加價7成贏16對手 單價171萬區域次高

新北市府標售三重、金山等2區重劃區土地昨開標，其中最熱的一筆，為二重疏洪道近2000坪土地，吸引17組人馬搶標，最後由國泰建設以總價33.95億標下，溢價率高達7成，換算單價171.2萬元，創下區域內次高價；至於金山3筆土地，以及另2筆三重土地，麗寶集團全拿下，成為這次標售案的最大贏家。

這次重劃區標售案共有9筆住宅地，包含6筆二重疏洪道、3筆金山市地重劃案，吸引25封標單，共標脫6筆土地，標脫率約66.7%，整體溢價率達56.9%，總得標金額達39.5億。

這次標的以三重段174地號的1983坪土地，面積最大，底價達19.8億，共吸引17封標封，不乏宏普、遠雄、國美、興富發等知名建商競標，最終由國泰建設以33.95億得標，溢價率高達71%，換算單價為171.2萬元，僅次於2014年的單坪179.5萬紀錄，成為區域次高價。

麗寶旗下3公司勇搶5筆
台灣房屋三重集美加盟店店東葉益良分析，二重疏洪道重劃區2014年起多次標售，具完整開發價值素地相當罕見，這次國泰標下近2000土地，現況為停車場，格局方正、三面臨路，鄰近捷運三重站，未來中高樓層戶可享景觀視野，該案立地條件佳，被眾投資人搶破頭，並不意外。

至於二重疏洪道另2筆的五谷王段250坪、三重段202坪土地，分別由福容開發以1.81億、耀翊建設以2億標下；金山3筆規模150~500坪土地，皆被良昱建設標得，3家公司均屬麗寶集團旗下，讓麗寶成為該標售案的最大贏家。

優美地產企研室主任林哲緯指出，金山房市過去以本地客為大宗，這次標地位居市中心，深獲建商青睞，得標的麗寶集團，有跨足餐旅觀光業的經驗，除住宅選項，不排除朝觀光方向發展。

地政局分析，金山重劃區重劃開發後，提供2.57公頃公共設施，且近金山老街，帶動本次投標熱度，3標的因此全數標脫。另二重重劃區中2筆標脫的住宅區，係配合地方發展，從原先的變電所及自來水用地，變更為住宅區，第一次標售就順利標脫。

金山標地料推觀光產品
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，今年3月央行加碼限貸，雙北首次舉行大規模土地標售，結果亮麗，顯見投資人看好後續房市發展，尤其是建商大咖仍對自住買盤深具信心，加上雙北都會區素地稀少，大面積精華地更是「蓋一塊少一塊」，縱使政府頻出手打炒房，建商仍願追價搶購，讓蛋黃區土地展現創價實力。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，二重疏洪道區域目前住宅單價約4、5字頭，國泰以高價標下土地，預估將推出區域指標案；至於金山重劃案，因在地買盤氛圍濃，卻能3筆全壘打全數標脫，預期麗寶將推出結合旅遊觀光的產品，藉此吸引外部買盤進駐。

電商外送衝擊 月租66萬→39萬仍空置

北市台大公館商圈內，新生南路、羅斯福路交叉口的三角窗透天店面，繼去年8月屈臣氏撤出後，即空蕩至今，店面原本收租66萬，屋主打59折調降到39萬，依舊等嘸有緣客；甚至該店兩側短短步程，就有8間空置店面，極為冷清。專家表示，電商及外送崛起，讓業者對實體店面需求出現轉變，大坪數店面變得不吃香，房東若能拆租或許有利去化。

屈臣氏撤出後無人接手
台大公館商圈坐擁第一學府的師生客源，住商機構曾統計指出，2020年台灣大學周遭店租單坪7147元，稱霸各國立大學店面租金行情，且該區租金漲跌變動性小。《蘋果新聞網》觀察到數間黃金店面一空就半年、1年，其中坐落新生南路與羅斯福路雙叉路口的透天店面，88.7坪共3層樓，老租客屈臣氏去年8月撤出後，如今仍空置。

記者致電詢問租金，該店屋主代理人回應：「最初收租66萬，後陸續調到39萬，這幾個月僅幾組客戶來詢問，但大家似乎都在觀望，還沒有人明確表達意願。」

為何面寬、曝光度夠的黃金店面、租金大砍59折，仍招攬不到承租客，在地房仲陳先生觀察指出，商圈內好的地點，租金單坪1萬元很正常，惟目前比較有流動率的物件，多屬10來坪店面，去年疫情以來，30、40坪的店租客詢問度大降，至少掉了一半。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，進駐業者會選擇最有利基的市場，此商圈消費主力為學生，提袋率差、購買力較低，無法跟觀光商圈相匹配，自然吸引力少了點。

建議先分拆坪數再出租
徐佳馨回憶，「2010年前後，是公館商圈最繁盛的時刻，光是牆壁出租也能創造1、2萬元的租金價，但後來人潮逐漸流散至其他商圈。」台大公館商圈不像永康、西門擁有雙捷運線的人潮，加上區內許多中大型店面、租金價格自然高，業者在收支考量下，會擔心區域消費力不及成本支出，使得房東得修正價格以提升出租率。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，近年電商平台、外送服務普及，店家對實體店面需求有下滑趨勢，不單是餐飲，連民生消費零售業也受影響，店家評估店面效益後，會棄主幹道、選擇巷弄內拓點，或者併入一線店面、百貨商場。大環境轉變下，房東恐得適度下修租金，或者將大坪數店面拆租給不同業者進駐，增加去化速度。

台南房價高漲，據金融聯合徵信中心資料顯示台南去年10大熱門購屋貸款路段，永康區就有4路段上榜、最熱門，安平區也有2路段，且仍有1字頭房價，吸引大量首購族進場。

觀察金融聯合徵信中心的資料，台南去年貸款最熱絡的10大路段中，以安平區永華路二段貸款件數最多，共218件；第2名為北區的海安路三段，共有213件房貸。

若以區域來看，永康區有4個路段上榜，包含中華路有98件，為永康區房貸數最多；東橋七路有81件、復華一街56件、大橋一路55件；安平區則包含永華路二段、健康路三段2個路段。

安平區公共建設崛起
住商不動產台南五王加盟店店長李家民表示，永康的中華路從夢時代商場至奇美醫院，延伸出許多巷弄，因此有許多住宅大樓建案都在該區，成為入榜原因，「至於東橋七路，至少有5棟新蓋的大樓，也有預售屋正在蓋，戶數移轉量多。」

盤點永康區的優勢，李家民說，永康交通方便離交流道近，位於台南市區和南科的中間點，也吸到想住在靠近台南市的客群，要到南科上班或往市區走，都很方便。

安平區上榜的路段包含永華路二段，有218件房貸、健康路三段則有59件。屋比房屋總監陳傑鳴分析，安平區發展較早，隨著近年推動安平遊艇港特區計劃，不少公共建設座落於此，同時也是市政商圈的所在地，區內有多座公園綠地和學區，吸引首購族進場。

陳傑鳴表示，安平區內的「五期重劃區」不僅是台南市最大的重劃區，更有棋盤式街道規劃，目前區內中古大樓每坪成交價約15萬元，靠近市府的永華路每坪新案開價甚至上看3字頭，未來區內捷運動工並通車，房價仍有上漲的可能，前景值得期待。

房市投資氛圍濃厚，一線豪宅的主力坪數降到70坪以下，但百坪超大豪墅卻大受青睞，台中市百坪別墅的交易數量與6年前相比，成長3倍之多；房市業者分析，土地價格變貴，百坪豪墅更加符合成本效益，讓今年超級豪墅推案爆量。

《行情通實價網》統計，台中市近6年來總價5000萬元以上、坪數100坪以上的別墅交易，自2015年交易59戶、2020年已經增加到188戶，每年成長；反觀總價5000萬元以上、坪數100坪以上的大樓交易量，僅2016年、2017年上揚，其餘皆持穩。

地價變貴大坪數有效益
敦璟開發不動產經紀人蔡鴻霖分析：「自住型豪宅客仍會選豪墅，其中通常總價3500~6000萬元的別墅，接受度較高。」

台中豪墅區域以西屯、南屯為主，集中在單元2、8期豐樂公園、水湳經貿等區，如單元2的別墅成屋案「市政御園」、「京祐雅正」，主力產品總價都站上5000萬元，其中「京祐雅正」地坪124坪、建坪229.7坪，成交行情最高為總價1.3億元。

順天建設位於單元3的別墅新案「One 33」，每戶總價開出1.5億至1.8億元，總銷金額達80億元，挑戰高端別墅市場的天花板價格。

緊鄰水湳經貿園區的12期重劃區，也是豪墅聚落的代表區域，久樘開發在文修公園推出「柏登莊園Blossom Villa」，採先建後售，規劃共20戶的獨棟雙拼別墅，為區域指標新案。

皇翔建設積極加碼商業不動產，北市台汽北站開發案已從五星級飯店改為頂級辦公大樓，今年可望先行展開預租，明年完工，全棟將只租不賣；市場估計，租金行情將挑戰每坪3,000元大關。

皇翔建設副總游玉華表示，全案已改弦易轍規劃為頂級辦公室及商場的複合大樓，每層辦公室面積達600坪，總樓地板面積1.7萬多坪，將成為北車商圈核心地段的新地標。市場預期，皇翔台汽北站辦公大樓將是西區首度挑戰3000元高價的辦公大樓。

皇翔台汽北站位於承德路和市民大道口，基地1375.77坪，與京站遙遙相對，使用分區為台北車站特定專用區商業用地。原本舊照是規劃為國際級觀光飯店，並已簽訂萬豪國際酒店合約，打算興建地上31樓、地下5層的鋼骨建築共兩棟；不過皇翔鑑於飯店經營環境丕變，決定大轉彎改作商辦大樓。

游玉華表示，目前最新規劃已改為地上23樓、地下6層鋼骨建築一棟，B1和B2和地上1、2樓為商場，3~7樓為大坪數頂級辦公室，8~21樓為標準層辦公室、每樓層約600坪，至於22~23樓最頂樓兩個樓層尚未定案，可能朝向頂級商務俱樂部或招待所規劃；總計樓地板面積約1.7萬多坪，其中頂級辦公室佔1.2萬坪。游玉華說，全案預計2022年完工，今年有機會先行對外「預租」。

仲量聯行評估，「台北雙子星」前年正式簽約並進入都審和環評、請照階段，台北車站商圈正在蛻變，由於西區辦公商圈多年來沒有新的A辦釋出，累積可觀的汰換需求，預期在頂級產品規劃下，有機會挑戰每坪月租3,000元大關，躍居西區辦公「樓王」。

皇翔台汽北站案是在2007年以53.38億元得標，比第二高標富邦多出10億元，震撼房市；2020年底已與土銀簽訂聯貸案，額度達88.2億元，聯貸年限為17年，利率約1.7％。

近年來隨著地價高漲，房價單價、總價攀升，加上少子化，台中一線豪宅建商爭相推出50~70坪的中坪數大樓搶市，雖然案案熱銷，卻讓許多有大坪數需求的豪宅客、紛紛轉而購買別墅產品！根據實價登錄資料顯示，近六年來，台中豪墅交易量整整成長3倍之多。

根據調查，台中市總價5,000萬元以上、總坪數100坪以上的豪墅，2015年總交易量僅59戶，到了去年卻大增到188戶，6年來成長逾3倍，且交易量呈逐年增長趨勢；反觀總價5,000萬元以上、總坪數100坪以上的豪宅大樓，交易量僅2016年、2017年出現上揚走勢，其餘大致持穩。

敦璟開發不動產經紀人蔡鴻霖指出，目前高總價住宅仍以大樓為主流產品，約有二至三成的豪宅客會在大樓、別墅之間作選擇；其中，位在低密度住宅區、環境綠化完善、鄰近主要生活圈，以及具備等同大樓安全性的物件最獲青睞，而總價3,500萬至6,000萬元的豪墅，市場接受度較高。

台中豪墅主要聚集於西屯區、南屯區，尤其集中在高綠覆、大型公園旁的南屯區單元二、八期豐樂公園、水湳經貿等區域。例如單元二的豪墅成屋案「市政御園」、「京祐雅正」，主力產品總價都站上5,000萬元；其中「京祐雅正」最高成交總價1.3億元。
此外，八期豐樂公園為成熟生活圈的豪墅指標區，少有物件釋出，近期即將完工落成的「陸府觀止」二期，為豐樂公園第一排角地位置，加上陸府在花園綠意的規劃有口皆碑，目前「陸府觀止」二期外觀綠化已近完成階段，吸引不少民眾駐足。
另外，緊鄰水湳經貿園區的12期重劃區，擁有文修公園、逢甲商圈等成熟機能，已成為西屯區豪墅聚落的代表區域。水湳土地日前標售再創新高價，土地價值攀升，讓別墅產品保值性更受認同。
久樘開發看好12期區域前景，今年第三季在文修公園側推出豪墅案「柏登莊園Blossom Villa」，採先建後售，規劃20戶的獨棟雙拼別墅；另外，銷售中的「敦泰本善」、「築光」等豪墅成屋案，實價登錄總價約在4,800萬至7,250萬元之間。

新北市五股更寮地區是捷運環狀線二期各站中，唯一沒納入都市計畫範圍的區域，城鄉局表示，多年前曾有意把更寮列為都市計畫，但逾7成民眾反對，原因都是不滿區段徵收條件。地方議員認為，更寮私有地較分散，用區段徵收民眾擔心未來沒地方住，應採專案方式處理。

更寮地區位處疏洪東路以東、國道1號以北，城鄉局曾把更寮與國道1號以南的興珍地區同列「擴大三重都市計畫」。更寮、興珍先天條件類似，用地以農牧為主，私有地約占75.30％，且因面積31公頃較興珍大，也沒有學校、活動中心等設施，違建數量、密度比興珍更嚴重。

城鄉局2013、2014年間多次在更寮舉辦說明會，希望透過區段徵收把更寮列入都市計畫範圍，但有7成2民眾反對進度因此停滯。

更寮里長陳朝枝指出，市府想翻轉更寮是好事，當地居民也羨慕蘆洲的熱鬧生活，但區段徵收條件太差，大家寧願維持現在生活。

照現行區段徵收制度，地主所有權人在市府徵收後平均可分回40％土地，依土地機能會稍有不同，市地重畫則可分到55％，不少地主都對只有40％土地分回感到不滿。城鄉局解釋，區段徵收和市地重化不同，前者用地原本不能蓋建築，後者則可以蓋，先決條件不同分回比例也不同。

新北市議員陳明義表示，更寮地主多、土地分散，興珍用區段徵收地主還能分回一定額度，但更寮分回40％可能有民眾沒地方住。陳明義建議，更寮應先和興珍一同納入擴大三重都市計畫，後續再討論是否用專案進行，提高地主同意的可能。

城鄉局透露，以國道1號、二重疏洪道2個重要地標為分界，未來更寮列入「擴大蘆洲都市計畫」可能性較高，藉由推動擴大三重都市計畫，希望能引發正面效應。

新北市昨（13）日標售二重疏洪道土地，結果三重段174地號近2,000坪土地，吸引宏普、遠雄、興富發等17家大咖建商投標，最後國泰建設（2501）以總價33.95億元，每坪土地單價171.2萬元區域次高價搶下，溢價率高達71.7%，成為本次標售案單價、總價、溢價及標封數四冠王。

國泰建設表示，有鑑於雙北市大面積完整街廓土地難尋，新北市府昨日釋出二重疏洪道標號970之三重段174地號土地，不僅面積高達1,982.8坪，且是完整街廓，加上距離雙捷運線加持的三重站僅700公尺，因此出手投標。

國泰建設強調，昨日雖以總價33.95億元、每坪土地單價171.2萬元區域次高價標下該地，不過每坪地價僅較第二標高出約1.3萬元，雙方投標總價差距不到3,000萬元，不僅是險勝、更顯示同業對該地價格認同度頗為一致；該地預計明年，推出總銷初估90億元大案，推案對象鎖定自住客。

國泰建設昨日大手筆砸下33.95億元搶下三重段174地號土地，不僅擊退包括宏普、遠雄、興富發、國美等16家指標建商，每坪土地單價171.2萬元、溢價71.7%，成為本次標售案之土地單價、總價、溢價及標封數四冠王。

另外，麗寶集團旗下的福容開發昨日也以每坪土地單價70.3萬元、總價1.81億元，標下三重五谷王段2地號257.4坪地，惟該地公司仍在規劃中，暫無推案時間表。

新北市地政局昨標售二重疏洪道、金山市地重劃區土地，總計標售九筆住宅區土地，總底價逾25億元，最後共吸引25封標單，順利標脫六筆土地，標脫率約66.7 %，整體溢價率達56.9%，總標脫金額達39.5億元。

雲林縣政府日前召開不動產評價委員會，審議通過公寓大廈電梯全面免加徵房屋稅，縣長張麗善表示，另針對單一門牌、裝有電梯的透天屋則針對65歲以上高齡者或身心障礙者設籍及居住減稅，兩項新政都將於今年7月上路，受惠對象近1萬5千戶，希望提升友善生活環境。

據統計，雲林縣65歲以上高齡者占全縣總人口數19.1%，是全國第二、已為高齡化社會。張麗善說，推動友善環境刻不容緩，除加強長照政策，也必須顧及居住品質及照護，經本月7日不動產評價委員一致決議，最終通過縣內減稅新政。

不動產評價委員李明哲指出，此次電梯免稅範圍包括公寓大廈電梯，其因是生活必須設備，採無條件全免加徵房屋稅，其二透天屋電梯則是有條件免稅，凡有年滿65歲以上高齡者或身心障礙者居住，且戶籍於該屋，由納稅義務人主動申報，並經核准後就可減稅。

稅務局長張永靖表示，電梯課稅年限為17年，以此估算，公寓大廈平均每年每戶可少繳440元房屋稅，17年下來共少繳7480元，約1萬4300戶受惠，而獨戶透天屋平均每年每戶可少繳1574元房屋稅，17年則共少繳2萬6758元，約400戶受惠。

稅務局說，電梯免稅今年7月起實施，納稅義務人明年5月收到開徵房屋稅單，即為減稅後的新稅單，整體用意除減輕納稅人租稅負擔，另也透過減稅，鼓勵還未裝設電梯、但有高齡者或身障者居住的房屋安裝，提升整體生活環境。

張永靖說，房屋稅課徵期間是每年7月1日到隔年6月30日，針對電梯免稅，縣內公寓大廈住戶不需要再申報，不過已安裝電梯的透天屋將會收到輔導通知，屆時有收到文件的納稅義務人，務必親自到稅務局申請。

相關資訊可洽詢雲林縣稅務局斗六總局0800-556-969、虎尾分局0800566969，或北港分局0800-786-969。

雖然2020年末央行祭出房市管制，但依據六都公布之買賣移轉棟數及家戶數，統計2021年第一季六都的家戶購屋比發現，各都買氣持續走升，均創房地合一上路以來同期新高，其中以桃園市及台中市買氣最為強勁，桃園市家戶購屋比1.33％、台中市1.25％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，2021年首季延續2020年房市熱潮餘溫，買賣雙方都趁政府打房新政上路前交易，而桃園及台中話題多、新成屋多，成為房市熱點。

六都買氣增溫，南部首季回升

2021年第一季六都家戶購屋比顯示各都買氣走強，桃園市及台中市表現最為亮眼，桃園市第一季家戶購屋比1.33％，跟2020年同期相比增加0.16個百分點，台中市1.25％、年增0.19個百分點，雙北也有成長，台北市家戶購屋比0.74％、年增0.10個百分點，新北市0.95％、年增0.12個百分點，南部先降後升，2020年首季家戶購屋比都下滑，2021年一同站上同期高點，台南市家戶購屋比0.78％、年增0.03百分點，高雄市0.86％、年增0.14個百分點。

郎美囡分析，桃園市及台中市重劃區多、新案多、話題多，且就業機會及人口成長，容易拉抬區域買氣。雙北受高端買盤進駐市場，交易表現不俗。而台南市近期房價一路走揚，買方追高乏力，因此成交量受限，家戶購屋比成長幅度小，至於高雄市尚有諸多區域房價基期相對低，故有期待空間。

房地合一2.0將上路，積極議價買好屋

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，新制上路後影響最大為短期持有的非自用型屋主，但相較於奢侈稅無論賺賠都課重稅，新版房地合一是有賺才課，換言之，賣方若願讓利，有助提高成交率，建議買方可積極看屋、多方參考，以利掌握合理價格。

4月13日，記者從阿裡拍賣獲悉，北京市朝陽區建國門外大街2號院兩豪宅擬於5月8日進行網拍，起拍價1.29億元。

拍賣頁面顯示，上述兩豪宅共1092.56平方米，評估價為1.84億元，截至記者發稿，此次拍賣已經吸引了2500餘人次圍觀，並有14人設置了提醒，但還沒有人報名參拍。

據瞭解，作為全球最大的資產處置平臺，阿裡拍賣涵蓋了司法拍賣、資產拍賣、車房拍賣、珍品拍賣和大眾拍賣等眾多交易場景，旨在通過網路拍賣的方式，賦能資產處置端，實現政府、機構、企業及個人資產處置的線上化、陽光化、價值最大化。

4月12日晚間，中洲控股(8.830, 0.05, 0.57%)發佈2020年度報告，期內實現營業收入約106.97億元，同比增長48.30%，其中房地產業務收入約102.68億元，同比增長54.73%。

房地產開發業務仍是中洲控股最重要的業務，不過增收不增利的情況嚴重。歸屬于上市公司股東淨利潤2.81億元，同比減少64.26%，淨利潤率僅有1.5%。

增收不增利 淨利潤率僅1.5%

中洲控股過去一年的房地產業務營收102.68億元，同比大增54.73%，這一方面是由於公司結轉恢復良好，增速較快，另一方面則是由於2019年的基數不高，當年的營收同比下滑了9.18%。

即使如此，中洲控股的利潤同比大幅下滑64.26%。其在年報中披露，這主要是由於2019年完成中洲置業有限公司股權交割形成投資收益基數較高所致，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為2.75億元，同比增長208.26%。

但事實上，即使是在2019年賣資產獲得收益的大年，公司的淨利潤率也僅有9.34%，而今年的淨利潤下滑至1.5%的極低水準，幾乎處於盈虧線的邊緣。


近十年來，中洲控股的利潤率呈現出趨勢性下滑的走勢，從2011年的16.65%下滑至2020年的1.5%。如果將2019年完成中洲置業有限公司股權交割形成投資收益排除在外，僅僅考慮扣非情況，公司2019年9.35%的淨利潤率也是不可持續的。

今年銷售預計負增長

盈利能力下滑只是結果，究其本質，還是土地成本、建安投入以及銷售價格的差價。這其中就涉及到公司的拿地競爭力、設計建築施工的管理以及銷售及品牌的競爭力，可以說利潤率是房企的綜合競爭力的體現。

2020年，公司通過摘牌、股權收購等方式拓展專案，已獲取或簽署合作意向專案涉及計容面積約95萬平方米，盤活存量土地儲備計容面積約20萬平方米。相較于全年72萬平米的銷售面積來說，中洲控股的拿地力度不小，但諸如迪亞專案的2840元/平米的土地成本來說，公司去年在惠州的約1萬每平米的均價來說，並不算便宜，如果管理粗放的話，專案盈利空間依然堪憂。

截止年底，中洲控股的總土地儲備為239.1萬平米，相較於2020年實現房地產銷售面積72萬平方米來說，滿足3年左右的銷售。不過，中洲控股對於今年的銷售目標卻表現的非常謹慎。

2021年，中洲控股計畫實現房地產銷售面積61萬平方米，銷售金額134億元，較於2020年139.91億元的銷售額還有所下滑。此外，預計房地產開發投資60億元，新增土地儲備計容積率面積40萬平方米，較去年也有明顯下滑。

事實上，中洲控股不得不謹慎，因為到去年底，其仍踩著2條紅線。

定增融資遙遙無期 踩兩條紅線

此前，中洲控股3月10日公告，宣佈擬將非公開發行A股股票股東大會決議有效期及相關授權再延期一年。早在2016年3月29日，中洲控股股東大會審議通過《關於公司向特定物件非公開發行A股股票方案的議案》。

當時資料顯示，中洲控股擬以不低於14.51元/股非公開發行不超過3.79億股，募集資金總額不超過55億元，擬用於推動公司房地產項目建設及償還金融機構借款；其中公司實際控制人黃光苗旗下公司前海陽誠認購比例不低於15%。

但定增方案遲遲沒有獲得證監會的批准，因此中洲控股的資金一直處於並不寬裕的狀態。截止年底，總債務為151.71億元，其中短期債務48.06億元，帳面貨幣資金為51.16億元。按照“三道紅線”的要求算下來，中洲控股剔除預收款後的資產負債率為77.0%，較上年同期提升約1.5個百分點；淨負債率為135.2%，較2019年末提升約16.1個百分點；現金短債比為1.87，較上年同期提升約0.52。

中洲控股依然腳踩兩條紅線，此外杠杆率還有所提高，由此，中洲控股2020年平均融資成本達到了8%的水準。

在亟需降杠杆的壓力之下，中軸控股不得不減緩拿地，放慢節奏。不過由於內生盈利及增長能力較差，中洲控股光慢下來還不行，還需提升從拿地、開發到銷售的綜合競爭力，而這些都需要資金。而在當今行業內卷嚴重，競爭管理紅利的時代，中洲控股的勝算能有幾成呢？

“十四五”規劃開局之年，中國新型城鎮化正在穩步推進。

近日，國家發展改革委正式印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（下稱：《任務》），檔覆蓋了促進農業轉移人口有序有效融入城市、提升城市群和都市圈承載能力等多個方面。

《任務》指出，2021年將有序放開放寬城市落戶限制，城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，促進大中小城市和小城鎮協調發展，並支持福州、成都、西安等都市圈編制實施發展規劃。

推進新型城鎮化並非一蹴而就。近年來戶籍改革步伐不斷加快，從城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮陸續取消落戶限制，到城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，再到2020年“督促”城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，最終到2021年政策明確落地。

截至2019年，全國城市數量為672座，其中城區常住人口300萬以上城市達到30座。換言之，2021年642座城市將全部實現“零門檻落戶”。

“這是一個循序漸進的過程。”中國社會科學院人口與勞動經濟研究所副研究員楊舸對21世紀經濟報導表示，“在逐步放鬆落戶限制的同時，要加快建設補齊公共服務，這也可以有效防止推進過程中城市公共資源出現擠兌。”

可以說，這一份“十四五”開局之年的任務清單，一定程度上折射出中國新型城鎮化路徑的發展趨勢。除了政策“分步走”，今年的《任務》中也出現了一些值得關注的新提法。

“零門檻落戶”時代到來

2021年，除超大、特大城市和部分大城市外，其餘城市將全面放開落戶限制。

根據2014年11月國務院發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，以城區常住人口為統計口徑，目前將城市劃分為五類七檔。其中，城區常住人口300萬以上500萬以下的城市為大城市（Ⅰ型），城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。《城市建設統計年鑒》資料顯示，截至2019年末，全國城區常住人口300萬以上的大城市、特大城市、超大城市共30座。

具體而言，超大城市包括上海、北京、重慶、廣州、深圳、天津6座城市，特大城市包括東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟南、瀋陽、青島10座城市。大城市（Ⅰ型）包括哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波、福州14座城市。

需要指出的是，在戶籍制度改革推進過程中仍面臨著不少挑戰。在楊舸看來，將戶籍作為福利的思想觀念亟待轉變。過往上演的城市“搶人大戰”就反映出部分城市將戶籍作為福利的觀念，只有將戶籍制度與就業等政策脫鉤，剝離各類隱形門檻、前置條件與附加條件，“零門檻落戶”才能真正落地。

與2020年相比，今年的《任務》還尤其強調了租購同權。《任務》指出，城市落戶政策要對租購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。

楊舸認為，這一政策與“房住不炒”的關聯頗深。目前，之所以部分地區仍傾向於以住房作為考察標準，其根本原因還在於公共資源過於稀缺。例如《任務》強調，2021年要支援有條件地區將未落戶常住人口納入普惠性學前教育保障範圍，針對的就是相對稀缺的學前教育資源問題。

“其實，租購同權不算新提法，但執行難度實則不小。一方面，租房憑證的規範化有待加強，另一方面在實際情形下，如租客辦理業務需房東配合提交房產證影本等，房東可能存在不配合的情況。未來，在租購同權的政策執行過程中，許多細則仍有待調整和完善。”楊舸說。

真正意義上的人口“自由流動”意味著，既要尊重外來人口流入，也要尊重外來人口回流。對此，《任務》對不同層級城市的協調發展均作出安排。根據《任務》，在城市中，要推動城鎮基本公共服務覆蓋未落戶常住人口。在縣城裡，要加快補齊縣城公共服務設施、環境基礎設施、市政公用設施、產業配套設施短板弱項。

“願意留在大城市的，支持留下來。願意回小城市發展的，也為他們托底。無論人在哪裡，都可以實現安居樂業。”楊舸說。

今年都市圈新點名成都

都市圈發展仍是今年的重點任務。《任務》提出，支持福州、成都、西安等都市圈編制實施發展規劃。

《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》曾提出，支持南京、西安、福州等都市圈編制實施發展規劃。對比來看，今年南京“不見了”，而新點名成都。

目前，南京都市圈規劃工作已取得突破進展。近日按照《國家發展改革委關於同意南京都市圈發展規劃的復函》要求，《南京都市圈發展規劃》已由江蘇省政府、安徽省政府聯合印發，即將面向社會全文公佈。

就成都都市圈而言，去年審議《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》的消息將眾多目光聚焦于成渝地區。

廈門大學經濟學院副教授丁長發向21世紀經濟報導記者表示，成都都市圈與成渝雙城經濟圈並不衝突，而是相互配合的關係。例如，從外部看西部仍然由“西三角”重慶、成都、西安共同支撐區域發展。從內部看，仍需要核心城市以都市圈為尺度繼續做大做強。

此次除了成都都市圈新被提名，西安都市圈也連續兩年被點名，也可以看出近年推進西部核心城市都市圈發展的力度。

成都都市圈涉及成都、德陽、眉山、資陽四市，近年四市GDP總和占四川省近半壁江山。今年3月，四川省推進成德眉資同城化發展領導小組辦公室常務副主任尹宏表示，成德眉資同城化發展的就是成都都市圈建設。2月《成都都市圈規劃協同工作機制》正式出臺，成都都市圈發展規劃已在路上。

西安都市圈也在穩步推進，此前圍繞西安曾提出“大西安都市圈”“西鹹都市圈”等多個概念。當下“培育建設西安都市圈”已寫進陝西“十四五”規劃，並劃定西安都市圈“一核一軸、兩翼三區、多組團”發展格局。據瞭解，《西安都市圈發展規劃》已編制完成，正在推進報國家發改委申請批復的工作。

值得注意的是，福州都市圈在今年繼續被強調，且放在表述的第一順位。2020年福州首次躋身萬億GDP城市行列，丁長發表示，這表明福州初步具備了發展都市圈的基礎。今年1月，《福州都市圈發展規劃》正式通過福建省委常委會會議審議，劃定了都市圈的具體範圍。

丁長發告訴記者，近兩年對於福州都市圈的大力推動，需要結合粵閩浙沿海城市群理解。在“十四五”規劃中，此前“海峽西岸城市群”的表述不再提及，取而代之的是首次提出的“粵閩浙沿海城市群”，新提法則強調了粵、閩、浙三省之間的合作與協同。

“在長三角和珠三角這兩大我國經濟最發達的城市群之間，還缺乏一個強有力的超級城市作為支撐。”丁長發表示，福州都市圈意在不斷提高福州首位度。

此前，福建擁有三座強市，包括省會福州、經濟規模最大的泉州、高新產業發展相對優勢的廈門，共同支撐起福建作為全國GDP第七大省的地位，目前福州都市圈發展率先得到有力支援。

“福建也在全力支援福州申報建設國家中心城市，這是隨著福州都市圈發展的下一步目標。”丁長發表示，當下福州要在長三角和珠三角之間立穩腳跟，“仍需在科教基礎、營商環境、高新產業發展等方面下功夫、補短板。”

401輪報價、279%的溢價率，熱點城市土地市場在“狂歡”中迎來降溫措施，西安、徐州近期相繼祭出土拍“熔斷”機制為市場降溫。有業內人士告訴中國證券報記者，從其他城市的實踐來看，該機制頗有效果。

機構資料顯示，3月，TOP50房企中有23家房企在22個熱點城市拿地，且多數房企拿地不超兩宗。同時，就各房企披露的2021年計畫投資額來看，各梯隊房企投資額增速分化較大。

加碼土拍市場

近期，西安市土拍市場又現新規，土拍採用“熔斷”機制，開發商拿地要進入搖號流程。

4月6日，西安市西鹹新區XXFX-XX02-40號宗地競拍現場。這宗115.13畝的地塊在經過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個小時、139輪的激烈爭奪後，在下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據相關規定，該宗地塊宣佈流拍，進入搖號流程。

在XXFX-XX02-40號地塊拍賣之前，西安市能源金貿區地塊拍賣的成交溢價率高達279%。因此，在XXFX-XX02-40號地塊競拍前，便設立了“熔斷+搖號”的雙重機制。

4月9日，徐州市下發《進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的若干措施》，除集中供地內容外，明確提出建立土拍熔斷機制，“在土地招標拍賣過程中，當溢價率達到50%或超過設置的最高限價時，中止網上競價，採取搖號方式確定競得人。”同時提出，根據土地供應情況，指定區域年度商品住房最高限價。

2月，徐州市曾集中出讓兩宗地塊，總起價15.21億元。在經過401輪報價後，徐州萬起企業管理服務有限公司以28.85億元競得2020-94號地塊，溢價率達136.09%。中原地產研究中心統計資料顯示，2020年前11個月50城出讓土地方面，徐州以46.78%的溢價率位居榜首，同比增長133.21%。

西安、徐州為何相繼出臺“熔斷”機制？“主要還是近期的土拍市場太火。”某TOP20房企投資總監告訴中國證券報記者，“從調控的角度看，‘熔斷’機制的作用還是蠻明顯的。”

投資增速分化

金科股份(7.030, -0.06, -0.85%)近期表示，“土地集中供應”和“三道紅線”“銀行融資兩集中”政策共同構成了土地供給側改革的機制。各房企結合自身出發，2021年的計畫投資額增速分化差異較大。

藍光發展(4.000, -0.06, -1.48%)2020年土地投資計畫額度不超400億元，公司實際新增房地產項目60個，總建築面積約962萬平方米，新增項目數量中新一線、二線及強三線城市占比八成，華東區域占比四成。2021年，公司計畫土地投資總額不超350億元，房地產項目計畫開工面積1200萬平方米，竣工面積650萬平方米。

碧桂園常務副總裁程光煜表示，2020年碧桂園的權益投資額是2092億元，今年的計畫跟2020年相當。

謀求規模增長的房企則計畫投資額增速明顯。金科股份計畫2025年公司總銷售規模中的“地產+”業務銷售規模達到500億元以上；持有優質資產大幅提升，優質資產規模達到300億元-500億元。公司披露的資料顯示，公司計畫2021年全年銷售目標不低於2500億元，計畫新開工面積約2900萬平方米，計畫竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，並進一步拓展土地儲備資源。

中海地產披露的資料顯示，今年中海地產的權益投資金額預計將達到1650億元，同比增長25%。

拿地熱情下降

安信證券統計資料顯示，2020年下半年樣本房企拿地強度集體下降，紅、橙檔下降更明顯，分別較2020年上半年下降9.4%、16.2%。紅檔房企中恆大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強度均明顯下降。

克而瑞地產研究中心資料顯示，3月，全國經營性土地供應總建築面積19963萬平方米，環比增長21%，同比下降34%。價格方面，受重點一、二線城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價環比下降13%。

華西證券(9.820, -0.03, -0.30%)稱，就3月拿地資料來看，熱點城市住宅拿地集中度普遍下滑。從成交供地比（房企拿地數量/同期供地數量）來看，一季度TOP50房企住宅用地成交供地比為18%，遠低於2020年同期的31%。就具體房企來看，3月，TOP50房企中僅23家房企在22個熱點城市新拿住宅用地，碧桂園、中海、龍湖、旭輝在22個重點城市拿地力度相對較大，其餘TOP50房企在熱點城市住宅用地拿地不超過兩宗。

住建部副部長倪虹4月8日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。有業內人士認為，在“房住不炒”背景下，不排除更多城市祭出“熔斷”機制為土地市場降溫。

中國電力（０２３８０）附屬海陽風電與山東院就山東半島南三號海上風電項目訂立了陸地工程和海上工程總承包合同，斥最多４０﹒４３億元購入工程、採購及建築服務。另外，山東院以代價約５９４０﹒５萬元為該項目的前期開發提供技術諮詢服務，以約３１６９萬元為該項目提供工程勘察服務。
　　
山東半島南三號海上風電項目為集團第一個海上風電項目，總投資額５５﹒９億元人民幣，２０％將主要以內部資源作為對海陽風電的注資，而８０％將通過項目融資的外部借貸來籌措。估計約８５％的總投資額，即人幣４７﹒５億元人幣將於今年完成融資。目前已從中國大型銀行獲得超過６０億元人幣的融資授信，指定用於該項目的發展。集團認為，其有足夠的財務來源以滿足該項目的資金需求。　
　　
該項目總規劃裝機容量５００兆瓦。第一期裝機容量３００兆瓦將包括建設５８台５﹒２　兆瓦海上風力發電機組，其預計每年可產生約１０億千瓦時電量。目標截至今年９月３０日，首批風力發電機組併網發電；截至１１月３０日，全部風力發電機組投產。工程的竣工日期為全部風力發電機組投產後的６個月內。

據《杭州日報》報道，杭州出台最新樓市政策，由上周五（９日）起，「高層次人才」購買第二套單位，資格和普通購房者一致，新政意味著單身人才不能購買兩個單位，人才家庭落戶杭州亦須滿５年方可購買第二個單位。這是自去年４月杭州推行人才優先搖號政策之後，當地第三次對人才購房政策進行的升級調整。
　　
杭州樓市火熱引發當局注意，據中指院數據，去年杭州新樓樓價漲幅達到８﹒９％，表現僅次於東莞，同年商品房成交量達到１５﹒２萬套，環比增長１２％。

新力控股集團（０２１０３）公布，截至今年３月３１日止三個月，集團連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額按年升８９﹒２％至約２７３﹒２億元（人民幣．下同），其中３月份錄１１３﹒９億元，按年升５５﹒４％。
　　
首３個月合同銷售面積約１７８﹒９萬平方米，平均銷售價格為每平方米１５２７２元。

世邦魏理仕表示，隨著今年首季開始實施疫苗接種計劃，本地疫情逐漸受控下有望今年內能通關，預期投資基金活躍於本港商業房地產市場，同時寫字樓和工業物業的租賃需求較去年有所改善。
　　
世邦魏理仕香港區研究部主管陳平表示，與去年基數較低的情況下相比，本港經濟有望在今年出現較明顯的反彈。他預期商業房地產的需求將逐漸上升，但空置率高企將使寫字樓及商舖租金繼續受壓，難以反彈。
　　
香港顧問及交易服務－辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩指，市場租賃氣氛正在改善，待租樓面高企令企業租戶和業主磋商租金的空間更有彈性，不過，空置率令今年甲級寫字樓的租金持續受壓，整體甲級寫字樓租金首季下跌３﹒３％，預期今年全年租金累跌５至１０％。
　　
她表示，甲級寫字樓新租賃活動在今年第一季按季增長２６﹒８％至８４﹒０５萬平方呎。整體甲級寫字樓市場於今年第一季淨吸納量錄得負２８﹒９萬平方呎，連續第六季出現負數，較去年第四季淨吸納量的負２４﹒５１萬平方呎略為遜色。然而，大中環區的淨吸納量增加至２﹒７７萬平方呎，連續第二季出現正數。
　　
她續指，第一季甲級寫字樓整體租金下跌速度放緩，按季下跌３﹒３％，大中環區租金按跌３﹒２％。尖沙咀區的租金錄得最大跌幅，按季下跌５﹒５％，該區空置率上升１﹒８個百份點，是所有寫字樓分區中升幅最高。

華潤置地（01109.HK）捅破了佛山地價天花板，以22000元/平方米奪得陳村望江地，也將佛山推到了風口浪尖。

據第一財經記者了解，華潤所拍陳村地塊周邊及所在板塊順德片區，多個發行當天迅即封盤，隨即每平方米上調2000元左右。漲大灣區的財政。

在之前廣州的佛山千燈湖板塊，產業和交通潛力突破的北滘新城片區，廣州客，深圳客，東莞客們早已經在緊鑼密鼓地看盤，踩盤。和黃埔片區一樣，如今又興致勃勃地沖向了佛山。

又一個熱起來的灣區城市

春節後，已經親歷了近十場佛山土拍的他，明顯感覺佛山市場熱起來了。

4月9日下午，小李再度親身感受了土拍的競爭，激烈程度還是有點讓他意外。

陳村鎮建設大廈西側地塊（下稱“陳村地塊”）是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一，佔地11.7萬平方米，總建面28.9萬平方米，起拍價10801元/平方米。

該地塊歷經超1小時111輪競價，吸引了碧桂園（02007.HK），越秀地產（00123.HK），中海地產（00688.HK），万科（000002.SZ/02202.HK），華潤置地（ 01109.HK），美的置業（03990.HK），綠城中國（03900.HK），中國金茂（00817.HK），保利發展（600048.SH），金地集團（600383.SH），招商蛇口001979。 SZ）等21家房企進擊角逐，每組競買人需提前繳納6.24億保證金。

對於當天的競買而言，小李直言，開拍不到40分鐘，地塊報價已飆到40億美元以上；到101輪，地塊總價飆到60億以上之後，前期舉牌互不相讓的房企相繼沉默。華潤置地和編號為“ 2155”的競買人仍持續舉牌。華潤置地一次性加價6000萬元，最終以總價64.5029億成功競得得陳村地塊，溢價107％，一舉刷新佛山地價。

小李補充道，地塊周邊不少入市新項目最低僅在2百萬/平方米左右，“麵粉貴過麵包”的現像已經多日不見，不免讓現場人士唏噓。

“我們覺得略微瘋狂了，與大家希冀'逐漸增長的預期改善背離，或許因為華潤的資金成本低吧。”另一家上市房企相關負責人如此評論。

而深圳一位開發商人士告訴第一財經記者，此次佛山拍出高地價與“雙集中”供地，廣州樓市改造，佛山樓市回暖走強等因素相關。我們會把土拓優勢更多聚焦至地塊出讓讓選擇性較豐富的東莞，佛山這些城市。”據稱，資金實力薄弱的房企參與一二線優質地塊的競爭門生物學被拔高的同時，會擴大三四線城市的投資力度。

合併券商在新近的研究報告中也有測算出類似類似。

華西證券稱，2021Q1，59家樣本房企中，龍頭房企的拿地力度明顯提升； 2021Q1樣本房企在一線城市拿地金額佔比由2020年的18％減少12％，在二線城市拿地面積佔比由54％上升至57％，在三四線城市的拿地金額佔比為31％，上升2pct。2021Q1樣本房企擴大了二線城市和三四線的投資力度，在二線城市的拿地金額佔比仍最多。

有募捐連夜封盤待漲

開發商們對於佛山地塊的圍獵給足了房企房漲價的底氣。當日下午，廣州，深圳，多個炒房投資群裡開始傳播“地王”的消息，並宣揚當地房地產封盤漲價的消息。

據稱貝殼找房顯示，目前陳村在售的一手住宅不到十個。其中，太平洋國際花園參考單價在24000元/平方米左右，ICC碧桂園三龍匯參考單價在30000元/平方米左右，世茂國風濱江在21000元/平方米左右，卓越碧桂園天悅灣參考單價在20000元/平方米左右。陳村片區整體處於20000—30000元/平方米左右。

當地多位人士告訴第一財經記者，去年陳村片區提案開盤價到17000元/平方米已屬於屬於高位。

“地王”出爐之後，也引發市場連鎖反應。陳村片區在售的收益4月9日當天迅即封盤。近兩天，陳村片區物業陸續開盤，比封盤前每平方米單價提高了2000元左右。

“現在陳村是沒有20000元/平方米以下的在售樓盤，買房比拼的是購房者的眼光和速度。”

“地王”效應也從陳村快速取代至整個順德片區，以順德的北滘新城最典型。

第一財經記者了解到，北滘新城的中海悅林熙岸，合景天鑾，綠城楊柳郡等房地產均於4月9日封盤，隨即上調價格。

“陳村'地王'拍出來之後，我們都捆綁帶客戶去募集，向開發商詢問價格也是回應'明顯'。”多位本地房地產中介人士表示，目前開盤的項目每平方米鮮少有沒上調價格的。

一位在今年4月1日入手了北滘新城板塊綠城楊柳郡的東莞客戶告訴第一財經記者，他以23000元/平方米購買了該物業。在“地王”出爐之後，綠城楊柳郡價格直線上行。“房地產均價目前大約26000-27000元/平方米，天地樓已經到25000元/平方米。我也就入手十天左右，投資價值可觀。”

而另一房房企負責人向第一財經披露，目前公司各自在售物業均價在28000 /平方米左右，但即將推售的新一棟樓，內部已經將價格上調至30000元/平方米。

炒房團圍獵掃貨

據克而瑞監測，2021年1-3月佛山合計網簽成交321.35萬平方米商品住宅，則增長94.8％，轉換網簽套數達28660套，超過增長93％，一季度成交額高達563.55億美元，刷新近5年曆史新高，且連續大漲122.6％。

克而瑞研究中心指出，自2017年延長以來，從成交量來看，今年一季度佛山樓市的成交面積和套數均稍低於2017年同期，而最終成交金額卻高出兩百多億，主要一季度佛山商品住宅成交均價最新值達17537元/平方米，較2017年上升72.4％。

與往年的上漲不同，這輪佛山樓市的上行與深圳客，東莞客，廣州客等外地投資人的助推有一定關係。客戶，還有深圳，東莞客戶4月“殺”來搶購。

一位先前人士私下披露，至於外地人如何買房，該人士透露，只需要幾百元就可以辦理到購房資格。

據悉，佛山的樓市限購區僅有禪城全區，南海區的桂城，大瀝，里水限購，順德區的樂從，北滘，陳村，大良限購，其他區域不限購。

早在去年3月，佛山市人力資源和社會保障局發布了《關於新冠肺炎疫情期間優化優粵佛山卡T卡申領工作的通知》（下稱“《通知》”）。者只要具有中專學歷或大專學歷或國家職業資格四級（中級工）證書或國家職業資格五級（初級工）限制。

指佛山2019年出台的人才購房新政，《通知》下調了優粵佛山卡T卡的申領標準。彼時，《通知》被解讀為擴大佛山的產業人才和技能人才隊伍，亦被理解為，政府變相調整了限購政策，佛山樓市近乎徹底放開。

一位去年因為深圳“ 715”新政，東莞“莞九條”拔高社保等購房門雲之後，轉戰廣州南沙的購房者告訴第一財經記者，他身邊投資客今年春節後在緊鑼密鼓地踩盤佛山。

外地投資客轉戰佛山，主要有兩大原因，大部分，佛山當前的購房門雲低，尤其是在深圳，東莞接連升級一二手房管控之後，佛山進入的買房資格，資金門生物學要低很多；另根本，土拍市場的持續走強，給投資客釋放了非常明確的價格上行信號。

一位代理中級工證書的佛山本地財產中介人士也向第一財經記者證實，購房者提供身份證複印件基本資料，並花費兩三千元，中介機構負責辦妥一張中級工證書。客戶一時半會兒社保門無法突破，中級工證書一周內就能辦妥，不耽誤買房。”

有多位了解樓市的佛山當地人士都將佛山的土拍，樓市這輪走強，認為是輪動廣州的集中體現。 ”等外部信號的催化，經常成為引爆一個城市樓市開啟上行週期的“導火線”。

常年抵達廣佛的一位首席開發商人士告訴第一財經記者，廣州自去年下半年南沙，黃埔的領漲，到去年底樓市的炒作投機風日盛，再到今年4月的首個替換政策出台，廣州樓市上升的脈絡，大體上可斷定為先由炒房資金引爆低門生物學板塊，再取代至整個城市。

當地人士告訴第一財經記者，在佛山鄰近廣州的千燈湖板塊，順德北滘新城等高景氣板塊頻見廣州，深圳，東莞等外地投資客前來。已由“ 3萬+ /平方米”上行至四字頭。

一邊是沉悶許久的佛山樓市迎來屬於自己的樓市小陽春，另一邊是樓市多餘的城市迎來接踵而至的約談及替代。

最新的4月9日，住房和城鄉建設部副部長倪虹此次保障性租賃住房工作座談會，北京，上海，廣州，深圳，福州，南寧6個城市政府及住房和城鄉建設部門負責同志參加。稍早前的4月8日，倪虹約談廣州，合肥，寧波，東莞，南通等5個樓市逐漸明顯的城市政府負責人，要求不將實質作為短期刺激經濟的手段，切實搬運起城市主體大灣區重要城市，東莞新近仍在升級限購限貸，打擊投機炒房。

面對其他城市壓縮的加碼，大量前來佛山的投資客都都篤定，在他們看來，當前廣州，深圳，東莞等政策在持續收緊，4月8號約談後，預測後續廣州政策“今年佛山應該會進一步補漲，至少'子彈要飛一陣兒'，不排除市場熱度高企後，佛山樓市政策進一步收緊的可能。”一位興致勃勃的廣州投資客表示。

一位房企負責人告訴第一財經，房企並不希望市場太瘋狂，因為瘋漲的後果是帶來再一次政策高壓，到那時，市場又將包圍漫漫調整。

深圳七部門嚴查“深房理”違規炒房，釋放堅持“房住不炒”的強烈信心。炒房風險不斷暴露，炒房絕不是穩賺不賠的買賣。措施，提高分辨率精準度，不斷堵住監管部門，把政策政策落到實處，真嚴查，真打擊，真爭議。

4月8日，七部門宣布對“深房理”涉嫌違法炒房舉報展開調查。據報導，該微這個賬號涉嫌違法為炒房提供“一條龍”服務：沒有購房資格，可以幫你假結婚，代持拿到資格；錢不夠，可以幫您找小貸公司墊資，再操作經營貸，加​​槓桿，推薦各種貸款“以貸養貸”；想一起賺錢，通過代持，合資買房，把財產所有權按分配比例分割給多個出資人……“深房理”們想盡各種辦法“炒房不住”，與當前三令五申的“房住不炒”總基調背道而馳。

此番七部門聯合，對一個微博賬號及其背後的組織或個人發起調查，並不多見。聯合調查敲響了警鐘，釋放了信號-違法炒房行為不容繼續發展。

作為活躍在互聯網上的微博紅人，深圳這個“大V”擁有140多萬粉絲，成為他的會員需要年費3980元，而要成為VIP享受手把手的購房指導，則需要9800元。這表明，一旦環境變化或者政策不明確，通過炒作樓市獲取利益的氣氛很可能重新點燃。因此，面對違法違規炒房行為，必須及時亮劍，對市場形成震懾，方能釋放堅持“房住不炒”的強烈信心。深圳七部門嚴查“深房理”違規炒房正逢其時，十分必要。

向炒房客說“不”，抑制樓市投資投機性需求，是防控風險的必要替代。房屋有資本屬性不假，然而凡是投資必有風險。的快速增長，讓很多人的資產價值得到顯著提升。而如今，一線等景點城市的房價已經很高，投資風險已經很大。

加高槓桿，違規套取經營貸，是當前炒房客撬動高總價物業的核心手段。一旦還款遇到問題，炒房客很可能遭遇資金鍊斷裂。更何況，大量外地炒房乘客赴深圳購房所付出的成本不止住宅本身。總體上，代持炒房的情況下，如果代持者將房屋抵押或轉讓，或者代持人身背債務，房屋有可能被查封，凍結，實際出資的炒房客可能房財兩空。

如果任由炒房風氣盛行，房價被不斷推高，房地產泡沫將不斷積累。一旦泡沫破裂，牽一發而動全身，最終損壞的將是宏觀經濟的良性運行。將對實體經濟發展產生不利影響。

在“房住不炒”的定位之下，房地產預算政策持續加碼，炒房風險不斷暴露，炒房絕不是穩賺不賠的買賣。奉勸依然對炒房致富抱有幻想的炒房客們，是時候迷途知返了。

縱觀“深房理”指導粉絲炒房的種種策略，鑽政策的突破是其重要突破口。2019年底之後，深圳一度炒房變得十分濃厚，在經歷了不斷的過快增長之後，深圳在2020年7月出台了房地產改造“深八條”。得以取得了一定的效果，但“萬人搖”“代持打新”等現像還是讓深圳樓市的熱度不減。經營信貸入樓市，嚴查購房人資格，炒房裂縫逐步被補上。實際逐步需要持續細化調整措施，提高轉變精確度，不斷堵住監管突破，最重要的是切實把政策落到實處，真嚴查，真打擊，真價值。

圍堵炒房客，不應該應該一一風。除“深房理”之外，深圳是否還應該嚴查其他炒房組織？是不是過了風口浪尖，炒房風氣又會捲土重來？一線城市向來被視為樓市風向標，此次深圳的調查結果，也將對其他景點城市嚴查違規炒房有一定示範意義。

從長遠來看，在加強對房地產市場之外，應該不斷完善住房供應體系，推進租購併舉，解決好深圳這樣的大城市的住房突出問題。

曾經得過改革開放風氣之先的深圳經濟特區在2019年迎來了建設中國特色社會主義先行示範區的重大歷史變化，深圳有理由在實際轉變方面給全國帶個好頭。

硬撼御海灣II及晉環 3盤勢爆搶客戰

新盤交投近日雖有放緩之勢，惟多個全新樓盤仍摩拳擦掌準備出擊。恆地（00012）旗下九龍東啟德THE HENLEY I（THE HENLEY發展項目第1期）積極進行軟銷部署推售，料下周上載樓書，月內開價；新地（00016）旗下已獲批預售的屯門御海灣II（御海灣發展項目第2期）搶先於昨日上載樓書，提供406伙，實用面積255方呎起，逾90%單位屬2房或以下細戶。此外，市場稱路勁基建（01098）牽頭發展的香港仔黃竹坑站物業發展項目港島南岸第1期晉環已獲批預售，有機會短期內加入推盤。前述三盤合計1685伙快將登場，勢將爆發新一輪搶客戰。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，THE HENLEY I有機會下周公布樓書，月內將開放示範單位及開價，首輪銷售料下月初進行；第2期THE HENLEY II已獲批售樓紙，與1期可產生協同效應，將緊接在1期後推售。已申請售樓紙的第3期項目，估計下半年推售。

THE HENLEY I座落於啟德沐泰街7號，提供479伙，實用面積186至1350方呎。負責建築設計的劉榮廣伍振民建築師有限公司執行董事陳耀揚指出，為突顯項目臨海優勢，採用了三層中空玻璃幕牆，流線型設計及大廈四側用上弧形玻璃，更特設嵌入式露台，增加每戶私隱度。

御海灣II九成單位兩房以下

至於位於屯門海皇路23號的御海灣II亦趕推盤，新地代理業務部總經理張卓秀敏透露，該盤最快本周內開價，由於已獲批入伙紙，稍後將開放現樓示範單位，有機會本月進行銷售。御海灣第1期迄今已售逾90%單位，套現逾14億元，平均呎價逾1.86萬元，而御海灣II定價將參考第1期。由於御海灣II不少單位向南，擁有更遼闊海景，定價將較1期平均呎價更高，相信可吸引區內外的年輕買家及分支家庭。

新地代理業務部助理總經理（銷售）林青龍指出，御海灣II設有406伙，提供開放式至3房戶，實用面積255至731方呎，2房或以下單位佔逾90%。

比較而言，御海灣II與有相當比例細單位的THE HENLEY I雖然區份不同，但同屬上車客的入市對象，兩盤同期開價正面交鋒，料掀搶客戰。

佐敦本木加推19伙周六賣

除前述兩個新盤外，市場消息稱，晉環已獲批售樓紙，短期料加入推盤行列，為一手市況加柴添薪。晉環提供800伙，實用面積289至2083方呎，開放式至4房間隔。

全新樓盤推售前，剛獲批入伙紙的恆地旗下佐敦本木趁機進行新一輪銷售，恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝宣布，項目加推19伙於周六（17日）發售，計算1%折扣後，折實售價697.059萬至2318.877萬元。

新盤大額成交不絕，高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，昨以招標方式售出1座28及29樓C室複式戶，實用面積2422方呎，連21方呎平台及817方呎天台，以1.211億元賣出，呎價5萬元，成交價及呎價均創該樓盤新高。信置（00083）西貢133 PORTOFINO昨日亦以2373萬元沽出1座2樓B室，實用面積1164方呎，呎價20387元；項目本月已連售3伙，套現8141萬元。

隨着本地疫情逐漸受控，世邦魏理仕預期，經濟和商業房地產市場快見底，需求將逐漸上升。當中，2021年第一季全港甲級寫字樓租賃活動持續增加，新租賃樓面達84.05萬方呎，按季增長26.8%，連升四個季度，租金按季跌幅亦放緩至3.3%。該行預期，租賃氣氛逐步改善，預期今年全年甲級寫字樓租金下跌5%至10%，較去年全年挫17.4%有所紓緩。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，2021年首季甲級寫字樓新租賃活動按季增長26.8%，但整體甲級寫字樓市場仍錄得28.9萬方呎負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出樓面），連續六季出現負數。不過，中環及金鐘區淨吸納量增至2.77萬方呎，連續兩季出現正數。

全年租金跌幅料縮至5%

陳錦平說，今年首季整體甲級寫字樓租金按季降3.3%，下跌速度放緩；期內中環及金鐘區租金按季下滑3.2%，較去年第四季按季挫6%收窄。整體甲級寫字樓空置率由去年第四季的9.9%，增至今年首季10.3%，惟中環及金鐘區空置率按季減少0.1個百分點至7.2%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩預計，今年全年甲級寫字樓租金跌幅將收窄到5%至10%。

舖位市場方面，首季街舖空置率錄17.8%，按季升2.1個百分點，租金維持平穩。

樓價飆升，沙田偉華中心一個頂層戶呎價19865元，創該屋苑約一年半高位。

美聯物業首席助理聯席董事陳國良稱，偉華中心4座頂層2房戶，實用面積297方呎，放盤一個月以一口價590萬元沽出，呎價19865元，屬屋苑2019年10月以來呎價新高。原業主2014年斥390萬元購入收租，沽貨賬面賺200萬元或51.3%。偉華中心上月底有單位成交呎價見19799元，當時亦創屋苑近一年半高位。

MONTEREY二手呎價2.29萬破頂

將軍澳MONTEREY二手呎價更破頂，香港置業分區董事劉浩勤說，5座極低層1房戶，實用面積345方呎，連101方呎平台，由820萬元減至790萬元成交，呎價22899元仍屬屋苑二手呎價新高。原業主2017年以622.8萬元一手買入，樓價升值167.2萬元或26.8%。

不過，個別業主心急沽貨，不惜蝕讓離場。代理說，荃灣皇璧中層C室4房複式戶，實用面積2561方呎，連雙車位以4350萬元易手，呎價16986元，對比原業主2015年購入價4200萬元，高150萬元或3.6%，但計及開支則蝕約114萬元。

據土地註冊處資料，香港仔深灣9號6座中層A室，實用面積1807方呎4房戶，上月連車位獲楊紹鵬（YANG SHAOPENG）斥7580萬元承接，呎價41948元，買家姓名與海豐國際（01308）主席相同，料為同一人。原業主2011年以4632.1萬元買入單位，2012年再擲170萬元購入車位，現沽出賬面賺2777.9萬元或57.8%。

商舖買賣氣氛回暖，核心區舖位更現大額成交，有「波鞋街」之稱的旺角花園街有地舖以8600萬元成交，舖價較62年前大幅升值1754倍。

剛錄成交的舖位為花園街43A號地下，建築面積約1000方呎，原以1億元放售，最終以8600萬元易手，屬同街近5年最大宗地舖買賣，呎價約8.6萬元，新買家為資深舖位投資者彭貴有。

舖位現由波鞋舖作散貨場短租至明年初，月租15萬元，租金回報約2.1厘。此舖在2016年曾以每月37萬元租出，為該舖歷來最高租值。根據土地註冊處資料，原業主於1959年以4.9萬元購入舖位，2003年以送贈契方式轉讓予一名趙姓人士，現時舖價較62年前賬面升值8595.1萬元或1754倍。

羅守輝9480萬購旺角太平道舖

此外，資深投資者羅守輝及有關人士以9480萬元購入旺角太平道4號正平大廈地下A及B舖，連22個車位及天台，以地舖建築面積6639方呎計算，呎價約1.43萬元。

資深投資者蔡柏能最新劈價出售旺角中心14樓餘貨，並連錄8宗成交，單位建築面積由472至1193方呎，成交價849.6萬至2147.4萬元，呎價由1.8萬至2萬元，總值涉9468.2萬元。蔡柏能在2018年推出上述全層拆售，當時售出的單位成交呎價由2.5萬至3.06萬元，即是次最多劈價達41.2%。

土地審裁處接獲今年第五宗強拍申請，有財團提出強制拍賣深水埗海壇街227B至227C號一幢6層高舊樓，測量師對項目估值逾1億元，該申請強拍財團現持有逾82.35%業權。

代理：有業主惜售 觀望疫後樓價升

樓市氣氛活躍，二手交投穩步上升，導致近年一直趨升的二手放盤量，亦因需求增加而出現盤源減少現象，現時全港有30,755單位放盤，較上月底微跌0.63%，屬近1年來首次出現回落。

本報統計，截至昨日全港約有30,755個單位放盤（包括未補價公屋、居屋），較上月底30,949個回落0.63%。其實由去年3月份起，全港受疫情衝擊，當時放盤量突破2萬伙水平後，持續上升，不過於去年5月曾一度回落，由2.08萬伙回落至2.06萬伙水平，其後於6月份再重回升軌，並一直穩步向上，今年3月份更一度突破3萬伙。

將軍澳2232個放盤 減3.7%

整體放盤量當中，以新界東的跌幅最大，由上月底的7,749個，減少至7,639個，跌幅達1.42%，主要因將軍澳放盤量跌幅較大，因而拖累整個新界東的盤源回落。據統計，該區放盤量由3月底約2,317個，減少約3.7%，至目前的2,232個。

其實，將軍澳4月以來，已約180宗私樓成交，樓價低於1,000萬元以下佔134宗，佔比達74%，而上月同期市場約193宗成交，1,000萬元以下亦約佔82%，可見此類價位物業向來主導成交。而3月全月將軍澳市場錄逾550餘宗二手成交，市場明顯消化不少盤源。

各樓價類別中，800萬元以下及1,000萬元以下的放盤量，亦跟隨整體下滑0.7%左右。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，放盤量回落，因為之前已釋出了不少貨源，但新貨源尚需時補充；此外，近月樓價按月升幅逐步擴大，部分業主變得惜售，預期隨疫情進一步緩和，樓價有望持續上升，因此有業主抱觀望態度，並不太急於即時放盤。

不過，樓價400萬元以下放盤逆市升，全港放盤量由899伙增至907伙，升幅約0.89%。主要是此類價位中有不少屬居屋綠表市場放盤，加上新界東及西北等地區的盤源佔比較大，此類物業的業主亦希望趁樓市轉活之際伺機放盤，導致盤量並未有減少。

而陳海潮亦補充，銀碼介乎600萬至1,000萬元之間的樓盤最能受惠「林鄭Plan」，即可承造高達8至9成按揭的類別，一有放盤即較容易被市場所消化；加上目前此類銀碼的業主亦較惜售，因此累積放盤量有所回落。反之，400萬元以下盤源不再有可承造9成按揭的優勢，即使放售，亦不易被消化。

二手樓市交投持續升溫，豪宅市場買賣加快。山頂、南區連錄多宗近億元大額成交個案，其中山頂甘道嘉樂園B座低層單位，實用面積2,448平方呎，4房間隔，業主原叫價1.08億元，議價後以1.03億元易手，呎價42,075元。

持貨26年 帳面獲利8880萬

資料顯示，原業主早於1995年以1,420萬元購入，持貨26年帳面獲利8,880萬元離場。從地產代理提供照顯示，單位室內裝修走簡約路綫，盡顯實而不華大宅風範。

其次，市場消息透露，山頂加列山道陽光花園單號屋，實用面積約2,547平方呎，連約1,200平方呎花園，以公司股權轉讓模式易手，涉資約1.8億元，呎價70,671元。原業主於2012年以1.18億元購入上址，持貨9年帳面獲利約6,200萬元離場。

淺水灣道3號中層 8千萬成交

至於其他豪宅方面，淺水灣道3號中層A室，實用面積1,741平方呎，剛以約8,000萬元易手，呎價45,951元。

另外，九龍塘又一村花園單號屋，實用面積1,817平方呎，剛由銀主身份以4,988萬元售出，呎價27,452元。

原業主2007年以2,500萬元購入，單位14年升值近1倍。

另一方面，市場消息指，何文田One Homantin 1座中層E室，實用面積503平方呎，剛以1,050萬元易手。

據土地註冊處資料顯示，原業主於2016年9月以「一約多伙」形式，斥2,135.8萬元購入2個單位，今年2月已沽出另一個單位，作價1,017萬元。2伙套現2,067萬元，帳面蝕讓68.8萬元。

差餉物業估價署2月份樓價指數報384.5點，連升2個月，按月上升0.9%，創7個月高位。今年首兩個月，樓價累升1.13%。筆者預期本港樓價會穩步上揚，全年樓價有望上升15%。主要原因是量化寬鬆厲害，息口又低，樓市會是一個良好儲蓄的投資工具。

2月份樓價指數反映農曆新年小陽春市況，升幅0.9%屬健康水平。踏入3月樓價升勢持續，屬大牛市格局，樓價平穩上揚，市況向好。

隨着疫苗接種逾月，加上近日確診人數大幅回落，疫情樂觀向好，種種因素反映最差日子已過。而且美國及歐洲的量寬正在排山倒海陸續推出，將會嚴重攤薄世界有錢人的現金財富，所以爭相購買資產是事不宜遲，樓市股市會是目標所在。

2月樓價指數 與歷史高位差3.1%

事實上2月樓價指數與2019年5月396.9點歷史高位只差3.1%，相信在疫苗普及接種下，限聚令逐步放寬，加上各國通關在望，旅遊業復甦，樓價指數最快6月份可突破歷史高位。

近月本港樓市走勢似乎擺脫去年的橫行格局，有向上突破的迹象。預計今年樓市會逐小逐小推高，因為本港買家漸漸加快入市步伐，並且主動出擊，樓價逐步被溫和推高，這對於尚未置業人士屬於好現象，不必付出太高溢價與別人搶購。但隨着疫情緩和及疫苗普及化，世界經濟會逐漸走向復甦，到時亦會刺激全球投資意慾恢復向上，樓市及股市會成為投資者主要追逐目標，樓價升勢會漸趨明顯。

世界經濟復甦，未必會令美國提早實施加息行動，原因是美國政府及國民總債務金額經已急升至85.73萬億美元之鉅，可謂是天文數字。在這個環境之下加息，不管美國政府及國民亦會感到吃力，美國聯儲局亦不會搬起石頭砸自己的腳，會將加息行動盡量推遲。

美國聯儲局主席鮑威爾表示，可能需要3年以上時間才能達到通脹目標，重申經濟復甦仍有很長的路，物價上升並不一定導致持續高通脹。

鮑威爾強調，維持貨幣政策寬鬆，由於失業率仍然高企，勞動力市場遠遠未有達到充分就業。部分資產價格上升，不一定導致通脹，有信心能將通脹水平提升，平均值達到2%。

市場氣氛向好，拍賣場亦連錄成交，其中，南豐新邨中層銀主盤，面積391方呎，獲五組客爭購，以667萬拍出，呎價17059元，低市價約10%。

拍賣場連錄成交個案，環亞拍賣昨推37伙物業拍賣，並拍出5伙，當中4伙為銀主盤，環亞董事總經理區蘊聰稱，其中，鰂魚涌南豐新邨3座中層F室，屬銀主盤，面積391方呎，開價590萬，並獲5組客爭購，經18口叫價後，以667萬拍出，呎價17059元，較開價高13%，但較市價低約10%。

而其餘銀主盤成交，包括愉景灣海澄閣M1座低層B室，面積600方呎，開價540萬，獲3組客爭購，經6口叫價，以580萬沽出，呎價9667元，較市價低5%。

至於大埔福安樓C座低層3室，面積315方呎，開價318萬，獲二組客出價競投，經5口叫價後，以353萬沽出，呎價11206元，屬市價水平。

油麻地東安閣高層A室連平台戶，面積193方呎，另連42呎平台，開價248萬，最終以298萬拍出，呎價15440元。

而昨日亦有一個業主盤拍出，為銅鑼灣商業大廈中層B1室，建築面積約580方呎， 開價568萬，獲兩組客爭奪，經4口叫價後，以581萬拍出，屬市價水平，呎價10017元，同時較開價高出2.3%。

近期市場購買力集中二手市場，新盤的去貨速度稍為減慢，故星島地產網以「新盤本月交投會否跌破千宗？」為題進行民意調查。

是次共涉220名受訪者，當中有91人、即約41%認為，疫苗接種的速度不如理想，經濟活動仍然受壓，影響市民的入市意欲。而且4月至今未有大型新盤作銷售，至今累售約300多伙，即使月內仍有不同新盤陸續推出，交投量亦未必能達千宗水平。

另有68人、即約31%受訪者持相反觀點，認為本港市民對住屋有剛性需求，一些上車新盤仍然會受到歡迎。另一方面，豪宅市場氣氛不俗，貴價新盤對部分買家存有很大吸引力，所以本月新盤市場持續向好，交投應能維持於千宗之上。同時有35名，即約16%受訪者表示，本月新盤交投宗數受不同因素影響，有不少新樓盤都在等待預售樓花獲批，隨時可以出擊，所以會否跌破千宗實屬難以估計。