉換潛力的專案。截至2020年末，後續可通過城市更新取得的土地儲備可售面積超過4000萬平方米。

2020年第四季度，公司出售若干專案的部分權益，成功變現40億元。經營策略的轉變表現出公司面對行業不確定性的靈活應變。

公司自2019年第四季度一直採取審慎的土地儲備策略，重點關注盈利性及周轉性。2020年公司新增土地的權益可售面積大約385.5萬平方米。截至2020年末，公司的土地儲備權益建築面積約6426.3萬平方米，權益可售面積約5200萬平方米。

城市更新項目多點開花

城市更新已經成為富力地產的重要戰略，富力集團董事長李思廉在近期接受採訪時透露，未來的富力城市更新的土儲比例會超過7成。

縱觀20餘年的城市更新歷程，公司項目多點開花。除了已出色完成了楊箕、獵德等大型舊村全面改造項目，以及十餘個舊廠改造項目，成為廣州城市更新的品牌標杆。目前，富力集團參與的黃埔區茅崗路以西城中村和筆村、白雲區陳田村、花都區田美村東南經濟社均已快速進入拆遷複建階段。2020年，富力集團進一步取得南沙區大同村、番禺區石壁村、天河區吉山村等多個舊村全面改造項目的合作企業資格以及海珠區赤沙村合作意向企業資格。

2020年在一二線城市及大灣區的城市更新項目轉換130萬平方米的權益可售面積，為公司提供了優質的土地儲備。

在近期召開的2021全國地方兩會上，城市更新更是成為了最頻繁出現的熱詞，被寫入各地政府工作報告中。從政策層面上看，對城市更新的支持力度越來越大。

據統計，城市更新作為新經濟增長點，將成為10萬億級別的大市場，也因此成為房企兵家必爭之地。富力地產通過深耕舊改的經驗領先新進入者，隨著公司舊改項目進入收穫期，可以幫助企業實現更高的企業價值。

3月24日，美的置業發佈2020年度業績公告。2020年，公司實現營業收入為524.84億元，同比上升27.6%；利潤為48.25億元，同比上升11.5%；公司擁有人應占利潤43.26億元，同比上升0.5%。2020年公司銷售量價齊升，規模突破1200億元，依然維持了可觀的增速。同時，多項指標持續優化。公司的融資成本實現第四年下降，低至5.33%，新增有息負債融資成本4.91%，為歷史最低。淨負債率實現連續四年下降，降至79.2%，財務更加穩健。

銷售額繼續高增長 均價連續四年上漲

2020年，美的置業實現營業收入為524.84億元，其中主要來自于物業開發與銷售、物業管理服務收入，還有部分商業地產運營收入，前兩者的收入在2020年分別達到515.16億元、7.76億元，同比增速分別達到27.42%、59.92%。

截至2020年末，美的置業的合約負債為1040.38億元，較2019年同比增長22.55%，作為未來利潤的“蓄水池”，為業績增長打下堅實基礎。而良好的預收池，來源於銷售和回款的穩健增長。

2020年，美的置業連同其合營企業及聯營公司實現合約銷售額約1261.6億元，同比增長24.6%；合約銷售面積約1111.4萬平方米，同比增長10.9%。並且隨著土儲結構的持續優化，城市等級提升，銷售均價已經連續4年增長，2020年升至11351元/平方米，同比增長12%。


近兩年公司的都市圈深耕策略收效顯著，尤其是長三角區域銷售增長強勁，資料顯示，2020年，長三角區域的銷售額達到587.1億元，同比增速高達61.7%，較2019年的43.8%大幅上升了約個18百分點。此外，珠三角區域的銷售額也達到227.2億元，同比增長21.5%，較2019年的9.5%增速大幅增長。

土儲結構提升抗風險能力 新增土儲8成在二線以上

而在土儲方面，美的置業重倉佈局高能級城市，抗風險能力較強。截至2020年年末，美的置業的土地儲備總建築面積為5398萬平方米，分佈在全國63個城市，主要聚集在珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、華北地區以及西南經濟區五大地區。

而相較于大灣區，美的置業早前便將目光更多的聚集在了長三角區域，美的置業執行董事兼總裁郝恆樂曾在年中業績會上表示，長三角無論經濟總量、人口流入、區域面積都遠勝於大灣區，天花板更高。近兩年的銷售業績更加驗證了公司的精准投資眼光，長三角的業務已經逐漸形成較深的“護城河”。

2020年公司新增60個地塊，合計總土儲面積1323萬平方米，二線及以上城市占比高達79%，長三角和珠三角區域合計占比超50%。良好的土儲結構下，未來公司銷售均價仍然有很大的上升空間。

郝恆樂表示，美的置業今年拿地仍以審慎為主，不會冒進去拿高價地塊，會按照去化量合理補充。土地獲取多元化，招拍掛、收並購、城市更新均有，預估今年可以轉化的城市更新項目大概有3個，預計可售貨值200億元。

淨負債率連續四年下降 新增有息負債融資成本降至4.91%

2020年，美的置業的杠杆率進一步下降，截至2020年12月31日的淨負債率為79.2%，較2019年下降9.8個百分點，這已經是連續第四年下降。同期，剔除預收款資產負債率為76.4%，同比下降3.8個百分點；現金短債比1.52，無短期償債壓力。三道紅線的指標目前兩項指標已在安全線內，根據管理層的計畫，預計三年內可以全部達標。

美的置業的融資成本在民營企業中一直較低，2020年，美的置業的加權平均融資成本進一步下降至5.33%，取得連續4年下降。2020年公司的新增借款融資利率僅4.91%，在民營房企中這一資金成本極具優勢。2020年8月，公司發行的15.76億、4年期公司債券，創公司發債票面利率歷史新低，僅3.98%，這也是2017年以來同期限民營房企債券最低利率。

今年集中供地政策出臺後，對房企的資金水準提出了更高的要求。而美的置業良好的土儲結構下，去化風險較小。截至2020年末，美的置業持有總現金及銀行存款267.8億元，較2019年末的190億元增長40.95%，而期末尚未動用的銀行授信額度達到877.3億元。

房地產市場“嚴”字當頭，無論是房企投資端、土地供應端，還是個人房貸方面，房地產行業已進入最為全面的調控期。隨著政策滲透，深圳、東莞、成都、無錫四大城市紛紛將政策內容指向二手房，建立二手住房成交參考價格機制。

政策從嚴背後，實際是各地樓市高溫使然，從實際情況來看，部分投機需求削減，但居民購房熱情似乎並未因此消弱。

至2021年第一季度，樓市熱度延續，28城樓市成交創3年新高。二手房市場，2021年初市場熱度延續，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場成交基數較低，成交規模顯著增加，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。

值得注意的是，各城市表現分化已成為常態，一線以及東部沿海強三線城市市場高熱，東南沿海城市熱度顯著高於內陸城市。“熱點恆熱”的分化格局不會發生根本性逆轉。

新房成交或創三年新高

2021年一季度，房企普遍加緊對熱銷的一線及強三線城市新房供應力度。

前2月80個重點城市新增供應面積5550萬平方米，同比增83%，較2019年同期增長11%。進入“金三銀四”的3月，熱點城市商品住宅供應迎來高峰，28個重點城市預估新增供應面積1889萬平方米，環比較2月翻倍增長111%，同比增長29%。

一季度累計供應規模高於過去兩年，較2019年同期增長4%。受全國商品住宅供應規模好於預期帶動，新房成交將創新高。

前2月，80個重點城市商品住宅成交面積7674萬平方米，較2020年和2019年同期分別增長128%和45%。一線城市商品住宅成交面積達694萬平方米，同比增233%，較2019年同期增長123%。北上廣深四城成交規模均好於過去兩年，其中深圳、上海較2020年、2019年均有一倍以上增長。隨著北京、上海、深圳等城市紛紛採取約談相關開發、經紀企業，增加全市新房供應等措施，至一季度末樓市成交逐漸回歸理性，但整體而言成交規模仍達到過去幾年高點。

23個二線城市前2月成交面積合計3490萬平方米，同比增103%，較2019年同期增長30%。但東部核心城市仍是全國樓市成交重心，杭州前2月商品住宅成交面積達302萬平方米，較2020年、2019年分別增長201%和162%。

三四線城市成交情況好於二線城市，其中53個商品住宅成交面積為3489萬平方米，同比增142%，較2019年同期增長51%。

3月，28個典型城市商品住宅成預計成交規模將達3051萬平方米，同、環比分別增80%和75%。整體而言，一季度較2019年同期增長34%，一線城市繼續領漲，二三線城市分化特點逐漸體現。

15城二手房成交累計同比增160%

自去年下半年來樓市火熱從新房市場蔓延至二手房市場，2021年初市場熱度延續去年末火爆行情，成交需求持續釋放，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門等核心城市放量增長，出現“小陽春”行情。

據CRIC統計資料顯示，2021年一季度1-2月二手房累計成交面積1481萬平方米，同比增長133%，市場表現明顯好於往年同期。僅1月單月成交量高達1827萬平方米，同比增長93%，再創兩年來新高，直至2月受春節放假影響市場情緒出現回落，但仍處於往年同期高位，截止2月末成交面積累計同比漲幅仍擴大至28%。

一線城市成交面積上揚顯著，同比漲幅高達206%。上海和廣州最為亮眼，1-2月成交量分別為529萬平方米和227萬平方米，同比上漲均超過300%；北京其次，累計同比增速也高達150%；僅深圳市場增幅11%較為穩定，其原因在於前期增長較快已升至高位，市場調控日益趨嚴。

而受去年同期基數較低、各城市分化加劇等方面影響，二線城市成交面積為1481萬平方米，同比增長133%。其中合肥和武漢前2月成交量增至148萬平方米和254萬平方米，同比翻4倍以上，15城中僅成都二手房成交同比為負。

一季度末，各城市成交規模重回市場高位。

整體來看，3月全國9個重點城市二手房成交體量為746萬平方米，同比增長91%，環比增長72%。對比2019年同期，成交總量同比增長47%，其中南京同比漲幅高達177%，深圳、青島等也有6成以上漲幅。

從日成交資料具體來看，成都、杭州、青島、廈門等城市開啟“小陽春”，環比均超100%，其餘各城市同、環比也有不同程度增長，僅大連、深圳同比仍未轉正，其中大連成交持續低迷，3月成交體量僅7萬平方米。

隨著中央信貸端持續收緊，熱點城市仍將保持調控定力，圍堵“投機”漏洞。熱點三四線城市或將加入調控城市行列，而出臺調控政策的核心一二線城市，若效果未達預期，或將效仿上海多次加碼調控。值得注意的是，深圳、無錫、成都、東莞四城已建立二手住房成交參考價格發佈機制，以穩控房價，受此影響，深圳多個片區二手房出現業主報價下跌的現象，預計後續熱點城市有望跟進。

從樓市成交而言，預計二季度整體增長動能轉弱，不過“熱點恆熱”的分化格局不會發生根本性逆轉，核心一二線、強三線城市需求堅挺，成交仍將持續高位運行；弱二線和大部分缺乏基本面支撐的三四線城市，下行壓力依舊較大。

二手房成交參考價到底給深圳樓市帶來多大衝擊？

距離深圳“2.8二手房參考價新政”也已經超過一個半月時間，整體市場有所降溫。深圳市房地產仲介協會最新公佈的資料顯示，上周（3月22日至28日）深圳二手房網簽1049套（含自助網簽），環比上升2.2%。從連續4周的網簽量來看，深圳二手房每週的網簽量維持在1000套左右，3月份二手房網簽量大概維持在4600套左右，雖然與預期中的3月小陽春行情有較大落差，但從歷史資料對比來看，4600套的網簽量也並非很“慘澹”。

記者深圳羅湖、福田多個片區調查時，多位購房者都表達出類似的感覺：目前全部網路平臺上的房源都只顯示參考價。為了對比多個社區的真實報價，購房者無奈之下加了不同平臺的數位仲介人員聯繫方式。

二手房的交易透明度一直被購房者所詬病，因業主抱團漫天要價的情況屢見不鮮，深圳住建局曾多次出手監管。現在，深圳市場上的二手房全部只顯示參考價，業主真實的報價只能依靠房產仲介經理的傳達，這讓部分購房者擔心，這樣一來買賣消息更不透明。“在微信和交易平臺APP上說價格會被嚴管，您電話多少，我電話跟您說。”記者在調查時遇到有房產仲介經理如此答覆。

“現在感覺價格更難以摸透，要到門店才能問到業主實際的放盤價，我擔心不同仲介經理的報價會有出入，所以微信添加了好幾個平臺的仲介經理，發現價格還是會有些小差別。”王麗（化名）最近打算換房，但卻感覺頭疼，“不少業主的真實報價並沒有出現大幅下調，只是銀行發放的貸款卻大幅調低。此外，目前優質地段和優質學區房的房價仍非常堅挺，一些業主的報價繼續上漲。”

另據樂有家門店資料監控顯示，截至3月28日深圳全市二手住宅掛牌價環比繼續保持穩定，部分片區二手住宅掛牌價呈現上浮趨勢，但基本處於合理的漲跌幅度。有市場人士認為，目前樓市陷入觀望期只是政策作用，深圳實際住房需求只是被短暫壓制而已。

力高地產（０１６２２）公布，截至去年１２月３１日止年度純利按年升２５﹒２％，至１２﹒９６億元（人民幣．下同），每股盈利３６﹒４９分，派發末期股息每股５分。
　　
該集團指，收益增加４４﹒８％至１２４﹒５２億元，該集團、聯營公司及合營企業的物業合約銷售額增加４９﹒５％至４０９﹒７５億元，銷售建築面積約４７５﹒６２萬平方米，同比增長８３﹒８％　土地儲備增加６０﹒５％至２３４０萬平方米，於去年１２月３１日現金及現金等價物及受限制現金為１３８億元，淨負債權益比率４８﹒７％。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

弘陽地產（０１９９６）公布，截至去年１２月３１日止年度純利按年升１３﹒２％，至１６﹒６１億元（人民幣．下同），每股盈利５０分，派發末期股息每股１４﹒５港仙（相當於１２﹒２分）。　
　　
該集團指，核心淨利潤１５億元，升約１２％，收入２０１﹒５９億元，增加３２﹒９％。商業經營及酒店經營收入上升２０﹒３％至５﹒４３億元，毛利和毛利率分別為４５億元及２２﹒４％，期內銷售金額８６５億元，同比上升３２﹒８％。每平方米簽約均價由上升１０％，至１﹒４６萬元。

中國海外發展（００６８８）公布，旗下間接全資附屬公司中海發展珠海、中國建築（０３３１１）旗下間接全資附屬公司中建澳門及合營公司訂立合作協議，將透過合營公司成立合資公司，以投資及開發珠海項目。
　　
合營公司註冊資本將由２０００萬元（人民幣．下同），增加至２億元，並由公司及中國建築國際分別擁有８０％及２０％權益。
　　
中海外指，中海發展珠海於去年１１月成功投得地塊，總地盤面積約為１９﹒２萬平方米，計劃作住宅及商業等用途，預期就開發珠海項目的營運資金需求約１１２億元，並會分階段開發，估計建築工程將於今年第二季動工，第一期的預售預期於今年第三季開始，而整體項目預期於２０２３年第三季至２０２４年第四季期間分階段完成並交付予相關買家。

新鴻基地產發展（０００１６）宣布，今天與１７家主要國際及本地銀行簽訂一項１６８億港元五年期銀團貸款協議。是次銀團貸款錄得大幅超額認購，貸款金額將由原來的５０億港元增加至１６８億港元，再次顯示銀行業界對新地充滿信心。

＊包括三成定期貸款及七成循環貸款＊

是項銀團貸款由新鴻基地產（金融服務）公司簽署，並由新地作擔保。貸款包括三成定期貸款及七成循環貸款，年期為五年。貸款款項將用作今年５月到期之１５０億元銀團貸款的再融資，以及用作集團日常營運資金。新地是信貸評級最高的香港地產商之一，分別獲穆迪及標準普爾給予Ａ１及Ａ＋評級，兩者評級展望均為穩定。

＊將推售新項目充足＊

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，集團未來將推售的新項目充足，其中位於沙田半山的瓏珀山第一期即將開售。中長期而言，隨著多個大型綜合地標項目相繼落成，集團的經常性收入基礎將顯著擴大，其物業投資組合將帶來可觀的經常性收入。這些項目包括香港高鐵西九龍總站上蓋的大型項目、上海ＩＴＣ及杭州江河匯合作發展項目。

＊協調安排行包括中銀香港、匯豐及農行等＊

是項銀團貸款的協調安排行將包括中銀香港（０２３８８）、農業銀行（０１２８８）（滬：６０１２８８）、星展銀行、工銀亞洲、華僑銀行、匯豐銀行、瑞穗銀行、三菱日聯銀行、三井住友銀行、國泰世華銀行、法國巴黎銀行、恆生銀行（０００１１）、渣打香港、大華銀行、花旗銀行、創興銀行（０１１１１）及興業銀行。

上海中原地產最新發布的數據顯示：上周（３月２２日至２８日）上海新建商品房成交面積２０﹒９萬平方米，環比減少９﹒３％。
　　
其中，成交活躍的全是上海遠郊區域，而市中心區域成交依舊低迷。在剛需、剛改類產品佔主力地位的情況下，上周成交均價下滑到每平方米５﹒０６萬元人民幣，環比下跌７﹒５％。
　　
供應方面，集中入市的３３個項目陸續開啟認籌程序，大部分項目能夠全部去化，但是未觸及「打分制」。當然，也有個別樓盤會成為網紅盤，但數量要比去年下半年少很多。說明集中入市也會給更多人機會，買家焦慮得到明顯緩解。
　　
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上周人行、銀保監和住建部聯合發布通知，嚴防違規資金流入房地產市場。近期調控力度和頻率都較高，持續敲打下，市場預期和情緒率先降溫，對於樓市健康運行會有積極推動。

中國海外（00688）去年多賺5.5%，股東應佔溢利439.04億元（人民幣．下同）；扣除稅後投資物業公允價值變動的股東應佔溢利為380.3億元，增長10.9%。每股盈利4.01元；派末期息每股73港仙，多28.1%，連同中期息，全年合共派118仙，增15.7%。期內，收入1857.9億元，升13.5%。該股公布業績後午市炒上，收報21.8港元，上揚6.3%。

中國海外去年合約物業銷售額增長12.5%至3607.2億元，今年銷售目標為「雙位數增長」。副主席及執行副總裁羅亮表示，有信心達成未來5年物業銷售均按年雙位數增長的目標，原則是「既要速度、又要質量」，商業物業租金也應按比例錄得雙位數增幅。對於樓市調控，行政總裁張智超認為，有關長期安排對行業過往的高槓桿發展模式作出規範，相信未來房地產市場將更加分化，財務狀況健康、管理較細緻的企業會有優勢。

今年銷售目標增雙位數

中國海外截至去年底資產負債率60.1%，淨借貸比率32.6%，手頭現金1104.7億元。羅亮指出，中央收緊調控對該公司影響不大，未來會繼續進行收購活動；今年預算新增土地權益投資提升25.2%至1650億元。他又稱，對香港市場充滿信心，而香港土地資源少，若有機會將再參與投地。截至今年2月底，中國海外在港持有貨值約1342億港元，權益貨值505億港元，涉土地儲備20.84萬方米。

該集團去年在內地30個城市及香港新增64幅土地，新增總樓面面積1349萬方米，截至去年底，連同聯營公司及合營公司合計土地儲備9190萬方米。

正榮地產：次季是賣樓高峰

另外，正榮地產（06158）去年合約銷售金額1419億元，增長8.6%。管理層透露，今年銷售目標1500億元，由於可售貨值2500億至2700億元，因此銷售比率60%便可達標；預期今年第二季是市場銷售高峰，希望上、下半年銷售比重各佔一半。

新鴻基地產（00016）昨天公布，與17家主要國際及本地銀行簽訂一項168億元銀團貸款協議，為期5年。該筆銀團貸款款項將用作今年5月到期的150億元銀團貸款的再融資，以及用作集團日常營運資金。

該銀團貸款由新鴻基地產（金融服務）簽署，並由新地作擔保。貸款包括三成定期貸款及七成循環貸款，年期為5年。由於是次銀團貸款錄得大幅超額認購，貸款金額由原來的50億元，增加至168億元。

郭炳聯看好中港適時買地

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，集團未來將推售的新項目充足，位於沙田半山的瓏珀山第一期即將開售。中長期而言，隨着多個大型綜合地標項目相繼落成，集團經常性收入基礎顯著擴大，物業投資組合將帶來可觀的經常性收入。

他續稱，新地對香港在「一國兩制」下的前景和內地未來發展充滿信心。集團將繼續採取選擇性的策略，在合適時機購入土地作發展之用，相信集團能再一次把疫情帶來的逆境轉化為機遇，並繼續發展業務。是次銀團貸款亦反映銀行對新地的信心。

賬面慘輸5.4億 料工商舖最巨蝕讓

疫情下工商物業租售價大受打擊，早年以高價入市的物業無可避免要損手離場。內房福晟國際（00627）於2018年斥資13.299億元購入的九龍灣企業廣場3期最高5層連車位等一籃子物業，市傳以7.9億元低價沽出，呎價僅約1.08萬元，持貨3年賬面大幅虧損5.399億元，料成近年蝕讓金額最巨的工商舖物業買賣。

股份昨停牌 待公布重大出售事項

市場消息稱，九龍灣宏照道39號企業廣場3期41、43、45、47及49樓全層，連16個車位及3個廣告招牌位，福晟國際傳以約7.9億元售出，每層寫字樓單位建築面積約15500至17800方呎，總樓面約72800方呎，以市傳作價計算，呎價約10852元。

資料顯示，福晟國際在2018年3月向豐泰地產及資本策略（00497）購入上述一籃子物業，最後落實作價為13.299億元，當時呎價高達18268元。去年11月，市傳福晟國際陷入財困，故以暗盤方式放售企業廣場3期的一籃子物業，索價10億元，單計叫價賬面已蝕3.299億元。由於商廈市道久沉不起，若有關物業最終以市傳作價賣出，即賬面大幅貶值40.6%，福晟國際3年須勁蝕5.399億元離場，蝕讓金額為過去十多年來罕見。

福晟國際昨日在開市前公布短暫停牌，以待刊發有關該公司非常重大出售事項的內幕消息公告。

企業廣場3期最高5層連車位等物業，由連鎖時裝品牌Esprit的母公司思捷環球（00330）於2004年合共斥資2.47億元向嘉里建設（00683）一手購入作為自用總部，並於2005年正式進駐。不過，思捷環球業務近年每況愈下，並於2015年底以9.18億元把物業售予豐泰地產及資本策略，只租回最高3層。豐泰地產及資本策略在不足3年後連租約把物業轉售福晟國際，賬面獲利4.119億元或44.9%。

不過，福晟國際在2018年3月買入物業之後一年，思捷環球卻提早3年退租最高3層樓面，連同一直丟空的41樓及43樓，即5層全數無人承租；加上過去兩年商廈租金跌勢甚急，同步拖累造價急跌。

近月商廈不乏大幅損手個案，華南城（01668）創辦人之一梁滿林及有關人士持有的葵涌商廈K83位於20、21及22樓的最高3層，去年8月以1.83312億元透過公司股權轉讓方式售予香港中國旅行社或有關人士，持貨兩年賬面虧損約7740.8萬元，貶值29.7%。

蔡柏能遠金呎售2.54萬 3年腰斬

另外，市場消息透露，資深投資者蔡柏能持有的金鐘遠東金融中心3樓全層分拆出售單位，最新以1200萬元沽出15室，建築面積約472方呎，呎價約25424元。資料顯示，同層6室在2018年曾以呎價52800元拆售，即相隔3年，同層單位呎價大瀉51.8%。

整體工商舖市況有所改善，美聯工商舖（00459）本月進行調查，當中約65%受訪者指今年有意入市，但疫情及通關成決定性因素。該行預期，恢復通關有望令北水重臨撐市，市場氣氛將會轉好。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出，集團於3月中至3月中下旬分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查，錄得有效回應748個，當中90.8%受訪者為個人投資者。調查結果顯示，共約65.1%受訪者表示考慮或有意於今年入市。另外，有多達69.9%受訪者認為，中港疫情發展或何時通關，是影響入市意欲或決定的重要因素。

中港若通關 舖位吸引

黃漢成認為，調查反映中港何時正式恢復通關，對工商舖投資市場有決定性影響，若稍後通關取得進展，預期北水可望回歸支撐工商舖市。

若中港成功通關，已累積一定跌幅的商舖物業，料可吸引投資者趁低吸納。美聯旺舖董事盧展豪指出，一旦通關，以旅客生意為主的核心區將最受惠，預計空置率可見頂回落；估計今年全年商舖成交可達1700至1800宗，按年升約60%至70%；核心區及民生區的租售價，漲幅料介乎10%至15%，以及8%至10%。

另外，美聯工商舖公布，截至去年底止全年虧損727.5萬元，每股蝕0.403仙，不派末期息；2019年虧損1950.4萬元。期內收益約3.43億元，按年下跌約22.5%。

私人住宅樓市交投氣氛踏入2021年起明顯升溫，造就售價指數連月回升。差餉物業估價署（下稱差估署）公布，今年2月整體私人住宅售價指數報384.5，屬去年7月錄得385.4以來的7個月高位，按月漲0.92%，連升兩個月共1.13%。

差估署昨天公布最新物業市場統計數據，整體私人住宅售價指數去年10月至12月連挫3個月，今年首兩個月就連環向上，最新報384.5，較2019年5月的歷史高位396.9僅低約3.12%。實用面積1076方呎或以上的大型單位於今年1月挫1.38%後，2月反彈2.39%，最新指數報321.1；實用面積1075方呎或以下的中小型單位則按月漲0.86%，報386.9，連升兩個月共約1.12%。

若以A至E類單位面積劃分，2月各類單位樓價全面報升，實用面積1076至1721方呎的D類單位成領頭羊，單月飆2.42%，實用面積1722方呎或以上的E類單位亦升2.17%，A至C類中小型單位按月分別漲0.82%至1.08%。

租金三連挫蒸發2.2%

私人住宅租金走勢則與樓價背馳，整體租金指數連挫3個月，最新報174.6，屬2016年12月錄得173.6以來逾4年低位，按月瀉1.02%，3個月合計蒸發2.18%。中小型單位的指數走勢緊隨大市，按月跌約1%，至178.3，連降3個月共約2.25%；大型單位指數去年9月報142.2，去年10月至今年1月連升4個月，至144.2，但2月單月急挫1.39%，「打回原形」跌返去年9月水平。

對於售價和租金指數走勢迥異，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，新冠肺炎疫情打擊經濟，失業率趨升，減低年輕人的租樓需求，疫情加上2019年社會運動等因素，也令海外僱員和內地生的租務需求下降；加上多個新盤陸續入伙，租盤供應較需求多，料今年上半年租金仍受壓。

中原估最快6月破頂

售價方面，陳海潮認為，今年初新盤銷情理想，帶動二手轉旺，令樓價向上，料3月售價指數升幅可擴大至近1.5%，首季料漲約2.65%，有望成為2019年第三季以來最大季度升幅，若疫情持續改善及中港通關等，今年全年樓價看升10%至15%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑形容，2月樓價升幅屬健康水平，近日確診人數大幅回落，加上中美爭議未見進一步惡化，「種種因素反映最差日子已過」，相信疫苗接種趨普及和各國通關在望，售價指數最快今年6月突破歷史高位。

二線居屋追落後，單日錄得至少2宗破頂成交。青衣青俊苑有極高層單位以未補地價490萬元易手，創屋苑未補地價售價及呎價新高。

美聯物業高級分區營業經理黃淑賢稱，青俊苑剛錄本月第二宗成交，為B座極高層1室，實用面積436方呎原則開放式，屬頂樓對下一層的鳳凰樓層戶，原業主開價500萬元，減至未補地價490萬元即售出，呎價11239元，樓價及呎價同刷新該居屋未補地價新紀錄。原業主2015年以255.31萬元入市，賬面賺234.69萬元或91.9%。

大埔居屋景雅苑亦打破去年6月高位，據消息，B座景悅閣頂層3房戶，實用面積645方呎，以未補地價570萬元沽出，呎價8837元，不論樓價或呎價俱創該居屋未補地價新高。原業主1992年以87.02萬元購入，賬面賺482.98萬元或5.6倍。

馮永業1100萬售慧林閣

私樓方面，代理稱，西半山摩羅廟交加街慧林閣低層B室3房戶，實用面積626方呎，望樓景，以1100萬元易手，呎價17572元，較恆生（00011）、渣打及滙豐銀行網上估價均1140萬元，低40萬元或3.5%。

據土地註冊處資料，上址由華昌顧問有限公司持有，公司董事為經濟發展及勞工局前副秘書長馮永業，2007年10月斥478萬元購入，逾13年賬面獲利622萬元或1.3倍。

代理透露，馮永業一直持單位作收租，租期去年屆滿後，同年11月以每月2.9萬元招租，同步以1300萬元放售，今年一度把意向月租及叫價各調低至2.7萬元及1150萬元，最終交吉賣出。

袁彌明賣永富苑 9年賺150萬

此外，由人民力量前主席袁彌明持有的跑馬地永富苑低層A室3房戶，實用面積1169方呎，據土地註冊處資料，於本月中連車位以2050萬元登記售出，呎價17536元，沽貨價相比2012年入市價1900萬元，高150萬元或7.9%。

消息人士稱，西營盤景輝大廈A座高層3室，實用面積694方呎，獲買家斥1415萬元承接，呎價20389元。原業主2018年1月斥1268萬元購入，今年1月一度將單位以1480萬元沽出，惟有關交易於本月初終止，是次再轉手造價較當時低65萬元或4.4%，惟離場賬面仍賺147萬元或11.6%。

按月升0.9%豪宅領跑 分析指下季或破頂

私樓樓價反彈，今年2月份私人住宅售價指數報384.5點，按月升0.9%，創去年7月之後新高，相較歷史高位僅相差3%。分析認為，只要疫情持續受控，最快下季樓價可再創新高。

由差估署官方編製的私樓樓價指數，最新2月份報384.5點，較對上一個月的381點，按月升0.9%，屬於去年5月之後最大單月升幅，連升兩個月，累升1.1%。

最新樓價已經回升至2021年7月、第三波疫情爆發之後新高水平，不過相較2019年5月的高位396.9點，仍然低3.1%。

事實上，近期二手樓市氣氛明顯好轉，屢現高價成交，例如沙田第一城早前有2房連天台戶，以616萬元沽出，實用呎價接近2.2萬元，創屋苑呎價新高。

按照不同面積劃分的5類型單位，在2月份全綫上升，亦是去年6月之後首次出現，以中大型單位升幅最為明顯，其中實用面積1,076至1,722平方呎的豪宅單位，按月升2.4%，其次則為實用面積逾1,722平方呎的超級豪宅，亦按月升2.2%。

萊坊：購買力可延續至次季

萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文指，近日疫情好轉，樓市比較暢旺，尤其豪宅市場，預計購買力可以持續到第二季。今年樓價的表現最終取決於香港經濟及幾時可以跟內地通關，豪宅樓價相對平穩，一般住宅會平穩或輕微向下調整。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮則指，疫苗於2月下旬抵港並陸續展開接種，預期下次公布的3月份樓價指數升幅將擴大至近1.5%，只要第二季疫情持續受控，甚至較後通關的日子有較明確方向後，樓價最快次季便可再創歷史新高。

租金連跌3個月 中型戶最傷

另外，差估署私樓租金指數則繼續下跌，2月份報174.6點，較去年1月的176.4點，輕微跌約1%，連跌3個月，相較2019年8月的200.1點，則反覆下跌12.7%。其中中小型單位在2月份按月跌1%，大型單位則按月跌1.4%。

若以5類單位面積劃分，出現5類單位全綫下跌，當中跌得最急為中型單位按月跌1.6%，相對而言，實用面積介乎431至752平方呎的中小型單位則按月跌0.5%，跌幅相對溫和。

近日商舖交投氣氛不俗，據土地註冊處資料，位於旺角亞皆老街52至54號建興大廈地下的C及C1號舖，建築面積約700平方呎，上月以7,680萬元成交，呎價約10.97萬元。

亞皆老街約700呎舖 呎價11萬

商舖原先由奇華餅家以月租20萬元承租，租約期由2018年3月至本年3月，為期3年，而商舖於本月已交吉轉手。

根據資料所示，新買家為RICH JOYFUL LIMITED，公司董事是陳俊文（CHAN TZUENN MAN）、陳明君（CHAN MING KWAN MICHELLE）、陳廖佩芳（CHAN LIU PUI FONG）及陳浩江（CHAN HO KONG），而陳俊文是俊文珠寶創辦人，亦是資深投資者，他以往頗活躍於豪宅及商舖市場。

原業主持貨逾13年 賺1210萬

原業主則是達寶（香港）有限公司，公司董事包括鄺海鑾（FONG HOY LOON）及凌志雄（LING CHI HUNG），前者是有「香港鞋王」之稱的資深商舖投資者。兩人於2007年11月以公司名義斥資6,470萬元買入上址，持貨逾13年，是次易手賬面獲利1,210萬元，物業期內升值約19%。

3房1200萬沽 造價今年最高

二手市場熾熱，二綫屋苑3月交投勝2月，沙田帝堡城3月交投倍增錄15宗，套3房1,200萬元沽，今年最高售價；且造價理想，紅磡黃埔新邨2房作價700萬元，直逼黃埔花園細單位水平。

帝堡城3月至今暫錄15宗買賣成交，已超越2月全月6宗，其中套3房成交佔5宗，售價由1,070萬至1,200萬元。

富堡城物業董事廖志財表示，屋苑1座中層F室，實用面積873平方呎，3房連套房另工人房間隔，單位去年11月1,400萬元放盤，現1,200萬元沽，累減200萬元，實用呎價13,746元，售價為今年最高售價。去年8月，8座高層F室，同是實用面積873平方呎，亦是以1,200萬元沽出，惟樓層有別，可見樓價出現反彈。

同時，太陽物業分行經理宏惠強指出，紅磡細單位價量齊升，黃埔新邨可榮樓高層5室，實用面積413平方呎，屬於2房間隔，原本叫價720萬放盤，議價後以700萬元易手，減價20萬元，實用呎價16,949元，直逼黃埔花園細單位水平。

荃灣海濱花園18成交 超上月

另外，荃灣海濱花園本月錄18宗成交，已超上月16宗，平均實用呎價13,232元，中原地產分區營業經理李建華表示，屋苑7座高層E室，實用面積422平方呎，2房間隔，享園景，放盤數天，終零議價600萬元成交，實用呎價14,218元。

其次，有上車客無樓睇照追價10萬，以790萬元購東涌東堤灣畔2房，屋苑8座高層C室，2房間隔，實用面積592平方呎，買家為外區上車客，近兩星期前開始睇樓，單位有租客居住，所以不設睇樓，只可以睇同類單位間隔及睇相片參考，業主放盤780萬，因有多組客洽談，最後反價10萬元，買家擔心遲買更貴，所以追價入市，以790萬元成交，實用呎價13,344元。

失業打擊承租續租 須加快疫苗接種恢復經濟

疫情下本港貧富懸殊加劇，這邊廂失業率急速攀升、租金水平持續回落之際，樓價卻因全球量寬及低息環境使然，出現「疫市上升」。差估署昨公布，2月份最新樓價指數再升至384.5點，已連升2個月，除按月急升0.92%外，更創7個月高位。惟與之相對，租金指數卻在2月份跌至4年多新低，最新報174.6點，按月跌逾1%，且已連跌3個月，反映疫情對中下階層打擊大，用家的經濟變差，承租及續租能力受創，政府及市民需加強抗疫，盡快接種疫苗恢復經濟。

過去一年多，本港經濟受疫情影響，不僅政府財赤加劇，市民生活亦百上加斤，導致整體承租能力大幅削弱。差餉物業估價署昨日公布，2月份整體租金指數報174.6點，按月跌1.02%，為過去3個月單月跌幅最勁，按年更跌5.62%。2月份租金指數已連跌3個月，累計跌幅約2.2%。而翻查資料，最新2月份租金指數更為2016年12月以來，約4年多的新低。

租金指數年跌5.62% 4年多新低

各類型單位的租金均按月下跌。據差估署資料，當中以實用面積為753至1,075方呎的C類單位的跌幅最大，租金指數最新報151.5點，按月跌幅達到1.56%。實用面積少於431方呎的A類細單位，最新租金指數亦只得189.9點，按月跌1.35%。大型單位方面，1,076方呎或以上的D類及E類大型單位，按月跌幅亦高達1.39%。

然而樓價指數的走勢卻與租金指數背道而馳，2月份報384.5點，連升2個月兼創近7個月高位，而與1月份的381點比較更急升0.92%，為近9個月以來的最大單月升幅。若與2019年5月份的歷史高位396.9點比較，2月份數字與之差距進一步收窄至約3.1%。

港接種率6.2%遜其他金融中心

如果單以今年首兩個月的差估署數據作對比，樓價指數升1.13%，而租金指數卻跌1.36%，對比相當強烈。業界認為，這反映經濟轉差後，基層所面對的壓力較中高收入人士更大，因此接種疫苗的進度必須加快，令社會經濟得以重新上路，才能緩解香港貧富懸殊的問題。

但據政府28日公布，現時本港只有46.24萬人接種疫苗，佔總人口比例僅約6.2%，對比全球其他金融中心來說明顯偏低，以英國倫敦為例，現時接種率已達30.8%，而美國紐約、新加坡亦分別達到22.6%及12.9%。

對於私人住宅售價指數和租金指數有不同的走勢，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析，售價指數主要反映市場對未來經濟的期望。市場當前對香港樓市的期望大致受兩方面影響：一方面新冠疫苗的出現，將對疫情防控有輔助作用；另一方面，美國未來的「印鈔計劃」，將造成通貨膨脹，人們手中的錢或變得不值錢，所以投資樓市是比較穩定的投資方式。

經濟逐步復甦 租金可重拾升勢

他續指，租金指數反映過去半年香港的經濟狀況。指數下跌的情況說明香港經濟仍未復甦，失業情況嚴重。若之後經濟逐步復甦，租金指數可重拾升勢。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文亦表示，租金受經濟及失業率影響，估計今年會向下調整約5%，但樓價則會平穩。他估計，今年一手樓銷售仍然十分熾熱，這股購買力應該可以持續到第二季。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮昨日亦預料，疫苗接種及疫情減退下，後市升勢可續擴大，3月份樓價指數或按月升1.5%，次季指數或再創歷史新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，在疫苗普及接種下，限聚令逐步放寬，加上各國通關在望，旅遊業復甦，樓價指數最快6月可突破歷史高位。