3500萬買不同意戶 晶華旁危老整合成功

北市晶華酒店旁的中山北路二段45巷，昔日國際精品品牌林立，有著精品街之稱，近年隨多項品牌撤店，商圈黯淡、租金下殺，加上老屋牆面龜裂等因素，讓巷內其中1棟4樓老公寓，決定危老重建，屋主合力砸近3500萬元，買下不同意戶終告完成整合，其中有地主連同原有產權，可分回約2億元房地，持有房地價值翻為3倍之多，堪稱是超成功投資。

晶華精品街過去有PRADA、GUCCI等國際知名精品進駐，但近年相繼撤出後，僅剩LV、SHIATZY CHEN等撐住大局，商圈租金從輝煌期的單坪10000元，如今下殺至4000元上下水準，仍可見零星店面空租。

除商圈黯淡，老屋常有的漏水、牆面龜裂，還有70、80歲老住戶爬不太動樓梯等問題，都促使中山北路二段45巷內一處47年4樓老公寓，決定危老重建，雖僅有8戶，多年來都更不成，這次成功關鍵，就是住戶們齊力砸近3500萬元買下不同意戶。

部分可分2億房地
危老整合業者、佳彬開發開發部經理張朝光指出，公寓其中1戶，因繼承分配，持分人多達10餘名，重建後難分配所分回的房地，加上原就有想賣的念頭，最後協調有意願的住戶共同買下。

公寓1樓地主、日式豬排店的房東張阿姨，經營藥局起家，退休後在北市多處投資店面，樂當包租婆。

2019年，她經仲介介紹，看準晶華酒店旁精品店林立，堪稱熱鬧商圈，同樣想抱穩定租金報酬，買下1樓店面，整體商圈近年租金下滑，但她與餐飲業簽長約，租金不受影響。

如今經業者協調整合危老，不同意戶屋主，如上次賣出1樓理由，為持分人太多喬不攏，張阿姨說，評估後對報酬率滿意，因此參與一同買下不同意戶。

據悉，張阿姨當年砸近7000萬元，買下權狀約42坪店面，這次不同意戶賣出近3500萬元，張阿姨合資買下後持分1/7，回估約砸500萬元，之後總共可分回近200坪、總銷2億餘元的房地，縱使不見得分回店面，整體價值暴增近3倍，難怪張阿姨認為這筆交易，令她很滿意。

張朝光說，基地位處中山區精華地帶，附近有多家知名國際飯店、欣欣秀泰影城，也近南京東路高級商業區，原有區域老公寓單坪65萬元，重建後新大樓可達110萬元身價，每戶可分回約1億元房地，不只房價看漲，也改善原有漏水、龜裂等老舊居住環境，更有助整體市容發展。

該基地面積近100坪，地主將以委建模式，打造地下3層、地上12層樓住商混合大樓，取得耐震鑽石級、綠建築、智慧建築等標章，可獲40%最高容獎，已送重建計劃，最快明年動工。

比行情貴3成買入
但並非人人都能像張阿姨一樣幸運，這次中山北路二段45巷的危老案，不同意戶屋主將近42坪公寓，以3500萬元賣出，換算單坪約83萬元，比起區域單坪65萬元行情，貴了近3成，裡頭蘊含危老重建後的潛在效益，無法列入市場估價，一般人多半敬謝不敏。

張朝光指出，都更、危老案獲利空間大，仍須面臨種種不確定風險，若以高出行情的價碼買入，未來整合失敗，恐怕慘賠淪為冤大頭，因原始地主深知內情，才會願砸大錢購入，換取未來更好的報酬。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，具備更新效益的老屋，屋主多半持有10、20年以上，成本甚低，一般民眾要收購老屋，等待重建更新，須事先評估有無建商在周圍區域整合，其中有無釘子戶等，非屋主很難窺見其中全貌，最後要成功更新，賺取高額報酬，「可遇不可求。」

每坪15萬衝到23.3萬 房仲酸「搶過頭」

新北市的房市蛋殼區，竟然上演59人的搶房大作戰！位於新北市鶯歌區鳳五路的「和瑞微美」3樓法拍戶在近日進行第二拍，底價只要624萬元，換算每坪僅15萬元，創區域低價，吸引59人馬瘋搶，結果竟以每坪23.3萬元、高於社區行情的價格拍定，讓房仲猛酸，「搶過頭沒撿到便宜，不如跟我買！」

根據法院筆錄記載，拍賣原因為「清償債務」，《蘋果新聞網》調閱謄本和法院裁判書，屋主積欠合作金庫商業銀行約555萬、另外還欠下社區管理費共12648元，導致名下建物慘遭法拍，房屋總坪數近40坪，含1個車位。

加價249萬元拍定
該房一拍底價780萬元流標，到了第二拍底價僅624萬元，扣除車位，每坪只要15萬元，直接下殺1字頭，難怪會吸引多人瘋搶，不過最後以總價873萬元拍定，扣除車位，換算每坪單價約23.3萬元，已高於《樂居網》統計之社區均價20萬元。

搶法拍屋竟沒撿到便宜，這也讓房仲直搖頭，「不如來跟我買。」中信房屋鶯歌建國加盟店陳栗楓副店長表示，該房最後的拍定價雖然低於區段行情價25~29萬元，但實際上單價23萬元，也沒便宜到哪裡。

至於造成瘋搶的原因，除了底價下殺至1字頭，陳栗楓認為，該房位於鳳鳴重劃區內，目前生活機能尚未健全，不過普遍被看好將成為未來的北大特區，前景具發展潛力。

底價1字頭吸搶標
而這次法拍也反映出民眾的謬思，認為法拍屋一定可以撿到便宜，殊不知「大家搶過頭了」，搶到行情不輸市價，不如跟房仲買，還能看屋況，比較有保障，因此陳栗楓建議，民眾買法拍屋應經過精算，超過行情的價格就要多考慮，不應過度追價。

鑫創資產總經理黃瑋諭分析，和瑞微美屋齡僅3年，屬於低總價產品，一旦社區出現價差，就容易吸引年輕首購族和自住客關注投標。

他指出，這類情況在市場最近很常見，當總價過低就容易造成多人搶標，以至於最後超出行情價，而且現在的年輕人不喜歡跟仲介議價，認為太麻煩，不如去法拍市場撿新屋，雖然無法入內看屋況，但新屋也不會有什麼狀況，「買個殼再重新裝潢就好。」

為解決新建案公設比過高的問題，內政部擬修正《建築技術規則》，並於今年5月前提出修法草案，據悉，目前預定的修法方向有二：第一，將檢討現行「免計容積」的公設項目；第二，將提升房屋交易過程中的公設資訊透明度。

內政部長徐國勇昨（12）日赴立法院內政委員會進行專案報告，他在會前受訪指出，在過去的法規沿革中，地下室曾作為防空避難空間，因此要求住戶都共同分擔，不過隨著時間推移，現在演變為停車場空間，導致有些住戶沒車位，卻也可能被算入公設比，將啟動檢討。


徐國勇指出，有很多公設其實是必要的，像是樓梯、電梯、消防設施等，這些都不能沒有，這個合理的比例大概在20%左右；但如果是其他可給予容積獎勵的非必要設施，就要檢討是否不合理，讓法規漸漸合理化。

營建署官員於會後解釋，修法草案預定於5月前提出，目前明確的檢討方向有二；首先，優先檢討的項目，在於現行免計算容積的部分設施，包括地下室停車場空間，就是鎖定的檢討方向。

官員指出，確實有許多消費者反映，新建案動輒高達35%、36%公設比，但實際上卻有很多不必要的公設，被建商灌入社區共用部分的公設之中，讓消費者負擔；未來希望從源頭上控管，檢討免計容積的項目，減少建商規畫不必要公設。

據了解，除了地下停車空間外，建築當中可以免計入容積空間的項目，還包括樓梯間、昇降機間的梯廳，以及陽台部分空間等，都有可能被列為檢討項目。

另一項檢討方向，在於加強交易過程中公設資訊透明度的要求。官員指出，市場與消費者需求很多元，即便部分公設並非必要，但仍有其市場存在，不傾向強行設定公設比「天花板」，但重點是要讓相關資訊夠清楚。

麥當勞所在區段，往往成為商圈發展指標，然而其店面多為承租，不過近期實價登錄揭露，位於鳳山區鳳頂路一幢屋齡8年、地上2樓建物，以1.29億元成交；《蘋果新聞網》比對發現，就是麥當勞鳳山鳳頂店，而買方「和德昌股份有限公司」，即為為麥當勞台灣市場的授權發展商，成為麥當勞授權商買下麥當勞店面的有趣現象。

2017年台灣麥當勞以50.9億元，將台灣經營權，賣給和德昌股份有限公司董事長李昌霖與信義房屋董事長周俊吉，共同投資德昱公司。

地價每坪不到40萬
德昱負責人均為李昌霖，他是仰德集團第3代，而仰德集團旗下事業體包含有士林電機、國賓飯店、新竹物流、士林開發、新豐高爾夫球場等。

此次移轉的麥當勞鳳頂店位於88快速道路旁，地坪328坪、建坪135.77坪，區段屬於頂庄桂林生活圈，而其成交額1億2915萬元，若換算地價每坪約39.37萬元。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，該筆土地屬於住3-1，每坪地價不到40萬元其實不高，符合市場區域行情，以目前鳳山缺地現象，周邊不少土地成交已突破4字頭地價。

民間游資豐沛，今年政府做莊大舉招商引資，大型不動產招商案預計吸引民間投資上看2,000億元，可望超越去年1,500億水準；其中，高雄亞洲新灣區特貿三案躍居「話題王」，領標已30多封，據悉已有多家建商合組聯盟共同競標。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，今年政府公部門大型不動產招商案，包括公辦都更、捷運聯開、BOT和地上權案三大類，民間投資額合計上看2,000億元。他指出，其中投資金額最大的是環狀線十四張站捷運聯開大案，預估投資總額達500億元，幾乎追上台北雙子星規模；其次是亞洲新灣區特貿三公辦都更案，總投資額逾350億，未來開發完成後總銷逾600億元；另台北市士北科技園區地上權案也達305億元，並列三大天王指標案。至於其他大型指標案還包括台北車站E1E2案約200億，台電南港舊址AR-1-2約110億，都是百億級的大案。

趙正義表示，值得觀察的是最近話題焦點亞灣特貿三公辦都更案，占地規模達1.6萬坪，可開發面積逾16萬坪，全案招標方式已改弦易轍，一大塊分拆成三塊基地，包括北基地、南基地北側、南基地南側三塊，產權方面也由地上權改採都更權變方式，供投資人分回所有權土地，對投資人來說極具吸引力。

趙正義指出，該案使用分區為特定經貿核心專用區，容積率達630％，可開發方向包括餐飲、辦公、飯店、會展、住宅等。估計民間投資金額達350億元，未來開發完成後可售金額達600多億元。他說，全案目標打造為全台最大5G AIoT試驗場域，在產業進駐配套和地段吸引力下，目前已有30多封標單，估計分屬10幾組投資人，其中不乏一口氣買三塊基地的標單。趙正義透露，有股票上市大型建商籌備獨家投標，另外也有四、五家計劃合組聯盟競標。高雄特貿三公辦都更案預計7月27日截止收件，八月決標，十一月簽約。

趙正義表示，由於產業剛性需求強勁、市場資金充沛及低利環境，政府應適度引導游資進入適當投資管道，建議政府積極打開三條可以疏通資金活水的渠道，包括：加速都更、廣設TOD公宅及推動公共建設。在科技及製造業自用型買方積極擴廠、國內資金動能充裕和公私部門加強合作等利多條件下，國內不動產市場活水依然豐沛。

台中旅館交易案再添一筆，身陷財務危機的李方集團持續出脫旗下酒店資產，其中，2019年開價12億求售的皇家季節酒店台中中港館，近期傳出以5.88億元成交，買家為知名美體美容集團－媚登峰。而這也是興富發建設砸下近18億重金購買「沙夏汽車旅館」後，今年台中交易總價次高的旅館交易案。

根據實價登錄最新資訊，位於台中市台灣大道二段的皇家季節酒店中港館，共有107間房間，地坪約242坪、建坪約2,559.6坪，包含49個車位，總樓高13層，屋齡約11年，今年3月以5.88億售出，買家據悉是創立43年的媚登峰集團。媚登峰由董事長莊雅清於1978年創辦，事業體橫跨美體、美顏、預防醫學健康管理等，直營店遍布全台。外界猜測，該大樓未來可能從飯店轉型美容纖體會館，成為該集團在中部地區最大的資產。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，近年台中不少知名旅館與汽車旅館紛紛轉手，其中有部分因屋齡偏高，具危老或都更商機而被建商買走；也有因為地坪大，在素地稀少下被開發商相中。例如興富發今年1月砸下17.91億、購入面積728坪的「沙夏汽車旅館」，泰御建設去年12月斥資5.55億購入504坪的「心月自然旅館」等；不過，皇家季節酒店中港館屋齡僅11年，不符合危老重建的30年屋齡門檻，預期買家購入後應會留做自用或出租。

台灣房屋台中富榮大墩特許加盟店東林秉達表示，皇家季節酒店中港館位於台灣大道二段、中西區交界處，車流量大，離台中火車站和勤美綠園道都不遠，交通相當方便。目前媚登峰在台中已有兩家分店，其中中港店就位於台灣大道二段300號，如今就近在同一路段買下13層樓、近2,600坪空間，預期將打造為中部辦公室以及美體旗艦會館。

由安信建經全案管理代建、位於台北市中正區信義路二段的的危老個案，今(12)日動工，安信建經表示，個案緊鄰東門市場，原為48年的透天老宅，成功取得最高40%危老容積獎勵，未來計畫興建成地上10樓、地下2樓的全新大樓。

預計完工後，除了地主自住之外，剩餘的16戶將對外銷售，以二房產品為主，地主特別重視建物安全性，在結構設計方面，特別採用業界知名的戴雲發耐震系統工法，其柱中柱及專利轉角補強工法，強調超抗震的技術品質，保障住戶的居住安全。

安信建經總經理張榮峰表示，信義路二段的危老都更個案位處北市精華地段，步行2分鐘即達東門捷運站，附近為中正紀念堂及永康商圈等觀光景點，坐享其地利優勢，已可預期未來完銷不是問題。

他表示，本案規劃銷售坪數約450坪，重建後的資產增值符合業主期待，目前已接洽數家銷售業者，因安信隸屬於信義房屋關係企業，會先推薦以同集團的信義代銷，及其附近的信義房屋門市為合作首選，信義品牌的結合，提供地主最安心的服務價值。」

張峰榮提醒，危老重建的申請期限雖然至116年5月9日，但自時程獎勵於109年同日起，逐年遞減1~2%，至114年同日即全數歸零，且所提供的稅賦優惠是在111年5月13日申請截止，預測今年還會再有一波危老重建計畫的送件潮。

安信建議若所有權人超過1/2同意重建，即可先申請老屋初評，別在截止前才動作，以免被送審單位退件，超過獎勵期限而喪失權利。

經濟部長王美花、文化部長李永得與桃園市長鄭文燦今天出席遠東國際會議中心開工動土典禮，鄭文燦說，中心三棟建築未來將作為學術、公益、慈善、科技交流場地，打造桃園文化地標。

遠東集團董事長徐旭東表示，相關工程預計3年內完工，未來將結合鐵路地下化及捷運路網等交通系統，帶動北台灣都會區的經濟發展和藝文能量，他也期許「遠東國際會議中心」未來不只是桃園的地標，更是台灣的新興地標。

王美花致詞表示，桃園市在鄭文燦的帶領建設下，近年在產業、文化、娛樂、運動賽事等領域都有顯著進步。「遠東國際會議中心」未來啟用後，相信可提升地區藝術感，經濟部也會多加宣傳這項建築設施，讓更多企業選擇到桃園舉辦大型會議。

李永得指出，「遠東國際會議中心」是具前瞻性的重要藝術建設，會議中心規劃北台灣第一座葡萄園式音樂廳，完善的音響設備和創新格局，不僅未來可成為桃園中壢地區的新文化地標，也將成為北台灣最重要的音樂表演場所。

鄭文燦表示，遠東集團最大的基地在桃園，有10大產業、超過20個廠區，市府針對內壢地區推動「內壢車站整體都市計畫」，以桃園鐵路地下化、內壢車站地下化為核心，進行內壢北營區、內壢車站轉型及遠東紡織廠工業土地轉型利用等規劃。

鄭文燦說，其中亞東紀念醫院桃園分院計畫已核定，將發展生醫產業聚落，成為醫療地標，加上「遠東國際會議中心」的文化地標，是未來內壢地區的兩大亮點，期盼在遠東集團計畫加持下，順利帶動地方產業、文化活動的成長和蓬勃。

根據遠東集團提供的資料顯示，「遠東國際會議中心」斥資近新台幣百億元打造，由聞名全球的建築結構詩人聖地牙哥?加拉塔瓦（Santiago Calatrava）規劃設計，其中「有庠紀念館」為紀念集團創辦人徐有庠先生設立，作為學術、公益、慈善活動場地；「會議中心」打造北台灣第一座葡萄園式音樂廳，可容納1200席，另有480席座位的戲劇廳；「藝術中心」則做為藝術展覽及育成中心空間。

政府為了抑制熱錢流進房市、祭出打炒房政策，再次掀起民眾對於高房價關注。根據「台灣房地產網路聲量」的調查結果顯示，2020年最熱關鍵字為「打房」，下半年熱度上升305%；其次依序為「民進黨」、「炒房」、「投資客」、「高房價」及「公設」。前五大關鍵字反應了多數輿情討論來自於民眾對於房地產市場政府介入有高度期待的關注。

意藍資訊總經理楊立偉表示，除了端出房地合一稅2.0之外，內政部次長花敬群在日前答詢立委時透漏降低公設面積才有辦法降低價格是為下一波修法的目標。「而民眾關注的第六大關鍵字就是「公設」，可以看到目前政府的打房新措施幾乎與輿情觀測的熱點同步。」

彥星喬商總經理劉安立指出，房市輿情有趣的呈現出區域上的差異卻和市場上真實的現況符合，例如「打房」、「炒房」、「高房價」的聲量以雙北市為主；但提到「投資客」則是新北市及台中市的討論居多，這部分與內政部最新發布的去年第四季6都房價負擔能力指數呈現正相關，購屋房貸負擔率最高的三大都會區分別是台北市(63.12%)、新北市(48.36%)及台中市(40.08%)惟因台北市早為投資客核心而未顯於輿情。

就雙北市去年下半年的討論熱詞結果來看，兩邊互為交集並同時關注桃園，意藍資訊經理宋孟儒說明從輿情來看，雙北購屋民眾在有限預算範圍內的購屋選擇不一定只鎖定在原有縣市，北北桃生活圈都可能是他們討論與考慮的範圍。高年齡層的購屋族群換屋多以熟悉的居住地區為主，而首購族多以能力能負擔的選擇為主，因此以房價劃分的蛋白區、蛋殼區雖然不在同一縣市，卻可能受到相同族群的青睞。

以近期市場來說，北市萬華長期以來都有老舊社區都更議題存在，平均房價相對較低，因此網友也會積極討論新推案的進場未來可能有補漲的空間；例如中華路的昇陽逸居及近捷運站的榮耀西門。林口在近十年的A7重劃區發展下，近幾年生活機能及機捷等交通建設逐步到位，加之數個工業園區、媒體園區的進駐，淨移入人口持續攀升。桃園青埔則一直有機捷和高鐵議題加持，A17、A18、A19周邊多項公共建設預定及大型商場即將完工落成，建案進場討論熱烈。

中南部居住討論偏好豪宅、透天 建商、高鐵、捷運為加分條件

宋孟儒提到從各縣市熱門關鍵字來看，南北的生活型態在購屋的產品選擇上仍然有所差異。像是「豪宅」及「透天」出現在台中、高雄的輿情觀測之中有顯著的熱度，但是北部則相對較少，台南因有科學園區熱，因此大樓產品的討論度反而較高。

但是軌道議題，如高鐵及捷運，則是全台都適用的購屋需求。彥星喬商總經理劉安立指出顯見地點仍是最重要的置產取向。但在輿情觀測中的有趣觀察讓我們對市場的需求有更多可能性的了解，例如台中的特殊產品時常超乎大家的想像，像是七期豪宅的KOL開箱時常讓網友討論台北的平均房價在其他縣市完全可以買到豪宅生活。以長遠來看，生活型態也會隨著房價的分布有所改變，例如未來高齡退休族的移居潮會影響部分城市房價的長期支撐。劉安立認為長期的房產大數據觀測，能夠輔助定位潛在同質客層的選擇落點，透過消費者的視角去建構市場最需要的產品以及條件。

「新北市工業區立體化方案」於2021年4月12日重新公告開放申請，新方案主要有三大修正方向，分別為配合計畫性城市發展「調整適用範圍」、促進非屬產業自用者落實企業社會責任的「回饋產業空間或繳納代金」方式，以及強化落實投資的「保證金及違約金制度」，期望透過新方案更能帶動新北市產業發展，同時也提升工業區環境整體服務機能，加速落實新北市安居樂業，在地就業、在地就養之政策。

經發局長何怡明表示，新北市於2019年3月率6都之先倡議經濟部工業局推動的「都市型工業區更新立體化發展方案」擴大適用至非編定開發都市計畫工業區，透過提升容積率的獎勵方式，除了提高企業投資意願，同時也解決產業用地需求問題。在這之前，新北市都市計畫施行細則中，已有透過回饋公益空間取得容積獎勵的方式，讓業者能夠以公益出發，配合市府產業政策達到促進產業發展的效果。

而在原版的工業區立體化方案中，新北也以獨有的「設立營運總部」5％容積獎勵，吸引廠商將營運總部設在新北，透過獎勵容積吸引更多營運總部及研究團隊進駐，帶領產業升級。截至2021年3月共計通過45案，新北是全台申請工業區立體化最多的城市，具有非常豐富的實務經驗，因此推出能夠結合市府產業發展目標及公益性的新方案，讓政策能夠發揮更大的城市發展效益。

為了使資源集中服務，新版立體化方案將以「新北市重點整體開發、招商區段」、「市府產業發展需求」、「產業群聚程度」、「交通條件」等條件做為劃定參考依據，配合計畫性城市發展「調整適用範圍」，透過與新北市產業政策的結合，進而提升整體產業價值。

經發局表示，立體化方案是透過容積獎勵帶動業者投資，進而促進產業發展，為了讓非屬產業自用者落實企業社會責任，因此新增「回饋產業空間或繳納代金」方式，將實質回饋利益於產業發展。未來回饋的產業空間可配合市府推動產業轉型發展，以及新泰塭仔圳、蘆洲南北側等整體開發地區工廠安遷輔導的中繼廠房，繳納的代金也能透過租金補貼機制，輔以紓困及振興輔導措施，協助企業深耕新北，推動企業永續發展。

此外，工業區立體化方案是第一個以容積獎勵促進業者新增並落實投資的政策工具，因此新增「保證金及違約金制度」，要求申請人應於投資計畫書中承諾於完成使用後應落實投資，以確保立體化申請者真正達到投資成效，並提供就業機會予市民，來強化工業區立體化落實投資的政策美意。

經發局指出，新北市工業區立體化方案截至2021年3月底共計通過45案，申請土地面積達13.92公頃，透過立體化新增樓地板面積近5萬4,000平方公尺，其總新增加總樓地板面積11萬6,218平方公尺，預計可提供近1萬6,000個就業機會及創造超過950億產值，其成績居全國之冠。期望本次方案的修正能夠讓新北市產業得以均衡發展，強化企業投資成效，創造更多就業機會，讓新北市民能夠安居樂業。

房地產稅改革一直備受社會各界關注。重慶、上海兩市早在2011年1月28日就開始個人住房房產稅試點。兩市試點之後，其他地方均未跟進，兩市也未將個人住房房產稅制度正式化。對於外界來說，試點實施情況也不是那麼清楚。時隔十年，試點的成效如何，當對社會有個交代。

兩市個人住房房產稅何去何從暫可按下不表。2013年十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》要求“加快房地產稅立法並適時推進改革”，明確將房地產稅改革納入法治管道。2015年修改的《中華人民共和國立法法》落實稅收法定原則，明確“稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度”只能由法律規定。這意味著房地產稅的推進，必須有房地產稅立法作為前提。2020年《中共中央 國務院關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》涉及房地產稅的表述是“穩妥推進房地產稅立法”。從“加快推進”到“穩妥推進”，不是房地產稅改革進程的倒退，而是更加務實的表述。

房地產稅立法關係千家萬戶的利益。房地產稅開徵的難點絕對不在技術層面上，而是在利益格局的調整上。房地產市場能否承受房地產稅開徵的壓力，可能是最重要的需要考慮的難題。

從中長期來看，房地產市場價格與房地產稅的徵收幾乎沒有關係。上個世紀二三十年代的大蕭條之後，多數國家都選擇了寬鬆貨幣政策來應對可能的經濟危機，結果是市場上的貨幣越來越多，房價的上漲在許多時候也只不過是讓業主有了應對通貨膨脹的機會。當然，由於市場主體趨利避害，更多人通過購房來應對通貨膨脹，也會讓房價進一步抬升。除非這個市場還能讓市場主體有更多的選擇。由此所引申出的政策含義是，為了應對房地產市場價格上漲，政府可以在房地產市場之外尋找對策。其他市場有更好的機會，市場主體就不會集中在房地產市場，從而給房地產市場上漲增加壓力。

“房住不炒”政策的出臺，已經在很大程度上形成了“房住不炒”相關政策的預期。實際上，這是在宣導一種住房消費（投資）理念，是對既往各種炒房行為的糾正。“炒房”曾經給炒房者帶來了豐厚的回報，形成了炒房者及追隨者對於住房價格迅速上漲的預期。顯然，“房住不炒”政策只要堅持，那麼已有的預期是可以得到改變的。政策需要久久為功，不能半途而廢。

住房稅收政策，應與老百姓的居住需求相適應。改善性住房政策包括相關稅收政策。政策應讓老百姓的改善性住房需求更容易實現。人民對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標。小住房換大住房，住房品質的改善，都是消費升級換代的表現。相關稅收政策的制定當以支援為導向。相關交易的稅收政策應以低稅乃至免稅為方向。

房地產稅開徵，在短期內可能導致部分住房拋售。這種拋售對房地產市場的影響需要評估。也是房地產稅開徵中必須重點關注的一個問題。由於這種影響關係全域，房地產稅立法必須穩妥推進。

房地產稅立法要考慮業主的支付能力和支付意願。否則，房地產稅開徵之後，業主沒有能力支付或沒有支付意願，就可能嚴重影響政府公信力。房地產稅制設計必須充分考慮這個問題，這是因為業主如果沒有支付意願，那麼房地產稅這樣一種與自然人關係密切的稅種就無法順利開徵。

房地產稅的開徵意味著對自然人徵稅提出更高的要求。2019年以來，綜合與分類相結合的個人所得稅制的推行，特別是匯算清繳補繳稅款的順利進行，讓稅務部門有了更豐富的自然人稅收征管經驗，讓房地產稅的征管有更扎實的基礎。智慧稅務建設幾乎可以克服房地產稅征管的所有技術難題。

現代國家是法治國家。房地產稅立法就是讓新稅種在法治的軌道內開徵，充分體現稅收的法治性。標準意義上的房地產稅是一種以房地產評估價為基礎所課征的稅。房價上漲較快，意味著評估價可能與業主當年的購買價有較大的差距。房地產稅稅率的設定要充分考慮房價與個人（家庭）收入的比例關係。順利開徵房地產稅，只能以較低的稅率（如不超過千分之一的稅率）來換取民眾的支持。

房地產稅制的設計還必須考慮到已有的房地產五稅（房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、契稅五種只對房地產開徵的稅種）所提供的稅收收入占全部稅收收入之比已經不低的事實。2012年-2020年房地產五稅收入占比分別為10.07%、11.08%、11.60%、11.22%、11.52%、11.39%、11.49%、12.18%和12.76%。這五種稅均為地方稅，五種稅稅收收入占地方稅收入之比為20%以上。房地產稅按年度徵收，替代已經按年度徵收的房產稅和城鎮土地使用稅沒有太大爭議。其他三種稅都是一次性徵收的，但都是基於房地產價值的。房地產能承載多少稅負，是房地產稅開徵必須考慮的問題。從減少重複徵稅的目標出發，房地產稅替代這五種稅種是合理的選擇。

實際上，來自房地產的增值稅、企業所得稅收入也不少。房地產提供的稅收收入占比絕不止上述五種稅收入占比。政府從房地產取得的收入還包括國有土地出讓金收入。這些在設計房地產稅制中都需要充分考慮。

總之，積極穩妥推進房地產稅立法工作，建議考慮輕稅原則。唯有如此，房地產稅立法才能得到盡可能多的老百姓擁護，房地產稅開徵工作才有望順利進行。

從2020年“失去的一季度”走到2021年小陽春，中國房地產市場已然迎來了嶄新的開局。

從1月份加速推盤、2月就地置業，到3月樓市傳統銷售旺季，市場在前3個月熱度始終不減。新房市場上，TOP10房企合計銷售超萬億、“碧萬恆”合計銷售5231億元，短短3個月時間已經誕生5家千億房企。二手房市場成交量則在新房供應短缺的助推下創出單季度歷史新高。

今年第一季度的樓市關鍵字當屬“調控”，各地頻繁加碼，嚴查購房首付款來源和經營貸違規流入房地產市場，房地產金融監管繼續從嚴。地方層面，上海、成都樓市調控再升級，涉及限售、房價地價聯動機制等多項措施；杭州、成都法拍房納入限購範圍；嘉興限購加碼，限售範圍擴大至全市；北京、上海、深圳、杭州等多地加強住房信貸管控，防範經營貸、消費貸違規流入房地產市場。

杭州、上海、廣州新盤去化超8成

2020年底的購房熱情繼續蔓延，第一季度重點城市新建商品住宅供銷兩旺。據中指研究院資料，多個重點城市新房去化率突破8成，其中杭州一枝獨秀，去化率達到88%。

2021年第一季度重點城市新開盤專案平均去化率 資料來源：中指院

在重點監測的14個重點城市中，住宅類專案共計開盤561次，推出房源超11萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤26次；二線城市中杭州、重慶和南京開盤次數較多，分別為119次、80次和70次；北京、天津、蘇州和南昌則開盤量相對較少。

需求端的熱情同樣高漲，14城市新開住宅項目“當日去化率”均值為64%，這一資料自2020年一季度以來曾維持在較低水準，但進入2021年一季度，去化率先降後升，3月份再度落至61%。整體來看，今年第一季度去化水準稍低於去年同期。

市場分化同樣存在，一季度共有130個項目開盤售罄，但主要集中在杭州、上海和成都，其中杭州獨佔據69席，三個城市合計占比接近全部售罄專案的74%。包括杭州在內，廣州、上海、成都、長沙等5個城市去化率超過平均水準。特別值得關注的是，杭州、上海和廣州一季度平均去化均超8成；北京、重慶和武漢平均去化率分別為56%、50%和50%。

新房價格方面，一線城市漲幅則不及熱點二線城市。中指研究院3月百城新建住宅價格指數顯示，中山以1.48%環比漲幅領跑百城，廣州為第二名，無錫、金華、徐州、東莞等城市漲幅居前。

整體來看，全國100個城市新建住宅平均價格為15916元/平方米，環比上漲0.20%，漲幅與上月持平。其中76個城市環比上漲，23個城市環比下跌，1個城市與上月持平。

18城二手房成交量創4年來單季度新高

2021年第一季度，多個城市二手房成交量再攀新高。

貝殼研究院監測資料顯示，18個重點城市二手住宅實際成交量比2020年第四季度增長14%，在2020年一季度受疫情影響基數較低的情況下同比上升了120%。特別是一線城市整體市場熱度較高，1月份深圳、北京環比增速在30%以上，上海成交量環比增長也達到了20%。

2017年以來18城鏈家二手房季度成交量及累計同比 來源：貝殼研究院

中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶指出，多方面因素共同推動了熱點城市二手房市場的活躍，如“就地過年”使熱點城市置業需求釋放前移、學區房關注度階段性走高拉動的二手房置換鏈條明顯活躍、前期相對寬鬆的信貸環境疊加信貸收緊預期的推動等，同時，短期熱點城市新房供不應求，擠壓需求退至二手房市場也是一項重要原因。

在巨量成交的推動之下，全國二手房價格繼續環比上漲。貝殼監測的重點35城二手房價格指數3月保持環比上漲1.4%，從2020年12月以來已累計上漲3%，一線城市房價漲幅更是領跑全國。

“高燒不退”的市場也引發了調控進一步收緊和更嚴厲的金融監管。其中深圳“二手房指導價”政策調控效果顯著。新政當周，深圳二手房成交即進入低谷，較新政前下降70%，整個一季度成交量環比下降20%，同比下降4%；價格指數環比漲幅則在1月後持續收窄，至3月止漲。

在“1•21新政”之下，上海二手房成交量環比微降，其中春節後成交量較春節前下降23%；3月價格指數環比漲幅收窄至3.6%，已是連續兩個月收窄；北京儘管一季度成交量環比增長20%，但春節後明顯有所下降，市場調整趨勢開始出現。

另一方面，一季度以來金融監管收緊了口子，北、上、廣、深及海口、杭州、西安、成都等城市對經營貸違規進入房地產市場進行嚴格審查，多家銀行針對房地產的“定向加息”直接為一線城市購房熱度降溫。3月貝殼研究院監測的60個城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個、7個基點。

一線城市市場受到抑制，而核心二線城市則繼續熱度高企。合肥一季度成交量環比增長約60%，成都、武漢環比增幅在30%左右，西安環比增長10%。進入3月，各代表城市成交量均創2019年以來新高，並且二手房價格指數保持上漲且漲幅擴大。

值得注意的是，北方多個城市經歷了約3年左右調整，已經開始迎來市場週期性修復。一季度廊坊二手房成交環比增長約30%，3月成交量僅次於2017年一季度高峰；而燕郊在“有房即可落戶”的政策帶動下成交量增長；青島一季度成交量環增約20%，價格指數在3月止跌轉漲。此外濟南、煙臺等城市二手房成交量分別環比增長27%、15%，二手房價格指數保持平穩上漲。

TOP10房企首季合計銷售超萬億

進入3月份傳統旺季，房企推盤節奏明顯加快，百強房企銷售額均值升至307.8億元，平均增長率104.1%；目前已誕生5家千億房企，比2020年同期增加2家；超百億房企已達76家。

據記者統計，1~3月“碧萬恆”合計銷售5231億元，TOP10房企合計銷售超萬億。

在需求旺盛、行銷加碼的雙重作用下，1~3月各梯隊房企門檻值次第升高：TOP3房企門檻值增長11.6%至1528.5億元；TOP10房企門檻值增長83.1%至678.0億元，但增長最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分別上升99.5%、134.4%和137.8%。

百億級的中型房企有著強烈的規模增長和快速發展訴求，一方面亟需向頭部房企行列靠攏，進而提高市場競爭力、提高市場地位；另一方面，百億規模正處在“尷尬”的階段，加速擴規模加快一步就能成為頭部企業，稍慢一步鬆懈就會掉隊。

值得注意的是，2021年成為房企“戰略合作”的發力之年，其中不乏頭部房企擴寬產業範圍、佈局新市場的舉措。

3月2日，中交集團與萬科集團在深圳簽訂戰略合作協定，雙方將在土地開發、城市綜合體、物業管理、產業園區、冰雪度假等領域開展深入合作，補齊產業鏈；世茂海峽與上坤集團廣東區域達成戰略合作，共同投資拓展粵港澳大灣區及廣西市場；融創則開始涉足酒店行業，與華住成立合資公司共同佈局高端酒店市場。

分析人士認為，不同企業加大合作，比如有資金的企業與有土地資源企業的合作，相當於加速了市場要素流動，能提高資源要素配置效率；另一方面，大企業之間強強聯合，提高了競爭力，會加速資源要素及市場份額向大企業集中，進而能提高市場集中度；而對於企業來說，能優勢互補、揚長避短，增強競爭力，提高市場份額。

土地供應“兩集中”重錘砸向22城

2021年初，22個重點城市供地“兩集中”政策（集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動），成為繼“三道紅線”等金融監管措施之後，土地市場的又一重大變化。重點城市中，北京、天津、廣州、無錫、長沙等已經公佈了今年第一批集中供地計畫。

集中供地，除了“擊散”資金對於熱點區域的圍剿，更有可能就此改變土地市場的格局。中指院統計資料顯示，2020年22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%、銷售額占全國商品房銷售額39.9%；住宅用地出讓金占全國宅地出讓金的37%。據此可見，占比接近4成的22座城市，在供地“兩集中”後將呈現另一種市場格局。

2021年一季度，重點城市表現仍然突出，全國土地出讓金排名前20城市成交總額高達5065億元，同比增加15%，上榜門檻上升至117.7億元。一線城市收金總額為1580億元，同比微跌2%，一城市中僅深圳未入榜單，其中上海一季度土地交易活躍，收金逾949億元佔據榜首，同比增加45%；二線城市共13個城市入榜，其中杭州收金近730億元，同比增加44%，位居第二。

2021年1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為9597億元，同比增加20%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為7765億元，同比增加18%。全國40個大中城市中共23個城市出讓金同比增加，一線城市均不在漲幅前十之列；降幅前十城市中，廈門市降幅最大。

房企對於熱點城市的追逐也日趨白熱化。一季度TOP100企業拿地總額5588億元，拿地規模同比增長22.7%。保利發展、融創中國和綠城中國佔據榜單前三位。22座重點城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市顯然更受頭部房企青睞。2021年1~3月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續以累計優勢佔據首位。TOP10城市中，區域較為分散，除杭州、蘇州、溫州和南京為長三角城市外，其餘6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多個城市群。

儘管不少城市才剛剛發佈相關具體計畫，但“兩集中”政策的影響在3月份已經有所顯現，代表企業拿地規模均受不同程度影響。區域深耕型企業如濱江集團、廣州地鐵等單月拿地金額受政策影響較大；保利發展、中海地產等企業全國化佈局，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

但“兩集中”之後，頭部房企憑藉巨大的成本優勢繼續鏖戰一線和強二線城市，而中小房企的土地爭奪戰，則有可能從熱點一二線城市轉戰至三四線城市。

從中指研究院統計資料可以看出，三四線城市土地價格已經處於高位。前3個月一線城市土地溢價率平均7%，同比下降2個百分點，但二三線城市溢價率攀升，並且樓面均價分別同比增長了25%和19%。

易居研究院《百城住宅用地價格報告》顯示，2021年1~2月，64個三四線城市居住用地價格為4128元/平方米，同比上漲34.4%，漲幅明顯大於一二線城市。

歷史資料也顯示，三四線城市當前累計地價同比漲幅為最近36個月的最大值。易居報告同時提出，尤其是在“兩集中”供地制度下，一些二線城市拿地的不確定性或增加，此時房企從地價成本控制和拿地機會等角度出發，或會加快進入部分重點三四線城市，進而推高地價。

房企到期債務規模同比增加134%

一季度恰逢房企年報季，集體“降檔”成為行業主流。融資新規後，踩線情況將直接影響房企在融資、土儲、資本化等方面的運作。當前“綠檔”陣營倍增，已連續兩月新增發債不及到期債務規模，並且這一趨勢有常態化傾向。

由於一季度境內債市平穩適度寬鬆，境外債市則低迷致規模大幅下滑。

根據貝殼研究院統計，2021年第一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發行規模。

由於2020年一季度受疫情影響貨幣政策寬鬆，迎來短時發債視窗期，加之2021年首季度整體債市表現下行，尤其境外債發債規模大幅下滑，較2020年第一季度下降43.5%。

從利率來看，境內一季度利率中位數4.40%，環比上一季度上升16個基點，較2020年一季度上升48個基點。

境外方面，一季度境外債券融資票面利率中位數為6%，較上一季度下降75個基點，較2021年一季度下降140個基點。境外票面利率受發債規模銳減影響致下滑，同時境外票面利率高低差短期有縮小趨勢。

而房企依舊債務壓頂。2021年一季度，境內外債券融資到期債務規模約3735億元，同比增加134%。事實上，2020年四季度至今，已連續兩個季度新發債規模低於到期債務規模。融資新規之下，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。貝殼研究院預期2021年二季度房企償債規模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規模仍屬高位。

明知有風險，卻不斷有人“偏向虎山行”。

今年，深圳出臺了嚴厲的樓市調控政策，商品房投機的入口被堵住，市場熱錢的關注焦點似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產權房市場。小產權房市場“漲聲一片”？證券時報記者為此進行調查。

不按面積“按套賣”

走在深圳的一些街巷，一些房產小廣告隨處可見，廣告的主角正是各式各樣的小產權房。在高房價的深圳，還能以每平方米一兩萬元的價格買到房，聽著的確誘人。

眾所周知，在官方的表態中深圳並不存在小產權房，只有“違法建築”。之所以如此，是因為這些小產權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規用地與建築規劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產權房存在違規佔用建築紅線等現象，該類建築多出現在各個城中村。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產權房問題最突出的城市之一。

“前兩年深圳一些離市區稍遠的地方還有許多均價一萬元以下的小產權房，現在也不多了，觀瀾片區一般的小產權房也漲到每平方米12000元左右。”陳樂在深圳平湖和幾個朋友合夥開了一家仲介公司，但這家公司看起來跟別的仲介有些不一樣：專門做城中村小產權房和回遷指標房的買賣。

說起小產權房，大家的印象一般會停留在“握手樓”，居住體驗感差。不過，現在深圳的一些小產權房與普通商品房外觀上並無差別，高層帶花園社區的小產權房比比皆是，許多小產權房還會重新包裝，以“精裝修”的方式放賣。

在深圳五和片區，記者見到前來看房的張惠（化名），他正打算買一套房自住。“五和附近的商品房均價都在6萬元以上，實在是承受不起，現在打新也不容易，所以打算先買一間小產權房。”她說，“看著總價似乎不高，但實際單價並不低，沒想到現在小產權房也不便宜。”

記者跟隨張惠來到五和村一棟正在改造的小產權房，發現前來看房的人很多。“這裡的一房一廳賣60萬到65萬左右，兩房一廳要100萬左右。”銷售人員介紹，至於實際面積和建築面積，銷售人員表示這裡的房子不按面積計算只按套算。記者發現，這些小產權房的戶型一般，有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。若按此價格計算建築面積的單價，幾乎都超過每平方米兩萬元。“這裡的價格本來就較高，所以去年跟今年的價格相差無幾，但餘貨已經不多，這裡靠近地鐵口地段不錯，很多人來買。”

至於如何證明買賣關係？銷售人員表示，可以選擇全款交付或5成首付。如果選擇5成首付，剩餘的房款主要是申請消費貸。此外，除了買賣合同，還有律師見證和村委物業公司的蓋章。不過，記者調查發現，多數村委已經不會給相關小產權房交易蓋章或作證。此外，小產權房交易的違法性並不會因為有律師見證而合法化。記者查詢發現，深圳市司法局早在2009年就發文嚴厲禁止律師為違法建築銷售行為提供見證服務，2016年再次發文禁止，雖然只是針對違法建築類小產權房，但是有合法報建手續的小產權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

明知有風險卻“偏向虎山行”，這或許是大部分選擇小產權房的購房者心理。

價格上漲風險也大

“我只是為了先安家，更多人為了賭拆遷投資。”張惠顯得有些無奈。

記者發現，一些帶有拆遷概念的小產權房，價格更是水漲船高。市場公開信息顯示，深圳寶安區沙井大街片區金蠔小鎮因此前小產權樓房房價上漲幅度過大，被沙井街道辦事處更新單元現場指揮部辦公室張貼房屋買賣重大風險提示。

記者致電金蠔小鎮當地的房產仲介，對方表示一些即將拆遷的小產權房價格上漲明顯，均價甚至已經超過5萬元。在官方的二手房成交參考價中，沙井的數個社區均價基本上在每平方米4萬至5.2萬之間，與小產權房單價已經相差不大。有當地正規房產仲介表示，小產權房交易存在無法過戶、一房多賣、業主反悔、不配合簽約、交易資訊不透明、時間週期長等重大潛在風險。

類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是，在羅湖區田心村，記者也發現有房產仲介兜售小產權房，聲稱可以與開發商簽約，舊改後就順利獲得新房，要價已經飆至每平方米6萬元左右。

除了小產權房，一些仲介還做起了回遷指標房的買賣。“我們做的跟一般小產權房不一樣。”陳樂表示，回遷指標房雖然也是無產權登記的小產權房，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之後得到確權，就能獲得不動產權證。在他看來，除了價格的優勢，不限購、交易過程不佔用名額也是這類房子的優勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。

值得注意的是，深圳市房地產仲介協會近日發佈關於切勿為產權不明晰房產提供居間服務的鄭重提示。

信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約後，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發生，由於多數出售時並無任何權屬證明且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬於賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。

調控不能滿足於頭痛醫頭

2021年以來，中國持續傳出嚴控樓市的信號。自1月下旬，中國住房和城鄉建設部赴深圳、上海調研。三個月內，住建部調研督導或約談了13個城市。

4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5地負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

最新約談為什麼是這5個城市？

資料顯示，從2020年5月至2021年2月，廣州新房、二手房均價已連漲10個月，平均環比漲幅分別為7.2%、9.7%；合肥則是從2020年6月開始新房連漲9個月、二手房連漲12個月；寧波近年更是一二手房均價連漲12個月。作為強三線城市的東莞和南通，近期土拍市場火熱也引起各方關注。

與此前“督導”的方式不同，本次住建部採用的方式是“約談”。在約談中，“切實提高政治站位”、“切實扛起城市主體責任”的表述，充分顯示中央對樓市調控的態度變得更加嚴厲。

當前的房地產和房地產調控，不僅是經濟問題，地方政府不能有絲毫馬虎。

也許有人會奇怪，廣州、東莞、合肥近期不是已經出手加碼調控了嗎？為什麼也會出現在約談的名單中？

實際上，住建部約談中對此有所肯定，認為“對穩定市場起到了一定作用”，但同時強調“要加強實施效果評估”，“增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時採取針對性措施，精准調控，堅決遏制投機炒房”。

言外之意，“實施效果”尚不盡人意。地方政府調控樓市，不能只顧埋頭出政策，必須緊盯新情況新問題，以實施效果為唯一評價標準。換句話說，像過去那樣，房價越調越漲、樓市越調越熱，這是無法容忍的。

目前房地產調控中都出現了哪些新情況，近期曝光的深房理騙取經營貸炒房的事件頗能說明問題。

前不久，深圳公佈了轄內經營貸違規炒房的排查結果：自2020年4月以來，監管共對轄內中資商業銀行15.4萬筆、1771.73億元經營貸進行全面排查，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。資料一出，輿論譁然，原因很簡單，排查結果顯示的5180萬，不過是深圳去年經營貸總額的0.2%，也就是半套深圳灣豪宅的價格而已。

如今，深房理的炒房產業鏈被揭示暴露出來。單純的炒房與法律無關，但通過騙取購房資格、非法集資、騙取信貸資金、虛假廣告、發佈虛假資訊等構成的炒房產業鏈。不僅是自己炒房，而且將炒房規模化、公司化，深房理的野蠻生長，讓調控政策顯得有些尷尬。

深房理逐步做大的過程，同時也是樓市調控逐步加碼的過程。如果沒有一封內部曝光的舉報信，深房理能否引起監管部門的注意？一個樓市火熱的城市，到底有多少個“深房理”？這些問題耐人尋味。

深房理事件引出七個監管部門出面調查，是否近於殺雞用了牛刀？答案是否定的。住建部約談釋放的資訊很清晰：調控不能滿足於頭痛醫頭，必須做到滴水不漏。“政治站位”四個字的份量，值得地方政府認真掂量。

不過，在多數上市房企都進行分紅的同時，也有部分一毛不拔的“鐵公雞”。

上市公司現金分紅是實現投資回報的重要形式，更是對中小投資者權利的捍衛。隨著房企逐漸披露年報，過去一年房企對於股東的回饋水準也一覽無遺。

時代財經根據已公佈的房企年報統計，2020年分紅總額最高的三家房企分別是萬科、中海、碧桂園，分紅金額均超百億元；每股現金分紅前三名分別是中駿、新城、融創。而從分紅率這一指標來看，金茂以73.67%的分紅率遙遙領先，超出平均32.5%的分紅率一倍以上。

萬科分紅最多，金茂最大方

2019年曾因分紅率持續下降而受投資者詬病的萬科，在2020年以145.22億元的分紅總額位居榜首。期內，萬科錄得營業收入4191.1億元，歸母淨利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%。

以此計算，萬科分紅率為34.98%，較2019年提升4.65個百分點，重回往日水準。

位居分紅金額榜第二名的是在行業內有著“利潤王”稱號的中海。2020年，其先後兩次派息，合計每股現金分紅118港仙（0.99元），分紅金額高達108.6億元。占中海歸母淨利潤439億元的24.74%。這一分紅率要明顯低於萬科、碧桂園、龍湖、華潤置地等頭部房企。

十強房企之中，融創的分紅比例同樣相對較低。2020年，融創實現營業收入為2305.9億元，同比增長36.2%；歸母淨利潤創下歷史新高，同比增長36.9%達356.4億元。從歸母淨利潤表現來看，融創位列行業第三。但強調降負債的融創如今更願意將現金留在手中，公司的分紅率僅21.7%，分紅金額僅76.94億元，在分紅金額中排名第六。

碧桂園以100.32億元的分紅總額名列第三，同期碧桂園營收和歸母淨利潤出現“雙降”，分別為4628.6億元、歸母淨利潤350.2億元，同比分別下降4.7%及11.4%。以此計算，碧桂園的分紅率約28.65%，保持公司一貫水準。

而從分紅率（現金分紅金額占歸母淨利潤的比率）來看，金茂以73.67%的分紅率成為2020年度“最大方的房企”。即使過去一年，金茂歸母淨利潤同比大減40%，降至38.81億元。

但這並未影響金茂一貫的分紅水準。截至2020年末，金茂持有貨幣現金約434.56億元，同比大幅增長142.1%。在現金流充沛的前提下，金茂仍加大了分紅力度，分紅金額從2019年的24.65億元上漲至28.59億元，同比增長15.9%。

緊隨金茂其後的是合景泰富、龍湖、世茂、富力及招商蛇口，分紅率都超過40%。

8家房企做“鐵公雞”

不過，在多數上市房企都進行分紅的同時，也有部分一毛不拔的“鐵公雞”。

據時代財經統計，在已經披露年報的兩百強上市房企之中，大悅城、建發國際、信達地產、首創置業、明發集團、眾安集團、北大資源、里安房地產等8家房企在2020年內均選擇不進行利潤分配。

信達地產表示，不進行派息是為保證公司現階段經營及長期發展安排。房地產業作為資金密集型行業，處於成長階段，預計未來有重大資金支出安排，不派息是為保障公司合理的償債能力，降低財務風險。

明發集團也指出，在中央多次重提“住房不炒”的前提下，多項嚴格的財政貨幣政策已經實施，以規管開發商負債水準。考慮到2021年貨幣政策的不確定性，公司希望預留資金以供擴張之用。

除了為企業日常經營考慮外，部分房企則是因虧損而不得不失約對投資者的分紅。里安房地產在年報中指出，董事會做出這一決定是由於考慮到年內公司的財務狀況，及新冠疫情的不穩定性。資料顯示，里安房地產2020年虧損2.33億元，其中，公司股東應占虧損淨額7.40億元。

大悅城、北大資源同樣也是由於虧損，失約分紅。年報資料顯示，2020年大悅城實現營業收入384.45億元，同比增長13.76%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-3.87億元，同比下降了119%；北大資源則虧損18.45億元，其中，公司股東應占虧損淨額20.25億元。

大陸房地產市場今年迎來嶄新開局，從1月加速推盤、2月就地置業，到3月房市傳統旺季，市場前3個月熱度不減。新房市場上，前10名房企銷售超過兆元（人民幣，下同）。據中國指數研究院資料顯示，第1季重點城市新建住宅供、銷反應均熱烈，多個重點城市新房去化率（銷售和供應量的比值）突破8成，其中杭州去化率達到88％，上海和廣州平均去化也都超過8成。

大陸重點監測的14個重點城市中，住宅類項目共計開盤（可合法對外預銷售的房地產）561次，推出房源超11萬套。其中一線城市上海開盤量較大，共計開盤26次；二線城市中杭州、重慶和南京開盤次數較多，分別為119次、80次和70次；北京、天津、蘇州和南昌則開盤量相對較少。

在民眾購屋需求層面同樣熱烈，大陸14個城市新開住宅項目「當日去化率」均值為64％，此數據自2020年一季度以來曾維持在較低水平，但進入2021年後，去化率先降後升，多個重點城市新房去化率突破8成，其中杭州去化率達到88％，上海和廣州平均去化也都超過8成。

此外，市場分化同樣存在，一季度共有130個項目開盤售罄，但主要集中在杭州、上海和成都，其中杭州獨占據69席，3個城市合計占比接近全部售罄項目的74％，包括杭州在內，廣州、上海、成都、長沙等5個城市去化率超過平均水平。特別值得關注的是，杭州、上海和廣州一季度平均去化均超8成；北京、重慶和武漢平均去化率分別為56％、50％和50％。

渝太地產（０００７５）公布，以約９﹒０３億元（人民幣．下同）（約１０﹒７億港元）投得７幅四川省地皮。　
　　
該集團指，以約４﹒２４億元（約５﹒０３億港元）投得達州市馬踏洞片區中心服務區的兩幅住宅及商業地皮及一幅商業地皮，總用地面積約９﹒７５萬平方米，建不少於６﹒１５萬平方米的會議及展覽設施和商業服務房屋等。此外，該集團指，以約４﹒７９億元（約５﹒６７億港元）收購達州市馬踏洞片區中心服務區兩幅住宅及商業地皮，以及兩幅商業用地，總用地面積１３﹒２９萬平方米，建造建築面積約３萬平方米的單幢商場用作商業綜合體、不少於１﹒７５萬平方米的商業服務房屋，以及建造建築面積不少於４萬平方米及提供不少於３００間客房的五星級酒店配備會議設施等。
　　
該集團指，地皮距離達州火車站僅８００米，開發為整合會議及展覽中心、五星級酒店、寫字樓及商業及住宅物業的綜合體，總建築面積預期５６﹒６５萬平方米，其中建築面積約１１﹒１８萬平方米將開發為會展中心及酒店，而餘下面積將開發為物業以供出售。

保寶龍科技（０１８６１）全資附屬Ｐｒｅｃｉｏｕｓ　Ｄｒａｇｏｎ　Ｔｈａｉ與Ｓｔａｔｅ　Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ及Ｓ﹒Ｐ﹒　６４分別就在泰國Ｐｉｎｔｈｏｎｇ工業村土地設計及建設廠房訂立建築協議，合約金額分別為約３０８０萬元及約２２４０萬元，承建商須於今年６月１５日或之前完成合約工程。
　　
兩間公司分別須負責該廠房的設計及建築工程，包括倉庫樓宇；辦公室樓宇；公用設施樓宇；外部工程；機械、電氣及管道系統工程；及其他有關工程的設計及建築。
　　
廠房建成及運營後將使集團能夠應對中美貿易戰及其他國際貿易壁壘可能帶來的變動及影響；從周邊地區較低的原材料成本中獲益，從而增強產品在亞洲地區的競爭力；及分散中國日益嚴格的健康、安全及環境政策、法律及法　規所帶來的經營風險。
　　
土地位於２１９　Ｍｏｏ　６，　Ｂｏｗｉｎ　Ｓｕｂ－ｄｉｓｔｒｉｃｔ，　Ｓｒｉｒａｃｈａ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，　Ｃｈｏｎｂｕｒｉ　Ｐｒｏｖｉｎｃｅ，總面積３﹒７萬平方米。

賢能集團（０１７３０）間接全資附屬向四名賣家購入ＨＱ單位購買選擇權，總代價８４０萬新加坡元。另一間間接全資附屬Ｃｏｌｉｗｏｏ　（ＢＲ）　Ｐｔｅ﹒　Ｌｔｄ﹒向五名賣家購買Ｃｏｌｉｗｏｏ單位購買選擇權，總代價８４０萬新加坡元。
　　
所有ＨＱ單位及Ｃｏｌｉｗｏｏ單位均位於７５　Ｂｅａｃｈ　Ｒｏａｄ，　Ｓｉｎｇａｐｏｒｅ。集團擬將ＨＱ單位改為集團總部，倘成功購買ＨＱ單位，總部將由現時地址１０　Ｒａｅｂｕｒｎ　Ｐａｒｋ遷至新址三層及四層。擬於總部搬遷後將原本的空間出租。對於Ｃｏｌｉｗｏｏ單位，集團擬將７５　Ｂｅａｃｈ　Ｒｏａｄ五樓及六樓作為商住空間經營。

因此，Ｃｏｌｉｗｏｏ單位收購事項將擴展集團於新加坡商住業務下的物業組合，提升ＣＯＬＩＷＯＯ的品牌價值，並為本集團帶來資本增值潛力以及產生收入的新機遇。

中國中石（０１１９１）宣布於昨日（１２日），該公司全資附屬公司中石（深圳）投資諮詢與協力廠商公司訂立兩份租賃協議，料將分別為公司於中國持有物業帶來每年約２８２﹒１萬人民幣及１７６﹒４萬人民幣的物業租賃費收入。

去年建成799伙 九龍城佔比全港最多

近年不少新盤會提供實用面積215方呎或以下的納米戶，但因面積太細影響生活質素，備受社會關注。運輸及房屋局（下稱運房局）最新數據顯示，去年落成的20888個私人住宅單位中，納米單位佔799伙，較2019年的982伙減少18.6%；納米戶佔全年總落成量的比例，更由2019年的7.2%大降至去年的3.8%，但仍屬1984年有紀錄以來第三高。

運房局以書面形式回應立法會議員就《財政預算案》的提問時，以單位面積分布列出各類私人住宅單位去年落成量。去年共有20888個私宅單位落成，實用面積431方呎以下的A類單位佔9230伙，屬各類單位中最多，較2019年的6622伙大增39.4%，惟佔全年總落成量比例則由2019年的48.5%，下降4.3個百分點，至去年的44.2%。此外，去年有8431個實用面積431至752方呎的B類單位建成，屬於各類單位中第二多，按年增49.5%；其餘三類面積的單位去年落成量介乎378伙至2779伙。

數據亦顯示，去年共有799個納米單位落成，雖然按年減少，但仍是繼2019年982個和1986年940個同類單位落成後，有紀錄以來第三高。至於去年納米單位佔全年落成量的比例，則緊隨2019年的7.2%和2017年的3.9%，成為歷來第三高，並屬於2015年錄得0.7%以來，連續5年處於1%以上。

11新盤提供細單位 AVA61稱冠

以區議會劃分，去年最多納米戶落成的是九龍城區，共160個；其次是116個的中西區，深水埗區以115個排第三，屯門區佔114戶。該4區共有505個納米單位，相當於全年納米戶落成量約63.2%。

翻查屋宇署及《一手住宅物業銷售資訊網》資料，去年最少有11個落成的新盤提供納米戶，數量由24伙至115伙，以資深投資者盧華家族發展的深水埗AVA61佔最多，共有115個納米戶；其次是莊士中國（00298）屯門弦海，提供91個納米單位；至於實德環球集團主席楊海成私人及相關人士旗下大角咀尚璽，全盤76個單位俱屬納米戶，實用面積158至193方呎。

港島區的納米戶以兩個北角區樓盤較矚目，包括恆地（00012）君譽峰和該集團前主席李兆基私人持有的維峯．浚匯，分別提供84個和48個納米戶。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，不少去年落成的樓盤早於4年或以前開始興建，當時樓價升勢較顯著，發展商傾向興建細單位以遷就購買力。隨着政府於2019年放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），相同金額的首期有機會買到面積較大的住宅，發展商建納米樓的意欲隨之下降。

放寬按保削需求 興建量趨降

劉嘉輝預期，未來納米戶落成量逐步下降，供應集中在「方便返工」的市區，或者規模較小的樓盤。

另外，運房局公布，截至去年底，全港共有1.23萬個已落成但仍在發展商手中（俗稱現樓貨尾）的一手單位，A類單位佔最多，涉約4400伙或35.8%，當中約500個是納米單位；B類單位則有2800伙或22.8%；其餘三類單位則佔1400至2000伙，比例約11.4%至16.3%。值得留意的是，前述1.23萬伙中，當局曾經估算有約3400伙屬發展商自用或作出租用途的單位，部分已取得入伙紙但未趕及交樓的單位，亦會納入貨尾數字之內。

住宅租賃市場頻錄矚目成交，荃灣爵悅庭複式戶月租高見8萬元，媲美南區豪宅。消息稱，爵悅庭西爵軒頂層複式3房戶，實用面積1675方呎，連590方呎平台，叫租每月9萬元，雖減至8萬元租出，租金料創屋苑新高，呎租47.8元。業主2011年斥2425.5萬元購入，至2018年5月以5300萬元放售，惟放盤多時未能售出，終改作招租。

根據資料，山頂及南區上月有68宗二手租賃成交，佔5宗為大潭浪琴園，實用面積1534至1674方呎，月租6.4萬至7.8萬元，即爵悅庭是次租金水平可與浪琴園匹敵。

進智交通主席麗景園月租9萬

進智公共交通（00077）主席黃靈新去年底斥6030萬元購入南區淺水灣麗景園9座低層24室3房戶，實用面積2049方呎，剛以每月9萬元租出，呎租43.9元。市傳何文田加多利山嘉道理道雙號屋，實用面積4384方呎，減價6萬元以每月約30萬元租出，呎租68.4元。

新冠肺炎疫情期間，不少企業持續收縮。戴德梁行指出，今年第一季本港整體寫字樓錄得破紀錄的90萬方呎負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面），導致待租率升至14%，創下自2004年第二季度以來近17年新高。

寫字樓需求疲弱，第一季整體寫字樓待租樓面高達950萬方呎，待租率升至14%。以分區計，九龍東及九龍西待租率最高，分別達17.4%及17.2%；中環則為12%。首季遭棄租的寫字樓總面積達72.4萬方呎，主要是跨國企業進行收縮。

中環首季租金按年跌29%

整體寫字樓租金續跌，首季下跌2%，與2019年第一季的租金高峰期相比，全港平均租金累積跌幅達24.4%。中環區的租金在第一季按季下滑2.9%，較高峰期低29.1%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出，單季負吸納量已達到有紀錄以來新高，市場上出現的任何新供應都可能推動租金進一步下調。現時共有9個位於非核心區的新寫字樓項目，共提供420萬方呎，將於2022年相繼落成，料消化需時，預計明年整體寫字樓租金將再挫8%至13%。

另外，第一季四大核心區舖位租金按季跌幅由3.3%至4.1%，按年累積挫23.3%至35%；估計今年上半年四大核心區舖租跌幅達5%至10%。

運輸及房屋局向立法會提交的文件顯示，截至去年3月底，全港共有約310人以個人名義全權、聯權或分權持有50個以上物業（包括住宅和非住宅單位．下同），當中36人更持有超過100個物業。另外，持有僅一個物業的業主，則有約165.4萬人。

市場消息透露，中環皇后大道中99號中環中心22樓1室，建築面積約2781方呎單位，年初原以每方呎45元放租，現減至38元，降幅15.6%，成為該廈呎租最低放租盤。單位業主為資深投資者翁文通，於2019年3月以1.015億元購入，呎價36498元，若以意向價租出，回報或只有1.2厘。

甲廈待租樓面達950萬平方呎創歷史新高，明年又遇上商廈落成高峰期，將有約420萬平方呎新供應，並集中在東九龍，令商廈市況雪上加霜。

商廈供應量為甲廈租金升跌重要因素，據戴德梁行數據，今年甲廈整體供應量極低，全年僅涉約15.4萬平方呎樓面，涉及一個商業項目，為黃竹坑Landmark South。

東九區佔逾200萬呎供應

明年則為甲廈供應高峰期，全年高達419.6萬平方呎新落成，為近年最多新供應樓面。當中逾半樓面涉及東九龍區，焦點落在南豐旗下啟德AIRSIDE，集團於2017年以超過246億元創下當時土地投標紀錄投得，興建樓高200米的47層高綜合大樓，總樓面面積約190萬平方呎，當中寫字樓樓面面積達120萬平方呎。

此外，新地 （00016） 與載通 （00062） 合作的巧明街98號前九巴車廠用地，獲批興建兩幢樓高21層高商廈，包括4層地庫，合共總樓面面積約114.66萬平方呎，預計大部分為寫字樓樓面。另連同億京、羅氏地產等多個中型項目，單計東九區，已有逾200萬平方呎樓面新供應，佔明年新供應逾半。

事實上，今年整體甲廈租務淡靜，較大手租務多出現於東九龍區，包括位於牛頭角的國際貿易中心，先後錄得宏利保險及DHL大手租樓面，分別涉及14.5萬及10萬平方呎。除了東九龍外，另一較大型項目為太古 （01972） 旗下太古坊二座，涉及約100萬平方呎。項目一座於3年前落成，吸引多間跨國企業租用。至於核心區新供應，要待2023年，涉及恆地 （00012） 旗下美利道項目。

一手豪宅承接力強 馬鞍山Silversands雙破頂

一手豪宅承接力強勁，近日頻錄新高價成交，南區深水灣徑8號售出一個標準單位，成交價3.75億元，呎價8.9萬元，呎價創南區分層住宅新高。

南豐及豐資源旗下南區豪宅新盤深水灣徑8號，昨售出一個標準單位，為2座15樓C室，單位實用面積4,214平方呎，成交價約3.75億元，實用面積呎價約89,000元，呎價不單屬項目新高，更是南區分層戶歷史新高價。資料顯示，項目呎價最高位紀錄為花園特色戶，成交價6.05億元，呎價8萬元，呎價今次高約11%。

南豐地產發展部及銷售部總經理盧子豪稱，超級豪宅地段矜貴，集團持續看好豪宅市場，預計未來恢復通關後，豪宅市道交投會更加暢旺，加上高層單位能望開揚山巒景色，私隱度高，預計成交呎價會繼續破頂。

128 WATERLOO三房 2745萬售

而萊蒙 （03688） 與俊和旗下何文田128 WATERLOO昨售出10樓D室，為3房單位，成交價2,745萬元，單位實用面積842平方呎，實用面積呎價32,600元，成交價及呎價均創項目新高。新地 （00016） 北角海璇昨成功標售2座3樓A室，為4房雙套房連平台特色戶，實用面積1,530平方呎，並連1,158呎花園平台，成交價9,848.5萬元，實用面積呎價64,369元。

至於信置 （00083） 馬鞍山Silversands昨亦沽出5A座8樓A室，面積504平方呎，屬2房間隔，成交價1,202.5萬元，實用面積呎價23,860元，成交價及呎價均創項目新高。而屯門上源售出一伙特色戶，為5座20樓C室連天台戶，實用面積899平方呎，連752呎天台，成交價1,928萬元，呎價21,446元，創同類單位新高價。

另一方面，長實 （01113） 半山區西部21 BORRETT ROAD公布最新銷售部安排，推出23樓3號室，單位實用面積2,731平方呎，另設1,904呎天台及泳池。另外，恆地 （00012） 啟德THE HENLEY I及新地屯門御海灣II將於今天公布最新部署，料兩盤最快於本周內開價。

餘貨單位4400伙待售 按年增42%

去年細單位落成量達9,230伙，創近27年新高，隨着細單位落成量增多，截至去年底有多達4,400伙細單位餘貨未售出，按年大增42%，增加數目遠多於其他幾類型單位。

據運房局提交立法會數據指出，去年實用面積小於431平方呎的細單位落成量約9,230伙，較2019年按年大增39%，數目創1994年錄得9,493伙之後，近27年新高水平，佔去年整體落成量達44%。

事實上，由2017年起，細單位佔整體落成量比例持續高達3成以上，累積4年便有近3萬伙細單位落成，造成極大量供應。

整體一手餘貨共1.23萬伙

隨着供應大量增加，部分新盤的細單位銷情亦放緩，按照運房局數據，截至去年12月底已獲入伙紙而未售出的一手私樓餘貨合共1.23萬伙，較2019年底的9,900伙，增加24%。

當中細單位餘貨佔了4,400伙，佔整體比例達34%，數目亦較2019年底的3,100伙增加1,300伙，增加數量屬於5類型單位之中最多，增幅則為42%。

至於餘貨數目增幅最多則為實用面積介乎752至1,075平方呎的中型單位，由2019年1,300伙，急增至2,000伙，增幅達54%，反而逾1,722平方呎的豪宅單位，按年減少7%至1,400伙。

同時，據運房局指出，過去5年（2016至2020年）間，合共有3,249伙納米樓（即實用面積少於215平方呎）落成，佔整體約3.7%，當中去年則有799伙落成，按年跌2成，高峰期則為2019年有接近1,000伙落成。

若果以地區劃分，去年九龍城區有約160伙納米樓落成，其次為中西區，涉及116個單位。

中細價舖交投理想，現旺角上海街舖位進行放售，叫價約3,500萬元。

租金回報約2.5厘

美聯旺舖營業董事劉啟聰表示，獲委託放售旺角上海街439至443號友榮大廈舖位，物業地下面積約800平方呎，入則閣約500平方呎，合共約1,300平方呎，業主意向售價約3,500萬元，折合呎價約26,923元。

劉氏指，上述舖位門闊約17呎，附設廁所、來去水及三相電，現由車仔麵餐廳承租，租金回報率約2.5厘。該租客已承租物業近兩年，為連鎖餐廳，租務穩健。物業對面為超級市場，同時鄰近大型購物商場朗豪坊及雅蘭中心等，齊集眾多食肆及商戶，人流暢旺。

舖位買賣方面，本年2月「舖王」鄧成波以3,568萬元，沽出油麻地砵蘭街73至73A號地下，面積1,000平方呎，呎價約3.57萬元。舖位由點心店以8萬元租用，租金回報率約2.7厘。資料顯示，鄧成波於2016年6月以3,000萬元購入，持貨近5年獲利568萬元，升值約19%。

土地供應短缺，政府銳意拓展新界東北，當中古洞北新發展區就成為「試金石」，區內首幅住宅地將於月底截標，勢成市場焦點；隨着區內基建及交通發展日趨成熟，加上該地可建樓面逾百萬方呎，甚具規模。業界人士指，除吸引一眾大中型財團入標，料成兵家必爭之地，預期有部分更將以高價爭奪。該地皮市值逾54億至66億，每方呎約4500至5500元。

在覓地困難下，政府為求增加供應，近年大力拓展新界東北，而古洞北將成為新市鎮，無論基建以及交通配套均日漸改善，當中包括興建港鐵北環線古洞站，而區內的25區用地，作為古洞北首幅推出地皮，加上鄰近港鐵站，更成市場焦點。

會德豐地產主席梁志堅稱，集團對地皮感興趣，由於可建樓面逾百萬方呎，發展潛力不俗，環顧現今市區地皮買少見少，朝向新發展區覓地屬勢在必行，同時亦認為，往後粉嶺及古洞區將成未來本港住宅新供應庫。

華懋行政總裁蔡宏興稱，由於古洞地可建樓面逾100萬方呎，甚具規模，屬一幅理想地皮，雖然古洞為新發展區，但隨着政府大力發展，加上往後建基陸續落成，區內發展潛力甚大，而25區地皮作為古洞北首幅推出的土地，地價具指標性，集團亦有意競投，但會以獨資或合組財團方式奪爭，則言之尚早。

五礦營銷及市務總監方俊稱，隨着新界東北大力發展發展，而往後古洞區內將設有鐵路站，出入交通大幅提升，加上其餘配套逐步落成，發展情況將如現時的啟德區，成為大型新發展區域。他再指，由於古洞25區地皮具規模，不排除合組財團出擊。

路勁銷售及市場推廣總監封海倫指出，古洞住宅地鄰近未來北環線古洞站，對發展商而言，屬「兵家必爭之地」，加上區內具一定建基配套支持，看好區內前景。新地副董事總經理雷霆稱，將研究入標競投。 另外，恆基發言人稱，有興趣研究入標古洞地皮。

至於地盤面積約19.9萬方呎，以地積比率約6倍發展，可建樓面逾120萬方呎，市場估值每呎約4500至5500元，估值約54億至66億。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓稱，由於地皮具發展規模，加上往後區內不斷發展，預期將吸引不少財團出手，雖然預期普遍出價趨審慎，但相信有部分看好區內前景的財團，務求成功得手，不惜以高價爭奪。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，預期地皮每呎估值約5000元，雖然古洞北發展初期，無論基建及交通尚未配合，要有作開荒牛的準備，加上部分大型財團對區內情況熟悉，相信普遍出價較為審慎。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱，古洞北往後具一定發展潛力，相信可吸引中港財團入標，但由於發展初期配套未能配合，將影響地皮價值。有業內人士指，地皮發展潛力不俗，料以大型屋苑形式興建，主攻上車客源，雖然周邊基建確實尚未完善，惟該地皮鄰近古洞站，對發展商仍有吸引力。

區內成供應庫 兩靚地今年度推

市區靚地買少見少，政府亦積極於新發展區覓地，除下周截標的古洞25區地皮外，目前賣地表中，同區一帶仍有2幅住宅地待推。

除了下周截標的25區用地外，同區仍有2幅住宅地，於政府今財政年度中推出，分別為24區地皮，以及粉錦公路與青山公路交界地皮，而前者每呎估值約4800至5200元，估值約23.6億至25.6億，而後者每呎估值為5000至5500元，估值約11.8億至13億。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，市區地皮買少見少，粉嶺古洞勢將成為本港未來住宅「供應庫」。同時亦認為，古洞的發展情況，與啟德及將軍澳日出康城相似，當年啟德首幅住宅地，以高於市場預期價批出，推動區內地價「水漲船高」，更出現中資以高價搶地，至於日出康城多年來發展平穩，近期售價更是愈賣愈貴。故此他認為，儘管古洞配套亦未完善，惟環顧現今新界區屋苑呎價動輒一萬多元，故料該區地價約4500至5000元，若地價最終高於預期批出，代表發展商看俏該區發展，對周邊屋苑售價亦有升溫作用。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，該區發展規模龐大，惟地點遠離核心區，區內配套亦未成型，首幅住宅地皮地價將為該區帶來指標作用，並作為市場試金石，料各大發展商「各自計數」，料以審慎態度競投。